7 Sostenibilidad Económica

PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE ESCALANTE.

DOCUMENTO DE APROBACIÓN INICIAL. MARZO DE 2014.

INDICE. SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA.

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1. JUSTIFICACIÓN DE LA REDACCIÓN

2. ESTUDIO ECONÓMICO-FINANCIERO: VALORACIÓN DE INGRESOS Y

GASTOS GENERADOS POR EL PGOU

2.1. Introducción

2.2. Ingresos previstos en el desarrollo del PGOU

2.3. Valoración económica de los gastos previstos en el plan. 2.3.1.- Gastos por desarrollo sistemático del suelo.

2.3.2.- Gastos por mejoras en infraestructuras de transporte.

2.3.3.- Gastos por mejoras en infraestructura hidráulica.

2.3.4.- Gastos originados por infraestructura de energía eléctrica.

2.3.5.- Gastos por medidas preventivas y correctoras incluidas en el ISA.

2.4.- Balance de Ingresos y gastos. 2.4.1.- Ingresos.

2.4.2.- Gastos.

2.4.3.- Balance económico y viabilidad del PGOU.

2.4.4 Gastos de implantación de la Unidad de Dotación.

2.5.- Balance económico como consecuencia del desarrollo de las

nuevas urbanizaciones a lo largo del periodo de vigencia del plan.

Impacto sobre la Hacienda Municipal. 2.5.1.- Gastos por recogida de basura.

2.5.2.- Gastos por alumbrado público.

2.5.3.- Agua y saneamiento

2.5.4 Gastos de mantenimiento de nuevo viario, espacios libres y

equipamientos

2.5.5.- Ingresos.

2.5.6.- Balance ingresos-gastos.

2.6.- Viabilidad del desarrollo, urbanización y construcción de los

sectores urbanos y urbanizables para el promotor.

3.- MEMORIA ECONÓMICA DE LA UNIDAD DE DOTACIÓN.


DOCUMENTO DE APROBACIÓN INICIAL 2ª. AGOSTO DE 2014.

SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA.

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1. JUSTIFICACIÓN DE LA REDACCIÓN

La coherencia del planeamiento municipal viene amparada por la programación de

los desarrollos urbanísticos así como por la viabilidad de los mismos, tanto desde el

punto de vista técnico como económico.

La LOTRUSCa señala en su artículo 52.1 que las determinaciones del PGOU se

desarrollarán en una serie de documentos. El apartado e) establece que uno de

ellos será el “Estudio económico-financiero, que incluirá un cálculo realista de los

costes que implicará la ejecución del Plan y de los medios financieros disponibles o

previsibles para ello.”

La modificación de la LOTRUSCa, mediante la Ley de Cantabria 7/2007, de 27 de

diciembre, de Medidas Fiscales y de Contenido Financiero cuyo objeto era su

adaptación a la Ley 8/2007 del Suelo, incorpora una letra f) al artículo 52.1, por la

que se establece también la obligación de incorporar un “Programa de actuación en

el que se incluirán, como mínimo, los objetivos, directrices y estrategia del

desarrollo a largo plazo para todo el territorio comprendido en el ámbito del Plan,

las previsiones específicas concernientes a la realización de los sistemas generales

y las etapas de desarrollo de los sectores de suelo urbano y suelo urbanizable”.

Y además el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba

el Texto Refundido de la Ley de Suelo establece en el art.15.4 que “La

documentación de los instrumentos de ordenación de las actuaciones de

urbanización debe incluir un informe o memoria de sostenibilidad económica, en el

que se ponderará en particular el impacto de la actuación en las Haciendas

Públicas afectadas por la implantación y el mantenimiento de las infraestructuras

necesarias o la puesta en marcha y la prestación de los servicios resultantes, así

como la suficiencia y adecuación del suelo destinado a usos productivos.”

Por ello el PGOU debe contener:

• Estudio Económico–Financiero.

• Programa de Actuación.

• Informe de Sostenibilidad Económica.

Agrupando estos 3 aspectos se incorpora al PGOU el presente volumen.

2. ESTUDIO ECONÓMICO-FINANCIERO: VALORACIÓN DE INGRESOS Y

GASTOS GENERADOS POR EL PGOU

2.1. Introducción

Para desarrollar las determinaciones que prevé el PGOU, uno de los documentos

básicos que propone el marco legal es un Informe o Memoria de Sostenibilidad

Económica en el que se pondere el impacto de las actuaciones planteadas en las

Haciendas Públicas afectadas tanto por la implantación como el mantenimiento de

las infraestructuras y la prestación de servicios. El PGOU propone un desarrollo

urbanístico sostenible económicamente. Para ello en este capítulo se presenta el

Estudio Económico-Financiero tanto de la valoración de las inversiones, como de

los ingresos que se prevén y así mostrar su sostenibilidad económica.

En primer lugar se comprueba la viabilidad de cada uno de los sectores, en cuanto

a su desarrollo privado, encuadrados dentro del PGOU, y de las actuaciones

urbanísticas integradas que sean de carácter público. Se realiza una evaluación

económica de la implantación de los servicios y ejecución de las obras de

urbanización en los distintos tipos de suelo.

Se estima una valoración de las inversiones públicas necesarias para poder

desarrollar el PGOU en los términos establecidos anteriormente, teniendo en

cuenta que dentro de las inversiones públicas se debe incluir la ejecución de los




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Sistemas Generales (Equipamiento, Zonas de Espacios Libres, recursos e

infraestructuras), la ejecución de las Actuaciones Aisladas en Suelo Urbano

Consolidado, así como las desarrolladas en Suelo Rústico, la ejecución de la

vivienda protegida de promoción municipal y los desarrollos establecidos en el

PGOU de iniciativa pública, así como también el mantenimiento de las

infraestructuras y la prestación de servicios.

Además, se contemplan los ingresos que se prevén en la consecución del

planeamiento general considerando como fuentes de financiación las propias del

Ayuntamiento, así como las plusvalías que son generadas de otras actuaciones de

carácter público y otro tipo de recursos disponibles para este PGOU.

Las operaciones de financiación singular son analizadas de manera independiente

dada la importancia que reportan las mismas, teniendo en cuenta que la

financiación de estas no se corresponde con partidas ordinarias y, en general,

necesitan de la intervención de distintas administraciones.

Se hace una puesta en conjunto de todos los conceptos mencionados y se muestra

la equivalencia con la programación y sostenibilidad económica de la adscripción

temporal, de manera que las inversiones necesarias para el desarrollo del PGOU

se encuentren respaldas por la financiación.

2.2. Ingresos previstos en el desarrollo del PGOU

Como vía de financiación es preciso tener presente la capacidad derivada del

desarrollo de los sectores delimitados en suelo urbano no consolidado y

urbanizable.

La cesión del 15% del aprovechamiento del Suelo Urbanizable Delimitado y del

Suelo Urbano No Consolidado a favor del Ayuntamiento, tal y como estipulan los

artículos 100 y 106 de la Ley 2/2001, de 25 de junio, de Ordenación Territorial y

Régimen Urbanístico del Suelo de Cantabria, unida a los impuestos y tasas de la

construcción constituye a largo plazo una fuente de financiación, que durante los

años de expansión de la construcción han resultado básicos para las haciendas

locales.

Dicha estimación se basa en los siguientes supuestos:

1º) Se obtiene el techo edificable (o superficie computable máxima admisible)

aplicando el coeficiente de edificabilidad en cada caso a la superficie delimitada,

excluidos Sistemas Generales.

2º) Se realiza un cálculo aproximado del Precio Unitario de la edificación

(Presupuesto de Ejecución Material), según fichas del Colegio Oficial de

Arquitectos de Cantabria para la tipología de vivienda colectiva, vivienda unifamiliar

y nave industrial.

A estos efectos se considera el caso más habitual de construcción de una planta de

sótano en vivienda colectiva (repercutiendo el coste de dicha planta en el precio por

metro cuadrado computable de las plantas sobre rasante) y vivienda unifamiliar sin

sótano. Se obtienen los siguientes precios unitarios (€/m2 construido computable,

sin IVA):

- Vivienda unifamiliar................. 550 €/m2

- Vivienda colectiva libre............ 500 €/m2

- Vivienda colectiva VPO........... 430 €/m2

- Nave Industrial………………... 225 €/m2




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3º) Se obtiene un Presupuesto de referencia aplicando al 85% del techo

edificable de cada área, que ceda el 15%, los precios unitarios y al 100% del techo

edificable cuando se pueda monetarizar.

Dicho Presupuesto se ha incrementado con la estimación del coste de urbanización

correspondiente, adoptando como módulo unitario 15€/m2 de superficie (excluidos

Sistemas Generales).

4º) Se aplica el coeficiente de homogeneización del suelo para el presente PGOU:

- VIVIENDA LIBRE: 1,00

- VIVIENDA DE PROTECCIÓN PÚBLICA REGIMEN AUTONOMICO: 0,90

- VIVIENDA DE PROTECCIÓN PÚBLICA REGIMEN GENERAL: 0,80

- VIVIENDA DE PROTECCIÓN PÚBLICA REGIMEN ESPECIAL: 0,70

- TERCIARIO COMERCIAL: 1,00

- INDUSTRIA: 0,40

- DOTACIONAL PRIVADO 0,90

5º) Se aplica al Presupuesto de referencia el porcentaje correspondiente a las

Tasas por Expedición de Licencias Urbanísticas (2%) y del Impuesto sobre

Construcciones, Instalaciones y Obras (3,4%).

6º) Por último, se calcula el valor aproximado de la cesión del 15% del

aprovechamiento medio en todos los sectores, exceptuando las viviendas de

protección, de las cuales no se toma apropiación del 15%.

Los valores de suelos y cálculos de superficies y cesiones son los que

aparecen en las fichas de las Unidades de Ejecución para suelo urbano no

consolidado y urbanizable delimitado, cuyo resumen se expresa a continuación:

Techo No VPP VRA VPO VRENOMBRE SUP VIALES ESP. LIBRE EQUIP. Edificable Aprble Aprble 30% 50% 40% 10%UA1 7785 2923 779 467 3893 584 3309 993 447 318 69UA4 8091 1678 3611 388 3236 485 2751 825 371 264 58UA7 13413 3271 671 402 3353 503 2850 855 385 274 60TOTALES 53242 14576 7331 2621 21838 3276 18562 5569 2506 1782 390

SUPERFICIES (m2)

Techo No VPP VRA VPO VRENOMBRE SUP VIALES ESP. LIBRE EQUIP. Edificable Aprble Aprble 30% 50% 40% 10%URB1 16561 1675 3042 994 8281 1242 7038 2112 950 676 148URB2 8634 2045 863 518 4317 648 3669 1101 495 352 77URB3 10490 1675 1325 629 5245 787 4458 1337 602 428 94URB4 14421 1335 4680 865 7210 1082 6129 1839 827 588 129URB5 17161 3031 1716 1030 8580 1287 7293 2188 985 700 153URB6 11160 2479 1116 4126 5580 837 4743 1423 640 455 100URB7 72800 4424 7280 4368 36400 5460 30940 9282 4177 2970 650URB8 151226 16663 20023 12530 86335 5180 29354TOTALES 302453 33326 40046 25060 161948 16522 93625 19281 8677 6170 1350

SUPERFICIES (m2)

El resultado de la aplicación de los valores económicos es el que se muestra en los

cuadros adjuntos: Techo Tasa Impuesto Valor 15%

NOMBRE Edificable Constr. Libre Constr. VRA Constr. VConstr. VRE Urbanizacion Licencia construccion AprbleUA1 15865 1449982 192069 136582 29877 237968 36170 61489 217497UA2 2413 1205513 159686 113554 24840 36198 30072 51122 180827UA3 3353 1249088 165458 117659 25738 50299 31159 52970 187363TOTALES 21838 8134566 1077530 766243 167616 324464 202919 344962 1220185

PEM

Techo Tasa Impuesto Valor 15%

NOMBRE Edificable Constr. Libre Constr. VRA Constr. VPConstr. VRE Urbanizacion Licencia construccion AprbleURB1 8281 3392966 408584 290549 63558 124209 83113 141292 508945URB2 4317 1768807 213001 151468 33134 64752 43328 73658 265321URB3 5245 2149145 258802 184037 40258 78675 52645 89496 322372URB4 7210 2954439 355776 252997 55343 108155 72371 123031 443166URB5 8580 3515854 423383 301072 65860 128707 86123 146410 527378URB6 5580 2286372 275327 195788 42829 83699 56006 95211 342956URB7 36400 14914900 1796067 1277203 279388 546000 365351 621097 2237235URB8 86335 19425375 0 0 0 1295025 388508 660463 2913806TOTALES 161948 50407857 3730941 2653114 580369 2429222 1147446 1950658 7561179

PEM

En resumen, los ingresos municipales estimados en el supuesto de desarrollo

completo del suelo sistemático serán las indicadas en los cuadros adjuntos, que

suman 12.427.348 €. Evidentemente estos ingresos se producirían a lo largo de la

vigencia del PGOU y en el supuesto de desarrollo completo.

También dentro de este apartado se tiene en consideración la financiación obtenida

como consecuencia de la ejecución de vivienda protegida de promoción municipal,




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que debería desarrollar el Ayuntamiento en aquellos terrenos que son cedidos por

parte de los promotores a este durante el desarrollo urbanístico de un sector.

Cabe destacar que el Ayuntamiento afrontaría los costes derivados de la ejecución

y construcción de la vivienda de promoción municipal.

En este apartado se tienen en cuenta las cesiones en suelo del aprovechamiento

que el promotor debe hacer a la hora de desarrollar urbanísticamente un sector. En

la Ley del Suelo, una de las obligaciones establecidas para el promotor, es realizar

una cesión del 15% del aprovechamiento urbanístico del sector. De este 15% de

cesión de unidades de aprovechamiento que realiza el promotor, el ayuntamiento

puede construir vivienda de protección, en los casos en los que sea posible.

En algunos sectores, la cesión realizada se verá cubierta con la posibilidad de

ejecución de la correspondiente vivienda protegida, y en otros, dicha cesión será

compuesta por ambas posibilidades, cesión para la ejecución de vivienda protegida

y monetarización hasta completar el 15% de cesión.

2.3. Valoración económica de los gastos previstos en el plan.

2.3.1.- Gastos por desarrollo sistemático del suelo.

A la hora de valorar los costes que el Ayuntamiento de Escalante ha de

hacer frente a la hora de desarrollar y mantener las infraestructuras de carácter

público contempladas en el Plan, se ha de tener en consideración las siguientes

cuestiones:

- Los nuevos sectores de crecimiento en suelo urbano no consolidado y suelo

urbanizable, contemplan cesiones de Sistemas Locales y Sistemas Generales

superiores a las establecidas para el cumplimiento de los estándares urbanísticos.

- Para realizar el cálculo de los gastos de la ejecución de los sistemas locales

y generales y del resto de actuaciones carácter público, es habitual el uso de

estándares de coste por m². Los empleados en este Plan, son los siguientes:

• Viales, aparcamientos, abastecimiento, saneamiento, electricidad: 110€.

• Ampliación y regularización de viales y plataformas: 55€.

• Urbanización/ajardinamiento de espacios libres: 20€.

• Urbanización de sistemas generales: 150€.

NOMBRE SUP VIALES ESP. LIBRE EQUIP. VIALES ESP. LIBRE EQUIP.UA1 31729 3615 3173 1904 397.650 € 63.458 € 285.561 €UA2 6033 402 2473 290 44.220 € 49.460 € 43.438 €UA3 13413 3271 671 402 359.810 € 13.413 € 60.359 €TOTALES 51175 7288 6317 2596 801.680 € 126.331 € 389.357 €

SUPERFICIES (m2) COSTE CONSTRUCCION (€)

NOMBRE SUP VIALES ESP. LIBRE EQUIP. VIALES ESP. LIBRE EQUIP.URB1 16561 1675 3042 994 184.203 € 60.849 € 149.050 €URB2 8634 2045 863 518 224.990 € 17.267 € 77.702 €URB3 10490 1675 1325 629 184.203 € 26.502 € 94.410 €URB4 14421 1335 4680 865 146.802 € 93.605 € 129.786 €URB5 17161 3031 1716 1030 333.361 € 34.322 € 154.449 €URB6 11160 2479 1116 4126 272.705 € 22.320 € 618.932 €URB7 72800 4424 7280 4368 486.640 € 145.600 € 655.200 €URB8 86335 PRIVADO 17267 10360 2.500.000 € 345.340 € 1.554.030 €TOTALES 237561 16663 37290 22890 4.332.903 € 745.805 € 3.433.559 €

SUPERFICIES (m2) COSTE CONSTRUCCION (€)

En total los gastos de construcción ascienden a 10.144.040 euros, que serán

afrontados por el promotor.

2.3.2.- Gastos por mejoras en infraestructuras de transporte.




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- El Plan, contempla la ejecución de actuaciones independientes que no se

encuentran asignadas a ningún sector o área específica. Consisten,

fundamentalmente en actuaciones dirigidas a la mejora de viales o ampliación de

los existentes, mejoras de accesos a determinadas zonas. Estas actuaciones

tienen lugar en suelo urbano consolidado y suelo rústico.

En el presente plan se contempla:

-Glorieta en la CA-148: coste estimado 300.000 €

-Glorieta en intersección de CA-460 y CA-461: coste estimado 300.000 €

-Paso superior en línea de ADIF en acceso a suelo industrial de Cornoció:

coste estimado 2.500.000 €

Gastos por mejoras en infraestructuras de transporte: 3.100.000 €

2.3.3.- Gastos por mejoras en infraestructura hidráulica.

En cuanto al abastecimiento de agua los núcleos rurales de El Alvareo, El

Rincón de Baranda, El Rincón de Los Palacios poseen un depósito de agua y,

Borroto y La Lastra se encuentran abastecidos por captaciones propias.

El abastecimiento del Plan Asón ya contempla la dotación de agua a estos

núcleos y la tubería llega a ellos, faltando la conexión al sistema de red local. Se

estima un coste para las obras de conexión de 250.000 €.

En cuanto al saneamiento el único núcleo que no posee es el de la Lastra,

proveyéndose la ejecución de una canalización de saneamiento hasta su conexión

con el de las marismas, sito en la CA-148. Las obras necesarias consisten en una

tubería de 1500 m de longitud Ø500, las acometidas de las edificaciones y la

conexión al colector. Todo ello se estima en unos 500.000 €.

Gastos por mejoras en infraestructuras hidráulicas: 750.000 €

2.3.4.- Gastos originados por infraestructura de energía eléctrica.

Conforme a la valoración económica presentada por el informe de EON

distribución, con Registro de Entrada nº: 932, de 27 de noviembre de 2013, la

valoración económica de los costes para dotar de energía eléctrica los nuevos

crecimientos previstos ascienden a 680.994 €.

Con fecha 12 de marzo de 2014 la Dirección General de Industria presenta

valoración de las infraestructuras necesarias, por un importe de 750.000 €,

utilizando éste último para los cálculos.

2.3.5.- Gastos por medidas preventivas y correctoras incluidas en el ISA.

Se estiman unos costes derivados de las medidas preventivas y correctoras

que aparecen en el Informe de Sostenibilidad Ambiental, se puede estimar que el

coste de ellas le supondrá al Ayuntamiento unos 30.000 € anuales.

2.4.- Balance de Ingresos y gastos.

2.4.1.- Ingresos.

Solamente del desarrollo de las actuaciones derivadas del plan los ingresos

ascienden a la cantidad de 12.427.348 €.

2.4.2.- Gastos.

Los gastos, tal como se vio en el punto anterior, y teniendo en cuenta una

vigencia del plan de 15 años, ascienden a un total de 5.050.000 €.




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2.4.3.- Balance económico y viabilidad del PGOU.

Visto la diferencia entre ingresos y gastos de las actuaciones derivadas del

desarrollo del PGOU, se puede concluir que éste es viable, teniendo en cuenta,

además, que no se ha considerado el superávit del Ayuntamiento en sus

presupuestos corrientes, ni la posible capacidad endeudamiento que pueda tener,

ni la ayuda de otros organismos supramunicipales.

2.4.4 Gastos de implantación de la Unidad de Dotación.

De conformidad con lo establecido en el art. 16 del RDL 2/2008 en relación

al artículo 98 de la ley 2/2001 le correspondería al Ayto un local de 285,21 m2,

resultado de ponderar las unidades de aprovechamiento que le corresponden al

uso dotacional.

Se calcula que el coste de construcción del m2 de uso dotacional se estima

en 500 €/m2, lo que supone un coste de implantación de 142.605,00 €. Como se ha

visto en los apartados precedentes, el coste de implantación es asumible dado el

balance de gastos de implantación e ingresos generados por el Plan.

2.5.- Balance económico como consecuencia del desarrollo de las nuevas

urbanizaciones a lo largo del periodo de vigencia del plan. Impacto sobre la

Hacienda Municipal.

Como consecuencia del desarrollo del PGOU se irán generando nuevas

urbanizaciones y viviendas que conllevarán unos gastos inherentes para el

Ayuntamiento, derivados de los servicios que estas demandan.

El número de nuevas viviendas estimadas a edificar a lo largo del desarrollo

se ha estimado en 525 viviendas.

Los sectores de suelo a urbanizar se sitúan en zonas muy cercanas al

núcleo de Escalante, por lo que los gastos que origina de manera recurrente la

extensión de los servicios ya implantados será muy bajo

2.5.1.- Gastos por recogida de basura.

Para calcular los gastos generados por la recogida de basura tenemos en

cuenta que un ratio medio de contenedores por vivienda es de 1cont./50viviendas.

Al contar con un incremento de 525 viviendas, el número de nuevos

contenedores será:

N= 11 contenedores

El coste de los contenedores se estima en 5.500 €, y suponemos 3

renovaciones en el periodo de vigencia del plan, el total asciende a 16.500 €

El incremento de contenedores llevará la necesidad de incrementar el

número de camiones de recogida y empleados. Los 11 contenedores considerados

en zonas cercanas al núcleo suponen a razón de cinco minutos, 55 minutos más de

tiempo en la recogida diaria, es decir, 334 horas más de trabajo. Considerando un

operario/año equivalente a 1.800 horas, tenemos 0,186 por dos que forman cada

equipo, es decir, 0,372 empleados con un coste de 24.000 euros empleado, en

total 8.928 euros. En cuanto al coste de vehículos y gasolina, considerando que la

amortización y el consumo de un camión es de 30 euros/hora, tenemos un mayor

coste de 10.020 euros.

El coste total de 18.948 euros entre 525 viviendas es de 36,09 euros año, es

decir, 3 euros de repercusión en el recibo mensual por la tasa de basura, inferior al

considerado actualmente, si bien en el mismo se tienen en cuenta costes fijos y




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estructurales que no sufrirían incremento. Por lo tanto el Plan a plena carga no

tendría efectos negativos sobre la Hacienda municipal en este concepto.

2.5.2.- Gastos por alumbrado público.

El alumbrado público lo calculamos según los ratios ya manejados para la

energía eléctrica en el punto 3.4.3 del documento nº2: el consumo del alumbrado

público es función del número de puntos de luz y del tipo de luminaria. Se estima

que en Escalante pueden existir aproximadamente 0,5 puntos de luz por cada

habitante permanente, lo que se traduce en 1.404/2=702 puntos de luz.

Suponiendo unas luminarias de 250w, la potencia estimada en el horizonte del Plan

es de 175.500 w.

Teniendo en cuenta un precio de energía eléctrica de 0,140728 €/kWh, el coste del

incremento de iluminación asciende a:

P=175,500 Kw x 365dias x 8h/dia x 0,140728 €/kWh= 72.117,49 €

Al mismo debe añadirse el gasto de mantenimiento bombillas y amortización de

luminarias, que ascendería a 24.000 euros anuales

En total 96.117,49 euros de incremento de gastos

Este gasto no se ve compensado por ingreso afecto alguno

2.5.3.- Agua y saneamiento.

Dichos conceptos quedan subsumidos por tasas, cánones y precios públicos que

se satisfacen por el consumo. Los gastos de mantenimiento deben ser

considerados en las diferentes memorias que se confecciones para el cálculo de

dichas exacciones públicas. Los crecimiento no tendrán un reflejo en un incremento

de infraestructuras generales relevante ni en una extensión de redes de gran

longitud dada la cercanía al núcleo de los crecimientos. En conjunto la mayor

cantidad de usuarios reportará una mejor economía de escala y una reducción del

coste de mantenimiento que afronta cada usuario a través de su recibo.

2.5.4 Gastos de mantenimiento de nuevo viario, espacios libres y equipamientos.

Las superficies en que se incrementan son las siguientes;

NOMBRE SUP VIALES ESP. LIBRE EQUIP.UA1 31729 3615 3173 1904UA2 6033 402 2183 290UA3 13413 3271 671 402TOTALES 51175 7288 6027 2596

SUPERFICIES (m2)

SUPERFICIES (m2) NOMBRE SUP VIALES ESP. LIBRE EQUIP.URB1 16561 1675 3042 994URB2 8634 2045 863 518URB3 10490 1675 1325 629URB4 14421 1335 4680 865URB5 17161 3031 1716 1030URB6 11160 2479 1116 4126URB7 72800 4424 7280 4368

URB8 86335 PRIVAD

O 17267 10360TOTALES 237561 16663 37290 22890

Se ha considerado que se asfaltarán los viales cada diez años

completamente, con un coste de 12 euros/m2, es decir, 23.951 m2 por 12 euros

cada diez años, 28.741 euros anuales de coste.

En cuanto a los espacios libres se ha considerado un coste de 20

operaciones de mantenimiento anual por metro cuadrado con un coste de 5

céntimos de euro por metro cuadrado y operación, lo que asciende a un coste de

27.354 euros y a 17.267 euros para la zona industrial.




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En cuanto al coste de mantenimiento de espacios para equipamientos,

teniendo en cuenta sus múltiples usos, desde espacios deportivos descubiertos a

edificios y que parte de la superficie se dedica a usos accesorios tales como

aparcamientos, accesos, áreas ajardinadas etc se ha considerado la necesidad de

contar con un operario municipal con un coste de 24.000 euros, más unos gastos

de mantenimiento que ascenderían a 36.000 euros y unos gastos de consumos

que ascenderían a 10.000 euros anuales. Debe tenerse en cuenta que muchos de

estos equipamientos se mantienen por entidades privadas religiosas u otras

administraciones en el ejercicio de sus competencias, consultorios, colegios, etc.

El gasto estimado asciende a 70.000 euros, al que debe añadirse un 2% de

amortización sobre su coste de construcción, dada una vida útil de 50 años, lo que

asciende a otros 45.452 euros para los inmuebles y 10.000 euros para su

equipamiento.

Para la zona industrial ascenderá con el mismo razonamiento ascenderá a

82.880 euros anuales

La dotación nueva en el centro de unos 280 m2 de superficie permitirá

centralizar servicios, con un ahorro de coste. Su amortización, mantenimiento y

consumos para 280 m2, con un coste de unos 150.000 euros, es de;

Un operario ; 24.000 euros

Luz, agua y reparaciones; 12.000 euros

Amortización 2% anual; 3.000 euros

Todo en cifras anuales

En total, 164.452 euros de incremento de gasto.

2.5.5.- Ingresos.

El ayuntamiento recaudará por el Impuesto de Bienes Inmuebles una

cantidad procedente de las 525 nuevas viviendas. El cálculo del ingreso por IBI

puede ascender a:

IBIvivienda= N·Smedia·Pmedio·Tanual

N: numero viviendas: 525 viv

Smedia: superficie medio de la vivienda: 80 m2

Pmedio: precio medio del m2 de vivienda entre libre y protegida: 1495 €/m2

En total 62.790.000 euros

Locales y garajes, con un incremento de 15.750 m2 de dichos usos, a razón de 300

euros/m2 , 4.725.000 euros

Incremento de base imponible; 67.515.000 euros

Tanual: tasa anual de IBI por m2: 0,004 €/m2.

La zona del nuevo polígono industrial generará anualmente:

IBIindustrial=86335 m2 x 225 €/m2 x 0.004= 77.701,50 € anuales

El total ascenderá entonces a:

IBI= 348.403 euros

La experiencia recaudatoria viene a acreditar unos ingresos mayor del 5%

de la cuota del IBI en concepto de impuesto por incremento de valor de los terrenos

de naturaleza urbana; 13.503 euros

Las 525 viviendas determinarán un crecimiento del parque de vehículos que

se cifra en un 30% para nuevos sujetos pasivos del impuesto sobre vehículos a

razón de 36 euros la mitad y otro 50% a razón de 72 euros anuales. Esto supondrá

un mayor ingreso de 12.285 euros




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El balance de ingresos no afectos a agua, basura y alcantarillado asciende a

295.848 euros

2.5.6.- Balance ingresos-gastos.

El balance de ingresos y gastos puede observarse que es positivo para el

Ayuntamiento, ascendiendo a +12.833 € anuales.

2.6.- Viabilidad del desarrollo, urbanización y construcción de los sectores

urbanos y urbanizables para el promotor.

A continuación analizamos la viabilidad de cada sector, de cara a su

afrontamiento económico para el promotor.

Como antes se mostro, los costes de desarrollo de estas áreas ascendían a: Techo Tasa Impuesto Valor 15%

NOMBRE Edificable Constr. Libre Constr. VRA Constr. VConstr. VRE Urbanizacion Licencia construccion AprbleUA1 15865 1449982 192069 136582 29877 237968 36170 61489 217497UA2 2413 1205513 159686 113554 24840 36198 30072 51122 180827UA3 3353 1249088 165458 117659 25738 50299 31159 52970 187363TOTALES 21838 8134566 1077530 766243 167616 324464 202919 344962 1220185

PEM

Techo Tasa Impuesto Valor 15%

NOMBRE Edificable Constr. Libre Constr. VRA Constr. VPConstr. VRE Urbanizacion Licencia construccion AprbleURB1 8281 3392966 408584 290549 63558 124209 83113 141292 508945URB2 4317 1768807 213001 151468 33134 64752 43328 73658 265321URB3 5245 2149145 258802 184037 40258 78675 52645 89496 322372URB4 7210 2954439 355776 252997 55343 108155 72371 123031 443166URB5 8580 3515854 423383 301072 65860 128707 86123 146410 527378URB6 5580 2286372 275327 195788 42829 83699 56006 95211 342956URB7 36400 14914900 1796067 1277203 279388 546000 365351 621097 2237235URB8 86335 19425375 0 0 0 1295025 388508 660463 2913806TOTALES 161948 50407857 3730941 2653114 580369 2429222 1147446 1950658 7561179

PEM

Como se ha demostrado en el documento nº3, los precios de venta son:

Precio de la vivienda:

Libre: 1.450 €/m2

Régimen Precio Concertado: 1.364,4 €/m2

Régimen General: 1.212,8 €/m2

Régimen Especial: 1.137 €/m2

Precio de venta nave industrial: 550 €/m2

Por tanto, nos queda:

Techo NOMBRE Edificable Constr. Libre Constr. VRA Constr. VPConstr. VREUA1 15865 4204949 609440 385226 79001UA2 2413 3495987 506687 320276 65682UA3 3353 3622356 525002 331853 68056TOTALES 21631 23590242 3419027 2161163 443207

Techo NOMBRE Edificable Constr. Libre Constr. VRA Constr. VPConstr. VREURB1 8281 8945091 1296447 819483 168058URB2 4317 4663218 675859 427209 87611URB3 5245 5665927 821185 519070 106450URB4 7210 7788975 1128887 713568 146337URB5 8580 9269069 1343403 849163 174145URB6 5580 6027709 873620 552214 113247URB7 36400 39321100 5698962 3602307 738754URB8 Indust 86335 47484250 0 0 0TOTALES 161948 129165339 11838363 7483015 1534603

VENTA

VENTA

Por tanto, el balance nos arroja un diferencial ingresos-gastos, para cada

sector de:




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NOMBREUA1 5278616 2361636 2916980 SIUA4 4388632 1801812 2586820 SIUA7 4547268 1879735 2667533 SITOTALES 14214517 6043183 8171334 SI

NOMBREURB1 11229079 5013215 6215864 SIURB2 5853897 2613469 3240429 SIURB3 7112633 3175430 3937203 SIURB4 9777767 4365278 5412490 SIURB5 11635780 5194786 6440993 SIURB6 7566789 3378188 4188601 SIURB7 49361124 22037242 27323882 SIURB8 Indust 47484250 24683177 22801074 SITOTALES 150021319 70460784 79560535 SI

DIFERENCIA VIABLE

INGRESO GASTO DIFERENCIA VIABLE

INGRESO GASTO

Como puede observarse en los balances hay viabilidad de todas las

actuaciones.

2. MEMORIA ECONÓMICA DE LA UNIDAD DE DOTACIÓN. A continuación se recoge la memoria económica de la Unidad de Dotación

del núcleo urbano de Escalante, realizada por experto consultor economista.

MEMORIA ECONÓMICA Enrique Núñez Goicolea Excmo. Ayto. Escalante Consultor-Economista Licenciado en ICADE Colegiado nº 27.800 CEMAD

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MEMORIA ECONÓMICA

UNIDAD DE DOTACIÓN

Escalante, agosto 2014


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Índice

1. INTRODUCCION 1.1 Justificación de la Memoria 1.2 Currículo del autor

2. CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD

2.1 Descripción general de la operación 2.2 Situación actual de espacios en el edificio del Ayuntamiento ‐ problemas y carencias 2.3 Nuevas ubicaciones en la Unidad de Dotación y rediseño de espacios en el Ayuntamiento ‐ Soluciones a los problemas y carencias

3. INVERSIONES PRECISAS

3.1 Obras de acondicionamiento y mantenimiento 3.2 Mobiliario, enseres, infraestructuras de comunicaciones y servicios 3.3 Financiación de esas inversiones 3.4 Gastos corrientes ‐ Sostenibilidad de la Unidad de Dotación 3.5 Incidencia y encaje en el Presupuesto del Ayuntamiento

4. ALTERNATIVAS POSIBLES

4.1 Casa de "Los Agüero" 4.2 Alquiler de otros espacios 4.3 Eliminación de servicios

5. FACTIBILIDAD DE LA ACTUACIÓN ‐ VALORACIÓN DE LAS CESIONES

6. NOTA FINAL, CIERRE Y RÚBRICA DE LA MEMORIA


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1.‐ INTRODUCCION


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1.1 Justificación de la Memoria

El presente Informe Económico se encuadra en la oportunidad que se plantea desde el Ayuntamiento de Escalante de aprovechar una Unidad de Dotación dentro del PGOU de esta localidad como utilización de espacios fuera del edificio del propio Ayuntamiento, ante las claras limitaciones con las que se están encontrando varios servicios prestados a los ciudadanos precisamente por esa escasez de espacios para desarrollar de manera eficiente su labor. Se pretende conseguir, mediante la externalización de ciertos servicios, una mayor eficiencia en la prestación de los mismos pero, además, como objetivo añadido, el tratar de asegurar, de la mejor manera posible, la confidencialidad, protección de la intimidad y la seguridad de la documentación manejada en esos servicios. El presente informe, si bien es fundamentalmente económico ya que pretende como objetivo fundamental el estudiar la viabilidad económica desde las diferentes vertientes de esa Unidad Dotacional, incorpora otros datos tales como superficies y propuestas de distribución que han sido contrastadas con los técnicos del propio Ayuntamiento. Asimismo tratará de analizar otras posibles soluciones diferentes a esa Unidad Dotacional, con la intención de facilitar las decisiones que se tengan que tomar en este sentido.


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1.2 Currículo del autor

FORMACION ACADÉMICA: • Licenciado en Ciencias Económicas y Empresariales por la Universidad Pontificia de Comillas (ICADE) en la especialidad financiera • Máster en Gestión de Calidad Total por la Universidad de Burgos. ADSCRIPCIÓN A COLEGIOS PROFESIONALES • Economista Colegiado en el Colegio de Economistas de Madrid. Nº de Colegiado 27.800 HISTORIAL PROFESIONAL: D. Enrique Núñez Goicolea ha desarrollado su carrera profesional en los ámbitos nacional e internacional a través de la gestión empresarial y, desde hace 10 años en el de la Consultoría Económica y de Gestión. En este sentido, ha llevado a cabo diferentes proyectos de Consultoría para empresas Públicas y Privadas en sectores tan diversos como servicios, banca y empresas industriales. Además ha desarrollado varias memorias y planes de viabilidad económica para diferentes empresas públicas y privadas. En estos trabajos se encuentran varios de índole económico para la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio del Gobierno de Cantabria y la Empresa MARE (Medio Ambiente, Residuos y Energía), encargada de prestar en Cantabria el servicio, entre otros, del saneamiento de aguas y recogida y tratamiento de residuos. Asimismo, ha realizado numerosos informes periciales dentro del ámbito financiero y económico.


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2. CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD


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2.1 Descripción general de la operación

El presente estudio aborda el análisis de la viabilidad de la actuación de dotación prevista en el PGOU de Escalante en la Plaza de la Villa. Se trata de la obtención de un espacio de 450 m2 aproximadamente, ya construidos, pendiente tan sólo de distribución interior y equipamiento. Dicha superficie construida se obtiene, de manera gratuita, en la Plaza del pueblo frente al Ayuntamiento en bajos comerciales accesibles junto al espacio libre. Con esta Memoria, intentaremos determinar tanto las posibilidades reales de acometer esta actuación como su viabilidad económica, y sostenibilidad en el tiempo. Asimismo, trataremos de detallar las ventajas y soluciones de espacio que aportará ante dificultades, problemas actuales, precariedad en los servicios prestados a los ciudadanos o posibles obligaciones en materia de protección de la intimidad, protección de datos, etc. Para ello, y dado que el fundamento de este estudio es de oportunidad y, básicamente económico, las medidas, superficies, o cualquier otro tipo de variables que pudieran corresponder a criterios técnicos, han de tomarse en el ámbito de la aproximación.


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2.2 Situación actual de espacios en el edificio del Ayuntamiento ‐ problemas y carencias

En primer lugar pasaremos a detallar el reparto de los espacios existentes en la actualidad en el propio Ayuntamiento o en edificios utilizados por este según los servicios prestados, haciendo especial mención a los problemas o carencias detectados. AYUNTAMIENTO Planta Baja 1.‐ Espacio destinado a los grupos políticos: APROX. 15m2 En este despacho, en la actualidad solo se reúne el partido de la oposición. El partido del gobierno debe hacerlo en el despacho del propio Alcalde. No existe ningún otro despacho para el caso de que en otras legislaturas hubiera un tercer partido en el Ayuntamiento. Además se utiliza en verano como almacén, con acceso de monitores, etc. Hay que mencionar que en ese despacho se guarda documentación del partido político que lo utiliza, lo que, a efectos de la LOPD, puede suponer una infracción y, en cualquier caso, una responsabilidad añadida y no pretendida de los monitores que acceden al mismo. 2.‐ Biblioteca: Aprox. 30m2 Este espacio, ya de por si insuficiente para la función que desempeña, se utiliza también durante el curso escolar para impartir clases de inglés subvencionadas por el propio Ayuntamiento. Hay que decir que esta actividad tiene una gran aceptación entre los ciudadanos. 3.‐ Aula de la tercera edad: Aprox. 10m2 Esta actividad cuenta con unos 180 socios. Si bien es cierto que no acude la totalidad todos los días, 10m2 de espacio no parece que incite a que lo hagan. 4.‐ Comisión de fiestas: Aprox. 15m2 El mayor problema no estaría en el espacio necesario para desarrollar su actividad, sino en el almacenamiento del material que necesitan para llevarla a cabo.


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A día de hoy, ese material se reparte en dos casas de particulares que en su día cedieron temporalmente unos locales pero que ya están reclamando su devolución. Además el Ayuntamiento cuenta con un tercer local por el que abona 2.300 €/año. 5.‐ Local arrendado a Telefónica: Aprox. 11m2 Se ha firmado un contrato de una duración de 10 años a razón de 1.200 €/año. Evidentemente, ese despacho no puede ser utilizado por el ayuntamiento. 6.‐ Cuarto de Calderas: Aprox. 15m2 Se utiliza también como almacén. Su uso no puede ser diferente al actual. Planta Primera 1.‐ Salón de Plenos 2.‐ Oficina de administración, atención al público (De reducidas dimensiones) 3.‐ Despacho del Secretario del Ayuntamiento. 4.‐ Despacho de la Alcaldía Como ya hemos mencionado, compartido su uso con el de sala de reuniones del partido de gobierno municipal. 5.‐ Archivo Municipal. Aprox. 25m2 Este es unos de los espacios más problemáticos del Ayuntamiento por varias razones:

• Es claramente insuficiente para la gran cantidad de material archivado

• Se utiliza también como almacén por la escasez de espacios. • Esa precariedad puede poner en peligro documentos datados, en

algún caso a principios del siglo XVI. • Su uso como almacén hace que el acceso al mismo sea

prácticamente discrecional, lo que, nuevamente, puede poner en peligro la documentación allí archivada.


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6.‐ Despacho del Asistente Social: Aprox. 11m2 Compartido, por una parte, con el Colegio Público para reuniones con padres, de asistencia psicológica, etc. Por otra, anteriormente, por el Punto de Información Europeo y en la actualidad por el Registro Civil, con documentación que data de 1870. Parece claro que esas tres actividades compartidas, soportan varios problemas. Entre otros:

• Las personas recibidas por Asistencia Social, ven comprometida su privacidad. Hay que tener en cuenta que esas personas acuden con problemas que deben ser tratados de manera lo más confidencial posible, máxime en un pueblo del tamaño de Escalante.

• La documentación contenida en el Registro Civil queda al alcance de un gran número de gente, contraviniendo las necesarias precauciones que se deben tomar la respecto.

• Las reuniones que mantienen los psicólogos, profesores, padres, etc. del Colegio Público también requieren de un grado de confidencialidad y privacidad que ahora no puede conseguirse.

7.‐ Despacho del Arquitecto. Técnico Municipal: Aprox. 12m2 Compartido con el servicio de recaudación del Ayuntamiento, el Agente de Desarrollo local y la Mancomunidad "El Brusco", en su servicio de recaudación del impuesto sobre basuras. En ese reducido espacio, se juntan documentaciones tan sensibles como información sobre recaudaciones de dos organismos diferentes, planos municipales, etc. Además cuenta con un solo ordenador de acceso a todas las personas que comparten el despacho.

Ático 1.‐ Sala Multiusos: Aprox. 100m2 Espacio utilizado para conferencias, exposiciones y actividades diversas de los propios ciudadanos. 2.‐ Centro de Comunicaciones Avanzadas ‐ Telecentro Donde un responsable de sala controla la actividad de los usuarios. Este espacio es de gran importancia al ofrecer, especialmente a los jóvenes, un lugar de ocio alternativo.


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OTROS LOCALES Y UBICACIONES Asociación de mujeres: Se reúnen en la actualidad en la primera planta del Centro de Salud. Almacenes: Uno arrendado por 2.300 €/año y otros dos cedidos por particulares (uno de ellos con reclamación de devolución)


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2.3 Nuevas ubicaciones en la Unidad de Dotación y rediseño de espacios en el Ayuntamiento ‐ Soluciones a los problemas y carencias

Con el objetivo de tratar de solucionar los graves problemas de espacio existentes descritos en el punto anterior, así como de preservar la confidencialidad en ciertos servicios y garantizar la seguridad de documentación relevante y delicada, se trata de llevar a cabo una actuación que permita, desde el punto de vista lo más racional y económico posible, contar con nuevos espacios en los que poder prestar los servicios a los ciudadanos. Así, el planteamiento consistiría en extraer del Ayuntamiento aquellos servicios que , por sus características, requieran de menos medidas de control o que no deban ser atendidos por personal específico del propio Ayuntamiento. A continuación se detallarán los espacios adecuados a cada servicio y su ubicación. Ayuntamiento 1.‐ Planta Baja El actual espacio dedicado a Biblioteca, Aula de la Tercera Edad, Comisión de fiestas y despacho del grupo político de la oposición, se dedicaría en exclusiva a Archivo Municipal, Registro Civil y Juzgado de Paz. El resto (local arrendado a telefónica y Cuarto de Calderas), quedaría como está. 2.‐ Primera Planta El Salón de Plenos, las Oficinas y los despacho de Alcaldía y Secretaría quedarían como están en la actualidad, a pesar del reducido tamaño del espacio de oficinas. Sin embargo, no se contempla, dado su coste, actuación alguna de rediseño de espacios en esta planta. El espacio dedicado a Archivo, se dedicaría a Sala de Reuniones, inexistente en la actualidad y de gran utilidad. El despacho del Arquitecto Municipal se dedicaría a ese servicio en exclusiva, preservando así la confidencialidad de la información existente en el mismo.


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El despacho destinado en la actualidad al asistente social y de manera esporádica a actividades extraescolares del Colegio Público, se dedicaría a la Mancomunidad de El Brusco y a las tareas de Recaudación Municipal. De esta manera, se traslada al Asistente Social a un espacio que preserve la intimidad y confidencialidad de las personas que acuden a ese servicio. 3.‐ Ático Se dedicaría en exclusiva a Sala Multiusos, tratando de promover nuevas actividades culturales trasladando el Centro de Comunicaciones Avanzadas. Unidad Dotacional Partimos de que el espacio previsto para la nueva Unidad de Dotación, en base a los cálculos realizados, es aproximadamente unos 450 m2 (construidos) en una sola planta. En base a las estimaciones realizadas por los técnicos municipales, de esos metros, unos 80m2 habría que destinarlos a Vestíbulo, Salas de espera, aseos, cuarto de calderas y centro de comunicaciones (servidores, etc.), así como a divisiones horizontales, pasillos… En base a esa estimación, quedarían unos 370m2 útiles (aprox.) que se repartirían de la siguiente manera: 1.‐ Despachos para Grupos Políticos: Tres despachos, de 15m2 cada uno, 45m2 en total. 2.‐ Comisión de Fiestas. Un despacho ‐ almacén de unos 25m2 3.‐ Dos almacenes multiusos de material no de mantenimiento (Campamentos de verano, Fiestas, Danzas Regionales…): 40 m2 cada uno, 80m2 en total. Con esta actuación, se trataría de vaciar al menos uno de los almacenes cedidos por particulares. 4.‐ Aula de la Tercera Edad. Sala de unos 40m2 5.‐ Despacho de Asistente Social esporádicamente utilizado por el Colegio Público para reuniones con padres o asistencia Psicológica: 15m2


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6.‐ Punto de Información Europeo, Mancomunidad de Municipios Sostenibles, etc.: 15m2 7.‐ Centro de Comunicaciones Avanzadas, Punto de Encuentro Juvenil: 80m2 8.‐ Biblioteca: 70m2 aprox. Con estos espacios, aún tendrían que externalizarse los almacenes de mantenimiento y el local de reunión de la Asociación de mujeres, pero se conseguiría desahogar en gran medida las actuales restricciones de espacio.


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3. INVERSIONES PRECISAS


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3.1 Obras de acondicionamiento y mantenimiento

Dado que los locales ya se encuentran construidos, las únicas obras necesarias para su ocupación y utilización serían las siguientes:

• lucido de paredes, • distribución interior, • instalación de calefacción, • instalación de energía eléctrica • saneamientos • instalación de redes informáticas y telefónicas

Estas inversiones han sido cuantificadas por los servicios técnicos del propio Ayuntamiento en unos 225.000 € En cuanto a los gastos recurrentes o de mantenimiento, estos se limitarían a suministros y limpieza. Hay que tener en cuenta que los consumos se vienen realizando ya en la casa consistorial por estos mismos servicios aunque ahora aumentarían algo por los nuevos espacios y los términos fijos de los contratos. Por otra parte, la limpieza, se pretende realizar con personal propio, una persona a tiempo completo. El nivel de uso pretendido no haría necesaria la contratación de más personal.

3.2 Mobiliario, enseres, infraestructuras de comunicaciones y servicios

Para el equipamiento de los nuevos espacios, se aprovecharía el existente en en la actualidad en la casa consistorial en los casos en que esto fuera posible y en el resto de limitaría a mesas, sillas y ordenadores. Hay que tener en cuenta que tanto la Biblioteca como el Centro de Comunicaciones Avanzadas, los mayores espacios, solo precisarían del traslado de su equipamiento actual y los almacenes no requieren de equipamiento, por lo que la inversión en mobiliario y enseres sería mínima. En cuanto a comunicaciones, dado que, como comentamos, los ordenadores del Centro de Comunicaciones Avanzadas se trasladarían, para el resto de servicios podrían hacer falta como mucho dos o tres. El resto de mobiliario se limitaría a alguna silla o mesa y los saneamientos.


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En total, se prevé que la inversión necesaria para equipamiento sería de unos 6.000 €

3.3 Financiación de esas inversiones

La inversión necesaria total sería, sumando obra y equipamiento de unos 231.000 €. Dado que no hay previstos gastos excepcionales a corto plazo y que la capacidad de endeudamiento del Ayuntamiento de Escalante podría permitir esa cantidad, en principio no debería haber dificultades para acometer esa inversión. En cualquier caso, como veremos más adelante, esta cantidad es claramente inferior a la que requerirían otras alternativas. Además el coste parece bastante razonable desde el punto de vista del aumento que se conseguiría en la calidad de los servicios prestados a los ciudadanos. En cuanto a la fuente de financiación, a priori se recomendaría acudir a un préstamo bancario.

3.4 Gastos corrientes ‐ Sostenibilidad de la Unidad de Dotación

Como hemos detallado anteriormente, los gastos corrientes se limitarían a suministros (agua, electricidad, telefonía y comunicaciones), y limpieza. El incremento de estos costes respecto a los que actualmente se soportan por los mismos servicios en la casa consistorial sería mínimo.

Por otra parte, se obtendría un ahorro de 2.300 € anuales al prescindir del almacén alquilado.


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3.5 Incidencia y encaje en el Presupuesto del Ayuntamiento

En el presupuesto de este año 2014, aparece únicamente un préstamo suscrito por el Ayuntamiento para la acometida de diversas obras públicas por importe de 250.000 €. Ese préstamo se pretende amortizar en 3 años. No hay constancia de otros préstamos o créditos vivos. Dado que el presupuesto total del Ayuntamiento es de aprox. 1.000.000 de euros, los 231.000 € necesarios para la ejecución de esa Unidad de Dotación podrían encajar perfectamente incluso antes de 2017, fecha de vencimiento del actual préstamo bancario.


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4. ALTERNATIVAS POSIBLES


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4.1 Casa de "Los Agüero"

Se trata de 3 edificaciones de carácter histórico que se adquirieron con la intención de dedicarlas a Museo del Arte Románico. El estado de esas edificaciones es casi ruinoso. De hecho, ha habido que apuntalar uno de los edificios ante la amenaza de hundimiento. Así, en una primera valoración efectuada por los servicios técnicos municipales, las obras necesarias para su restauración y acondicionamiento podrían superar el 1.200.000 €, sin contar con su equipamiento. Por otra parte, habría espacios tales como una capilla que serían inhábiles para los fines perseguidos. Otros espacios de valor histórico limitarían asimismo las posibilidades de redistribución interior. Finalmente se perdería la oportunidad de, cuando la coyuntura económica lo permita, destinar ese espacio al objetivo originario para el que se adquirió. En este punto conviene señalar que Escalante está falto de actuaciones de este tipo que permitan obtener sinergias en el terreno económico. Destinar estos edificios a uso administrativo reduciría aun mas esas posibilidades.

4.2 Alquiler de otros espacios Por una parte, no existen espacios de las mismas características del previsto para esta Unidad de Dotación, es decir, con un espacio libre de más de 370 m2 enfrente de la Casa Consistorial, en una ubicación, la plaza, en la que se ha creado a lo largo del tiempo un pequeño centro de servicios, cafeterías, restaurantes, en la zona más accesible de la localidad y en la que ya se ubica el colegio público con el consiguiente ahorro de tiempo y transporte para las familias usuarias. Además el alquiler de otros espacios supondría un gasto recurrente para las arcas del Ayuntamiento y no garantizaría los fines perseguidos de calidad en los servicios, garantías para los ciudadanos.


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4.3 Eliminación de servicios

Para considerar esta posibilidad, deberíamos acudir a la valoración de coste/oportunidad. Así, si la solución a los problemas derivados de las dificultades para la prestación de los servicios implicados fuera inviable desde el punto de vista económico o funcional, quizás se debería plantear la eliminación de alguno de ellos. Sin embargo, por una parte ya hemos visto que la solución planteada por la Unidad de Dotación es perfectamente encajable en los presupuestos del Ayuntamiento de Escalante y, por otro, no parece que ninguno de los servicios sea susceptible de ser cuestionado.


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5. FACTIBILIDAD DE LA ACTUACIÓN ‐ VALORACIÓN DE LAS CESIONES


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En este punto vamos a tratar un doble objetivo. Por una parte, trataremos de despejar la duda de si, desde el punto de vista económico, resulta rentable para un promotor privado, el acometer la inversión necesaria para poder ceder al Ayuntamiento el espacio de 450m2 de la Unidad Dotacional. Por otro, analizaremos la valoración de esas cesiones, tratando de encajarlas en el proyecto global. A) PRESUPUESTO DE COMERCIALIZACIÓN DE UN EDIFICIO DE 2951,57 M2 EN LA UBICACIÓN DE LA UNIDAD DE DOTACIÓN REFERIDA

INGRESOS

m2 edificación residencial precio m2 terminado Ingresos viviendas

2951,57 1.200,00 € 3.541.884,00 €

m2 garajes precio m2 terminado Ingresos garajes

1000 500 500.000,00 €

m2 locales precio m2 terminado Ingresos locales

400 libres 750 300.000,00 € 450 (Cesión)

TOTAL INGRESOS 4.341.884,00 €


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COSTES

Concepto Importe

Terreno (20% valor venta viviendas) 708.376,80 €

Construcción viviendas (incl. GG) 700 €/m2 2.066.099,00 € Tasa de riesgo (40% coste constr.) 240 708.376,80 €

Garajes (incl. GG) 300€/m2 300.000,00 € Locales LIBRES + CEDIDOS(inc. GG) 200€/m2 170.000,00 €

Margen beneficio bruto Viviendas 767.408,20 € Garajes 200.000,00 € Locales 130.000,00 €

Beneficio Bruto 389.031,40 € % s/Coste 11,99%

NOTA: Tanto los ingresos como costes, precios unitarios, etc., se deben tomar como aproximados y referidos al municipio de Escalante en una edificación con características similares a la de la Unidad de Dotación. A la vista de los datos anteriores, se puede concluir que la comercialización de ls viviendas, locales y garajes de esa promoción resultaría rentable dentro de los parámetros razonables. Evidentemente, hay que tomar esos datos como una abstracción independiente del momento coyuntural actual, si bien, la situación de las viviendas es inmejorable dentro del municipio.


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B) VALORACIÓN DE LAS CESIONES Hay que tener en cuenta que los datos contenidos en este punto están basados en informaciones obtenidas de los servicios jurídicos del propio Ayuntamiento ya que se basan en la legislación jurídico‐ administrativa más que en conceptos puramente económicos. Sin embargo parece razonable incorporarlos a este Informe al ser la base de los cálculos anteriores. La finca originaria a la que debemos remitirnos, pues esa la que se debe restituir una vez desaparezca el edificio existente en su caso, cuya existencia debemos abstraer a los efectos de fijar derechos y obligaciones y determinar la viabilidad, conveniencia y oportunidad de la actuación, tiene 2.951,57 metros cuadrados destinados a uso residencial. Se estima que esta edificabilidad dará lugar a 36 viviendas máximo de 82 m2 construidos, equivalentes a 108 habitantes a razón de 3 habitantes por vivienda de media , estimación que se viene realizando por la Dirección General de Urbanismo. El incremento de edificabilidad se cifra en 2,2 m2/m2, es decir, el 68,75% de la edificabilidad total. Por lo tanto, la cesión a realizar es de; Equipamientos; 108 habitantes por 0,6875 por 5 m2; 371,25 m2 Zonas verdes; 108 habitantes por 0,6875 por 5 m2; 371,25 m2 Respecto a la finca originaria, que es la que debe considerarse, pues todo lo ejecutado en virtud de la licencia anulada debe ser devuelto, tenía una superficie de 1.369 m2, de los cuales quedan fuera de alineación 161 m2 que quedan integrados en la plaza pública. Deben cederse en consecuencia otros 210,25 m2


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6. NOTA FINAL, CIERRE Y RÚBRICA DE LA MEMORIA

La presente Memoria ha sido redactado a petición del Ayuntamiento de Escalante con el objetivo de dotar de argumentación económica a la Unidad de Dotación referida en el mismo. A la vista de los datos aportados por el propio Ayuntamiento y de los obtenidos externamente, los cálculos en él contenidos avalan la solución planteada como la más razonable de las posibles desde el punto de vista económico. INFORME CERRADO EN SANTANDER, EL 14 DE AGOSTO DE 2014 FDO: ENRIQUE NUÑEZ GOICOLEA CONSULTOR – ECONOMISTA COLEGIADO Nº 27.800 CEMAD LICENCIADO EN ICADE

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