Upload
giorgia-calabrese
View
221
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
1BUSINESS LINE NAME – 00/00/00 1
Select and click ‘AddPic’ to insert
optional client logo
Giuditta De Micheli
LA VALORIZZAZIONE E LO SVILUPPO DEI CENTRI
COMMERCIALI 28 OTTOBRE 2010
2BUSINESS LINE NAME – 00/00/00 2
Giuditta De Micheli
INVESTIRE NEL MERCATO DEGLI IMMOBILI COMMERCIALI:
IL PUNTO DI VISTA DELL’INVESTITORE
-I CRITERI PER LA VALUTAZIONE DELLA REDDITIVITA’ DEI CENTRI COMMERCIALI
- LA VALORIZZAZIONE DEI CENTRI COMMERCIALI ESISTENTI
- LE POTENZIALITA’ DEI FONDI IMMOBILIARI PER LO SVILUPPO DEI CENTRI COMMERCIALI
3Giuditta De Micheli 3
I Fondi immobiliari di diritto italiano
I Fondi Immobiliari chiusi di diritto italiano di prima generazione (1999–2002).
Si può affermare che la maggioranza di questi fondi ha caratteristiche omogenee:
Origine bancaria
Bassa diversificazione di destinazione d’uso e area geografica;
Investimenti di tipo Core.
Destinati ad un utenza retail (obbligo di quotazione in borsa)
Soggetti al potere ispettivo di Banca d’Italia e CONSOB se quotati.
L’approccio al mercato immobiliare dei fondi che rispondono a queste caratteristiche è caratterizzato da una prevalenza degli investimenti in immobili di pregio, già a reddito,
adibiti ad uffici e localizzati a Roma e Milano.
4Giuditta De Micheli 4
Fondi Immobiliari
I Fondi immobiliari “non speculativi” hanno storicamente svolto attività di mero investimento in immobili a reddito negli immobili cosiddetti “core”.
La strategia prevalente dei fondi immobiliari era di investire nei primi anni di vita in immobili a reddito, incassare i canoni e rivendere alla scadenza del fondo (mediamente 10 anni).
Anno 01999-2003
Richiamo degli impegni
Holding periodvendite
Anno 10
5Giuditta De Micheli 5
Fondi Immobiliari
Centro Commerciale considerato investimento “core” nel 2000:
-Anno di costruzione: anni ’90
-Dimensione: varie
-Location: Nord Italia - Capoluoghi di regione
L’obsolescenza di immobili inseriti nei portafogli immobiliari di proprietà dei fondi tradizionali ha di fatto dimostrato che è quasi impossibile definire “core” un immobile “CENTRO COMMERCIALE” che viene detenuto in portafoglio per quasi 10 anni.
L’obsolescenza di immobili inseriti nei portafogli immobiliari di proprietà dei fondi tradizionali ha di fatto dimostrato che è quasi impossibile definire “core” un immobile “CENTRO COMMERCIALE” che viene detenuto in portafoglio per quasi 10 anni.
6Giuditta De Micheli 6
VALORIZZAZIONE DEL CENTRO COMMERCIALE
Per mantenere la competitività Centro Commerciale è indispensabile un intervento di valorizzazione ma:
Le assumptions per gli investimenti “core” prevedevano:
crescita costante del valore degli affitti dell’immobile
Cap in = Cap out
Accantonamenti per valorizzazioni intorno al 1% del Valore di ricostruzione
7
Analisi di un restyling
Bologna
1 DATI STRUTTURALI
8
DATI STRUTTURALI
2 LAY-OUT A CONFRONTO
10
2005: COME ERAVAMO
Locale: 1
Free-Flow
642,50 mq
Locale: 52
Abbigliamento
1249,27 mq
Locale: 6
Bigiotteria
33,05 mq
Locale: 45-46
Ristorazione
212,56 mq
Locale: 5
Tacchi & Chiavi
31,61 mq
Locale: 4
Abbigliamento
58,10 mq
Locale: 2+3
Abbigliamento
131,76 mq
Locale: 51
Ristorazione
189,06 mq
Locale: 7
Calzature
57,76 mq
Locale: 32
Calzature
409,34 mq
Locale: 12
Art.Sportivi
680,07 mq
2010: COME SIAMO OGGI
Locale: 1+1/B/C
Free-Flow
769,17 mq
Locale: 51+52
Abbigliamento
1438,33 mq
Locale: 12+32
Elettrodomestici
1089,41 mq
Locale: 45+46
Profumeria
212,56 mq
Locale: 2….7
Calzature
312,88 mq
3 IMMAGINI A CONFRONTO
13
14
DOPOPRIMA
IMMAGINI A CONFRONTO
DOPOPRIMA
4 CANONI A CONFRONTO
15
DIFFERENZA CANONI ANNUI 2005 - 2010
Locale: 51+52
- 69%
Locale: 1+B/C
- 30%
Monte affitti totale
-11%
Locale: 45+46
- 6%
Locale: 2….7
- 45%
Locale: 12+32
- 14%
17
Intervento di valorizzazione
Previsione BP di costi straordinari: 1% del valore di ricostruzione a nuovo
Costi sostenuti per l’intervento di restyling: 10%del valore di ricostruzione a nuovo
I costi extra dell’intervento sono stati sostenuti dal fondo:
La galleria commerciale valorizzata rappresenta l’8% del valore del portafoglio immobiliare del fondo.
L’intervento di restyling ha accresciuto il valore immobiliare/commerciale dell’asset
Giuditta De Micheli
18
Intervento di valorizzazione
Previsione BP di crescita degli affitti: la minima prevista da incremento ISTAT
Monte affitti post intervento di restyling: - 11% dovuto all’accorpamento di piccole superfici trasformate in medie superfici ed alle modifiche del mix merceologico.
Si prevede che l’intervento di valorizzazione dell’immobile permetterà di ricommercializzare a valori più alti nei prossimi anni
Giuditta De Micheli
Previsione BP : Cap IN = Cap OUT
Si dovrà programmare temporalmente l’intervento in modo tale che al momento della vendita dell’asset il monte affitti sia già ritornato a regime dopo il decremento dovuto alle modifiche del lay out
19
Conclusioni
I fondi immobiliari possono avere un ruolo significativo per il rilancio del settore ma:
Giuditta De Micheli
Le attività di valorizzazione devono essere previste a monte dell’acquisto dell’immobile ed inserite nel BP in modo che la valutazione del loro rischio/rendimento sia confrontato con gli obiettivi promessi ai sottoscrittori delle quote.
Le attività di valorizzazione necessitano quindi di un consolidato intreccio di “know how” del settore immobiliare commerciale e della gestione dei veicoli che si intende utilizzare (Fondi Immobiliari) .
20
La Valorizzazione e lo sviluppo dei Centri Commerciali
Grazie per la vostra attenzione