ACTUALIZACIÓN A LA CALIFICACIÓN DE RIESGO A LA SEGUNDA EMISIÓN DE

OBLIGACIONES DE

COMPAÑÍA AGRÍCOLA E INDUSTRIAL ALFADOMUS C. LTDA.

JUNIO 2014

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SEGUNDA EMISIÓN DE OBLIGACIONES DE COMPAÑÍA AGRÍCOLA E INDUSTRIAL ALFADOMUS C. LTDA.

Monto aprobado de la emisión: Hasta por US$ 5,000,000 Saldo de la emisión: US$ 4,000,000

Plazo de la emisión: 2,520 días Clase y Serie: Clase 1 y Serie A Tasa de interés 9% fija anual

Amortización de capital:

Semestral que se dividirá en: 2 cupones de igual capital representando el 8% del mismo durante el segundo año; 2 cupones de igual capital representando el 12% del capital total durante el tercer año, y para el resto del plazo de los títulos, contarán con 8 cupones de igual capital por el saldo remanente

Pago de intereses: Semestral; compuesto por 14 cupones, conforme saldos de capital hasta completar el plazo total del título

Garantías y Resguardos: Garantía General y Específica, y Resguardos de Ley y voluntarios

Destino de la emisión: 80% para reestructuración de pasivos y el 20% restante, para capital de trabajo

Fecha de vencimiento: Marzo 2018 Calificación Asignada: “A” Analista: Viviana Quiñonez

v.quinonez@scrla.fin.ec

CALIFICACIÓN ASIGNADA A El Comité de Calificación de nuestra institución, en sesión del 30 de junio de 2014, basado en los análisis efectuado por el personal técnico, a partir de la información financiera histórica auditada proporcionada por el Emisor desde el 2004 al 2013, el corte interno al 30 de abril de 2014 y el detalle de los activos libres de gravamen, ha resuelto mantener a la Emisión de Obligaciones de la Compañía Agrícola e Industrial Alfadomus C. Ltda. por un monto de hasta US$5,000,000, en la categoría de riesgo “A”, la misma que se define en: A1 Corresponde a los valores cuyos Emisores y Garantes tienen una buena capacidad de pago del capital e intereses, en los términos y plazos pactados, pero que es susceptible de deteriorarse levemente ante posibles cambios en el Emisor y su Garante, en el sector al que pertenecen y en la economía en general. PRESENCIA BURSATIL Es importante indicar que el Emisor participó en mercado de valores con los siguientes instrumentos:1) Primera emisión de obligaciones por un monto de US$2 millones, que fue inscrita en la Superintendencia de Compañías mediante resolución No. 08-G-IMV-8721, la misma que a la fecha ha sido cancelada; 2) Emisión de Papel Comercial por un monto de US$1.3 millones, que fue inscrita en la Superintendencia de Compañías mediante resolución No. SC-IMV-DAYR-DJMV-G-10-3943, la misma que a la fecha fue cancelada. Actualmente mantiene vigente la Segunda Emisión de Obligaciones, mencionada, por US$5 millones, aprobada el 11 de Marzo de 2011por la Superintendencia de Compañías mediante Resolución No. SC-CMV-DJMV-DAYR-G-11-0000167, la misma que tiene fecha de vencimiento Marzo-2018. De acuerdo a información proporcionada por el Emisor, a la fecha de corte del presente informe se han realizado el pago respectivo de capital e intereses.

CALIFICACION INICIAL ENERO 2013 NOVIEMBRE 2013 ABRIL 2014 A+ A CW A A

1Conforme al Artículo 14 y 16, Sección II, Capítulo III, Subtítulo IV, Título II, la calificación otorgada por la Calificadora a la presente Emisión de Obligaciones no implica recomendación para comprar, vender o mantener un valor, ni implica una garantía de pago del mismo, ni estabilidad de su precio, sino una evaluación sobre el riesgo involucrado en éste. El informe de calificación se realizó en base a información proporcionada por el emisor y la obtenida de los Estados Financieros Auditados, éstos últimos presentados por el emisor para inscribirse en el Registro de Mercado de Valores de acuerdo al Artículo 2, Sección I, Capítulo I, Subtítulo I, Título II.

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FUNDAMENTACIÓN

Luego de la desaceleración mostrada por la economía ecuatoriana en el año 2013, producto en gran medida al menor dinamismo de la demanda externa y la volatilidad de los mercados financieros, se estima que en el presente periodo recupere una tendencia ascendente llegando a alcanzar una tasa de crecimiento a nivel agregado de 4.0%. La demanda interna se sostiene apoyada en la elevada inversión pública prevaleciente, y los desajustes que se observan de orden presupuestario se están corrigiendo con éxito recurriendo a fuentes de financiamiento convencionales, mientras que los desequilibrios en comercio exterior se están cerrando con medidas que incentivan la producción local. Dadas las facilidades crediticias disponibles, originadas principalmente en el Banco de la Seguridad Social del país, sumado al gran déficit de unidades que aún existe, el mercado inmobiliario mantiene un alto atractivo a nivel nacional, a pesar de los incrementos observados en los costos de construcción en los últimos periodos. Nuevos polos de desarrollo se están construyendo en las grandes ciudades, tal como sucede en el Gran Guayaquil en las zonas de la vía a la costa, la vía a Daule, la autopista Mariana de Jesús, y la Aurora-Samborondón. La empresa continúa estando posicionada como uno de los principales proveedores de adoquines de arcilla del sector de la construcción del país. Su nivel de ingresos se mantiene estable en los últimos ejercicios en el rango de US$5.1 millones por periodo, de los cuales 86.9% provienen de la comercialización de adoquines, 3.3% de bloques, y el restante 9.7% corresponde a la venta de productos especiales. El costo ponderado de los productos vendidos de los dos últimos periodos económicos promedian 52.5%, mientras que los gastos de administración y ventas se encuentran en niveles de 14.9% y 8.9% respectivamente, lo cual establece que la utilidad operacional alcanzada sea de 23.6% respecto a los ingresos. Con activos productivos que promedian, a abril de 2014, US$17.9 millones bajo NIIF, cuenta con una rentabilidad de 8.7%, estando en capacidad de generar flujo de efectivo de US$1.6 millones por periodo. La estructura de capital de la Empresa a abril de 2014 está compuesta por US$4.6 millones de deuda financiera y US$7.4 millones de inversión accionarial, mostrando una relación de 0.63 entre ambas fuentes de fondos. A esa fecha, los pasivos afectos al pago de intereses financian 25.5% del monto total de activos y el 95% de ellos tiene vencimiento a largo plazo. A pesar de que los activos líquidos disponibles cubren las necesidades de fondos de los pasivos comerciales, el Emisor mantiene vencido los créditos con dos instituciones Financieras como son Filanbanco y Corporación Financiera Nacional, este último pertenecía a la compañía relacionada Viacosta. La segunda emisión de obligaciones, fue estructurada con garantía general y específica, en el primer caso, el monto de los activos libres de gravamen proveen una cobertura suficiente al saldo de la emisión y para el segundo caso, consiste en una prenda comercial ordinaria de inventario y cuentas por cobrar, prenda industrial de maquinaría, y la hipoteca abierta sobre parte del terreno de la planta principal, las cuales están a favor del representante de los obligacionistas; dicha garantía específica fue considerada como un resguardo por los miembros del Comité de Calificación al considerarla al valor de realización de cada bien; no obstante cabe mencionar que ésta garantía cubre más del 125% del saldo de capital de la emisión de obligaciones que mantiene a abril de 2014. Las condiciones del sector en que compiten favorecen la actividad de la empresa, lo cual sumado al posicionamiento que conserva en la venta de productos que fabrica, se refleja en una estabilidad en sus ingresos, la misma que le permite cumplir debidamente con el pago de sus obligaciones de orden financiero; no obstante, mantiene vencido los créditos con dos Instituciones Financieras del Estado como son Filanbanco y Corporación Financiera Nacional. Por lo expuesto, el Comité de Calificación se pronuncia por mantener, en base a las potestades que le otorga los artículos 5 y 6 del Título II, Subtítulo IV, Capítulo III, Sección III, de la Codificación de Resolucionesde la Ley de Mercado de Valores, mantener a la Emisión de Obligaciones de la Compañía Agrícola e Industrial Alfadomus C. Ltda. en la categoría de riesgo de “A”.

1. Calificación de la Información

Para la presente actualización de la calificación de riesgo, el Emisor ha proporcionado entre otros requerimientos de información de la Calificadora, lo siguiente: Estados Financieros auditados desde el 2004 al 2009 preparados bajo Normas Ecuatorianas de Contabilidad (NEC) y por los años 2010 al 2013 preparado bajo Normas Internacionales de Información Financiera comparable con el año de transición que para este caso fue el 2009, estados financieros del corte interno al 30 de Abril de 2014 bajo NIIF, activos libres de

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gravamen, otra información cualitativa y cuantitativa relevante. Cabe resaltar que la calificación otorgada está basada en la información proporcionada por el Emisor para el efecto, la cual debe cumplir con los requerimientos exigidos por la normativa legal, siendo el Emisor responsable de que la documentación entregada a la Calificadora sea idéntica a la presentada ante el organismo de control, sin perjuicio de que cualquier diferencia entre la información evaluada por la Calificadora y la presentada al ente de control pueda ser -una vez comunicada a la Calificadora- conocida y analizada por ésta en un nuevo Comité de Calificación.

Los informes auditados por los años 2004 al 2008 fueron elaborados por el C. P. A. Javier Franco Parrales con Licencia de la Superintendencia de Compañías SC-RNAE 2 Nº 454, para el periodo 2009 y 2010 la firma auditora fue Auditgroup Auditores y Consultores cuyo registro en la Superintendencia de Compañías es el SC-RNAE No. 2-640, en los mencionados informes no se presentaron opinión con excepción. Para los años 2011 al 2013los estados financieros fueron auditados por Asesorando M.A.S. C.A. ASEMAS cuyo registro en la Superintendencia de Compañías es el SC-RNAE-2 No. 592, auditores inscritos en Mercado de Valores, quienes mencionaron que los estados financieros se presentan razonablemente, en todos sus aspectos importantes. También mencionan que en cumplimiento del Art. 6 del Título II, Subtítulo IV de la Codificación de Resoluciones del Consejo Nacional de Valores, numeral 1, las actividades realizadas por la Compañía, en el periodo 2013, se enmarcaron dentro de las Leyes de la República del Ecuador y Reglamentos que tienen relación con su actividad profesional y determina que la administración de la compañía ha cumplido con el art. 13 capítulo IV, subtítulo IV, Título II de la Codificación de Resoluciones del Consejo Nacional de Valores y de acuerdo con el requerimiento emitido por la Superintendencia de Compañías. Los auditores mencionan que al 31 de diciembre de 2012 y 2013, la Compañía no actualizó los cálculos de jubilación. Los cálculos actuariales del valor presente de la obligación devengada por concepto de beneficios definidos, fueron realizados el 31 de diciembre de 2010 por la compañía Actuario. También se refieren a que los saldos de las cuentas por cobrar y por pagar con compañías relacionadas no tienen fecha de vencimiento y no devengan intereses; a la vez, al 31 de diciembre de 2013, los accionistas asumieron la cuenta por pagar a la compañía Mapreco por US$802,254. A la fecha de calificación y desde el 23 de agosto del 2008, el Emisor mantiene un pasivo con Filanbanco (entidad financiera cerrada), cuyo vencimiento estuvo planificado para agosto del 2012, a la fecha mantienen la obligación vencida cuyo saldo de capital es de US$35 mil aproximadamente. De igual manera mantiene un crédito con la Corporación Financiera Nacional, que corresponde a una deuda de la compañía Viacosta que fue asumida por la Compañía Agrícola e Industrial Alfadomus C. Ltda., cuyo vencimiento será en marzo de 2016, a la fecha mantienen la obligación vencida cuyo saldo de capital es de US$240 mil aproximadamente para la cual se ha entregado en garantía galpón Industrial Alfa de 950 m2. En los casos mencionados por el auditor externo y por los saldos de capital de las obligaciones financieras vencidos, la Administración menciona que serán regularizados, por lo que procedimos a verificar que la información proporcionada por el Emisor, cumpla con los parámetros de validez, suficiencia y representatividad, acorde a la metodología interna de la Calificadora; y que el Emisor tenga capacidad para cumplir sus gastos financieros vigentes, continuando con la aplicación normal de los procedimientos de calificación.

2. Análisis de la Solvencia Histórica del Emisor (Capacidad de Pago Histórica)

El cálculo de la cobertura histórica de los gastos financieros de la presente emisión se basó en información contenida en los estados financieros auditados previamente mencionados además del corte interno al 30 de abril de 2014.

La cobertura de gastos financieros se obtuvo de confrontar el flujo de efectivo depurado promedio entre los periodos anualizados bajo NIIF, generado por los activos productivos de la Empresa con los gastos derivados de la deuda financiera que a la fecha son conocidos. Los activos contables han sido ajustados para eliminar aquellos que no han contribuido a la generación de flujo de efectivo. La deuda financiera mencionada fue incluida en el análisis con una tasa de interés igual a la tasa vigente ponderada de dichos créditos, organizados por acreedor, además del saldo de los Valores colocados (ver sección metodología en el presente informe).

El resultado obtenido reflejó que los gastos financieros han sido cubiertos por el flujo depurado en los ejercicios con NIIF, de manera suficiente.

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2010 2011 2012 2013 Abr-2014

Activos Promedio $ 14,397,201 $ 16,670,702 $ 17,261,736 $ 18,229,339 $ 17,905,432 Flujo Depurado Ejer. $ 643,247 $ 1,128,510 $ 1,581,947 $ 1,886,481 $ 375,650 % Rentabilidad Act. Prom. Ejercicio 4.47% 6.77% 9.16% 10.35%

6.29%

Monto de la Deuda

$ 4,609,867 Gastos Financieros:

$ 287,756

Flujo Depurado Ajustado

$ 1,568,665 Cobertura Histórica de Gastos Financieros:

5.45 veces

Pasivos Exigibles / EBITDA:

2.09 años

3. Evaluación de los Riesgos de la Industria Considerando el origen del flujo de fondos generado por la empresa Emisora y el análisis del riesgo

industrial presentado a continuación, sustentado primordialmente en la evaluación de las características de la actividad industrial de la construcción en el Ecuador; al que se lo ha categorizado como de Riesgo Bajo.

Sector de la Construcción Este sector ha presentado en promedio un incremento anual de 8.4% desde el año 2007, siendo uno de los

mayores motores del crecimiento del Producto Interno Bruto (PIB) total del país en dicho lapso. De acuerdo a las cifras preparadas por el BCE, en el ejercicio 2010 el PIB de la Construcción creció en 3.4%, mientras que en el año 2011 se registró un significativo incremento de 21.6%, tendencia que se redujo en el año 2012 a 14% y que se mantuvo en el 2013 en el que se alcanzó una variación positiva de 8.6% respecto al valor de igual período en el año previo (mientras la variación anual del PIB total en términos reales fue de 5.1% para el 2012 y de 4.5% en 2013).

Fuente: Banco Central del Ecuador

En el año 2009, la crisis internacional afectó la actividad económica del país y del sector de la construcción a partir de la contracción de los créditos para constructores y para las personas que requerían préstamos hipotecarios, la reducción en las remesas de los emigrantes y las variaciones de los precios que no favorecieron la expansión de la demanda de viviendas. No obstante, a partir del segundo semestre del año 2010 se observó una importante recuperación del sector de la construcción en Ecuador que se acentuó de forma importante en el año 2011,en que constituyó uno de los tres sectores con mayor crecimiento de toda la economía. Para el año 2012, el ritmo de crecimiento del sector se desaceleró y este comportamiento se mantuvo en 2013, en línea con lo mostrado por la economía en general. Entre los factores que han favorecido al crecimiento observado en los últimos años se encuentran:

a) Aumento de la oferta de créditos hipotecarios básicamente del sector público, en particular por parte del Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social BIESS, pero también de las instituciones financieras privadas. Desde el 2013, el estatal Banco del Estado (BEDE) incursiona en el financiamiento de proyectos de vivienda de interés social.

b) Incentivos oficiales para reducir el déficit habitacional en el país, a través de bonos para mejoramiento de vivienda y construcción de viviendas nuevas ofrecidos por el Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda (MIDUVI) hasta el mes de mayo de 2012 y que opera con nuevas condiciones desde el 2013.

c) Disponibilidad de créditos para los constructores otorgados por la banca estatal, especialmente el Banco Ecuatoriano de la Vivienda (BEV) y el MIDUVI, a fin de facilitar fondos para nuevos proyectos inmobiliarios.

d) Significativa inversión del Gobierno Central en la construcción de carreteras, puentes y demás obras civiles.

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12%15%18%21%

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

PIB Construcción vs PIB Total

PIB Total PIB Construcción

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Considerando las oportunidades de negocio para las constructoras que el entorno económico ha generado y el abultado déficit habitacional (que se estima en 58,000 viviendas por cada 260 mil habitantes nuevos cada año, considerando un crecimiento poblacional del 2% anual), el sector de la construcción se ha mostrado atractivo para el ingreso de nuevos participantes, lo cual se evidencia en el número de compañías registradas en el sector durante los últimos años. En el año 2012la Superintendencia de Compañías registraba 4,070 compañías en el sector construcción (2011: 3,401; 2010: 3,502 y 2009: 2,192), que participaban en ramas como: construcción de edificios completos o de partes de edificios, obras de ingeniería civil, proyectos de servicios públicos, demolición y preparación del terreno, instalaciones para obras de construcción, entre las principales. Según la Superintendencia de Compañías para el año 2012, las compañías del sector registraron activos por US$6,159 millones, con un patrimonio de US$1,538 millones e ingresos por US$4,415 millones. Si bien el número de actores del sector genera nuevas plazas de trabajo y dinamiza la economía, también evidencia un mayor grado de competencia para las empresas establecidas, las cuales deben procurar cubrir las demandas de nichos de mercado que les proporcionen márgenes de rentabilidad adecuados. El crecimiento de la demanda en el sector de la construcción ha incidido además en una tendencia creciente de los precios de materiales de construcción (acero, bloques, cemento, vidrios) y de los terrenos. Según el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC), el Índice de Precios de la Construcción ha mostrado variaciones anuales positivas en todos los años desde 2001, con excepción del año 2009 y del 2013, año en el que se registró una variación anual de -1.03%(para alcanzar un valor de 236.21 al mes de diciembre), lo cual significó un cambio en la tendencia respecto al año previo (+2.7%).

Fuente: Instituto Nacional de Estadística y Censos

Según información del INEC, los grupos de materiales cuyo precio tuvo un mayor incremento a nivel nacional durante el año 2013 fueron: equipo para instalaciones eléctricas (+4.24%), productos de hormigón simple (3.80%), mientras que las mayores reducciones de precio se observaron en productos metálicos (-7.07%) y materiales eléctricos (-6.19%), entre otros. La variación histórica mostrada por los precios es un tema que afecta las proyecciones de los constructores pues se evidencia un elemento de volatilidad en los mismos. A lo anterior se suma el incremento en el costo de la mano de obra del sector, que según estimaciones del medio ha aumentado hasta en un 70% en los últimos tres años (según otro estudio el incremento fue de 65% entre 2006 y 2011). 1 Sector Vivienda De acuerdo al Censo de Población y Vivienda elaborado por el INEC en el año 2010, solo en la provincia del Guayas se registraban un total de 959 mil viviendas ocupadas, de las cuales 29% no eran propiedad de sus ocupantes y entre las cuales 17.7% eran viviendas arrendadas. Esto permite identificar dos variables, i) una cantidad aproximada de potenciales compradores de primera vivienda y el nivel de gasto mensual de los mismos (dado que alrededor de 90% de los proyectos urbanísticos se venden a crédito), y ii) el potencial riesgo de sustitución entre vivienda propia-nueva y no propia-alquilada. Se han identificado elementos como el precio de venta, servicios adicionales a la construcción de la vivienda propiamente dicha, ubicación geográfica del conjunto residencial, el posicionamiento (seriedad) de la constructora, la atención del personal de ventas, el servicio post venta, entre otras características cualitativas como factores que inciden de forma importante a la hora de la elección de la vivienda nueva, generando en consecuencia que los diferentes actores del mercado busquen realzar estas variables en sus ofertas al público. De acuerdo a la práctica habitual en el mercado inmobiliario, las viviendas nuevas se construyen una vez que han sido facturadas y el cliente ha entregado el 30% de entrada, lo cual hace que las empresas constructoras en la práctica muestren pérdidas en ciertos meses del año, pero se recuperan en otros o hasta que el cliente cancele la totalidad de la entrada. No obstante, en diciembre de 2013 la Superintendencia de Compañías emitió un reglamento que obliga a las compañías dedicadas a la construcción de viviendas y

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2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Variación del Índice de Precios de Construcción (IPCO)

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otras edificaciones y promoción inmobiliaria a: 1) Ser propietario del terreno en el cual se desarrollará el proyecto o titular de los derechos fiduciarios en el fideicomiso que sea propietario del terreno; 2) Obtener, la autorización previa a la ejecución de cada proyecto de los organismos públicos competentes; 3) Contar con presupuesto económico para cada proyecto, que incluirá los ingresos necesarios para su desarrollo, costos y gastos; 4) Construir dentro de los plazos establecidos los proyectos inmobiliarios aprobados y autorizados por los organismos competentes en materia de uso de suelo y construcciones; 5)Suscribir a través de su representante legal la escrituras públicas de promesas de compraventa con los prominentes compradores de las unidades inmobiliarias. Además, para el desarrollo de proyectos inmobiliarios que requieran de recursos dinerarios provenientes de promesas de compra venta de las unidades inmobiliarias, deben constituir de forma previa a su celebración un encargo fiduciario para que una administradora de fondos y fideicomiso administre dichos recursos. Y se entregarán a su constituyente o fideicomitente, únicamente cuando se haya verificado el punto de equilibrio para la construcción del proyecto. Como principal proveedor de financiamiento para la vivienda en el país, está el BIESS que trabaja con tasas de interés que fluctúan entre 7.9% y 8.56% dependiendo del plazo, llegando a ofrecer financiamiento de hasta 25 años a fin de contribuir a reducir el déficit habitacional. De esta forma, el BIESS se ha convertido en el principal actor del mercado y el competidor más fuerte de las instituciones financieras privadas que ofrecen crédito hipotecario, con un monto de US$1,101 millones en el año 2013(correspondientes a 28,733 operaciones), que significó un alza de 17% respecto al año anterior en que se desembolsaron US$935 millones (pertenecientes a 25,228 operaciones, un aumento de 14%), manteniendo de esta forma una participación de alrededor de dos tercios del total de créditos de vivienda del sistema financiero, proyectando ampliar a US$1,300 millones para el 2014.En total, desde octubre del año 2010 (inicio de sus labores) a noviembre de 2013 se han desembolsado US$2,712 millones en 73,650 créditos hipotecarios, registrando una participación del 63.1%, en créditos de vivienda, dentro del sistema financiero. En el caso de las principales instituciones financieras que compiten en este ramo, los cambios observados en los últimos años en la normativa legal que rige sus operaciones y la fuerte competencia del BIESS, han incidido en un menor ritmo de colocaciones de su cartera hipotecaria (que durante el año 2013 registró cerca de US$590 millones). A su vez, el MIDUVI anunció una inversión de US$300 millones para el año 2013 destinados a la construcción de planes habitacionales de interés social que permitan la creación de treinta mil nuevas viviendas, y desde el 2013 el BEDE participa en el financiamiento de vivienda social mediante la compra por US$37 millones de la cartera de 23 proyectos habitacionales al BEV (entidad que el Gobierno prevé desaparecerá en el mediano plazo) además de disponer de hasta US$100 millones para financiar entre 5 mil y 10 mil nuevas unidades habitacionales. La tendencia creciente de los últimos años en el costo de los materiales de construcción y de la mano de obra del sector han traído como consecuencia el incremento en el costo de la vivienda; en agosto de 2010 el costo del m2 de la vivienda popular era de US$204.78y a agosto de 2011 alcanzó un costo de US$224.19, mientras que para las viviendas de tipo medio–alto el costo pasó de US$518.41 a US$554.17. Estimaciones del mercado indicaban que en el año 2011 el costo del metro cuadrado de construcción para vivienda varió en alrededor del 4%, comportamiento que se mantuvo en 2012, afectado además por el aumento de los salarios decretado por el Gobierno. En general, se estima que el costo promedio de la vivienda en la región Costa se ha incrementado alrededor de 30% en los últimos 4 años. A su vez, valores referenciales del mercado publicados en la prensa dan cuenta que a diciembre de 2012 el costo del metro cuadrado llegaba a US$562.2 para una vivienda de tipo medio-alto en Guayaquil (US$468 en Quito), mientras que para viviendas populares era de US$226.1 (US$196.6 en Quito). A julio de 2013 reportes de mercado estimaban que el costo de adquisición de vivienda en Guayaquil había aumentado 16% respecto al año anterior, principalmente por incrementos en el costo de la tierra y plusvalía. En todo caso, el aumento en el costo de viviendas no ha afectado el volumen de su oferta por parte de los constructores debido a la magnitud de la demanda insatisfecha, y de no producirse cambios mayores, se estima que los costos del m2 de construcción de vivienda conservarán la tendencia visualizada por quienes están ligados con la actividad, y la demanda se mantendrá estable como efecto de la disponibilidad de financiamiento ofrecido por el sector público y la usual participación de la banca privada en la originación del crédito hipotecario. Datos publicados por el INEC dan cuenta que en el período 2007-2012 se emitieron 205 mil permisos para edificaciones destinadas a residencias, incluyendo 32,669 en el año 2012. A su vez, la consultora MarketWatch ha indicado que en el 2012 existían 1,035 proyectos inmobiliarios en el país, en planos y ejecución, mientras la oferta inmobiliaria se calculaba en unos US$996 millones. Para el año 2013, existían 1,091 proyectos que se ofertan en el país, los cuales se concentran un 61% en las ciudades de Guayaquil (117 proyectos) y Quito (553 proyectos); y de 41,595 unidades disponibles a nivel nacional, el 63% se encuentran en ambas ciudades. La Asociación de Promotores Inmobiliarios de Viviendas del Ecuador (APIVE), que reúne a 21 empresas inmobiliarias, ha indicado que en 2013 su portafolio de inversiones reúne más de 100 planes habitacionales a nivel nacional donde se prevé la construcción de 15 mil casas.

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Fuente: Instituto Nacional de Estadística y Censos

Como elementos restrictivos para el sector inmobiliario formal y con posicionamiento en el medio constructor o promotor se mencionan los siguientes: A) Barreras de entrada: i) Fuerte inversión en capital inicial para la adquisición de tierra, desarrollo de trabajos de urbanismo y viviendas, sumado a la disponibilidad de lotes adecuados para tales proyectos; ii) Tiempo que toma el proceso de aprobación de un nuevo proyecto inmobiliario por parte de los diferentes entes públicos responsables; iii) Existencia de economías de escala para aprovechar la eficiencia en costos, principalmente de adquisición de materiales de construcción; y iv) Experiencia en el desarrollo de proyectos inmobiliarios. B) Barreras de salida: i) Activos especializados y ii) Costos fijos de la salida que se encuentran relacionados con la inversión de capital inicial y la especialidad de los activos fijos involucrados en el negocio. Lo anterior permite identificar potenciales oportunidades para actores en tareas específicas como las técnicas, administrativas y/o ventas. A lo anterior cabe añadir los desafíos que enfrentan las empresas que desarrollan actividad inmobiliaria en el país a partir de diversos cambios regulatorios, incluyendo la expedición en diciembre de 2013 por parte de Superintendencia de Compañías de la Resolución Nº SC.DSC.G.13.2013 así como su reforma de 2014, dirigida a las empresas inmobiliarias que, para desarrollar y ejecutar proyectos, reciben dinero de sus clientes en forma anticipada a la entrega de las viviendas y edificaciones, donde entre otras cosas se establece que estas compañías deban suscribirlas escrituras públicas de promesa de compraventa con los promitentes compradores y las escrituras públicas de compraventa definitiva; cuando la inmobiliaria no es dueña del terreno en que se construirá la obra, se permite contar con la promesa de compraventa elevada a escritura pública por parte del dueño del terreno; y se establece la opción de formar fideicomisos mercantiles además de encargos fiduciarios para administrar los recursos que provengan de las promesas de compraventa. Además, medios de prensa han reportado el anuncio del ministro de Relaciones Laborales que desde septiembre de 2013 el sector de la construcción deberá sujetarse a un reglamento para la contratación de trabajadores que busca regular la forma y vigencia de los contratos, la modalidad de pago y la duración de la jornada laboral. Sector Vivienda en Guayaquil y Alrededores Los nuevos proyectos habitacionales y comerciales, el desarrollo de accesos viales y la oferta de servicios complementarios han contribuido para que cinco sectores en el cantón Guayaquil registren la mayor dinámica en el mercado inmobiliario, los cuales son: i) Vía a la Costa, entre los cuales constan urbanizaciones antiguas como Ceibos, Puerto Azul, y nuevos proyectos que en promedio ofertan el m2 en US$918para casas y US$1,119 para departamento; ii) Puerto Santa Ana del sector Ciudad del Río donde el m2supera los US$1,500; iii) Urdesa Central Norte, donde el m2bordea los US$1,000; iv) Kennedy Norte donde se levantan hoteles, entidades bancarias, restaurantes y centros comerciales, y el precio del m2inicia en cerca de US$1,000 a US$1,500; y v) Av. Terminal Terrestre - Pascuales donde el m2 tiene un costo de más de US$500.Otro polo importante de desarrollo ha sido la vía a Samborondón donde el precio por m2 promedia US$1,233 para las casas y US$1,491 para los departamentos. Se estima que, impulsada por la migración y las nuevas familias que se forman, la demanda aumentaría en por lo menos 80 mil viviendas al año entre Guayaquil y sus alrededores. Históricamente, en Guayaquil, ha existido la necesidad de vivienda popular la cual se ha resuelto a través de la informalidad; cada año se forman más de 8 mil nuevos hogares, de los cuales 5.5 mil corresponden a los de bajos ingresos (menos de US$500 dólares mensuales), siendo este número de hogares los que corresponderían a la demanda insolvente de casas populares en la urbe. Desde el año 2002 la Municipalidad local ha incursionado en la oferta de planes con solares urbanizados y terrenos que incluyen vivienda, totalizando hasta el presente aproximadamente 21,700 soluciones habitacionales en los programas Mucho

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Encuesta de Edificaciones (Permisos de Construcción)

Permisos Construcc. Residencial

Viviendas Proyectadas

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Lote 1 y 2 y Mi Lote. Según el INEC, en el quinquenio 2008-2012 se emitieron 39,007 permisos de construcciones para soluciones habitacionales en la provincia del Guayas, y se estima que desde el año 2011más de veinte urbanizaciones se encontraban en proceso o fueron entregadas en la ciudad de Guayaquil, entre ellas Mucho Lote II (la cual aporta con 10 mil nuevas viviendas). En la vía a Samborondón se construyen 21 ciudadelas con alrededor de 2,100 casas, mientras que en la prolongación de esa autopista que pertenece al cantón Daule se desarrollan 26 proyectos nuevos –incluyendo algunos a gran escala- que permitirían incrementar 46,300 nuevos inmuebles a la oferta existente. En total, entre Guayaquil y sus alrededores (pertenecientes a los cantones Samborondón y Daule) existen por lo menos 67 urbanizaciones que sumarán más 48 mil viviendas. Adicionalmente, en septiembre de 2012, el BIESS anunció la inversión de aproximadamente US$600 millones en tres proyectos de vivienda social, cuyas casas no superarán los US$20 mil, de los cuales dos proyectos serán desarrollados cerca de Guayaquil: uno en la vía a Samborondón-Tarifa en un terreno de 250 ha que tendrá 20 mil viviendas y otro en la vía Durán-Yaguachi en un terreno de 150 ha con 10 mil casas (el tercer proyecto se realizará en Quito).

2. Obra Civil El principal motor del incremento de la obra civil en el país ha estado dado por las iniciativas de inversión pública ejecutadas por el Gobierno Central, entre las cuales ha destacado el plan de construcción de carreteras y demás infraestructura en todo el territorio nacional, que han motivado el crecimiento del sector de la construcción a través de la contratación de constructoras privadas. Cifras de la Secretaría Nacional de Planificación y Desarrollo de Ecuador (Senplades) sobre el Plan Anual de Inversiones indican que la inversión pública devengada en el país durante el período 2008-2013 sumó un total de más de US$28 mil millones, con un crecimiento anual promedio de 31%, siendo los principales sectores de destino: Comunicaciones (incluye Transporte), RR.NN. (incluye Electricidad), Educación, Desarrollo Urbano y Vivienda, Administrativo, y Salud, según la evolución que se muestra a continuación.

Fuente: Senplades

En el año 2013 la inversión pública devengada fue de US$8,104 millones (equivalente a 8.6% del PIB), que significó un incremento de 35% respecto al año anterior y una ejecución de 84% respecto al presupuesto codificado de 2013, mientras que para el 2014 se prevé una inversión pública de US$8,258 millones. A su vez, según un estudio de la Comisión Económica para América Latina y el Caribe (CEPAL) sobe la inversión pública regional, Ecuador se encuentra ente los países que más recursos destina a obras públicas en relación al tamaño de su economía con 10.5% del PIB en 2011, superado solo por Venezuela. La política del Gobierno Nacional busca continuar con importantes inversiones en proyectos que mejoren la calidad de vida de la ciudadanía y contribuyan con el desarrollo del país, los cuales se incluyen en el Plan Anual de Inversiones (PAI), en el que se señala el énfasis de inversiones destinadas a la producción (atención vial, construcción de puertos y aeropuertos y sector agropecuario) y en sectores estratégicos (proyectos hidroeléctricos y energéticos) donde constan como proyectos emblemáticos la Refinería del Pacífico, el metro (tren subterráneo) de Quito, el proyecto hidroeléctrico Coca Codo Sinclair, entre otros, así como nueva infraestructura educativa (Ciudad del Conocimiento Yachay) y de salud (nuevos hospitales). Dentro del sector de la construcción enfocado a las obras civiles, se han identificado las siguientes características: a) Barreras de entrada: i) Fuerte inversión en la adquisición de maquinarias y herramientas de construcción para realizar; ii) Experiencia de las empresas en construcciones de obra civil y conocimiento técnico especializado; y b) Barreras de salida: i) Activos fijos especializados relacionados con la inversión de capital inicial. Para el desarrollo de una obra civil, el constructor debe considerar los costos directos e

012345678

2008 2009 2010 2011 2012 2013

US$

Mil

Mill

ones

Plan Anual de Inversiones - Administración Estatal

Otros Salud Administ. Desarr.Urb. Educacion RR.NN.&Electr. Comunic.&Transp

9

indirectos: obras preliminares, movimiento de tierras (excavación, relleno), obras de concreto, medición de costos ambientales, etc. 3 Sector Materiales de Acabados para la Construcción. La oferta de materiales utilizados para acabados para la construcción en el país se encuentra diversificada entre un conjunto de múltiples empresas. Entre las más relevantes y tomando información del Ranking de las mayores empresas del Ecuador del año 2012 publicado por la revista Ekos, se generaron ventas por US$388 millones (que representó un incremento anual de 9.5% versus 11% del año previo) con la siguiente distribución.

Fuente: Revista Ekos En total, durante el año 2013 las importaciones de porcelanatos y cerámicas que se efectuaron en el país y que se registraron en las dos principales partidas arancelarias (6908900000 y 6907900000) alcanzó 217 mil toneladas en total (150 mil y 67 mil, respectivamente) por un valor CIF de US$86 millones (US$62.5 y US$23.5 millones, respectivamente), lo cual significó un incremento de 5.9% en volumen y de 4.9% en US$CIF respecto a los totales del año 2012 (versus crecimientos anuales de 19.6% y 21.8% en 2012 y de 6.5% y 13.9% en2011), evidenciando que se mantuvo –aunque con un menor nivel- la tendencia creciente en la importación de este tipo de productos presentada en los últimos años como resultado de la dinámica seguida por el sector de la construcción en general. Por otro lado, se han reportado dificultades con el ingreso al país de cerámica plana importada a partir de la obligatoriedad de presentar el certificado de conformidad para su respectivo proceso de nacionalización, según lo dispuesto en la Resolución 116 del COMEX. A lo anterior se suman nuevas restricciones que los importadores pueden enfrentar con la proyectada emisión de una norma INEN que se estima demande exigentes requisitos de calidad previo al ingreso de la cerámica. Ante lo mencionado los importadores han firmado un convenio de cooperación técnica con el Gobierno, que les permitió ingresar los productos detenidos en las fábricas de origen desde diciembre 2013, pero además les redujo su cupo de importación en un 30%, lo que implica que las importaciones se reducirán.

4. Asignación de la Categoría Básica de Riesgo

En función de una Cobertura Histórica de Gastos Financieros de 5.45 y un Riesgo Industrial Bajose asigna a Compañía Agrícola e Industrial Alfadomus C. Ltda. la Categoría Básica de Riesgo de “A”.

5. Indicadores Adicionales de la Situación Financiera del Emisor 5.1 Resultados, Rentabilidad y Eficiencia

Al 31 de diciembre del 2013, las ventas de la Compañía Agrícola e Industrial Alfadomus C. Ltda. alcanzaron los US$5.1 millones, monto que tuvo un decrecimiento del 19.2% en relación a las cifras obtenidas en el año previo (US$6.3 millones) y 11.9% en relación al año 2011 (US$ 5.7 millones), ello por la disminución en los ingresos por transporte, de igual manera observamos una disminución en el volumen de venta de adoquines y bloques de arcilla; no obstante su precio de venta se incrementó. Los adoquines de arcilla tuvieron una participación promedio del 76% sobre los ingresos, y que en número de unidades paso de 13.4 millones a 13.7 millones y a 12.7 millones entre los años 2011, 2012 y 2013, respectivamente; sin embargo su precio promedio en el último año se incrementó en alrededor de US$0.35 centavos por unidad. A abril de 2014 los ingresos alcanzaron los US$ 2.0 millones, monto que en comparación con el mismo periodo del año 2013 (US$ 1.8 millones) se incrementaron en 43.4%, y si lo comparamos en relación a su volumen de ventas solamente de la línea de adoquines, podemos observar que se incrementó en 69.7% (Abril 2014: 6.4 millones

Graiman21%

Edesa16%

F.V.15%

Almacenes Boyacá

10%

Hidrosa9%

Rialto8%

Importadora Vega9%

Kerámikos7%

Grifine5%

Ventas Actores Principales - Acabados Construcción

10

de unidades vs Abril 2013: 3.8 millones de unidades); proyectando cerrar este año con ingresos ligeramente superior.

(*) Datos bajo NIIF

Entre el año 2009 al 2012, los ingresos han tenido un crecimiento paulatino pero importante para los resultados del Emisor; no obstante en el año 2013 se reducen principalmente por la disminución en los ingresos por transporte los cuales decrecieron en 78%, de igual manera se redujo el volumen de ventas de adoquines en un 7% y de bloques en 23%, como fue mencionado. La relación del costo de ventas con los ingresos disminuyó entre los años 2009 y 2011, pasando de 63.7% a 53.8%; para el año 2012 la relación aumenta pasando a 59.3% para volver a disminuir en 45.7% al año 2013; en este último año el costo de ventas disminuyó en 38% en relación al año 2012 (en valores absolutos), lo mencionado produjo un incremento en el margen de ventas brutas; para el periodo a abril del 2014 la relación del costo de ventas con los ingresos vuelve a incrementarse pasando a 66%. A diciembre de 2013, la utilidad bruta fue de US$2.7 millones, monto 7.9% superior al alcanzado en diciembre de 2012, y equivalente al 54.3% de los ingresos (Año 2012: 40.6%). Los gastos administrativos alcanzaron un monto de US$859 mil, que representó el 16.9% del total de ingresos, relación que en el año 2012 fue del 12.9%, observando un incremento de su participación en relación a sus ingresos; en términos absolutos, aumentaron en 6% en el último año, en relación al 2012 principalmente por los rubros de sueldos y beneficios sociales; a diferencia de los gastos de venta que tuvieron una disminución, a diciembre de 2013alcanzaron un monto de US$485 mil que representó el 9.6% del total de ingresos, relación que en el año 2012 fue del 8.2%; obteniendo una utilidad operacional de US$1.4 millones a diciembre del 2013, mayor a la presentada en el año 2012 que fue de US$1.2 millones, lo cual se debe tanto a la disminución del costo de ventas como la de los gastos de venta. Su utilidad neta pasó de US$248 mil a US$371 mil en el periodo del año 2012 a 2013. Para abril de 2014, su margen bruto alcanzó el 34.2%; sus gastos administrativos y de ventas representaron el 15.6% y 9.6%, respectivamente, de los ingresos llegando a un margen operativo del 9.0%, con lo cual han obtenido una utilidad antes de impuestos US$53 mil. El costo ponderado de los productos vendidos de los dos últimos periodos económicos promedian 52.5%, mientras que los gastos de administración y ventas se encuentran en niveles de 14.9% y 8.9% respectivamente, lo cual establece que la utilidad operacional alcanzada sea de 23.6% respecto a los ingresos, alcanzando finalmente una utilidad neta del 5.6% en el mismo periodo analizado; tal como lo observamos en el siguiente gráfico:

-25,00%

-20,00%

-15,00%

-10,00%

-5,00%

0,00%

5,00%

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15,00%

0

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3.000.000

4.000.000

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6.000.000

7.000.000

2009 2010* 2011* 2012* 2013*

Ingresos % de variación nominal Ingresos

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(*) Datos bajo NIIF

El gráfico muestra que el margen bruto desde el año 2009 hasta el 2011 se fue incrementando paulatinamente principalmente por el crecimiento que tuvieron los ingresos, a diferencia del año 2012 que disminuyo por el crecimiento del costo de ventas llegando a 40.6%, periódicamente en el año 2013 se vuelve a incrementar de manera significativa alcanzando el 54.3%. El margen operativo muestra un decrecimiento entre el año 2009 y 2010 producto del crecimiento que tuvieron los gastos operacionales en ese año, a partir de este año creció principalmente por la reducción de los gastos operacionales y posteriormente del costo de ventas, obteniendo márgenes operativos que pasaron de 3.8% (año 2010) a 27.7% (año 2013). Así mismo, el EBITDA presenta una tendencia creciente entre los años 2009 y 2013 pasando de US$658 mil a US$1.8 millones; la misma tendencia presenta su margen en relación a los ingresos, este comportamiento se debe básicamente a que la compañía es intensiva en el uso de sus recursos.

(*) Datos bajo NIIF

5.2 Estructura Financiera y Endeudamiento Patrimonial.

Al cierre del ejercicio económico del 2013, Compañía Agrícola e Industrial Alfadomus C. Ltda., incremento sus activos totales en 4.9% en relación al año 2012, pasando a un total de US$19.0 millones (2012: US$18.1 millones), el activo corriente representó el 42.5% del total de activos y el activo no corriente equivalió al 57.5%; el mayor rubro del activo corriente son los Inventarios y las Cuentas por Cobrar Comerciales los cuales equivalen al 52.0% y 15.5%, respectivamente; los Inventarios pasaron de US$3.8 millones a US$4.2 millones entre diciembre del 2012 y 2013, representando un incremento del 12%con una rotación promedio de 628 días, indicador mayor con respecto al del 2012 (346 días); las cuentas por cobrar comerciales se incrementaron en 82.1% con respecto al año 2012debido a que en el año previo se registró una provisión por deterioro de US$820,299, la misma que en el año 2013 ya no se efectuó porque la Administración de la Compañía estableció que las cuentas por cobrar clientes serán liquidadas en el corto plazo; al 2013 su rotación promedio se incrementa y pasa a ser de 70 días, superior a la del año previo (47 días); los otros activos corrientes representaron el 31.6%, que incluye un monto de US$788 mil a la compañía relacionada Dolmen S.A. y Anticipo a Proveedores por US$437 mil. Los activos no corrientes están conformados en un 100% en Propiedades, Planta y Equipos, que paso de US$10.5 millones en el 2012 a US$10.9 millones en el 2013, incrementándose en 4.2% en los periodos mencionados. A abril de 2014 sus activos totales

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

60,00%

2009 2010* 2011* 2012* 2013*

Margen Bruto

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30,00%

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0

500.000

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1.500.000

2.000.000

2009 2010* 2011* 2012* 2013*

Evolución EBITDA

EBITDA Margen EBITDA

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disminuyeron en 5% pasando a US$18.1 millones, de los cuales el activo corriente representó el 40% del total de activos y el activo no corriente tuvo una participación del 60%; el mayor rubro del activo corriente continua siendo Inventarios el cual es equivalente al 58%, llegando a US$ 4.2 millones, y las cuentas por cobrar comerciales representaron el 15% del activo corriente y se disminuyeron en 10.9%. El pasivo total a diciembre de 2013, está compuesto por el 38% de pasivo corriente y 62% de pasivo no corriente, el primero concentrado en Anticipo de Clientes que representó el 37.5%,pasando de US$ 1.2 millones a US$1.7 millones entre diciembre del 2012 y 2013, representando un incremento del 33%, y el rubro de Proveedores que representó el 31.6%, pasando de US$434 mil a US$1.4 millones entre diciembre del 2012 y 2013, con un incremento del 225% y una rotación promedio de 146 días, indicador mayor con respecto al del 2012 (32 días). El pasivo no corriente disminuyó en 10.5% en relación al año 2012, pasando de US$8.1 millones a US$7.2 millones, producto de la disminución en el saldo de las obligaciones financieras, el cual representó el 51% del pasivo no corriente; otro rubro importante son los Anticipos de Clientes que representaron el 17.1% del pasivo no corriente. Al corte interno de abril de 2014, el pasivo total está compuesto por 33.4% de pasivo corrientes y 66.6% de pasivos no corriente, siendo sus rubros principales las Obligaciones de Corto y Largo Plazo y Anticipos de Clientes. El Patrimonio neto del Emisor refleja un incremento del 4.8%, al pasar de US$6.9 millones en el 2012 aUS$7.3 millones a diciembre del 2013, principalmente por el incremento de las utilidades retenidas; a abril de 2013, este rubro se incrementó en 1%. Ajustando2 los activos, al cierre del ejercicio económico 2013, llegan a US$12.0 millones que en relación con el año 2012 generó una disminución del 3% (US$12.4 millones) de los cuales, al año 2013, está compuesto por un 39% de capital de trabajo que requiere la compañía y un 61% por las Propiedades, Planta y Equipos netos, más el resultado de los otros activos y pasivos no corrientes. El capital de trabajo comercial es de US$ 4.0 millones a diciembre de 2013 y representa el 33.5% de los activos ajustados, es decir que utiliza el total de sus activos corrientes para la operación de la Empresa. A abril de 2014 los activos ajustados suman un monto de US$11.9 millones conformados por un capital de trabajo de US$4.4 millones y US$7.6 millones de Propiedades, Planta y Equipos netos más el resultado de los otros activos y pasivos no corrientes. Los activos ajustados a diciembre de 2013 estaban financiados por los pasivos afectos al pago de intereses con US$4.7 millones y US$7.3 millones de inversiones en acciones.

(*) Datos bajo NIIF

La estructura de capital de la Empresa a abril de 2014 está compuesta por US$4.6 millones de deuda financiera y US$7.4 millones de inversión accionarial, mostrando una relación de 0.63 entre ambas fuentes de fondos. A esa fecha, los pasivos afectos al pago de intereses financian 25.5% del monto total de activos y el 95% de ellos tiene vencimiento a largo plazo. A pesar de que los activos líquidos disponibles cubren las necesidades de fondos de los pasivos comerciales, el Emisor mantiene vencidos los créditos con dos Instituciones Financieras como son Filanbanco y Corporación Financiera Nacional, este último pertenecía a la compañía relacionada Viacosta. La relación ventas versus los activos ajustados representó 0.4 veces en el último año lo que muestra una leve disminución con respecto al año anterior que fue de 0.5 veces, esto refleja que por cada dólar invertido en

2Activos Ajustados = Capital de Trabajo + Propiedades + Otros Activos no corrientes – Otros Pasivos no corrientes

-

2.000.000,00

4.000.000,00

6.000.000,00

8.000.000,00

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14.000.000,00

16.000.000,00

2009 2010* 2011* 2012* 2013* Abr-2014*

Pasivos con Costo vs Inversiones en Acciones

TOTAL PASIVOS CON COSTO TOTAL INVERSIONES EN ACCIONES

13

activos la Compañía tiene la capacidad de generar ventas por 0.40 centavos de dólares. La liquidez, para los últimos cinco años ha sido superior a una vez, lo que indica que en los periodos analizados, el Emisor ha podido cubrir sus obligaciones de corto plazo con sus activos corrientes; a diciembre de 2013 este indicador fue 1.81 veces, menor al del año 2012 que fue de 2.45 veces. De acuerdo al gráfico presentado a continuación, podemos observar que requiere de un capital de trabajo comercial de 0.80 veces de sus ingresos, es decir que el Emisor puede manejar su operación comercial con el 80% del monto total de sus ingresos.

(*) Datos bajo NIIF

A diciembre de 2013, el Emisor manejó un ciclo de efectivo de 552 días que comprende una rotación promedio de cuentas por cobrar de 70 días, de inventario de 628 días y de cuentas por pagar de 146 días. Al año 2012 el ciclo de efectivo fue de 361 días, por lo que se observa que el tiempo en que pueden recuperar el monto invertido en el corto plazo se ha visto aumentado.

5.3 Capacidad de Generación de Flujo y Cobertura Entre los años 2009 y 2010, la cobertura de pago histórica sobre gastos financieros descendió

significativamente, lo cual se dio por la disminución del flujo depurado ajustado y el incremento en el monto de las obligaciones financieras; consecutivamente disminuyó en los años 2011 y 2012 principalmente por el crecimiento del monto de las obligaciones financieras específicamente el de la emisión de obligaciones, a pesar de lo mencionado el flujo depurado ajustado también se incrementó aunque en menor porcentaje; para el año 2013 la cobertura se vuelve a incrementar ocasionado por el aumento en el flujo depurado. A diciembre de 2013 el Emisor posee una holgura de gastos financieros de 2.1 veces, superior a la reportada en el año 2012 que fue de 1.8 veces, como se muestra en el gráfico. Los incrementos en los montos de las obligaciones financieras entre los años 2009 y 2011 hizo que el periodo para cubrir las deudas se incrementen hasta llegar a 6.4 años; no obstante, por la cancelación y disminución del saldo de las obligaciones financieras en el último año, el Emisor podría cubrir sus pasivos afectos al pago de intereses en 2.6 años, lo cual se puede observar en la composición del capital invertido que a pesar de presentar un 39% de pasivos afectos al pago de intereses, este ha disminuido en relación al año anterior, mejorando el indicador.

(*) Datos bajo NIIF

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0,40

0,60

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2009 2010* 2011* 2012* 2013*

Capital de trabajo comercial / Ventas

Capital de trabajo comercial / Ventas

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4,00

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7,00

2009 2010* 2011* 2012* 2013*

Capacidad de Pago

Flujo depurado / Gastos Financieros

Deuda Financiera / Flujo Depurado Ajustado

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6. Análisis de Factores Adicionales de Riesgo Cualitativo

6.1. Posición de la Empresa en su Industria

A mediados de la década de los 70 e inicio de la década de los 80, en Guayaquil se vio un auge en la industria de la construcción, incrementándose la demanda de materiales para la construcción; constituyéndose la Compañía Agrícola e Industrial Alfadomus C. Ltda., con el objetivo de satisfacer la demanda de los mismos. El Emisor, es una entidad dedicada a la elaboración, comercialización, distribución y exportación de productos de arcilla para la construcción tales como adoquines, bloques y productos especiales (tejas y baldosas, entre otros). Su planta industrial, bodegas y oficinas están ubicadas en la provincia del Guayas, en el km. 30 Vía Daule. Se ha reportado que la marca de la Empresa se encuentra adecuadamente registrada para su uso y explotación en el territorio nacional y le permitan generar una identidad y diferenciación respecto al mercado. Su proceso de producción inicia con la adquisición de su materia prima que es la arcilla, la misma que se la extrae de la cantera llamada Artillería, donde aproximadamente tendrá unos 400 años más para explotación de la mina, a través de un convenio de explotación que tienen en conjunto la Compañía Agrícola e Industrial Alfadomus Cía. Ltda., y Dolmen S.A. (este convenio implica facilidades para extracción de arcilla, cada compañía asume los costos pertinentes de su explotación y transporte, no existe un concepto por pago adicional a reconocer, dentro del convenio), observando una alta dependencia en un solo proveedor de materia prima. Por otro lado, las compras de repuestos, suministros y otros servicios como energía eléctrica, entre otros, también son adquiridos para la marcha del negocio; los plazos para compra de repuestos y suministros son entre 30, 45 y 60 días, acorde a los términos impuestos por el distribuidor o proveedor. Para la distribución del producto contratan con los transportistas quienes poseen camiones adecuados para trasladar este tipo de producto y realizan dos viajes diarios, el costo es asumido por cada uno de los clientes. Históricamente, los ingresos del Emisor han provenido principalmente de la venta de adoquines de arcilla, con una participación del 76% mostrando en ciertos meses del año una tendencia creciente; en el último año la producción alcanzó los 12.7 millones de unidades. A continuación el cuadro presenta, a pesar de los diversos picos, que el crecimiento ha sido constante.

Fuente: Compañía Agrícola e Industrial Alfadomus C. Ltda.

El mercado muestra nuevos proyectos y otros por desarrollarse tanto en las principales ciudades del Ecuador como en otras ciudades, por lo cual el abanico de potenciales compradores de adoquines y bloques es importante; indiferentemente de la procedencia de los recursos, público o privado, los proyectos urbanísticos requieren vías de acceso, siendo el material de mayor demanda el adoquín por su vistosidad; sin embargo, se evidencia un riesgo de sustitución alto entre materiales como el cemento y el asfalto. Simultáneamente el Emisor mantiene alianza con la compañía Intaco, quienes han elaborado dos productos, el primero Enlumax, para enlucir bloques de arcilla en interiores o exteriores, y Pegablok utilizado para pegar bloques de arcilla en interiores o exteriores, de esta manera consolida el producto.

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4Línea de Adoquines en Unidades

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Sobresalen en su trayectoria el suministro de productos a proyectos urbanísticos como: “Vista Sol”, “Terra Sol”, Castelagos”, “Bello Horizonte”, además de la Regeneración Urbana en Los Ceibos, Ciudad Verde, Salinas Yacht Club, Centro de Diversiones River Park, Centro Comercial “La Torre” y “Mall del Sol”, Mc. Donalds de la Av. Francisco de Orellana en Guayquil, Quinta Kelawee, Colegio Javier, Municipio de Santo Domingo, Malecón 2000 y del Salado, Hotel Hilton Colón, Hotel Sheraton Four Point, Hotel Oro Verde (los tres ubicados en la ciudad de Guayaquil), y con constructores inmobiliarios como Corporación Celeste S.A., Conbaquerizo Cía. Ltda., Constructora Covigon, Construdipro S.A., Etinar S.A., entre otros proyectos a nivel nacional; en términos de exportaciones, Alfadomus llega al mercado de Estados Unidos y Puerto Rico; también lograron tener acogida en la ciudad Serena (Chile), que es la capital de la IV región de Coquimbo en noviembre del 2011, su cliente fue la constructora Komercio y Konstrucción Limitada, quienes utilizaron adoquines en la ampliación del Mall Plaza (principal cadena de centros comerciales en el país), cuya obra concluyó. El potencial del segmento de la construcción en el Ecuador de acuerdo a la información de la industria previamente mencionado, nos permiten prever que el Emisor posee una cartera de clientes diversificada, además tiene como política, que las ventas al contado incluyen las tarjetas de crédito, y para los casos con ventas a crédito su plazo fluctúa entre los 30 y 60 días. De acuerdo a la información provista por el cliente, se identifica como competidores de Alfadomus, a Arcimego Cía. Ltda., el cual también cubre la demanda en la región Costa y Sierra, junto con los artesanos dispersos a lo largo del país; estos últimos son un gran grupo de empresas o personas naturales, que no cuentan con la capacidad instalada para producir en serie, ni cuenta con procesos formales que les permitan ofrecer garantía de sus productos, calidad (entendiendo ésta como la durabilidad de los colores, resistencia, garantías de fabricación, en general del cumplimiento de normas internacionales), servicios de entrega, facilidades de pago, servicio post venta y principalmente, no cuenta con infraestructura adecuada para cubrir montos importantes de demanda. Entre las fortalezas de los adoquines producidos por Alfadomus, esta la resistencia sobre la norma en cuanto a la compresión, además mantienen su color debido a la variedad de tonos de las arcillas naturales utilizadas en su elaboración. Las tejas, se diferencian por estar a la vanguardia del diseño de la cubierta cerámica aunque también se producen las versiones clásicas, a gusto del comprador. Los Bloques de Pared y Losa, debido a que son más grandes (de 1 a 2 bloques menos por m2) que los bloques de cemento que se comercializan a nivel nacional, tienen mayor acogida, lo cual se complementa con su peso, permiten mejor movilidad y ahorro en mano de obra; adicionalmente, el Emisor produce bloques lisos de tal manera que no es necesario enlucirlos, beneficiándose el consumidor al ahorrar dichos recursos, además de que tienen la apariencia de sobriedad y elegancia en el acabado dependiendo del caso. Otra ventaja competitiva de los bloques frente a otros productos es que son refractarios a la temperatura, aislante térmico, así como tampoco permiten el paso del ruido, características que habría que explotar con mayor énfasis. Las plaquetas, tienen la función de proteger las estructuras sean de edificios, casas, colegios, etc. respetando al mismo tiempo nuestro entorno natural, son revestimientos de paredes o elementos decorativos; además de bloques ornamentales y bloques refractarios. Un nuevo producto que está produciéndose es el espacato de gres, que es un elemento decorativo y que se obtiene como resultado de un corte longitudinal con cizalla que nace como subproducto de un adoquín de arcilla crudo, que deja hasta tres piezas derivadas de un solo adoquín; su uso se lo da en el revestimiento de muros, jardines, chimeneas y fachadas, tanto en interiores como en exteriores, su mayor beneficio es el bajo costo de producción. Por lo mencionado se identifica como fortaleza de la entidad la diversidad de productos que ofrece al mercado. Para cumplir con la calidad que exigen los países internacionales, han aplicado la norma internacional ASTM, que exige alta calidad técnica, que cumplen los productos de 2.5 cm, 4,5,6 y 7 cm de altura en pruebas de Abrasión, absorción y comprensión. Dentro de sus estrategias destacadas, en el año 2011 el Emisor logró las negociaciones con Almacenes Kiwy a nivel nacional para la distribución de productos como: adoquines, plaquetas, espacato de gres y baldosas, obteniendo un nuevo canal de distribución que cubrirá Ibarra, Cuenca, Ambato, Portoviejo. Participación Societaria De acuerdo a la información proporcionada por el Emisor; el capital social al 30 de abril de 2014 se mantiene en US$999,800 representado por 24,995,000 participaciones ordinarias con valor nominal de US$0,04 cada una, totalmente suscritas y pagadas. El último incremento de capital social se realizó con escritura del 10 de noviembre de 2010mediante aportes en efectivo provenientes de la cuenta aportes para futuro aumento de capital por US$301,200. La participación está compuesta por cinco socios siendo los mayoritarios el Sr. Luis Felipe Borja Alvear y la

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Sra. Kattia Borja Alvear de nacionalidad ecuatoriana, como se detalla a continuación:

Socios No. Participaciones % Participación Elsa Alvear Arboleda 490,000 1.96% Kattia Borja Alvear 11,505,275 46.03% Luis Felipe Borja Alvear 11,505,275 46.03% Luis Felipe Borja Barrezueta 1,398,950 5.60% Jacinta Barrezueta Valarezo 95,500 0.38%

La Entidad tiene vinculación por propiedad y gestión con Dolmen S.A. que se dedica a la exportación de productos de arcilla, Materiales Prefabricados para la Construcción Compañía Limitada (MAPRECO) que comercializa materiales para la construcción, Durisol que ofrece servicios administrativos, Proycosa que se dedica al desarrollo de viviendas y las compañías Viacosta e Inmobiliaria Invelema.

7. Análisis de Factores Adicionales de Riesgo Cualitativo 7.1 Parámetros empleados para la Proyección

A partir de la información cuantitativa derivada del análisis financiero histórico y del estudio de los factores cualitativos como son el riesgo de la industria, la posición de la Empresa en su industria, el riesgo operacional, gobierno corporativo, entre otros, se establecieron los siguientes parámetros para elaborar los modelos de análisis proyectados:

• El ejercicio de calificación histórico ha sido efectuado a partir de información contenida en los estados financieros auditados del periodo 2004 – 2009 preparados bajo Normas Ecuatorianas de Contabilidad, y los años 2010 al2013 preparados bajo Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF), comparables con el periodo de transición al 2009, además de los estados financieros internos con corte al 30 de Abril de 2014 bajo NIIF.

• Para determinar la real capacidad de generación de efectivo originadas en los activos productivos de la Empresa, se han depurado de los libros contables, elementos que la afecten y/o la distorsionen.

• El análisis horizontal de la rentabilidad histórica alcanzada por los activos productivos en cada ejercicio conduce a determinar la capacidad de generación de flujo presente, considerando los índices de inflación de cada periodo.

• El promedio de la rentabilidad de los activos observados en cada ejercicio de los periodos evaluados permite, al aplicarla al monto más reciente de activos productivos disponible, encontrar el flujo de efectivo que generan las operaciones actuales.

• Para calcular el monto de los activos se promedió los activos preparados bajo NEC, que al confrontar con el porcentaje de rentabilidad histórica determina un flujo razonable.

• Los pasivos con costo que presenta el Emisor al 30 de Abril de 2014 más el pago de interés con sus respectivos detalles de las tasas, incluido el saldo de la segunda emisión de obligaciones, fue de US$4.6 millones, permitiendo determinar el nivel del gasto financiero que debe cubrir durante el periodo proyectado.

• Estos dos últimos valores sirven para encontrar la holgura de pago histórica al igual que el plazo requerido para amortizar el total de los pasivos afectos al pago de intereses.

• Para evaluar la solvencia futura se construyó un modelo que abarca un horizonte de 16 semestres el cual incluye el periodo de vigencia de la segunda emisión de obligaciones.

• La construcción del modelo se ha basado no solo en análisis de variables financieras sino también en la evaluación de factores cualitativos de riesgo como la posición de la Empresa en su sector, las características de administración y propiedad, entre otros factores.

• La variación anual del PIB de la construcción ha sido creciente, en el último año fue del 14%, debido a la oferta en el volumen de las viviendas por parte de los constructores ocasionado por la magnitud de la demanda insatisfecha y por otro lado por la inversión del Gobierno Central en la construcción de carreteras, puentes y demás obras civiles, para el año 2013 se estima, que el ritmo del crecimiento del sector se desacelere considerando que el PIB registró un crecimiento de 4.0% en los tres primeros trimestres de 2013, menor al del 2012.

• Los ingresos del Emisor se proyectaron en función de la correlación que tiene el sector de Construcción en relación al PIB anual y la evolución del crecimiento de los ingresos que históricamente ha tenido el Emisor.

• Los costos de operación fueron obtenidos a partir de la composición frente a los ingresos, del promedio

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de los dos últimos períodos económicos que fue de 53% y posteriormente calculado en relación a los ingresos proyectados, el cual se mantiene constante durante el período de duración de la emisión.

• Los gastos de ventas se derivan de su relación con los ingresos, promediados en los dos últimos periodos económicos, que fue de 8.9%, la misma que se aplica a los ingresos proyectados.

• Los gastos de administración se proyectaron considerando el monto del corte a diciembre de 2013 más un crecimiento del 1% anual, aplicado a lo largo del periodo proyectado.

• Los pasivos afectados por el pago de intereses vigentes a la fecha de calificación, son los mismos presentados en el cálculo de la cobertura histórica que suman US$4.6 millones conformadas en un 87% por el saldo de capital de la emisión de obligaciones vigente y el 13% restante por obligaciones financieras y acreedores varios.

• La holgura de pago proyectada se encuentra al analizar los resultados alcanzados en términos de flujo generado y egresos financieros.

• La proyección inicial es sometida a un análisis de escenarios sensibilizados con el objeto de observar la capacidad de pago el Emisor, ante la ocurrencia de eventos adversos.

7.2 Solvencia Proyectada del Emisor Las proyecciones para determinar la Cobertura Financiera del Emisor se realizaron para un período de

16Semestres, aun cuando la cobertura proyectada promedio se calculó tomando los flujos y gastos financieros de 4 Semestres, considerando las actuales perspectivas macroeconómicas del país, finalmente la Cobertura Proyectada de Gastos Financieros fue de 5.93.

8. Análisis de la Capacidad de Pago Proyectada De acuerdo a la metodología expuesta en el numeral 7.1, de este informe, los eventos desfavorables incluidos

en el Análisis de Sensibilidad y sus respectivas fluctuaciones para la determinación de la solvencia histórica y esperada del Emisor que se presentan a continuación:

Eventos por Semestre

Esc. Base

Esc. No.1

Esc. No.2

Crecimiento del PIB real anual 2.00% 1.75% 1.50% Crecimiento del Sector 1.93% 1.69% 1.45% Crecimiento Ingresos del Emisor 5.00% 4.00% 3.00% Margen de Ventas 47.48% 46.30% 45.11% Crecimiento Gastos Administrativos 0.50% 1.00% 1.50% Relación Gastos de Ventas / Ingresos 8.9% 9.12% 9.34% Gastos Financieros 1.00 1.05 1.10 Cobertura Proyectada Promedio3 5.93 5.14 4.44

9. Asignación de la Categoría Corregida

En función del análisis de los indicadores financieros adicionales, factores adicionales de riesgo cualitativo, con una Cobertura Proyectada de Gastos Financieros de 5.93, y la sensibilización de escenarios, se asigna a la segunda emisión de obligaciones de la Compañía Agrícola e Industrial Alfadomus C. Ltda. la Categoría Corregida de “A”.

10. Calificación Preliminar Considerando que la Categoría Corregida no difiere en más de una posición a la Categoría Básica de Riesgo,

la Calificadora de Riesgo propone al Comité de Calificación para la segunda emisión de obligaciones de Compañía Agrícola e Industrial Alfadomus C. Ltda. la calificación preliminar de “A”.

11. Calificación Final 11.1 Garantía y Resguardos

La presente emisión de obligaciones objeto de actualización fue estructurada con Garantía General, en los

3Cobertura obtenida posterior a la aplicación de la metodología de calificación

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términos señalados en el Art. 162 de la Ley de Mercado de Valores y sus Reglamentos, la cual establece que el valor de los activos de gravamen menos las deducciones descritas en el Art. 13 de la Sección I, Capítulo III, Subtitulo I, Título III de la Codificación de Resoluciones del Consejo Nacional de Valores, debe ser superior en por lo menos 125% de los títulos colocados. Basados en el Certificado de Activos Libres de Gravamen proporcionado por la compañía, a Abril de 2014 el Emisor cumple con la garantía general establecida en la LMV.

La Entidad también cumplió con los resguardos previstos en el Art. 11, sección 1era., capítulo III, subtitulo I, título III de la Codificación de Resoluciones del Consejo Nacional de Valores, vigentes a la fecha de la calificación de riesgo inicial, consistentes en: 1. Tomar todas las medidas necesarias orientadas a preservar el cumplimiento del objeto social o

finalidad de sus actividades. 2. No repartir dividendos mientras estén en mora las obligaciones. 3. Mantener la relación de los activos libres de gravamen sobre obligaciones en circulación, según lo

establecido en el Art. 13, Sección I, Capítulo III, Subtítulo I, Título III de la Codificación de Resoluciones expedidas por el Consejo Nacional de Valores.

De acuerdo a las reformas a la Codificación de Resoluciones expedidas por el Consejo Nacional de Valores publicada en el Registro Oficial Nº 85 del 14 de Noviembre de 2013, respecto a los resguardos previstos en el Art. 11, sección 1era., capítulo III, subtitulo I, título III de la Codificación de Resoluciones del Consejo Nacional de Valores, el Emisor deberá:

1. a) Mantener semestralmente un indicador promedio de liquidez o circulante, mayor o igual a uno (1), a partir de la autorización de la oferta pública y hasta la redención total de los valores; y, b) Los activos reales sobre los pasivos deberán permanecer en niveles de mayor o igual a uno (1), entendiéndose como activos reales a aquellos activos que pueden ser liquidados y convertidos en efectivo.

2. No repartir dividendos mientras estén en mora las obligaciones; y, 3. Mantener la relación de obligaciones en circulación sobre los activos libres de gravamen.

Respecto al inciso 1, cabe indicar que a Abril de 2014 el Emisor mantiene un índice de liquidez mayor a uno y sus activos reales sobre los pasivos también permanecen en un nivel mayor a uno. Las consideraciones efectuadas sobre la calidad de los activos que respalda la emisión de corto plazo mencionada y su capacidad de ser liquidados a la que hace referencia el numeral 1.8 del Art. 18, Subsección IV, Sección IV Calificación de riesgo, Subtitulo IV, Capítulo III, de la Codificación de Resoluciones, se han realizado conforme a información proporcionada por el Emisor, entre éstas los Estados Financieros Auditados por la firma Asesorando M.A.S. C.A. ASEMAS, con número de registro SC-RNAE-2-592por parte del ente de control. Las consideraciones se exponen a continuación: Los activos totales del Emisor al corte de abril del 2014 ascendieron a US$18.1 millones, de los cuales, los Activos Libres de Gravamen al mismo corte financiero sumaron US$10.8 millones aproximadamente, de los cuales podemos informar que: • US$5 mil corresponden a activos de alta liquidez (Caja y Bancos) que se encuentran en las principales

entidades financieras locales cuya calificación de riesgo se encuentra entre “AAA-“ y “AAA”, de acuerdo a la información provista por la página web de la Superintendencia de Bancos y Seguros del Ecuador, excepto un monto de US$85 que se encuentra en una institución financiera en liquidación.

• US$1.1 millones corresponden a Cuentas por Cobrar Comerciales y US$ 582 mil son Otras Cuentas por Cobrar, de las cuales US$230,000 se encuentran prendadas como respaldo de la emisión de obligaciones. Considerando el total de la cartera por cobrar de clientes, se estima que se encuentra dentro de los plazos establecidos. Cabe mencionar que no se ha establecido provisión para cuentas incobrables debido a que la administración menciona que serán liquidadas en el corto plazo.

• Sus principales clientes son empresas constructoras, que tienen aceptación en el mercado local. • El rubro Inventario asciende a US$4.2 millones, de los cuales US$1.8 millones está prendado a la

emisión de obligaciones, y el 57% lo conforma el Producto Terminado; el restante 32%corresponde a Materiales de Insumo de Producción y el 11% en Suministros de Planta, entre otros. El Producto Terminado mayormente lo conforman los adoquines que han tenido aceptación en el mercado local.

• El total de las Propiedades y Equipos libres de Gravamen es de US$5.6 millones, y corresponde a un 15% de Terrenos, 17% Construcciones en Proceso, 32% Edificios, 5% Instalaciones, 29% Maquinarias y Equipos, entre otros.

• US$ 838 mil corresponden a Anticipos a Proveedores que se amortizaran paulatinamente, acorde a las condiciones establecidas entre las partes.

• US$460 mil corresponde al monto por cobrar a su compañía relacionada Dolmen S.A. por préstamos y

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pagos efectuados por el Emisor y que no tienen fecha de vencimiento ni generan ningún tipo de interés.

Dada la información mencionada, los miembros del Comité de Calificación consideraron que tanto las

garantías como los resguardos de Ley, de los títulos valores objeto de calificación, se presentan conforme los términos de la Ley de Mercado de Valores y sus normas complementarias. Garantía Específica La Entidad cuenta con una Garantía Específica, que acorde con el Acta del 22 de diciembre del 2010 se estipuló que el Emisor constituya sobre los bienes que se exponen a continuación una a) Prenda Industrial, b) Hipoteca Abierta y Prohibición Voluntaria de Enajenar y Gravar, y c) Prenda Comercial Ordinaria; todos los documentos mencionados están a favor del Representante de los Obligacionistas. El avalúo de los bienes mencionados a continuación, fueron elaborados por el Arquitecto consultor Juan Vallazza Chávez con registro como perito avaluador SC-RNP.2.028 y SBS.2002.231, con fecha 25 de noviembre del 2010, los cuales no han sido actualizados: • Prenda Industrial sobre los siguientes activos de exclusiva propiedad del Emisor: Subestación Eléctrica

de 2.5MVA, OA, 75 grados Rice, con provisión FA, de 79/13.8KV, con la estructura, equipos; y demás componentes detallados en el contrato de compraventa a favor del deudor hipotecario, que se agrega a la escritura correspondiente; Prensa Steele 75AD EXTRUDER, modelo 32 A hidráulica, cuyas características se encuentran detalladas en la factura comercial que se incorpora a la escritura correspondiente, exclusivamente para efectos de descripción del bien; Galpón removible con horno de construcción modular, No.2, identificado como “Horno Catania”, totalmente automático; cuyas características y descripción completa se encuentran en la escritura pública de entrega de obra a favor de Compañía Agrícola Industrial Alfadomus Cía. Ltda. otorgada ante la Notaria Vigésima Sexta del Cantón Guayaquil, Dra. Roxana Ugolotti, el 12 de abril del 2006; 4 cámaras de secado, divididas en 2 secadores primarios y 2 secadores de producto final, cuyas características y descripción completa también se encuentran en la escritura pública anteriormente mencionada; 2 Naves identificadas como galpones de almacenamiento de arcilla; cuyas características y descripción completa se encuentran en la escritura pública mencionada. En consecuencia, la prenda industrial abierta que se constituye sobre los bienes mencionados garantizando parcialmente la emisión, esto es, hasta por US$1,612,578 de acuerdo al avalúo comercial; el valor de realización ascendía a US$ 1,503,536.

• Hipoteca Abierta y Prohibición Voluntaria de Enajenar y Gravar a favor de la compañía ASESORSA S.A. sobre el bien inmueble consistente en predio rústico identificado como lote No.4 denominado “CERRO CANTERA”, cuyos linderos y dimensiones están estipulados en la Escritura correspondiente siendo la clave catastral número 09255002023033000. El bien a valor comercial asciende a US$2,725,548; el valor de realización ascendía a US$2,180,438.4.

• Prenda Comercial Ordinaria sobre el inventario de su propiedad hasta por el valor de US$1,800,000; y, sobre las cuentas por cobrar que consten en el balance del emisor hasta por un valor de US$230,000.00. El detalle de los bienes incorporados en el inventario constan en la escritura de constitución de la prenda, la misma cubre hasta por US$2,030,000 la emisión objeto de calificación. Con corte al 31 de octubre del 2011 el CPA Pedro Villalta Duarte con registro RNC 23.959 realizó un peritaje de inventarios de productos terminados obteniendo como resultado: 1) Las unidades encontradas cumplen con las especificaciones técnicas básicas permitida por los organismos respectivos; 2) Las unidades encontradas convertidas al costo único de producción reflejan un valor total de US$1,958,525.58; 3) Las unidades encontradas convertidas al precio de venta al público reflejan un valor total de US$3,790,277.18.

En todos los casos, la garantía tiene el mismo plazo que las obligaciones emitidas, por lo tanto, no podrá liberarse hasta la cancelación total de las mismas. Así mismo, en todos los casos, el Emisor, a través de su representante legal, declara y garantiza que los activos señalados se encuentran libres de embargo, gravámenes, multas, impuestos, condiciones resolutorias, pactos incluyendo de reserva de dominio y cualquiera otra circunstancia que afecte el libre comercio de los bienes, o cualquier gravamen que pueda impedir su comercialización; al momento de la constitución de la garantía, no se encuentra en concurso preventivo, ni cesación de pagos o programa de regularización alguno. En cada parte de la escritura se especifica una cláusula “ACELERATORIA”, la cual estipula que ante el incumplimiento o el no pago oportuno de 1 o más cupones de capital o intereses de la emisión de obligaciones que se encuentra garantizando, el Representante de los Obligacionistas, iniciará la ejecución de la garantía mencionada, de acuerdo con la legislación vigente. Además, aun cuando no estuviere vencido el plazo de pago de la o las obligaciones o sus cupones, emitidos por ALFADOMUS el representante de los

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obligacionistas podrá en cualquier tiempo exigir la totalidad de los valores adeudados ejerciendo la o las acciones prendarias que fueren pertinentes, en cualquiera de los siguientes casos: i) Si parte, uno o varios de los bienes materia de esta prenda, se vendiere o gravare, en todo o en parte sin consentimiento de ASESORSA S.A., o si los embargaren o fueren objeto de otras medidas judiciales por razón de otros créditos y obligaciones con terceros; ii) Si la emisora no pagare en los plazos acordados, los valores correspondientes a capital e intereses de la emisión objeto de calificación inicial; iii) Si los trabajadores de la emisora hicieren huelga o plantearen un conflicto colectivo de trabajo. Si se diere, el proceso de ejecución de la garantía generará honorarios profesionales a favor del representante de los obligacionistas a cargo de ALFADOMUS, los mismos que se regularán por las tablas contenidas en la Ley de Federación de Abogados del Ecuador. Adicionalmente el Emisor se comprometió a mantener asegurada tanto la maquinaria y equipo previamente mencionado al constituir una póliza de seguros a favor del representante de los obligacionistas, la misma que se constituyó el 23 de diciembre del 2011 con Porvenir Compañía de Seguros y Reaseguros S.A. y que tenía vigencia de un año, la misma que está vencida y que a la fecha de calificación no fue proporcionada la póliza actualizada. La prenda comercial ordinaria, la prenda industrial, y la hipoteca abierta constituidas en garantía específica de la segunda emisión de obligaciones, al ser consideradas a valor comercial cubren con suficiencia el 125% del saldo emitido acorde a la Codificación del Mercado de Valores; y si consideramos el valor de realización también cumple con la cobertura del 125% sobre el saldo de capital de la segunda emisión. Elementos adicionales Adicionalmente, el Emisor tiene el compromiso de mantener mientras esté vigente la presente emisión de obligaciones, según lo establece el literal f) y g) del Artículo 164 de la Ley de Mercado de Valores los siguientes indicadores, los cuales se cumplieron:

Resguardos Adicionales

II Emisión Límite

Diciembre 2011

Diciembre 2012

Diciembre 2013

Abril 2014

Stock Mínimo de Inventario Cuentas por Cobrar Pasivo Financiero /

Patrimonio Activo Corriente / Pasivo

Corriente Utilidad Operativa / Gastos

Financieros

H. US$ 1,800,000 H. US$ 230,000

< 3.5

> 1

> 1

US$ 3,273,604 US$ 943,732

1.05

3.55

1.45

US$ 3,765,765 US$ 686,931

0.78

2.45

1.37

US$ 4,200,854 US$ 1,251,167

0.64

1.81

1.55

$ 4,200,854 $ 1,251,167

0.63

2.03

1.07

El Emisor también se comprometió a recomprar los títulos de la 1ra. Emisión, a la fecha de calificación la primera emisión de obligaciones fue pagada en su totalidad y cancela en el Registro de Mercado de Valores mediante Resolución SC.IMV.DAYR.DJMV.G.12.0008136. De igual manera se informa que el conjunto de los valores en circulación de los procesos de obligaciones vigente del Emisor, no es superior al 200% de su patrimonio; con los saldos a abril de 2014 llegaría al 54%.

11.2 Calificación Final

Las condiciones del sector en que compiten favorecen la actividad de la empresa, lo cual sumado al posicionamiento que conserva en la venta de productos que fabrica, se refleja en una estabilidad en sus ingresos, la misma que le permite cumplir debidamente con el pago de sus obligaciones de orden financiero; no obstante, mantiene vencido los créditos con dos Instituciones Financieras del Estado como son Filanbanco y Corporación Financiera Nacional. Por lo expuesto, el Comité de Calificación se pronuncia por mantener, en base a las potestades que le otorga los artículos 5 y 6 del Título II, Subtítulo IV, Capítulo III, Sección III, de la Codificación de Resolucionesde la Ley de Mercado de Valores, mantener a la Emisión de Obligaciones de la Compañía Agrícola e Industrial Alfadomus C. Ltda. en la categoría de riesgo de “A”.

12. Hechos Posteriores

Entre el 30 de Abril de 2014 y la fecha de emisión del presente informe de calificación de riesgo, observamos que mantiene vencidas las siguientes obligaciones: 1) Crédito con Filanbanco, asumido por el Banco Central del Ecuador, que está vencido por más de tres meses; y 2) Crédito con la Corporación Financiera Nacional,

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que también está vencido por más de tres meses. En ambos casos se podría generar un reporte negativo en la Central de Riesgos ya que son Instituciones Financieras administradas por el Estado Ecuatoriano. Aparte de lo mencionado en el párrafo anterior, no se han producido otros eventos que, en opinión de la Administración de la Compañía, pudieran tener un efecto significativo sobre la calificación de riesgo.

Declaración de Independencia

Dando cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 190 de la Ley de Mercado de Valores, a nombre de la Sociedad Calificadora de Riesgo Latinoamericana SCRLS. A., y en mi condición de representante legal de la empresa, declaro bajo juramento que ni la calificadora de riesgo, ni sus administradores, miembros del Comité de Calificación, empleados en el ámbito profesional, ni los accionistas, se encuentran incursos en ninguna de las causales previstas en los literales del mencionado artículo.

Además, cabe destacar que la calificación otorgada por la Calificadora a la Segunda Emisión de Obligaciones de Compañía Agrícola e Industrial Alfadomus C. Ltda., no implica recomendación para comprar, vender o mantener un valor, ni implica una garantía de pago del mismo, ni estabilidad de su precio, sino una evaluación sobre el riesgo involucrado en éste.

Ing. Pilar Panchana Ch. Gerente General

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SOCIEDAD CALIFICADORA DE RIESGO LATINOAMERICANA SCRL S. A. Fecha: jun/2014

COMPAÑÍA AGRICOLA E INDUSTRIAL ALFADOMUS C. LTDA.

2009 2010* 2011* 2012* 2013* Abr-2014*RESULTADOS, RENTABILIDAD Y EFICIENCIAIngresos 5.020.704 5.240.505 5.752.288 6.266.141 5.064.970 2.038.524 Costo de Ventas -3.201.520 -2.938.462 -3.099.475 -3.718.094 -2.314.443 -1.340.582 Utilidad Bruta 1.819.184 2.302.043 2.652.813 2.548.047 2.750.527 697.943 Gastos Administrativos y Generales -721.890 -1.117.502 -1.249.980 -811.217 -859.317 -318.590 Gastos de Venta -687.567 -985.401 -711.347 -514.230 -485.528 -195.551 Utilidad Operativa 409.727 199.140 691.486 1.222.600 1.405.682 183.802 Gastos Financieros -129.157 -247.378 -478.454 -890.254 -906.550 -172.238 Otros Ingresos (Egresos) Netos - 446.812 102.188 6.727 -4.434 41.822 Utilidad Antes de Pago Impuestos y Particip. 280.570 398.574 315.220 339.073 494.698 53.387 Participación Empleados -33.854 -46.877 -47.283 -50.861 -74.204 - Impuesto a la Renta -47.959 -63.610 -67.605 -40.092 -49.083 - Utilidad Neta 198.757 288.087 200.332 248.120 371.411 53.387 EBITDA 657.685 783.613 1.087.090 1.516.039 1.848.145 396.558

- - - - - - % de variación nominal Ingresos 12,11% 5,44% 9,77% 8,93% -19,17%% de variación real Ingresos 7,48% 2,04% 4,13% 4,58% -21,29%COGS -12,95% 5,02% 5,48% 19,96% -37,75%COGS/Ventas 63,77% 56,07% 53,88% 59,34% 45,70% 65,76%Margen Bruto 36,23% 43,93% 46,12% 40,66% 54,30% 34,24%Gastos Administrativos / Ventas 14,38% 21,32% 21,73% 12,95% 16,97% 15,63%Gastos de Venta / Ventas 13,69% 18,80% 12,37% 8,21% 9,59% 9,59%Gasto Operativos / Ventas 28,07% 40,13% 34,10% 21,15% 26,55% 25,22%Margen Operativo 8,16% 3,80% 12,02% 19,51% 27,75% 9,02%Otros Ingresos (Egresos) Netos/ Ventas 0,00% 8,53% 1,78% 0,11% -0,09% 2,05%Margen Neto 3,96% 5,50% 3,48% 3,96% 7,33% 2,62%Margen EBITDA 13,10% 14,95% 18,90% 24,19% 36,49% 19,45%Retorno sobre Patrimonio Promedio (ROE) Anual 17,03% 6,20% 3,02% 3,62% 5,19% 0,73%Retorno sobre Activo Promedio Ajustados (ROA) Anual 3,34% 2,00% 1,20% 1,44% 2,04% 0,30%

NEC *NIIF

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SOCIEDAD CALIFICADORA DE RIESGO LATINOAMERICANA SCRL S. A. Fecha: jun/2014

COMPAÑÍA AGRICOLA E INDUSTRIAL ALFADOMUS C. LTDA.

2009 2010* 2011* 2012* 2013* Abr-2014*ESTRUCTURA FINANCIERA Y ENDEUDAMIENTO PATRIMONIALCaja y Equivalentes de Caja 71.742 34.402 45.169 555.915 65.805 145.538 Deudores 178.630 168.198 943.732 686.931 1.251.167 1.114.594 Existencias 2.096.570 2.467.540 3.273.604 3.765.765 4.200.854 4.174.135 Propiedades, Planta y Equipos 1.937.542 11.220.010 10.663.389 10.501.962 10.941.126 10.816.898 Otros Activos Corrientes 2.202.079 1.476.910 1.145.698 2.489.239 2.560.363 1.811.932 Otros Activos No Corrientes - 64.316 64.316 123.292 - - ACTIVOS TOTALES 6.486.563 15.431.376 16.135.908 18.123.104 19.019.315 18.063.097 Pasivo Financiero C/P 483.231 1.609.228 474.898 413.693 1.040.659 739.170 Pasivo Financiero L/P 2.154.766 2.245.210 6.594.182 5.015.296 3.676.873 3.870.697 Pasivos con Proveedores 223.317 498.083 221.090 434.455 1.414.631 1.197.633 Otros Pasivos Corrientes 669.072 1.860.035 827.979 2.211.605 2.011.674 1.630.471 Otros Pasivos No Corrientes 1.689.391 2.685.898 1.284.505 3.066.678 3.555.814 3.252.076 PASIVOS TOTALES 5.219.777 8.898.454 9.402.654 11.141.727 11.699.651 10.690.047 PATRIMONIO 1.266.786 6.532.923 6.733.254 6.981.377 7.319.663 7.373.050

0 -1 - - 1 -0 Capital de trabajo comercial 2.051.883 2.137.655 3.996.246 4.018.241 4.037.390 4.091.096 Capital de trabajo 3.656.632 1.788.932 4.359.134 4.851.790 4.651.884 4.418.094 Propiedades, Planta y Equipos 1.937.542 11.220.010 10.663.389 10.501.962 10.941.126 10.816.898 Otros Activos No Corrientes - 64.316 64.316 123.292 - - Otros Pasivos No Corrientes 1.689.391 2.685.898 1.284.505 3.066.678 3.555.814 3.252.076 ACTIVOS AJUSTADOS TOTALES 3.904.783 10.387.360 13.802.334 12.410.366 12.037.196 11.982.917

Deuda Bancaria C.P. 483.231 1.609.228 474.898 413.693 1.040.659 739.170 Obligaciones Financieras L.P. (Incluye Porción Corriente) 2.154.766 2.245.210 6.594.182 5.015.296 3.676.873 3.870.697 TOTAL PASIVOS CON COSTO 2.637.997 3.854.438 7.069.080 5.428.989 4.717.532 4.609.867 TOTAL INVERSIONES EN ACCIONES 1.266.786 6.532.923 6.733.254 6.981.377 7.319.663 7.373.050 TOTAL CAPITAL INVERTIDO 3.904.783 10.387.361 13.802.334 12.410.366 12.037.195 11.982.917

Deuda Financiera / Capital invertido 67,56% 37,11% 51,22% 43,75% 39,19% 38,47%Inversiones en acciones / Capital invertido 32,44% 62,89% 48,78% 56,25% 60,81% 61,53%Deuda Financiera / Inversiones en Acciones 2,08 0,59 1,05 0,78 0,64 0,63 Deuda Financiera / EBITDA 4,01 4,92 6,50 3,58 2,55 11,62 Pasivos C.P./Deuda Financiera 18,32% 41,75% 6,72% 7,62% 22,06% 16,03%Pasivos L.P./Deuda Financiera 81,68% 58,25% 93,28% 92,38% 77,94% 83,97%Deuda Financiera / Activos Ajustados 67,56% 37,11% 51,22% 43,75% 39,19% 38,47%Ventas / Activos Ajustados 1,29 0,50 0,42 0,50 0,42 0,17 Capital de trabajo comercial / Ventas 0,41 0,41 0,69 0,64 0,80 2,01

Ratio de liquidez 3,31 1,05 3,55 2,45 1,81 2,03 CxC días 18 13 35 47 70 212 Inv. Días 237 280 338 346 628 1.140 CxP días 38 45 42 32 146 356 Ciclo de efectivo (días) 217 249 331 361 552 996

CAPACIDAD DE GENERACIÓN DE FLUJOS Y COBERTURAFlujo Depurado Ajustado 780.321 643.247 1.128.510 1.581.947 1.886.481 375.650 Activos Promedio Ajustados 5.942.676 14.397.201 16.670.702 17.261.736 18.229.339 17.905.432 % Rent. Act. Prom. Ejerc: 13,13% 4,47% 6,77% 9,16% 10,35% 6,29%Flujo Depurado sobre Rent. Act. Prom. Ejerc: 102.462 28.739 76.394 144.977 195.224 23.643 Flujo depurado / Gastos Financieros 6,04 2,60 2,36 1,78 2,08 2,18 Deuda Financiera / Flujo Depurado Ajustado 3,38 5,99 6,26 3,43 2,50 12,27 Deuda Financiera / EBITDA 4,01 4,92 6,50 3,58 2,55 11,62

NEC *NIIF