Методы анализа рынка недвижимости

L o g o

Методы анализа рынка недвижимости

www.proconsul.com.ua

L o g o

www. proconsul.com.ua [email protected]

Лектор

Герасименко Виктор Владимирович,

кандидат технических наук, старший научный сотрудник,оценщик с 1996 года (сертифицированный с 1997 г.),председатель Совета Харьковского областного отделения ВОО «Союз оценщиков земли»,член Экзаменационной комиссии ФГИУ,член Представительства экспертного совета УОО в Харьковской области.

Моб. тел. 067 799 09 13

L o g o

Философский вопрос

Нужен ли Анализ рынка недвижимости профессиональному риелтору?


L o g o


Вопросы занятия

Методология анализа рынка недвижимости

Мониторинг рынка недвижимости

Общие понятия об индексах рынка недвижимости

L o g o


Методология анализа. Определение

Анализ рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид информационной

деятельности, имеющий целью обеспечения объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке.

[Стерник Г.М.]

L o g o

Методология анализа. Определение рынка

Рынок недвижимости – совокупность участников (покупатель, продавец, собственник, консультант, девелопер, брокер, агент, риелтор, управляющий недвижимостью, государственные регулирующие органы и т.д.) и сделок (покупка, продажа, аренда и т. д.) совершаемых между ними. [Википедия].

Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов посредством которых передаются права собственности и иные интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. [Фридман, Ордуэй].


http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%94%D0%B5%D0%B2%D0%B5%D0%BB%D0%BE%D0%BF%D0%B5%D1%80

http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%91%D1%80%D0%BE%D0%BA%D0%B5%D1%80

http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A0%D0%B8%D0%B5%D0%BB%D1%82%D0%BE%D1%80

L o g o

[email protected]

Методология анализа. Рынок недвижимости

www. proconsul.com.ua

Сектора рынка недвижимостиСектора рынка недвижимости

Управления(эксплуатации)

Оборотаправ,

втор. р.

Создания (развития),

перв. р.

L o g o


Методология анализа. Технологии

Мир

Страна

Отрасль

Рынокобъекта

Регион

L o g o


Методология анализа. Технологии

Рынок недвижимости

К

М

Д

Э

AРынок акций

Рынок капитала

Рынок облигаций

Рынок строительных материалов

Рынок энергоносителей

L o g o


Методология анализа. Индекс ПФТС

31/0

1/20

0807

/02/

2008

14/0

2/20

0821

/02/

2008

28/0

2/20

0806

/03/

2008

13/0

3/20

0820

/03/

2008

27/0

3/20

0803

/04/

2008

10/0

4/20

0817

/04/

2008

24/0

4/20

0801

/05/

2008

08/0

5/20

0815

/05/

2008

22/0

5/20

0829

/05/

2008

05/0

6/20

0812

/06/

2008

19/0

6/20

0826

/06/

2008

03/0

7/20

0810

/07/

2008

17/0

7/20

0824

/07/

2008

31/0

7/20

0807

/08/

2008

14/0

8/20

0821

/08/

2008

28/0

8/20

0804

/09/

2008

11/0

9/20

0818

/09/

2008

25/0

9/20

0802

/10/

2008

09/1

0/20

0816

/10/

2008

23/1

0/20

0830

/10/

2008

06/1

1/20

0813

/11/

2008

20/1

1/20

0827

/11/

2008

04/1

2/20

0811

/12/

2008

18/1

2/20

0825

/12/

2008

0

200

400

600

800

1000

1200

L o g o

Методология анализа. Некоторые показатели для изучения

Показатель Характеристики

Цена

Предложения, сделок (спроса) на дату или за период на первичном и/или вторичном рынках, сегментах по функциональному назначению либо иному признаку, обеспечивающему однородность выборкиМинимальные, максимальные средние за период

Арендные ставки

Предложения, сделок (спроса) на дату или за период на первичном и/или вторичном рынках, сегментах по функциональному назначению либо иному признаку, обеспечивающему однородность выборкиМинимальные, максимальные средние за период

Доходность

Среднерыночная текущая доходность по сегментам рынка на дату либо за период

Среднерыночная полная доходность по сегментам рынка на дату либо за период

ЛиквидностьВремя экспозиции объектов за период на различных сегментах рынка (минимальное, максимальное, среднее)

КонъюнктураОбъем и структура предложения, спроса на различных сегментах рынка, соотношение спроса и предложения

Деловая активностьКоличество зарегистрированных сделок, объем и структура поглощенных площадей и т.д.

… …

[email protected]. proconsul.com.ua

L o g o


Мониторинг рынка недвижимости. Определение

(от английского monitor) контролировать процесс с помощью

непрерывного или периодического сбора данных в широком смысле – специально организованное,

систематическое наблюдение за состоянием объектов, явлений, процессов с целью их оценки, контроля или прогноза.

Мониторинг – система постоянного, регулярного сбора и отслеживания четко определенного объема рыночной информации: цен, арендных ставок, запросов и потребительских ожиданий и т.п.

L o g o


Мониторинг рынка недвижимости. Организация

Этап 2

Этап 3

Этап 1

• Формирование показателей

• Выбор периода• Сбор и

предварительная обработка информации

• Предварительная

типизация

• Формирование выборок

• Определение статистических характеристик каждой выборки

• Построение модели

• Корректировка выборок

• Расчет сформированных показателей

• Анализ и описание полученных результатов

• Подготовка отчета о результатах мониторинга за исследуемый период

L o g o


Индексы рынка недвижимости. Общие понятия

Индексы рынка

Абсолютные

за период на дату

Относительные

Структурные Временные

Цепные Базисные

L o g o


Индексы рынка недвижимости. Абсолютные

Средняя цена предложения 1 кв.м. жилья, офисов, торговли и складской недвижимости в 2011 г.

Жилье-1 – первичный рынокЖилье-2 – вторичный рынок

Торговля Жилье-1 Жилье-2 Офис Склад0

200

400

600

800

1,000

1,200

1,400

1,600

Средняя цена предложения 1 кв.м. на конец 2011 г., $Средняя за 2011 год цена предложения 1 кв.м., $

L o g o


Индексы рынка недвижимости. Структурные

Структура предложения офисной недвижимости в зависимости от классности на конец 2011 года

Класс "В" 24%

Класс "С"29%

Класс "D","Е"

48%

L o g o


Индексы рынка недвижимости. Временные

Индекс (базисный) изменения стоимости в 2008-2011 гг.на офисную недвижимость

Сентя

брь 2

008

Ноябр

ь 200

8

Январ

ь 200

9

Мар

т 200

9

Май

2009

Июль 20

09

Сентя

брь 2

009

Ноябр

ь 200

9

Январ

ь 201

0

Мар

т 201

0

Май

2010

Июль 20

10

Сентя

брь 2

010

Ноябр

ь 201

0

Январ

ь 201

1

Мар

т 201

1

Май

2011

Июль 20

11

Сентя

брь 2

011

Ноябр

ь 201

10

0.2

0.4

0.6

0.8

1

1.2

L o g o



Темп изменения стоимости 1 кв.м. офисов за период

ПериодДлительность периода, лет

Коэффициент изменения за

период

Среднегодовой темп изменения за период, %

1997-2011 14 4,427 11,2%

2006-2011 5 0,735 -6,0%

2008-2011 3 0,487 -21,3%

L o g o



Доходность от аренды (текущая) и полная доходность офисной недвижимости за период

ПериодДлительность периода, лет

Доходность от аренды, %

Полная доходность, %

1997-2011 14 20,6% 35,5%

2006-2011 5 12,5% 8,7%

2008-2011 3 11,6% -13,8%

L o g o


Индексы рынка недвижимости. Принятые irn.ru

Индекс стоимости жилья – номинальное значение стоимости жилья и его изменение относительно предыдущего значения

Индекс ценового ожидания – отражает текущий темп изменения цен на рынке, который позволяет выполнить краткосрочный (на 1-2 месяца) прогноз

Индекс доходности жилья – отношение полной доходности жилой недвижимости за определенный период к средней ставке доходности по долгосрочным банковским валютным депозитам за сопоставимый период

L o g o


Индексы рынка недвижимости. Принятые АСНУ

Ценовые (стоимостные) индексы (номинальные и реальные) INREU (IRREU) – индекс номинальных (реальных) цен

предложений или арендных ставок

Индекс рыночной активности (AIREM) – отношение количества продаваемых (сдаваемых в аренду) квартир и площадей в текущем периоде к базовому периоду

Индекс денежного оборота на рынке (CIREM) – произведение индекса реальных цен (арендных ставок) на индекс рыночной активности

L o g o

Click to edit company slogan .

www.proconsul.com.ua

Спасибо за внимание!Желаю удачи!

Documents

Методы анализа рынка недвижимости