תכנית מתאר לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, רמת-גן

9.2.14ועדה המקומית ר"ג

גלור תכנון ואדריכלות בע"מ, תל-אביב36רח' נמל ת"א

03-6961259, פקס: 03-6013701טל': dud@gaplde.comדוא"ל:

1927ירושלים,

תכנון: דודי גלור, רננה קופרברג-אמבון, גלור תכנון ואדריכלות בע"מGIS בע"מ99: רותי שרת, עינת יוסטר, פורום שרת

פרוגרמה לצרכי ציבור: צביקה מינץ, תכנון במרחביעוץ משפטי: רון רוטשילד, משרד עו"ד

( בע"מ1989שמאות: ארז כהן, אייל קלודובסקי, חברת ז.כ. מחקר וסקרים )תנועה: דני פוכס, חורחה פקטור, דגש הנדסה – תכנון תנועה ודרכים בע"מ

צוות התכנון

אישור תכנית מתאר כלל-עירונית, בסמכות הועדה המקומית, הריסת מבנים והקמת מבנים חדשים אשר תאפשר

במקומם.

מטרת התכנית

בניני מגורים.9,300 ברמת-גן קיימים כ-• צמודי קרקע. 4,000 מהם כ-•( הינם בנינים65% )3,400(, כ-5,300 מתוך יתרת בניני המגורים )•

(.1.1.1980 )על-פי מיפוי מפ"י 38 פוטנציאליים לתמ"א (.65% דירות ופחות )12 בנינים, כוללים 3,400 בנינים, מתוך 2,200 כ-•

ממצאים עיקריים

דירות, 660 החלה בעיר בניתן של כ-2011 על-פי הלמ"ס, בשנת • חדרים 4 דירות 260(, כ-20% חדרים )3 דירות עד 130 מהן כ-

(40%)(. 40% דירות גדולות יותר )270 וכ-

חלה עליה במשקל הדירות הגדולות.2009 משנת 930 לכ-38 ניתנו היתרים במסגרת תמ"א 2010-2013 בין השנים •

בהריסה/בניה.500 בחיזוק וכ-430 דירות נוספות, מהן כ-דירות. 1,640 במהלך שנים אלה חוזקו )כולל נהרסו( כ-•5,100 בקשות, הכוללות תוספת של כ-320 כיום נמצאות בתהליך כ-•

דירות.

ממצאים עיקריים

סיכום בדיקתנו בשלב זה:87,000של תוספת כ-מלאי נומינלי חלופת הריסה ובניה מציעה •

בעיר.38 דירות, לכל החלקות בפוטנציאל תמ"א 55,000 דירות לפינוי )כולל( הינו כ-12 המלאי הנומינלי לחלקות עד •

דירות.בכל שטח דירות לשנה 1,000כ- בפועל תמומשנה להערכתנו •

העיר.

ממצאים עיקריים

תהליך העבודה

לימוד וסיכום הרקע התכנוני

הגדרת הפוטנציאל התכנוני

הערכת קיבולת הנשיאה

סיכום

פירוטשלב.38 סיכום נתוני רקע בתחום מדיניות והיתרים על-פי תמ"א • ניתוח מאפייני אוכלוסית העיר וזיהוי מגמות הגידול. • ניתוח צרכי ציבור "מצב קיים" )דגש על גנ"י ובי"ס יסודיים(•

ובחינתם ביחס לנורמות ב'תדריך'. ניתוח הפוטנציאל הפיזי והמדיניות העירונית )גודל חלקה•

טיפוסית, גובה, קווי בנין, גודל דירה, יחס המרה(., התפלגות גדלי חלקות ומס' יחידות 38 זיהוי מגרשי תמ"א •

בכל חלקה(. הגדרת "תחום הפוטנציאל" )כלכליות עסקאות כיום ובעתיד,•

הגדרת מלאי תכנון ויכולת מימוש( סיכום הפוטנציאל הפיזי, הגדרת היקפי הבניה הצפויים•

במתחמים ואפשרויות מימושם. ניתוח קיבולת נשיאה של מערכת החינוך )בדגש על גנ"י ובי"ס•

יסודיים(, מערכת שירותי הקהילה, דת ושירותים כלל עירוניים, וכן תשתיות נוספות )תחבורה ותשתיות רטובות(.

התאמת מלאי התכנון המתוכנן לקיבולת הנשיאה ועדכון • היקפי המימוש הצפויים והאפשריים בכל מתחם ובכלל העיר.

שילוב ממצאי העבודה במסמכי התכנית.•

אוכלוסיה - ממצאים

בשנה.1.5% בקצב של כ-2000 אוכלוסית ר"ג גדלה משנת • משפחות 3,000 מגמות הגירה: במהלך שנה יוצאות/נכנסות לעיר כ-•

מאוכלוסית העיר(. יש לציין כי בעשור האחרון מאזן ההגירה הינו שלילי 5% ) ועיקר הגידול בעיר נובע מריבוי טבעי.

בחינת המגמות בנתוני ההגירה מראה כניסת צעירים ויציאת משפחות בוגרות.•

.3 תיקון 2012 ובחודש יוני 38 לתמ"א 2 אושר תיקון 2010 בחודש מרץ • דירות בהליך הריסה500 דירות בהליך חיזוק ו-430 עד כה נוספו בעיר כ-•

ובניה.. מהן להיתרי הריסה ובניה70%כ- בקשות, 190 הוגשו 2013 בשנת •

– היתרים ובקשות2013רקע

2005-2011 2012 2013 סה"כמס' בקשות 134 112 190 436מס' היתרים 24 34 46 104

בקשות להריסה ובניה

26 48 131 205

תוספת יח' חדשות 948 1,453 3,331 5,732

2005-2013היתרי בניה ובקשות

היה יחס ההמרה2010-2013 בין השנים •.1:4.4 פינוי:בינוי הכלל-עירוני כ-

היה מספר הדירות2010-2013 בין השנים •.6.6 הממוצע לפינוי מחלקה

מס' הדירות לפינוי בחלקה גדל לאורך• השנים, וכך גם מספר הדירות החדשות

)יחס המרה נשאר כמעט קבוע(. ניתן להניח כי לאורך זמן יגדל מס' הדירות•

הממוצע לפינוי בחלקה, ויקטן יחס ההמרה.

אזורים.6 במרחב העיר נדגמו • האזורים כוללים חיבור של מס' אזורים סטטיסטיים תוך•

. 38 שקלול - אחידות מחירים, פעילות בתחום תמ"א

אזורים לבדיקה שמאית

1

23

4

5

6

אזור אזוריים סטטיסטיים מיקום1אזור 113-116 מצפון לרחוב ז'בוטינסקי

ומדרום לשיכון ותיקים - נחלת גנים והגפן

2אזור 131-134 מרכז העיר חלק מערבי.

3אור 135-138 מרכז העיר חלק מזרחי.

4אזור 213-216 יד לבנים ותל יהודה.

5אזור 313-314 מתחם נגבה ושיכון

6אזור 412 רמת השקמה

מ"ר. 60 הבדיקה מניחה דירות קיימות בשטח • מ"ר בממוצע. 73 הבדיקה מניחה דירות מתוכננות בשטח •דירות• עבור האחרונה בשנה מגורים דירות מחירי נבחנו מהאזורים אחד בכל

מ"ר. 80 עד 60 בשטח 2005 שנבנו לאחר על• התמ"א לפי פרויקט השפעת לבחון העירייה נתוני לפי העסקאות נבחנו

מחירי הדירות. הכולל • בסיסי פרויקט של כלכלי ניתוח בוצע הנחיות4 בסיס על קיימות יח"ד

תקן רק21 בוצעה )הבחינה בינוי בפינוי העוסק שמאית לתקינה הוועדה של לפרויקטים של הריסה ובניה מחדש(.

בסיס הנתונים

ניתוח הנתונים: חלוקה לאזורים

אזור מס' יח"ד נדרש

מכפיל

1 15 3.75

2 13 3.25

3 18 4.5

4 16 4

5 14 3.5

6 23 5.75

תמ"א של בפרויקטים הנדרש למכפיל באשר הבדיקה ממצאי 38להלן הכוללים הריסה ובניה מחדש בחלוקה לאוזרים בעיר רמת גן -

כי • יודגש יצירת כדאיות לפרויקטים. זכויות נדרשות לשם - בעיר תפרוסת משתנה של מסקנה ולכן עשויים להשתנות במקרה של תוספת מ"ר לבניה המכפילים מתייחסים לשטח דירה קטן הקובע את מגרש כתלות בשטח פרויקטים ישימות בדיקת הינה באותה הצפיפות. המשמעות

זכויות הבניה המותרות ובכמות יח"ד נכנסות

12

3

45

6

בחינת הנתונים על בסיס אזורים• אזורים(40 סטטיסטיים )סה"כ כ-

'מרחבי7 ובהתאמה לנתוני מינהל החינוך ) חינוך' = אזורי רישום בי"ס יסודיים(.

בכל אזור סטטיסטי נבדקו:• אוכלוסיה.• סה"כ בנינים ודירות.•.38 סה"כ בנינים ודירות תואמי תמ"א • התפלגות גדלי חלקות, ומספר דירות•

ממוצע וחציון. היתרים ובקשות בחלוקה להריסה•

ובניה וחיזוק. מצאי צרכי ציבור.•

ניתוח הנתונים: חלוקה לאזורים

א

ו

גב

? ד

ה

בניני מגורים.9,300 סה"כ • )באדום(, ובהם 38 בניני תמ"א 3,400 •

דירות.30,000 כ-בבנין פוטנציאלי לתמ"א קיימות •

דירות.9 בממוצע

ניתוח מצב קיים ופוטנציאל

ניתוח גדלי חלקות ודירותסיכום עירוני חלקות ודירות לפינוי בחלקה(38( )בניני תמ"א 122ניתוח אזור סטטיסטי לדוגמא )

סיכום ניתוח גדלי חלקות ודירות

סה"כ חלקות סה"כ דירות)%( )%(

סה"כ חלקות 9,300 100 60,000 10038סה"כ חלקות תמ"א 3,400 36 30,000 50

38חלקות תמ"א 1,200 מ"ר600חלקות מעל 35 14,400 481,300 מ"ר600חלקות מתחת 39 8,800 29

חלקות ללא מידע 900 26 6,800 23 מ"ר600חלקות תמ"א מתחת

140 מ"ר450חלקות מתחת 11 900 10250 מ"ר450-499חלקות 19 2,300 26900 מ"ר500-599חלקות 70 5,600 64

38 מסך החלקות לבניני תמ"א 11% מ"ר מהוות 500 חלקות ששטחן מתחת ל-•

קביעת היקפי הבניה במגרשים טיפוסיים, כולל יחס ההמרה בין מספר •מלאי התכנון הדירות הקיימות בחלקה למספר הדירות החדשות, יקבעו את

שתציע התכנית. הנומינלי )לדוגמא,מלאי התכנון הראלי תנאי התכנון והכדאיות הכלכלית ייקבעו את •

הערכה בענין מספר הדירות המקסימלי להריסה בטווח התחזית, אפשרות מימוש הזכויות המוצעות, הסרת חסמים מקומיים ועוד(.

של מלאי התכנון הראלי נגזר מהתנאים הספציפייםקצב המימוש השנתי • ממלאי התכנון הראלי לשנה.2% בחלקה והוא מוערך בכ-

פוטנציאל התכנון ומימושו

פוטנציאל = מספר הדירות בבנינים• ראויים לחיזוק, מחולק במספר סך

הדירות באזור הסטטיסטי, מוכפלים ביחס משקל הדירות לחיזוק בא.ס.

מתוך סה"כ עירוני. ברקע מסומנים באדום הבנינים•

הראויים לחיזוק. באזורים הצבועים באדום קיימים •

בנינים/דירות רבים הראויים לחיזוק, והמהווים חלק ניכר מסך

בנינים/דירות אלה בעיר.

פוטנציאל פרויקטי תמ"א

2005-2013היתרי בניה ובקשות

ככלל, ניתן להבחין כי ההיתרים• והבקשות משתרעים על שטחים

שנמצאו בפוטנציאל גבוה וממוצע. קיימים אזורים בעלי פוטנציאל גבוה•

- 412 ממוצע ללא פעילות )למשל רמת

השקמה(. קיימים אזורים בעלי פוטנציאל נמוך- •

ממוצע שבכל זאת יש בהם פעילות (.225, 122 )למשל

פוטנציאל הבניה בחלקות טיפוסיות

קומות,8.5 מ' אחורי, ובגובה כולל 5 מ' צדדי, 3 מ' קדמי, 3 נבחן בינוי בקווי בנין • קומות, בגדלי חלקות שונים.10.5 קומות ו-9.5

בניה במגרשים טיפוסיים

ניתוח פוטנציאל מימוש

סיכום פוטנציאל התכנון

מסלול הריסה ובניה

מסלול חיזוק

סה"כ(20:80)

מלאי תכנון נומינלי כולל 86,000 58,000מלאי תכנון נומינלי לחלקות עד

דירות לפינוי12וכולל 55,000 40,000

קצב מימוש שנתי מוערך 1,097 800 1,037

מדיניות לאזורים מיוחדים

צירים מרכזיים )ז'בוטינסקי, בן-גוריון, אבא• הלל )צד דרומי(, הירדן, אלוף שדה,

ארלוזורוב, שד' ירושלים, נגבה, הרוא"ה(. שכונות )רמת-עמידר, רמת-השקמה, רמת-חן,•

הלל, רמת-אפעל, קריניצי, שיכון ותיקים, תל-גנים, תל-בנימין(.

מ"ר.600 חלקות מגורים ג' מעל • רחובות הכוללים תכניות להפקעה להרחבת•

דרך. איחוד חלקות קטנות. •

פרוט אזור ג'

שילוב ממצאים: היתרים ובקשות• פוטנציאל תכנון• שב"צים ושצ"פים• מוסדות ציבור•

צרכי ציבור – נורמות עפ"י התדריך הממשלתי שימושי ציבור נורמה כמותית

מערכת חינוך גיל הרך: .50%, ביקוש כ- 0-3גילאי

ד' קרקע לכיתה. 0.3מעונות יום גנ"י פרטיים ניתן לשלב באזורי מגורים.

מערכת חינוך פורמלית: )חובה עפ"י חוק ((, חינוך יסודי א'- ח', חינוך תיכוני ט'–י"ב 3-5גנ"י )

0.3 ד' )בי"ס אנכי 0.5שטח קרקע לכיתה: ד'/כיתה(

מר' 150שטח בנוי לכיתה –

מערכת חינוך בלתי פורמלי: מועדוני נוער/תנועות נוער/מרכזים

קהילתיים/ספריות/מועדוני קשישים

נפש10,000סף כניסה כ- עדיפות לשילוב שימושים. אין גודל שטח מחייב .

מ"ר לתושב 0.05ספריה –

בתי כנסת / מקוואות דת: מ"ר בנוי לנפש. 0.12- 0.4

– תחנה לבריאות משפחה/ מרפאה שכונתית בריאות ניתן לשלב בשטחים סחירים נפש.10,000סף כניסה כ-

תרבות, מכללות, ספורט,שירותים כלל עירוניים: רווחה, משרדים ושירותים לוגיסטיים

שילוב במוסדות חינוך בלתי פורמלי בשטחים סחירים ובשטחי הרזרבה

נפש 30,000סף כניסה כ-

להשלמת שירותים: רזרבה מר' קרקע לנפש – שכונתית0.3 מר' קרקע לנפש – כלל עירוני 0.5

צרכי ציבור – תחום שירות מרחבי

צרכי ציבור – כושר נשיאה קיים וצרכים

שימושי ציבור ערכים כמותיים – משפחות צעירות אוכלוסיית היעד

ובוגרות 2.7 ל- 2.5גודל משפחה ממוצע – יעלה מ- 1.4% ל- 1.1%גודל שנתון תלמידים יעלה מ –

נמצאים בתפוסה מלאה גני ילדים – כיתות גן כדי לתת 12וקיים במחסור של

מענה לצרכים הנוכחים .

3-5בניית כיתת גן לגלאי יח"ד 300-400על כול תוספת של

- נמצאים בתפוסה לא בי"ס יסודיים ילד, 28מלאה, גודל כיתה ממוצעת כ-

בתי הספר יכולים לקלוט בכיתות האם עצמם עד כ- יח"ד. קיים תכנון להקמת בי"ס במתחם 8,500

'השלישות' או בי"ס "אורה" שיתפנה ממרכז העיר.

- נמצאים בתפוסה בי"ס תיכוניים מלאה.

קיים תכנון להקמת בי"ס תיכון חדש במזרח העיר ובמסגרתו בי"ס תיכון "אורה" ייסגר ויוסב במידת

הצורך לבי"ס יסודי/מרכז קהילתי.

מוקדי מרכזי קהילה ותרבות - מרכזי קהילה במסגרת 25מופעלים ע"י העירייה כ- 2בי"ס יסודי ובמתנ"ס ייעודי בשכונות העיר )פי

מהנורמה(.

מועדוני קשישים 3 מועדונים )פי 43מופעלים ע"י העירייה כ-מהנורמה(

צרכי ציבור – קיבולת נשיאת יח"ד בי"ס יסודי עפ"י מרחבים

סה"כ רמת גן

מרחב ו' - מרכז

מרחב א' - צפון

מרחב ג' - מערב

מרחב ב' - מזרח מערבי

מרחב ד' - מזרח

מרחב ה' - צפון מערב

מרחב - דרום

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

8,000

9,000 8,486

2,108 1,730

1,351 1,135 973 919 324

תוספת יח"ד שיכולים להעמיס על מערכת החינוך היסודי בהנחה של גודל תלמידים35 וגודל כיתה ממוצע 1.4% וגודל שנתון 2.7משפחה ממוצע

בהנחה של קצב מימוש שנתי של כ- יח"ד1,040

5-8קיבולת הנשיאה של בתי הספר בין שנים

צרכי ציבור – תוספת נדרשת לבניית כיתות גן

מרחב ה' - צפון מרחב א' - צפון מרחב ו' - מרכז מרחב ג' - מערב סה"כ רמת גן מערב

0

0.5

1

1.5

2

2.5

3

3.5

3

110.6000000000000010.5

יח"ד1,040מס' כיתות גן שיש לבנות בשנה בקצב מימוש שנתי של עפ"י מרחבי חינוך

תנועה – ניתוח ראשוני

לצורך בדיקת הישימות נערוך ניתוח כמותי של השפעת הבנייה המוצעת• בכל אזור סטטיסטי ובאופן מצרפי לצמתים המרכזיים.

הניתוח יתבסס על יצירת/משיכת נסיעות של יחידות הדיור לפי המפתח• נסיעות בשעה לכל יחידת דיור ביציאה בבוקר0.5 של תוספת של ובכניסה בערב.

שנים ,על סמך ספירות תנועה10 מוצע לערוך את הניתוח למצב בעוד • לשנה ולהשוות עם המצב העתידי,1% קיימות היום, עם תוספת של

כולל תוספת הבניה הנ"ל.