11

โดยทมทปรกษาโครงการ

สารบญ

1) ศกยภาพของจงหวดขอนแกน

2) กรณศกษาดานการเงนและการลงทนทประสบผลส าเรจ

3) กรอบแนวคดดานการเงนและการลงทนภายในพนท TOD ขอนแกน

4) ภาพรวมแหลงเงนทนและมาตรการสนบสนนการลงทนภายในพนท TOD ขอนแกน

2

3

จงหวดขอนแกน … ศนยการประชมและการทองเทยวภาคอสาน

3

xxxxxx

ทมา: ส านกงานพฒนาเศรษฐกจและสงคมแหงชาต, กรมการทองเทยว, รายงานสถตขอนแกนหมายเหต: 12556-60, 22551-61, 32550-60

“แหลงอนรกษวฒนธรรมทองถนภาคอสาน”“ศนยกลางการประชมและ

งานสมมนาระดบชาต”“เมองมหาวทยาลยทม

ประชากรอยอาศยเขมขน”

4

ขอนแกน … เมองศนยกลางการประชมและการทองเทยวชนน า

119,662 138,629

161,994

190,774

226,226

295,391

-

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

350,000

2561

2563

2565

2567

2569

2571

2573

2575

2577

2579

2581

2583

คาดการณ Real GPP (Reference in 2002)

Agri Services Industrial Total

ลานบาท

ปจจยการเตบโตทางดานเศรษฐกจในอนาคต

การเตบโตทางดานเศรษฐกจ

สวนเพม 22 ป

175,729 ลานบาท

ภาคการบรการ45.1%

ภาคอตสาหกรรม42.7%

ภาคการเกษตร12.2%

Real GPP ณ ป 2561

119,662 ลานบาท1

2

3

ระดบรายไดและคาใชจายประชากร

รายไดเฉลย19,848 บาท/ครวเรอน

63%ของประชากรมรายไดจากเงนเดอนและธรกจสวนตว

รายจายเฉลยตอครวเรอน16,544 บาท

เงนออมเฉลย 17% ของรายได

เปนคาอปโภคบรโภคและทอยอาศย

56% ของครวเรอนมหนสน76% เปนสนเชอบาน และอปโภคบรโภค

ศนยการประชม MICEรองรบการประชมและนทรรศการนานาชาต

มหาวทยาลยขอนแกนสนบสนนการเตบโตของการเศรษฐกจภายในพนทเมอง

LRT & Smart Bus การเชอมไรรอยตอภายในพนทเมอง

รถไฟฟาความเรวสงเปนหนงในสถานหลกของรถไฟฟาสายอสานเชอมตอกบประเทศลาว

สารบญ

1) ศกยภาพของจงหวดขอนแกน

2) กรณศกษาดานการเงนและการลงทนทประสบผลส าเรจ

3) กรอบแนวคดดานการเงนและการลงทนภายในพนท TOD ขอนแกน

4) ภาพรวมแหลงเงนทนและมาตรการสนบสนนการลงทนภายในพนท TOD ขอนแกน

5

ประเภทสนทรพยลงทนทส าคญภายในเมองขอนแกนประเภทสนทรพย

6

การลงทนทจ าเปน

ตามมาตรฐาน

การพฒนาแบบ TOD

-เบองตน-

ทดนและการจดรปทดน

1 การลงทนโครงการอสงหารมทรพย

5โครงสรางพนฐานสาธารณปโภค

2 โครงสรางพนฐานระบบขนสงรอง

3 ระบบขนสงรองทองถน

4

ทอยอาศยส าหรบผมรายไดนอย

– โครงการอสงหารมทรพยทประกอบไปดวยทอยอาศยเฉพาะส าหรบผมรายไดนอย (Affordable housing)

อสงหารมทรพยแบบMixed-use

– อพารทเมนท /คอนโดมเนยม

– ศนยการคา / พนทคาขาย / ตลาดนด

– ศนยการประชม– โรงแรม– อาคารส านกงาน

ระบบขนสงรองในพนท– ระบบรถไฟฟารางเบา

(LRT)– ระบบรถโดยสาร BRT– ระบบรถโดยสารสาธารณะ

เชน รถบสประจ าทาง เปนตน

การเตรยมพนทพฒนาโครงการและเงนชดเชย

– การจดรปทดนเพอการพฒนา

– คาชดเชยส าหรบผไดรบผลกระทบ

– คาใชจายในการเวนคนทดน (หากม)

ถนนและทางเทาตาง ๆ– ถนน– ทางเทาทปลอดภยแยกกบ

ถนนอยางชดเจน– เสนทางจกรยานท

ปลอดภย– สะพานเชอมพนท เชน

Skywalk เชอมพนทเมองเปนตน

ระบบสาธารณปโภค– ระบบระบายน า– ระบบบ าบดน าเสย– ระบบประปา– ระบบสงไฟฟา

พนทสาธารณะอน ๆ– สวนสาธารณะ– พนทสวนกลาง

ระบบขนสงรองทองถน

– ระบบรถโดยสารทองถนทมอยเดม เชน รถสองแถว รถสามลอรบจางและมอเตอรไซครบจาง

Government LandConsolidated land ownershipBrown field development

7

กรณศกษาดานการเงนและการลงทนทประสบผลส าเรจMM21 project

Yokohama, Japan

กรณ

ศกษา

Futako Tamagawa StationTokyo, Japan

Kowloon StationHong Kong SARสถ

านท

รปแบ

บ Private Land Consolidated land ownershipBrown field revitalization

Mixed landownersFragmented land ownershipBrown field revitalization

8

Kowloon, Hong Kong (1/2)KEY CHARACTER I ST ICS

Government land | Consolidated | Brown field

1980s – เรมการใชโมเดล Rail + Properties ส าหรบการพฒนาระบบขนสงสาธารณะโดยรฐบาลฮองกง

1998 – มการเปดใชงานระบบขนสง Airport express พรอมกบเรมตนโครงการพฒนาพนทรอบสถาน Kowloon

2000s – MTR รวมกบภาคเอกชนนกพฒนาในการพฒนาพนทอสงหารมทรพยในพนทโครงการ

2010 – สนสดระยะการพฒนาโครงการอสงหารมทรพยในพนทรอบสถาน Kowloon Station

เกาะฮองกงประสบปญหาพนทการพฒนาเมองทจ ากด ไมเพยงพอตอการเพมขนอยางรวดเรวของประชากร

TOD Kowloon station เปนโครงการพฒนาพนทรอบสถานทเกดขนจากการพฒนารถไฟฟา Airport express ตามรปแบบ R+P ทด าเนนการโดย Hong Kong MTR Corporation รวมกบภาครฐ และเอกชนนกพฒนาอก 13 บรษท

IMPACT FROM TODประชาชนเดนทางดวยระบบขนสงสาธารณะเพมมากขน และสงผลใหเกดความหนาแนนของผคนในพนทเพมขนลดภาระการลงทนพฒนาอสงหารมทรพยของภาครฐภาครฐมรายไดระยะยาวในการบรหารจดการโครงสรางพนฐานรางวล Project of the year (retail) ในการประกวด Asia Pacific Real Estate Awards 2007

9

Kowloon, Hong Kong (2/2)KEY CHARACTER I ST ICS

Government land | Consolidated | Brown fieldแหลงเงนลงทน• เงนจากการขายสทธและกรรมสทธของพนทภายในโครงการ (Floor area sales)

ในราคาหลงจดรปทดนโดยบรษท MTR• การรวมทนในโครงการอสงหารมทรพยระหวาง MTR และภาคเอกชน โดยแบง

ผลตอบแทนในลกษณะ Profit Sharing

มาตรการสนบสนน• FAR bonus: การประกาศเขตพนทพฒนา TOD ตามนโยบายของภาครฐสงผลให

พนทสามารถพฒนาโครงการอสงหารมทรพยทมคา FAR มากกวาปกต• TOD zoning: การจดผงพฒนาใหมของพนทใหเออตอการพฒนาเชงพาณชย

LESSON LEARNTการจดรปทดนและพฒนาบรเวณพนทมเจาพนทนอยรายจะสามารถสรางใหเกดการพฒนาไดราบรนกวาการพฒนาแบบ R+P ท าใหสามารถน าผลตอบแทนจาก Land value capture มาชดเชยการลงทนในโครงสรางพนฐานไดมาตรการสนบสนน เชน FAR bonus หรอ การเชาพนทระยะยาวจะเพมความนาสนใจในโครงการใหกบเอกชนMTR รบหนาทเปนหนวยงานในการบรหารจดการเมองและซอมบ ารงโครงสรางในระยะยาว

• บรษท MTR สามารถพฒนาระบบขนสงไดอยางตอเนอง เนองจากมผลตอบแทนทยงยนจาก land value แบบ Rail + Properties

• รฐบาลใหสทธการพฒนาพนทในราคากอนพฒนาแก MTR ทเปนผพฒนาพนทและขายหรอใหเชาสทธการใชประโยชนพนทตอในราคาหลงการจดรปและพฒนาโครงสรางพนฐาน

• การรวบรวมทดนและการจดรปทดนในเกาะฮองกงเกดขนไดรวดเรวกวาเนองจากภาครฐถอกรรมสทธเปนเจาของทดน

10

Futako Tamagawa Station, Tokyo, Japan (1/2)KEY CHARACTER I ST ICS

Private land | Consolidated | Brown field

1980s – เขตพนทสถาน Futako Tamagawa สญเสยความนยมและการดแลพนท สงผลใหเมองไมเกดการพฒนาตามทควรจะเปน

2000 – บรษท Tokyu Corporation ประกาศโครงการredevelopment บนพนทโครงการเพอพฒนาเมองสรางสรรคตนแบบ

2007 – เรมตนโครงการกอสรางระยะท 1 ซงแลวเสรจในป 2011 โดยมการกอสรางพนทสาธารณะทงลานกลางเมองและสวนสาธารณะ

2012 - เรมตนโครงการกอสรางระยะท 1 ซงแลวเสรจในป 2015 โดยมการกอสรางทงอาคารพาณชย อาคารส านกงานและพนทอยอาศยเพมเตม

สภาวะการขาดแคลนแรงงานและการเขาสสงคมผสงอายอยางเตมตวสงผลใหรฐบาลญปนใหความส าคญจากการสรางมลคาทางเศรษฐกจรปแบบใหม ผานนวตกรรมและสนทรพยทางวฒนธรรม

โครงการ Redevelopment ของสถาน Futako Tamagawa เปนการสรางศนยกลางทางดานธรกจและการคาตนแบบทเนนนวตกรรมและการสรางสรรคเพอตอบโจทยผคนยคใหมและ ลดความแออดของกรงโตเกยว

IMPACT FROM TODประชาชนเดนทางดวยระบบขนสงสาธารณะเพมมากขน และสงผลใหเกดความหนาแนนของผคนในพนทเพมขนประชาชนในพนทมคณภาพชวตทดขนลดการลงทนโครงการโครงสรางพนฐานของรฐบาลภาครฐมรายไดจากการจดเกบภาษเพมมากขนรางวลชนะเลศ leading urban planning initiatives ในประเทศญปน

11

Futako Tamagawa Station, Tokyo, Japan (2/2)KEY CHARACTER I ST ICS

Private land | Consolidated | Brown fieldแหลงเงนลงทน• การสนบสนนเงนโดยตรงจากภาครฐ (subsidy) เพอใชในการกอสรางพนท

สาธารณะกวา 355 ลานเหรยญสหรฐ• เงนจากการขายสทธในการพฒนาพนทแนวดง (Air right sales)• เงนจากการขายสทธและกรรมสทธของพนทภายในโครงการอสงหารมทรพย

(Floor area sales) จ านวน 971 ลานเหรยญสหรฐ ในราคาหลงจดรปทดน

มาตรการสนบสนน• FAR bonus: การประกาศเขตพนทพฒนา TOD ตามนโยบายของภาครฐสงผล

ใหพนทสามารถพฒนาโครงการอสงหารมทรพยทมคา FAR มากกวาปกต• TOD zoning: การจดผงพฒนาใหมของพนทใหเออตอการพฒนาเชงพาณชย

LESSON LEARNTสทธในการพฒนาพนทอสงหารมทรพยรอบพนทสถานจะชวยดงดดนกลงทนในการลงทนโครงสรางพนฐานทจ าเปนการพฒนาโครงการควรจะมการรวมทนหรอใหเงนสนบสนนจากภาครฐเพอลดภาระใหกบภาคเอกชน โครงการสามารถลดเงนลงทนไดจากการขายสทธในการพฒนาภาครฐควรใหการสนบสนนทางดานนโยบายเปนหลกและเปดชองทางใหกบเอกชนในการเปนผลงทน

• บรษท Tokyu Corp. เขาซอพนทจ านวนมากตลอดเสนทางทบรษทจะท าการสรางรถไฟสาย Den-en-toshi Rail line เพอใชในการพฒนาเมองใหมตามโครงการอสงหารมทรพย เพอรบผลตอบแทนจาก land value capture

• ภาครฐรวมลงทนพฒนาพนทโครงการจากเพอใชในการสรางโครงสรางพนฐานและพนทสาธารณะทจ าเปน

• มการวางแผนการพฒนาทโดดเดน เพอสรางความแตกตาง ส าหรบดงดดนกลงทนและผอาศยใหเขามายงพนท

12

Minato Mirai 21, Yokohama, Japan (1/2)KEY CHARACTER I ST ICS

Mixed landowners | Fragmented | Brown field

IMPACT FROM TODมลคากจกรรมทางเศรษฐกจเพมขนกวา 6 แสนลานเยนเกดการจางงานในพนทเมองกวา 40,000 ต าแหนงจากการพฒนาปรมาณคนทมาเยอนพนทเมองเพมขนกวา 30 ลานคนตอป

1965 – เทศบาลเมอง Yokohama ประกาศแผนการพฒนาเมองภายใตโครงการ Minato Mirai 21

1983 – เรมตนโครงการจดรปทดนในพนทโครงการ ภายหลงอตอเรอของบรษท Mitsubishi มการยายออกจากพนทในป 1980

1984 – มการจดตงบรษท Minato Mirai 21 Corp. เพอเปนคนกลางในการวางแผนการพฒนาและบรหารพนทโครงการ

2006 – ประกาศผลลพธการจดรปทดนภายในโครงการขนาด 1,163 ไร โดยเปนรวมจากทงภาคเอกชนรายใหญ ประชาชน และภาครฐ

โครงการพฒนาพนททาเรอเสอมโทรมรมอาวโยโกฮะมะ ทเคยเปนพนทโกดงรถไฟ อตอเรอเกา ซงจดวามการใชประโยชนพนทไดไมเหมาะสม

Minato Mirai: MM21 เปนโครงการพฒนาพนทเดมใหกลายเปนศนยกลางทางการคา ยานอาคารส านกงาน และพนทอยอาศย ภายใต concept “Port of the future in century of 21”

เพอลดความหนาแนนในฐานะศนยกลางทางธรกจและการคาของกรงโตเกยว

13

Minato Mirai 21, Yokohama, Japan (2/2)KEY CHARACTER I ST ICS

Mixed landowners | Fragmented | Brown fieldแหลงเงนลงทน• ไมมเงนสนบสนนจากรฐบาลกลางในระยะเรมตนโครงการ• เงนทนจากการขายหนาดนจากการจดรปทดนเพอใชในการกอสรางพนทโครงการ• เงนจากการขายสทธและกรรมสทธของพนทภายในโครงการ (Floor area sales)

จ านวน 971 ลานเหรยญสหรฐ

มาตรการสนบสนน• ลดภาษ property and city planning tax 50% สงทสด 5 ป• สนบสนนเงนทน 5% ของเงนลงทนในโครงการทอนรกษสงแวดลอม• FAR bonus: การประกาศเขตพนทพฒนา TOD ตามนโยบายของภาครฐสงผลให

พนทสามารถพฒนาโครงการอสงหารมทรพยทมคา FAR มากกวาปกต

LESSON LEARNTการขายพนสทธหรอกรรมสทธในพนทโครงการสามารถลดเงนลงทนโดยตรงจากผลงทนไดตองมการจดตงหนวยงานคนกลางทเขมแขงเพอใหการพฒนาเกดขนอยางตอเนองภาครฐสามารถก าหนดลกษณะของโครงการอสงหารมทรพยภายในพนทของเอกชนไดผานการใหสทธพเศษหนวยงานของรฐควรเปนผลงทนในโครงการะระยะเรมตนเพอใหภาคเอกชนเกดความมนใจในโครงการ

• รฐบาลทองถน Yokohama รบผดชอบการจดรปทดน รวมถงการเจรจากบบรษท Mitsubishi ทเปนเจาของพนทแปลงใหญ

• มการเจรจาระหวางรฐบาลทองถน Yokohama และภาคเอกชนในการลงทนโครงการ โดยภาครฐจะลงทนในโครงสรางพนฐาน และภาคเอกชนจะลงทนโครงการอสงหารมทรพย

• มการจดตงบรษท MM21 Corp. เพอเปนคนกลางในการตดตอประสานงานกบหนวยงานตาง ๆ ทเกยวของ และเพอการบรหารพนทโครงการ

14

สรปปจจยสความส าเรจดานการเงนและการลงทน

ภาครฐควรเปนผลงทนในโครงการโครงสรางพนฐานดานสาธารณปโภคทจ าเปนในเมองเปนอนดบแรก เชน ถนน ระบบไฟฟา ระบบประปา เพอใหโครงการมความพรอมตอการพฒนา

หนวยงานกลางผรบผดชอบจะตองมชองทางการสรางรายไดจากการพฒนา TOD (เชน Land value capture ภายในโครงการ) เพอใหมรายไดพอเพยงตอการบรหารและซอมบ ารงโครงสรางพนฐานทไมกอรายได

ภาครฐควรก าหนดกรอบนโยบายการลงทน รปแบบการสนบสนน รวมถงขอกฎหมายทเออตอการพฒนา TOD ใหชดเจน เพอสนบสนนภาคเอกชนในการพฒนาพนทโครงการ

ทกภาคสวนจะตองมเครองการทางการเงน และมาตรการสนบสนนทเพยงพอตอการพฒนาโครงการตาง ๆ โดยเฉพาะภาครฐทจะตองเปนผลงทนในโครงสรางพนฐานทจ าเปนตาง ๆ

รปแบบทางการลงทนจะตองมการแบงผลประโยชนอยางเปนธรรม และสอดคลองกบลกษณะของการพฒนา TOD ในพนท เชน ผลงทนในโครงการขนสงสาธารณะจะไดรบสทธในการพฒนาพนทรอบสถาน

ตองจดใหมหนวยงานกลางทเปนผรบผดชอบในการพฒนา TOD ภายในพนท เพอใหการพฒนาพนทมแผนงานและสามารถด าเนนการไดตามแผนทก าหนดไว

สารบญ

1) ศกยภาพของจงหวดขอนแกน

2) กรณศกษาดานการเงนและการลงทนทประสบผลส าเรจ

3) กรอบแนวคดดานการเงนและการลงทนภายในพนท TOD ขอนแกน

4) ภาพรวมแหลงเงนทนและมาตรการสนบสนนการลงทนภายในพนท TOD ขอนแกน

15

ประเภท

แหลง

เงนทน

เงนสนบสนน หรอเงนใหเปลา (Subsidy)

ตวอยางรปแบบในประเทศไทยเงนงบประมาณรายปจากกระทรวงมหาดไทยส อปท.

ประเภทของสนทรพยเปาหมายโครงสรางพนฐานโครงการทอยในความรบผดชอบของภาครฐบาล

คาธรรมเนยมโดยตรง (Direct Fees)

เงนสดทไดจากการด าเนนการโครงสรางพนฐาน เชน ระบบขนสงทางรอง

การลงทนเพอขยาย/ปรบปรงโครงการทอยในความรบผดชอบของภาครฐบาล

การเพมมลคาจากการพฒนา (Value Capture)

การประมลสทธในการพฒนาทดนเปนระยะ (Phasing development)

โครงสรางพนฐานทอยในความรบผดชอบของภาครฐบาล เชน ถนน สวนกลาง และระบบขนสงทางรอง

เงนกยม (Loan)เงนกยมจากกระทรวงมหาดไทยใหแก อปท.การจดหาเงนกจากธนาคารพาณชย

โครงสรางพนฐานและอสงหารมทรพยโครงการขนาดใหญโดยทวไป ทจะตองจดหาเงนกยม เพอใชเปนหนงในแหลงเงนทน

สวนของเจาของ (Equity)เงนลงทนจากภาคเอกชนในการพฒนาโครงการอสงหารมทรพย

โครงสรางพนฐานและอสงหารมทรพยโครงการขนาดใหญโดยทวไป ทจะตองจดหาเงนลงทนจากสวนของเจาของ เพอลงทน

16

ประเภทแหลงเงนทนและมาตรการสนบสนนดานเงนทนทเปนไปไดทงหมด

-เบองตน-

มาตรการสนบสนนจากภาครฐ (Incentives)สน

บสน

น มาตรการลดหยอนภาษจาก BOIมาตรการลดคาธรรมเนยมตาง ๆ

โครงสรางพนฐานและอสงหารมทรพยเปาหมายทจ าเปนส าหรบการพฒนาเชน บานราคาต า และระบบขนสงทางรอง

ประเภทสนทรพย ตวอยางสนทรพยการลงทนเบองตนในจงหวดเปาหมายน ารองภาครฐ ภาคเอกชน การรวมมอ

รฐ-เอกชน การจดรปทดน + เงนคาชดเชยและคาใชจาย

แกผไดรบผลกระทบ (หากม) การเวนคนทดน (หากม)

ถนน และทางเดนรถตาง ๆ ทางเทา ระบบสาธารณปโภค เชน ดานการประปา

การสงไฟฟา การบ าบดน าเสย และแหลงก าจดขยะ เปนตน

ระบบรถไฟฟารางเบา (LRT) รถบสโดยสารประจ าทาง รถบสโดยสารประจ าทาง BRT

รถสามลอรบจาง รถสองแถวประจ าทาง วนมอเตอไซดรบจาง รถรบจางสาธารณะทองถนทมอยเดมในพนท โครงการทอยอาศยส าหรบผมรายไดนอย อสงหารมทรพยทอยอาศย อสงหารมทรพยเชงพาณชย

PPP model

เชาพนทรฐเพอการพฒนา

การพฒนาเองบนพนทเอกชน

17

รปแบบการลงทนทเปนไปไดในแตละประเภทสนทรพย

ทดนและการจดรปทดน1

การลงทนโครงการอสงหารมทรพย5

โครงสรางพนฐานสาธารณปโภค2

โครงสรางพนฐานระบบขนสงรอง3

บรรษทพฒนาเมอง หรอหนวยงานรฐทเกยวของ

หนวยงานรฐทเกยวของ

ขอก าหนดใหเอกชนลงทน โดยแลกกบสมปทานสทธบนพนท

-เบองตน-

ใหสทธเอกชนลงทนด าเนนการ โดยภาครฐลงทนโครงสรางพนฐาน

ระบบขนสงรองทองถน4

สารบญ

1) ศกยภาพของจงหวดขอนแกน

2) กรณศกษาดานการเงนและการลงทนทประสบผลส าเรจ

3) กรอบแนวคดดานการเงนและการลงทนภายในพนท TOD ขอนแกน

4) ภาพรวมแหลงเงนทนและมาตรการสนบสนนการลงทนภายในพนท TOD ขอนแกน

18

ประเภทสนทรพย

19

สรปภาพรวมขอเสนอแนะเบองตนดานการลงทนในโครงการ Transit-oriented development

รายการการลงทนในพนท

ทดนและการจดรปทดน

1 การลงทนโครงการอสงหารมทรพย

5โครงสรางพนฐานสาธารณปโภค

2 โครงสรางพนฐานระบบขนสงรอง

3

-เบองตน-

• ถนนและทางเทา• ระบบสาธารณปโภค• พนทสาธารณะและอน ๆ

• การจดรปทดนเพอการพฒนา

• คาชดเชยส าหรบผไดรบผลกระทบ

• คาใชจายในการเวนคนทดน (หากม)

• ระบบขนสงรองภายในเมองเปาหมาย (เชน รถไฟรางเบา หรอ รถบส เปนตน)

• โครงการประเภททอยอาศย• โครงการเชงพาณชย

แหลงเงนทน

มาตรการสนบสนน

รปแบบการลงทน

การลงทนตรง (Direct)หรอเปนสวนหนงของสญญาระหวางรฐ-

เอกชนการลงทนตรง (Direct)

การลงทนตรง (Direct)หรอ

การรวมทนรฐ-เอกชน (PPP)การลงทนตรง (Direct)

ผลงทน ภาครฐหรอเอกชนทมสวนรวมจากการ

ไดสทธการพฒนาพนทภาครฐ ภาครฐ/บรรษทพฒนาเมอง

/องคการเดนรถ ภาคเอกชน

แหลงเงนทนหลก- เงนงบประมาณ- เงนทนจากภาคเอกชน

(หนสน/ทน)

แหลงเงนทนเสรม (หากม)- เงนกยมจากภาครฐ- การออกพนธบตร อปท.

แหลงเงนทนหลก- เงนงบประมาณ- เงนกองทนจดรปทดน- เงนสถาบนพฒนาองคกร

ชมชนแหลงเงนทนเสรม (หากม)- เงนกยมจากภาครฐ- การออกพนธบตร อปท.

แหลงเงนทนหลก- เงนงบประมาณและสวนเกน

จากปงบประมาณ- เงนทนจากภาคเอกชน (หนสน/

ทน)แหลงเงนทนเสรม (หากม)- กองทนโครงสรางพนฐาน

แหลงเงนทนหลก- เงนทนจากภาคเอกชน

(หนสน/ทน)

แหลงเงนทนเสรม (หากม)- กองทรสตเพอการลงทนใน

อสงหารมทรพย (REITs)

--• การยกเวนภาษเงนไดนตบคคล

เปนระยะเวลา 8 ป (แตไมเกน 100% ของเงนลงทน) ตามขอก าหนด BOI

• สทธประโยชนดานภาษส าหรบโครงการทสอดคลองกบหลกการพฒนาเมอง TOD

• การลดคาใชจายคาธรรมเนยม

ระบบขนสงรองทองถน

4

• ระบบขนสงรองทองถนทมอยเดมในเมอง (เชน รถสองแถว รถสามลอรบจาง วนมอเตอรไซด เปนตน)

การแบงขอบเขตการด าเนนงานระหวางรฐ-เอกชน

ภาครฐ + คนทองถนในพนท

แหลงเงนทนหลก- เงนงบประมาณ- เงนทนจากภาคเอกชนใน

การจดหารถ

ประเภทสนทรพย/กจกรรมลงทน

20

ขอเสนอแนะเบองตนดานการลงทน - ทดนและการจดรปทดน

- การจดรปทดน + เงนคาชดเชยและคาใชจายแกผไดรบผลกระทบ (หากม)- การเวนคนทดน (หากม)

ขอเสนอแนะเบองตนดานการลงทน

ทดนและการจดรปทดน1

-เบองตน-

การลงทนโดยตรงจากภาครฐ (Direct investment)

- ภาครฐ: หนวยงานภาครฐทตงขนส าหรบโครงการ หรอ องคกรปกครองสวนทองถน

แหลงเงนทนหลก- เงนงบประมาณ- เงนสวนเกนจากปงบประมาณ- เงนกองทนจดรปทดน- เงนสถาบนพฒนาองคกรชมชน

แหลงเงนทนเสรม (หากม)- เงนกยมจากภาครฐ- การออกพนธบตร อปท.

-

แนวทางการลงทน

แหลงเงนทน

มาตรการสนบสนนอน ๆ

ผลงทนหลก

ประเภทสนทรพย/กจกรรมลงทน

ขอเสนอแนะเบองตนดานการลงทน

21

ขอเสนอแนะเบองตนดานการลงทน - โครงสรางพนฐานสาธารณปโภค

- ถนน และทางเดนรถตาง ๆ- ทางเทาและทางจกรยานทปลอดภย - ระบบสาธารณปโภค เชน ประปา ไฟฟา การบ าบดน าเสย แหลงก าจดขยะ เปนตน

โครงสรางพนฐานสาธารณปโภค2

-เบองตน-

การลงทนโดยตรง (Direct investment) การรวมมอระหวางรฐและเอกชน (PPP)

- ภาครฐ: หนวยงานภาครฐทตงขนส าหรบโครงการ หรอ องคกรปกครองสวนทองถน หรอ รฐวสาหกจผรบผดชอบ

- ภาครฐ: หนวยงานภาครฐทตงขนส าหรบโครงการ หรอ องคกรปกครองสวนทองถน หรอ รฐวสาหกจผรบผดชอบ

- ภาคเอกชน: เจาของพนท

แหลงเงนทนหลก- เงนงบประมาณ- เงนสวนเกนจากปงบประมาณ

แหลงเงนทนเสรม (หากม)- เงนกยมจากภาครฐ- การออกพนธบตร อปท.

แหลงเงนทนหลก- เงนงบประมาณ- เงนสวนเกนจากปงบประมาณ- เงนทนจากภาคเอกชน (หนสน/ทน)

แหลงเงนทนเสรม (หากม)- เงนกยมจากภาครฐ- การออกพนธบตร อปท.

- -

ขอเสนอแนะเบองตนดานการลงทน

แหลงเงนทน

มาตรการสนบสนนอน ๆ

แนวทางการลงทน

ผลงทนหลก

การลงทนโดยตรง (Direct investment) การรวมมอระหวางรฐและเอกชน (PPP)

- ภาครฐ: หนวยงานรฐทเปนผดแลหรอ- บรรษทพฒนาเมอง

- ภาครฐ: หนวยงานรฐทเปนผดแล- ภาคเอกชน: เชน บรษทกอสราง และ

องคการเดนรถ ผประกอบการทองถน

แหลงเงนทนหลก- เงนงบประมาณ- เงนสวนเกนจากปงบประมาณ

แหลงเงนทนเสรม (หากม)- เงนกยมจากภาครฐ- การออกพนธบตร อปท.

แหลงเงนทนหลก- เงนงบประมาณ- เงนทนจากภาคเอกชน (หนสน/ทน)

แหลงเงนทนเสรม (หากม)- กองทนโครงสรางพนฐาน

-

- การยกเวนภาษเงนไดนตบคคลเปนระยะเวลา 8 ป (แตไมเกน 100% ของเงนลงทน) ตามขอก าหนด BOI

- ยกเวนภาษน าเขาเครองจกรและอปกรณ

ประเภทสนทรพย/กจกรรมลงทน

ขอเสนอแนะเบองตนดานการลงทน

22

ขอเสนอแนะเบองตนดานการลงทน - โครงสรางพนฐานระบบขนสงรอง

- ระบบขนสงรองภายในเมองเปาหมาย (เชน รถไฟรางเบา หรอ รถบส เปนตน)

แหลงเงนทน

มาตรการสนบสนนอน ๆ

แนวทางการลงทน

ผลงทนหลก

โครงสรางพนฐานระบบขนสงรอง3

-เบองตน-

รปแบบรปแบบ

โครงการรถไฟฟาสายสมวง กบ

บรษท ทางดวนและรถไฟฟากรงเทพ จ ากด (มหาชน)

โครงการรถไฟฟาสายสน าเงน กบ

บรษท ทางดวนและรถไฟฟากรงเทพ จ ากด (มหาชน)

โครงการรถไฟฟากรงเทพมหานครฯ กบ

บรษท บทเอส กรป โฮลด งสจ ากด (มหาชน)

กรณการรวมลงทนระหวางภาครฐและเอกชนทเปนไปไดและนาสนใจในสนทรพยประเภทโครงสรางพนฐานดานการขนสง

Net CostModel

จดหาทดน

ออกแบบและ

วางแผน

ลงทน/จดหาเงนทน

กอสรางโครงการ

ด าเนนงาน

เดนรถ

บ ารงรกษา

พฒนาพ นทเชงพาณชย

• รายไดจากคาโดยสาร

• รายไดจากการพฒนาเชงพาณชย

• สวนแบงรายไดแกภาครฐ

รปแบบความรบผดชอบและความเปนเจาของ (ชวงสมปทาน) การแบงผลประโยชน

PPP model

ความเปนเจาของ

(ชวงสมปทาน)

เอกชน ภาครฐกรณศกษา

รฐบาล เอกชน เอกชน เอกชน เอกชน เอกชนเอกชน เอกชน

BOT modelBuild+Operate+Transfer

BOT modelBuild+Operate+Transfer

BTO modelBuild+Transfer+Operate

รฐบาล เอกชน

รฐบาล(โครงสราง)

+เอกชน

(ระบบและตวรถ)

รฐบาล(โครงสราง)

+เอกชน

(ระบบและตวรถ)

เอกชน เอกชนเอกชน เอกชน

รฐบาล รฐบาล รฐบาล รฐบาล เอกชน เอกชนเอกชน รฐบาล

Net CostModel

• รายไดจากคาโดยสาร

• รายไดจากการพฒนาเชงพาณชย

• สวนแบงรายไดแกภาครฐ

GrossModel

• รายไดจากสญญา O&M

• รายไดจากคาโดยสาร

• รายไดจากการพฒนาเชงพาณชย

BOT+

Net Cost

BTO+

Gross Cost

เปนวธทนาสนใจแกภาครฐและเอกชน

การกระจายความเสยงและลดเงนลงทน

ผลตอบแทนนาดงดดแกท ง 2 ฝาย

การแบงขอบเขตการด าเนนงานระหวางรฐ-เอกชน

- ภาครฐ: เปนผลงทนในโครงสรางพนฐาน เชน สถาน/ปายรบสงตางๆ- ภาคเอกชน: จดหารถเพอขนทะเบยนและใชในการด าเนนงานในพนท

แหลงเงนทนหลก- เงนงบประมาณเพอลงทนในโครงสรางพนฐาน- เงนทนจากภาคเอกชน เพอจดซอรถตางๆ

- สทธประโยชนดานภาษส าหรบโครงการทสอดคลองกบหลกการพฒนาเมอง TOD (เชน ภาษเงนได และ ภาษทดนและสงปลกสราง)

- การลดคาใชจายดานคาธรรมเนยม (เชน คาธรรมเนยมการโอนทดน)

ประเภทสนทรพย/กจกรรมลงทน

24

ขอเสนอแนะเบองตนดานการลงทน - โครงสรางพนฐานระบบขนสงรองทองถน

ขอเสนอแนะเบองตนดานการลงทน

-เบองตน-

แหลงเงนทน

มาตรการสนบสนนอน ๆ

แนวทางการลงทน

ผลงทนหลก

- ระบบขนสงรองทองถนทมอยเดมในเมอง (เชน รถสองแถว, รถสามลอรบจาง วนมอเตอไซดรบจาง เปนตน)

ระบบขนสงรองทองถน4

การลงทนโดยตรงจากภาคเอกชน (Direct investment)

- ภาคเอกชนเจาของโครงการพฒนาพนทอสงหารมทรพยบนพนของภาครฐ ผานสญญาเชาพนทระยะยาว

แหลงเงนทนหลก- เงนทนจากภาคเอกชน (หนสน/ทน)

แหลงเงนทนเสรม (หากม)- กองทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย (REITs)

- สทธประโยชนดานภาษส าหรบโครงการทสอดคลองกบหลกการพฒนาเมอง TOD (เชน ภาษเงนได และ ภาษทดนและสงปลกสราง)

- การลดคาใชจายดานคาธรรมเนยม (เชน คาธรรมเนยมการโอนทดน)

ประเภทสนทรพย/กจกรรมลงทน

25

ขอเสนอแนะเบองตนดานการลงทน - โครงการอสงหารมทรพย

- โครงการอสงหารมทรพยประเภททอยอาศย- โครงการอสงหารมทรพยเชงพาณชย

ขอเสนอแนะเบองตนดานการลงทน

การลงทนโครงการอสงหารมทรพย5

-เบองตน-

แหลงเงนทน

มาตรการสนบสนนอน ๆ

แนวทางการลงทน

ผลงทนหลก

26

กรณการรวมลงทนระหวางภาครฐและเอกชนทเปนไปไดและนาสนใจในโครงการอสงหารมทรพย

รปแบบการรวมทน

โครงการ หนวยงานทมสวนรวม ระยะเวลา การแบงผลประโยชนภาครฐ ภาคเอกชน

BOT โครงการสญญาใหสทธใชประโยชนศนยการคาบรเวณ สามเหลยมยานพหลโยธน

ภาครฐ: การรถไฟแหงประเทศไทย (รฟท.)คสญญา: บรษท เซนทรล อนเตอรพฒนา จ ากด

20 ป (19 ธนวาคม 2551 ถง 18

ธนวาคม 2571)

ภาครฐใหสทธในการเชาทดนกบภาคเอกชนไดรบคาเชาทดนไดรบสทธในศนยการคาเมอสนสดสญญา

คสญญาจะไดรบสทธในการพฒนาลงเงนทนในการพฒนาศนยการคาจายคาเชาทดนใหกบภาครฐ

BROT โครงการสญญาใหสทธใชประโยชนอาคารเพอประกอบธรกจโรงแรม

ภาครฐ: กระทรวงศกษาธการ (จฬาลงกรณ)คสญญา: บรษท สยามสแควรทาวเวอร จ ากด

20 ป (9 พฤศจกายน 2557 ถง 8

พฤศจกายน 2577)

ภาครฐใหสทธในการเชาทดนกบภาคเอกชนไดรบคาเชาทดนไดรบสทธในโรงแรมตอบแทนเมอสนสดสญญา

คสญญาจะไดรบสทธในการพฒนาลงเงนทนในการปรบปรงโรงแรมจายคาเชาทดนใหกบภาครฐ

BTO สญญาการบรหาร และการด าเนนกจการศนยการประชมแหงชาต สรกต

ภาครฐ: กรมธนารกษคสญญา: บรษท เอน ซ ซ แมนเนจเมนทแอนด ดเวลลอปเมนท จ ากด

30 ป (1 ธนวาคม 2534 ถง 30

พฤศจกายน 2564)

ภาครฐใหสทธในการเชาทดนกบภาคเอกชนไดรบคาเชาทดน ไดรบสทธในการเปนเจาของศนยการประชมไดรบสวนแบงรายได

คสญญาจะไดรบสทธในการพฒนาลงเงนทนในการพฒนาศนยการประชม จายคาเชาทดนใหกบภาครฐ

เปนรปแบบการใหสทธบนทดนของรฐ และโอนสทธของสนทรพยหลงหมดสญญา

ระยะเวลาของการใหเชาทดนจะก าหนดใหมความเหมาะสมกบพ นท เชน 50 ป เปนตน