房地产经济学主讲教师 侯莉颖上课班级 0 5 研

Real Estate Economics

第一章 概 论• 第一节 基本概念• 第二节 房地产经济• 第三节 房地产经济学

第 一 节基本概念

房屋• 一般指上有屋顶，周围有墙，能防风

避雨，御寒保温，供人们在其中生产生活、学习、娱乐、储物，具有固定基础的，屋高 2.2m 以上的永久性场所。

• 根据人们的生活习惯，也包括可供人们长期居住的窑洞、竹楼。

土地• 一般指地球表层的陆地部分，包括内陆

水域和滩涂。• 广义的土地指陆地及其空间的全部环境

因素，即地球表面的特定区域 ( 由土壤、气候 、地貌、地质、生物和水文、水文地质等因素 ) 构成的自然综合体。

• 其特性包括这一区域上下垂直的生物圈的（相当稳定或可以预见的周期循环的）所有属性，以及过去和现在人类活动的结果。

从土地的物质构成来看• 有人认为，土地应包括地表以上

的土壤、岩石、植物、水和空气。• 土地被视作地球表层

• 有人认为，土地不仅包括土地表层，而应视其为垂直面。

• 土地应包括地球表层以上的大气及以下的土壤。

从土地的功能来看• 多数人都认为，土地在人类生产

生活中起着“基地”、“场所”的作用，充当载体，并且起着生产资料和生产要素的作用。

• 强调土地的使用价值。

从土地的性质来看• 土地是自然的物质和能力。• —— 强调土地的自然属性

• 土地是生产要素，财产或资源。• ——强调土地的社会属性

从土地的利用来看• 将土地看作地球的表层及其附属

物构成，是一个上下垂直的立体的概念。

• ——研究土地实质或物质整体

从土地经济方面来看• 将土地视为“产”。• ——重点研究土地经济关系

地产• 法律上认可的土地产权（土地所

有制的体现）和资产（土地本身所有权的价值和土地资本）的总称。

• —— 土地的经济形态和法律用语。

房地产• 房产和地产的统称。• 从法学意义而言，可定义为房

屋和土地产权资产的总称；• 从经济学意义而言，可定义

为房屋和土地在经济方面的商品体现。

土地资本• 为适应耕种、建筑、居住、

采掘等各种用途的经济技术要求，对土地开发、再开发投入的物化劳动和活劳动。

• 形成固定资产。

图片：侯莉颖 2004年摄于台湾

第二节 房 地 产 经 济• 一、房地产经济的实质• 二、土地经济关系• 三、房地产经济管理体制

一、房地产经济的实质• 房地产：• “产品”还是“商品”？

• 房地产经济：• 自然经济• 产品经济• 商品经济？

二、土地经济关系• 1 、地与地的关系• 2 、人与地的关系• 3 、人与人的关系

三、房地产经济管理体制• 管理房地产经济的基本制度。包括：

– 房地产所有制度– 房地产使用制度– 房地产管理制度的建立、发展、实施等

1 、传统的房地产经济管理体制（ 1）传统的住宅经济体制• 基本特点

“包下来” “低租金”

（ 2）传统的土地经济体制• 行政划拨• 分散经营• 多头管理

2 、改革后的房地产经济管理体制• （ 1 ）土地经济管理体制

– 所有权、使用权分离。– 使用权纳入市场经济轨道，进入市

场，实行有偿、有期限、有流动的用地制度。

– 实行统一管理土地资源和土地资产的土地管理体制。

• 讨论题 :• 土地经济实行商品化经营的意义

（ 2）住宅经济管理体制• 深化城镇住房制度改革的目

标：• 停止住房实物分配，实行住房分

配货币化；• 建立和完善以经济适用住房为主

的多层次城镇住房供应体系；• 发展住房金融，培育和规范住房

交易市场。

深圳市住房制度改革指导思想• 稳步推进住房商品化、社会化，

逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度；

• 加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。

第三节 房地产经济学• 一、房地产经济学的发展

– 1 、历史回眸– 2 、我国建立房地产经济学的必然性– 3 、城市土地无偿使用的弊端

• 二、房地产经济学的研究对象• 三、房地产经济学的研究内容

一、房地产经济学的发展• 房地产经济学，是依据经济观点或

运用经济学原理解决房地产问题的经济理论。

• 房地产经济学是用微观和宏观经济学原理分析国家、区域、社区和邻里对房地产价值的影响。

• 房地产经济学帮助人们理解影响房地产市场涨跌以及这些变化又如何影响地方房地产市场。

• 其形成和发展随着土地问题的日趋严重，以及人们对土地问题认识的不断深化而经历了一个不断完善的过程。

1 、历史回眸• 从原始古代社会到畜牧业产生• 周代以后• 资本主义时期• 土地经济学成为独立的学科• 我国对土地问题的研究

（ 1 ）从原始古代社会到畜牧业产生• 主要特点：• 人类没有发生土地问题

（ 2 ）周代以后• 人类开始大量研究土地问题

– 《尚书·禹贡篇》甚至有土地分类的研究，把全国农地划分为上中下三等九级。

– 以后历代均有各自的土地分类方法、土地制度和土地政策。

– 开始深入研究两大问题：• 土地的合理利用• 如何保护地力

（ 3 ）资本主义时期• 土地问题成为人与自然矛盾的焦点• 土地经济问题的研究逐步系统深入

– 经济学自身的发展– 经济学在土地问题研究中的应用

（ 4 ）土地经济学成为独立的学科• 1924 年，美国经济学家伊利和莫尔豪斯（ E · W · Morehouse ）合著出版了《土地经济学原理》，对土地经济开始系统研究，标志着以研究土地经济问题为对象的土地经济学从经济学母体中脱胎，开始成为一门独立的学科。

（ 5 ）我国对土地问题的研究• 在相当长的历史时期中，我国对土地问题

的研究也是分散的，不系统的。• 我国对土地问题的专门研究始于 20 年代初。

• 我国解放后到 1978 年，忽略了对土地经济问题的研究。

• 体制改革后，土地经济问题重新得到重视。

张薰华，江西九江人， 1921出生，复旦大学经济学教授，博士生导师，上海市经济学会名誉会长 ,主要从事理论经济学研究。

中国大陆土地经济学的恢复和发展• 1980年 11月 “中国土地学会”

在北京成立；• 1983年 学会上提出编写《中国土

地经济学》专著；• 1981年 著名经济学家于光远倡导

成立了“中国国土经济研究会”；• 1982年 出版了《国土经济研究》；• 1986年《国土经济学》。

• 1986年 国家土地管理局成立，对土地制度进行改革，实行土地有偿使用和集中统一管理，又相继在“中国土地学会”下筹建了“土地经济研究会” ( 后改名为土地经济分会 ) ，并在不少院校设置了土地管理学院 ( 系 ) 及研究所、研究中心等，有力地推动了土地经济学研究和学科建设。

• 致使在距今 20年的短时期内，我国土地经济学研究和学科建设开始进入了全面繁荣阶段，先后出版的研究成果和专著犹如雨后春笋，不胜其数。

2 、我国建立房地产经济学的必然性（ 1 ）我国的基本国情（ 2 ）长期以来我国房地产状况

二、房地产经济学的研究对象• 房地产经济学是经济学的一个分支学科。• 房地产经济学把房地产作为一个经济要素，

研究土地利用经济、房地产权规律，以及房地产经济运动规律，等等。

• 研究对象主要包括– 1 、房地产经济关系– 2 、房地产经济运动规律

三、房地产经济学的研究内容– 研究城市房产问题离不开研究城市地产问题；– 研究城市地产问题离不开研究土地问题；– 无论房产还是地产问题均与土地的特性相关。

• 我们的研究涉及：房产—地产—土地• 我们的研究内容包括

– 房地产利用规律– 房地产产权规律– 房地产市场与宏观调控规律

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