中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业

主讲：黄安心广州市广播电视大学管理学

部

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《物业管理实务Ⅰ 》

第一章 物业管理的任务和内容

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本章讲授

物业管理的基本概念

物业管理的产生与发展

物业管理的基本内容

物业管理的基本环节

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学习目的与要求

1 ．了解物业管理的产生和发展管理的含义与要素

2 ．掌握物业的含义物业管理的基本特征

3 ．重点掌握物业管理的概念物业管理的内容物业管理的基本环节

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物业管理的基本概念

物业的含义 管理的含义 物业管理的概念 物业管理的基本特征

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物业的含义

英文 Real Estate 或 Real Property 。“ Real ” 意为

“不动产的” Estate 意为“不动产、地产、产业”。 Pr

operty 意为“财产、所有物、所有权”。表面看意思都

是指不动产或房地产。但物业和房地产、不动产是不同的：

房地产是不动产的通俗或狭义解释 , 不动产范围大；多

为宏观用词；是生产、流通、消费中房地产产品

物业是指进入具体消费领域的房地产最终产

品；是指某个具体的群体建筑物或单体建筑物

不动产房地产

物业

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物业的含义

有关物业含义的其他表述：

在香港，主要是指单元性房地产

中国内地建设部的文献上，是指已建成

并投入使用的各类房屋及与之相配套的设

备、设施和场地

在一些地方性法规中，从不同的侧面进

行表述

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物业的含义

物业含义主要包括三部分 ：

已建成并具有使用功能的各类供居

住和非居住的建筑物

与这些建筑物相配套的设备和设施

相关的场地

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物业的分类

物业的分类

居住物业

商业物业

工业物业

其他用途物业

根据使用功能不同

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管理的含义

管理这一含义，其意义有三：直观定位解释：管理即“管之理’，强调理是管的依据深一层的含义，即把“以理行管”放在第一位，而把“以权行管”放在第二位；有理才具备行使管理的条件，有权才具备行使管理的资格选择决策者的过程及被选择的决策者本人，必须讲道理，讲科学，按规律办事

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管理构成四大要素

管理构成四大要素

机构与人员

固定资产与功能

资金与运作

环境与生态

管理主体

管理客体

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物业管理的概念

物业管理（ Real Estate Management 或 Real

Property Management ）英文意思是不动产管理

或房地产管理。关注房地产或不动产的价值和使用

价值两个方面

集管理、经营、服务为一体的系统工程

简单讲，是人们对物业的管理活动。有广义，狭

义之分

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广义的物业管理

泛指一切有关房地产开发、

租赁、销售及租售后的管理和服

务。包括：

早期介入和前期管理

公共管理服务

经营管理服务

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典型的广义观点

[ 美 ]罗伯特 . C. 凯尔认为物

业管理者的基本职能是：

为业主管理物业

为业主创造来自物业的收入

使物业保值增值

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狭义的物业管理

狭义的物业管理： 即一般只限于对该物业进行管理服务，其主要的任务是对物业的维护、管理共用的机电设备和公共设施，也包括治安保卫、分送信报、清洁卫生、绿化养护等服务项目

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物业管理的定义

现代物业管理的范围超出了狭义物业管理的范畴 对“物业管理”术语的定义，应在狭义物业管理的基础上，作适当的外延

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物业管理的定义﹁续﹂

《物业管理条例》第二条： “ 本条例所称物业管理，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动。”

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对物业管理定义的理解

物业管理企业接受业主委托提供有偿服务对房屋及配套设备、设施和相关场地的维护管理是物业管理的基本内容为业主提供服务有一定的外延性

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物业管理的基本特征

社会化

物业所有人选聘物业管理企业

物业管理企业寻求代管的物业

所有权、使用权与经营管理权相分离必要前提

现代化大生产的社会专业分工必要条件

市场化

专业化

物业管理最主要的特点

必须具备一定的专业资质达到一定的专业水平

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物业管理的产生与发展

早期的物业管理

现代物业管理

中国物业管理的产生和发展

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早期的物业管理

英国伯明翰市，女物业主奥克维娅 ·希尔（ Octavia

Hill）的为其出租的物业制定了一套规范——约束租户行为管理办法，要求承租者严格遵守。同时，女房东希尔女士本人也及时对损坏的设备、设施进行了修缮，维持了起码的居住环境。此举收到了

意想不到的良好效果，使得当地人士纷纷

效仿，并逐渐被政府有关部门重视，普通

推广到其他西方国家，因而被视为最早的

物业管理

物业管理起源 19 世纪 60年代的英国

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现代物业管理

公寓大厦、摩天办公大楼是现代物

业管理的催生剂

高层建筑物业管理要求高

业主常常不是一个或几个，而是数十个或

数百个，面临着不知由谁来管理的难题

专业性物业管理机构由此应运而生

现代物业管理在 20 世纪初期美国形成发展

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现代物业管理﹁续﹂

现代物业管理的另一标志是：两个物业管理行业组织 CBMO

和 BOO 的诞生–芝加哥摩天大楼的所有者和管理者乔治 ·A·霍尔特策划下， 1908年芝加哥建筑管理人员组织 Chic

ago Building Managers Organization ——CBMO

举行了第一次全国性会议，有来自美国各地的 75

名代表参加，宣告了世界上专门的物业管理行会诞生–CBMO 的诞生和运作，又推动了另一个重要的全国性物业管理组织——“建筑物业主组织”（ Buil

ding Owners Organization, BOO）问世

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中国物业管理的产生和发展

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香港特别行政区的物业管理

前香港政府特别从英国聘来房屋经理专业性房屋管理

发展商为私人屋村提供专业化物业管理

业主可以以“参与管理者”的身份，组织业主立案法团进行自我管理、民主管理

政府立法对物业管理进行引导

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中国内地的物业管理

中国大陆对物业管理的探索和尝试始于 20世纪 8

0年代初期。沿海开放城市的广州和深圳经济特区首先推行专业化的物业管理方式

1981年 3月 10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司正式成立1982年，广州市在东湖新村试点实行新型住宅区管理1994年 3月建设部 33号令明确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理。”2000年 10月 15日，中国物业管理协会在北京成立物业管理法制环境得到改善。《物业管理条例》，并自2003年 9月 1日起施行

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基本内容

物业管理的基本内容

常规性的公共服务

针对性的专项服务

委托性的特约服务

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常规性的公共服务

公共管理服务是物业内所有业主和非业主使用人每天都能享受到的普惠性服务

房屋建筑物的基本管理

房屋设备、设施的基本管理

安全防范和消防管理

环境卫生和绿化管理

车辆停放秩序和道路、场地的管理

物业维修费用和维修基金的账务管理

物业档案资料的管理

公众代办性质的服务

常规性的公共服务

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房屋建筑物的基本管理

这是为保持房屋完好率，确保房

屋使用功能而进行的管理服务工作。

包括：

房屋使用的管理

建筑物的维修管理

建筑物的装修管理

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这是为保持房屋及其配套设备、设施

的的完好及正常使用而提供的管理服

务。包括：

各类设备、设施基本情况的掌握

各类设备、设施的管理

房屋设备设施的基本管理

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境卫生和绿化管理

这是为了净化、美化物业环境

而提供的管理服务。包括：

清洁卫生管理

绿化管理

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安全防范和消防管理

这是为维护物业正常的生活、

工作秩序而提供的一项专门性管

理服务。包括：

安全监督控以及突发事件的预防

和处理

消防管理

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车辆和道路、场地的管理

这也是为维护物业正常的生活、

工作秩序而提供的管理服务。包括：

车辆和专用道路、场地的使用管

理

交通秩序维护

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维修费和维修基金的账务管理

这是指物业管理企业接受业主委托，代管物业共用部位、共用设施、设备专项维修基金，根据委托人的决定，做好维修基金的筹措和使用计划，对发生的维修费用进行分摊和收费等账目管理

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物业档案资料的管理

建设单位和物业管理企业在办理物业承接验收手续时，应当向物业管理企业移交的资料建立完整的业主和非业主使用人的资料

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公众代办性质的服务

这是为业主和使用人提供代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公共事业性费用的服务工作

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针对性的专项服务

满足其中一部分人和单位的一定

需要而提供的各项服务工作，其特

点是

物业管理企业事先设立服务项目

公布服务内容和质量、收费标准

业主和非业主使用人可自行选择

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针对性的专项服务﹁续﹂

专项服务的内容

日常生活类

商业服务类

文化、教育、卫生、体育类

各类中介服务

社会福利类

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委托性的特约服务

为满足业主及使用人的个别需要

受其委托而提供的服务。其特点是：

通常指在物业管理委托合同中未要求

物业管理企业在专项服务中也未设立

而物业业主和非业主、使用人又需要

特约服务实际上是专项服务的补充和完善

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三大类管理的关系

上述三大类管理与服务工作是物业管理的基本内容第一大类是最基本的工作，是必须做好的同时根据自身的能力和住用人的需求，确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度与深度

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基本环节

物业管理的基本环节

策划阶段

策划阶段

前期准备阶段

前期准备阶段

启动阶段

启动阶段

日常运作阶段

日常运作阶段

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物业管理的策划阶段

策划阶段 三个基本环节

前期介入

制定物业管理方案

选聘或组建物业管理企业

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物业管理方案的主要内容

物业管理方案

确定管理档次

确定服务标准

财务收支预算

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物业管理的前期准备工作包括物业管理的前期准备阶段

机构设置与拟定人员编制

人员的选聘与培训

规章制度的制定

物业租售的介入

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物业管理启动阶段 的基本环节

时间：从物业的接管验收开始到业主委

员会的正式成立

物业管理的启动阶段

接管验收

用户入住

产权备案和档案资料的建立

首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立

启动阶段的标志

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日常运作阶段 基本环节物业管理的日常运作阶段

日常的综合服务与管理

系统的协调

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本章要点

物业管理的基本概念物业的含义管理的含义物业管理的概念物业管理的基本特征

物业管理的产生发展早期的物业管理现代物业管理中国物业管理的产

生和发展

物业管理的基本内容常规性的公共服务针对性的专项服务委托性的特约服务

物业管理的基本环节策划阶段前期准备阶段启动阶段日常运作阶段

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第 1 章完了！