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Le financement du logement en Afrique de l’Ouest

Bamako, 14-16 février 2005Politiques de subvention : bonnes et mauvaises manières

Claude Taffin

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Plan Importance du contexte et des

objectifs. Aider l’offre. Aider la demande : - aide à l’épargne, - aide à l’emprunt, - aide directe.

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Le bon choix dépend … Du niveau de développement du

système financier, Du niveau de satisfaction des

besoins en logement, Des pouvoirs publics : ce qu’ils

veulent et ce qu’ils peuvent.

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La solvabilisation des acquéreurs

?

EMPRUNT

P R I X

EPARGNE

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Si le logement est trop cher pour tout le monde… Il y a un problème d’offre foncière, de

matériaux : subventionner l’offre. Il y a un problème financier (rémunération

de l’épargne trop faible, crédit trop cher) : aides « de circuit » (épargne-logement

ou autre).

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En général Cible des politiques d’aide à

l’accession = ménages à revenus moyens ou « modestes ».

Cibler seulement les classes moyennes ?

- choix politique,- outils : épargne-logement, intérêts

d’emprunt exonérés d’IR.

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L’aide aux ménages modestes

EPARGNE

Vertueux, Mauvais ciblage social

EMPRUNT

Accompagne l’effort

Pas d’effet d’aubaine

Mauvais ciblage social

Nombreux effets pervers

AIDER LA DEMANDE

AIDE DIRECTE

Transparent

Efficace

Ciblage social facilité

Abus possibles

AIDER L’OFFRE

TERRAINS VIABILISATION CONSTRUCTION

Neutre

Rarement ciblé

Contrôles nécessaires (captation de l’aide)

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Aider l’offre (1) C’est abaisser le prix de revient des logements

à l’aide de subventions de toute nature, y compris fiscale.

On peut agir sur :- le prix du terrain (cession par l’Etat ou la

Collectivité locale, péréquation entre différentes utilisations),

- le coût de  la viabilisation,- le coût de construction (prix des matériaux, les

crédits aux promoteurs et leurs profits).

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Aider l’offre (2) Suppose un contrôle de l’activité pour

vérifier que l’aide se traduit par une baisse de prix (et non de qualité !).

Plus facile (en théorie) avec les promoteurs qu’en auto-construction.

Dans tous les cas, ciblage social difficile.

Exemple (fréquent) : taux de TVA réduit.

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L’aide à l’épargne Beaucoup de vertus :- pousse à la bancarisation,- réduit le besoin d’emprunt et prépare à le

rembourser,- fournit un financement stable pour le

crédit au logement. Quelques inconvénients : - ciblage social déficient,- risque de liquidité.

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L’aide directe Efficace et transparente :- va au destinataire final, pas

d’intermédiaire à rémunérer, - le montant exact de l’aide est connu

par le Budget et le bénéficiaire.Ciblage social facile ; pas d’exigence

de bancarisation.Effets d’aubaine et abus possibles.

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L’aide directe : exemples Chili, Costa-Rica, Mexique, Salvador,

Surinam, Uruguay, Venezuela ; Afrique du Sud ; Hong-Kong, Philippines ; Allemagne (crédit d’impôt : 5% du

prix du neuf, 2,5% de l’ancien, majoration si enfants) ;

Espagne (5% à 11% selon revenu).

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L’aide directe : variantes Prime de montant fixe ou variable accordée

directement au ménage chaque mois afin d’alléger sa charge de remboursement.

- Oblige à recourir à l’emprunt. - Exemples : Espagne (de 5% sur 5 ans à 20% sur

20 ans de l’annuité), Pays-Bas. Aide personnelle : varie chaque année en

fonction du revenu ; ciblage parfait mais nécessite un suivi des revenus.

- réservée aux pays les plus développés,- plus fréquent en locatif.

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Le crédit bonifié: inconvénients Coût budgétaire étalé mais effet « boule de

neige » (cumul de générations). Coûts aléatoires ou cachés (garanties). Illisible pour les bénéficiaires (10 % au lieu

de 12 %, c’est encore trop !). Mauvais ciblage social :- aide proportionnelle au montant du prêt,- sélection par le prêteur des emprunteurs

proches du plafond. Risque de distorsion de concurrence.

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Le crédit bonifié : modalités

Par subvention des prêteurs

Par utilisation de Fonds hors marché

Par défiscalisation des intérêts

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Subvention aux prêteurs

Mauvais exemples France et Maroc (avant réforme) :

- prêteur unique,- prêt principal,- engagements longs et coûteux (bonification et garantie),- aide peu lisible,- ciblage médiocre.

Bons exemples

France (prêt à 0%):- produit lisible,- distrib. banalisée,- aide fonction du revenu,- pour les bas revenus, équivaut à une prime.Jordanie (bonif. 5%)- financement prédéfini,- ciblé (étroitement) et priorisé.

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Fonds hors marché Exemple fréquent : utilisation de fonds de

retraites des fonctionnaires pour financer des prêts à l’accession.

- Techniquement : à peu près tous les défauts déjà mentionnés ;

- Mais constitue un élément de la politique sociale de l’Etat-employeur

Exemples moins mauvais : fonds ad hoc Grèce, 1% en France).

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Défiscalisation des intérêts Bénéficie aux plus riches (gros revenus, gros

emprunts) et incite à l’endettement. Totalement inefficace (pas d’effet

déclencheur). Relève d’une politique d’aides aux classes

moyennes. Cas extrême : Etats-Unis - exonération quasi-illimité des intérêt

d’emprunts hypothécaires. Autre exemple : Danemark - déduction de 32 % des intérêts.

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En guise de conclusion (1) Eviter les aides qui :- créent des engagements à long-terme ;- recèlent des coûts cachés ou imprévisibles Préférer les aides transparentes et

mesurables. Aides d’Etat et financement relèvent de

domaines distincts : éviter les mélanges.

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En guise de conclusion (2) C’est vous qui connaissez votre

pays, la mentalité de ses habitants, les goûts de vos politiciens.

Donc : écoutez les conseils des « experts » de la Banque Mondiale.

Mais mieux vaudra en général les adapter que les adopter.

Comme l’on fait les marocains …

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En guise de conclusion (3) Abandon des ristournes d’intérêt, Mais pas d’adoption des aides directes

(méfiance), Mise en place d’une aide à la production

avec ciblage social : défiscalisation des promoteurs pour les gros programmes de logements sociaux.

Souhait de développer la promotion. Effets encore à évaluer.