Особенности применения

методических подходов для

оценки объектов недвижимости

нежилого фонда

Бойко А.Ю.Санкт- Петербург

+7 (812) 320-97-75Москва

+7 (495) 698-47-05Кельн

+49 (221) 330-56-30

2013

Кадастровая оценка ОКС

Объект оценки

Что из этого следует? Как корректно выделить землю и фактор

местоположения? Что делать если объект расположен под/над

землёй или рассматриваются сложносоставные объекты?

Что делать, если земля не разграничена / не выделена под конкретным объектом?

Встроенные помещения, не регистрируемые объекты… как быть?

ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

ЗЕМЛЯ(ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК)УЛУЧШЕНИЯ

ЗЕМЕЛЬНОГО

УЧАСТКА

2013

Кадастровая оценка ОКС

Нежилой фонд

Характеристики объектов?Принципы ценообразования?Какие подходы предпочтительны?

УЛУЧШЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

ЖИЛОЙ ФОНД НЕЖИЛОЙ ФОНД

Коммерческие объекты

Некоммерческие объекты

Здания, сооружения

Инфраструктурные объекты

2013

Исходные данные

Перечень объектов

ИдентификаторыАдресная привязка

Основные характеристики

GUIDКадастровый номерНаименованиеНазначение

Субъект РФРайонНаселённый пунктАдрес Номер помещенияОписательная характеристика

ПлощадьМатериал стенКоличество этажей, в т.ч. - подземных - надземныхГод постройкиГруппировка

2013

Исходные данные

Характеристики объектов

Объёмно-пространственные Физические

характеристики

Адресная привязка Назначение

Экономические характеристикиИзвестно:

Общая площадь

Количество этажейИзвестно:

Год постройкиМатериал стен

Проведён анализ

рынка

Строительный объём

Физический износ

Приведённая высотаДоля

ограждающих конструкций Прибыль

предпринимателя

Внешнее устаревание

2013

Выбор подхода

Подход

Сравнительный поверочно

Доходный поверочно

Затратный

Плюсы:

Ориентация на рынокПонятность для не специалиста

Минусы:Ограниченность и качество аналогов

Высокая чувствительность

к доле ЗУ

Плюсы:

Ориентация на рынокОтражение ожиданий инвестора

Минусы:Возможно

применять только к коммерческим

объектамВысокая

чувствительность к доле ЗУ

Плюсы:

Не зависит от вклада ЗУОтражает реальные вложения в улучшения

Понятность для не специалиста

Минусы:Не в полной мере

учитывает факторы внешнего

устаревания

2013

Расчёт

Порядок расчёта с использованием

затратного подходаПодготовка и обработка

исходных данных

Подбор справочных аналогов и определение удельных

показателей затрат на создание объектов

Определение продолжительности

строительства, моделирование ПП

Определение физического износа

Определение величины внешнего устаревания

2013

Подготовка исходных данных

Моделирование строительного

объёма

Пересчёт общей площади в площадь по

наружному обмеру в зависимости от

материала (толщины) стен

Определение высоты этажа

выделено 104 типа функционального использования из исходного перечня,Для них определены 22 варианта высоты этажа «в свету»Дополнительно учтены: - толщины перекрытий, - высота цоколя (при отсутствии подвала) - нормативная высота подвальных помещений, чердака

приведmcoподзназ

mco hkSn

hhkSV ****

)/()***( подв. этчердперекрперекрэтэтнормподвподвпривед nnhnhnhnhh

2013

Определение затрат на создание улучшений

Для пересчёта в текущие ценыДля справочников УПСС

использованы индексы Ко-Инвест для остальных справочников -

- индексы Госстроя (КЦЦС)

Использованы сборники укрупнённых расценок

УПСС (КО-ИНВЕСТ)

УПВС

УПБС - 2001

СУПСС-87 (по

арх.памятникам)

2013

Прибыль предпринимателя

Общий вид формулы ПП (для инвестиций в улучшения ЗУ):

, где

ПП – прибыль предпринимателя; Di – доля инвестиций в создание улучшений в общем объеме в i-тый период (%);i – порядковый номер периода;n – количество периодов инвестирования (продолжительность строительства);Y – норма доходности (ставка наращения), % в рассматриваемый период (месяц, квартал, год); – фактор наращения стоимости для инвестиций в улучшения.

Продолжительность строительства определялась по СНиП 1.04.03-85* , в зависимости от величины инвестиций в строительство (С), по

формуле:, где А1 и А2 – заданные параметры в СНиП

Для каждого класса конструктивного решения было выведено индивидуальное уравнение продолжительности строительства, в зависимости от объёма инвестиций. Результат округлялся до целого квартала.

Продолжительность ПИР принята равной 20% от продолжительности инвестиций в строительство

)1)1((* )1(

1

inn

i

i YПП

)1()1( inY

C *A+C* A=T 21

2013

Физический износ

Расчётная модель линейного накопления износа

Формула расчёта имеет общий вид:

При достижении нормативного срока

службы, износ объектасоответствует износу в

предельном (максимально допустимом для

эксплуатации состояниив 60-80%

Расчёт проведён для 70%В случае ДВ≥НСС, износ

назначен равным износу в предельном состоянии

НСС

ДВ

ЭЖ

ЭВФизИз

Класс капитальности

Конструктивное решение

Материал стен

Нормативный срок службы

Расчёт нормативного срока

службы (НС) Расчёт действительного

возраста (ДВ)

Год оценки

Год постройки или капитального

ремонта

Действительный возраст

2013

Экономическое устаревание

Разность между депрессивным и развитым районами в отдельных субъектах достигала 85%, относительно средних показателей по субъекту до 40%

Наличие рекреационных зон

(только для 4, 6, 8)

Наличие реализуемых

федеральных или крупных районных

проектов

(для 4, 6, 8 групп – в области туризма)

Зонирование территории по

степени инвестиционной

активности

(для 4, 6, 8 групп – в области туризма)

Наличие зон потенциальных

конфликтов

(для Республик Северного Кавказа)

Экономическое устаревание

Зонирование территории по

уровню концентрации промышленного производства

(для 4,6,8 групп – обратный фактор)

Оценка территории по условиям

строительства

В удалённых районах, на высотах более 500 и 1500 м на уровнем моря

Демографический потенциал территории

(сопоставление результатов переписи 1984, 2002 и 2010 гг)

2013

Благодарю за внимание

Бойко Андрей Юрьевичaho@avg.ruwww.avg.ru