تحلیل بازار مسکن- گروه اقتصادی توسعه آینده پارس - 94122۵

ايران و تهران در مسكن بازار اجمالي بررسي )1395 سال بيني پيش و گذشته هاي سال طي ايران كالن اقتصاد به نگاهي با(

1394 ماه اسفند

د مان ه سا و ر وه ه آ ر پارس نده و

عنوان گزارش:

ايران و تهران در مسكن بازار اجمالي بررسي

)1395 سال بيني پيش و گذشته هاي سال طي ايران كالن اقتصاد به نگاهي با(

كنندگان: تهيه

ريزي اقتصادي شركت توسعه آينده پارسگروه برنامه

(مهدي بهداد، حامد قناعي و احسان جمشيدي)

سال نشر:

1394اسفند

نشاني:

24.پالك ،6كوچه نظري،خيابان شهيد آلن آبكار شاه تهران، ميدان مادر،

تلفن:

22226100-021

فكس:

26413378-021

همه حقوق اين نوشتار براي شركت توسعه آينده پارس محفوظ بوده و .باشدع، مجاز ميباستفاده از آن به هرشكل تنها با ذكر من

بررسي اجمالي بازار مسكن در تهران و ايران (همراه با بررسي اجمالي اقتصادكالن)

54از 3صفحه شركت توسعه آينده پارس

گزارش فهرست

5 ......................................................................................................... مقدمه -1

6 ............................................................ ياقتصاد يرهايمتغ و ها شاخص نيمهمتر يبررس -2

6 .................................................................................................. ياقتصاد رشد ‐1‐2

7 ........................................................................... اقتصاد يتقاضا طرف تيوضع يبررس ‐3

7 ................................................................................................. يمصرف مخارج -3-1

8 .................................................................................................. يدولت مخارج -3-2

9 ......................................................................................................... صادرات ‐3‐3

10 .................................................................................. :ثابت هيسرما ليتشك رشد -3-4

12 ............................................. :رانيا اقتصاد در يديكل يهامتيق و ها ريمتغ مختصر يبررس -4

12 .............................................................................................. :تورم نرخ-4-1 -4-1

12 ................................................................................................ :ارز رخن-4-2 -4-2

13 .............................................................................................. :يبانك سود نرخ ‐3‐4

14 ....................................................................................... :يپول هيپا و ينگينقد ‐4‐4

14 ............................................................. 1395 سال در دولت يشنهاديپ بودجه تيوضع ‐5

15 ...................................................................................................... :يبند جمع ‐6

16 ................................................................................ :مسكن بازار تحوالت بر يمرور ‐7

16 .......................................................................... :رانيا در مسكن بازار يهايژگيو -7-1

18 ............................................................................... :مسكن بازار عرضه طرف يبررس -8

18 ............................................................................... :مسكن عرضه بر مؤثر عوامل -8-1

19 ................................................................................... :ساختمان و نيزم متيق ‐2‐8

19 ........................................................................... كشور يشهرها يمتيق يروندها ‐1‐2‐8

20 ............................................................. تهران شهر در يمعامالت و يمتيق يروندها -8-2-2

20 ................................................................. :تهران شهر در مسكن معامالت يبررس -8-2-3

25 ...................................... :تهران شهر در عهيود درصد سه همراه به بها اجاره راتييتغ روند -8-3

26 ........................................................................................ :ساز و ساخت نهيهز ‐4‐8



28 ................................................................................. :صادرشده يهاپروانه تعداد ‐5‐8

32 ................................................... :شدهتمام و تماممهين شده،شروع يهاساختمان تعداد ‐6‐8

35 ............................................................................... :مسكن بازار تقاضا طرف يبررس -9

35 ........................................................................................... :تيجمع رشد نرخ -9-1

38 ................................................................................................ :بها اجاره نرخ -9-2

42 ......................................................................................... :خانوار سرانه مددرآ -9-3

42 .......................................................................هاييدارا ريسا و مسكن بازار سهيمقا ‐4‐9

42 ............................................................................................ :يبانك سود نرخ -9-4-1

46 ..................................................................... :مسكن بخش بر ياتيمال يهااستيس اثر -10

46 ..................................................... :كالن اقتصاد منظر از مسكن بخش بر اتيمال اثرات -10-1

47 ...................................................... :خرد اقتصاد منظر از مسكن بخش بر اتيمال اثرات -10-2

49 ................................................................................................. :يبانك التيتسه ‐11

52 ................................................................................................ :يينها يبندجمع -12

54 ................................................................................................... :مواخذ و منابع -13



مقدمه -1

دامن قيعمي ركود كه است نحوي به كشور اقتصاد فعلي شرايط. ميكند سپري را سختي روزهاي ايران قتصادا نرخ انندم اقتصاد كليديهاي نرخ از برخي براي را نامطلوبي وضعيت اعتبار همين به و شده كشور اقتصاد گير

عوامل كنار در داخلي اقتصاد زاي دورن اصلي عوامل از اي مجموعه ميان اين در. است نموده ايجاد اشتغال براي موجودهاي دشواري بر افزودن و ركود اين شدن تر فراگيرهاي زمينه ايران اقتصاد بر موثر زاي برون ور،كش پژوهشي نهادهاي از برخي توسط گرفته صورتهاي بررسي مطابق. اند شده باعث را ركود اين از خروج

كمبود نيز و بانكي باالي سود نرخ نفت، قيمت كاهش ايران، اقتصادهاي چالش مهمترين مدت، كوتاه در . ميباشند يكديگر با نيز تنيدگي درهم نوعي داراي كه ميباشد اقتصاد در موثر تقاضاي

در 1395 سال در انتظار قابل رخدادهاي بر عوامل از دسته سه اشاره، موردهاي چالش بر عالوه حال، درعين از حاصل نتايج اقتصادجهاني، تحوالت بر مشتمل متغيرها از دسته سه اين. بود خواهند موثر ايران اقتصاد .ميباشد پولي و ماليهاي سياست اعمال خصوص در مركزي بانك و دولتهاي گيري جهت نيز و برجام اجراي

بررسي به شد خواهد تالش مختصر طور هب اول بخش در. است شده تهيه بخش 2 در كارشناسي گزارش اين و اتقاض طرف بر موثر متغيرهاي اعتباري، و پولي متغيرهاي موكدا(ايران اقتصاد كليدي متغيرهاي از هريك 1395 سال در ايران اقتصاد آتي شرايط روي بر آنها آفريني نقش بررسي به و شده پرداخته )اقتصادي رشد

شده هپرداخت مسكوني كاربري با ساختمان صنعت وضعيت بررسي به نيز گزارش دوم بخش در. شود پرداخته .گرفت قرارخواهد بررسي مورد 1395 سال در رو پيشهاي افق و فعلي وضعيت و



اقتصادي متغيرهاي و ها شاخص مهمترين بررسي -2

اقتصادي رشد -2-1

درش نرخ وضعي بررسي كشورها، اقتصاد وضعيت ارزيابي براي بررسي مورد متغيرهاي مهمترين از يكي ورهد دو كه ميشود مشخص گذشته سنوات طي در كشور اقتصادي رشد وضعيت بررسي با 1.ميباشد اقتصادي

و 1353 تا 1339 سالهاي به مربوط باثبات رشد اول دوره ميباشد؛ تبيين قابل ايران اقتصاد در رشد ثبات با رشدهاي نرخ بر حاكم ثبات سالها اين بجز. ميباشد 1385 تا 1379 سالهاي به مربوط دوم ثبات با دوره

. اييمنم مي مشاهده كشور اقتصادي رشد نرخ در را نوساناتي و رفته بين از نسبي بصورت كشور اقتصادي

1393 تا 1339 سال از پايه قيمت به داخلي ناخالص توليد رشد: 1 نمودار

مجلسهاي پژوهش مركز توسط 1394 سال اقتصادي رشد نرخ وضعيت خصوص در گرفته صورت ارزيابي خالصه زير جدول در. بود خواهد - %2 حدود 94 سال اقتصادي رشد نرخ كه دهد مي نشان اسالمي شوراي

.است شده آورده گرفته صورت برآوردهاي و آمار

رويكرد و جاري قيمت به اقتصادي متغيرهاي تبيين اول رويكرد. ميگردد استفاده رويكرد دو از اقتصادي متغيرهاي بررسي براي اساسا 1 متغيرها ر،ت مناسب مقايسه امكان ايجاد منظور به گزارش اين در. ميباشد پايه سال ثابت هاي قيمت براساس اقتصادي متغيرهاي تبيين دوم . اند گرفته قرار بررسي مورد 1383 پايه سال ثابت هاي قيمت اساس بر



94 سال در اقتصادي رشد نرخ برآورد نيز و اقتصادي مختلفهاي بخش افزوده ارزش رشد نرخ برآورد

رشد نرخ عنوان درصد 4,2 كشاورزي بخش

درصد 0 نفت بخش درصد - 3 صنعت بخش درصد-7,4 ساختمان بخش درصد -2 خدمات بخش

درصد 7 1381-1386 اقتصادي رشد نرخ متوسط درصد 1 1387-1393 اقتصادي رشد نرخ متوسط

درصد -2 94 سال اقتصادي رشد نرخ برآورد

اقتصاد تقاضاي طرف وضعيت بررسي -3

. باشد همواج بزرگيهاي چالش با آن تقاضاي طرف ميرسد نظر به كه نمايد مي سپري را شرايطي كشور اقتصاد يكي نعنوا به ميتواند اقتصاد تقاضاي طرف در موجود تنگناهاي كه قراردارد شرايطي در كشور اقتصاد اكنون

.شود شناخته وضعيت اين از خروج اصلي مسير البته و فعلي وضعيت گيري شكل اصلي كليدهاي از

مصرفي مخارج -3-1

پايه سال ثابت قيمت به خصوصي بخش مصرف رشد گرفته، صورت برآوردهاي و موجود اطالعات مطابق بوده %1,06 متوسط بطور 1393 تا 1387 سال از و بوده %8,14 متوسط بطور 1386 تا 1380 سال از ،1383 ينا ايم؛ بوده مواجه خصوصي بخش مصرف رشد كاهش با گذشته سالهاي طي در كه معناست بدان اين. است كه هرچند نيز 1394 سال در. است بوده روستايي و شهري خانوارهاي حقيقي درآمدهاي كاهش دليل به امر

ياعتبارهاي كارت نيز و خودرو خريد تسهيالت پرداخت مانند هايي سياست اعمال با است كرده تالش دولت اثرات اقدامات اين كه نميرسد نظر به مجموع در ولي بنمايد خصوصي بخش مصرفي تقاضاي تحريك به اقدام نرخ ودنب باال كه ميرسد نظر به ميان دراين. باشد داشته كشور اقتصاد كل تقاضاي روي بر را چنداني مثبت است تهداش خصوصي بخش مصرفي تقاضاي بودن پايين روي بر را توجهي قابل اثرات نيز بانكي سپرده سود تعبير هب. اند نموده خود مصرف انداختن تعويق به اقدام بانكي سپرده سود نرخ بودن باال دليل به افراد كه چرا

از يناش مثبت انتظارات گيري شكل حال عين در. است شده طي اقتصاد تقاضاي طرف در زير سيكل ديگر



بي) ادوامب كاالهاي براي خصوصا(مصرفي تقاضاي اين انداختن تعويق به در نيز برجام و المللي بين توافقات . است نبوده تاثير

:

باالبودن نرخ سود سپرده بانكي

ترجيح باالتر مردم به پس انداز كردن بجاي مصرف

كاهش تقاضاي مصرفي و تقاضاي كل

ركود اقتصادي ناشي از طرف تقاضا

تعديل انتظارات مصرفي به دليل توافقات ناشي از برجام

)درصد( 1383 سال ثابت يهامتيق به يخصوص بخش مصرف رشد: 2 نمودار

دولتي مخارج -3-2

بطور %3 ميزان به 1383 سال ثباتهاي قيمت به دولت مصرفي مخارج رشد نرخ 1385 تا 1380 سالهاي در -%2,1 سالي متوسط بطور 1393 تا 1386 سالهاي فاصله در اقتصادي متغير اين. است داشته رشد متوسط

صورت ارزيابي مطابق كه است بوده مثبت دولتي، مخارج رشد 1393 و 1392 سالهاي در. است داشته رشد



درآمدهاي و صادرات افزايش رشد اين اصلي دليل اسالمي شوراي مجلسهاي پژوهش مركز توسط گرفته اهشك به عنايت با. است بوده دولت اي هزينه اعتبارات عملكرد بر آن اثرگذاري و ژنو توافق از ناشي نفتي وير بر دولتي مخارج اثرگذاري كه نميرسد نظر به تاكنون ژنو توافقات اثرات نبودن ملموس و2 نفت قيمت . باشد 93 سال اندازه به 94 سال در اقتصادي رشد

94 سال اول ماهه 6 93 سال اول ماهه 6 عنوان 5/9 7/33 )عملكرد( اي هزينه اعتبارات 14 4/43 )ساير و مالياتي( درآمد

1/10 5/23 )عملياتي تراز روند در بودجه ماهه 8 عملكرد نمودن لحاظ با كه دهد مي نشان اسالمي مجلسهاي پژوهش مركز برآورد سال پايان تا تولد) اي هزينه اعتبارات( جاريهاي هزينه رشد كه دهد مي نشان مالياتي و نفتيهاي درآمد .بود خواهد %4,5 حدود و اول ماهه 6 از كمتر

صادرات -3-3

كاهش مانند هايي متغير. باشند مي موثر متغير چند ايران اقتصاد در صادرات دالري ارزش و مقدار روي بر ناامني نوظهور، اقتصادهاي اقتصادي رشد كاهش چين، اقتصادي رشد وضعيت ،جهاني و داخلي تورم نرخ

را ايران صادرات مشابه عوامل و نفت جهاني قيمت افت دركنار جهانيهاي قيمت كاهش منطقه، كشورهاي ماهه 6در ايران صادرات دالري ارزش كه است آن دهند نشان آماري شواهد. 3ميدهند قرارداده خود تاثير تحت

به نسبت ماهه 9 دوره در و داشته كاهش %4 حدود ميزان به قبل سال مشابه دوره به نسبت 94 سال نخست ذكر زماني مقاطع در غيرنفتي صادرات رشد رغم علي. است داشته رشد %1,6متغير اين قبل، سال مشابه دوره كمتر) %3,1(قبل سال مشابه دوره به نسبت 94 سال كل در نفتي غير صادرات رشد كه ميرسد نظر به شده .است بوده

باقي يكنون سطح در حداقل يا كند پيدا بيشتري كاهش نفت قيمت دارد احتمال كه دهد مي نشان نفت قيمت براي موجود بيني پيش 2

)EIA( يكاآمر انرژي آژانس بيني پيش اساس بر. ميباشد افزايش به رو جهاني هاي بازار در نيز نفت عرضه ميزان اينكه به توجه ضمن. بماند .آيد مي نظر به بعيد اندكي اين از بيش رشد و ماند خواهد باقي دالر 40 حد در 1395 سال در نفت قيمت ،

پيش جهاني بانك حال عين در است داده كاهش درصد 9/2 به %3/3 از دنيا اقتصادي رشد از را خود بيني پيش جهاني بانك اين از پيش 3 تقويت دليل به آمريكا اقتصادي رشد از جهاني بانك بيني پيش حال عين در. است داده كاهش %7/6 به %7 از چين اقتصاد از را خود بيني .است داده كاهش درصد 7/2 به درصد 8/2 از آمريكا صادرات بر آن منفي اثر و دالر



تا 1380هاي سال فاصله از واردات توجه قابل صعودي رشد از حكايت موجود اطالعات نيز واردات بعد در ،1391 ،1388هاي سال در. است بوده مقدار حداكثر در 1383 و 1382هاي ل سا در رشد اين كه دارد 1387هاي تحريم كه رسد مي نظر به .است بوده مثبت اندكي ها سال ساير در و بوده منفي كامالً واردات رشد ،1392 از حاكي موجود اطالعات است؛ بوده كشور به كاال واردات رشد نرخ شدن منفي در عامل بيشترين جهاني .باشد مي بعد به 90 سال از كشور خدمات و كاال صادرات خالص شدن مثبت

واردات (درصد) : روند نرخ رشد3 نمودار

د رسدهد. به نظر ميجدول ذيل رشد اقتصادي دنيا و كشورهاي اصلي وارد كننده كاالهاي ايراني را نشان ميتي ي فرصت هاي صادراكه پيش بيني نسبت رشد اقتصادي كشورهائي مانند عراق و افغانستان نشان دهنده

به آن كشورها باشد.



د كاالهاي صادراتي ايرانرشد اقتصادي دنيا و مهمترين مقاص

2014 2015 2016 2017

2٫4 2٫9 3٫1 2٫6 دنيا

4٫3 4٫8 5٫3 4٫9 كشورهاي در حال توسعه

2٫5 5٫1 5٫8 2٫5 خاورميانه و شمال آفريقا

6٫9 6٫7 6٫5 7٫3 چين

0٫5 3٫1 7٫1 0.5‐ عراق

7٫3 7٫8 7٫9 7٫3 هند

4٫2 3٫5 3٫5 2٫9 تركيه

1٫9 3٫1 3٫9 1٫3 افغانستان

Source: World Bank, Global Economic Prospects, January 2016

:ثابت سرمايه تشكيل رشد -3-4

تا 1380هاي سال در كه دهد مي نشان 1383 سال ثابتهاي قيمت بر ثابت سرمايه تشكيل رشد نرخ بررسي تا 1388هاي سال فاصله در و داشته رشد %9/8 ميزان به متوسط طور به ثابت سرمايه تشكيل روند، 1387 .است داشته -8/2%متوسط ميزان به يرشد متغير اين 1393

)درصد(1383 سال ثابتهاي متيق به ثابت هيسرما ليتشك رشد: 4 نمودار

مركز ارزيابي مطابق كشور گذاري سرمايههاي شاخص رشد نرخ مقايسه 1394 و 1393 سالهاي در :است بوده ذير شرح به اسالمي شوراي مجلسهاي پژوهش



94 سال اول ماهه 6 93 سال اول ماهه 6 عنوان -7/22 3/210 )عملكرد( اي سرمايههاي دارايي تملك اعتبارات

-9/5 1/7 ساختمان در خصوصي بخش گذاري سرمايه

:ايران اقتصاد در كليديهاي قيمت و ها متغير مختصر بررسي -4

:تورم نرخ-4-1 -4-1

نرخ 92 سال دوم نيمه از ايران، اقتصاد در تورمي انتظارات تعديل نيز و ارز نرخ شديد نوسانات رفتن بين از با نقطه به نقطه تورم نرخ اينكه ضمن است، رسيده%15,8 به 1393 سال انتهاي در و خود به نزولي روندي تورم دوم موج 94 ماه تير از. است رسيده %16,1 به 1393 سال انتهاي در و گرفته خود به نزولي روند نيز نقطه شود مي بيني پيش. است رسيده ماه دي در%9,4 به نقطه نقطه تورم نرخ و است شده شروع تورم نزولي سير نرخ كاهش داليل مهمترين از. برسد %12,4 به 1394 سال انتهاي در) نقطه به نقطه تورم نرخ ونه( تورم نرخ و يبانك سود نرخ بودن باال دركنار ها قيمت كاهش به نسبت افراد انتظارات به توان مي جاري سال در تورم منض نمود، اشاره )اقتصاد كل تقاضاي تحرك عدم و(خانوارها در مصرف به نسبت انداز پس ترجيح نتيجه در

4. باشد نمي تاثير بي داخلي تورم نرخ كاهش در نيز جهاني تورم نرخ كاهش ارز نرخ ثبات اينكه

:ارز نرخ-4-2 -4-2

هگذشتهاي ماه طي رانيا اقتصاد در يديلك متيق نيا گذشته يها سال در ارز نرخ توجه قابل رشد از بعد نشده خارج تومان 3400 -3600 بازه از چندان ارز نرخ زين برجام توافق از بعد يوحت نداشته يچندان نوسان يارتج تراز د،يتول سرانه يور بهره شامل ارز نرخ بر موثر يها ريمتغ گرفته، صورت مطالعات اساس بر. است استناد به. باشد يم يزكمر كبان يخارج يها ييدارا خالص يموجود و دولت يمال تيوضع نفت، بدون

اننش گرفته صورت يها يابيارز موجود، تورمي انداز چشم نيز و ارز نرخ بر موثر كليدي متغيرهاي وضعيت

سال براي را درصد 12 تا 10 بين تورمي نرخ ارزيابي كشور معتبر پژوهشي مراكز هرچند كه ميرسد نظر به ضروري نكته اين به توجه 4.

احتمال ارد،ميگذ برجاي را خود تورمي آثار سال دو تا يك بين اي وقفه با نقدينگي رشد آنكه اعتبار به اقتصاددانان از برخي ولي دارند 1395 حاكم فعلي ركود مشكل حل عدم درصورت كه معناست بدان اين. ميدهند) سال اواخر از احتماال(آينده سال از را تورمي جديد سيكل آغاز . شود تبديل تورم با همراه ركود مشكل به ركود مساله ايران، اقتصاد در



تومان 3850 تا 3700 نيب قيمتي داراي شورك مهم يارزها از يكي عنوان به دالر متيق هك است آن دهنده .بود خواهد 1395 سال در

: كيبان سود نرخ -4-3

نقطه به نقطه تورم نرخ اهشك روند شروع با. ميگردد تعريف تورم نرخ از تابعي بانكي سود نرخ اقتصاد علم در خالف بر. ندك دايپ اهشك زين كيبان سپرده الحساب يعل سود نرخ هك بود آن بر انتظار گذشته يها ماه يط در

كبان هك است يحال در نيا. ديگرد زين شيافزا دچار يمقاطع در يحت و نشده اهشك دچار نرخ نيا انتظارات رخن خصوص در ها كبان رفتار نترلك يبرا زين يهيتنب يها ابزار از تا است ردهك يسع ها ماه نيا در يزكمر

قابل منظر دو از سود، نرخ كاهش و بانكها موضوع كه رسد يم نظر به .دينما استفاده زين كيبان سپرده سود اتموسس و ها كبان ،آن اعتبار به كه پولي گذاري سياست اقتصادسياسي و نهادي نگاه اول باشد؛ ارزيابي ار،اختي در ابزارهاي از و بوده برخوردار دولت مجموعه و يزكمر كبان برابر در ييباال يزن چانه توان از ياعتبار

طالباتم مكترا درآن كه بانكها مالي ساختار دوم، و مينمايند مقاومت به اقدام دولت نيز و مركزي بانك برابر در تيوضع زين و الوصول كوكمش مطالبات بابت يافكنا يها يريگ رهيذخ نارك در گذشته سنوات در يتجار ريغ

شده باعث ها يبده بازپرداخت توان عدم و 5ها كبان از دولت يمال نيتام نارك در ها كبان هيسرما نامناسب باال وصخص در موجود مشكالت اصلي دليل واقع در.شوند روبرو ينگينقد مبودك التكمش به ها كبان تا است :داد نشان زير بصورت ميتوان را آن نيافتن كاهش و بانكي سود نرخ بودن

620 و هزار 114 مبلغ به رشد %10,2 با 1394 ماه دي پايان در ها بانك به دولت بدهي ميزان شده، منتشر اطالعات آخرين مطابق. 5

. است رسيده تومان ميليارد



كسري بودجه دولت استقراض از بانكها ازپرداخت به موقع بدهي عدم بها

بانكها و فشار به كسري منابع بانك مركزي جهت

)افزايش پايه پولي(استقراض

عدم امكان تامين تمامي بانكي از محل كسري منابع استقراض از بانك مركزي و

رقابت براي جذب منابع از بازار

افزايش نرخ تورم و افزايش نرخ سود بانكي

عدم كاهش نرخ سود بانكي علي رغم كاهش نرخ تورم

دشوار شدن تامين مالي دولت از طريق اوراق مشاركت دولتي براي تامين كسري

به دليل رقابت نرخ (بودجه)سود اوراق با نرخ سود سپرده

)1(

:يپول هيپا و ينگينقد -4-4

درصد 7/3 زانيم به 1392 سال به نسبت هك است دهيرس درصد 3/22 به ينگينقد رشد، 1393 سال در حاصل ندهيفزا بيضر محل از شده ركذ ينگينقد يدرصد 3/22 رشد از توجهي قابل بخش. است افتهي اهشك

950 رقم به ،1394 ماه يد يانتها در نقدينگي ،يزكمر كبان توسط شده منتشر اطالعات مطابق. است شده رشد درصد 2/27 و 3/21 بيترت به قبل سال مشابه ماه و ماه اسفند به نسبت هك دهيرس تومان ارديليم هزار

هزار 148 به 1393 ماه اسفند نسبت به درصد 9/11 معادل يرشد با يپول هيپا حال نيع در. است داشته 468/6 به 1394 ماه يد انيپا در زين ينگينقد ندهيفزا بيضر. است دهيرس 94 ماه يد انيپا در تومان ارديليم

.است داشته رشد %8,4 معادل 1393 سال انيپا به نسبت هك شده بالغ

1395 سال در دولت يشنهاديپ بودجه تيوضع -5

توسط شده ارائه حهيال خصوص در يماسال يشورا يها هش پژو زكمر توسط شده ارائه يها ليتحل اساس بر با رابطه در مناسب انداز چشم عدم نيهمچن و نفت متيق ياهشك تيوضع ،1395 سال در مجلس به دولت ليتحل در. بود خواهد 1395 سال در بودجه منابع طرف يها چالش نيمهمتر از يمال يها ييدارا يواگذارستايس ونيز كيبان سود نرخ تيوضعبا شده نييتب ياصل چالش دو، 1395 سال بودجه حهيال يبرا شده ارائه هك بودخواهد يمال يها ييدارا يواگذار بودجه، تيمحدود نيمهمتر حال نيا با. خورد يم گره يپول يها

يهابخش سهم گرفتن نظر در با حهيال نيا يبررس با. باشد يم كيبان سود نرخ اهشك آن تحقق الزم شرط



رصدد يك باشد يم دولت مخارج شيافزا جهينت در هك ديتول ميمستق رشد ،يداخل ناخالص ديتول و مختلف حققم بودجه حهيال در شده گرفته نظر در مخارج همه اگر هك است يحال در نيا است؛ شده گرفته نظر در

.است شيافزا قابل %6 تا رشد نيا و شود

: يبند جمع -6

در را رانيا اقتصاد يآت يرخدادها خالصه توان يم 95 سال در رانيا اقتصاد طيشرا ارزيابي يبند جمع در اقتصاد عرضه طرف شرايط گرفته صورت 6رشد محاسبه در كه است ذكر به الزم نمود؛ نييتب ليذ جدول قالب

هب تلخيص منظور به گزارش متن در كه است شده گرفته نظر در اقتصادي مختلفهاي بخش افزوده ارزش و اثرات 1395 سال اقتصادي رشد برآورد در ضمن در. اند شده ارايه اصلي نتايج صرفا و نشده پرداخته آن

پيشنهادي اليحه )دالر 40 يا دالر 30 بشكه هر نفت قيمت مختلف سناريوهاي مبناي بر(غيرمستقيم و مستقيم . است شده گرفته درنظر دولت

95 سال ينيب شيپ شاخص 4/4-6 )درصد( ياقتصاد رشد

5/10-12 )درصد( تورم نرخ 38٫500-37٫000 )الير(ارز نرخ

1200 -1250 )الير ارديليم هزار( ينگينقد

.است شده ارايه اسالمي شوراي مجلس هاي پژوهش مركز كالن واقتصاد مدلسازي گروه توسط شده انجام محاسبات 6



:مسكن بازار تحوالت بر يورمر -7

:ايران در مسكن بازار هايويژگي -7-1

هاخانواده از برخي .است بوده حقوقي و حقيقي اشخاص توجه مورد ديرباز از باارزش داراي يك عنوانبه مسكن يسكر كاهش براي اقتصادي هايبنگاه. دنباش داشته خود براي شخصي سرپناهي قيمتي هر به هستند حاضر

مستغالت و امالك صورتبه را خود هايدارايي از بخشي خود، مالي هايپشتوانه تقويت و گذاريسرمايه و نزمي است، شدهثابت تجربه به هك است اهميت حائز جهت آن از مسكن و زمين به توجه .كنندمي دارينگه

ثباتيبي شرايط در روازاين. باشند شديدهاي تورم و اقتصادي نوسانات برابر در خوبي سپر توانندمي ملك و الكام شكل به خود هايدارايي از بخشي با تمام تبديل دنبال به افراد سياسي، هايبحران حتي و اقتصادي ولي است كمتر هادارايي ساير با مقايسه در مسكن و زمين شوندگي نقد درجه هرچند. روندمي مستغالت

و قبول قابل سود باحاشيه هايگذاريسرمايه از بلندمدت در بخش اين در گذاريسرمايه دهدمي نشان آمارها و ازارب آن كامل شناخت مستلزم سود، حداكثر كسب براي بازار يك به ورود .شودمي محسوب حداقلي ريسك .باشد مين نيثمست قاعده اين از نيز مسكن بازار كه. است آن بر تأثيرگذار اقتصادي و سياسي عوامل به توجه

اين اخير هايسال در كه هرچند. نمود قلمداد ايرانيان براي ايسرمايه كاالي ترينمهم از توانمي را مسكن واحد مترمربع يك به مربوط كه 5 نمودار در قيمت نوسان روند به توجه با. است نبوده سودآور چندان دارايي

قيمتي ديركو 1394 پايان تا 1392 سال ابتداي از كه است واضح كامالً ،است تهران هرش در مسكوني .است باقي خود قوت بر نيز همچنان كه شده پديدار مسكن بازار در )معامالتي و(

94 تا 72 هايسال بين تهران در مسكوني ملك فروش قيمت ميانگين 5 نمودار

52.0

59.0

94.8

160.5

155.8

155.8

175.0

222.8

314.0

476.8

598.8

583.5

648.3

845.5

1499.3

1866.0

1612.0

1816.5

2105.8

3118.6

3963.8

3960.0

4031.5

0.0

500.0

1000.0

1500.0

2000.0

2500.0

3000.0

3500.0

4000.0

4500.0



قدينگين رشد بين همبستگي وجود به اشاراتي ،ايران اقتصاد در گذشته ادوار در مسكن اقتصادي مطالعات در زايشاف سمت به ميل ،كشور سطح در نقدينگي نرخ افزايش با كهنحويبه. است شده مسكن قيمت رشد و

با كشور زمان هر كه دريافت توانمي ،6 نمودار در منحني دو بررسي با. است آمده وجود به نيز مسكن قيمت هر و هشد مواجه نيز مسكن در قيمتي رشد با زماني بازه همان در است بوده روبرو نقدينگي رشد نرخ افزايشان به بي .اندشده مواجه نيز مسكن قيمت رشد كاهش با ندا هبرآمد نقدينگي كاهش يپِ در هادولت كه زمان

هاي مورد بررسي معادل آماري نيز ، ضريب همبستگي به دست آمده براي دو متغير مورد بررسي طي سال باشد.مي 56٪

در انداست نيا ران،يا اقتصاد در ينگينقد رشد نرخ و تورم نرخ نيب موجود يهايهمبستگ بيضر اعتبار به زين مسكن متيق تورم نرخ شيافزا زمان در ،7 نمودار طبق. دارد وجود زين مسكن متيق و تورم رشد مورد البته رديگيم خود به ينزول يروند زين مسكن متيق تورم نرخ كاهش زمان در و كنديم دايپ شيافزا به ليتما يتگهمبس بيضر( باشديم انيع مسكن متيق و تورم نيب موجود يهمبستگ بيضر در كه كمتر يروند با

. )ريمتغ دو نيا نيب درصد37

1372-1394 تهران در يمسكون واحد مترمربع كي متيق و ينگينقد رشد يهانرخ سهيمقا: 6 نمودار

‐20.0%

0.0%

20.0%

40.0%

60.0%

80.0%

100.0%

صددر

رشد قيمت يك متر مربع واحد مسكوني در تهران نرخ رشد نقدينگي



1372 -1394 تهران در يمسكون واحد مترمربع كي متيق و تورم يهانرخ سهيمقا: 7 نمودار

: مسكن بازار عرضه طرف يبررس -8

:مسكنبر عرضه مؤثرعوامل -8-1

،ساخت هزينه ،ساختمان و زمين قيمت همچون ياملوع از متأثر همواره مسكن بخش در شدهتمام قيمت ،دهششروع هايساختمان تعداد ،صادرشده هايپروانه تعداد به توجه نيز بازار سطح در و بوده پروانه اخذ هزينه وطمرب هزينه بخش موجود، آمارهاي و مستندات طبق .است برخوردار بااليي اهميت از شدهتكميل و تمامنيمه قيمت درصد 40 به نزديك غيره و مصالح تأمين ،وسازساخت بخش هزينه و درصد 60 از بيش زمين، تأمين به

توانمي زير موارد به عرضه سمت عوامل تشريح در بنابراين. دهدمي اختصاص خود به را مسكن شدهتمام :كرد اشاره

‐20.0%

0.0%

20.0%

40.0%

60.0%

80.0%

100.0%صد

در

رشد قيمت يك متر مربع واحد مسكوني در تهران نرخ تورم



:ساختمان و زمين قيمت -8-2

كشور شهرهاي قيمتي روندهاي -8-2-1

هب درجه صفر حدوداً شيب با اكنونهم اخير سال دو در پلكاني افت مراحل طي از بعد تهران در مسكن قيمت وضعيت از كشور آمار مركز گزارش آخرين ).5 شماره نمودار( بردمي نپايا به را 1394 سال رشد نرخ لحاظ مترمربع هر قيمت معدل حالي در گذشته سال مشابه مدت با مقايسه در امسال اول ماه 9 طي مسكن قيمت

هر قيمت اكنونهم كه كندمي اعالم تومان هزار 850 و ميليون 2 معادل را استان مركز شهر 31 در آپارتمان رمربعمت هر قيمت ترينارزان. است كشوري قيمت ميانگين دوميك از كمتر كشور، استان 5 در مسكن مترمربع

سمنان شهر كه است حالي در اين. است تومان هزار 970 قيمتي ميانگين با شهركرد به مربوط مسكوني واحد 190 و ميليونيك با ايالم و تومان هزار 180و ميليونيك با زاهدان و اردبيل تومان، هزار 170 و ميليونيك با

خود به را مسكن بازار هايترينارزان پنجم تا دوم رتبه ترتيب به مسكن مترمربع هر قيمت معدل تومان هزار آپارتمان مترمربع هر براي تومان ميليون 4 حدود قيمت متوسط با تهران شهر ديگر، سوي از. اندداده اختصاص هزار 610 و ميليون 2 با اصفهان. شودمي محسوب مهم شهر 31 ميان در استان مركز ترينگران مسكوني،

هر معامله نرخ لحاظ به قيمتگران شهر سومين و دومين تومان، هزار 335 و ميليون2 با شيراز و تومان .)8 نمودار( هستند مسكوني واحد مترمربع

الير 1000 -1394 سال در كشور استان 31 مراكز در مسكن متيق نيانگيم: 8 نمودار

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

40,000

45,000

رانته

انفهاص

رازشي كارا

هدمش

دانهم

ينقزو

سعبا

دربن

ريزتب قم

ترش

يهروم

اهر

وشب

رجك

وردجن

بري

ساان

زنجشاه

رمانك

دجسنن وازاه زدي

ندرج

بيان

رگگ

انكرم

بادم آ

خر الماي

دانزاه

يلردب

اان

منس

ردرك

شه

ريال 1000 -استان 31ميانگين قيمت مسكن در مراكز



تهران شهر در معامالتي و قيمتي روندهاي -8-2-2

بهار در تهران در كلنگي ساختمان متر هر قيمت متوسط نرخ ،شودمي مشاهده 15 نمودار در كه طورهمان .رسيد تومان هزار 398 و ميليون 4 متري به 1394 تابستان در و تومان هزار 600 و ميليون 1 با برابر 1390

4 معادل رقمي با 1392 سال بهار به مربوط مقدار بيشترين كه يافت درخواهيد ذيل نمدار مشاهده با البته كه ساختمان زمين يا زمين مترمربع هر فروش قيمت متوسط 1394 سال در .است بوده تومان هزار 900 و ميليون

بوده ريال هزار102 و ميليون 44 تهران شهر در ملكي معامالت هايبنگاه طريق از شدهمعامله كلنگي مسكوني ييرتغ بدون قبل سال مشابه پاييز فصل به نسبت و داشته رشد درصد 0,4 قبل پاييز فصل به نسبت كه است طريق از شدهانجام كلنگي مسكوني ساختمان زمين يا زمين فروش معامالت تعداد همچنين .است بوده سال مشابه پاييز فصل به نسبت و درصد1,8 قبل پاييز فصل به نسبت تهران شهر در ملكي معامالت هايبنگاه فروش قيمت متوسط بيشترين تهران، شهرداري نه گا 22 مناطق ميان در .است داشته كاهش درصد23,9 قبل در ريال هزار864 و ميليون 88 حدود در شدهمعامله كلنگي مسكوني ساختمان زمين يا زمين مترمربع يك

فروش قيمت تغييرات .است بوده 20 منطقه در ريال هزار 169 و ميليون14 حدود در آن كمترين و 3 منطقه 267 و ميليون 10 حداقل بين شدهانجام معامالت در كلنگي مسكوني ساختمان زمين يا زمين مترمربع هر

كل از همچنين. است بوده يك منطقه در ريال هزار 294 و ميليون 252 حداكثر و 20 منطقه در ريال هزار تهران، شهرداري گانه 22 مناطق در كلنگي مسكوني ساختمان نزمي يا زمين فروش براي ،شدهانجام معامالت .هستند سهم كمترين داراي درصد،0,3 با 21 منطقه و سهم بيشترين داراي درصد، 9,5 با 2 منطقه

شهر تهران: در مسكن معامالت يبررس -8-2-3

هاي پيشين گزارش، همانگونه كه در نمودار ذيل نيز كامالً مشهود است، با توجه به موارد ذكر شده در بخش 2,8آغاز شده است تعداد معامالت مسكن به مقدار 1392نيز در ادامه روندي كلي كه از سال 1394در سال

امله در سال رسيده است. البته شايان ذكر است كه تعداد معامالت مع 65،219درصد كاهش يافته و به مقدار بدليل عدم شناخت عموم مردم 1391مسكن گزارش شده توسط سامانه ثبت معامالت و امالك ايران در سال

و بي عالقه بودن مشاورين امالك در ثبت معامالت در اين سامانه نميتواند بخوبي بيانگر عدد واقعي تعداد باشد.معامالت



1391-1394 هايسال بين مسكن معامالت تعداد: 9 نمودار

به اين 1394تا 1391هاي ، با مقايسه ماهانه تعداد معامالت شهر تهران در سال11و 10هاي در نمودارغالبا در تابستان ميبريم كه در سالهاي اخير برخالف تصور عمومي كه فصل خريد و فروش را مطلب پي

ماه و فصل پاياني سال تعداد معامالت بيشتري صورت گرفته است.داند در ارديبهشتمي

1391 - 1394 تهران مسكن معامالت تعداد ماهيانه مقايسه: 10 نمودار

5,997

73,720

67,150

65,219

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

80,000

1391تعداد معامالت سال 1392تعداد معامالت سال 1393تعداد معامالت سال 1394تعداد معامالت سال

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

14,000




1391 - 1394 تهران مسكن معامالت تعداد ماهانه مقايسه: 11 نمودار

تهران شهر در 1394 تا 1391 هايسال بين ماهانه رشد نرخ و مسكن معامالت تعداد مقايسه: 12 نمودار

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000


‐300%

‐200%

‐100%

0%

100%

200%

300%

400%

500%

600%

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

14,000

تعداد معامالت نرخ رشد روند خطي نرخ رشد



94 ماه دي تا 92 بهمن از بنا سن برحسب مسكن معامالت تعداد: 13 نمودار

94 ماه دي تا 92 بهمن از بنا سن برحسب مسكن معامالت تعداد: 14 نمودار

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

5كمتر از 6-10 11 - 15 16- 20 20بيش از

0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

5كمتر از 6-10 11 - 15 16- 20 20بيش از



)الير هزار( تهران شهر در يكلنگ يمسكون يهاساختمان نيزم اي نيزم مترمربع كي دوفروشيخر متيق متوسط: 15 نمودار

1372-1394 تهران در يمسكون واحد مترمربع كي متيق رشد يهانرخ سهيمقا: 16 نمودار

سير يك وضوحبه 1392 خرداد ابتداي از توانمي ،17 نمودار مالحظه با ق،فو نموداري هايبررسي كنار در هر فروش قيمت متوسط .كرد مشاهده تهران در ساختمان خريدوفروش قيمت متوسط در را ركود و نزولي

هزار139 و ميليون40تهران شهر در ملكي معامالت هايهبنگا طريق از شدهمعامله مسكوني زيربناي مترمربع

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

40,000

45,000

50,000

‐20.0%

0.0%

20.0%

40.0%

60.0%

80.0%

100.0%

رشد قيمت يك متر مربع واحد مسكوني در تهران



افزايش درصد0,2 قبل سال مشابه فصل به نسبت و كاهش درصد0,4 قبل فصل به نسبت كه است بوده ريال در ملكي معامالت هايبنگاه طريق از شدهانجام مسكوني زيربناي فروش معامالت تعداد همچنين .است داشته گانه22 مناطق ميان در .است داشته كاهش درصد11,4 قبل سال مشابه تابستان فصل به نسبت تهران شهر

ميليون84 حدود در شدهمعامله مسكوني زيربناي مترمربع يك فروش قيمت متوسط بيشترين تهران، شهرداري .است بوده 18 منطقه در ريال هزار 991 و ميليون19 حدود در آن كمترين و يك منطقه در ريال هزار189 و

هزار 800 و ميليون 6 حداقل بين شدهانجام معامالت در مسكوني زيربناي مترمربع هر فروش قيمت تغييرات .است بوده 2 منطقه در ريال هزار68 و ميليون246 حداكثر و 12 منطقه در ريال

)ريال هزار( تهران شهر در مسكوني زيربناي مترمربع يك فروش و خريد قيمت متوسط: 17 نمودار

:تهران شهر در وديعه درصد سه همراه به بها اجاره تغييرات روند -8-3

زماني مقطع دو در .كرد مشاهده تهران شهر در را بهااجاره مبلغ صعودي روند توانمي ،18 نمودار مشاهده با نرخ كاهش اندكي اجاره نرخ مسكن معامالت تعداد كاهش دليل به 1393 زمستان و 1392 زمستان يعني يدرش با نيز ماهانه اجاره نرخ ،مسكن معامالت افزايش و گرما فصل به دورو با لهبالفاص اما ،بوده شاهد را رشد

.است شده روبرو فزاينده

19,293

20,838

21,477

22,623

25,303

27,576

32,820

39,043

42,358

40,539

39,069

36,587

39,206

37,821

40,047

41,326

40,488

40,318

40,139

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

40,000

45,000

50,000



)ريال( تهران شهر در مسكوني مترمربع يك اجاره براي پرداختي وديعه درصد سه عالوهبه ماهانه اجاره مبلغ متوسط: 18 نمودار

:ساز و ساخت هزينه -8-4

دو عامل قيمت زمين و هزينه مصالح و تأثيرتحت طوركليبهمسكوني هايساختمان وسازساختهزينه تر در تعيين رنگشي پرنق گزردر شهرهاي ب خصوصبهقيمت زمين در اين ميان، خدمات ساختماني است.

مسكن شدهتمام بهايدر در سطح كشور، سهم زمين شهرسازيرت راه و وزاارش ساخت دارد. به گز هايهزينهاين روند افزايشي است. يافتهافزايشدرصد 56به 1392درصد بوده كه در سال 47حدود 1384در سال

آينده تداوم يابد. هايسالبا توجه به محدوديت زمين در تواندمي

) قيمت فروش مسكوني را كاهش( افزايش بر زمينقيمت )كاهش( افزايش تأثيرپذيري نيز 20و 19 نمودارزمين مترمربعقيمت هر )حالتابه 1392( اين واقعيت است كه در دوران ركود، از طرفي بيانگر كندمي تائيد

يراتتغيساختمان مسكوني مترمربعهر باقيمتزماني) هاي (والبته همراه با وقفه نواهم (ساختمان كلنگي)يز و از پاي با شيب اندكي نزولي بوده است 1393 يزتا پاي 1392بطوريكه از ابتداي .ستاندكي را شاهد بوده ا

است. روندي بدون تغيير را دنبال كرده حالتابه 1393

85,000

105,000

125,000

145,000

165,000

185,000

205,000

225,000



تهران در كلنگي ساختمان يا زمين مترمربع يك رشد با مسكوني مترمربع يك قيمت رشد مقايسه: 19 نمودار

تهران در) كلنگي ساختمان( زمين قيمت ماهيانه رشد نرخ با مسكوني قيمت ماهانه رشد نرخ مقايسه: 20 نمودار

.ازدپردميمسكوني مترمربعو رشد قيمت يك هزينه مصالح و خدمات ساختمانيرشد به مقايسه ،21نمودار تكرار 1394تا پايان 1392و قيمت زمين از ابتداي روند كاهشي نرخ رشد هزينه مصالح و خدمات ساختماني

كاهندهاين روند هرچند شده است. 1394در سال باعث رشد منفي هزينه ساخت درمجموعه است و شد

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

قيمت هر متر مربع ملک مسکونی قيمت هر مترمربع ملک کلنگی

‐10%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

نرخ رشد ماهانه قيمت كلنگي نرخ رشد ماهانه قيمت مسكوني



ساختمان در بخش خصوصي خواهد داشت اما اگر اين اتفاق با كاهش عرضه برطرفمثبت تأثيريخود نوبهبه ت.مينان سخن گفطآن با ا تأثيرگذاريتوان در همراه شود، ديگر نمي نيز مسكوني هايساختمان قيمت فروش

ليطوركبهمسكوني مترمربعهزينه ساخت با نرخي كاهشي مواجه بود اما قيمت يك كهدرحالي 1394در سال رشدي 1393نسبت به سال 1394بهاي خدمات ساختماني در سال كه الزم به ذكر استماند. ير بدون تغي

درصد كاهش 6,6حدود منفي 1392به 1393رشد سالنرخ درصد داشته است اما در مقايسه با 13,3معادل .دهدميرا نشان

تهران در مسكوني زيربناي متر يك قيمت متوسط رشد و ساخت هايهزينه شاخص رشد مقايسه: 21 نمودار

:صادرشده هايپروانه تعداد -8-5

در كه طورهماناست. صادرشدهساختماني هايپروانه در عرضه مسكن تأثيرگذاريكي ديگر از عوامل كه توسط مركز ) 22(نموداركشور هايشهرداريتوسط صادرشدهساختماني هايپروانهاطالعات هايگزارش

از 1390در سالدر كشور صادرشده هايپروانهتعداد كه آشكار است نيز شدمنتشر 1394 پاييزدر آمار ايران اين واقعيت 22با مشاهده نمودار .خواهد رسيد 1394فقره در پايان سال 104,000حدود فقره، به 191,000

با نرخي منفي روبرو شده صادرشده هايپروانه تعدادمر تمس طوربه 1391سال كه از به تصوير كشيده ميشود .است

‐15.0%

‐5.0%

5.0%

15.0%

25.0%

35.0%

45.0%

55.0%

65.0%

75.0%

85.0%

1386 1387 1388 1389 1390 1391 1392 1393 1394

نرخ رشد شاخص بهاي خدمات ساختماني رشد قيمت يك متر مربع واحد مسكوني در تهران



كرده صادر ساختماني پروانه 4516 تعداد شهرداري تهران 1394 سال اول نيمهدر ، 23نمودار شماره مطابق ) 99,7( پروانه 4501 كه )شد متصور را پروانه 7000 حدود سال پايان تا توانمي بينانهخوش شكل به هك( است

ي احداث است. اين تعداد پروانه بوده بنا افزايش به مربوط) درصد 0,3( پروانه 15 و ساختمان احداث به مربوطاحداث ساختمان هايپروانهدرصد از كل 7,3حدود صادرشدهساختمان (پروانه ساختمان و تخريب و نوسازي)

احداث هايپروانهمطابق اطالعات موجود . دهدميكل كشور را تشكيل هايشهردارياز سوي صادرشده صادرشده هايپروانهكاهش داشته است. بيشترين سهم از 22,7ساختمان نسبت به نيمه اول سال قبل حدود

درصد) و كمترين 10,3پروانه ( 463با صدور 4تهران مربوط به شهرداري منطقه شهربراي احداث ساختمان در وده است.درصد) ب1,9( پروانه 86با 12سهم مربوط به شهرداري منطقه

1369 -1394 كشور كل ساختماني هايپروانه تعداد: 22 نمودار

صادرشده ساختماني هايپروانه در شدهتعيين زيربناي مساحت مجموع 94 سال در موجود، اطالعات مطابق 26,4 كاهش ضمناين متراژ .است بوده مترمربع هزار 6706,6 حدود تهران شهر هايشهرداري سوي از

هايپروانه در شدهتعيين زيربناي كل مجموع از درصد 20,4 حدود در قبل سال اول ينيمه به نسبت درصدي احداث هايپروانه تعداد به توجه با .دهدمي تشكيل را كشور هايشهرداري سوي از صادرشده ساختمان احداث

صادرشده ساختمان احداث پروانه هر زيربناي متوسط ،هاآن با متناظر زيربناي مساحت صادرشده ساختمان .است شدهمحاسبه مترمربع 1490 حدود

103,051

116,984

105,105

120,519

132,576

144,456

134,837

131,619

134,282

135,253

126,435

128,186

151,043

157,462

133,157

156,669

211,813

246,823 203,579

184,883

180,994

191,382

186,809

172,600

117,400

104,200

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

تعداد پروانه



1389 -1394 تهران شهر هايپروانه تعداد بررسي: 23 نمودار

مقايسه يكديگر با 1394 تا 1388 هايسال بين كشور كل و تهران در صادرشده هايپروانه تعداد ،24 نمودار در تهران هرش كه است اين بيانگر كشور، به تهران هايپروانه نسبت مقايسه در توجهجالب قابل نكته و. است شده .است داشته كشور كلبه نسبت ساختماني هايپروانه تعداد صدور در تريمنفي رشد نرخ

گيرد، حجم ساخت و ساز در تهران افزايش هاي رشد قرار ميبه بيان ديگر هر زمان كه بازار مسكن در دورهي رشد قيمت و از بين دهد و با افول دورهسازي را به خود اختصاص مييافته و سهم بيشتري از ساختمان

ت و ساز تهران در كل ساخت و بازي حاصل از رشد قيمت در بازار امالك تهران، سهم ساخرفتن فرصت سفتهتوان از اين نسبت و افزايش رسد. بنابراين موضوع، ميدرصد مي 9تا 6ساز كشور نيز كاهش يافته و به ميزات

هاي رونق را برآورد نمود.هاي مختلف شروع يا اتمام دورهدر دورهيا كاهش آن

6،750 ;تهران

65% 68%

‐23% ‐17%

‐52%

‐34%

‐200%

‐150%

‐100%

‐50%

0%

50%

4,000

9,000

14,000

19,000

24,000

29,000

34,000

39,000

44,000

49,000

1389 1390 1391 1392 1393 1394



1388 - 1394 تهران و كشور كل ساختماني هايپروانه تعداد مقايسه: 24 نمودار

1389 - 1394 هايسال بين) مترمربع ميليون( كشور كل صادرشده هايپروانه در طبقات زيربناي آمار: 25 نمودار

9%

11%

17%

14%

12%

9%

6%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

18%

20%

‐

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

1388 1389 1390 1391 1392 1393 1394

كل كشور تهران نسبت پروانه هاي تهران به ايران

76.10

42.90

‐17.50

1.60

‐50

‐26.5

‐200.00

‐150.00

‐100.00

‐50.00

0.00

50.00

100.00

5.00

10.00

15.00

20.00

25.00

30.00

35.00

40.00

45.00

50.00

55.00

1389 1390 1391 1392 1393 1394

)ميليون متر مربع(زيربناي طبقات نرخ رشد روند خطي نرخ رشد



:شدهتمام و تمامنيمه ،شدهشروع هايساختمان تعداد -8-6

يا و هاي ساختمانيپروژهدهد، عدم تكميل قرار مي تأثيري كه عرضه امالك و مستغالت را تحت رموضوع ديگمسكن را به كه مقدار عرضه در بازار است هاي ساختمانيپروانهدر مقررشدهدر زمان هاپروژهعدم تكميل اين

هاي تعداد پروژه شده تاسبب اخير هايسالدر همين امر .سازدميعلل مختلف با اخالل و وقفه مواجه طوركليبه ،26در نمودار .گذاري در اين بخش كشور افزايش پيدا كندتمام و حجم سرمايهساختماني نيمه

ورتص شدهتكميلو تمامنيمه، شدهشروعهاي ساختماني پروژه، تعداد صادرشدهتعداد پروانه اي بينمقايسهنرخ 1394، در سال هكاهنداما ) نرخ رشد صعودي 1393تا 1389سال ( از 5نهايتاً بعد از كه .ه استگرفت .ه استمنفي شد) و پروانه شدهتمامو تمامنيمه، شدهشروعها (ساختمان تعداد كلرشد

مثبت از نزديك شدن به پايان يهايدريافت پالس ا توجه بهب 1394سال از ابتداي ،27 وداربه نم نگاهيبا تمام خارج هاي نيمههاي حبس شده در بخش ساختمانگذاريدرصد از سرمايه ششحدود ، مسكن دوره ركود

دهه جاري ن بار دربراي اولي تمامنيمه هايساختمان در تعداد رشد مثبتتكرار نرخ بعد از چند سال شدند و رد.كها افزايش پيدا ميل ساختمانگذاري براي تكبه همان نسبت سرمايه ،شد منفياين نرخ 1394در سال

گرديده است. شدهتماممسكوني تعداد واحد باعث افزايش درواقعو

1389 - 1394 صادرشده هايپروانه با شدهتكميل و تمامنيمه ،شدهشروع هايساختمان تعداد مقايسه: 26 نمودار

90,093

106,047

157,779

181,723

188,300

180,000

187,927

243,962

352,867

405,958

449,200

422,600

49,670

53,358

101,879

166,501

173,500 181,000

‐

100,000

200,000

300,000

400,000

500,000

600,000

700,000

800,000

900,000

1389 1390 1391 1392 1393 1394

ساختمان هاي شروع شده شهرتهران ساختمان هاي نيمه تمام شهرتهران ساختمان هاي تكميل شده شهر تهران پروانه



1389 -1394 تهران شهر تمامنيمه هايساختمان: 27 نمودار

1389 - 1394 تهران شهر شدهتمام هايساختمان: 28 نمودار

187,927

243,962

352,867

405,958

449,200

422,600

(100)

(80)

(60)

(40)

(20)

‐

20

40

60

١٣٨٩ ١٣٩٠ ١٣٩١ ١٣٩٢ ١٣٩٣ ١٣٩۴ 100,000

200,000

300,000

400,000

500,000

600,000

700,000

1389 -1394ساختمان هاي نيمه تمام شهر تهران

تعداد نرخ رشد روند خطي نرخ رشد

49,670

53,358

101,879

166,501

173,500

181,000

(50)

(30)

(10)

10

30

50

70

90

110

1389 1390 1391 1392 1393 1394 20,000

70,000

120,000

170,000

220,000

270,000

1389 - 1394ساختمان هاي تمام شده شهر تهران




تعداد در خوبي بسيار جهش 1391 پايان تا 1390 سال بين فرماييد،مي مشاهده كه طورهمان، 29 نمودار در تعداد رچنده 1392 سال از اخير، ركود به ورود با كه است دادهرخ تهران شهر در شدهشروع هايساختمان روند اين كه است مشهود كامالً اما است داشته 1393 پايان تا را مثبتي رشد نرخ شدهشروع هايساختمان

.است گرفته خود به را )درصد 4 حدوداً( منفي نرخي 1394 سال در نهايتاً تا رفته پيش كاهنده شكلي به تماميمهن هايساختمان اتمام به گذارانسرمايه بيشتر تمايل ازجمله داليلي به بتوان شايد را شدن منفي اين انتظارات نكردن وردهبرآ و ركود دوره طول شدن طوالني جديد، هايساختمان شروع به نسبت خود

فضاي افزايش و امريكا و اروپا اتحاديه با ايهسته افقتو انجام ،سرمايه برگشت در گذارانسرمايه گذارانسرمايه از برخي نااميدي و ايران بورس بازار دوباره رونق ،پربازده و نوظهور جديد، هايگذاريسرمايه .دانست مرتبط مسكن بخش در قبولقابل انتظاري سود حاشيه وجود در خصوصي بخش

قاضات تحريك صورت در كه است مسكن بازار در عرضهقابل ذخيره كاهش گويايي ،نوعيبه روند اين عالوهبه .كندمي مواجه افزايش با را ها قيمت بالقوه، عرضه از گرفتن پيشي علت به و

1389 – 1394 تهران شهر شدهشروع هايساختمان تعداد:29 نمودار

(80.0)

(60.0)

(40.0)

(20.0)

‐

20.0

40.0

60.0

1389 1390 1391 1392 1393 1394 60,000

110,000

160,000

210,000

260,000




1389 - 1394 بين ها ساختمان تعداد و پروانه تعداد كلي مقايسه:30 نمودار

بازار مسكن: تقاضابررسي طرف -9

توان به دو بخش تقسيم نمود: تقاضاي مصرفي و تقاضاي همانطور كه مشخص است تقاضاي مسكن را مياضاي شود. تقهاي كشور در بخش مسكن انباشت ميبخش عمده اي از سرمايهبنابراين اي(سفته بازي). سرمايهمطمئن و بازاري با ريسك كم دهد و راهيثباتي اقتصادي رخ ميشرايط بيالبا در اي (سفته بازي) غسرمايه

بعنوان يك مسكن را و آيدها بوجود مينوع ديگر تقاضا، كه از سوي خانواربراي حفظ ارزش پول است. اما ي عوامل تأثيروان تحت تتقاضاي مسكن را مي درواقعكه نامد.تقاضا مصرفي مي ،ندككاالي مصرفي تلقي مي

و ساير بازارهاي دارايي (بورس، طال و ، نرخ اجاره بها، درآمد سرانه، نرخ سود بانكينرخ رشد جمعيت نندمابه بررسي هر كدام ذيلكه در دانست ، ماليات بر بخش مسكن و نرخ رشد نقدينگي و تسهيالت مسكنغيره)

اشاره شده خواهيم پرداخت.از موارد

: جمعيت رشد نرخ -9-1

، بارزترين و پايدارترين عامل در برده ميشودعامل جمعيتي از آن نام عنوانبه از آن كه را نرخ رشد جمعيتو تغييرات آن نيز بر نوسانات قيمت مسكن و تقاضاي مصرفي آن شودميتقاضاي بالقوه محسوب شكل گيري

347,457

436,584

638,180

775,377

821,185

790,350

90,093

106,047

157,779

181,723

188,300

180,000

187,927

243,962

352,867

405,958

449,200

422,600

49,670

53,358

101,879

166,501

173,500

181,000

19767

33217

25655

21195

10185

6750

‐

100,000

200,000

300,000

400,000

500,000

600,000

700,000

800,000

900,000

١٣٨٩ ١٣٩٠ ١٣٩١ ١٣٩٢ ١٣٩٣ ١٣٩۴

کل ساختمان های شروع شده شهرتهران ساختمان های نيمه تمام شهرتهران ساختمان های تکميل شده شهر تهران پروانه



عواملي ؛ مصرفي استبر تقاضاي مدتميان مدت وبيشتر بصورت بلند يامل جمعيتوع تأثيرگذار است. تأثيرنرخ ازدواج و طالق، تمايل جوانان به استقالل از خانواده ها به افزايش جمعيت، ميانگين سن ازدواج، همچون

نشينان به شهرها و هرم سني جمعيت كشورمهاجرت روستا دليل تغييرات فرهنگي ايجاد شده در جامعه، .و ارتباط آن با مسكن ميباشدتحليلي تحليل موضوع جمعيت هاي هريك به عنوان زيربخش

كه اگر رشد اين تقاضاي اي براي مسكن بوجود خواهد آمدتقاضاي بالقوهبديهي است كه با افزايش جمعيت مسكن قيمتكشور باشد قطعاً بازار مسكن را با انباشت تقاضا و افزايش بالقوه بيش از رشد ساخت و ساز در

در متوسط و پايين درآمدي استهاي در دهكغالبا تراكم جمعيتي ايران از آنجايي كه روبرو خواهد كرد.و پايين متوسطهاي و يا تقاضاي موثر دهك بيشتري روي تقاضاي غير موثر تأثيرنتيجه افزايش جمعيت ايران

ر د خريد مسكن مورد نظر را ندارند،زيادي براي به دليل آنكه توانايي خريداران اين بخشي از دارد. درآمدي به هدف افزايش دارايي خود مي شوند و در (بازار سكه، طال، بورس و غيره)دوران ركود وارد بازارهاي ديگر

با پيش بيني افزايش نسبت به روند ، اين گروه خواهند شدوارد بازار مسكن اي بيشترسرمايه دوران رونق بااين گروه از خريداران در دوران رونق مي اين نند. بنابراقدام به خريد مسكن مي ك قيمت مسكن، آتي مسير

بازار مسكن از ،تا بحال 1391ركود سال در پي كه در شرايط فعلي و توانند باعث افزايش تقاضاي موثر شونددر دوران رونق در نتيجه حضور همين گروه از خريداران درواقعچنين تقاضاي موثري بي بهره مانده است.

در كل مي توان خواهد بود. مواجهش قيمت مسكن و تشديد روند افزايشي آن با افزاياست كه بازار مسكن در را نيز (با تاخيربيان كرد كه افزايش جمعيت مي تواند از طريق افزايش تقاضاي غير موثر، تقاضاي موثر

بعد) افزايش دهد.هاي دوره

. طبق در حال حركت استكاهنده افزايشي اما با نرخي رشد جمعيت كشور منتشر شده،هاي آمارطبق نموده، نتيجه هر بينيپيش 1430، جمعيت كشور را تا سال فرضپيشهاي مركز ملي آمار كه با چهار داده

هاي آتي است. طبيعي است كه رونق در مسكن با كاهش رشد فرض كاهش رشد جمعيت در سالچهار پيش 7.بيني شود معقول و منطقي خواهد بودپيشاگر رونقي هم درنهايتو بودهجمعيت همانند گذشته ن

قاضايت گيري شكل احتمال تورم، نرخ درخصوص گرفته صوت برآوردهاي استناد به حاضر حال در كه ميرسد نظر به ضروري نكته اين ذكر 7

. ميرسد نظر به پايين آتي سال در ساختمان صنعت در بازي سفته



(در كنار ساير متغيرهاي ذكر شده كاهش بُعد خانوار ،1405مهم در تحليل روند جمعيت تا سال نكته بسيارده تواند جبران كننبه نوعي ميكه بوده جمعيتي و اثر آن بر روي تقاضاي مسكن) هاي درخصوص تحليل روند

خواهد داشت. 8با متراژ پايين)امالك (خصوصا مسكنبر تقاضاي ثبتيم اثرو نرخ رشد كاهنده جمعيت باشد

كشور كل جمعيتي تحوالت: 31 نمودار

ايتقاض به خانوار تمايل حاضر درحال ايران، آمار مركز از شده دريافت اطالعات استناد به كه ميرسد نظر به ضروري نكته اين به توجه 8

مورد مسكوني واحدهاي از %40 حدود كه نحوي به است كرده پيدا افزايش تهران شهر در متر 75 تا 50 بين متراژهاي با مسكوني واحدهاي خواهد هپرداخت بيشتر مسكن جديد تسهيالت اثرات بررسي بخش در موضوع اين به ميباشند؛ ابعادي چنين در شهر كالن اين در استفاده

. شد

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

80,000

90,000

100,000

1375 1385 1390 1392 1405

)هزار نفر(جمعيت )هزار خانوار(خانوار )نفر(بعدخانوار روند خطي بعد خانوار



1375 -1405 شهري نقاط جمعيتي تحوالت: 32 نمودار

: بها اجاره نرخ -9-2

رخ نتوان تغييرات نرخ اجاره بها دانست. مسكوني را ميهاي ساز واحدوساختگذار بر از عوامل مهم و تاثيريكي دو محل ايجاد بازدهي اجاره بها در حقيقت نرخ بازده نقدي دارايي مسكن است كه در كنار رشد قيمتي ملك،

باشد.براي دارندگان اين نوع دارايي غيرمنقول مي

هاي ابعي از نرخ تورم است. از آنجايي كه حدوداً يك سوم هزينه خانواربها به نحوي تالبته در ايران نوسانات اجارهمستاجر صرف پرداخت اجاره بهاي مسكن مي شود، افزايش اين اجاره بها باعث افزايش انگيزه مستاجران براي

تاً نهاي رهايي از اين مشكل بوسيله خريد و تملك واحدي مسكوني خواهد شد. اين واكنش از سوي مستاجران(خصوصا با پرداخت تسهيالت جديد مسكن) منجر به تشديد دوران رونق مسكن شده و از طرفي باعث ايجاد

جذابيت در طرف سازندگان مسكن(طرف عرضه) ميگردد.

نمايد كه قابليت با اين اوصاف نسبت اجاره به قيمت ملك درصد بازده نقدي اين نوع دارايي را مشخص ميدر مقابل نسبت معكوس اين ارقام نيز شاخصي را تعيين كند.ها را پيدا ميداراييمقايسه با بازدهي ديگر

گيرد.مورد بررسي قرار مي P/Eكند كه در بازارهاي مالي تحت عنوان مي

روند مجموع اين متغيرها طي سالهاي گذشته در نمودار ذيل آورده شده است.

0.0

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5

3.0

3.5

4.0

4.5

5.0

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

80,000

1375 1385 1390 1392 1405

)هزار نفر(جمعيت )هزار خانوار(خانوار )نفر(بعدخانوار روند خطي بعد خانوار



1394 تا 1391 اجاره و فروش متيق نيانگيم سهيمقا: 33نمودار

با ثبات يافتن روند تغييرات قيمتي مسكن در سه سال گذشته و تعديل اجاره بهاي مسكن به نوعي نسبت اين دارايي كه همواره P/Eبازدهي مسكن كه هميشه رقمي كوچكي بوده افزايش يافته است. در مقابل نسبت

در دو سال گذشته كاهش يافته است. 6و 7بوده است به سطح نوسان در 15تا 11حول و حوش ارقام

به جهت برآورد فعالين بازار دارايي مربوطه P/Eهاي باالي گران مبني بر اينست كه نسبتنظر بسياري از تحليلگذاري در دورهاي آتي است كه به نوعي توجيه كننده و تعديل كننده بازدهي از رشد قيمت باالي آن سرمايه

توان چنين باشد. اگر اين موضوع را صحيح تلقي نماييم بنابراين مياندك آن در حال حاضر مي نقديتوان گيري نمود كه برآورد فعالين بازار مسكن براينست كه افق روبه رشدي براي قيمت اين دارايي نمينتيجه

هي و احتماال نزديك به بازد هابايست به سطح ساير داراييمتصور بود و بنابراين نسبت بازدهي نقدي آن مي اوراق بهادار كم ريسك تعديل گردد.

3,102

4,344 4,375 4,475

269.9 568.1 614.9 716.4

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

5000

١٣٩١ ١٣٩٢ ١٣٩٣ ١٣٩۴

انوم

ر تزا

ه

متوسط ساالنه قيمت فروش هر متر مربع مسکن نوساز متوسط ساالنه قيمت اجاره هر متر مربع



1394 تا 1391يها سال نيب نوساز يمسكون ملك يبازده نرخ: 34نمودار

)تهران در( 1391 – 1394 بين رشد نرخ و اجاره قيمت ماهانه متوسط مقايسه: 35 نمودار

9%

13%14%

16%

11.5

7.6 7.1

6.2

0

2

4

6

8

10

12

14

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

18%

١٣٩١ ١٣٩٢ ١٣٩٣ ١٣٩۴

نرخ بازدهی نقدی مسکن P/Eنسبت

‐60%

‐40%

‐20%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

5.5

15.5

25.5

35.5

45.5

55.5

65.5

75.5

نرخ رشد قيمت اجاره متوسط روند خطي متوسط نرخ



1390-1394) الير( تهران شهر در يمسكون مترمربع كي اجاره يبرا يپرداخت عهيود درصد سه عالوه به ماهانه اجاره مبلغ متوسط: 36 نمودار

1390 - 1394 تهران در يمسكون ماهانه رشد نرخ و اجاره متيق انهيماه رشد نرخ سهيمقا: 37 نمودار

85,000

105,000

125,000

145,000

165,000

185,000

205,000

225,000

)ريال(متوسط مبلغ اجاره ماهانه به عالوه سه درصد وديعه پرداختي براي اجاره يك متر مربع مسكوني در شهر تهران روند خطي متغير

‐10%

‐5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

نرخ رشد ماهانه قيمت اجاره نرخ رشد ماهانه قيمت مسكوني



:خانوار سرانه درآمد -9-3

سكن در م بالفعل متقاضياناين عامل از طريق افزايش توان خريد، در تبديل وضعيت متقاضيان بالقوه به تغيير قابل 1393و 1392 هايسالدر بصورت اسمي اما با وجود افزايش درآمد سرانه خانوار .است تأثيرگذار

. دليل اصلي اين موضوع كاهش درآمد حقيقي توجهي در تعداد معامالت مسكن در اين سال ها رخ نداده است 9در اقتصاد ايران بوده است. 1383ثبات سال هاي خانوار بر اساس قيمت

)الير هزار( 1370-1393يشهر خانوار يك يساالنه لك درآمد متوسط: 38نمودار

هابازار مسكن و ساير دارايي سهيمقا -9-4

: نرخ سود بانكي -9-4-1

تسهيالت و اعتبارات بانكي در بخش ساخت و عرضه مسكن همواره در اختيار سازندگان بوده و كاهش و و عرضه مسكن ندارد، لذا در اين شدهتمامدر قيمت توجهيقابلافزايش چنددرصدي نرخ سود تسهيالت اثر

دهش پرداخته بيشتر خانوار حقيقي درآمدهاي مساله به مسكن جديد تسهيالت اثرات تحليل بخش در موضوع، اين اهميت به توجه با 9

. است

١١۵٨١‐x ٧٨۴٢ +٢٫٧x٣‐٨٠٠٫١٧x٣۶٫١٧٨y = R² = ٠٫٩۴٧

‐50000

0

50000

100000

150000

200000

250000

300000

…-1393متوسط درامد كل ساالنه ي يك خانوار شهري



فزايش امتناسب با نرخ تورم، كنيم كه صورت اگر به اثرگذاري اين عامل از سمت تقاضا توجه كنيم، مشاهده مي توجهبلقادر بخش مسكن مؤثرسهيل و تسريع در پرداخت تسهيالت در افزايش تقاضاي اعتبارات بانكي و ت

.بوده است

يك سرمايه گذار به صورت ساده ، درصد 20 حدوداً نرخ سود بانكي در ايران بسيار باالست، با نرخ سود بانكي موازي بازارهاي ساير بازدهي اكه در مقايسه ب دمعادل كل سرمايه خود را برگشت ده سال 5 تواند در طولمياست. در نتيجه بخش اعظمي از سرمايه گذاران حوزه مسكن در حال حاضر اقدام به تجميع بااليي بسيار نرخ

10وضوع به ركود مسكن دامن زده است.ند كه اين ماهاي خود در بانك نمودسرمايه

، به عنوان مثال در حال حاضر بيش از استساير كشورهاي دنيا نيز زياد به نسبت در ايران نرخ سود بانكيسود نرخ درصد آنها 80دارند و ٪5درصد) نرخ بهره بدون ريسك زير 66 حدوداً كشورهاي دنيا (نيمي از درصدي در بين پنج كشور اول دنيا قرار دارد(رتبه 20حدود سود بانكي نرخ دارند. كشورمان با %10 كمتراز

نيز در ايران بسيار باال شود كه بدانيم اختالف بين تورم و سود بانكيچهارم). زماني اين موضوع حادتر مي كه است درصد 12,2 معادل رقمي 93 ماه دي تا 94 ماه دي از گذشته يكسال تورم حاضر حال دراست. . دهدمي هديه گذاران سرمايه به را واقعي و خالص سود درصد 7,8 معادل رقمي بانكي سود با آن با اختالف

چنين در دنيا نيز اين رقم (اختالف بين سود و تورم)، بسيار و هم كم سابقه استدر تاريخ كشور چنين رقميگذاراني درصد است. در نتيجه سرمايه 7,8اي كه حتي سود اسمي اكثر كشورهاي دنيا زير گونهنادر است به

د كنندريافت ميبدون ريسك و معاف از ماليات درصد سود واقعي و خالص (كسر تورم از سود اسمي) 7,8كه اي به فعاليت در حوزه مسكن و ساير بازارهاي موازي ندارند. هر زمان كه اختالف بين نرخ سود هيچ انگيزه

بيني نمود كه سرمايه از بانك به سمت بازارهاي توان پيشمي برسدبانكي و نرخ تورم به رقم معقول و منطقي .مختلف از جمله بازار مسكن حركت خواهد كرد

نمودار ماهانه و ساالنه ) دالر و بورس سكه،( موازي دارايي بازارهايبه منظور كسب برآوردي كلي از دامها دراي آنها نيز نمايش داده ها، به ترتيب آورده شده و نرخ رشد دورهتغييرات روند و بازدهي هريك از اين دارايي

شده است

بيشتري تتوضيحا كالن اقتصاد تحليل بخش در ايران اقتصاد فعلي شرايط در آن آثار و بانكي سپرده سود نرخ بودن باال علل درخصوص 10

. استشده ارايه



1394 تا 1390 يآزاد بهار تمام سكه ماهانه متيق راتييتغ: 39 نمودار

1378 - 1394 يآزاد بهار تمام سكه متيق روند: 40 نمودار

‐20%

‐10%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

3,000,000

5,000,000

7,000,000

9,000,000

11,000,000

13,000,000

15,000,000

17,000,000

1390

/0113

90/03

1390

/0513

90/07

1390

/0913

90/11

1391

/0113

91/03

1391

/0513

91/07

1391

/0913

91/11

1392

/0113

92/03

1392

/0513

92/07

1392

/0913

92/11

1393

/0113

93/03

1393

/0513

93/07

1393

/0913

93/11

1394

/0113

94/03

1394

/0513

94/07

1394

/09

الري

ريال-سكه تمام بهار آزادي نرخ رشد

0%‐4%

16%22%

18% 18%

35%

20% 19% 18%

35%

74%80%

4%

‐9%‐4%

‐20%

‐10%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

0.0

2000.0

4000.0

6000.0

8000.0

10000.0

12000.0

ال ري

زاره

قيمت سكه تمام بهار آزادي نرخ رشد روند خطي نرخ رشد



1393 تا 1380 هايسال يط بورس شاخص رشد نرخ و شاخص سهيمقا: 41 نمودار

1380 - 1394 هايسال طي آمريكا دالر تغييرات: 42 نمودار

26%35%

125%

6%

‐22%

4% 3%

‐21%

57%

86%

11%

47%

108%

‐21%

‐40%

‐20%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

140%

١٣٨٠ ١٣٨١ ١٣٨٢ ١٣٨٣ ١٣٨۴ ١٣٨۵ ١٣٨۶ ١٣٨٧ ١٣٨٨ ١٣٨٩ ١٣٩٠ ١٣٩١ ١٣٩٢ ١٣٩٣0

10000

20000

30000

40000

50000

60000

70000

80000

90000

مقدار شاخص بورس در انتهای سال نرخ رشد

‐2% 0% 4% 5% 3% 2% 1% 3% 3% 5%15%

116%

22%

3% 2%

‐20%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

140%

‐

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

40,000

الري

ريال-نرخ بازار غير رسمي-دالر نرخ رشد



1390 - 1394 يهاسال يط كايآمر دالر ماهانه متيق: 43 نمودار

: مسكن بخش بر يمالياتهاي اثر سياست -10

هاي سياستسازند هاي عرضه و تقاضا را متاثر ميمواردي ديگر كه بر بازار مسكن تاثير گذار بوده و بخشباشند كه نظر به اهميت موضوع و تاثير متقابل آنها بر هر دو سمت عرضه و مالياتي و تسهيالت بانكي مي

اند.تقاضا به صورتي جداگانه تحليل و بررسي شده

:كالن اقتصاد منظر از مسكن بخش بر ماليات ثراتا -10-1

درآمدي پتانسيل داراي كه عادالنه و كارا مالياتي پايه يك عنوان به دارايي بر ماليات اخير، دهه چند طي ترين نامحبوب عنوان به مالياتي پايه اين اما ؛است شده مطرح جهان كشورهاي از بسياري در باشدميباال

ربسيا آن مالياتي فرار و شود مي پرداخت آشكار و يكجا صورت به زيرا شودمي شناخته مؤديان بين در ماليات به قتصاديا رشد بر آن منفي اثر و كارآمد بسيار مالياتي پايه اين كه باورند اين بر اقتصاددانان اما است مشكل ايشافز و توليد كاهش ركود، بر آن تأثير رو اين از و است كمتر ها شركت و اشخاص درآمد بر ماليات نسبت .باشد مي توجه مورد بسيار نيز درآمد توزيع بهبود بر آن مثبت اثر همچنين. است محدود بيكاري

بر اتمالي به اتكا كاهش به منجر دارايي بر ماليات وصول محل از دولت مالي تأمين جهاني، تجربيات اساس بر فزايشا ماليات كمتر پرداخت دليل به اقتصادي و توليديهاي بنگاه اختيار در وجوه بنابراين. گردد مي درآمد

دارد، رارق ها بنگاه اختيار در كه بيشتري نقدينگي و ماليات كمتر پرداخت انگيزشي اثر نهايت در. يابد مي .شود مي ايجاد بيشتري اشتغال توليد افزايش با كه گردد مي اي توسعههاي طرح اجراي به منجر

7000

12000

17000

22000

27000

32000

37000

42000

1390

/0113

90/03

1390

/0513

90/07

1390

/0913

90/12

1391

/0213

91/04

1391

/0613

91/08

1391

/1013

91/12

1392

/0213

92/04

1392

/0613

92/08

1392

/1013

92/12

1393

/0213

93/04

1393

/0613

93/08

1393

/1013

93/12

1394

/0213

94/04

1394

/0613

94/08

الري

ريال-نرخ بازار غير رسمي-دالر روند خطي تغييرات متغير



دوره طي مستغالت خدمات و ساختمان بخش افزوده ارزش ايران، آمار مركز توسط شده منتشر آمار اساس بر باالي افزوده ارزش رغم علي. است بوده ايران اقتصاد افزوده ارزش كل از درصد 20 تا 15 بين 1389-1383

كي از كمتر بخش اين پرداختي ماليات سهم نقدينگي، و تسهيالت از اي عمده بخش تمركز و بخش اين-1389 دوره طي آن افزوده ارزش به بخش اين پرداختيهاي ماليات نسبت. باشدمي ها ماليات كل درصد معامالت خدمات به مربوط بخش اين افزوده ارزش از اي عمده بخش. است بوده درصد 0,5 تا 0,3 بين 1383

.دارد اقتصاد بر مخربي آثار مولد، هاييگذار هيسرما مقابل در كه است كنمس

يكاراي عدم بيانگر خود كه است اخير سال پنج طي ويژه به مسكن قيمت افزايش مخرب آثار اين از يكي رلكنت جهت پولي سياست ابزارهاي تنها گذشته هايسال طي. باشد مي بخش اين در مالياتيهاي سياست با بخش، اين در تسهيالت افزايش با زيرا است داشته معكوس اثر عمالً كه گرفته قرار توجه مورد نوسانات .است نموده بخش اين وارد سوداگرانه انگيزه با را بيشتري عده افراد، خريد قدرت افزايش

:خرد اقتصاد منظر از مسكن بخش بر ماليات اثرات -10-2

موضوع وضع شدن ماليات هاي جديد بر نقل و انتقال هاي صورت گرفته در صنعت ساختمان و اجراي آن از ، از موضوعاتي است كه ذهن مديران صنعت ساختمان و عرضه كنندگان محصوالت 1395ابتداي سال

جلب نموده است. از منظر اقتصاد كالن، هرچند كه اظهار نظرهاي مثبتي از سوي برخي ساختماني را به خوداز فعاالن اقتصادي درخصوص مثبت بودن وضع اين ماليات ها در جهت تامين مالي دولت و رفع كسري هاي

قانون نبودجه دولت از يك سو و نيز شفاف تر شدن فضاي اقتصاد كشور انجام شده است، ولي تحليل اثرات ايدر سطح خرد بر وضعيت معامالتي بازار و نيز حاشيه سود عرضه كنندگان از اهميت بااليي برخوردار است كه

در اين بخش بطور مختصر به آن پرداخته ميشود.به نظر مي رسد براي تحليل اثرات ماليات هاي جديد بر مسكن، بر وضعيت فروش و سود آوري -1

رات كوتاه مدت از اثرات ميان مدت و بلند مدت تفكيك گردد. طي شركت هاي ساختماني بايستي اثسنوات گذشته به استناد اطالعات منتشر شده توسط بانك مركزي جمهوري اسالمي ايران و مركز آمار ايران، بر اساس پروانه هاي صادره توسط شهرداري هاي كشور به لحاظ تعداد، ارزش سرمايه

احداث و يا احداث شده شاهد رشد قابل توجهي در اين خصوص گذاري، متراژ و زيربناي در دستهاي مختلف با مازاد عرضه مواجه اين رشد باعث شده است تا صنعت ساختمان با كاربري 11هستيم.

باشد. نظر به قدرت خريد مصرف كننده ( طرف تقاضا) كه طي سنوات گذشته نسبتاً ثابت بوده و يا با رسد كه طرف عرضه محصوالت ساختماني با شرايط بي به نظر مي افزايش خاصي همراه نبوده است

است.اطالعات دقيق تر در اين خصوص در بخش هاي ديگر اين گزارش آورده شده 11



كشش يا حداكثر با كشش نسبتاً پايين و يا به اصطالح منحني عرضه عمودي مواجه باشد. بنابراين امكان انتقال ماليات اعمالي در اين صنعت در شرايط ركودي فعلي به طرف تقاضا (برخالف ساير

مكان انتقال ماليات به طرف تقاضا دارد)، وجود نداشته و بنابراين در صنايع قابل تصوركه احتماالً اكوتاه مدت بار مالياتي بر عهده عرضه كننده بدون امكان افزايش قيمت خواهد بود. اين امر باعث

هاي ساختماني دچار كاهش گردد.خواهد شد تا حاشيه سود شركت

نكه در حال حاضر پروانه هاي صادره توسط در بازه زماني ميان مدت و بلند مدت با توجه به اي -2شهرداري هاي كشور(به لحاظ تعداد، ارزش سرمايه گذاري و متراژ) روندي نزولي دارد و احتمال

داشت احتماالً امكان رسيدن به تعادل در بازار محصوالت ساختماني در طي سنوات آتي وجود خواهدجهت تا حدودي مي توان حاشيه سود ايندارد و ازانتقال بخشي از بار مالياتي به طرف تقاضا وجود

شركت ها را نسبت به شرايط كوتاه مدت با وضعيت بهتري پيش بيني نمود.نكته تكميلي آنكه براي واحد هاي احداث شده با هدف واگذاري به گروه هاي باالتر درآمدي نسبت -3

تر اندكي تفاوت در مدي پايينبه واحدهاي توليدي ساختماني با هدف واگذاري به گروه هاي درآتحليل وجود دارد. دليل اصلي اين امر آن است كه براي گروه هاي درآمدي باال حتي دركوتاه مدت، اعمال ماليات به شرح ذكر شده ممكن است تا حدودي امكان واگذاري بخشي از ماليات به تقاضا

نيز پديده چشم و هم چشمي در اين بازي و كننده وجود داشته باشد؛ زيرا شكل گيري تقاضاي سفتهگروه درآمدي به عنوان يك موضوع اقتصادي با احتمال باالتري وجود دارد. اين در حالي است كه براي گروه هاي پايين تر درآمدي و نيز كليت بازار با توجه به نرخ تورم كاهنده در اقتصاد و نيز قدرت

ه و موضوعيتي نخواهد داشت.خريد موجود، موضوع سفته بازي چندان مالك نبود

ا هباشد ويژگي نقدي اين هزينهمورد ديگري كه در طرف توليد و عرضه وجود دارد و حائز اهميت مي -4باشد؛ همانطور كه اغلب فعالين اين صنعت مطلع هستند بخش عمده مبادالت در بخش مسكن مي

ه نقد با كميابي بسيار زيادي پذيرد و وجودر صنعت ساختمان در قالب تهاتري و غيرنقدي صورت ميتواند چالش نقدينگي را در صنعت اي به شكل نقدي ميدر صنعت مواجه است در نتيجه تحميل هزينه

تر نموده و كسب و كار را با مانع جديدي روبرو سازد كه در اينخصوص الزمست در ساختمان جدي اي انديشيده شود.نظام تامين مالي كشور چاره

مصوب شده و از سال آينده در تهران اي بر آن اصالحيههاي پاياني سال گذشته كه در ماهماليات ديگري هاي ساختماني است كه به تصويب شوراي شهر نيز رسيده شود عوارض تعليق و عدم تكميل پروژهاجرايي مي

است.

از معمول طور بهكه آنها وسازساخت دوره كه ايكارهنيمه هايساختمان مالكان پس اين ازطبق اين مصوبه پس از پايان اين دوره و درصورت عدم تكميل پروژه برمبناي ،است سال 2 تا 1,5 بينتاريخ صدور پروانه

ارزش معامالتي منطقه و مساحت ناخالص ساختمان نيمه كاري عوارضي طبق فرمول ذيل و به عنوان عوارض تعليق بصورت ماهانه پرداخت نمايند.



112

.است ساختمان مساحت معناي به s و معامالتي ارزش معناي به p كه

ملياتع توقف و تعليق ماه هر ازاي به كارهنيمه هايساختمان مالكانبه بيان ديگر پس از انقضاي زمان پروانه، . شد خواهند تعليق عوارض پرداخت مشمول ملك روز قيمت درصد 2 معادل مبلغي ماهانه ساختمان تكميل

ها،بسازبفروش براي را ساختمان احتكار هزينه ريسك تهران در مسكن قيمت متوسط به توجه با مبلغ اين هر ازاي به كه معني اين به. رساندمي تومان هزار 80 مترمربعي به متوسط طوربه ساختمان گذارانسرمايه

به تومان هزار 80 معادل بايد مترمربع هر ازاي به بماند معطل تمامنيمه شكل به ساختمان كه يماه يك قيمت درصد 26/ 8 معادل سال يك طول در عوارض اين تركيبي ميزان .كند پرداخت ماليات تهران شهرداري

،مسكن قيمت رشد اندازچشم همچنين و كشور در آتي تورم نرخ به توجه با كه شد خواهد آپارتمان يك روز مانيساخت هايپروژه تعليق براي موثري بازدارندگي تواندمي شهري ماليات براي شده تعيين درصد و مبلغ

هاي در جريان ساخت شهر تهران منحني عرضه مسكن را با تحريك و از محل تسريع تكميل پروژه باشد داشته مثبت مواجه ساخته و اصطالحا به سمت راست نمودار شيف دهد.

:بانكي تسهيالت -11

تسهيالت بانكي براي تحريك طرف تقاضاي مسكن موضوع مهمي است كه همواره مد نظر سياستگذاران موضوع پرداخت يالزم برا يمجوزها يهو ارا يبپول و اعتبار اقدام به تصو يگذشته شورا يروزها درپولي بوده است.

يرقم برا ينوده است. ااز آنها) نم يكهر يمتفاوت برا يرمختلف (با مقاد يمسكن در شهرها يدخر يالتتسه ذاريتاثيرگ ميزان كلي ارزيابي درخصوص. است شده گرفته نظر در تومان ميليون 160 تهران مانند شهريكالن :رسدمي نظر به ضروري ذيل نكات به توجه تسهيالت اين

يمسكون ياز مجموع واحدها ٪40 حدود ايران، آمار مركز اطالعات مطابق تهران، مانند شهري در -1هاي گروه براي بيشتري يتكه مطلوب يمتراژ يعنيمترمربع دارند؛ 75تا 50 ينب يشده در آن متراژاحداث اين راگ. ميگيرند قرار درآمديهاي گروه اين تقاضاي مورد باالتري احتمال با و داشته درآمدي پايين و متوسط اثياحد واحدهاي تعداد بيشترين كه شودمي مالحظه نماييم بررسي شهري مناطق برحسب را متراژي اطالعات

هايدهك نسبي طوربه كه مناطقي يعني. اندبوده 17 و 7، 8، 10، 18، 14، 5، 4، 15 مناطق در متراژ اين با رد مسكن قيمت ميانگين موجود، اطالعات مطابق. دارند بيشتري تمركزي آنها در شهري پايين و متوسط



شخصي اگر يعني است؛ بوده تومان 3,280,000 مترمربع هر ازايبه گذشته فصول طي در اشاره مورد مناطق بايستي بنمايد) متري 75 تا 50 واحدهاي متراژ ميانگين عنوان(به متري 62 مسكوني واحد يك خريد به اقدامتومان را از يليونم 160حدود يعنيآن ٪80 رقم اين از اگر كه نمايد صرف منابع تومان ميليون 203 حدود

ل توجه آن است كه كبا بانك وارد تعامل گردد. اما نكته قابل يتواندم يدنما يمال ينتام يالتمحل اخذ تسهضوع مو يزختم نشده و توان بازپرداخت اقساط ن ينجامسكن به ا يدخر يمال ينموضوعات مطرح درخصوص تام

.گردديم يتلق يمهم

كودر اثر در گذشته سالهاي در كشور، پژوهشي موسسات از برخي توسط گرفته صورتهاي بررسي مطابق -2 سالهاي در. است شده كاهش دچار 1383 سال ثابتهاي قميت به سرانه درآمد ايران، اقتصاد بر حاكم اقتصادي

ملي درآمد و شده كوچكتر درصد 8,6 ثابت، قيمتهاي به كشور داخلي ناخالص توليد اندازه 1392 و 1391 براي 1394 سال در ملي درآمد درصدي يك رشد فرض با وضعيت اين با. است داشته افت درصد 19,3 نيز

سال در كه نمايد رشد درسال درصد 7,7 متوسط بطور بايستي متغير اين، 1390 سال ملي درآمد به رسيدن ندكيا كالن اقتصاد كل تقاضاي سمت دهندهشكل متغيرهاي روي پيشهاي چالش و وضعيت بررسيبا 1395

شده دريافت تسهيالت اقساط بازپرداخت توان دانستن قبول قابل اعتبار همين به. ميرسد نظر به ذهن از دور . يباشددشوار م يدرآمد يينمتوسط و پاهاي گروه يمسكن برا خريد

رايب شده اخذ تسهيالت سود نرخ مقايسه ميباشد؛ برخوردار اهميت از آن به توجه كه ديگري مهم نكته -3 تتسهيال سود نرخ مسكن بانك مديران اظهارات مطابق. ميباشد مسكن نقدي بازدهي نرخ با مسكن خريدنرخ ٪17,5 يافتاقدام به در يطور واقعكه بانك به يم. اگر فرض را بر آن بگذارباشديم ٪5/17 مسكن جديد

خ با نرخ نر ينا يسهمقا كند،ينم يافتدر يگرد ينعنوان كارمزد و عناورا به يمبلغ يچنموده و ه يالتسود تسه يشده، نرخ بازده. مطابق برآوردها و محاسبات انجامباشديتامل مصنعت ساختمان در تهران قابل ينقد يبازده يگرد يربوده است. به تعب ٪16و ٪4/1 ،٪13 ،٪9 يبترتبه 94تا 91 يهاشهر در سال يندر ا يزمسكن ن ينقد

را اجاره شدهيداريو مسكن خر يدبنما ٪5/17با نرخ يالتمسكن با استفاده از تسه يداقدام به خر ياگر شخصشده با نرخ سود درنظرگرفته يعنيخواهد نمود؛ يانز يزدرصد ن ونيميك ي،حالت در سال فعل ينبدهد در بهتر

يبرا امر نيمسكن داشته باشند. ا يالتاخذ تسه يبرا يرغبت يستيفرد و خانوار نبا يالت،تسه ينا يبرا باشد؛يم يزتر ناند مهمبوده يپول ياستگذارها مدنظر سگروه يراز سا يشكه ظاهرا ب يدرآمد تريينپا يهاگروه

يا متوسط يهاگروه يخود برا يزن يالتبه تسه يدسترس يمبادالت هايينهنكته كه هز ينضمن توجه به ا داشت و در محاسبات آنها لحاظ خواهد شد. ييباال يتاهم يدرآمد يينپا



مسكن تسهيالت سود نرخ با تهران در مسكن نقدي بازدهي نرخ مقايسه

1394 1393 1392 1391 /سالعنوان

16 14 13 9 (درصد) مسكن اجاره نقدي بازدهي نرخ

5/17 (درصد) مسكن تسهيالت سود نرخ

1372 - 1394مسكن در تهران ديآپارتمان و وام خر مترمربعهر متيق راتييروند تغ يبررس: 44نمودار



:نهايي يبندجمع -12

ت اصلي عل مسايل مبتالبه فعلي اقتصاد ايران كه درآن تحريم ها به عنوانبرخالف تصور ايجاد شده درخصوص اقتصادي و متغيرهاي موجود در بازه هاي شناخته شده است، با بررسي شاخصشكل گيري وضعيت فعلي

طرف عرضه و فعلي ساله مشخص است كه بسياري از متغيرهاي كليدي شكل دهنده رفتارهاي 14زماني طرف تقاضاي اقتصاد حتي در سالهاي پيش از تحريم نيز روند نزولي خود را آغاز كرده بودند. بنابراين موضوع

اقتصادي هرچند كه در وضعيت ركودي فعلي اقتصاد ايران موثر بوده است ولي ارتباط دادن تمامي هاي تحريم مشكالت موجود به تحريم به نظر صحيح نميرسد.

ي مانند نرخ رشد كالنهاي شاخص، 1395در سال صورت گرفته به نظر ميرسد كه هاي اد بررسيبه استنو تصور نرخ رشدي بيش از اين اندكي غيرواقع بينانه خواهد بود؛ اين درحالي درصد بوده 6تا 4,4بين اقتصادي

ش باشد چرا كه بخ است كه به نظر نميرسد كه تحقق چنين نرخ رشدي باعث افزايش نرخ اشتغال در كشور اقتصادي رشد چنداني را تجربه نخواهند نمود. هاي مهمي از آن ناشي از رشد بخش نفت بوده و ساير بخش

درصد برآورد شده و حجم نقدينگي اقتصاد ايران نيز به 12تا 10,5نرخ تورم در بازه اي بين 1395در سال ين ميزان از نقدينگي و رشد نقدينگي موجود هرچند هزار ميليارد تومان خواهد بود. ا 1250تا 1200ميزان

انتهايي هايكه غالبا جنبه شبه پولي دارد ولي پتانسيل افزايش نرخ تورم را در اقتصاد ايران (احتماال براي ماهبه نظر نيزكليدي اقتصاد مانند نرخ ارز هاي درخصوص قيمتايجاد خواهد نمود. )96و يا اوايل سال 95سال

تومان در 3850تا3700در بازه قيمتي به شرط ثبات ساير شرايط در سال آينده اين قيمت كليدي ميرسد كهانكي بايستي نرخ سود ب و براي تحريك سمت تقاضاي كل، در عين حال آنگونه كه انتظار ميرود .باشدنوسان

نيز دچار كاهش گردد؛ هرچند كه بانكها درخصوص كاهش نرخ سود مقاومت هايي خواهند داشت كه اين امر كي از يسنگين دولت به نظام بانكي و كسري منابع بانكها ميباشد. شايد بتوان گفت كه هاي به دليل بدهي

اال بودن نرخ سود سپرده بانكي بوده و اين امر ساير شرايط ركودي فعلي حاكم بر اقتصاد ايران ب علل اصليود را براي حل اين موضوع بنابراين دولت بايستي همت خ؛ بازارهاي مالي و توليدي را به ركود كشانده است

سرمايه اي هاي ، بزرگترين مشكل دولت موضوع قيمت نفت و موضوع واگذاري دارايي1395بگذارد. در سال صاد بعدي براي اقت تبا كسري بودجه دولت همبستگي بااليي داشته و زمينه ساز مشكالخواهد بود. امري كه

. بود خواهداز اهميت بااليي در اين سال برخوردار دولت انضباط پولي و ماليرعايت بنابراين ؛ميباشدكشور

يص ليل تخصبه د نسبي معامالتاحتمال تحرك ،در صنعت ساختمان نيز در كاربري مسكوني در سال آيندهوجود دارد؛ هرچند كه اثر گذاري تسهيالت مسكن بر روي رونق (كه اخيرا ابالغ شده است) تسهيالت مسكن



هاي خود لحاظ كرده است نخواهد بود؛ اين امر به دليل كاهش درآمدحقيقي همعامالت آنگونه كه دولت در برنامدراين سال بهترين استراتژي . ميباشداقتصاد ايران خانوار و نيز سرانه درآمد خانوار از مجموع درآمد ملي در

ه ، عرضه كنندواحدهاي مسكوني با متراژ پايين بوده به اين اعتبارو تكميل ، حركت نمودن به احداث عرضهمتوسط و پايين كه درحال (درآمدي هاي از گروه يجمعيت باالترميكند كه اوال با واحدهاي مسكوني را تكميل

و از سوي ديگر واحدهاي احداث شده با قدرت خريد خواهد شدمواجه )درآمدي هستندهاي حاضر غالب گروهتورمي موجود احتمال هاي ، به اعتبار پيش بيني1395در سال تري خواهد داشت. متقاضيان تناسب باال

هگيري تقاضاي سفته بازي در مسكن پايين به نظر ميرسد؛ ضمن توجه به اين نكته كه مازاد عرضشكلدر اين سال وجه ؛واحدهاي مسكوني تا حدي است كه اجازه شكل گيري تقاضاي سفته بازي داده نخواهد شد

در مجموع به نظر ميرسد كه سالهاي آتي، سالهايي خواهند غالب تقاضاي مسكن، تقاضاي معامالتي خواهد بود. ازمند تغيير استراتژي هاي كالن بود كه فعاالن صنعت ساختمان براي ادامه حضور سود آور در اين صنعت ني

خود براي كسب بازدهي هاي قابل و عملكردهايسرمايه گذاري هاي خود و شكل دهي نوآوري در نگرش سرمايه گذاري با روشهاي گذشته لزوما منتهي به ،؛ چرا كه با چشم اندازهاي تورمي موجودبودقبول خواهند

كسب حداكثر بازدهي نخواهد بود.



واخذ:منابع و م -13

؛"هاسياست و ها چالش: ايران كالن اقتصاد انداز چشم و كشور كل 1395 سال بودجه اليحه بررسي" .1 1394 ماه اسفند اسالمي؛ شوراي مجلسهاي پژوهش مركز

ماهاسفند اسالمي؛ شوراي مجلسهاي هش پژو مركز ؛ "آن با مقابلههاي راه و نقدينگي كمبود ماهيت" .21394

و آموزش عالي موسسه ؛"تقاضا تحريك مدت كوتاههاي سياست اجراي ضرورت و اقتصاد در تقاضا افت" .3 1394 ماه بهمن ريزي؛ برنامه و مديريت پژوهش

مالي نهادهاي برخي در اعسار بحران شكافي كالبد: بانكي سود نرخ معماي" جواد، محمد زاده، شريف .4 1394 تيرماهاسالمي؛ شوراي مجلسهاي پژوهش مركز كارشناسي گزارش ؛"مجاز

مختلف مقاطع در ايران اسالمي جمهوري مركزي بانك اقتصادي نماگرهاي .5

اينترنتي پايگاه آدرس به ايران اسالمي جمهوري مركزي بانك اقتصادي زمانيهاي سري اطالعات بانك .6www.tsd.cbi.ir

www.amar.org.ir اينترنتي پايگاه آدرس به ايران آمار مركز تهران؛ شهري مسكنهاي ويژگي آمار .7

www.iranamlak.ir اينترنتي پايگاه آدري به كشور امالك و معامالت ثبت سامانه .8

9. Short‐ Term Energy Outlook(STEO),U.S.Energy information administration, February

2016

10. Global Economic Prospects, World bank , January 2016, www.worldbank.org

Documents

تحلیل بازار مسکن- گروه اقتصادی توسعه آینده پارس - 94122۵