120-PGOU-ZARAUTZ

NORMAS URBANSTICAS

INDICE

TOMO 01

TTULO 1. DISPOSICIONES DE CARCTER GENERAL ...............................................................12 CAPTULO 1.1. MBITO, CLASES DE DETERMINACIONES Y CRITERIOS ORIENTADORES .............. 12

Artculo 1.1.01. Naturaleza y mbito del Plan General de Ordenacin Urbana de Zarautz (PGOUZ). ... 12 Artculo 1.1.02. Determinaciones de ordenacin urbanstica estructural y pormenorizada..................... 12 Artculo 1.1.03. Criterios orientadores del Plan General de Ordenacin Urbana de Zarautz. ................. 13 Artculo 1.1.04. Coordinacin del PGOUZ con los instrumentos de ordenacin territorial, con el planeamiento general de los municipios limtrofes, y con la legislacin urbanstica y sectorial .............. 13

CAPTULO 1.2. VIGENCIA, REVISIN Y MODIFICACIN.......................................................................... 14

Artculo 1.2.01. Vigencia del PGOUZ y derogacin del planeamiento anterior vigente........................... 14 Artculo 1.2.02. Efectos de la entrada en vigor del PGOU ....................................................................... 14 Artculo 1.2.03. Revisin del PGOUZ ....................................................................................................... 14 Artculo 1.2.04. Modificacin del PGOUZ. Expedientes con rango de modificacin del planeamiento general ...................................................................................................................................................... 15 Artculo 1.2.05. Expedientes que no suponen modificacin del planeamiento general ........................... 16

CAPTULO 1.3. DOCUMENTACIN INTEGRANTE E INTERPRETACIN ................................................ 16

Artculo 1.3.01. Documentacin integrante del PGOUZ y grado de vinculacin...................................... 16 Artculo 1.3.02. Interpretacin................................................................................................................... 18

TTULO 2. MODELO TERRITORIAL Y ELEMENTOS DETERMINANTES PARA LA ORDENACIN URBANSTICA.........................................................................................................20

CAPTULO 2.1. MODELO TERRITORIAL DEL PGOUZ............................................................................... 20

Artculo 2.1.01. Modelo territorial del PGOUZ.......................................................................................... 20 CAPTULO 2.2. ELEMENTOS Y ESPACIOS NATURALES......................................................................... 20

Artculo 2.2.01. Espacios naturales y reas de inters naturalstico........................................................ 20 Artculo 2.2.02. Cauces Fluviales ............................................................................................................. 21 Artculo 2.2.03. Zona Litoral...................................................................................................................... 21

CAPTULO 2.3. GRANDES INFRAESTRUCTURAS DE COMUNICACIONES DE CARCTER SUPRAMUNICIPAL........................................................................................................................................ 22

Artculo 2.3.01. Red de carreteras............................................................................................................ 22 Artculo 2.3.02. Red ferroviaria ................................................................................................................. 22

CAPTULO 2.4. RED DOTACIONAL DE SISTEMAS GENERALES Y LOCALES ...................................... 23

Artculo 2.4.01. Concepto de sistema general y elementos integrantes .................................................. 23 Artculo 2.4.02. Red dotacional de sistemas locales................................................................................ 23 Artculo 2.4.03. Sistema general de espacios libres y zonas verdes urbanas de dominio y uso pblico.23 Artculo 2.4.04. Equipamientos colectivos de titularidad pblica de la red dotacional de sistemas generales .................................................................................................................................................. 24 Artculo 2.4.05. Sistema general de infraestructuras y de comunicaciones............................................. 24 Artculo 2.4.06. Sistema general de equipamientos colectivos de titularidad privada ............................. 25 Artculo 2.4.07. Rgimen urbanstico de los sistemas generales y locales ............................................. 25

Plan General de Ordenacin Urbana de Zarautz. Normas Urbansticas. Tomo 01. Documento para la aprobacin definitiva. 1

Artculo 2.4.08. Obtencin y ejecucin de las dotaciones pblicas de las redes de sistemas generales y locales....................................................................................................................................................... 26

CAPTULO 2.5. ESTNDARES URBANSTICOS Y RESERVAS DE SUELO............................................. 26

Artculo 2.5.01. Lmites a la edificabilidad, estndares y reservas urbansticas ...................................... 26 TTULO 3 REGIMEN URBANSTICO GENERAL DEL SUELO Y LA EDIFICACIN......................28

CAPTULO 3.1. CLASES DE SUELO, CALIFICACIN Y CONTENIDO URBANSTICO DE LA PROPIEDAD DEL SUELO ............................................................................................................................. 28

Artculo 3.1.01. Clasificacin del Suelo .................................................................................................... 28 Artculo 3.1.02. Calificacin urbanstica del suelo.................................................................................... 28 Artculo 3.1.03. Suelo urbano (SU). Consolidado y no consolidado ........................................................ 29 Artculo 3.1.04. Suelo urbanizable (SUB). Sectorizado y no sectorizado ................................................ 29 Artculo 3.1.05. Suelo no urbanizable (SNU)............................................................................................ 30 Artculo 3.1.06. Divisin del suelo urbano y urbanizable.......................................................................... 30 Artculo 3.1.07. mbitos de Ordenacin Definida..................................................................................... 30 Artculo 3.1.08. mbitos de Ordenacin Remitida.................................................................................... 30 Artculo 3.1.09. Categoras en suelo no urbanizable ............................................................................... 31 Artculo 3.1.10. Contenido urbanstico de la propiedad del suelo ............................................................ 31

CAPTULO 3.2. RGIMEN JURDICO DE LAS EDIFICACIONES Y USOS EN RELACIN CON EL PLANEAMIENTO URBANSTICO ................................................................................................................. 32

Artculo 3.2.01. Situaciones en relacin con el planeamiento urbanstico ............................................... 32 Artculo 3.2.02. Fuera de ordenacin expresa ......................................................................................... 32 Artculo 3.2.03. Fuera de ordenacin diferida .......................................................................................... 33 Artculo 3.2.04. Fuera de ordenacin tolerada ......................................................................................... 33

CAPTULO 3.3. DEBER DE USO, CONSERVACIN Y REHABILITACIN DEL SUELO Y LA EDIFICACIN ................................................................................................................................................. 34

Artculo 3.3.01. Deber de uso, conservacin y rehabilitacin .................................................................. 34 Artculo 3.3.02. Condiciones mnimas de seguridad, salubridad y ornato ............................................... 35 Artculo 3.3.03. Inspecciones y ordenes de ejecucin ............................................................................. 36 Artculo 3.3.04. Deberes especficos de conservacin de bienes catalogados y protegidos .................. 37

CAPTULO 3.4. ESTADO RUINOSO DE LAS EDIFICACIONES ................................................................. 37

Artculo 3.4.01. Procedencia y supuestos de la declaracin de ruina...................................................... 37 Artculo 3.4.02. Consecuencias de la declaracin de ruina ..................................................................... 38

TTULO 4. DESARROLLO DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIN URBANA. ORDENACIN Y GESTIN DE LA EJECUCIN URBANSTICA ...............................................................................40

CAPTULO 4.1. DISPOSICIONES GENERALES.......................................................................................... 40

Artculo 4.1.01. Marco de actuacin. ........................................................................................................ 40 Artculo 4.1.02. Coeficientes de ponderacin de usos y edificabilidad urbanstica ponderada ............... 40 Artculo 4.1.03. Programacin de la ejecucin urbanstica. ..................................................................... 40 Artculo 4.1.04. Incumplimiento de la ejecucin de la ordenacin urbanstica y de los plazos para edificar.................................................................................................................................................................. 41

CAPTULO 4.2. INSTRUMENTOS DE ORDENACIN URBANSTICA ....................................................... 41

Artculo 4.2.01. Sujecin jerrquica al PGOUZ ........................................................................................ 41 Artculo 4.2.02. Iniciativa en la formulacin del planeamiento ................................................................. 41 Artculo 4.2.03. Precisin de lmites ......................................................................................................... 42


Artculo 4.2.04. Planes de sectorizacin .................................................................................................. 42 Artculo 4.2.05. Planes parciales. ............................................................................................................. 43 Artculo 4.2.06. Planes Especiales ........................................................................................................... 45 Artculo 4.2.07. Medidas correctoras y protectoras del planeamiento de desarrollo ............................... 47 Artculo 4.2.08. Estudios de detalle .......................................................................................................... 47 Artculo 4.2.09. Ordenanzas municipales complementarias de la ordenacin urbanstica...................... 48 Artculo 4.2.10. Catlogos ........................................................................................................................ 48

CAPTULO 4.3. INSTRUMENTOS Y FORMAS DE EJECUCIN URBANSTICA....................................... 48

Artculo 4.3.01. Tipos de actuacin .......................................................................................................... 48 Artculo 4.3.02 Presupuestos de la ejecucin urbanstica........................................................................ 49 Artculo 4.3.03. Unidades de Ejecucin.................................................................................................... 49 Artculo 4.3.04. Programas de actuacin urbanizadora ........................................................................... 50 Artculo 4.3.05. Proyectos de urbanizacin .............................................................................................. 51 Artculo 4.3.06. Sistemas de actuacin en actuaciones integradas......................................................... 52 Artculo 4.3.07. Proyectos de Reparcelacin ........................................................................................... 52 Artculo 4.3.08. Expropiaciones para hacer efectiva la accesibilidad en edificaciones residenciales ..... 53

TTULO 5. REGIMEN DE LAS LICENCIAS URBANSTICAS..........................................................56

CAPTULO 5.1 DISPOSICIONES GENERALES........................................................................................... 56

Artculo 5.1.01. Actos sujetos a licencia ................................................................................................... 56 Artculo 5.1.02. Alcance y contenido de las licencias............................................................................... 57 Artculo 5.1.03. Solicitud de licencias urbansticas................................................................................... 57 Artculo 5.1.04. Control de proyectos y subsanacin de deficiencias ..................................................... 57 Artculo 5.1.05. Licencias en suelos potencialmente contaminados........................................................ 58 Artculo 5.1.06. Silencio administrativo..................................................................................................... 58 Artculo 5.1.07. Transmisin de licencias ................................................................................................. 58 Artculo 5.1.08. Modificaciones de las licencias ....................................................................................... 58 Artculo 5.1.09. Control de la ejecucin de las obras ............................................................................... 59 Artculo 5.1.10. Inicio, caducidad y suspensin de licencias.................................................................... 59 Artculo 5.1.11. Obras realizadas sin licencia u orden de ejecucin o sin ajustarse a las condiciones de las mismas................................................................................................................................................ 60 Artculo 5.1.12. Revocacin de licencias de obras................................................................................... 60 Artculo 5.1.13. Ordenes de ejecucin y suspensin de obras y otros usos............................................ 60

CAPTULO 5.2 TIPOS DE LICENCIAS URBANSTICAS ............................................................................. 60

Artculo 5.2.01. Tipos de licencias............................................................................................................ 60 Artculo 5.2.02. Licencias de parcelacin y segregacin ......................................................................... 61 Artculo 5.2.03. Licencias de obras complementarias de urbanizacin ................................................... 62 Artculo 5.2.04. Licencias de obras de edificacin y obras mayores........................................................ 62 Artculo 5.2.05. Urbanizacin y edificacin simultneas .......................................................................... 63 Artculo 5.2.06. Licencias de obras menores ........................................................................................... 64 Artculo 5.2.07. Especificaciones en licencia de obras de intervencin sobre edificios protegidos......... 64 Artculo 5.2.08. Licencias de primera utilizacin ...................................................................................... 64 Artculo 5.2.09. Licencias de actividad. Actividades clasificadas y exentas. ........................................... 66 Artculo 5.2.10. Licencias de apertura y autorizaciones de uso ............................................................... 67 Artculo 5.2.11. Licencias para usos provisionales................................................................................... 67 Artculo 5.2.12. Licencias para elementos auxiliares de las obras........................................................... 68 Artculo 5.2.13. Licencias de instalaciones en va pblica ....................................................................... 68

CAPTULO 5.3. CLASES DE PROYECTOS TCNICOS............................................................................. 69

Artculo 5.3.01. Concepto y clases de proyectos ..................................................................................... 69 Artculo 5.3.02. Condiciones generales de los proyectos tcnicos .......................................................... 69 Artculo 5.3.03. Proyectos de derribo ....................................................................................................... 70


Artculo 5.3.04. Proyectos de obras de construccin ............................................................................... 70 Artculo 5.3.05. Proyectos de instalacin y actividad ............................................................................... 70

TTULO 6. ORDENANZAS GENERALES DE USOS .......................................................................72

CAPTULO 6.1 DISPOSICIONES GENERALES........................................................................................... 72

Artculo 6.1.01. Regulacin y aplicacin de los usos previstos en el PGOUZ ......................................... 72 Artculo 6.1.02. Conceptos funcionales relacionados con los usos ......................................................... 72 Artculo 6.1.03. Usos pormenorizados atendiendo a su compatibilidad con el planeamiento ................. 73 Artculo 6.1.04. Usos pormenorizados atendiendo a su naturaleza urbanstica ...................................... 73

CAPTULO 6.2. USO DE COMUNICACIONES (USO 1) ............................................................................... 74

Artculo 6.2.01. Definicin......................................................................................................................... 74 Artculo 6.2.02. Uso de Red Viaria (Uso 1 Tipo 1) ................................................................................... 74 Artculo 6.2.03. Uso de Red Ferroviaria (Uso 1 Tipo 2) ........................................................................... 75 Artculo 6.2.04. Uso de Estaciones de servicio de suministros de carburantes (Uso 1 Tipo 3)............... 76 Artculo 6.2.05. Uso principal, permitido, complementario y prohibido en parcelas de Uso de Comunicaciones (Uso 1) .......................................................................................................................... 76

CAPTULO 6.3. USO DE INFRAESTRUCTURAS (USO 2) .......................................................................... 77

Artculo 6.3.01. Definicin......................................................................................................................... 77 Artculo 6.3.02. Uso de Red de energa elctrica (Uso 2 Tipo 1)............................................................. 77 Artculo 6.3.03. Uso de Red de abastecimiento de agua (Uso 2 Tipo 2) ................................................. 77 Artculo 6.3.04. Uso de Red de saneamiento (Uso 2 Tipo 3)................................................................... 78 Artculo 6.3.05. Uso de Red de telecomunicaciones (Uso 2 Tipo 4)........................................................ 78 Artculo 6.3.06. Uso de Red de gas (Uso 2 Tipo 5).................................................................................. 78 Artculo 6.3.07. Uso de Tratamiento y eliminacin de residuos slidos (Uso 2 Tipo 6) ........................... 78 Artculo 6.3.08. Rgimen general de uso en parcelas de uso de infraestructuras (Uso 2)...................... 78 Artculo 6.3.09. Condiciones particulares de la red de energa elctrica y de la red de telecomunicaciones (Uso 2 Tipos 1 y 4)................................................................................................... 79 Artculo 6.3.10. Condiciones particulares del uso de tratamiento y eliminacin de residuos slidos y del sistema general de saneamiento (Uso 2 Tipos 3 y 6) .............................................................................. 80

CAPTULO 6.4. USO DE ESPACIOS LIBRES Y ZONAS VERDES (USO 3)............................................... 80

Artculo 6.4.01. Definicin y matriz de usos en parcelas de espacios libres y zonas verdes. ................. 80 Artculo 6.4.02. Condiciones particulares de los espacios libres y zonas verdes de uso y dominio pblico (Uso 3) ...................................................................................................................................................... 80 Artculo 6.4.03. Condiciones particulares de los espacios con servidumbre de uso pblico y propiedad privada ...................................................................................................................................................... 81 Artculo 6.4.04. Condiciones particulares de los espacios libres de uso y dominio privado .................... 81

CAPTULO 6.5. USO DE DOTACIONES Y EQUIPAMIENTO (USO 4) ........................................................ 82

Artculo 6.5.01. Definicin......................................................................................................................... 82 Artculo 6.5.02. Uso de Servicios Urbanos (Uso 4 Tipo 1)....................................................................... 82 Artculo 6.5.03. Uso de Servicios Administrativos (Uso 4 Tipo 2) ............................................................ 82 Artculo 6.5.04. Uso Deportivo (Uso 4 Tipo 3).......................................................................................... 83 Artculo 6.5.05. Uso Docente (Uso 4 Tipo 4)............................................................................................ 83 Artculo 6.5.06 Uso Sanitario (Uso 4 Tipo 5) ............................................................................................ 83 Artculo 6.5.07. Uso Religioso (Uso 4 Tipo 6) .......................................................................................... 83 Artculo 6.5.08. Uso de alojamientos dotacionales (Uso 4 Tipo 7)........................................................... 83 Artculo 6.5.09. Uso de Residencia comunitaria (Uso 4 Tipo 8)............................................................... 84 Artculo 6.5.10. Uso Asistencial (Uso 4 Tipo 9) ........................................................................................ 84 Artculo 6.5.11. Uso Hotelero (Uso 4 Tipo 10).......................................................................................... 84 Artculo 6.5.12. Uso Recreativo, ocio y espectculo (Uso 4 Tipo 11) ...................................................... 84 Artculo 6.5.13. Uso Socio-Cultural (Uso 4 Tipo 12)................................................................................. 84


Artculo 6.5.14. Uso Asociativo (Uso 4 Tipo 13)....................................................................................... 85 Artculo 6.5.15. Uso de Servicios funerarios (Uso 4 Tipo 14) .................................................................. 85 Artculo 6.5.16. Aparcamientos autnomos (Uso 4 Tipo 15).................................................................... 85 Artculo 6.5.17. Uso principal, permitido, complementario y prohibido en parcelas de uso de dotaciones y equipamiento (Uso 4)............................................................................................................................. 85 Artculo 6.5.18 Tolerancia del uso de comercio al por menor en parcelas de uso de equipamiento....... 86 Artculo 6.5.19. Condiciones generales del uso de dotacin y equipamiento.......................................... 86

CAPTULO 6.6. USO RESIDENCIAL (USO 5) .............................................................................................. 87

Artculo 6.6.01. Definicin......................................................................................................................... 87 Artculo 6.6.02. Parcelas de Uso de Vivienda unifamiliar o bifamiliar (Uso 5 Tipo 1) .............................. 87 Artculo 6.6.03. Parcelas de Uso de Vivienda colectiva (Uso 5 Tipo 2) ................................................... 87 Artculo 6.6.04. Uso de Vivienda aneja (Uso 5 Tipo 3) ............................................................................ 89 Artculo 6.6.05. Condiciones particulares de usos complementarios o admisibles en parcelas con uso principal residencial .................................................................................................................................. 89 Artculo 6.6.06. Uso residencial en plantas bajas, subdivisiones de viviendas y cambios de uso en plantas altas para la habilitacin de viviendas ......................................................................................... 89 Artculo 6.6.07. Uso de vivienda en plantas stano, semistano y bajo cubierta .................................... 90

CAPTULO 6.7. USO TERCIARIO (USO 6) ................................................................................................... 90

Artculo 6.7.01. Definicin......................................................................................................................... 90 Artculo 6.7.02. Uso de Oficina (Uso 6 Tipo 1) ......................................................................................... 90 Artculo 6.7.03. Uso de Venta ambulante (Uso 6 Tipo 2)......................................................................... 91 Artculo 6.7.04. Uso Comercial al por menor de carcter no concentrado (Uso 6 Tipo 3)....................... 91 Artculo 6.7.05. Uso Comercial al por menor de carcter concentrado (Uso 6 Tipo 4)............................ 92 Artculo 6.7.06. Uso terciario de alta tecnologa (Uso 6 Tipo 5)............................................................... 92 Artculo 6.7.07. Uso principal, complementario y prohibido en parcelas de uso de oficina y condiciones particulares (Uso 6 Tipo 1) ....................................................................................................................... 92 Artculo 6.7.08. Uso principal, complementario y prohibido en parcelas de uso comercial (Uso 6 Tipo 3) y condiciones particulares ........................................................................................................................ 93

CAPTULO 6.8. USO PRODUCTIVO (USO 7)............................................................................................... 95

Artculo 6.8.01. Definicin......................................................................................................................... 95 Artculo 6.8.02. Uso de Industria compatible con la vivienda (Uso 7 Tipo 1)........................................... 95 Artculo 6.8.03. Uso de Industria no compatible con la vivienda (Uso 7 Tipo 2)...................................... 96 Artculo 6.8.04. Uso de Almacn compatible con la vivienda (Uso 7 Tipo 3)........................................... 96 Artculo 6.8.05. Uso de Almacn no compatible con la vivienda (Uso 7 Tipo 4)...................................... 96 Artculo 6.8.06. Uso de Agencias de transporte de mercancas (Uso 7 Tipo 5) ...................................... 97 Artculo 6.8.07. Uso de Actividades agropecuarias y forestales (Uso 7 Tipo 6) ...................................... 97 Artculo 6.8.08. Uso de Actividades extractivas (Uso 7 Tipo 7) ............................................................... 97 Artculo 6.8.09. Uso Industrial de alta tecnologa (Uso 7 Tipo 8)............................................................ 97 Artculo 6.8.10. Uso Principal, permitido y prohibido en parcelas de uso productivo industrial y almacn (Uso 7) y condiciones particulares............................................................................................................ 98

CAPTULO 6.9. OTROS USOS (USO 8)........................................................................................................ 99

Artculo 6.9.01. Uso de Local de garaje y aparcamiento vinculado a otro uso (Uso 8 Tipo 1) ................ 99 Artculo 6.9. 02. Uso de Instalaciones generales o comunes de los edificios (Uso 8 Tipo 2).................. 99 Artculo 6.9.03. Uso de Trasteros (Uso 8 Tipo 3) ..................................................................................... 99 Artculo 6.9.04. Condiciones particulares del local de garaje, de las instalaciones generales de los edificios y de los trasteros ........................................................................................................................ 99 Artculo 6.9.05. Local de garaje y aparcamiento vinculado a otro uso..................................................... 99 Artculo 6.9.06. Dotaciones mnimas de aparcamientos vinculados a otros usos ................................. 100 Artculo 6.9.07. Excepciones a las dotaciones mnimas ........................................................................ 100 Artculo 6.9.08. Condiciones de los accesos mancomunados ............................................................... 100


TITULO 7. ORDENANZAS DE EDIFICACIN ...............................................................................102 CAPITULO 7.1. DISPOSICIONES GENERALES. ....................................................................................... 102

Artculo 7.1.01 mbito de aplicacin de las ordenanzas de edificacin. ............................................... 102 Artculo 7.1.02 Definicin de parmetros que afectan a los solares. ..................................................... 102 Artculo 7.1.03 Definicin de los parmetros que afectan a la edificacin............................................. 103

CAPITULO 7.2. CONDICIONES GEOMTRICAS DE LOS EDIFICIOS..................................................... 107

Artculo 7.2.01. Alineaciones .................................................................................................................. 107 Artculo 7.2.02. Fondos y frentes de edificacin..................................................................................... 107 Artculo 7.2.03. Altura de los edificios .................................................................................................... 107 Artculo 7.2.04. Condiciones generales de las plantas .......................................................................... 108 Artculo 7.2.05. Condiciones especficas de los stanos ....................................................................... 109 Artculo 7.2.06. Condiciones especficas de los semistanos................................................................ 110 Artculo 7.2.07. Condiciones especficas de las plantas bajas............................................................... 111 Artculo 7.2.08. Condiciones especficas para plantas de edificios residenciales ................................. 111 Artculo 7.2.09. Condiciones especficas para plantas en edificios terciarios........................................ 111 Artculo 7.2.10. Condiciones especficas para plantas en edificios de uso productivo. ......................... 112 Artculo 7.2.11. Perfil de la cubierta y elementos por encima de la altura ............................................. 112 Artculo 7.2.12. Condiciones generales de los vuelos............................................................................ 113 Artculo 7.2.13. Condiciones de los patios ............................................................................................. 114

CAPITULO 7.3. CONDICIONES DE ESTTICA ......................................................................................... 116

Artculo 7.3.01. Disposiciones generales: .............................................................................................. 116 Artculo 7.3.02. Cubiertas ....................................................................................................................... 116 Artculo 7.3.03. Fachadas....................................................................................................................... 117 Artculo 7.3.04. Cierres de balcones y otras modificaciones de fachadas............................................. 117 Artculo 7.3.05. Medianeras.................................................................................................................... 118 Artculo 7.3.06. Tendederos ................................................................................................................... 118 Artculo 7.3.07. Tratamiento de stanos y semistanos que sobresalgan sobre rasante. .................... 119 Artculo 7.3.08. Tratamiento de las plantas bajas .................................................................................. 119 Artculo 7.3.09. Tratamiento de Soportales ............................................................................................ 119 Artculo 7.3.10. Rtulos y anuncios: ....................................................................................................... 120 Artculo 7.3.11. Toldos............................................................................................................................ 120 Artculo 7.3.12. Espacios libres privados:............................................................................................... 121 Artculo 7.3.13. Condiciones paisajsticas. ............................................................................................. 122

CAPITULO 7.4. CONDICIONES DE CALIDAD E HIGIENE........................................................................ 122

Artculo 7.4.01. Disposiciones generales ............................................................................................... 122 Artculo 7.4.02. Supresin de barreras arquitectnicas y urbansticas .................................................. 122 Artculo 7.4.03. Condiciones de locales destinados al uso terciario ...................................................... 122 Artculo 7.4.04. Condiciones de los espacios comunes en edificios de viviendas:................................ 123 Artculo 7.4.05. Condiciones mnimas de habitabilidad de las viviendas............................................... 125 Artculo 7.4.06. Composicin y programa de las viviendas.................................................................... 125 Artculo 7.4.07. Condiciones de salubridad de las viviendas ................................................................. 125 Artculo 7.4.08. Obras de reforma y modificacin en edificios existentes para adecuarlos al uso de vivienda................................................................................................................................................... 127 Artculo 7.4.09. Condiciones especiales de los aparcamientos y garajes ............................................. 128

CAPITULO 7.5. CONDICIONES DE LAS DOTACIONES Y SERVICIOS DE LOS EDIFICIOS ................. 130

Artculo 7.5.01. Disposiciones generales ............................................................................................... 130 Artculo 7.5.02. Instalaciones generales del edificio: ............................................................................. 130 Artculo 7.5.03. Dotacin de agua: ......................................................................................................... 130 Artculo 7.5.04. Dotacin de energa ...................................................................................................... 131 Artculo 7.5.05. Dotaciones de comunicacin ........................................................................................ 131 Artculo 7.5.06. Servicios de evacuacin................................................................................................ 132


Artculo 7.5.07. Instalaciones de confort ................................................................................................ 134 Artculo 7.5.08. Condiciones ambientales .............................................................................................. 135 Artculo 7.5.09. Condiciones de aislamiento .......................................................................................... 135

TTULO 8. ORDENANZAS GENERALES DE LA URBANIZACIN..............................................136

CAPTULO 8.1. DISPOSICIN GENERAL.................................................................................................. 136

Artculo 8.1.01. Disposicin General ...................................................................................................... 136 CAPTULO 8.2. VAS Y ESPACIOS PBLICOS......................................................................................... 136

Artculo 8.2.01. Accesibilidad de espacios de uso pblico..................................................................... 136 Artculo 8.2.02. Aceras y vas peatonales .............................................................................................. 136 Artculo 8.2.03. Calzadas y vas rodadas ............................................................................................... 136 Artculo 8.2.04. Bidegorris o vas ciclistas .............................................................................................. 137 Artculo 8.2.05. Aparcamientos............................................................................................................... 137 Artculo 8.2.06. Pavimentacin............................................................................................................... 137 Artculo 8.2.07. Muros de contencin ..................................................................................................... 138

CAPTULO 8.3. RED DE SANEAMIENTO................................................................................................... 138

Artculo 8.3.01. Caractersticas de la red de saneamiento..................................................................... 138 Artculo 8.3.02. Acometida del saneamiento .......................................................................................... 138

CAPTULO 8.4. REDES DE SUMINISTROS ............................................................................................... 139

Artculo 8.4.01. Canalizaciones .............................................................................................................. 139 Artculo 8.4.02. Red de agua potable ..................................................................................................... 139 Artculo 8.4.03. Red de energa elctrica ............................................................................................... 139 Artculo 8.4.04. Red telfonos y de telecomunicaciones........................................................................ 140 Artculo 8.4.05. Depsitos y otras instalaciones subterrneas............................................................... 140

CAPTULO 8.5. RED DE ALUMBRADO PBLICO .................................................................................... 140

Artculo 8.5.01. Iluminacin de los espacios pblicos ............................................................................ 140 Artculo 8.5.02. Columnas o soportes de los puntos de luz ................................................................... 141 Artculo 8.5.03. Caractersticas de la red de alumbrado. ....................................................................... 141

CAPTULO 8.6. JARDINERA Y ARBOLADO............................................................................................. 141

Artculo 8.6.01. Tratamiento de las reas peatonales y ajardinadas ..................................................... 141 Artculo 8.6.02. Plantacin de rboles.................................................................................................... 141 Artculo 8.6.03. Csped .......................................................................................................................... 141 Artculo 8.6.04. Revegetaciones............................................................................................................. 142

CAPTULO 8.7. MOBILIARIO URBANO ..................................................................................................... 142

Artculo 8.7.01. Barandillas, bancos, papeleras y otros elementos........................................................ 142 Artculo 8.7.02. Depsitos de basuras.................................................................................................... 142

CAPTULO 8.8. MEDIDAS AMBIENTALES EN LA EJECUCIN DE LA URBANIZACIN. .................... 142

Artculo 8.8.01. Medidas ambientales a aplicar en la ejecucin de las obras de urbanizacin. ............ 142 TTULO 9. REGULACIN ESPECFICA DEL SUELO NO URBANIZABLE..................................144

CAPTULO 9.1. DISPOSICIONES GENERALES........................................................................................ 144

Artculo 9.1.01. Modelo territorial............................................................................................................ 144 Artculo 9.1.02. Rgimen general del suelo no urbanizable................................................................... 144


CAPTULO 9.2. DEFINICIN Y SISTEMATIZACIN DE USOS ................................................................ 145 Artculo 9.2.01. Usos relativos a la Proteccin Ambiental ...................................................................... 145 Artculo 9.2.02. Usos Relativos al ocio y esparcimiento......................................................................... 145 Artculo 9.2.03. Usos relativos a la explotacin de los recursos primarios ............................................ 146 Artculo 9.2.04. Usos relativos a infraestructuras ................................................................................... 148 Artculo 9.2.05. Usos relativos a crecimientos urbansticos ................................................................... 149

CAPTULO 9.3. REGIMEN GENERAL DE LICENCIAS Y AUTORIZACIONES......................................... 150

Artculo 9.3.01. Actos sujetos a licencia ................................................................................................. 150 Artculo 9.3.02. Segregaciones en suelo no urbanizable ....................................................................... 150 Artculo 9.3.03. Condicionantes complementarios para la obtencin de licencia .................................. 151 Artculo 9.3.04. Documentacin integrante de los informes ambientales .............................................. 152 Artculo 9.3.05. Documentacin integrante de los estudios hidrogeolgicos......................................... 153 Artculo 9.3.06. Documentacin integrante del informe de adecuacin paisajstica .............................. 153 Artculo 9.3.07. Normas bsicas de proteccin e integracin medioambiental...................................... 153 Artculo 9.3.08. Proteccin del dominio pblico martimo-terrestre y la zona litoral............................... 155 Artculo 9.3.09. Zonas colindantes de proteccin de carreteras, caminos y ferrocarril.......................... 155 Artculo 9.3.10. Zonas arqueolgicas o de presuncin arqueolgica..................................................... 155

CAPTULO 9.4. RGIMEN DE LAS EDIFICACIONES EXISTENTES........................................................ 156

Artculo 9.4.01. Disposiciones Generales............................................................................................... 156 Artculo 9.4.02. Ampliaciones y divisiones en propiedad horizontal en edificios residenciales existentes................................................................................................................................................................ 156 Artculo 9.4.03. Implantacin de usos terciarios (hostelera y turismo rural) complementarios a la explotacin agropecuaria........................................................................................................................ 158 Artculo 9.4.04. Regulacin de los campings existentes ........................................................................ 159

CAPTULO 9.5. EDIFICACIONES DE NUEVA CONSTRUCCIN. ............................................................ 160

Artculo 9.5.01. Vivienda vinculada a una explotacin agropecuaria (Caseros) (usos C1.1.4 y C5.1.4)................................................................................................................................................................ 160 Artculo 9.5.02. Edificios e instalaciones agropecuarias (Usos C1.1.1, C1.1.2, C1.1.3, C5.1.1, C5.1.2, C5.1.3) .................................................................................................................................................... 161 Artculo 9.5.03. Chabolas desligadas de explotaciones agropecuarias................................................. 162 Artculo 9.5.04. Edificios para infraestructuras ....................................................................................... 163 Artculo 9.5.05. Edificios e instalaciones de utilidad pblica e inters social: ........................................ 163 Artculo 9.5.06. Condiciones generales de la edificacin en suelo no urbanizable ............................... 164

CAPTULO 9.6. NORMATIVA PARA CADA CATEGORA DE SUELO NO URBANIZABLE ................... 164

Artculo 9.6.01. Suelo No urbanizable de Especial Proteccin (EP)...................................................... 164 Artculo 9.6.01bis. Suelo No urbanizable de Mejora Ambiental (MA) .................................................... 166 Artculo 9.6.02. Suelo No urbanizable Forestal Protector (FP) .............................................................. 167 Artculo 9.6.03. Suelo No urbanizable Forestal Intensivo (FI)................................................................ 168 Artculo 9.6.04. Suelo No urbanizable Zona Agroganadera y Campia y reas de Inters Agrario (AG)................................................................................................................................................................ 169 Artculo 9.6.05. Suelo No urbanizable de proteccin de aguas superficiales (AS) ................................ 171 Artculo 9.6.06. Condicionante superpuesto de reas vulnerables a la contaminacin de acuferos.... 172 Artculo 9.6.07. Condicionante superpuesto de reas inundables ......................................................... 173 Artculo 9.6.08. Condicionante superpuesto de reas erosionables o con riesgos de erosin ............. 174 Artculo 9.6.09. Condicionante superpuesto de reas de Inters Naturalstico ..................................... 175

TTULO 10. CATLOGO DEL PATRIMONIO DE INTERS ARQUITECTNICO, ARQUEOLGICO Y ETNOGRFICO Y RGIMEN DE PROTECCIN ........................................178

CAPTULO 10.1. DISPOSICIONES GENERALES...................................................................................... 178

Artculo 10.1.01. mbito, alcance y clasificacin del catlogo ............................................................... 178


Artculo 10.1.02. Definiciones................................................................................................................. 178 Artculo 10.1.03. Obras en los Edificios, Conjuntos y Espacios Protegidos .......................................... 179

CAPTULO 10.2. PATRIMONIO ARQUEOLGICO.................................................................................... 180

Artculo 10.2.01. Concepto del patrimonio arqueolgico y tipologas .................................................... 180 Artculo 10.2.02. Zonas arqueolgicas de inters especial. Rgimen de actuacin.............................. 180 Artculo 10.2.03. Listado de zonas arqueolgicas de inters especial................................................... 181 Artculo 10.2.04. Zonas arqueolgicas de inters local. Rgimen de actuacin.................................... 182 Artculo 10.2.05. Listado de zonas arqueolgicas de inters local ........................................................ 182

CAPTULO 10.3 PATRIMONIO HISTRICO-ARQUITECTNICO............................................................. 183

Artculo 10.3.01. Concepto y tipologas.................................................................................................. 183 Artculo 10.3.02. Casco Antiguo. Concepto, mbito y rgimen general de proteccin.......................... 183 Artculo 10.3.03. Elementos individualizados objetos de proteccin en el Conjunto Monumental de la Villa de Zarautz....................................................................................................................................... 184 Artculo 10.3.04. Elementos individualizados objetos de proteccin en el rea de transicin del Casco Antiguo.................................................................................................................................................... 186 Artculo 10.3.05. Conjunto Monumental del Camino de Santiago.......................................................... 186 Artculo 10.3.06. Bienes inmuebles de inters especial ......................................................................... 186 Artculo 10.3.07. Bienes inmuebles de inters local, categora 1........................................................... 188 Artculo 10.3.08. Bienes inmuebles de inters local, categora 2........................................................... 189

CAPTULO 10.4 BIENES Y ELEMENTOS (NO EDIFICIOS) DE INTERS ETNOGRFICO, CULTURAL, NATURAL U ORNAMENTAL....................................................................................................................... 191

Artculo 10.4.01. Bienes y elementos (no edificios) de inters etnogrfico, cultural, natural u ornamental................................................................................................................................................................ 191

TOMO 02

AMBITOS DE ORDENANZA EN SUELO URBANO Y URBANIZABLE

TTULO 11. DISPOSICIONES GENERALES .................................................................................195

11.1.- CLASIFICACIN DE LOS DE MBITOS DE ORDENANZA............................................................ 195 11.2.- MBITOS DE ORDENACIN DEFINIDA (OD) ........................................................................ 195

11.2.1.- Disposiciones generales............................................................................................................ 195 11.2.2. Condiciones generales de uso en mbitos y parcelas de ordenacin definida. ........................ 197 11.2.3. Condiciones generales de edificacin en mbitos y parcelas de ordenacin definida. ............. 197 11.2.4. Coeficientes de ponderacin entre usos en mbitos de ordenacin definida............................ 198 11.2.5. Programacin de las actuaciones incluidas en los mbitos de ordenacin definida ................. 199

11.3.- MBITOS DE ORDENACIN REMITIDA (OR)........................................................................ 200

TTULO 12. FICHAS URBANSTICAS PARTICULARES DE LOS MBITOS DE ORDENANZA EN SUELO URBANO Y URBANIZABLE..............................................................................................203

12.1. MBITO 1 CASCO .............................................................................................................................. 203

12.1.1. Disposiciones generales............................................................................................................. 203 12.1.2. Ordenanzas especficas de aplicacin en el CASCO ................................................................ 204 12.1.3. rea 1-1. mbito de ordenacin remitida OR CASCO ANTIGUO-.......................................... 206 12.1.4. rea 1-2. mbito de ordenacin remitida OR ENSANCHE CASCO- ...................................... 208


12.2. MBITO 2 AZPEITI BIDEA ................................................................................................................ 209

12.2.1. Disposiciones Generales............................................................................................................ 209 12.2.2. rea 2-1. mbito de ordenacin definida OD RESIDENCIA SANTA ANA-............................. 209 12.2.3. rea 2-2. mbito de ordenacin remitida OR ALDAPETA- ..................................................... 210 12.2.4. rea 2-3. mbito de ordenacin definida OD SAN IGNAZIO- ................................................. 212 12.2.5. rea 2-4. mbito de ordenacin definida OD URKIDI- ............................................................ 215 12.2.6. rea 2-5. mbito de ordenacin definida OD MONTE ALBERTIA-......................................... 215

12.3. MBITO 3. VISTA ALEGRE ............................................................................................................... 217

12.3.1 rea 3 mbito de ordenacin definida OD VISTA ALEGRE-.................................................... 217 12.4. MBITO 4. PARQUES DE VISTA ALEGRE Y MUTXIO..................................................................... 219

12.4.1 Disposiciones Generales............................................................................................................. 219 12.4.2 rea 4-1. mbito de ordenacin definida OD PARQUE DE VISTA ALEGRE-......................... 219 12.4.3 rea 4-2. mbito de ordenacin definida OD PARQUE DE MUTXIO- ..................................... 220

12.5. MBITO 5. PASEO MARTIMO .......................................................................................................... 221

12.5.1 rea 5. mbito de ordenacin definida OD PASEO MARTIMO- ............................................. 221 12.6. MBITO 6. SALBIDE .......................................................................................................................... 222

12.6.1. Disposiciones Generales............................................................................................................ 222 12.6.2. rea 6-1. mbito de ordenacin definida OD SALBIDE BERRIA-........................................... 223 12.6.3. rea 6-2. mbito de ordenacin definida OD OSASUN ZENTROA-....................................... 223 12.6.4. rea 6-3. mbito de ordenacin remitida OR LANGAKO PLAZA- .......................................... 224 12.6.5. rea 6-4. mbito de ordenacin definida OD SALBIDE ZAHARRA-....................................... 227

12.7. MBITO 7. AZKEN PORTU ................................................................................................................ 230

12.14.1 rea 7. mbito de ordenacin definida OD AZKEN PORTU-................................................. 230 12.8. MBITO 8. ARITZBATALDE .............................................................................................................. 232

12.8.1. Disposiciones Generales............................................................................................................ 232 12.8.2 rea 8-1. mbito de ordenacin definida OD RESIDENCIAL ARITZBATALDE- ..................... 232 12.8.3 rea 8-2. mbito de ordenacin definida OD DOTACIONAL ARITZBATALDE-...................... 233

12.9. MBITO 9. ITXASMENDI.................................................................................................................... 235

12.9.1. Disposiciones Generales............................................................................................................ 235 12.9.2 rea 9-1. mbito de ordenacin definida OD ITXASMENDI- ................................................... 235 12.9.3 rea 9-2. mbito de ordenacin definida OD SAILBERRIETA-................................................ 236

12.10. MBITO 10. SANTA CLARA-SALBERDIN...................................................................................... 238

12.10.1. Disposiciones Generales.......................................................................................................... 238 12.10.2. rea 10-1. mbito de ordenacin definida OD SANTA CLARA- ........................................... 238 12.10.3. rea 10-2. mbito de ordenacin remitida -OR SALBERDIN-................................................. 239

12.11. MBITO 11. MENDILAUTA .............................................................................................................. 244

12.11.1. Disposiciones Generales.......................................................................................................... 244 12.11.2. rea 11.1. mbito de ordenacin definida -OD MENDILAUTA- .............................................. 245 12.11.3. rea 11-2. mbito de ordenacin definida OD CLUB DE GOLF-.......................................... 247

12.12. MBITO 12. ZELAIETA .................................................................................................................... 249

12.12.1. Disposiciones Generales.......................................................................................................... 249 12.12.2. rea 12.1. mbito de ordenacin definida OD ZELAIETA-.................................................... 250 12.12.3. rea 12.2. mbito de ordenacin definida OD CENTRO DE DA- ........................................ 252 12.12.4. rea 12-3. mbito de ordenacin definida OD KORTAZAR-................................................. 253

12.13. MBITO 13. SAN PELAIO-IURRITZA ........................................................................................... 255


12.13.1. Disposiciones Generales.......................................................................................................... 255 12.13.2. rea 13-1. mbito de ordenacin definida -OD SAN PELAIO-................................................ 255 12.13.3. rea 13-2. mbito de ordenacin remitida OR IURRITZA- ................................................. 257

12.14. MBITO 14. ZELAI............................................................................................................................ 261

12.14.1 rea 14. mbito de ordenacin definida OD ZELAI-............................................................... 261 12.15. MBITO 15. ZELAI ONDO................................................................................................................ 263

12.15.1 rea 15. mbito de ordenacin definida OD ZELAI ONDO-................................................... 263 12.16. MBITO 16. HEGOALDE.................................................................................................................. 264

12.16.1. rea 16. mbito de ordenacin remitida OR HEGOALDE- ................................................... 264 12.17. MBITO 17. IRITA............................................................................................................................. 269

12.17.1. Disposiciones Generales.......................................................................................................... 269 12.17.2. rea 17-1. mbito de ordenacin definida OD ZUBIAURRE- ............................................... 269 12.17.3. rea 17-2. mbito de ordenacin remitida OR IRITA- ........................................................... 270

12.18. MBITO 18. COMPLEJO DEPORTIVO DE ASTI ............................................................................ 274

12.18.1. rea 18. mbito de ordenacin definida -OD COMPLEJO DEPORTIVO DE ASTI- ............... 274 12.19. MBITO 19. TALAIMENDI................................................................................................................ 275

12.19.1. Disposiciones Generales.......................................................................................................... 275 12.19.2. rea 19-1. mbito de ordenacin definida -OD TALAIMENDI-................................................ 275 12.19.3. rea 19-2. mbito de ordenacin definida OD SANTAITURRIETA- ..................................... 276

12.20. MBITO 20. TEJERIA....................................................................................................................... 278

12.20.1. rea 20. mbito de ordenacin remitida -OR TEJERIA- ......................................................... 278 12.21. MBITO 21. ABENDAO ................................................................................................................. 279

12.21.1. rea 21. mbito de ordenacin definida -OD ABENDAO- .................................................... 279 12.22. MBITO 22. CEMENTERIO DE UNTZAIN ....................................................................................... 281

12.22.1. rea 22. mbito de ordenacin definida -OD CEMENTERIO DE UNTZAIN-.......................... 281 12.23. MBITO 23. COLEGIO LA SALLE................................................................................................... 282

12.23.1. rea 23. mbito de ordenacin definida -OD COLEGIO LA SALLE- ...................................... 282 12.24. MBITO 24. ERROTABERRI (URBANIZABLE SECTORIZADO) ............................................................ 283

12.24.1. Sector 1. mbito de ordenacin remitida -OR ERROTABERRI- ............................................. 283 12.25. MBITO 25. ASTIERREKA (URBANIZABLE NO SECTORIZADO).......................................................... 285

12.25.1. mbito de ordenacin remitida OR ASTIERREKA- ............................................................... 285 12.26. MBITO 26. ASTAZUBI (URBANIZABLE NO SECTORIZADO) ............................................................... 287

12.26.1 mbito de ordenacin remitida OR ASTAZUBI- ..................................................................... 287 12.27. MBITO 27. ERROTAZAR (URBANIZABLE NO SECTORIZADO)............................................................ 289

12.27.1 mbito de ordenacin remitida OR ERROTAZAR-................................................................. 289


TTULO 1. DISPOSICIONES DE CARCTER GENERAL CAPTULO 1.1. MBITO, CLASES DE DETERMINACIONES Y CRITERIOS ORIENTADORES

Artculo 1.1.01. Naturaleza y mbito del Plan General de Ordenacin Urbana de Zarautz (PGOUZ). El Plan General de Ordenacin Urbana de Zarautz (en adelante PGOUZ) es un plan de ordenacin urbanstica estructural cuyo mbito de aplicacin se extiende a la totalidad del territorio comprendido en el trmino municipal.

Artculo 1.1.02. Determinaciones de ordenacin urbanstica estructural y pormenorizada. 1.- El PGOUZ establece y regula la ordenacin urbanstica estructural de todo el municipio y la ordenacin pormenorizada del suelo urbano que el plan incluya en la categora de urbano consolidado. En el suelo clasificado como urbanizable sectorizado y en el urbano no consolidado el PGOUZ, potestativamente, puede establecer directamente las determinaciones de ordenacin pormenorizada, o bien remitirlas a planes especficos de desarrollo (planes parciales y especiales) que debern respetar las determinaciones estructurales del planeamiento general. 2.- Se consideran determinaciones de ordenacin urbanstica estructural las siguientes:

A) Con carcter general, las relativas a la estrategia de la evolucin urbana y de la ocupacin del suelo en todo el trmino municipal; la estructura general y orgnica del territorio; la determinacin de la red de sistemas generales y su adscripcin o inclusin, en su caso, a mbitos de ejecucin; la clasificacin y calificacin global del suelo; la programacin y fijacin de plazos para la elaboracin del planeamiento y gestin urbanstica del suelo; determinaciones para garantizar el cumplimiento de los estndares de vivienda protegida y alojamientos dotacionales; la programacin de la ordenacin y gestin urbanstica; directrices de proteccin del medio ambiente y elementos naturales y artificiales, en especial los relativos al patrimonio cultural; criterios y parmetros objetivos de acomodacin a la realidad fsica y respeto a los objetivos del plan general que permitan reconsiderar en detalle la delimitacin de mbitos espaciales (reas, sectores....); y, en general, todas aquellas determinaciones bsicas a las que la legislacin urbanstica atribuye dicho carcter estructural y atribuye su regulacin a esta clase de plan de ordenacin urbanstica.

B) Especficamente para el suelo urbano y urbanizable sectorizado, la delimitacin de su

permetro; la determinacin de los mbitos cuya ordenacin pormenorizada se remita a planes especiales o parciales; la fijacin de edificabilidades urbansticas, usos caractersticos y compatibles; o la definicin de las caractersticas bsicas de los sistemas locales y condiciones mnimas de urbanizacin.

C) En el suelo urbanizable no sectorizado, el establecimiento de criterios mnimos para delimitar

sectores y de las magnitudes mximas o mnimas de las actuaciones realizables; la asignacin de usos de posible implantacin y de los usos incompatibles o prohibidos; la delimitacin de reservas de suelo con destino al patrimonio pblico del suelo.

D) En el suelo no urbanizable, la calificacin del suelo con la incorporacin de las categoras

previstas en los instrumentos de ordenacin territorial y la adicin, en su caso, de las subcategoras que se consideren adecuadas; regulacin de usos y construcciones admitidas y prohibidas en cada categora; delimitacin de ncleos rurales y de reservas de suelo con


destino al patrimonio pblico del suelo; determinacin de dotaciones e infraestructuras pblicas de necesaria implantacin en este tipo de suelo, con indicacin de sus parmetros bsicos.

3.- Se consideran determinaciones de ordenacin urbanstica pormenorizada las relativas a la definicin detallada de los sistemas locales; delimitacin de actuaciones integradas de reas en suelo urbano y sectores en suelo urbanizable; adscripcin del suelo urbano en alguna de las categoras de consolidado o no consolidado; determinacin de parcelas y solares en suelo urbano que puedan ser edificadas en rgimen de actuacin aislada; fijacin de edificabilidades fsicas pormenorizadas, usos compatibles y porcentajes mximos o mnimos de cada uso permitido; coeficientes de ponderacin entre usos, sin perjuicio de que puedan ser actualizados por los instrumentos de equidistribucin; precisin de elementos bsicos definitorios de las edificaciones como alturas, plantas, vuelos, aparcamientos para vehculos; fijacin de alineaciones y rasantes; construcciones que deban quedar en situacin de fuera de ordenacin; parcelacin resultante e indicacin de la parcela mnima; criterios, condiciones y limitaciones para redactar estudios de detalle; cualesquiera otras que sean necesarias para completar el marco general de la ordenacin. 4.- Las determinaciones de la ordenacin urbanstica pormenorizada contenidas en el PGOUZ tendrn el rango jerrquico propio del correspondiente planeamiento de desarrollo y podrn ser modificadas por un plan de ordenacin pormenorizada, siempre que no contravengan las determinaciones de ordenacin estructural. 5.- Con independencia de las determinaciones de ordenacin urbanstica estructural y pormenorizada el PGOUZ contiene tambin ordenanzas bsicas (de edificacin, urbanizacin, licencias...) de carcter complementario a la ordenacin urbanstica. Estas ordenanzas podrn ser desarrolladas e incluso modificadas con arreglo al procedimiento especfico para la aprobacin de ordenanzas municipales regulado en la legislacin de rgimen local.

Artculo 1.1.03. Criterios orientadores del Plan General de Ordenacin Urbana de Zarautz. El PGOUZ asume como criterios orientadores propios de su ordenacin urbanstica y de sus eventuales modificaciones o revisiones, los de sostenibilidad ambiental, proteccin de los recursos naturales propios del suelo, ocupacin sostenible del suelo dando prioridad a su rehabilitacin y reutilizacin, construccin sostenible dando prioridad a la regeneracin del patrimonio construido y la utilizacin de las viviendas vacas, movilidad sostenible, subordinacin de la ordenacin al inters pblico, y participacin ciudadana.

Artculo 1.1.04. Coordinacin del PGOUZ con los instrumentos de ordenacin territorial, con el planeamiento general de los municipios limtrofes, y con la legislacin urbanstica y sectorial 1.- Las determinaciones de los planes de ordenacin territorial (Plan Territorial Parcial, Planes Territoriales Sectoriales....) que tengan el carcter de normas vinculantes de aplicacin y eficacia directa prevalecern sobre las de ordenacin y planeamiento urbanstico municipal que sean contrarias o incompatibles con aquellas. 2.- Para la coordinacin de la ordenacin del trmino municipal de Zarautz con la de los territorios de otros municipios colindantes se estar a las previsiones del Plan Territorial Parcial del rea funcional de la comarca Urola-Kosta como documento de ordenacin territorial de escala supramunicipal. Cuando las caractersticas y necesidades del desarrollo urbano en zonas limtrofes de varios trminos municipales lo haga necesario, los municipios afectados podrn acordar la elaboracin de planes de compatibilizacin del planeamiento general. 3.- En los extremos no especificados en el PGOU y, en general, en los aspectos que sean de carcter vinculante ser de aplicacin la legislacin general sobre rgimen de suelo y ordenacin urbana, la


especfica de carcter sectorial (carreteras, costas, aguas, patrimonio cultural, etc) as como el resto de normativa supramunicipal que regule aspectos especficos vinculados al municipio de Zarautz y tengan relacin con la aplicacin del planeamiento urbanstico, edificacin y usos del suelo, obras y actividades (normativa especfica del Biotopo de Iurritza y del Conjunto Monumental....) CAPTULO 1.2. VIGENCIA, REVISIN Y MODIFICACIN

Artculo 1.2.01. Vigencia del PGOUZ y derogacin del planeamiento anterior vigente 1.- Las determinaciones contenidas en el PGOUZ entrarn en vigor y sern inmediatamente ejecutivas una vez el plan sea aprobado definitivamente, se publique en debida forma tanto el acuerdo de aprobacin definitiva como sus normas urbansticas, y haya transcurrido la vacatio legis prevista en la legislacin de rgimen local. El PGOUZ mantendr su vigencia hasta el momento de la entrada en vigor de su revisin o modificacin. 2.- A su entrada en vigor, el PGOUZ sustituye plenamente y deroga a las precedentes Normas Subsidiarias de Planeamiento, aprobadas definitivamente en enero de 1.988, as como a su posterior adaptacin legal del ao 1.999, y a las ulteriores reformas, complementos y desarrollos del planeamiento general, con las excepciones que se especifican en las normas urbansticas del propio plan general.

Artculo 1.2.02. Efectos de la entrada en vigor del PGOU 1.- Publicidad. El conjunto de documentos que integran el PGOUZ tendr carcter pblico y cualquier ciudadano podr consultarlos e informarse de los mismos en el Ayuntamiento o a recabar informacin escrita sobre su contenido y aplicacin. A tal efecto, el Ayuntamiento atender las posibles consultas en las oficinas municipales, donde quedarn depositados tanto el conjunto de documentos integrantes del PGOUZ, como la documentacin integrante de todos los instrumentos de planeamiento y gestin que lo desarrollen, con el fin de que las personas interesadas puedan examinar dicha documentacin, y obtener copia de los documentos que deseen. 2.- Ejecutividad. La entrada en vigor del PGOUZ implica la facultad para emprender la realizacin de los proyectos y obras previstos en el mismo; la declaracin de utilidad pblica de los mismos y la necesidad de ocupacin de los terrenos y edificios correspondientes a los fines de expropiacin o de imposicin de servidumbre y, en general a la habilitacin, para el ejercicio por el Ayuntamiento de las funciones enunciadas por la Ley, en lo que sea necesario para el debido cumplimiento de sus determinaciones. 3.- Obligatoriedad. Las determinaciones del PGOUZ obligan por igual tanto al Ayuntamiento, como al resto de las Administraciones Pblicas y a los particulares, que debern acomodar sus actuaciones de edificacin y uso del suelo a las previsiones del mismo.

Artculo 1.2.03. Revisin del PGOUZ 1.- La reconsideracin total de la ordenacin estructural establecida en el PGOUZ precisa su revisin. La revisin supone la adopcin de nuevos criterios respecto de la estructura general y orgnica del territorio o de la clasificacin del suelo, motivada por la eleccin de un modelo territorial distinto o por la aparicin de circunstancias sobrevenidas, de carcter demogrfico o econmico, que incidan sustancialmente sobre la ordenacin, o por agotamiento de su capacidad, o por la concurrencia de factores sobrevenidos que obliguen legalmente a ello. 2.- En consecuencia, proceder la revisin del contenido del PGOUZ en los siguientes supuestos:


A) Alteracin o variacin sustancial en las previsiones de poblacin, renta o empleo dentro del

mbito territorial del PGOUZ. B) Alto grado del cumplimiento de sus previsiones, habiendo llegado a concederse licencia de

edificacin al 75% de las nuevas viviendas planificadas o que se haya ocupado el 75% del aprovechamiento previsto en las mbitos de Actividades Econmicas.

C) Aparicin de circunstancias sobrevenidas no contempladas inicialmente que exijan la adopcin de un modelo territorial distinto.

3.- Independientemente de lo anterior, una vez transcurra el plazo de ocho (8) aos de su entrada en vigor el Ayuntamiento estudiar la conveniencia de proceder a su revisin.

Artculo 1.2.04. Modificacin del PGOUZ. Expedientes con rango de modificacin del planeamiento general 1.- Se entiende por Modificacin del PGOUZ la reconsideracin o alteracin singular de alguna o algunas de las determinaciones de carcter estructural que lo integran y que tienen especficamente el rango jerrquico propio del planeamiento general. Las propuestas de modificacin debern basarse en un estudio justificativo de su necesidad u oportunidad, y de su incidencia en la ordenacin general. Igualmente, debern tener en cuenta y justificar su subordinacin a los criterios orientadores de la ordenacin urbanstica sealados en el artculo 1.1.03. 2.- Las modificaciones podrn tener lugar en cualquier momento. No obstante, no podrn tramitarse modificaciones del PGOUZ una vez producidos los supuestos y circunstancias previstos para la revisin. 3.- Las modificaciones que propongan incrementos de la edificabilidad urbanstica o de la intensidad de usos distintos a los de dotaciones pblicas, acuerden la desafeccin del suelo de un destino pblico, o descalifiquen terrenos con destino a viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin pblica o a la implantacin de actividades econmicas de fomento o inters pblico, debern contemplar las medidas compensatorias precisas para justificar el mantenimiento de la debida calidad urbana en cuanto a dotaciones y suelos protegidos de acuerdo con las exigencias de dotacin establecidas en el PGOUZ y en la legislacin urbanstica en vigor. 4.- En particular, las modificaciones que propongan incrementos de la edificabilidad urbanstica para el uso de vivienda, debern respetar las siguientes reglas:

A) Aumento de dotaciones pblicas de zonas verdes y espacios libres. La modificacin requerir la previsin de mayor superficie de terrenos destinados a zonas verdes y espacios libres en la proporcin mnima de 25 metros cuadrados por cada 100 m2 de superficie construida destinada al uso de vivienda.

B) Alojamientos dotacionales. La modificacin requerir tambin la previsin de mayor superficie

de terrenos destinados a alojamientos dotacionales, salvo que en la memoria del expediente de modificacin se justifique la suficiencia de las reservas de suelo preexistentes en el planeamiento anterior.

5.- Los expedientes de modificacin con el rango jerrquico propio de modificacin del planeamiento general debern titularse: "Modificacin del Plan General de Ordenacin Urbana de Zarautz" con la posterior expresin que defina su contenido y alcance. Una vez alcanzada la aprobacin definitiva se les asignar el nmero de orden que les corresponda dentro de las modificaciones habidas. 6.- Los expedientes de modificacin debern incluir en su documentacin la refundicin de todos aquellos planos o documentos con rango efectivo de planeamiento general y especficamente normativos del presente proyecto, afectados por el cambio. En los casos en los que la naturaleza de


las alteraciones propuestas permita una comprensin adecuada de su alcance y contenido sin el requisito anterior, el Ayuntamiento podr aprobar inicialmente y exponer al pblico el expediente sin la documentacin citada, incorporando en todo caso la misma al expediente con anterioridad a su aprobacin definitiva.

Artculo 1.2.05. Expedientes que no suponen modificacin del planeamiento general 1.- Las determinaciones de ordenacin pormenorizada contenidas en el PGOUZ, as como las que se establezcan y definan por el planeamiento subordinado que se tramite en desarrollo del mismo, tendrn el rango de dicho nivel de ordenacin urbanstica, por lo que, su modificacin o complemento, podr realizarse a travs de las figuras de ordenacin pormenorizada que establece la vigente legislacin urbanstica y con arreglo a las reglas y procedimiento propio de estas figuras de ordenacin . 2.- Las determinaciones de la ordenacin pormenorizada en cualquier clase de suelo podrn ser completadas y adaptadas mediante "estudios de detalle", sin que ello suponga modificacin del planeamiento, en los casos y con los lmites establecidos por la vigente legislacin urbanstica y el PGOUZ, as como con los que, en su caso, pudieran establecer los planes de ordenacin pormenorizada. 3.- No tendrn la consideracin de modificaciones del planeamiento:

A) Las alteraciones que slo afecten a determinaciones no estructurales ni bsicas y que sean

susceptibles de soluciones alternativas a travs de los instrumentos de ordenacin pormenorizada de desarrollo previstos por el PGOUZ, en las condiciones que se establecen en su normativa.

B) Las variaciones de lmites que vengan motivadas por cambios de escala planimtrica o por

ajuste en las mediciones reales sobre el terreno, que no alteren en ms de un diez por ciento (10 %) las cifras establecidas por el PGOUZ.

C) La delimitacin de las "unidades de ejecucin" y la determinacin de los "sistemas de

actuacin" establecidos en los planes, que podr modificarse y/o establecerse a travs del programa de actuacin urbanizadora o, por el procedimiento especfico establecido en la vigente legislacin urbanstica

D) La aprobacin de instrumentos complementarios de la ordenacin urbanstica, como

ordenanzas municipales de construccin, edificacin y urbanizacin, o catlogos de bienes naturales o artificiales objeto de proteccin por la ordenacin urbanstica, se hallen o no previstas en el PGOUZ.

E) Las instrucciones o circulares que el Ayuntamiento dicte como aclaracin interpretativa de

determinados aspectos del PGOUZ o de los planes de ordenacin pormenorizada. CAPTULO 1.3. DOCUMENTACIN INTEGRANTE E INTERPRETACIN

Artculo 1.3.01. Documentacin integrante del PGOUZ y grado de vinculacin. 1.- El Plan General de ordenacin Urbana de Zarautz est compuesto de los siguientes documentos: 2.- Memoria informativa y justificativa de la ordenacin adoptada. Justifica la conveniencia y oportunidad de las determinaciones del PGOUZ, y aporta el anlisis de los datos urbansticos


precisos para describir el modelo de ocupacin del territorio. En este documento se describe tambin el procedimiento seguido para la adopcin de decisiones, la participacin ciudadana y la justificacin de las soluciones acordadas. 3.- Memoria justificativa del cumplimiento del informe preliminar de impacto ambiental. Justifica y motiva la ordenacin adoptada desde el principio de desarrollo sostenible, considerando la capacidad de acogida de los suelos para el cumplimiento de las previsiones contenidas en el plan. 4.- Estudio de evaluacin conjunta de impacto ambiental. Elaborado en funcin de las determinaciones del Avance y corregido atendiendo a las indicaciones del informe preliminar de impacto ambiental y modificaciones introducidas con posterioridad en el documento, con los preceptivos anlisis de impacto y propuestas de medidas correctoras. 5.- Estudio de viabilidad econmica y financiera. Es el que justifica la racional posibilidad de implantar en la prctica y la viabilidad econmica de las previsiones y propuestas del documento de PGOUZ. 6.- Normas Urbansticas. Constituyen el cuerpo regulador bsico de la ordenacin urbanstica propuesta por el PGOUZ y sern objeto de publicacin junto con la aprobacin definitiva. Se componen de dos tomos, con el siguiente contenido: A) Tomo 01. Est distribuida en 10 ttulos con la siguiente estructura: El ttulo 1, recoge disposiciones de carcter general relativas al propio documento de plan

general: naturaleza, mbito, principios inspiradores y tipos de determinaciones; vigencia, revisin y modificacin; y reglas de interpretacin,

El ttulo 2 incluye determinaciones de relativas al modelo territorial y a la red dotacional de sistemas generales.

Los ttulos 3 y 4 recogen normas y determinaciones de carcter general relativas a los tipos y categoras de suelo; rgimen y deber de conservacin de las edificaciones y terrenos; y desarrollo y ejecucin del planeamiento.

Los ttulos 5, 6, 7 y 8, recogen ordenanzas complementarias de la ordenacin urbanstica que regulan, respectivamente, el rgimen de licencias urbansticas, usos, edificacin, y urbanizacin.

El ttulo 9 regula la normativa particular especfica para el suelo no urbanizable y precisa las determinaciones de ordenacin estructural para este tipo de suelo: categoras y subcategoras de ordenacin, previsin de usos y construcciones admitidas y prohibidas en cada categora, reservas de suelo, etc

El ttulo 10 contiene la normativa particularizada y el catlogo de bienes naturales o artificiales objeto de proteccin por la ordenacin urbanstica.

B) Tomo 02. Contiene la normativa particular para los mbitos de suelo urbano y urbanizable. Regula las determinaciones especficas de ordenacin estructural relativas al suelo urbano y urbanizable, y las de ordenacin pormenorizada correspondiente al suelo urbano consolidado y al de algunas reas de suelo urbano no consolidado. 7.- Planos. Reflejan de manera grfica la situacin actual del territorio de Zarautz y las determinaciones de ordenacin estructural y pormenorizada contenidas en el PGOUZ. Se distribuyen en los siguientes tipos de planos:

A) Planos de Informacin. Sin carcter normativo. Representan grficamente aspectos tales como la clasificacin y calificacin global en el planeamiento general anterior; los equipamientos y redes de infraestructuras de servicios existentes.

B) Planos de Ordenacin. Con carcter normativo. Representan grficamente las propuestas de ordenacin estructural y pormenorizada del PGOUZ.


8.- Si bien todos los documentos citados constituyen e integran el contenido del PGOUZ, las normas urbansticas y los planos de ordenacin son los que poseen carcter vinculante de manera especfica y definen conjuntamente el rgimen urbanstico aplicable. 9.- Las memorias informativas y justificativas, los estudios econmico-financiero y de evaluacin conjunta de impacto ambiental, y los planos de informacin tienen un carcter justificativo e informativo y ponen de manifiesto cules han sido los datos y estudios utilizados en la formulacin de las propuestas.

Artculo 1.3.02. Interpretacin 1.- El conjunto de documentos integrantes del PGOUZ constituye una unidad coherente que debe ser interpretada sistemticamente conforme a los criterios generales de interpretacin jurdica contenidos en el artculo 3 del Cdigo Civil. 2.- El Ayuntamiento de Zarautz ejercer sus competencias de interpretacin del documento atendiendo a su contenido, a los objetivos y finalidades expresados en las memorias informativas y justificativas, y con arreglo a las Leyes vigentes en cada momento. 3.- A tal efecto, en caso de discrepancia entre determinaciones distintas de igual rango, se dar prevalencia en primer lugar, a las determinaciones prescriptivas sobre las de carcter meramente descriptivo, informativo o justificativo, y, en segundo lugar, a la documentacin escrita sobre la grfica, salvo que se aprecie claramente la comisin de error en la documentacin escrita. 4.- Habida cuenta que las determinaciones contenidas en el Ttulo 9 del Tomo 01 (normativa particular para el suelo no urbanizable) y en el Tomo 02 (normativa particular para los suelos urbano y urbanizable) pueden contener excepciones a las determinaciones de carcter general contenidas en el resto de la normativa urbanstica recogida en el Tomo 01, en caso de contradiccin, como regla general prevalecern las determinaciones de carcter particular contenidas en el ttulo 9 del Tomo 01 y en el Tomo 02. En todo caso, las disparidades o contradicciones que pudiera haber entre las normas urbansticas se resolvern siempre a favor de la solucin que sea mas coherente con los objetivos de la ordenacin urbanstica o, en su defecto, la que suponga mayores superficies de dotaciones pblicas o mejora de la calidad ambiental, o resultara de mayor inters pblico. 5.- En caso de discrepancia entre documentos grficos, prevalecer el de menor escala (por ejemplo, uno de escala 1/2.000 sobre uno de 1/5.000) salvo que del texto se desprendiera una interpretacin contraria. En todo caso, en lo que se refiere a la calificacin como pblico o privado de un determinado suelo, prevalecer la realidad jurdico-registral sobre la representada en los planos, entendindose esta ltima como mera propuesta. 6.- Los posibles errores materiales, tanto escritos como grficos, que se detecten en el documento podrn corregirse mediante acuerdo de la Corporacin adoptado por mayora simple. Si se refieren a normas urbansticas publicadas en el Boletn Oficial de Gipuzkoa, la correccin de errores habr de ser igualmente publicada. 7.- Toda interpretacin que suscite dudas razonables requerir un informe tcnico-jurdico sobre el tema, en el que consten las posibles alternativas de interpretacin, definindose la Corporacin sobre cul es la correcta e incorporndose en lo sucesivo como instruccin o circular aclaratoria del PGOUZ.


TTULO 2. M

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120-PGOU-ZARAUTZ