A/B Læssøesgade 53 / Hedemannsgade 20 - Bricksite · Noter Regnskabsperiode 01-01-2013 - 31-12-2013 Årsrapport 2013 Kr. 6 Grunde og bygninger 28.400.000 Regnskabsmæssig værdi

Ejendomsadministration

A/B Læssøesgade 53 / Hedemannsgade 208000 Aarhus C

Årsrapport 2013Periode 01-01-2013 - 31-12-2013

CVR-nr. 31799147

J.nr. 1153

Laros A/S • Randersvej 204 • 8200 Aarhus N • CVR 27 75 63 28

Telefon 8730 9740 • Telefax 8730 9749 • [email protected] • www.laros.dk

Indholdsfortegnelse

Foreningsoplysninger 3

Bestyrelsens årsberetning og påtegning 4

Erklæring om gennemgang af årsrapporten 5

Anvendt regnskabspraksis 6

Resultatopgørelse 8

Balance, Aktiver 9

Balance, Passiver 10

Noter 11

Noter iht. bekendtgørelse 1539 af 16-12-2013 16

Noter, Værdiansættelse af andele (andelskronen) 19

Side 2 af 20

Foreningsoplysninger

Foreningen: A/B Læssøesgade 53 / Hedemannsgade 20

Læssøesgade 53 / Hedemannsgade 20

8000 Aarhus C

Stiftet: 01-12-2005

Hjemsted: Aarhus C

CVR-nr.: 31799147

J.nr.: 1153

Formand: Anne Nordenhof

Administrator: Laros A/S

Randersvej 204

8200 Aarhus N

Telefon: 87 30 97 40

E-mail: [email protected]

Pengeinstitut: Sparekassen Kronjylland

Vestergade 11

8000 Aarhus C

Side 3 af 20

Bestyrelsens årsberetning og påtegning

Det regnskabsmæssige resultat:

Balancen:

Begivenheder efter regnskabsårets udløb:

Bestyrelsens påtegning:

Aarhus C, den

I bestyrelsen:

Navn: Anne Nordenhof Navn: Kasper Høeberg

Navn: Kim Pedersen Navn: Steffen Nielsen

Navn: Henrik Nielsen Navn:

Vedtaget på Andelsboligforeningens ordinære generalforsamling, den

____________________________

Bestyrelsen anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således, at årsregnskabet giver et

retvisende billede af Andelsboligforeningens aktiver og passiver, finansielle stilling samt resultat.

Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.

Dirigent

Årsrapporten for 2013 udviser et resultat på kr. 68.808 som bestyrelsen foreslår overført til

egenkapitalen.

Egenkapitalen andrager pr. 31-12-2013 kr. 7.008.725,00 mod kr. 6.812.591,00 i forrige regnskabsår.

Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A,

andelsboliglovens § 5, stk. 11, og § 6, stk. 2 og 8 samt foreningens vedtægter.

Der er ikke efter den 31-12-2013 indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for

Andelsboligforeningens finansielle stilling.

Bestyrelsen har dags dato aflagt årsrapporten for regnskabsåret 01-01-2013 - 31-12-2013 for

Side 4 af 20

Erklæring om gennemgang af årsrapporten

Til medlemmer af Andelsboligforeningen Læssøesgade 53 / Hedemannsgade 20

Den udførte gennemgang:

Konklusion:

Aarhus C, den 16-04-2013

___________________________Morten Aaen-Larsen, Cand.oecon.

Ud fra en vurdering af væsentlighed og risiko har vi efterprøvet grundlaget og dokumentationen for de i

årsrapporten anførte beløb og øvrige oplysninger.

Vi har tilrettelagt og udført vort arbejde med det formål at assistere Andelsboligforeningen med at

aflægge årsrapporten i overensstemmelse med lovgivningens regler herom og i henhold til regler for god

regnskabsskik.

Årsrapport, resultatopgørelse og balance er opstillet på grundlag af ejerfortegnelse, forbrugsregnskab,

ejendommens driftsbilag og indhentede oplysninger. Bilagene er konteret af os med henblik på edb-

behandling.

Vort arbejde er udført i overensstemmelse med almindeligt anerkendte retningslinier for assistance ved

'ikke reviderede årsregnskaber'.

Vi har ikke udført revision og udtrykker derfor ingen revisionskonklusion om årsrapporten.

Vi har analyseret udvalgte regnskabsposter og sammenhænge i rapporten med henblik på at opnå en

begrundet overbevisning om, at årsrapporten er uden væsentlige fejl og mangler.

Vi har efter aftale udarbejdet årsrapporten for Andelsboligforeningen for regnskabsåret 01-01-2013 - 31-

12-2013.

Foreningens bestyrelse har ansvaret for årsrapporten. Vort ansvar er på grundlag af vor gennemgang at

afgive en konklusion om årsrapporten.

Ved den udførte gennemgang er vi ikke blevet bekendt med forhold der afkræfter, at årsrapporten giver

et retvisende billede af Andelsboligforeningens aktiver, passiver og den finansielle stilling pr. 31-12-2013

samt at resultatet af Andelsboligforeningens aktiviteter for regnskabsåret 01-01-2013 - 31-12-2013 er i

overensstemmelse med årsregnskabsloven.

Side 5 af 20

Anvendt regnskabspraksis

Resultatopgørelsen

Indtægtskriterium:

Finansielle indtægter og udgifter indeholder renter.

Vedligeholdelse:

Balancen

Materielle anlægsaktiver:

Prioritetsudgifter:

Årsregnskabet for Andelsboligforeningen Læssøesgade 53 / Hedemannsgade 20 er aflagt i

overensstemmelse med Årsregnskabslovens bestemmelser for en klasse A-virksomhed med de fravigelser

og tilpasninger, der følger af foreningens særlige forhold, samt lov om andelsboligforeninger og andre

boligfællesskaber.

Boligafgift indregnes i resultatopgørelsen i takt med, at beløbene forfalder til betaling. Øvrige indtægter

indregnes, når aflevering finder sted.

Der er taget hensyn til finansielle indtægter og udgifter vedrørende det år, som årsrapporten omfatter,

uanset betalingstidspunkt.

Finansiering:

Driftsomkostninger omfatter de direkte omkostninger, der er afholdt vedr. drift af Andelsboligforeningen

og er udgiftsført på betalingstidspunktet.

De samlede terminsydelser udgiftsføres med fradrag for periodens afdrag.

Der henlægges til vedligeholdelse af foreningens ejendom via ejerforeningsbidraget.

Omkostninger vedr. foreningens drift:

Der foretages ikke afskrivning på ejendommen, da den ved normal vedligeholdelse ikke forventes at være

underkastet værdiforringelse.

Ejendommen medtages til anskaffelsesprisen tillagt værdien af forbedringer udført på ejendommen efter

anskaffelsen.

I værdiansættelsen af andelene (andelskronen) medtages ejendommen til anskaffelsesprisen tillagt

værdien af eventuelle forbedringer udført på ejendommen efter anskaffelsen.

Side 6 af 20

Anvendt regnskabspraksis

Omsætningsaktiver:

Langfristet gæld:

Prioritetsgælden er medtaget til pantebrevsrestgælden.

Kortfristet gæld:Kortfristet gæld består af faktisk skyldige beløb samt afsatte omkostninger, der vedrører indeværende

regnskabsår.

Der er ikke afholdt omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår.

Værdipapirer og kapitalandele, indregnet under omsætningsaktiver, omfatter værdipapirer optaget til

handel på et reguleret marked, der måles til dagsværdien på balancedagen. Dagsværdien opgøres på

grundlag af den senest noterede salgskurs.

Tilgodehavender værdiansættes til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse

af tab.

I værdiansættelsen af andelene (andelskronen) medtages prioritetsgælden til pantebrevsrestgælden.

Side 7 af 20

Resultatopgørelse Regnskabsperiode 01-01-2013 - 31-12-2013

Årsrapport Årsrapport Forskel fra

2013 2012 2012 til 2013

Note Kr. Kr. Kr.

Indtægter

Boligafgift 943.667 1.122.893 -179.226

Indtægter i alt 943.667 1.122.893 -179.226

Omkostninger

Driftsudgifter 1 256.863 214.267 42.596

Vedligeholdelse, løbende 2 4.896 63.436 -58.540

Administrationsomkostninger 3 6.100 7.837 -1.737

Omkostninger i alt 267.859 285.540 -17.681

Prioritetsudgifter 4 481.659 562.685 -81.026

Finansielle indtægter (-) 5 -1.985 -1.418 -567

Udgifter i alt 747.533 846.807 -99.274

Resultat før skat 196.134 276.086 -79.952

Forslag til resultatdisponering:

Betalte prioritetsafdrag 127.326 121.859 5.467

Overført restandel af årets resultat 68.808 154.227 -85.419

Disponeret i alt 196.134 276.086 -79.952

Side 8 af 20

Balance - Aktiver Regnskabsperiode 01-01-2013 - 31-12-2013

Årsrapport Årsrapport

2013 2012

Note Kr. Kr.

Anlægsaktiver

Grunde og bygninger 6 28.400.000 28.400.000

Anlægsaktiver i alt 28.400.000 28.400.000

Omsætningsaktiver

Sparekassen Kronjylland (driftskonto) 1.048.390 476.421

Kassebeholdning 3.000 3.000

Diverse debitorer 7 5.894 190.055

Omsætningsaktiver i alt 1.057.284 669.476

Aktiver i alt 29.457.284 29.069.476

Offentlig vurdering pr. 01-10-2012 udgør kr.

14.800.000.

Side 9 af 20

Balance - Passiver Regnskabsperiode 01-01-2013 - 31-12-2013

Årsrapport Årsrapport

2013 2012

Note Kr. Kr.

Egenkapital

Indskudskapital 5.680.000 5.680.000

Overført resultat fra tidl. år 1.132.591 856.505

Driftsoverskud/-underskud 68.808 154.227

Betalte prioritetsafdrag 127.326 121.859

Egenkapital i alt 7.008.725 6.812.591

Prioritetsgæld

Nykredit, Var.obl.lån, opr. 17.213.000 DKK 9 17.213.000 17.213.000Nykredit, Kontantlån, opr. 5.680.000 DKK 10 4.794.594 4.921.920Jyske Bank, Sælger pantebrev, opr. 119.965 DKK 11 119.965 119.965

Prioritetsgæld i alt 22.127.559 22.254.885

Kortfristet gæld

Mellemregning (køb/salg andelsboliger) 315.000 0

Vand-/varmedeposita 0 2.000

Varmeregnskab, dette år 12 6.000 0

Vandregnskab, dette år 13 0 0

Kortfristet gæld i alt 321.000 2.000

Passiver i alt 29.457.284 29.069.476

Side 10 af 20

Noter Regnskabsperiode 01-01-2013 - 31-12-2013

Årsrapport Årsrapport Forskel fra

2013 2012 2012 til 2013

Kr. Kr. Kr.

1 Driftsudgifter

Grundskyld til Kommunen 33.780 31.570 2.210

Ejerforeningsbidrag 196.039 156.230 39.809

Honorar, administrationshonorar 27.044 26.256 788

Forplejning på foreningens arbejdsdage 0 211 -211

Driftsudgifter i alt 256.863 214.267 42.596

2 Vedligeholdelse, løbende

Havevedligeholdelse gård-/haveanlæg 1.210 0 1.210

Murerarbejde 0 63.436 -63.436

Tømrerarbejde 399 0 399

Elektrikerarbejde & el-artikler 3.247 0 3.247

Malerarbejde 40 0 40

Vedligeholdelsesudgifter i alt 4.896 63.436 -58.540

3 Administrationsomkostninger

Møder, bestyrelse og generalforsamling 0 1.600 -1.600

ABF-kontingent 3.921 3.889 32

Kontorartikler 0 169 -169

Porto og print 125 125 0

NETS (tidl. Betalingsservice) 1.760 1.760 0

Bankgebyrer 294 294 0

Administrative omkostninger i alt 6.100 7.837 -1.737

4 Prioritetsudgifter

Renter, erhvervslån / pantebrev(e) 2.898 2.898 0

Prioritetsrenter og bidrag, realkreditlån 478.761 559.787 -81.026

Prioritetsudgifter i alt 481.659 562.685 -81.026

5 Finansielle indtægter (-)

Renteindtægter, bank -1.985 -1.418 -567

Finansielle indtægter i alt -1.985 -1.418 -567

Side 11 af 20


Årsrapport

2013

Kr.

6 Grunde og bygninger

28.400.000

Regnskabsmæssig værdi pr. 31-12-2013 28.400.000

7 Diverse debitorer

Tilgodehavende vedr. fejlbet. forsikring 5.894

Diverse debitorer ultimo 5.894

9 Nykredit, Var.obl.lån, opr. 17.213.000 DKK

Primosaldo 17.213.000

Prioritetsgæld ultimo 17.213.000

10 Nykredit, Kontantlån, opr. 5.680.000 DKK

Primosaldo 4.921.920

Afdrag, dette år -127.326

Prioritetsgæld ultimo 4.794.594

11 Jyske Bank, Sælger pantebrev, opr. 119.965 DKK

Primosaldo 119.965

Saldo ultimo 119.965

Ejendommens anskaffelsespris

Side 12 af 20


Supplerende oplysninger til prioritetsgæld m.v.:

Lån, valuta DKK DKK

Lån, type Kontantlån Var.obl.lån

Hovedstol (opr.) 5.680.000 17.213.000

Renteprocent p.a. ekskl. bidrag 4,4124% Variabel

Restløbetid 22 22

Næste rentetilpasning Fast rente Halvårligt

Pantebrevsrestgæld 4.794.594 17.213.000

Obligationsrestgæld 4.982.470 17.213.000

Officiel kurs 100,000 101,081

Kursværdi 4.982.470 17.399.073

Afdrag 127.326 kr 0 kr

Prioritetsrenter og bidrag 244.303 kr 234.458 kr

Supplerende oplysninger til erhvervslån, pantebrev(e) m.v.:

Lån, valuta DKK

Lån, type

Sælger

pantebrev

Hovedstol (opr.) 119.965

Renteprocent p.a. 2,4100%

Restløbetid 0 år

Restgæld 119.965

Afdrag 0 kr

Renter 2.898 kr

Renteswapaftaler:

Foreningen har pr. 31-12-2013 ingen renteswapaftaler.

Garantistillelser:

Garantistillelser for andelsboliglån i alt 0 kr

Sikkerhed

Nykredit

Jyske Bank

Nedenfor er alle beløb angivet i danske kroner, på nær hovedstolen ved lån i udenlandsk valuta.

Til sikkerhed for gæld til realkreditinstitut på nom. kr. 22.893,00 samt ejerpantebrev på nom kr.

119.965,00 er der givet pant i andelsboligforeningens ejendom.

Nykredit

Side 13 af 20


Årsrapport

2013

Kr.

12 Varmeregnskab, dette år

Varmeregnskab, aconto beboere -84.700

Varmeregnskab, aconto leverandør 78.700

Varmeregnskab, dette år ultimo -6.000

13 Vandregnskab, dette år

Vandregnskab, aconto beboere -48.885

Vandregnskab, aconto leverandør 48.885

Vandregnskab, dette år ultimo 0

Side 14 af 20


Energimærke, Tilstandsrapport, Vedligeholdelsesplan:

Energimærke:

Tilstandsrapport:

Vedligeholdelsesplan:

Forsikringsmæssige forhold:

Bygningsbrandforsikring, som indeholder følgende dækninger:

Energimærke for ejendommen er udarbejdet af Just Consult Bsk A/S den 17-07-2009 og er gyldigt i 7

år år fra den dato.

Med hensyn til vilkår samt eventuelle særlige forsikringsbetingelser henvises til policen med

tilhørende forsikringsbetingelser.

Foreningen har pr. 31-12-2013 nedenstående forsikring(er) tegnet gennem Alm. Brand Forsikring A/S.

Brand inkl. El-skade, bygningskasko, glas, sanitet, insekt og svamp, udvidet rørskade, restværdi, hus-og

grundejeransvar, stikledning, jordskade.

Gyldigheden af energimærker udarbejdet i perioden 01-09-2006 - 31-01-2011 er forlænget til 7 år, jf.

§ 49, stk. 11 i bekendtgørelse om energimærkning af bygninger nr. 61 af 27. januar 2011.

Vedligeholdelsesplan for ejendommen er udarbejdet af foreningens bestyrelse. i den tilhørende

ejerforening.

Der er pr. 31-12-2013 ikke udarbejdet Tilstandsrapport for ejendommen.

Side 15 af 20


B1

B2

B3

B4

B5

B6

C1

C2

C3

D1

D2

E1

E2

Ja Nej

Hæfter den enkelte andelshaver for mere, end der er betalt for andelen? x

Hvis ja, beskriv hvilken hæftelse der er i foreningen:

År

Foreningens stiftelsesår 2005

Ejendommens opførelsesår 1913

Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelse

af boligafgift?x

Hvis andet, beskrives fordelingsnøglen her

Sæt Kryds Boligernes

areal (BBR)

Boligernes

areal

(anden kilde)

Det

oprindelige

indskud

Andet

Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelse

af andelsværdien?x

Øvrige lejemål, kældre, garager m.v.

I alt 16 1036

Boliglejemål

Erhvervslejemål

Lovkrævede nøgleoplysninger

I bilag 1 til bekendtgørelse nr. 1539 af 16. december 2013 er opregnet en række nøgleoplysninger om

foreningens økonomi, der skal optages som noter til årsregnskabet. Disse nøgleoplysninger følger her:

Antal BBR Areal, m2

Andelsboliger 16 1036

Erhvervsandele

Side 16 af 20


F1

F2

F3

%

F4

G1

G2

G3

H1

H2

H3

J

K1

K2

K3 Teknisk andelsværdi 27.413

Gns. kr. pr.

andels-m2

Andelsværdi 6.765

Gæld ÷ omsætningsaktiver 20.648

2011 2012 2013

Årets overskud (før afdrag), gns. kr. pr. andels-m2

(sidste 3 år)230 266 189

kr. pr. m 2 kr. pr. m 2

Boliglejeindtægter 0

Forrige år Sidste år I år

Gns. kr. pr.

andels-m2 pr. år

Boligafgift 911

Erhvervslejeindtægter 0

Er foreningens ejendom pålagt tilskudsbestemmelser, jf. lov om frigørelse for

visse tilskudsbestemmelser m.v. (lovbekendtgørelse nr. 978 af 19. x

Er der tinglyst en tilbagekøbsklausul (hjemfaldspligt) på forenignens ejendom?x

Reserver i procent af ejendomsværdi 0,00

Ja Nej

Har foreningen modtaget offentligt tilskud, som skal tilbagebetales ved

foreningens opløsning)x

Kr Gns. kr. pr. m2

Ejendommens værdi ved det anvendte

vurderingsprincip28.400.000 27.413

Generalforsamlingsbestemte reserver0 0

Sæt Kryds Anskaffelses-

prisen

Valuar-

vurdering

Offentlig

vurdering

Anvendt vurderingsprincip til beregning af

andelsværdienX

kr. pr. m 2

Side 17 af 20


M1

M2

M3

P

R

2011 2012 2013

Årets afdrag pr. andels-m2 (sidste 3 år) 117 118 123

%

Friværdi (gældsforpligtelser sammenholdt med ejendommens regnskabsmæssige

værdi) 21


Vedligeholdelse, genopretning og renovering (gns. kr. pr. m2)

0 0 0

Vedligehold, i alt (kr. pr. m2) 2 61 5

2011 2012 2013

Vedligeholdelse, løbende (gns. kr. pr. m2) 2 61 5


Side 18 af 20


Værdiansættelse af andele (andelskronen):

Metode 1 - Anskaffelsespris:

Metode 2 - Valuarvurdering:

Alternativ tekst start

Alternativ tekst slut

Metode 3 - Offentlig vurdering: gældende pr. den: 01-10-2012

Metode 1 Metode 2 Metode 3

Kr. Kr. Kr.

Egenkapital ifølge balancen (uden opskrivning) 7.008.725 7.008.725

Opskrivning ejendommen:

Regulering af ejendommens værdi 0 -13.600.000

Kursregulering:

Kursregulering af prioritetsrestgæld 0 -373.949

Korrigeret Egenkapital herefter 7.008.725 -6.965.224

Oprindeligt indskud fra andelshavere 5.680.000 5.680.000

Beregnet andelskrone 1,23 -1,23

Bestyrelsen forslår, at andelenes værdi fastsættes ud fra Metode 1.

Andelskronen: 1,23

Andelskronen er gældende i perioden indtil næste generalforsamling.

Ingen

Andelsværdien er beregnet ud fra vedtægternes § , idet værdiansættelsen er baseret på at ejendommen

medtages til den kontante handelsværdi som udlejningsejendom, jf. ABL § 5 stk. 2 litra b.

Ved opgørelsen af foreningens formue ansættes ejendommen til en af følgende værdier, der ikke må

overskrides ved opgørelsen af værdien af andelen i foreningens formue:

Den af valuaren foretagende kontante handelsvurdering forudsættes i den forbindelse at være gældende

pr. 31-12-2013.

14.800.000 kr.

28.400.000 kr.

Andelsboligforeningen kan frit vælge mellem disse tre metoder.


medtages til den seneste ansatte kontante ejendomsvurdering, jf. ABL § 5 stk. 2 litra c.

Ved den senest ansatte værdi forstås værdien ansat ved den almindelige vurdering, seneste årsvurdering

eller § 4 vurdering.

Anvendt på foreningens forhold kan andelskronen opgøres på følgende måder:


medtages til anskaffelsesprisen med tillæg af værdien af forbedringer fortaget på ejendommen, jf. ABL § 5

stk. 2 litra a.

Side 19 af 20


Ny andelsværdi fastsat ud fra en andelskrone på: 1,23

AndelFordelings-

nøgle i pct.

Ny andels-

værdi

Læssøesgade 53 St.tv. 329.000 5,79% 405.963

Læssøesgade 53 St.th 339.000 5,97% 418.302

Læssøesgade 53 1.tv. 329.000 5,79% 405.963

Læssøesgade 53 1.th. 339.000 5,97% 418.302

Læssøesgade 53 2.tv. 329.000 5,79% 405.963

Læssøesgade 53 2.th. 339.000 5,97% 418.302

Læssøesgade 53 3.tv. 319.000 5,62% 393.624

Læssøesgade 53 3.th. 335.000 5,90% 413.367

Hedemannsgade 20 St.tv. 399.000 7,02% 492.338

Hedemannsgade 20 St.th. 329.000 5,79% 405.963

Hedemannsgade 20 1.tv. 439.000 7,73% 541.695

Hedemannsgade 20 1.th. 329.000 5,79% 405.963





I alt 5.680.000 100,00% 7.008.725

Vi skal endvidere henlede opmærksomheden på, at de enkelte andelshavere herudover ved salg kan

opnå et beløb svarende til de af vedkommende dokumenterede afholdte forbedringsudgifter opgjort

efter de af andelsboligforeningen sædvanligt benyttede retningslinjer.

Oprindeligt

indskud

Pris ved overdragelse/salg af andel

Opmærksomheden henledes på, at der ved overdragelser ikke må kræves en højere pris for andelen

end den der følger af formueberegningen i vedtægterne. Der er altså tale om et maksimal prissystem.

Som følge heraf skal vi meget anbefale de enkelte andelshavere at føre regnskab med de afholdte

udgifter hertil.

Side 20 af 20

Documents

A/B Læssøesgade 53 / Hedemannsgade 20 - Bricksite · Noter Regnskabsperiode 01-01-2013 - 31-12-2013 Årsrapport 2013 Kr. 6 Grunde og bygninger 28.400.000 Regnskabsmæssig værdi