23-1/03-16 О участия в долевом строительстве многоэтажногоinvestural.ru/uploads/citycapital/Appraisal... · ОТЧЕТ №18/09-2016 об

ОТЧЕТ №18/09-2016

об оценке рыночной (справедливой) стоимости имущественных прав из

Договоров от 21.03.2016 г. №М16\18\20\22\24\26\28\30-2/03-16 О;

№М18\23-1/03-16 О участия в долевом строительстве многоэтажного

односекционного жилого дома со встроенными помещениями

общественного назначения (№1 по ПЗУ) и блочную комплектную

трансформаторную подстанцию (№8 по ПЗУ) – 1 этап строительства,

расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург,

Ленинский район, улица Волгоградская (адрес строительный;

кадастровые номера земельных участков 66:41:0403060:29,

66:41:0403060:31, 66:41:0403060:32)

Дата оценки: 16 сентября 2016 года

Заказчик: АО УК «ИНВЕСТСТРОЙ» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Сити-Капитал»

Исполнитель: ЗАО «ИнвестПроект» Свидетельство №1091 от 23.10.2007 года о членстве в

аккредитованном при Минфине РФ профессиональном объединении

оценщиков Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков

(СМАО)

г. Екатеринбург,

2016 г.

ЗАО «ИнвестПроект»

Отчет об оценке (справедливой) стоимости имущественных прав из Договоров от 21.03.2016 г. № М16\18\20\22\24\26\28\30-

2/03-16 О; №М18\23-1/03-16 О участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома

2

Содержание

1. Основные факты и выводы ......................................................................................................................... 3 1.1. Постановка задачи на оценку ................................................................................................................... 3 1.2. Результаты оценки .................................................................................................................................... 3 1.3. Сведения об оценщике .............................................................................................................................. 4 1.4. Сведения о заказчике ................................................................................................................................ 4 1.5 Иные сведения ............................................................................................................................................ 5 1.6. Сведения о специалистах, привлекаемых к оценке ............................................................................... 5 1.7. Сертификат качества оценки ................................................................................................................... 5 2. Ограничительные условия и сделанные допущения ................................................................................ 5 3. Описание объекта оценки и его характеристик ........................................................................................ 6 4. Анализ рынка .............................................................................................................................................. 10 4.1 Краткая справка о регионе расположения Объекта оценки ................................................................. 10 4.2 Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки на рынок объекта

оценки .............................................................................................................................................................. 11 4.3 Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект ................................ 14 4.4. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов

недвижимости ................................................................................................................................................. 17 5. Анализ наиболее эффективного использования ..................................................................................... 20 6. Методика оценки ........................................................................................................................................ 21 6.1. Порядок проведения оценки .................................................................................................................. 21 6.2. Методология оценки ............................................................................................................................... 21 6.3. Выбор подхода при проведении оценки ............................................................................................... 22 7. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом ................................. 23 8. Согласование результатов оценки рыночной стоимости объекта оценки ........................................... 32 9. Заключение о рыночной стоимости Объекта оценки ............................................................................. 33 10. Перечень использованных материалов и источников при проведении оценки ................................. 34 Приложения .................................................................................................................................................... 35




3

1. Основные факты и выводы

1.1. Постановка задачи на оценку

Тип оцениваемого

имущества Недвижимое имущество (имущественные права на 120 квартир)

Месторасположение

имущества

г. Екатеринбург, Ленинский район, улица Волгоградская (кадастровые

номера земельных участков 66:41:0000000:91484, 66:41:0000000:91485)

Оцениваемые права Имущественные права

Существующие

ограничения Не зарегистрированы

Правообладатель

оцениваемого имущества

Владельцы инвестиционных паев ЗПИФ недвижимости «Сити-Капитал»,

данные о которых устанавливаются на основании данных лицевых счетов

владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных

паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев

Документы - основания

1. Договоры от 21.03.2016 г. № М16\18\20\22\24\26\28\30-2/03-16 О;

№М18\23-1/03-16 О участия в долевом строительстве

многоэтажного односекционного жилого дома со встроенными

помещениями общественного назначения (№1 по ПЗУ) и блочную

комплектную трансформаторную подстанцию (№8 по ПЗУ) – 1 этап

строительства, расположенного по адресу: Свердловская область, г.

Екатеринбург, Ленинский район, улица Волгоградская (кадастровые

номера земельных участков 66:41:0403060:29, 66:41:0403060:31,

66:41:0403060:32).

2. Разрешение на строительство от 23.11.2015 г. №RU66302000-5453-

2015.

3. Разрешение на строительство от 11.12.2015 г. №RU663020005510-

2015.

Вид определяемой

стоимости Рыночная (справедливая) стоимость

Цель оценки

Проводится в соответствии с требованиями Указания от 25.08.2015 г.

№3758-У Центрального Банка РФ, Международного стандарта

финансовой отчетности №13 «Оценка справедливой стоимости»,

утвержденного Приказом Минфина России от 18.07.2012 г. №106н.

Результаты оценки используются для определения стоимости чистых

активов ЗПИФ недвижимости «Сити-Капитал»

Период проведения

оценки 16.09.2016 г. – 16.09.2016 г.

Дата оценки 16 сентября 2016 г.

Дата составления отчета 16 сентября 2016 г.

Основание для

проведения оценки

Договор №04/12 от 27 июня 2012 г., Заданием на оценку №9 и

Протоколом соглашения о договорной цене №9 от 16.09.2016 г.

Ограничительные

условия и сделанные

допущения

Указаны в разделе 2 настоящего Отчета

Заключение о балансовой

стоимости Объектов

оценки

48 000 руб./ м2

Общая площадь

Объектов оценки 6 166,78 м

2

1.2. Результаты оценки

Рыночная стоимость, руб. 357 673 240 (Триста пятьдесят семь миллионов

шестьсот семьдесят три тысячи двести сорок)

Стоимость Объектов оценки, определенная

затратным методом, руб. не применялся




4


сравнительным методом, руб.

357 673 240 (Триста пятьдесят семь миллионов

шестьсот семьдесят три тысячи двести сорок)


доходным методом, руб. не применялся

1.3. Сведения об оценщике

Наименование Значение

Полное название Закрытое акционерное общество «ИнвестПроект»

Юридический адрес 620 075, г. Екатеринбург, ул. Белинского, 41

Почтовый адрес 620 075, г. Екатеринбург, ул. Белинского, 39, оф. 3007

Факс, телефон (343) 371-90-11

ИНН / КПП 6672245683/ 667201001

Свидетельство о государственной

регистрации

№1076672035021 от 02 августа 2007 г., выдано ИФНС по

Октябрьскому району г. Екатеринбурга

Членство в саморегулируемой

организации оценщиков

ЗАО «ИнвестПроект»- член аккредитованного при Минфине РФ

профессионального объединения оценщиков Саморегулируемая

межрегиональная ассоциация оценщиков (СМАО)

(Свидетельство №1091 от 23.10.2007 года)

Страхование гражданской

ответственности

Профессиональная ответственность Оценщика застрахована

страховой компанией СОАО «ВСК», страховой полис серия

№15440В40044086, срок действия договора страхования: с

06.10.2015 г. по 05.10.2016 г., общий лимит ответственности:

30 000 000 (Тридцать миллионов) рублей

Банковские реквизиты:

р/с 40702810416540012233 в УДО №7003/0897 Свердловского

отделения №7003 ОАО «Сбербанк России», к/с

30101810500000000674; БИК 046577674

Оценщик Иванова Анастасия Викторовна

Документы о профессиональном

образовании

2008 г. Уральский государственный экономический университет.

Специальность – экономист

Курсы повышения квалификации

Диплом о профессиональной переподготовке в области

оценочной деятельности ПП-I № 397369 от 13.03.2009 г. ГОУ

ВПО «УГТУ – УПИ имени первого Президента России Б.Н.

Ельцина», по специальности «Оценка стоимости предприятия

(бизнеса)».

Свидетельство о повышении квалификации №2979 от 03.05.2012

г. Ф2АОУ ВПО УрФУ имени первого Президента России Б.Н.

Ельцина

Членство в саморегулируемой

организации оценщиков

Член СМАО

Свидетельство № 2899 от 16.04.2009 г.

Страхование гражданской

ответственности

Профессиональная ответственность Оценщика застрахована

страховой компанией ООО «Центральное Страховое Общество»,

страховой полис №660 18 ОО-0010281/16, срок действия

договора страхования: с 02.04.2016 г. по 01.04.2017 г., страховая

сумма: 5 000 000 (пять миллионов) рублей

Стаж в оценочной деятельности 7 лет

Юридическое лицо, с которым

оценщик заключил трудовой договор ЗАО «ИнвестПроект»

1.4. Сведения о заказчике

Наименование Значение

Полное название АО УК «ИНВЕСТСТРОЙ» Д. У. ЗПИФ недвижимости «Сити-Капитал»

Юридический адрес 620 075 г. Екатеринбург, ул. Белинского, 39

Почтовый адрес 620 075 г. Екатеринбург, ул. Белинского, 39

Факс, телефон (343) 359-44-34

E-mail [email protected]




5

ИНН/КПП 6672190931 / 667201001

Банковские

реквизиты:

р/сч 40701810816540000008 в Свердловском отделении №7003 в ОАО

«Сбербанк России», к/сч 30101810500000000674; БИК 046577674

ОГРН: 1056604452497, выдан ИФНС РФ по Октябрьскому району г. Екатеринбурга 18

июля 2005 года

1.5 Иные сведения

Иные сведения отсутствуют

1.6. Сведения о специалистах, привлекаемых к оценке

Иных специалистов, кроме указанных выше, не привлекалось.

1.7. Сертификат качества оценки

Составивший представленный отчет Оценщик удостоверяет правомерность следующих положений.

1. Оценка выполнена в соответствии с Законом об оценочной деятельности в Российской Федерации от

29 июля 1998 года № 135-ФЗ, Федеральными стандартами оценки ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3,

утвержденными Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2008 года № 254, № 255, № 256,

Федеральный стандарт оценки ФСО №7, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от

25.09.2014 г. №611, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, в

соответствии с требованиями Указания от 25.08.2015 г. №3758-У Центрального Банка РФ,

Международного стандарта финансовой отчетности №13 «Оценка справедливой стоимости»,

утвержденного Приказом Минфина России от 18.07.2012 г. №106н., а также в соответствии со

стандартами и правилами оценочной деятельности Саморегулируемой межрегиональной ассоциации

оценщиков (СМАО).

2. Оценщиком использованы только факты, соответствующие действительности, в пределах тех

сведений, которыми он располагал на момент оценки.

3. Все материалы, выводы и заключения отчета действительны в пределах лимитирующих условий и

ограничений, приведенных далее в отчете.

4. У оценщика, подписавшего данный отчет, не было личной заинтересованности или какой бы то ни

было предвзятости в подходе к оценке объектов имущества, рассматриваемых в настоящем отчете,

или в отношении сторон, имеющих к ним причастность.

5. Оценщик выступал в качестве беспристрастного консультанта. С учетом наилучшего использования

знаний и опыта оценщика, удостоверяем, что изложенные в отчете факты, на основе которых

проводился анализ, делались выводы и заключения, достоверны и не содержат ошибок.

6. Оценка произведена с учетом всех ограничительных условий и предпосылок, обусловленных

исходной задачей и объективной информацией. Такого рода ограничения оказали влияние на анализ,

мнения и заключения, изложенные в отчете.

7. Задание на оценку не основывалось на требовании получения определенного результата.

8. Процедура оценки и содержание отчета соответствуют Федеральному Закону «Об оценочной

деятельности в Российской Федерации», постановлениям правительства Российской Федерации, а

также стандартам профессиональной практики оценки.

9. Расценки за это исследование никоим образом не связаны с величиной стоимости объекта оценки,

оцениваемого в настоящем отчете, или с какими бы то ни было иными причинами, кроме как

выполнением работ по настоящему договору.

2. Ограничительные условия и сделанные допущения

Оценщик не несет ответственности за достоверность исходных данных, полагаясь на

предоставленные Заказчиком сведения. Прочие исходные данные, использованные Оценщиком при

подготовке Отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее,

Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это возможно, делаются

ссылки на источник информации.

Права на оцениваемое имущество предполагаются полностью соответствующими требованиям

законодательства.

От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу

Отчета или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или

официального вызова в суд.




6

При проведении оценки Оценщик предполагал отсутствие каких-либо скрытых факторов,

влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Оценщике не лежит ответственность по

обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.

Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это

предусмотрено договором об оценке.

Мнение Оценщика относительно стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не

принимает на себя ответственности за последующие изменения социальных, экономических,

юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости

оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной

стоимости, указанной в Отчете.

Все прогнозы, сделанные в Отчете, базируются на существующей ситуации. Однако, эти

предположения могут измениться с течением времени.

Оценщик не принимает на себя ответственность за финансовую и налоговую отчетность,

относящуюся к вопросу управления объектом оценки (Имуществом). Ответственность за эту отчетность,

относящуюся к исследованному Оценщиком Имуществу, несет его владелец.

Рыночная стоимость оцениваемых имущественных прав рассчитывается при условии

единовременной реализации оцениваемых прав требования на жилые помещения, передаваемых по

Договору долевого участия в строительстве.

В отношении недвижимого имущества, являющегося предметом настоящего Отчета, Оценщик

не имеет никакой личной заинтересованности ни сейчас, ни в перспективе, а также не состоит в родстве,

не имеет никаких личных интересов или пристрастности по отношению к лицам, являющимся на дату

вступления в силу настоящего Отчета владельцами оцененного Оценщиком недвижимого имущества

или намеревающихся совершить с нами сделку.

Рыночная стоимость оцениваемых имущественных прав рассчитывается при условии

единовременной реализации оцениваемых прав требования на жилые помещения, передаваемые по

Договорам. Предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома: I

квартал 2018 г.

3. Описание объекта оценки и его характеристик

Описание и характеристики жилого дома, квартиры в котором являются объектами оценки, а

также описание Объектов оценки, представлены в таблицах 3.1- 3.3.

Таблица 3.1. Основные характеристики жилого дома

Общее описание

Наименование объекта по

проектной документации

Жилой комплекс в квартале улиц Расковой-Московская-

Волгоградская-пер. Печатников в г. Екатеринбурге

Описание жилого комплекса

Основная концепция проекта – современная многоэтажная

застройка на пересечении улиц с замкнутым шумозащитным

двором. Шумозащита территории обеспечивается непрерывной 1-2х

этажной нежилой застройкой с помещениями общественного

назначения, расположенной вдоль улиц Московской и

Волгоградской и основной планировкой продольно-точечной

застройки жилья вдоль магистралей с помещениями

общественного назначения на первых этажах, выходящих на улицы.

Жилые дома с обязательной конструктивной шумозащитой -

шумозащитные окна и остекленные лоджии по фасадам. Для того,

чтобы полностью использовать потенциал этого небольшого

участка земли, учесть шумовые и инсоляционные характеристики и

одновременно придать динамичную форму, была принята

периметрально-точечная новая застройка 17-ти, 26-ти и 32 -х

этажными жилыми домами вдоль улиц Волгоградской и

Московской. Вдоль улиц Расковой и переулка Печатников квартал

замыкает периметральная существующая застройка

блокированными жилыми домами, административным зданием и

гостиничным комплексом. Хорошая защищенность




7

внутриквартального пространства дает возможность комфортного

расположения площадок отдыха и площадок ДОУ

Класс объектов Комфорт

Район/ Микрорайон Ленинский / Юго-западный

Ближайшие ключевые

перекрестки Волгоградская-Амундсена, Волгоградская-Московская

Материал стен Монолитный железобетон, газозолоблоки, утеплитель,

облицовочный кирпич

Техническое оснащение дома Бесшумные лифты, система дополнительной очистки воды

Придомовая территория

Закрытая охраняемая территория двора с оборудованной детской

площадкой, спортивными сооружениями и зелеными насаждениями,

предусматривается видеонаблюдение

Парковка Наземные места для стоянки машин, подземный паркинг

Характеристики квартир

Кол-во комнат в квартирах Проектом предусмотрены 1,2,3-х комнатные квартиры

Площадь квартир от 42,0 до 90,0 кв.м

Стены Штукатурка. Оклейка обоями под покраску

Полы Ламинат

Потолки Шпаклевка. Покраска

Оконные блоки ПВХ – двухкамерный стеклопакет

Отделка лоджии Остекление одинарное с алюминиевым профилем

Дверь входная Металлическая

Двери межкомнатные Деревянные

Стены в санузлах Без чистовой отделки

Полы в санузлах Без чистовой отделки

Потолки в санузлах Без чистовой отделки

Сантехническое оборудование в

санузлах Один комплект – унитаз, раковина

Приборы отопления Радиаторы отечественного производства «Термал» или

аналогичные. Приборы учета тепла (в МОП)

Электромонтажные работы Разводка выполняется в соответствии с проектом. Счетчик

двухтарифный

Слаботочные сети Телефония, интернет и телевидение до этажного щита в

соответствии с проектом

Система оповещения при

пожаре В соответствии с проектом

Инфраструктура

Магазины и торговые центры Большое кол-во магазинов (в т.ч. ТГ «КИТ»)

Школы и детские сады Школы: 109, 140, 161, 154, 65. Детские сады: 45, 14, 156, 54, 71, 561,

29

Зеленая зона Парк Архипова, Парк Чкалова

Маршруты общественного

транспорта

Автобусы: 23, 37, 42, 46, 50, 54. Троллейбусы: 11, 14. Маршрутное

такси: 010, 014,047, 054, 067

Ближайший выезд из города Амундсена, Объездная дорога, Московский тракт

Описание района

Микрорайон «Юго-западный» ограничен улицами Серафимы

Дерябиной, Объездная дорога, Московская, Репина. Является

преимущественно спальным. Массовая застройка началась в 1960е

гг. Основные магистральные улицы — Академика Бардина,

Амундсена, Белореченская, Репина, Шаумяна, Ясная. С другими

районами города Юго-Западный район связывают несколько

маршрутов троллейбусов, автобусов, трамваев и маршрутных такси.

Таблица 3.2. Технико-экономические показатели по объекту строительства

1 этап строительства 2 этап строительства

Разрешение на строительство от 23.11.2015 г. от 11.12.2015 г.




8

№RU66302000-5453-2015 №RU663020005510-2015

Срок сдачи I квартал 2018 г. II квартал 2018 г.

Этажность 27 32

Общая площадь, м2 21 805,6 28 259,06

Площадь участка, м2 1 219,2722 2352,2971

Строительный объем, м3 74 169,55 98 774,02

Общая площадь квартир, м2 14 764,01 17 999,5

Общая площадь встроенных помещений, м2 545,97 1 567,58

Таблица 3.3. Описание Объектов оценки

Характеристика помещения Пл., м2 Характеристика помещения Пл., м

2

Договор № М16\18\20\22\24\26\28\30-2/03-16 О 3-комн. кв. №280 86,58

3-комн. кв. №160 86,26 1-комн. кв. №281 44,70

1-комн. кв. №161 44,42 1-комн. кв. №282 47,32

1-комн. кв. №162 47,03 1-комн. кв. №283 44,28

1-комн. кв. №163 44,10 2-комн. кв. №384 62,40

2-комн. кв. №164 60,19 1-комн. кв. №285 46,24

1-комн. кв. №165 45,58 1-комн. кв. №286 42,92

1-комн. кв. №166 42,37 1-комн. кв. №287 47,62

1-комн. кв. №167 46,67 1-комн. кв. №288 45,50

1-комн. кв. №168 45,26 1-комн. кв. №289 46,99

1-комн. кв. №169 46,52 1-комн. кв. №290 40,68

1-комн. кв. №170 40,70 2-комн. кв. №291 62,74

2-комн. кв. №171 62,36 3-комн. кв. №304 87,01

3-комн. кв. №184 86,26 1-комн. кв. №305 44,51

1-комн. кв. №185 44,42 1-комн. кв. №306 47,63

1-комн. кв. №186 47,03 1-комн. кв. №307 44,00

1-комн. кв. №187 44,10 2-комн. кв. №308 63,31

2-комн. кв. №188 60,19 1-комн. кв. №309 46,42

1-комн. кв. №189 45,58 1-комн. кв. №310 43,16

1-комн. кв. №190 42,37 1-комн. кв. №311 48,14

1-комн. кв. №191 46,67 1-комн. кв. №312 45,33

1-комн. кв. №192 45,26 1-комн. кв. №313 47,51

1-комн. кв. №193 46,52 1-комн. кв. №314 40,10

1-комн. кв. №194 40,70 2-комн. кв. №315 63,17

2-комн. кв. №195 62,36 3-комн. кв. №328 87,01

3-комн. кв. №208 86,58 1-комн. кв. №329 44,51

1-комн. кв. №209 44,70 1-комн. кв. №330 47,63

1-комн. кв. №210 47,32 1-комн. кв. №331 44,00

1-комн. кв. №211 44,28 2-комн. кв. №332 63,31

2-комн. кв. №212 62,40 1-комн. кв. №333 46,42

1-комн. кв. №213 46,24 1-комн. кв. №334 43,16

1-комн. кв. №214 42,92 1-комн. кв. №335 48,14

1-комн. кв. №215 47,62 1-комн. кв. №336 45,33

1-комн. кв. №216 45,50 1-комн. кв. №337 47,51

1-комн. кв. №217 46,99 1-комн. кв. №338 40,10

1-комн. кв. №218 40,68 2-комн. кв. №339 63,17

2-комн. кв. №219 62,74 Договор №М18\23-1/03-16 О

3-комн. кв. №232 86,58 3-комн. кв. №193 94,14

1-комн. кв. №233 44,70 1-комн. кв. №194 44,45

1-комн. кв. №234 47,32 1-комн. кв. №195 45,64

1-комн. кв. №235 44,28 1-комн. кв. №196 43,09

2-комн. кв. №236 62,40 2-комн. кв. №197 61,90

1-комн. кв. №237 46,24 1-комн. кв. №198 43,40




9

1-комн. кв. №238 42,92 1-комн. кв. №199 42,04

1-комн. кв. №239 47,62 1-комн. кв. №200 47,38

1-комн. кв. №240 45,50 1-комн. кв. №201 46,08

1-комн. кв. №241 46,99 1-комн. кв. №202 45,09

1-комн. кв. №242 40,68 1-комн. кв. №203 40,87

2-комн. кв. №243 62,74 2-комн. кв. №204 61,62

3-комн. кв. №256 86,58 3-комн. кв. №253 94,14

1-комн. кв. №257 44,70 1-комн. кв. №254 44,45

1-комн. кв. №258 47,32 1-комн. кв. №255 45,64

1-комн. кв. №259 44,28 1-комн. кв. №256 43,09

2-комн. кв. №260 62,40 2-комн. кв. №257 61,90

1-комн. кв. №261 46,24 1-комн. кв. №258 43,40

1-комн. кв. №262 42,92 1-комн. кв. №259 42,04

1-комн. кв. №263 47,62 1-комн. кв. №260 47,38

1-комн. кв. №264 45,50 1-комн. кв. №261 46,08

1-комн. кв. №265 46,99 1-комн. кв. №262 45,09

1-комн. кв. №266 40,68 1-комн. кв. №263 40,87

2-комн. кв. №267 62,74 2-комн. кв. №264 61,62

Рисунок 1 – Местоположении строящегося объекта (1)




10

Рисунок 2 - Местоположении строящегося объекта (2)

4. Анализ рынка

4.1 Краткая справка о регионе расположения Объекта оценки

Екатеринбург – четвёртый по численности населения (после Москвы, Санкт-Петербурга и

Новосибирска) город в России, административный центр Свердловской области, крупнейший

административный, культурный, научно-образовательный центр Уральского региона. Один из

крупнейших в стране транспортно-логистических узлов (международный аэропорт, через город

проходит Транссибирская магистраль и 6 федеральных автотрасс), промышленный центр (оптико-

механическая промышленность, приборостроение и тяжёлое машиностроение, металлургия,

полиграфическая промышленность, лёгкая и пищевая промышленность, военно-промышленный

комплекс).

Город разделен на 7 районов:

1. Верх-Исетский,

2. Железнодорожный,

3. Кировский,

4. Ленинский,

5. Октябрьский,

6. Орджоникидзевский,

7. Чкаловский.

Указанным районам подчиняются также 4 поселка городского типа:

1. Широкая Речка (с пос. Лиственный, Медный, Мичуринский, Московский) — Верх-Исетский;

2. Северка — Железнодорожный;

3. Кольцово (с пос. Глубокое, Исток, Мостовка, Семь Ключей) — Октябрьский;

4. Шабровский (с пос. Приисковый, Сысерть) — Чкаловский

5. и 5 сельсоветов:

Чусовской (пос. Чусовское Озеро) — Верх-Исетский;

Шувакишский (пос. Шувакиш) — Железнодородный;

Садовый (пос. Садовый, Березит, Козловский, Ягодный) — Орджоникидзевский;

Горнощитский (с. Горный Щит, Верхнемакарово, пос. Зелёный Бор, Полеводство, Широкая

Речка),

Совхозный (пос. Совхозный, Хутор) — Чкаловский.

Площадь земель поселений в границах муниципального образования – 51218 га, в том числе

площадь черты города Екатеринбурга – 49454 га. Всего в соответствии с данными Единого




11

государственного реестра земель (ЕГРЗ) на территории муниципального образования «город

Екатеринбург» зарегистрировано 94417 земельных участков.

Рисунок 3 - Неформальные географические обозначения мест в районах Екатеринбурга,

применяемые в сфере недвижимости

Площадь земель поселений в границах муниципального образования – 51218 га, в том числе

площадь черты города Екатеринбурга – 49454 га. Всего в соответствии с данными Единого

государственного реестра земель (ЕГРЗ) на территории муниципального образования «город

Екатеринбург» зарегистрировано 94417 земельных участков.

4.2 Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки на рынок

объекта оценки

Общественно-политическая ситуация в России в последние два года продолжает находиться под

сильным влиянием внешнеполитических факторов, в первую очередь, связанных с событиями в Крыму

и на Украине. Эти события, как и вызванные ими внутрироссийские процессы, с одной стороны,

логично вытекали из тех тенденций и процессов, которые сформировались в стране после 2011 года

(поляризация и радикализация общественного мнения). Но, с другой стороны, эти же факторы

«сломали» другие тенденции и тренды, наметившиеся в то же время (постепенный рост протестных

настроений, расширение протестной базы). Как результат, взаимоотношения общества и власти в

России стали переживать явно необычное, аномальное состояние, которого не наблюдалось, пожалуй, с

первого послевоенного десятилетия. Его можно охарактеризовать как мобилизацию общества вокруг

власти, когда различные и часто справедливые претензии, связанные с внутренними проблемами,

отходят на второй план, а на первый выходит внешняя угроза, неважно реальная она или мнимая.

В августе-сентябре 2016 г. сохранилась тенденция замедления темпов сокращения производства

товаров и услуг во многих отраслях и сферах экономики. Данная тенденция может продолжиться до

конца года, однако, с сохранением негативных процессов в инвестиционной сфере, а также

продолжающимся сокращением реальных доходов населения и реальной заработной платы.

Как ожидали эксперты, текущий кризис не оказался V-образным и, как то уже видно, станет для

экономики в целом более плохим в смысле сокращения промышленности и ВВП. Темпы сокращения

внутреннего рынка снизятся после замедления инфляции. Однако теперь на рынок будет давить

усилившийся спад в промышленности, который не может уже не отразиться на фактической занятости,

а, следовательно – и на доходах. Таким образом, более вероятным выглядит сценарий депрессии. Тот

факт, что девальвация рубля на 60–80% не смогла запустить существенных в масштабах национальной

экономики процессов импортозамещения, фактически демонстрирует масштаб структурных и

политических проблем, под прессом которых находится экономика. Импортозамещение требует

инвестиций, однако политическая неопределенность как внутри, так и вокруг России, западные санкции,

ограничившие приток в страну внешних кредитов, широко использовавшихся для финансирования




12

экономического роста в последние годы, как и высокие кредитные ставки, также отражающие уровень

экономических рисков, формируют надежные барьеры для частных инвестиций.

По данным Росстата, за август цены не выросли: инфляция составила 0% впервые почти за пять

лет (последний раз она была нулевой в сентябре 2011 г.). В сравнении с августом прошлого года

инфляция снизилась до 6,9% с июльских 7,2%. Это самое низкое значение почти за 2,5 года (с марта

2014 г.).

Что касается доходов федерального бюджета, то в отношении к ВВП они продолжат сокращаться

все три ближайших года и в 2019 г. снизятся до 20-летнего минимума – 13,3% ВВП, следует из

проектировок бюджета 2017–2019 гг. Меньше было только в 1999 г. (12,8% ВВП). Кроме того, по

данным Минфина, чтобы уложиться в целевой дефицит на 2017–2019 гг. в 5,9 трлн руб., не хватает 3,5

трлн. (при фиксированных все три года расходах 15,787 трлн). 2,4 трлн руб. Минфин рассчитывает

привлечь, в первую очередь повысив налоговую нагрузку на нефтяную отрасль и «Газпром» и собрав

больше дивидендов с госкомпаний. Не хватает 1,1 трлн руб. В 2018 г. заканчивается ликвидная часть

резервных фондов, которая не вложена в проекты. Придется либо заморозить финансирование текущих

инвестиционных проектов на 261 млрд руб., либо увеличить программу приватизации или займов не

менее чем на 500 млрд руб., заключает Минфин1.

Если говорить о строительной отрасли в целом, то анализ2 результатов опроса руководителей 6,5

тысяч строительных организаций, проведенного федеральной службой государственной статистики

(Росстат) в 1 квартале 2016 г. выявил существенное ухудшение состояния делового климата в отрасли.

Негативная динамика в отчетном периоде была зафиксирована практически по всем основным

показателям, характеризующим строительную деятельность. В результате главный композитный

индикатор исследования – сезонно-скорректированный Индекс предпринимательской уверенности

(ИПУ) в строительстве в 1 квартале по сравнению с 4 кварталом 2015 г. упал на 8 п.п., составив -16%.

Подобного по величине падения значения ИПУ за один квартал не наблюдалось с периода

предыдущего кризиса (2009 г.). Ретроспективный анализ поквартальных значений ИПУ показывает, что

самая глубокая точка падения деловой активности отрасли была зафиксирована в эпицентре

предыдущего кризиса, во 2 квартале 2009 г., когда ИПУ составил -21%. Слабым объяснением

выявленного падения ИПУ может стать тот факт, что с учетом специфики деятельности строительной

отрасли, 1 квартал любого года для подрядчиков практически всегда является относительно «мертвым

сезоном», когда по сравнению с самым «активным» 4 кварталом снижается общая деловая активность

строительных организаций. Однако глубина «просадки» настораживает, даже с учетом сезонных

колебаний. Если выявленное падение ИПУ преимущественно не сезонная коррекция, а интенсификация

понижательной тенденции в динамике индекса, то, к сожалению, в ближайшее время при продолжении

данной тенденции значение ИПУ может приблизиться к минимальной величине 2009 г.

Следует иметь в виду, что количественная статистика Росстата ежемесячно фиксирует падение

объема работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», к соответствующему периоду

предыдущего года уже более 2 лет (26 месяцев подряд). Даже с учетом стагнации развития экономики в

этот период, подобной по продолжительности отрицательной динамики не показывает ни одна из

базовых отраслей (промышленность, торговля, сфера услуг, сельское хозяйство и транспорт).

Единственным строительным драйвером последние 2 года оставалось жилищное строительство.

Причем темпы его роста в середине первых кварталов (февраль) 2014 и 2015 гг. достигали 140,5% м

147,2% соответственно. Однако в мае прошлого года динамика роста прервалась и тренд,

характеризующий объемы жилищного строительства в стране, поменял траекторию с позитивной на

негативную.

К неблагоприятным изменениям, выявленным в 1 квартале 2016 г. можно отнести рост по

сравнению с предыдущим кварталом доли респондентов, сообщивших о снижении физических объемов

строительных работ (32% против 25% кварталом ранее). Одновременно с этим сократилась доля

предпринимателей, которые зафиксировали увеличение по сравнению с предшествующим кварталом

физического объема строительно-монтажных работ (СМР), выполненных силами своих организаций

(21% против 24% кварталом ранее). Около половины предприятий (47%) сохранили объемы СМР на

уровне 4 квартала 2015 г.

1 «Ведомости», № 4153 от 05.09.2016: Доходное дно бюджета; «Ведомости»№ 4155 от 07.09.2016: Минфин

придумал, что еще заморозить 2 Информационный вестник строителя №4, апрель 2016, стр. 10




13

К негативным моментам 1 квартала можно отнести значительное снижение такого

производственного показателя, как средний уровень загрузки производственных мощностей. По

результатам опроса его значение составило 61%, что ниже оценки предыдущего квартала на 4 п.п. При

этом 11% организаций имели уровень загрузки не более 30%. Наибольшая доля (26%) строительных

организаций использовала от 51% до 60% мощностей.

В текущем квартале продолжалась, причем с фоновым ускорением, тенденция к увеличению цен

как на приобретаемые строительные материалы, так и на строительно-монтажные работы. В частности,

81% представителей строительного бизнеса отметили рост по сравнению с предыдущим кварталом цен

на строительные материалы, а повышение расценок на услуги своих организаций констатировали 58%

предпринимателей. Кварталом ранее соответствующие оценки составляли 77% и 52%.

Под давлением сложившейся производственной конъюнктуры в начале 2016 года в отрасли

продолжалась негативная динамика оценок таких финансовых показателей деятельности строительных

организаций, как собственные финансовые ресурсы, прибыль, кредитные и заемные средства,

инвестиционная деятельность.

На раннем этапе вхождения отрасли в длительный период стагнации (два года назад) подрядчикам

еще удавалось частично компенсировать увеличивающиеся издержки за счет роста цен на сданные

производственные и жилые объекты. Данному явлению способствовал существующий

квазимонополизм многих строительных организаций, особенно на региональных и местных

строительных рынках, а также низкая конкуренция. Вхождение на «чужой» региональный строительный

рынок было зачастую связано с крайне высокой стоимостью входного билета, который требовали

некоторые чиновники, стоящие на кормлении строительной отрасли. Сегодня при достаточно серьезном

сокращении инвестиционного и потребительского спроса акцентированно увеличивать расценки на

вводимые объекты стало значительно труднее. Причем из-за дефицита покупателей с «живыми»

деньгами и низкой ликвидности рынка все чаще приходится применять такие экзотические формы

расплаты за введенные объекты, как «бартер». При усилении данной негативной тенденции мы можем

увидеть не только расчеты девелоперов с подрядчиками частью непроданных квартир, но и, например,

предложением пакета акций какого0либо предприятия или ТЦ.

Прямым подтверждением ухудшения финансового состояния строительных организаций и

падения спроса на строительные услуги, могут служить данные Рейтингового агентства строительного

комплекса (РАСК) о том, что в 2015 г. банкротами были признаны 2 713 строительных фирм, что в 5 раз

больше, чем в 2014 г. В принципе, как ни парадоксально, это абсолютно нормальная рыночная

ситуация, когда слабые игроки уходят и их место занимают более эффективные участники. Как

показывают результаты конъюнктурных опросов, на строительном рынке страны постоянно работают

примерно 15-18% строительных фирм с крайне низким, включая финансовый, уровнем развития. Они

низкорентабельны и часто имеют вообще отрицательную добавленную стоимость, работают на

изношенном и морально устаревшем оборудовании, постоянно испытывают трудности с получением

новых строительных заказов и квалифицированной рабочей силой. Поэтому «исход» чуть более 2700

организаций с рынка (по данным государственной регистрации в 2015 г. на территории России

функционировало 512 тыс. строительных организаций) в результате банкротства – это капля в море.

В результате произошедших изменений в 1 квартале 2016 г. практически ¾ (73%) участников

опроса, оценивая общую экономическую ситуацию в своих организациях, охарактеризовали ее как

«удовлетворительную». Прогнозные оценки респондентов ожидаемых изменений основных показателей

строительной деятельности во 2 квартале 2016 г. были менее оптимистичны, чем кварталом ранее.

Из всего комплекса проблем, лимитирующих деятельность строительного бизнеса в 1 квартале

участники опроса, в первую очередь, отмечали неплатежеспособность заказчиков, высокую стоимость

материалов, конструкций, изделий, высокий уровень налогов, недостаток заказов, причем давление

последнего фактора увеличилось по сравнению с предшествующим кварталом на 12 п.п.

По мнению экспертов, сегодня восстановление темпов роста всего строительного комплекса, хотя

бы до нулевой отметки, в первую очередь, зависит от позитивных изменений в экономике в целом и, как

минимум, прекращение падения реальных располагаемых доходов населения. В 2016 г. крайне сложно

ждать от строителей жилья (в период экономических кризисов именно жилье становится основным

видом строительной деятельности) тех объемов ввода, которые были освоены в прошлом году. В

настоящее время основная проблема состоит не в том, как увеличить объемы строительства жилья, а как

это жилье продать. Конечно, можно объявить повсеместный демпинг, но у снижения цен на объекты

жилищного строительства, которое наблюдается последнее время, ест свои пределы, выраженные в




14

минусовой рентабельности подрядчиков. Через два года снижение объемов строительства может

вылиться в уменьшение объемов ввода жилья.

Таблица 4.1. Основные показатели по строительству в Свердловской области

№ Год Введено в эксплуатацию жилья в области, м2 Темпы роста строительства в области, %

1 2 3 4

1 2010 1 770,1 11,3%

2 2011 1 822,2 2,94%

3 2012 1 869,4 2,59%

4 2013 1 755,3 -6,10%

5 2014 2 424,0 38,10%

6 2015 2 483,7 2,46%

7 2016 2 123,1 -14,52%

8 2017 2 142,2 0,90%

9 2018 2 167,9 1,20%

Пояснения к таблице 4.1:

1. Данные столбца 3 – официальные статистические данные Территориального органа Федеральной

службы государственной статистики по Свердловской области.

2. Строки 8, 9 – официальные прогнозные показатели3.

В целом, в 2015 году по сравнению с 2014 годом объем промышленного производства снизился на

3,4%. При этом объем продукции предприятий обрабатывающих производств упал сразу на 5,4%4.

Таблица 4.2. Прогноз показателей инфляции и системы цен до 2018 г.5

Вариант базовый 2016 2017 2018

Показатели инфляции:

• потребительские цены (ИПЦ)

прирост цен на конец периода, % к декабрю 6,4 6,0 5,1

в среднем за год, % г/г 107,4 105,8 105,5

• цены производителей промышленной продукции (ИЦП)

по методологии Росстата



• ИЦП на внутреннем рынке по расчету МЭР (с искл.

экспортной составляющей)



в том числе без топлива и энергетики



Таким образом, негативные тенденции в экономике, отсутствие перспектив подъема в

экономической, финансовой и производственной сфере в связи с политической неопределенностью,

негативно отражаются на экономике в целом и строительной отрасли в частности. Но поскольку

строительная сфера обычно демонстрирует инерционный характер, последствия указанных факторов

часто растянуты во времени и их последствия ощущаются в течение 3-5 лет. Тем не менее, в числе

негативным последствий текущего кризиса для строительной отрасли можно отметить смещение сроков

сдачи в эксплуатацию уже начатых объектов (как жилых, так и коммерческих), заморозка проектов,

отсутствие или перенесение на будущее разработок новых проектов.

4.3 Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект

Объект оцени – жилые помещения – квартиры в многоэтажном жилом доме, не завершенном

строительством. Объекты расположенном в населенном пункте, относятся в к жилой недвижимости,

сегменту – новостройки.

3 Прогноз социально-экономического развития Свердловской области на среднесрочный период 2016–2018 годов:

http://economy.midural.ru/sites/default/files/files/proekt_pp_so_prognoz_2016-2018.doc 4 РБК: http://www.rbc.ru/economics/15/04/2016/5710f2b79a794731db46c4b6 5 Минэкономразвития России: http://economy.gov.ru/minec/about/structure/depmacro/20151026

http://economy.midural.ru/sites/default/files/files/proekt_pp_so_prognoz_2016-2018.doc




15

Основные тенденции и характеристики указанного рынка можно отразить в следующих данных6.

Рисунок 4 – Структура предложения, ед. (продажа квартир, общие данные)

Рисунок 5 - Структура предложения, тыс. руб. (продажа квартир, общие данные)

Объекты оценки относятся к квартирам со свободной планировкой, которые в стоимостной

оценке составляют 46% всего предложения квартир в августе 2016 года в г. Екатеринбурге.

Рисунок 6 – Коридор цен (продажа квартир, свободная планировка)

6 Информационный портал «Статистика рынка недвижимости» http://www.statrn.ru/




16

Рисунок 7 – Индексы цен предложения, тыс. руб. (продажа квартир, общие данные)

Средняя цена 1 м2 квартир свободной планировки в августе 2016 г. составила 79 100 рублей, при

этом минимальная цена предложения квартир данной категории составила порядка 60 000 руб./ м2, а

максимальная – 118 000 руб./ м2.

Рисунок 8 – Сроки экспозиции (продажа квартир, свободная планировка)

Средний срок экспозиции квартир свободной планировки с начала 2016 года резко не изменялся и

составлял в среднем 2 месяца.

По данным Уральской палаты недвижимости7 (УПН) в первой половине года цены на вторичном

рынке жилья плавно снижались. Покупатели, имея в активе широкий выбор вариантов для покупки, не

хотели переплачивать и использовали все возможности для торга с продавцами. А тех, в свою очередь, в

этом году было с избытком. Только по Базе данных УПН на начало сентября в городе продавалось 10,1

тыс. квартир и почти 1900 комнат в коммуналках. Кроме того, не стоит забывать и о первичном рынке,

где строится 2,1 млн. кв. м жилья и 270 тыс. кв. м апартаментов. При этом у застройщиков нередко

остаются нереализованные объекты и в уже сданных домах.

Тем не менее, к середине лета отрицательная динамика цен на вторичном рынке жилья

Екатеринбурга сменилась стагнацией. Одна из причин этого, то, что продавцы очень неохотно идут на

уступки, оказавшись вовлеченными в сложные обменные цепочки. Другая – изменения в структуре

7 Уральская палата недвижимости (УПН): http://upn.ru/analytics/1793/2016/9/17208.htm




17

предложения на вторичном рынке. Здесь постепенно растет доля квартир в современных домах, а также

однокомнатных объектов. В итоге, стоимость жилья в городе в течение последних двух месяцев

практически не менялась. При этом в отдельных сегментах стали наблюдаться как отрицательные, так и

положительные корректировки. На 05 сентября 2016 г. средняя цена предложения, по данным

аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, составила 68 612 руб./кв. м, что на +0,2 %

выше, чем в начале августа.

Если рассматривать показатели динамики среди различных типов объектов, то мы увидим, что

заметные отрицательные корректировки в последнее время фиксировались только среди

«полнометражек» и «пентагонов». За четыре недели они подешевели на –0,4-0,5 %. Жилье в домах

«сталинской» постройки теперь предлагают по 59 669 руб./кв. м, а за квартиры в панельных

девятиэтажках 70-80-х годов постройки просят 61 835 руб./кв. м. Незначительное снижение (в пределах

–0,1 %) фиксировалось также в сегменте квартир «улучшенной планировки». Их показатель составил на

этой неделе 65 258 руб./кв. м. В то же время «хрущевки» показали небольшой рост. Их продают по

61 383 руб./кв. м, что на +0,2 % дороже, чем в начале августа. Цены на «брежневки» и «спецпроекты» не

изменились. Современные квартиры по-прежнему можно купить по 77 960 руб./кв. м, а жилье в домах

«эпохи застоя» – по 60 046 руб./кв. м.

Что касается изменений в других сегментах рынка, то среди различных территорий снижение

отмечалось в первом и четвертом поясах. Приближенные к центру районы потеряли –0,2 %, а окраины –

0,6 %. Показатели для этих сегментов сегодня составляют 73 185 руб./кв. м и 49 399 руб./кв. м

соответственно. Стоимость квартир в Центре и третьем поясе при этом оставалась без изменений.

Самый дорогой район оценивается продавцами в 96 852 руб./кв. м, а третий пояс – в 57 708 руб./кв. м.

Единственная положительная корректировка фиксировалась во втором поясе. Здесь стоимость

квадратного метра выросла на +0,3 % до отметки 63 244 руб./кв. м.

Из квартир различных размеров подешевели только «трешки». Их стоимость опустилась на –0,2 %

до 66 923 руб./кв. м. Двухкомнатные объекты поднялись в цене только на +0,1 %, поднявшись до

отметки 67 323 руб./кв. м. Динамика в сегменте однокомнатных и многокомнатных квартир была не на

много выше – лишь +0,2 %. «Однушки» теперь продают по 74 028 руб./кв. м, а квартиры с четырьмя и

более комнатами – по 70 762 руб./кв. м.

Таблица 4.3. Группировка жилых районов г. Екатеринбурга по ценовым поясам (согласно

Уральской палате недвижимости)

Наименование

ценового пояса Жилые районы

Центр Границы улиц: Московская, Челюскинцев, Восточная, Декабристов, Белинского,

Большакова

1 пояс Автовокзал, ВИЗ, Парковый, Юго-Западный, Ботанический, Заречный, Втузгородок,

Шарташский рынок, Южный, ЖБИ, Пионерский, Вокзальный

2 пояс Уралмаш, Эльмаш, Завокзальный, Новая Сортировка, Сибирский, Синие камни, Уктус,

Широкая речка

3 пояс Шинный, Чермет, Аппаратный, С. Сортировка, Химмаш, Лечебный, Компрессорный,

Елизавет, УНЦ

4 пояс

Шарташ, Изоплит, Кольцово, Птицефабрика, Н-Исетский, Семь ключей, Рудный, Исток,

Верхнемакарово, Пышма, Садовый, Шабровский, Палкино, Шувакиш, Медный, Чусовское

озеро, Совхоз

4 пояс

Шарташ, Изоплит, Кольцово, Птицефабрика, Н-Исетский, Семь ключей, Рудный, Исток,

Верхнемакарово, Пышма, Садовый, Шабровский, Палкино, Шувакиш, Медный, Чусовское

озеро, Совхоз

4.4. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов

недвижимости

Среди основных факторов, оказывающих наибольшее влияние на цену квартир в жилых домах, не

завершенных строительством, можно выделить срок сдачи объектов в эксплуатацию, а также

местоположение. Как указано в таблице 3.1 Отчета, объекты оценки расположены в микрорайоне «Юго-

Запад» г. Екатеринбурга. На рисунке 9 отражена обобщенная информация по предложению квартир

типа «свободная планировка» с разбиением на территориальные квадраты с приведением объема

предложения (в м2) и средней стоимостью 1 м

2 указанного типа недвижимости.




18

Рисунок 9 - Обобщенная информация по предложению (продажа) квартир свободной планировки,

г. Екатеринбург (числитель – объем предложения, м2, знаменатель – средняя стоимость 1 м

2, тыс. руб.)

Цветом на рисунке 9 обозначена граница ценовой территории размером 2х2 км, в которой

расположены объекты оценки. Эта территориальная единица характеризуется следующими

показателями (таблица 4.4)

Таблица 4.4. Текущее состояние территориальной единицы

Продажа Аренда

Объем предложений, м2 6660,59 364,00

Средняя цена предложений, тыс. руб./ м2 79,22 0,34

Волатильность цены, тыс. руб./м2 12,58 0,05

Медиана средней цены, тыс. руб./м2 79,11 0,36

Краткосрочное ожидание, месяцев 1,50 0,50

Долгосрочное ожидание, месяцев 6,00 1,00

Максимальный срок ожидания, месяцев 44,50 3,00

Справочно, количество предложений, единиц 85,00 5,00

в том числе объектов, снизивших цену

Средняя начальная (стартовая) цена предложений, тыс.

руб./м2

84,10 0,42

Средняя текущая цена предложений, тыс. руб./м2 78,73 0,29



Количество предложений, единиц 41,00 1,00

Суммарный объем предложений, м2 3255,30 72,00

в том числе объектов, увеличивших цену

Средняя начальная (стартовая) цена предложения, тыс.

руб./м2

75,84 0,00

Средняя текущая цена предложения, тыс. руб./м2 78,43 0,00



Количество предложений, единиц 6,00 0,00

Суммарный объем предложений, м2 406,30 0,00

Справочно, предложение морфотипа по всей территории

Общее количество, единиц 1778,00 115,00




19

Общая площадь, м2 132744,92 7500,10

Общая стоимость, тыс. руб. 10660951,43 3119,89

Таким образом, одним из основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены является

местоположение объекта. Именно местоположением определяется и объем предложения, и спрос и,

соответственно, цена и сроки экспозиции.

Кроме того, в отношении квартир, расположенных в домах, не завершенных строительством,

важным ценообразующим фактором является срок сдачи дома в эксплуатацию.

Для определения наличия и вида функциональной зависимости цены квартиры от срока сдачи

дома в эксплуатацию оценщиком была составлена таблица П1 (Приложении 2 Отчета). В ней

представлены выставленные на продажу 1-комнатные квартиры в незавершенных строительством

домах, расположенные в первом ценовом поясе города (как и объекты оценки). Далее была рассчитана

средняя стоимость одного квадратного метра жилой недвижимости по каждому из периодов сдачи

домов в эксплуатацию. При расчете использовались данные по однокомнатным квартирам, т.к.

подобные объекты обычно представлены на рынке более широко, таким образом, размер выборки

может быть существенно больше, чем по квартирам с большей комнатностью. Также, не смотря на то,

что однокомнатные квартиры в пересчете на один квадратный метр чаще всего стоят дороже

многокомнатных, оценщик предположил, что стоимость одного квадратного метра многокомнатных

квартир по мере удаления срока сдачи в эксплуатацию во времени будет убывать теми же темпами, что

и для однокомнатных квартир. Результаты расчетов приведены в таблице 4.5.

Таблица 4.5. Влияние срока сдачи дома в эксплуатацию на цену жилой недвижимости (для 1-комнатных

квартирах)

№

периода

Срок сдачи домов в

эксплуатацию

Цена 1

м2, руб.

Графическое изображение зависимости

1 3 кв. 2016 83 723

2 4 кв. 2016 79 384

3 1 кв. 2017 76 039

4 2 кв. 2017 70 501

5 3 кв. 2017 67 910

6 4 кв. 2017 69 853

7 1 кв. 2018 63 637

8 2 кв. 2018 60 261

Таким образом, существует обратная линейная связь между сроком сдачи дома и ценой 1 м2

жилой недвижимости. Т.е. чем дольше срок строительства объекта, тем меньше стоимость одного

квадратного метра жилой недвижимости. Величина достоверности аппроксимации R2

(число от 0 до 1,

отображающее степень соответствия ожидаемых значений для линии тренда фактическим данным)

близка к единице, поэтому линию тренда можно считать достаточно точной. При этом средняя

стоимость 1 м2 недвижимости со сроком сдачи в 1 квартале 2018 г. была рассчитана по формуле линии

тренда (63 637 = -3 123,1*7+85 499).

Иные факторы, как, например, качество отделки, количество комнат, застройщик и другие для

рассматриваемого типа недвижимости являются подчиненными и уточняющими, но не определяющими

рыночную цену.

В целом динамика субрынка недвижимости данного типа является достаточно спокойной. В

течение года не зафиксировано как резких спадов, так и подъемов, как предложения, так и спроса.

Незначительные колебания вполне объяснимы как сезонными факторами, так и случайным

статистическим «шумом», не влияющим на общую тенденцию. Цены так же демонстрируют

монотонное убывание без резких перепадов.

На дату оценки по данным Уральской палаты недвижимости было представлено 253

выставленных на продажу объектов – 1-,2-,3-комнатных квартир свободной планировки в жилых домах,




20

завершенных строительством, расположенных в микрорайоне «Юго-Запад» (таблица П2 Приложения 2

к Отчету). Результаты анализа минимальных, максимальных и медианных значений по рассматриваемой

выборке представлены в таблице 4.6.

Таблица 4.6. Анализ предложения 1-,2-,3-комнатных квартир (свободная планировка) в

микрорайоне «Юго-Запад»

Цена 1 м2, руб. 1-комн. кв. 2-комн. кв. 3-комн. кв.

Минимальная 58 662 56 250 57 308

Максимальная 225 490 129 980 139 775

Медиана 80 739 78 024 76 862

На основании проведенного анализа можно сделать вывод, что ценовая ситуация на рынке в

течение срока действия отчета об оценке не изменится и рассчитанная в настоящем отчете стоимость

может быть положена в основу при определении сторонами цены для совершения сделки или иных

действий с объектом оценки.

5. Анализ наиболее эффективного использования

Понятие наиболее эффективного использования, применяемое в настоящем отчете, определяется

как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей,

причем непременные условия: физической возможности, должного обеспечения и финансовой

оправданности такого рода действий.

Понятие наилучшего и оптимального использования подразумевает наряду с выгодами для

собственника оцениваемого объекта, особую общественную пользу.

При определении вариантов наилучшего и оптимального использования объекта использовались

четыре основных критерия анализа:

1. Допустимость с точки зрения законодательства - характер предполагаемого использования не

противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника объекта оценки.

2. Физическая возможность - физическая возможность наиболее эффективного использования

рассматриваемого объекта.

3. Финансовая целесообразность - допустимый с точки зрения закона порядок использования

объекта должен обеспечить чистый доход собственнику имущества.

4. Максимальная продуктивность - кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и

оптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо

достижение максимальной стоимости самого объекта.

Наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование

имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным,

осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества

будет максимальной.

Таблица 5.1. Анализ наиболее эффективного использования

Вариант

использования

объекта

Жилая недвижимость (планируемое

использование по завершении

строительства)

Коммерческая недвижимость

Физическая

возможность

Объекты не завершены

строительством, реконструкция не

требуется

Объекты не завершены

строительством, требуется

реконструкция

Юридическая

законность

Удостоверена разрешением на

строительство, проектной

документацией, разрешенным

использованием земельного участка

Необходимо изменение разрешенного

использования земельного участка.

Возможно проведение

перепланировки, переоборудования

помещений с последующей

государственной регистрацией всех

проведенных преобразований

Финансовая

осуществимость

Кроме затрат на окончание

строительства, содержание,

дополнительных работ и затрат не

Затраты на юридические услуги,

перепланировку, узаконивание




21

требуется

Максимальная

эффективность + +

Таким образом, в отношении Объекта оценки, Оценщик пришел к выводу, что наиболее

эффективным использованием объектов для целей настоящего отчета является их использование по

текущему функциональному назначению. Принимая во внимание все вышеизложенное, расчет

рыночной стоимости Объектов оценки производился для указанного использования объектов, как наи-

лучшего.

6. Методика оценки

6.1. Порядок проведения оценки

Порядок определения рыночной стоимости Объекта оценки включает в себя следующие этапы:

1. Заключение с заказчиком договора об оценке.

2. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки.

3. Анализ рынка, к которому относится объект оценки.

4. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление

необходимых расчетов.

5. Проведение расчётов, обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке.

6. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки путем согласования полученных разными

методами результатов.

7. Составление отчета об оценке.

6.2. Методология оценки

Процесс оценки объекта недвижимости применительно ко всем методам оценки в общем случае

можно определить как процедуру моделирования рынка объекта оценки. То есть это совокупность

действий оценщика по моделированию разумных и наиболее типичных действий продавца и покупателя

при создании или покупке объекта недвижимости.

В процессе оценки используются следующие подходы — затратный, сравнительный, доходный.

В зависимости от цели оценки, вида имущества, наличия и достоверности исходной информации

каждый из трех подходов может быть приемлем в большей или меньшей степени и дает более или менее

достоверный результат.

Итоги каждого из трех подходов содержат как достоверную, так и ошибочную составляющие,

соотношение между этими составляющими не постоянно, оно определяется многими факторами.

Основные факторы, определяющие достоверность результата – это исходная информация и методология

расчета.

Качество исходной информации в оценке определяется:

полнотой;

достоверностью;

соответствиям требований рыночной стоимости.

Основными критериями качества для методологии, использованной при расчетах стоимости,

являются:

обоснованность выполнения предпосылок выбранного метода расчета в рамках каждого из

подходов;

субъективность применяемых допущений и предположений;

учет принципа наиболее эффективного использования.

Рыночная стоимость недвижимости при использовании затратного подхода определяется как

сумма стоимости участка земли, как свободного, и стоимости строительства улучшений (недвижимости)

с учетом совокупного износа. Исходное положение затратного подхода состоит в том, что стоимость

улучшений определяется как сумма затрат, которые должен понести типичный покупатель для

получения на дату оценки путем строительства на этом же участке земли зданий и сооружений,

адекватных по своей полезности объекту оценки. Другими словами, стоимость улучшений определяется

как стоимость строительства на дату оценки объекта аналогичной полезности. Использование

затратного подхода при оценке недвижимости подразумевает следующую последовательность:

оценка рыночной стоимости прав на участок;




22

определение величины затрат на создание объекта;

оценка накопленного износа улучшений;

расчет рыночной стоимости объекта как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости

улучшений как суммы затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения улучшений, и

прибыли предпринимателя, уменьшенных на величину накопленного износа.

Сравнительный подход базируется на принципе спроса и предложения, в соответствии с которым

цена на объект недвижимости определяется в результате взаимодействия сил спроса и предложения на

объект в данном месте в данное время и на данном рынке. Для определения стоимости объекта

недвижимости сравнительным подходом, как правило, используется следующая последовательность

действий:

исследование рынка и сбор информации о сделках или предложениях о покупке или продаже

объектов, аналогичных оцениваемому объекту. При этом при использовании информации о сделках

оценщик должен установить, в какой степени они соответствуют понятию и определению

рыночной стоимости;

проверка информации на надежность, точность и соответствие ее рыночным данным;

выбор типичных для рынка оцениваемого объекта единиц сравнения (например, цена за единицу

площади, единицу объема, место в кинотеатре, номер в гостинице);

сравнение сопоставимых объектов (объектов-аналогов) с оцениваемой недвижимостью (объектом

оценки) по элементам сравнения с использованием единиц сравнения и внесение корректировок в

цену каждого сравниваемого объекта относительно оцениваемого объекта по каждому элементу

сравнения;

сведение откорректированных значений цен объектов-аналогов, полученных в ходе их анализа, в

единое значение или диапазон значений стоимости.

Оценка рыночной стоимости имущества с использованием доходного подхода основана на

преобразовании доходов, которые, как ожидается, имущество будет генерировать в процессе

оставшейся экономической жизни в стоимость. С помощью этого подхода возможна и целесообразна

оценка тех активов, которые используются или могут использоваться в интересах извлечения дохода

(недвижимость, акции, облигации т.п.). В общем случае оценка рыночной стоимости с использованием

доходного подхода включает в себя следующие этапы:

сбор рыночной информации о доходности объектов-аналогов;

оценка уровня доходов объекта оценки на основе анализа доходов объектов-аналогов;

оценка ставок капитализации или дисконтирования на основе соответствующих показателей

объектов-аналогов, инвестиции в которые сопоставимы по уровню рисков с инвестициями в объект

оценки;

капитализация доходов в нынешнюю стоимость.

6.3. Выбор подхода при проведении оценки

По результатам проведенного анализа наиболее эффективного использования оцениваемого

объекта и с учетом информации, которой владел оценщик, было принято решение об использовании

сравнительного подхода для определения рыночной стоимости, так как на рынке недвижимости на дату

оценки имелось достаточное для корректной оценки количество предложений по продаже жилой

недвижимости.

Применение затратного подхода для определения рыночной стоимости встроенных помещений,

по мнению оценщика, является некорректным, поскольку строительство отдельно взятого помещения

является объективно невозможным. Расчет же рыночной стоимости помещения пропорционально его

объему в общем строительном объеме здания, дает в высшей степени спорные результаты, т.к. такой

подход не учитывает существенные отличия в стоимости строительства различных конструктивных

элементов здания (фундаменты, подвальные и чердачные помещения, технические инженерные системы

и жилые помещения).

Кроме того, согласно п. 24 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7)

затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости – земельных участков,

застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не

их частей, например, жилых и нежилых помещений.

Отказ от использования доходного подхода обусловлен существенными трудностями при

определении коэффициента капитализации, поскольку, с одной стороны, зачастую отсутствует




23

информация о величине арендных ставок по объектам с аналогичной полезностью, необходимая для

расчета коэффициента капитализации методом рыночной экстракции, а с другой субъективностью

оценок при использовании метода кумулятивного построения коэффициента капитализации. Кроме

того, объекты оценки представляют собой объекты недвижимости, не завершенные строительством,

поэтому использование их в качестве доходной недвижимости до окончания строительства не

представляется возможным.

На основании изложенного методы затратного и доходного подходов в настоящем отчете не

применяются.

7. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Сравнительный подход при оценке рыночной стоимости нежилых помещений был реализован

применением способа прямого сравнительного анализа продаж, который основывается на посылке, что

субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации

об аналогичных сделках.

При этом перед применением сравнительного подхода оценщик должен сделать вывод о

способности оцениваемого объекта недвижимости быть объектом обращения на свободном рынке

купли-продажи.

Последовательность действий при использовании сравнительного подхода описана в разделе 6.2

Отчета.

Модель оценки объекта недвижимости с использованием сравнительного подхода может быть

представлена в следующем виде8:

(1), где

V0 – оценка рыночной стоимости объекта оценки;

n – количество аналогов;

V0i – показатель рыночной стоимости объекта оценки или оценка объекта оценки с

использованием информации о цене i-го аналога;

Wi – вклад i-го аналога в стоимость объекта оценки, так что .

Расчет i-го показателя рыночной стоимости объекта оценки на основе информации о цене i-го

аналога (оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i-го

аналога) может быть представлена следующим образом:

(2), где

Цi – цена i-го аналога;

ki – количество ценообразующих факторов, по которым подвергается корректировкам i-й аналог;

ΔЦij – значение корректировки цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору

(местоположение, этажность и т.д.).

Корректировка цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору основывается на принципе

вклада. Вклад - это – сумма, на которую может изменится цена объекта недвижимости на рынке при

добавлении того или иного фактора производства. Анализ предложений на рынке жилых помещений за сентябрь 2016 года производился с

использованием данных информационно-аналитического агентства «Уральская палата недвижимости»

(www.upn.ru), портала «Екатеринбург On line» (www.e1.ru). В целях оценки нами анализировалась большая совокупность аналогов (таблицы П1-П2

Приложения 2 Отчета). Далее на основе предварительного анализа была подготовлена выборка

наиболее близких аналогов, в стоимость которых вносились последовательные поправки для

достижения их сопоставимости с оцениваемыми помещениями. В первую очередь рассматривались

объекты, расположенные в непосредственной близости от объектов оценки, в жилых домах того же

класса и типа.

Данные об аналогах, сопоставимых по своим основным географическим, экономическим,

материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки проанализированы

Оценщиком и сведены в таблицах 7.1-7.3, которые представлены далее. Для расчетов рыночной

стоимости Объектов использованы предложения на продажу в г. Екатеринбурге 1-,2-,3-комнатных

квартир свободной планировки на средних этажах в жилых домах, расположенных в микрорайоне

«Юго-Запад» г. Екатеринбурга

8 С.В. Грибовский Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие. – М.:Моросейка, 2009




24

При определении рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом использовались

следующие поправки цены единицы сравнения сопоставимых объектов.

Выбор единицы сравнения. Единицы сравнения используют для того, чтобы сделать удобной

процедуру сравнения оцениваемого объекта и его аналогов. При оценке недвижимости чаще всего

используется единица площади. Поэтому в качестве удельного показателя для расчетов стоимости

объекта оценки принята средняя цена предложения одного квадратного метра офисной недвижимости.

Передаваемые имущественные права. В отношении оцениваемого объекта недвижимости

рассматривается полное право собственности. Аналоги подбирались с теми же характеристиками.

Таким образом, поправка по этому элементу сравнения не вводилась.

Условия финансирования. При расчете стоимости объекта оценки предполагается, что аналоги

приобретаются за счет собственных средств покупателя без использования кредитных схем. Поправка

на условия финансирования не вводилась.

Условия продажи. Предполагается, что при сделках с аналогами между продавцом и покупателем

отсутствуют финансовые, корпоративные или родственные связи. Кроме того, предполагается, что

продавец не заинтересован снижать срок экспозиции для скорейшего получения денег за объект-аналог.

Поправка на условия продажи не вводилась.

Рыночные условия. Под корректировкой на рыночные условия понимается корректировка цен на

время. Аналоги выставлены на продажу в августе-сентябре 2016 г. По данным Уральской палаты

недвижимости за последние 4 недели изменение цен на рынке жилой недвижимости Екатеринбурга не

подвергались существенной коррекции, поправка не вводилась.

Вид использования. Рыночная стоимость объекта оценки определяется его наиболее эффективным

использованием – в качестве жилых помещений. Оцениваемые объекты и сопоставимые аналоги имеют

одинаковый вид использования, потому поправка по указанному параметру не вводилась.

Физические характеристики. Тип дома, материал стен и уровень отделки аналогов подбирались

идентичными объектам оценки, поэтому поправки на указанные характеристики не вводились.

Срок ввода объекта в эксплуатацию. Поскольку аналоги представляют собой квартиры,

расположенные в жилых домах, введенных в эксплуатацию в 2016 г., вводилась поправка для объектов

оценки со сроком сдачи в 1 квартале 2018 г. Размер поправки рассчитывался, исходя из данных таблицы

4.5 раздела 4 Отчета, и приведен ниже.

Срок сдачи домов в эксплуатацию Цена 1 м2, руб. Расчет поправки

3 кв. 2016 83 723 -

1 кв. 2018 63 637 1-(83 723 – 63 637)/ 63 637=0,3

Таблица 7.1. Объекты-аналоги – 1-комнатные квартиры свободной планировки, расположенные в

жилых домах в микрорайоне «Юго-Запад»

Характеристики Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3 Аналог №4

Объект 1-комнатная квартира

Местоположение г. Екатеринбург,

ул. Шаумяна, 87







Микрорайон Юго-Запад Юго-Запад Юго-Запад Юго-Запад

Условия сделки Чистая продажа Чистая продажа Чистая продажа Чистая продажа

Передаваемые

имущественные права Собственность Собственность Собственность Собственность

Условия

финансирования

Без


кредитных схем

Без



Без



Без



Рыночные условия 14.09.2016 14.09.2016 14.09.2016 14.09.2016

Вид использования квартира квартира квартира квартира

Год постройки 2016 2016 2016 2016

Тип дома* СП СП СП СП

Материал стан Монолит Монолит Монолит Монолит

Состояние отделки С отделкой С отделкой С отделкой С отделкой

Этаж 7 13 6 11

Всего этажей 26 26 26 26

Общая площадь, м2 43 42 41 43




25

Цена предложения, руб. 3 600 000 3 540 000 3 450 000 3 650 000

Стоимость 1 м2, руб. 83 721 84 286 84 146 84 884

Источник

информации**

"НКС", т.

2329696

"НКС", т.

2329696

"НКС", т.

2329696

"НКС", т.

2329696

















Условия


Без



Без



Без



Без





Год постройки 2016 2016 2016 2016




Год постройки 2016 2016 2016 2016

Этаж 14 14 4 16




Стоимость 1 м2, руб. 82 258 81 818 80 303 78 125

Источник


"НКС", т.

2329696

"НКС", т.

2329696

"НКС", т.

2329696

"НКС", т.

2329696

















Условия


Без



Без



Без



Без





Год постройки 2016 2016 2016 2016




Год постройки 2016 2016 2016 2016

Этаж 16 7 7 7





26



Стоимость 1 м2, руб. 78 488 78 824 77 326 75 490

Источник


"НКС", т.

2329696

"НКС", т.

2329696

"НКС", т.

2329696

"НКС", т.

2329696

Расчет стоимости объекта оценки с учетом внесения корректировок, которые мы сочли

необходимо сделать от объектов – аналогов приводятся в таблицах 7.4-7.6.

Весовые коэффициенты присвоены в зависимости от достоверности и полноты информации по

каждому сопоставимому объекту и близости его характеристик объекту оценки. Таким образом,

наибольший вес присвоен аналогам, по которым проведено наименьшее количество корректировок.

Формула для расчета удельного веса:

n

i i

i

q

qd

1

1

1

, где

di – весовой коэффициент i-го аналога;

qi – количество внесенных поправок в цене i-го аналога;

n – количество аналогов всего.

Таблица 7.4. Расчет стоимости 1 кв. м общей площади в 1-комнатных квартирах

Показатель Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3 Аналог №4

Адрес г. Екатеринбург,








Цена квартиры, руб. 3 600 000 3 540 000 3 450 000 3 650 000

Цена 1 кв.м., руб. 83 721 84 286 84 146 84 884

Местоположение Юго-Запад Юго-Запад Юго-Запад Юго-Запад

Значение поправки на

местоположение 1 1 1 1


Поправка на условия

сделки 1 1 1 1



Поправка на

имущественные права 1 1 1 1

Условия


Без



Без



Без



Без использования



условия


1 1 1 1


Поправка на рыночные

условия 1 1 1 1


Поправка на вид

использования 1 1 1 1

Год постройки 2016 2016 2016 2016

Поправка на год

постройки 0,7 0,7 0,7 0,7


Поправка на тип дома 1 1 1 1


Поправка на материал 1 1 1 1




27

стен


Поправка на отделку 1 1 1 1

Этаж 7 13 6 11

Поправка на этаж 1 1 1 1


Поправка на площадь 1 1 1 1

Скорректированная

стоимость 1 кв.м., руб. 58 605 59 000 58 902 59 419

Весовой коэффициент

аналога 0,25 0,25 0,25 0,25

Средняя стоимость 1

кв.м., руб. 58 981












Цена 1 кв.м., руб. 82 258 81 818 80 303 78 125











Условия


Без



Без



Без






условия


1 1 1 1







Год постройки 2016 2016 2016 2016


постройки 0,7 0,7 0,7 0,7




Поправка на материал

стен 1 1 1 1



Этаж 14 14 4 16






28





аналога 0,25 0,25 0,25 0,25

Средняя стоимость 1

кв.м., руб. 56 438












Цена 1 кв.м., руб. 78 488 78 824 77 326 75 490











Условия


Без



Без



Без






условия


1 1 1 1







Год постройки 2016 2016 2016 2016


постройки 0,7 0,7 0,7 0,7




Поправка на материал

стен 1 1 1 1



Этаж 16 7 7 7







аналога 0,25 0,25 0,25 0,25

Средняя стоимость 1 54 272




29

кв.м., руб.

Далее рассчитаем стоимость передаваемых по Договорам помещений (таблица 7.7).

Таблица 7.7. Расчет стоимости Объектов оценки сравнительным подходом

Характеристика помещения Пл., м2

Стоимость

1м2, руб.

Стоимость

помещения, руб.

Имущественные права из Договора № М16\18\20\22\24\26\28\30-2/03-16 О

3-комн. кв. №160 86,26 54 272 4 681 503

1-комн. кв. №161 44,42 58 981 2 619 936

1-комн. кв. №162 47,03 58 981 2 773 876

1-комн. кв. №163 44,10 58 981 2 601 062

2-комн. кв. №164 60,19 56 438 3 397 003

1-комн. кв. №165 45,58 58 981 2 688 354

1-комн. кв. №166 42,37 58 981 2 499 025

1-комн. кв. №167 46,67 58 981 2 752 643

1-комн. кв. №168 45,26 58 981 2 669 480

1-комн. кв. №169 46,52 58 981 2 743 796

1-комн. кв. №170 40,70 58 981 2 400 527

2-комн. кв. №171 62,36 56 438 3 519 474

3-комн. кв. №184 86,26 54 272 4 681 503

1-комн. кв. №185 44,42 58 981 2 619 936

1-комн. кв. №186 47,03 58 981 2 773 876

1-комн. кв. №187 44,10 58 981 2 601 062

2-комн. кв. №188 60,19 56 438 3 397 003

1-комн. кв. №189 45,58 58 981 2 688 354

1-комн. кв. №190 42,37 58 981 2 499 025

1-комн. кв. №191 46,67 58 981 2 752 643

1-комн. кв. №192 45,26 58 981 2 669 480

1-комн. кв. №193 46,52 58 981 2 743 796

1-комн. кв. №194 40,70 58 981 2 400 527

2-комн. кв. №195 62,36 56 438 3 519 474

3-комн. кв. №208 86,58 54 272 4 698 870

1-комн. кв. №209 44,70 58 981 2 636 451

1-комн. кв. №210 47,32 58 981 2 790 981

1-комн. кв. №211 44,28 58 981 2 611 679

2-комн. кв. №212 62,40 56 438 3 521 731

1-комн. кв. №213 46,24 58 981 2 727 281

1-комн. кв. №214 42,92 58 981 2 531 465

1-комн. кв. №215 47,62 58 981 2 808 675

1-комн. кв. №216 45,50 58 981 2 683 636

1-комн. кв. №217 46,99 58 981 2 771 517

1-комн. кв. №218 40,68 58 981 2 399 347

2-комн. кв. №219 62,74 56 438 3 540 920

3-комн. кв. №232 86,58 54 272 4 698 870

1-комн. кв. №233 44,70 58 981 2 636 451

1-комн. кв. №234 47,32 58 981 2 790 981

1-комн. кв. №235 44,28 58 981 2 611 679

2-комн. кв. №236 62,40 56 438 3 521 731

1-комн. кв. №237 46,24 58 981 2 727 281

1-комн. кв. №238 42,92 58 981 2 531 465

1-комн. кв. №239 47,62 58 981 2 808 675

1-комн. кв. №240 45,50 58 981 2 683 636

1-комн. кв. №241 46,99 58 981 2 771 517

1-комн. кв. №242 40,68 58 981 2 399 347




30

2-комн. кв. №243 62,74 56 438 3 540 920

3-комн. кв. №256 86,58 54 272 4 698 870

1-комн. кв. №257 44,70 58 981 2 636 451

1-комн. кв. №258 47,32 58 981 2 790 981

1-комн. кв. №259 44,28 58 981 2 611 679

2-комн. кв. №260 62,40 56 438 3 521 731

1-комн. кв. №261 46,24 58 981 2 727 281

1-комн. кв. №262 42,92 58 981 2 531 465

1-комн. кв. №263 47,62 58 981 2 808 675

1-комн. кв. №264 45,50 58 981 2 683 636

1-комн. кв. №265 46,99 58 981 2 771 517

1-комн. кв. №266 40,68 58 981 2 399 347

2-комн. кв. №267 62,74 56 438 3 540 920

3-комн. кв. №280 86,58 54 272 4 698 870

1-комн. кв. №281 44,70 58 981 2 636 451

1-комн. кв. №282 47,32 58 981 2 790 981

1-комн. кв. №283 44,28 58 981 2 611 679

2-комн. кв. №384 62,40 56 438 3 521 731

1-комн. кв. №285 46,24 58 981 2 727 281

1-комн. кв. №286 42,92 58 981 2 531 465

1-комн. кв. №287 47,62 58 981 2 808 675

1-комн. кв. №288 45,50 58 981 2 683 636

1-комн. кв. №289 46,99 58 981 2 771 517

1-комн. кв. №290 40,68 58 981 2 399 347

2-комн. кв. №291 62,74 56 438 3 540 920

3-комн. кв. №304 87,01 54 272 4 722 207

1-комн. кв. №305 44,51 58 981 2 625 244

1-комн. кв. №306 47,63 58 981 2 809 265

1-комн. кв. №307 44,00 58 981 2 595 164

2-комн. кв. №308 63,31 56 438 3 573 090

1-комн. кв. №309 46,42 58 981 2 737 898

1-комн. кв. №310 43,16 58 981 2 545 620

1-комн. кв. №311 48,14 58 981 2 839 345

1-комн. кв. №312 45,33 58 981 2 673 609

1-комн. кв. №313 47,51 58 981 2 802 187

1-комн. кв. №314 40,10 58 981 2 365 138

2-комн. кв. №315 63,17 56 438 3 565 188

3-комн. кв. №328 87,01 54 272 4 722 207

1-комн. кв. №329 44,51 58 981 2 625 244

1-комн. кв. №330 47,63 58 981 2 809 265

1-комн. кв. №331 44,00 58 981 2 595 164

2-комн. кв. №332 63,31 56 438 3 573 090

1-комн. кв. №333 46,42 58 981 2 737 898

1-комн. кв. №334 43,16 58 981 2 545 620

1-комн. кв. №335 48,14 58 981 2 839 345

1-комн. кв. №336 45,33 58 981 2 673 609

1-комн. кв. №337 47,51 58 981 2 802 187

1-комн. кв. №338 40,10 58 981 2 365 138

2-комн. кв. №339 63,17 56 438 3 565 188

Итого 4935,38

285 291 479

Средняя стоимость 1 кв.м., руб. 57 805

Средняя стоимость 1 кв.м. округленно, руб. 58 000

Стоимость помещений, передаваемых по Договору,

округленно, руб. 286 252 040




31

Имущественные права из Договора №М18\23-1/03-16 О

3-комн. кв. №193 94,14 54 272 5 109 166

1-комн. кв. №194 44,45 58 981 2 621 705

1-комн. кв. №195 45,64 58 981 2 691 893

1-комн. кв. №196 43,09 58 981 2 541 491

2-комн. кв. №197 61,90 56 438 3 493 512

1-комн. кв. №198 43,40 58 981 2 559 775

1-комн. кв. №199 42,04 58 981 2 479 561

1-комн. кв. №200 47,38 58 981 2 794 520

1-комн. кв. №201 46,08 58 981 2 717 844

1-комн. кв. №202 45,09 58 981 2 659 453

1-комн. кв. №203 40,87 58 981 2 410 553

2-комн. кв. №204 61,62 56 438 3 477 710

3-комн. кв. №253 94,14 54 272 5 109 166

1-комн. кв. №254 44,45 58 981 2 621 705

1-комн. кв. №255 45,64 58 981 2 691 893

1-комн. кв. №256 43,09 58 981 2 541 491

2-комн. кв. №257 61,90 56 438 3 493 512

1-комн. кв. №258 43,40 58 981 2 559 775

1-комн. кв. №259 42,04 58 981 2 479 561

1-комн. кв. №260 47,38 58 981 2 794 520

1-комн. кв. №261 46,08 58 981 2 717 844

1-комн. кв. №262 45,09 58 981 2 659 453

1-комн. кв. №263 40,87 58 981 2 410 553

2-комн. кв. №264 61,62 56 438 3 477 710

Итого 1231,40

71 114 370

Средняя стоимость 1 кв.м., руб. 57 751

Средняя стоимость 1 кв.м. округленно, руб. 58 000

Стоимость помещений, передаваемых по Договору,

округленно, руб. 71 421 200

Таким образом, рыночная (справедливая) стоимость имущественных прав из Договоров от

21.03.2016 г. №М16\18\20\22\24\26\28\30-2/03-16 О; №М18\23-1/03-16 О участия в долевом

строительстве многоэтажного односекционного жилого дома со встроенными помещениями

общественного назначения (№1 по ПЗУ) и блочную комплектную трансформаторную подстанцию (№8

по ПЗУ) – 1 этап строительства, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург,

Ленинский район, улица Волгоградская (адрес строительный; кадастровые номера земельных участков

66:41:0403060:29, 66:41:0403060:31, 66:41:0403060:32), рассчитанная сравнительным подходом,

составит:

Имущественных права из Договора

№М16\18\20\22\24\26\28\30-2/03-16 О участия в

долевом строительстве

286 252 040 (Двести восемьдесят шесть

миллионов двести пятьдесят две тысячи сорок)

рублей

Имущественных права из Договора №М18\23-

1/03-16 О участия в долевом строительстве

71 421 200 (Семьдесят один миллион четыреста

двадцать одна тысяча двести) рублей




32

8. Согласование результатов оценки рыночной стоимости объекта оценки

Цель оценки имущественных прав из Договоров от 21.03.2016 г. № М16\18\20\22\24\26\28\30-2/03-

16 О; №М18\23-1/03-16 О участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома - определение

рыночной (справедливой) стоимости.

Рыночная (справедливая) стоимость определялась по одному подходу – сравнительному.

Затратный и доходный подходы не применялись по причинам, изложенным в разделе 6.3 Отчета.

Необходимая информация для проведения расчетов была представлена заказчиком оценки, а также

были использованы данные, опубликованные в открытых источниках информации.

Итоговый расчет рыночной стоимости объекта оценки производится путем согласования

результатов расчетов по формуле:

РС = (РС1 × β1) + (РС2 × β2) + (РС3 × β3)

где:

РС – итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки;

РС1 – результат расчета стоимости затратным подходом;

РС2 – результат расчета стоимости сравнительным подходом;

РС3 – результат расчета стоимости доходным подходом;

β1, β2, β3 – весовые коэффициенты результатов, соответствующие каждому подходу.

Поскольку затратный и доходный подходы оценки стоимости объектов не применялись, весовые

коэффициенты их результатов принимаются равными нулю.

Результаты согласования полученных данных представлены в таблицах 8.1, 8.2.

Таблица 8.1. Согласование результатов оценки в отношении объекта - Договора от 21.03.2016 г. №

М16\18\20\22\24\26\28\30-2/03-16 О

Метод расчета стоимости Вес подхода Стоимость Объекта в

рамках подхода, руб.

Итоговая стоимость Объекта

оценки, руб.

Затратный метод 0 - 0

Сравнительный метод 1 286 252 040 286 252 040

Доходный метод 0 - 0

Итого 286 252 040

Площадь оцениваемых помещений, м2 4935,38

Стоимость 1 м2, руб. 58 000

Таблица 8.2. Согласование результатов оценки в отношении объекта - Договора от 21.03.2016 г.

№М18\23-1/03-16 О

Метод расчета стоимости Вес подхода Стоимость Объекта в

рамках подхода, руб.

Итоговая стоимость Объекта

оценки, руб.

Затратный метод 0 - 0

Сравнительный метод 1 71 421 200 71 421 200

Доходный метод 0 - 0

Итого 71 421 200

Площадь оцениваемых помещений, м2 1231,40

Стоимость 1 м2, руб. 58 000




33

9. Заключение о рыночной стоимости Объекта оценки

На основании имеющейся у нас информации, результатов осуществленных расчетов, рыночная

стоимость имущественных прав из Договоров от 21.03.2016 г. № М16\18\20\22\24\26\28\30-2/03-16 О;

№М18\23-1/03-16 О участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома, на дату оценки

16.09.2016 г., составит:

357 673 240 (Триста пятьдесят семь миллионов шестьсот семьдесят три тысячи двести сорок)

рублей.

Имущественных права из Договора от 21.03.2016

г. №М16\18\20\22\24\26\28\30-2/03-16 О участия в

долевом строительстве, исходя из стоимости 1 м2,

равного 58 000 руб.

286 252 040 (Двести восемьдесят шесть

миллионов двести пятьдесят две тысячи сорок)

рублей

Имущественных права из Договора от 21.03.2016

г. №М18\23-1/03-16 О участия в долевом

строительстве, исходя из стоимости 1 м2, равного

58 000 руб.

71 421 200 (Семьдесят один миллион четыреста

двадцать одна тысяча двести) рублей




34

10. Перечень использованных материалов и источников при проведении оценки

1. Федеральный закон от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской

Федерации».

2. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования

к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007

года № 256;

3. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)»,

утвержденный приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 года № 255;

4. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»,

утвержденный приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 года № 254;

5. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости» ФСО №7, утвержденный

Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. №611.

6. Стандарты и правила оценочной деятельности Некоммерческого партнерства СМАО,

утвержденные Решением Совета Партнерства от 15.08.20008 г.

7. Указание Банка России от 19.07.2016 № 4075-У "О требованиях к собственным

средствам управляющих компаний инвестиционных фондов, паевых инвестиционных

фондов и негосударственных пенсионных фондов и соискателей лицензии управляющей

компании".

8. Справочная информация: "Ставки налога на имущество организаций в субъектах

Российской Федерации" (Материал подготовлен специалистами КонсультантПлюс)

9. С.В. Грибовский Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие. – М.:Моросейка,

2009.

10. С.В. Грибовский Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие. – М.:Моросейка,

2009, стр. 175

11. С.А. Табакова, А.В. Дидковская. Общественные здания. Укрупненные показатели

стоимости строительства. В уровне цен на 01.01.2009 г., для условий строительства в

Московской области. Серия «Справочник оценщика». – М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2009

Г., СТР. 12

12. А.Г.Грязнова, М.А.Федотова. Оценка бизнеса. Финансы и статистика, Москва. 2003.

13. Н.Е. Симонова. Методы оценки имущества: бизнес, недвижимость, земля, машины,

оборудование и транспортные средства. Ростов н/Д: Феникс, 2006.

14. А.Дамодаран. Инвестиционная оценка. Инструменты и техника оценки любых активов

/Пер. с англ. - М.: Альпина Бизнес Бук. 2004.

15. Симионова Н.Е. – методы оценки имущества: бизнес, недвижимость, земля, машины,

оборудование, транспортные средства. Ростовн/Д: Феникс, 2006.

16. «Ведомости», №4153 от 05.09.2016: Доходное дно бюджета;

17. «Ведомости» №4155 от 07.09.2016: Минфин придумал, что еще заморозить

18. Информационный вестник строителя №4, апрель 2016, стр. 10

19. Прогноз социально-экономического развития Свердловской области на среднесрочный

период 2016–2018 годов:


20. Информационный портал «РБК»:

http://www.rbc.ru/economics/15/04/2016/5710f2b79a794731db46c4b6

21. Минэкономразвития России:

http://economy.gov.ru/minec/about/structure/depmacro/20151026

22. Портал о коммерческой недвижимости «EkbRealty.ru»

http://ekbrealty.ru/news/offices/7059/

23. Информационный портал «Статистика рынка недвижимости» http://www.statrn.ru/


http://www.rbc.ru/economics/15/04/2016/5710f2b79a794731db46c4b6

http://economy.gov.ru/minec/about/structure/depmacro/20151026

http://ekbrealty.ru/news/offices/7059/

http://www.statrn.ru/




35

Приложения

Приложения к Отчету №18/09-2016

об оценке рыночной (справедливой) стоимости имущественных прав из

Договоров от 21.03.2016 г. № М16\18\20\22\24\26\28\30-2/03-16 О;

№М18\23-1/03-16 О участия в долевом строительстве многоэтажного

односекционного жилого дома со встроенными помещениями

общественного назначения (№1 по ПЗУ) и блочную комплектную

трансформаторную подстанцию (№8 по ПЗУ) – 1 этап строительства,

расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург,

Ленинский район, улица Волгоградская (адрес строительный;

кадастровые номера земельных участков 66:41:0403060:29,

66:41:0403060:31, 66:41:0403060:32)

по состоянию на 16 сентября 2016 года




36

Приложение 1. Документы Оценщика




37




38




39

Приложение 2. Документы по объекту оценки




40




41




42

Приложение 3. Объявления о продаже объектов-аналогов

Таблица П1. Перечень аналогов – 1-комнатных квартир в незавершенных строительством домах со

сроками сдачи в III-IV квартале 2016 г., I- IV кварталах 2017 г., расположенных в первом ценовом поясе

г. Екатеринбурга по базе Уральской палаты недвижимости

Местоположение Пл., м

2

Срок

сдачи

Цена,

руб.

Цена,

руб./ м2

Автовокзал, Машинная оч.1 47,96 III, 2016 3 950 000 82 360




Ю-З, Громова 26/5А,5Б оч.4 49,00 III, 2016 3 150 000 64 286


Средняя цена 1 м2 жилой недвижимости в 1 ценовом поясе со сроком сдачи в III, 2016 г. 83 723

ЖБИ, Рассветная - Сыромолотова (дом 1Б,В) 34,93 IV, 2016 2 700 000 77 297



Заречный, Готвальда - Черепанова (дом 3) оч.1 40,10 IV, 2016 2 600 000 64 838


ВИЗ, Мельникова - Татищева - Пирогова - Ключевская оч.2 46,60 IV, 2016 4 054 200 87 000

Автовокзал, С.Разина 122 оч.4 39,00 IV, 2016 3 671 500 94 141







Ю-З, Постовского 6 (секция 2) 37,40 IV, 2016 3 100 000 82 888












ВИЗ, Шевелева 1 оч.3 37,87 IV, 2016 2 987 780 78 896










Ю-З, Репина - Заводская (дом 1) 46,00 IV, 2016 3 187 800 69 300


Автовокзал, Белорецкий-С.Разина - Еланский (секц.3А,3Б) оч.2 45,80 IV, 2016 3 680 000 80 349

Ю-З, Репина - Заводская (дом 1) 46,00 IV, 2016 3 176 496 69 054

Средняя цена 1 м2 жилой недвижимости в 1 ценовом поясе со сроком сдачи в IV, 2016 г. 79 384

Автовокзал, С.Разина-Чапаева - Щорса оч.2 42,00 I, 2017 3 360 000 80 000





43




Средняя цена 1 м2 жилой недвижимости в 1 ценовом поясе со сроком сдачи в I, 2017 г. 76 039

Ю-З, Московская 196 (дом 1) 44,00 II, 2017 2 670 000 60 682


Пионерский, Маяковского 2/е оч.4 45,90 II, 2017 3 167 100 69 000












Ботанический, Родонитовая, 20 (стр.) 35,80 II, 2017 2 613 400 73 000

Ботанический, Родонитовая, 20 (стр.) 40,00 II, 2017 2 920 000 73 000












Средняя цена 1 м2 жилой недвижимости в 1 ценовом поясе со сроком сдачи в II, 2017 г. 70 501

Заречный, Готвальда - Черепанова (дом 4) оч.1 40,60 III, 2017 2 660 000 65 517

Заречный, Колмогорова - Машинистов (дом 4) 29,00 III, 2017 2 801 500 96 603

Автовокзал, Белинского - Артельный оч.2 51,00 III, 2017 2 859 400 56 067

Пионерский, Маяковского 2/е оч.3 44,40 III, 2017 3 138 200 70 680







Ю-З, Московская 198 (дом 2) 47,03 III, 2017 3 268 840 69 505








Ю-З, Репина - Заводская (дом 3А,Б,В) 46,00 III, 2017 3 281 850 71 345


Втузгородок, Блюхера - Мира 39,70 III, 2017 3 136 000 78 992


Втузгородок, Блюхера - Мира 37,70 III, 2017 2 897 700 76 862





44



Заречный, Колмогорова - Машинистов (дом 4) 40,00 III, 2017 3 480 000 87 000

Пионерский, Блюхера - Камчатская оч.1 37,00 III, 2017 2 184 000 59 027












ЖБИ, Рассветная - Сыромолотова (дом 4А,Б) 38,00 III, 2017 2 509 320 66 035







Средняя цена 1 м2 жилой недвижимости в 1 ценовом поясе со сроком сдачи в III, 2017 г. 67 910

Втузгородок, Блюхера - Раевского оч.1 31,00 IV, 2017 2 046 000 66 000




Шарташский р-к, Буторина 1 31,55 IV, 2017 2 461 000 78 003






Ю-З, Репина - Заводская (дом 3Г,Д) 46,00 IV, 2017 3 152 480 68 532


Ю-З, Репина - Заводская (дом 3Г,Д) 46,10 IV, 2017 3 086 690 66 956

Средняя цена 1 м2 жилой недвижимости в 1 ценовом поясе со сроком сдачи в IV, 2017 г. 69 853

Автовокзал, Чайковского - Еланский 44,00 II, 2018 3 295 500 74 898

Заречный, Готвальда - Черепанова оч.2 36,00 II, 2018 2 030 472 56 402







Средняя цена 1 м2 жилой недвижимости в 1 ценовом поясе со сроком сдачи в II, 2018 г. 60 261

Ю-З, Ухтомская-Огарева - Полтавская-Васильева 40,00 IV, 2018 2 750 000 68 750

Ю-З, Ухтомская-Огарева - Полтавская-Васильева 44,00 IV, 2018 2 950 000 67 045

Таблица П2. Перечень аналогов – 1-,2-,3-комнатных квартир в завершенных строительством домах,

расположенных в микрорайоне «Юго-Запад» г. Екатеринбурга по базе Уральской палаты недвижимости

Кол-во

комн. Местоположение Пл., м

2 Цена, руб. Год сдачи Материал

1 Ю-З, Амундсена 68/б 25,00 2 400 000 2013 Кирпич

1 Ю-З, Амундсена 68/б 45,00 3 491 500 2013 Кирпич

1 Ю-З, Белореченская 4 49,20 4 380 000 2013 Газозолобетон





45





1 Ю-З, Волгоградская 29/а 50,00 3 900 000 2010 Монолит

1 Ю-З, Волгоградская 88 40,30 3 990 000 2012 Кирпич



1 Ю-З, Волгоградская 224 38,10 3 099 000 2007 Газозолобетон


1 Ю-З, Громова 28 46,00 3 350 000 2014 Газозолобетон



1 Ю-З, Д.-Уральского 5/а 42,00 3 420 000 2008 Кирпич

1 Ю-З, Заводская 75 45,00 3 230 000 2015 Газозолобетон











1 Ю-З, Московская 66 53,00 4 800 000 2011 Монолит

1 Ю-З, Московская 66 50,40 4 800 000 2011 Газозолобетон


1 Ю-З, Московская 66 65,20 5 150 000 2012 Монолит



1 Ю-З, Московская 70 53,00 4 800 000 2005 Кирпич


1 Ю-З, П.Тольятти 11/а 45,00 3 800 000 2005 Кирпич


1 Ю-З, Постовского 6 36,00 3 399 000 2012 Монолит


1 Ю-З, Репина 68 47,00 3 150 000 2015 Кирпич

1 Ю-З, Репина 68 44,70 3 150 000 2015 Кирпич

1 Ю-З, Репина 68 37,00 2 900 000 2015 Кирпич

1 Ю-З, Репина 68 38,00 3 000 000 2015 Кирпич

1 Ю-З, Репина 68 43,00 3 100 000 2015 Кирпич

1 Ю-З, Репина 68 45,30 3 150 000 2015 Газозолобетон


1 Ю-З, Репина 68 47,90 3 250 000 2015 Кирпич



1 Ю-З, Репина 68 38,00 2 900 000 2015 Кирпич

1 Ю-З, Репина 68 48,00 3 150 000 2015 Кирпич

1 Ю-З, Репина 68 48,00 3 150 000 2015 Кирпич

1 Ю-З, Репина 68 44,00 3 150 000 2015 Кирпич

1 Ю-З, Репина 68 47,00 3 150 000 2015 Кирпич

1 Ю-З, Репина 68 38,00 2 900 000 2015 Кирпич

1 Ю-З, Репина 80 37,40 3 310 000 2005 Кирпич

1 Ю-З, С.Дерябиной 32/б 45,00 2 960 000 2004 Кирпич

1 Ю-З, С.Дерябиной 37 44,00 3 800 000 2011 Газозолобетон







46


1 Ю-З, Фурманова 124 35,00 3 100 000 2016 Газозолобетон

1 Ю-З, Чкалова 5 47,00 4 200 000 2008 Кирпич





1 Ю-З, Чкалова 124 55,00 4 190 000 2011 Монолит



1 Ю-З, Шаумяна 81/а 52,00 3 600 000 2015 Газозолобетон





1 Ю-З, Шаумяна 87 44,00 3 600 000 2016 Газозолобетон












1 Ю-З, Шаумяна 87 45,00 3 600 000 2016 Монолит


1 Ю-З, Ясная 20/д 51,00 11 500 000 2012 Несъемная опалубка

1 Ю-З, Ясная 22/г 40,00 3 590 000 2009 Монолит

1 Ю-З, Ясная 22/г 47,00 3 800 000 2009 Монолит

2 Ю-З, Амундсена 52 53,00 4 750 000 2012 Кирпич

2 Ю-З, Амундсена 52 73,00 5 190 000 2012 Кирпич

2 Ю-З, Бардина 48/а 82,00 7 600 000 2007 Кирпич












2 Ю-З, Громова 24 49,00 4 820 000 2013 Кирпич
















47











2 Ю-З, Репина 68 53,00 4 230 000 2015 Кирпич

2 Ю-З, Репина 68 59,00 4 550 000 2015 Кирпич

2 Ю-З, Репина 68 64,00 4 500 000 2015 Кирпич


2 Ю-З, Репина 68 66,00 4 500 000 2015 Кирпич

2 Ю-З, Репина 80 64,00 5 000 000 2005 Кирпич

2 Ю-З, Решетникова 1 59,80 5 800 000 2013 Газозолобетон





2 Ю-З, Фурманова 123 53,30 4 900 000 2007 Кирпич

2 Ю-З, Фурманова 124 65,80 5 499 999 2016 Газозолобетон







2 Ю-З, Шаумяна 81/А 66,00 4 280 000 2015 Газозолобетон




















2 Ю-З, Шаумяна 87 80,00 6 150 000 2016 Монолит




2 Ю-З, Ясная 31 65,30 5 000 000 2007 Кирпич

2 Ю-З, Ясная 33 70,00 5 000 000 2006 Блок

2 Ю-З, Ясная 33 68,00 4 900 000 2006 Блок

2 Ю-З, Ясная 33 65,00 5 000 000 2006 Блок






48

3 Ю-З, Ясная 33 65,20 4 900 000 2006 Блок


3 Ю-З, Репина 78 69,10 5 400 000 2006 Кирпич

3 Ю-З, Репина 78 68,80 5 490 000 2006 Кирпич



3 Ю-З, Репина 80 68,00 6 000 000 2005 Кирпич

3 Ю-З, Репина 68 93,00 6 050 000 2015 Кирпич




3 Ю-З, Репина 68 94,00 6 150 000 2015 Кирпич

3 Ю-З, Репина 68 93,00 6 200 000 2015 Кирпич




3 Ю-З, Московская 212/3 84,00 6 400 000 2008 Кирпич


3 Ю-З, Репина 68 95,00 6 450 000 2015 Кирпич










3 Ю-З, Амундсена 51/а 82,00 6 799 000 2007 Кирпич



3 Ю-З, Онуфриева 10 92,00 6 899 000 2004 Кирпич



3 Ю-З, Онуфриева 10 92,00 7 000 000 2004 Кирпич

3 Ю-З, Ясная 33 99,00 7 000 000 2006 Блок




3 Ю-З, Шаумяна 111 102,00 7 300 000 2006 Кирпич










3 Ю-З, Ясная 34/1 115,00 7 900 000 2002 Кирпич



3 Ю-З, Д.-Уральского 5/а 100,00 8 200 000 2008 Монолит






3 Ю-З, Гурзуфская 16 117,00 9 000 000 1997 Кирпич




49







3 Ю-З, Радищева 61 102,00 10 520 000 2010 Монолит


3 Ю-З, Радищева 61 102,00 10 900 000 2010 Монолит

3 Ю-З, Гурзуфская 16 161,00 11 200 000 1997 Кирпич




Объявления о продаже объектов-аналогов




50




51




52




53




54




55

Documents

23-1/03-16 О участия в долевом строительстве многоэтажногоinvestural.ru/uploads/citycapital/Appraisal... · ОТЧЕТ №18/09-2016 об