JASMINKA LILIĆ, dipl.ing.građ. stalni sudski vještak u građevinarstvu rješenje br. 4.SU. 409/08

51 000 Rijeka, Švalbina 7

Veza : posl.br. 15 St-621/11-26

PLAVA OAZA d.o.o. u stečaju Premantura, Runjačica 52

NALAZ I MIŠLJENJE GRAĐEVINSKOG VJEŠTAKA X 3

SADRŽAJ

I. Tehnički opis postojećeg stanja sa fotodokumentacijom str. 3 II. Procjena građevinske vrijednosti postojećeg stanja str. 6

III. Procjena prometne vrijednosti str. 7 IV. Proces procjene str. 8 V. Zaključak str. 13

Rijeka, 12.11.2012. Izradila : Jasminka Lilić, dipl.ing.građ.

_____________________________________________________________________________________ 15 St- 621/11 2 / 13

UVOD

Vještačenje po ovom predmetu povjerava se Jasminki Lilić, diplomiranom inženjeru građevinarstva, stalnom sudskom vještaku građevinske struke. Zadatak vještaka je utvrditi tržišnu vrijednost nekretnina stečajnog dužnika upisanih u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Puli : 81. etaža : 43/6605 1. s kojim je povezano pravo vlasništva na poseban dio PP I/II, poslovni prostor na drugom katu površine 42,70 m2, koji se nalazi u poslovnoj zgradi sagrađenoj na k.č. 1155/zgr. , upisano u z.k.ul. 15233, poduložak 81 k.o. Pula. Pregled nekretnine je izvršen dana 04.srpnja 2012. god. Temeljem čl. 116. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o prostornom uređenju i gradnji, zabilježuje se da je za građevinu sagrađenu na zgr.kč.br. 1155 priložen akt za uporabu, odnosno pravomoćna Uporabna dozvola Ureda za prostorno uređenje, stambeno-komunalne poslove, graditeljstvo i zaštitu okoliša u Istarskoj županiji, Klasa: UP/I-361-05/94-01/13, URBROJ: 2163-05/1-94-10 od 06. rujna 1994. godine, pravomoćno Rješenje Ureda za prostorno uređenje, stambeno-komunalne poslove, graditeljstvo i zaštitu okoliša u Istarskoj županiji, Klasa: UP/I-361-05/94-01/13 od 31. siječnja 1995. godine i pravomoćno Dopunsko Rješenja Ureda za prostorno uređenje, stambeno-komunalne poslove, graditeljstvo i zaštitu okoliša u Istarskoj županiji, Klasa: UP/I-361-05/94-01/13 od 12. travnja 1995. godine.

Korišteni propisi i literatura 1. Bilten 6/2012 Kalkulacije radova u visokogradnji , IGH Zagreb. 2. Bučar G. Priručnik za građevinsko poduzetništvo i normativi građevinskih

radova, I.C.G. Omišalj 1999. 3. Đukan P., Standardna kalkulacija, Standardni opisi i normativi, Građevinar,

Zagreb, 1986. 4. Hrvatska gospodarska komora, Prodaja nekretnina, Zagreb, studeni 1998. 5. Podaci o stanju i kvaliteti građevine dobiveni očevidom. 6. Pravilnik o stalnim sudskim vještacima (NN 21/98) 7. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96, 68/98, 137/99,

22/00, 73/00) 8. Zakon o zemljišnim knjigama (NN 91/96) 9. Zakon o prostornom uređenju i gradnji (NN 76/2007, 38/2009, 55/2011,

90/2011, 50/2012, 55/2012) 10. Odluka o komunalnom doprinosu (Službene novine Grada Pule 14/09 ) 11. Uredba o visini vodnog doprinosa (NN 14/2006 , 35/2006, 79/2010) 12. Pravilnik o amortizaciji,Tablica godišnjih amortizacijskih stopa…, N.N. 91 /94 13. Razni troškovnici iz vlastite arhive. 14. Važeći građevinski propisi i normativi RH.

_____________________________________________________________________________________ 15 St- 621/11 3 / 13

Na osnovu gore navedenog, imajući u vidu odgovarajuće odredbe iz građevinske regulative, kao i tehničke propise iz područja građevinarstva, u skladu s navedenim zadatkom podnosi se ovo izvješće . I.TEHNIČKI OPIS POSTOJEĆEG STANJA SA FOTODOKUMENTACIJOM

Predmetna nekretnina, u naravi poslovni prostor na drugom katu nalazi se u poslovnoj zgradi u Puli, Mletačka ulica broj 12 i 14 . Lokacija je povoljna, u blizini centra grada. Mikro okolica su stambeni i poslovni objekti. Parkiralište je rješeno na javnoj površini .

Zgrada je sagrađena kao samostojeća građevina, a sastoji se od podruma u kojem je garažno parkirni prostor i poslovni prostori, te prizemlja i četiri kata sa poslovnim prostorima trgovačkog, ugostiteljskog, uredskog, uslužnog karaktera. Zgrada je sagrađena 1994. -1995. god. i dobro održavana.

_____________________________________________________________________________________ 15 St- 621/11 4 / 13

- konstruktivni elementi: - temelji: betonski - hidroizolacija: izvedena - nosivi konstrukcija: ab konstruktivnim elementima - stropne konstrukcije : ab ploče - pregradni zidovi : zidani od opeke, staklene stijene, gips pregrade - krovište i pokrov: koso ab sa pokrovom limom, staklene kupole - limarija: izvedena , pocinčani lim

- fasada: ožbukana, oličena - seizmičko osiguranje: standardno - instalacije:

- vodovod: izveden - kanalizacija: izvedena - elektrika: izvedena - plin: nije izveden - telefon: izveden - lift : izveden - elevator : izveden

- katnost objekta: podrum, prizemlje, 4 kata - održavanje: prosječno

_____________________________________________________________________________________ 15 St- 621/11 5 / 13

Poslovni prostor se sastoji od 2 kancelarije, čajne kuhinje i sanitarnog čvora. - visina prostorija: 3,21 m -obrada podova: keramičke pločice, laminat - obrada zidova: ožbukani i soboslikani, u mokrim čvorovima opločenje keramičkim pločicama - obrada stropova: spušteni Amstrong strop - prozori: al. stijene - vrata: drvena furnirana - grijanje : klima - oprema sanitarnih čvorova : keramički umivaonik, WC školjka - vlažnost: nije zamijećena - praktičnost prostora: primjerena namjeni

_____________________________________________________________________________________ 15 St- 621/11 6 / 13

KOPIJA PLANA – GEOPORTAL

II. PROCJENA GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI POSTOJEĆEG STANJA Izrada elaborata procjene izvršena je temeljem pregleda prikupljene dokumentacije i uvida u stvarno stanje nekretnina na licu mjesta 2012. godine te utvrđivanja slijedećih vrijednosti : NOVE - građevinske vrijednosti Ng s cijenom izvedbe radova u 2012. god. SADAŠNJE - građevinske vrijednosti Sg uz odbitak amortizacije tj. umanjenja vrijednosti zbog starosti i stanja održavanja objekata i PROMETNE - građevinske vrijednosti Pg tj. tržne vrijednosti nekretnina u trenutku procjenjivanja sa zasebnim iskazom vrijednosti zemljišta i građevina izgrađenih na zemljištu

NOVA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST ( Ng ) To je vrijednost svih radova i ugrađenih materijala te svih ostalih troškova izgradnje pod pretpostavkom građenja u trenutku procjenjivanja čija se jedinična cijena uzima po izgradnji 1 m2 netto korisne površine tretirane po uvjetima izračunavanja površina prema Pravilniku o načinu obračuna površine i obujma u projektima zgrada ( N.N 90/2010 ). Jedinična cijena obuhvaća sve troškove izgradnje, tj. vrijednosti građevinskog zemljišta, troškove komunalnog doprinosa, troškove vodnog doprinosa, troškove priključaka, troškove investicijsko - tehničke dokumentacije, troškove građevinske dozvole, troškove izvedbe građevinskih, obrtničkih i instalaterskih radova i opreme te uređenja okoliša (prometnice i hortikultura), troškove nadzora, troškove ishođenja dozvole za uporabu, te sva ostala administrativna davanja i takse. Jedinična cijena formirana je na osnovi podataka o troškovima građenja prema biltenu "Standardna kalkulacija" u izdanju IGH u usporedbi s aktualnim cijenama građenja dobivenim od građevinskih poduzeća, te ostalim troškovima

_____________________________________________________________________________________ 15 St- 621/11 7 / 13

koji sudjeluju u izgradnji svedeno na jediničnu cijenu 1 m2 netto korisne površine (NKP), a koriste se podaci lokalnih organa uprave o vrijednosti građevinskog zemljišta, komunalnog i vodnog doprinosa za gradsku zonu odnosno skupinu objekata kojoj predmetne nekretnine pripadaju. SADAŠNJA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST ( Sg ) To je vrijednost Ng umanjena određenim postotkom amortizacije odnosno umanjenja vrijednosti troškova građenja (građevinsko obrtničkih i instalaterskih radova) koji ovisi o starosti i stanju održavanja izgrađenih objekata, a iznosi se posebno za konstrukciju i posebno za elemente koji karakteriziraju opremljenost objekta. Postotak umanjenja vrijednosti određuje se u skladu sa spomenutim Uputstvom o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropriranih objekata (N.N. br. 52/84), te ostalim procjendbenim priručnicima i tablicama koje vještaci koriste u sudskoj praksi. TRŽIŠNA VRIJEDNOST TROŠKOVNOM METODOM ( Tv ) To je vrijednost dobivena zbrojem sadašnje građevinske vrijednosti nekretnine, vrijednosti zemljišta, komunalnog i vodnog doprinosa, priključaka te svih zavisnih troškova nastalih pri ishođenju dozvola temeljem kojih se gradi građevina. Iskaz površina izrađen je temeljem dostupnih izmjera na licu mjesta. Starost građevine kod objekata na kojima nije istaknuta godina izgradnje uzeta je orjentaciono prema načinu gradnje i dostupnim podacima. Projektna dokumentacija predmetnih nekretnina nije dostavljena nitije bio moguć uvid u istu. Za potrebe vještačenja zatraženi su katastarski planovi, indetifikacije i uvjerenja o namjeni zemljišta. Iz zemljišno knjižnog odjela Općinskog suda u Rijeci zatražena je dokumentacija za nekretnine na kojima je sprovedeno etažno vlasništvo, a ista se dostavlja u spis. Izračun nove i sadašnje građevinske vrijednosti prikazan je tabelarno . III. PROCJENA PROMETNE VRIJEDNOSTI

Procjena vrijednosti nekretnine prema usporednim transakcijama Usporedna prodajna cijena nekretnine određuje se tzv. metodom neposredne usporedbe transakcija ili prodaja, tj. usporedbom vrijednosti promatrane nekretnine i vrijednosti sličnih nekretnina u stvarnim transakcijama. Analiziraju se nekretnine koje su bile prodane i uspoređuju se njihova svojstva i svojstva nekretnine koja se procjenjuje. Metoda usporednih transakcija temelji se na načelu supstitucije, tj. da racionalni kupac neće htjeti za neku nekretninu platiti više nego što stoji neka druga nekretnina sličnih svojstava.

_____________________________________________________________________________________ 15 St- 621/11 8 / 13

Procjena vrijednosti nekretnine na temelju troškova gradnje Kod troškovnog načela procjenjuje se visina reprodukcijskih troškova, tj. troškova izgradnje potpuno jednake nove nekretnine. Od te vrijednosti odbija se iznos amortizacije, pribraja cijena građevinskog zemljišta (bez nekretnine) koje pripada nekretnini. Pristup na temelju troškova u pravilu se upotrebljava za procjene nekretnina o kojima nema podataka o obavljenim transakcijama njima sličnih građevina (primjerice industrijski objekti).

Kapitalizacija dobiti je postupak kojim predviđene prihode u budućnosti, uzevši u obzir moguće rizike, pretvaramo u jedinstvenu vrijednost u sadašnjosti. Ovaj se pristup može upotrijebiti samo kod vrednovanja nekretnina koje ostvaruju dobit. S pristupom procjeni nekretnina na temelju kapitalizacije dobiti pokušava se odrediti sadašnja vrijednost nekretnine na temelju dobiti koja se od nje očekuje u budućnosti. Osim bruto dobiti, koju nekretnina donosi, potrebno je ocijeniti troškove vezane uz upravljanje nekretninom i njezino održavanje. Rezultat procjene je ocjena čiste dobiti kakva se očekuje u slijedećoj prodaji. IV. PROCES PROCJENE

Procjena vrijednosti nekretnine prema usporednim transakcijama Usporedna prodajna cijena nekretnine određuje se tzv. metodom neposredne usporedbe transakcija ili prodaja, tj. usporedbom vrijednosti promatrane nekretnine i vrijednosti sličnih nekretnina u stvarnim transakcijama. Analiziraju se nekretnine koje su bile prodane i uspoređuju se njihova svojstva i svojstva nekretnine koja se procjenjuje. Prilagodbe u uspoređivanju se vrše na osnovu podataka o vremenskom periodu u kojem se usporedne nekretnine pokušavaju prodati, lokaciji, veličini i obliku parcele, infrastrukturi, mogućnosti gradnje zoni, itd.

Usporednom metodom nije moguće utvrditi prosječnu cijenu , budući za takvu vrstu nekretnina nema dovoljan broj ostvarnih transakacija.

Lokacija : Pula

Poslovni prostor na 1. katu shoping centra u centru Pule od 27,50 m2 sa izlazom na terasu. U prostoru se nalazi voda te je moguće napraviti kozmetički salon, frizerski salon ili kafić. Prodajna cijena: 60.000,00 EUR

_____________________________________________________________________________________ 15 St- 621/11 9 / 13

Lokacija : Pula

Poslovni prostor se nalazi na 1.katu. Prostor je salonskog tipa površine 535 m2. Cijena po m2 iznosi 1150 EUR.

Lokacija : Pula Poslovni prostori u novoj poslovnoj zgradi pored zaobilaznice, 5 min od centra grada, površine su od 40 m2 do 100m2 u prizemlju i od 27m2 do 120 m2 na prvom katu. Višenamjenskog sadržaja: uredi, uslužne trgovačke djelatnosti. Prostori su u rohbau izvedbi . Cijene poslovnih prostora u prizemlju snižene sa 2200 - 2000 €/ m2 na 1400 €/ m2., a prostora na katu sa 2000-1800 €/m2 na 1200 €/m2.

Lokacija : Pula Poslovni postor 17m2 nalazi se na drugom katu poslovne zgrade.Sastoji se od jedne prostorije. Prodajna cijena: 28.000,00 EUR

Lokacija : Pula Poslovni postor 26 m2 nalazi se na prvom katu poslovne zgrade.Sastoji se od jedne prostorije sa sanitarnim čvorom. Prodajna cijena: 30.000,00 EUR Usporednom metodom odabrana je vrijednost od 1150 EUR/

_____________________________________________________________________________________ 15 St- 621/11 10 / 13

m2, zaokruženo 49.000,00 EUR. Kod troškovnog načela procjenjuje se visina reprodukcijskih troškova, tj. troškova izgradnje potpuno jednake nove nekretnine. Od te vrijednosti odbija se iznos amortizacije, pribraja cijena građevinskog zemljišta (bez nekretnine) koje pripada nekretnini. Pristup na temelju troškova u pravilu se upotrebljava za procjene nekretnina o kojima nema podataka o obavljenim transakcijama njima sličnih građevina (primjerice industrijski objekti). Na osnovu istraživanja i analize, mišljenja smo da poštena tržišna vrijednost, prema troškovnoj metodi, iznosi zaokruženo : 36.000,00 EUR

Kapitalizacija dobiti je postupak kojim predviđene prihode u budućnosti, uzevši u obzir moguće rizike, pretvaramo u jedinstvenu vrijednost u sadašnjosti. Ovaj se pristup može upotrijebiti samo kod vrednovanja nekretnina koje ostvaruju dobit. S pristupom procjeni nekretnina na temelju kapitalizacije dobiti pokušava se odrediti sadašnja vrijednost nekretnine na temelju dobiti koja se od nje očekuje u budućnosti. Osim bruto dobiti, koju nekretnina donosi, potrebno je ocijeniti troškove vezane uz upravljanje nekretninom i njezino održavanje. Rezultat procjene je ocjena čiste dobiti kakva se očekuje u slijedećoj prodaji.

Na osnovu istraživanja i analize, mišljenja smo da poštena tržišna vrijednost, prema metodi kapitalizacije dobiti iznosi : 38.000,00 EUR .

_____________________________________________________________________________________ 15 St- 621/11 11 / 13

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE TEMELJEM TROŠKOVA GRADNJE

NGP (m2) = 42,70

BGP (m2) = 46,97

n (godina) = 17

N (godina) = 120

1. PROCJENA SADAŠNJE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI - SV

cijena

novog

(EUR/m2)

postotak

učešća - Pu

umanjenje

vrijednosti -

u

pojedino

umanjenje %

sadašnja

cijena

(EUR/m2)

konstrukcija 412,50 0,55 0,06469444 0,03558194 385,81

instalacije 112,50 0,15 0,10000000 0,01500000 101,25

zanatski radovi 225,00 0,30 0,10000000 0,03000000 202,50

UKUPNO 750,00 1,00 0,08058194 689,56

umanjenje konstrukcije

u=0,80xn/Nx(n+N)/2N= 0,06469444

U1=uxPu= 0,03558194

umanjenje instalacija

U2=uxPu= 0,01500000

umanjenje zanatskih radova

U3=uxPu= 0,03000000

Uuk=U1+U2+U3= 0,08058194

Fu=1,00-Uuk= 0,91941806

nova građevinska vrijednost - NV 42,70 750,00 32.025,00

sadašnja građevinska vrijednost - SV 32.025,00 0,91941806 29.444,36

kontrola 42,70 689,563542 29.444,36

2. PROCJENA TROŠKOVA KOMUNALNOG DOPRINOSA

("Službene novine Grada Pule 14/09)

visina komunalnog doprinosa : 17,44 EUR/ m3

150,30 17,44 2.621,23

vodni doprinos ( NN 35/06, 79/10, 19/12 ) 2,09 EUR/ m3

150,30 2,09 314,13

UKUPNO 2.935,36

3.ZEMLJIŠTE

43/6605 12,1 M2 150 EUR/ m2 1.815,00

UKUPNO 1.815,00

3. PROCJENA TROŠKOVA IZVEDBE PRIKLJUČAKA I OSTALI TROŠKOVI

građevina je priključena na: odvodnju, vodovodnu, niskonaponsku, telefonsku mrežu

projektna dokumentacija i vođenje investicije , nadzor i sl.

procjenjuje se na :

42,70 40,00 1.708,00

UKUPNO 1.708,00

SADAŠNJA VRIJEDNOST NEKRETNINE (EUR) 34.087,72

ZEMLJIŠTE 1.815,00

UKUPNO 35.902,72

VRIJEDNOST PO m2 NGP 843,09 EUR/ m2

srednji tečaj NBH na dan 10.11.2012. 1 EUR = 7,532 kn

SADAŠNJA VRIJEDNOST NEKRETNINE (EUR) EUR 36.000,00

kn 271.152,00

_____________________________________________________________________________________ 15 St- 621/11 12 / 13

DOHODOVNA METODA - DIREKTNA KAPITALIZACIJA Potencijalni brutto prihod 4.099

Gubici zbog nepopunjenosti kapaciteta i naplate 5,00% 205

Efektivni Brutto Prihod (EBP) 3.894

Troškovi održavanja (% EBP) 5,00% 195

Osiguranje 1,50% 58

Porez 10,00% 389

Najam zemljišta 0

Marketing (%EBP) 0,50% 19

Ostali operativni troškovi (%EBP) 0,00% 0

Operativni troškovi ukupno 661

Efektivan prihod 3.233

Amortizacija (%EBP) 5,00% 195

Netto Operativni Prihod (NOP) 3.038

Stopa kapitalizacije 8,00%

Indikator vrijednosti 37.978

PROMETNA VRIJEDNOST 37.978

DOHODOVNA METODA - PROCJENA POTENCIJALNOG DOHOTKA

Površina za Tržišna Tržišna Postojeća Potencijalni

najam najamnina najamnina najamnina brutto prihod

Broj Opis m2

EURO EURO EURO EURO

po m2

mjesečno godišnje godišnji

1. poslovni prostor 42,70 8,00 342 4.099 4.099

UKUPNO 4.099

INDIKATOR POŠTENE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI 38.000,00

_____________________________________________________________________________________ 15 St- 621/11 13 / 13

Primjenjivanje metode procjenjivanja rezultirale su slijedećim indikatorima

vrijednosti :

INDIKATOR ( EUR ) PONDER ( % ) VAGANI PROSJEK

(EUR)

Primjena troškovne metode

36.000,00 10 3.600,00

Usporedna metoda 49.000,00 45 22.050,00

Kapitalizacija dobiti 38.000,00 45 17.100,00

Poštena tržišna vrijednost:

42.750,00

ZAOKRUŽENO:

42.750,00

V. ZAKLJUČAK : Tržišna vrijednost nekretnine stečajnog dužnika procjenjuje se na :

42.750,00 EUR ili 321.993,00 kn 1 EUR : 7,532 kn na dna 10.11.2012. god.

Rijeka, 12.11.2012. Izradila : Jasminka Lilić, dipl.ing.građ.