F e b r u a r 2 0 13 Tæ n k P e n g e 27

Test: Boligkredit

26 Tæ n k P e n g e F e b r u a r 2 0 13

Spar flere tusinde på din

boligkreditDu kan spare helt op til 20.000 kroner om året ved at vælge den billigste boligkredit, viser Tænk Penges test af boligkreditter.

Af Marianne Troelsen Skou · Testansvarlig Lars Baadsgaard

et er ikke småpenge, du sparer ved at vælge den billigste boligkredit. det viser en test af ni forskel-lige udbydere af boligkre-ditter, som tænk Penge

har foretaget. en boligkredit fungerer på samme måde som en almindelig kredit på din lønkonto. Forskellen er, at banken kræver pant i din bolig (se boks på side 28).

Hvis du ingen gæld har i din bolig betaler du hos brFkredit 1,7 procent i årlige omkostninger i procent (ÅoP) for en boligkredit. Hos Nykredit kan kunder med udelukkende en boligkredit risikere at betale helt op til 7,5 procent i ÅoP, selv om de ingen gæld har i boligen. det er i tænk Penges eksempel en forskel på hele 20.000 kroner om året – eller mere end 1.600 kroner om måneden, selv om du kun bruger halvdelen af kredittens maksimum.

en så stor prisforskel burde give anledning til, at forbrugerne kraftigt overvejer at skifte bank eller presse sin nuværende bank, mener Forbrugerrådet.

“testen viser, at der er markante forskelle i bankernes priser på dette produkt, og at der er besparelser at komme efter for den aktive for-bruger på bankmarkedet. enten ved at bruge denne forskel i forhandling med sin nuvæ-rende bank, hvis den ligger i den dyre ende. eller som anledning til at skifte til en anden billigere bank,” siger Morten bruun Pedersen, der er seniorøkonom i Forbrugerrådet.

Han uddyber:“Med udbredelsen af bankernes fordelspro-

grammer er det dog væsentligt ikke kun at fokusere på det enkelte produkts pris, men på den samlede pakke af finansielle produkter og ydelser,” siger Morten bruun Pedersen.

Tjek prisentænk Penge har testet de ni selskabers bolig-kreditter ud fra tre forskellige scenarier. det første scenarie, hvor kunden har en gældfri bolig, er der de omtalte 20.000 kroner om året

D

Foto

Get

ty im

ages

28 Tæ n k P e n g e F e b r u a r 2 0 13 F e b r u a r 2 0 13 Tæ n k P e n g e 29

Test: Boligkredit

at spare mellem den billigste og dyreste bolig-kredit. Ved andet scenarie, hvor kunden har et realkreditlån op til 60 procent i boligen, er der 12.000 kroner at spare om året. og ved det sid-ste scenarie, hvor kunden i forvejen har belånt sin bolig med op til 80 procent, er der 8.000 kroner om året at spare fra den dyreste til den billigste udbyder af boligkredit.

Syv ud af ni selskaber får bedømmelsen ‘mid-del’ i testen. de ligger alle på nogenlunde samme niveau, når det gælder det gennem-snitlige niveau for ÅoP på en boligkredit. Men det kan alligevel godt betale sig at undersøge dine muligheder. Nykredit når for eksempel op på svimlende 13,3 procent i ÅoP i det eksem-pel, hvor belåningsgraden er 80-95 procent.

det er knap 18.000 kroner om året, selv om kun halvdelen af kredittens maksimum på 270.000 kroner udnyttes.

“i den konkrete situation har kunden kun et meget begrænset engagement med Nykredit i forvejen, ellers ville kunden kvalificere sig til vores Plus koncept med lavere priser til følge. kunden optager ikke anden gæld end boligkre-ditten på samme tidspunkt, hvorfor sagsom-kostningerne alene fordeles på dette lån. det giver en højere ÅoP,” forklarer direktør i Nykredit, Henrik rasmussen og uddyber:

“Samtidig er boligkreditten kun trukket op med 50 procent, hvilket betyder, at provisio-nen på 0,50 procent af kredittens maksimum også skal fordeles på et mindre lånebeløb,

hvilket medfører højere ÅoP i den givne situa-tion. endelig afspejler vores pris på produkter med afdragsfrihed ud over 80 procent belå-ning også, at vi mener, at kunden i dette til-fælde bør vælge et produkt, hvor der afdrages på gælden. kunden ville derved få et produkt med lavere ÅoP.”

Selv om Nykredit har testens dyreste ÅoP, opnår selskabet alligevel bedømmelsen ’mid-del’. det skyldes, at deres billigste ÅoP er meget konkurrencedygtig, og opnår bedøm-melsen ’middel’ og ’god’. Nykredit ligger lavere end mange af de andre selskaber, når man kig-ger på de billigste ÅoP’er.

Oversete fordelebrFkredit og Pensam bank er de eneste to sel-skaber i testen, der opnår den samlede bedøm-melse god. testvinderen er brFkredit, hvor du kun betaler 1,7 procent i ÅoP, hvis du ingen gæld har i boligen, og 7,4 procent i ÅoP, hvis du i forvejen har boligen belånt med op til 80 procent.

det er, ifølge tom Palving, underdirektør i brFkredit, et helt bevidst valg. brFkredits boligkredit er udstedt fra realkreditinstituttet og ikke fra banken, og derfor kan brFkredit holde en fornuftig pris på boligkreditten.

“Vi har truffet en beslutning om, at vi vil holde en lav pris, fordi det er et rigtig godt pro-dukt for vores kunder, hvis de styrer deres pri-vatøkonomi via boligkreditten. der er rigtig mange oversete fordele,” siger tom Palving.

Fordelen er, at du kan bruge boligkreditten

både som lønkonto, kredit, budgetkonto og opsparing. du får 1,7 procent i rente, hvilket er væsentlig mere end på en almindelig lønkon-to. Samtidig sparer du også renteudgifter, fordi gælden bliver nedbragt i den periode, hvor lønnen går ind, og fordi du også har din opsparing på den konto.

“Ulempen er, at det kræver, at man har et godt overblik over sin økonomi,” siger tom Palving.

ÅOP’en fortæller prisender er stor forskel på etableringsomkostninger og gebyrer til banken. og pudsigt nok fremgår det af testskemaet, at vinderen, brFkredit, har de højeste gebyrer på omkring 8.000 kroner. og i alt er der næsten 5.000 kroner at spare mellem den dyreste bank og den billigste. du kan dog ikke vælge ud fra disse tal, idet gebyrer og etab-leringsomkostninger også indgår i det bereg-nede ÅoP-tal. og det er ÅoP, der fortæller dig den samlede årlige pris for en boligkredit.

det fremgår af testskemaet, at det kun er Nykredit der beregner løbende provision, som

Vi har truffet en beslutning om, at vi vil holde en lav pris, fordi det er et rigtig godt produkt for vores kunder, hvis de styrer deres privatøkonomi via boligkredittenTom Palving, underdirektør i BRFkredit

trækkes af boligkredittens maksimum. Provi-sionen indgår også i ÅoP-beregningen, hvorfor du ikke nødvendigvis skal fravælge Nykredits Friværdikonto alene af denne grund. Men hvis du ikke regner med at udnytte boligkreditten i særligt stort omfang, skal du ikke bede om et for højt maksimum på kreditten. For du kom-mer til at betale provision af maksimum uan-set dit måske lave forbrug af kreditten.

Nogle banker tilbyder helt op til 30 års afdragsfrihed. i testen tilbyder Faster Andels-kasse 20 år, mens andre banker tilbyder ti år med afdragsfrihed.

din mulighed for at anvende din boligkredit sammen med din øvrige privatøkonomi er også vigtig. derfor er det praktisk med mulighed for ViSA/dankort, netbank og betalingsservice.

generelt kan du hos de fleste banker få tilknyt-tet alle tre serviceydelser til din boligkredit. Men lån & Spar bank og Faster Andelskasse tilbyder ikke ViSA/dankort, og i Faster Andelskasse kan du heller ikke få betalt dine regninger via beta-lingsservice direkte over din boligkredit. n

Hvad er en boligkredit?

En boligkredit findes i to for-skellige varianter. Du kan enten sammenligne din bo-ligkredit med en lønkredit, hvor du aftaler med banken, at du gerne må få udbetalt mere end der for tiden står på din konto, dvs. du kan bruge mere end din udbe-talte månedsløn. Banken betinger sig pant i din ejer-

bolig i form af et pantebrev.Nogle banker udbyder en

boligkredit, som består af to bankprodukter. Du får et lån, der udbetales straks, men du betaler ikke en må-nedlig ydelse på lånet. Sam-tidig opretter banken en bankkonto til dig, hvor pen-ge fra lånet indbetales. Ind-lånsrenten på bankkontoen

er den samme som udlåns-renten på lånet, hvilket be-tyder, at de samlede rente-udgifter og renteindtægter går lige op, indtil du begyn-der at hæve penge på bank-kontoen. Denne produkt-pakke fun gerer for dig på stort set samme måde som en boligkredit konstrueret som en lønkredit.

Hvem kan med fordel bruge en boligkredit?Når du ejer en lejlighed eller et hus, kan du grundlæggen-de låne enten hos et realkre-ditinstitut eller i en bank. Hos realkreditinstituttet vil du bli-ve præsenteret for et realkre-ditlån med/uden afdrag. I banken vil du typisk blive præsenteret for en boligkredit eller et realkreditlån. Hvad skal du vælge?

Boligkredit skal du vælge i situationer, hvor du forventer ikke at skulle bruge alle pen-gene på én gang, men i stedet forventer løbende at bruge pengene over måske fem år eller længere. Hvis du sætter penge til side til f.eks. en ny bil eller rejsen til sommer, kan du med fordel spare op på boligkreditten (sætte pengene ind på boligkreditten), fordi du får samme indlånsrente som boligkredittens lånerente – dette er meget konkurrence-dygtigt i forhold til rentesat-serne på andre opsparings-konti.

Hvis du derimod ønsker at bruge størsteparten af det lånte beløb i løbet af de første par år vil et realkreditlån være en noget billigere løs-ning. Du kan fra starten be-gynde at afdrage på gælden uden at blive fristet til enten at øge din gæld eller til ikke at få afviklet gælden.

30 Tæ n k P e n g e F e b r u a r 2 0 13 F e b r u a r 2 0 13 Tæ n k P e n g e 31

Test: Boligkredit

Samlet bedømmelse

Produktnavn

BankSamlet b

edømmelse i pct.

ÅOP (50 %

udnyttelse) v

ed belåningsgrad

på 0 - 4

0 % (k

redit kr. 7

20.000 kr.)

Billigste ÅOP

Billigste ÅOP

Billigste ÅOP

Dyreste ÅOP

Dyreste ÅOP

Dyreste ÅOP

ÅOP (50 %

udnyttelse) v

ed belåningsgrad

på 60 - 8

0 % (k

redit 360.000 kr.)

ÅOP (50 %

udnyttelse) v

ed belåningsgrad

på 8

0 - 95 %

(kredit 2

70.000 kr.)

Etableringsomkostninger

o

g gebyrer til b

anken

Løbende provision i pct.

Mulighed fo

r tilk

nytning af

V

ISA/dankort

Mulighed fo

r tilk

nytning af

n

etbank

Mulighed fo

r tilk

nytning

a

f betalin

gsservice

Mulighed fo

r afdragsfri

hed

(m

aks. antal å

r)

BRFkredit Boligkredit 4 77 1,7% 5 1,7% 5 2,7% 5 2,7% 5 7,4% 4 7,4% 5 7.950/8.687 kr. 2 0,0% 3 10/30 år 4 Ja 3 Ja 3 Ja 3PenSam Bank 1) Boligkredit / Prioritetskredit 4 62 3,9% 3 3,9% 5 4,5% 4 4,5% 4 7,3% 4 7,3% 5 4.000 kr. 4 0,0% 3 10/30 år 4 Ja 3 Ja 3 Ja 3Sydbank Prioritetslån SDO m/ indlånskonto / Prioritetslån m/ indlånskonto / Sydbank Boligkøb 3 55 3,3% 4 4,4% 4 4,3% 4 6,2% 3 7,3% 4 11,0% 3 3.750/5.750 kr. 4 0,0% 3 10 år 3 Ja 3 Ja 3 Ja 3FinansNetbanken 2) BoligPrioritet 3 53 4,3% 3 4,4% 4 4,4% 4 4,5% 4 N/A N/A 2.000/4.000 kr. 5 0,0% 3 10 år 3 Ja 3 Ja 3 Ja 3Nordea Nordea Prioritet Ejerbolig SDO / Nordea Prioritet Ejerbolig 3 52 4,1% 3 4,1% 4 4,4% 4 5,5% 4 N/A N/A 3.800 kr. 4 0,0% 3 10 år 3 Ja 3 Ja 3 Ja 3Lån & Spar Bank BoligPrioritet 3 50 4,1% 3 4,9% 3 4,3% 4 8,8% 2 8,1% 3 8,1% 4 6.200 kr. 3 0,0% 3 10 år 3 Nej 2 Ja 3 Ja 3Spar Nord Bank Friværdikredit 3 50 1,9% 5 4,5% 3 7,5% 2 9,7% 2 9,8% 3 12,1% 2 2.080/3.400/5.080 kr. 5 0,0% 3 10/30 år 4 Ja 3 Ja 3 Ja 3Faster Andelskasse Boligkredit 3 47 5,0% 2 5,0% 3 6,8% 3 6,8% 3 8,4% 3 8,4% 4 6.000 kr. 3 0,0% 3 20 år 4 Nej 2 Ja 3 Nej 2Nykredit FriværdiKonto 3 46 3,6% 3 7,5% 2 4,7% 4 7,8% 3 7,5% 4 13,3% 2 3.000/8.000 kr. 4 0,5% 2 30 år 5 Ja 3 Ja 3 Ja 3

>  Fakta om testen:Vi har undersøgt og testet udlånsprodukttypen boligkredit og opstillet en casemodel for en almindelig forbruger, der i tre forskellige belå-ningssituationer har behov for et lån eller en kredit med mulighed for variabel udnyttelse i op til 20 år. De tre belåningssituationer er en belå-ning fra 0 til 40 procent, 60 til 80 procent og 80 til 95 procent af ejerboligens værdi. De tre modelsituationer er valgt for at få et enkelt og bredt spektrum over de forskellige situationer og behov den typiske forbruger kan have. Vi har derfor valgt både forskellige belåningsgrader og forskellige kreditbeløb. Vi gør opmærksom på, at ved andre belåningsgrader og andre kredit-beløb vil den beregnede ÅOP blive anderledes. Oplysningerne har vi indhentet fra bankerne selv ud fra nogle opstillede betingelser.

ÅOP Vi har bedt bankerne beregne ÅOP-tallet (årlige omkostninger i procent) i tre forskellige belåningssituationer. Nogle banker har diffe-rentierede lånerenter og/eller etableringsom-kostninger, hvilket har væsentlig indflydelse på ÅOP-tallet. Vi har derfor bedt bankerne om at oplyse både billigste og dyreste boligkredit. Forbrugeren bør opfordre banken til at tilbyde en rente tæt på eller lig med den billigste ÅOP.

Derfor vægter den dyreste ÅOP i testen med ti procent og den billigste med 15 procent Her-ved får hver bank en bedømmelse for hver enkelt af de tre situationer og en samlet bedømmelse. En boligkredit vil for en typisk forbruger løbende svinge i saldo alt afhængigt af forbrug og tilbagebetaling af gælden. I testen udnyttes boligkreditten 50 procent i hele kredittens løbetid. Udnyttes kreditten mere eller mindre end den valgte 50 procent, vil den faktiske oplevede ÅOP være henholds-vis mindre eller større.

EtablEringsOmkOstningEr Og  løbEndE  PrOvisiOn Omkostninger til ban-ken i forbindelse med etablering af boligkredit-ten medregnes i lighed med løbende provision (der beregnes af kredittens maksimum uanset brug af boligkreditten) i ÅOP. Disse to testpara-metre vægter kun med hver fem procent, hvil-ket skyldes at disse omkostninger også er med i testparameteren ÅOP.

aFdragsFrihEd Muligheden for i perioder at undlade at afdrage på boliggælden og i andre perioder at øge afviklingen af gælden er en væsentlig faktor for et udlånsprodukt som boligkreditten. Der er forskel på, hvor tit

afdragsfriheden ønskes revurderet af banker-ne, og i hvor lang tid forbrugeren maksimalt kan undlade at afdrage på gælden. Det er væsentligt for forbrugeren at kunne overskue mulighederne for brug af boligkreditten også på lang sigt, derfor er dette medtaget i testen.

sErvicE For den almindelige forbruger vil brugsmulighederne for boligkreditten også være af betydning. Vi har derfor medtaget mulighe-den for at tilknytte VISA/dankort, netbank og betalingsservice som testparametre i testen.

tEstParamEtrE Og vægt• ÅOP (50% udnyttelse) ved belåningsgrad på

0–40% (25%)• ÅOP (50% udnyttelse) ved belåningsgrad på

60–80% (25%)• ÅOP (50% udnyttelse) ved belåningsgrad på

80–95% (25%)• Etableringsomkostninger og gebyrer til

banken (5%)• Løbende provision af kredittens maks. (5%)• Revurdering af afdragsfrihed (2,5%)• Maks. antal år med afdragsfrihed (2,5%)• Mulighed for tilknytning af VISA/dankort (2%)• Mulighed for tilknytning af Netbank (4%)• Mulighed for tilknytning af betalingsservice (4%)

N/A: not available - ikke tilgængelig. Produktet udbydes ikke af banken med den ønskede belåningsgrad.1) PenSam Bank tilbydes til kunder og deres familie, som er: kunder i PenSam, medlemmer af FOA eller medlemmer af Forbrugsforeningen.2) FinansNetbanken, der er en del af Spar Lolland, er gået konkurs efter testens færdiggørelse.

Gode råd• Gå efter en lav ÅOP på din

boligkredit.• Brug boligkreditten med

omtanke – en boligkredit er typisk billigere at låne på, men aldrig gratis.

• En boligkredit kan give dig stor fleksibilitet i din privatøko-nomi, fordi du kan skrue op og ned for, hvor hurtigt du afvikler din gæld. F.eks. kan du sætte flere penge af til at nedbringe dyrere forbrugslån eller billån, mens du venter med at begyn-de afvikling af den typisk bil-ligere boligkreditgæld.

• Spar op til ferie, konfirmation eller ny bil på din boligkredit. Herved opnår du, at din opspa-ring forrentes med samme rente som boligkreditrenten.

• Lad eventuelt din løn og beta-lingsserviceaftaler gå ind over din boligkredit. På den måde nedbringer du din gæld, når din løn udbetales, og indtil dine regninger skal betales.

  tænk Penge anbefalerDen billigste og bedste boligkredit fås i de to situationer med laveste belåningsgrad hos BRFkredit. Blandt andet derfor tildeles BRFkredit et Tænk Penge anbefaler. Ved en belånings-grad på 80 til 95 pct. er BRFkredit kun marginalt dyrere målt på ÅOP ved 50 pct. udnyttelse end nr. to og nr. tre – PenSam Bank og Sydbank. BRFkredit har testens højeste etableringsomkost ninger til banken, hvilket trækker ned i den samlede bedømmelse.

FaktaÅOP ved en belåningsgrad på 0-40 pct. er de boligejere, der har et gældfrit hus, som optager en boligkredit. Her står banken eller realkredit-instituttet som eneste pant-haver i boligen, og boligkre-ditten vil derfor være billigere end de tilfælde, hvor en større del af boligen i forvejen er belånt.

ÅOP ved en belåningsgrad på 60-80 pct. er de bolig-ejere, der har et realkreditlån i boligen på f.eks. 60 pct., og som herefter optager en boligkredit. Her står banken eller realkreditinstituttet som panthaver efter det første lån, der er optaget i boligen. I dette tilfælde bliver bolig-kreditten dyrere end den før-ste model, hvor der ikke i forvejen er gæld i huset.

ÅOP ved en belåningsgrad på 80-95 pct. er de bolig-ejere, der har lånt op til 80 pct. af boligens værdi og herefter optager en bolig-kredit. Her vil risikoen for udbyderen af boligkreditten være større end i de andre to tilfælde, hvor der ikke var nær så meget gæld i huset. Derfor er den model den dyreste for forbrugeren.

5MEGET GOD 4GOD 3MIDDEL 2UNDER MIDDEL 1DÅRLIG

Forskel mellem billigste ÅOP(1,7 %)og dyreste ÅOP (7,5 %) er 20.000 kr. pr. år.

Forskel mellem billigste ÅOP(2,7 %) og dyreste ÅOP (9,7 %) er 12.000 kr. pr. år.

Forskel mellem billigste ÅOP(7,3 %) og dyreste ÅOP (13,3 %) er 8.000 kr. pr. år.

Følgende banker er aktører på markedet for boligkreditter, men har fravalgt at deltage i testen: Alm. Brand Bank, Arbejdernes Landsbank, BankNor-dik, Broager Sparekasse, Danske Andelskassers Bank, Danske Bank, Diba Bank, Djursland Bank, Handelsbanken, Jyske Bank, Salling Bank, Sparekassen Sjælland, Svendborg Sparekasse, Vistoft Sparekasse.

Etableringsomkostninger er penge som banken tager for at kreditvurdere dig og lave dokumenter. Jo lavere omkostninger, jo bedre for dig, men husk på, at det er ÅOP, der siger dig noget om den samlede årlige pris for en boligkredit. I nogle banker er der forskel på etablerings-omkostninger for de forskel-lige boligkreditter, og nogle banker har forskelle i priser for forskellige kundegrupper.

Løbende provision tager nogle banker som en betaling for at stille en lånemulighed til rådighed for dig - der er tale om en omkost-ning, som du betaler, uanset hvor meget du bruger kreditten.

Hvor lang tid du kan beholde din afdragsfrihed har også en betydning. Generelt er det bedst at have muligheden for så lang afdragsfrihed som muligt.

Dine muligheder for let at anvende din boligkredit sammen med din øvrige privatøkonomi er også vig-tig. Derfor er det for de fle-ste praktisk med mulighed for VISA/dankort, netbank og betalingsservice.