IL SETTIMANALEde il Quotidiano Immobiliare

17521 gennaio 2017

Clemente Di Paola raCConta la strategia Di AtlAnticA RE

La veraindustria immobiLiare

woRkshopdE ilqi

npl:a copernico

ne discuteil re

rubriche

editoriale

report

deals

qitv

2S

articoli

di paola: ricostruiamo l’immobiliare in italia

pagina 11

sommario

soMMario

per una nuova definizionedelle periferie

pagina 16

anche alla casa serveuno psicologo

pagina 24

leasing: quando l’interessenon è dovuto

pagina 30

npl: quali opportunità per il repagina 23

Prenota unospazio pubblicitario

LA NUOVA DIMENSIONEDEGLI HOTEL ITALIANI

Contattaci: service@ilqi.it - 035 211356

DEADLINE: 2 FEBBRAIO 2017

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DIMENSIO

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Guglielmo Pellicciolifondatore ed editorialista de

il Quotidiano Immobiliare

4S

la traversata atlanticadi clementecopertina meritata quella di oggi per clemente di paola. un percorso dentro il mondo del real estate che l’ha portato esattamente due anni fa a entrare in atlantica re, il braccio immobiliare della famiglia rovati che ha oltre tre miliardi di liquidità. clemente, gran viaggiatore di terra e di mare (celebre la sua traversata atlantica di tre anni fa), ha impiegato del tempo anche per arrivare a costruire il suo giocatto-lo: gli serviva un finanziatore illuminato come Luca rovati, che vede il mondo immobiliare come una forte opportunità per costruire una ricchezza anco-ra più solida. Atlantica Properties compra edifici per ristrutturare e rivendere, compra palazzi per met-tere a patrimonio, compra immobili per creare musei e luoghi di interesse pubblico secondo un modello di business che prevede sì un ritorno per l’investi-tore, ma in chiave di medio-lungo termine. in un cer-to senso opera con lo spirito dell’antico frazionatore immobiliare, di cui avevamo parlato alcuni numeri fa, auspicandone la riedizione in chiave più moderna. In due anni ha investito circa 800 milioni facendo an-che trading su una parte del patrimonio. clemente di paola e atlantica real estate sono il paradigma di un certo modo di fare il mestiere dell’immobiliarista, che prevede conoscenza del mercato ma soprattut-to del prodotto, intelligenza nella scelta dei timing di entrata ed uscita dalle operazioni, lungimiranza nelle operazioni di investimento più mirato.

editoriale

trend di investimento nella logisticaL’e-commerce come spinta del comparto

giovedì 26 gennaio 2017 - Sede Nctm, Milano Scopri di più

interverranno al convegno:

Guglielmo PelliccioliilQI

in collaborazione con

ilQI

Clara GaribelloScenari Immobiliari

Roberto PiteràJLL

Roberto Delli ColliDHL Express Italy

Paolo VidosBrivio & Viganò

Alex NuhiAKNO Business

Parks

Carlo WalderCushman & Wakefield

Valentino ChiarparinGSE Italia

Andrea BenvenutiLogistics Capital

Partners

Francesco AllegrettaCeltic Italy

Christian MocellinNctm Studio Legale

Marco ClericiWorld Capital

Mario CostaLogicor

Jean-Luc SaporitoP3 Logistic Parks

BenjaminKhafi Grynfas

CBRE

deals 6S

roma140 milioni

Atlantica Properties ha formalizzato l’acquisto di due immobili a roma. il primo è un palazzo di 15.000 mq che un tempo è stato sede dell’inps, posto davanti al mausoleo dell’imperatore augusto; la cessione garantisce al fondo Fip, gestito da investire sgr, un incasso di circa 100 mln di euro. La seconda operazione riguarda l’acquisizione per 40 mln di euro di un palazzo di 6.000 mq sito in Piazza barberini.

asti51,5 milioni

Cushman & Wakefield ha agito come advisor in esclusiva di Warburg hih nella vendita del centro commerciale nuovo borgo di asti a un fondo di barings Real Estate Advisers per 51,5 mln di euro. nuovo borgo è stato inaugurato nel 2006 e ampliato nel 2013 e ha una galleria di 48 negozi per un totale di circa 17.000 mq di gla. l’offerta commerciale è caratterizzata da un primario mix di retailers nazionali e internazionali.

milano110-130 milioni

blackstone si è aggiudicata gli immobili milanesi messi sul mercato da Allianz. secondo quanto scrive il sole 24 ore, del portafoglio inizialmente definito blackstone ha acquistato tre dei quattro immobili in vendita, escludendo un edificio in Bicocca. Il valore del portafoglio è di 110-130 mln di euro. I tre asset oggetto della transazione sono occupati da Allianz che lascerà per trasferirsi a citylife.

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deals

deals 7S

italia40 milioni

h.i.g. capital ha acquisito un portafoglio immobiliare composto da un centro commerciale sito e un centro direzionale. Il centro commerciale Le isole di gravellona toce (Vco) ha una superficie di circa 8.500 mq; il centro direzionale di Vimodrone (MI) occupa circa 12.000 mq. secondo quanto risulta a ilQI il prezzo per i due immobili è pari a 40 mln di euro, 30 mln per le isole e 10 mln per l’immobile direzionale.

milano46 milioni

COIMA RES SpA SIIQ ha perfezionato l’accordo per l’acquisizione da Immobiliare Deruta 2005 Sas, veicolo in fase di liquidazione interamente controllato da Warburg – hih invest real estate gmbh, di un complesso immobiliare costituito da due edifici, ubicati in Milano, Via privata deruta n. 19. Il prezzo di acquisto è pari a 46 mln di euro oltre imposte e la superficie superficie complessiva è di 13.650 mq.

Main Sponsor

quando l’albergo cambia facciaL’Hospitality italiana ha sete di rinnovamento, nella forma e nelle strutture

Mercoledì 22 Febbraio - Milano

Scopri di più

turismo e alberghi in italiagiuseppe roma, Touring Club Italiano

investire negli alberghiValerio Duchini, B&B Hotels ItaliaUlrich Demetz, Motel One Group

ilQIConvegno

progettare un albergomarco Piva, Studio Marco Pivagiancarlo Cavazzoni, Cavazzoni Associatimassimo roj, Progetto CMRalessandro roversi, Schindler Italia

gestire un albergogiampiero schiavo, Castello SGRerich Falkensteiner, Falkensteineremiliano russo, Studio Legale ERRELegal

commercializzare un albergoDario leone, Cushman & WakefieldDomenico Basanisi, CBRE Hotels Italy

Hembert Penaranda, Officina ArchitettiFabio Curcio Valentini, CVHPFrancesco gori, ESA Engineering

mauro Vinci, Nh Hotel Groupalan mantin, HiltonDario sala, Honeywell Building Solutions

valorizzare il patrimonio pubblico in chiave turisticastefano mantella, Agenzia del Demanio

Sponsor

mario Ferraro, Smeralda Holdingalessandro Belli, CDP Investimenti SGR

roberto galano, JLL Hotels & Hospitality Groupraffaella Peloso, RICS Italia

saluto di benvenutomarco recalcati, UniCredit

Anno Importoerogato (mln €)

Variazioneannua

2010 55.592 +8,9%

2011 49.120 -11,6%

2012 24.757 -49,6%

2013 21.393 -13,6%

2014 24.183 +13,0%

2015 41.247 +70,6%

2016* 48.850 +18,4%

report 9S

Il positivo trend di crescita delle erogazioni di mutui alle famiglie sembra destinato a continuare, seppure con un’intensità inferiore rispetto a quella del recente passato. le variabili centrali che sostengono la domanda sono da ricondurre alla stabilità dei prezzi degli immobili residenziali e al livello medio dei tassi sui mutui, attestato oggi su posi-zioni storicamente basse.La marcata crescita delle erogazioni registrata nel corso del 2015 e nella prima parte del 2016 ha rappresentato una sorta di rimbalzo che ha permesso di recuperare parte delle posizioni perse e ripristinare una situazione di normalità, sebbene su livelli inferiori rispetto a quelli pre-crisi. Ma l’eccellente andamento registrato negli ultimi anni non significa che le condizioni del mercato dei mutui siano uniformemente migliorate. Le situazioni differiscono, talvolta in misura sostanziale, a seconda delle aree geografi-che, anche in considerazione del venir meno di alcuni presìdi bancari territoriali che in passato avevano garantito un significativo sostegno al mercato immobiliare.negli ultimi mesi il mercato ha assistito all’emergere dei primi segnali di consolida-mento, che dovrebbero portare il volume erogato ad attestarsi su livelli di gran lunga più moderati rispetto a quelli recentemente sperimentati.

report a cura dinomisma

Erogazioni di mutui allE famigliEpEr l’acquisto di abitazioni

(milioni di Euro E variazioni % annuE)

l’erogato mutui recupera terrenoLo scenario cambia in base alle aree geografiche

prEvisioni sullE Erogazioni di mutui allE famigliE pEr l’acquisto di abitazioni

(dati trimEstrali; milioni di Euro)

0

2.000

4.000

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1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Erogazioni mutui (consuntivo)

Fonte: Banca d’Italia per i dati consuntivi; preconsuntivo Nomismaper l’anno 2016

Fonte: Banca d’Italia per i dati consuntivi;stima Nomisma per il quarto trimestre 2016;

previsioni Nomisma dal primo trimestre 2017

il mondo delle locazioniNuovi modelli di costruzione e di contratti

giovedì 16 febbraio 2017 - Sede Nctm, Milano

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interverranno al convegno:

Guglielmo Pelliccioliil Quotidiano Immobiliare

in collaborazione con

ilQI

Elena MolignoniNomisma

Luigi CroceStudio Legale Nctm

Barbara AolisiStudio Legale Nctm

Silvia SpronelliSolo Affitti

Armando BorghiCityLife

Enzo AlbaneseSigest

Marco SperettaGabetti PS

Assoimmobiliare

Marcello CrucianiANCE

Atlantica RE, un Paese di opportunità

di Marco Luraschi

di paolaricostruiamol’immobiliare in italia

11Sdi paola: ricoStruiaMo l’iMMobiliare iN italia

clemente di paola negli ultimi vent’anni ha at-traversato tutte le fasi del mercato immobilia-re italiano (e internazionale) con ruoli chiave in alcune delle più importanti società del real estate, tra le quali citiamo solo le ultime che sono investire immobiliare sgr, cassa de-positi e Prestiti e infine Atlantica Real Estate. Quest’ultima società è quella che, tramite il veicolo atlantica properties, investe per conto della famiglia rovati nel mattone italiano (per ora), con una strategia chiara, industriale e so-prattutto immobiliare. Un po’ meno finanza ed un po’ più mattone, diremmo noi, o meglio la finanza al servizio dell’industria immobiliare, con la liquidità di un grande privato italiano. di paola - in questo arduo, ma anche affasci-nante compito per una persona che vive di real estate - è affiancato da Sigieri Diaz Pallavici-ni, e sta costruendo una squadra che sappia recepire e trasmettere la passione per creare valore con l’immobiliare, in un momento in cui - per chi le sa vedere - ci sono tantissime op-portunità di valorizzazione su tutto il territorio.

cLemente di PaoLa

Persona

di paola (atlantica re):

investiamo a lungo termine

nel patrimonio italiano

guarda il video

12Sdi paola: ricoStruiaMo l’iMMobiliare iN italia

società

13S

in questi due anni non è stato facile raccontare atlantica real estate: volutamente la società ha lavorato sotto traccia, ma piano piano ha conquistato spazio sui quotidiani per alcuni colpi non indifferenti, i cosiddetti Trophy As-set a Roma (immobile in Piazza Barberini, la caserma dei Carabinieri in Piazza del Popo-lo, l’ex sede INPS di Piazza Augusto), Bologna (via Rizzoli vicino a Piazza Asinelli), nonché la sede Nestlé acquistata a Milano e rivenduta a ubs. è un player che in alcuni casi ha “spari-gliato” le carte del mercato ed ha, nello stile di di paola, costretto qualcuno a muoversi, op-pure ha fatto vedere opportunità dove pochi credevano ci fossero. Senza dimenticare il focus della società nelle cosiddette città secondarie che nascondono tanta ricchezza ed una nuova domanda le-gata a destinazioni diverse dal passato (pen-siamo, ad esempio, al fermento culturale di torino, alla vivacità di trieste). la strategia e la filosofia di Atlantica RE è raccontata molto bene da clemente di paola nella video-inter-vista che abbiamo realizzato presso gli studi di copernico della QitV, dalla quale emerge la convinzione che oggi si possa fare immobi-liare in modo industriale - e se vogliamo “tra-dizionale” - creando valore e offrendo ai pro-pri azionisti i rendimenti attesi (vogliamo dire un 8%?), cosa di cui nel nostro settore si parla sempre meno. si parla di deals e quasi mai di rendimenti.

di paola: ricoStruiaMo l’iMMobiliare iN italia

14S

“l’italia oggi è il paese migliore per investire” commenta di paola. la liquidità, degli inter-nazionali anche dei privati italiani, non manca ma certo non bisogna tradire la loro fiducia, perché la fiducia una volta persa non torna più. atlantica ha un target di 1 miliardo di euro, traguardo non semplice per chi investe e di-sinveste. La terza gamba di questa strategia (dopo l’investimento trophy e quello trading) e il “core”, asset che permette di avere flussi di cassa costanti, utili all’operatività. e forse il futuro è la borsa. che sia atlantica in futu-ro la società destinata a quel ruolo di creatore di prodotto, anche residenziale, che una volta era appannaggio di grandi gruppi assicurati-vi o banche? una grande società immobiliare, che con logica industriale riqualifichi il patri-monio italiano. Certo ci vuole molta fiducia, passione, serve la costruzione di una squadra di professionisti che abbiano lo stesso obiet-tivo e credano nella stessa “mission”. così fa-cendo si possono raggiungere risultati incre-dibili (di paola, velista, non casualmente cita nell’intervista il secondo posto del suo team in una traversata con competitor equipaggi sulla carta decisamente più “importanti e dotati di mezzi”, ma forse meno affiatati). Infine l’obiettivo Torre Velasca a Milano, un edificio del portafoglio del Gruppo Unipol, che fino a poco tempo fa sembrava di nessun in-teresse a causa delle difficoltà insite in un piano di riqualificazione e che oggi invece sta

di paola: ricoStruiaMo l’iMMobiliare iN italia

scatenando l’interesse di grandi investitori. su questo immobile atlantica ha già manifestato interesse concreto e vorrebbe ridonarlo alla città e magari al mercato dei privati milanese. un altro obiettivo di atlantica è quello di ac-corciare la filiera delle costruzioni immobilia-re e permettere alla qualità e all’innovazione tecnologica italiana di esprimersi veramente all’interno dell’immobiliare in italia. insomma, c’è tanto da fare in Italia, e questa di per sé è già una gran bella notizia.

15Sdi paola: ricoStruiaMo l’iMMobiliare iN italia

“L’obiettivo della società è anche creare un ‘cluster’

con sviluppi immobiliari e concessioni che oggi sono

ferme nelle principali città italiane per problematiche

con il mondo delle costruzioni e delle banche.

Andare ad acquistare concessioni e convenzioni

oggi bloccate, ed anche pensare ad uno sviluppo di

greenfield a supporto di un processo che era iniziato e

poi si è fermato, perché il più delle volte sono progetti

che dormono o che languono nelle nostre città”

per una nuova definizionedi periferia

Una riflessione su rigenerazione urbana e finanziamenti pubblicidi Tommaso Dal Bosco

16Sper uNa Nuova defiNizioNe di periferia

come sempre molto acuto e documentato, l’inter-vento di Rosario Manzo sulle periferie uscito il 12 gennaio scorso su ilQi mi dà modo di tornare su un problema che mi sta a cuore. non c’è dubbio che il bando voluto dal governo Renzi e direttamente ge- stito dalla Presidenza del Consiglio per la riqualifica-zione delle periferie, nella logica che siamo abituati a conoscere degli investimenti pubblici, pone al centro la definizione di “periferia”. Cioè l’oggetto dell’inter-vento. un bando “scuole” sarebbe immediatamente rico-noscibile come una misura destinata alle scuole. e, analogamente, sarebbe per un bando “stadi” o “im-pianti sportivi” o un bando “strade”. per quanto, devo dire, che una certa esperienza con i bandi italiani (di ogni livello di governo) mi ha insegnato a non dare mai per scontata la univocità anche delle definizioni più semplicemente intuitive. chi ha interesse a parte-cipare o, per converso, a escludere qualcuno dalla partecipazione trova sempre l’arzigogolo interpreta-tivo per rivendicare la propria ammissibilità o l’ine- leggibilità altrui.non credo si possa dire che sulle periferie ci sia quel-lo che si può definire un vero e proprio “dibattito a- perto”. Tuttavia le iniziative di investimento del Go- verno italiano (ne ricordiamo almeno 3 nell’ultimo anno) e la pubblicistica legata alle problematiche connesse anche al terrorismo internazionale, certa-mente hanno contribuito a far correre il termine e a suscitare qualche interrogativo sulla sua attitudine a rappresentare il concetto cui si riferisce rispetto ad una sua interpretazione corrente.

17Sper uNa Nuova defiNizioNe di periferia

anci

società

tommaso daL bosco

Persona

LeGGi L’articoLo

un lavoro molto interessante, in questo senso, è stato fatto da limes, che nel suo numero del mag-gio scorso ha ospitato una serie di approfondimenti legati all’esperienza italiana e internazionale di alcu-ni esperti tra urbanisti, sociologi, economisti, opera- tori culturali, innovatori sociali e policy maker. Ma ancora di più, e prima, per una precisa definizione del concetto di periferia, aveva fatto il dipartimento del-le pari opportunità della Presidenza del Consiglio dei Ministri che, consapevole della italica inclinazione ad azzeccagarbugli, per evitare equivoci aveva pre-visto nel suo bando del novembre 2015 una formula da astrofisici, come l’ha definita Sergio Rizzo in un gustoso editoriale sul Corriere della Sera. Quest’ul-timo riferimento naturalmente è scherzoso. Ma non troppo. è sicuro che per gli studiosi delle dinami- che sociali e urbanistiche riflettere sul concetto di periferia e di come sia evoluto nel tempo, sia di una certa importanza. Ma siamo sicuri che lo sia anche per un amministratore locale, mentre cerca gli stru-menti più adeguati per risolvere i problemi di miglio-ramento della vivibilità nella sua città? siamo sicuri che il suo problema sia la corretta tassonomia delle definizioni? Sostiene Manzo, ma anche gli autorevoli esperti di limes, che il termine periferia non indica (più) un territorio predefinibile geograficamente ma un concetto multidimensionale riferito a indicatori di tipo socio economico e non, appunto, geografico. Chiunque abbia un po’ di esperienza di fatti “urbani” non può che essere d’accordo.

18Sper uNa Nuova defiNizioNe di periferia

Conosco un po’, per dovere di ufficio, una parte dei progetti che si sono aggiudicati i primi 500 milioni del bando del Governo Renzi e, per esempio, posso dire che qualcuno, per strutturare la propria candida-tura, si è proprio posto il problema di identificare le zone più bisognose della propria area metropolitana e, per farlo, ha adottato una serie di indicatori che gli sembravano adatti a misurare il degrado della “sua” città. ed è normale e corretto che lo faccia, per darsi “il suo” ordine di priorità nell’applicare “la sua” strate-gia di rinnovamento e trasformazione urbana, della quale è responsabile nei confronti dei suoi cittadi-ni. Questi indicatori valgono quindi per lui, per quella amministrazione, e definiscono - con la discreziona- lità tipica delle scelte politiche e programmatiche - il livello di qualità al quale punta per la sua comunità.La qualità urbana, particolarmente in Italia, è perfino banale ricordarlo, è territorialmente molto diversifi-cata e, soprattutto, molto diversamente percepita sia dalla popolazione che, di conseguenza, dai suoi am-ministratori. Mio suocero, che vive nell’amena Mera-no, quando si affaccia dal balcone del mio apparta-mento al 4° piano di un quartiere che a roma viene considerato tra i più “appetibili” mi dice che il pano- rama gli ricorda la bucarest di ceausescu. Questo la dice lunga sulla differenza di percezione della qua- lità.

19Sper uNa Nuova defiNizioNe di periferia

allora io, invece che di “periferie” e di “degrado” che, poi, per la solita logica della rincorsa ai soldi, si rischia di fare la paradossale gara per esibire le pro-prie piaghe in modo da essere considerati una pri-orità, parlerei di “rigenerazione urbana” e lascerei che fossero i comuni e i loro amministratori a decidere quale sia la parte di città su cui intervenire. doven-done rispondere ai loro cittadini.si dirà che è legittimo, trattandosi di un intervento straordinario, che il decisore scelga su quali priorità investire le scarsissime risorse pubbliche di cui può disporre. e qui sta, a mio avviso, il vero problema. il sacrosanto obiettivo di riqualificare le città non può essere affidato ad un programma straordinario do-tato di 500 milioni di euro. Peraltro, dopo oltre un de-cennio di silenzio, i programmi straordinari dal 2012 a oggi sono stati 4: piano città, 6.000 campanili, peri- ferie 1, periferie 2. per un totale di 1,268 miliardi di euro. se poi si aggiungono 1,6 miliardi promessi da Renzi per ampliare il primo stanziamento il montante sale a 2,868.intendiamoci, sempre niente al confronto con il fab-bisogno reale di investimenti per invertire il trend di abbrutimento che da diversi decenni ha caratterizza-to il nostro sviluppo urbano. Ma comunque una bella cifretta, se confrontata con le esangui casse statali.In ogni caso, al netto delle difficoltà anche di spesa di cui hanno sofferto questi programmi, viene da dire: ma non si potevano investire meglio questi soldi?

aNche alla caSa Serve uNo pSicologo 20Sper uNa Nuova defiNizioNe di periferia

non potevano alimentare un programma ordinario e permanentemente aperto a beneficio delle città? Un programma fatto non di vincoli burocratici, di faticosi e costosissimi dossier da presentare (ad iFel abbia- mo dimostrato che il piano città è costato molto più del doppio di quanto avrebbe potuto distribuire e che poi, almeno fino a ora, non è nemmeno riuscito a dis-tribuire).Quello che serve è un programma di assistenza e fa-cilitazione per l’accesso alle formule di investimento più appropriate per il fabbisogno e le caratteristiche di ciascun comune. un programma che si preoccupi di far fruttare al meglio le risorse pubbliche che ha in dotazione, che le allochi solo dove è necessario e non dove si potrebbe farne a meno.Ad esempio, l’efficientamento dell’illuminazione pub-blica non è detto che richieda denaro pubblico per essere conseguito. E così gli edifici pubblici possono essere riqualificati usando la leva della riduzione dei costi energetici e del conto termico. almeno per una parte consistente. il mondo delle imprese nel suo complesso è anch’es-so un po’ refrattario a questo tipo di innovazione. Ma ci sono certo molte imprese con tecnologie e modelli di business all’avanguardia che sarebbero pronte ad affrontarla e che possono fare da apripista per le al-tre. certo, per un programma di questo tipo, non bastano lo stanziamento e la formazione di una più o meno competente commissione di selezione (ho dimen-ticato di segnalarlo ma, ciascuno dei 4 programmi straordinari che ho citato ne ha avuta una diversa).

21Sper uNa Nuova defiNizioNe di periferia

Serve una struttura dotata di competenze integrate e specialistiche che accompagni sussidiariamente i processi. uno sportello permanentemente aperto al quale i comuni si possano presentare con i loro problemi o con i loro progetti quando sono pronti, quando la loro programmazione glielo suggerisce. E non quando un Ministro salta su e decide che entro l’anno bisogna spendere qualche decina di milioni scatenando la corsa ad accaparrarseli.stupisce che lo stato, che ha previsto il sistema inte-grato dei fondi per l’housing sociale, la costituzione di invimit e che ha trasformato cdp in istituto di pro-mozione Nazionale per svolgere il ruolo di investitore strategico - uno stato che quindi ha capito come dovrebbero evolvere gli investimenti pubblici - non comprenda che anche questi attori dentro uno sche-ma diverso da quello della distribuzione di risorse pubbliche, potrebbero operare in maniera molto più incisiva.una tale prospettiva dovrebbe interessare anche costruttori, imprese e finanza immobiliare che po-trebbero così dispiegare tutta la loro potenzialità imprenditoriale e trovare nuovi percorsi di crescita invece di continuare a sperare di dividersi la torta at-tuale sempre più dura e striminzita. e lasciamo i sindaci decidere loro quali sono le “peri- ferie” della loro città. pensiamo ad aiutarli per aggiu- starle.

22Sper uNa Nuova defiNizioNe di periferia

nPl: come affrontano le banche il Problema delle sofferenze?

Aldo Aletti, Banco BPMAntonio Mazza, Aareal Bank AG Hub Italy

Pietro Locatelli

coPernico 40

valutazione e gestione dei nPlPiercarlo Rolando, AXIA RE

Riccardo Bernardi, RE/MAX CorporateAlessio Casonato, Finint Revalue

coPernico 40

il mondo dei servizi e il settore nPlAlessandro Matteini, Baker McKenzie

Carlo Lichino, Baker McKenzieNunzio Di Somma, RINA Service

coPernico 40

la gestione attiva dei Portafogli con sofferenze

Luigi Giannuzzi Savelli, Investire SGRLuca Zaffaroni, Resolute AM Italy

Filippo Delle Piane, HMO Services - ANCE

coPernico 40

workshop

npl: quali opportunità per il real estate?

ilQI

partner scientifico: scopri di più

23SNpl: quali opportuNità per il real eState

24SaNche alla caSa Serve uNo pSicologo

anchealla casa serve uno psicologoPietro Adducidi TecMa Solutionsspiega il nuovo concept“Psicologia dell’Abitare”

di Pietro Zara

la qualità di una casa si commisura alla qualità della vita di chi la abiterà. un edi-ficio pensato fin dal progetto per garantire il benessere psicofisico delle persone che lo vivranno parte avvantaggiato in termini di attrattività. in questo quadro, TecMa Solutions - società specializzata in strategie d’impresa per architettura, interior design e real estate - ha sviluppato la “psicologia dell’abitare”, un brand che dà forma scientifica alla progettazione degli ambienti domestici in funzione del benessere. per scoprire di cosa si tratta, abbiamo intervistato pietro adduci, business director della società.

* Nota: le immagini utilizzatenelle pagine seguenti rappresentanoprogetti pensati secondo la“Psicologia dell’Abitare”

Sfondo: White Village,Cornaredo (mi)

25SaNche alla caSa Serve uNo pSicologo

“psicologia dell’abitare” può sembrare una gene-rica riflessione su come effettivamente le persone vivano lo spazio domestico, ma nel caso di tecma si tratta di un vero e proprio trademark presentato a marzo del 2016. in che cosa consiste?“psicologia dell’abitare” è un concept innovativo che identifica un nuovo modo di concepire l’abitazione e promuove una nuova cultura dell’abitare. è il risul-tato di ricerche e studi scientifici che si occupano dell’interazione tra psiche umana e ambiente abita-tivo. Benché a livello inconscio, la ricerca del benes-sere psicofisico è il solo vero requisito che ognuno di noi cerca nel momento in cui deve acquistare una nuova casa.

Quali sono i principali risultati emersi dagli studi alla base di questo nuovo brand?Il tema del rapporto tra lo spazio intorno a noi e il nostro stato psicofisico è trasversalmente affrontato ormai a livello globale. basti pensare che già nel 2003, negli usa, nasceva l’anFa (academy of neuroscien-ce for architecture), con lo scopo di promuovere le connessioni tra le due discipline - neuroscienza e ar-chitettura - e, nello specifico, promuovere la cono-scenza che collega la ricerca neuroscientifica a una crescente comprensione della risposta dell’uomo a ciò che costruiamo. infatti, nonostante trascorria-mo più del 90% della nostra vita dentro gli edifici, ci preoccupiamo ancora molto poco di quanto ciò che costruiamo possa influenzare il nostro comporta-mento, i nostri pensieri, le nostre emozioni e il nostro benessere. Lo spazio influenza psicologicamente le persone e numerose ricerche dimostrano pertanto la necessità di intervenire a livello informativo sui de-signer di interni e a livello legislativo per i progettisti che operano in campo urbanistico.

tecma soLutions

società

Pietro adduci

Persona

albaro43, genova

26S

per il benessere della persona conta di più una corretta progettazione degli am-bienti della casa o il contesto in cui essa è collocata?Indubbiamente esiste una stretta correlazione tra il nostro benessere e il contesto in cui viviamo. Abitare in una bella città, in un bel quartiere, cambia la percezio-ne della nostra quotidianità, influisce sul nostro umore e sul nostro stato d’ani-mo. Vivere quindi in un piacevole contesto condominiale non può che contribuire a migliorare il nostro stile di vita. si può evincere quindi quanto sia importante, anzi fondamentale, prestare particolare attenzione allo studio degli ambienti della casa per garantire il massimo benessere psicofisico alle persone che vi abitano.

aNche alla caSa Serve uNo pSicologo

Fara18, milano

Centroparco, segrate (mi)

27S

la “psicologia dell’abitare” è ap-plicabile solo a nuovi sviluppi o può trovare campo fertile anche nella riqualificazione degli immo-bili esistenti?“psicologia dell’abitare” è dedica-to al mercato delle nuove costru-zioni. Più precisamente, è dedicato a quegli interventi immobiliari che mirano a garantire e a ottimizzare il benessere psicofisico del clien-te finale, rendendo così l’immobile sempre più vicino ai suoi reali bi-sogni.

aNche alla caSa Serve uNo pSicologo

la progettazione attraverso questo concept prevede l’intervento di un vero e proprio psi-cologo?sì, certamente. gli specialisti di “psicologia dell’Abitare”, grazie al contributo di psicologi, applicano una sintesi di tutti gli studi e le ri-cerche al settore delle nuove costruzioni. Lo scopo non è ovviamente sostituirsi al ruolo dell’architetto che assisterà il cliente finale dopo l’acquisto della sua nuova casa nella personalizzazione della stessa, ma interveni-re a monte valutando con gli sviluppatori e gli investitori immobiliari le soluzioni che contri-buiranno a ridurre il livello di stress durante la fase di acquisto e incrementare il benessere psicofisico durante la vita quotidiana.

la qualità della vita sembra essere il fulcro di questo nuovo modo di pensare alla casa. Quali sono le caratteristiche fondamentali per garantire benessere psicofisico alle per-sone che abiteranno un immobile?La “Psicologia dell’Abitare” ha identificato sei

Sfondo: lomellina12, milano

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criteri fondamentali atti a garantire il be-nessere psicofisico delle persone all’interno di un immobile: comfort living, bio air sy-stem, light positive system, bio Wellness, smart building e easy life.

cominciamo dai dettagli tecnici. cosa pre-vede la “psicologia dell’abitare” per la qua-lità dell’aria, l’illuminazione degli ambienti domestici e l’utilizzo di materiali naturali?per quanto concerne la qualità dell’aria, “Psicologia dell’Abitare” prevede la creazio-ne di aree verdi con l’utilizzo di piante che, secondo uno studio nasa, sono in grado di assorbire più efficacemente gli agenti in-quinanti. parallelamente, prevede l’impie-go di vernici formulate con colori e materie naturali e sostenibili, e l’implementazione di sistemi di ventilazione attentamente ca-librati per ottimizzare la salubrità dell’aria. Per quanto riguarda l’illuminazione invece, “psicologia dell’abitare” prevede una pro-gettazione architettonica che privilegia l’e-sposizione degli ambienti al sole e l’imple-mentazione di un sistema di illuminazione interno attentamente progettato, in grado di riprodurre la luce naturale. Infine, l’utilizzo di materiali naturali come ad esempio il le-gno, il marmo o la pietra contribuisce a ri-scaldare gli ambienti e a offrire infinite pos-sibilità di abbinamenti cromatici e materici, rendendoli maggiormente accoglienti e sti-molando il rilassamento psicofisico.

come si applica la tecnologia per rendere una casa a misura di benessere?Al benessere fisico e mentale contribuisco-no indubbiamente anche le ultime avan-

aNche alla caSa Serve uNo pSicologo

Un progetto pensato secondo la “Psicologia

dell’Abitare” è pomaseiuno a Milano,

presentato in questa puntata di “Progetti”

dallo stesso Adduci insieme a Giuseppe Crupi

(Abitare Co.) e Oscar Giovanni Carbonell

(Studio Carbonell Imperato).

guarda il video

only4You, Cinisello Balsamo (mi)

guardie in fatto di domotica. in-stallando dispositivi per il controllo intelligente degli spazi e sistemi per la protezione e la distribuzione dell’energia, capaci di gestire tutti i parametri che migliorano la qualità dell’abitare come luci, clima, aria, nonché provvedere al risparmio energetico e alla sicurezza dome-stica, è possibile creare ambienti ideali in cui sentirsi fisicamente e psicologicamente a proprio agio, semplificando e migliorando la vita quotidiana.

per concludere, scendiamo nel concreto. esistono già progetti modellati sui principi cardine della “psicologia dell’abitare”?assolutamente sì. sul portale online dedicato sono elencati alcuni degli interven-ti immobiliari nei quali ha trovato concreta applicazione il concept “Psicologia dell’Abitare”. Si va dagli immobili di prestigio in centro città a quelli più tradizionali situati in zone meno centrali e più periferiche. Tutti accumunati dal medesimo obiettivo: ottimizzare le condizioni di benessere psicofisico del cliente finale.

Parco dei Fontanili, milano

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Leasing:quando l’interesse

non è dovutoUna sentenza fa chiarezza sui tassi di mora

di Francesco Penna

La sentenza n. 3114/2016 emessa dal Tribunale di Bergamo - in composizione monocratica (Dott. Ce-sare Masetti) - rappresenta un contributo di indubbio valore con il quale chiunque si approcci con la ma-teria, sa prescindere dalla parte rappresentata, dovrà confrontarsi. Il Giudice di merito con la sentenza in commento ha accertato e dichiarato che un contrat-to di leasing prevedeva un tasso di interesse di mora superiore al tasso soglia ed, in conseguenza di ciò, ha condannato la società che aveva concesso un bene in leasing, alla restituzione degli interessi corri-spettivi pagati dal cliente. i principi enunciati dal tri-bunale di bergamo hanno portata generale, pertanto, non riguardano solo il contratto di leasing ma sono applicabili anche al contratto di mutuo e più in gene-rale a qualsivoglia altro contratto di finanziamento. il caso è il seguente: un soggetto conveniva in giu-dizio una società di leasing deducendo, fra le altre cose che il contratto stipulato prevedeva un tasso di mora superiore al tasso soglia fissato al momento della stipula e riferito allo strumento per il quale era causa. In conseguenza di ciò, richiedeva l’applica-zione della sanzione civile di cui all’art. 1815, com-

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ma 2, c.p.c., ossia, la conversione del contratto da oneroso in gratuito e la conseguente restituzione di quanto indebitamente pagato. la società convenuta si costituiva in giudizio chiedendo la reiezione del-le domande avversarie. la causa non veniva istruita, atteso che il Giudice la riteneva già di per sé matura per la decisione. un primo dato che emerge dalla lettura della senten-za è che, al di là del fatto che essa si ritenga condivi-sibile, o meno, la motivazione che la sostiene appare chiara ed analitica e non è affetta da alcun vizio logi-co. il giudice affronta, risolvendoli, alcuni dei proble-mi giudici più interessanti e più controversi riguar-danti la materia seguendo due metodi interpretativi che appaiono corretti: l’interpretazione letterale (alla quale ricorre in più punti della decisione, citando il te-sto delle disposizioni alle quali fa riferimento) e l’inter-pretazione sistematica delle disposizioni anti usura. Innanzitutto, partendo dal dato normativo (art. 644 c.p., art. 1 l. 108/1996 e art. 1 D.L. 394/2000, con-vertito con la L.24/2001), il Giudice ribadisce che sia per la normativa civilistica sia per quella penalistica sussiste usura già con la sola pattuizione, senza che sia necessario il pagamento degli interessi usurari. In pratica, il Giudice sulla base dell’interpretazione letterale delle disposizioni sopra citate addiviene alla conclusione che si ha usura non solo quando sono applicati in concreto gli interessi superiori alla soglia ma anche quando sono, semplicemente, pattuiti. il secondo problema interpretativo, sul quale il tribu-nale si sofferma, è, poi, la rilevanza, ai fini dell’usura, degli interessi di mora. al riguardo il giudice di meri-to ribadisce due principi che appaiono consolidati e condivisi anche da molte altre corti di merito (cito fra i tanti il tribunale di genova e quello di udine). il primo è che gli interessi di mora sono da considerarsi rile-vanti, ai fini della normativa anti usura, perché art. 1

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D.L. 394/2000, convertito con la L.24/2001 lo preve-de allorquando stabilisce che ai fini dell’accertamen-to sono da considerare gli “interessi che superano il limite stabilito dalla legge nel momento in cui essi sono permessi o comunque convenuti, a qualunque titolo”. Il secondo principio è che nella valutazione circa l’usurarietà, o meno, degli interessi applicati ad un contratto, non si possono sommare interessi cor-rispettivi ed interessi moratori. Il terzo problema af-frontato e risolto dal tribunale di bergamo riguarda la sussistenza, o meno, di soglie differenti, da pren-dere in considerazione, per interessi corrispettivi ed interessi moratori. in particolare, il giudice si pone il problema se sia da applicare, o meno, l’aumento del 2,1% al tasso soglia da raffrontare al tasso di mora. Il Tribunale, pur dando atto della sussistenza di due orientamenti giurisprudenziali contrapposti, ha rite-nuto che la soglia stabilita dalla legge è unica ed è quella rilevata trimestralmente dalla banca d’italia e indicata nei decreti ministeriali. tale soglia non può essere superata né dagli interessi corrispettivi né da quelli moratori; in caso contrario, il contratto che sia di leasing o di mutuo è usurario. secondo il giudice di merito, diversamente opinando, si finirebbe per far assurgere la mora a una specifica categoria di cre-dito con proprie soglie d’usura (laddove, invece, la

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francescoPenna

Persona

mora è una semplice modifica del piano d’ammorta-mento pattuito, dovuta al contegno inadempiente del debitore), dando vita così ad una soglia specifica, più alta rispetto all’ordinario costo del credito. ciò che, peraltro, genererebbe, inevitabilmente ed irragione-volmente, un limite d’usura elevato, vanificando l’in-tero sistema, visto che il limite dell’usura crescereb-be proprio al crescere del rischio, laddove, invece, si vuol tutelare il cliente proprio contro tale evenienza. si consideri, infatti, che il tasso soglia viene determi-nato sulla base di un aumento significativo del tasso medio rilevato dalla banca d’italia di modo da con-sentire a banche e/o intermediari di tutelarsi contro il rischio connesso all’erogazione del credito, anche nel caso di mora. secondo il tribunale di bergamo, pertanto, non trova giustificazione un ulteriore ag-gravio connesso all’aumento della soglia solo in caso di mora. l’ultima problematica affrontata dal tribunale è quella riguardante l’applicazione della sanzione civi-le prevista dal secondo comma dell’art. 1815, com-ma ii, c. c. nel caso in cui solo il tasso di mora superi il tasso soglia. anche in questo caso il tribunale da atto dell’esistenza di due orientamenti contrapposti ma sulla base di un ragionamento, ancora una vol-

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società

studio noLi Penna raPuzzi

ta fondato sull’interpretazione letterale della dispo-sizione di cui all’art. 1815, comma II, c. c. giunge ad affermare l’applicabilità della predetta sanzione. Al riguardo vale la pena riportare letteralmente le pa-role del giudice che ribadendo principi di diritto con-solidati giunge ad affermare: “... L’art. 1815 co 2 c.c. prevede che “se sono convenuti interessi usurari, la clausola è nulla e non sono dovuti interessi”. e’ anche inutile ricordare la norma dettata per il mu-tuo, ha una portata generale e quindi si applica a ogni forma di finanziamento (Cassazione n. 12965/2016; Cassazione n. 15621/2007). L’art. 1419 co 2 c.c. pre-vede che “la nullità di singole clausole importa la nul-lità del contratto, quando le clausole nulle sono so-stituite da norme imperative”. Ma, nel caso di mutuo, così come di qualsiasi finanziamento, la norma im-perativa (cioè l’art. 1815 co. 2 c.c.) non si limita a san-cire la sola nullità della clausola, disponendo altresì (si noti l’uso della congiunzione “e”) che non sono dovuti interessi, senza alcuna distinzione tra interes-si moratori e interessi corrispettivi. ciò che, del resto appare coerente con la ratio della norma che è quel-la di punire anche sul piano civilistico, una condotta penalmente rilevante. calando tali principi nel caso di specie, gli interessi moratori superano il tasso di soglia in quanto a fronte di un tasso soglia dell’epoca pari al 10,10% sono stati convenuti interessi morato-ri nella misura dell’11,07%. sussiste, dunque, l’usura,

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anche non volendo considerare le altre componen-ti del credito (ad esempio, la commissione di estin-zione anticipata del finanziamento). Ne consegue la restituzione dell’importo di € 13.890,10 corrispon-dente agli interessi corrispettivi, quand’anche non siano stati applicati interessi moratori...”. anche sotto quest’ultimo profilo, la decisione del Giudice è ineccepibile dal punto di vista logico - giuridico, difatti, è indubbio che la volontà del legislatore sia quella di punire con la medesima sanzione (conver-sione del finanziamento da remunerativo in gratui-to) l’intermediario che applichi interessi superiori alla soglia, al di là del fatto che detti interessi siano pat-tuiti a titolo di corrispettivi ovvero di moratori.

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marcello Cerea è presidente di starching, studio di architettura e ingegneria con sede a Milano e Roma che opera nel mercato della progettazione in Italia da più di 15 anni ed ha lavorato ad alcu-ni dei progetti più significativi del mercato immo-biliare italiano, non ultima la sede bnl tiburtina a roma. cerea è l’ospite di questa puntata de I Pro-tagonisti dove si parla molto di biM, infatti star-ching è la società che per prima ha abbracciato il nuovo processo di progettazione con larghissimo anticipo sul mercato, visto che il tema è diventato di attualità solo da un paio di anni.

starching: il bim come scelta industrialecoPernico 40

i Protagonisti

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il mercato del centro italia nel 2016 sta mostrando una significativa crescita per il mercato residen-ziale: nel dettaglio si sono realizzate 79.306 tran-sazioni nei primi nove mesi, contro le 67.074 dello stesso periodo del 2015. In particolare nel terzo trimestre del 2016 si è registrata una crescita del +15,2%, con una performance migliore per i comu-ni non capoluogo (+17,7%), rispetto ai capoluoghi (+12,5%). Emerge dal Report di Gabetti ‘Merca-to residenziale area Centro. Focus Roma-Firen-ze’, presentato da Claudio sugamosto, tree real estate area centro gabetti, grimaldi.

gabetti: residenziale in crescitanel centro italia

rePort

coPernico 40

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