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시흥시 고시 제2015 - 47호

2020 시흥시 도시ㆍ주거환경정비기본계획(변경) 수립 고시

시흥시 고시 제2011-19(2011.3.15)호로 수립 고시한 「2020 시흥시 도시ㆍ주거환경정비기본

계획」에 대하여 「도시 및 주거환경정비법」 제3조 제6항 규정에 의거 다음과 같이 변경하고 이

를 고시합니다.

2015. 5. 4.

시 흥 시 장

1. 계획명칭 : 2020 시흥시 도시ㆍ주거환경정비기본계획(변경)

2. 목표연도 : 2020년

3. 정비기본계획(변경)의 요지

◦ 재정비촉진지구 해제지역 내 공동주택 등 건축물의 노후화가 진행됨에 따라 장기수선 비

용의 증가 및 안전의 우려로 인해 주민들의 정비사업에 대한 요청이 있어, 「도시 및 주

거환경정비법」 제3조에 의거 대야3, 은행1, 은행2, 거모3 구역에 대하여 「도시·주거환경정

비기본계획」에 정비예정구역으로 신규 지정하고,

◦ 사업성이 부족하여 주민참여형 도시재생사업으로 추진중인 ‘거모2 주택재개발예정구역’에

대하여 정비예정구역을 해제함.

◦ 아울러, 정부에서 부동산경기 정상화방안으로 지자체가 정비(기본계획)수립ㆍ변경 시 주거

지역 내에서 시행하는 정비사업은 조례상 용적률에도 불구하고 「국토의 계획 및 이용에

관한 법률」에 따른 법적상한까지 용적률을 정할 수 있도록 근거를 마련함에 따라 신규

정비예정구역에 대하여 정비기본계획 부문별 내용을 일부 변경하여 침체된 정비사업의 사

업성 향상 및 활력제공을 위한 규제개선을 실천하고자 함.

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4. 정비기본계획의 열람장소

◦ 시흥시 미래도시개발사업단 도시정비과(031-310-3754)

5. 정비예정구역 선정기준

구분주거환경

개선사업

주택재개발

사업주택재건축사업

도시환경

정비사업

주거환경

관리사업

가로주택

정비사업

지

정

요

건

노후․불량건

축물60%

이상

60%

이상

∙공동주택 재건축

-건축물 멸실로

안전사고 우려지역

-재해 등으로 신속한

정비 필요지역

-노후․불량건축물

300세대 이상 또는

부지면적 1만㎡ 이상

-3 이상 공동주택 단지

밀집지역 으로

안전진단 결과

2/3이상 재건축

판정지역으로 1만㎡

이상

∙상업,공업지역 정비대상

∙과소토지 등으로

대지효용 불량 지역

∙노후․불량건축물

과다밀집지역

∙인구,산업집중으로

합리적 토지이용

필요지역

∙최저고도지구가 50%

초과,

최저고도미달건축물이

바닥합계 2/3 이상

지역

∙공장의 매연,소음 등

인접지역에 보건위생상

위해를 초래할 우려가

있는 지역

∙역세권 등 양호한

기반시설을 갖추고

있어 대중교통 이용이

용이한 지역으로

토지의 고도이용과

건축물의 복합개발을

통한 주택 건설․공급이

필요한 지역

∙단독주택 및

다세대주택 등이

밀집한 지역으로서

주거환경의

보전·정비·개량이

필요한 지역

∙해제된 정비구역 및

정비예정구역

∙정비구역의

토지등소유자의

50퍼센트 이상이

주거환경관리사업

으로의 전환에

동의하는 지역

∙재정비촉진 지구가

해제된 지역 및

존치지역

∙해당지역의 면적이

1만㎡ 미만이며,

해당지역을 통과

하는

도로(너비4m미만)

가 설치되지

아니한 지역

∙노후·불량건축물이

전체 건축물의

2/3이상

∙기존 단독 주택의

호수와 공동주택의

세대수를 합한

수가 20 이상

무허가․ 위법시공

건축물

-

호수밀도80호/ha

이상

70호/ha

이상

주택

접도율

20%

이하

30%

이하

과소․부정형

세장형 필지

50%

이상

40%

이상

【정비구역 선정기준】

※ 「도시 및 주거환경정비법」 및 「경기도 도시 및 주거환경정비 조례」기준

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구 분 연 도 구역수 비고

합 계 7

1단계 2010 ∼ 2012 1 거모2

2단계 2013 ∼ 2015 2 매화1, 포동2

3단계 2016 ∼ 2020 4 미산, 포동1, 논곡, 목감

구 분 연 도 구역수 비고

합 계 10

1단계 2010 ∼ 2012 - -

2단계 2013 ∼ 2015 3 매화1, 포동2, 대야3, 은행1, 거모3

3단계 2016 ∼ 2020 7 미산, 포동1, 논곡, 목감, 은행2

6. 정비예정구역 지정현황

가. 정비예정구역 총괄

▸ 기정

구 분 주택재개발

합계 총면적(㎡) 개소 면적(㎡)

7 822,497 7 822,497

▸ 변경

구 분 주택재개발 주택재건축

합계 총면적(㎡) 개소 면적(㎡) 개소 면적(㎡)

10 908,937 7 827,066 3 81,871

나. 정비예정구역 단계별 추진계획

▸ 기정

▸ 변경

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구분정비예정구역명

위 치 면적(㎡) 사업유형건폐율

(%이하)용적률

(%이하)층수

(이하)비고

1 미산 미산동 341-1번지 일원 209,123 주택재개발 50 230 평균18층

2매화1 매화동 244-16번지 일원 202,881 주택재개발 50 230 평균18층

(분할) 매화동 132번지 일원 (75,750) 주택재개발 50 230 평균18층

3 포동1 포동 2번지 일원 57,253 주택재개발 50 230 평균18층

4 포동2 포동 36번지 일원 97,340 주택재개발 50 230 평균18층

5 논곡 논곡동 240번지 일원 34,025 주택재개발 50 230 평균18층

6 목감 조남동 171-4번지 일원 205,880 주택재개발 50 230 평균18층

7 대야3 대야동 284번지 일원 36,182 주택재건축 50 300 - 신규

8 은행1 은행동 251-6번지 일원 20,564 주택재개발 60 250 - 신규

9 은행2 은행동 276-10번지 일원 26,282 주택재건축 60 250 - 신규

10 거모3 거모동 1474-1번지 일원 19,407 주택재건축 50 300 - 신규

구분정비예정구역명

위 치 면적(㎡) 사업유형건폐율

(%이하)용적률

(%이하)층수

(이하)비고

1 미산 미산동 341-1번지 일원 209,123 주택재개발 50 230 평균18층

2매화1 매화동 244-16번지 일원 202,881 주택재개발 50 230 평균18층

(분할) 매화동 132번지 일원 (75,750) 주택재개발 50 230 평균18층

3 포동1 포동 2번지 일원 57,253 주택재개발 50 230 평균18층

4 포동2 포동 36번지 일원 97,340 주택재개발 50 230 평균18층

5 논곡 논곡동 240번지 일원 34,025 주택재개발 50 230 평균18층

6 목감 조남동 171-4번지 일원 205,880 주택재개발 50 230 평균18층

7 거모2 거모동 1658-21번지 일원 15,995 주택재개발 50 230 평균18층 해제

다. 정비예정구역별 사업방식 및 밀도계획

▸ 기정

▸ 변경

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7. 부문별 계획

가. 도심기능 활성화 및 도심공동화 방지 방안

◦ 신안산선과 소사~원시간 전철에 따라 도시발전축을 형성하여 경관을 조성하고 인센티브

와 적절한 규제를 통하여 전략적으로 육성

◦ 정비구역 지정을 통한 노후화된 주거지의 정비

◦ 공업지역 해제지역의 관리계획변경을 통한 도심기능 활성화

나. 주거지관리계획

◦ 기반시설 및 건축물 현황을 고려한 주거지관리의 기본방향 제시

◦ 주거지 유형 및 지역적 특성을 감안한 합리적 정비방향 제시

다. 토지이용계획

◦ 2020년 시흥도시기본계획상 인구․밀도계획, 기반시설 계획, 계획지표 등에 부합하도록 계

획

◦ 주거환경이 불량한 지역에 대하여 정비사업의 기본방향 및 토지이용계획의 기준 설정

라. 교통계획

◦ 2020년 시흥도시기본계획과 도로관련계획을 수용․보완하고 기존 도로의 확폭 및 선형 조

정을 통해 효율성과 안전성 확보

◦ 정비예정구역 내 도시계획도로는 대체를 원칙으로 하고 잔여부지는 공공용지로 활용

◦ 정비예정구역 내 기존 도시계획도로는 주변과의 연계체계를 감안, 폐도 여부 결정 후 교

통량에 따라 정비예정구역 주변도로 확폭

◦ 신설되는 도로는 기 조성 또는 계획된 자전거도로와 연계

◦ 정비예정구역별 도로 접속부의 교차로 정형화

마. 건축물 밀도계획

◦ 상위계획과의 정합성

◦ 주변지역과 조화되는 밀도의 가이드라인 제시

◦ 공공시설 부지의 충분한 확보로 쾌적한 주거환경 조성

◦ 기부채납에 의한 인센티브 개념 도입

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구분 용도지역밀도계획

비고기정 변경

건폐율제2종 일반주거지역 50% 60%

제3종 일반주거지역 - 50%

용적률

제2종 일반주거지역 230% 이하 250% 이하

■ 기정 용적률계획

- (구)경기도제1종지구단위계획 수립지침

준용

■ 변경 용적률계획

- 도시 및 주거환경정비법 제4조의 4

용적률 완화규정을 적용하여, 시흥시

도시계획조례에도 불구하고「국토의

계획 및 이용에 관한 법률」에 따른

용적률 상한 적용

제3종 일반주거지역 - 300% 이하

층수

제2종 일반주거지역 18층 이하 제한없음

■ 기정 제2종일반주거지역 층수계획

- 주변지역과 어울리는 스카이라인

형성을 위해 개발제한구역 경계와

학교와 연접한 지역은 15층 이하로

설정

- 정비예정구역에서 제외된 지역의

일조권 및 사생활보호를 위해 제외된

지역과 연접한 지역은 층수를 강화한

지침 제시 (전면도로 폭과 대지내

공지의 폭을 합한 길이의 2배를

초과하지 못함)

■ 변경 제2종일반주거지역 층수계획

- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 및

시흥시 도시계획조례상 일반주거지역에

대한 층수제한 없음

제3종 일반주거지역 - 제한없음

■ 제3종일반주거지역 층수계획

- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 및

시흥시 도시계획조례상 일반주거지역에

대한 층수제한 없음

【건축물 밀도계획】

※ 기정 정비예정구역은 제2종일반주거지역으로서 기정 밀도계획 적용

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바. 도시경관에 관한 계획

◦ 경관계획은 「시흥시기본경관계획」을 준용

◦ 개발제한구역으로 둘러싸인 주거지역의 특성을 고려한 경관계획

◦ 정비예정구역과 제외된 주거지역을 고려한 경관계획 수립으로 정비사업 이후 서로 조화

된 경관형성

사. 인구밀도계획

◦ 인구밀도계획은 정비예정구역별 현황을 근거로 “정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건

설비율(국토교통부 고시 제2013-264호)”을 기준으로 산정함

◦ 본 기본계획에 의하여 증가되는 인구는 향후 도시기본계획(변경) 수립시 반영하여 기본

계획과 정합성을 유지토록 함

아. 정비기반시설 및 공동이용시설 설치계획

◦ 정비기반시설에 대한 확보는 상위계획에서 제시된 도시기반시설 및 공급처리시설 계획

반영

◦ 정비기반시설 확충 및 공급의 가이드라인 제시

◦ 사회복지 및 주민문화시설은 공원, 학교, 공공편익시설 등과 연접하여 설치하도록 유도하

여 지역 커뮤니티 존 형성

◦ 공원 및 녹지 확보기준은 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 준용하여 기존시가지내 부

족한 공원․녹지 확보를 위해 면적 3만㎡ 이상의 정비예정구역에는 공원․녹지 의무조성

면적 적용하며, 공장밀집지역 인근의 정비예정구역은 필요시 완충녹지와 상록수 식재 권

장

구 분 공원․녹지 면적

3만㎡ 이상

정비예정구역

∙ 다음의 기준 중 제일 큰 면적 적용

- 세대당 2㎡이상(1천세대 이상은 세대당 3㎡이상)

- 개발부지면적의 5%이상

- 기존세대수의 10% 초과 시(임대주택 의무건설 호수 제외) 1인당 3㎡이상

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자. 환경계획

◦ 녹지체계 계획은 주거환경정비가 필요한 도시 광역권과 대상사업 구역별 여가공간계획

등에 의한 생활권의 녹지체계가 상호연계 되도록 계획 수립

◦ 주변의 기존 공원 및 녹지체계가 연결되는 공원·녹지축 설정

◦ 친환경적 주거지 조성을 위해 생태면적율을 적용하여 쾌적하고 지속가능한 주거환경 확

보

◦ 저탄소·자원절약형 에너지 및 폐기물처리 계획 수립

차. 지구내 거주민의 주거안정대책

◦ 이주비 및 임대주택 공급확대를 통한 세입자 주거안정 도모

◦ 정비사업시행 시 「도시 및 주거환경정비법」에서 정하고 있는 임대주택 확보 기준 준용

카. 정비예정구역 관리계획

◦ 정비예정구역 지정이후 정비사업이 착수되기 전까지 정비예정구역의 불량화 방지를 위한

대책 필요

◦ 주민의 일상생활에 불편함을 최소화하고 기본계획의 정비방향에 실현하기 위한 방안 마

련

◦ 기반시설 및 건축물의 여건변화에 탄력적인 대응

◦ 정비예정구역의 변경 및 적정규모의 개발허용 기준 마련

◦ 단계별 사업추진계획에 따라 정비예정구역의 관리계획 수립

타. 사회복지 및 주민문화시설 등의 설치계획

◦ 개발이후 총 거주세대 및 유입인구와 주변의 시설 현황을 고려하여 적정 배치될 수 있

도록 유도

◦ 정비예정구역별 특성에 따라 사회․문화․경제적으로 필요한 시설이 조성될 수 있도록 계획

유도

◦ 학교․공원․공공편익시설과 연계 유도

◦ 필수시설의 설치에 대한 공공과 민간의 역할 공유

파. 역사유물 및 전통건축물 보전계획

◦ 정비예정구역 및 주변의 역사적 유물 및 전통건축물에 대한 보전계획은 당해 정비예정구

역의 상황을 종합적으로 고려하여 수립

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단 계 정비예정구역정비계획

수립시기

구역지정

가능시기

사 업

예정시기사업기간

1단계 거모2 2010～2012년 2011～2014년 2012～2018년

정비구역 지정

후 4년 이내2단계 매화1, 포동2 2013～2015년 2014～2017년 2015～2021년

3단계 미산, 포동1, 논곡, 목감 2016～2020년 2017～2022년 2018～2026년

단 계 정비예정구역정비계획

수립시기

구역지정

가능시기

사 업

예정시기사업기간

1단계 - 2010～2012년 2011～2014년 2012～2018년

정비구역 지정

후 4년 이내2단계

매화1, 포동2, 대야3

은행1, 거모32013～2015년 2014～2017년 2015～2021년

3단계미산, 포동1, 논곡, 목감,

은행2,2016～2020년 2017～2022년 2018～2026년

하. 공공과 민간의 역할

◦ 정비기본계획의 공공성과 정비사업의 사업성 조화

◦ 정비기본계획이 실효성있고 합리적으로 수립 · 적용되도록 유도

◦ 정비사업 시행시 원활한 사업진행과 도시전체적인 측면에서의 관리를 모두 만족시킬 수

있는 효율성 극대화

거. 재원조달방안

◦ 정비사업의 공공성 강화 및 실현을 위한 재정계획 수립

◦ 확보 가능한 재원의 다각화 검토와 합리적 배분계획을 수립

◦ 정비사업의 재원조달은 원칙적으로 사업시행자 부담이며, 원활한 정비사업을 위해 도시주

거환경정비기금을 설치·운용함

너. 단계별 추진계획

▸ 기정

▸ 변경

더. 도시의 광역적 재정비를 위한 기본방향

◦ 체계적인 정비기반시설 설치를 위해 주변환경과 연계하여 설정

◦ 광역적 정비예정구역의 효율적인 사업추진이 가능하도록 총량적인 정비기반시설 등의

설치계획이 분할 구역별로 적정히 분담․배치되도록 수립

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8. 경기도 승인조건

◦ 정비예정구역별 도로 접속부의 교차로 정형화

◦ 은행 1ㆍ2 예정구역의 공장인접부분에는 완충녹지를 설치하고 수종은 상록수를 식재하기

바람

◦ 시흥시의 지역여건을 반영한 액션플랜 수립

◦ 공공관리자 및 주민계획가제도의 상세한 계획자료 제출

9. 관계도서

가. 정비기본계획(변경) 총괄도 : 첨부파일 참조

나. 정비예정구역별 현황도 : 첨부파일 참조

다. 정비기본계획서, 정비예정구역 표시도 : 게제생략(공람장소 비치)

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■ 2020 시흥시 도시․주거환경정비기본계획(변경) 총괄도

구분 구역명 위 치 면적(㎡) 사업방식건폐율

(%이하)용적률

(%이하)층수

(이하)단계

1 미산 미산동 341-1번지 일원 209,123 주택재개발 50 230 평균18층 3단계

2 매화1 매화동 244-16번지 일원 202,881 주택재개발 50 230 평균18층 2단계

3 포동1 포동 2번지 일원 57,253 주택재개발 50 230 평균18층 3단계

4 포동2 포동 36번지 일원 97,340 주택재개발 50 230 평균18층 2단계

5 논곡 논곡동 240번지 일원 34,025 주택재개발 50 230 평균18층 3단계

6 목감 조남동 171-4번지 일원 205,880 주택재개발 50 230 평균18층 3단계

7 대야3 대야동 284번지 일원 36,182 주택재건축 50 300 - 2단계

8 은행1 은행동 251-6번지 일원 20,564 주택재개발 60 250 - 2단계

9 은행2 은행동 276-10번지 일원 26,282 주택재건축 60 250 - 3단계

10 거모3 거모동 1474-1번지 일원 19,407 주택재건축 50 300 - 2단계

11 거모2 거모동 1658-25번지 일원 15,995 주택재개발 50 230 평균18층 해 제

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■ 정비예정구역별 현황도

미산 매화1

포동1 포동2

0 50 100 200m0 50 100 200m

NN

2009년

2010~2015년

2016~2020년

2020~2025년

2026년이후

노후도도달시점

개설도로

미개설도로

2009년2009년

2010~2015년2010~2015년

2016~2020년2016~2020년

2020~2025년2020~2025년

2026년이후2026년이후

노후도도달시점

개설도로개설도로

미개설도로미개설도로

0 50 100 200m0 50 100 200m

NN

2009년

2010~2015년

2016~2020년

2020~2025년

2026년이후

노후도도달시점

개설도로

미개설도로

2009년2009년

2010~2015년2010~2015년

2016~2020년2016~2020년

2020~2025년2020~2025년

2026년이후2026년이후

노후도도달시점

개설도로개설도로

미개설도로미개설도로

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논곡 목감

0 50 100 200m0 50 100 200m

NN

2009년

2010~2015년

2016~2020년

2020~2025년

2026년이후

노후도도달시점

개설도로

미개설도로

2009년2009년

2010~2015년2010~2015년

2016~2020년2016~2020년

2020~2025년2020~2025년

2026년이후2026년이후

노후도도달시점

개설도로개설도로

미개설도로미개설도로

0 50 100 200m0 50 100 200m

NN

2009년

2010~2015년

2016~2020년

2020~2025년

2026년이후

노후도도달시점

개설도로

미개설도로

2009년2009년

2010~2015년2010~2015년

2016~2020년2016~2020년

2020~2025년2020~2025년

2026년이후2026년이후

노후도도달시점

개설도로개설도로

미개설도로미개설도로

대야3 은행1

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은행2 거모3

거모2