19 Tesis Inmueble Historico

Mtodo de Valuacinde Inmuebles Histricos

C O L E C C I NFEDERICO LPEZ DIONISIOTextos para la Enseanza de Arquitectura

Candita Victoria Gil JimnezRectora

Miguel ngel Hernndez RiveraDirector de la Divisin Acadmica de Ingeniera y Arquitectura

Eva Margarita Arechederra Sauvag

Universidad Jurez Autnoma de TabascoDivisin Acadmica de Ingeniera y Arquitectura

Mtodo de Valuacinde Inmuebles Histricos

Primera edicin, 2010

Esta publicacin fue sometida a dictamines de pares acadmicos.

D.R. Universidad Jurez Autnoma de Tabasco Av. Universidad s/n. Zona de la Cultura Colonia Magisterial, C.P. 86040 Villahermosa, Centro, Tabasco.

Queda prohibida la reproduccin parcial o total del contenido de la presente obra, sin contar previamente con la autorizacin expresa y por escrito del titular, en terminos de la Ley Federal de Derechos de Autor

Fotografas de interiores y portada:Eva Margarita Arechederra SauvagDiseo de portada: Ricardo Cmara Crdova

ISBN: 978-607-7557-67-8

Nmero de registro otorgado por INDAUTOR:03-2007-071811173900-01

Hecho en Villahermosa, Tabasco, Mxico.

Arechederra Sauvag, Eva Margarita

Mtodo de Valuacin de Inmuebles Histricos / Eva Margarita Arechederra Sauvag Villahermosa, Tabasco: Universidad Jurez Autnoma de Tabasco, 2010

217 p.: IL. (Coleccin Federico Lpez Dionisio, Textos para la Enseanza de Arquitectura)

Incluye Referencias Bibliogrficas e ndice

ISBN: 978-607-7557-67-8

1. Arquitectura Conservacin y Restauracin \ 2. Edificios Histricos Conservacin y Restauracin

L.C. NA105 A74 2010

ndice

PrlogoIntroduccin

Captulo I.- La Disciplina ValuatoriaProceso histrico de la valuacin Desarrollo de la valuacin en Mxico La valuacin en TabascoMonumentos histricos y artsticosLa valuacin de edificios histricos

Captulo II. Teora de la Valuacin de Inmuebles CatlogadosDefinicin de trminos y conceptos Teoras de la valuacin de edificios antiguos Antecedentes histricos de la teora de la valuacinLa axiologa como apoyo de la valuacin de catlogados Caractersticas del valor y su aplicacin a la arquitectura El valor del espacio en la arquitectura

Captulo III.- Mtodos de ValuacinAntecedentes histricos de mtodos de valuacin En la Nueva Espaa El Mxico del siglo XXMtodos de valuacin de inmuebles catlogados Mtodos VALCAP Mtodo Angelpolis Mtodo de Matriz de Coeficientes

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29293132343639

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Mtodo Grupo TINSANormatividad aplicada a inmuebles catlogados Legislacin federal Clasificacin de bienes inmuebles Las legislaciones estatales y municipalesNormatividad de la actividad valuatoria Normatividad en el estado de Tabasco

Captulo IV.- Historia de VillahermosaOrigen de la provincia de Tabasco El origen de la ciudad de Villahermosa Descripcin de la villa Crnica de la ciudad Demarcacin oficial de barrios Desarrollo urbanoDelimitacin del centro histrico de Villahermosa Clasificacin de inmuebles catlogados en Villahermosa Elementos arquitectnicos de edificios catlogados

Captulo V.- Diseo MetodolgicoTipo de investigacin Diseo de la investigacinDelimitacin del rea de estudio Poblacin y muestra Instrumentos de recoleccin de datos Anlisis de datos

Captulo VI.- Presentacin del Caso de EstudioUbicacin y contexto urbano Plano de localizacinDescripcin del inmueble Antecedentes histricos Caractersticas arquitectnicas de evaluacinPlanos arquitectnicos Plantas arquitectnicas

57596265687173

75757677787980838488

101101102102103103104

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Fachadas arquitectnicas Detalles arquitectnicos

Captulo VII.- Descripcin del MtodoGeneralidades Elementos conceptuales Elementos analticos Elementos descriptivos Elementos argumentativos Elementos metodolgicosEsquema conceptual del mtodoEsquema y contenido del formato de avaloConsideraciones previas al avalo Estructura del formato de avalo Elementos del avalo de inmuebles catlogados Anlisis comparativo de mtodos aplicados Explicacin del sistema de confrontacin de mtodosTabla comparativa de mtodos Resmenes de resultados de alternativas de avalos

Captulo VIII. Avalo del Edificio del Caf del PortalContenido del avaloAntecedentes Antecedentes legales del inmueble Antecedentes histricos del inmuebleCaractersticas urbanas de la zona Impacto ambientalCaractersticas del terrenoDescripcin general del inmuebleValores del objeto arquitectnicoElementos constructivosConsideraciones previas al avalo Objetivo del presente avalo Metodologa de valuacin Definicin de trminos

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125125126127127128128129130131132133139140142147

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Declaraciones y documentosMtodo comparativo de mercadoMtodo de valor fsico o directoMtodo de capitalizacin de rentasValores estimativos Tabla Angelpolis (generalidades) Anlisis porcentual y grfico Coeficiente de incremento (ve_2) Tabla original Va coeficiente modificado (ve_2a)Resumen de resultadosConsideraciones previas a la conclusinConclusinAnexos Reporte fotogrfico Ficha de levantamiento Anlisis de precios unitarios

ConclusionesBibliografaAnexos

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Prlogo

La valuacin de inmuebles catlogados, como una de las especialidades de la valua-cin en general, tiene a su cargo la determinacin de valores tangibles e intangibles de un inmueble definido por la autoridad (INHA o INBA), como patrimonio histrico y cultural de la nacin, debidamente inventariados y catlogados para su uso, conser-vacin y difusin, as como para venerar la memoria de personajes ilustres o hechos histricos relevantes que hayan tenido lugar en ellos.

En general, los procesos de expresin de valor de los inmuebles catlogados descansan fundamentalmente en los mtodos tradicionales de la valuacin inmobi-liaria, que mediante la investigacin fsica, econmica y de mercado permiten deter-minar el monto econmico de las variables cuantitativas que inciden en el valor de dichos bienes. Sin embargo, en la tarea de valorar inmuebles catlogados confluyen multitud de variables que el valuador profesional deber analizar detenidamente, ya que adems de la implcita complejidad del avalo inmobiliario tradicional deber desarrollarse paralelamente el estudio de los factores subjetivos para inmuebles con-siderados como patrimonio de la nacin y vinculados estrechamente a su historia.

Este importante trabajo desarrollado por la Maestra en Valuacin y Arquitec-ta, Margarita Arechederra Sauvag, resulta de gran importancia en el mbito de la valuacin, ya que aborda e incorpora al formato de avalo tradicional el estudio de los factores subjetivos que inciden en los bienes catlogados o los denominados Va-lores del objeto arquitectnico, que toma en cuenta aspectos intangibles sobre la ex-presin formal plstica de bienes catlogados, as como la ornamentacin, armona, integracin al contexto, funcionalidad, originalidad y autenticidad de autora, ya sea de carcter social, cultural o espiritual, siendo de gran importancia en la expresin del resultado del estudio final de valor.

Asimismo, la autora profundiza an ms en el tema, realizando un anlisis, clasificacin y asignacin de valores de reproduccin de los elementos arquitectni-

Mtodo de Valuacin de Inmuebles Histricos

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cos distintivos de inmuebles catlogados, que debido a lo profuso de su ornamenta-cin requieren de emplear mano de obra muy calificada en su fabricacin, as como la utilizacin de moldes y andamiajes propios de un trabajo de calidad artesanal, que inciden sustantivamente en la conclusin de valor de estos bienes.

Resulta importante sealar tambin que este documento no slo establece un precedente terico en la valuacin inmobiliaria, sino que incorpora una metodolo-ga de valuacin para inmuebles catlogados mediante el estudio y confrontacin de diversos formatos de valuacin tradicionales y los de inmuebles catlogados, deter-minando 127 variables de anlisis, es decir, 60 ms que los mtodos tradicionales, mtodo que la autora denomin como Edenpolis, haciendo alusin al inventario del patrimonio histrico y cultural del estado de Tabasco.

Finalmente diremos que la valuacin de inmuebles catlogados entraa una gran responsabilidad ya que est de por medio no slo la expresin, la riqueza cultu-ral e histrica de un bien que representa las condiciones econmicas, sociales, reli-giosas y polticas del devenir histrico de un pueblo, lo cual le confiere su identidad, as como la asignacin de valor expresada en trminos monetarios a un bien inmue-ble considerado como catalogado, con resultados de confiable y razonable precisin.

Pablo Eduardo Prats RiestraPresidente del Colegio de Valuadores Tabasqueos A. C.

Consejo Directivo 2007 - 2009

Introduccin

A nivel mundial las edificaciones y monumentos histricos son considerados como patrimonio ya que estn vinculados con la historia de los pueblos, por lo que deben de ser resguardados y protegidos como testimonio cultural de un pas. En Mxico esta labor la realiza el Instituto Nacional de Antropologa e Historia (INAH), encargado de documentar, proteger y normar en lo ms posible cualquier tipo de intervencin; sin embargo, debido a la gran riqueza arquitectnica legada a partir de la Conquista espaola, no todos los edificios han sido catlogados, por lo que quedan en cierta medida desprotegidos.

El presente trabajo est elaborado con el objetivo de ofrecer un fundamento tcnico en la valuacin de las edificaciones de tipos histricas o antiguas, que permi-ta reconocer no slo los valores materiales de la obra, sino tambin aquellos que le otorgan un significado y con los cuales se identifica una nacin.

Ya desde 1914 se promovi la difcil labor de tener catlogados los edificios antiguos en la nacin a travs de la Ley sobre Conservacin de Monumentos Histri-cos y Artsticos y Bellezas Naturales, captulo 1, artculo 3, que a la letra dice: Para cuidar de la conservacin de los monumentos, objetos artsticos e histricos, se har un inventario riguroso que los contenga debidamente clasificados (Gertz, 1976:66); la Ley sobre Conservacin de Monumentos, Edificios, Templos y Objetos Histricos y Artsticos, emitida en 1916, dice a la letra en su artculo 11:

La Secretara del Despacho, los Gobiernos de los Estados y los particu-lares, estn obligados a prestar toda clase de facilidades a la Direccin General de Bellas Artes en su obra de inventariar los bienes materiales de esta ley. Al efecto remitirn a la Direccin General de Bellas Artes, dentro del plazo de seis meses a partir de la promulgacin de esta ley, una lista de los edificios, monumentos, templos y objetos bajo su dependencia y que a su juicio sean de inters histrico o artstico (Ibd., 1976:76).


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Las leyes establecen con precisin la importancia de reconocer el patrimonio antiguo de Mxico; sin embargo no todos los estados aportaron dicha informacin de manera inmediata, y an a la fecha, no se ha logrado catalogarlos totalmente.

Como parte del trabajo de catalogacin est la valuacin precisa del inmue-ble, que considerando el valor intangible que posee requiere de una metodologa especializada que contemple no slo su valor fsico real sino el contenido significativo y la riqueza cultural, debiendo ser esto expresado en trminos monetarios.

La informacin recabada por el Instituto Nacional de Antropologa e Histo-ria y la Comisin de Avalos de Bienes Nacionales (CABIN), ahora Instituto de Ad-ministracin de Avalos de Bienes Nacionales (INDAABIN) en todas las entidades federativas de Mxico, ser el punto de partida del marco legal, tal como se seala en la legislacin vigente, que determina que es la primera institucin que expide el Reglamento para la Formulacin de Avalos de Bienes Inmuebles con categora de Histricos y Artsticos, considerados patrimonio cultural de la nacin.

Al crearse la Ley General de Bienes Nacionales en el ao 1944, por primera vez se establecen las normatividades y disposiciones relativas a la valuacin de los bienes del dominio pblico de la federacin (propiedad de la nacin); sin embargo hasta hoy no ha sido suficientemente difundida.

Seis aos ms tarde, a mediados del Siglo XX, (1950), surge por decreto gu-bernamental la institucin denominada: Comisin de Avalos de Bienes Nacionales, rgano desconcentrado de la Secretara de la Funcin Pblica, que a travs de la Ley General de Bienes Nacionales y dems leyes, reglamentos y ordenamientos jurdicos de carcter federal, en ejercicio de sus atribuciones, le confiere la tarea de formular los avalos, justipreciaciones de rentas y la administracin de inmuebles federales competencia de la propia Secretara.

En trminos generales, la valuacin de edificios es una disciplina cuyo obje-tivo es lograr el mayor acercamiento posible a la realidad econmica, que merezca plena confiabilidad, basada en la precisin del procesamiento de los datos obtenidos. Sin embargo, la obtencin de los datos y su interpretacin pueden dejar un amplio margen de diferencias, que en el caso de un edificio catalogado como histrico se incrementan debido a la falta de informacin actualizada, a las intervenciones que haya sufrido a travs del tiempo y al valor estimativo que cada localidad le otorga y que resulta verdaderamente subjetivo en la mayora de los casos.

El proceso a seguir en este documento consiste en la bsqueda de antece-dentes de valoraciones a inmuebles histricos en la ciudad de Villahermosa, Tabasco,


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la ubicacin e importancia del centro histrico, la historia documentada de la ciudad en donde aparezcan descritos los inmuebles de inters, entrevistando a los historia-dores y personas de mayor edad que narran lo acontecido, as como entrevistas con los valuadores locales de ms experiencia, la aplicacin de los mtodos tradicionales para la valuacin de inmuebles y la propuesta del Mtodo para la Valuacin de In-muebles Catlogados como Histricos, basndose en las caractersticas aportadas por la investigacin para identificar los componentes fsicos, histricos, urbansticos, arquitectnicos y antropolgicos que nos ayuden a la determinacin exacta y precisa de su valor econmico en el momento del avalo.

En los estudios ms recientes realizados por el INAH regional, y cuyo objetivo es agregar al documento de catlogados los inmuebles que no haban sido incluidos en la primera versin publicada, se ha efectuado un levantamiento del rea histrica de Villahermosa, mejor conocida como Zona Luz, en el cual se especifica que: el Centro Histrico ha quedado definido por dos permetros de proteccin; el Permetro A: conformado por 94 manzanas; el Permetro B: se subdivide en B1 con 85 manza-nas, el B2 con 6 manzanas y el B3 con 3 manzanas. Dentro del Centro Histrico se tienen localizados 750 edificios construidos entre los siglos XIX y mediados del XX.

Aunque la historia de Villahermosa es antigua, las intervenciones extranjeras sufridas en el siglo XIX, la primera en 1846 por las fuerzas norteamericanas y la segunda en 1863 por el pro-imperialista Eduardo Gonzlez Arvalo, saquearon y destruyeron la ciudad, retardando su crecimiento hasta la poca del Porfiriato, que es cuando la ciudad experiment un desarrollo urbano, econmico y cultural de ma-nifiesta relevancia con la construccin de edificios que datan de esa poca, algunos de los cuales han sido abandonados o en su caso son subutilizados, impidiendo el desarrollo turstico de la zona y originando que el Centro Histrico no alcance a rea-lizar plenamente su potencial econmico.1

Por otro lado, los efectos negativos de las polticas econmicas aplicadas durante las ltimas dcadas han contribuido al crecimiento de las actividades del comercio informal, y particularmente en la va pblica de las zonas centro, contribu-yendo en gran medida al demrito del producto mensual de renta de estos bienes debido a la competencia que esa prctica desleal representa, as como los daos fsicos en el proceso de adaptacin comercial de la que son objeto y que no alcanzan a ser regulados.

1 Peridico Oficial. rgano de difusin del estado de Tabasco. poca 6. Villahermosa, Tabasco. 25 de junio de 2005. Suple-mento 6553 D.


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Es urgente desarrollar un mtodo de valuacin para ese tipo de bienes que sea capaz de justipreciar el potencial econmico de su valor fsico y de rentabilidad, as como de los valores subjetivos o intangibles del objeto arquitectnico. Entre los valores que no estn siendo debidamente considerados en las formas valuatorias tradicionales se puede hacer mencin de:

1. Valores de reproduccin o de reposicin nuevo de los elementos ar-quitectnicos distintivos, que por sus caractersticas disponen de alto valor, en virtud de lo profuso de los elementos que lo conforman y la necesidad de emplear mano de obra calificada, as como la utilizacin de moldes y andamiajes necesarios para su fabricacin, que redundan en un trabajo artesanal.

2. La determinacin de los valores subjetivos del objeto arquitectnico, de carcter social, cultural o espiritual siendo de gran importancia en la expresin del resultado del estudio final de valor.

3. Su expresin formal, o expresin plstica, su ornamentacin, la ar-mona de su trazo, la integracin al contexto circundante, su valor de funcionalidad, originalidad y, autenticidad de autora.

4. Los valores de la renta econmica producida por dichos inmuebles, de acuerdo con el valor de cambio, o precio en el mercado de bienes races, prevaleciente en el lugar y tiempo determinado.

5. Las inversiones realizadas en adaptaciones al entorno urbano (reha-bilitaciones).

6. Reposicin de instalaciones, partes o equipos obsoletos (moderniza-ciones).

7. Cambios de distribucin arquitectnica (remodelaciones).

Calle Carranza Calle Lino Merino esq. con Carranza


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En cuanto a la depreciacin de las construcciones, es decir, a la prdida del limite de mximo valor de las edificaciones o instalaciones por causas de deterioro y obso-lescencia funcional o econmica resultantes de la relacin entre la edad cronolgica y la vida til remanente de la construccin, en el caso de un bien catalogado, sta se refleja en el valor comercial del inmueble valuado de manera negativa en el resultado.

Por esta razn resulta imperativo que los mtodos de valuacin para este tipo de bienes tiendan a determinar con meridiana precisin el potencial econmico de sus valores fsicos, tales como la renta econmica producida por estos, la fijacin de montos equivalentes a los valores subjetivos del objeto arquitectnico, que en todos los casos resulten de acuerdo con el valor de cambio o precio en el mercado local de bienes races y en tiempo actualizado.

Considerando todos los valores rescatables en la determinacin del precio de un inmueble cataloga-do, se puede asegurar que se eleven los resultados y as, ante la revaloracin monetaria, hacerlos objeto de mayor estima e inters, tanto para los propietarios, los comerciantes, los posibles empresarios y para los pro-gramas gubernamentales de rescate, ya sea con objeto cultural o turstico.

El objetivo central de este documento es de-sarrollar un Mtodo de Valuacin para Inmuebles Ca-tlogados para valorar el potencial econmico de un edificio y aplicarlo a un caso particular en la ciudad de Villahermosa, Tabasco, teniendo como objetivos espe-cficos:

1. Unificar criterios, estndares y metodologas en torno a la valuacin de inmuebles catlogados, as como el conocimiento de las variables, factores o condiciones particulares que influyan o puedan influir sig-nificativamente en la ciencia y arte de la estimacin monetaria de los bienes inmuebles catlogados.

2. Establecer criterios para la descripcin de los valores subjetivos del objeto arquitectnico para inmuebles catlogados, tales como: expre-sin formal, expresin plstica, ornamentacin, armona de trazo, in-tegracin al contexto circundante, valor simblico, funcionalidad, origi-

Calle Carranza


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nalidad, autenticidad de autora y, finalmente, valor social o espiritual, que influyen determinantemente en la conclusin del estudio de valor.

3. Estimar costos de reproduccin de valores objetivos, tanto estructura-lestcnicos del inmueble, de uso-utilidad, as como de elementos dis-tintivos arquitectnicos, tales como: capiteles, basamentos, arqueras, frontones, cornisas y rodapis, mediante fichas de anlisis de precios unitarios, de acuerdo a las normas establecidas en la materia.

4. Establecer criterios y metodologas de valuacin para inmuebles ca-tlogados de corte estimativos, de acuerdo a su poca, edad cronol-gica y estado de conservacin, en funcin de su originalidad y de las intervenciones, restauraciones o reconstrucciones de que haya sido objeto.

5. Desarrollar un formato de avalo para inmuebles catlogados por me-dio de un estudio pormenorizado que sustente la determinacin del valor de los bienes inmuebles histricos y artsticos, mediante meto-dologas de rigor acadmico-cientfico, con resultados de confiable precisin.

Al considerar los parmetros de valor histrico en los edificios antiguos, se les estn otorgando elementos de estima, lo cual les protege de su destruccin y de interven-ciones no apropiadas. Adems se crea conciencia en la poblacin para su preser-vacin, evitando su deterioro y posible desaparicin. La conservacin y vala de los edificios histricos produce una afluencia turstica que permite una derrama econ-mica al lugar; incrementa el acervo cultural, proporciona elementos de identidad a la poblacin y aumenta el valor general de la zona que lo contiene.

La investigacin se llevar a efecto en el Centro Histrico de la ciudad de Villahermosa, Tabasco, y una vez elaborado el mtodo ser aplicado en la valuacin del inmueble conocido como Caf del Portal, que fuera construido en el ao de 1886 como teatro de la ciudad. Este se encuentra ubicado en la esquina que forman las calles de Independencia No. 301, esq. Nicols Bravo y Miguel Hidalgo, quedando frente a su fachada principal el Palacio de Gobierno del Estado (tambin catalogado como edificio histrico) y el parque denominado Plaza de Armas.

Una vez establecido el contexto, se definen las caractersticas metodolgicas del trabajo para seguir el rigor cientfico en el proceso, lo cual asegure llegar a cumplir objetivos y ofrecer alternativas de solucin al problema planteado.

La aplicacin prctica a un caso particular lleva a la descripcin del inmue-ble catalogado en la ciudad de Villahermosa, elegido por su ubicacin en el contex-


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to urbano, por sus caractersticas formales nicas dentro de la imagen del Centro Histrico de la ciudad, por su apego al estilo predominante de la poca en que fue construido y por su reconocido significado como testigo en la historia de la poblacin.

Finalmente se plantean los componentes conceptuales del mtodo propues-to, se realiza el anlisis de los pasos a seguir y se plantean los argumentos que lo sustentan para pasar al diseo del Formato del Avalo y su aplicacin al inmueble elegido, obteniendo el resultado monetario de su valor real actual. La conclusin refleja la valoracin personal del trabajo de investigacin, los logros alcanzados y el inters por la revaloracin de los mismos.

Caf del PortalCalle independencia esq. Nicols Bravo

Captulo ILa disciplina valuatoria

La disciplina valuatoria, de una u otra manera, se ha venido practicando desde hace ms de cinco mil aos. Surge inicialmente como un acto un tanto espontneo gene-rado por el intercambio de bienes entre las tribus primitivas poseedoras de un bien como derecho de dominio sobre l, dando origen al concepto original de propiedad, cuya expresin en trminos monetarios surgira posteriormente.

Por su naturaleza social y econmica, la valuacin requiere de una investidu-ra tica que garantice la honestidad de sus practicantes. Por su naturaleza tcnica se deber rodear de los procedimientos cientficos que le permitan realizar la investiga-cin, el anlisis y la seleccin de las variables objetivas y subjetivas que influyen en la determinacin del justo valor de las cosas, ya que las personas encargadas de emitir juicios de valor se conciben como personas serias y respetables, adems de contar con los conocimientos para el desempeo de tan importante profesin.

Proceso histrico de la Valuacin

Entre los descubrimientos ms antiguos que han permitido recrear la distribucin de las propiedades inmobiliarias se encuentra una tabla de barro descubierta en la antigua Babilonia que provena de Caldea, con una antigedad de cuatro mil aos a.C.; en ella, se representa un plano que muestra la ciudad dibujada por medio de parcelas en formas geomtricas, que contenan medidas en cada uno de sus lados y las superficies marcadas en escritura cuneiforme. De igual manera, en Egipto, hacia el siglo XVI a.C., el suelo estaba dividido en lotes cuadrados y, dependiendo de sus dimensiones y valores, los propietarios deban pagar contribuciones anuales, para lo cual deban formularse montos equivalentes de valor a los bienes, funcin que recaa en personas sabias de gran honorabilidad.


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En la antigua Grecia aparecen las primeras nociones del concepto de valor y de la importancia de asignar una equivalencia monetaria, adems de aportaciones tcnicas a la economa del trabajo, su divisin y el cambio monetario por su desem-peo. La valuacin adquiere importante relevancia en la edad de oro de los griegos cuando el filsofo Aristteles enuncia sus teoras subjetivas sobre el valor, estable-ciendo as que las operaciones econmicas deban sujetarse a estimaciones ticas; de manera que, partiendo de esta concepcin, en esa poca se consideraba carente de moral el acto de vender una cosa a un precio mayor al de su valor real.

Los romanos en el ao 460 a.C., introducen el Derecho Absoluto de Pro-piedad, quedando aprobados los fundamentos del Derecho Romano en la Ley de las XII tablas que los contienen, con lo que como prctica comn, se establecan previamente valores sobre objetos, bienes races y sobre los derechos derivados de la posesin y dominio sobre los bienes races (Fernndez, 1988).

La influencia de los postulados aristotlicos de moralidad y tica en cuanto al arte de la estimacin monetaria de los bienes permaneci inalterable durante el oscurantismo de la edad media hasta la aparicin del filsofo Santo Toms de Aqui-no y sus nuevas teoras relativas al valor, expresados en su obra maestra La Suma Teolgica, cuyos postulados son todava fundamentos de la economa moderna y de la valuacin.

Posteriormente hacia el siglo XVIII sobresali la escuela de los mercantilis-tas, quienes reconocieron que las actividades y objetivos de la actividad econmica proporcionan prosperidad a los individuos y al estado. Tambin expresaron que la actividad industrial era ms importante que la explotacin agrcola, ya que produca mayores utilidades.

A travs del tiempo, podemos resumir que la disciplina valuatoria estuvo de-terminada de manera emprica, apoyada en las teoras del valor y del pensamien-to econmico y sus corrientes. En el periodo medieval predomin la legitimidad del comercio, el justo precio y las utilidades derivadas de ste, siendo necesario para obtener una opinin de valor que el comerciante recurriera a un consejero espiritual ms que a un tribunal. Sin embargo, ya que esta regla era aplicable solamente a transacciones con tierras y con precios que fueran indebidamente bajos, requeran de la intervencin del consejero espiritual, quin actuaba como maestro de valuacin, transmitiendo sus conocimientos a los ayudantes que hubieren mostrado mayores cualidades tcnicas y ticas.


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Desarrollo de la valuacin en Mxico

Se tiene conocimiento de que los primeros avalos practicados por peritos designa-dos por las autoridades en la Nueva Espaa fueron elaborados en el ao 1607 con el fin de obtener recursos para realizar las obras de desage de aguas excedentes del Valle y de la Ciudad de Mxico. Por esta razn fue necesario valorar todas las casas de la ciudad, por medio de un avalo realizado por el Arq. Andrs de la Concha, quin obtuvo el valor total, el cual ascenda a la suma de 20 millones 267 mil 555 pesos, pudiendo tan slo recaudar la cantidad de 213 mil pesos de aquella poca, mismos que fueron destinados a la obra hidrulica referida.

Tras el clebre aguacero de San Mateo que dur 36 horas continuas, acaeci-do en la Ciudad de Mxico el 21 de septiembre de 1629, sobrevino La Gran Trgica Inundacin, en la que se calcul que perecieron al menos 300 mil indgenas, ya que el nivel de la aguas fue tal que permita a las canoas transitar desde Tlatelolco a La Piedad; fue tan terrible esa inundacin que

fue remitida al Rey y a su Real Consejo de Indias la solicitud de trasladar la ciudad a una legua distante y ms seguro (Santa Fe), y la razn de no ejecutarse fue que los arquitectos y maestros de fbrica juzgaron mediante avalo, que era menester ms de 50 millones de pesos para edificar de nuevo la ciudad. (Fernndez, 1988).

A excepcin de los avalos mencionados, el resto de los bienes era tasado por el Tribunal de Propios y Arbitrios, encargado entre otras cosas de fijar las rentas de las tierras inalienables. En 1896 se public en el Diario Oficial del da 23 de septiembre la primera Ley de Catastro en el Distrito Federal, rigiendo la formacin de un catastro fiscal, geomtrico, parcelario, mixto, con sistema de avalos por clases y tarifas y con estimaciones peridicamente revisables.

La Ley Predial de 1933 establece el sistema de nomenclatura, con el cual se relacionaron las proporciones de los predios y se form el lote tipo, que define el valor de la tierra en cada predio de acuerdo con procedimientos y tablas uniformes que determinan los incrementos y castigos que le corresponden, tomando en cuenta su ubicacin, forma y dimensiones. La determinacin de las unidades tipo de las construcciones se hizo clasificndolas por tipos, segn sus materiales, calidad de mano de obra y productividad media.


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La normatividad en torno a la actividad valuatoria fue posteriormente esta-blecida por la Comisin Nacional Bancaria y de Seguros (CNBNyS), la Comisin Nacional de Valores (CNV) y la Comisin de Avalos de Bienes Nacionales (CABIN), (Circular No. 1462a2 CNBV). En 1994 se instala el Consejo Nacional de Valuacin (CONAVAL) y la Asociacin de Banqueros de Mxico (ABM), que da forma al Comit de Avalos, encargado en cada banco de la revisin de la valuacin bancaria.

La formacin acadmica de la valuacin asumida por las universidades ha permitido situarla profesionalmente con el reconocimiento de la Secretara de Edu-cacin Pblica, que otorga patente o cdula profesional de valuador a travs de la Direccin General de Profesiones a aquellas personas que satisfacen los requisitos exigidos por la Ley Reglamentaria del artculo 5 constitucional, relativo al ejercicio de las profesiones.

La valuacin en Tabasco

El estado de Tabasco, debido a condiciones geogrficas muy particulares en donde los cuerpos de agua ocupan grandes porciones del territorio, tuvo dificultades en su comunicacin con el resto del pas, haciendo un tanto tardo el progreso. De igual for-ma, la valuacin en nuestro estado se comienza a practicar hasta aproximadamente los aos cincuenta, con la regulacin de las instituciones de crdito, particularmente con el Banco de Cdulas Hipotecarias, que habilitaba, capacitaba y autorizaba a valuadores para que practicaran dictmenes de valor a los inmuebles que los intere-sados otorgaban en garanta a la Institucin.

Regidos an por las instituciones bancarias, en el ao de 1987 se forma la primera agrupacin de valuadores del estado, denominada Instituto Mexicano de Valuacin de Tabasco, A.C., en la que destacan como pioneros: Ing. Carlos Garca Muoz, ahora decano de los valuadores del estado; Arq. Edberto Membreo Jurez, Arq. Csar Zurita Campos(+), Arq. Carlos Muoz Manzur, Arq. Pablo Prats Riestra, Ing. Ezequiel Corts Hubner, Ing. Eduardo Camelo Verduzco, Ing. Fernando Manza-nilla(+) y Ing. Adolfo Palavicini(+).

Todos los integrantes contaban con autorizacin otorgada por la Comisin Nacional Bancaria y de Seguros (CNByS), organismo que regulaba las operaciones inmobiliarias de la banca, de carcter privado, mediante valuadores externos autori-zados, quienes se regan por los Manuales de Valuacin Bancarios y por las metodo-logas tradicionales de avalo fsico, de capitalizacin de rentas reales o estimadas y el mtodo de valor comercial.


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El nmero de profesionistas dedicados a la valuacin fue en aumento y para el ao de 1992 se forma la Asociacin de Valuadores de Tabasco, A.C., integrada por 22 participantes dedicados a esta actividad, destacando como miembros fundadores: Ing. Rodolfo Cruz Castellanos, Arq. Pablo Prats Riestra, Arq. Rubn Susunaga L-pez, Ing. Julio Cesar Castillo Castillo, Ing. Ind. Jos Orueta Daz; Ing. Jess Galn Rosado, Ing. Carlos Mena Garca y otros ms, quienes trabajaron arduamente con el objetivo de elevar la capacitacin del gremio, recibiendo e impartiendo cursos, seminarios, diplomados, realizando diversos estudios y haciendo propuestas a las autoridades estatales y judiciales con el fin de unificar criterios y metodologas en torno a la materia.

En el ao 2000, la Asociacin de Valuadores de Tabasco, precedida por el Ing. Rodolfo Cruz Castellanos, logra hacer contacto con la Universidad de Guadala-jara con el fin de que esta institucin impartiera la Maestra en Valuacin mediante el Programa de Extensin Escolar del Centro Universitario de Ciencias Exactas e Ingenieras, despertando el inters del entonces coordinador de estudios de pos-grado, Maestro en Valuacin Vctor Manuel Escoto Garca, quien se encarg de la organizacin total y de la contratacin de los profesores que impartieron los mdulos de la maestra.

La formacin del primer colegio de valuadores del estado se da al trmino del postgrado impartido por la Universidad de Guadalajara, inicialmente integrado por 42 miembros colegiados, a quienes el gobernador constitucional del estado y a la sazn padrino del colegio, Lic. Manuel Andrade Daz, toma la protesta de rigor en el mes de noviembre de 2002, cuando se verifica la creacin oficial del primer rgano colegiado de valuadores a nivel estatal. Posteriormente, el 4 de Abril del ao 2003, la Direccin General de Profesiones otorga las primeras cdulas de especialidad en valuacin a doce miembros del colegio, con lo que por vez primera en Tabasco la valuacin se sita como una profesin con reconocimiento acadmico.

Hoy en da el Colegio de Valuadores Tabasqueos, A.C. se perfila como una de las pocas agrupaciones nacionales integradas por un cuerpo colegiado de 23 profesionales de la valuacin a nivel de postgrado, debidamente acreditados por la Secretara de Educacin Pblica.

En conclusin, la primer escuela formal de valuadores en el estado se da como resultado conjunto de los esfuerzos de la Asociacin de Valuadores de Tabasco y de la Universidad de Guadalajara con la creacin del primer rgano colegiado a ni-vel estatal, subsistiendo algunos otros gremios en la entidad dedicados a la valuacin


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que actualmente se encuentran en proceso de capacitacin para la obtencin de su patente federal y su afiliacin respectiva al colegio.2

Monumentos histricos y artsticos

La definicin del trmino Monumento Histrico qued plenamente establecida en el captulo III, artculo 36 de la Ley Federal sobre Monumentos y Zonas Arqueolgicas, Artsticos e Histricos, que a la letra dice: Los Monumentos Histricos sern aque-llos que fueron construidos entre la conquista y el ltimo da del ao de 1899 y los Artsticos a partir de 1900.

Seguidamente se menciona la importancia de identificarlos para proceder a su anlisis. Aunque respetada como ley no deja de ser cuestionada, ya que estable-ce una fecha esttica, sin considerar que el tiempo es dinmico y por tanto tambin debiera ser considerado como elemento variable en dicha definicin.

Sin embargo, podemos considerar como acertada la definicin que en su po-nencia hace el Arq. Daniel J. Silva durante la Decimosexta Convencin Nacional de Valuacin, efectuada del 1 al 4 de noviembre de 1979 en la ciudad de Puebla, Pue. (Ibd. :123), y en la cual determina a las edificaciones y monumentos histricos como: toda aquella manifestacin arquitectnica vinculada con la historia de los pueblos, y que representa algn pasaje histrico, o bien una poca significativa dentro del panorama local, regional o nacional.

Esta amplitud conceptual ofrece una mayor seguridad en cuanto a no dejar fuera algn inmueble que se relacione con la identidad de un pueblo, ya que hablar de historia puede referirse simplemente a ayer.

Con el fin de establecer diferentes puntos de vista podemos aadir las defini-ciones que el diccionario Salvat ofrece, y que dicen:

Monumento: Obra pblica de arquitectura, escultura o grabado como templo, obelisco, estatua, sepulcro, inscripcin, etc., que se hace para transmitir a la posteridad la memoria de una persona ilustre.

Monumento Histrico: Aquel edificio pblico o particular que por su valor ar-queolgico o histrico impone por su grandeza o su antigedad y es adquirido

2 Prats Riestra, Pablo E. Propuesta Metodolgica para la Enseanza de la Valuacin Inmobiliaria. Tesis de Maestra en Valua-cin. Universidad de Guadalajara. 2005. Pags. 21-22.


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por el Estado, quien cuida de su conservacin y restauracin, clasificndolas en las siguientes categoras:

Arquitectura Civil: Obra pblica de Arquitectura relevante segn un suceso im-portante o de una poca de recuerdo y consideracin: palacio, palazuelo, casa, hospicio, teatro, anfiteatro, circo, mercado, bazar, fuente, acueducto, viaducto o puente.

Religiosa: Templo, mezquita, pagoda, monasterio. Militar: Fortaleza, ciudadela, castillo, torre, baluarte, puerta. Fnebre: Dedicado a honrar y perpetuar la memoria de los muertos. Conmemorativa: Obelisco, columna, arco de triunfo o cualquier obra cientfica

artstica o literaria que es o debe ser venerada por la posteridad.

Segn el Glosario de Trminos del Instituto de Administracin de Avalos de Bienes Nacionales (INDAABIN, antes CABIN), son:

Inmuebles Catlogados: Todos aquellos inmuebles clasificados por institucio-nes como el INAH o el INBA, ubicados en centros histricos o zonas de valor cultural o artstico que por sus caractersticas propias como edad, gnero y rele-vancia dentro del marco histrico, cultural o esttico, forman parte de la identidad de un pas, ciudad, poblacin o barrio.

Monumentos Arqueolgicos: Son los bienes muebles e inmuebles, producto de culturas anteriores al establecimiento de la hispnica en el territorio nacional, as como los restos humanos, de la flora y de la fauna, relacionados con esas culturas. (Artculo 26 de la Ley Federal de Monumentos y Zonas Arqueolgicos, Artsticos e Histricos).

Monumentos Artsticos: Son los bienes muebles e inmuebles, construidos en los siglos XX y XXI que revisten valor esttico relevante. Y agrega: Para deter-minar el valor esttico relevante de algn bien se atender a cualquiera de las si-guientes caractersticas: Representatividad, insercin en determinada corriente estilstica, grado de innovacin, materiales y tcnicas utilizadas y otras anlogas. Tratndose de bienes inmuebles, podr considerarse tambin su significacin en el contexto urbano.

Monumentos Histricos: Son los inmuebles construidos en los siglos XVI al XIX, destinados a templos y sus anexos; arzobispados, obispados y casas cura-les; seminarios, conventos o cualesquiera otros dedicados a la administracin,


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divulgacin, enseanza o prctica de un culto religioso; as como a la educacin y a la enseanza, a fines asistenciales o benficos; al servicio y ornato pblicos y al uso de las autoridades civiles y militares, incluyendo los bienes muebles que se encuentren o se hayan encontrado en dichos inmuebles y las obras civiles relevantes de carcter privado realizadas de los siglos XVI al XIX inclusive. (Ar-tculo 36 de la Ley Federal de Monumentos y Zonas Arqueolgicos, Artsticos e Histricos).

Haciendo un breve resumen de lo que se entiende por monumento, con el fin de aclarar conceptos, nos vemos obligados a vincular la obra con la Historia, o bien con el suceso histrico; esta relacin siempre existe y es la que convierte al edificio (por hablar en trminos generales) en monumento histrico. Las edificaciones conside-radas como monumentos artsticos son a la vez monumentos histricos puesto que representan la conjuncin del momento histrico y las corrientes artsticas de ese momento para pasar a la posteridad como ejemplos patentes de la tendencia de una poca.

La valuacin de edificios histricos

En todo proceso de valuacin de bienes catlogados se considera como un elemento indispensable el reconocimiento de los valores del objeto arquitectnico para emitir una opinin razonada de valor de un bien mueble, inmueble, tangible o intangible.

Es claro que los mtodos de valuacin de este gnero de bienes no estn muy difundidos, ya que desde la creacin de la CABIN, ahora Instituto de Administra-cin de Avalos de Bienes Nacionales (INDAABIN), ha permanecido bajo su control la valuacin de los bienes de la federacin, incluidos los inmuebles catlogados.

Segn Galiani, el valor es una relacin subjetiva entre la mente del hombre y los bienes externos, ya que la utilidad y la escasez emergen como determinantes del valor, y define la utilidad como "la capacidad de un bien de proporcionarnos felicidad." Por tanto, Galiani sostiene que: cualquier bien que produce placer es til.

De acuerdo al postulado filosfico de Galiani, el valor asignado a un inmueble, en funcin de su utilidad, sufre un cambio de apreciacin al considerar a los edificios histricos artsticos, ya que independientemente de su valor til, la sola recreacin


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y sentido de identidad que proporcionan produce felicidad, por tanto, dichos bienes adems de utilitarios resultan escasos, nicos e irrepetibles en idnticas condiciones.

De los postulados filosficos anteriores, se desprende que la valuacin de inmuebles con un valor reconocido como histrico o artstico, reviste un gran reto incluso para los valuadores ampliamente experimentados, ya que presenta dos gran-des vertientes de valor:

1. La vertiente tangible (uso-utilidad) dada por el valor de mercado propio del in-mueble, determinado desde luego por las normatividades y metodologas vigen-tes en materia de valuacin inmobiliaria. Pero profundizando de manera especial en materia de costos unitarios de construccin para determinar los Costos de Reproduccin de los elementos distintivos arquitectnicos que en la mayora de los casos, requiere de la intervencin de mano de obra muy especializada o artesanal, dada la complejidad en su fabricacin.

2. La vertiente intangible, regida por cualidades que no puede verse ni tocarse, es decir, los denominados Valores Subjetivos del Objeto Arquitectnico, tales como: su expresin plstica y formal, su trazo, su originalidad y autenticidad, as como el valor social y espiritual que revistan, los cuales influirn determinante-mente en la conclusin del estudio de valor.

Por lo anterior, resulta indispensable desechar la arraigada ideologa mercantil inmo-biliaria que intenta plantear el objeto arquitectnico segn su valor de cambio o precio en el mercado de bienes races (Snchez, 2001).

La valuacin de inmuebles catlogados, como todo proceso valuatorio, debe sustentarse en un estudio serio y profundo de las caractersticas fsicas, econmicas, legales y de mercado tradicionales del bien (objetivas), en la valoracin exhaustiva de los valores subjetivos del objeto arquitectnico, as como en una metodologa de corte cientfico, que fundamente una conclusin valuatoria de razonable y confiable precisin. Para ello ser importante distinguir, por su influencia, lo referente a la edad del inmueble:

Edad cronolgica. Es el nmero de aos que han transcurrido desde la cons-truccin o puesta en marcha original de un bien.

Edad efectiva. Es la edad aparente de un bien en comparacin con un bien nuevo similar. Frecuentemente es calculada mediante la diferencia entre la vida


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til remanente de un bien y su vida til normal. Es la edad de un bien, indicada por su condicin fsica y utilidad, que no necesariamente coincide con su edad cronolgica.

Edad efectiva a la reconstruccin. Es la edad aparente del bien al momento de realizar una reconstruccin significativa del mismo, en comparacin con un bien nuevo similar.

Costo de reproduccin. Es la cantidad necesaria, expresada en trminos mo-netarios, para construir una rplica nueva de un bien existente, utilizando el mis-mo diseo y materiales de construccin.

Costo histrico. Es el costo inicialmente capitalizado (registrado en libros), de un bien, en la fecha en que fue puesto en servicio por primera vez.

A partir de estas reflexiones surgen diversas interrogantes, particularmente: Qu metodologas debe desarrollar el valuador para formular avalos de inmuebles ca-tlogados?

En conclusin, diremos que el acto de la estimacin monetaria deber for-mularse por personas ampliamente capacitadas para ello, con habilidades para com-binar hechos y teoras, ya que del conocimiento pleno de las teoras de la materia y de la experiencia o prctica del valuador depender en gran medida la precisin y utilidad del estudio de valor formulado.

Captulo IITeora de la Valuacin deInmuebles Catlogados

Definicin de trminos y conceptos

Conocemos como edificaciones y monumentos histricos toda aquella manifestacin arquitectnica vinculada con la historia de los pueblos. En s representan algn pasaje histrico, o bien una poca significativa dentro del panorama artstico de su pas.

Conceptualmente tomamos como punto de partida en la definicin de conceptos, la referencia de la acertada ponencia ya mencionada anteriormente, del Arq. Daniel J. Silva, por considerar que alcanza a cubrir toda la amplia gama que en cuanto al tema se refiere, en la que determina como edificaciones y monumentos histricos toda aquella manifestacin arquitectnica vinculada con la historia de los pueblos, y que representa algn pasaje histrico, o bien una poca significativa dentro del panorama local, regional o nacional.

Para este estudio se analizarn los edificios con un inters de tipo econmico, pues si bien es cierto que hablar en general de edificaciones y monumentos histricos implica referirse a significados, debe sealarse la importancia del inters econmico que pueda representar un beneficio para su propietario, entendiendo por beneficio una utilidad real por su posesin, pues el resto representa beneficios colectivos para el pas poseedor desde el momento que constituye su patrimonio artstico o histrico, y aunque no es comn encontrar este tipo de inmuebles ya catlogados en el mercado, poseen un valor econmico intrnseco al propio monumento.

Haciendo un resumen de lo que se entiende por Monumento, segn el diccionario Salvat, dice:

Obra pblica de arquitectura, escultura o grabado como templo, obelisco, estatua, sepulcro, inscripcin, etc., que se hace para transmitir a la posteridad la memoria de una persona ilustre, sus sucesos importantes o de una poca de recuerdo y consideracin, / objeto o documento de utilidad


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para la historia / edificio pblico o particular que impone por su grandeza o su antigedad / cualquier obra cientfica artstica o literaria que es o debe ser venerada por la posteridad / sepulcro / Civil: Palacio, palazuelo, casa, hospicio, teatro, anfiteatro, circo, mercado, bazar, fuente, acueducto, viaducto, puente. Militar: Fortaleza, ciudadela, castillo, torre, baluarte, puerta / Conmemorativo: Obelisco, columna, arco de triunfo / Religioso: Templo, mezquita, pagoda, monasterio / Fnebre: dedicado a honrar y perpetuar la memoria de los muertos / Histrico: Monumento nacional / Nacional: El que por su valor arqueolgico o histrico es adquirido por el estado, que cuida de su conservacin y restauracin si lo cree conveniente / Pblico: El de utilidad u ornato, de propiedad del estado o de cualquiera de sus organismos subalternos.

La vinculacin de la obra arquitectnica con la historia, o bien con el suceso histrico, siempre existe y es esta relacin la que convierte al edificio precisamente en monumento histrico, aunque de hecho, todo suceso pasado, hoy es ya historia.

De acuerdo a lo establecido en la Ley Federal sobre Monumentos y Zonas Arqueolgicos, Artsticos e Histricos en el captulo III, artculo 36, son monumentos histricos:

I.- Los inmuebles construidos en los siglos XVI al XIX, destinados a templos y sus anexos, arzobispados, obispados y casas culturales; seminarios, conventos o cualquiera otros dedicados a la administracin, divulgacin, enseanza o prctica de un culto religiosos, as como a la educacin y a la enseanza, a fines asistenciales, o beneficios; al servicio y ornato pblico y al uso de las autoridades civiles y militares. Los muebles que se encuentren o se hayan encontrado en dichos inmuebles y las obras civiles relevantes de carcter privado realizadas en los siglos XVI al XIX inclusive.

Partiendo de la necesidad de establecer parmetros que permitan una base slida para determinar los elementos de valor de los edificios antiguos, los cuales no corresponden a los asignados para los inmuebles en general debido a que la edad de los mismos juega un papel preponderante en sentido inverso en unos y en otros, buscamos otras justificaciones que desde la antigedad han sido sustentadas para ofrecer una visin ms amplia a partir de la teora del valor.


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Teoras de la Valuacin de edificios antiguos

Propiamente dicho, no existe una teora especfica de la valuacin de inmuebles catlogados, sino una serie de combinaciones de teoras a las que est ligado ntimamente el quehacer valuatorio, es decir, a las teoras y conceptos del valor y del pensamiento econmico a travs de la historia. An as, la valuacin es considerada como una rama de la ciencia econmica que influye determinantemente en su validez y existencia.

Los principios bsicos de la economa, sus influencias y fuerzas generadoras de valor rigen la valuacin, siendo su propsito fundamental expresar en trminos monetarios el grado de utilidad de los bienes u objetos sujetos al dominio o propiedad de las personas, de manera que se ve determinada tambin por influencias de tipo social, fsica u econmica, por las leyes polticas y gubernamentales, por los fenmenos de oferta y demanda, as como por los conceptos de utilidad, escasez, demanda y poder adquisitivo.

Asimismo, ya que los principios de utilizacin de la tierra, al igual que en la economa, estn fundados en los derechos de uso de la propiedad raz, la teora de la valuacin est gobernada tambin por el equilibrio o la proporcin de los cuatro factores fundamentales de la produccin: 1. Mano de Obra, 2. Administracin, 3.Capital y 4. Tierra.

El marco terico de la valuacin en general est integrado por las influencias que crean valor, los factores fundamentales de la produccin y los principios o fuerzas bsicas que influyen en el concepto de valor. Dichos conceptos, principios y postulados son esenciales en la comprensin de los propsitos, procesos y mtodos de valuacin en sus diversas especialidades: bienes muebles, inmuebles, bienes industriales, de maquinaria y equipo, bienes agropecuarios y bienes intangibles.

De modo que la valuacin es una materia de carcter interdisciplinario en la que intervienen multitud de variables y por lo tanto, el avalo debe comprender enfoques de costos, de ingresos y de mercado; de ah que la prctica de esta disciplina requiera del conocimiento previo de anlisis y costos de edificacin, de procesos y mtodos constructivos, de materiales de construccin existentes en el mercado, de equipos e instalaciones especiales adicionados a las edificaciones.

Tambin ser necesario el anlisis del mercado inmobiliario y del comportamiento de las fuerzas que lo rigen, como: utilidad, escasez, demanda y poder adquisitivo. Por tal razn y para su comprensin, a continuacin se har una


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somera sntesis de los conceptos y teoras del valor y del pensamiento econmico a travs de la historia que inciden en la validacin de la disciplina.

Antecedentes histricos de la teora de la valuacin

Tericamente la valuacin se ha venido realizando desde tiempo inmemorial como una necesidad surgida de manera espontnea por el intercambio de bienes. Desde el establecimiento de los primeros asentamientos urbanos, que se remontan a la antigua Babilonia, y posteriormente, al introducirse el Derecho Absoluto de Propiedad en el Imperio Romano (460 A.C.), se da por primera vez la prctica comn de establecer previamente valores sobre objetos, bienes races y derechos sobre la figura jurdica de la propiedad privada.

El filsofo Platn conceba que la teora no slo deba ser previa al hacer, sino que deba desembocar en una accin. No obstante, esto no significa que la teora suponga modos concretos de hacer; decir teora no es lo mismo que mtodo, dado que no implica una secuencia de procedimientos que permita solucionar problemas concretos. Es decir, a la teora le incumbe formular supuestos que otorgan cierto sentido a cierto campo real, de tal suerte que puede considerarse como ciencia del sentido, ya que cada teora supone entonces una manera de entender un objeto o situacin, un modo de ver particular que establece una realidad especifica a lo que define.

Los clsicos tenan una teora del valor-trabajo, o costo de produccin, misma que fue abandonada por la revolucin marginal al ponerse en el foro una teora del valor-utilidad, que propone que el valor de un bien es interpretado subjetivamente y derivado de su utilidad. Los clsicos apenas mencionaron el valor de uso y desarrollaron solamente la teora del valor de cambio. John Law, por el contrario, combina ambos valores (en uso y en cambio) en una teora subjetiva que explica el valor en cambio de una cosa en funcin de su utilidad y su escasez (Spiegel, 1995: 7-78).

Locke investiga sobre los determinantes de la demanda y la oferta. Los bienes en general se consideran valiosos debido a que pueden ser cambiados o consumidos. Su utilidad es una condicin necesaria pero no suficiente para ponerles un precio. Deben tambin ser escasos. As, el aire y el agua son tiles pero no tienen precio porque su cantidad es mucho mayor que la necesidad de ellos.


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De igual manera para Locke la moda no es, en una mayor parte ms que la ostentacin de riqueza, y el alto precio de los artculos que se paga por seguirla ms bien hace aumentar que disminuir la salida de dichos productos. Su importancia est en el gasto y no en su utilidad. (Ibd., 1995:69).

Algunos de los pensamientos de Santo Toms de Aquino (1225-1274) sobre la propiedad privada estn en su Tratado Sobre la Ley que son parte de la Suma Teolgica. Las doctrinas econmicas de Santo Toms cubren asuntos tales como la institucin de la propiedad privada, el justo precio y la prohibicin de la usura, asuntos que formaban el ncleo del pensamiento econmico medieval.

La discusin del justo precio por Santo Toms se encuentra en la Suma bajo la pregunta Puede un hombre vender legtimamente una cosa por ms de lo que vale?. El valor de un bien es su precio justo, y si el precio de venta se desva de l, el comprador o el vendedor, segn el caso, debe restituir. La desviacin debe ser considerada. Este ltimo requisito es debido a que el justo precio no es algo definitivo y absoluto (Ibidem, 1995:33), sino el resultado de una estimacin.

Independientemente de que la demanda de dinero sea constante, ilimitada, o ambas cosas, Locke concluye que en lo que se refiere al dinero, su salida, es decir su demanda, es inmaterial; su valor, a diferencia del de otros bienes, est exclusivamente regulado por su cantidad.

Ferdinando Galiani, diplomtico italiano en Pars, escribi sus Dialogues sur le commerce des bls que contenan una crtica efectiva de la Fisiocracia. Condenaba el dogmatismo racional de esta escuela desde el punto de vista del relativismo histrico y peda polticas flexibles en lnea con las condiciones histricas y geogrficas ms que una adherencia a principios inmutables de aplicacin supuestamente universal.

En el anlisis hecho por Galiani, el valor se encuentra en una relacin subjetiva entre la mente del hombre y los bienes externos; la utilidad y la escasez emergen como sus determinantes. Define la utilidad como la capacidad de un bien de proporcionarnos felicidad. Por tanto, cualquier bien que produce placer es til.

Galiani acusa un buen nmero de principios que una vez desarrollados son parte de una teora subjetiva del valor que emergi en la dcada de 1870. De manera general, est consciente de lo que ms tarde habra de llamarse utilidad marginal: Alguien que ha comido hasta saciarse considera que el pan es el ltimo de los bienes. Querr entonces satisfacer otras necesidades. Nunca deja de enfatizar el sentido estrictamente subjetivo y el carcter relativo de la utilidad y del rango de los bienes que se derivan de ella (Ibdem, 1995:85).


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Considerando las posturas filosficas planteadas, establecemos que el valor asignado a un inmueble slo por su utilidad sufre un cambio de apreciacin al considerar a los edificios histricos o artsticos ya que independientemente de su valor til, la sola recreacin y sentido de identidad que proporcionan produce felicidad y por lo tanto se les considera til, segn Galiani.

En conclusin, del pensamiento de dichos investigadores se han obtenido razones diferentes de valor; as, un edificio antiguo, independientemente de su utilidad, es nico, escaso e irrepetible en idnticas condiciones. Debido a la importancia que reviste especficamente para el caso de estudio la comprensin del valor, abundaremos en el tema.

La Axiologa como apoyo de la Valuacin

Para definir a la Axiologa, comenzaremos por decir que es una parte de la Filosofa que se encarga del estudio del valor o los valores; considerndolos como las cualidades ideales de las cosas; es una valorizacin, mayor o menor, de algo o de alguien.

Al introducirnos en la reflexin terica-prctica de la valuacin de inmuebles histricos, siempre se considera la importancia de sealar los valores que se deben destacar, relevar liberar, entendindose esta accin como el retiro de elementos adosados que alteran sus caractersticas artsticas o histricas, lo cual, segn establece la Carta de Venecia (artculo 11), slo se justifica si lo adosado presenta poco inters y libera valores histricos, arqueolgicos o estticos; sin embargo, el juicio sobre el valor de los elementos involucrados no puede depender de una sola opinin.

Expresar con precisin qu son los valores, su identificacin y su jerarquizacin es una tarea difcil que nos lleva a consultar la obra de muchas mentes brillantes, todos con enfoques diferentes acerca del valor, entre las que se encuentran un tratado de teologa (Lossky); un tratado de psicologa sobre las tendencias y los intereses (R.B.Perry); un tratado de economa poltica (F.Perroux); un tratado de lgica (Lande); un tratado de filosofa general (R.Polin); un tratado de moral (Scheler). De acuerdo con el diccionario enciclopdico CREDSA, esta ltima tiene una clasificacin de los valores de menor a mayor:


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a) tiles: lo conveniente y adecuadob) Vitales: lo fuerte y lo sanoc) Lgicos: lo verdaderod) Estticos: lo belloe) ticos: lo justo y lo buenof) Religiosos: lo santo

Parte del dilema estriba en que al referirse al valor de algo se expresan emociones, por lo que Lotze afirma que los valores no son, sino que valen, por lo que se debe distinguir entre ser y el valer, entre existencia y valor, o existencia y actividad. Para responder a qu son los valores, Frondizi dice que hay de dos tipos: el que el hombre crea con su agrado, deseo o inters, y el que el hombre descubre y que reside enteramente en el objeto valioso.

Al ser esencia, los valores requieren de un depositario, pero siempre mantendrn una tendencia, ya sea objetiva o subjetiva. Estas tendencias son asumidas por ciertos autores denominados Subjetivistas y Objetivistas, que ofrecen puntos de vista distintos:

1. Subjetivistas: su punto de partida es la experiencia, y afirman que:

Una cosa tiene valor cuando nos agrada y en la medida que nos agrada (Meinong).

Son valiosas las cosas que deseamos o apetecemos (Ehrenfels). El juicio de valor no afirma nada sino que expresa una emocin

(Carnal).

2. Objetivistas: los que proponen un mtodo a priori, y entre los que se distingue Scheler, que dice que:

Los valores son independientes de los bienes y los fines, son cualidades a priori.

Los valores en cuanto a cualidades independientes no varan con las cosas.

El valor no es una relacin sino una cualidad (Frondizi)


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De la escala de valores presentada por Scheler se distinguen dos versiones, una que realiza Frondizi y otra que ofrece el diccionario enciclopdico CREDSA, de menor a mayor:

Versin 1 Versin 2Frondizi CREDSA

Lo agradable, lo desagradable tiles, convenientes, adecuadosLos vitales: salud, enfermedad Vitales: fuerte, sanoEspirituales: bello, feo, justo, injusto, con conocimiento puro de la verdad

Lgicos: lo verdadero

Valores religiosos Estticos: lo belloticos: lo justo, lo bueno

Segn Frondizi, ambas versiones contienen los mismos elementos aunque ordenados en forma diferente (1977). Los criterios de valorizacin son los siguientes:

1. Durabilidad2. No divisibilidad3. Base de otros valores4. Grado de satisfaccin5. Relatividad en cuanto a la sensibilidad del sujeto y a otros valores.

Ambas corrientes pueden ser cuestionadas: la subjetiva tiene razn cuando sostiene que no hay valor sin valorizacin, mas niega el elemento objetivo adicional; la objetiva acierta al indicar las cualidades objetivas, pero se equivoca al ignorar la reaccin del sujeto frente a tales cualidades.

Caractersticas del valor y su aplicacin a la arquitectura

La extensa variedad de definiciones dificulta establecer las propiedades de los valores en un sentido tcnico, sin embargo es necesario caracterizarlos, de modo que iniciaremos con la clasificacin:

1. Dicotmicos: es la consideracin dialctica de la existencia de contrarios para generar un proceso y superarlo. El bien sin el mal no tendra sentido, ni lo bello


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sin lo feo, o lo verdadero sin lo falso; son propiedades independientes que se conjugan.

2. Jerrquicos: es un sentido normativo en el que se indica cual valor es superior a otro en un caso especfico; necesariamente entra en juego el juicio de valor.

3. Circunstanciales: es la agrupacin de elementos como fsicos, sociales, culturales e histricos, que en un momento dado hacen de los valores algo real y con sentido.

4. Elegibles: es la posibilidad de eleccin dentro de una jerarqua, basada en el conocimiento y la responsabilidad.

5. Integrales: es la necesidad de fundir al sujeto, al objeto y la situacin en el proceso de identificacin de valores.

6. Objetivos y subjetivos: es objetivo porque tiene cualidades observables y subjetivo por las reacciones emotivas del observador. Son materiales para ser sustentados, adems de ser ideales por el proceso intelectual y perceptivo del sujeto que reconozca y precise la esencia del contenido.

Caracterizar los valores nos acerca a un proceso de anlisis del objeto de estudio, que sin alcanzar la categora de mtodo nos permite encontrar recomendaciones para determinar el valor o valorizar una obra en la que se encuentren reflejados. Al respecto, Ferrari Mora formula una serie de recomendaciones sobre valorizaciones:

Usar trminos como fin, preferencia, valoracin, en vez de principios morales. El sistema de preferencias debe ser antidogmtico. El sistema de preferencias debe ser antiabsolutista. Considerar qu casos y situaciones particulares permiten precisar el sentido de

la valoralizacin. El ms amplio conocimiento cientfico (social y ciencias naturales); e histrico;

razn terica y razn prctica. Debe ser antiantropocentrista: mostrar respeto por la naturaleza.

A manera de complemento y basados en el decir de Frondizi, las valoraciones deben estar siempre abiertas a la rectificacin y al perfeccionamiento.

Ahora bien, considerando al objeto arquitectnico como un fenmeno cultural en el tiempo, el anlisis histrico de los valores que le dieron razn de ser al edificio deber aportar una valoracin histrica irrepetible, independientemente de los


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valores intrnsecos materiales, como son los elementos constructivos, morfolgicos y espaciales.

Entre las recomendaciones internacionales que encontramos y siguiendo un orden cronolgico, sobresalen:

1931, Carta de Atenas: el respeto a la obra histrica y artstica del pasado, la filosofa, carcter del medio y el sitio o ambiente.

1954, Convenio de la Haya: la sobrevivencia de los inmuebles a pesar de todo y de todos.

1962, Recomendacin de Pars: proteccin de la belleza y el carcter de lugares y paisajes

1964, Carta de Venecia: en ella se advierte que en los acuerdos de valorizacin debern de intervenir ms de una persona; y tener muy claro que el objetivo de valorar es primordialmente salvaguardar tanto la obra como el objeto de arte as como el testimonio histrico que representa.

1967, Normas de Quito: no confundir en el uso del trmino valor, la diferencia entre valor econmico y valor histrico-cultural (que para nuestro caso de estudio deber tener una aplicacin monetaria) y uso del patrimonio como fuente de riqueza econmica.

1974, Recomendacin de Nairobi: los valores son arqueolgicos, arquitectnicos, histricos, estticos y socioculturales.

1977-78, Carta de Machu Pichu: la identidad y carcter de una ciudad.

Resumiendo las recomendaciones dadas puede destacarse que el inmueble histrico debe ser considerado en trminos de:

1. Respeto a la obra histrica por irrepetible2. Proteccin a la obra para salvaguardarla3. Considerarla como fuente de riqueza econmica4. Conservacin del paisaje urbano

Segn Namakforoosh, la habilidad para tomar buenas decisiones se mide por el grado en que se combinan hechos y teoras (teoras y prcticas); se utiliza la teora para guiar las decisiones, predicciones y explicaciones, y as la teora del valor deber ser aplicada de manera prctica al objeto de estudio del presente trabajo, la arquitectura.


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La aplicacin del valor en la arquitectura, aunque por la naturaleza de sus caractersticas resulta menos subjetiva que una obra de arte (como la pintura por ejemplo), al estar regida por las leyes materiales que le dan sustento fsico, no deja de ser altamente compleja. Sin embargo tiene algo a su favor, que mientras el arte puro es slo recreativo y contemplativo, en la arquitectura interviene el factor de uso y por lo tanto el de la comodidad. La arquitectura adems de estar fsicamente construida y ser cmoda en su ocupacin, debe tambin ser bella, y estos tres atributos son inseparables para no caer en el error que acertadamente reconoce Bruno Zevi, que los edificios se juzgan como si fueran esculturas o pinturas, de un modo externo y superficial como puros fenmenos plsticos. Zevi considera que dichos juicios estn saturados de trminos vagos e imprecisos como verdad, fuerza, gracia, carcter, etc., sin alcanzar a aclarar la esencia de la arquitectura y su objetivo fundamental: el espacio.

El valor del espacio en arquitectura

La teora del conocimiento trata acerca de la manera en que es percibida y entendida la realidad. La teora del diseo es una teora de cmo la realidad es producida y cmo las ideas y la experiencia pueden dar forma a una realidad externa. La teora de la arquitectura, por lo tanto, es un acto de reflexin cognoscitiva, que intenta comprender los proyectos y las obras y sirve para aprender sobre los elementos que le dan forma.

Al dar forma a la arquitectura se deber considerar el fin nico y universal de su quehacer: el ser humano, para quien se destina, por lo que deber ser habitable en primera instancia, fsica, social, cultural y psicolgicamente hablando. La habitabilidad nos refiere inequvocamente al espacio; a la creacin inmaterializada definida mediante la materializacin a partir de elementos formales construidos y perceptibles visualmente.

Desde la cultura griega preclsica el teorizar se determina como una actividad que forma parte del hombre; a travs de la observacin de su realidad y su interpretacin mediante la filosofa. Para ellos el espacio fue un tema sujeto al cuestionamiento y en donde cada uno dio su postura. Para Parmnides, si el espacio no poda ser imaginado, entonces no exista; Leucipo lo consideraba real aunque no tuviera una existencia corprea; la geometra fue la ciencia del espacio para Platn; Aristteles indic que era la suma de todos los lugares, un campo dinmico con


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direcciones y cualidades; Euclides lo define como infinito y homogneo; y segn Lucrecio hay cuerpos y hay vacos (Norberg-Schultz, 1975:10).

Descartes introduce el sistema cartesiano y ortogonal de coordenadas. Einstein sustituye la idea de trozos de materia situados en un espacio tridimensional, por una serie de acontecimientos en un espacio-tiempo de cuatro dimensiones. A estos conceptos se agregaron otros que incluyen los aspectos emotivos de reaccin al medio ambiente. As, los psiclogos han comprobado que la percepcin del espacio es un proceso complejo producto de nuestras motivaciones y experiencias. Segn Piaget (1896-1980), la percepcin del espacio es una construccin gradual y el sistema de relaciones tridimensionales entre objetos significativos es el espacio existencial.

La creacin de espacios significativos es la tarea de la arquitectura, por lo que esta puede ser definida como la concretizacin del espacio existencial del ser humano.

La cultura occidental y su reflexin filosfica acerca del espacio tiene una larga tradicin y aborda el tema contemplando tres gneros de problemas, que pueden ser identificados de la siguiente manera:

1. La naturaleza del espacio. 2. La realidad del espacio. 3. La estructura mtrica del espacio.

Cuando se busca definir el espacio desde su propia naturaleza es importante remitirse al pensamiento planteado por Einstein (1879-1955), quien identific tres posturas ante el problema:

El espacio relativo, en funcin de posiciones, es la vinculacin de las cosas con el lugar que ocupan. El filsofo griego Aristteles identifica el concepto genrico de espacio de una manera ms delimitada como lugar, en donde cada cuerpo ocupa un lugar concreto, siendo ste a su vez la propiedad bsica y fsica de los cuerpos. Para la visin aristotlica el lugar de una cosa es su forma y lmite. As como el recipiente es un lugar transportable, el lugar es un recipiente no trasladable (Aristteles, 1995). Coincide con Platn, quien en el Timeo vincula el concepto del espacio con la materia; en ambos casos el existir de uno se relaciona al del otro.


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El espacio absoluto, la visin del continente absoluto, se identifica como el recipiente universal y continuo, receptculo de todo lo creado y lo visible, tiene una raz ideal platnica. Platn habla en el Timeo del chora como el espacio eterno e indestructible, abstracto, csmico, que provee de una posicin a todo lo que existe. Se trata del tercer componente bsico de la realidad, junto al Ser y al Devenir (Prez, 1994). Ya en el siglo XX, Heidegger replica afirmando que la realidad humana es espacial en su naturaleza y es espacial porque en su existir en el mundo, sus relaciones con las cosas, su cercana o lejana, estn determinadas por relaciones espaciales.

El espacio como campo. Einstein retoma la teora clsica del lugar aristotlico, al que se adiciona la coordenada temporal, abriendo de esta manera la posibilidad de usar criterios no euclidianos en la concepcin y en la mtrica del espacio.

El campo, suma de la transferencia de energa y materia, prevalece; fuera de l no existe nada, ni el espacio vaco. Se renuncia de esta manera al concepto hegemnico del espacio y, paradjicamente, la concepcin ms actual del espacio no es ms que la renuncia implcita al concepto del espacio.

El elemento que caracteriza y diferencia la arquitectura de las dems artes es el espacio, el cual a su vez sintetiza todos los factores materiales, formales y compositivos que lo definen y le dan entidad. Propuestas formales: la concepcin terica del espacio no nica a travs del tiempo y de las diferentes culturas.

Los tericos no lo han entendido todos del mismo modo, si bien era un concepto conocido y estudiado desde la antigedad. Su incorporacin al campo de la teora arquitectnica se realiz en el siglo XIX, coincidiendo con la aparicin de la llamada arquitectura moderna. Los tres niveles jerrquicos del espacio son:

Tectnicos: es el que resulta del ensamblaje que se define por la adicin de los elementos constructivos que lo definen.

Estereotmicos: Es el surgido del interior de la materia de la que se ha obtenido por sustraccin de la misma.

Interrelacin: es tambin llamado espacio transaccional. Establece el nexo entre el espacio interior y el exterior. La percepcin del espacio vara segn nuestra posicin respecto a l. En arquitectura se introduce un nuevo factor: nosotros. La posicin que nosotros ocupamos frente a la arquitectura, o en su interior, es definitiva para la percepcin final que tendremos del hecho arquitectnico. Si nos


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situamos en un punto sin movernos tendremos una percepcin bi-dimensional, quizs tri-dimensional (puede ser), como si estuviramos frente a una pintura o a un relieve, pero si nos movemos en torno a la construccin, si recorremos su interior, obtendremos una nueva experiencia: la cuarta dimensin.

En la concepcin espacial de Sigfried Giedion, el espacio posee tres momentos histricos:

La arquitectura como volmenes de espacios radiales. (Egipto, Mesopotamia y Grecia). Predominan los volmenes externos y se considera el espacio como vaco.

La arquitectura como espacio interior (Romano, Medieval, Romnico, Gtico, Renacentista y Barroco). Los cambios religiosos y sociales estn detrs de los cambios de las formas arquitectnicas y del descubrimiento y desarrollo de nuevas tcnicas.

La arquitectura como volumen y espacio interior. La influencia ms decisiva vino de los revolucionarios mtodos de construccin desarrollados por la industria del siglo XIX.

Ya en el siglo XX, Martn Heidegger (1889-1976), considerado indudablemente uno de los filsofos ms importantes del siglo, afirma que la realidad humana es espacial en su naturaleza. Su aceptacin a nivel mundial en el siglo XX slo es comparable a la de Ludwig Wittgenstein (1889-1951), aunque su filosofa, al igual que la de Wittgenstein, es lingsticamente de difcil acceso y exige un elevado nivel de formacin filosfica.

El objeto de su obra capital, Ser y tiempo, publicada en 1927, es el anlisis de la existencia humana y de su temporalidad. Siguiendo el mtodo fenomenolgico de su maestro Edmund Husserl (1859-1938), investiga las estructuras fundamentales de la existencia humana, los existenciales. Estos existenciales describen en primera instancia una relacin del ser humano con el espacio y el tiempo. Un ser humano que se distingue esencialmente de los modos de ser de las cosas. El ser-ah (la existencia, Dasein) es siempre ser-en-el-mundo, es decir, contiene en s una relacin con el mundo que nos rodea, con el cual el ser-ah guarda en cada caso una determinada relacin cargada de sentido. Por esa razn el mundo est siempre ya abierto de uno u otro modo. Este mundo abierto previamente no puede ser elegido por el ser-ah, el cual est arrojado en el mundo. El ser-ah arrojado en el mundo no est, sin


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embargo, anclado a una determinada forma de ser. En cada instante y cada decisin debe convertirse en lo que quiere ser.

El espacio y la forma son partes de la estructura cognitiva y existencial de la especie humana. El hombre se relaciona a los lugares, los percibe, ocupa y construye en formas diversas.

Es decir, lo til y lo valrico o esttico que combina las propiedades del objeto con la interpretacin del que lo construye, lo usa y lo observa. Norberg-Schultz plantea que el desarrollo del concepto de lugar y del espacio como sistema de lugares, es necesario para encontrar un apoyo o base existencial para el hombre (1975: 115).

La topologa del espacio est basada no slo en las distancias, ngulos y relaciones de reas y formas en el espacio, sino sobre todo, en relaciones antropolgicas y existencialmente significativas, como proximidad, separacin, sucesin, encierro o continuidad (Norberg, 1975: 116). El espacio hodolgico es el del movimiento posible, como va, secuencia y camino (p 116). Hall aborda tambin los aspectos de percepcin, identificacin y acondicionamiento de un espacio existencial y que defini como Proxmica.

Desde este personal punto de vista, Norberg-Schultz, distingue tres tipos de espacios categorizados:

1. El espacio pragmtico de la accin fsica.2. El espacio perceptual de la orientacin inmediata.3. El espacio existencial que forma la imagen estable de su medio.

De esta caracterizacin del espacio resaltan aspectos diferentes: el espacio abstracto de las relaciones lgicas, medio necesario a toda comunicacin y que se refiere al proceso de conceptualizacin ya descrito anteriormente; el espacio perceptual y cognitivo de la orientacin y de la percepcin del mundo externo; y el espacio existencial que forma la imagen de un medio que adquiere propiedades significante.

Herbert Mead establece el gesto como la unidad bsica de comunicacin. Cuando los gestos llegan a ser smbolos significantes se tiene lo que se llama un lenguaje. Si se aceptan sus supuestos, los gestos de la arquitectura expresan patrones de pensamiento y conducta; el diseo implica la seleccin de formas arquitectnicas sobre la base de su significado comn. Evidentemente pueden agregarse significados en el acto social de construccin y de los cuales el diseador (transmisor) no est consciente, pero es bsico que este significado, originado por


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el diseador, sea el mismo que despierta en otros (receptores). Esto que parece evidente es un fenmeno humano difcil de reconocer e instrumentalizar en el diseo.

En conclusin, puede decirse que el aspecto material de la obra arquitectnica y como parte objetiva de la valoracin presenta los problemas que ataen a los materiales y sus tcnicas constructivas; pero al ser un objeto destinado a usarse como contenedor de actividades del ser humano, nos refiere al espacio como objetivo principal de su creacin y con ello a la complejidad psicolgica de su percepcin, ms an al ser interpretado en un momento posterior, histricamente, dejando como recurso la confrontacin y anlisis con los edificios anlogos en caractersticas y en tiempo de su construccin.

Captulo IIIMtodos de Valuacin

Antecedentes histricos de los mtodos de valuacin

En la Nueva Espaa

Los mtodos de valuacin en el Mxico colonial fueron practicados por profesionales de esa poca, siguiendo el sistema de Cuantificacin de Partidas, que consista en un presupuesto de obra detallado, que inclua la obtencin de un precio unitario de cada una de las partidas que contiene una construccin o edificio, cuya sumatoria dara luz sobre la cuanta total de tal o cual inmueble, y dado que la unidad de medicin en esos tiempos era la vara (.835m), en la valuacin de terrenos tanto como en la agrimensura, se acostumbraba a depreciar las fracciones de vara, as como en la actualidad se deprecian las fracciones de metro.

El Sndico Primero del Ayuntamiento de la Ciudad de Mxico, encomend a los arquitectos Don Joaqun de Heredia y Don Francisco de Paula Heredia la ejecucin del avalo de los terrenos de la ciudad, que fue publicado en la memoria econmica de la municipalidad de Mxico, por orden del Excelentsimo Ayuntamiento, por una comisin de su seno en 1830, para lo cual se emple la tcnica o mtodo llamado de Cruceros en las Esquinas que consista en lo siguiente:

Como la diferencia de valores depende de la mayor o menor distancia de la ciudad, nace de aqu que estos se consideran puestos en los cruceros o centros de las cuatro esquinas, los que tanto sirven para valorar las calles de Norte a Sur, que son las que ah van expresadas, como las de Oriente y Poniente, pues el valor del centro de una calle es el trmino medio de los nmeros de las esquinas, y por esa causa, siendo cada nmero comn a cuatro calles, omitimos poner las que giran de oriente a poniente y entindase que cada valor es el de una vara cuadrada de terreno (.838 x .838 metros).


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La ubicacin y el estado material de los edificios y la oferta y la demanda, eran los elementos fundamentales para fijar su valor, tomando en cuenta el producto (renta) pero como elemento secundario.

El Seor ingeniero civil y arquitecto Don Mariano Tllez Pizarro y algunos otros profesionales ms formularon en 1869 una tarifa de precios de terrenos en los diversos puntos de la ciudad, estableciendo que el sistema anterior que fijaba los precios en los cruceros de las calles no era conveniente, creando as el Mtodo de tarifa de precios de terreno a mitad de calle y exponiendo la siguiente razn:

Fijar precio en los cruceros implica dar el mismo valor a las cuatro esquinas que lo integran, cuando precisamente por su situacin relativa deben considerarse diferentes, si no por su importancia comercial en las calles cntricas, cuando menos en general por su orientacin, como tambin por cualesquier otra circunstancia que favorezca o perjudique a alguna de ellas.

Es claro que el sistema desechado obligaba al perito a adoptar tcitamente el mismo precio asignado a los cruceros, limitando discurrir y discutir sobre los valores de las fincas restantes. Entonces los precios se fijaron a mitad de la calle, considerando que decrecen en un sentido y aumentan en el opuesto tomando en cuenta las siguientes circunstancias:

1. La situacin relativa a la orientacin de la casa.2. La figura del terreno que ocupa la finca y le pertenece, tomando como tipo un

rectngulo en el que el frente y el fondo estn en relacin 1 a 2; variando esta relacin, se debern estimar de ms mrito cuando el frente o fachada aumenta relativamente al fondo y viceversa, desmereciendo un terreno por la irregularidad de su figura y su mayor nmero de lados.

3. La posicin del terreno, por igual en toda la altura, pues desmerece una finca, y es por el terreno cuando algn o algunos de sus pisos superiores hay partes entrantes, pertenecientes a propiedades vecinas.

4. Las servidumbres. Si soporta el terreno la de albaales, desages, luces, chimeneas u otra servidumbre cualquiera, segn lo nocivo o gravoso de ella, tiene que disminuir su valor.


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El Mxico del siglo XX

Establecido por la Ley Predial en el ao 1933, el Mtodo de avalo catastral con un sistema de nomenclatura que defina a los predios mediante cifras relativas a seccin o regin, manzana y predio, en el que se pugn por la obtencin del avalo general, uniforme y justo de la propiedad raz del Distrito Federal que garantice a los propietarios el reparto equitativo de la plusvala.

Este mtodo consista en relacionar las proporciones de los predios de acuerdo a sus caractersticas fsicas, mediante el parmetro del lote tipo, que relaciona el valor de la tierra en cada predio de acuerdo con procedimientos y tablas uniformes que determinan los incrementos y castigos que corresponden a su ubicacin, forma y dimensiones. La determinacin de las unidades tipo de las construcciones se hizo clasificndolas segn sus materiales, calidad de mano de obra y productividad media.

El anterior es el mismo sistema que se usa hasta hoy, bsicamente con levantamientos individuales de manzanas divididas en los predios que las forman, con detalle de las construcciones que las ocupan, asignando nmeros de cuenta por divisin de predios y fijando las bases de tributacin catastral, basndose en avalos catastrales, manifestaciones de arrendamiento y avisos de traslado de dominio.

Se atribuye al ilustre Ing. Don Edmundo de la Portilla, el Mtodo por capitalizacin de rentas (1934), que sustentaba que para que los avalos fuesen estrictamente de carcter comercial deba tomarse en cuenta los aspectos relativos a la productividad del inmueble, casa habitacin, edificio de apartamentos u oficinas, tales como las rentas reales o efectivas producidas o susceptibles de producir por el bien, deduciendo los gastos correspondientes a impuesto predial, consumo de agua, gastos administrativos y de conservacin, as como los periodos de desocupacin del inmueble.

El producto lquido anual del inmueble sera capitalizado a una tasa anual acorde con el gnero de inmueble a valuar, de cuya divisin resultara un indicador de valor de tipo comercial, (valor de capitalizacin de rentas) independiente al tradicional de valor fsico o directo, contra el cual sera comparado ste ltimo, promedindose y obteniendo tambin un indicador ms, el valor comercial o de mercado.

Al seor Ing. Don Rafael Snchez Jurez se le otorgan los crditos del Mtodo residual para terrenos (1949), al encargrsele los avalos de los patios de las dos Estaciones Ferroviarias de Buenavista, Nonoalco; la del Ferrocarril Interocenico de San Lzaro y la de Hidalgo, donde se establecen como valor metodolgico los procedimientos valuatorios del Ing. Snchez Jurez, quin fundamentaba que dada


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la gran extensin de los terrenos a valuar, estos deban analizarse desde una ptica financiera, descontando las inversiones en urbanizacin que implicara el negocio, incluyendo las cargas fiscales y desde luego la utilidad marginal, de donde resultara el valor del terreno en bruto, es decir, sin fraccionar.

Posteriormente, la Tesorera del Departamento del Distrito Federal publica lo que fuera el primer instructivo para valuacin de predios urbanos en 1965, en el que se emiten tablas de incrementos y castigos para predios urbanos de acuerdo a su ubicacin, tablas que contenan los parmetros de los denominados valores unitarios de calle por metro cuadrado de tierra, expresadas en moneda y clasificados en las distintas zonas de la ciudad, as como tablas de costos por metro cuadrado de diversos tipos de edificaciones. Esta fue una medida novedosa que garantizaba la homologacin de valores de la tierra y de las edificaciones, evitando la disparidad en los dictmenes valuatorios, a lo cual se le conoce como Mtodo de divisiones virtuales para terrenos. Este procedimiento consista en determinar la relacin entre las proporciones de los lotes, pero dndole primordial importancia al lote tipo, o prototipo, como base de partida para analizar el predio valuado mediante divisiones virtuales o imaginarias, a las que se les aplicara el valor unitario de calle correspondiente. Dichas divisiones imaginarias consistan en suscribir dentro del polgono valuado la mayor figura o fraccin regular que pudiera trazarse dentro de los linderos del lote que dispusiese frente franco a la calle.

Seguidamente se analizaran las reas restantes del polgono, subdividindolas en el menor nmero de fracciones posibles, hasta tener la totalidad del polgono dividido en fracciones, procediendo a asignarles nomenclatura a cada parte: fraccin 1, 2, 3, 4, etc., procedimiento comnmente denominado divisin virtual del lote para la valuacin, para luego

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19 Tesis Inmueble Historico