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11/04/23 Groupe réflexion - Maison Berthelot
Quel avenir pour la Maison Berthelot ?
Réunion publiqueJeudi 6 novembre 2008
11/04/23 Groupe réflexion - Maison Berthelot
Rappel du contexte
La maison « Berthelot » a été acquise par la commune en 2001.
Une étude commandée au cabinet Médiéval s'est inscrite dans la conservation du bâti existant. Habitat et Humanisme ont également réfléchi à des aménagements.
A ce jour, aucune décision n'a été arrêtée sur le devenir de cette maison.
11/04/23 Groupe réflexion - Maison Berthelot
Pourquoi faut-il prendre des orientations sur ce bâtiment? Depuis son acquisition, hors la réfection du toit,
aucune réalisation n'a été entreprise - le bâtiment se dégrade
Les conditions d’utilisation par les associations et a fortiori d'accueil du public ne sont pas du tout conforme aux règles de sécurité
Les orientations concernant ce bâtiment pourraient éventuellement impacter les projets du mandat.
11/04/23 Groupe réflexion - Maison Berthelot
Quelle démarche a-t-on voulu entreprendre ?
Une réflexion préalable, participative pour alimenter la réflexion des élus avant le choix qu'ils seront amenés à faire.
11/04/23 Groupe réflexion - Maison Berthelot
Désignation par le Maire d’un groupe de travail ad hoc6 élus dont 2 de l’opposition Geneviève Chevassus Alain Géron François Pillard Nathalie Vincent Jacques Gouttebarge Françoise Bully
4 représentants d’associations Pierre Frenay, les Arts à Chaponost Nicole Gautier, Centre Social Yves Granjon, l‘Union des commerçants Gilbert Pradel, Histoire et Patrimoine
1 personne qualifiée Michel Martinez, désigné par le vice-président du CCAS
11/04/23 Groupe réflexion - Maison Berthelot
Objectifs du groupe de travail
envisager des projets de destination pour cette maison, en évaluant leurs impacts financiers, sociaux, culturels ….
présenter ces différentes solutions aux Chaponois lors d'une réunion publique (6 novembre)
analyser et rapporter, les réactions et les avis recueillis lors de cette réunion dans un registre qui sera ouvert en mairie.
11/04/23 Groupe réflexion - Maison Berthelot
Le calendrier de travail Mi-septembre – fin octobre
4 réunions de préparation du dossier
Novembre : phase de consultation Réunion publique Recueil des commentaires en mairie, sur le site internet Visites de la Maison Berthelot
Décembre 2 réunions
synthèse des commentaires et réactions des habitants Remise à M. Le Maire d’un rapport de synthèse tenant
compte des réactions et avis des chaponois et présentant les différents scénarii
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11/04/23 Groupe réflexion - Maison Berthelot
Premiers constats partagés
Emplacement stratégique, au cœur de la commune
Bâtiment inerte
Une commune dont les besoins sont nombreux : locaux : associatifs, RAM, stockage de costumes classes, etc Logements locatifs Surface commerciales importantes (100 m2/surface au moins) tout particulièrement sur
cette zone Valorisation du patrimoine chaponois Création de lieu de vie pour les jeunes
Vocations possibles pour ce lieu : Mémoire Animation culturelle Animation commerciale Lieu de passage Lieu de vie (habitat)
11/04/23 Groupe réflexion - Maison Berthelot
Les différents scenarii envisagés Scénario 1 : Réalisation d’une Maison du Patrimoine
(projet Medieval)
Scénario 2 : Mise à disposition de l’ensemble des locaux à un opérateur social pour 100% de logements
Scénario 2 bis : Mise à disposition de l’ensemble des locaux à un opérateur social pour logements et locaux
Scénario 3 : Démolition / Reconstruction 3 variantes
11/04/23 Groupe réflexion - Maison Berthelot
11/04/23 Groupe réflexion - Maison Berthelot
Scénario 1 : Projet Medieval Caractéristiques
Création d’une maison du patrimoine sur le site Regroupement d’activités culturelles et patrimoniales Création d’un équipement vivant Surface comprise entre 500 et 600 m2 (grange de 150 M2
comprise)
Atouts Permet d’amener des touristes dans la centre Offre un cheminement patrimonial Proximité du regard de l’aqueduc d’où une certaine synergie
touristique Transformation de la grange en salle polyvalente, accessible aux
jeunes, et/ou en cafétéria, bar associatif Possibilité de mise en valeur de l’aqueduc sous la grange Édifice créant une activité permanente
11/04/23 Groupe réflexion - Maison Berthelot
Faiblesses Faible superficie utile (600 m2) pour 600 m2 de terrain Mise aux normes nécessaire ( sécurité, accessibilité ) Coûts de mise en œuvre et de fonctionnement Disparition de la possibilité d’installer des surfaces
commerciales et associatives Problème de stationnement
Dimension Patrimoniale : oui Socio-culturelle : oui Économique : non
Scénario 1 : Projet Medieval
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11/04/23 Groupe réflexion - Maison Berthelot
Coût Scénario 1 : Projet MédievalSur la base ré-estimée de l’étude du Cabinet Medieval réalisée en juin 2006. Coût exprimé en € TTC
Conservation de la grange sans plancher 250 000 €(salle polyvalente, expos …)
Aménagement bât principal 1 000 000 € Honoraires 250 000 € Sous-total 1 550 000 € investissement pour exploitation 170 000 €
TOTAL 1 670 000 €
L’association Histoire et Patrimoine espère obtenir 300 000€ de subventionset faire faire une partie des travaux par une main d’œuvre bénévole (dansle cadre de formation d’apprentis, compagnons …
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Scénario 2 : Mise à disposition de l’ensemble des
locaux à un opérateur social pour 100% de logements Caractéristiques
Mise à disposition des locaux par le biais d’un bail à réhabilitation conclu à titre gracieux
Création de 9 logements conventionnés Atouts
Répond en partie à un besoin important de logements
Logements en plein centre Petits logements de transition (jeunes, étudiants
en « décohabitation » de chez leurs parents) Economique : non
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Scénario 2 : Mise à disposition de l’ensemble des
locaux à un opérateur social pour 100% de logements Faiblesses
Complexité de la réhabilitation pour la remise aux normes
Difficultés pour trouver un opérateur intéressé Logements sociaux déjà positionnés sur le secteur Pas de dynamisation du centre Faible occupation du sol Pb de stationnement
Dimension Patrimoniale : faible Sociale : oui Culturelle : non Economique : non
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Coût Scénario 2
Coût 0 € Mise à disposition des locaux par le biais d’un bail à
réhabilitation conclu à titre gracieux
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Scénario 2 bis : Mise à disposition de l’ensemble des locaux à un opérateur social pour logements et locaux associatifs, publics…
Caractéristiques Mise à disposition des locaux par le biais d’un bail à
réhabilitation conclu à titre gracieux Création de 6 logements sociaux et locaux (150 m2)
Atouts Répond en partie à un besoin important de
logements Répond en partie à un besoin de locaux associatifs Possibilité de préserver et mettre en valeur une
partie du patrimoine (plafonds et cheminée de la cuisine + exposition des tapisseries sous verre) si cette pièce est réservée à une association
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Scénario 2 bis : Mise à disposition de l’ensemble des locaux à un opérateur social pour logements et locaux associatifs, publics…
Faiblesses Complexité de la réhabilitation pour la remise aux normes Difficultés pour trouver un opérateur intéressé Peu de logements Peu de dynamisation du centre petits locaux pour les associations (150 m2 environ) difficulté de la cohabitation logement/locaux (fermeture de la
cour) Problèmes de stationnement
Valeur Patrimoniale : en partie Sociale : oui Culturelle : en partie Economique : non
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Coût scénario 2 bis Coût 250 000 € création de 150 m2 de locaux associatifs sur deux niveaux)
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Scénario 3 : Démolition - reconstruction
Caractéristiques La valeur principale de cet immeuble réside
dans son emplacement On peut construire un nouvel édifice
sur 3 - 4 niveaux, ce qui représente environ 2800 m2 construits (logements, locaux, commerces, cour sous verrière), lieu de vie de type café avec terrasse, et 70 places de parking
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Scénario 3 : Démolition - Reconstruction
Variante 1 : Démolition – reconstruction sur une emprise sup à l’existant ( 1 000 m2 au lieu de 600 m2 ) avec une partie publique :
800m2 de locaux publics sur 2 niveaux 1 200 000 € 35 places publiques 450 000 € 200 m2 cour couverte +
mise en valeur de l’aqueduc 250 000 € Vente de 360 m2 commerces +
1 440 m2 de logements (20 dont 5 sociaux ) - 540 000 € ________________
1 360 000 €
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Scénario 3 : Démolition - Reconstruction
Variante 2 : Démolition – reconstruction emprise existante ( 600 m2 ) avec une partie publique
550 m2 de locaux publics 825 000 € Pas de stationnement public 0 € 150 m2 cour couverte +
mise en valeur de l’aqueduc 200 000 € Vente de 360 m2 commerces +
590 m2 de logements (8 dont 2 sociaux ) - 330 000 € ________________
695 000 €
11/04/23 Groupe réflexion - Maison Berthelot
Scénario 3 : Démolition - Reconstruction
Variante 3 : Démolition – reconstruction emprise existante ( 600 m2 ) sans partie publique
Vente de : 450 m2 de commerces 1 050 m2 de logements ( 15 dont 4 sociaux )
Gain de 525 000 €
11/04/23 Groupe réflexion - Maison Berthelot
Atouts surface disponible : 1000 m2 au sol (R+ 2 sur la rue et R+3 à l’arrière) densification et animation du centre : possibilité de créer de belles surfaces
commerciales et publiques Répond à un besoin de logements (1000 à 1800 m2 soit 15 à 25 logements) Répond à un besoin de locaux/espace public Une partie du patrimoine peut être préservée (cheminée, tapisseries …) et
mise en valeur (aqueduc et regard enterrés) Possibilité de créer des places de stationnement enterrées
Faiblesses concentration de stationnement et gêne de circulation Nécessite une révision du PLU
Dimension Patrimoniale : en partie Sociale : oui (25 % logements sociaux, on peut créer logements de petite
taille) Culturelle : oui (espace suffisant pour activités à caractère culturel) Economique et animation du centre : oui
Scénario 3 : Démolition - Reconstruction
11/04/23 Groupe réflexion - Maison Berthelot
Synthèse
11/04/23 Groupe réflexion - Maison Berthelot
Scenariilocaux publics
parkings publics commerces
logements
coût pour la commune en € ttc
1 Réalisation d’une maison du Patrimoine 600 m² 0 0 0 1 670 000 €
2 mise à disposition à un opérateur social 0 0 0 9 0 €
2 bis mise à disposition à un opérateur social 150 m² 0 0 6 250 000 €
3 Démolition – reconstruction Variante 1 800 m² 35 360 m²
1440 m² (20
logements) 1 360 000 €
3 Démolition – reconstruction Variante 2 550 m² 0 360 m²
590 m² (8 logements
) 695 000 €
3 Démolition – reconstruction Variante 3 450 m²
1050 m² (15
logements) Gain : 525 000 €