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INDICE
A. MEMORIA INFORMATIVA 3
A.1. JUSTIFICACION Y OBJETO DE PROYECTO DE REFORMA
INTERIOR (PRI) 4
A.1.1. REPARCELACIÓN DE SOLARES 5
A.1.2. DEFINICIÓN DE ALINEACIONES Y VIALES 5
A.1.3. REORDENACIÓN DE VOLÚMENES 8
B. MEMORIA JUSTIFICATIVA 10
B.1. DATOS JUSTIFICATIVOS DE LA REALIZACIÓN DEL PRI 11
B.2. JUSTIFICACIÓN DE LA DELIMITACIÓN DEL SECTOR 12
B.3. JUSTIFICACIÓN DE LA INNECESARIEDAD DE PROGRAMA
DE ACTUACIÓN AISLADA Y DELIMITACIÓN DE LAS MISMAS 12
B.4. RESULTADO DE LA ORDENACIÓN OBJETO DEL PRI 13
C. NORMAS URBANÍSTICAS 15
ART. 1.- ÁMBITO DE APLICACIÓN 16
ART. 2.- DOCUMENTOS INTEGRANTES DEL PLAN DE REFORMA
INTERIOR 16
ART. 3.- CALIFICACIÓN URBANÍSTICA 16
ART. 4.- USOS DE LA EDIFICACIÓN 17
ART. 5.- ORDENANZAS DE URBANIZACION 18
ART. 6.- RANGO SUPERIOR 21
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ANEXO 1 22
ANEXO 2 26
PLANOS 35
PLANO I.01: SITUACIÓN
PLANO I.02: ENCLAVE 7 – LA MATA – SEGÚN PGOU
PLANO I.03: POLIGONO B (ENCLAVE 7) – PP 2 LAS MARAVILLAS
PLANO I.04: DELIMITACIÓN SECTOR OBJETO PRI
PLANO P.01: PARCELAS EXISTENTES, PREVIAS PRI
PLANO P.02: DELIMITACIÓN ACTUACIONES AISLADAS
PLANO P.03: PARCELAS DESPUES PRI Y SUPERFICIES
PLANO P.04: PARCELAS NETAS Y EDIFICABILIDADES
PLANO P.05: PLANTA DEFINITIVA, APARCAMIENTOS Y
SECCIONES
PLANO P.06: DETALLE PARCELAS NETAS RESULTANTES
PLANO P.07: ACOMETIDAS ELECTRICIDAD Y AGUA POTABLE
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A. MEMORIA INFORMATIVA
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A.1.- JUSTIFICACION Y OBJETO DE PROYECTO DE REFORMA
INTERIOR (PRI).
Al amparo de la LUV, se propone el presente proyecto de reforma interior,
en el que se delimita el sector y el desarrollo de las actuaciones aisladas
que se estipulan y sus enlaces con los servicios generales municipales, al
igual que la modificación de la Ordenación Pormenorizada indicada en el
P.G.O.U. referente al “Enclave 7 Las Maravillas 1” y “Plan Parcial 2 Las
Maravillas”
El presente Proyecto de Reforma Interior y Actuaciones Aisladas, es de
iniciativa privada y, lo promueve Mahersol S.L., con CIF B-03804440
domiciliada en Paseo Vistalegre nº3, de Torrevieja, y en su representación
D. Manuel A. Pertusa Cases, con DNI 72520903-V.
Mahersol.S.L. es propietaria de las parcelas A1 y A2, indicadas en el plano
P.01.
La ubicación exacta de la actuación, está comprendida entre la Calle
Delfín, Av. Francia, Av. De los Daneses y carretera CN-332, como queda
reflejado en el plano adjunto I.04.
Dichos terrenos están definidos por el Plan General de Ordenación
Urbana como suelo urbano y con las condiciones urbanísticas
establecidas en el “Enclave 7 Las Maravillas 1” y “Plan Parcial 2 Las
Maravillas”,
Los objetivos que pretende este proyecto son:
• Ordenación del ámbito con modificación de tipología
• Definición de alineaciones y apertura de viales.
• Propuesta de ordenación de volúmenes.
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A.1.1.- ORDENACIÓN DEL AMBITO - MODIFICACION DE TIPOLOGIA.
El promotor de este proyecto, propone la reordenación del ámbito con
modificación de la tipología edificatoria, configurar parcelas regulares y
apropiadas para su desarrollo y aperturar calles, para mejorar la
circulación actual, cediendo los terrenos destinados a viales.
La reubicación de la parcela equipamiento privado, indicada con A2, en
el plano P.01, se realiza con el mismo objetivo, se traslada con la misma
condición de edificabilidad otorgadas en el Plan Parcial 2 Las Maravillas e
igual superficie, como queda reflejado mas adelante en las Normas
Urbanísticas, en el Apartado C.
La parcela indicada con A1, en el plano P.01, presentará un cambio de
forma y de superficie, ya que se contempla el exceso de cabida
aprobado y registrado con anterioridad y el ajuste del sector hasta la línea
de dominio publico de la carretera. Sin embargo se propone un cambio
de tipología edificatoria que se adapta a la existente en su entorno
próximo, y siguiendo las recomendaciones incluidas en el Estudio de
Integración Paisajística (EIP) en su apartado 12.4. El resultado aparece en
el Apartado C.
La parcela A3, según plano P.01, no se ve alterada en ningún aspecto,
como puede apreciarse en el Apartado C.
A.1.2.- DEFINICIÓN DE ALINEACIONES Y VIALES
El proyecto de reforma interior plantea la prolongación de las calles
existentes para adecuar los accesos, mejorando considerablemente la
ordenación vial del entorno y suprimiendo puntos conflictivos existentes en
la actualidad (calles sin servicios, aparcamientos conflictivos, etc.), como
se observa en la fotografía anexa a continuación.
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La nueva configuración queda marcada en el plano P.05, donde quedan
indicados los nuevos viales a aperturar, que tendrán unas rasantes
adecuándose al entorno y su topografía existente.
Las pendientes de los viales no superarán el 12% en ningún momento y
serán de un ancho mínimo de 4.50 m, como se observa en las secciones
del plano anterior. La calle paralela a la N-332, será de uso exclusivo de
automóviles, tiene un fondo de saco de radio de giro 7,30 m, y ha sido
diseñado ayudados por unas recomendaciones, según el cuadro
siguiente:
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Dado el nivel natural del terreno por el que transcurren, el movimiento de
tierras es mínimo y no crea cambios notables en las referencias
paisajísticas, ni grandes inconvenientes a la población colindante,
cumpliendo el Art. 71 de la Ley Urbanística Valenciana (LUV).
De igual manera se cumplen las recomendaciones incluidas en el EIP, en
su apartado 12.1.
En general, tanto en el proceso de urbanización como en la edificación se
tendrán en cuenta las recomendaciones del estudio de integración
paisajística, marcadas en el EIP, apartado 12.
Se observa en el plano P.05, la inclusión de un tramo de carril bici de 2.00
m de ancho, que sirva de unión con el actual, marcado en el plano, y que
sirva de vía de comunicación en un futuro desde la parcela objeto del PRI
con la playa.
La dimensión mínima en las aceras actualmente construidas es como
mínimo de 1,50 m.
De igual manera, en el mismo plano, se observa en sus secciones los
anchos de acera marcados en el nuevo desarrollo, siendo de 1.80 m en las
nuevas zonas a aperturar cumpliendo con la Orden Viv./561/2010.
Al no tratarse de una zona en nuevo desarrollo, no es necesario cumplir
este aspecto del Art. 131 del ROGTU, y el ancho marcado como mínimo
de 1.80 m, cumple con la Orden de 9 de junio de 2004 en materia de
Accesibilidad, donde para nuestro caso cumplimos con el Nivel Adaptado
y con su Capitulo 2.3, donde se indica una banda peatonal minima de
1.50m.
Aclarar, aunque esta marcado en las secciones del plano P.05, que las
nuevas aceras a ejecutar, serán materializadas mediante el desarrollo de
la edificación de la parcela que perimetralmente rodea.
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Las plazas de aparcamiento publicas marcadas en plano, cumplen con
las dimensiones de 4.50m*2.20m en hilera o de 4.50m*2.40m en batería,
según el Art. 131del ROGTU.
La justificación de la cantidad de plazas, y según el Art. 208 del ROGTU, y
cumpliendo con su apartado 4 y 8, y para la edificabilidad residencial
incluida en el PRI, de 14.076 m2, según Ficha de Planeamiento adjunta en
Anexo 1, corresponde un mínimo de plazas públicas en red viaria de:
• 14.076/100 mt= 140,76 ud, aprox. 141 UD
• 141 UD*0.50 plazas = 70,5 ud, aprox. 71 plazas.
Y quedan justificadas en el plano, existiendo:
• 21 UD en Av. Francia.
• 41 UD en paralela a N-332
• 17 UD en C/Delfín.
• Total 79 plazas
A.1.3.- PROPUESTA ORDENACION DE VOLÚMENES.
El presente documento de ordenación no plantea determinaciones que
puedan tener incidencias sobre la población lindera. No se provoca
aumento de población pues se respeta la densidad y la edificabilidad, ni
tampoco se modifica el uso que establece el plan general de ordenación
urbana.
La modificación de la tipología edificatoria consiste en disminuir la
ocupación de la parcela A1, según plano P.03, aumentando las alturas,
manteniendo la superficie construida en los valores que establece la
ordenación vigente y se modifican los retranqueos establecidos, todo ello
como queda reflejado en la ficha de planeamiento adjunta en Anexo 1, y
el apartado C, de esta memoria. La edificación que se realice cumplirá
con la normativa vigente.
Las alturas que se proponen como máximas no desentonan en la zona, ya
que existen en la actualidad en la zona de actuación y la liberalización de
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suelo de la parcela, por la menor ocupación, impide la creación de
pantallas continuas y permite un mejor flujo visual en el ámbito peatonal e
independencia de los usuarios de la futura construcción.
El aparcamiento de las viviendas que se ejecuten en el terreno que
desarrolla este P.R.I. se realizará en planta sótano y/o semisótano,
liberando la planta baja, salvo que por necesidad en el proyecto de
edificación de un mayor número de aparcamientos sea necesario su uso
en el interior de la parcela. Los sótanos o semisótanos de las parcelas A1 y
A3, podrán unirse en el subsuelo.
En el terreno que se pretende ordenar no existen bienes que sean dignos
de protección ni espacios urbanos protegidos por lo que se considera
innecesario un catálogo de bienes protegidos complementario.
Torrevieja, Octubre de 2011
Jose Domínguez Rozas
Arquitecto
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B. MEMORIA JUSTIFICATIVA
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B.1.- DATOS JUSTIFICATIVOS DE LA REALIZACION DEL PRI
En la Memoria Informativa anterior, quedan marcadas gran parte de las
razones para la justificación y la realización del PRI, añadiendo en este
apartado más información al respecto.
El ámbito de actuación ocupa una superficie de 11.334 m2s (suelo), según
plano I.04, dividida en 7.909 m2s del Polígono B Enclave 7 del “PP Las
Maravillas”, 1.200 m2s del “PP 2 Las Maravillas” y 2.225 m2s por Ajuste del
Sector a la línea de Dominio Público.
Se desarrolla en dos Actuaciones Aisladas, justificadas en el apartado B.3,
de esta memoria, marcadas en el plano P.02.
Los parámetros urbanísticos asignados por el Plan General para el sector
son los de suelo urbano, que concretará su urbanización por manzanas
completas. (Se adjunta ficha de planeamiento en Anexo 1).
ENCLAVE 7, PP LAS MARAVILLAS
Superficie área de reparto………….. 36.335 m2s.
A.T………………………………………… 1,03 m2t (techo)/m2s.
Parcela edificable…………………….. 26.500 m2s.
Clasificación……………………………. Suelo urbano.
Uso………………………………………… Residencial –comercial.
I.E.B. ……………………………………… 1,412 m2t/m2s.
Residencial Polígono B……………….. 11.500 m2s.
Edificabilidad Polígono B…………… 16.241 m2t.
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P.P. 2 LAS MARAVILLAS
Superficie………………………………. 1.200 m2s.
Clasificación…………………………… Suelo Urbano.
Uso………………………………………… Docente Privado.
Altura máximas………………………… 4p./- 12m.
A.T................. …………………………. 0,73 m2t/m2.
B.2.- JUSTIFICACION DE LA DELIMITACION DEL SECTOR.
En el plano I.04, se marca la delimitación del Sector Objeto del PRI. El
perímetro del sector, se adecua a alineaciones propias existentes, en Av.
De Francia, Av. De los Daneses, C/Delfín y ajustándose a la Línea de
dominio público de la carretera, en el otro lateral de la forma trapezoidal
que sugiere la forma del PRI.
En todo momento la delimitación del Sector, se adecua a los artículos 54-
63-67 de la LUV.
B.3.- JUSTIFICACION DE LA INNECESARIEDAD DE PROGRAMA DE
ACTUACION AISLADA Y DELIMITACION DE LAS MISMAS.
La urbanización de las parcelas resultantes no afecta a propiedades de
terceros y al existir unanimidad entre los propietarios afectados, se
considera innecesario un Programa de Actuación Aislada, cumpliendo
con el Art. 253 del ROGTU., desarrollándose con actuaciones aisladas,
según queda indicado en el plano P.02, cumpliendo con el Art. 15 de LUV. Las Actuaciones Aisladas, y según el plano marcado, son 2, y cumplen con
las indicaciones marcadas en el Art. 248 del ROGTU, en referencia a que la
superficie mínima de la actuación es la misma que una parcela mínima,
según planeamiento.
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De esta manera:
• La actuación AA1, engloba las dos parcelas del promotor del PRI, y
el ajuste del sector hasta la línea del dominio público de carreteras y
se desarrolla en este proyecto.
• La actuación AA2 queda incluida dentro del PRI.
.
B.4.- RESULTADO DE LA ORDENACION OBJETO DEL PRI
Según los datos mostrados en la Ficha de Planeamiento (incluida como
Anexo 1), y según el plano P.06, se extraen las siguientes parcelas
resultantes y características:
La parcela equipamiento “A2” resulta con una modificación de la
situación y dimensiones perimetrales para su mejor desarrollo. La
edificabilidad quedará traspasada a la parcela A1
Clasificación……………………………. Suelo urbano
Uso………………………………………… Dotacional
Superficie Parcela “A2” ……………… 1.367,00 m2s
I.E.N. ………………………………………0 m2/m2s
Edificabilidad…………………………… 0 m2
Altura máxima………………………… 4p.
Parcela mínima.……………………….. 600 m2.
Retranqueo linderos…………………... 2m(a calles 0m)
Ocupación máxima……………..........90%.
La parcela denominada “A3” mantiene las mismas condiciones y forma
establecidas anteriores al PRI, quedando de la siguiente forma:
Clasificación……………………………. Suelo urbano
Uso………………………………………… Residencial-Terciario
Superficie Parcela “A3” ……………… 524,00 m2s
I.E.N. ……………………………………… 1,412 m2t/m2s
Edificabilidad…………………………… 749,00 m2
Altura máximas………………………… 4p.
Parcela mínima.……………………….. 524,00 m2.
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Retranqueo calles ……………………... 5m.
Retranqueo lindes ……………………... 5m.
Ocupación máxima……………..........40%.
En la parcela denominada “A1” se propone la modificación de alturas
máximas y retranqueos, disminuyendo la ocupación y manteniendo el uso,
la edificabilidad establecidos en el PGOU ajustando el sector hasta la
línea de dominio público de carreteras, dando lo siguiente:
Clasificación……………………………. Suelo urbano
Uso………………………………………… Residencial-Terciario
Superficie Neta Parcela “A1” ……… 6.707,00 m2s
Edificabilidad…………………………… 13.329 m2t
Altura máximas………………………… 10p.
Parcela mínima.……………………….. 500 m2.
Retranqueo calles ……………………... 3m.
Retranqueo lindes ……………………... 3m.
Separación entre edificaciones…....1/3 H edificio. Mínimo 10m
Ocupación máxima……………..........30%.
Nota 1: Los sótanos/semisótanos de la Parcela A1 y A2, podrán quedar unidos
en el subsuelo de las parcelas.
Nota 2: en la ficha de planeamiento no se refleja ninguna medida correctora
establecida en el EIP, por no existir ninguna, como se puede comprobar en el
EIP, presentado junto con este PRI.
Torrevieja, Octubre de 2011
Jose Domínguez Rozas
Arquitecto
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ART. 1.- ÁMBITO DE APLICACIÓN. El ámbito del Plan de Reforma Interior es el señalado en los planos de
ordenación adjuntos.
ART. 2.- DOCUMENTOS INTEGRANTES DEL PLAN DE REFORMA
INTERIOR. • Memoria informativa.
• Memoria justificativa.
• Las presentes normas de ordenación.
• Los planos adjuntos del P.R.I.
Los planos de Ordenación y las presentes normas tendrán la eficacia de
normativa.
ART. 3.- CALIFICACIÓN URBANÍSTICA. El presente Plan de Reforma Interior asigna las siguientes zonas de
ordenación urbanística:
• Residencial.
• Terciario-comercial.
• Dotacional-Deportivo privado.
A.- Condiciones de parcelación.
1.- Las parcelas resultantes reflejadas en el plano P.06.
2.- Las nuevas parcelas resultantes de segregación de la parcela
denominada A1 deberán cumplir los siguientes parámetros
mínimos:
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o Superficie: 500 m2.
o Fachada mínima: 20 m.
3.- Las parcelas resultantes de la segregación A2 deberán cumplir los
siguientes parámetros mínimos:
o Superficie: 600 m2.
o Fachada mínima: 20 m.
4.- La parcela denominada A3 se considera parcela mínima.
B.- Condiciones de la edificación.
1.- Rigen las mismas condiciones que las establecidas por el plan
general de ordenación urbana a excepción de las siguientes
estipulaciones en la PARCELA A1:
o Altura máxima es de 10 plantas.
o Ocupación 30% del solar.
o Retranqueos a linderos y fachada 3m.
o Separación entre edificios, 1/3 H del edificio. Mínimo 10
m.
o La edificabilidad es la determinada en la ficha de
planeamiento que se adjunta.
ART. 4.- USOS DE LA EDIFICACIÓN. A.- PARCELA A1:
Uso dominante: Residencial plurifamiliar.
Uso permitido: Terciario (comercial y espectáculos).
Le será de aplicación los establecidos en la ordenanza municipal de
actividades para el suelo residencial.
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Uso incompatible: Le será de aplicación los establecidos en la
ordenanza municipal de actividades para el suelo residencial.
B.- PARCELA A2:
Uso dominante: Dotacional privado.
Uso permitido: Le será de aplicación los establecidos en la
ordenanza municipal de actividades.
Uso incompatible: Le será de aplicación los establecidos en la
ordenanza municipal de actividades.
C.- PARCELA A3:
Uso dominante: Terciario (comercial y espectáculos).
Uso permitido: Residencial plurifamiliar
Le será de aplicación los establecidos en la ordenanza municipal de
actividades.
Uso incompatible: Le será de aplicación los establecidos en la
ordenanza municipal de actividades.
ART. 5.- ORDENANZAS DE URBANIZACION Según indica la Ley 16/2005 Ley Urbanística Valenciana (LUV), en su
Capitulo 1, los proyectos de urbanización, pueden ser promovidos por
cualquier interesado para su tramitación, junto con la solicitud de licencia
de obras, y que tengan por objeto Actuaciones Aisladas, siendo este
nuestra situación. Los proyectos de urbanización, definen los detalles
técnicos de las obras previstas en las Actuaciones Aisladas, y serán de
aprobación municipal.
Los documentos que deben integrar el proyecto de urbanización, están
marcados en el Art. 156 de la LUV, y deberán contemplar las obras de
pavimentación de calzadas, aparcamientos, aceras, red peatonal,
mobiliario urbano, señalización, redes de agua potable, aguas residuales,
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evacuación de aguas pluviales, energía eléctrica, telecomunicaciones,
alumbrado publico y jardinería. También resolverá el enlace de los
servicios urbanísticos con la Red Primaria.
Serán de obligado cumplimiento en el diseño y ejecución de las unidades
de obra contenidas en el proyecto de Urbanización las Normas,
Instrucciones y Pliegos que a continuación se relaciona:
• Plan General de Ordenación Urbana de Torrevieja, publicado en el
B.O.P. de 8 de agosto de 2000 y en la Ordenanza Municipal de
Regulación de Obras y Servicios.
• Ley Urbanística Valenciana (LUV).
• Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial Urbanística(ROGTU)
• Plan Integral de Residuos de la Comunidad Valenciana (PIR),
Decreto 317/1997.
• Orden de 9 Junio de 2004, que desarrolla el RD 39/2004 de la
Comunidad Valenciana, en materia de Accesibilidad en el medio
urbano.
• Orden Viv/561/2010 de 1 Febrero. Capitulo II, Aceras Uso Peatonal.
• Orden Viv/561/2010 de 1 Febrero. Capitulo III, Itinerario Peatonal
Practicable.
• Orden Viv/561/2010 de 1 Febrero. Capitulo V, Elementos de
Urbanización.
• Orden Viv/561/2010 de 1 Febrero. Capitulo VI, Cruces entre Itinerarios
peatonales e Itinerarios Vehiculares.
• Orden Viv/561/2010 de 1 Febrero. Capitulo VII, Urbanización Frentes
de Parcela.
• Orden Viv/561/2010 de 1 Febrero. Capitulo VIII, Mobiliario Urbano.
• Orden Viv/561/2010 de 1 Febrero. Capitulo XI, Señalación y
Comunicación Sensorial.
• Instrucción de carreteras 3.1-IC: Trazado
• Instrucción de carreteras 5.2-IC: Drenaje superficial
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• Instrucción de carreteras 6.1-IC: Secciones de Firmes
• Instrucción de carreteras 8.1-IC: Señalización Vertical
• Instrucción de carreteras 8.2-IC: Marcas Viales
• Instrucción EHE (98) para el proyecto y ejecución de obras de
hormigón en masa y armado.
• Manual de colocación y puesta en obra de mezclas bituminosas.
MOPTMA.
• Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión e Instrucciones
Técnicas Complementarias (Real Decreto 842/2002 de 2 agosto).
• Pliego de prescripciones técnicas generales para tuberías de
saneamiento de poblaciones (Orden de 15 de septiembre de
1986).
• Pliego de prescripciones técnicas generales para tuberías de
abastecimiento de agua (Orden de 28 de julio de 1974).
• Pliego de prescripciones técnicas generales para obras de
carreteras y puentes PG3-1975.
• Ordenanza general de seguridad e higiene en el trabajo (Orden de
9 de marzo de 1971).
• Ley 31/1995 de Prevención de Riesgos Laborales de 8 de noviembre
de 1995.
• R.D. 1627 /1997 de 24 de octubre por el que se establece
disposiciones mínimas de seguridad y de salud en las obras de
construcción.
Nota Aclaratoria 1: Se tendrá previsto la disposición de contenedores de
recogida resisados sólidos urbanos, realizándose el sistema de recogida a
nivel de acera, siempre en coordinación con el Departamento de
Servicios.
Nota Aclaratoria 2: El alumbrado público existente, está siempre en las
aceras frente a la parcela objeto del PRI, tanto en Av.Francia, como en
C/Delfín y Av. De los Daneses. En la nueva calle en la paralela a la N-332,
también se colocarán en la acera junto a la zona verde.
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ART. 6.- RANGO SUPERIOR Los parámetros no establecidos en esta norma se ajustarán a las normas
del Plan General de Ordenación Urbana.
Torrevieja, Octubre de 2011
Jose Domínguez Rozas
Arquitecto
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