„AM KEPPERGÄßCHEN“ BEGRÜNDUNG · chen“ als Ziele die Präsentation von Weinbau, Gartenbau, Landwirtschaft und Obstbau defi- ... lenz/Neuwied, Bonn) übernehmen, Schwerpunkte

Verfahrensstand:

Beteiligung gemäß § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB

ANLAGE 3

KREISSTADT

STADTTEIL AHRWEILER

BEBAUUNGSPLAN

„AM KEPPERGÄßCHEN“

BEGRÜNDUNG

gemäß § 9 Abs. 8 BauGB

STADT BAD NEUENAHR-AHRWEILER

Bebauungsplanvorentwurf „Am Keppergäßchen“ Begründung

Stadt Bad Neuenahr-Ahrweiler, Abt. 2.1 Stadtplanung InahltsVZ

INHALTSVERZEICHNIS

Rechtsgrundlagen ............................................................................................................... 4

Vorbemerkungen ................................................................................................... 4

Veranlassung und Planziel ...................................................................................... 4

Planungs- und Standortalternativen ......................................................................... 5

Räumlicher Geltungsbereich - Lage, Umfang und Bestand ...................................... 5

Übergeordnete Planungen ....................................................................................... 7

Landesentwicklungsprogramm - LEP IV (LEP IV) / Regionaler Raumordnungsplan

Mittelrhein-Westerwald 2017 (RROP 2017) ............................................................. 7

Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan ............................................................ 9

Verbindliche Bauleitplanung .................................................................................... 9

Verfahrensstand .....................................................................................................10

Planungsinhalte ....................................................................................................11

Bauplanungsrechtliche Festsetzungen ...................................................................11

Art der baulichen Nutzung ......................................................................................11

Maß der baulichen Nutzung ....................................................................................11

Hausformen, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen ..................14

Nebenanlagen ........................................................................................................14

Verkehrsflächen und Erschließung .........................................................................15

Eingriffsminimierende, grünordnerische, landespflegerische Festsetzungen ..........15

Gestalterische Festsetzungen ................................................................................15

Hinweise und Empfehlungen ..................................................................................16

Artenschutz.............................................................................................................16

Bodendenkmäler ....................................................................................................16

Verwertung von Niederschlagswasser ....................................................................16

Baugrund ................................................................................................................16

Wasserwirtschaft ..................................................................................................17

Wasserver- und Entsorgung ...................................................................................17

Umweltrelevante Aspekte ....................................................................................17

Natur- und Artenschutz ...........................................................................................17

Vollzug der Planung / Bodenordnung .................................................................18

Kosten ...................................................................................................................18



Stadt Bad Neuenahr-Ahrweiler, Abt. 2.1 Stadtplanung InahltsVZ

ABBILDUNGSVERZEICHNIS

Abbildung 1: Luftbild mit Eintragung des Plangebiets ............................................................ 6

Abbildung 2: RROP 2017 (Auszug) ....................................................................................... 8

ANLAGENVERZEICHNIS

Fachbeitrag Artenschutz mit FFH-Vorprüfung, Büro für Freiraumplanung und Landschaftsar-

chitektur, Dipl.-Ing. Reinhold Langen, Remagen, vom 17.10.2019



Stadt Bad Neuenahr-Ahrweiler, Abt. 2.1 Stadtplanung S. 4│18

Rechtsgrundlagen

Dem Bebauungsplanentwurf „Am Keppergäßchen“ liegen folgende Vorschriften - unter Be-

rücksichtigung der jeweiligen Änderungen - zugrunde:

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03. November 2017

(BGBl. I S. 3634),

Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. Novem-

ber 2017 (BGBI. I S. 3786),

Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhalts

(Planzeichenverordnung – PlanZV) vom 18. Dezember 1990 (BGBl. 1991 I S. 58),

Landesbauordnung Rheinland-Pfalz (LBauO) vom 24. November 1998 (GVBl. S. 365),

Gemeindeordnung für Rheinland-Pfalz (GemO) in der Fassung der Bekanntmachung vom

31.01.1994 (GVBl. S. 153).

Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542),

Landesnaturschutzgesetz (LNatSchG) vom 6. Oktober 2015 (GVBl. 2015, 283).

Vorbemerkungen

Veranlassung und Planziel

Im Rahmen der Bewerbung zur Landesgartenschau wurden für die Fläche „Am Keppergäß-

chen“ als Ziele die Präsentation von Weinbau, Gartenbau, Landwirtschaft und Obstbau defi-

niert. Innovationen in diesen Bereichen sollen modellhaft gezeigt werden. Zudem wird die Ein-

richtung von Kleingastronomie in Verbindung mit Weinbau und die Vermarktung regionaler

Produkte für den Zeitraum der Landesgartenschau benannt.

Zur Umsetzung dieser Ziele ist vorgesehen, begleitend zur Landesgartenschau, auf Reb- und

bislang ungenutzten Wiesenflächen, Präsentationsflächen zu den genannten Themen anzule-

gen. Im Einzelnen sind hier Themenflächen zur Information zum Weinbau an der Ahr, ein Irr-

garten im Weinberg, ein ständiger Weinausschank sowie eine Verkaufsstelle für regionale Pro-

dukte geplant. Teil der Planungsfläche ist ebenfalls der bestehende Gartenbaubetrieb, der aus

Gründen der städtebaulichen Ordnung mit überplant werden soll.

Ein Teil dieser Ausstellungen und Nutzungen, soll dabei auf dem Betriebsgelände des vorhan-

denen Garten- und Landschaftsbaubetriebs abgewickelt werden.

Zur Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Umsetzung der dargelegten




Ziele ist die Aufstellung eines Bebauungsplans im Regelverfahren vorgesehen. Durch die Aus-

weisung eines Sondergebiets mit der Zweckbestimmung „Garten- und Landschaftsbau“ soll

der Bereich des bestehenden Betriebs, inklusive möglicher Arrondierungs- und Erweiterungs-

flächen, überplant werden. Der verbleibende Teil des Geltungsbereichs des Bebauungsplans

„Am Keppergäßchen“ soll gemäß der angestrebten Nutzung und der Darstellung im Flächen-

nutzungsplan als Rebland festgesetzt werden.

Planungs- und Standortalternativen

Aufgrund der vorliegenden Zielsetzung und Thematik kommen nur wenige Alternativen in Be-

tracht. Da beispielhalft und anschaulich der Garten- und Landschaftsbau sowie der Weinbau

beleuchtet werden soll, bedarf es hierzu geeigneter Weinbergs- und Gartenbauflächen. Dies

ist an verschiedenen Stellen im Stadtgebiet zu finden oder umsetzbar. Die Nähe zur Sied-

lungslage, einem Fuß- und Radweg sowie zum bestehenden Garten- und Landschaftsbaube-

trieb ist einzigartig. Diese Vorteile finden sich an keinem vergleichbaren Standort im Stadtge-

biet. Hierdurch können sowohl die Betriebsflächen als auch die klassischen Weinbergsflächen

integriert werden. Alternativen sind demnach innerhalb des Stadtgebiets nicht ersichtlich.

Räumlicher Geltungsbereich - Lage, Umfang und Bestand

Das Plangebiet umfasst eine Fläche von ca. 2,3 ha. Es befindet sich im Stadtteil Ahrweiler

östlich der Ahr und umfasst neben den Betriebsflächen des Garten- und Landschaftsbaube-

triebes Wershofen, hieran anschließende Grün- und Weinbergsflächen. Im Süden und Westen

wird das Plangebiet von einem vorhandenen Wirtschafts- und Fußweg begrenzt, während im

Osten die Bebauung der Roesgenstraße und die Kalvarienbergstraße die äußere Grenze mar-

kieren. Im Norden schließen sich Frei- und Weinbergsflächen an.

Das Plangebiet selbst ist derzeit durch eine landwirtschaftliche Nutzung und den vorhanden

Garten- und Landschaftsbaubetrieb geprägt.




Quelle: eigene – Luftbild 2017, bearbeitet genordet, ohne Maßstab

Abbildung 1: Luftbild mit Eintragung des Plangebiets




Übergeordnete Planungen

Landesentwicklungsprogramm - LEP IV (LEP IV) / Regionaler Raumordnungs-

plan Mittelrhein-Westerwald 2017 (RROP 2017)

Nach § 1 Abs. 4 BauGB ist die Bauleitplanung an die Ziele der übergeordneten Landesplanung

anzupassen.

Das geltende Landesentwicklungsprogramm (LEP IV) wurde vom Ministerrat am 7. Oktober

2008 beschlossen und bildet einen Gestaltungs- und Ordnungsrahmen für eine nachhaltige

Entwicklung des Landes und aller seiner Teilräume.

Die entsprechende Rechtsverordnung unter Kapitel 1.3 „Entwicklung der Städte und Gemein-

den“ hebt die Regionalplanung auf den Vorrang der Innen- vor der Außenentwicklung ab und

hält als Grundsatz fest, dass sich die Ausweisung neuer Siedlungsgebiete an die bestehende

Siedlungsstruktur anpassen soll.

Entsprechend § 1 Abs. 4 BauGB ist die Bauleitplanung an die Ziele der übergeordneten Lan-

desplanung anzupassen. Bezogen auf das Plangebiet lassen sich folgende relevanten

Grundsätze und Ziele der Landes- und Regionalplanung nennen:

Die Stadt Bad Neuenahr-Ahrweiler ist gemäß LEP IV (2008) als Mittelzentrum und ko-

operierendes Zentrum (freiwillig) ausgewiesen und bildet einen mittelzentralen Ver-

bund mit den Mittelzentren Remagen und Sinzig (vgl. Karte 6 LEP 2008, G 41).

Im RROP (Mittelrhein-Westerwald) ist die Stadt Bad Neuenahr- Ahrweiler als „Mittel-

zentrum im Schwerpunktraum“ und zentraler Ort sowie als Bestandteil eines verdich-

teten Bereichs mit konzentrierter Siedlungsstruktur ausgewiesen (vgl. Karten 1 und 2

und 3 des RROP).

Laut Grundsatz 9 des Kapitels Raum- und Siedlungsstruktur des RROP soll der verdichtete

Raum „Nördlicher Mittelrhein“, zu dem auch Bad Neuenahr-Ahrweiler in seiner Funktion als

Mittelzentrum zählt, wichtige Entlastungsfunktionen für die hochverdichteten Räume (Kob-

lenz/Neuwied, Bonn) übernehmen, Schwerpunkte der weiteren siedlungsstrukturellen und

wirtschaftlichen Entwicklung bilden und damit auch die Erreichbarkeiten sowie die Lebens-

und Arbeitsbedingungen im umgebenden ländlichen Raum verbessern.

Mit der nachrichtlichen Übernahme eines Grundsatzes aus dem Landesentwicklungspro-

gramm macht sich die Regionalplanung in dem Kapitel Raum- und Siedlungsstruktur die

Raumstrukturgliederung des LEP IV zu eigen und stellt klar, dass jede Gemeinde die Verant-

wortung für ihre Eigenentwicklung trägt. Dies bedeutet die Wahrnehmung aller örtlichen Auf-

gaben als Voraussetzung für eine eigenständige örtliche Entwicklung, insbesondere in den

Bereichen Wohnen, Gewerbe, Freizeit, Verkehr und Umwelt.

Die Stadt Bad Neuenahr-Ahrweiler folgt den Maßgaben der Landes- und Regionalplanung in




Bezug auf die Eigenentwicklung und dokumentiert mit der Planung die Wahrnehmung der ört-

lichen Aufgaben.

Gemäß der Gesamtkarte des RROP liegt das Plangebiet in einem Vorbehaltsgebiet für

den Grundwasserschutz.

Die Planungsziele lassen keine negativen Auswirkungen auf das Vorbehaltsgebiet erwarten.

Gemäß Tabelle 2 des RROP ist das Kloster Kalvarienberg eine dominierende land-

schaftsprägende Gesamtanlage mit erheblicher Fernwirkung (Kulturdenkmal).

Nach Ziel 49 des RROP sind diese Denkmäler vor optischen Beeinträchtigungen zu bewahren.

In einem großen Umkreis dieser Anlagen sollen insofern optische Beeinträchtigungen durch

Siedlungsentwicklung, energiewirtschaftliche oder verkehrstechnische Bauten vermieden wer-

den. Das Kloster befindet sich südlich angrenzend an das Plangebiet, jedoch hier in unmittel-

barer Nähe der festgesetzten Flächen für Rebland. Die Zulässigkeit von baulichen Anlagen

beschränkt sich aber auf die Sondergebietsfläche, welche sich in einem Abstand von rd. 130

zum Kloster befindet. In Anbetracht der erhöhten Lage dieses Kulturdenkmals und der inner-

halb des Sondergebiets zulässigen Gebäudehöhen mit maximal einem Vollgeschoss ist durch

die vorliegende Planung nicht mit negativen optische Auswirkungen auf das Kloster zu rech-

nen.

Karte Nr. 8 des LEP IV weist die Stadt Bad Neuenahr-Ahrweiler als innerhalb einer

landesweit bedeutsamen historischen Kulturlandschaft mit gehobener, sehr hoher und

herausragender Bedeutung (Ahrtal und Ahreifel) liegend aus.

Auch hier sind Lage und Größe des Plangebietes und insb. die Planungsinhalte nicht geeignet,

dem genannten Ziel entgegen zu stehen.

Insgesamt gilt, dass die Planung mit den Zielen und Grundsätzen der Landes- und Regional-

planung vereinbar ist.

Quelle: Planungsgemeinschaft Mittelrhein-Westerwald genordet, ohne Maßstab

Plangebiet

Abbildung 2: RROP 2017 (Auszug)




Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan

Der wirksame Flächennutzungsplan bringt für den Geltungsbereich Fläche für Rebland zur

Darstellung. Im Hinblick auf die vorgesehene Festsetzung eines sonstigen Sondergebiets mit

der Zweckbestimmung „Garten- und Landschaftsbau“ gemäß § 11 BauNVO widerspricht der

Bebauungsplan in diesem Teilbereich dem Entwicklungsgebot gemäß § 8 Abs. 2 BauGB. Der

Flächennutzungsplan soll im Wege des Parallelverfahrens gemäß § 8 Abs. 3 BauGB für den

betreffenden Teilbereich geändert werden.

Verbindliche Bauleitplanung

Das Plangebiet ist derzeit nicht überplant. Im Osten grenzt der Geltungsbereich des Bebau-

ungsplans „Flur 10“ (Roesgenstaße, Ursulinenstraße) sowie der Geltungsbereich der Ergän-

zungssatzung „Kalvarienbergstraße“ unmittelbar an.




Verfahrensstand

Aufstellungsbeschluss (§ 2 Abs. 1 BauGB): 02.09.2019; Bekanntmachung: 27.11.2019*

Beschluss der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung (§ 3 Abs. 1 BauGB): __.__.____

Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit: __.__.____ - __.__.____

Frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange

(§ 4 Abs. 1 BauGB): Anschreiben: __.__.____, Frist: __.__.____

Entwurfs- und Offenlegungsbeschluss: __.__.____

Beteiligung der Öffentlichkeit (§ 3 Abs. 2 BauGB): __.__.____ – __.__.____

Bekanntmachung: __.__.____ *

Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 2 BauGB):

Anschreiben: __.__.____, Frist: __.__.____

Satzungsbeschluss (§ 10 Abs. 1 BauGB): __.__.____

*Die Bekanntmachungen erfolg(t)en in der "Stadtzeitung Bad Neuenahr-Ahrweiler"




Planungsinhalte

Bauplanungsrechtliche Festsetzungen

Zur Sicherung der angestrebten städtebaulich geordneten Entwicklung sind in Ausführung des

§ 1 Abs. 3 BauGB die im Folgenden erläuterten zeichnerischen und textlichen Festsetzungen

in den Bebauungsplan “Am Keppergäßchen“ aufgenommen worden. Ein wesentliches städte-

bauliches Ziel der vorliegenden Planung ist die Fläche des vorhandenen Garten- und Land-

schaftsbaubetriebes bauleitplanerisch zu erfassen und hiermit auch mittel- bis langfristige Er-

weiterungsperspektiven zu schaffen. Gleichermaßen kann Baurecht für die Umsetzung der

vorgesehenen Maßnahmen zur Landesgartenschau generiert werden.

Art der baulichen Nutzung

In Anbetracht der städtebaulichen Ziele des Planverfahrens soll für einen Teil des Geltungs-

bereichs die Festsetzung eines sonstigen Sondergebiets mit der Zweckbestimmung „Garten-

und Landschaftsbau“ gemäß § 11 BauNVO getroffen werden. Diese betrifft jedoch nur ca. ein

Drittel des Geltungsbereichs und umfasst die vorhandenen Betriebsflächen inklusive mögli-

cher Erweiterungs- und Arrondierungsflächen. Der übrige Teilbereich soll im Hinblick auf die

geplante Nutzung und die angedachten Maßnahmen zur Landesgartenschau als Fläche für

Rebland festgesetzt werden, was sowohl der heutigen Nutzung, als auch der Darstellung des

Flächennutzungsplans entspricht.

Innerhalb des sonstigen Sondergebiets sollen bauliche Anlagen, die dem Nutzungszweck des

Betriebs und der Zweckbestimmung dienen, zulässig sein. Dies sind z. B. Gewächshäuser,

Verkaufsstellen, Flächen für den Garten- und Landschaftsbau, Lagerflächen und –gebäude,

Schauhallen und ähnliches. Diese Festsetzung unterscheidet sich nicht von der heute bereits

ausgeübten Nutzung.

Maß der baulichen Nutzung

Bei der Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung im Bebauungsplan sind gemäß

§ 16 Abs. 3 BauNVO stets die Grundflächenzahl oder die Größe der Grundflächen der bauli-

chen Anlagen und die Zahl der Vollgeschosse oder die Höhe baulicher Anlagen zu bestimmen,

wenn ohne ihre Festsetzung öffentliche Belange, insbesondere das Orts- und Landschaftsbild,

beeinträchtigt werden können.

Zum Maß der baulichen Nutzung sollen die maximal zulässige Grundflächenzahl (GRZ), die

maximal zulässige Geschossflächenzahl (GFZ), die Zahl der maximal zulässigen Vollge-

schosse (Z) und die Höhe der Gebäude festgesetzt werden.




Beachtlich ist, dass die für die Grundflächen- und Geschossflächenzahl anrechenbaren

Grundstücksflächen innerhalb des allgemeinen Wohngebietes zu suchen sind. Sowohl die pri-

vaten Grünflächen, wie auch die Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung gehören

nicht zu den anrechenbaren Grundstücksflächen.

Grundflächenzahl (GRZ)

Die Grundflächenzahl gibt an, wie viel m² Grundfläche je m² Grundstücksfläche im Sinne des

§ 19 Abs. 3 BauNVO zulässig sind. Die zulässige Grundfläche ist der nach Satz 1 errechnete

Anteil des Baugrundstücks, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf. Dabei ist für

die Ermittlung der zulässigen Grundfläche die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die im

Bauland (hier: Sondergebiet) und hinter der im Bebauungsplan festgesetzten Straßenbegren-

zungslinie liegt. Ist eine Straßenbegrenzungslinie nicht festgesetzt, so ist die Fläche des Bau-

grundstücks maßgebend, die hinter der tatsächlichen Straßengrenze liegt oder die im Bebau-

ungsplan als maßgebend für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche festgesetzt ist.

Es gilt, dass bei einer Konkurrenz von GRZ und überbaubarer Grundstücksfläche die engere

Festsetzung gilt.

Bei der Ermittlung der Grundfläche sind die Grundflächen von Garagen und Stellplätzen mit

ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO, baulichen Anlagen unterhalb der

Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, mitzurechnen.

Gem. § 19 Abs. 4 BauNVO darf die zulässige Grundfläche durch die Grundflächen von Gara-

gen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, untergeordneten Nebenanlagen und baulichen An-

lagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird,

regelmäßig bis zu 50 %, max. jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von GRZ = 0,8 überschrit-

ten werden.

Vorliegend soll gemäß den Obergrenzen des § 17 BauNVO für das sonstige Sondergebiet

eine GRZ von 0,8 festgesetzt werden. Dies mag im Hinblick auf die Nutzung zunächst verhält-

nismäßig hoch erscheinen, ist aber aufgrund der benötigten und vorhandenen baulichen An-

lagen wie Gewächshäuser, Schattenhallen oder Lagergebäude angemessen. Hierdurch kann

zudem bei notwendigen Betriebserweiterungen auf eine zusätzliche Inanspruchnahme von

angrenzenden Rebflächen verzichtet werden. Eine darüberhinausgehende Überschreitung ist

nicht zulässig, auch nicht durch Nebenanlagen.




Zahl der Vollgeschosse (Z)

Die Höhenentwicklung der baulichen Anlagen wird auch durch die Zahl der zulässigen Vollge-

schosse bestimmt. Die Landesbauordnung Rheinland-Pfalz definiert den Vollgeschossbegriff

wie folgt:

Geschosse über der Geländeoberfläche sind Geschosse, die im Mittel mehr als 1,40 m über die Gelände-

oberfläche hinausragen; tiefer liegende Geschosse sind Kellergeschosse. Vollgeschosse sind Geschosse

über der Geländeoberfläche, die über zwei Drittel, bei Geschossen im Dachraum über drei Viertel ihrer Grund-

fläche eine Höhe von 2,30 m haben. Gegenüber einer Außenwand zurückgesetzte oberste Geschosse sind

nur Vollgeschosse, wenn sie diese Höhe über zwei Drittel der Grundfläche des darunterliegenden Geschos-

ses haben. Die Höhe wird von Oberkante Fußboden bis Oberkante Fußboden oder Oberkante Dachhaut ge-

messen.

Im Plangebiet soll höchstens ein Vollgeschoss zugelassen werden. Da bislang bereits einge-

schossige Betriebsgebäude vorhanden sind und für die zulässige Nutzungsart mit Ihrer Lage

am Außenbereich und der Wirkung in die freie Landschaft eine eingeschossige Bauweise an-

gemessen ist.

Geschossflächenzahl (GFZ)

Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt an, wie viel m² Geschossfläche je m² Grundstücksfläche

zulässig sind. Die Geschossfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollge-

schossen zu ermitteln. Als Vollgeschosse gelten Geschosse, die nach landesrechtlichen Vor-

schriften Vollgeschosse sind oder auf ihre Zahl angerechnet werden.

Vorliegend soll innerhalb des Geltungsbereichs eine GFZ von 0,8 festgesetzt werden. Dies

korrespondiert mit der festgesetzten GRZ sowie der zulässigen Anzahl der Vollgeschosse.

Höhe baulicher Anlagen

Der Bebauungsplan trifft Festsetzungen zur Höhe der Gebäude, in dessen Rahmen sich die

Kubatur bewegen darf. Vorliegend soll insb. die Festsetzung zur Anzahl der Vollgeschosse

ergänzt werden. Denn es soll gewährleistet werden, dass im Hinblick auf die Lage des Plan-

gebietes am Ortsrand und in der Nähe des Klosters Kalvarienberg sowie umgeben von Fahr-

rad- und Wanderwegen keine übermäßige Höhenentwicklung durch bauliche Anlagen stattfin-

det, die ggf. eine zu hohe städtebauliche Wirkung auf die Umgebung und die Landschaft ent-

faltet.

Aus den vorgenannten Gründen soll die maximal zulässige Gebäudehöhe nicht mehr als 7,00

m – 8,00 m bezogen auf das derzeit vorhandene Gelände betragen.




Die Festsetzung der Gebäudehöhe erfolgt in Meter über Normalhöhennull (NHN), was eine

direkte Nachvollziehbarkeit gewährleistet. Innerhalb des Plangebiets sollen daher Gebäude

bis zu einer Höhe von maximal 115 m ü NHN zulässig sein. Dies entspricht bezogen auf das

Höhenniveau der Kalvarienbergstraße einer Höhe von ca. 6,50 m - 7,00 m.

Hausformen, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen

Der Bebauungsplan setzt für seinen Geltungsbereich die offene Bauweise fest. Damit können

den unterschiedlichen Ansprüchen eines Garten- und Landschaftsbaubetriebs Rechnung ge-

tragen werden. Gleichzeitig sind überdimensionierte Baukörper, wie sie z.B. bei einer ge-

schlossenen Bauweise zulässig wären, ausgeschlossen.

Die Ausweisung der überbaubaren Grundstücksflächen erfolgt mittels Baugrenzen, bis an die

gebaut werden kann. Die Baugrenzen berücksichtigen dabei die Abgrenzung des vorhande-

nen Betriebsgeländes sowie die möglichen Arrondierungsflächen und orientieren sich hierbei

auch am zulässigen Maß der baulichen Nutzung. Die landesrechtlichen Abstandsregelungen

bleiben hiervon unberührt.

Nebenanlagen

Gemäß § 23 Abs. 5 BauNVO gilt, dass, wenn im Bebauungsplan nichts Anderes festgesetzt

ist, auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen Nebenanlagen im Sinne des § 14

BauNVO zugelassen werden können. Garten-, Geräte- und Gewächshäuser, Einfriedungen,

eingegrünte Müllbehälterstandorte und Fahrradständer sowie Nebenanlagen gemäß § 14

Abs. 2 Satz 1 BauNVO sind, ebenso wie Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten also

regelmäßig innerhalb und außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig. Dabei ist

beachtlich, dass die Landesbauordnung Rheinland-Pfalz unter § 8 „Abstandsflächen“ die frei-

zuhaltenden Bereiche in Abhängigkeit baulicher Anlagen regelt. Unter Abs. 9 werden die bau-

lichen Anlagen gelistet, die gegenüber von Grundstücksgrenzen ohne Abstandsflächen oder

mit einer geringeren Tiefe der Abstandsflächen errichtet werden dürfen. Die Regelungen nach

Landesrecht gelten fort.

In Anbetracht der zulässigen Nutzung innerhalb des Sondergebiets sowie der Betriebsform

sollen Nebenanlagen auch grundsätzlich zulässig sein, auch außerhalb der überbaubaren

Grundstücksflächen. Ausgeschlossen werden sollen jedoch Nebenanlagen gemäß § 14 Abs.

2 BauNVO in Form von fernmeldetechnischen Nebenanlagen (Mobilfunkantennen), da diese

aufgrund der Randlage des Plangebiets eine optisch störende Wirkung entfalten könnten.




Verkehrsflächen und Erschließung

Sowohl die wegemäßige als auch die leitungsgebundene Erschließung des Plangebietes er-

folgt über die Roesgenstraße und die Kalvarienbergstraße. Hieran ergibt sich aufgrund der

vorliegenden Planung keine Änderung. Es handelt sich um bereits vorhandene Erschließungs-

wege und öffentliche Verkehrsflächen, weshalb der Bebauungsplan keine Festsetzung von

Verkehrsflächen vorsieht oder die Schaffung weiterer und zusätzlicher Erschließungsmaßnah-

men beinhaltet.

Eingriffsminimierende, grünordnerische, landespflegerische Festsetzungen

Versickerungsfördernde Maßnahmen, Dachbegrünung

Der Bebauungsplan sieht Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Bo-

den, Natur und Landschaft gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 20 und 25 BauGB vor, indem er die Wasser-

durchlässigkeit von befestigten Flächen wie z. B. Wegen festsetzt. Weiterhin soll zur Rückhal-

tung von Niederschlagwasser und der Verbesserung des Kleinklimas eine Dachbegrünung

von Hauptgebäuden festgesetzt werden.

Weitere Festsetzungen dieser Art sind zum gegenwärtigen Planungsstand nicht erforderlich.

Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass das Planungsziel nur eine überschaubare Erweite-

rung des vorhandenen Betriebes vorsieht und im Übrigen die bestehende, überwiegend land-

wirtschaftliche Nutzung festschreibt. Darüber hinaus wird planbegleitend derzeit eine Fachbei-

trag Naturschutz erarbeitet, welcher ggf. weitere landespflegerische Festsetzungen zum Inhalt

hat, die dann zum nächsten Verfahrensschritt in den Bebauungsplanentwurf aufgenommen

werden.

Gestalterische Festsetzungen

Auf der Grundlage der Ermächtigung des § 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 88 Abs. 6 LBauO ist eine

Gestaltungsvorschrift im Hinblick auf die Dachneigung in den Bebauungsplan aufgenommen

worden. Demnach sollen innerhalb des Sondergebiets lediglich Flachdächer und flach ge-

neigte Dächer von 0° - 10° zulässig sein. Dies gewährleistet eine effiziente Ausnutzung der

zulässigen Vollgeschosse und unterstützt die unter Kapitel 2.1.6 erläuterte Regelung zur

Dachbegrünung, da diese bei einer flachen Dachneigung besser umgesetzt werden kann. Da

in vielen Fällen beispielsweise Gewächshäuser jedoch eine steilere Dachneigung aufweisen

und dies für die Funktion dieser baulichen Anlagen sinnvoll ist, soll für glas- und plexiglasge-

deckte Gebäude eine hiervon abweichende Regelung getroffen werden.




Hinweise und Empfehlungen

Artenschutz

Zur Beachtung im Vollzug, damit es nicht aus Unwissenheit zu einer Ordnungswidrigkeit oder

sogar Straftat kommt, wird ein entsprechender Hinweis zum Artenschutz in den Textteil des

Bebauungsplanes aufgenommen.

Bodendenkmäler

Grundsätzlich gilt bei allen bodeneingreifenden Maßnahmen: Wenn bei Erdarbeiten Boden-

denkmäler bekannt werden, so ist dies der Denkmalfachbehörde unverzüglich anzuzeigen.

Zur Beachtung im Vollzug erfolgt ein Hinweis hierauf in der Plankarte des Bebauungsplanes.

Verwertung von Niederschlagswasser

Unter Berücksichtigung der Bestimmungen des Landeswassergesetzes Rheinland-Pfalz

(LWG) wird empfohlen, das anfallende Niederschlagswasser soweit wie möglich auf den pri-

vaten Grundstücken zu sammeln und zu verwerten.

Bei der Sammlung und Verwendung von Niederschlagswasser sind die einschlägigen Bestim-

mungen des Landeswassergesetzes (LWG) in Verbindung mit dem Wasserhaushaltsgesetz

(WHG), zu beachten.

Grundsätzlich kann davon ausgegangen werden, dass aufgrund der vorhandenen und geplan-

ten Nutzung gegenüber dem heute bereits vorhandenen Maß kein zusätzliches Niederschlag-

wasser anfällt, welches zur Ableitung gebracht werden muss.

Baugrund

Grundsätzlich ist zu empfehlen, bei Eingriffen in den Baugrund objektbezogene Baugrundun-

tersuchungen durchzuführen. Die einschlägigen Regelwerke (u.a. DIN 4020, DIN EN 1997-1

und -2, DIN 1054) sind zu berücksichtigen.




Wasserwirtschaft

Wasserver- und Entsorgung

Die leitungsgebundene Ver- und Entsorgung des Plangebiets kann über das vorhandene Netz

in der Roesgenstraße und der Kalvarienbergstraße sichergestellt werden. Hierbei ist zu be-

rücksichtigen, dass der vorhandene Betrieb bereits erschlossen ist und der Bebauungsplan

nur untergeordnete Erweiterungsmöglichkeiten vorsieht.

Umweltrelevante Aspekte

Natur- und Artenschutz

Mit Inkrafttreten des Gesetzes zur Anpassung des Baugesetzbuches an die EU-Richtlinien

(EAG Bau, BGBl. I S.1359) am 20. Juli 2004 ist die Notwendigkeit zur Aufnahme eines Um-

weltberichtes in die Begründung zum Bebauungsplan eingeführt worden (§ 2a BauGB). Darin

sollen die im Rahmen der Umweltprüfung ermittelten Belange des Umweltschutzes systema-

tisch zusammengetragen und bewertet werden. Der Umweltbericht ist in die Abwägung einzu-

stellen. Dieses Verfahren ist für alle Bauleitpläne anzuwenden, deren Verfahren nach Inkraft-

treten des EAG Bau eingeleitet wurde.

Auf Grund des noch sehr frühen Planungsstadiums wurde zunächst eine artenschutzrechtliche

Untersuchung der Fläche sowie im Hinblick auf das nahgelegene FFH-Gebiet Ahrtal eine FFH-

Vorprüfung durch das Büro für Freiraumplanung und Landschaftsarchitektur, Dipl.-Ing. Rein-

hold Langen, Remagen durchgeführt. Der Fachbeitrag Naturschutz und der Umweltbericht

werden derzeit erarbeitet und zum Entwurf in die Bebauungsplanunterlagen eingearbeitet und

nehmen dann an der Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 und § 4 Abs.

2 BauGB teil.

Die Umsetzungsfähigkeit der Planungsziele wird jedoch durch die Ergebnisse der artenschutz-

rechtlichen Betrachtung sowie der FFH-Vorprüfung bestätigt. Somit werden durch die Planung

keine Verbotstatbestände im Sinne des § 44 BNatSchG ausgelöst, sofern ggf. notwendige

Rodungsarbeiten während des Winters, möglichst bis Ende Januar, durchgeführt werden und

Bäume mit Baumhöhlen oder anderen Quartierformen vor der Fällung auf einen Fledermaus-

besatz oder den Besatz durch andere geschützte Arten überprüft werden. Derzeit konnten

keine Hinweise auf einen derartigen Besatz im Plangebiet festgestellt werden. Des Weiteren

wird das FFH-Gebiet Ahrtal durch die Planung nicht beeinträchtigt und die Erhaltungsziele

werden nicht berührt. Für weitergehende Informationen wird auf den Fachbeitrag Artenschutz

mit FFH-Vorprüfung vom 17.10.2019 des Büros für Freiraumplanung und Landschaftsarchi-

tektur, welcher Anlage zur Begründung ist, verwiesen.




Vollzug der Planung / Bodenordnung

Da die Planungsinhalte im Wesentlichen den bereits vorhandenen Bestand abbilden und hier

lediglich Arrondierungsmöglichkeiten geschaffen werden, sind keine bodenordnenden Maß-

nahmen erforderlich.

Kosten

Durch den Vollzug des Bebauungsplans entstehen der Stadt voraussichtlich Kosten für die

Herstellung der für die Landesgartenschau geplanten Maßnahmen, wie z.B. dem Irrgarten im

Weinberg. Konkrete Kalkulationen liegen diesbezüglich zum jetzigen Planungsstand noch

nicht vor.

Stadtverwaltung Bad Neuenahr-Ahrweiler, 06.01.2020 Abteilung 2.1 Stadtplanung Im Auftrag

Karsten Hartmuth

/Anlagen:

Fachbeitrag Artenschutz mit FFH-Vorprüfung, Büro für Freiraumplanung und Landschaftsarchitektur, Dipl.-Ing.

Reinhold Langen, Remagen, vom 17.10.2019

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