Achim Reif , Verband dt. Pfandbriefbanken Berlin

Geodätisches Kolloquium des DVW, Landesverband Berlin-BrandenburgTechnische Universität Berlin, 21.09.2006

Wertermittlung aus finanzwirtschaftlicher Sicht – Hintergründe und Inhalte der

Beleihungswertermittlungsverordnung

2

1. Rechtliche Grundlagen (Pfandbriefgesetz)

2. Unterschied Beleihungswert / Marktwert

3. Inhalte der BelWertV

4. Forderungen des Zentralen Kreditausschusses

5. Ausblick

Inhalt

3

1. Rechtliche Grundlagen

Wegfall des Spezialbankprinzip mit dem Untergang des Hypothekenbankgesetzes (HBG) zum 19.07.05

Emissionsrecht für alle Bankengruppen nach Pfandbriefgesetz (PfandBG)

Wegfall des § 12 HBG (Beleihungswertermittlung)

Neue gesetz. Verankerung in § 16 Abs. 1 bis 4 PfandBG

Wichtig: § 16 Abs. 4 PfandBG: Ermächtigung an BMF und BMJ, eine Beleihungswertermittlungsverordnung zu erlassen

Vom

HBG

zum

PfandBG

4

A. Regulatorische Anforderungen Spezifische Pfandbrieflizenzierung unter bestimmten Voraussetzungen Sanktionsmaßnahmen der BaFin Expertise der Geschäftsleiter Nachhaltige Pfandbriefemission

B. Operative Anforderungen Professionelles Risiko-Management Stärkung der Transparenz

C. Anforderungen an die Deckungswerte Ansprüche gegen öffentlich-rechtliche Kreditinstitute ohne

staatliche Garantien nicht deckungsfähig Spezifizierung der Beleihungswertermittlungsvorschriften

Deckungsprinzip Kongruenzprinzip Gesetzliche Überdeckung von 2% (inkl. Stressszenarien) Hohe Qualitätsanforderungen für Deckungsmassen

- Konservative Bewertung

- deckungsfähig = Forderung (-steil) bis 60% des Beleihungswertes Besondere gesetzliche Aufsicht (BaFin) Unabhängiger Treuhänder Insolvenzvorrecht des Pfandbriefgläubigers / Sondervermögen Klarer Notfallplan im Insolvenzfall; Sachwalter

PBG

Qualitäts-sicherungs-maßnahmen

Grundsätzeaus HBG

Pfandbriefgesetz (Überblick)

5

Regelungsinhalte des § 16 Abs. 4 PfandBG zurBeleihungswertermittlungsverordnung

Methodik und Form

Mindestanforderungen an Qualifikation des Gutachters

Erleichterungen für Wohnobjekte (Kleindarlehen)

§ 16 Abs. 4 PfandBG

6

Rechtliche Konsequenz

Beleihungswertermittlungsverordnung ist Ersatz für die bislang individuell mit der BaFin abgestimmten Wertermittlungsanweisungen

Aber: BelWertV umfangreicher und detaillierter

7

Offene Rechtsfragen

Rechtsfragen (Problematik der sog. Allgemeinverbindlichkeit)

Gilt BelWertV auch für das Kreditwesengesetz?

- Risikogewichtung- Großkredite- § 18 KWG- Eigenmittelberechnung- Bausparkassen- Versicherungen

Alle bisherigen Mitteilungen, Schreiben etc. der BaFin (BaKred) sind obsolet

Hintergrund: KWG-Änderung beziehen sich nur auf § 16 Abs. 1 und 2

8

Wert

Zeit

Marktwert imMarktzyklus

Beleihungswert

60%-Grenze

Beleihungswert und Marktwert im Vergleich

- Wertermittlung einer exemplarischen Immobilie -

2. Unterschied Beleihungswert / Marktwert

9

Beleihungswert Definition und normative Vorgaben: § 12 HBG, Wertermittlungsanweisungen, Beleihungsgrundsätze § 16 Abs.2 PfandBG-E

Marktwert Definition und normative Vorgaben: § 194 BauGB, WertV / WertR

Wertermittlungsverfahren Zwei-Säulen-Prinzip = Ertragswert- und Sachwertermittlung

Wertermittlungsverfahren Ertragswertermittlung oder Sachwertermittlung oder Vergleichswertverfahren

Eingangsgrößen Ertragswert: - über langen Zeitraum für jeden Eigentümer nachhaltig erwirtschaftbarer Mietertrag (Beispiel Karstadt), ohne Berücksichtigung zeitlich begrenzter Mehrerträge (Overrent) - objektübliche Bewirtschaftungskosten (Einzelansatz) unter Einhaltung eines Mindestsatzes von 15% - ggf. Berücksichtigung des Modernisierungsrisikos - nachhaltiger Kapitalisierungszinssatz aus langfristiger Marktentwicklung (Mindestsätze) von 5% bzw. 6% - Prüfung der Drittverwendungsmöglichkeit Sachwert: - Bodenwert (nachhaltig, ohne spekulative Wertkomponenten) - aktueller Gebäudezeitwert - ./. Sicherheitsabschlag von mind. 10 %

Eingangsgrößen Ertragswert: - zum Bewertungsstichtag erzielbarer Mietertrag - zeitlich begrenzte Mehr-/Mindererträge - angemessene Bewirtschaftungskosten - aktueller, objektspezifischer Liegenschaftszins Sachwert: - aktueller Bodenwert - aktueller Gebäudezeitwert

HauptunterschiedeBeleihungswert / Marktwert

10

Beleihungswert Marktwert

73.440 € 680m² x x 12 81.600 €

BaFin - Mindestansatz von 15 %

Verwaltung Verwaltung+ +

11.016 € Mietausfallwagnis Mietausfallwagnis 9.508 €+ +

Instandhaltung Instandhaltung +

Modernisierungsrisiko

62.424 € 72.092 €

37.700 € 754.000 € x Einhaltung von BaFin-Mindestsätzen 754.000€ x 33.930 €

24.724 € 38.162 €

18,93 Kap.zinssatz: Einhaltung von BaFin-Mindestsätzen Kap.zinssatz: 20,64(RND: 60 J.) (RND: 60 J.)

468.025 € 787.664 €

754.000 € 580m² x 1.300 €/m² 580m² x 1.300 €/m² 754.000 €1.222.025 € 1.541.664 €

gerundet gerundet

1.220.000 € 1.540.000 €

Bewirtschaftungskosten

Grundstücksreinertrag =

680m² x x 12

10 WE á € 230,-

3%

€ 7,- / m² p.a.

hier 0 %

+

=

Bodenwertverzinsung

Reinertrag der baulichen Anlagen

Vervielfältiger

Ertragswert der baulichen Anlagen

- Ertragswertermittlung -

Differenz: 21,0 % (320.000 €)

Bodenwert

Ertragswert

Jahresrohertrag ./.

./.

=

x

=

15 % 11,65 %

4,5 %

5 % 4,5 %

9€/m² 10€/m²

5 %

BeispielsrechnungBeleihungswert/Marktwert

11

Inhalte der BelWertV vom 12.05.06 (Auszug)

BelWertV baut auf anerkannten Grundsätzen der Beleihungswertermittlung auf (z.B. Mindest-bewirtschaftungskosten, Mindestkapitalisierungszinssätze)

Neu: Anhebung der Kleindarlehensgrenze auf 400.000 Euro

Neu: bei Objekten mit kurzer Restnutzungsdauer oder hoher Bodenwertverzinsung muss Abzug der Abbruchkosten vom Ertragswert oder Bodenwert erfolgen

Neu: Anhebung der Mindestkapitalisierung für einzelne gewerbl. Objektarten

Neu: Bandbreiten für Nutzungsdauer (z.T. erhebliche Ver-schärfung gegenüber Bewertungspraxis: Verbrauchermärkte 10 - 30 Jahre)

Neu: Überprüfung der Beleihungswerte bei wesentlichem Leistungsrückstand (mind. 90 Tage)

3. Beleihungswerter-mittlungsverordnung

12

4. Forderung der Banken/WoWi

Forderungen des Zentralen Kreditausschusses (ZKA):

Vergleichswertverfahren auch für Ein- und Zweifamilienhäuser - berücksichtigt

Anhebung der Kleindarlehensgrenze auf 500.000 Euro – nicht berücksichtigt, jedoch Anhebung auf 400.000 Euro

Forderungen des ZKA (auf Anregung des GdW):

Keine Diskriminierung von Plattenbauten - berücksichtigt

Höhere Restnutzungsdauern – nicht berücksichtigt

Absenkung der Mindestkapitalisierungszinssätze – nicht berücksichtigt

13

5. Ausblick

In Kraft treten der BelWertV zum 01.08.06:

Zunächst „nur“ für Pfandbriefemittenten Vorteil: kein Wettbewerb der Finanzierer über die

WertermittlungAnwendungsbereich später: Über die Vorschriften des Kreditwesengesetzes,

insbesondere §§ 10a, 18 und 21 KWG für das gesamte Realkreditgeschäft (sog. Allgemeinverbindlichkeit)

Vorteil: einheitliche Wertermittlung für kreditwirtschaftliche Zwecke im Erstrang

Einheitliche Wertermittlung sowohl für das Deckungsgeschäft als auch für die niedrige Eigenkapitalgewichtung

14

Achim ReifBereichsleiter Immobilienfinanzierung Inland, BewertungVerband deutscher Pfandbriefbanken e.V.Association of German Pfandbrief Banks

Georgenstraße 2110117 BerlinTelefon +49 30 20915-410Telefax +49 30 20915-519E-Mail: reif@pfandbrief.deInternet: http://www.pfandbrief.de bzw. http://www.pfandbrief.orgPostanschrift:Postfach 64 01 3610047 Berlin