A/B Viadukten Ejendomstilstand 2011 · GL. STRANDVEJ 18 • 2990 NIVÅ • TLF 70 42 40 06 • FAX 70 42 40 36 • E-MAIL: [email protected] • Kort om andelsforeningen Andelsforeningen

A/B Viadukten Ejendomstilstand 2011

BKT ARKITEKTER MAA ApS

GL. STRANDVEJ 18 • 2990 NIVÅ • TLF 70 42 40 06 • FAX 70 42 40 36 • E-MAIL: [email protected] • WWW.BKT.DK

A/B Viadukten

Ejendomstilstand 2011

Sag nr. 933 August 2011

1 A/B Viadukten Ejendomstilstand 2011



INDHOLDSFORTEGNELSE

1. INDLEDNING Formål Generelt Tilgængeligt materiale og øvrige kilder Kort om afdelingen Eftersete adresser

2. OVERSIGT OVER EFTERSETE BYGNINGSDELE

3. OPSUMMREDE BEMÆRKNINGER TIL ENKELTE BYGNINGSDELE, VEDR . VEDLIGEHOL-DELSE

4. SÆRLIGE BEMÆRKNINGER TIL ENKELTE BYGNINGSDELE

5. OVERSIGT OVER EFTERSYN

6. OVERSIGT OVER VEDLIGEHOLD

7. OVERSIGT OVER BUDGET

8. ANBEFALET PRIOTERING AF VEDLIGHOLDELSES ARBEJDER SITUATIONSPLAN, FOTOBILAG OG EFTERSYNSKORT GENNEMGANG

Årsrapport af 15. august 2011




1. INDLEDNING. Formål. Formålet med rapporten er at vurdere ejendommenes tilstand, samt vurdere hvilke tiltag der bør udfø-res. Eftersynet er, at betragte som en uvildig, seriøs gennemgang, der inkluderer en besigtigelse af ejendom-mene, samt udarbejdelse af en kortfattet og overskuelig rapport. Rapporten beskriver hvilke tiltag der bør udføres på ejendommene. Formålet er at opfange eventuelle problemer, før de bliver til skader og samtidig være en hjælp for be-styrelsen og varmemester i deres daglige arbejde. Generelt Gennemgangen af foreningens ejendomme, er udelukkende sket visuelt. Der er ikke sket destruktive indgreb eller foretaget specialundersøgelser. Som hjælpemidler kan nævnes, digitalefoto, kniv, tommestok, fugtighedsmåler, stavlygte og stige. Som dokumentation udarbejdes en rapport med et eftersynskort og et fotobilag pr. bygningsdel. Supplerende foto nummereret er udført i selvstændigt hæfte. Besigtigelse af facader og vinduer er kun sket fra gadeniveau. Besigtigelse er tag er sket fra gadeniveau og gennem oplukkelige tagvinduer. Dette eftersyn er foretaget over flere datoer: 07.06. 2011 af Helle Due Schyberg. 30.06. 2011 af Helle Due Schyberg Der er tilstræbt efterset ca. 5 % af de udvalgte bygningsdele. Desuden er efterset 15-30 % af bygningsdele i klimaskærm. Lejligheder besigtiges ikke, da vedligeholdelse henhører under den enkelte andelshaver. Vaskeri og skure er ikke besigtiget. Rapporten indeholder ikke egentlige arbejdsanvisninger på hvordan arbejder skal udføres, en mere en kortfattet forklaring på hvad man bør gøre. Rådgivning vedr. udbedring søges hos rådgiver og/eller hånd-værker. Tilgængeligt materiale og øvrige kilder Som grundlag for de foretagne registreringer er følgende materiale brugt:

Forrige rapport om Ejendommens tilstand. Udført af Boertmann Arkitekter marts 2009.

Tegninger fra oprindeligt projekt.

Samtaler med varmemester Kenn Eske.

Egne registreringer.




Kort om andelsforeningen Andelsforeningen består af 2 ”halve” karréer. En stor karré, beliggende Valby Langgade 127-139, Dronning Dagmars Allé 2-4 og Monrads Allé 1-3 og en lille karré, beliggende Valby Langgade 141-145 og Monrads Allé 2-4. Matr. Nr. 1594, 1595 og 449 af Valby, København. Foreningen består af 157 andelsboliger og 3 erhvervslejemål, fordelt på 16 opgange. Bygningen er i 5 beboelsesetager, kælder og tagetage og opført i 1923. Kælder benyttes til oplag, varmecentral og pulterrum. Tageetagen benyttes til pulterrum og tørrelofter. Ejendommene er traditionelt muret, med massive ydervægge. Vinduer er hovedsageligt dannebrogsvinduer med termoruder. Vinduerne er fra 1988. Butiksvinduer er fra 1992. Taget er 45˚ saddeltag, med røde vingetegl. Taget er understrøget og uisoleret. Der er indblæst isolering i etageadskillelsen mellem tageetage og øverste beboelsesetage. Ejendommen opvarmes med fjernvarme, varmeanlæg er moderniseret i 1990. Brandsikring er færdigmeldt i 1990. Stamdata: Grund areal: 6.461 m2

Bebygget areal: Stor karré 1.821 m2 Lille karré 804 m2

Vaskeri 54 m2 Udhuse 14 m2

Samlet 2.693 m2 Bygningsareal: Stor karré 9.105 m2 Lille karré 4.020 m2 Vaskeri 54 m2 Udhuse 0 m2 Samlet 13.179 m2 Boligareal: Stor karré 8.771 m2 Lille karré 4.020 m2 Vaskeri 0 m2 Udhuse 0 m2 Samlet 12.791 m2




Antal andelslejligheder: Stor karré 107 stk. Lille karré 50 stk. I alt 157 stk. 2. OVERSIGT OVER EFTERSETE BYGNINGSDELE. Følgende bygningsdele, hvor foranstående nr. er bygningsdelsnummer, efter byfornyelsens system, er efterset.

01. Tag, inkl. aftrækshætter i tagrum 02. Kælder 03. Facader, sokkel, gesims 04. Vinduer, inkl. kalfatringsfuger 05. Døre (gadedøre, bitrappedør, kælderdøre) 06. Trapper 07. Ikke aktuelt (porte) 08. Ikke aktuelt (etageadskillelse) 09. Kun fælles WC / bad i tageetage. 10. Ikke aktuelt (køkken) 11. Ikke aktuelt (varme udføres under EMO-ordning) (rør i kælder er medtaget under

vand) 12. Afløb, faldstammer i kælder og tagetage 13. Kloak, brønde 14. Kun synlige vand- og varmerør i kælder + tagetage (vandinstallationer generelt udføres

under EMO-ordning) 15. Ikke aktuelt (gas) 16. Ikke aktuelt (ventilation) 17. Ikke aktuelt (el-installationer) 18. a Gårdbelægning




3. OPSUMMREDE BEMÆRKNINGER TIL ENKELTE BYGNINGSDELE, VEDR . VEDLIGEHOLDELSE

01. Tag, inkl. taghætter Hele understrygningen på tagene bør eftergås, også i pulterrum. Skorstene trænger generelt til eftergang og udbedring, inden der sker nedstyrtninger. Der bør ikke ledes varm og fugtig luft ind på lofter, dvs. at renselemme bør genmonte-res og aftrækskanaler bør føres over tag. Fugtindhold i konstruktioner skal holdes under observation.

02. Kælder Kælderen bør fugtsikres med omfangsdræn og fugtsikring af ydervægge. Pulterrumsvægge i træ bør holdes med en afstand på ca. 5 cm fra gulv- og væg-konstruktioner. Utætheder i etageadskillelse mellem kælder og stueetage bør eftergås og udbedres. Problemer med fugt og skimmel i varmekælder skal løses.

03. Facader, sokkel, gesims Meget forvitrede sten på facaderne bør skiftes. Manglende fuger bør udbedres. Revner i hovedgesims og gesimsbånd bør holdes under opsyn/ udbedres. Der bør etableres sokkel i gården på den lille karré.

04. Vinduer, kalfatringsfuger Punkterede ruder, inkl. glasisætningsbånd skal udskiftes inden man påbegynder en re-novering af vinduerne til gadesider. Øvrige punkterede ruder bør også skiftes, da deres varmeisoleringsevne falder, når de er punkteret.

05. Døre (gadedøre, bitrappedør, kælderdøre) Manglende vedhæftning af maling på bitrappedøre skal udbedres i forbindelse med 1-års eftersynet. Gadedøre og kælderdøre bør eftergå en snedkermæssig opretning og maling, alternativ en udskiftning.

06. Trapper Trin på bitrapper bør slibes og lakeres på ny. Revner på vægge og lofter holdes under observation. Udvendige kældertrappeløb bør renoveres. Revner i terrazzoindgangspartier bør udbedres.

09. Wc / bad i tageetagen Der bør etableres fugtstyret mekanisk udsugning fra fælles baderum. Bløde fuger bør skiftes. Radiatorer bør monteres med termostat og reguleringsmulighed. På sigt bør jernrammevinduer skiftes til nye Velux-vinduer til vådrum.




12. Afløb, faldstammer i tagetage og kælder Faldstammer trænger til en gennemgribende renovering / udskiftning. Utætheder omkring gulvafløb i stueetage, skal udbedres, og gulvafløb bør skiftes. Gæl-dende SBI-anvisning vil da være gældende for badeværelsegulvet.

13. Kloak, brønde Tv-inspektionsrapport er ikke set. Enkelte brønde trænger til at blive renset. Kinnekullerender bør rettes. Revner i omstøbning omkring brønde bør udbedres.

14. Vand- og varmerør i kælder Manglende isolering omkring rør bør reetableres. Gennemtærede rørstykker, haner mv. bør skiftes. Haner skal afprøves årligt.

18. Gårdbelægning Belægning med herregårdssten ligger pænt. Asfaltbelægning på boldbanen har mange buler, som bør overvejes at udbedres. 4. SÆRLIGE BEMÆRKNINGER TIL ENKELTE BYGNINGSDELE

01. Tag Manglende gratsten skal etableres. Defekte og forvitrede sten bør skiftes. Manglende bindere skal etableres.

02. Kælder Udgiften til den igangværende renovering af varmekælderen kan meget vel være spildt, da skimmelsvamp ikke fjernes efter gældende forskrifter.

04. Vinduer Punkterede ruder bør udskiftes. Da de aldersmæssigt snart er omkring 25 år, bør man forvente at alle skal skiftes inden for en kortere årrække. Ved istandsættelse af vinduerne på gadesider bør der indregnes udgifter til udskiftning af rådskadet tværposter og udskiftning af skruer i hjørnebånd til rustfri skruer.

05. Døre Fugt i karm og dørblad på kælderdøre holdes under observation.

09. Fælles badeværelser Ved renovering af badeværelserne skal man være opmærksom på at gældende SBI-anvisning vedr. vådrum vil være gældende. Dvs. at badeværelset fremover skal udføres med vådrumssikring.




12. Afløb, faldstammer i tagetage og kælder Faldstammer bør besigtiges på etagerne, for fastlæggelse af faldstammernes generelle tilstand og restlevetid.

13. Kloak Tv-inspektions rapport bør gennemses for konstatering af, om der skulle være evt. ska-

der på kloaksystemet. 14. Vand- og varmeinstallationer Der bør ikke trækkes uisolerede pex-rør i kælderen. Var rørene trukket i boligen havde

det været i opvarmet rum og så havde de ikke behøvet at være isoleret. Konklusion: Ejendommene fremstår om helhed pæne og forholdsvis vedligeholdte. Fælles arealer og udenomsarealer er meget flot holdte, der er pænt og ryddeligt alle vegne. De primære bygningsdele, såsom fundamenter, facader, bærende træværk m.v., må betegnes som væ-rende i god stand. De sekundære bygningsdele, såsom dele af tagbeklædningen, faldstammer, kældertrapper og etageadskil-lelse mod kælder m.v., må disse betegnes som værende i middel til mindre god stand, idet der generelt ikke er foretaget alle nødvendige vedligeholdelsesarbejder. Udførte arbejder er ofte kun udført partielt eller delvist. Hvilket giver et billede af at disse arbejder udfø-res lidt som ”stop skaden”, i stedet for en grundig renovering af bygningsdelene. Det betyder at der hele tiden er problemer med bygningsdelen. Udgiften til den slags ”stop skaden” kan i det lange løb gå hen og blive dyrere end en gennemgribende renovering af hele bygningsdelen. 15. 08. 2011 Helle Due Schyberg




5. OVERSIGT OVER EFTERSYN 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

01. Tag x x x x x x x x x x x

02. Kælder x x x x x x x x x x x

03. Facader, sokkel, gesims x x x x x

04. Vinduer, kalfatringsfuger x x x x x x

05. Døre x x x x x x

06. Trapper x x x x x

09. Fælles baderum x x x x x x x x x x x

12. Afløb x x x x x

13. Kloak x x x x x x x x x x x

14. Vand- og varmerør x x x x x x x x x x x

18. a Gårdbelægning x x x x x

6. OVERSIGT OVER VEDLIGEHOLDELSE 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

01. Tag x x

02. Kælder x x

03. Facader, sokkel, gesims x x

04. Vinduer, kalfatringsfuger x x

05. Døre x x

06. Trapper x

09. Fælles baderum x

12. Afløb x x

13. Kloak x

14. Vand- og varmerør x x

18. a Gårdbelægning x




7. OVERSIGT OVER BUDGET i 1.000 kr. Beløb er skønnet. 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

01. Tag Understrygning + skorstene

700 200

02. Kælder, fugtsikring

1.400 – 2.800

200

03. Facader, etablering sokkel Facader, Reparation af facader

150 250

250

04. Vinduer, gadesider

1.300 – 1.500

1.500

05. Døre, istandsættelse gadesider

70 70

06. Trapper, bitrapper kældertrapper

200 200

09. Fælles baderum, fuger + ventilator Vinduer

30 20

12. Afløb, nye faldstammer 2.000 - 2.500

250

13. Kloak, rensning + kinne-kullerender

50 -100

14. Vand- og varmerør 200 200

18. a Gårdbelægning 100

Sum, eksl. byggeplads, stillads, nødvendige følgearbejder og moms

5.770 – 7.870

750 – 800

0 50 100 0 0 0 1.570 0 900

Den største udgift til vedligeholdelse falder allerede i 2012, hvilket selvfølge kan spredes ud over en kor-tere årrække. Skøn vedr. hvilke poster der kan udskydes bør træffes i samråd med rådgiver. I årsrapporten 2010, 87. regnskabsår ses det, at I hensætter 464.400, - årligt til større vedligeholdelse, hvilket ca. svarer til 35,- kr /pr m2. Til en ejendom i Jeres alder, bør man årligt afsætte ca. 200,- kr/m2.. Årligt forbrug til vedligeholdelse bør ligge omkring ca. 150,- kr/m2, og der ligger I fint i sidste regnskabs år (vinduessagen).




8. ANBEFALET PRIOTERING AF VEDLIGHOLDELSES ARBEJDER

Presserende arbejder Vigtige arbejder Mindre vigtige arbejder

01. Tag Reparation af skorstene.

01. Tag Eftergang af taget, særligt gade-sider + indefra pulterrummene.

05. Døre Istandsættelse af døre mod gade-sider.

02. Kælder Forhøjet fugt og skimmelangreb i kældrene. Fugtskader fra baderumsgulve i stueetagen.

03. Facader Udskiftning af forvitrede sten, eftergang af facader. Reparation af murværk. Udbedring af revner i gesimser.

06. Trapper Udbedring af malede overflader på bitrapper og hovedtrapper.

03. Facader

Etablering af sokkel i gården i den lille karré.

04. Vinduer

Istandsættelse af gadevinduer. Udskiftning af punkterede ruder.

13. Kloak

Udbedring af omstøbning om-kring brønde.

06. Trapper Slibning og lakering af trin på bitrapper. Renovering af kældertrapper, særligt støttemure.

09. Wc/bad i tagetagen Udskiftning af jernrammevindu-er.

18.a Øvrige bygningsdele Udbedring af buler i asfalt på boldbane.

09. Wc/bad i tagetagen Udskiftning af bløde fuger + ved armatur. Etablering af fugtstyret ventilator. Montering af termostat og regu-lering på radiatorer.

13. Kloak Rensning af de brønde der trænger. Opretning af kinnekullerender.

12. Afløb Udskiftning / renovering af fald-stammer. Udskiftning af defekte gulvafløb i stueetagen. (En arbejde der henhører under den enkelte an-delshaver)

14. Vand- / varme Udskiftning af gennemtærede rørstykker og haner. Etablering af manglende isolering.




SITUATIONSPLAN, FOTOBILAG OG EFTERSYNSKORT SITUATIONSPLAN




FOTOBILAG: 01. Tag




01. Tag OMFANG: Begge foreningens tage. Den store karré er besigtiget 07.06 2011 + 30.06 2011 Den lille karré er besigtiget 07.06 2011 BESKRIVELSE: Tag er udført som saddeltag med røde falstegl, med bindere og understryg-

ning. Taghældning er 45˚. Etagedæk mellem øverste beboelsesetage og tageetage er isoleret i bjælke-

laget med ca. 80 mm indblæst mineraluldsgranulat. Skråvægge på bitrapper er i tagetagen er formentlig isoleret med 50-75 mm mineraluld. Tagvinduer er hovedsageligt gamle jernrammevinduer. Større tagvinduer mod gårdsider er nye Velux-vinduer udskiftet i 2010. Aftrækshætter og faldstammeudluftninger er udført i zink. Tagetage bruges generelt til pulterrum. Spidsloft benyttes til tørrelofter. Indbygningsår: 1923 Mængde: Tag Stor karré ca. 2400 m2

Lille Karré ca. 950 m2 Normal levetid: Tegl: 55 år Inddækninger: 30 år Eftersynsinterval: 1 år Vedl. holdsinterval: 5 år Sidste vedligehold: 2010 tag mod gårdsider TILSTAND: I forbindelse med istandsættelse af vinduer til gårdsider, er tegltaget mod

gårdsider og inddækninger eftergået af foreningens murer og blikkenslager. Tag er besigtiget fra spidsloft og tagetage. Der har kun været adgang til un-

derside tagflade fra enkelte uaflåste pulterrum og spidslofter. Tagflade er besigtiget fra terræn og fra enkelte tagvinduer der kunne lukkes op.

Tagkonstruktion: Tagkonstruktionen (spær, opskalkning og lægter) synes generelt, at være in-

takte og uden forhøjet fugt.




Fugtindholdet er kontrolleret i fodremmen, niveauet var acceptabelt. Foto (01) 120.

Dæk mellem spidsloft og tagetage bærer flere steder præg af, at taget har været utæt tidligere. Foto (01) 106 +121+122.

Nogle steder er der forsat forhøjet fugt 18-19 % i træværket, hvilket er for højt, da der er giver risiko for angreb af svamp.

Hovedgesimsen har enkelte revner hist og her. Revner skal holdes under

opsyn. Foto (01)113. Et enkelt sted er der observeret nedfalden puds fra hovedgesimsen. Foto

(01) 121. Tegl: Teglsten er oprindelige falstegl. Teglene er som helhed pæne, der er dog

flere med afslåede hjørner og enkelte forvitrede. I forbindelse med bygge-sagen sommeren 2010, er der blevet forskellet omkring skorsten på gårdsi-den, for at tætne taget. Foto (01) 110 + 111.

Der er dog forsat steder hvor tegl har rejst sig eller har af knækkede hjør-ner. Foto (01) 124.

På den lille karré er det observeret, at der mangler 2 gratsten ud VL. Foto

(01)115. På den store karré er der observeret 1 stk. manglende rygningssten mod

MA/VL. Knækket tegl over jernrammevindue ved MA 3. Foto (01) 117. Knækket tegl mod gadeside ved MA 1, samt defekt rygningssten. Foto (01) 118. Forvitret tegl mod gadeside MA. (01) 119. Forvitret/knækket tegl DR D (01) 125. Understrygning og bindere: Understrygning og bindere er senest eftergået i sommeren 2010 af forenin-

gens fast murer. Foto (01)102 + 103. Det er hovedsageligt spidsloft og til-gængelige teglundersider der er eftergået. Aflåste pulterrum er ikke eftergå-et. Nedfalden gammel understrygning i pulterrum Foto (01)128.

Der er god ventilering ved tagfod. Foto (01) 127. Der forefindes dog stadig huller i tagbelægningen som ikke er lukket, hvilket

gør at regn og sne kan trænge ind på spidsloft/tagetage. Foto (01) 104. Der er områder der helt mangler bindere. Foto (01) 105 Gavl Monrads Al-

lé.




Skorstene: Stort set alle skorstene mangler renselemme. Manglende renselem kan betyde at varm fugtig luft lukkes ud i spidsloftet, hvilket ikke er hensigtsmæs-

sigt. Forholdet blev også påpeget i den forrige tilstandsrapport af marts 2009.

I skorstensbjælkerne er der målt forhøjet fugt 18-19 %, hvilket øger risikoen for et svampeangreb. Foto (01) 107.

Skorsten hvor i der er lagt en rygningssten, der blokerer for at luft kan trække ud af skorsten, men i stedet for blæses ind på spidsloftet. Foto (01) 129. Skorstene er ligeledes knækket i bøjningen.

Skorstensløb i tageetagen er flere steder knækket i pudsen ved fugerne. Fo-to (01) 130.

Skorstenen nærmest gavlen i M4, fremstår med mange manglende fuger,

især i de 2 nederste skifter, som synes næsten at være væk. Foto (01)108. Skorsten ved gavlen MA 3 har mange defekte / manglende fuger. Foto

(01)117. Det samme er gældende for skorsten ved MA 2. Foto (01)116. En del skorstene på den store karré fremstår med mange manglende fuger

og forvitrede sten særligt mod gadesiderne. Foto (01)131-135. Aftrækskanaler: Enkelte steder er det observeret at aftrækskanaler er afsluttet på spidsloft

og ikke ført over tag. Dette er ikke hensigtsmæssigt, da varm og fugtig luft lukkes ud i tagrummet. Foto (01)112. Hvilket også blev påpeget i den forri-ge tilstandsrapport af marts 2009.

Aftrækshætter er ældre zinkhætter med popnittet tag og eftermonteret

hønsenet i åbningen. Foto (01) 138. Vinduer: Velux mod gårdsider er alle udskiftet i forbindelse med byggesagen somme-

ren 2010. Omkring nyisatte Velux-vinduer er tegl fastholdt med silikone. Foto (01)

100 + 101. Jernrammevinduer er oprindelige med 1-lags glas. De fremstår generelt

rustne, med meget begroning på glas og ramme. På indvendig side er der monteret kyllingenet som afskærmning for fugle.

En del af de eksisterende jernrammevinduer mangler udskyderstang. Foto

(01) 109. Hvilket også var gældende ved forrige tilstandsrapport af marts 2009.




Loftsgange: Døre i loftsgange er aflåst i mellem opgangene. Foto (01) 136. Enkelte ste-

der overholdes dette ikke. Foto (01) 137. Henvisning: Se ”Supplerende foto”. VEDLIGEHOLD: Tagkonstruktion bør årligt efterses for opfugtede områder, insektangreb el-

ler råd- og svampeskader. Efter perioder med sne vejr, skal loftrum efterses for fygesne. Der skal særligt holdes øje med taggennemføringer. Observeres der skader, skal årsag straks afklares og skade udbedres. Det skal løbende efterses om bindere er intakte. Det skal ligeledes efterses at understrygning er intakt, så taget ikke bliver

utæt og tagstenene bliver løse. Man bør få bindere og understrygning eftergået, også i inde i alle pulterrum. Tilstand af tegl og skorstene bør der årligt holdes øje med, både fra gadeni-

veau og fra tagvinduer. Tilstand af inddækninger skal løbende kontrolleres, dette kan kun ske via

tagvinduer. Inddækninger skal slutte tæt og være intakte, uden huller. Er der svigt, skal inddækning udbedres, så der ikke sker skade på tagkonstruktio-nen.

ØKONOMI: Alle priser er opgivet ved index. 123,9 1. kv. 2011. Skorsten: Ommuring af hel skorsten beløber sig til ca. 30.000 kr pr. stk. Reparation og berapning af en hel skorsten beløber sig til ca. 11.000 kr pr. stk. Skønnes til en samlet udgift på 200.000,- kr. Tegltag: Udgiften til eftergang af tegltag er afhængig af

teglene, understrygningens og bindernes tilstand. Arbejdet aftales typisk på time basis eller efter på forhånd fast pris. Skønnes til 500.000 kr. for resten af tagene.

Inddækninger: Udgiften til udskiftning af inddækninger er afhæn-

gig af arbejdets omfang.




FOTOBILAG: 02. Kælder




02. Kælder OMFANG: Den store karré er besigtiget 07.06. 2011 og 30.06 2011 Den lille karré er besigtiget 07.06 2011 BESKRIVELSE: Kælder er udført med murede ydervægge med delvist træbjælkelag eller

støbt etageadskillelse mod stueetagen. Indbygningsår: 1923 Mængde: Kælder Stor karré 1821 m2

Lille Karré 804 m2 Normal levetid: Murværk: 90 år Etageadskillelse: 90 år Eftersynsinterval: 1 år Vedl. holdsinterval: 10 år Sidste vedligehold: Uoplyst TILSTAND: Generelt: Kældrene i begge karréer lugter meget muggent, når man kommer ned i

dem. Muglugt er tegn på en høj fugtighed, og sandsynlighed for skimmelan-greb.

Grundfugt: Kælderen i den lille karré bærer flere steder præg af opstigende grundfugt.

Foto (02) 100-103. Til tider står blankt vand på gulvet i flg. Varmemester Kenn Eske.

Der er flere steder, der ses vanddråber på kælderydervæggene. Foto (02) 104.

Pulterrumsvægge:

Pulterrumsvægge er udført i træ og slutter tæt til gulvet og ydervæggene. Når gulve og ydervægge er meget fugtholdige er tætsluttende trækonstruk-tioner ikke en god kombination. Flere pulterrumsvægge er præget af fugt-opstigning og rådangreb. Der er i bunden af pulterrumsvæggene målt et fugtindhold på 22,5 % hvilket er alt for højt, der er øget risiko for svampe-angreb. Foto (02) 105 +106. I pulterrumsvæg tilsluttet til ydervæg/vindue er der målt fugt indhold på 27,3 %. (fugtindhold på over 28 % er lig med flydende vand i træets fibre). Foto (02) 107.

Pulterrum kunne ikke besigtiges da, de var aflåste. Rum skal være aflåst aht. brandrisiko.




Utætte i dæk mellem stueetage og kælder: I den lille karré ved VL 145 er dækket mellem stue og kælder fugtet kraftigt op og der er meget tydelige vandgennemtrængninger omkring faldstamme. På foto (02) 109 ses at faldstamme, gennemføringen og bærejern i dæk ikke har det for godt. På væggen under ses vanddråber (02) 110. Utæthed i dæk over kælder. (02)112 +113. Der er flere steder også i den store karré konstateret en meget fugtig eta-

geadskillelse mellem kælder og stueetage, særligt de steder hvor der er gulvafløb og faldstammergennemføringer.

Skimmel: På grund af den megen grundfugt ses der områder på kælderydervæggene der er angrebet af skimmel. Foto (02)111. Varmekælder: Varmekælderen er i 2 etager, en del af rummet er i dobbelt højde. Rummet har meget en høj fugtighed, nogle af ydervæggene og hjørnerne er

meget skimmelangrebet. Foreningen har fået udarbejdet en skimmelrapport. Rapporten er dog ikke set af rådgiver.

Ved besigtigelsen den 30/06-2011, var alle vægge vasket ned, og fremstod

delvist rå og delvist med gammel malerbehandling. Der var blankt vand på overfladerne, til trods for nedvaskningen var ikke udført samme dag. Foto (02) 115-117.

Varmeveksleren i den øverste etage i varmekælderen er formentlig utæt.

Blikkenslageren har sat et nyt gulvafløb i gulvet og mureren var i gang med at skulle støbe omkring. Vandet løb (som et tændt brusebad) ned gennem betonetageadskillelsen. Foto (02) 118 + 120.

Fugtskade mellem øverste og nederste etage i varmekælderen. Foto (02)

119. Utæthed i udvendigt hjørne varmekælder. Foto (03) 121. Henvisning: Se ”Supplerende foto”. VEDLIGEHOLD: Kælderen generelt: Kælderydervægge er ikke fugtisoleret og der er ikke udført omfangsdræn omkring bygningerne. Etablering af omfangsdræn, samt fugtsikring af kælderydervægge kan være

en mulighed for at få fugtniveauet ned i kælderen. Det er vigtigt at et dræn kommer til at ligge korrekt, ikke for langt nede, så det dræner jorden under




bygningerne, hvilke kan give sætningsrevner. Kommer drænet til at ligge for højt, vil nederste del af kælderydervæggen forsat være våd.

Vælger man at udføre et omfangsdræn, bør man samtidigt, fugtisolere kæl-derydervæggene udefra.

Ved konstatering af fugtige områder i kælder enten på lofter eller ydervæg-

ge skal årsagen afklares, og fugtkilden skal elimineres. Det forlyder at det en-ten hovedsageligt skyldes defekter i kloakken og / eller en kilde længere op-pe i Valby.

Defekte gulvafløb eller afløbsinstallationer skal skiftes. Det skal kontrolleres at regnvandsbrønde ikke er fyldte eller skadet.

Man skal være opmærksom på, at der ikke stilles organiske ting på gulvene i

kælderen eller op ad ydervæggene, som kan opsuge fugten. Opmagasinere-de ting bør være opklodset på et ikke sugende underlag.

Opklodsningen bør være så høj, så det opklodsede kan ventileres her un-der.

Varmekælder: Udbedring af skimmelangreb i et omfang (over 3 m2), som i varmekælde-

ren, bør udbedres af et anerkendt skimmelsvampeudbedringsfirma som f.eks. ABVAC eller Micro Clean.

Men allerførst skal årsagen til skimmelangrebene findes og udbedres. Dvs. utætheder skal lukkes og fugtkilder skal fjernes. Herefter skal skimmelangre-bene afrenses/fjernes af professionelle. Foretager man selv en afvaskning, ri-sikere man at sprede skimmelsporerne rundt, hvorefter de vil lægge sig på overfladerne igen og forsætte med at gro, når der forsat er fugtig og varmt i rummet.

Ved professionel afrensning afgrænses det angrebene område, fra de områ-der der ikke er angrebet, så skimmelsporer ikke spredes, efterfølgende ta-ges der kontrolmålinger af, at skimmelniveauet er acceptabelt efter endt af-rensning.

I varmekælderen hvor fugtniveauet er så højt, bør der ikke males med diffu-sionstætte malinger, så ydervæggene ikke kan ”ånde”. Der bør ikke opbeva-res organiske materialer (f.eks. træ) i varmekælderen.

Ved den udbedring der pågår i varmekælderen, er der ingen garanti for, at I

ikke får problemer med skimmel igen om meget kort tid. Og så vil det ud-førte være en tabt udgift.

ØKONOMI: Alle priser er opgivet ved index. 123,9 1. kv. 2011. Omfangsdræn: Fugtsikring af kælderydervæg, samt etablering af omfangsdræn koster fra 2.500 – 5.000 kr pr. lbm.




Pulterrumsvægge: Udskiftning af pulterrum til ikke organiske pulterrum i trådnet. Det koster fra 2.000 til 4.000 kr pr. pulterrum. Skimmelangreb: Udbedring af skimmelangreb kan være en meget bekostelig affære, såfremt at man ikke vælger den rigtige professionelle løsning fra starten af.




FOTOBILAG: 03. Facader, sokkel & gesims




03. Facader, sokkel & gesims OMFANG: Den store karré er besigtiget 07.06 2011 + 30.06 2011 Den lille karré er besigtiget 07.06 2011 BESKRIVELSE: Facader generelt: Ydervægge er 360 – 600 mm massiv teglmur. Brystninger er 240 mm massiv teglmur, der er efterisoleret med indvendig forsatsvæg med 100 mm indblæst mineraluld. Gadefacader + gavle: Gadefacader og gavle er udført i blank rød mur. Med støbte gesimsbånd pr. etage. I stueetagen er der fremskudte bånd pr. 5 skifte. Båndet er 3 skifter højt. Sokkel er pudset til gadesider. Gårdfacader: Gårdfacade i den lille karré er udført i blank mur med røde tegl. Der er IKKE udført sokkel i den lille karré.

Gårdfacade i den store karré er udført med blank mur i røde tegl i stueeta-gen. Fra 1. sal og op til tagfod er facade pudset op i grå puds.

Der er støbt gesimsbånd mellem stueetagen og 1. sal. Der er pudset sokkel på den store karré. Indbygningsår: 1923 Mængde: Gadefacade Gårdfacade Stor karré ca. 3700 m2 ca. 2600 m2 (puds udgør 1900 m2) Lille Karré ca. 1950 m2 ca. 1000 m2 Normal levetid: Blank mur: 90 år Fuger: 40 år Puds: 30 år Eftersynsinterval: 2-3 år Vedl. holdsinterval: 10 år Sidste vedligehold: Ikke oplyst

TILSTAND: Gadefacader: På gadefacader er der observeret områder og sten er der ødelagte / forvitret i overfladen. Nogle mursten er brændt for dårligt, så de kan ikke holde til forskellen mel-

lem fugt og frost, at de går i stykker med tiden. Røde mursten kan ligeledes ikke tåle en række salte, disse salte vil med tiden få murstenene til at øge deres volumen, når temperaturen falder igen vil stenen krympe, når denne




proces sker gentagende gange, vil murstenen med tiden sprænges i overfla-den, så de pulveriserer mere og mere. (03) 120 – 125.

Gesimsbånd:

Gesimsbånd mod gadesider har en del revner og afslåede stykker hist og her. Revner går ofte videre ned i den blanke mur. Foto (03) 111-113 + (03) 118+119 +126-127. Blank mur:

Facader er som helhed pæne, men med nogle skader hist og her. ”Musetrappe” over vinduesstik. Foto (03) 114 Der er flere steder observeret løse sten. Foto (03) 115 + 116 Delvist forsvundne fuger. Foto (03) 117. Over kældertrappen ses opfugtet murværk. Foto (03) 128.

Gårdfacader: Hovedgesims: Fra terræn og bitrappevinduer kan der ses mindre revner i hovedgesimsen, som nogle steder fortsætter ned i facaden. Foto (03) 100 + 101. Blank mur: Facader er som helhed pæne, men med nogle skader hist og her. I forbin-

delse med vinduesrenoveringen i sommeren 2010, gik foreningens murer facaden efter.

Udbedret ”musetrappe”. Foto (03) 102. Et større område med murbier blev på gårdfacaden i den lille gård udbed-

ret i sommeren 2010.

Facaderne har forsat en del mindre revner, sten der knækket og fuger der

mangler. Flere steder ses det, at der er repareret med cementholdig mørtel

i stedet for den oprindelige hydrauliske mørtel. Foto (03)103.

Murværk der trænger til at blive eftergået. Foto (03) 104 +105 + 129

Musetrappe under vinduesbrystning der burde være blevet udbedret, da

vinduerne blev renoveret. Foto (03) 106 + 130 - 132.

Pudset mur med gesimsbånd: Gesimsbåndet mellem stueetagen og 1. sal er generelt i ringe forfatning. Fo-

to (03) 134 – 139. Den pudsede del af facaden fremstår pænt. Sokkel: Pga. af manglende sokkel på den lille karré, bærer de nederste ca. 10 skifter præg af skade fra saltning om vinteren. Foto (03) 107-110.




På den store karré er soklen pudset. Til trods for en pudset sokkel, er de nederste skifter ligeledes skadet af salt-

ning om vinteren. Foto (03) 140- 141. Enkelte steder ses der krakelering i den pudsede sokkel, hvilket kan være

tegn på fugt og/eller bevægelse. (03) 142. Henvisning: Se ”Supplerende foto”. VEDLIGEHOLD: Frostsprængte sten: Frostsprængte sten, skiftes til nye sten, magen til de øvrige i murværket. Det

er vigtigt at der tages højde for størrelsen, formen, farven, farvespillet, over-fladestrukturen, porestrukturen og om muligt slid og patiens af de øvrige sten.

Revner i murværk: Ved større revner repareres murværket ved udhugning af knækkede sten,

der erstattes med nye hele, over revnen indfræses galvaniseret rundjerns-ankre på min. 600 mm’s længde, som indstøbes. Løse eller åbne fuger hug-ges op og fuges med ny mørtel.

Murbier: Områder med murbier bør udbedres, da deres forsatte angreb kan føre til at murværk elimineres. Hullerne i murværk kan ligeledes give anledning til, at vand kan trænge ind i murværk og der kan opstå frostsprængninger. Fuger: Porøse eller manglende fuger udskiftes til nye fuger. Ved udfræsning af fugerne skal man sikre sig, at man ikke skader stenene. Der skal udkradses til fast fuge, dog min. 14 mm. Det er vigtigt at man sikrer sig at mørtlen stemmer overnes med den eksisterende fuge. Fuger udfyldes i det samme omgang som de øvrige fuger. Støbte gesimsbånd: Gesimsbånd afrenses for løs filts ved nedbankning, skrabning eller slibning,

hvorefter løst og hul puds afbankes. Efter afhugninger og udkradsninger af-kostes overfladerne, vandes og der udkastes for pudsning.

Ved revner, huller og lign. i overflader hugges der symmetrisk omkring disse i en bredde på 10-15 cm.

Indfræsning af jern bør overvejes. Pudsreparationer udføres om nødvendigt ved flere udkastninger, før efter-

følgende grov- og finpudsning. Reparationer udføres således, at den færdige overflade på reparationsom-

råderne fremtræder udseendemæssigt, som de omkringliggende overflader.




Sokkel: Ved skader på soklen, nedbankes der til blankt og bæredygtigt murværk som efterfølgende afrenses med kost eller lign. Sokkel skal efter nedbankning, fremstå klar til nypudsning. Pudsreparationer udføres om nødvendigt ved flere udkastninger, før efter-

følgende grovpudsning. Når udkast er hvidtørt foretages en egentlig puds-ning af sokkel.

Man bør overveje etablering af en pudset sokkel på gårdfacaden i den lille

gård, da murværket tager meget skade af saltningen om vinteren. Pudset overfacade: For alle pudsede flader gælder det, at der med henblik på pudslagets gode

vedhæftning, skal der renses og afkostes før påbegyndelse af pudsearbejdet. Løs puds afbankes og fjernes. Grovere fordybninger skal udfyldes. Jerndele som kan forårsage skader, skal

om muligt fjernes. Murværk udfuges om nødvendigt. Murværk forvandes og udkastes inden

pudsning foretages, med et til den ønskede overflade velegnet mørtel ma-teriale. Udkastet henstår 1 uge inden pudsningen påbegyndes. Mørtlen der skal være som foreskrevet, skal være passende smidig, uden at have tendens til skridning. Indholdet af bindemiddel må ikke medføre risiko for svin-drevnedannelser.

Reparation af overflader skal om nødvendigt udføres af flere gange. Mørtel

skal være indfarvet på en sådan måde, at reparationen falder sammen med de omgivende flader. Farvepigment til patinering skal være lysægte og farve-bestandigt.

Efter at facaden er repareret, filtses facaden. Mørtellaget påføres, så tyndt som muligt med et stålbræt. Herefter afstødes

den overskydende mørtel med stålbrættet. Overfladen behandles med et filtsebræt i roterende bevægelser.

ØKONOMI: Alle priser er opgivet ved index. 123,9 1. kv. 2011. Blank mur: Prisen på reparation af blank mur beløber sig til ca. 170-200 kr/m2..

Pudset mur: Prisen på reparation af pudset murværk beløber sig til ca. 350-420 kr/m2. Gesimsbånd: Prisen på reparation af gesimsbånd beløber sig til ca. 400-550 kr pr. lbm.




Sokler: Prisen på reparation af sokkel beløber sig til ca. 500-650 kr pr. lbm. Prisen på etablering af sokkel ligger på ca. 1.500,- kr pr. lbm.




FOTOBILAG: 04. Vinduer




04. Vinduer OMFANG: Den store karré er besigtiget 30.06 2011 Den lille karré er besigtiget 07.06 2011 BESKRIVELSE: Vinduer er skiftet i 1988 til fabriksfremstillede DVK-mærkede dannebrogs-

trævinduer med termoruder (4-12-4). Kældervinduer er oprindelige 2– fags vinduer med 1-lag glas. Vinduer til gårdsider er seneste snedker eftergået, fået udskiftet tætningsli-

ster og blevet malet i 2010. Punkterede ruder udskiftes løbende til energitermoruder. Kalfatringsfuger er udført som masticfuge. Sålbænke er skifersålbænke. Indbygningsår: 1988 Mængde: Gadefacade Gårdfacade Stor karré ca. 284 stk. ca. 368 stk. Lille Karré ca. 130 stk. ca. 162 stk. Levetid: Vinduer: 30 år Fuger: 25 år (nye fuger) Ruder: 25 år (nye ruder) Sålbænke: 40 år Eftersynsinterval: 2 år Vedl. holdsinterval: ca. 8 år Sidste vedligehold: 2010 vinduer til gårdsider. TILSTAND: Vinduer er generelt 2 lags trævinduer med termoruder. Efterhånden som ruderne punkterer skiftes de til nye termoruder med

energiglas.

Vinduer til gårdsider: Vinduerne har i 2010 eftergået en snedkermæssig opretning. Rådskadet

lodposter er skiftet. Alle tætningslister er skiftet på vinduer i etagerne. Vinduer er malet udvendigt på kant og fals. Skifer sålbænke mod gårdsider er eftergået i 2010, i forbindelse med vindu-

esistandsættelsen. En del ruder til gårdsider er punkteret, men ikke skiftet inden vinduerne

blev snedker- og malermæssigt istandsat i 2010. Foreningen skifter løbende ruder der er punkteret.




Punkterede ruder: Glasisætningsbånd på ruder der ikke er skiftet, ser ikke intakte ud. Foto

(04)100. Ruden er ligeledes punkteret. Desværre er der en del punkterede ruder, og især dem på bitrapperne,

som IKKE er skiftet inden at vinduerne blev snedker- og malermæssigt istandsat.

Begge ruder er punkteret. Foto (04)101. Alle 4 ruder er punkteret. Foto (04) 102. Punkteret rude. Foto (04)103. Det gælder også vinduerne i boligerne. Foto (04)104. Det er vand mellem glassene. Foto (04)105. Kalfatringsfuger: Kalfatringsfuger er oprindelige masticfuger fra vinduesudskiftningen. Fuger er eftergået i forbindelse med snedker- /malerreparationen af vinduer

i sommeren 2010, enkelte blev skiftet. De øvrige er bevaret. Foto (04)108. De eksisterende kalfatringsfuger skal holdes under opsyn, så fugesvigt opda-

ges i tide. Foto (04)106 + 107.

Vinduer til gadesider: Hjørnebånd: Påsatte hjørnebånd er afskallet i malingslaget. Isatte skruer er ikke rustfri

skuer og derfor meget rustne, særligt de nederste skuer. Foto (04)109. Skifersålbænke: En del af skifersålbænkene på gadesiderne har skader. Foto (04) 110. Fugerne omkring sålbænkene er ikke alle steder intakte. Foto (04) 111. Vinduer: Vinduer trænger til opretning og reetablering af malingslaget. Foto (04) 112

+ 113. Kældervinduer: Kældervinduer trænger til maler istandsættelse. Gitre er begyndt at ruste i

bunden. Foto (03)114. Henvisning: Se ”Supplerende foto”. VEDLIGEHOLD: Vinduer: De eksisterende ruder er fra 1988 (23 år). Levetiden på en termorude er

ca. 25 år, så boligforeningen må forvente, at inden for en kortere årrække, skal alle ikke skiftede ruder skiftes. En punkteret termorude har en ringere isoleringsevne end en intakt rude.




Alle punkterede ruder på gårdsider burde have været skiftet inden man på-begyndte snedkeropretning og malerbehandling. Skifter man nu efterfølgen-de ruden, bryder man den forsegling som malingen udgør, og derved øges muligheden for vandindtrængning særligt i samlingerne.

Defekte fuger bør skiftes. Når man fremover udskifter termoruder til nye energiruder, skal man huske

også at få skiftet glasisætningsbåndene. Der er flere steder hvor ruder er skiftet, men ikke glasisætningsbåndet. De gamle glasisætningsbånd mister de-res elasticitet og krymper. Det betyder at der bliver et åbent mellemrum i vinduesrammernes hjørne, hvor kondens vand kan trænge ned og ramme-træet kan da kvæle op. Foreningen oplyser at nogle andelshavere har dette problem.

Vinduer til gadesiderne bør eftergå en snedkermæssig opretning, tætningsli-

ster bør skiftes, inden de males til min. dækket, lukket og glat flade med korrekt maling.

Alle punkterede ruder bør skiftes inden man påbegynder vedligeholdelses-arbejderne på vinduerne.

Sålbænke bør eftergås for skader, defekter og de må ikke ligge løst. ØKONOMI: Alle priser er opgivet ved index. 123,9 1. kv. 2011. Malerarbejde: Prisen på maleristandsættelse af vinduer ligger på

ca. 1065-1300 kr pr. vindue. Snedkerreparation: Prisen på snedkermæssig reparation af vinduer

ligger på ca. 550-800 kr pr. vindue. Tætningslister: Prisen på udskiftning af tætningslister ligger på ca.

610-700 kr pr. vindue. Fuger: Udskæring af kalfatringsfuger og fugning af nye

masticfuger ligger på ca. 450-600 kr pr. vindue. Termoruder: Prisen på udskiftning af vinduesruder til nye

energiglas termoruder ligger på ca. 3.000 kr pr. dannebrogsvindue.




FOTOBILAG: 05. Døre




05. Døre OMFANG: Den store karré er besigtiget 30.06 2011 Den lille karré er besigtiget 07.06 2011 BESKRIVELSE: Bitrappedøre: Bitrappedøre er trædøre af nyere dato og med termoruder med energiglas. Gadedøre: Hoveddøre er trædøre af ældre dato med 1-lag glas rude i overfeltet. Kælderdøre: Kælderdøre er trædøre af ældre dato med 1-lag glas rude i overfeltet. Indbygningsår: 1923/1988 Mængde: Gadefacade Gårdfacade Stor karré 11 stk. 11 stk. Lille Karré 5 stk. 5 stk. Normal levetid: Døre: 30 år Fuger: 25 år Ruder: 25 år Eftersynsinterval: 2-3 år Vedl. holdsinterval: 10 år Sidste vedligehold: Bitrappedøre og kælderdør på gårdsider sommeren 2010. TILSTAND: Bitrappedøre:

Døre er malet vogngrønne i forbindelse med vinduessagen på gårdsider sommeren 2010. Maling er skrammet enkelte steder. Langs fyldninger hæfter malingen ikke på fugen. Foto (05) 101+102.

Gadedøre: Hoveddøre fremstår lettere skrammet. Foto (05) 103. Lysninger ved gadedøre er nogle steder skadet af saltning om vinteren. Foto (05) 100. Kælderdøre: Kælderdøre mod gårdside er malet udvendigt i forbindelse med vinduessa-

gen sommeren 2010. Kælderdøre bærer præg af fugt i nederste del af dørblad og karm. Foto (05) 104 +105. Indvendige kælderdøre er meget skammet og trænger til eftergang af greb. Foto (05) 106. Henvisning: Se fotooversigt under pkt. 7.




VEDLIGEHOLD: Bitrappedøre: Malerarbejdet skal eftergås ved 1-års eftersyn vedr. hæftning. Gadedøre og kælderdøre til gadesider: Døre bør eftergå en snedkermæssig opretning, hængsler, greb mv. bør ef-

tergås og smøres inden de males til dækket, lukket og glat flade. Ved en større renovering, bør man overveje at skifte til termoruder i stedet for 1-lag glas. Dørpumper eftergås og justeres. Defekte pumper skiftes. Skruer ved sparkeplader skal være rustfriskruer. Alternativt bør man overveje at udskifte disse døre til nye døre der er bed-

re isolerende døre med energitermoruder. ØKONOMI: Alle priser er opgivet ved index. 123,9 1. kv. 2011. Malerarbejde: Prisen på maleristandsættelse af døre ligger på ca. 1.800 kr pr. dør. Snedkerreparation: Prisen på snedkermæssig reparation af døre ligger på ca. 1.000 kr pr. dør. Fuger: Prisen på udskæring af kalfatringsfuger og fugning af nye masticfuger ligger på ca. 600 kr pr. dør.




FOTOBILAG: 06. Trapper




06. Trapper OMFANG: Den store karré er besigtiget 30.06 2011 Den lille karré er besigtiget 07.06 2011 BESKRIVELSE: Hovedtrapper: Hovedtrapper er oprindelige trætrapper, med linoleum på trin og reposer. Vægge er pudset og malet, hvid foroven og gult forneden med ding-dong ma-

ling. Håndlister og balustre er i træ. Håndliste er olieret og balustre er malet. Indgangsparti er udført i terrazzo. Brandsikring er færdigmeldt i 7. juni 1990. Bitrapper: Bitrapper er oprindelige trætrapper. Nederste løb mellem stueetage og kælder er støbt og med klinker på. Øvrige trin er afslebet og lakeret. Håndlister og balustre er i træ og malet. Vægge er pudset og malet. Udvendige kældertrapper: Udvendige kældertrapper er støbte trapper med ramper. Rækværk er i jern med trådnet. Rækværk er rustbeskyttet og malet. Indbygningsår: 1923 Mængde: Hovedtrapper Bitrapper Kælder Stor karré 11 stk. 11 stk. 5 stk. Lille Karré 5 stk. 5 stk. 2 stk. Normal levetid: Trapper indv. 100 år Trapper udv. 50 år Eftersynsinterval: 2-3 år Vedl. holdsinterval: 10 år Sidste vedligehold: Ikke oplyst

TILSTAND: Bitrapper: Maleristandsættelse og lakering af trappe er udført i alle opgange, de sidste 5 opgange, er udført i foråret 2011. Trin: Trin er afslebet og lakeret. På de øverste etager fremstår trin pæne og intakte i lakeringen. Foto (06)100. Særligt i stueetagen er lakeringen slidt i gennem på trinene. Foto (06) 101+104. Forkanter er slidt. Foto (06) 102+103.




Trin på det nederste løb er belagt med klinker, som fremstår hele og intakte. Foto (06) 105. Reposer ved indgange er støbte og belagt med klinker ligesom trappeløb fra stueetagen til kældertagen. Balustre og håndliste: Balustre og håndlister fremstår generelt hele og intakte i træ og malingslag. Foto (06)100. Vægge: Vægge er pudsede og malede i 2 farver. Overflader fremstår som helhed som pæne og intakte. Mindre skader efter ting der bæres op og ned af trappen og giver skrammer hist og her. Lofter og reposundersider: Lofter og reposer er pudsede og malede. Som helhed er både lofter og reposer pæne. Men flere steder er der revner, pga. af bevægelser i konstruktionen. Foto (06) 106-108. Maling har løsnet sig i vinduets lysning. Foto (06)121. Maling er skallet på vægge og reposundersider. Foto (06) 122-124.

Kældertrapper: Kældertrapper er støbt i beton, med trin og 1-2 ramper. Der er afløb i trap-

pebunden. Rækværk rundt om trappe er udført i jernrør med metalnet i mellem. Ræk-

værk og net er malet i sommeren 2010 til gårdsider. Rampe og trin er knækkede og forvitrede i kældertrappen på M2/M4. Foto

(06) 109. Støttemuren omkring trappen har store revner og skader. Foto (06) 110. Kældertrappen har lettere algebegroning. Foto (06) 111 Trappen VL 143 / VL 145 er i bedre stand end den anden kældertrappe, men

den har også revner i trin og knækkede partier. Foto (06) 113 + 114. Gitter i rækværk ved kældertrappen VL 143 / VL 145 har begyndende rust-

gennemslag. Forholdet bør tages op på 1-års eftersynet efteråret 2011. Foto (06) 112.

Flere af kældertrapperne i den store karré er knækket enten i vanger, trin og

eller rampe. Foto (06) 125-127. Enkelte steder er pudsen slået løs ind til murstenene. Foto (06) 128. .




Hovedtrapper: Hovedtrapper fremstår som helhed pæne og intakte. Foto (06) 115 + 117. Afbryder til trappelys er af varierende alder. Foto (06) 116. Trappegitter foran vinduerne fremstår som helhed pæne og intakte. Foto (06)

118. Den indvendige side af ydervæggen i hovedtrapperummet i M2 er skadet pga.

af fugtindtrængning. Foto (06) 119. I samme opgang har terrazzobelægningen mindre revner. Foto (06) 120. Vægge er malet hvide på overvægge og gule med ding-dong maling på under-

vægge. Der er flere mindre revner efter bevægelse i konstruktionen. Foto (06) 129-130.

Nogle balustre har lettere skrammer. Foto (06) 132. Linoleum fremstår intakt, forkanter fremstår lettere skrammet. Foto (06) 133. Flere af terrazzoindgangspartierne i den store karré har revner. Foto (06)

134-135. Hoveddøre fremstår malede med lettere skrammer. Greb trænger flere ste-

der til at eftergås. Foto(06) 136. Henvisning: Se ”Supplerende foto”. VEDLIGEHOLD: Bitrapper: Lakken på trin og reposer bør genbehandles inden at lakken er slidt igennem. Er lakken slidt igennem, som det er sket på etagerne omkring stueetagen, skal trin og reposer slibes let inden der lakeres, for ellers risikerer man at træet rejser sig efter en lakering. Skader i pudslag udbedres. Kældertrapper og ramper: Mindre revner skal holdes under observation. Bliver revnerne større, skal årsagens findes og udbedring skal ske. Større revner skal udbedres, da de kan øge risikoen for frostsprængninger. Årsag skal afklares før udbedring. Forskning har vist, at algevækst ikke generelt ikke har en nedbrydende eller skadelig effekt på de materialer, de gror på. Men alger findes på fugtige overflader. Det er fugtigheden, der er afgørende for, om der kan gro alger. Ud over vand, skal alger også have sol og næringsstoffer for at kunne gro og




formere sig. Selvom solen er vigtig for algernes trivsel, trives de ikke på f.eks. sydvendte facader, da de her vil tørre ud og dø. Algevækst på trapper har dog det problem, at de bliver meget glatte når de bliver fugtige. Alger bør derfor fjernes på kældertrapper. Alger kan afrenses med vand og blød børste eller dertil egnet middel. Blade og lign. bør fjernes om efteråret, så de ikke samler fugt og kan lave skade/frostsprængninger om vinteren. Støttemure: Kældertrapper trænger flere steder til en større eftergang og renovering. Revner og udskudte partier i støttemure, trin og ramper skal udbedres, så der ikke sker vandindtrængninger i muren, hvilket kan føre til frostsprængninger. Blotlagte jern skal kontrolleres og nødvendig rustbeskyttelse skal ske før de lukkes inde. Håndlister til gårdsider er malet i sommeren 2010. Rust på rækværk skal ud-

bedres af entreprenøren ved 1-års eftersynet efterår 2011. Hovedtrapper: Det er vigtigt at linoleum på trapper altid vaskes i, ikke alkaliske rengørings-

midler, der skal enten anvendes sæbespåner eller flydende sæbemiddel be-regnet til linoleum.

Skader i pudslag udbedres. Fugt i hovedtrappe kan formentlig kun elimineres, såfremt at kælderydervæg-

ge fugtsikres og at der etableres omfangsdræn. Men er der tagnedløbsbrønde i nærheden af facaden, skal det kontrolleres at disse ikke er tilstoppede eller knækkede.

Mindre revner skal holdes under observation. Årsagen til større revner skal afklares. Armering skal kontrolleres for rust.

Revner skal udbedres af terrazzofirma for korrekt udførelse og et pænt resul-tat.

ØKONOMI: Alle priser er opgivet ved index. 123,9 1. kv. 2011. Malerarbejde: Prisen på maleristandsættelse af trapperum ligger på ca. 50.000 -70.000,- kr. pr. trapperum. Opretning af trin + lakering: Prisen på opretning af bitrapper inkl. lakering ligger på ca. 40.000 til 50.000 kr pr. trappe.




Linoleum på trapper: Prisen på lægning af linoleum på trin og reposer ligger på 50.000 til 70.000 kr pr. trappe. Kældertrapper: Prisen på reparation af eksisterende kældertrap-

pe ligger på ca. 10.000- 15.000 kr pr. trappe. Prisen på støbning af helt ny kældertrappe inkl.

nye støttemure ligger på ca. 70.000 - 80.000 kr pr. trappe.




FOTOBILAG:

09. Fælles badeværelser i tagetage.




09. Fælles badeværelser i tagetage. OMFANG: Den store karré er besigtiget 30.06 2011 Den lille karré er besigtiget 07.06 2011 BESKRIVELSE: I hver karré er der etableret 1 stk. fælles badeværelse i tagetagen. Badeværelse er belagt med fliser, der efter udseendet ser ud til at stamme fra

70’erne. Indbygningsår: Ikke oplyst Mængde: 2 stk. Normal levetid: 30 år Eftersynsinterval: Årligt Vedl. holdsinterval: 10 år Sidste vedligehold: Ikke oplyst TILSTAND: Badeværelserne. De vides ikke hvornår badeværelserne sidste er renoveret, men efter valget af klinker på gulv, kunne det se ud som om det var engang i 70’erne. Klinker er som helhed hele og intakte, det samme er gældende for fugerne. Dog trænger hjørnefuger (bløde fuger) til at skiftes. Foto (09) 108. Badeværelserne er fra den tid, hvor de ikke er udført med vådrumssikring. Vinduer: Vinduer er oprindelige jernrammevinduer med 1-lag glas. Vinduerne er ru-

stent og der står kodens på indersiden af ruden. Langs kanter ses skimmel-vækst. Foto (09) 100 + 101.

Vandinstallationer: Vandinstallationer er trukket synligt rundt langs væg. Bæringer er sat i den vådbelastede zone. Fastgørelser er formentlig ikke udført vandtætte. Foto (09) 102 + 103. Varmeinstallationer: På ydervæggen sidder gammel ribbe-radiator. Radiatoren mangler termostat og regulerings mulighed. Foto (09) 104. Ventilering af baderum: Der findes ingen mekanisk udsugning fra baderummene. Kun naturligt aftræk

via aftrækskanal. Foto (09)107. På væggen er opsat meddelelse om at vinduer skal holdes lukket når rummet forlades. Foto (09)106.

Da der ikke findes en fugtstyret ventilering af rummet, er det ikke hensigts-mæssigt at fugten ikke har mulighed for at forsvinde. På væggene ses der tegn på skimmel. Foto (09) 105.




Henvisning: Se ”Supplerende foto”. VEDLIGEHOLD: Badeværelser Gulvafløb bør efterses løbende, hvor evt. sæberester mv. skal fjernes. Efter endt rengøringen, anbefales det at hælde lidt vand i afløbet. De eksisterende gulvafløb er oprindelige støbejernsgulvafløb med lugtlukke i form af rørformede vandlås. Der findes ingen holdbare eller godkendte metoder til renoverings af disse

gulvafløb. Ved konstatering af utætheder, skal afløbet skiftes til nyt VA-god-kendt gulvafløb. Skiftes gulvafløb skal gældende regler for vådrum følges, dvs. at gulvet fremover skal vådrumssikres. Dette kan ikke opfyldes med det nuværende klinkegulv.

Bløde fuger i hjørner både indadgående og udadgående bør skiftes, så de er tætte. Udskiftning bør ske hvert 5. år. Fliser skal være hele og intakte, defekte fliser skal skiftes. Der bør udføres vandtætfuge omkring gennembrydninger i fliser (ved brusearmatur).

Man bør huske nødvendigt luftskifte i baderum efter bad. Der er i begge ba-deværelser konstateret skimmelvækst på væggene.

Etablering af en fugtstyret ventilator i baderum bør overvejes. Hvilket også blev påpeget ved sidste tilstandsrapport marts 2009.

Vinduer bør skiftes til nye Velux-vinduer til vådrum med energitermoruder. Hvilket også blev påpeget ved sidste tilstandsrapport marts 2009. Radiatorer bør have termostat og reguleringsmulighed. Renovering af badeværelser skal ske efter gældende SBI-anvisning. ØKONOMI: Alle priser er opgivet ved index. 123,9 1. kv. 2011. Badeværelse: Renovering af badeværelse ca. 200.000 kr pr. stk.




FOTOBILAG:

12. Faldstammer i kælder og i tagetagen.




12. Faldstammer i kælder og i tagetagen. OMFANG: Den store karré er besigtiget 30.06 2011 Den lille karré er besigtiget 07.06 2011 BESKRIVELSE: Oprindelige afløbs- og faldstammedele er mufferør i støbejern. Nyere dele er enten udført af støbejernsrør samlet med jetkoblinger eller

plastrør. Faldstammer udluftes over tag. Enkelte steder er der monteret vakuumventil i

tagetage/spidsloft. Indbygningsår: 1923 Mængde: Ikke oplyst Normal levetid: Faldstammer 30 år Eftersynsinterval: 2-3 år (Durgo ventil efterses årligt) Vedl. holdsinterval: 10 år Sidste vedligehold: Ikke oplyst TILSTAND: Faldstammer i tagetage: Faldstammer i tagetage virker som udluftningsstamme. Faldstammerne er ud-

ført i støbejern og er hele, men lettere rustangrebet. Foto (12) 100 + 101. Nogle faldstammer er ikke ført over tag, men er i stedet afsluttet med Dur-

go-ventil. Foto (09) 108. Faldstammer i kælderen: Faldstammer i kælder er oprindelige støbejernsstammer, som er af meget va-

rierende stand. Faldstammer og renselemme er meget rustne. Foto (12)102 +103. Enkelte bøjninger er skiftet partielt. Foto (12)104. Faldstamme er flækket/revnet. Foto (12) 105. Faldrør er en blanding af gamle støbejernsrør og nye MA støbejernsrør med

jetkoblinger, samt HT-rør (PVC). Foto (12)106. Udskiftet faldstammestykke. Foto (12)107 En del faldstammeafgreninger er meget gennemtæret. Foto (12) 109-111. Gammel vandlås tæret, utæthed i etageadskillelse. Foto (12) 112+113. Generelt trænger afløbsinstallationer / faldstammer til en gennemgribende ef-

tergang og evt. en total udskiftning. Faldstammer er ikke besigtiget i etagerne (boliger).




Faldstammer i etager: Faldstammer er ikke besigtiget i etagerne (boliger). Men set ud fra tilstanden i kælderen, må man forvente at de er i sådan en til-

stand at udskiftning / renovering må være aktuelt. Faldstammerens tilstand bør eftergås. Henvisning: Se ”Supplerende foto”. VEDLIGEHOLD: Faldstammer: Der bør et par gange om året holdes øje med faldstammernes tilstand. Der mange gennemtærede rørstykker, dele er skiftet og dele står uskiftet. Det ser ud til at faldstammer trænger til en gennemgribende renove-

ring/udskiftning. Gennemtærede gamle støbejernsfaldstammer bør udskiftes til nye med renselem i f.eks. Loro-X rør eller nye støbejernsrør. Der skal løbende holdes øje med faldstammeafgreninger. Mange afløbssinstallationer i overliggende badeværelser er skyld i utætheder i etageadskillelsen mellem kælder og stueetage. Foreningen bør sikres sig at andelshavers afløbsinstallationer er i orden. Durgo-ventiler skal kontrolleres årligt. ØKONOMI: Alle priser er opgivet ved index. 123,9 1. kv. 2011. Faldstammer: Udskiftning pr. stamme 30.000-40.000 kr pr. stk.




FOTOBILAG: 13. Kloak, brønde




13. Kloak, brønde OMFANG: Den store karré er besigtiget 30.06 2011 Den lille karré er besigtiget 07.06 2011 BESKRIVELSE: Indbygningsår: 1923 Mængde: Ikke kendt Normal levetid: Kloakledninger i jord 30 år Brønde 30 år Eftersynsinterval: 1 år Vedl. holdsinterval: 10 år Sidste vedligehold: Ikke oplyst TILSTAND: Kloak installation er ikke besigtiget. Foreningen har indenfor det sidste år fået

udført en tv-inspektion af deres kloakker. Kopi af rapporten er ikke modtaget. Brønde, dæksler er som helhed i god stand. Betonudstøbning omkring brøn-

de er af varierende kvalitet. Nogle steder er betonudstøbningen omkring brønddæksler knækket. Foto

(13) 100 + 101+104. Nogle brønde trænger til at blive renset. Foto (13) 102. Kinnekullerender på gadesider fra tagnedløb skal ligge med fald væk fra byg-

ningen og samlinger skal være tætte, således at vand ikke trænger ned under fortov og derved ind i kælderen. Foto (13) 103 + 105+106.

Henvisning: Se ”Supplerende foto”. VEDLIGEHOLD: Regnvandsriste: Gennemtærede riste bør løbende skiftes. Brønde bør renses årligt, for slam og skidt til frit udløb. Brønde: Omstøbning bør være intakt, er de ikke det, skal det udføres. Brønde bør tjekkes årligt for frit udløb. Der går rygter om at kloakken skulle have nogle knækkede eller forskudt rør, hvilket kan være til at der trænger meget fugt ind særligt i varmekælderen. Der forlyder også rygter om at en højere liggende kilde er årsag til den me-

gen fugt i kælderen. Rådgiver er ikke vidende om korrektheden af disse oplysninger.




Men ved tegn på tilstoppelse, opstigende vand, fugt på vægge i kælderen eller lugtgener, bør kloakmester tilkaldes. Kinnekullerender: Kinnekullerender bør skal rettes, så vandet kan løbe uhindret. ØKONOMI: Alle priser er opgivet ved index. 123,9 1. kv. 2011. Priserne er afhængigt af omfanget af arbejderne.




FOTOBILAG: 14. Vand- /varme installationer i kælder og tagetage




14. Vand- /varme installationer i kælder og tagetage OMFANG: Den store karré er besigtiget 30.06 2011 Den lille karré er besigtiget 07.06 2011 BESKRIVELSE: Vandinstallationer: Vandinstallationerne fra boilerrum i kælder er fremført synligt under kælder-

loft, frem til de enkelte stigestrenge. Stigestrengene er ført op igennem etagerne, herfra i fordelingsledninger til

de enkelte aftapningssteder i køkken og bad. Rørinstallationerne er udført i synligt i galvaniseret stålrør. Rør er generelt

isoleret med 20-40 mm isolering. Varmeinstallationer:

Fra boilerrummene er der i kældergange fremført hovedledninger i ½” stål-rør. Rør er uisolerede. Anlæg er 1-strenget anlæg hvor boligerne fordeles fra tageetage til boligerne. Returledning er ført i kælderen. Rør er isoleret med mellem 20-70 mm isolering.

Indbygningsår: 1923 Mængde: Ikke kendt Normal levetid: Røranlæg: 30-40 år Ventiler: 12-15 år Eftersynsinterval: 1 år Vedl. holdsinterval: 10 år Sidste vedligehold: Fjernvarme moderniseret 1990.

TILSTAND: Der ses ikke på vand- og varmeanlæggets tilstand, da dette henhører under

EMO-ordningen. Men de steder hvor der er gjort særlige observationer er dette medtaget her.

Ekspansionsbeholder på loft har overløb i en spand. Foto (14)100 + 106. Flere steder i kælderen er der observeret ventiler eller rørstrækninger der

ikke er isoleret. Foto (14) 101- 105 + 107-110. Rør og samlinger er nogle steder meget gennemtæret. Foto (14) 104-105

+ 111-114. I kælder er vandinstallation til en bolig trukket løst hen under loftet i pex-

rør. Foto (14) 115-116. Tomrør slutter ikke tæt til samlinger.




VEDLIGEHOLD: Vandinstallationer i kælderen: Manglende isolering af rør skal genetableres, således at unødigt varmetab undgås. Der skal løbende holdes øje med at rør og samlinger, så synlige utætheder opdages hurtigst muligt. Synligt tærede rør bør skiftes. Ventiler og afspærringshaner afprøves årligt. Hold øje med vandtrykket og forbruget i boilerrummet. Er der mistanke om utætheder tilkaldes vvs-installatør. Det forudsættes at vandinstallationer er omfattet af den lovpligtige ELO / EMO-ordning og at denne rådgivers anbefalinger følges. Varmeinstallationer i kælder: Manglende isolering af rør skal genetableres, således at unødigt varmetab undgås. Der skal løbende holdes øje med at rør og samlinger, så synlige utætheder opdages hurtigst muligt. Synligt tærede rør bør skiftes. Hold øje med forbruget i boilerrummet. Utætheder kan især forekomme i samlinger og vil vise sig som sivende vand. Hold øje med om det drypper fra sikkerhedsventiler. Er der mistanke om utætheder tilkaldes vvs-installatør. Det forudsættes at varmeanlægget er omfattet af den lovpligtige ELO / EMO-ordning og denne rådgivers anbefalinger følges. ØKONOMI: Alle priser er opgivet ved index. 123,9 1. kv. 2011. Priserne er afhængigt af omfanget af arbejderne.




FOTOBILAG: 18. a Gårdbelægninger




18. a Gårdbelægninger OMFANG: Den store karré er besigtiget 30.06 2011 Den lille karré er besigtiget 07.06 2011 BESKRIVELSE: Belægninger er udført i røde herregårdsten, langs bygningerne på gårdsider. Boldbane er udført i asfalt.

Indbygningsår: Ikke kendt Mængde: Ikke kendt Normal levetid: Sten 60 år Eftersynsinterval: 2-3 år Vedl. holdsinterval: 10 år Sidste vedligehold: Ikke oplyst TILSTAND: Herregårdssten ligger som held pænt og sten er intakte. Fald bør dog være væk fra bygning, således at vand ikke ledes ned i kælderen.

Overgang mellem belægning og sokkel bør holdes tæt, således at vand ikke ledes ned i kælderen, som ikke er fugtsikret. Foto (18)a 100. Revner i sokkel er tegn på fugt fra terræn ledes ind i konstruktionen. Boldbane er belagt med asfalt. Asfalt har lunker hist og her. Henvisning: Se ”Supplerende foto”.

VEDLIGEHOLD: Belægning: Defekte sten bør skiftes løbende. Boldbane: Lunker og revner i asfalt bør løbende udbedres, så man ikke får større skader som følge af frostsprængninger. ØKONOMI: Alle priser er opgivet ved index. 123,9 1. kv. 2011. Herregårdsten: 270-350 kr / m2

Asfalt: 195-255 kr / m2.

Documents

A/B Viadukten Ejendomstilstand 2011 · GL. STRANDVEJ 18 • 2990 NIVÅ • TLF 70 42 40 06 • FAX 70 42 40 36 • E-MAIL: [email protected] • Kort om andelsforeningen Andelsforeningen