Embed Size (px)
Citation preview
ОБЗОР
III кваРтал 2014 гОдаРЫНОк тОРгОвОй НедвижимОстиМосква
ОсНОвНЫе вЫвОдЫ• В III квартале 2014 г. состоялось открытие одного объекта – ТЦ «Водный» (GLA –
32,5 тыс. м²). Таким образом, общее предложение площадей в современных торговыхцентрахувеличилосьдо8,29млнм2.
• Доконца2014г.планируетсявводвэксплуатацию6торговыхцентровобщейплощадью834тыс.м²(GLA–477тыс.м²).
• В течение анализируемого периода на развитие сегмента торговой недвижимостиоказываливлияниенегативныеполитическиеи экономические события. В связи с этиммногиеторговыеоператорыпересмотрелипланыразвитиянароссийскомрынке.
• Арендные ставки в лучших торговых центрах остаются на прежнем уровне, а в менееудачных проектах девелоперы зачастую вынуждены идти навстречу арендаторам,предоставляяимсущественныескидки.
III квартал 2014 годарынок торговой недвижимостиМосква
2
Ключевые события
� Вавгусте2014г.президентРФВ.В.Пу-тинподписалУказ«Опримененииот-дельных специальных экономическихмер в целях обеспечения безопас-ности Российской Федерации», за-прещающийввоз сельскохозяйствен-ной продукции и продовольствия изстран,которыеввелисанкциипротивРоссии. Большинство торговых опе-раторов пересмотрели ассортиментсвоих магазинов, заменив товары,произведенные в США или странахЕвросоюза,отечественнымианалога-
РЫНОк тОРгОвОй НедвижимОсти
Ольга Ясько, ДиректорДепартамен-тааналитики,KnightFrankRussia&CIS
«На мой взгляд, в настоящий момент рынок торговой недвижимости раз-вивается по инерции. Хотя ряд тор-говых операторов уже говорит о снижении товарооборотов, а также приостановке развития. Однознач-но можно сказать, что ритейлеры стали менее оптимистичны в сво-их прогнозах на будущие периоды. Это связано с неопределенностью текущей политико-экономической ситуации: сейчас не очень понятно, ожидают ли Россию новые санкции и насколько долгосрочны уже введен-ные. Полагаю, что сильнее всего по-страдает сегмент «средний плюс», поскольку в кризисные периоды наи-большую осторожность в финансо-вых вопросах начинают проявлять именно те, кто составляет целе-вую аудиторию этого сегмента. В то время как операторы, работа-ющие в более низком ценовом диа-пазоне, могут, напротив, получить преимущества для развития».
Основные показатели. Торговые центры* Показатель ДинамикаОбщеепредложениедействующихобъектов(площадьобщая/арендуемая),млнм2 8,29/4,31
ВведеновэксплуатациювI–IIIкварталах2014г.(площадьобщая/арендуемая),тыс.м2 605/263,5
Планируетсяквводув2014г.(площадьобщая/арендуемая),тыс.м2 834/477
Долявакантныхплощадей,% 4
Базовыеарендныеставки,$/м2/год(безучетаоперационныхрасходовиНДС)
якорныеарендаторы 100–500
арендаторыгалереи** 700–4000
Операционныерасходы,$/м2/год 80–260 =
ОбеспеченностьжителейМосквыкачественнымиторговымиплощадями,м2/1000жителей
355
* Втаблицеприведеныпоказателитолькопокачественнымпрофессиональнымторговымобъектам.Профессиональныйторговыйцентр–одноилигруппаархитектурносогласованныхзданийобщейплощадьюболее5000м²,объединенныхобщейконцепциейиединымуправлением
** Ставкидлямагазиновплощадьюоколо100м2напервомэтажеИсточник:KnightFrankResearch,2014
Торговые центры, введенные в эксплуатацию в 2014 г.
Название Адрес
Общая площадь
(GBA), м2
Арендопри-годная
площадь (GLA), м2
Девелопер
Iквартал
РеутовПаркг.Реутов,Носовихинскоеш.,д.45
90000 41000 AmmaDevelopment
Москворечье Каширскоеш.,д.52 29750 16650 «Гарант-
Инвест»IIкварталВегасКрокусСити 66кмМКАД 295000 105000 CrocusGroup
Весна!ПересечениеМКАДиАлтуфьевскогош.
126000 56000Central
PropertiesиAltoAssets
МЦ Миклухо-Маклаяул.,вл.36 15700 12400 ООО«СЮЗ»
IIIквартал
Водный Головинскоеш.,вл.5 48500 32500 MRGroup
Источник:KnightFrankResearch,2014
www.knightfrank.ru
3
ми или продуктами, экспортируемы-мииз тех стран, на которыенебылоналоженоэмбарго.
� КрупныйдевелоперIKEAанонсировалпланы дальнейшего развития в Рос-сии:заявленоореализацииторговыхцентров вподмосковныхМытищахивВоронеже,атакжеведетсяпоискзе-мельных участков для строительстваобъектов в городах Саратов, Волго-град,Пермь,ЧелябинскиТюмень.
� СредикрупныхсделокM&A(слиянияи поглощения) можно отметить при-обретение группой «Обувь России»компании«Россита»,которойпринад-лежалисетиобувныхмагазиновсред-него ценового сегмента «Россита» иLisette (83 объекта), а также слияниекомпаний «Техносила» и «Техношок»,в результате которого увеличитсяколичество магазинов под брендом«Техносила».
� На завершающей стадии находит-ся сделка по приобретению струк-турами Сергея Гордеева четырехунивермагов, входящих в портфельОАО «ОТД "Ясенево"» («Ясенево»,«Добрынинский»,«Белград»и«Моло-дежный»).
Предложение
ВIIIквартале2014г.вэксплуатациюбылвведенодинторговыйобъект–ТЦ«Вод-ный»,общаяплощадькоторогосоставля-ет48,5тыс.м²(GLA–32,5тыс.м²).Крометого,всентябресостоялосьоткрытиетор-гового центра микрорайонного форма-та «Изумруд» (GBA – 7 тыс.м²), якорнымарендатором которого является супер-маркет «Магнит», проводящий активнуюэкспансию на московском рынке. В сен-тябретакженачалработатьфлагманскийгипермаркет сети в ТЦ «Ханой-Москва»(ввод в эксплуатацию всего объектазапланированнаоктябрь).
Такимобразом, за период с начала годабыли введены в эксплуатацию 6 объек-тов совокупной площадью 605 тыс. м²(GLA – 263,5 тыс. м²), в результате объ-ем качественных торговых площадей вмосковских торговыхцентрахпо состоя-ниюнаконецсентябрядостиг8,29млнм²(GLA – 4,31 млн м²). Показатель обеспе-ченностисоставил355м²на1000жите-лей.
Также можно отметить, что в III кварта-ле состоялось торжественное открытиекрупного оптово-розничного комплекса«Лужайка» и оптово-продовольствен-ногоцентра«ФудСити».Несмотрянато,
что подобные центры, как правило, непричисляются участниками рынка к ка-чественнымторговымобъектам,ихрольвразвитиималогобизнесаивформиро-вании торгового сектора становится всеболееважной.ВнастоящеевремявМос-ковском регионе и нескольких городахпродолжается реализация крупных про-ектов подобного формата – МФЦ «Тор-жок» (Химки), центр шоу-румов Expolon(Москва), технополис «Новая Тура»(Казань), торгово-логистический центрдевелопера«Нордситимолл»вНовоси-бирскеит.д.
Анализ периодов ввода в эксплуатациюторговых центров позволяет выявитьопределенные закономерности: наи-большийобъемновогопредложения,какправило,выходитнарыноквпоследнемквартале года.Например, в предыдущие
годы именно в IV квартале были откры-ты такие знаковые торговые объекты,как «МЕГА Химки», «Европейский», «Риона Дмитровке», ТРЦ «Гудзон» и другие.Согласно планам девелоперов, текущийгод не станет исключением: ожидается,чтонаIVкварталпридетсяболее60%го-довогообъемановогопредложения.
ПоитогамIIIквартала2014г.наибольшееколичествоторговыхцентровсосредото-ченовЮжномадминистративномокругестолицы (19%от общего числа торговыхплощадейМосквы), при этомпопоказа-телю обеспеченности торговыми пло-щадями уверенно лидируетЦАО (541м²на 1000 человек). Отстающим по-прежнему остается Восточный округ:здесь меньше всего торговых центров(5%)исамыйнизкийуровеньобеспечен-ности(132м²на1000человек).
0
100
200
300
400
500
I квартал
тыс. м²
II квартал III квартал IV квартал
2012 2013 2014
Динамика ввода торговых площадей в 2013–2014 гг.
Источник:KnightFrankResearch,2014
тыс. м2
Общее предложение торговых площадей в торговых центрах (GLA)
Обеспеченность торговыми площадями
0
100
200
300
400
500
600
0
100
200
300
400
500
600
700
800
ЮАО ЮЗАО ЦАО САО СВАО ЗАО ЮВАО СЗАО ВАО
м2/тыс. чел.
Распределение торговых площадей и уровень обеспеченности торговыми площадями по округам Москвы
Источник:KnightFrankResearch,2014
III квартал 2014 годарынок торговой недвижимостиМосква
4
Спрос
В III квартале на развитие сегмента тор-говой недвижимости оказывали влияниенегативные политические и экономичес-киесобытия.Всвязисэтиммногиеторго-выеоператоры,отмечаякоррекциюпоку-пательскогоспросаиснижениеоборотовторговыхточек,пересмотрелипланыраз-витиянароссийскомрынке.Так,сталоиз-вестноо сокращенииколичествамагази-новмонобрендовойсетиSamsungиуходес рынка сети американских закусочныхWendy's.
Отмечается существенное замедлениетемпов заполнения арендаторами новыхторговых центров: во многих объектах,введенныхвэксплуатациювI–IIIкварталах2014 г., продолжаются арендные кампа-ниииимеютсявакантныепомещениядля«первичной» сделки. В текущих условияхвыигрываютдевелоперы,приступившиекброкериджунараннихэтапахреализациидевелоперскогопроекта.
В то же время российский рынок оста-ется привлекательным для междуна-родных торговых операторов. Средисетевых компаний, впервые вышедшихна российский рынок, можно отметитьамериканскую сеть Crate&Barrel, специ-ализирующуюся на предметах интерьера(ТРЦ «Афимолл Сити»), турецкий fashion-брендPenti(магазиноткрылсявТРЦ«МЕГАХимки»), саксонскую часовую мануфак-туруA. Lange&Söhne (магазиноткрылсяв Столешниковом переулке), ювелир-ный магазин испанской сети UNOde50(ТРЦ«Метрополис»)идругие.
Коммерческие условия
Вусловияхвысокойконкуренциинарынкеторговые операторы чувствуют себя бо-леесвободноввыбореторговыхобъектовдлясвоихмагазинов,рассматриваятольколучшиеторговыецентрыстолицысмакси-мальным трафиком. Для них строящиесяобъекты зачастую менее привлекатель-ны.Врезультатетакойполитикиарендныеставкивлучшихторговыхцентрахостают-сянапрежнемуровне, тогдакаквменееудачныхпроектахприсогласованиидого-воров девелоперы зачастую вынужденыидти навстречу арендаторам, предостав-ляя им существенные скидки (например,так называемый step-rent – дисконт отбазовойаренднойставкинапервыегодыработыспоследующимпостепеннымпо-вышением), увеличивая сроки арендныхканикулит.д.Такжеприменяетсяпрактикаучета уровня заполненности объекта дляопределения величины дисконта. В сред-нем по рынку ставки аренды снизилисьна15–20%.Особенноярковыраженопа-дениеставокдляарендаторов,профилем
деятельности которых является торговлямужскойиженскойодеждой,обувью,то-варами для дома, а также спортивнымиаксессуарами.
Втекущемпериодеоперационныерасхо-дынеизменились,оставшисьнапрежнемуровне:80–260$/м²/год.Отметим,однако,чтовбудущемвеликавероятностьихуве-личения в связи с ростом налоговой на-грузкинадевелопера.
Прогноз
До конца года планируются к откры-тию несколько крупных торговых объ-ектов суммарной площадью 834 тыс. м²(GLA–477тыс.м²).Срединих–ТЦ«Ханой-Москва», ТРЦ «Авиа Парк» и «Мозаика»,ТРК Mari, а также МФК «Кунцево Плаза».При этом прирост объема предложения
за годможет составитьболее1,4млнм2,чтоявляетсярекорднымпоказателемдлярынка за последние десять лет. Обеспе-ченность при этом возрастет до 395 м2на1000жителей.
Рынокторговойнедвижимостистановитсявсе более конкурентным.Поэтому торго-выеоператорыпродолжат своеразвитиес осторожностью, рассматривая лучшиепредложения от девелоперов и анализи-руяэффективностькаждогомагазинасетидля предотвращения эффекта «канниба-лизации». При этом наиболее вероятно,что в ближайшембудущемнаибольшемунегативному влиянию последствий те-кущей ситуации подвергнутся торговыеоператоры профилей «одежда и обувь»,«развлечения»и«рестораны»,втовремякакпродовольственныйи«фаст-фуд»сег-ментыокажутсявболеевыигрышномпо-ложении.
Условия аренды в торговых центрах Москвы, III квартал 2014 г.
ПрофильБазовая арендная
ставка,$/м2/год
Доля, взимаемая
с оборота, %Гипермаркет(>7000м²) 100–250 2–4Городскойгипермаркет(3000–7000м²) 200–350 2–4Супермаркет(1500–3000м²) 250–1000 4–6DIY(>5000м²) 200–350 4–6Бытоваятехника(1500–3000м²) 250–400 2,5–6Спортивныетовары(1500–7000м²) 180–300 4–8Детскиетовары(1000–2500м²) 250–400 8–12Операторыгалереипрофиля«одежда»(50–300м²) 800–2200 11–16
Операторыгалереипрофиля«обувь»(50–300м²) 900–2500 12–16
Аксессуары(10–70м²) 2200–4000 11–14Кинотеатр 150–250 7–11Развлекательныйцентр(100–1500м²) 220–400 8–12Развлекательныйцентр(2000–5000м²) 100–200 4–7Источник:KnightFrankResearch,2014
Наиболее значимые объекты, заявленные к открытию в 2014 г.
Название АдресОбщая площадь (GBA) /
Арендопригодная площадь (GLA), м2
АвиаПарк Хорошевскоеш.,вл.38а 300000/231000Mari Поречнаяул.,вл.10-12 135000/70000Мозаика 7-яКожуховскаяул.,вл.3а 134000/68000КунцевоПлаза Ярцевскаяул.,д.19 212000/64000Ханой-Москва Ярославскоеш.,д.146 39750/31046OutletVillage«БелаяДача»,IIфаза
МО,г.Котельники,Яничкинпр-д,д.5 13700
Источник:KnightFrankResearch,2014
обзор
ЕвропаАвстрияБельгияВеликобританияГерманияИрландияИспанияИталияМонакоНидерландыПольшаПортугалияРоссияРумынияУкраинаФранцияЧешскаяреспубликаШвейцария
АфрикаБотсванаЗамбияЗимбабвеКенияМалавиНигерияТанзанияУгандаЮжнаяАфрика
Ближний ВостокБахрейнОАЭ
Азия и Тихоокеанский регионАвстралияВьетнамИндияИндонезияКамбоджаКитайМалайзияНоваяЗеландияСингапурТайландЮжнаяКорея
Америка и КанадаБермудскиеостроваКанадаКарибскиеостроваСША
ОснованнаявЛондонеболеевеканазадкомпанияKnightFrankявляетсяпризнаннымлидеромнамеждународномрынкенедвижимости.Вместесосвоимстратегическимпартнером,компаниейNewmark,KnightFrankрасполагаетсетьюизболеечем370офисовв48странахмираинасчитывает13700специалистов.
Вотуже117летKnightFrankостаетсясимволомпрофессионализмадлядесятковтысячклиентоввовсеммире.За17летработывРоссииKnightFrankсталаоднойизведущихкомпанийнарынкахофисной,складской,торговойижилойнедвижимости.ТольковРоссиинашимиуслугамивоспользовалисьболее500крупныхроссийскихимеждународныхкомпаний.
ЭтотидругиеобзорыKnightFrankразмещенынасайтеwww.knightfrank.ru
МОСКВА
115054,ул.Валовая,д.26БЦLighthouse
Тел.:+7(495)9810000Факс:+7(495)9810011
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ
191025,ул.Маяковского,д.3ББЦAliaTempora
Тел.:+7(812)3632222Факс:+7(812)3632223
Стратегический консалтингКонстантин РомановПартнер,Директор,РоссияиСНГ[email protected]
Оценка недвижимостиОльга Кочетова Директор,РоссияиСНГ[email protected]
Управление недвижимостьюДмитрий АтопшевПартнер,Директор[email protected]
Управление проектамиАндрей ЗакревскийПартнер[email protected]
Маркетинг и PRИзабелла АтоянДиректор,РоссияиСНГ[email protected]
Исследования рынкаОльга Ясько Директор,РоссияиСНГ[email protected]
Санкт–ПетербургНиколай ПашковГенеральныйдиректор[email protected]
Офисная недвижимостьКонстантин ЛосюковДиректор[email protected]
Складская недвижимостьВячеслав Холопов Партнер,Директор,РоссияиСНГ[email protected]
Торговая недвижимостьСергей ГипшУправляющийпартнер,Директор,РоссияиСНГ[email protected]
Элитная жилая недвижимостьАндрей СоловьевДиректор[email protected]
Международные инвестиции Хайко Давидс Партнер[email protected]
Инвестиции и продажиАлан БалоевДиректор[email protected]
Развитие бизнесаАндрей Петров Партнер[email protected]
© Knight Frank 2014
Этототчетявляетсяпубликациейобобщенногохарактера.Материалподготовленсприменениемвысокихпрофессиональныхстандартов,однакоинформация,аналитикаипрогнозы,приведенныевданномотчете,неявляютсяоснованиемдляпривлечениякюридическойответственностикомпанииKnightFrankвотношенииубытковтретьихлицвследствиеиспользованиярезультатовотчета.
Публикацияданныхизотчета,целикомиличастично,возможнатолькосупоминаниемKnightFrankкакисточникаданных.
