6. 부동산 자산 관리와 리츠 - 부동산펀드와 리츠를 중심으로 -

just R

6. 부동산 자산 관리와 리츠- 부동산펀드와 리츠를 중심으로 -

부동산투자자문회사 저스트알

김우희 상무

02-564-7554

[email protected]

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1. 정의와 유형분류1. 정의와 유형분류

부동산펀드 (real estate fund)

- 다수 투자자들로부터 부동산투자를 위해 모은 공동자금 (fund)

- 공동기금을 전문적인 투자기관 ( 자산운용 또는 관리회사 ) 이 부동산 , 부동산관련 대출 또는 관련 유가증권 등에 투자 운용토록 하여 운용성과에 따른 수익을 분배하여 주는 회사 (corporation) , 투자신탁 (business trust), 혹은 간접투자상품

우리의 부동산펀드 종류

- 자본투자중심의 부동산투자회사 (REITs)

- 은행 부동산투자신탁 ( 불특정금전신탁 )

- 부동산간접투자기구

- 외국계 투자펀드 (opportunity fund) 등

1) 1) 부동산 펀드의 정의부동산 펀드의 정의

I. 부동산 금융

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부동산펀드의 개념- 투자자로부터 자금 등을 모아 부동산 등에 운영하고 운용실적에 따른 결과를 투자자에게 귀속시키는 투자상품

수익증권의 상장 , 등록- 환매금지 부동산투자펀드를 설정하는 경우에는 신탁약관에 수익자의 환금성 보장을 위한 별도의 방법을 정하지 않았다면

수익증권을 발행한 날부터 90 일 이내에 그 수익증권을 유가증권시장에 상장하거나 협회중개시장에 등록해야 함

2) 2) 부동산 펀드의 개요부동산 펀드의 개요

부동산펀드 설정시 신탁금 등의 납입

- 자산운용회사는 투자펀드를 설정하는 경우 수탁회사에 계약에서 정한 전액을 현금으로 납입해야 함 .

- 유가증권 , 부동산 또는 실물자산으로 납입해 펀드를 설정할 수 있는데 이때 투자펀드는- 사모투자펀드이어야 하고 ,

- 다른 투자자 전원의 동의를 얻어야 함 .

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부동산펀드의 투자대상 자산

- 부동산

- 투자증권

- 장내파생상품 및 장외파생상품 법에 의해 발행된 간접투자증권 및 신탁업법에 의하여 신탁회사가 발행한 수익증권

- 지상권

- 부동산임차권

자산운용방법- 원칙적으로 부동산의 취득 또는 매각 - 부동산의 관리 , 개량 , 개발 , 임대- 투자증권 : 대여

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부동산펀드의 자산운용방법의 제한

- 부동산을 취득한 후 5 년 이내의 범위에서 3 년 이내에 처분 불가

▪ 부동산펀드가 합병 해지하는 경우에는 처분 가능•- 편드 자산총액의 30% 를 초과해 부동산개발사업에 투자 불가

- 건축물 그 밖의 공작물이 없는 토지로서 부동산개발사업을 시행하기 전에 처분 불가

▪ 부동산개발사업 ( 토지를 택지 공장용지 등으로 개발하거나 건축물 그 밖의 공작물을 신축 또는 •재축하는 사업 ) 에 따라 조성하거나 설치한 토지 건축물등을 분양하는 경우와•

▪ 부동산펀드가 합병 해지하는 경우와• ▪ 부동산개발사업을 하기 위해 토지를 취득한 후 개발사업을 수행하기 곤란하다고 객관적으로 입증되어

토지의 처분이 불가피한 경우에는 3 년 이내에 처분이 가능

- 부동산펀드 신탁약관에 부동산의 개발을 위해 존립기간을 정해 설립한 회사 ( 부동산개발회사 ) 의 투자증권에 투자할 수 있다는 뜻을 정한 경우에는 예외

▪ 각 펀드 자산총액의 100% 까지 동일종목의 부동산개발회사의 투자증권에 운용 가능 .

▪ 자산운용회사가 운용하는 전체 부동산펀드의 자산총액으로 동일한 부동산개발회사가 발행한 주식총수의 100% 까지 투자 가능

▪ 각 펀드 자산총액으로 동일한 부동산개발회사가 발행한 주식총수의 100% 까지 투자 가능

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부동산펀드에 대한 특례

- 원칙적으로 환매금지투자신탁이어야 함

- 펀드 순자산 총액의 2 배 이내에서 금융기관으로부터 차입 가능

- 차입한 자금은 부동산에 운용해야 함

- 펀드 신탁약관에 부동산 관련 사업에 자금을 대여할 수 있다고 정한 경우에는 펀드 순자산총액의 100% 이내에서 자금 대여가능 . 단 , 다음 조건 중 하나를 만족시켜야 함

▪ 부동산이 담보로 설정될 것

▪ 신탁법에 의해 부동산이 신탁되고 신탁에 대한 수익권에 대해 질권을 설정할 것

▪ 시공가 또는 시행사 등으로부터 대여금 상환액의 지급이 보증될 것

▪ 자금을 대여받는 자가 부동산의 개발과 관련된 사업을 영위하는 법인 일 것

- 펀드 재산으로 부동산을 취득하거나 처분하는 경우에는 부동산의 현황 , 거래가격 등이 포함된 실사보고서를 작성 비치해야 함•

- 개발사업에 투자하고자 하는 경우에는 사전에 사업계획서를 작성해 감정평가업자의 확인을 받고 공시해야 함

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사모부동산펀드

- 부동산으로 신탁금 납입 가능

- 사모 부동산펀드 설정이 가능한 경우

▪ 기관투자자

▪ 각 펀드의 간접투자증권 매입액이 100 억 원 이상인 개인 또는 500 억원 이상인 일반법인

▪ 30 인 미만의 간접투자자

- 자산총액의 50% 이내에서 다른 간접투자증권에 투자 가능 ( 공모일 경우에는 5% 이내 )

부동산펀드 운용전문인력 요건 ( 상근 임 직원으로 • 3 인 이상 확보 )

- 감정평가사로서 감정평가분야 또는 부동산 관련분야에서 3 년 이상 종사한 경력이 있을것

- 부동산 관련 분야의 석사학위 이상 소지자로서 부동산의 투자운용과 관련된 업무에 2 년 이상 종사한 경력이 있을 것

- 부동산의 투자 운용업무를 수행하는 외국의 부동산투자회사에서 • 5 년 이상 근무한 자로서 부동산의 취득 관리• •개발 또는 자문 등의 업무에 3 년 이상 종사한 경력이 있을 것

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구분 공개시장 (public market) 사적시장 (private market)

자본투자(equity financing)

공모 REITs부동산간접투자기구

사모 REITs사모투자전문회사

대출투자(debt financing)

CMBS부동산간접투자기구

부동산간접투자기구

부동산펀드의 유형 분류

우리의 부동산펀드 유형별 현황

- 부동산간접투자기구 ( 은행 부동산신탁을 포함 ) 는 대부분 2 년이내의 단기 대출형이 주류를 이루고 있음 .

- 장기자본투자의 대표적 유형인 REITs 가 시장에서 CR-REITs 를 중심으로 성장 단계임 .

- 외환위기 이후 우리 시장에 진출한 외국계 펀드 (opportunity funds) 들은 고위험 고수익 추구 단기성 투기 펀드 위주에서 장기 투자 성향의 펀드로 재편 중임 .

3) 3) 유형 분류유형 분류

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미국계 NPL 벌쳐펀드 IMF 이후 초기 NPL 시장 진출 High risk, High Return 형 (20~25%)

론스타, 골드만삭스, 모건스탠리, 랜드리스, 리만브라더스 등

투자 1세대투자 1세대

오피스 매입 위주의 장단기 혼합투자형 1,2세대 중간 수준의 요구수익률 (10%내외)

신규매입 및 1세대로부터 인수 (프라임 오피스 위주)

GIC, GRA, 로담코, GE, 칼라힐, 맥쿼리, 도이치뱅크 등

투자 1.5세대투자 1.5세대

유럽계 연기금 펀드 낮은 요구수익률로 시장 접근 (10%이하)

장기 투자형 투자자 DECA, DIFA, DEGI 등


현재 현재

미국계 NPL 벌쳐펀드 IMF 이후 초기 NPL 시장 진출 High risk, High Return 형 (20~25%)

론스타, 골드만삭스, 모건스탠리, 랜드리스, 리만브라더스 등


오피스 매입 위주의 장단기 혼합투자형 1,2세대 중간 수준의 요구수익률 (10%내외)

신규매입 및 1세대로부터 인수 (프라임 오피스 위주)

GIC, GRA, 로담코, GE, 칼라힐, 맥쿼리, 도이치뱅크 등

투자 1.5세대투자 1.5세대

유럽계 연기금 펀드 낮은 요구수익률로 시장 접근 (10%이하)

장기 투자형 투자자 DECA, DIFA, DEGI 등


현재 현재

참고참고 . . 한국 진출 외국계 부동산 펀드의 변화한국 진출 외국계 부동산 펀드의 변화

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REITs 의 공헌

• 부동산자본의 대형화 , 전문화 , 분업화 및 투명화• 부동산과 금융의 효율적 접목• 부동산 간접투자의 활성화로 투자기회확대 및 투기차단 • 부동산장기투자패턴의 정착

2. 부동산투자회사 (REITs)2. 부동산투자회사 (REITs)

1) 공헌과 구조

일반투자가일반투자가(Stock (Stock

Market)Market)

부동산부동산부동산부동산

Investment

Dividend

Capital Gains (Stock Price Appreciation)

Investment

Rent,Coupon, Dividend

Management

Contract

Asset Managem

ent

IPO Investment

기관 투자자기관 투자자(Investors)(Investors)

기관 투자자기관 투자자(Investors)(Investors)

자산관리회사자산관리회사(A MC)(A MC)

부동산투자회사부동산투자회사(REITs)(REITs)

부동산투자회사부동산투자회사(REITs)(REITs)

REITs 의 구조

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2) CR-REITsCR-REITs 의 현황의 현황

2004 년 현재 REITs 시장은 CR-REITs 9개 ( 공모 7 개 , 사모 2 개 ) 가 운영중이며 , 총 자산 약 1 조 4,000 억원 , 자본금 약 7,600 억원 규모임

CR-REITs 의 규모CR-REITs 의 규모

교보메리츠퍼스트 1코크렙 호 케이원 2코크렙 호 1리얼티코리아 호 3코크렙 호 유레스메리츠 맥쿼리 4코크렙 호

( )자기자본 백만 84,000 133,000 157,000 56,000 66,000 68,000 50,000 76,303 76,000

( )타인자본 백만 2,300 103,601 31,000 55,621 77,300 88,197 82,800 88,605 105,000

( )계 백만 86,300 236,601 188,000 111,621 143,300 156,197 132,800 164,908 181,000

일반공모 일반공모 ( )사모 기관 일반공모 일반공모 일반공모 일반공모 일반공모 사모

5년 5년 5년 5년 5년 5년 5년 5년 5년

2002.1.2 2002.5.23 2002.10.7 2002.10.30 2003.4.29 2003.8.20 2003.8.20 2003.12.26 2004. 4. 8

2002.1.30 2002.5.30 비상장 2002.11.11. 2003.5.13 2003.8.29 2003.8.29 2004.1.8 비상장

1.04:1 2.06:1 사모 10.26:1 1.006:1 3.27:1 2.00:1 2.45:1 사모

㈜코리츠 ㈜코람코 한국토지신탁 ㈜코람코 R㈜ AK ㈜코람코 ㈜코리츠 ㈜맥쿼리인터내셔널자산관리 ㈜코람코

8.04% 9.57% 9.81% 11.49% 11.67% 10.62% 11.00% 11.38% 10.24%

대한항공연수원 한화빌딩 신송빌딩 명동타워 로즈데일빌딩 한화증권빌딩 (유레스 성남) 극동빌딩 남대문대우빌딩

사원아파트 대한빌딩 디오센터 ( )트리스타워 매각 엠바이엔빌딩 아이빌힐타운 ( )유레스 노원 한솔엠닷컴빌딩

대아빌딩 동진타워 대전세이백화점 ( )유레스 대전

리젠트타워 한신스포츠센터

대흥멀티통신 장유워터피아

시그마타워

6 월 / 12월 6 월 / 12월 6 월 / 12월 6 월 / 12월 10 / 4월 월 2 월 / 8월 3 월 / 9월 6 / 12월 월 6 / 12월 월

자산관리회사

(%)배당수익률

주요자산

결산

상장일

공모경쟁율

구 분

자본모집

존속기한

인가일

총 투자액

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CR-REITsCR-REITs 의부동산유형별 투자비율의부동산유형별 투자비율

CR-REITsCR-REITs 의투자자 분포의투자자 분포

구분 일반공모

보험회사

외국계펀드

은행 국내기업

연기금 기타 자본금계

자본금 ( 억원 ) 1,910 1,787 1,779 1,051 671 218 247 7,663

비율 (%) 24.9 23.3 23.2 13.7 8.8 2.8 3.2 100.0

80%

16%4%

오피스

retail

주거용

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CR-REITs 의 주가 및 거래 현황

4000

4200

4400

4600

4800

5000

5200

5400

5600

5800

6000

2002년1월31일 2002년7월4일 2002년11월27일 2003년4월25일 2003년9월25일 2004년 2월 23일

리츠주가

400

500

600

700

800

900

1000

리츠 주가와 종합주가지수 (2002.1.31~2004.3.16)종합주가지수

just R

4700

4800

4900

5000

5100

5200

5300

5400

2002년1월31일 2002년7월4일 2002년11월27일 2003년4월25일 2003년9월25일 2004년 2월 23일

리츠주가CR-REITs 개별종목 주가 비교

CR-REITs 의 개별종목 주가 비교

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CR-REITs 의 자산관리회사 현황

겸업이 허용된 부동산신탁회사 3 개를 포함한 8개 회사가 건교부로부터 자산관리회사 인가 승인 실제 CR-REITs 로부터 위탁받은 자산을 투자 /운용하고 있는 회사는 5 개 회사

• 생보부동산신탁 , KB 부동산신탁 , 디비프로퍼티어드바이저스코리아 : 위탁관리자산 없음

구 분 ㈜ 코람코 ㈜ 리얼티어드바이저스코리아 ㈜한국토지신탁 ( )주 코리츠 ( )주 맥쿼리인터

내셔날자산관리

인가일 2001.11.17 2002.1.9 2001.9.28 2002.6.27 2003.6.30

( )자본금 억 85.5 70 1,800 70 5억 만원 70

주요출자자

,우리은행,산업은행,한화증권,조흥은행

대우건설 등

American RealtyInvestors,

,우리증권 외환은행 등

한국토지공사 등

,대우증권,한투신,키라에셋

우림건설 등

맥쿼리은행

겸업여부 겸업금지 겸업금지 부동산신탁회사 겸업금지 겸업금지

위탁관리자산 코크렙1 , 2 , 3 , 4호 호 호 호 1리얼티코리아 호 케이원 ,교보메리츠

유레스메리츠 맥쿼리센트럴오피스

시장점유율 49% 10% 13% 16% 12%

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교보 1메리츠 호 Ⅰ코크렙 Ⅱ코크렙 리얼티

1코리아 호유레스

1메리츠 호 Ⅲ코크렙맥쿼리센트럴

1오피스 호

2002.1.30 2002.5.30 2002.11.11 2003.5.13 2003.8.29 2003.8.29 2004.1.8

064900 067910 070540 072450 073530 073470 076850

연초(1/2)

4,980원 5,160원 4,960원 4,980원 5,020원 5,100원 5,050 *원

현재(10/28)

5,310원 6,200원 5,030원 5,380원 5,190원 5,320원 5,450원

배당액 209원 278원 370원 212원 268원 189원 230원

수익률 10.8% 25.5% 8.9% 12.3% 8.7% 8.0% 12.5%

CR REITs YTD Return상장된 의

2004년수익률(YTD)

상장일

표준코드

구 분

-17- just R

구 분 CR REIT평균 KOSPI

국고채(3 )년

회사채(3 ,AA- )년 OFFICE서울 서울아파트

(1/2)연초 5,036원 821.26 4.8% 5.56% 102.4 100.6

(10/28)현재 5,411원 833.54 3.5% 3.96% 103.6 101.2

2004 년 수익률 7.4% 1.50% 4.15% 4.76% 1.17% 0.60%

2004 Performance 투자 대안들의 년 비교

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구 분( : )단위 원

교보1메리츠 호 Ⅰ코크렙 Ⅱ코크렙 리얼티



1오피스 호

주당순자산 5,302 5,384 5,407 5,223 521 5,175 5,203

주당순이익 231 305 464 241 316 217 265

(2004.10.28)현재시가 5,310 6,200 5,030 5,380 5,190 5,320 5,450

CR REITs 상장된 의 주당순자산 및 순이익 대비 현재시가

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구 분( : %)단위




1오피스 호부채비율 2.76 61.84 52.5 108.43 127.14 125.72% 111.4

영업이익대비이자보상배율 3.96배 5.9배 3.18배 2.37배 2.12배 2.7배

자기자본순이익률 4.35 5.70 9.0 4.64 4.49* 3.67* 5.2

시가배당률 4.11 4.76 7.63 4.25 5.27 3.63 4.20

CR REITs 상장된 의 주요 경영지표

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구 분( : )단위 백만원




1오피스 호유동자산 8,918 4,520 9,302 4,729 5,256 5,564 7,217

고정자산 82,616 227,282 83,030 138,995 113,200 153,924 160,658

자산총계 91,535 231,802 92,332 143,684 118,455 158,858 167,875

유동부채 155 1,809 1,170 17,696 604 704 921

고정부채 2,300 88,767 30,603 39,852 65,701 87,775 87,558

부채총계 2,455 88,575 31,773 57,548 66,305 88,479 88,479

자본금 84,000 133,000 56,000 66,000 50,000 68,000 76,303

이익잉여금 5,080 10,227 4,559 3,438 3,161 2,948 4,042

자본조정 0 0 0 - 501 - 1011 - 569 - 949

자본총계 89,080 143,227 60,559 68,937 52,150 70,379 79,396

매출액 4,210 16,557 9,020 7,837 7,460 8,723 10,092

영업이익 3,831 11,162 7,181 4,760 5,669 5,571 6,430

경상이익 4,013 8,428 5,940 3,337 3,161 3,094 4,273

당기순이익 3,874 8,125 5,192 3,186 3,161 2,948 4,042

요약 재무 현황

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3) 법규 (04. 09) 개정 주요내용구분 현 행 개정

회사형태

O 일반 REITs - 투자자산을 자체전문인력으로 운영 , 관리 ( 자기관리 부동산투자회사 )O CR-REITs - 기업의 채무상환을 위해 매각하는 대상으로 설립 - 명목회사로서 자산운용을 자산관리회사에 위탁

O 명목회사형 일반 REITs 추가도입 - 자산운용을 자산관리회사에 위탁 ( 위탁관리 부동산 투자회사 )O 현행 회사형 REITs, CR-REITs 유지

최저 자본금 O 500 억원 이상 O 250 억 이상으로 인하

1 인당 주식소유한도 O 자본금 10% ( 일반리츠 ) O 자본금의 30% 로 확대 ( 일반리츠 )

현물출자

O 실체회사형 REITs - 설립시 현물출자 불가 / 부동산 개발사업의 인가를 받은 후 , 총 자본금의 30% 이내에서 가능O CR-REITs : 설립시 총 자본금의 30% 이내 가능

O 모든 REITs 에 대하여 - 설립시 총 자본금의 50% 이내에서 현물출자 허용 - 다만 , 창립총회에서 특별결의를 요함※ 특별결의 :주식총수의 3 분의 2 이상 출석 주식총수의 3 분의 1이상 찬성

개발사업O 건교부 인가를 받은 후 - 자기자본의 30% 이내 가능

O 건교부의 인가를 폐지하고 , 주주총회의 특별결의로 대체 - 총 자산의 30% 로 확대 / 예외사항 (100% 허용 ) : 건설임대주택사업 , 도시개발사업 , 토지를 매수하고 공정이 30% 이상 진행된 경우 / 토지가액은 개발사업 투자액에서 제외

차입 및 사채발행 O 원칙적으로 차임 및 회사채 발행 금지 - 다만 , 운영자금의 일시적 차입은 예외적으로 가능

O 자기자본의 2 배내에서 차입 및 사채 발행을 허용

투자자 보호O 실체회사형 REITs: 건교부 감독 ( 내부통제기준 제정 의무 )O CR-REITs:건교부 , 금감위 공동감독 ( 내부통제기준 제정의무 )O 자산관리회사 : - 내부통제기준 제정의무 없음

O 모든 REIT 에 대하여 : 건교부 , 금감위 공동감독O 자산관리회사 : 내부통제기준 제정 의무화O 실체회사형 REITs 와 자산관리회사 : 준법감시인을 두도록 의무화

자산구성의무비율

O 자산의 90% 이상 부동산 , 관련 유가증권 및 현금 , 이중 70% 는 부동산 ( 일반리츠 )

O 자산의 80% 이상 부동산 , 관련 유가증권 및 현금 , 이중 70% 는 부동산 ( 일반리츠 )

부동산관련유가증권 O 부동산과 관련되는 채권 O 부동산과 관련된 유가증권 - 시행령에서 SOC 지분투자 포함예정

겸영여부 O 불가 O 대통령령에서 겸영가능업무 규정예정

이익준비금 O 적립 O 적립 면세

이익배당한도 O 초과배당 불허 O 감가상각 범위내에서 초과배당 허용

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개정안에 따른 REITs 종류별 비교

REITs 종류 자기관리 REITs 위탁관리 REITs 기업구조조정 REITs

투자대상 모든 부동산 모든 부동산 모든 부동산

회사성립 건교부 인가 건교부 인가 건교부 인가 * 금감위 의견청취

회사형 실체회사 ( 상금 임직원 ) 명목회사 ( 비상근 ) 명목회사 ( 비상근 )

주식분산 1 인당 30% 이내 1 인당 30% 이내 제한없음

주식공모 자본금 30% 이상 자본금 30% 이상 의무사항 아님 * 사모가능

상 장 설립 후 즉시 설립 후 즉시 의무사항 아님

자산구성부동산 70% 이상부동산관련유가증권 10% 이상

부동산 70% 이상부동산관련유가증권 10% 이상

부동산 70% 이상유가증권 보유 의무 없음

전문인력3 인 명목회사로 해당사항 없음

* 자산관리회사 (5 인 )

명목회사로 해당사항 없음* 자산관리회사 (5 인 )

배 당 90% 이상 의무배당 90% 이상 의무배당 * 초과배당가능 90% 이상 의무배당 * 초과배당가능

회사존속 영속 영속 한시적

현물출자 자본금의 50% 이내 좌동 좌동

최저자본금 250 억원 좌동 좌동

설립주체 발기인 좌동 좌동

감 독 건교부 / 금감위 좌동 좌동

개발사업총자산의 30%( 임대주택사업 ,

도시개발사업등에 제한없음 )

좌동 좌동

처분제한 3 년 좌동 좌동

자금차입 자기자본의 2 배내 좌동 좌동

-23- just R

4) REITs 의 전망

• 현재 자산 규모 1 조원 4천억대 시장 형성• REITs 의 제도 개선으로 향후 3 년 내 5 조원이상 규모 시장 형성 예상

• 안정적인 Cash Flow 를 창출하는 Office빌딩 중심의 부동산투자 지속 예상• 상업시설은 운용능력을 갖춘 업체와의 제휴를 통한 시장 형성 기대• SOC 사업 , 임대주택과 REITs 의 접목을 통한 시장 확대 기대

시장규모시장규모

성장구조성장구조

• 세제 혜택에 따른 위탁관리중심의 REITs 성장 전망• 위탁관리구조에 따라 전문성 있는 자산관리회사 주도의 시장 확장 예상

대상부동산대상부동산

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3. 부동산간접투자기구3. 부동산간접투자기구

1) 1) 구조구조

간접투자자산운용업법에 의한 부동산간접투자기구의 법적 형태는 투자신탁 ( 계약형 ) 과 투자회사 ( 부동산 70% 이내 ) 모두 허용됨 . 부동산의 관리 및 개량 , 개발 , 임대차 , 그리고 지상권 , 임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득 , 관리 , 처분 등의 운용을 일정 요건을 갖춘 자산운용회사에 위탁하고 , 또한 은행 및 부동산신탁회사에의 수탁을 의무화함 .

자산운용사(부동산펀드)


부동산(부동산관련) 유가증권


수탁회사/신탁사수탁회사/신탁사

판매사(증권/은행/보험)


투자자개인투자자기관투자자


자산위탁수탁관리

투자

수익

투자

배당





수탁회사/신탁사수탁회사/신탁사





자산위탁수탁관리

투자

수익

투자

배당

-25- just R

2) 2) 부동산투자회사와 주요 내용 비교부동산투자회사와 주요 내용 비교구분 부동산간접투자기구 부동산투자회사 (REITs)

형태 투자신탁형 , 회사형 ( 부동산 70% 이내 ) 회사형 (명목회사 , 실체회사 )

담당관청 재정경제부 건설교통부 , 금감위

최소설립자본금 10 억 이상 ( 유지해야하는 순자산액 ) 250 억원 이상

운용자산 부동산 , 투자증권 , 파생상품 , 실물 , 단기금융 , 지상권 , 임차권등

일반부동산에 70% 이상투자

차입 순자산총액의 200% 까지허용 ,( 순자산총액의 100% 까지대출가능 )

자기자본의 200% 까지허용

개발사업 자산총액의 30% 이내 자산총액의 30%이내

세제혜택 취등록세 50% 감면 취등록세 50% 감면 , 법인세면제

환금성 증권시장상장또는협회중개시장에등록의무 / 환매금지

증권시장에서 거래 ( 공모시 )

자산관리운용회사

자본금 100 억이상 70 억이상

전문인력 3 인이상 5 인이상

겸영 투자자문업 , 투자일임업 가능 대통령령에 규정 예정

특징 프로젝트 대출 (debt) 투자 중심단기 투자1 프로젝트 1 Fund 형태유동성 제한설립절차 용이

자기자본 (equity) 투자 중심중장기 투자Portfolio 구성 형태유동성확보 ( 공모시 )설립기간 및 절차에서 불리

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운용회사 펀드 구분 발매일 만기 설정액 모집형태

예상수익률 투자대상

맵스자산운용

맵스프론티어부동산투자신탁 1호

PF04.06.

42 년 450 억원 공모 7.00% 파주교하타운하우스 137 가구 고급빌라

맵스프론티어 부동산투자신탁 2호

PF04.8.1

2

1 년 3개월

(30%)2 년

(70%)

300 억원　 공모 6.80% 충북오창과 천안직산의 코아루아파트

한국투신운용

부자아빠하늘채부동산투자신탁 1호

PF 　 04.06.10

2 년 750 억원 공모 7.10%경기도 용인시삼가지구 ( 신행정타운 ) 코오올하늘채 2,200 가구건설

TAMS하늘채부동산투자신탁 2호

PF04.06.

102 년 350 억원 공모 7.10%

경기도 용인시삼가지구 ( 신행정타운 ) 코오올하늘채아파트건설

부자아빠베네하임부동산펀드 3호 PF

04.09.03

3 년 340 억원 공모 7.70%서울시 압구정역인근 근린상가 2 동에 대한 “철거 및 신축 사업”과 “리모델링 및 증축 사업”

KTB 자산운용

아시아넘버원코리아퍼스트 실물자산매입 04.06.

29 5 년 470 억원 사모 10.00

%여의도 구한나라당당사 매입후 운용및매각

KTB웰빙특별자산펀드

대출채권매입(PF 변형 )

04.07.07

1 년 11개월 300 억원 공모 7.00%

경기도용인시삼가지구 ( 신행정타운 ) 코오롱하늘채 APT 개발사업의 대출채권에대한 수익권에투자

KTB 파주신도시부동산투자신탁펀드 PF

04.08.27

1 년 350 억원 사모 7.50% 경기도 파주시 운정 신도시아파트

마이에셋자산운용

마이에셋부동산펀드 1호 PF

04.08.26

2 년 9개월　 350 억원 공모 8.00% 경기화성시아파트개발사업　

골든브릿지

자산운용

골든브릿지특별자산신탁 1호


04.07.12

50 억원 사모 8.00% 동숭동 주차장부지 개발

골든브릿지특별자산신탁 2호


04.07.16

200 억원 사모 9.95% 사무실용빌딩을 애완동물 쇼핑몰로 리모델링

한화투신 한화노블레스특별자산펀드 1호


04.08.11

1 년 7개월 150 억원 공모 8.20%

서울 을지로 6 가에 신축 ·분양할 예정인 패션 TV테마쇼핑몰 사업 대축채권의 수익권에 투자

3) 3) 출시현황출시현황

발매완료발매완료

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운용회사 펀드 구분 발매일 만기 설정액 모집형태 예상수익률 투자대상

삼성투신운용 ( 미정 )

실물자산매입 5 년 2000억원 공모 연 7~8% 　도시중심의 빌딩을 매입

LG 투자신탁운용 ( 미정 )

펀드오브펀드 2 년 200 억원 사모 연 7~8%일본의 부동산투자펀드 ‘다빈치 익스체인지’의 지분 일부를 인수

골든브릿지자산운용 ( 미정 )

실물자산매입 7 년 400 억원 사모 10% 내외 서울시내 빌딩매입후 리모델링 -임대사업

한화투신운용 ( 미정 )

실물자산매입 5 년 800 억원 공모 10% 내외 K-1 리츠 편입부동산 ( 신송 , 디오센타 ) 매입 임대

맵스자산운용 ( 미정 )

실물자산매입 5 년 350 억원 사모 10% 내외 명동 밀레오레 주차타워 리모델링 /임대

한국투신운용 ( 미정 )

해외부동산 5 년 500 억원 사모 10% 이상 미국 LA 주택개발사업

계 4,250 억원

발매예정현황발매예정현황

-28- just R

참고 . 은행 부동산투자신탁참고 . 은행 부동산투자신탁

1) 1) 은행 부동산관련 여수신 현황은행 부동산관련 여수신 현황 (( 단위단위 : : 조원조원 , , 개개 , %), %)

구분 1999말 2000말 2001말 2002말 2003.3말

연평균증가율

수신 7.1 15.8 15.6 20.0 21.1 42.8

여신 133.8 149.2 184.1 256.0 271.5 24.6

부동산투자신탁( 펀드수 )

- 0.2(5)

0.7(35)

1.2(82)

1.2(81)

116.9

부동산신탁 0.0 0.0 0.1 1.7 2.0 685.8

유동화증권발행실적 2.0 0.7 1.6 1.2 0.3 -

-29- just R

2) 2) 은행 부동산투자신탁현황은행 부동산투자신탁현황

구분 2000말 2001말 2002말 2003.3말

수탁액 ( 억원 ) 1,747 6,669 12,474 11,912

펀드수 ( 신규 ) 5(5) 35(32) 82(68) 81(6)

신탁기간 (개월 ) 14 18 17 18

운용수익률 (%) 9.99 7.8 7.59 8.1

자산운용 (%)(대출 /ABS매입 )

100/0 54/46 35/65 51/49

2003 년 3 월말 현재 부동산투자신탁은 81 개 펀드에 총 수탁규모 1 조 2 천억 수준이고 운용기간은 대체로 18

개월 정도의 단기로 운용됨 .

2002 년 11월말 현재 은행 부동산투자신탁이 대출투자한 72 개 대상사업은 서울이 42 건 , 분당 등 수도권이 21 건 , 대구 4 건 , 부산 3 건 , 광주 2 건 순으로 서울을 포함한 수도권지역에 85% 이상을 점유함 (금융감독원 , 2003).

2002 년 6 월말 현재 19 개 신탁겸영은행 중에서 국민 , 우리 , 산업 , 하나 , 조흥은행 등 5 개 은행의 판매실적이 95% 이상을 차지하고 있음 ( 금융감독원 , 2002)

-30- just R

1. 향후 전망1. 향후 전망

II. 부동산 금융의 향후 전망

2003 년의 은행 부동산투자신탁과 CR-REITs 시장 규모는 약 2.5 조원임 . 2004 년은 부동산간접투자기구의 등장과 CR-REITs 의 지속적 성장에 따라 약 3-4 조원 규모로의 시장 형성이 예상됨 .

부동산투자회사법과 간접투자자산운용업법의 전향적 개정으로 향후 부동산 펀드시장 규모의 확대가 전망됨 .

1) 1) 시장규모시장규모

부동산간접투자기구는 단기분양사업을 대상으로 대출투자 중심구조로 시장에 진입하고 있음 . 즉 은행 부동산투자신탁의 구조를 이어 받는 형태로 볼 수 있음 . 기존 대형 오피스 시장의 주요한 투자운용기구로 성장한 REITs 는 부동산 임대운용시장에서 자본투자를 통한 지속적 성장이 예상됨 .

2) 2) 개발과 임대 부동산시장의 투자기구 양분화개발과 임대 부동산시장의 투자기구 양분화

구분 개발 임대운용

투자기구 부동산간접투자기구 , 프로젝트금융투자회사 REITs

운용기간 단기 (2년 -3 년이내 ) 장기 (5 년이상 )

투자대상 분양형 주거 및 상업용 부동산리모델링 (Value-added)

임대위주장기운용오피스및상업시설임대주택 , SOC

위협요인 부동산개발시장의위축 , 시행초기의운용상의혼란 , 단기위주의투자신탁특성문제등

장기자본투자기관 ( 외국계 , 연기금 , 생보사 등 ) 과의 경쟁심화예상 ,

오피스 시장의 매수 경쟁격화문제 그러나 부동산 개발경기의 위축으로 부동산간접투자기구의 정착에는 일정기간이 필요할 것으로 전망됨 .

-31- just R

대출중심의 안정형 펀드 , 임대운용 중심의 장기투자형 펀드 , 그리고 고위험 고수익 추구형 사모투자펀드 등 부동산투자를 위한 다양한 펀드의 스펙트럼 형성이 가능해 짐에 따라 개발 , 임대운용 , 리모델링 등 여러 유형의 부동산펀드가 등장할 것으로 예상됨 .

3) 3) 다양한 부동산펀드의 등장 전망다양한 부동산펀드의 등장 전망

고위험고수익추구투자형

임대운용중심 장기자본투자형

분양위주대출투자중심형

위험

수익

-32- just R

4) 4) 부동산 부동산 장기장기 (long-term)(long-term) 투자 및 대출 체계 정착투자 및 대출 체계 정착

주 택 개 발 사 업 의 전 형 적 인 자 금 조 달 방 식 은 우 량 시 공 회 사 (contractor) 의 보 증 을 기 초 로 대 출 에 의 존 한 사업자금조달방식이 주류를 이룸 . 따라서 우리의 주택개발은 전통적으로 시공사주도의 개발방식임 .

6) 6) 개발시행사의 역할 강화개발시행사의 역할 강화

부동산투자회사와 부동산간접투자기구의 등장과 성장은 우리 부동산 시장을 단기 투자 상품 주도의 시장에서 단기 , 중기 그리고 장기로 다양화하는 계기로 작용하고 있음 . 궁극적으로는 장기 투자 패턴 정착에의 기여를 통해 우리 부동산 시장의 고질적 문제인 시장 불안정을 완화시키는 역할이 예상됨 .

또한 연기금과 생보사등 잠재적 장기 투자자 들에게 투자 상품을 제공하는 역할과 동시에 상호 경쟁을 통한 장기자본투자시장의 발전을 선도하리라 고 전망됨 .

시행사와 펀드와의 결합 (joint venture) 은 시공사주도의 현재 개발구조에 변화를 일으키는 기폭제로서의 역할이 예상됨 . 시행사의 입지 강화는 물론 능력 있는 시행사의 육성 , 그리고 실질적으로는 시행사를 제도권 안으로 끌어들이는 효과가 기대됨 .

5) 5) 실질적 후분양제의 토대 확보실질적 후분양제의 토대 확보 부동산시장 안정을 위해 선분양체계에서 후분양제로의 전환이 논의되고 있음 . 그러나 개발금융이 발달되지 않은 상태에서 실현은 곤란할 것임 . 결국 후분양제로의 실질적 전환의 핵심은 다양한 개발금융이 시장에서 실제로 확보 가능한가 하는 문제임 .

자발적 후분양제 정착여부는 시장에서 이루어지는 부동산펀드의 성장과 확대속도와 비례할 것으로 전망됨 .

-33- just R

2. 부동산 Private Equity Fund2. 부동산 Private Equity Fund

간투법의 개정으로 PEF제도가 도입

-Limited Partnership 제도의 도입 : 무한책임투자자와 유한책임주자자로 구성된 사모펀드

-부동산을 직접 매입하거나 , 부동산관련회사의 지분에 투자하거나 (equity investment), mezzanine loan 등 대출에 투자

1990 년대 초반 미국부동산시장의 침체로 은행대출을 통한 자금조달이 어려워지면서 부동산개발업자들은 자금조달원을 기관투자가나 개인자산가로 확대하고 이때 PEF structure 를 활용

1) 1) 부동산 부동산 PEFPEF

투자자들은 Fund 의 sponsor 에 의해 관리되는 투자기구 (investment vehicle) 의 소유지분을 취득 ( 현금 )

펀드의 법적 형태는 limited liability company 또는 limited liability partnership

펀드의 스폰서는 통상 부동산개발업자 또는 전문적인 투자기관의 관계사 (sweat sponsor)

스폰서에 의한 직접투자도 가능

2) 2) 구조구조

Opportunistic fund: 자본이득에 촛점을 맞추는 펀드 – 고위험 , 고소득 임대소득에 주안점을 두는 펀드

3) 3) 투자투자

-34- just R

투자대상-부동산의 직접매입-공개 또는 비공개 부동산투자 / 운용회사의 지분매입-부동산담보대출 (mezzanine loan, mortgage 등 )

운용책임은 GP에 있음 GP는 무한책임을 지므로 대개 유한목적형태의 기구 (single-purpose vehicle) 로 만들어짐 . LP는 refinancing, 매각 , 임대 , 용역계약 , 소송 등 중요한 결정시 승인권을 가짐 . 어떤 펀드는 영향력있는 LP들로 투자위원회를 구성 또 많은 펀드는 GP의 주체자와 업계의 전문가로 구성된 advisory board를 운영

4) 4) 운용운용

Commitment period: 펀드설정을 위한 투자이행약속기간

5) 5) 자본금 납입자본금 납입

Drawdown period: 실제 투자기간

-35- just R

GP 는 예견되는 부동산투자에 대해 감정하고 평가하며 협상하는 등 자산운용을 책임지는 것에 대해 펀드의 자본금이 75-90% 이상 납입되는 시점에서 매년 년 2-3% 의 운용보수를 받음 .

이와는 별도로 약정에 의해 성공보수를 받음 – carried interests

6) 6) 운용보수운용보수

LP는 펀드운용결과에 따른 수익을 배분받음 수익배분의 순서

-원금 – 우선배당 – 실적배당의 순서

-우선배당 – 원금 – 실적배당의 순서

6) 6) 수익배분수익배분

일반적으로 GP의 권리양도는 금지 LP의 경우에는 GP의 동의하에 제한적으로 가능 – PEF의 유동성위험

7) 7) 권리양도에 관한 제한권리양도에 관한 제한

-36- just R

GP 와 LP 간의 계약관계를 규정하고 투자목적 , 투자의 제한 , 자본금 납입 , 배당 비율과 순서 , 펀드의 운용 , 비용의 산정 , 권리양도에 관한 제반 사항을 포함

8) Agreement of limited partnership8) Agreement of limited partnership

Private placement memorandum 이라고도 함 .

펀드의 목적 , 예상 규모 , 개발업자의 track record, 최초 자금에 관한 규정 , 펀드 감독구정 등을 소개

9) Offering memorandum9) Offering memorandum

Documents

6. 부동산 자산 관리와 리츠 - 부동산펀드와 리츠를 중심으로 -