בינמ סכנב העקשה תיקסע תינכת Glen BP.pdf · nestment pportunity Summe Glen Apatments omes 5.ב.י.נ ןיטסוא ,)DFW( 'טרוו 'טרופ/סאלאד ,ןוטסוי

Investment Opportunity Summer Glen Apartments Homes

1

*ט.ל.ח.

9624 Rolling Rock LN Dallas, Texas 75238

תכנית עסקית השקעה בנכס מניב

רכישה, השבחה ומימוש נכס מקרקעין Multi Family, בדאלאס, טקסס.


2

*ט.ל.ח.

תמצית העסקה

$1.5M הנכס עבר שיפוץ מסיבי של גג חדש, מערכת מיזוג חדשה ודודי מים חדשים בסה"כ שללא התבצעה העלאת שכר דירה בקומפלקס המשקפת את שיפוץ זה

מיקום מרכזי בצפון דאלאס, עם ריכוז האוכלסיה הגדול ביותרצפי לעליית שכר דירה בדאלאס בגובה של 7% ב-2016

הזדמנות עסקית

רכישת הקומפלקס + עלויות שיפוץ + הוצאות נוספות, עומד על $12,310,000CRP מתוכם $1,000,000 דולר מכספי משקיעי

נכון להיום, התפוסה בנכסים עומדת על כ- % 96היזמים יפעלו להעלאת מחירי השכירות במהלך השנתיים הקרובות בהתאם לתכנית העסקית

הרכישה משקפת מחיר של $56,311 ליחידה וצפי מכירה בעוד שלוש שנים במחיר של $69,912

סך סכום ההשקעה בפרויקט )מבוסס על הערכות החברה היזמית(

.cap 7% בתוך כחמש שנים ימכר הנכס )206 יח"ד( ע"פ שוויו החדש, שיעור ההיוון הצפוי הינו מחיר זה משקף מחיר כולל של $14,401,954 או $69,912 ליחידת דיור.

צפי מכירות הנכס )אקזיט(

רכישה, השבחה ומימוש של קומפלקס למגורים בדאלאס, טקסס: קומפלקס בן 206 יחידות דיור

העסקה

צפי תשואה שוטפת לשנה כ-8.77%. רווח הון צפוי לחמש שנים כ- 43.5%.

חלוקת רווחים

משקיעי CRP צפויים להחזיק ב–% 26.4 מהבעלות בנכס.למשקיעי ההון העצמי תינתן קדימות ברווחי הפרויקט בסכום השווה ל- % 8 תשואה לשנה על ההון העצמי.

בעלות בעסקה


3

*ט.ל.ח.

אזור ההשקעה - דאלאס, טקסס

טקסס הינה המדינה השנייה בגודלה בארה"ב, מבחינת שטח, אוכלוסייה ותוצר

נכון ל-2013, במדינה מתגוררים כ-26.5 מיליון תושבים )כ-8.5% מאוכלוסיית ארה"ב(, אשר מרוכזים בערים המרכזיות במדינה: יוסטון, סאן אנטוניו, דאלאס, והבירה אוסטין

שוק היעד העיקרי שלנו כיום הינו מטרופולין DFW )ה-4 בגודלו בארה"ב( המונה סה"כ כ-6.5 מיליון איש.הוא כולל את דאלאס, פורט'-וורט' וארליגנטון

דאלאס הממוקמת בצפון טקסס היא העיר ה-3 בגודלה בטקסס וה-9 בגודלה בארה"ב.אוכלוסיית העיר מונה כ- 1.2 מיליון איש והיא המרכז הכלכלי הגדול ביותר בו

שוק הדיור להשכרה )Multi-family( קשור במישרין לפרמטרים מאקרו-כלכליים אשר קובעים את רמות הביקוש וההצע בו.

טקסס אשר הינה אחד מהשווקים הגדולים בתחום הדיור להשכרה בארה"ב מציגה חוזקות כלכליות מובהקות:טקסס נהנית מצמיחה חיובית רציפה באוכלוסיה הן מגידול טבעי והן מהגירה אליה )משנת 2000 ועד היום למשל

צמחה אוכלוסיית המדינה ב- 25%(.


4

*ט.ל.ח.

אזור ההשקעה - דאלאס, טקסס

המדינה הינה אחד מהמרכזים הכלכליים הגדולים והחזקים בארה"ב והיא מבוססת בעיקר על ענפי הבנקאות, המסחר והאנרגיה והתחבורה ומהווה משכנן של חברות Fortune 500 ותאגידים בינ"ל רבים.

בשנים מאז פרוץ המשבר הכלכלי, שוק התעסוקה בטקסס נמצא במגמת עליה משמעותית וכיום מספר 2

המועסקים עומד על כ-12.1 מיליון ושיעור אבטלה של כ-% 6 נמוך מהשיעור הממוצע בארה"ב של כ- % 6.7

בשנת 2013 נוספו בטקסס כ-252 אלף משרות. שוק התעסוקה בטקסס צפוי להציג מגמה חיובית מובהקת גם בשנים הקרובות

בין 2009 ו-2012, התמ"ג הריאלי לנפש בטקסס עלה בשיעור שנתי ממוצע של כ-% 2.5, בהשוואה לשיעור של כ-% 1.4בכלל ארה"ב

נכון לסוף שנת 2012, גובה התמ"ג הריאלי לנפש בטקסס עומד על כ-46.5 אלף דולר, ביחס לכ-42.8 אלף דולר בכלל ארה"ב3

Department of Labor, bureau of Labor statistics 2US Department of Commerce, Bureau of Economic Analysis 3


5

*ט.ל.ח.

שוק ה-Multi-family בטקסס מרוכז רובו ככולו בערים המרכזיות יוסטון, דאלאס/פורט' וורט' )DFW(, אוסטין וסאן אנטוניו. בכלל השוק, נכון לספטמבר 2013, ישנן כ-1.5מיליון יחידות דיור בחלוקה הבאה4:

Multi-family בטקסס

CBRE – Texas Multi-Housing MarketView, Q3 2013 4 Cushman & Wakefield, Capitaliztion Rates by Asset Type, May 2016 5

300

250

200

150

100

50

0

85

21 1949

2757 51

24

86 68

165

251

92 85

201232

דאלאסיוסטוןאוסטיןסאן אנטוניו

Class A Class B Class C Class D

מספר היחידות על פי ערים וסיווג )אלפים(

Class C-מספר הדירות להשכרה הגדול בכל טקסס - כ-530 אלף – כאשר כ-230 אלף מתוכן מסווגות כ DFW-ב


6

*ט.ל.ח.

Hendrics & Berkadia, DFW 2013 review and 2014 forecast 7 Fannie Mae, Multifamily Market Commentary – 11/2013 8

Colliers, Germany Office Leasing and Investment, Q3 2013 משרד הבינוי והשיכוןColliers, Montreal – Market Report, Fall 2013

DFW-בטקסס ב Multi-family-7תחזית לשוק ה

10 אלף לשנה בשנים למרות צפי של התגברות כניסת דירות חדשות להשכרה בשנים הקרובות )בין 12-2014-2015(, ההערכה היא שהדבר לא יוביל לעודף הצע וירידה בשווי הנכסים וזאת משום:

עלייה בשיעורי התפוסה)מ-94.6% ב-2013 ל-95.7% ב-2015(

עלייה במחירי השכירות)בין 2.7% ל-2.9% בשנה(

קצב גידול האוכלוסין הגבוה בטקסס )כ-2% בשנה(

צמיחה בתעסוקה )3.5%-3% בשנים 2014-2015(

גידול בצד

הביקוש

עלייה בשווי

הנכסים

8השוואת אלטרנטיבות השקעה בנדל"ן מניב

הדיור להשכרה בטקסס מציע תשואה אטקרטיבית לעומת נכסים אחרים:

Class A Class B Class C

10%

9%

8%

6%

4%

2%

0%

3.0%

5.0% 4.7%

6.1% 6.3%5.6%

7.1%

8.4%

תל אביב -מגורים

ברלין - משרדי)פריים(

ברלין - מסחרי)פריים(

מונטריאול - משרדי

)Class A(

מונטריאול - משרדי

)Class B( Texas - Multyfamily

אלטרנטיבות נדל"ן מניב בדירה


7

*ט.ל.ח.

Summer Glen Apartments :הנכס המניב

Rolling Rock Ln, Dallas, TX 75238 9624 :כתובת שנת הקמה: 1972

תפוסה נוכחית: 96% הנכס עבר שיפוץ כולל בשנת 2014-2015

דיירי הקומפלקס נהנים מסביבת מגורים ירוקה, כרי דשא נרחבים, צמחיה עשירה ובריכהמס' יח"ד: 206. מפרט הדירות הינו כדלהלן:

מיקום גיאוגרפי של הנכס

כ-1.5 ק"מ מ-)LBJ Freeway (Interstate 635 ומכבישים ראשיים אחרים.Downtown Dallas-דקות מ

DFW International Airport-25 דקות מ DFW 5 דקות מאזור התעשייה הגדול ביותר באזור

Richardson Independent School ממוקם במחוז

Unit Type No. of Units SqFt Total SqFt Rate Total Rent $/SqFt

Studios 40 520 20,800 550 22,000 1.06

1 BD / 1 BA 40 697 27,880 600 24,000 0.86

1 BD / 1.5 BA 32 800 25,600 700 22,400 0.88

2 BD / 1 BA 28 886 24,808 800 22,400 0.90

2 BD / 2 BA 24 967 23,208 900 21,600 0.93

2 BD / 1.5 BA 22 1,093 24,046 950 20,900 0.87

3 BD / 2 BA 20 1,232 24,640 1,000 20,000 0.81

206 170,982 744 153,300 0.90


8

*ט.ל.ח.

CRP

בית השקעות המתמחה באיתור ובניהול הזדמנויות נדל"ן בחו"ל באמצעות יזמים מקומיים מנוסים.החברה מאתרת השקעות באזורי ביקוש ומשקיעה בעצמה בפרויקטים

מאיר ברק

אלעד שמש

אסף אריאלי מאיר הוא יזם בתחום ההייטק, שוק ההון ונדל"ן.

הוא הקים את מכללת טריידנט, שותף במכללת מגמות לשוק ההון והנדל"ן, ויזם בתחום המלונאות והנדל"ן.

בנוסף ייסד וניהל פעילויות בארה"ב, גרמניה, לונדון, הונגריה וקפריסין. מאיר מוכר כאנליסט פיננסי בתוכנית

הטלוויזיה לילה כלכלי בערוץ 10 והופיע כדוגמהלהצלחה ויזמות בתוכניות הטלוויזיה הדוקומנטריות:

המדריך למיליון הראשון, אדרנלין, סטארט-אפ מדינה.

בין תפקידיו הקודמים כיהן כמנהל חטיבת הברוקרז' הישראלית משנת 2011 ובעברו התמחה בעולם

הנגזרים וסיכוני מט"ח כחלק מניסיון עשיר של כ-12 שנים בעולם ההשקעות הפיננסים והנדל"ן כמשקיע

פרטי בארה"ב אלעד מתגורר בתל אביב, בעל תואר ראשון במנהל עסקים ותואר שני במימון ובנקאות.

בעל 14 שנות נסיון בשוק הנדלן האמריקאי. בשנים האחרונות הוא ניהל קבוצת השקעות ליזמות

בניו יורק וביוסטון בהיקף של עשרות מליוני דולרים. בעבר שימש כיועץ חיצוני לחטיבת הנדלן של JVP. אסף צבר

ניסיון רב ומומחיות ייחודית בארה"ב בתחום הבנקאות. הוא עבד שנים רבות בבנקים אמריקאים בתפקידי ניהול

שונים ובייצוג בנקים אמריקאים אל מול בנקי השקעות בוול סטריט. לאסף תואר ראשון בכלכלה מאוניברסיטת

ברקלי בקליפורניה, ותואר שני בהנדסה פיננסית ובנקאות מהאוניברסיטה העברית בירושלים.


9

*ט.ל.ח.

אודות היזמים

יהב דינאי )רו"ח(, מייסד ושותף מנהל

מר דינאי הינו מנכ"ל הקבוצה ומביא עמו מעל 15 שנות ניסיון בתחומי יעוץ פיננסי, מימוני וחשבונאי לחברות במגוון תעשיות. טרם שייסד את CAPCG מילא מר דינאי תפקידים

בכירים ב-PWC ו-EY ארה"ב, שתיים מ-4 חברות ראיית החשבון הגדולות בעולם.במהלך שנות פעילותו בתחום הנדל"ן מר דינאי היה פעיל בעסקאות נדל"ן בתחום המסחרי

וה-Multi-family וניהל את התהליכים השונים הכרוכים בהן משלב הרכישה, המימון, השיווק והניהול שלהן. מר דינאי הינו רואה חשבון מוסמך )CPA( ובעל תואר ראשון בחשבונאות

וכלכלה מאונ' ת"א ותואר שני במשפטים )LLM( מאוניבסיסטת בר אילן.

מר דויד שאפר, מנהל רכישות ראשי

מר שאפר אשר הינו מנהל הרכישות בקבוצת CAPCG מביא עמו מעל 15שנות ניסיון בתחום הנדל"ן, בין היתר בתור בעלים של חברת Wellington Realty- אשר התמחותה

.Multi-family -הינה איתור ורכישה של נכסים בתחום הנדל"ן המסחרי והמר שאפר ביצע במהלך שנות פעילותו עסקאות רכישה בהקף של כ-700 מיליון דולר.

מר שאפר הינו בעל תואר ראשון במנהל עסקים עם התמחות במימון ובעל תואר שני .SMU, Cox school of Bussiness ביזמות, שניהם מאוניברסיטת

מר מארק נוסבאום, מנהל נכסים ראשי

למר נוסבאום ניסיון עשיר של מעל 10 שנים בניהול והשבחת נכסים. טרום הצטרפותו לקבוצה כיהן בין היתר כמנכ"ל של חברת Texas-Family Mortgage שם הוביל מהלכים רבים של רכישה, ניהול ומכירה של נכסים הן ב-DFW והן בדרום פלורידה.

בהובלתו של מר נוסבאום קבוצת CAPCG מביאה לשוק את הסטנדרטים הגבוהים והאיכותיים ביותר לניהול נכסים.

מר נוסבאום הינו בעל תואר ראשון בחשבונאות מאוניברסיטת צפון טקסס.


10

*ט.ל.ח.

Park Lane248

La Bella Palms117

Columbia Villas76

Parkside Apartments36

Dyersdale - Village144

Pine - Terrase416

Riddlerock - Townhomes5

310Woodside & Bridle Path

Fort Worth Dallas

El Paso Abilene

Amarillo

Waco

Austin Houston

San Antonio

Laredo

Lubbock

Fort Worth Dallas

El Paso Abilene

Amarillo

Waco

Austin Houston

San Antonio

Laredo

Lubbock

CAPCG הפורטפוליו בטקסס של

החברה הצליחה מאז הקמתה לייצר טרק רקורד מרשים של תוצאות תפעוליות ופיננסיות וזאת על ידי יישוםוהטמעה של מתודולוגיה קפדנית ומעמיקה של בחינת השקעות פוטנציאליות וניהול הדוק ומוטה תוצאות של

הנכסים בהם היא בחרה להשקיע. על ידי איתור נכסים בעלי פוטנציאל השבחה משמעותי וניהול יעיל שלהם הקבוצה השיגה תשואות מרשימות

עבור משקיעיה לאורך השנים.

החברה צמחה תוך שנים ספורות מהשקעה בדירות בודדות בתחילת דרכה, לניהול פורטפוליו של כ-1,500דירות היום, בקומפלקסים שונים הנמצאים תחת שלבים שונים של פיתוח והשבחה בערים בעלות שיעורי צמיחה גבוהים

בתחום הדיור להשכרה.


11

*ט.ל.ח.

תקציר ההשקעה

משקיעי ההון העצמי יהיו זכאים לקדימות ברווח בגובה של % 8 תשואה לשנה על ההון המושקע על ידם..CRP לאחר הקדימות, יתרת הרווחים תחולק ביחס של 80/20 לטובת משקיעי

בעלות בעסקה: משקיעי CRP צפויים להחזיק ב–26.4% מהבעלות בנכס.למשקיעי ההון העצמי תינתן קדימות ברווחי הפרויקט בסכום השווה ל-8% תשואה לשנה על ההון העצמי.

חלוקת רווחים

מימון רכישה עלויות

$1,000,000 CRP הון משקיעי $11,600,000 מחיר רכישה

$ 2,610,000 CAPCG הון יזם ומשקיעי$ 441,000 בדיקת עסקה, עלויות הלוואה ונוספות $150,000 רזרבות

$ 3,610,000 סה"כ הון עצמי לפרויקט$ 120,000

הפקדות מקדימות )מיסים, ביטוח $וריבית( 8,700,000 הלוואה מהבנק

$12,310,000 סה"כ מימון $12,310,000 סה"כ עלויות

CRP השקעה צפי לפי יזם$1,000,000 הון עצמי

כ-8.77%תשואה שוטפת שנתית ממוצעת

$50,000לאורך חמשת השנים הוצאות שיווק וניהול

$15,000 הוצאות עו"ד, פתיחת חברה, רו"ח

$1,065,000 סה"כ גיוס

18 סה"כ יחידות השקעה כ-8% תשואה שוטפת מהיום הראשון

20% מהרווח CRP חלקה של

$60,000 השקעה מינימלית 43.85% רווח הון: מכירה בשנה החמישית


12

*ט.ל.ח.

CRP )להלן: "החברה"( מתחייבת כי הצעות לרכישת יחידות בשותפות להשקעה בנכסי נדל"ן, נבחנות כל אחת בנפרד )"הצעה להשקעה"(, ומופנות למספר משקיעים )להלן: "ניצעים"(, אשר לא יעלה על 35 בנוסף למספר לא מוגבל של ניצעים המנויים בתוספת הראשונה לחוק

ניירות ערך )"קבוצת הניצעים"(, במהלך 12 חודשים אשר ימנו ממועד ההשקעה.

לצורך קביעת כמות הניצעים המקסימלית לה יוצעו הצעות השקעה, וכמות הניצעים המקסימלית להם תענה החברה ינוהל מו"מ פרטני בין החברהלניצעים השונים, כמו כן ומבלי לפגוע באמור לעיל תובא בחשבון, בין היתר, היסטוריית ההשקעות של הניצע בתקופה של 12 חודשים אשר קדמולמועד ההצעה להשקעה או מכירת ניירות הערך, לפי העניין )"כמות המשקיעים המקסימלית"(, והכל לפי ובהתאם למידע אשר ימסר לחברה על

ידי הניצע או על ידי משא ומתן בין החברה לכל ניצע.

השקעות כאמור אינן בגדר השקעות מפוקחות, מאופיינות ברמה גבוהה של סיכון ואי וודאות. הניצע מצהיר בזאת כי הוא מודע לסיכון הגלום בהשקעה בחברות אלו. הסתמכות על תוכן מודעה זאת איננה מהווה תחליף לבדיקה קפדנית מצד הניצע של רמת הסיכון הגלומה בהשקעה

המוצגת במודעה. החברה איננה ערבה להתממשות ציפיות הרווח מצד הניצע, היא איננה אחראית בשום צורה שהיא כי רווח כאמור אכן ינבע למי מהניצעים ואין לראות את האמור במודעה או בהתנהלות החברה משום מצג בדבר התשואה הצפויה מהשקעה או מכירה אשר מקורם במודעה.

יודגש כי, החברה איננה אחראית להתממשות או אי התממשות סיכונים אשר היו ידועים או שלא היו ידועים בכל שלב שהוא טרם או לאחרההשקעה. הניצע מצהיר ומאשר כי אין לו ולא יהיו לו כל טענות או דרישות כלפי החברה בנוגע לתוצאות פעולת הגיוס, המכירה, ההשקעה,

הרכישה, או ההתקשרות העסקית בה לקח חלק.

דיסקליימר

Documents

בינמ סכנב העקשה תיקסע תינכת Glen BP.pdf · nestment pportunity Summe Glen Apatments omes 5.ב.י.נ ןיטסוא ,)DFW( 'טרוו 'טרופ/סאלאד ,ןוטסוי