ETAŽNA SVOJINA

ZOSPO, čl. 19 – određen je predmet etažne svojine i pravo etažnih vlasnika na

zajedničkim delovima i uređajima u zgradi ZAKON O SVOJINI NA DELOVIMA

ZGRADA, 1959. – regulisana sva relevantna pitanja; prestao da važi na osnovu Odluke

Saveznog ustavnog suda 1996. (zbog nesaglasnosti sa Ustavom i ZOSPO)

ZAKON O ODRŽAVANJU STAMBENIH ZGRADA, 1995 (1998, 2001, 2005, 2011)

SPECIFIČNOSTI ETAŽNE SVOJINE

INSTITUT MODERNOG PRAVA – NAČIN REŠAVANJA NARASLIH STAMBENIH

POTREBA IZMEĐU DVA SVETSKA RATA SPECIFIČNA:

- PO PREDMETU

- PO AKCESORNIM PRAVIMA NA ZAJEDNIČKIM DELOVIMA ZGRADE I

ZEMLJIŠTU (NERASKIDIVO VEZANA ZA ETAŽNU SVOJINU)

PREDMET ETAŽNE SVOJINE

STAN POSLOVNA PROSTORIJA GARAŽA ODNOSNO GARAŽNO MESTO

KAO POSEBAN, REALNO ODREĐEN DEO ZGRADE

ZGRADA KAO CELINA – PREDSTAVLJA JEDNU STVAR U GRAĐANSKOPRAVNOM SMISLU REČI; NJENI POSEBNI DELOVI MOGU BITI PREDMET

POSEBNOG SVOJINSKOG OBLIKA (ETAŽNE SVOJINE)

KADA SE RADI O PRAVU SVOJINE NA POSEBNOM DELU ZGRADE - UVEK JE U PITANJU ETAŽNA SVOJINA, S TIM ŠTO

SVOJINSKA OVLAŠĆENJA MOGU PRIPADATI JEDNOM LICU (ISKLJUČIVA

SVOJINA) ILI NEKOLICINI LICA (SUSVOJINA I ZAJEDNIČKA SVOJINA)

STICANJE ETAŽNE SVOJINE

PO OPŠTIM PRAVILIMA KOJA VAŽE ZA STICANJE PRAVA SVOJINE:

- NA OSNOVU UGOVORA O PRODAJI, POKLONU, TRAMPI

- NA OSNOVU NASLEĐIVANJA- ETAŽIRANJE ZGRADE (NE MOŽE SE PROIZVOLJNO ODREDITI BILO KOJI DEO

ZGRADE ZA STAN ILI POSLOVNU PROSTORIJU)

SADRŽINA

ETAŽNI VLASNIK IMA SVA SVOJINSKA OVLAŠĆENJA (DRŽANJE, KORIŠĆENJE I

RASPOLAGANJE U GRANICAMA ODREĐENIM ZAKONOMA)

SPECIFIČNOSTI KOJE SU POSLEDICA SPECIFIČNOG PREDMETA ETAŽNE

SVOJINE

SPECIFIČNOSTI

KORIŠĆENJEM NE UZNEMIRAVATI OSTALE ETAŽNE VLASNIKE

PREPRAVKE: - ne sme narušiti arhitektonski izgled zgrade- umanjiti sigurnost i stabilnost zgrade- na bilo koji način naneti štetu drugim

posebnim delovima odnosno zajedničkim delovima zgrade

OPRAVKE:- radi održavanja posebnog dela u ispravnom

stanju vrši etažni vlasnik o svom trošku- dužnost izvršenja opravki čije bi

nepreduzimanje ugrozilo ili oštetilo ostale posebne ili zajedničke delove zgrade

ZAJEDNIČKI DELOVI ZGRADE

KOJI SU? PRAVA ETAŽNIH VLASNIKA – od 1996. na

osnovu ZOSPO, NA ZAJEDNIČKIM DELOVIMA ZGRADE I UREĐAJIMA U

ZGRADI IMAJU PRAVO ZAJEDNIČKE NEDELJIVE SVOJINE

KARAKTERISTIKE:

korišćenje prema potrebi, a ne srazmerno veličini posebnog dela

nedeljiva – ne može se tražiti deoba dok postoji zgrada kao celina

akcesorno pravo – neraskidivo povezano sa pravom svojine na posebnom delu zgrade: njome se ne može samostalno raspolagati i automatski se prenosi sa prenosom svojine na posebnom delu

TROŠKOVE ODRŽAVANJA ZAJEDNIČKIH DELOVA ZGRADE

SNOSE ETAŽNI VLASNICI SRAZMERNO VREDNOSTI POSEBNIH DELOVA PREMA

UKUPNOJ VREDNOSTI CELE ZGRADE

Zakon o održavanju stambenih zgrada i Odluka Ustavnog suda iz aprila 2011.god. Odluka US, Sl. glasnik RS, br. 27/2011 od

20. aprila 2011 – tog dana su prestale da važe odredbe čl. 18/1, 21/3 i 22/2 jer nisu u

skladu sa Ustavom i ratifikovanim međunarodnim ugovorima – odnose se na

odlučivanje etažnih vlasnika o promeni namene zajedničkih delova zgrade (putem

nadogradnje, pretvaranja u posebni deo zgrade ili pripajanja posebnom delu zgrade)

O tome se na osnovu Zakona odluka donosila “saglasnošću vlasnika stanova i drugih posebnih delova zgrade kojima pripada više od polovine

ukupne površine stanova i drugih posebnih delova zgrade“

Ustavni sud smatra da je time zakonodavac neopravdano zašao u ustavnu garanciju prava svojine: promena namene zajedničkih delova

zgrade može se izvršiti samo u opštem interesu pod uslovom da je svim etažnim vlasnicima bilo

omogućeno da odlučuju o tome

Zakon o dopunama Zakona o održavanju stambenih zgrada, Sl. glasnik RS, br.

88/2011 od 24. novembra 2011 – umesto neustavnih odredaba koje su stavljene van

snage, izvršena dopuna da se odluka donosi većinom od ukupnog broja

članova skupštine zgrade

PRAVO NA ZEMLJIŠTU

NA KOJEM SE ZGRADA NALAZI I KOJE SLUŽI ZA NJENU REDOVNU UPOTREBU

I – AKO JE ZEMLJIŠTE U DRUŠTVENOJ (DRŽAVNOJ) SVOJINI – pravo trajnog

korišćenja (dok postoji zgrada)

II – AKO JE ZEMLJIŠTE U PRIVATNOJ SVOJINI – NEMAMO POZITIVAN PROPIS

ZSDZ – SUSVOJINA (udeli su srazmerni vrednosti posebnog dela zgrade prema ukupnoj vrednosti cele zgrade)

ZES CG – ZAJEDNIČKA NEDELJIVA SVOJINA

POŠTO NEMA POZITIVNOG PROPISA – PRIMENITI PRAVILA O SUSVOJINI KAO

OPŠTI REŽIM U ODNOSU NA ZAJEDNIČKU SVOJINU

DOK ZGRADA POSTOJI, NE POSTOJI RAZLIKA U SADRŽINI OVIH PRAVA NA ZEMLJIŠTU

RAZLIKA SE POJAVLJUJE U MOMENTU KADA DOĐE DO PROPASTI ZGRADE

NACRT ZAKONIKA O SVOJINI I DRUGIM STVARNIM PRAVIMA, 2006 Predložena regulativa je vrlo detaljna (oko 35

članova) Poseban deo zgrade – pored do sada

poznatih, i podrum Sticanjem posebnog dela zgrade stiče se i

pravo upotrebe zajedničkih delova zgrade, zemljišta pod zgradom i zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade

Svojina zajednice etažnih vlasnika na zajedničkim delovima zgrade i na zemljištu, ako nije drukčije određeno

Samostalni delovi zgrade čiji vlasnik ne mora biti etažni vlasnik u toj zgradi (instalacija kablovske televizije, reklamni panoi, deo fasade sa posebnim svojstvima)

Etažna zajednica – čine je svi etažni vlasnici jedne zgrade; pravno lice; skupština zajednice etažnih vlasnika – bira upravnika; detaljno utvrđena prava, obaveze i odgovornosti etažne zajednice