2011 매경 수익형부동산 개발실무과정에근거한 사업 타당성 조사분석 자료

2011. 12

천안시서북구불당동

■ 가구원수

▣ 주택시장 기초분석

■ 점유형태

■ 사용방수

■ 거처종류별

▣ 서울 주거특성 변화 (2000~2010)

▣ 경기도 주거특성 변화 (2000~2010)

▣ 3기 사업지 상권분석

■ 1그룹 - 서울

■ 2그룹 - 경기

▣ 관련법규검토서

1. 위치: 충남천안시서북구 불당동2. 지역/지구 : 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(불당지구-BL.1) 3. 면적 : 752.8 ㎡(553.5/3.3 ㎡)4. 공시지가 : 6,942,180원/3.3 ㎡5. 탁상감정: 11,570,300원/3.3 ㎡

법명 내용 법적기준 천안시도시계획조례

법77조

영81조

건폐율 80%이하 80%이하

지구단위기준70%(527.0㎡)

지구단위계획

지침에의한 적용

법78조

영85조

용적률 300~1300% 1100%(지구단위허용840%

-6,3235㎡)

법58조

천안시조례30조

대지안의

공지

-건축선이격:

2~5m이하이격

-인접대지경계선:

1.5~5m이하

-건축선,인접대지경계선이격

건축선:1m

지구단위계획

지침에의한 적용

법60조

영58조

건축물의높이제한

전면도로반대쪽경계선까지의수평거리1.5배를넘을수없다.

전면도로50m, 8m

전면도로반대쪽경계선까지의수평거리1.5배를넘을수없다.

천안시건축조례34조(지구단위40m이하)

천안시도시계획조례55조

용도용적재 주택연면적비율: 60%이상~70 미만

50%이상~60 미만

40%이상~50 미만

30%이상~40 미만

10%이상~30 미만

600%

650%

700%

750%

800%

지구단위계획

지침에의한 적용

판매,문화집회,업무시설

주차장설치및관리조례20조

부설주차장설치

도시형생활주택(원룸형주택),주거지역:전용면적60㎡당1대,상업지역,준주거지역:전용면적120㎡당1대,주자창완화구역지정고시지역연면적200㎡당1대근린생활시설면적134㎡당1

도시형생활주택(원룸형주택), 기타좌동

근생134㎡당1대

업무,문화집회100㎡당1대

천안시주차장설치및관리조례20조,

▣ 현장답사

▣ 개발 대안

Opportunity (기회) Strength (장점)

- 천안 서북구가 연간 약 4천명씩의 고용증가를 보여연

3~4%의높은고용성장율을보여왔음

- 고용증가에 기반하여 매년 3천가구씩 가구 증가구조를

보였으며,고용에비해가구증가압력이큼

- 2009년 서북구 상가 자족율은 97%로 과도하지는 않은 것

으로평가됨

- 천안시 1인가구 증가세가 압도적임(05~10년 22%=>27%)

- 천안 35천가구 중 원룸증가 12천, 4룸 12천, 5룸이상 14

천가구로 가구증가량을 초과하고 있고, 투룸과 3룸은 감소

하는기현상을보이고있음

- 천안아산시의 고용기반은 아산 109%, 서북구 123%로 주

변 지역경제 고용기반이 우수하고, 성장성이 매우 양호하며,

중간에위치한상업중심지에입지

-천안,아산최고의산업지대에인접

(천안의 삼성SDI, 천안산단, 백석산단, 탕정면, 음봉면 등 아

산의핵심제조업지대와최인접)

- 천안아산역세권을 제외하면 KTX역에서 가장 가까운 택

지지구내상업지역의장점을가지고있음

- 서북구 숙박업 자족율은 42%로 매우 낮고, 수요에 비해

공급 잠재력이 양호한 것으로 평가됨 (2009년 기준으로 쌍

용1동은 112%이나 쌍용 2,3동은 0%이며, 백석동의 경우에

도17%에불과함)

Threat (위협) Weakness (약점)

- 서북구의 제조업 증가는 2005년 52천명에서 2009년 52

천명으로2차산업증가구조는둔화되고있음

(오피스는동기간18천명에서26천명으로증가함)

- 아산시 숙박업 자족율 108%로 양호한 상태이며, 천안시

는58%로다소 부족한상태로평가됨

- 사업지인 쌍용3동은 자체 주민세대수7500세대 수준으로

고립되어 주민상권의 규모가 크지 않고, 도시위계상으로도

위상이높지 않음

- 천안시내 두정역세권과 함께 제조업 기반 유흥상권지대

로서기능하는특성을보임

- 장기적, 구조적인 관점에서는 아산의 주택수요를 천안의 중심지에서 흡수하는 전략이 바람직함- 천안은 주택의 수급에서 2009~2010년 약 1만호의 공급과잉이 심한 편이며, 1/3이 원룸, 1/3 4룸, 1/3이 5룸이상으로서 매우 편향된 공급구조를 보이고 있으며, 이러한 3개 부문의 공급은 과잉이나 투룸, 3룸은 공급은 되지 않고, 멸실만 되어 오히려 수요의 1/3에 달하는 투룸, 3룸의 공급부족이 누적되어 있다고 분석됨- 아산의 경우도 천안과 다르지 않으나 아산은 천안과 달리 주택이 전체적으로 공급부족이며, 특히 투룸, 3룸에 해당하는 소형주택이 부족이 특히 심각하며, 원룸의 공급은 아산도 부족치 않고, 쉽게 공급되는 것으로 분석됨- 천안시의 연갂 가구증가의 약 40%가 월세수요로서 높으며, 전세수요는 20%에 달하여 임대수요 위주의 주택수요가 발생하는 구조- 특히 임시 제조업 도시로서 원룸의 공급이 과다할 정도로 많은 편이며, 그러나 제조업 도시의 성격이구조화되고, 중장년화될 경우 원룸 위주의 공급은 한계에 달할 수 있으며, 단숚 월세 위주의 수요구조나공급구조는 한계에 처할 것임- 택지지구 상업용지에 도시형생활주택 2룸, 3룸을 기본으로 하는 유목형 주거타운을 형성하는 것이 수요자, 공급자에게 최상의 효율성을 보일 것으로 분석됨- 사업지의 숙박형 원룸수요는 숙박업과 도시형생활주택 양 측면에서 애매한 특징이 있으나 반대로 혼합형의 틈새상품으로서도 양호할 수 있으나 근본적으로는 숙박업 수요임- 근본적으로 임시형 거처인 원룸은 향후 공급 초과 가능성이 있을 수 있으며, 원룸가격의 안정이 실현될 경우 가격은 상당히 하락할 수 있으며, 지속가능한 주거로서 투룸, 3룸의 자가취득 또는 부분전세 기반의 임대수요가 가장 보편적일 것으로 분석됨

▣ 지역분석

□. 지구단위계획수립지침

1. 지구

: 제

1종지구단위계획구역

(불당지구

)

2. 용도

: C

2 상

업용지

3, 건폐율

: 70%

, 용

적률

: 840%

층

수:

2층

이상

14층

이하

4. 1층은

권장

용도로

해야한다

. (제

1,2종근생

, 판매시설

/기타층

교육연구및복지시설

)

5. 아파트와

상업시설

주차장

및차량출입구는

분리

하여

설치

6. 주상복합

용도의

건축물의

주차시설은

시설기준

보다

10%이상

확보

7. 지하에

80%이상을

설치시

건폐율

기준의

10%범

위이하로

완화적용