20.10.2012 Mietrechtliche Aspekte der energetischen
Gebudesanierung Frank Maciejewski Berliner Mieterverein e.V.
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Frank Maciejewski - 20.10.2012 2 Modernisierung... Lrm, Dreck
& Stress manchmal Wohnwertverschlechterungen (erhebliche)
Mieterhhungen manchmal auch der Verlust der Wohnung
Vertragsvereinbarungen prfen Tr zulassen/einstweilige Verfgung
Hrte? Aufwendungsersatzansprche? Sonderkndigungsrechte Minderung
& Schadensersatz? Mieterhhung berprfen (Belegeinsicht) Was
droht Mietern? Was knnen Mieter tun?
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Frank Maciejewski - 20.10.2012 3 10 Energieeinsparverordnung
(EnEV 2009) - Nachrstung bei Anlagen und Gebuden Heizkessel vor
1.10.1978 Dmmung von Heiz- und Warmwasserleitungen Dmmung
unbegehbarer Geschossdecken Dmmung begehbarer Geschossdecken
Aber... nicht jede Manahme ist eine Modernisierung Stichtage sind
sptestens seit dem 1.1.2012 verstrichen. Was folgt daraus? Gewhrung
der Sollbeschaffenheit oder Modernisierung?
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Frank Maciejewski - 20.10.2012 4 Vorberlegung:
Mietvertraglicher Ausschluss der Modernisierung? Anlsslich einer
Mietermodernisierung wurde mietvertraglich hufig folgendes
vereinbart: Der Vermieter verpflichtet sich, fr die Dauer von -
[handschriftlich eingefgter Strich] Jahren weitere
Modernisierungsmanahmen in der Wohnung des Mieters nur mit
Zustimmung des Mieters durchzufhren.
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Frank Maciejewski - 20.10.2012 5 Begriff der Modernisierung (
554 BGB) Luxusmodernisierung? Anspruch gegen Vermieter auf
Modernisierung? Wertverbesserungen durch bauliche Manahmen
Energieeinsparmanahmen Wassereinsparung Schaffung neuen Wohnraums
Schaffung eines aliud? auch Primrenergie
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Frank Maciejewski - 20.10.2012 6 Modernisierungsankndigung Wer
darf ankndigen? Wer darf entgegennehmen? Form? Was gehrt in die
Ankndigung? Darf Mieter 3 Monate schweigen? Nachholbar?
Korrigierbar? Vermieter; Ermchtigung durch Veruerer (BGH)
Mietermehrheit; Zugangsbeweis Textform ( 126 b BGB) Bauzeiten- und
Bauablaufplan; Bauskizzen? (BGH); Mieterhhung? Nein, nur bis zum
Ablauf der Sonderkndigungsfrist (max. 2. Monate) Die erforderlichen
Mitteilungen knnen nicht sukzessive durch sptere Schreiben
nachgeholt werden. LG Berlin v. 21.8.2006 - 62 S 143/06 -
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Frank Maciejewski - 20.10.2012 7 Welche Folgen hat eine
fehlerhafte Modernisierungsankndigung? 1. 559 b Abs. 2 Satz 2 BGB:
Verschiebung des Mieterhhungseintritts um sechs Monate. 2.
Verweigerung der Duldung... In jedem Fall?
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Frank Maciejewski - 20.10.2012 8 Duldungsverhindernde Hrten des
Mieters und seiner Familie vorzunehmende Arbeiten bauliche Folge
vorausgegangene Verwendungen durch Mieter modernisierungsbedingte
Mieterhhung Allgemeinblicher Zustand Prozentsatz? Welche
Mieterhhung? Immer: Interessenabwgung
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Frank Maciejewski - 20.10.2012 9 Duldung des Mieters Wie
erfolgt sie? Ausdrckliche Zustimmung des Mieters Faktisches Dulden
durch schlssiges Handeln Auenbereich (Handlungsbedarf des Mieters?)
Umfang der Duldung (Mitwirkungspflichten?) Vertragliche
Vereinbarungen
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Frank Maciejewski - 20.10.2012 10 Bagatellmanahmen ( 554 Abs. 3
Satz 3 BGB) Was ist eine Bagatell-Modernisierung? Welches sind die
Folgen? maximal 5%ige-Mieterhhung Unerhebliche Einwirkung auf
Wohnung Entbehrlichkeit der Ankndigung kein
Sonderkndigungsrecht
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Frank Maciejewski - 20.10.2012 11 Sonderkndigungsrechte der
Mieter ( 554 Abs. 3 Satz 2 BGB und 561 BGB) 554 Abs. 3 Satz 2 BGB
nach Zugang der Mod.-Ankndigung 561 BGB nach Zugang der Mieterhhung
Beispiel: Zugang der Ankndigung: 17.6. Zugang der Kndigung beim V.:
sptestens 31.7. Ende des Mietverhltnisses: 31.8. Beispiel: Zugang
der Mieterhhung: 17.6. Zugang der Kndigung beim V.: sptestens 31.8.
Ende des Mietverhltnisses: 30.10. 554 Abs. 3 Satz 2 BGB spart 1
Monat 561 BGB nur sinnvoll bei wirksam vereinbartem
Kndigungsausschluss
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Frank Maciejewski - 20.10.2012 12 Aufwendungsersatz ( 554 Abs.
4 BGB) Erforderlichkeit (Aufwandsminderungspflicht) Anrechnung
ersparter Aufwendungen Verzug des Vermieters? Vorschuss
Aufwendungen als Modernisierungskosten? Vertraglicher Ausschluss?
Verjhrung = Entwertung des Aufwendungsersatzanspruches
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Frank Maciejewski - 20.10.2012 13 Modernisierung als
Kndigungsgrund fr den Vermieter Duldungsverweigerung des Mieters
Nur vorbergehende Unbenutzbarkeit der Wohnung Teilkndigung nach 573
b BGB Umbau und Wegfall der Wohnung
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Frank Maciejewski - 20.10.2012 14 Schadensersatzansprche des
Vermieters Ein Mieter, der sich gegen eine Duldungspflicht gewandt
hat und sich mit einer Klage hat berziehen lassen, schuldet
Schadenersatz wegen der verzgerten Modernisierungsarbeiten ab dem
Zeitpunkt, zu dem er positive Kenntnis von seiner Duldungspflicht
erhalten hat. AG Wedding v. 22.12.1983 - 6 C 448/83 - Mieter, die
eine Modernisierung erst dulden, nachdem ihnen dies gerichtlich im
Duldungsprozess nahe gelegt wurde, machen sich nicht
schadenersatzpflichtig. AG Charlottenburg v. 15.2.2011 - 214 C
108/10 - Vorprozessuale Anwaltskosten: Die Beauftragung eines
Rechtsanwalts durch einen Grovermieter ist jedenfalls dann im
Rahmen der Durchsetzung von Modernisierungsmanahmen erforderlich,
wenn es sich nicht um einen einfach gelagerten Fall handelt. AG
Hamburg-St.Georg v. 22.3.2011 - 915 C 604/10 -
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Frank Maciejewski - 20.10.2012 15 Folgen eigenmchtigen
Verhaltens des Vermieters bei berechtigter Duldungsverweigerung
Grundstzlich: Anspruch auf Rckbau Beispiel: Der Einbau einer
modernen lzentralheizung mit hherer Energieeffizienz statt einer
funktionsfhigen letagenheizung ist eine Modernisierung und keine
Instandsetzung. Erfolgt der Einbau aber ohne frmliche Ankndigung
und ohne Zustimmung des Mieters, kann der Mieter Wiedereinbau einer
Etagenheizung verlangen. LG Berlin v. 14.9.2009 - 67 S 345/08
-
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Frank Maciejewski - 20.10.2012 16 Gewhrleistungsrechte des
Mieters whrend der Baumanahmen und danach Grundsatz Die
Duldungspflicht des Mieters wegen der Modernisierung der Mietsache
lsst seine Gewhrleistungsansprche unberhrt. Minderung
Mngelbeseitigungsanspruch Beispiel: Die Beeintrchtigungen durch Lrm
und Staub etc. whrend einer Modernisierungsmanahme berechtigen den
Mieter selbstverstndlich zur Mietminderung. BGH v. 14.10.2009 -
VIII ZR 159/08 - Beispiel: Fhrt der Betrieb einer neuen
Heizungsanlage zu einer Geruschbeeintrchtigung in der Wohnung, kann
der Mieter die Wiederherstellung der anfnglich vertraglich
geschuldeten, geringeren Geruschkulisse verlangen. LG Landshut v.
6.3.2002 - 13 S 3027/01 - KNFTIGE RECHTSLAGE ??: 536 Absatz 1a BGB
Fr die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der
Tauglichkeit auer Betracht, soweit diese auf Grund einer Manahme
eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach 555b Nummer 1
dient.
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Frank Maciejewski - 20.10.2012 17. Die Mieterhhung nach
Modernisierung Mieter hat der Manahme entweder (schlssig)
zugestimmt oder aber war zur Duldung verpflichtet. Voraussetzungen
fr die Mieterhhung: Bauarbeiten abgeschlossen ein wirksames
Mieterhhungsverlangen in Textform unter Benennung der einzelnen
Modernisierungsmanahmen, nach Kosten fr jede Wohnung
aufgeschlsselt
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Frank Maciejewski - 20.10.2012 18. Die Mieterhhung nach
Modernisierung 11%ige Modernisierungsumlage mglich, wenn die
allgemeinen Wohnverhltnisse auf Dauer verbessert nachhaltige
Einsparung von Energie oder Wasser Manahmen aufgrund von Umstnden,
die Vermieter nicht zu vertreten hat Gebrauchswert der Mietsache
nachhaltig erhht z.B. Manahmen nach der Energieeinsparverordnung
(EnEV 2009) Nachhaltig ist die Einsparung schon dann, wenn berhaupt
eine messbare Einsparung an Energie erzielt wird und diese
dauerhaft ist. Fr den Begriff der Nachhaltigkeit ist nicht die
Feststellung einer bestimmten Mindestenergieeinsparung
erforderlich. BGH v. 10.4.2002 - VIII ARZ 3/01 -
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Frank Maciejewski - 20.10.2012 19 Welche Kostenbestandteile
fhren zu keiner Mieterhhung? ffentliche Mittel ( 559 a BGB) Fllige
Instandhaltungen gehren nicht zu den Modernisierungskosten (Abzug
der fiktiven Instandhaltungskosten). Darf die Mieterhhung die
Energieeinsparung bersteigen? (Disparitt) Ja, BGH v. 3.3.2004 -
VIII ZR 149/03 - Aber: Der Vermieter kann die Miete bei einer
Modernisierung der Wohnung gem 559 Abs. 1 BGB nur insoweit erhhen,
als die von ihm aufgewendeten Kosten hierfr notwendig waren.
Unntige, unzweckmige oder ansonsten berhhte
Modernisierungsaufwendungen hat der Mieter nicht zu tragen. BGH v.
17.12.2008 - VIII ZR 41/08 -
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Frank Maciejewski - 20.10.2012 20. Die Mieterhhungserklrung (
559 b BGB) Zeitpunkt Form Erluterung Umlegungsmastab Wirkung der
Erklrung Abschluss der Arbeiten und Rechnungen (BGH) Textform ( 126
b BGB) BGH: Bezugnahme auf Ankndigung Wrmebedarfsrechnung
entbehrlich Keine Nachbesserung billig & gerecht ( 315 BGB):
Wohnflche 559 b Abs. 2 Satz 1 und Satz 2 BGB
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Frank Maciejewski - 20.10.2012 21 Was tun bei Zweifeln an der
Berechtigung der Mieterhhung nach 559 ff. BGB? Erhhungsbetrag nicht
zahlen? Fristlose Kndigung wegen Zahlungsverzugs bzw. ordentliche
Kndigung droht!! (BGH v. 18.7.2012) Besser: und Inanspruchnahme von
Rechtsberatung Bei andauernden Zweifeln: Zahlung unter Vorbehalt
und sptere Rckzahlungsklage oder Erhebung einer Feststellungsklage.
Zweifel ausrumen durch Belegeinsicht
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Frank Maciejewski - 20.10.2012 22. Die Mieterhhung nach
Modernisierung Wie lange muss der 11%ige Modernisierungszuschlag
gezahlt werden? Beeinflusst der Modernisierungszuschlag die
ortsbliche Vergleichsmiete? Wie verhlt sich der
Modernisierungszuschlag zur Jahressperrfrist und zu der 20%igen
Kappungsgrenze? Unbegrenzt. Er verschmilzt mit der Grundmiete. Er
spielt bei der Jahressperrfrist keine Rolle und bei der......
Kappungsgrenze erst ab dem vierten Jahr.
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Frank Maciejewski - 20.10.2012 23 Modernisierungsvereinbarungen
554 Abs. 5 BGB steht dem Abschluss einer
Modernisierungsvereinbarung nicht entgegen. LG Berlin v. 5.11.2001
- 62 S 280/01 - Aber: Eine formularmige Regelung im
Wohnungsmietvertrag, in der der Mieter sein Einverstndnis mit
zuknftigen Modernisierungsarbeiten erklrt, ist unwirksam. LG
Leipzig v. 20.2.2009 - 8 O 3429/08 - Vorsicht Falle: Sind
Vertragsbedingungen vom Mieter in die Verhandlungen eingefhrt
(hier: Modernisierungsvereinbarung mit von der Mieterberatung
entworfenem Formular), hat er sie im Sinne von 305 BGB gestellt. LG
Berlin v. 31.1.2012 - 63 S 233/11 - und Die formularvertragliche
Vereinbarung zur Verpflichtung des Vermieters zur Zahlung einer
Vertragsstrafe auch ohne Verschulden ist unwirksam. LG Berlin v.
31.1.2012 - 63 S 233/11 -
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Frank Maciejewski - 20.10.2012 24 Resmee... Geltendes Recht
(BGH!) und noch mehr die sog. Reform bercksichtigen
Mieterinteressen zu wenig. Kritikpunkte: 11%ige Kostenumlage kann
zu erheblicher Mieterhhung fhren (auch bis zu 100%). Keine
Mieterhhungs-Obergrenze. Energieeinsparung fhrt fast nie zur
Warmmietenneutralitt. Hrteeinwand greift zu selten
(AbwgungKlimaschutz). Modernisierungsankndigung zu unkonkrekt
(BGH!). Aufwendungsersatzanspruch vielfach wertlos (BGH!).
Energieeinsparung kann zu unsinnigen und schdlichen Folgen fhren
(Schimmelpilz; Verdunkelung).
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Frank Maciejewski - 20.10.2012 25 Danke fr die
Aufmerksamkeit.