2006 北京地产分析报告

2006 地产综合分析

2006 住宅楼市分析

2006 写字楼市场分析

2006 商业地产市场分析

2006 地产综合分析

• ““7090”7090” 政策，住宅市场供应结构将形成小户型为主的格局政策，住宅市场供应结构将形成小户型为主的格局 市场“原需求”被调控市场“原需求”被调控 住宅市场结构将趋于单一比例化，是否会引起大户型稀缺，而形成另一种层住宅市场结构将趋于单一比例化，是否会引起大户型稀缺，而形成另一种层

面的价格哄涨？面的价格哄涨？ 新政面前，符合需求而又符合政策的产品研发面临挑战新政面前，符合需求而又符合政策的产品研发面临挑战• 最新说法——中小户型住宅面积标准将明确 北京可达最新说法——中小户型住宅面积标准将明确 北京可达 106106 平米平米 建设部近期出台了《建设部近期出台了《 9090 平米以下住宅设计要点》（征求意见稿）。意见稿平米以下住宅设计要点》（征求意见稿）。意见稿

对中小户型面积的概念进行了明确；同时，根据各地情况不同，中小户型建对中小户型面积的概念进行了明确；同时，根据各地情况不同，中小户型建筑面积可在一定程度内浮动。其中，北京的中小户型住宅套型建筑面积最大筑面积可在一定程度内浮动。其中，北京的中小户型住宅套型建筑面积最大可达可达 106106 平方米。平方米。

• 信贷 央行控制偏紧，多种手段频用 企业融资困难，基金蠢蠢欲动信贷 央行控制偏紧，多种手段频用 企业融资困难，基金蠢蠢欲动 由于通过银行渠道间接融资的成本和难度在提高，尤其是由于通过银行渠道间接融资的成本和难度在提高，尤其是 0707 年年 11 月开始执行的“封顶月开始执行的“封顶

按揭”政策，打乱了许多开发商的现金流计划，房地产企业在备受房贷紧缩困扰的情况按揭”政策，打乱了许多开发商的现金流计划，房地产企业在备受房贷紧缩困扰的情况下，正在积极寻找突破口，基金、上市融资、利用信托资金等方式越来越普遍；下，正在积极寻找突破口，基金、上市融资、利用信托资金等方式越来越普遍；

房地产的融资多元化趋势更加明显，其中最引人注目的是房地产产业基金。房地产的融资多元化趋势更加明显，其中最引人注目的是房地产产业基金。 基金的优势在于，一方面，房地产投资基金对房地产企业的投资大多属于股权投资， 基金的优势在于，一方面，房地产投资基金对房地产企业的投资大多属于股权投资，

不会给企业增加债务负担；不会给企业增加债务负担； 另一方面，房地产投资基金以分散投资、降低风险为基本原则，在房地产企业的投资不另一方面，房地产投资基金以分散投资、降低风险为基本原则，在房地产企业的投资不

会超过企业净资产额的一定比例，使企业依然拥有自主经营权，同时也解决了个人投资会超过企业净资产额的一定比例，使企业依然拥有自主经营权，同时也解决了个人投资房地产的渠道与风险问题。房地产的渠道与风险问题。

对于房地产企业来说，房地产产业基金无疑提供了新的融资渠道，而对于投资者来说，对于房地产企业来说，房地产产业基金无疑提供了新的融资渠道，而对于投资者来说，不仅可以从该基金获得较高的投资收益率，还能有效地规避风险，可谓“双赢”。不仅可以从该基金获得较高的投资收益率，还能有效地规避风险，可谓“双赢”。

• 政府 中央政府鞭指地方，土地财政受约束 地方政府的扩张欲依然强盛政府 中央政府鞭指地方，土地财政受约束 地方政府的扩张欲依然强盛 20062006 年年 99 月月 55日下发的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，是土地管理和日下发的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，是土地管理和调控政策的一次重大调整，着重解决当前土地管理和调控中存在的突出问题，与以往政调控政策的一次重大调整，着重解决当前土地管理和调控中存在的突出问题，与以往政策相比，改革的力度比较大，内容更加具体、务实，相关措施更有针对性。策相比，改革的力度比较大，内容更加具体、务实，相关措施更有针对性。

• 政策出台前的实际情况是：地方政府把土地看作财政收入的主要来源，以地生财，热衷政策出台前的实际情况是：地方政府把土地看作财政收入的主要来源，以地生财，热衷于经营土地、经营城市。在东部沿海发达地区，有的县市土地出让金收入已占到地方财于经营土地、经营城市。在东部沿海发达地区，有的县市土地出让金收入已占到地方财政收入的政收入的 50%50%以上，成为名副其实的“土地财政”。以上，成为名副其实的“土地财政”。

• 有鉴于此，这次出台的土地调控政策明确提出，要提高新增用地土地有偿使用费缴纳标有鉴于此，这次出台的土地调控政策明确提出，要提高新增用地土地有偿使用费缴纳标准，缴纳范围包括那些没有经过批准的新增建设用地。同时，国有土地使用权出让总价准，缴纳范围包括那些没有经过批准的新增建设用地。同时，国有土地使用权出让总价款将全额纳入地方财政预算，缴入地方国库，实行“收支两条线”管理。土地出让总价款将全额纳入地方财政预算，缴入地方国库，实行“收支两条线”管理。土地出让总价款必须首先足额支付土地补偿费、安置补助费等，其余资金还应逐步提高用于农业土地款必须首先足额支付土地补偿费、安置补助费等，其余资金还应逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重。 这些措施完善了土地利益分配机制，强化了对土地开发和农村基础设施建设的比重。 这些措施完善了土地利益分配机制，强化了对土地收益的收支管理，有利于遏制地方政府盲目扩大征地规模的冲动。收益的收支管理，有利于遏制地方政府盲目扩大征地规模的冲动。

• 银行 房地产业发展的第二大受益者 银行间竞争更激烈，按揭优惠条银行 房地产业发展的第二大受益者 银行间竞争更激烈，按揭优惠条件仍会百出件仍会百出

• 中国房地产有如此迅速的发展，与银行的支持息息相关，一是开发投中国房地产有如此迅速的发展，与银行的支持息息相关，一是开发投资，一是置业投资，房地产最重要的一头一尾，主要资金都来自于银资，一是置业投资，房地产最重要的一头一尾，主要资金都来自于银行。同样，银行也从开发商、购房者手中赚取了相当可观的贷款利润，行。同样，银行也从开发商、购房者手中赚取了相当可观的贷款利润，成为继政府之后房地产业发展的第二大受益者。虽然政府颁布了紧缩成为继政府之后房地产业发展的第二大受益者。虽然政府颁布了紧缩银根政策，旨在提高贷款门槛，降低风险，但房地产贷款长期以来一银根政策，旨在提高贷款门槛，降低风险，但房地产贷款长期以来一直被银行列为优良的贷款品种，因此，直被银行列为优良的贷款品种，因此， 20072007 年，各银行间竞争将更年，各银行间竞争将更加激烈，打擦边球，中小银行为抢占市场份额，优惠条件和品种将更加激烈，打擦边球，中小银行为抢占市场份额，优惠条件和品种将更加丰富。加丰富。

• 消费者观望，降价希望落空消费者观望，降价希望落空

受政策制约，受政策制约， 20062006 年京城许多项目延迟供应，高性价比的普通住宅甚为稀缺，年京城许多项目延迟供应，高性价比的普通住宅甚为稀缺，房价持续快速上涨，令等待降价的自用购房者懊悔不已，只能咬紧牙关作房价持续快速上涨，令等待降价的自用购房者懊悔不已，只能咬紧牙关作“房奴”。“房奴”。

预计明年将产生更多的购房人，在恐慌心理及“追涨”心理的共同作用下，预计明年将产生更多的购房人，在恐慌心理及“追涨”心理的共同作用下，纷纷出手购买。纷纷出手购买。

• 购房投资者 心存疑虑，小心谨慎 炒房空间日小，股市启动，移地再战购房投资者 心存疑虑，小心谨慎 炒房空间日小，股市启动，移地再战

由于近期国家宏观调控趋紧，抑制了投资者在房地产市场的购买行为，提高由于近期国家宏观调控趋紧，抑制了投资者在房地产市场的购买行为，提高了投资成本，降低了预期的收益率，他们纷纷将资金撤出并投入“牛气冲了投资成本，降低了预期的收益率，他们纷纷将资金撤出并投入“牛气冲天”的股票市场，这是很自然的事。从国家调控的角度，也是希望将大量的天”的股票市场，这是很自然的事。从国家调控的角度，也是希望将大量的炒作资金从楼市引出，这样可以分散风险，也有利于其他类型消费的活跃。炒作资金从楼市引出，这样可以分散风险，也有利于其他类型消费的活跃。

2006 北京楼市交易分析

北京的房地产市场 2006 年的销售额突破 2000亿元人民币。对北京的房地产市场来说，这只是一个新的增量。如果把已有的二手房市场和这 2000亿元的一手房加起来，房地产市场已经是一个非常庞大的市场。基于这些数据，我对 2006 年北京的房地产市场做了一些简单的分析。• 总量　 2006 年北京房地产市场成交金额共 2011 亿元，比去年增长了 20 ％；销售面积 2287万平方米，比去年增长 3 ％； 　 2006 年销售的项目共 865 个项目，前 100 个销售排名占了销售额的 50％；前 200个项目占了销售额的 71％；前 300 个项目占了销售额的 83.5％；前 400 个项目占了整个销售额的 92％。在这 865 个项目中，约有 150 个项目销售金额不足 1000万元，只是一些零星的尾房在销售。 　这也基本上符合“三七”的原则，即 30％的项目完成 70％的销售额。 销售额从区域的分布来看，朝阳区占全北京销售额的 45％，其次是丰台区、海淀区、昌平、通州、大兴。而怀柔、亦庄开发区、门头沟、平谷、密云销售额非常的少，对北京房地产市场的影响微乎其微，基本可以忽略不计。• 空置率下降　　 2006 年 5 月末的调控风暴刮起后，北京房地产市场开始经历了短暂的寒冬。但与新房交易量步入低谷不同的是，北京空置商品房的大量消化。　　根据北京市统计局的统计数据，从 5 月调控措施出台起，北京商品房空置率就持续走低，到 8 月末时，全市商品房空置面积比上年末水平下降 31.7% ；其中住宅空置面积更是下降了 37.7%.此后空置率下降直到年底也未停止。力道十足的调控背后掩盖不住的是市场上强劲的真实需求。

• 价格06 北京房地产销售均价 8792 元 / 平 同比上涨 16.7%市房地产信息网透露， 18区县房地产平均销售价 8792元 / 平米，销售面积 2287

万平米2006 年北京市十八区县房地产平均销售价格 8792元 / 平方米，同比上涨 16.7%.

昨日，北京房地产信息网在一论坛上公布该数据。数据还显示，虽然经历了“国六条”等严厉的宏观调控， 2006 年北京房地产销售面积总量仍有增长。865 个项目，销售总额 2001亿元搜狐焦点网公布了 2006 年北京房地产分析报告，该报告数据显示：2006 年北京在售项目共有 865 个，销售总面积达到 2287万平米，销售总额则达到 2001亿元人民币平均销售价格为 8792元 / 平米。而 2005 年销售均价为 7543元 / 平米， 2006 年比上一年销售均价上涨了 16.7%.

注：该数据统计包括了普通住宅、别墅、写字楼、商铺等各类楼盘。

2006 年北京市房屋月销售情况对比图

月份月份 销售套数销售套数 销售面积销售面积 ((平米平米 )) 销售金额销售金额 ((元元 ))销售均价销售均价((元元 //平米平米 ))

11 月月 12,239 12,239 1,426,278 1,426,278 10,639,743,1710,639,743,174 4 7,460 7,460

22 月月 9,884 9,884 1,128,567 1,128,567 8,541,675,276 8,541,675,276 7,569 7,569

33月月 18,548 18,548 2,167,006 2,167,006 17,955,886,2517,955,886,251 1 8,286 8,286

44月月 20,189 20,189 2,546,211 2,546,211 22,965,273,5522,965,273,555 5 9,019 9,019

55 月月 15,318 15,318 1,879,442 1,879,442 15,652,602,4915,652,602,492 2 8,328 8,328

66 月月 15,381 15,381 1,997,360 1,997,360 16,810,993,6516,810,993,653 3 8,417 8,417

77 月月 14,101 14,101 1,710,670 1,710,670 15,440,328,7115,440,328,711 1 9,026 9,026

88月月 14,859 14,859 1,814,705 1,814,705 16,285,644,3416,285,644,345 5 8,974 8,974

99 月月 17,920 17,920 2,199,843 2,199,843 18,579,131,7618,579,131,762 2 8,446 8,446

1010 月月 13,957 13,957 1,711,824 1,711,824 15,588,432,9815,588,432,982 2 9,106 9,106

1111 月月 17,728 17,728 2,372,086 2,372,086 22,817,633,8922,817,633,891 1 9,619 9,619

1212 月月 15,404 15,404 1,924,311 1,924,311 19,864,988,9219,864,988,929 9 10,323 10,323

20062006 年年 185,52185,528 8 22,878,304 22,878,304 201,142,335,0201,142,335,0

21 21 8,792 8,792

区域　区域　 销售套数销售套数 销售面积销售面积 (( 平米平米 )) 销售金额销售金额 (( 元元 )) 销售均价销售均价 (( 元元 //平米平米 ))

朝阳区朝阳区 73,360 73,360 8,735,288 8,735,288 90,672,918,608 90,672,918,608 10,380 10,380

丰台区丰台区 26,906 26,906 2,985,574 2,985,574 20,040,828,109 20,040,828,109 6,713 6,713

海淀区海淀区 19,985 19,985 2,608,649 2,608,649 27,902,531,206 27,902,531,206 10,696 10,696

昌平区 昌平区 15,183 15,183 2,082,855 2,082,855 12,555,975,125 12,555,975,125 6,028 6,028

通州区通州区 11,668 11,668 1,252,743 1,252,743 6,447,337,135 6,447,337,135 5,147 5,147

大兴区大兴区 6,922 6,922 864,832 864,832 4,675,675,019 4,675,675,019 5,406 5,406

顺义区顺义区 4,294 4,294 714,604 714,604 5,281,378,990 5,281,378,990 7,391 7,391

房山区房山区 5,304 5,304 640,871 640,871 2,596,330,353 2,596,330,353 4,051 4,051

西城区西城区 2,518 2,518 616,103 616,103 9,263,980,549 9,263,980,549 15,036 15,036

宣武区宣武区 5,394 5,394 496,591 496,591 5,290,236,760 5,290,236,760 10,653 10,653

崇文区崇文区 4,358 4,358 437,396 437,396 4,628,307,206 4,628,307,206 10,581 10,581

石景山区石景山区 3,840 3,840 433,059 433,059 2,621,189,390 2,621,189,390 6,053 6,053

东城区东城区 1,406 1,406 407,086 407,086 6,255,901,244 6,255,901,244 15,368 15,368

怀柔区怀柔区 1,382 1,382 179,033 179,033 882,186,640 882,186,640 4,928 4,928

开发区开发区 717 717 137,139 137,139 986,938,875 986,938,875 7,197 7,197

门头沟区门头沟区 948 948 113,713 113,713 466,006,118 466,006,118 4,098 4,098

平谷区平谷区 1,020 1,020 112,422 112,422 319,341,300 319,341,300 2,841 2,841

密云区密云区 323 323 60,346 60,346 255,272,395 255,272,395 4,230 4,230

总计总计 185,528 185,528 22,878,304 22,878,304 201,142,335,021 201,142,335,021 8,792 8,792

2006 北京房屋销售额前十

排名排名 项目项目 销售面积销售面积 ((平平米米 )) 销售金额销售金额 ((元元 )) 销售均价销售均价

((元元 //平米平米 ))

11SOHOSOHO中国中国 ((朝外朝外SOHO/SOHOSOHO/SOHO尚都尚都 //建外建外

143,495 143,495 3,930,009,33,930,009,314 14 27,388 27,388

22 华贸中心 华贸中心 146,166 146,166 2,835,188,12,835,188,111 11 19,397 19,397

33日坛国际广场日坛国际广场 ((日日

坛上街坛上街 ) ) 144,599 144,599 2,799,023,72,799,023,729 29 19,357 19,357

44 北京国际中心 北京国际中心 118,395 118,395 2,318,617,22,318,617,253 53 19,584 19,584

55主语城（主语商务主语城（主语商务

中心） 中心） 142,430 142,430 2,110,498,22,110,498,220 20 14,818 14,818

66 星河湾 星河湾 118,643 118,643 2,060,514,72,060,514,727 27 17,367 17,367

77 国兴国兴··观湖国际 观湖国际 134,742 134,742 1,982,602,51,982,602,513 13 14,714 14,714

88 科协家园住宅小区 科协家园住宅小区 301,517 301,517 1,807,122,41,807,122,441 41 5,993 5,993

99 金融街金融街 F2F2 大厦 大厦 88,328 88,328 1,642,438,81,642,438,840 40 18,595 18,595

1010 明天第一城 明天第一城 240,282 240,282 1,578,110,81,578,110,872 72 6,568 6,568

2006 北京房屋销售均价前十

排名排名 项目项目 销售面积销售面积 ((平平米米 )) 销售金额销售金额 ((元元 )) 销售均价销售均价

((元元 //平米平米 ))

11 大钟寺国际广场 大钟寺国际广场 7,272 7,272 338,865,368 338,865,368 46,601 46,601

22 昆仑公寓 昆仑公寓 1,635 1,635 75,800,000 75,800,000 46,348 46,348

33 银泰中心 银泰中心 35,174 35,174 1,475,426,811,475,426,818 8 41,947 41,947

44 庄胜二期（商业中心） 庄胜二期（商业中心） 9,707 9,707 367,420,237 367,420,237 37,852 37,852

55中关村中关村 ee 世界世界 ((中关村中关村

金融中心金融中心 ) ) 8,123 8,123 297,024,264 297,024,264 36,567 36,567

66 朝外朝外 MEN MEN 36 36 1,249,000 1,249,000 34,285 34,285

77 新保利大厦 新保利大厦 24,697 24,697 756,794,716 756,794,716 30,644 30,644

88 中国红街 中国红街 7,792 7,792 225,142,682 225,142,682 28,894 28,894

99 紫玉山庄 紫玉山庄 5,417 5,417 155,013,491 155,013,491 28,614 28,614

1010SOHOSOHO中国中国 ((朝外朝外 SOHSOHO/SOHOO/SOHO 尚都尚都 //建建

外外 SS143,495 143,495 3,930,009,313,930,009,31

4 4 27,388 27,388

2006 北京 CBD房屋销售额前十

排名排名 项目项目 销售面积销售面积 ((平平米米 )) 销售金额销售金额 ((元元 )) 销售均价销售均价 ((元元

//平米平米 ))

11SOHOSOHO中国中国 ((朝外朝外 SOHSOHO/SOHOO/SOHO 尚都尚都 //建建外外 SOHO)SOHO)

143,495 143,495 3,930,009,33,930,009,314 14 27,388 27,388

22 银泰中心 银泰中心 35,174 35,174 1,475,426,81,475,426,818 18 41,947 41,947

33 万通中心 万通中心 26,693 26,693 648,724,014 648,724,014 24,303 24,303

44 新城国际 新城国际 18,402 18,402 319,050,099 319,050,099 17,338 17,338

55 万达广场 万达广场 12,504 12,504 276,300,348 276,300,348 22,096 22,096

66 中环世贸中心 中环世贸中心 13,268 13,268 218,890,146 218,890,146 16,497 16,497

77 东方梅地亚中心 东方梅地亚中心 10,383 10,383 200,102,176 200,102,176 19,271 19,271

88 韦伯国际发展中心 韦伯国际发展中心 19,484 19,484 194,281,907 194,281,907 9,972 9,972

99 蓝堡国际中心 蓝堡国际中心 6,776 6,776 83,529,155 83,529,155 12,327 12,327

1010 世贸商业中心世贸商业中心 4,426 4,426 73,240,769 73,240,769 16,54816,548

2006 北京公开交易土地面积和房屋销售面积对比

2

楼盘销售额 20 强仅 5 盘低于 7000 元 / 平米据统计， 2006 年 865 个在售项目中有 435 个销售总额在 1亿元以上，从这些项目的成交套数分析发现， 2006 年交易比较活跃的项目有 400 多个，除了部分项目属于尾盘销售外，年度交易量不到 100 套住宅项目也相当多，这些项目集中分布在昌平、大兴、石景山等区域。如销售价格为 12729/ 平米的庐师山庄，仅售了 5 套。2006 年销售前 20名的楼盘中，只有明天第一城、科协家园住宅区（新龙城）、远洋山水、富力又一城等 5 个项目的销售均价低于 7000元 / 平米，而其他包括建外 S

OHO 、泛海国际、星河湾等销售前 10名的项目均价都在 14000元 / 平米以上。

几年内将保持 2000 万平米销售量从公布的数据统计中可见， 2006 年北京销售总面积达到 2287万平米。而同样来自北京房地产信息网站的数据显示， 2004 年北京房地产销售总面积为 2602万平米，2005 年销售总面积为 2216万平米。从以上数据分析可以看出，虽然经历了宏观调控， 2006 年北京房地产市场销售总量并没有减少，反而比 2005 年上升了 3.2%. 2006 年是宏观调控比较严厉的一年，该年来自中央及相关部委、北京市的有关房地产政策接连不断，尤其是以国六条和九部委新政为核心的调控政策对北京房地产市场形成了一定的影响。从 2006 年 6 月 1日起，北京有关部门在执行 90 平米 70% 比例政策时，采取了“一刀切的政策，导致好多住宅项目因此推迟了入市时间。北京 2006 年进入市场的房地产供应量是减少的。在市场供应减少的情况下，销售量上升，说明北京房地产市场的需求非常强大，在这种刚性的需求支持下，北京房地产的销售量会在几年内稳定在 2000万平米左右。

20072007 年京城住宅用地供应总量将超去年年京城住宅用地供应总量将超去年• 北京市国土资源局公布了首批土地一级开发项目招标结果。从今年起，北京将全面实行北京市国土资源局公布了首批土地一级开发项目招标结果。从今年起，北京将全面实行土地一级开发招标制，共有土地一级开发招标制，共有 9090 多个项目、约多个项目、约 50005000公顷土地将在公顷土地将在 22至至 33年内完成一级年内完成一级开发，形成“熟地”并上市。同时，今年的住宅用地供应总量将超过去年。开发，形成“熟地”并上市。同时，今年的住宅用地供应总量将超过去年。

• 全面推行土地一级开发招标全面推行土地一级开发招标• 今年起，北京全面推行土地一级开发招投标制度。今年起，北京全面推行土地一级开发招投标制度。• 今年约有今年约有 4040余个项目、约余个项目、约 860860公顷土地通过了政府储备土地和入市交易土地联席会的公顷土地通过了政府储备土地和入市交易土地联席会的审议，土地一级开发实施方案也已按程序审核完成，目前正在编制招标方案。从今年开审议，土地一级开发实施方案也已按程序审核完成，目前正在编制招标方案。从今年开始将陆续通过招投标方式完成征地等工作，尽快形成“熟地”，并进入土地二级市场。始将陆续通过招投标方式完成征地等工作，尽快形成“熟地”，并进入土地二级市场。

• 今年住宅用地计划正在编制今年住宅用地计划正在编制• 对于今年的住宅用地供应量，张维表示，目前还在编制计划，“可以肯定的是对于今年的住宅用地供应量，张维表示，目前还在编制计划，“可以肯定的是 20072007 年年

的供应总量肯定比的供应总量肯定比 20062006 年的实际供应土地要多。”年的实际供应土地要多。”• 20062006 年初，北京提出年度供应住宅用地年初，北京提出年度供应住宅用地 18001800公顷。截至公顷。截至 1111 月底，供应量完成月底，供应量完成 6060％，％，预计全年完成计划的预计全年完成计划的 8080％。昨日，张维坦言，％。昨日，张维坦言， 20062006 年的土地年度供应计划指标没有年的土地年度供应计划指标没有完成。他同时表示，土地供应量并非越多越好，如果供应过多，不利于存量用地的开发完成。他同时表示，土地供应量并非越多越好，如果供应过多，不利于存量用地的开发利用。利用。

来自伟业顾问的统计显示， 2007 年北京有效土地供应量约为 1192公顷，

并且乐观地预测 2007 年将打破 2006 年供不应求的局面。今年新增住宅

供应量大涨，涨幅超过 50% 。

北京房地产交易管理网的统计数据显示，去年北京取得预售许可住宅面积

达到 1700万平米。如果按照伟业顾问的预测， 2007 年北京新增供应量

将达到 2500万平米，此新增供应量则有望与 2004 年持平，超过 2003 年

和 2005 年的新增加供应。

「供应」

0707 下半年万套小户型井喷下半年万套小户型井喷 • 按照北京房地产市场推盘的习惯，新盘放量主要是在按照北京房地产市场推盘的习惯，新盘放量主要是在 55 月份以后，在月份以后，在 99 月前后形成高月前后形成高潮。来自中原地产、中大恒基等代理公司的统计数据显示，今年潮。来自中原地产、中大恒基等代理公司的统计数据显示，今年 11 月新开盘的数量为月新开盘的数量为 2299 个，而新盘只有个，而新盘只有 1111 个。而个。而 20062006 年上半年的供应量也以老盘后期为主，这样的情况年上半年的供应量也以老盘后期为主，这样的情况将延续到将延续到 20072007 年上半年。年上半年。

• 而到下半年，新盘将形成集中入市的局面。据不完全统计，而到下半年，新盘将形成集中入市的局面。据不完全统计， 20062006 年因政策因素而推迟年因政策因素而推迟至今年入市的项目达到上百个，因此将带来至今年入市的项目达到上百个，因此将带来 20072007 年新盘供应的高潮局面，而且它们将年新盘供应的高潮局面，而且它们将带来与带来与 20062006 年最大不同点———新开盘项目中年最大不同点———新开盘项目中 9090 平米以下中小套型住宅供应量增。平米以下中小套型住宅供应量增。

• 此外，去年此外，去年 99 月月 11日至今，北京市成交地块共日至今，北京市成交地块共 1818 块，规划总建筑面积为块，规划总建筑面积为 260260万平米，万平米，除去两个容积率较低的地块外，如果按照除去两个容积率较低的地块外，如果按照 7070％建成％建成 9090 平米套型估算，将有平米套型估算，将有 22万套万套 9090平米以下的小户型。根据开发周期平米以下的小户型。根据开发周期 11 年左右计算，这批因规划改变带来的小户型将集年左右计算，这批因规划改变带来的小户型将集中在今年九十月份到中在今年九十月份到 20082008年上半年入市。年上半年入市。

「产品」

主流住宅单价将涨至主流住宅单价将涨至 11 万－万－ 1.21.2 万元万元 • 仲量联行日前发布报告预测仲量联行日前发布报告预测，受强劲需求和众多新项目投放市场的预期影响，，受强劲需求和众多新项目投放市场的预期影响， 20072007 年年

北京物业市场持续乐观。 北京物业市场持续乐观。 • 展望展望 20072007 年的住宅市场，新建住宅的价格增长幅度将放缓，降至年的住宅市场，新建住宅的价格增长幅度将放缓，降至 11%11% 到到 14%14%不等，不等，

多数地区的租金将保持平稳或略有下调。由于惯性的原因，多数地区的租金将保持平稳或略有下调。由于惯性的原因， 20072007 年上半年住宅价格仍年上半年住宅价格仍可能上涨，但下半年将趋于稳定。由于奥运会日益临近，许多潜在的买家可能选择持币可能上涨，但下半年将趋于稳定。由于奥运会日益临近，许多潜在的买家可能选择持币待购，从而造成交易量的短期下降。待购，从而造成交易量的短期下降。

• 北京房地产信息网的数据显示，北京房地产信息网的数据显示， 20062006 年年 1111 月普通住宅期房销售均价已经达到月普通住宅期房销售均价已经达到 85428542元元//平米。事实上，这个均价是北京所有区县普通住宅产品销售的平均价格，即包括了密平米。事实上，这个均价是北京所有区县普通住宅产品销售的平均价格，即包括了密云、延庆、怀柔等售价约云、延庆、怀柔等售价约 30003000元元 //平米的住宅。平米的住宅。

• 四环附近的住宅售价均在每平米万元左右，而四环附近的住宅售价均在每平米万元左右，而 80008000元元 //平米左右的住宅逐渐减少。平米左右的住宅逐渐减少。• 如果延续去年的势头，则如果延续去年的势头，则 20072007 年北京住宅均价仍将持续快速上涨。那么，到年北京住宅均价仍将持续快速上涨。那么，到 20072007 年年底的时候，北京住宅主流价格将跨越万元大关，底的时候，北京住宅主流价格将跨越万元大关， 1000010000元－元－ 1200012000元元 //平米的价格将平米的价格将可能成为住宅主流价格。可能成为住宅主流价格。

• 近两年，北京房价持续高位增长，一年前认为是有些疯狂的价格，在一年后就成为一个近两年，北京房价持续高位增长，一年前认为是有些疯狂的价格，在一年后就成为一个正常的表达。比如，正常的表达。比如， 20052005 年北京住宅主流价格集中在年北京住宅主流价格集中在 60006000元－元－ 80008000元元 //平米，而平米，而 22006006 年，多数住宅售价都跨越年，多数住宅售价都跨越 80008000元元 //平米，集中至平米，集中至 80008000元－元－ 1000010000元元 //平米之间。平米之间。

「价格」

土地增值税土地增值税 • 全国将从全国将从 20072007 年年 22 月月 11日起开展房地产开发企业土地增值税清算，扭转目前以“预日起开展房地产开发企业土地增值税清算，扭转目前以“预

征”为主的土地增值税缴纳现状，土地增值税税率从征”为主的土地增值税缴纳现状，土地增值税税率从 3030至至 60%60%不等，将以房地产开不等，将以房地产开发项目为单位进行清算，分期开发的项目以分期项目为单位清算。 发项目为单位进行清算，分期开发的项目以分期项目为单位清算。

• 抑制开发的暴利抑制开发的暴利 由于土地增值税的税率较高，在由于土地增值税的税率较高，在 30%—60%30%—60% 之间，并且实行累进税率，开发利润与开之间，并且实行累进税率，开发利润与开

发成本之比越高发成本之比越高 ((也就是投入产出比越高也就是投入产出比越高 ))，利润被国家征收的比例就越高，投入产出，利润被国家征收的比例就越高，投入产出比达到比达到 200%200%以上，开发商的利润中就有以上，开发商的利润中就有 60%60%被切走。如果按照开发商们乐于承认的被切走。如果按照开发商们乐于承认的房地产行业房地产行业 30%30%利润来计算，交纳土地增值税后，利润空间就变成了利润来计算，交纳土地增值税后，利润空间就变成了 12%—21%12%—21%，，如果按照开发商的实际投入产出比来计算，这个利润空间的下滑幅度更是惊人。这样一如果按照开发商的实际投入产出比来计算，这个利润空间的下滑幅度更是惊人。这样一来，尽管推动房价上涨依然可以获得超额利润，但利润已经开始变得稀薄。由于房地产来，尽管推动房价上涨依然可以获得超额利润，但利润已经开始变得稀薄。由于房地产行业是高风险行业，对时间和资金尤其敏感，房价上涨存在拉长销售周期和造成资金紧行业是高风险行业，对时间和资金尤其敏感，房价上涨存在拉长销售周期和造成资金紧张的风险，在推高房价所获利润难以对应所导致的高风险情况下，从理性的角度上讲，张的风险，在推高房价所获利润难以对应所导致的高风险情况下，从理性的角度上讲，开发商势必会重新考虑价格战略。开发商势必会重新考虑价格战略。

• 规范土地和房地产市场交易秩序，并借此抑制房地产投机和炒卖活动。 规范土地和房地产市场交易秩序，并借此抑制房地产投机和炒卖活动。 由于高额土地增值税的存在，使得开发商在储备土地战略上必须慎重思考，因为大量土由于高额土地增值税的存在，使得开发商在储备土地战略上必须慎重思考，因为大量土

地储备占用资金的成本很高，如果因为高额土地增值税的征收，大幅降低了利润，大量地储备占用资金的成本很高，如果因为高额土地增值税的征收，大幅降低了利润，大量囤积土地是否值得就不得不重新考量。因此，如果土地增值税严征的政策得到落实，有囤积土地是否值得就不得不重新考量。因此，如果土地增值税严征的政策得到落实，有望在一定程度上遏制盲目拿地和爆炒地价的现象，开发商的经营行为也会更加理性和规望在一定程度上遏制盲目拿地和爆炒地价的现象，开发商的经营行为也会更加理性和规范化。范化。

「政策」

「市场」

12 大板块将成 2007 北京住宅市场热点区域 2007 年北京住宅市场将依然是东胜于西，北大于南。东部的朝青区域、百子湾区域、管庄区域、通州八通线沿线，北部的亚奥区域、望京区域、昌平 13号线沿线将依然是北京住宅密集供应的热点；东南部的亦庄马驹桥区域、西北部的清河西三旗区域和海淀山后区域也有望异军突起，成为北京住宅市场新的热点区域。东部的朝青区域继续发力。除星河湾、天鹅湾、逸翠园、泛海国际居住区、润枫水尚等项目继续推出后期产品外，还将有招商地产东八里庄项目、恒世同方与方晟八里庄项目、方晟京棉项目、银帆西雅图等项目全新上市。同时，朝青区域的持续东扩将推动管庄区域逐步成为住宅热点区域。全新上市的中联置地项目，以及北京新天地、万象新天、苹果派等项目的后期产品则将推动管庄区域继续吸引东部置业者的眼球。东南部的亦庄马驹桥区域有望成为新热点。该区域凭借自身独特的地缘优势，借力“京城新地王”的上市以及品牌地产商的集中进驻， 2007 年有望异军突起。该区域现有的样本及天鹅堡项目基本完成了亦庄马驹桥区域的整合，而金地格林小镇 6 、亦庄大羊居住区项目以及珠江、复地、卓越项目的相继上市则可能使该区域真正成为北京东南区域的热点。此外，东部的百子湾区域将保持相对平稳的态势。产品以老项目后期为主，沿海赛洛城、金都杭城、华侨城、富力又一城等项目均会有新的产品推出，广渠路 36号项目也可能在 2007 年底正式上市。通州八通线沿线新增供应将继续萎缩，通州八通线沿线新推出的产品主要是世纪星城等老项目后期。

全新大盘推动亚奥区域继续繁荣，老项目后期支撑望京热点区域形象。保利金泉广场、傲城尊邸、公园2008 等项目的后期产品将陆续推出，立水桥以北的清河营以及霍营均会有新的大盘上市。望京区域基本为老项目的后期，东湖湾、首开知语城等项目将继续吸引东北部区域购房者的眼球。西北部的清河西三旗区域、海淀山后区域有望迎来一股新的发展浪潮。清河西三旗区域除今年已上市的橡树湾、富力桃园、左邻右社、领秀新硅谷等项目以外，总规模达 80万平方米的清河新城也将在明年全新上市。海淀山后区域依靠日益改善的道路、配套状况以及得天独厚的自然景观资源逐步成为北部新的关注热点。除海科建开发的百旺新城等项目继续有新产品入市以外，保利冷泉项目、北辰温泉镇项目以及正源温泉镇项目也将于明年推出，届时海淀山后区域将真正掀起住宅开发建设的高潮。2007 年，西部和南部缺乏新的大盘冲击，产品多以老项目后期为主。如万年花城、中海城、亿城天筑、晓月新苑、天鸿美域等项目。而万科假日风景将成为明年西南区域的热点，携同珠江峰景、亿城天筑等项目，迅速推动西南部区域价值的提升。

2006 北京写字楼市场分析

关键词：◆ 中低档写字楼“大翻身”◆ 价格：同比上涨 13.3%

◆ 供应：新增 6804 套 增长 71％◆ 需求：成交 11598 套 同比增长 201.71％◆ 区域：三老一新四方角力

整体特征整栋租售强劲主要原因是由于跨国公司和中小型公司需求强劲。从去年全年来看，旺盛的需求使写字楼租赁市场十分活跃， 12 月份大面积的写字楼成交包括，斯必克斯租赁佳程广场两层，面积约 4000 平米。中小型公司的需求也很旺盛，新进入北京的美国基金 Fairfield 租赁了双子座高层的面积。 临近 2006 年末，写字楼销售市场继续呈现整售态势，而国内投资商成为了主力军。一方面商业地产的投资价值正在逐渐被国内投资商所认识；另一方面，国家限制外资投资政策的影响，为国内机构投资者抢占优质商业地产项目提供了机会。 预计在今后两年 CBD 、金融街等主要商圈还将有大量单一业权的写字楼项目进入租赁市场，在区域位置与硬件标准差别不大的情况下，竞争将变得更加激烈。预计市场将呈两极化，优质楼盘的租金与品质较差的楼盘租金的差异将近一步扩大。而对于在写字楼推广与运营方面缺少经验的国内开发商，与国际性的代理公司合作是一个有效的办法，同时自身品牌形象的建立将成为提高竞争力的关键。 在整体楼市供应萎缩的背景下， 2006 年北京写字楼新增供应达到写字楼市场供应的最高峰。如果说 2005

年写字楼供应量还是在稳步增长的话，那么 2006 年写字楼放量则可看成是一次井喷。 2006 年写字楼累计新增供应 347.6万平米，同比 2005 年增加 55.7% ，比 2004 年增加 69.2% 。戴德梁行第四季度发布会数据显示，本季度甲级写字楼市场相比上季度更为活跃。主要因为市场上旺盛而稳定的需求。写字楼空置率继续下降，但租金却小幅下调。投资市场一扫上季度的低迷状态，活跃程度明显提升，出现三栋甲级写字楼被整售。民生人寿购买北京国际中心 2号楼，泰康人寿购买金融街 F2 大厦 B

座，花旗银行收购喜欢广场南北侧 T1 、 T3两栋写字楼，也是本季度写字楼整售最大的一单。

整体区位优势明显特别是 2006 年下半年的八、九两个月，其每月供应量都在 50万平方米以上。随着金融街的 F1 大厦和凯晨广场、上地的硅谷亮城以及立水桥的东亚奥北中心等大体量项目的相继入市， 2006 年写字楼的新增供应量突破历史新高。经过数年发展，城市中心区域剩余土地多为商务、商业等综合用地性质，在总供应紧缩的情况下，反倒成就了写字楼的急剧放量，无论以 CBD 为代表的商务核心，还是以望京为代表的新兴城区无不如此。据戴德梁行日前对全球 48 个国家及地区共 134 个商业区的写字楼进行调查结果显示， 2006 年全球租务开支排名首 10位的商业区与 2005 年大致相同，香港仍然名列第 3位，北京由于供应上升压低租金，排名跌至第 11位。但对于计划在中国进行业务扩展的企业来说，上海的优质写字楼供应有限，而香港的租金高昂，北京在这方面有很强的竞争优势。中低端写字楼迎来春天2006 年 6 月，北京市工商局下达 14号文件——住宅禁商”政策。许多完全按写字楼标准建设的商住楼销售从政策颁布开始一度陷入瘫痪，让盛行多年的商住楼市场陷入混乱。但“住宅禁商”对写字楼需求的刺激作用已开始显现。从 2006 年 3季度开始，中低端写字楼需求出现明显回升，销售量出现大幅增长，这从一个侧面反映了政策对刺激写字楼市场需求的推动作用。随着 2007 年 3

月年检的到来，中低端写字楼市场需求有望再度因此出现井喷行情。为此，增加中小套型、中低档次的写字楼供应，面对即将到来的需求井喷已成为写字楼市场发展的一个重要方向。而 2006 年初写字楼外资大单交易也依旧延续 2005 年的热度，交易非常活跃。据房地产交易网统计数据显示， 2006 年前 4 个月北京写字楼交易量就已达到 46.8万平米（注：这个交易量已经超过 03 、 04 年全年水平，并且已经超过历史最高水平 05 年的 40％）。其中，写字楼大单交易量占主体。从交易区域来看，整体还是 CBD 、金融街等核心地段的高档物业比较受欢迎。

“限外令”影响另一个重要的宏观调控政策“外资设限”政策颁布后，外资投资机构大单收购写字楼物业大幅减少，而正在接洽中的写字楼整售项目则遭遇“滞后”或“搁浅”的结局。2006 年国六条调控政策不同以往之处，其中重要一点是转向控制短期投资需求的过快增长。 7 月，建设部、商务部、央行等六部委联合下发了“关于规范房地产市场外资准入和管理的意见”，针对目前房地产领域外资短期化的趋势，提高了外资进入房地产市场的门槛，对外资购买加强了控制。受限外政策影响，下半年外资购买写字楼量出现明显下降。但另一方面，“限外令”出台更好的规范了中国房地产市场秩序，对于关注于远期投资回报的海外投资机构而言，投资风险明显降低，反而促使其增加投资。同时，还有更多大型海外投资机构也正在积极运作自己看好的写字楼项目。据一在中国发展多年的海外投资机构内部人士透露，该公司已经盯上好几个有巨大升值潜力的写字楼项目，并且已经开始积极运作。但是海外投资机构介入中国房地产市场的方式和投资行为，已从去年下半年开始发生了较大的变化。以股权收购购买写字楼成熟物业或以股权方式介入房地产开发已渐渐成为海外投资机构的主要投资行为方式。造成这种改变的原因是多方面的。首先是海外投资者，原来对中国房地产项目开发过程中从土地取得到规划、建设、竣工等过程中风险因素难以控制，但是这种情况现已初步改善，于是他们现在更倾向于需求国内实力开发商的合作；再之是国内对商品房销售和经营过程中的税制使得购买行为成本过高；另外，出自投资风险组合、写字楼等类型物业的上涨空间等因素也是促使海外投资机构投资行为方式发生改变的重要原因。

价格：同比上涨 13.3%租售价稳中看涨根据北京写字楼信息网的最新统计数据，截至 2006 年 12 月，北京写字楼市场均价 16789元 / 平方米（建筑面积报价），与 2005 年相比上涨 13.3% ；平均租金 22.9美元 / 平方米 · 月（建筑面积报价），与 2005年相比上涨 4.1% ；空置率 18.5% ，与 2005 年相比下降 24.4% 。租金上升的主要原因是市场需求旺盛。新增的项目平均质素较高，并以高于市场平均租金水平推向市场抬高了整体租金，另外，人民币升值也是造成租金上涨的原因之一。2006 年北京优质写字楼租金走势呈现稳步上升态势。写字楼租金价格在第三季度维持在较高的价位， 10 月份， CBD区域的写字楼租金价格为 27.96美元 / 月 · 平方米 · 月，到第四季度末，优质写字楼平均租金报价为每月每平方米 22.1美元，较去年底上升了 4％。值得注意的是，与上月相比，租金下滑幅度为 4.74% ，而 10 月份的入住率为 94.29% ，比 9 月份的入住率上升了 6.56% 。租金价格与入住率出现相背离的现象，这主要是因为目前很多中小客户选择租金价位相对比较低的写字楼；同时，调控政策对写字楼租金价格的影响也逐渐减弱。一业内人士指出，“住宅禁商”政策颁布之初，一些客户开始加快入住写字楼的步伐，在这种趋势下，价格增幅超过入住率增幅，甚至出现入住率下降，而写字楼租赁价格上涨的现象，这种现象违背了市场规律， 10 月份，入住率出现上升，而写字楼租赁价格下降，则这时的写字楼租赁价格是比较理性的，也能体现写字楼在市场中的真正价值。预计未来写字楼租赁价格在市场需求的作用下，将维持在目前的价位水平，波动幅度不会太大。CBD写字楼目前平均租金报价为每月每平方米 25.2美元，较 2005 年底上升了 3％，而中关村和金融街两个商务区租金报价较 2005 年底均上涨 6％。 CBD及周边地区是北京优质写字楼最为集中的区域，占总供应量 50％的写字楼面积集中在该地区及周边，市场供应量大。同时，北京写字楼投资及自用市场的需求也在增加，到 2006 年底，北京优质写字楼平均售价较去年同期上涨 9.8% 。但北京甲级写字楼价格水平一直处于平稳上升的态势，北京甲级写字楼成交均价在今年 3季度突破 2万元 /平方米。到 2006 年底，北京优质写字楼平均售价为每平方米 2710美元，较去年同期上涨 9.8％。在资深分析师张化学看来，北京写字楼价格的增长要远远低于北京住宅价格的增长，并且绝对值也是写字楼价格低于住宅价格，这是一种不正常的现象。从价格来看北京写字楼市场的价格还有比较大的增长潜力。

均价 10000～ 20000 元项目最畅销 由于写字楼的新增供应逐步向边缘集团扩散，导致北京地区写字楼整体均价呈现下降态势。但甲级写字楼价格水平一直处于平稳上升的态势，成交均价已突破 20000元 / 平方米。据《楼市》市场研究部数据显示，在不同价格的写字楼成交数量来看， 2006 年均价在 10000～ 20000元 /

平方米的写字楼最畅销。单价在 20000元 / 平方米以上的写字楼销售也不错，在 2006 年销量排行榜中占据五席。而单价在 10000元 / 平方米以下的项目销售与去年相比增加 4560 套，同比增长 198.26％。这主要是由于住宅禁商的影响。单价在 20000元 / 平方米以上的优质写字楼对周边写字楼的租售价格会产生巨大的影响，如国贸之于 CBD 。

北京写字楼市场涌现出自持经营的浪潮金隅集团开发的 50万平方米商务综合体环球贸易中心自持租赁。金地集团宣布金地中心将全部自持经营。中海地产透露位于 CBD 的 20万平方米的中海广场将不再对外发售，全部改为公司持有，对外出租。金融街控股也宣布持有 150万平方米的金融街中心广场 , 其中写字楼部分为 20万平方米。2006 年年初浙大网新购买中关村的北京国际 A座，第四季度，国内的大型保险公司开始积极地在北京寻找优质物业进行长期的投资与经营，由北京金融街控股股份有限公司开发，位于金融街核心区内的 F2－ B 大厦于在 11 月 16日进行了预售登记，写字楼总建筑面积 37913 平方米，成交总价 79600万元，经核实此项目的买家为国内最大的保险公司之一。2006 年，越来越多的开发商开始放弃销售，转向自持经营。原因有四点，第一是销售压力，第二是良好的租金回报和稳健的长期发展趋势，第三是上市公司在资本市场的持续稳定表现预期。业权统一的写字楼在租赁市场的出色表现，也是促使开发商们做出自持的重要原因。

供应：新增 6804 套 增长 71 ％ 供应接近前两年总和 2005 年，北京写字楼供应量是 185万平方米，仅比 2004 年增加了 37万平方米，而 2006 年，写字楼供应量猛增到 341万平方米，接近前两年总和。而且从新盘供应分布地区来看，包括 CBD 、中关村、建国门在内的“著名”写字楼商圈增量并不大，七大传统商圈的供应量加起来只有 115万平方米，仅占年度供应总量的 37％，大量新增写字楼分布在非主力商圈之外，包括各个边缘集团。据仲量联行统计， 2006 年北京写字楼市场需求非常旺盛，总空置率仅为 14%左右。受到加入WTO后的金融改革带动影响，银行金融业成为 2006 年吸纳办公物业最大的行业之一。第四季度空置率同比下降 0.5% ，净吸纳量预计将超过 27万平方米，此数字约占甲级写字楼新竣工总面积的 80% 。整栋租售产品增加从 2005 年开始，整栋交易俨然已经成为京城写字楼市场的主流。包括摩根斯坦利购买富力双子座北楼、新加坡嘉德置地购买中环世贸中心 AB栋、扬子基金和汇富金融集团购买远洋新干线、瑞海物业购买光彩国际中心、高盛购买京汇大厦等，已掀起了北京写字楼市场的整栋交易风潮。涉及金额最高的交易是日本私募基金 Re－ plus 年初斥资 26亿人民币，购买了位于西大望路的华贸中心两栋写字楼，面积 12万平方米。而高盛则从新加坡政府投资公司手中购买了位于大北窑的京汇大厦。而在外资机构的带领下，今年更多新兴的国内投资机构也加入到这个行列，如中物理想购买中国电子大厦、安联投资购买北京国际中心 3号楼、中钢集团购买中关村金融中心等。再加上今年以来大型国有企业的强劲发展，对整栋自用需求的增加，更是成为今年京城写字楼整栋销售面积持续攀升的原因。 与此同时，由于越来越多的开发商根据整栋交易的需求特征来设计、开发产品，如华远 ·首府、凤凰置地广场、硅谷亮城，使得整栋销售的市场供应也在不断增加，吸引了更多的国内外投资机构选择整栋交易。2006 年 7 月国家出台的限制外资投资国内房地产的政策，在一段时间内给外资整购京城写字楼带来了影响。但事实证明，经过几个月的市场消化期，目前这一影响正在逐步减弱。而另一方面，根据一项统计数据显示，自 2005 年以来，北京写字楼市场共成交约 57宗大单销售交易案例，总成交面积约 230万平方米。其中，外资投资机构仅占了 11宗交易，即占不到 1/5 的市场份额，仅排在总交易量的第二位。排在第一位的是国有企业，共成交了 19宗大单，占到了市场 1/3 的份额。 由此可见，虽然近年来外资投资机构已经成为了北京写字楼整栋交易市场的重要客户群，但却仍不足以左右北京写字楼整栋交易市场的走势。北京写字楼整售的市场主力仍然是以国有企业、国有金融机构和其他中资机构为带头的国内投资机构。这也再次证明了，“限外资政策”对于缩减整售交易量并没有太多的影响。 但值得关注的是，在成交面积的统计上，外资投资机构却占据了市场整购总成交面积排位的第一位，以 2005 年的数字来看，去年全年外资投资机构通过整购共吸纳了约 63.3万平方米的写字楼面积；而国有企业的成交面积则退居第二位，共吸纳了 57.2万平方米。

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产品创新提速 今年新增写字楼项目的一大特点是一些项目以文化创意为卖点。开发商纷纷推出与创意文化相关的主题写字楼，较为知名的项目有大成创意大厦、西海 48文化创意中心、北京创意大厦等，这些项目均取得较好的销售业绩。近两年内，京城写字楼以整栋方式交易的案例不断增多，也使得越来越多的开发商以及业内专家开始关注整栋成交中的客户需求特点。目前，部分业内人士从客户购买物业使用目的的角度，将客户群划分了两大类，即自用型和投资型。其中，前者多以垄断行业中的大中型企业为主，在购买时会密切关注区域的行业聚集性，强调使用功能和形象，对写字楼的价格选择会有一定范围；同时，一般情况下，此类型企业购买的面积往往大于实际需求的面积。如某国有集团在今年初购买望京鑫佳鸿大厦时，就强调独立性、交通便利性；并将购买的面积一半自用，一半出租。 而后者则主要以获取回报和收益为主要目的，因此会选择热点商圈中的高端写字楼；同时，对所购写字楼的租赁情况和现金收益也会提出要求。如法国雅高酒店集团整购凤凰置地两栋公建，看中的就是项目价值以及地区良好的商务环境。 整栋购买客群的关注因素，也大大促使了意图整栋出售的开发商向客户需求的方向开发产品。从未来整栋购买的趋势来看，主要客户集中在国际型客户、配套型客户以及产业型客户这 3 个领域。因此，未来适合整售的写字楼产品至少应该包含两个趋势，首先是建筑一定是节能环保的；二是要培育周边的环境，

为整购产品的客户预留双赢的发展空间。

需求：成交 11598 套 同比增长 201.71 ％海外基金大单入侵2006 年是北京写字楼投资成交较活跃的一年，多个外资机构在京购买写字楼。花旗银行以 7亿元的价格收购了位于北京西直门区域内的地标性建筑——西环广场南北侧 T1 、 T3两栋整体写字楼。而包括摩根斯坦利购买富力双子座北楼、新加坡嘉德置地购买中环世贸中心 AB栋、扬子基金和汇富金融集团购买远洋新干线、瑞海物业购买光彩国际中心、高盛购买京汇大厦等海外资金投资内地写字楼风潮不期而至。CBD、燕莎区域作为海外基金整栋购买项目租赁的主要区域，将会在一定程度上影响到这两个区域的写字楼市场，因为今年近 50% 的新增项目都出自这两个区域。整栋的热销与大单交易的频繁出现 , 说明开发商有意识的根据整栋交易的需求特征来设计、开发产品 ,像凤凰置地广场、硅谷亮城 , 同时 ,海外基金风向明确的剑指写字楼市场 , 说明北京写字楼产品化已经进入到另一个阶段 ,写字楼市场相对稳定的状态也予以投资基金良好的信心与期货影响力。 限外新政将会起到淘汰规模较小的企业和短期投资者的作用，但对外国投资企业在中国进行较为长期的房地产投资还是鼓励的，因此已经在中国注册并积累了大量现金储备的外资企业受到新政的影响很小。经历多年洗礼的海外资金对进军中国房地产仍旧兴趣浓厚 ,虽然以个人身份购买散售型写字楼的外资大受打击 ,但在海外基金的带动下 ,2006 年年前三季度 , 北京写字楼整栋大单成交面积已经达到了约 95万平方米 , 超过了 2005 年全年整栋购买的交易总量。可以预期 2007 年海外机构投资者对北京写字楼市场仍将加重投资。外资公司对东部写字楼情有独钟，特别是 CBD及周边仍是其关注的重点，金融保险、咨询顾问、大型制造类外资公司对该区域需求旺盛。宝马在佳程广场租赁 12000 平方米，瑞银在双子座租赁 3000 平方米。盖洛普、艾森哲也均在 CBD租赁大面积写字楼。一直以中资机构用户为主，缺少国际性公司的金融街地区，在 2006 年发生变化，由于业务拓展等需要，多家外资金融机构于本年度在该地区租赁大面积写字楼，使得金融街开始具有国际性特征。而中关村则依然是高科技公司的首选，高科技企业聚集程度在 2006 年更加突出。

低端写字楼魅力难挡 “住宅禁商”的同时也促使部分投资者从住宅市场转战低端写字楼市场。链家房产中介一项数据显示，新政颁布一个月后，北京各大中介公司写字楼的咨询量显著提高，租赁市场出现火暴现象，而相比之下，住宅租赁则出现明显下滑。从目前的市场来看，租赁住宅作为办公场所的大都是一些中小型公司，企业赢利能力稍低，而租赁住宅作为办公场所则可以大幅降低成本。此次“住宅禁商”政策的出台，无疑堵住了中小公司试图通过此种途径发展的通道。因此，对于有意向在京注册公司谋发展的人来说，为了最大程度地减少支出，他们普遍将目光投向了中低写字楼市场。

　　

区域特征：三老一新、二线商圈环部三大商圈持续走红经过 20 多年的发展，北京市已形成了 CBD 、金融街、中关村三大传统商务区。作为北京市经济和商务最为活跃的三大版块，西城、朝阳和海淀无疑是写字楼市场的热点。而新兴的商务区域如东二环、燕莎、亚奥、上地等地带，也在城市政策的规划和市场的驱动中显示出巨大的商机和经济潜力。如同国贸之于 CBD ，地标型商务建筑对区域的重要性和带动作用显而易见。当年正是国贸将大批国际大型企业机构吸引到大北窑，加上区域原有的使馆区和商务氛围，国家才将区域定位为 CBD ，拉开了中央商务区的建设序幕。而今，作为北京商务区的重要标志，国贸还在号令群雄，其租赁状况依旧是北京写字楼市场的晴雨表。据《楼市》市场研究部统计数据显示， 2006 年北京写字楼销量前五位中，位于 CBD区域的写字楼占据了四席。华贸中心和北京国际中心分别以 26亿元、 20亿元的销量位于前两位。通过对 CBD写字楼 2005 年 10 月份到 2006 年 10 月份加权租金水平变化的分析可以看出， CBD写字楼租金在 24.79美元 / 月 ·

平方米与 29.35美元 / 月 · 平方米之间浮动，整体浮动 4.56美元 / 月 · 平方米。作为其他两个传统商务区中关村和金融街地区，由于供应有限，处于存量消化阶段，未来市场供应压力相对较小，再加上新增项目品质较高，并以高于区域市场平均租金水平进行市场推广，从而带动上述两个区域写字楼平均租金上升。在区域和产业经济划分越来越明显的状况下，北京写字楼市场反应是最为敏感的。随着各个商圈的凸现，表现出明显的区域和产业特征。北京写字楼的竞争是三大商务板块的竞争。这也符合北京作为国际化大都市多元化格局发展的需要。从自功能定位和目标客户定位上看，传统的三大商务区在发展背景、产业支持以及政府相关支持政策等方面各具特色，因此各区域写字楼客户在需求现状及未来发展趋势等方面也有很大差别。CBD 商务区是北京外资机构最集中的地区，被定位为重点吸引跨国公司总部和地区总部，以发展现代服务业为主导，以培育国际金融产业为龙头的产业区域。从行业分布来看，主要集中于 IT 通信、贸易、顾问咨询、传统制造业、金融保险投资等行业。未来外资机构在 CBD 的写字楼需求一直呈上升趋势。而金融街商务区是国内大型金融机构聚集的最活跃区域。截至目前，金融街已经汇集了中国三大金融监管机构、九大商业银行总部。金融保险和投资企业约占金融街写字楼客户的一半，并且随着近两年国际金融机构的不断进驻，出现了逐步国际化的趋势，反映了金融街地区以金融业为核心行业的特点。中关村地区则呈现以高科技企业为主要客户群的区域发展特色。据抽样调查，这一地区 IT 、通信和非 IT类高科技企业所占办公面积比例达到 60% 以上，其他行业的比例均在 10%左右或以下，表明 IT 高科技行业已成为该区域经济发展支柱。

东二环异军突起随着不断增长的市场需求，传统的三大商圈已经不再能够满足北京市作为国际化都市的多元化需要。东二环的异军突起，为京城写字楼市场增添了新的活力。 从区位上看，东二环经济带贯穿朝阳门，连接长安街与 CBD 商圈相邻，距离十分接近。未来将与 CBD 、金融街、中关村传统的三大商圈相并称的京城‘第四商圈’。”孙先生说，而国内巨型企业的频频入驻，更使得东二环逐步形成一个具有明显国家支柱产业特征的“巨头经济带”，这些都预示着该区域写字楼具有很大的升值潜力。据统计，东二环区域主要现有公建项目总建筑面积约 954484 平方米，其中写字楼面积约 355079 平方米。而且东二环区域的写字楼定位不尽相同，既有如第五广场、新保利大厦的顶级项目，亦有南新仓国际大厦、东方银座等中小型项目。据专家预测，随着东二环商务带的大规模集中建设，预计到 2008 年，东二环区域内办公物业商业面积总供应量将达到 40万平方米以上，甲级写字楼的面积预计可达到 15～ 16万平方米，其中包括：第五广场、新保利大厦以及凯恒中心等。据《楼市》市场研究部数据显示，新保利大厦以 6.7亿元的销量跻身 2006 北京写字楼销量前十名。但从目前的状况来看，在东二环沿线的甲级写字楼项目当中，能够满足高端企业使用需求的顶级写字楼存量还是比较有限，在高端市场的强烈需求驱动下，东二环甲级写字楼仍将奇货可居。除了东二环商圈之外，新兴的二线商圈如燕莎商圈、亚奥商圈、南部商圈、 BDA 商圈、望京商圈、上地商圈等，由于有产业的支持而各具特色，并打上了鲜明的产业烙印，如 BDA 商圈、望京商圈的国际化产业，上地商圈的高科技研发产业，亚奥商圈的 2008奥运概念，燕莎商圈的国际化社区优势，北京多中心商务格局的出现已无悬念。这些区域的写字楼未来值得期待。

2006 北京商业地产市场分析

关键词：◆ 价格：商铺涨幅达 13.7%

◆ 供应：新增 257.1万平方米◆ 需求：成交 122.7万m2  狂涨 80.6%

◆ 区域：八大板块争雄◆ 展望： 2007 将成“商铺招商年”

价格：商铺涨幅达 13.7%

2006 年商铺销售量大幅增加，增幅达 80.6% ，相较于此， 2006 年商铺的价格增长相对平缓，平均售价 16475.6元 / 平方米，比 2005 年的 14491元 / 平方米上升了 13.7% 。相对住宅、写字楼，北京的商铺售价居于高位，但相对于其他诸多城市的商铺，北京的商铺价格却是底的。南方一些城市商铺售价甚至高达五六万元。商铺售价平缓增长，主要是由于商铺的存量市场巨大，同时，城市及项目规划不合理贬损了价值。

价格上涨空间受限调查显示，多数商铺 2006 年的售价比 2005 年有小幅提高，在 500～ 1000元 / 平方米之间。业内人士认为，商铺存量巨大，新增商铺的销售竞争亦十分激烈，开发商不敢贸然提价。同时，商铺本身的平均售价已经达到一个较高水平，再继续上涨的空间就相对较小。从月度交易价格来看， 2006 年商铺售价比较稳定（详见图 1 ）。由图 1 可以看出， 2006 年 7 月商铺销售均价达到 2.25万元 / 平方米，为最高峰； 9 月份均价为 1.11万元，为最低峰。上半年价格总体比较稳定，下半年价格波动较大。从 1 月份的 1.34万元 / 平方米，到 12 月份的 1.

53万元 / 平方米，其间起起落落，但总体可谓平稳增长。下半年商铺的售价波动较大源于与住宅市场的变动紧密相连。在 2006 年 6 月份宏观调控开始执行时，住宅投资市场受到重创，一部分投资者进而转向商铺市场，由此可见 7 月份商铺价格涨幅巨大；而到 8 月份，关于住宅市场将回暖的声音逐渐增多，此时商铺价格虽比 7 月份低，但也高于上半年平均水平；到 9 月份住宅市场回暖之时，商铺价格便明显回落。京城商铺供应量持续增加，存量市场巨大，这使得商铺争夺商户资源的竞争尤为激烈。高力国际表示，零售商成了稀缺资源，迫于招商压力，越来越多的开发商不得不降格以求，造成了近期北京新增商铺租金水平连连下滑。目前北京优质商铺整体的租金水平约为 65.50美元 / 使用平方米 · 月，相比于过去两年有所下降。但王府井、西单等黄金商铺租金依旧保持上涨势头。

截至 2006 年 12 月，位于海淀区阜石路的锦绣大地物流港已销售 2251 套商铺，销售均价为 18520元 / 平方米；望京国际商业中心销售了 1025 套，销售均价为 1

6509元 / 平方米。这两个商铺皆为均价在 1万～ 2万元 / 平方米之间的典型代表。 统计显示， 2006 年商铺售价在 1万元 / 平方米以下的并不多，且大多位于新兴区域；大多商铺售价集中在 1万～ 2万元 / 平方米以及 2万元 / 平方米以上（详见表 1 ）。 2万元 / 平方米以上的商铺绝大部分都拥有良好的地理位置和较浓厚的商务氛围，很受投资者青睐。例如，日坛国际广场售价达 23086元 / 平方米，而中关村 e世界更是卖到了 48821元 / 平方米的高价。另外，据《楼市》市场研究部调查数据显示， 2006 年东城区商铺平均售价最高，通州区最低（详见表 2 ）。比如，位于东直门外新东路的幸福村商业部分售价高达 35000元 / 平方米，而位于通州的祥和 · 新天地售价仅 4000元 / 平方米，在八通轻轨梨园站南 600 米的站前巴黎商业街售价约为 7500元 / 平方米。

大单交易总额高均价低2006 年，不少国际投资基金以及大型零售商“瞄准”了北京的商铺市场，大单交易活跃。但与商铺平均交易价格相比，大单交易价格偏低。从表 3 中的大单交易案例可以看出，只有时代风帆大厦商业部分的交易价高于 2006 年商铺销售均价 16475.6元 / 平方米，其余皆低于这一水平。商铺的整购买家通常为大型投资者，对商铺的品质要求较高，与此同时，他们在购买商铺时把价格压得较低，以期自己能获得较高的投资回报。而对于开发商来说，虽然价格低了些，但整售降低了销售风险，缩短了销售周期，资金回笼快，因此对于买卖双方来说，整售整购是各得其所。

供应：新增 257.1 万平方米 历经了 2005 年新增供应的猛增， 2006 年大量商铺进入到招商经营期，商铺新增供应比较平稳。 2005

年的商铺供应量为 18876 套、 245.9万平方米， 2006 年的供应为 14440 套、 257.1万平方米，供应面积微涨 4.6% 。这也就意味着，在用于出售的商铺中， 2006 年商铺的平均户型面积比 2005 年大。在不同户型的商铺供应中，小户型供应降幅很大，而 200 平方米以上的户型供应比 2005 年略有增长。2006 年不少商铺项目进入到招商阶段，同时新增供应也保持比较平稳的状态。

小户型商铺供应骤降 而调查数据显示出的结果亦表明了此种态势。从不同户型面积的商铺供应看，户型越小的商铺供应降幅越大，唯有 200 平方米以上的户型供应有所上升（详见表 1 ）。由此可见，凡是单位户型面积在 200 平方米以下的商铺供应都呈下降趋势，而 200 平方米以上的商铺供应套数仅增加了 16 套，然而总供应面积就增加了 23.2万平方米。也就是说 2006 年的商铺供应总量比 20

05 年高，主要是因为大户型商铺供应的增加。

大体量商铺供应增速较快不仅大户型商铺供应增加，大体量商铺的新增供应在 2006 年也在继续增加。《楼市》市场研究部调查发现， 2006 年商业总体量过万平方米的新增商铺上市量达到 11 个，比 2005 年的新增上市量多 7 个（详见表 2 ）。值得注意的是，表 2 中所列数据仅包括这两年的新增商铺供应。而据北京市商务局商业信息咨询中心数据，2005 年北京共有 239 个体量 5000 平方米以上的商铺；体量过万的零售商业就有 121 个！还有数据显示， 2006 年有 500万平方米左右的商铺同期招商，从商铺形态看，以世纪金源、万达广场、华贸中心和大钟寺商业广场为代表的大型 shoppingmall总建筑面积超过了 100万平方米；以三环新城、沿海 ·赛洛城、北京华侨城、天鹅湾等为代表的社区商业供应超过了 100万平方米。除此之外，还有各区写字楼底商以及木樨园等商业市场商铺。总体量在 1万平方米以上的商铺属于大型商业，这类产品的建设应当十分谨慎，不能随意开发，但在商铺

开发热潮下，不能不说有的商业项目是开发商为了追求高利润而盲目上马。

6 区域供应上涨 通州剧跌 从各区域的商铺新增供应来看，主要集中在四大老城区，以及朝阳、海淀、丰台和通州八个区域。其中，四大老城区，以及朝阳、丰台的商铺供应量在 2006 年都有所上升，海淀的新增供应略有下降，而通州的新增供应由 2005 年的 11.6万平方米骤降至 2006 年的 2.4万平方米。另外，从各城区 2006 年商铺的新增供应看，朝阳区位居老大，通州的新增供应面积最小（详见表 3 ）。四大老城区的不少新增商铺属于该区域最后的新建项目，而不少开发商都希望能赶在 2008

年之前建设完成并投入运营，因此 2006 年的新增供应面积较大就不难理解。海淀区商铺新增供应的核心部分在中关村板块，而这一板块项目的集中上市时间在 2005 年， 2006 年全新上市的项目不多。通州目前仍然处在大力开发住宅的阶段，新增商铺供应量少必然是阶段性的，随着住宅的进一步开发，入住人群的增多，商铺供应也必然增加。

需求：成交 122.7 万 m2 狂涨 80.6% 调查数据显示， 2006 年商铺销售量达到 122.7万平方米，比 2005 年上升了 80.6% 。122.7万平方米的销售面积， 16475.6元 / 平方米的销售均价，都透露出一个信息： 2006 年的商铺销售市场比 2005 年更火。小户型成交套数猛增，预示着中小买家投资积极，而 2006 年的大单成交亦不在少数，表明机构投资者仍看好京城的优质商业地产。在火热的市场大势下，朝阳、海淀、丰台的商铺需求加速度上涨表现较为突出。小商铺成交活跃 无论是位于北三环的大钟寺国际广场、位于中关村的中关村 e世界，还是日坛国际广场，其商业部分的单位面积都非常小，而这些项目都赫然排在“ 2006 京城商铺销量前 20名排行榜”之列。日坛国际广场入市以来，截至到 12 月，已销售了 1446 套，销售面积达到 8.3万平方米，销售金额约 19.

1亿元。而其平均户型面积为 57.3 平方米；大钟寺国际广场商业部分户均面积为 23.5 平方米；中关村 e

世界户均面积为 19.9 平方米。此外，还有锦绣大地物流港、依陶阁、第三极文化中心等都是以小户型为主。《楼市》市场研究部数据显示，近两年小户型商铺的销售套数远高于大户型（详见表 1 ）。但 2006 年却发生逆转，由表 1 不难看出， 2006 年小户型商铺的销售套数远远高于 2005 年。

大单成交不示弱值得关注的是，虽然 200 平方米以上的商铺成交套数很低，但其总成交面积却远超出了小户型成交面积（详见表 2 ）。 在大户型成交当中，不乏整售整购案例，而这些大单交易正是其成交面积超大的重要原因。2006 年商铺的大单交易十分活跃。 5 月，凯德商用中国投资公司以 13.2亿元的价格收购了西环广场的商业部分，同时，时代风帆大厦、福地广场、桃园二期危改小区 G1楼商业部分都是大单交易（参见表 3 ）。由此，高品质、高售价的项目 2006 年总销售金额上有所突破。表 3 的“ 20强排行榜”显示，仅有福地广场、桃园二期以及硅谷亮城三个项目的销售均价低于 1万元 / 平方米，有中关村 e世界、大钟寺国际广场等 7 个项目的售价高于 2万元 / 平方米。另外， 2006 京城商铺的大单成交还在于一些国际知名零售商出于业务发展需要，搬迁情况频繁。例如，宜家家居在望京重新开张的新店，不仅营业面积扩大，而且解决了老店的停车、餐饮设施等问题。另外，百货类商业对项目选择的要求比以往要高，比如，营业面积至少应在三万平方米以上。因此规模较大的项目，其 2006 年竞争优势更强。

朝阳、海淀、丰台需求上升最快经调查显示， 2006 年大多数区域的商铺成交量都比 2005 年有所上升，而其中尤以朝阳、海淀和丰台三个区域的商铺需求量上升幅度最大。朝阳区 2005 年商铺成交 1671 套，成交面积 21.1万平方米， 2006 年成交 4852 套，成交面积 56.9万平方米；同比上涨幅度分别高达 65.6% 、 62.9% 。而海淀区商铺的成交套数也由 2005 年的 3431 套上升到 2006 年的4154 套；成交面积上升了 13.5万平方米；丰台区 2005 年商铺成交 168 套，成交面积 4.5万平方米， 2006

年成交 765 套，成交面积 8万平方米。其中，朝阳区的望京、朝阳北路等板块，许多住宅集中建设并相继完工，居住人口增长极快，因此商业需求表现异常强烈。 朝青板块随着星河湾、天鹅湾等项目的相继入住，如今，已经一改前几年的“荒凉景象”，商业发展极为迅速。 2006 年 12 月，由 30 人组成的山西投资团到位于朝阳区青年路的国美第一商街考察，现场投资 1.3亿元，认购了 1万平方米的商铺。 2007 年 1 月，同样还是由 30 多人组成的浙商投资团也空降国美第一商街，进行现场考察看铺。从公主坟、双榆树商圈到金源、金四季商圈，再到正在形成规模的中关村商圈， 2006 年，海淀区五大商圈描绘出一幅海淀新商业版图。据不完全统计，海淀区五大商圈现有的商业面积已超过 140万平方米。在海淀商务局举办的“ 2006海淀商业地产发展推介洽谈会”上，郦城、百望新城、权金城国际中心、北京兴海商业物流中心、五道口商业中心和大钟寺国际广场，总面积达 80万平方米的 6 个大型商业项目进行了联合招商。这 6 个商业地产总投资 102亿元，商业面积达 77.6万平方米。海淀区副区长杨志强表示，北京市“十一五”规划中海淀区被确定为重要的首都城市功能拓展区，随着 2008

年第 29届奥运会的临近，海淀的商机无限。丰台区 2005 年的商铺市场表现平平，在 2006 年却大有起色，由于万年花城这个 200万平方米大型社区的逐渐建成入住，消费人群增加给商铺市场的发展注入了极大动力；同时，马家堡作为住宅开发的热点板块，其发展也非常迅猛，提升了该区域的商业需求。

区域特征：八大板块争雄众所周知，商铺投资与经营要看区域优势与客流量大小。回顾 2006 年商铺供应与投资热点区域，不难发现，热点区域日益细分，多中心格局逐渐形成。海淀、西城和朝阳三大区域表现突出，而在三大区域中，八个板块的商铺“劲头”最旺。这八个板块分别是：中关村、北三环、金融街、西单、 CBD 、朝青、百子湾，以及望京。海淀：中关村、北三环发力近两年，海淀区的商业地产在发展中已逐渐形成了五大商圈。这五大商圈包括公主坟、双榆树、金源、金四季商圈以及中关村，五大商圈现有的商业总面积已超过了 140万平方米。2006 年，中关村板块和以大钟寺为中心的北三环板块，商铺市场表现最突出。2006 年中关村板块上市的商铺包括新中关购物中心、第三极文化中心、中关村 e世界等多个项目，而其中尤以电子商铺和小面积店铺为主。从各区域商铺的平均户型面积看，崇文区最小，平均单位面积仅 67.07 平方米，海淀区倒数第二，平均单位面积 93.5 平方米，这也是几大区域中，商铺平均单位面积低于 100 平方米仅有的两个区域（各区商铺平均户型面积参见表 1 ）。大钟寺国际广场的出现为北三环的商铺市场注入了一股巨大力量。该项目总投资额达 30亿元，仅商业面积就达 21万平方米，将极大地拉动这一区域的商业消费市场。此外，海淀区的商铺供应还有阜石路的锦绣大地物流港、北京兴海商业物流中心两个物流类商铺，以及五道口商业中心、权金城国际中心、郦城、百望新城等商铺供应。

西城：金融街、西单争胜金融街板块出现了两大强势商业的争霸，西单最后的两块商业宝地业已开发，百盛在金融街的商业市场中历来是一枝独秀，然 2006 年， 8.9万平方米的四季商城的出现将打破这一格局，其定位为“奢华、时尚、高品位”，必然与百盛形成竞争，商铺将于 2007 年正式开业。四季商城的出现虽对百盛有一定的竞争压力，但其更大的意义则是填补金融街的商业空白，若二者能实现错位竞争，区域的商业氛围将更浓，对两个项目来说都是巨大利好。2006 年在西单这个传统的商业中心区，又出现了两个全新商业项目：西单 Mall 与美晟国际广场，二者皆定位于高端商业，可谓上演最后的奢华盛筵。由于商业布局和业态规划的痼疾，该区域的不少商铺经营效果不理想。西单是各大商圈问题最多，调整最频繁的商圈之一。西单 Mall 与美晟国际广场的出现会给西单商圈带来怎样的变化，令人期待。朝阳： CBD、朝青、望京、百子湾共荣朝阳区凭借地盘大的优势，在 2006 年中， CBD 、朝青、望京和百子湾四大商铺热点板块风头正劲，热点板块之数目位于各区之首。CBD板块最受关注的商铺项目无疑是华贸中心商业部分，其商业总面积达 30万平方米，并且引进了不少知名商家，其中包括来内地开设第一家百货公司的台湾新光三越。据了解，在华贸中心 600 多个品牌专卖店中，单国际奢华品牌就多达 90 个；同时，沃尔玛在万达广场的新店在 2007 年开业，同时进入万达广场的还有一座中国仅有的法国雅高索菲特白金五星级酒店。此外，位于东大桥路的世贸天阶也为 CBD注入约 8万平方米的商业体量。2006 年，朝青板块的商业不断开发：润枫水尚有 4万平方米的底商、天鹅湾有 5万平方米的底商，还有青年汇、珠江罗马嘉园、星河湾等住宅项目都有较大的社区配套商业。商业形态以社区商业为主，这也正是朝青板块 2006 年商业的最大特点，据统计，该区域目前的商业放量约 30万平方米，这些商铺的开发入市将很快扭转该区域商铺供应不足的局面。望京在开发过程中有明显的“先住宅后商业特征”， 2006 年正是望京商铺市场活跃的一年。望京国际商业中心全面开业，六佰本（望京商业街）入市以来，目前售价超过了 2.2万元 / 平方米，同时方恒国际中心也已于 2006 年年底入市，还将再增加该区域的商业供应。2006 年，仅沿海赛洛城就提供了 12万平方米的商铺面积，这让百子湾板块的商铺市场强势放量； 12 月 23日，大成国际商业中心就举行了说明会，最新推出一二层的产品：欧式原生态步行街；同时，苹果派等社区的商业也都纷纷入市。与百子湾的住宅火暴一样，该区域的商业发展也非常迅猛。此外，丰台和通州的商铺表现虽不如上述八大热点区域火暴，但其发展潜力都非常大，尤其是通州区，随着住宅的开发入住、消费人群的增加，其商业也将很快进入快速发展阶段。

展望： 2007 将成“商铺招商年”

2006 年京城商铺市场销售火暴，不过实际招商经营情况却比较冷清，可谓喜忧参半。而展望 2007 年，业内专家多数认为此种喜忧参半的市场形势还将延续。2007 年，《商业网点规划条例》将对商铺市场进行规范。虽然该条例尚未正式出台，但其核心内容，比如开发 1万平方米以上的商铺须进行听证等原则都已明确。据悉，该条例将在今年正式实施。另外，继 2006 年政府对“售后返租”、靠宣称投资回报率来吸引买家的营销行为进行禁止， 2007 年的商铺销售市场将进一步规范。在市场逐渐规范的同时，商铺投资需求也将进一步上升；不过商铺开发商与投资者的招商经营压力预计并不能缓解，还将达到一个新高度，商铺投资高回报恐难以显现。招商压力仍大“ 2006 年是商铺大量入市和集中招商的一年， 2007 年此局面还会加剧。”某资深商业地产分析家认为，结合各区域目前商业用地开发的情况看，东城、西城、崇文和宣武四个老城区在 2007 年的新增商铺供应将十分有限，主要供应将来自于其他区域，其中通州的商铺供应很可能大幅增加。他进一步指出，目前商铺市场能凭借的最好机会是 2008 年将召开的奥运会，很多开发商、运营商都计划在此之前将项目全面投入运营。因此 2007 年是京城名副其实的“商铺招商年”。早在 2006 年一季度，就有专家严肃地指出，北京 2006 年将有 500万商铺同期招商，压力非常大。而 2006

年商铺新增供应又达到 257.1万平方米，虽然 2007 年的新增商铺供应会有所减少，但招商形势依然十分严峻。根据中国商业联合会日前发布的《 2006-2007 年中国商业十大热点展望》报告， 2007 年前后，商业地产开发超出市场实际需求、商业用房空置率上升的问题将更加突出。

商铺租金分化加剧商铺开发量偏大，竞争压力增强，在激烈的竞争中，开发商为了生存必然重视引入专业运营商，使商业布局更合理，业态分配更科学。优质商铺将受到开发商与投资客共同的“宠爱”。投资住宅极易受到政策变动的影响，比较起来，投资商铺相对平稳。多数投资客持如此的观点，不过，尽管投资商铺面临的政策风险较小，但是也只有优质商铺才能确保投资回报。另外，受到奥运效应的拉动，优质商铺投资性购买需求会进一步增加，尤其是定位于旅游类商业的物业。例如王府井等区域的商铺投资势头将更加旺盛。因此，预计 2007 年商铺的售价还将保持 2006 年这种稳定增长的势头，而随着招商工作的集中进行，商铺市场竞争将达到新的白热化，商铺租金可能出现两极分化的情形：优质商铺的租金将持续上扬，而大多数商铺的租金可能还是难以扭转下滑的局面。通州、万柳将成新热点当然，随着大量商铺的招商、开业， 2007 年很多板块都将成为商业地产的热土，包括中关村、朝青以及望京等在内的 2006 年的热点板块，在 2007 年仍然会保持很高的“热度”。此外， 2007 年的商铺市场还将有两个新增热点区域：通州和万柳。从供应量来看， 2006 年通州的商铺供应处于低谷状态，但是， 2007 年其商铺供应量必将大增。这主要是缘于目前该区域正处在大力开发住宅的阶段，随着这些住宅的逐渐入住，将产生强大的消费需求，商铺自然会应运而生。 2007 年金地、珠江、复地以及卓越等知名开发商在通州都将有新项目上马，这无疑将对其商铺市场产生强大的拉动作用。通州区商务局局长王士杰表示，目前通州的商业消费还是输出多于引进，通州将构建五大商业引力点，谋建京东商业中心。根据规划，通州区的商业网点有 2.4万个， 1万平方米以上的大型商场有 6 个， 3000 平方米以上大型综合超市有 10 个，商业密集度堪称京郊第一。另外，万柳地区 2007 年将有 11万平方米的万贸购物中心入市，全面开业可能在 2008 年 5 月左右。世纪金源mall 进入万柳地区之后市场反映似乎过于平淡，其吸引的消费人群范围也没达到既定目标。万贸购物中心的入市在加剧该区域商业竞争的同时，或将增加该区域的商业氛围，区域的商业热度将得到提升。

2007 商业地产十大 预期预期一：开业进入“高潮”由于进入 2008 年北京房地产项目将不再允许继续施工，所以诸多商业项目预计交付及开业时间都设定在 2007 年，因此 2007 年将会形成商业项目集中开业之态势，且本年度将可能是北京商业地产市场由史以来商业面积供应最为集中的年份，整体商业零售市场将进入空前激烈竞争的状态。 预期二：商业“多中心”格局显现在《北京城市总体规划（ 2004-2020 年）》中，政府提出了构建新城市空间格局，实施多中心的新城发展战略方向。而一个新城市中心的形成，有赖于多种功能性物业及产业的均衡发展，完备的商业服务功能是城市分中心形成的重要一环。2007 年随着新项目的开业，在望京、中关村、亚运村等区域版块将形成多个总面积超过西单的新商业中心，北京原有商业相对集中的态势将得到有效缓解，商业“多中心”的格局将正式形成，同时也意味着北京城市总体规划的阶段成果实现。预期三：购物中心“发力”北京商业市场中的大型商业项目，从零售模式而言一直是百货占据主导地位，如百盛、 SOGO 、中友都是典型的百货代表；在 2007 年将有大量颇具规模的新商业项目开业经营，如新光三越、四季商城、西单 MALL 等，这些项目大多都是以购物中心的模式进行运营，伴随着其集中开业，亦将确立购物中心在北京商业零售市场上的主流模式地位。预期四：高档商业“打拼”之前北京商业零售的竞争主要集中于中档及中高档次，高档商业竞争态势显得相对缓和，项目数量亦相对有限，仅国贸、赛特等少数几家。看重高档商业在北京之发展空间，诸多新发展项目选择了高档次定位， 2007 年这些项目中大多将会陆续开业，包括新光三越、四季商城、柏悦生活等，将促使北京高档商业竞争加剧。预期五：餐饮及休闲业“跑步”随着收入水平持续提高，北京人口的消费正由“需求型”向“享受型”方向快速转化，使得餐饮及休闲业态增长迅速，并日渐成为消化商业地产面积的重要角色。07 年将有较大量的商铺面积开业，且新开业项目诸多位于非中心区域，这些项目需更多考虑引入餐饮及休闲业态来提升自身聚客力，所以大量非中心位置的商铺开业将对餐饮及休闲业态的发展产生更大推动作用。

预期六：政府继续“扼腕”在北京商业地产市场集中供应的现实状况下，政府亦看到其中蕴藏的风险，在 2007 年预计其将对商业地产实施进一步管制，并将可能出台相对更为细则的相关规章，以规范城市商业网点的建设，控制新建商业项目的审批，防范无序竞争，城市资源浪费等不利情况发生。政府的行为将引导城市商业地产开发逐渐步入理性化，商业地产项目之开工量与上年相比将可能会有所降低。预期七：“只租不售”成型三个主要方面的原因将推动只租不售模式的进一步发展：第一，中国政府逐步对商业地产进行严控，良好地段的商业用地供应愈发稀缺，从而促使目前能取得土地的开发商更有想法去自行持有物业，享受长远租金收益。第二，在中国房地产行业发展一个阶段之后，目前已经产生了大量颇具实力的本土开发商，并且实力背景的外资也已大量进入，所以市场上已经存在有相当数量有能力持有物业的发展商，这些发展商中诸多在进行商业地产开发时可能会更多考虑只租不售。第三，中小商铺投资者越来越理性，对于购物中心式的产权商铺也开始警惕，商铺的销售难度加大，使得企图借助商铺散售快速套现的想法再也难以实现，所以中小商铺投资者的成熟亦推动了只租不售的发展。预期八：中型租户“升级”从面积上进行区分，在中国大陆之前可供选择的租户类型呈现出“哑铃状”特征，一种是所需面积超过一万平方米的超市、百货、家居等大型租户；另一种是单位所需面积较小的服装类商家，市场上相对缺乏面积需求在 1000～ 5000平方米之间中型商家租户，此种现实状况对大型商业地产开发商进行业态组合形成了限制。而自中国商业零售市场对外资开放以来，北京商业零售市场上的品牌丰富程度在近两年得以明显提升，中型租户亦发展迅速，到 2007 年市场上的中型租户将达到相当的数量，中型租户的增加使购物中之业态组合具备了更多灵活选择的可能。预期九：卖场租金“见涨”以超市及百货为代表外资零售商正以加速度的态势进入北京市场，并且诸多都制订了庞大的开店计划，对商业店铺形成了强劲需求。而北京商业地产虽然供应量较大，但由于大型卖场商家的租金支付能力相对不高，且对物业硬件有诸多特殊要求，所以可供其选择的商铺亦相对受限，同时近两年北京政府对于大型商业地产审批处于紧缩的状态，所以未来可选择的项目将显得更为稀缺。在需求增长，供应衰减的情形下，预计 2007 年大型卖场的租金将会有所增长。预期十：整购交易“活跃”在中国政局稳定，经济发展前景看好的有利背景下，北京的优质商业地产项目蕴涵有良好的升值潜力，看重这一潜力并怀有对人民币继续升值的预期，同时受到之前整购项目之务实赢利表现的激励，使得国内外资本对北京商业地产项目之收购热情更显高涨。 2007 年将是北京历史上最多优质商业项目进入市场的年份，这将吸引到更多买家的关注，亦将促使收购交易更为活跃。

2006 北京土地交易分析

交易宗数上升，成交价格回落

主要原因：• 2004 年 8.31之后，协议出让终止后，土地供应计划及配套政策为及时出台延缓了土地入市，经过调整、探索， 2006 年土地进入放量时期；• 两年的调整期良性的土地贮备蜘蛛已经形成；• 国家金融政策对房地产开发日益严格，开发信贷门槛进一步提高，加大开发贷融资难度。

成交价格分化日益严重• 住宅开发用地交易价格大多高于原价，公建用地价格大多以原价成交• 说明开发企业还是重住宅，而对公建项目较为谨慎。

据北京土地整理储备中心网站信息显示，目前正在交易的地块面积约 290

万平米，年底前计划入市地块 141.4 万平米，加之先前成交的地块 640 万平米， 2006 年北京市共推出招拍挂地块面积约 1072 万平米，对比年初 1

900 万平米的商品房土地供应计划，还存在约 828 万平米的供地缺口。由于京城商品房市场刚性需求强劲，而 2006土地供应量与年初土地供应计划相比有较大的缺口，预计 2007 年政府必然加大土地供应力度，确保供应量充足。广渠路 36号地以低于最高报价 4亿元成交预示着政府土地供应思路的改变，将以往“价高者得”的拍卖规则改为“综合评分”的招标政策，目的在于通过控制地价进而平抑房价。 问题：通过评标方式选择中标企业时，标准是多元的、有弹性的，过程也不似拍卖那般透明，因此人们更关注政府实施招投标的公平、公正性。

2006 北京主要交易土地地块

●海淀区西三旗新都东路住宅及配套项目用地 　　海淀区西三旗新都东路的住宅及配套项目建设用地面积 22.38万平方米，规划建筑面积 48.60万平方米，这是在海淀成熟区域今年下半年推出的最大面积地块之一。从周边项目来看，项目品质和价格差别很大，既有五六千一平方米的项目，如育新家园、森林大第、新龙城等，也有单价在万元左右的项目，如上第MOMA 。虽然地块紧邻八达岭高速以及地铁 13号线，交通比较便利，但生活配套大多都是一些小超市、小饭馆，缺乏消费休闲娱乐的场所；而受政策所限，未来的住宅开发大部分为中小户型，从户型以及价格来说，可以吸引年轻人，而周边的配套却又满足不了这部分人的需求。因此该地块可能推出中低价位房。 　　★海淀区温泉镇 D2 地块办公、住宅及商业用地 　　和 D1 地块一样， D2 地块也经历宏观调控的考验，它们的不同之处在于拿地者一个是北京市国企，一个是外地私营企业。 D2 地块建筑面积比 D1 大 2万平方米，但成交价格少了近 3亿元，前后成交的日期相差了一个半月。目前大连正源房地产开发有限公司正在为 D2 地块制订分期开发的计划。这是 5 月 29

日九部委出台新的宏观调控政策以来北京首宗公开出让的地块，业界普遍认为，此次土地出让的象征意义非凡。 　　★海淀区温泉镇 D1 地块办公、住宅及商业用地 　　温泉镇被政府用于中低住房建设的想法被天价地块的现实打破。北辰在拿地后，市场传言不断：北辰规划没有通过，北辰曾有退回政府的想法等。该地块面积近 30万平方米，建筑面积 23万平方米，是北辰实业经过 88轮激烈角逐以 11.5亿元首次从公开市场拿地。其实， 11.5亿的高价拿地，于北辰本身是背负了资金、规划、产品定位、舆论监督的多重压力。北辰将怎样在这块备受关注的土地上大展身手，并带动区域地产价值的提升，成为业界同仁与专家争论的焦点，而高端但不奢侈的产品成为大家对这块土地的最大猜想。直到目前北辰方面也没有透露详细规划。

2006 北京主要交易土地地块●★石景山区银河商务区一二期 　　根据石景山区打造首都休闲娱乐中心区（ CRD ）的目标，石景山杨庄村金鼎商业区和现在政府所在地的银河商业区都是石景山区重点打造的商业区域，而且都有土地出让。金鼎商贸区用地位于杨庄，规划建筑面积 15.5万平方米，用途为居住、商业，招标底价 3.55亿元，北京实兴腾飞置业发展公司以 4.37亿元中标金鼎商贸区用地；银河商务区一期用地建筑规模近 3万平方米，用途为商业服务业、写字楼，招标底价 7090万元，中铁建设集团有限公司以 1.05亿元夺得。二期总建筑面积超过 20万平方米，将于年底之前推出，由于石景山区商业项目偏多，发展压力大，推出大体量商业、写字楼用地，开发商拿地时应该会比较慎重。 　　★丰台区万恒家园 　　二期项目用地 　　 4 月 25日，经过 51轮的激烈竞价，北京万科以 16.6亿元的价格，击败所有竞争对手，成功将丰台区万恒家园二期项目用地收入囊中。这是万科继去年以 3.36亿元取得位于丰台区中财小屯，规划面积为 13.04万平方米的地块之后，在西部拿下的第二块土地。去年，万科、北京城建分别在丰台摘得住宅用地，项目均将于今年入市，加上枫南世嘉、沸城、亿城天筑、总部商务花园等已经于近期上市或者即将推出的新项目，丰台今年新盘放量将可轻松地突破 100万平方米。经过近几年的发展，丰台已逐渐成为楼市供应主力，成为与朝阳、海淀等传统热点区域并驾齐驱的板块，土地持续放量、新盘不断上市、老盘推出后期、价格持续攀升将构成丰台今年楼市的主旋律，尤其是今年即将推出的一些新地块，由于规模较大、靠近市中心、交通便利等先天优势，吸引大量开发商关注，预计明、后两年随着项目纷纷入市，会在丰台引起不小的影响，对北京西南房价影响也很大。 　　★丰台区成寿寺路甲 1号 　　印铁制罐厂住宅小区用地 　　丰台区成寿寺路甲 1号印铁制罐厂住宅小区用地地处南三环与南四环之间， 10万平方米的住宅开发用地，紧邻城外诚家居文化广场，对于土地储备“饥渴”的开发商自然是抢手货。 4 月 17日公开竞拍，胜出的是延庆的北京京西北房地产开发有限公司的下属公司，后者也是成寿寺地块的土地一级开发方。竞得方公开表示，项目 2007 年下半年开始销售。虽然现在看这块土地出让价格比较高，但是在这一年时间内，土地具有一定的升值空间，也可以坐享因为时间变化而产生的土地增值价值。作为房地产开发公司，他们对该地块所在的区域价值还是有一定信心。

2006 北京主要交易土地地块●亦庄三羊居住区三、四、五期用地 　　三羊居住区三块地总面积在 1492258 平方米，建筑面积在 512131 平方米，容积率只有 0.34 ，其用途为居住、商业金融、配套，这样的地块条件在北京五环内简直是绝版。三羊居住区属于亦庄经济区的边缘，离大兴区旧宫镇也有段距离，周边项目配套也不是很完善并且档次低。但从未来两年看其升值潜力巨大，目前区域附近的楼盘价格还在 6000元左右，可以说升值的空间很大。附近的项目有大城小镇、小康小区，属于典型的“新大陆”。 　　●大兴区采育镇地块 　　今年大兴区采育镇有三块土地已经出让，包括了采育镇控规 A-07-02 地块、控规 A-03-02 地块、采育镇镇区改造起步区项目用地（注：三块地进行统一分析）。采育镇是 2001 年 2 月经北京市人民政府批准确定的重点发展的中心镇。它位于北京市大兴区的东南，京津冀的交汇处。紧依京津塘高速路采育出入口，由京津塘高速、 104国道与市区、亦庄新城、大兴新城紧密相连。万亩葡萄园镶嵌在城镇周围，营造了优美的生态环境。电力充沛，天然气进镇，六通一平的基础设施形成了良好的投资环境。两块地都是由大兴区兴创房地产开发公司、北京合天和信房地产开发有限公司竞得，也说明很多企业并没有真正认识到采育的价值。在环渤海发展的背景下，采育未来的发展目标是京津冀北地区的一个中等规模的城市，因此城市基础设施的建设要有较高的起点，适度超前，要规划建设较高水准的生活、娱乐等配套设施。 　　●顺义区河南村 　　老年社区住宅用地 　　该地块位于仁和工业园东面，紧邻潮白河，面积达 69万平方米，规划建筑面积为 42万平方米。该地块是今年北京市单项供地面积最大的地块。出让时间预计为 2006 年 9 月 26日。此次顺义大体量的住宅类土地招标，按建面算预计为容积率较低的叠拼、联排类别墅，将吸引大开发商的关注。宗地由北京东方太阳城 房地产开发有限责任公司负责完成土地前期开发工作，该项目目前已经完成了前两期开发，出让的地块很可能出现“顺义区仁和镇河南村老年社区”。 　　★顺义区后沙峪镇吉祥庄村 　　土地一级开发（住宅及配套）项目 　　标号为“京土整储招（顺） 2006043号”的顺义区后沙峪镇吉祥庄村土地面积为 13． 75万平方米，建筑面积控制在 18． 15万平方米以内，出让方式为招标。该地块用地的性质为住宅及配套，目前地块的情况为七通一平，完全满足开发条件。最终得到地块是由土地一级开发企业北京空港天恒房地产开发有限公司竞得，成交价格 19610万元。该地块未来将安置大量拆迁回迁居民，最后留下的真正商品房不多。目前北京土地多用招标方式出让，开发企业多处于观望状态。 　　

2006 北京主要交易土地地块

■通州区乔庄村南住宅 　　及商业服务业项目用地 　　通州土地延续了往年的热点。北京市通州区乔庄村南（特种水泥厂改造片区）住宅及商业服务业项目用地、邑景住宅小区项目用地都经历了拍卖到招标过程，其中前者建筑控制规模 157500 平方米，后者建筑控制规模 47000 平方米，都是有影响的项目。 2004 年通州普宅新开发项目多达 11 个，开发面积达 200万平米； 2005 年通州普通住宅项目新开盘的只有 3

个，开发量仅为 23万平方米； 2006 年截止目前通州即将推向市场的土地整体质量不错， 2004 年 8·31 过关土地的建面为131万平方米，加上今年已经推出的 31万平方米，可以缓解一下该区域普通住宅开发量锐减趋势，尤其是对平衡核心区域的房价将起到一定的作用。 　　●房山区阎村镇规划 　　 D0-2居住商业用地 　　房山阎村镇规划 D0-2居住商业用地，位于阎村镇京周路南侧，建筑用地面积为 11.5万平方米，规划建筑面积为 19.6

万平方米，属于普通住宅建筑类型，目前地块平整。在北京“两轴两带多中心”的新规划中，房山区被明确纳入“西部生态发展带”，使得房山地产迎来新发展机遇。近几年在阎村镇附近就有不少大规模的项目，而且不乏知名大开发商的作品，比如绿城 ·百合公寓、提香草堂、水墨林溪、珠江 ·御景等，这些项目不仅都具有相当的规模，而且在开发水准上都起到了领头羊的作用。在京城东部和北部地区，与房山相同环线位置的项目价格已经狂飙到了 6000元以上，房山的项目房价仍然只有 4000元左右，有“京西南是最有发展潜力的地区”之说。 　　★朝阳区工体北路 4号院 　　住宅及配套用地 　　 2006 年 1 月 23日，港资背景的高置投资有限公司竞得此地块，目前地块仍没有正式动工的迹象。作为三环内工体附近这么大的地块，当时也被舆论称为“地王”。地块建筑面积在 46300 平方米，经过多轮竞争，以 5.1亿元人民币成交。地块离国贸直线距离不超过 2公里，四周商务氛围浓厚，均是开发成熟区域——盈科中心、太平洋百货、工人体育场、兆龙饭店、武警医院、东三环等，周边地价已达三级，这些都构成了该地块附加值的攀升预期。人士认为，该地块如果做公寓、商业的话可以盈利，如果纯粹做住宅就难说。加上又遇到宏观调控，地块至今未透露项目的详细规划，也未有动工的打算。 　

2006 北京主要交易土地地块

●朝阳区四惠桥东北侧 　　住宅与公建项目用地 　　朝阳区四惠桥东北侧住宅及公建项目建设用地面积 44347.857 平方米，规划建筑面积 102400 平方米。虽然该项目建筑面积仅为 10.24万平方米，但由于位置好，也将会是开发商争抢的目标。目前在其附近地铁物业开发的一线国际的价格都已经达到了 8000元 / 平方米，附近项目众多，包括了东区国际、中远远洋国际、东恒时代，以及稍远一点的首创 A—Z公寓、城市时代广场等。这个区域由于成熟早，配套好，有大片土地可以开发，因此该区域未来潜力很大。目前区域内的楼盘都在单价 8000元到 10000元，该项目在 2007 年底推出的话也会在万元左右的价位。惟一缺陷是由于项目距离地铁近，可能会影响业主的生活质量。 　　●朝阳区广渠路 15号地 　　广渠路 15号地块从去年开始，业内讨论已经很多，今年又有传言说将是一块限价地，但政府已经表态说将以招标方式出让，首开、城建、华润、合生等数家知名开发商纷纷表示出对此地的浓厚兴趣。该地块是原北京化工厂用地，东至东四环路，西至北京玻璃集团公司，南至广渠路，北至北京建筑第一构件厂，土地面积 227667.6 平方米，规划用途为住宅、公建及配套；规划建筑面积 440900 平方米，若按照开发建筑面积约 90 平方米左右的住宅，这块地可建 5000 套左右住房。区域配套和住宅项目都很多，而且周边项目多为高档楼盘，如果确实做成了普通住宅，对北京 CBD东南房价会有较大的拉低效应。 　　●朝阳区广渠路 36号用地 　　广渠路 36号用地地块确定的上市时间为 2006 年第四季度。其实对广渠路 36号地块上市时间的猜测自去年下半年开始就没有间断过，主要是由于地块地理位置好，面积大。广渠路 36号原是北京吉普汽车公司的生产车间，土地现已基本达到“七通一平”，规划建筑用地面积 41.5万平方米、规划建筑面积 90.02万平方米。目前整个区位都瞄准高端住宅，均价都在 11000元 / 平方米以上。对于地块的推出，实力地产公司富力、合生创展、顺驰、今典、中粮等都表示密切关注，业界也多认为项目将以高端产品形态亮相。

2006 北京主要交易土地地块

★朝阳区东坝乡 　　住宅及配套项目用地 　　朝阳区东坝向单店住宅及配套项目用地位于东五环七棵树桥附近，总建筑面积约 45.45万平方米。该地块周边比较有代表性的楼盘是北京奥林匹克花园，其一二期已售完， 2003 年开售时均价约 5600元 / 平方米。去年下半年开售三期，目前精装修均价 6700元 / 平方米。当年北京奥林匹克花园的容积率不到 1 ，向单店地块的容积率在 1~1.5 ，预计新盘售价会从 6000 多元起价。 　　●朝阳区管庄新村 C区 　　居住及配套用地 　　地块位于朝阳路管庄杨闸环岛以南，通惠河将地块分为南北两大部分。地块建设用地面积 129178 平方米，总规划建筑面积 195117 平方米。地块性质为住宅及可兼容使用性质配套（即住宅和相关配套），目前地块已完成三通一平整理，预计在今年第四季度挂牌出让。地块位于 CBD 与通州之间，为 CBD 人群居住转迁的核心地。同时，地块区域内有大面积可开发土地，也符合北京市城市空间战略调整要求的“组团式空间布局，板块式经济发展”的思路，加上朝阳路和城铁使地块交通方便、周边住宅项目很多、配套完善，所以会是众多开发企业争抢之地。周边项目一般在 6000元 / 平方米，项目在年底推出，有效供应在明年年底到 2008 年之间，升值潜力巨大。

土地公开交易的数量在过去 3 年的数字分布分别为： 2004 年 546万平方米； 2

005 年 433万平方米； 2006 年 824万平方米，这些数字的单位都是已经折合成为与销售面积相一致的建筑面积。而在过去的三年时间，房屋的销售面积分别是：2004 年 2602万平方米； 2005 年 2217万平方米； 2006 年 2288万平方米。公开出让的土地一般在 18 个月到两年后会形成市场上供应房屋的量。所以要让市场上房屋供求关系基本平衡，政府还需要加大土地出让的数量。