第八章 房地产开发投资财务分析第八章 房地产开发投资财务分析

学习目标：学习目标： 掌握房地产开发投资分析的内容、步骤及常用方法，编掌握房地产开发投资分析的内容、步骤及常用方法，编制制财务评价基本报表财务评价基本报表，反映项目，反映项目盈利能力盈利能力、、清债能力清债能力的各项的各项指标，初步判断房地产项目投资的指标，初步判断房地产项目投资的可行性可行性。。 熟悉熟悉比较分析法比较分析法，，基本报表基本报表，，静态投资回收期静态投资回收期，，动态投动态投资回收期资回收期，房地产项目，房地产项目辅助报表辅助报表。。 了解房地产开发投资财务分析的作用、了解房地产开发投资财务分析的作用、成本费用估算成本费用估算表，贷款还本付息表，比率分析法，因素替换法表，贷款还本付息表，比率分析法，因素替换法。。

第一节 财务分析概述 第一节 财务分析概述 第二节 房地产开发投资财务报表分析 第二节 房地产开发投资财务报表分析 第三节 房地产投资项目财务分析与评价 第三节 房地产投资项目财务分析与评价

第一节 财务分析概述第一节 财务分析概述

一、财务分析的含义一、财务分析的含义二、房地产开发投资财务分析的作用 二、房地产开发投资财务分析的作用 三、房地产开发投资财务分析的内容和步骤三、房地产开发投资财务分析的内容和步骤四、房地产投资财务分析过程中常用的方法四、房地产投资财务分析过程中常用的方法

一、财务分析的含义一、财务分析的含义 又称又称财务评价财务评价，是依据现行国家财税制度和价格体，是依据现行国家财税制度和价格体系，对财务系，对财务收益与成本费用收益与成本费用进行计算、预测，编制进行计算、预测，编制财务报财务报表表，计算评价指标，进行财务，计算评价指标，进行财务盈利能力分析、偿债能力分盈利能力分析、偿债能力分析，财务生存能力分析析，财务生存能力分析，通过比较、判断、分析等技术方，通过比较、判断、分析等技术方法，揭示其经营状况及变化规律，据以判别项目的法，揭示其经营状况及变化规律，据以判别项目的财务可财务可行性行性，以便于项目投资决策的，以便于项目投资决策的分析方法分析方法。。 房地产开发投资财务分析房地产开发投资财务分析，是从房地产开发投资企业，是从房地产开发投资企业的角度进行的经济评价，是在房地产的角度进行的经济评价，是在房地产市场调查与预测市场调查与预测，，项项目策划目策划，，投资、成本与费用投资、成本与费用估算，估算，收入收入估算与估算与资金筹措资金筹措等等基本资料和数据的基础上，通过编制基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表基本财务报表，计算，计算财务评价指标财务评价指标，对房地产项目的，对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况和资金平衡情况进行分析，据此分析和判断投资项目在进行分析，据此分析和判断投资项目在财财务上的可行性务上的可行性。。

二、房地产开发投资财务分析的作用二、房地产开发投资财务分析的作用 房地产开发投资财务分析是房地产投资分析的核心内房地产开发投资财务分析是房地产投资分析的核心内容，其作用可归纳为如下三个方面： 容，其作用可归纳为如下三个方面： （一）是项目投资决策的重要依据（一）是项目投资决策的重要依据（二）项目或方案比选中起重要作用（二）项目或方案比选中起重要作用（三）是金融机构审核开发贷款的重要依据（三）是金融机构审核开发贷款的重要依据

三、房地产开发投资财务分析的内容和步骤三、房地产开发投资财务分析的内容和步骤 （一）财务分析的内容（一）财务分析的内容 主要内容包括三个方面：主要内容包括三个方面： 11 、收益分析、收益分析。通过估算开发项目收入和成本费用的有关。通过估算开发项目收入和成本费用的有关基础数据，包括销售收入、开发成本费用的估算，编制财务基础数据，包括销售收入、开发成本费用的估算，编制财务现金流量表和损益表，运用财务分析指标，分析判断项目投现金流量表和损益表，运用财务分析指标，分析判断项目投资盈利能力，得出投资合理的经济效益。资盈利能力，得出投资合理的经济效益。 22 、风险分析、风险分析。通过分析项目的资产负债及资金来源与运。通过分析项目的资产负债及资金来源与运用状况，判断项目的财务风险和经营风险。用状况，判断项目的财务风险和经营风险。 33 、资金流动性分析、资金流动性分析。通过分析项目的资金和资金结构状。通过分析项目的资金和资金结构状况，判断项目资金的充裕程度、资金结构的合理性。况，判断项目资金的充裕程度、资金结构的合理性。

（二）财务分析的步骤（二）财务分析的步骤 房地产开发投资财务分析的步骤见图房地产开发投资财务分析的步骤见图 8-18-1 ，详细如下：，详细如下：

估算基础数据

编制财务报表

计算评价指标

分析财务效益指标

得出评价结果

指标计算方法

选择评价参数

11 、分析、估算开发项目投资基础数据、分析、估算开发项目投资基础数据 对包括项目总投资、资金筹措方案、成本费用、租售收入对包括项目总投资、资金筹措方案、成本费用、租售收入与税金及其他与项目有关的投资基础数据进行分析、估算。与税金及其他与项目有关的投资基础数据进行分析、估算。 22 、编制财务评价报表、编制财务评价报表 财务报表分为财务报表分为基本报表基本报表和和辅助报表辅助报表两部分，两部分， 33 、计算评价指标、计算评价指标 包括反映项目包括反映项目盈利能力盈利能力的指标和反映项目的指标和反映项目清偿能力清偿能力的指的指标，有标，有静态指标静态指标和和动态指标动态指标。。 44 、分析财务效益指标、分析财务效益指标 应合理选择应合理选择评价参数评价参数 55 、得出评价结果、得出评价结果 将最终计算出来的有关指标与基准指标进行对比分析，将最终计算出来的有关指标与基准指标进行对比分析，从财务角度提出开发投资项目的可行与否的结论。从财务角度提出开发投资项目的可行与否的结论。

四、房地产投资财务分析过程中常用的方法四、房地产投资财务分析过程中常用的方法 11 、比较分析法、比较分析法 它是指通过指标间的对比，从数量上来确定指标差异的一它是指通过指标间的对比，从数量上来确定指标差异的一种分析方法，通常有三种比较形式。种分析方法，通常有三种比较形式。 （（ 11 ））分析实现目标的程度分析实现目标的程度，即通过实际指标与计划指标、，即通过实际指标与计划指标、计划指标与定额指标的对比，计划指标与先进指标的比较等计划指标与定额指标的对比，计划指标与先进指标的比较等来分析实现目标的程度。来分析实现目标的程度。 （（ 22 ））分析经济活动的发展状况分析经济活动的发展状况，即通过指标间的纵向比，即通过指标间的纵向比较，来分析项目的经济指标发展趋势。较，来分析项目的经济指标发展趋势。 （（ 33 ））分析经济活动的实际水平分析经济活动的实际水平，即用项目实际经济指标，即用项目实际经济指标与国际先进水平、国内同业先进水平、当地先进水平、平均与国际先进水平、国内同业先进水平、当地先进水平、平均水平相比较，来分析项目相对实际水平，揭示存在的差距。 水平相比较，来分析项目相对实际水平，揭示存在的差距。

22 、比率分析法、比率分析法 是指通过计算指标的比值和观察其变化趋势，来揭示项是指通过计算指标的比值和观察其变化趋势，来揭示项目投资效益的方法，在投资项目中一般要计算三个方面的比目投资效益的方法，在投资项目中一般要计算三个方面的比率：率：流动性比率、效能性比率、盈利性比率流动性比率、效能性比率、盈利性比率。。 根据分析的不同内容和要求，比率分析法又可分为三类：根据分析的不同内容和要求，比率分析法又可分为三类： （（ 11 ））相关比率分析法相关比率分析法，例如项目利润与成本相比，求出成，例如项目利润与成本相比，求出成本利润率；项目的负债与资本对比来求出资产负债率等。本利润率；项目的负债与资本对比来求出资产负债率等。 （（ 22 ））趋势比率分析法趋势比率分析法，即用不同时期的同类指标进行对比，即用不同时期的同类指标进行对比来求其比率。它是研究经济指标变化趋势和发展规律的一种来求其比率。它是研究经济指标变化趋势和发展规律的一种分析方法。分析方法。 （（ 33 ））结构比率分析法结构比率分析法，是指某一经济指标占总体指标的比，是指某一经济指标占总体指标的比率。通过结构比率分析，可以考核经济现象的构成及其变率。通过结构比率分析，可以考核经济现象的构成及其变化，以研究项目经济运行的规律。化，以研究项目经济运行的规律。

33 、因素替换法、因素替换法 这是一种用于测定由多种相关联的因素构成的经济指标这是一种用于测定由多种相关联的因素构成的经济指标中，各组成因素的变动对指标差异总额的影响程度的财务分中，各组成因素的变动对指标差异总额的影响程度的财务分析方法。析方法。 因素替换法的分析过程是：先假定其他因素值不变，只因素替换法的分析过程是：先假定其他因素值不变，只改变其中某一个因素值，分析指标值的变化。按照此法，以改变其中某一个因素值，分析指标值的变化。按照此法，以一定的顺序，逐个变动因素，从而检验出各因素对指标值的一定的顺序，逐个变动因素，从而检验出各因素对指标值的影响程度及影响方向。影响程度及影响方向。

第二节 第二节 房地产开发投资财务报表分析房地产开发投资财务报表分析

一、一、财务评价的报表体系财务评价的报表体系 二、二、辅助报表的编制辅助报表的编制 三、三、基本报表的编制基本报表的编制

一、财务评价的报表体系一、财务评价的报表体系 包括包括基本报表基本报表和和辅助报表辅助报表。。 基本报表基本报表主要有主要有 :: 现金流量表、资金来源与运用表、损益现金流量表、资金来源与运用表、损益表和资产负债表表和资产负债表。基本财务报表按照独立法人房地产项目。基本财务报表按照独立法人房地产项目(( 项目公司项目公司 )) 的要求进行科目设置的要求进行科目设置 ;; 非独立法人房地产项目基非独立法人房地产项目基

本本财务报表的科目设置，可参照独立法人项目进行，但应注意财务报表的科目设置，可参照独立法人项目进行，但应注意费用与效益在项目上的合理分摊。费用与效益在项目上的合理分摊。 辅助报表是用来为基本报表提供基础数据的，主要又可辅助报表是用来为基本报表提供基础数据的，主要又可分为分为成本费用估算表、投资计划与资金筹措表、银行贷款还成本费用估算表、投资计划与资金筹措表、银行贷款还本付息表、销本付息表、销 (( 出出 )) 售收入估算表、出租收入估算表、折旧售收入估算表、出租收入估算表、折旧

摊摊销表、营业成本表销表、营业成本表等 。等 。

二、辅助报表的编制二、辅助报表的编制 11 、成本费用估算表的编制、成本费用估算表的编制 根据各成本费用的估算值，汇总编制开发项目总投资估算根据各成本费用的估算值，汇总编制开发项目总投资估算

表格式，见表表格式，见表 8-18-1

22 、投资计划与资金筹措表的编制与分析、投资计划与资金筹措表的编制与分析 格式见表格式见表 6-136-13

33 、借款还本付息表的编制和作用、借款还本付息表的编制和作用 （（ 11 ）借款还本付息表的编制，）借款还本付息表的编制， 格式见表格式见表 8-28-2 ，，

借款还本付息表编制需要注意几个方面的问题：借款还本付息表编制需要注意几个方面的问题： ① ①借款还本付息表金额要与相应的资金来源相一致，不借款还本付息表金额要与相应的资金来源相一致，不能出现没有资金来源却有还本付息的现象。能出现没有资金来源却有还本付息的现象。 ② ②关于利息的计算。根据有关规定，为了简化计算，假关于利息的计算。根据有关规定，为了简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息：还款当年按年末偿还，按全年计息。据此，每年应年计息：还款当年按年末偿还，按全年计息。据此，每年应计利息的简化计算公式如下：计利息的简化计算公式如下： 每年应计利息每年应计利息 == （年初借款本息余额（年初借款本息余额 ++ 本年借款额本年借款额 /2/2））××年利率年利率

借款还本付息表中数据是按以下基本关系计算的，直至借款还本付息表中数据是按以下基本关系计算的，直至““年末贷款余额”等于零为止：年末贷款余额”等于零为止：年初贷款余额年初贷款余额 ++ 本年借款本年借款 ++ 本年应计利息本年应计利息 -- 本年还本付息本年还本付息== 年末贷款余额年末贷款余额 == 下年初贷款余额 下年初贷款余额 ③ ③具体还款方式，还本付息方式有具体还款方式，还本付息方式有等额还本付息等额还本付息和和等额等额还本、利息照付还本、利息照付两种，要注意还款数额的不同及计算方式的两种，要注意还款数额的不同及计算方式的差异。差异。

（（ 22 ）借款还本付息表的作用。）借款还本付息表的作用。 ① ①分析项目债务清偿能力和安排开发建设资金分析项目债务清偿能力和安排开发建设资金 借款还本付息表明确显示了项目还本付息的时间与数额，借款还本付息表明确显示了项目还本付息的时间与数额，开发者可根据表中信息安排开发建设资金，包括做好提前借开发者可根据表中信息安排开发建设资金，包括做好提前借款和还款的准备工作等。款和还款的准备工作等。 可以计算项目的可以计算项目的借款偿还期借款偿还期。 。 借款偿还期借款偿还期 == 借款偿还开始出现盈余的年份借款偿还开始出现盈余的年份 -- 开始借款年份 开始借款年份 +(+( 当年应偿还借款余额当年应偿还借款余额 //当年可用于还款的金额当年可用于还款的金额 )) ② ② 分析投资项目筹措资金方案的合理性分析投资项目筹措资金方案的合理性 借款还本付息表显示了资金筹措方案所决定的筹资结构、借款还本付息表显示了资金筹措方案所决定的筹资结构、筹资成本状况，为筹资方案的调整及优化提供了依据。筹资成本状况，为筹资方案的调整及优化提供了依据。 ③ ③评价房地产开发项目的财务分析评价房地产开发项目的财务分析 通过借款还本付息表中的数据，也可以对项目的负债结通过借款还本付息表中的数据，也可以对项目的负债结构、还贷方式以及负债程度等问题进行分析，评价项目因举构、还贷方式以及负债程度等问题进行分析，评价项目因举债带来的财务风险大小及如何降低风险和降低风险的可能性债带来的财务风险大小及如何降低风险和降低风险的可能性大小等。大小等。

44 、销售、销售 (( 出租出租 )) 收入估算表的编制收入估算表的编制 销售销售 (( 出租出租 )) 收入估算表的编制，根据投资项目的租售方收入估算表的编制，根据投资项目的租售方

案案确定的租售收入估算表的内容，基本格式见表确定的租售收入估算表的内容，基本格式见表 8-38-3

55 、其他辅助表格、其他辅助表格 （（ 11 ））折旧摊销表折旧摊销表，折旧摊销表主要表示房地产开发企业，折旧摊销表主要表示房地产开发企业所所

有的房屋建筑物、机电设备、无形资产以及开办费等项目的有的房屋建筑物、机电设备、无形资产以及开办费等项目的折旧和摊销情况。其表格格式如表折旧和摊销情况。其表格格式如表 8-4.8-4.

（（ 22 ））营业成本表营业成本表 是编制出租项目损益表和现金流量表的重要辅助报表。其是编制出租项目损益表和现金流量表的重要辅助报表。其报表格式如表报表格式如表 8-58-5所示。所示。

三、基本报表的编制 三、基本报表的编制 11 、现金流量表 、现金流量表 反映房地产项目开发经营期内各期反映房地产项目开发经营期内各期 (( 年、半年或季度、月年、半年或季度、月 ))的现金流入和现金流出，用以计算各项动态和静态评价指的现金流入和现金流出，用以计算各项动态和静态评价指标，进行开发项目财务盈利能力分析。按投资计算基础的不标，进行开发项目财务盈利能力分析。按投资计算基础的不同，现金流量表分为： 同，现金流量表分为： （（ 11 ））全部投资现金流量表全部投资现金流量表，该表不分投资资金来源，以，该表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，考察项目全部投资的盈利能力，为全部投资作为计算基础，考察项目全部投资的盈利能力，为对各个投资方案进行比较建立共同基础。其格式及内容参见对各个投资方案进行比较建立共同基础。其格式及内容参见表表 8-68-6 （（ 22 ））自有资金现金流量表自有资金现金流量表，该表是从投资者角度出发，以，该表是从投资者角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，考察项目自有资金的盈利能投资者的出资额作为计算基础，考察项目自有资金的盈利能力，参见表力，参见表 8-78-7 。。

22 、损益表、损益表 是反映项目计算期内各年的利润总额，所得税及税后利是反映项目计算期内各年的利润总额，所得税及税后利润的分配情况，用以计算投资利润率、投资利税率、资本金润的分配情况，用以计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率和资本金净利润率等静态指标的表格。格式参见表利润率和资本金净利润率等静态指标的表格。格式参见表8-88-8 。。 33 、资金来源与运用表、资金来源与运用表 反映项目计算期内各年的资金盈余或短缺情况，用于选反映项目计算期内各年的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划，并为编制资择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划，并为编制资产负债表提供依据，同时还可以用来计算借款偿还期。参加产负债表提供依据，同时还可以用来计算借款偿还期。参加表表 8-98-9 。。

44 、资产负债表、资产负债表 综合反映项目计算期内各年年末资产、负债和所有者权综合反映项目计算期内各年年末资产、负债和所有者权益的增减变化及对应关系，以考察项目资产、负债、所有者益的增减变化及对应关系，以考察项目资产、负债、所有者权益的结构是否合理，用以计算资产负债率指标，进行清偿权益的结构是否合理，用以计算资产负债率指标，进行清偿能力分析。能力分析。 资产负债表的主体结构包括三大部分：资产、负债和所资产负债表的主体结构包括三大部分：资产、负债和所有者权益。其平衡关系用会计等式表示，即：有者权益。其平衡关系用会计等式表示，即： 资产＝负债资产＝负债 ++ 所有者权益所有者权益。格式见表。格式见表 8-108-10 。。

第三节 房地产投资项目财务分析与评价第三节 房地产投资项目财务分析与评价

一、房地产投资项目财务分析指标体系一、房地产投资项目财务分析指标体系 二、反映项目盈利能力的指标 二、反映项目盈利能力的指标 三、反映项目清偿能力的指标三、反映项目清偿能力的指标 四、房地产开发投资财务分析案例四、房地产开发投资财务分析案例

一、房地产投资项目财务分析指标体系一、房地产投资项目财务分析指标体系房地产投资财务分析主要指标体系及其与基本报表的对应关房地产投资财务分析主要指标体系及其与基本报表的对应关

系见表系见表 8-118-11 。。

二、反映项目盈利能力的指标二、反映项目盈利能力的指标 11 、静态指标的计算与分析、静态指标的计算与分析 （（ 11 ）投资利润率）投资利润率 又可称为又可称为投资收益率投资收益率或或投资效果系数投资效果系数，是指房地产投资，是指房地产投资项目开发建设完成后正常年度的年利润总额（或预计回收项目开发建设完成后正常年度的年利润总额（或预计回收期内的平均年利润额）与项目总投资额的比率。其计算公期内的平均年利润额）与项目总投资额的比率。其计算公式为：式为：

%100项目总投资额

利润额）年利润总额（或平均年投资利润率

（（ 22 ）投资利税率）投资利税率 是指房地产投资项目开发建设完成后正常年度的年利税是指房地产投资项目开发建设完成后正常年度的年利税额与项目总投资额的比值，它也是标明投资效果的一种指标。额与项目总投资额的比值，它也是标明投资效果的一种指标。计算方法类似投资利润率，公式为：计算方法类似投资利润率，公式为：

（（ 33 ）资本金利润率）资本金利润率 是指房地产投资项目开发建设完成后正常年度的年利润是指房地产投资项目开发建设完成后正常年度的年利润总额与项目资本金之比例，其计算公式为：总额与项目资本金之比例，其计算公式为：

%100项目总投资额

年利税额正常年利税总额或平均投资利税率

%100资本金利润额

资本金利润率

（（ 44 ）静态投资回收期）静态投资回收期 是指以项目的净收益来抵偿全部投资（包括固定资产和是指以项目的净收益来抵偿全部投资（包括固定资产和流动资金）所需要的时间。静态，即不考虑资金时间价值。流动资金）所需要的时间。静态，即不考虑资金时间价值。 22 、动态指标的计算与分析、动态指标的计算与分析 指考虑资金时间价值因素的影响而计算的指标，主要包指考虑资金时间价值因素的影响而计算的指标，主要包括括财务净现值、财务内部收益率财务净现值、财务内部收益率和和动态投资回收期动态投资回收期。。 （（ 11 ）财务净现值（）财务净现值（ FNPVFNPV ）） 指将投资期内不同时间所发生的净现金流量，以一定的指将投资期内不同时间所发生的净现金流量，以一定的折现率折算到第零年，将各期的净现值相加，所得之和即折现率折算到第零年，将各期的净现值相加，所得之和即为财务净现值。财务净现值计算公式为：为财务净现值。财务净现值计算公式为：

n

t

tct iCOCIFNPV

1

)1()(

（（ 22 ）财务内部收益率（）财务内部收益率（ FIRRFIRR ）） 财务内部收益率是重要的动态分析指标，它是指使计算期财务内部收益率是重要的动态分析指标，它是指使计算期内各年净现金流量现值之和为零时的折现率。内部收益率反内各年净现金流量现值之和为零时的折现率。内部收益率反映拟投资项目的实际投资的收益水平。其计算公式为：映拟投资项目的实际投资的收益水平。其计算公式为：

0)1()(1

n

I

tt FIRRCOI

（（ 33 ）动态投资回收期）动态投资回收期 是在考虑了资金的时间价值的基础上，在基准折现率条件是在考虑了资金的时间价值的基础上，在基准折现率条件下投资项目从投资开始到项目净收益补偿投资额为正所经历下投资项目从投资开始到项目净收益补偿投资额为正所经历的时间。 公式如下：的时间。 公式如下：

流量折现值出现正值年份的净现金折现值前一年累计净现金流量

的前一年份折现值转为正值累计净现金流量

回收期动态投资

三、反映项目清偿能力的指标三、反映项目清偿能力的指标 反映项目清偿能力的指标通常包括反映项目清偿能力的指标通常包括借款偿还期、资产负借款偿还期、资产负债率、流动比率和速动比率债率、流动比率和速动比率等静态指标等静态指标。。 11 、借款偿还期、借款偿还期 是指在房地产开发经营期内，使用可用作还款的利润、是指在房地产开发经营期内，使用可用作还款的利润、折旧及其他还款资金，偿还建设投资借款本金和利息所需折旧及其他还款资金，偿还建设投资借款本金和利息所需要的时间。借款偿还期的计算公式为： 要的时间。借款偿还期的计算公式为：

额当期可用于还款的资金当期偿还借款额

年份开始借款

始出现盈余的年份借款偿还后开

偿还期借款

22 、资产负债率、资产负债率 是负债总额除以资产总额的百分比，也就是负债总额与是负债总额除以资产总额的百分比，也就是负债总额与资产总额的比例关系。资产负债率反映在总资产中有多大资产总额的比例关系。资产负债率反映在总资产中有多大比例是通过借债来筹资的，也可以衡量企业在清算时保护比例是通过借债来筹资的，也可以衡量企业在清算时保护债权人利益的程度。资产负债率的计算公式为：债权人利益的程度。资产负债率的计算公式为：

%100资产总额负债总额

资产负债率

33 、流动比率、流动比率 是项目流动资产与流动负债之比。是项目流动资产与流动负债之比。流动资产流动资产指现金＋有价指现金＋有价证券＋应受款项证券＋应受款项 ++ 存货存货 ++ 预付费用，预付费用，流动负债流动负债代表一年之代表一年之内必须动用流动资产偿付的短期负债。计算公式为：内必须动用流动资产偿付的短期负债。计算公式为：

44 、速动比率、速动比率 是指项目速动资产与流动负债之比，其中，是指项目速动资产与流动负债之比，其中，速动资产速动资产是指是指能迅速转变为货币资金的资产，即流动资产减去存货和预付能迅速转变为货币资金的资产，即流动资产减去存货和预付费用后的余额。计算公式为：费用后的余额。计算公式为：

%100流动负债流动资产

流动比率

%100流动负债速动资产

速动比率

四、房地产开发投资财务分析案例四、房地产开发投资财务分析案例 仍以案例仍以案例 6-16-1 为例，取折现率（基准收益率为为例，取折现率（基准收益率为 9%9% ）） （一）编制现金流量表及其分析（一）编制现金流量表及其分析，见表，见表 8-128-12 ，， 说明：为便于理解，本案例未考虑经营资金，实际投资说明：为便于理解，本案例未考虑经营资金，实际投资分析需考虑经营资金，全部投资现金流量表表格中有关基础分析需考虑经营资金，全部投资现金流量表表格中有关基础数据，基本来自辅助表格，但，所得税数据来自损益表。数据，基本来自辅助表格，但，所得税数据来自损益表。 评价指标：评价指标： （（ 11 ）税前全部投资净现值）税前全部投资净现值 NPVNPV＝＝ 11934.1111934.11万元万元 （（ 22 ）税后全部投资净现值）税后全部投资净现值 NPVNPV＝＝ 9137.959137.95万元万元 （（ 33 ）税前全部投资内部收益率）税前全部投资内部收益率 FIRRFIRR＝＝ 41.84%41.84%

（（ 44 ）税后全部投资内部收益率）税后全部投资内部收益率 FIRRFIRR＝＝ 35.58%35.58%

（二）损益表（二）损益表 企业所得税为企业所得税为 25%25% ，盈余公积金按税后利润的，盈余公积金按税后利润的 10%10% 计计提，见表提，见表 8-138-13

评价指标：评价指标：（（ 11 ）全部投资利润率）全部投资利润率 == 利润总额利润总额 //总投资额总投资额

=15314/34957.69×100=15314/34957.69×100％％ =43.81%=43.81%（（ 22 ）全部投资利税率）全部投资利税率 == 利税总额利税总额 //总投资额总投资额= = （（ 15314+3248.67+3977.4815314+3248.67+3977.48）） /34957.69×100/34957.69×100％％=64.48%=64.48%

（（ 33 ）资本金投资利润率）资本金投资利润率 == 利润总额利润总额 //资本金资本金 = = 15314/13000×10015314/13000×100％％ =117.81%=117.81%

（（ 44 ）资本金投资净利润率）资本金投资净利润率 == 税后利润税后利润 //// 资本金资本金=17195.93/13000×100=17195.93/13000×100％％ =132.28%=132.28%

（三）资金来源与运用表 （三）资金来源与运用表 见表见表 8-148-14

（四）财务分析指标汇总（四）财务分析指标汇总财务分析指标汇总如下：财务分析指标汇总如下： 11 、动态指标：、动态指标： （（ 11 ）税前全部投资净现值为）税前全部投资净现值为 11934.1111934.11万元万元 （（ 22 ）税后全部投资净现值为）税后全部投资净现值为 9137.959137.95万元万元 （（ 33 ）税前全部投资内部收益率）税前全部投资内部收益率为为 41.84%41.84%

（（ 44 ）税后全部投资内部收益率为）税后全部投资内部收益率为 35.58%35.58%

22 、静态指标：、静态指标： （（ 11 ）全部投资利润率为）全部投资利润率为 43.81%43.81%

（（ 22 ）全部投资利税率为）全部投资利税率为 64.48%64.48%

（（ 33 ）资本金投资利润率为）资本金投资利润率为 117.81%117.81%

（（ 44 ）资本金投资净利润率为）资本金投资净利润率为 132.28%132.28%

本项目税前税后净现值均大于本项目税前税后净现值均大于 00 ，且内部收益率大于基准，且内部收益率大于基准收益率，说明项目可行；静态指标也符合投资要求，盈利能收益率，说明项目可行；静态指标也符合投资要求，盈利能力理想；每年累计盈余资金远大于力理想；每年累计盈余资金远大于 00 ，说明偿债能力有保障。，说明偿债能力有保障。 结论，该项目可行。结论，该项目可行。

本章小结本章小结 房地产投资分析房地产投资分析的的核心核心是是财务分析财务分析。房地产开发投资财务。房地产开发投资财务分析，又称分析，又称财务评价财务评价是从房地产开发投资企业的角度进行的是从房地产开发投资企业的角度进行的经济评价，是在房地产市场调查与预测，项目策划，经济评价，是在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的等基本资料和数据的基础上，通过编制基础上，通过编制基本财务报表基本财务报表，计算，计算财务评价指标财务评价指标，对房，对房地产项目的地产项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行分进行分析 ， 据 此 分 析 和 判 断 投 资 项 目 在 财 务 上 的 可 行 性 。析 ， 据 此 分 析 和 判 断 投 资 项 目 在 财 务 上 的 可 行 性 。 房地产开发投资财务分析的 房地产开发投资财务分析的作用作用，可归纳为如下三个方面：，可归纳为如下三个方面：项目投资决策的重要依据、项目或方案比选中起重要作用和项目投资决策的重要依据、项目或方案比选中起重要作用和金融机构审核开发贷款的重要依据。金融机构审核开发贷款的重要依据。 房地产开发投资财务分析的主要内容包括三个方面：房地产开发投资财务分析的主要内容包括三个方面：收益收益分析、风险分析、资金流动性分析分析、风险分析、资金流动性分析。。

房地产开发投资财务分析的步骤为：首先分析、估算开房地产开发投资财务分析的步骤为：首先分析、估算开发项目投资发项目投资基础数据基础数据、其次编制、其次编制财务评价报表财务评价报表、接着计算、接着计算评评价指标价指标、然后分析、然后分析财务效益指标财务效益指标、最后得出、最后得出评价结果评价结果。。 房地产投资财务分析过程中常用的方法有：房地产投资财务分析过程中常用的方法有：比较分析法、比较分析法、比率分析法、因素替换法比率分析法、因素替换法。。 房地产开发项目财务评价报表体系包括房地产开发项目财务评价报表体系包括基本报表基本报表和和辅助辅助报表报表。基本报表。基本报表主要有主要有 :: 现金流量表、资金来源与运用表、现金流量表、资金来源与运用表、损益表和资产负债表损益表和资产负债表。。辅助报表是用来为基本报表提供基础辅助报表是用来为基本报表提供基础数据的，主要又可分为数据的，主要又可分为成本费用估算表、投资计划与资金筹成本费用估算表、投资计划与资金筹措表、银行贷款还本付息表、销措表、银行贷款还本付息表、销 (( 出出 )) 售收入估算表、出租售收入估算表、出租

收收入估算表、折旧摊销表、营业成本表入估算表、折旧摊销表、营业成本表等。等。

借款还本付息表编制需要注意几个方面的问题，特别是利借款还本付息表编制需要注意几个方面的问题，特别是利息的计算，采用简化方法。息的计算，采用简化方法。 房地产投资财务分析主要指标体系及其与基本报表的具有房地产投资财务分析主要指标体系及其与基本报表的具有对应关系，进行房地产投资报表分析时，应注意选择适当的对应关系，进行房地产投资报表分析时，应注意选择适当的评价指标。评价指标。 最后，通过实例来说明房地产投资财务分析的基本框架和最后，通过实例来说明房地产投资财务分析的基本框架和内容，对于初学者来说，通过学习不仅要知道财务分析的内内容，对于初学者来说，通过学习不仅要知道财务分析的内容，而且要通过实训，明确不同表格的作用及相互关系，以容，而且要通过实训，明确不同表格的作用及相互关系，以及表中的数据来源。希望同学们能够亲自在计算机上按照实及表中的数据来源。希望同学们能够亲自在计算机上按照实例独立进行练习。例独立进行练习。

关键概念：关键概念： 财务分析财务分析（（ financial analysisfinancial analysis ）） 比较分析法比较分析法（（method of comparative analysismethod of comparative analysis ）） 比率分析法比率分析法（（ ratio analysis method ratio analysis method ）） 因素替换法因素替换法（（ factor shife methodfactor shife method ）） 现金流量表现金流量表（（ cash flow statementcash flow statement ）） 资产负债表资产负债表 （ （ assets and liabilities statementassets and liabilities statement ） ） 损益表损益表（（ income statementincome statement ） ）

课堂讨论课堂讨论 通过以上介绍的指标分析，可以使信息使用者获得许多关于项目投资通过以上介绍的指标分析，可以使信息使用者获得许多关于项目投资财务状况的信息，但是，对财务报表指标的分析不足以对项目投资财务财务状况的信息，但是，对财务报表指标的分析不足以对项目投资财务状况的整体坐出全面评价。其局限性体现在以下几个方面：状况的整体坐出全面评价。其局限性体现在以下几个方面： 一、财务指标并未完全反映项目投资可以利用的经济资源一、财务指标并未完全反映项目投资可以利用的经济资源 通过财务指标反映的仅是可以利用的，可用货币计量的经济资源。而通过财务指标反映的仅是可以利用的，可用货币计量的经济资源。而事实上，房地产企业还有许多经济资源是无法用财务指标体现出来的。事实上，房地产企业还有许多经济资源是无法用财务指标体现出来的。例如，企业的人力资源、无形资产等，均不可能通过财务指标计算衡量。例如，企业的人力资源、无形资产等，均不可能通过财务指标计算衡量。因此，财务指标只反映了房地产企业经济资源的一部分。因此，财务指标只反映了房地产企业经济资源的一部分。 二、财务指标大多以一定期间已实现的会计收益为基础进行计算，受二、财务指标大多以一定期间已实现的会计收益为基础进行计算，受历史成本原则的制约，房地产企业的报表资料对未来决策的价值受到限历史成本原则的制约，房地产企业的报表资料对未来决策的价值受到限制。制。 会计信息处理中广泛坚持的历史成本原则，是会计信息在通货膨胀面会计信息处理中广泛坚持的历史成本原则，是会计信息在通货膨胀面前的可信度大大降低。坚持历史成本原则，将不同时点的货币数据简单前的可信度大大降低。坚持历史成本原则，将不同时点的货币数据简单相加，使信息使用者不知道他所面对的会计信息的实际含义，这些信息相加，使信息使用者不知道他所面对的会计信息的实际含义，这些信息也就很难对其现在和未来的经济决策有实质性参考价值。而且，作为考也就很难对其现在和未来的经济决策有实质性参考价值。而且，作为考核指标极易导致决策者的短期行为。核指标极易导致决策者的短期行为。

三、房地产企业会计政策运用上的差异使企业自身的历史与未来对三、房地产企业会计政策运用上的差异使企业自身的历史与未来对比、企业间的对比失去意义比、企业间的对比失去意义 房地产企业在不同会计年度间采用不同会计方法以及不同企业以不同房地产企业在不同会计年度间采用不同会计方法以及不同企业以不同会计方法为基础形成的信息具有极大的不可比性。会计方法为基础形成的信息具有极大的不可比性。 四、房地产企业对会计信息的人为操纵可能会误导信息使用者四、房地产企业对会计信息的人为操纵可能会误导信息使用者 在房地产企业对外形成其财务报表之前，信息提供者往往对信息使用在房地产企业对外形成其财务报表之前，信息提供者往往对信息使用者所关注的财务状况以及信息的编号进行仔细分析与研究，并尽力满足者所关注的财务状况以及信息的编号进行仔细分析与研究，并尽力满足信息使用者对企业财务状况的期望。其结果极有可能使信息使用者所看信息使用者对企业财务状况的期望。其结果极有可能使信息使用者所看到的信息与企业实际状况相距甚远，从而误导信息使用者作出错误决策。到的信息与企业实际状况相距甚远，从而误导信息使用者作出错误决策。 11 、试从其他角度讨论报表指标分析的局限性。（提示：可从短期偿、试从其他角度讨论报表指标分析的局限性。（提示：可从短期偿债能力指标的局限性、收益能力指标的局限性等方面讨论）债能力指标的局限性、收益能力指标的局限性等方面讨论） 22 、试讨论改善财务报表指标分析的局限性的方法。、试讨论改善财务报表指标分析的局限性的方法。

复习思考题复习思考题

11 、简述房地产开发投资财务分析的步骤及常用的方法。、简述房地产开发投资财务分析的步骤及常用的方法。 22 、财务分析有哪些报表？各类报表的含义和它们之间的关、财务分析有哪些报表？各类报表的含义和它们之间的关系如何？系如何？ 33 、通过现金流量表，损益表，我们可以分别计算得到哪几、通过现金流量表，损益表，我们可以分别计算得到哪几个财务指标？个财务指标？ 44 、试分析资产负债率的高低对房地产项目投资者及债权人、试分析资产负债率的高低对房地产项目投资者及债权人的影响。的影响。

实践与训练实践与训练 AA 房地产开发企业报表及财务指标分析房地产开发企业报表及财务指标分析 一、资料一、资料 AA 企业企业 20002000年度的报表资料如下：年度的报表资料如下： 11 、资产负债表（见表、资产负债表（见表 8-158-15 ）） 22 、利润表（见表、利润表（见表 8-168-16 ）） 二、要求二、要求 计算计算 AA 公司公司 20002000年的有关财务指标，并进行评价。年的有关财务指标，并进行评价。

案例分析案例分析 某房地产开发项目财务分析事例某房地产开发项目财务分析事例 一、项目概况一、项目概况 该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技贸易园该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技贸易园内，根据该市规划局关于该地块规 划设计方案的批复，内，根据该市规划局关于该地块规 划设计方案的批复，其规划设计要点如下：其规划设计要点如下： 11 ．用地面积：．用地面积： 11 41711 417㎡㎡；； 22 ．建筑密度：≦．建筑密度：≦ 35%35% ；； 33 ．容积率（地上）：≦．容积率（地上）：≦ 4.624.62 ；； 44 ．绿化率：≧．绿化率：≧ 25%25% ；； 55 ．人口密度：≦．人口密度：≦ 1 0851 085人人 // 公顷公顷 66 ．规划用途：商住综合楼．规划用途：商住综合楼

二、规划方案及主要技术经济指标二、规划方案及主要技术经济指标 根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一幢该地块上兴建一幢 2323层的商住综合楼宇。层的商住综合楼宇。 楼宇设两层地下停车库。裙楼共楼宇设两层地下停车库。裙楼共 44 层，层， 1~21~2层为商业用层为商业用途，途， 3~43~4层以配套公建为主，包括社会文化活动中心、区层以配套公建为主，包括社会文化活动中心、区级级

中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼台花园。塔楼 22 个，均为个，均为 1919层高，为住宅用途。层高，为住宅用途。 本项目主要经济技术指标参见表本项目主要经济技术指标参见表 8-178-17与与 8-188-18 。。

三、项目开发建设及经营的组织与实施计划三、项目开发建设及经营的组织与实施计划 11 ．有关工程计划的说明．有关工程计划的说明 项目总工期为项目总工期为 3636 个月（从个月（从 20012001年年 33 月至月至 20042004年年 33月）。月）。当完成地下室第一层工程时，开展预售工作。当完成地下室第一层工程时，开展预售工作。 22 ．项目实施进度计划．项目实施进度计划 项目实施进度计划如表项目实施进度计划如表 8-198-19所示。所示。 四、项目各种财务数据的估算四、项目各种财务数据的估算 11 ．投资与成本费用估算．投资与成本费用估算 22 ．开发费用估算．开发费用估算 33 ．投资与总成本费用估算汇总表．投资与总成本费用估算汇总表 44 ．项目销售收入估算．项目销售收入估算 55 ．税金估算．税金估算 66 ．投资计划与资金筹措．投资计划与资金筹措

五、项目财务评价五、项目财务评价 11 ．现金流量表与动态盈利分析．现金流量表与动态盈利分析 （（ 11 ）全部投资现金流量表（）全部投资现金流量表（ icic＝＝ 9%9% ）。详见表）。详见表 8-348-34 。。 评价指标：评价指标： ① ①税前全部投资净现值税前全部投资净现值 NPVNPV＝＝ 9 695.169 695.16万元万元 ② ②税后全部投资净现值税后全部投资净现值 NPVNPV＝＝ 6 431.696 431.69万元万元 ③ ③税前全部投资内部收益率税前全部投资内部收益率 FIRRFIRR＝＝ 66.2%66.2%

④④税后全部投资内部收益率税后全部投资内部收益率 FIRRFIRR＝＝ 47.82%47.82%

（（ 22 ）资本金现金流量表（）资本金现金流量表（ icic=9%=9% ）。详见表）。详见表 8-358-35 。。 评价指标：评价指标： ① ①资本金税后内部收益率资本金税后内部收益率 =113.62%=113.62%

②②资本金税后净现值＝资本金税后净现值＝ 5 154.985 154.98万元万元

（（ 33 ）动态盈利分析）动态盈利分析 ①①净现值净现值 ② ② 内部收益率。内部收益率。 22 ．损益表与静态盈利指标．损益表与静态盈利指标 （（ 11 ）损益表。详见表）损益表。详见表 8-368-36 。。 （（ 22 ）评价指标：）评价指标： AA 、全部投资的投资利润率＝利润总额、全部投资的投资利润率＝利润总额 //总投资额总投资额 ×100%×100%

== （（ 12 151.65/35 965.7212 151.65/35 965.72）） ×100%=33.79%×100%=33.79%

BB 、全部投资的投资利税率＝利税总额、全部投资的投资利税率＝利税总额 //总投资额总投资额 ×100%×100%

== （（ 12 151.65+3 480.28+2 546.0312 151.65+3 480.28+2 546.03）） /35 965.72×100%/35 965.72×100%

=50.54%=50.54%

CC 、资本金投资利润率＝利润总额、资本金投资利润率＝利润总额 //资本金资本金 ×100%×100%

== （（ 12 151.65/13 00012 151.65/13 000）） 100%=93.47%100%=93.47%

DD 、资本金净利润率＝税后利润、资本金净利润率＝税后利润 //资本金资本金 ×100%×100%

=8 141.61/13 000×100%=62.63%=8 141.61/13 000×100%=62.63%

（（ 33 ）静态盈利分析）静态盈利分析 本项目以上本项目以上 44 个指标与房地产行业内项目相比应该是比较个指标与房地产行业内项目相比应该是比较好的，故项目可以考虑接受。好的，故项目可以考虑接受。 33 ．资金来源与运用表．资金来源与运用表 （（ 11 ）资金来源与运用表。详见表）资金来源与运用表。详见表 8-378-37 。。 （（ 22 ）资金平衡能力分析）资金平衡能力分析 根据表根据表 8-378-37 ，本项目每年累计盈余资金均大于或等于，本项目每年累计盈余资金均大于或等于零，故从资金平衡角度分析，该项目是可行的。零，故从资金平衡角度分析，该项目是可行的。

六、项目财务分析指标汇总六、项目财务分析指标汇总 详见表详见表 8-388-38

七、结论七、结论 从项目的财务分析来看，项目税前、税后全部投资净现从项目的财务分析来看，项目税前、税后全部投资净现值与税后资本金投资净现值均大于零，内部收益率均大于基值与税后资本金投资净现值均大于零，内部收益率均大于基准收益率和贷款利率，且每年累计盈余资金大于零，故从盈准收益率和贷款利率，且每年累计盈余资金大于零，故从盈利能力和偿债能力分析来看，该项目都是可行的。利能力和偿债能力分析来看，该项目都是可行的。