1. INTRODUCCIÓN 2. OBJETIVOS 3. METODOLOGÍA EMPLEADA 4. RESULTADOS 5. CONCLUSIONES

AUTOR DEL PROYECTO: ASENSIO CRESPO, VICENTEDIRECTOR ACADÉMICO: MARIA DEL CARMEN LLINARES MILLÁN

GIL SENABRE, DORIA

ESTUDIO DE VIABILIDAD DE UNA RESIDENCIA DE

ANCIANOS EN LA LOCALIDAD DE BENISSA

INDICE

• 1. INTRODUCCIÓN• 2. OBJETIVOS• 3. METODOLOGÍA EMPLEADA• 4. RESULTADOS• 5. CONCLUSIONES

INTRODUCCIÓN

Crisis financiera Mundial. Excesos inmobiliarios Alto endeudamiento sector privado.

INTRODUCCIÓN OBJETIVOS METODOLOGÍA RESULTADOS CONCLUSIONES

CAUSAS.

CONSECUENCIAS.

Crisis Sector de la construcción. Exceso Promociones inmobiliarias. Precios elevados. Falta de financiación. Paralización en la construcción.

• Realizar un procedimiento para analizar la viabilidad comercial y económico-financiera.


Averiguar desde el punto de vista de la rentabilidad, el precio de venta que deberá tener este proyecto.

OBJETIVO GENERAL.


FASE 1Descripción del solar y las circunstancias

urbanísticas de este.

FASE 2Estudio de mercado.

FASE 3Decisiones sobre la

promoción. Definir el proyecto.

FASE 4Estudio económico y

financiero del proyecto.

FASE 5Conclusiones

Estructura del trabajo.

Búsqueda Solar

Circunstancias Urbanísticas

PrecioEstudio

MacroentornoMicroentorno

Definición Proyecto

Estudio de Costes

Análisis cuenta de resultados

Análisis Cash-FLow

Precio venta según rentabilidad

Acciones correctoras

Rentabilidad final del proyecto


UBICACIÓN


UBICACIÓN


POBLACIÓN EN LA ZONA

Población Española-Extranjera por municipios

Fuente: Elaboración propia a partir de los datos de INE


POBLACIÓN EN LA ZONA

Población mayor de 65 años Española-Extranjera por municipios

Fuente: Elaboración propia a partir de los datos de INE


UBICACIÓN DEL PROYECTO


BENISSA

Superficie de 70 km²Población 13.800 habitantes.Comunicación a través de la AP-7 y N-332


DESCRIPCIÓN DE LA COMPETENCIA



Modalidad de estancia:

- Residencia Geriátrica.

- Apartamentos.



Modalidad Residencia Geriátrica.

- Centro residencial.

- Recuperación Post-hospitalaria.

- Centro de Día.

- Centro de respiro familiar.

- Residencia para vacaciones.

Usuario Habitación doble Habitación individual

Válido 1.700-2.200 1.950-2.350

Semiasistido 1.950-2.350 2.300-2.700

Asistido 2.100-2.500 2.400-2.800

Precios Mensuales Residencia Geriátrica



Modalidad Apartamentos.

- Venta.

- Alquiler.

- Uso Vitalicio.

Gastos de servicios mensuales 272,33€

Venta Alquiler Uso Vitalicio

Desde 200.000 € 968 € 129.000 €

Hasta 205.000 € 2.097 € 279.000 €

Precios Apartamentos



- Servicios de Vivienda.- Limpieza.- Conserje.- Jardineros.

- Servicios de Confort.- Lavandería.- Servicios de comidas.

- Servicios Medicos.- Cuidados a domicilio.- Enfermería.- Ayuda en la higiene.

- Gran movilidad.

- Actividades y ocio.

- Ejercicio a diario.


DESCRIPCIÓN DE LA DEMANDA

CARACTERÍSTICAS Y SERVICIOS MÁS VALORADOS.

- Tranquilidad.

- Entorno natural.

- El clima.

- Las comodidades.

- Independencia pero con asistencia necesaria.

- Atención 24 horas.

- Ocio.


DESCRIPCIÓN DEL SOLAR



Superficie: 81.611 m²

Acceso: Carretera de la Fustera CV-745

Precio: 1.650.000 €



Estado actual del solar.


FACTORES URBANÍSTICOS

Suelo urbanizable.

Uso terciario.

Edificabilidad 0,35 m²t/m²s.

Altura máxima reguladora: ≤9 m o R+1 para uso terciario.

Obligación de depósitos de agua uso terciario.

FACTORES LEGALES

Orden de 4 de febrero de 2005 de la Conselleria de Bienestar Social

Orden 8 del 20 de febrero de 2012 de la Conselleria de Bienestar Social


DECISIONES SOBRE EL PROYECTO - 2 Edificios con108 Apartamentos. De 1 o 2 habitaciones.

- Residencia Geriátrica con centro médico.

- Centro Social

- Centro de Rehabilitación y Deportivo.

- Zona deportiva con campo de Golf.

- Jardines y paseos.


DECISIONES SOBRE EL PROYECTO

Apartamentos. De 1 o 2 habitaciones.

- Superficie de 100 m²

- Trasteros

- Plaza Garaje



Residencia Geriátrica.

- Habitaciones individuales o dobles.

- Baños individuales.

- Comedor



Centro social.

- Restaurante y cafetería.

- Biblioteca.

- Salas de actividades.

- Salón de actos.

- Pequeño supermercado.


DECISIONES SOBRE EL PROYECTO Centro Deportivo y de rehabilitación.

- Piscina cubierta.

- Gimnasio.

- Sala de rehabilitación.

- Salas de actividades.

- Vestuarios y duchas.


DECISIONES SOBRE EL PROYECTO Zona deportiva.

- Campo de golf.

- Pista de tenis.

- Pistas de pádel.


DECISIONES SOBRE EL PROYECTO Jardines y paseos.

- Parques.

- Piscina exterior.

- Parque terapéutico.


ESTUDIO ECONÓMICO-FINANCIEROESTUDIO DE COSTES EUROS

SOLAR+URBANIZACIÓN 4.857.318,85CONSTRUCCIÓN+URB. INT 35.172.144,73HONORARIOS FACULTATIVOS 1.487.912,80LICENCIAS Y AUTORIZACIONES 1.891.803,99SEGUROS E IMPUESTOS 703.521,11GASTOS DE GESTIÓN 1.720.395,36GASTOS DE COMERCIALIZACIÓN 456.000,00GASTOS FINANCIEROS 2.617.903,41

TOTAL 48.907.000,26

10%

72%

3%4%

1% 4% 1%5% SOLAR+URBANIZACIÓN

CONSTRUCCIÓN+URB. INT

HONORARIOS FACULTATIVOS

LICENCIAS Y AUTORIZACIONES

SEGUROS E IMPUESTOS

GASTOS DE GESTIÓN

GASTOS DE COMERCIALIZACIÓN

GASTOS FINANCIEROS

EXCEL


ESTUDIO ECONÓMICO-FINANCIEROESTUDIO PRECIO DE VENTA

20% 21% 22% 23% 24% 25% 26% 27% 28% 29% 30% 31%53,000,000.00

54,000,000.00

55,000,000.00

56,000,000.00

57,000,000.00

58,000,000.00

59,000,000.00

60,000,000.00

61,000,000.00

62,000,000.00

56,2

57,0

27.5

8

56,7

30,4

18.5

7

57,2

03,8

86.0

5

57,6

77,4

30.0

3

58,1

51,0

50.5

5

58,6

24,7

47.6

0

59,0

98,5

21.2

2

59,5

72,3

71.4

2

60,0

46,2

98.2

2

60,5

20,3

01.6

4

60,9

94,3

81.7

0

61,4

68,5

38.4

1

Rentabilidad

Prec

io d

e Ve

nta

Precio de venta en función de la REI que deseamos.


ESTUDIO ECONÓMICO-FINANCIEROANÁLISIS CUENTA DE RESULTADOS

CUENTA DE RESULTADOS DEL PROYECTO

TOTAL VENTAS 57.000.000,00GASTOS DE EXPLOTACIÓN (SOLAR+URB+CONS+HF+LIC.+SEG+GESTIÓN) 45.833.096,84MARGEN BRUTO DE EXPLOTACIÓN 11.166.903,16GASTOS COMERCIALIZACIÓN 456.000,00BAII 10.710.903,16GASTOS FINANCIEROS 2.617.903,41BAI 8.092.999,74

BENEFICIO NETO 5.665.099,82

IMPUESTOS DE SOCIEDADES (30%) 2.427.899,92

RENTABILIDAD A PARTIR DE LA CUENTA DE RESULTADOS

REI (RENTABILIDAD DE LA INVERSION) (BAII/EXP+COMERC) 23,14%MARGEN SOBRE VENTAS (BAI/VENTAS) 14,20%RF (RENTABILIDAD FINANCIERA) (BN/RECURSOS PROPIOS) 42,73%REPERCUSIÓN SUELO/VENTAS (P° SUELO/VENTAS) 7,88%REPERCUSIÓN SUELO/SUP.S.RASANTE (P° SUELO/SUP.S.RASANTE) 160,52


ESTUDIO ECONÓMICO-FINANCIEROANÁLISIS CASH-FLOW

0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7%

(€8,000,000.00)

(€6,000,000.00)

(€4,000,000.00)

(€2,000,000.00)

€0.00

€2,000,000.00

€4,000,000.00

€6,000,000.00

€8,000,000.00

€10,000,000.00

€12,000,000.00

RENTABILIDAD A PARTIR DEL CASH-FLOW

PAY BACK 37 MESESLos criterios VAN y TIR se obtienen bajo los siguientes supuestos:1. No se tienen en cuenta la financiación de la promoción.2. El cobro de la hipoteca se produce en la venta del complejo.

MENSUAL ANUALTIR 1,4699734267% 19,138%

Evolución TIR


ESTUDIO ECONÓMICO-FINANCIEROACCIONES CORRECTORAS

Flujo de caja del proyecto.


ESTUDIO ECONÓMICO-FINANCIEROACCIONES CORRECTORAS Cifras Acción correctora 100% socios.

AMPLIACIÓN DE CAPITAL (100%) 13.258.682,01 €APORTACIÓN GASTOS AMPLIACIÓN CAPITAL 139.421,40 €

DIVIDENDOS APORTACIÓN (15%) 1.988.802,30 €COSTE DEL CAPITAL (Anual) 6,55%

COSTE DEL CAPITAL (Mensual) 0,5301%

Flujo de caja Acción correctora 100% socios.

COSTE DEL CAPITAL MEDIO PONDERADO (Anual) 8,25%COSTE DEL CAPITAL MEDIO PONDERADO (Mensual) 0,663%

Coste financiación.


CONCLUSIONES

Precio de venta: 57.000.000 €

Anual Mensual19,14% 1,47%8,25% 0,663%

10,88% 0,81%

Rentabilidad de proyecto a partir de cash-flowCoste del capital medio ponderado (financiación)Rentabilidad de proyecto menos coste financiaciónVAN proyecto 3.833.381,14 €

Ubicación Proyecto. Zona muy adecuada.

Gran numero de demandantes.

Poca competencia.

Rentabilidad RAI ≥ 20%

AUTOR DEL PROYECTO: ASENSIO CRESPO, VICENTEDIRECTOR ACADÉMICO: MARIA DEL CARMEN LLINARES MILLÁN

GIL SENABRE, DORIA

ESTUDIO DE VIABILIDAD DE UNA RESIDENCIA DE

ANCIANOS EN LA LOCALIDAD DE BENISSA

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1. INTRODUCCIÓN 2. OBJETIVOS 3. METODOLOGÍA EMPLEADA 4. RESULTADOS 5. CONCLUSIONES