Embed Size (px)
Citation preview
Medlem af Deloitte Touche Tohmatsu Limited
DeloitteStatsautoriseret RevisionspartnerselskabCVR nr. 33963556WeidekampsgadePostboks 16000900 København C
Telefon 36 10 20 30Telefax 36 10 20 40www.deloitte.dk
AKF Holding A/SCVR-nr. 10363977
Årsrapport 2013
Godkendt på selskabets generalforsamling, den 07.05.2014
Dirigent
Navn:
AKF Holding A/S
Indholdsfortegnelse
jfrederiksen/10.03.2014 - 21:33/W.1.0.3/MStC_C Excel koncern 2014 10 v1 /E.1.1.0
Side
Virksomhedsoplysninger 1
Ledelsespåtegning 2
Den uafhængige revisors erklæringer 3
Ledelsesberetning 5
Anvendt regnskabspraksis 12
Koncernens resultatopgørelse for 2013 23
Koncernens balance pr. 31.12.2013 24
Koncernens egenkapitalopgørelse for 2013 26
Koncernens pengestrømsopgørelse for 2013 27
Koncernens noter 28
Modervirksomhedens resultatopgørelse for 2013 36
Modervirksomhedens balance pr. 31.12.2013 37
Modervirksomhedens egenkapitalopgørelse for 2013 39
Modervirksomhedens noter 40
AKF Holding A/S 1
VirksomhedsoplysningerVir ksomhedsoplysninger
VirksomhedAKF Holding A/S
Rantzausgade 60A
2200 København N
CVR-nr.: 10363977
Hjemsted: København
Regnskabsår: 01.01.2013 - 31.12.2013
Telefon: 38102107
Telefax: 38108107
Hjemmeside: www.akf-holding.dk
E-mail: [email protected]
BestyrelseEjner Korsgaard Holst, formand
Poul Erik Skov Christensen, næstformand
Søren Friedrichsen
Kim Simonsen
Jørn Erik Nielsen
DirektionIno Dimsits
RevisorDeloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab
Weidekampsgade 6
0900 København C
AKF Holding A/S 2
LedelsespåtegningLedelsespåtegning
Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 01.01.2013 -
31.12.2013 for AKF Holding A/S.
Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven.
Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og
selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.2013 samt af resultatet af koncernens og selskabets
aktiviteter og koncernens pengestrømme for regnskabsåret 01.01.2013 - 31.12.2013.
Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen
omhandler.
Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.
København, den 27.03.2014
Direktion
Ino Dimsits
Bestyrelse
Ejner Korsgaard Holst Poul Erik Skov Christensen Søren Friedrichsenformand næstformand
Kim Simonsen Jørn Erik Nielsen
AKF Holding A/S 3
Den uafhængige revisors erklæringerDen uaf hæng ige revisors er klæringer
Til kapitalejerne i AKF Holding A/SPåtegning på koncernregnskabet og årsregnskabetVi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for AKF Holding A/S for regnskabsåret 01.01.2013 - 31.12.2013,
der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter for såvel koncernen som
selskabet samt pengestrømsopgørelse for koncernen. Koncernregnskabet og årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabs-
loven.
Ledelsens ansvar for koncernregnskabet og årsregnskabetLedelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overens-stemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nød-vendig for at udarbejde et koncernregnskab og et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldesbesvigelser eller fejl.
Revisors ansvarVores ansvar er at udtrykke en konklusion om koncernregnskabet og årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har
udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisor-
lovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sik-
kerhed for, om koncernregnskabet og årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation.
En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i
koncernregnskabet og årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af
risici for væsentlig fejlinformation i koncernregnskabet og årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.
Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhedens udarbejdelse af et
koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger,
der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne
kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens
regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af koncernregnskabet og årsregnskabet.
Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion
Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.
KonklusionDet er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og selskabets
aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.2013 samt af resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter og
koncernens pengestrømme for regnskabsåret 01.01.2013 - 31.12.2013 i overensstemmelse med årsregnskabsloven.
AKF Holding A/S 4
Den uafhængige revisors erklæringer
Udtalelse om ledelsesberetningenVi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i til-
læg til den udførte revision af koncernregnskabet og årsregnskabet.
Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med koncern-
regnskabet og årsregnskabet.
København, den 27.03.2014
DeloitteStatsautoriseret Revisionspartnerselskab
Thomas Hermannstatsautoriseret revisor
Freddi Nielsenstatsautoriseret revisor
AKF Holding A/S 5
LedelsesberetningLedelsesberetning
2013t.kr.
2012t.kr.
2011t.kr.
2010t.kr.
2009t.kr.
Hoved- og nøgletalHovedtal
Nettoomsætning 58.149 93.154 143.706 159.461 177.623
Bruttoresultat 37.845 51.613 52.483 40.692 41.847
Driftsresultat 27.006 18.838 (8.546) 22.047 17.110Resultat af finansielleposter 32.986 8.970 16.124 4.973 (16.457)
Årets resultat 82.749 31.964 20.867 25.887 4.850
Samlede aktiver 1.050.847 1.022.635 1.041.572 1.001.310 887.320
Egenkapital 328.967 232.825 233.961 229.257 214.020
Nøgletal
Bruttomargin (%) 65,1 55,4 36,5 25,5 23,6
Nettomargin (%) 142,3 34,3 14,5 16,2 2,7Egenkapitalens forrent-ning (%) 29,5 13,7 9,0 11,7 2,2
Soliditetsgrad (%) 31,3 22,8 22,5 22,9 24,1
AKF Holding A/S 6
Ledelsesberetning
Hovedaktivitet
AKF Koncernen beskæftiger sig primært med investeringsejendomme, ejendomsudvikling/projektudvikling,
entreprenøraktiviteter og anden investeringsvirksomhed.
Koncernoversigt
AKF Holding A/S 7
Ledelsesberetning
Udvikling i aktiviteter og økonomiske forhold
AKF Koncernens resultat for 2013 udgør 82.749 t.kr. mod 31.964 t.kr. i 2012. Resultatet af primær drift udgør
27.006 t.kr. mod 18.838 t.kr. i 2012. Omsætningen udgør 58.149 t.kr. mod 93.154 t.kr. i 2012. Balancen udgør
1.050.847 t.kr. mod 1.022.635 t.kr. i 2012. Egenkapitalen udgør 328.967 t.kr. mod 232.825 t.kr. i 2012.
Resultatet i koncernen er positivt påvirket af regulering af udskudt skat, hvor koncernens mulighed for udnyt-
telse er revurderet.
Koncernen har i gennemsnit beskæftiget 8 medarbejdere mod 62 i 2012.
Resultatet anses for tilfredsstillende.
Ejendomsaktiviteterne
Ejendomsaktiviteterne kom ud af 2013 med et overskud på kroner 11,5 mio. før værdireguleringer. Efter vær-
direguleringer er resultatet et overskud på kroner 1,7 mio.
Ejendomsmarkedet er fortsat præget af høj tomgang på kontorlejemål og ældre logistikejendomme.
Koncernens samlede tomgang ligger under 5%, hvilket må anses for meget tilfredsstillende.
Omsætningen inden for ejendomme udgør kroner 49 mio.
Omsætningen er fordelt som følger:
2013 2012
Mio. kr. Mio. kr.
Butiksejendomme 22,1 18,7
Boligejendomme 4,2 4,8
Kontorejendomme 6,1 6,0
Logistikejendomme 2,3 3,0
Hotelejendomme 13,9 12,7
48,6 45,2
Alle ejendomme er placeret omkring Storkøbenhavn, Roskilde og Hillerød. Koncernens samlede ejendomspor-
tefølje til udlejning udgør tæt på 60.000 m2.
I 2013 har Koncernen erhvervet Herredscentret i Hillerød, bestående af boksbutikker på et samlet areal på ca.
7000 m2.
AKF Holding A/S 8
Ledelsesberetning
Ejendomsaktiviteterne bidrager med et positivt cash flow, som forventes at blive yderligere forbedret de kom-
mende år.
Ejendomsudvikling/projektudvikling
Resultatet for udviklingsaktiviteterne udviser et overskud på kroner 2,5 mio. mod et overskud i 2012 på kroner
2,3 mio.
I 2013 blev det første punkthus ud af i alt tre punkthuse i Trekroner afleveret. Hvert punkthus består af 24 ejer-
lejligheder. De sidste to punkthuse færdiggøres ultimo 2014.
På nuværende tidspunkt er 17 lejligheder solgt mens 6 lejligheder er udlejet.
Udbygningen af Arkaderne på Nygårds Plads fortsætter i 2014, hvor en selvstændig bygning færdiggøres med
et Apotek og en frisør.
Koncernen råder over ca. 36.000 m2 byggeretter i henholdsvis Roskilde og Brøndby.
Alle byggeretter er erhvervet for mere end 10 år siden.
Forventningerne til 2014 er et positivt resultat.
Entreprenøraktiviteterne
Koncernens entreprenøraktiviteter er frasolgt inden for de sidste fem år. Tilbage står en række garantier, som
udløber senest i 2018.
Det samlede resultat for entreprenøraktiviteterne udgør kroner – 1,4 mio. mod et underskud på kroner 4,3 mio.
i 2013.
Der er hensat kroner 2,2 mio. til dækning af Koncernens garantiforpligtelser.
Investeringsaktiviteter
Det samlede resultat for Koncernens investeringsaktiviteter udgør kroner 61 mio. mod et overskud på kroner
37 mio. i 2013.
Kelsen Group blev solgt i 2013 til Campbell Soup, hvilket har påvirket investeringsaktiviteterne positivt med
mere end 60 mio. kroner.
Koncernens investeringsaktiviteter er herefter begrænset til en escrow konto i forbindelse med salget af Kel-
sen.
AKF Holding A/S 9
Ledelsesberetning
Investeringer i 2014
AKF Koncernen forventer at købe en større aktiepost i et ejendomsselskab i Hillerød, ligesom det forventes at
der investeres i en udviklingsejendom i København.
Forventet udvikling
Koncernen forventer et positivt resultat for 2014 før værdireguleringer.
Væsentlige forudsætninger og usikre faktorer
Ejendomme
Koncernens ejendomme vurderes en gang årligt omkring årsskiftet af en uvildig mægler.
Vurderingstemaet er, at fastsætte ejendommenes kontante markedsværdi på vurderingsdagen, herunder med
respekt for de i ejendommene værende lejekontrakter.
Markedsværdien defineres, som det vurderede beløb, som en ejendom vurderes at kunne sælges for på vurde-
ringsdagen i en sædvanlig handel mellem en villig køber og villig sælger – efter passende markedsføring, hvor
parterne er uafhængige af hinanden og har handlet kyndigt, fornuftigt og uden tvang.
En villig køber er interesseret, men ikke tvunget til at købe, og er hverken forhastet eller besluttet på at købe til
enhver pris. Køber handler efter de faktiske forhold og forventningerne i det nuværende marked og vil ikke
betale en højere pris, end markedet kræver.
En villig sælger er hverken forhastet, tvunget til at sælge, besluttet på at sælge til enhver pris eller til at vente
på en pris som overstiger markedsprisen. Sælger er villig til at sælge på markedsvilkår til den bedste pris, der
kan opnås efter sædvanlig markedsføring.
Passende markedsføring betyder, at ejendommen er udbudt på den mest hensigtsmæssige måde for at opnå et
salg til den højst mulige pris. Udbudsperioden varierer afhængigt af markedsforholdene, men vil være tilstræk-
keligt til, at markedsdeltagerne får kendskab til den udbudte ejendom.
Markedsværdien fastsættes uden reduktion af transaktionsomkostningerne.
Når vurderingerne foreligger, sker der en regulering af ejendommenes værdi i opadgående eller nedadgående
retning. I regnskabsåret 2013 er der netto sket en nedskrivning på ejendommene på samlet ca. kroner 7 mio.
Ejendomme til en værdi under 5 mio. kroner vurderes internt efter afkastmetoden, det vil sige at der fastsættes
en afkastprocent, som danner udgangspunkt for værdiansættelsen af ejendommen.
Farverland i Glostrup er vurderet internt efter et afkastkrav på 8,0%.
AKF Holding A/S 10
Ledelsesberetning
Byggegrunde
Koncernens byggegrunde/byggeretter værdiansættes ud fra ”residualmetoden” – som det beløb der er tilbage
efter afholdelse af omkostninger og modregning af fortjenesten i en skønnet salgspris (markedspris), hvor man
tager udgangspunkt i opførelsesomkostningerne/anlægsprisen, salgsprisen (markedsprisen) og den krævede
fortjeneste/startforrentning.
Ved salg af ejendommen efter investors opførelse af byggeriet er beregningsmodellen; (Salgspris – anlægsud-
gifter) x 100 / anlægsudgiften = fortjenesten i % inkl. risiko. Hvor prisen på byggeretten indgår i anlægsudgif-
ten på lige vilkår med øvrige byggeomkostninger.
Ved udlejning af ejendommen efter investors opførelse af byggeriet er beregningsmodellen;
(nettolejen x 100) / anlægsudgiften = startforrentningen i % inkl. Risiko. Hvor prisen på byggeretten indgår i
anlægsudgiften på lige vilkår med øvrige byggeomkostninger.
Forudsætningen for at anvende ovennævnte beregningsmodel, er at der foreligger en vedtaget lokalplan for
grunden, så man med sikkerhed ved hvilke typer af byggeri som må opføres på grunden.
Ved vurderingen tages der tillige højde for følgende forhold;
Forudsætninger omkring ekstrafundering og forurening
Niveau for infrastrukturen
Parkeringsforudsætninger
Eventuelle krav for byggeriet udover gældende lovgivning inkl. BR-regler
Krav i lokalplanen til arkitektur m.m.
Markedssituationen for anlægsudgifter og salgspriser
Investors krav til afkast og risikovurdering
Placering af de enkelte byggeparceller i området.
Koncernen prøver at anlægge en konservativ vurdering i forbindelse med værdisætningen af byggeretterne.
Særlige risici
Da Koncernens aktiviteter hovedsageligt ligger inden for ejendoms- og ejendomsudviklingsbranchen, er
koncernen påvirkelig overfor konjunkturændringer indenfor ejendoms- og byggebranchen.
Ejendoms- og byggebranche befinder sig fortsat i en historisk krise, som også har påvirket AKF Koncernen,
dog i langt mindre omfang end mange af vores konkurrenter. Dette skyldes hovedsageligt en konservativ
investeringspolitik, ligesom vores gearing har været moderat.
Finansielle risici
Koncernen har benyttet sig af forskellige finansielle instrumenter for at sikre sig mod rentestigninger.
AKF Holding A/S 11
Ledelsesberetning
Den regnskabsmæssige påvirkning i 2013 af de finansielle instrumenter er positiv med kroner 19,6 mio. som er
indregnet direkte over egenkapitalen.
En del af koncernens gæld er sikret via renteswaps med en varighed på 1-9 år.
Begivenheder efter balancedagen
Der er fra balancedagen og frem til i dag ikke indtrådt forhold, som forrykker vurderingen af årsrapporten.
AKF Holding A/S 12
Anvendt regnskabspraksisAnvendt regnskabspraksis
Regnskabsklasse
Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse C (mel-
lem).
Investeringsejendommene er blevet opdelt i færdige investeringsejendomme og ejendomme under udførelse,
der er sket tilsvarende tilpasning af sammenligningstal.
Koncernregnskabet og årsregnskabet er herudover aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år.
Generelt om indregning og måling
Aktiver indregnes i balancen, når det som følge af en tidligere begivenhed er sandsynligt, at fremtidige øko-
nomiske fordele vil tilflyde virksomheden, og aktivets værdi kan måles pålideligt.
Forpligtelser indregnes i balancen, når virksomheden som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller
faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå virksomheden, og forplig-
telsens værdi kan måles pålideligt.
Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Måling efter første indregning sker som be-
skrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor.
Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige risici og tab, der fremkommer, inden årsrapporten
aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen.
I resultatopgørelsen indregnes indtægter, i takt med at de indtjenes, mens omkostninger indregnes med de beløb,
der vedrører regnskabsåret.
Koncernregnskabet
Koncernregnskabet omfatter modervirksomheden og de virksomheder (dattervirksomheder), som kontrolleres
af modervirksomheden. Modervirksomheden anses for at have kontrol, når den direkte eller indirekte ejer mere
end 50% af stemmerettighederne eller på anden måde kan udøve eller faktisk udøver bestemmende indflydelse.
Virksomheder, hvori koncernen direkte eller indirekte besidder mellem 20% og 50% af stemmerettighederne
og udøver betydelig, men ikke bestemmende indflydelse, betragtes som associerede virksomheder.
Konsolideringsprincipper
Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber for modervirksomheden og dens dattervirksomheder.
Udarbejdelse af koncernregnskabet sker ved sammenlægning af regnskabsposter af ensartet karakter. Ved kon-
solideringen foretages eliminering af koncerninterne indtægter og omkostninger, interne mellemværender og
udbytter samt fortjenester og tab ved transaktioner mellem de konsoliderede virksomheder. De regnskaber, der
anvendes til brug for konsolideringen, udarbejdes i overensstemmelse med koncernens regnskabspraksis.
AKF Holding A/S 13
Anvendt regnskabspraksis
I koncernregnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabsposter 100%. Minoritetsinteressernes for-
holdsmæssige andel af resultatet og nettoaktiverne præsenteres som særskilte poster i henholdsvis resultatop-
gørelsen og balancen.
Kapitalandele i dattervirksomheder udlignes med den forholdsmæssige andel af dattervirksomhedernes netto-
aktiver på overtagelsestidspunktet opgjort til dagsværdi.
Virksomhedssammenslutninger
Nyerhvervede eller nystiftede virksomheder indregnes i koncernregnskabet fra henholdsvis overtagelsestids-
punktet og stiftelsestidspunktet. Solgte eller afviklede virksomheder indregnes i den konsoliderede resultatop-
gørelse frem til henholdsvis afståelsestidspunktet og afviklingstidspunktet.
Ved køb af nye virksomheder anvendes overtagelsesmetoden, hvorefter de nytilkøbte virksomheders identifi-
cerbare aktiver og forpligtelser måles til dagsværdi på overtagelsestidspunktet. Der hensættes til dækning af
omkostninger ved besluttede og offentliggjorte omstruktureringer i den erhvervede virksomhed i forbindelse
med overtagelsen. Der tages hensyn til skatteeffekten af de foretagne omvurderinger.
Positive forskelsbeløb (goodwill) mellem kostprisen for den erhvervede kapitalandel og dagsværdien af de
overtagne aktiver og forpligtelser indregnes under immaterielle anlægsaktiver og afskrives systematisk over
resultatopgørelsen efter en individuel vurdering af brugstiden, dog maksimalt 20 år. Negative forskelsbeløb
(negativ goodwill), der modsvarer en forventet ugunstig udvikling i de pågældende virksomheder, indregnes i
balancen som en særskilt periodeafgrænsningspost og indregnes i resultatopgørelsen, i takt med at den ugun-
stige udvikling realiseres.
Fortjeneste eller tab ved afhændelse af kapitalandele
Fortjeneste eller tab ved afhændelse eller afvikling af dattervirksomheder opgøres som forskellen mellem
salgssummen eller afviklingssummen og den regnskabsmæssige værdi af nettoaktiverne på henholdsvis af-
hændelses- og afviklingstidspunktet, inklusive ikke afskrevet goodwill samt forventede omkostninger til salg
eller afvikling.
Omregning af fremmed valuta
Transaktioner i fremmed valuta omregnes ved første indregning til transaktionsdagens kurs. Tilgodehavender,
gældsforpligtelser og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på balancedagen, omreg-
nes til balancedagens valutakurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen
på henholdsvis betalingsdagen og balancedagen, indregnes i resultatopgørelsen som finansielle poster. Materi-
elle og immaterielle anlægsaktiver, varebeholdninger og andre ikke-monetære aktiver, der er købt i fremmed
valuta, omregnes til historiske kurser.
AKF Holding A/S 14
Anvendt regnskabspraksis
Afledte finansielle instrumenter
Afledte finansielle instrumenter måles ved første indregning i balancen til kostpris og efterfølgende til dags-
værdi. Afledte finansielle instrumenter indregnes under henholdsvis andre tilgodehavender og anden gæld.
Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder betingelserne
for sikring af dagsværdien af et indregnet aktiv eller en indregnet forpligtelse, indregnes i resultatopgørelsen
sammen med ændringer i værdien af det sikrede aktiv eller den sikrede forpligtelse.
Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder betingelserne
for sikring af fremtidige transaktioner, indregnes direkte på egenkapitalen. Når de sikrede transaktioner realise-
res, indregnes de akkumulerede ændringer som en del af kostprisen for de pågældende regnskabsposter.
For afledte finansielle instrumenter, som ikke opfylder betingelserne for behandling som sikringsinstrumenter,
indregnes ændringer i dagsværdi løbende i resultatopgørelsen som finansielle poster.
Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, som anvendes til sikring af nettoinvesteringer i
selvstændige udenlandske datter- eller associerede selskaber, indregnes direkte på egenkapitalen.
Resultatopgørelse
Nettoomsætning
Nettoomsætning ved salg af tjenesteydelser indregnes i resultatopgørelsen når levering til køber har fundet
sted. Nettoomsætning indregnes eksklusive moms, afgifter og rabatter i forbindelse med salget og måles til
salgsværdien af det fastsatte vederlag.
Igangværende arbejder for fremmed regning indregnes i nettoomsætningen, i takt med at produktionen udføres,
således at nettoomsætningen svarer til salgsværdien af det i regnskabsåret udførte arbejde (produktionsmeto-
den).
Andre driftsindtægter
Andre driftsindtægter omfatter indtægter af sekundær karakter set i forhold til virksomhedens hovedaktivitet.
Vareforbrug
Vareforbrug omfatter regnskabsårets vareforbrug målt til kostpris reguleret for sædvanlige lagernedskrivnin-
ger.
Andre eksterne omkostninger
Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger, der vedrører virksomhedens primære aktiviteter, herun-
der lokaleomkostninger, kontorholdsomkostninger, salgsfremmende omkostninger mv. I posten indgår endvi-
dere nedskrivninger af tilgodehavender indregnet under omsætningsaktiver.
AKF Holding A/S 15
Anvendt regnskabspraksis
Ejendomsomkostninger
Ejendomsomkostninger omfatter omkostninger, der er medgået til drift af virksomhedens ejendomsportefølje i
regnskabsåret, herunder reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, ejendomsskatter og el, vand og varme,
der ikke er opkrævet direkte hos lejerne.
Personaleomkostninger
Personaleomkostninger omfatter løn og gager såvel som omkostninger til social sikring, pensioner o.l. for virk-
somhedens medarbejdere.
Af- og nedskrivninger
Af- og nedskrivninger af materielle og immaterielle anlægsaktiver består af regnskabsårets af- og nedskrivnin-
ger opgjort ud fra henholdsvis de fastsatte restværdier og brugstider for de enkelte aktiver og gennemførte ned-
skrivningstest og af gevinster og tab ved salg af materielle og immaterielle anlægsaktiver.
Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder
Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder omfatter den forholdsmæssige andel af de enkelte asso-
cierede virksomheders resultat efter eliminering af interne avancer og tab.
Indtægter af andre finansielle anlægsaktiver
Indtægter af andre finansielle anlægsaktiver, omfatter afkast i form af renter, udbytte o.l. af finansielle anlægs-
aktiver, der ikke er kapitalandele i tilknyttede eller associerede virksomheder.
Andre finansielle indtægter
Andre finansielle indtægter består af modtagne udbytter o.l. fra andre værdipapirer og kapitalandele, renteind-
tægter, herunder renteindtægter fra tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder, nettokursgevinster vedrø-
rende værdipapirer, gæld og transaktioner i fremmed valuta, amortisering af finansielle indtægter samt godtgø-
relser under acontoskatteordningen mv.
Andre finansielle omkostninger
Andre finansielle omkostninger består af renteomkostninger, herunder renteomkostninger fra gæld til tilknyt-
tede virksomheder, nettokurstab vedrørende værdipapirer, gæld og transaktioner i fremmed valuta, amortise-
ring af finansielle forpligtelser samt tillæg under acontoskatteordningen mv.
Skat
Årets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring af udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den
del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer
direkte på egenkapitalen.
AKF Holding A/S 16
Anvendt regnskabspraksis
Modervirksomheden er sambeskattet med alle danske dattervirksomheder og andre koncernforbundne danske
virksomheder. Den aktuelle danske selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede virksomheder i forhold til
disses skattepligtige indkomster (fuld fordeling med refusion vedrørende skattemæssige underskud).
Balance
Goodwill
Goodwill afskrives lineært over den vurderede brugstid, der fastlægges på baggrund af ledelsens erfaringer
inden for de enkelte forretningsområder. Afskrivningsperioden udgør sædvanligvis 5 år, men kan i visse tilfæl-
de udgøre op til 20 år for strategisk erhvervede virksomheder med en stærk markedsposition og langsigtet ind-
tjeningsprofil, hvis den længere afskrivningsperiode vurderes bedre at afspejle nytten af de pågældende res-
sourcer.
Goodwill nedskrives til genindvindingsværdi, hvis denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi.
Materielle anlægsaktiver
Produktionsanlæg og maskiner, andre anlæg, driftsmateriel og inventar samt materielle anlægsaktiver under
udførelse måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger.
Der afskrives ikke på materielle anlægsaktiver under udførelse.
Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen, omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen og omkostninger til klar-
gøring af aktivet indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug. For finansielt leasede aktiver
udgør kostprisen den laveste værdi af dagsværdien af aktivet og nutidsværdien af de fremtidige leasingydelser.
Renteomkostninger på lån til finansiering af fremstilling af materielle anlægsaktiver indregnes i kostprisen,
hvis de vedrører fremstillingsperioden. Alle øvrige finansieringsomkostninger indregnes i resultatopgørelsen.
Afskrivningsgrundlaget er kostpris med fradrag af forventet restværdi efter afsluttet brugstid. Der foretages
lineære afskrivninger baseret på følgende vurdering af aktivernes forventede brugstider:
Produktionsanlæg og maskiner 3-5 år
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 3-5 år
For indretning af lejede lokaler og aktiver omfattet af finansielle leasingaftaler udgør afskrivningsperioden
maksimalt aftaleperioden.
Materielle anlægsaktiver nedskrives til genindvindingsværdi, hvis denne er lavere end den regnskabsmæssige
værdi.
AKF Holding A/S 17
Anvendt regnskabspraksis
Investeringsejendomme
Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der består af ejendommenes købspris tillagt
eventuelle direkte tilknyttede anskaffelsesomkostninger.
Efter første indregning måles ejendommene til dagsværdi, der repræsenterer det beløb, som den enkelte ejen-
dom vil kunne sælges for til en uafhængig køber. Ejendommenes dagsværdi revurderes årligt på baggrund af
beregnede kapitalværdier for de forventede pengestrømme fra de enkelte investeringsejendomme. Ved bereg-
ning af kapitalværdierne anvendes en diskonteringsfaktor, der afspejler de aktuelle afkastkrav på tilsvarende
ejendomme. Regnskabsårets reguleringer til dagsværdi indregnes i resultatopgørelsen.
Værdiansættelse til dagsværdi foretages på grundlag af en uafhængig mæglervurdering.
Kapitalandele i tilknyttede virksomheder
Kapitalandele i tilknyttede virksomheder indregnes og måles i modervirksomheden efter den indre værdis me-
tode (equity-metoden). Dette indebærer, at kapitalandelene måles til den forholdsmæssige andel af virksomhe-
dernes regnskabsmæssige indre værdi med tillæg eller fradrag af henholdsvis uafskrevet positiv og negativ
goodwill og med fradrag eller tillæg af urealiserede koncerninterne fortjenester og tab.
Tilknyttede virksomheder med negativ regnskabsmæssig indre værdi måles til 0 kr., og et eventuelt tilgodeha-
vende hos disse virksomheder nedskrives med moderselskabets andel af den negative indre værdi, hvis det
vurderes uerholdeligt. Hvis den regnskabsmæssige negative indre værdi overstiger tilgodehavendet, indregnes
det resterende beløb under hensatte forpligtelser, hvis modervirksomheden har en retlig eller faktisk forpligtel-
se til at dække den pågældende virksomheds forpligtelser.
Nettoopskrivning af kapitalandele i tilknyttede virksomheder overføres i forbindelse med resultatdisponeringen
til reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode under egenkapitalen.
Goodwill opgøres som forskellen mellem kostprisen for kapitalandelene og dagsværdien af de overtagne ak-
tiver og forpligtelser. Goodwill afskrives over den forventede brugstid, som normalt er 5 år, men kan i visse
tilfælde udgøre op til 20 år for strategisk erhvervede virksomheder med en stærk markedsposition og langsigtet
indtjeningsprofil, hvis den længere afskrivningsperiode vurderes bedre at afspejle nytten af de pågældende
ressourcer.
Kapitalandele i tilknyttede virksomheder nedskrives til genindvindingsværdi, hvis denne er lavere end den
regnskabsmæssige værdi.
Kapitalandele i associerede virksomheder
Kapitalandele i associerede virksomheder indregnes og måles efter den indre værdis metode (equity-metoden).
Dette indebærer, at kapitalandelene måles til den forholdsmæssige andel af virksomhedernes regnskabsmæssi-
AKF Holding A/S 18
Anvendt regnskabspraksis
ge indre værdi med tillæg eller fradrag af henholdsvis uafskrevet positiv og negativ goodwill og med fradrag
eller tillæg af urealiserede, forholdsmæssige interne fortjenester og tab.
Associerede virksomheder med negativ regnskabsmæssig indre værdi måles til 0 kr., og et eventuelt tilgodeha-
vende hos disse virksomheder nedskrives med andelen af den negative indre værdi, hvis det vurderes uerholde-
ligt. Hvis den regnskabsmæssige, negative indre værdi overstiger tilgodehavendet, indregnes det resterende
beløb under hensatte forpligtelser, hvis der er en retlig eller faktisk forpligtelse til at dække den pågældende
associerede virksomheds forpligtelser.
Nettoopskrivning af kapitalandele i associerede virksomheder overføres i forbindelse med resultatdisponerin-
gen til reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode under egenkapitalen.
Goodwill opgøres som forskellen mellem kostprisen for kapitalandelene og dagsværdien af de forholdsmæssigt
overtagne aktiver og forpligtelser. Goodwill afskrives over den forventede brugstid, som normalt er 5 år, men
kan i visse tilfælde udgøre op til 20 år for strategisk erhvervede virksomheder med en stærk markedsposition
og langsigtet indtjeningsprofil, hvis den længere afskrivningsperiode vurderes bedre at afspejle nytten af de
pågældende ressourcer.
Kapitalandele i associerede virksomheder nedskrives til genindvindingsværdi, hvis denne er lavere end den
regnskabsmæssige værdi.
Tilgodehavender
Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi, med fradrag af ned-
skrivninger til imødegåelse af forventede tab.
Andre værdipapirer og kapitalandele
Andre værdipapirer og kapitalandele omfatter unoterede værdipapirer, der måles til dagsværdi på balanceda-
gen.
Varebeholdninger
Varebeholdninger måles til kostpris, opgjort efter FIFO-metoden, eller nettorealisationsværdi, hvor denne er
lavere.
Kostprisen for handelsvarer, råvarer og hjælpematerialer omfatter anskaffelsesprisen med tillæg af hjemtagel-
sesomkostninger. Kostprisen for fremstillede varer og varer under fremstilling omfatter omkostninger til råva-
rer, hjælpematerialer og direkte løn samt indirekte produktionsomkostninger.
AKF Holding A/S 19
Anvendt regnskabspraksis
Indirekte produktionsomkostninger omfatter indirekte materialer og løn, omkostninger til vedligeholdelse af og
af- og nedskrivninger på de i produktionsprocessen benyttede maskiner, fabriksbygninger og udstyr samt om-
kostninger til fabriksadministration og ledelse. Finansieringsomkostninger indregnes ikke i kostprisen.
Nettorealisationsværdi for varebeholdninger opgøres som forventet salgspris med fradrag af færdiggørelses-
omkostninger og omkostninger, der skal afholdes for at effektuere salget.
Igangværende arbejder for fremmed regning
Igangværende arbejder for fremmed regning måles til salgsværdien af det på balancedagen udførte arbejde.
Salgsværdien måles på baggrund af færdiggørelsesgraden og de samlede forventede indtægter på det enkelte
igangværende arbejde. Færdiggørelsesgraden beregnes normalt som forholdet mellem det faktiske ressource-
forbrug og det totale budgetterede ressourceforbrug.
Hvis salgsværdien af en et igangværende arbejde ikke kan opgøres pålideligt, måles salgsværdien til de med-
gåede omkostninger eller til nettorealisationsværdien, hvis denne er lavere.
Det enkelte igangværende arbejde indregnes i balancen under tilgodehavender eller gældsforpligtelser, af-
hængigt af om nettoværdien, opgjort som salgsværdien med fradrag af modtagne forudbetalinger, er positiv
eller negativ.
Omkostninger i forbindelse med salgsarbejde og opnåelse af kontrakter samt finansieringsomkostninger ind-
regnes i resultatopgørelsen, når de afholdes.
Tilgodehavende og skyldig selskabsskat
Aktuelle skatteforpligtelser eller tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen opgjort som beregnet skat af
årets skattepligtige indkomst, reguleret for betalt acontoskat.
Periodeafgrænsningsposter
Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger, der vedrører efterfølgende
regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.
Likvide beholdninger
Likvide beholdninger omfatter kontante beholdninger og bankindeståender.
Udbytte
Udbytte indregnes som en gældsforpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på generalforsamlingen. Det foreslå-
ede udbytte for regnskabsåret vises som en særskilt post i egenkapitalen.
AKF Holding A/S 20
Anvendt regnskabspraksis
Egne kapitalandele
Anskaffelses- og afståelsessummer samt udbytte for egne kapitalandele indregnes direkte på overført resultat
under egenkapitalen. Gevinster og tab ved salg indregnes således ikke i resultatopgørelsen. Kapitalnedsættelse
ved annullering af egne kapitalandele reducerer virksomhedskapitalen med et beløb svarende til kapitalandele-
nes nominelle værdi.
Minoritetsinteresser
Minoritetsinteresser omfatter minoritetsinteressers andel af dattervirksomhedernes egenkapital, hvor denne
ikke er ejet 100% af modervirksomheden.
Udskudt skat
Udskudt skat indregnes af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige værdier af
aktiver og forpligtelser, hvor den skattemæssige værdi af aktiverne opgøres med udgangspunkt i den planlagte
anvendelse af det enkelte aktiv.
Andre hensatte forpligtelser
Andre hensatte forpligtelser omfatter forventede omkostninger til garantiforpligtelser, returvarer, tab på igang-
værende arbejder for fremmed regning, besluttede og offentliggjorte omstruktureringer mv.
Andre hensatte forpligtelser indregnes og måles som det bedste skøn over de omkostninger, der er nødvendige
for på balancedagen at afvikle forpligtelserne. Hensatte forpligtelser med forventet forfaldstid ud over et år fra
balancedagen måles til tilbagediskonteret værdi.
Garantiforpligtelser omfatter forpligtelser til udbedring af fejl og mangler inden for garantiperioden.
Ved erhvervelse af virksomheder og kapitalandele i tilknyttede virksomheder hensættes til omkostninger ved-
rørende omstruktureringer i den overtagne virksomhed, som er besluttet og offentliggjort senest på overtagel-
sestidspunktet.
Når det er sandsynligt, at de samlede omkostninger vil overstige de samlede indtægter på et igangværende
arbejde for fremmed regning, hensættes til dækning af det samlede tab, der påregnes ved det pågældende ar-
bejde.
Gæld til realkreditinstitutter
Gæld til realkreditinstitutter i form af prioritetsgæld måles på tidspunktet for lånoptagelse til kostpris, der sva-
rer til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. Efterfølgende måles priori-
tetsgæld til dagsværdi. Ændring i dagsværdi indregnes i resultatopgørelsen under posten dagsværdiregulering
af finansielle forpligtelser.
AKF Holding A/S 21
Anvendt regnskabspraksis
Andre finansielle forpligtelser
Andre finansielle forpligtelser måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi.
Modtagne forudbetalinger fra kunder
Modtagne forudbetalinger fra kunder omfatter beløb modtaget fra kunder forud for tidspunktet for levering af
den aftalte vare eller færdiggørelse af den aftalte tjenesteydelse.
Periodeafgrænsningsposter
Periodeafgrænsningsposter indregnet under forpligtelser omfatter modtagne indtægter til resultatføring i efter-
følgende regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.
Pengestrømsopgørelsen
Pengestrømsopgørelsen viser pengestrømme vedrørende drift, investeringer og finansiering samt likviderne
ved årets begyndelse og slutning.
Pengestrømme vedrørende driftsaktiviteter præsenteres efter den indirekte metode og opgøres som driftsresul-
tatet reguleret for ikke-kontante driftsposter, ændring i driftskapital og betalt selskabsskat.
Pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter omfatter betalinger i forbindelse med køb og salg af virk-
somheder, aktiviteter og finansielle anlægsaktiver samt køb, udvikling, forbedring og salg mv. af immaterielle
og materielle anlægsaktiver, herunder anskaffelse af finansielt leasede aktiver.
Pengestrømme vedrørende finansieringsaktiviteter omfatter ændringer i størrelse eller sammensætning af virk-
somhedskapital og omkostninger forbundet hermed samt optagelse af lån, indgåelse af finansielle leasingafta-
ler, afdrag på rentebærende gæld, køb af egne aktier og betaling af udbytte.
Likvider omfatter likvide beholdninger og kortfristede værdipapirer med ubetydelig kursrisiko, med fradrag af
kortfristet bankgæld.
AKF Holding A/S 22
Anvendt regnskabspraksis
Hoved- og nøgletal
Hoved- og nøgletal er defineret og beregnet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings
“Anbefalinger & Nøgletal 2010”.
Nøgletal Beregningsformel Nøgletal udtrykker
Egenkapitalens forrentning(%)
Årets resultat ekskl. minoriteter x 100Gns. egenkapital ekskl. minoriteter
Virksomhedens forrentning af denkapital, som ejerne har investeret ivirksomheden.
Soliditetsgrad (%) Egenkapital ekskl. minoriteter x 100Samlede aktiver
Virksomhedens finansielle styrke.
Bruttomargin (%) Bruttoresultat x 100Nettoomsætning
Virksomhedens driftsmæssigegearing.
Nettomargin (%) Årets resultat x 100Nettoomsætning
Virksomhedens driftsmæssigerentabilitet.
AKF Holding A/S 23
Koncernens resultatopgørelse for 2013Koncernens resultatopgørelse for 2013
Note2013t.kr.
2012t.kr.
Nettoomsætning 58.149 93.154
Dagsværdiregulering af investeringsejendomme (6.680) 621
Dagsværdiregulering af finansielle forpligtelser 135 (3.643)
Andre driftsindtægter 3.986 446
Vareforbrug (3.171) (24.002)
Andre eksterne omkostninger (8.637) (7.741)
Ejendomsomkostninger (5.937) (7.222)
Bruttoresultat 37.845 51.613
Personaleomkostninger 1 (10.555) (31.640)
Af- og nedskrivninger 2 (284) (1.135)
Driftsresultat 27.006 18.838
Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder 1.404 144
Indtægter af andre finansielle anlægsaktiver 59.784 36.864
Andre finansielle indtægter 3 793 606
Andre finansielle omkostninger 4 (28.995) (28.644)
Resultat af ordinære aktiviteter før skat 59.992 27.808
Skat af ordinært resultat 5 22.757 781
Koncernens resultat 82.749 28.589
Minoritetsinteressers andel af resultatet 0 3.375
Årets resultat 82.749 31.964
Forslag til resultatdisponering
Udbytte for regnskabsåret indregnet under egenkapitalen 15.000 6.000
Ekstraordinært udbytte indregnet under egenkapitalen 0 7.000
Overført resultat 67.749 18.964
82.749 31.964
AKF Holding A/S 24
Koncernens balance pr. 31.12.2013Koncernens ba lance pr. 31.12.2013
Note2013t.kr.
2012t.kr.
Goodwill 0 0
Immaterielle anlægsaktiver 6 0 0
Grunde og bygninger 10.655 10.655
Investeringsejendomme 815.066 747.607
Produktionsanlæg og maskiner 0 0
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 560 867
Materielle anlægsaktiver under udførelse 126.524 83.066
Materielle anlægsaktiver 7 952.805 842.195
Kapitalandele i associerede virksomheder 2.339 936
Andre værdipapirer og kapitalandele 46.245 156.357
Andre tilgodehavender 189 551
Finansielle anlægsaktiver 8 48.773 157.844
Anlægsaktiver 1.001.578 1.000.039
Råvarer og hjælpematerialer 0 283
Varebeholdninger 0 283
Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser 2.890 12.977
Andre tilgodehavender 10.779 1.296
Tilgodehavende selskabsskat 46 15
Periodeafgrænsningsposter 11 233 225
Tilgodehavender 13.948 14.513
Likvide beholdninger 12 35.321 7.800
Omsætningsaktiver 49.269 22.596
Aktiver 1.050.847 1.022.635
AKF Holding A/S 25
Koncernens balance pr. 31.12.2013
Note2013t.kr.
2012t.kr.
Virksomhedskapital 100.000 100.000
Overført overskud eller underskud 213.967 126.825
Forslag til udbytte for regnskabsåret 15.000 6.000
Egenkapital 328.967 232.825
Minoritetsinteresser 13 0 1.301
Udskudt skat 14 0 16.457
Andre hensatte forpligtelser 15 13.189 59.228
Hensatte forpligtelser 13.189 75.685
Gæld til realkreditinstitutter 312.438 328.119
Bankgæld 200.720 201.864
Konvertible og udbyttegivende gældsbreve 0 3.440
Modtagne forudbetalinger fra kunder 5.296 5.422
Anden gæld 33.063 66.160
Langfristede gældsforpligtelser 16 551.517 605.005
Kortfristet del af langfristede gældsforpligtelser 16 13.574 10.555
Bankgæld 90.618 62.509
Modtagne forudbetalinger fra kunder 17 30.053 66
Igangværende arbejder for fremmed regning 0 2.169
Leverandører af varer og tjenesteydelser 12.016 4.934
Anden gæld 10.713 26.967
Periodeafgrænsningsposter 18 200 619
Kortfristede gældsforpligtelser 157.174 107.819
Gældsforpligtelser 708.691 712.824
Passiver 1.050.847 1.022.635
Pantsætninger og sikkerhedsstillelser 20
AKF Holding A/S 26
Koncernens egenkapitalopgørelse for 2013Koncernens egenkapitalopgørelse for 2013
Virksom-hedskapital
t.kr.
Overførtoverskud
eller under-skudt.kr.
Forslag tiludbytte forregnskabs-
årett.kr.
I altt.kr.
Egenkapital primo 100.000 126.825 6.000 232.825
Køb af egne kapitalandele 0 (169) 0 (169)
Udbetalt ordinært udbytte 0 0 (6.000) (6.000)
Øvrige egenkapitalposteringer 0 19.562 0 19.562
Årets resultat 0 67.749 15.000 82.749
Egenkapital ultimo 100.000 213.967 15.000 328.967
AKF Holding A/S 27
Koncernens pengestrømsopgørelse for 2013Koncernens pe ngestrømsopgørelse for 2013
Note2013t.kr.
2012t.kr.
Driftsresultat 27.005 18.838
Af- og nedskrivninger 6.829 2.321
Ændringer i arbejdskapital 19 19.439 6.150
Pengestrømme vedrørende primær drift 53.273 27.309
Modtagne finansielle indtægter 793 594
Betalte finansielle omkostninger (28.895) (28.091)
Pengestrømme vedrørende drift 25.171 (188)
Køb mv. af materielle anlægsaktiver (120.666) (33.981)
Salg af materielle anlægsaktiver 2.931 63.324
Køb af finansielle anlægsaktiver (1.006) (218)
Salg af finansielle anlægsaktiver 129.845 7.300
Modtagne udbytter 211 31
Pengestrømme vedrørende investeringer 11.315 36.456
Optagelse af lån 0 166.776
Afdrag på lån mv. (30.905) (138.637)
Udbetalt udbytte (6.000) (7.000)
Køb af egne aktier (169) (429)
Pengestrømme vedrørende finansiering (37.074) 20.710
Ændring i likvider (588) 56.978
Likvider primo (54.709) (111.687)
Likvider ultimo (55.297) (54.709)
Likvider ultimo sammensætter sig af:
Likvide beholdninger 35.321 7.800
Kortfristet gæld til banker (90.618) (62.509)
Likvider ultimo (55.297) (54.709)
AKF Holding A/S 28
Koncernens noterKoncernens noter
2013t.kr.
2012t.kr.
1. PersonaleomkostningerGager og lønninger 9.333 28.241
Pensioner 741 2.705
Andre omkostninger til social sikring 122 199
Andre personaleomkostninger 359 495
10.555 31.640
Gennemsnitligt antal fuldtidsansatte medarbejdere 8 62
Ledelses-vederlag
2013t.kr.
Ledelses-vederlag
2012t.kr.
Direktion 2.562 3.153
Bestyrelse 150 250
2.712 3.403
Særlige incitamentsprogrammer
Ledelsesvederlag omfatter i 2012 bonus til direktionen, som er blevet udløst i 2013 efter selskabet havde opnå-
et forskellige økonomiske mål.
2013t.kr.
2012t.kr.
2. Af- og nedskrivningerAfskrivninger på materielle anlægsaktiver 227 434
Tab og gevinst ved salg af immaterielle og materielle anlægsaktiver 57 701
284 1.135
2013t.kr.
2012t.kr.
3. Andre finansielle indtægterRenteindtægter i øvrigt 357 222
Valutakursreguleringer 3 3
Dagsværdireguleringer 202 12
Øvrige finansielle indtægter 231 369
793 606
AKF Holding A/S 29
Koncernens noter
2013t.kr.
2012t.kr.
4. Andre finansielle omkostningerRenteomkostninger i øvrigt 18.400 19.489
Valutakursreguleringer 1 1.149
Dagsværdireguleringer 102 553
Øvrige finansielle omkostninger 10.492 7.453
28.995 28.644
2013t.kr.
2012t.kr.
5. Skat af ordinært resultatÆndring af udskudt skat (21.937) (102)
Regulering vedrørende tidligere år (260) (679)
Effekt af ændrede skattesatser (560) 0
(22.757) (781)
Goodwillt.kr.
6. Immaterielle anlægsaktiverKostpris primo 4.145
Kostpris ultimo 4.145
Af- og nedskrivninger primo (4.145)
Af- og nedskrivninger ultimo (4.145)
Regnskabsmæssig værdi ultimo 0
AKF Holding A/S 30
Koncernens noter
Grunde ogbygninger
t.kr.
Investe-ringsejen-
dommet.kr.
Produkti-onsanlæg og
maskinert.kr.
Andre an-læg, drifts-materiel og
inventart.kr.
7. Materielle anlægsak-tiverKostpris primo 10.655 602.246 152 2.784
Tilgange 0 77.154 0 54
Afgange 0 (2.724) 0 (1.297)
Kostpris ultimo 10.655 676.676 152 1.541
Af- og nedskrivninger primo 0 0 (152) (1.917)
Årets afskrivninger 0 0 0 (277)
Tilbageførsel ved afgange 0 0 0 1.213
Af- og nedskrivninger ultimo 0 0 (152) (981)
Dagsværdireguleringer primo 0 145.361 0 0
Årets dagsværdireguleringer 0 (6.680) 0 0
Tilbageførsel ved afgange 0 (291) 0 0Dagsværdireguleringer ulti-mo 0 138.390 0 0
Regnskabsmæssig værdiultimo 10.655 815.066 0 560
AKF Holding A/S 31
Koncernens noter
Materielleanlægsak-
tiver un-der udfø-
relset.kr.
7. Materielle anlægsaktiverKostpris primo 83.066
Tilgange 43.458
Afgange 0
Kostpris ultimo 126.524
Af- og nedskrivninger primo 0
Årets afskrivninger 0
Tilbageførsel ved afgange 0
Af- og nedskrivninger ultimo 0
Dagsværdireguleringer primo 0
Årets dagsværdireguleringer 0
Tilbageførsel ved afgange 0
Dagsværdireguleringer ultimo 0
Regnskabsmæssig værdi ultimo 126.524
Dagsværdireguleringen af investeringsejendom er sket på grundlag af en uafhængig vurdering af handelsvær-
dien pr. 31. december 2013 med udgangspunkt i et afkastkrav på 5,25 - 8,00%.
For beboelse er dagsværdireguleringen sket med udgangspunkt i et afkastkrav på 4,85 - 5,00%. Igangværende
byggeri optages til medgået kostpris.
Materielle anlægsaktiver under udførelse vedrører ejendomme under opførelse som indregnes til kostpris.
Ejendommene overføres til investeringsejendomme og måles til dagsværdi når de er færdigmeldt.
AKF Holding A/S 32
Koncernens noter
Kapitalandelei associerede
virksomhedert.kr.
Andre værdi-papirer og
kapitalandelet.kr.
Andre tilgode-havender
t.kr.
8. Finansielle anlægsaktiverKostpris primo 4.142 27.568 551
Tilgange 0 1.003 3
Afgange 0 (168) (365)
Kostpris ultimo 4.142 28.403 189
Opskrivninger primo 0 133.945 0
Opskrivninger 0 726 0
Tilbageførsel af opskrivninger 0 (112.232) 0
Andre reguleringer 0 645 0
Tilbageførsel ved afgange 0 (2) 0
Opskrivninger ultimo 0 23.082 0
Nedskrivninger primo (3.206) (5.156) 0
Andel af årets resultat 1.403 0 0
Årets nedskrivninger 0 (626) 0
Tilbageførsel af nedskrivninger 0 526 0
Tilbageførsel ved afgange 0 16 0
Nedskrivninger ultimo (1.803) (5.240) 0
Regnskabsmæssig værdi ultimo 2.339 46.245 189
AKF Holding A/S 33
Koncernens noter
HjemstedRets-form
Ejer-andel
%
Egenkapi-tal
t.kr.Resultat
t.kr.
9. Dattervirksomhe-derBasen Invest København A/S 100,0 143.381 802Investeringsselskabet af 18.december 2009 København ApS 100,0 186.258 61.600
Helsingør Fællesbageri København A/S 100,0 274.875 90.832
Trekroner Center København A/S 100,0 18.896 (138)
Himmelev København A/S 100,0 93.274 11.184
Klædebo København A/S 100,0 7.121 5.282
Brejning Ejendomme København ApS 100,0 1.214 (966)
Parkvej & Amagerbrogade København ApS 100,0 22.522 940
Ewaldsgade København ApS 100,0 (55) (2.110)
Nygårdsplads København ApS 100,0 28.807 2.757
Farverland København A/S 100,0 (2.460) (2.296)
Hermodsgade København ApS 100,0 7.267 2.338
Basen Entreprise Holding København ApS 100,0 (32.405) (17.651)
Selskabet af 1. juni 2008 København A/S 100,0 1.506 (1.024)
Blico København A/S 100,0 (10.231) (7.118)
SA Entreprise København A/S 100,0 (11.275) (6.019)
Hjemsted
Ejer-andel
%
10. Associerede virksomheder
VVSH ApS København 50,0
Tom Entreprise A/S København 31,5
11. Periodeafgrænsningsposter
Periodeafgrænsningsposter omfatter forudbetalte lønninger og øvrige forudbetalte omkostninger.
12. Likvide beholdninger
Indregnet i likviderne er modtagne deponeringer i forbindelse med salg af punkthuse for 30.005 t.kr. (0 t.kr. i
2012).
AKF Holding A/S 34
Koncernens noter13. Minoritetsinteresser
Koncernen har i 2013 overtaget de sidste minoritetsinteresser og koncernen er nu 100% ejet af moderselskabet.
Minoritetsinteresser bestod i 2012 af 0,2% i Basen Invest A/S og 49,9% i Blico A/S (tidligere Basen A/S).
2013t.kr.
2012t.kr.
14. Udskudt skatImmaterielle anlægsaktiver (2.530) (2.875)
Materielle anlægsaktiver 43.160 51.528
Tilgodehavender (302) (343)
Gældsforpligtelser (1.932) (1.629)
Fremførbare skattemæssige underskud (38.396) (30.221)
Andre fradragsberettigede midlertidige forskelle 0 (3)
0 16.457
Værdien af ikke indregnede fremførbare underskud for koncernen udgør 6.226 t.kr. for 2013 (mod 19.480 t.kr.
i 2012) ved en skattesats på 22%.
15. Andre hensatte forpligtelser
Andre hensatte forpligtelser omfatter hensættelse til tidligere ejer af A/S Helsingør Fællesbageri på 8.622 t.kr.
(55.765 t.kr. i 2012) jf. overdragelsesaftalen som giver tidligere ejer en andel i overskuddet fra investeringen i
Kelsen Holding A/S.
Hensættelserne omfatter desuden koncernens andel af den negative egenkapital i Comwell Kellers Park P/S
svarende til i alt 2.137 t.kr. (1.612 t.kr. i 2012).
Herudover omfatter posten hensættelse til diverse garanti forpligtelser for i alt 2.955 t.kr. (1.851 t.kr. i 2012).
Forfald in-den for 12
måneder2013t.kr.
Forfald in-den for 12
måneder2012t.kr.
Forfald ef-ter 12 må-
neder2013t.kr.
Restgældefter 5 år
t.kr.
16. Langfristede gælds-forpligtelserGæld til realkreditinstitutter 12.331 7.706 312.438 261.160
Bankgæld 1.243 1.243 200.720 11.537Modtagne forudbetalinger frakunder 0 0 5.296 0
Anden gæld 0 1.606 33.063 0
13.574 10.555 551.517 272.697
AKF Holding A/S 35
Koncernens noter
17. Modtagne forudbetalinger fra kunder
Modtagne forudbetalinger fra kunder omfatter bl.a. deponeringer i forbindelse med salg af punkthuse for i alt
30.005 t.kr. (0 t.kr. i 2012).
18. Periodeafgrænsningsposter
Periodeafgrænsningsposterne omfatter periodiseret lejeindtægter for i alt 200 t.kr. (0 t.kr. i 2012). Herudover
omfatter posten periodiseret renter for 0 t.kr. (605 t.kr. i 2012) Samt øvrige periodiseringer for 0 t.kr. (14 t.kr. i
2012).
2013t.kr.
2012t.kr.
19. Ændring i arbejdskapitalÆndring i varebeholdninger 283 0
Ændring i tilgodehavender 927 16.857
Ændring i leverandørgæld mv. 18.229 (10.707)
19.439 6.150
20. Pantsætninger og sikkerhedsstillelser
Prioritetsgæld er sikret ved pant i ejendomme.
Den regnskabsmæssige værdi af pantsatte ejendomme udgør 941.590 t.kr.
AKF Holding A/S 36
Modervirksomhedens resultatopgørelse for 2013Modervir ksomhede ns resultatopgørelse for 2013
Note2013t.kr.
2012t.kr.
Nettoomsætning 5.327 4.079
Andre driftsindtægter 0 3.623
Andre eksterne omkostninger 2.675 (4.226)
Bruttoresultat 8.002 3.476
Personaleomkostninger 1 (6.598) (6.679)
Af- og nedskrivninger 2 (193) (241)
Driftsresultat 1.211 (3.444)
Indtægter af kapitalandele i tilknyttede virksomheder 62.397 35.847
Indtægter af andre finansielle anlægsaktiver 0 19
Andre finansielle indtægter fra tilknyttede virksomheder 3.176 1.477
Andre finansielle indtægter 459 96
Finansielle omkostninger fra tilknyttede virksomheder (3.627) (1.326)
Andre finansielle omkostninger (5.191) (2.027)
Resultat af ordinære aktiviteter før skat 58.425 30.642
Skat af ordinært resultat 3 793 1.322
Årets resultat 59.218 31.964
Forslag til resultatdisponering
Udbytte for regnskabsåret indregnet under egenkapitalen 15.000 6.000
Ekstraordinært udbytte indregnet under egenkapitalen 0 7.000
Reserve for nettoopskrivning efter indre værdis metode 60.955 40.726
Overført resultat (16.737) (21.762)
59.218 31.964
AKF Holding A/S 37
Modervirksomhedens balance pr. 31.12.2013Modervir ksomhede ns balance pr. 31.12.2013
Note2013t.kr.
2012t.kr.
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 338 477
Materielle anlægsaktiver 4 338 477
Kapitalandele i tilknyttede virksomheder 329.635 258.747
Andre værdipapirer og kapitalandele 4.303 3.639
Andre tilgodehavender 189 186
Udskudt skat 6 7.762 10.890
Finansielle anlægsaktiver 5 341.889 273.462
Anlægsaktiver 342.227 273.939
Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser 13 0
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 212.234 57.768
Andre tilgodehavender 33 3
Tilgodehavende selskabsskat 46 15
Periodeafgrænsningsposter 7 195 158
Tilgodehavender 212.521 57.944
Likvide beholdninger 2.380 7
Omsætningsaktiver 214.901 57.951
Aktiver 557.128 331.890
AKF Holding A/S 38
Modervirksomhedens balance pr. 31.12.2013
Note2013t.kr.
2012t.kr.
Virksomhedskapital 8, 9 100.000 100.000
Reserve for nettoopskrivning efter indre værdis metode 144.639 75.448
Overført overskud eller underskud 45.797 51.377
Forslag til udbytte for regnskabsåret 15.000 6.000
Egenkapital 305.436 232.825
Hensættelser vedrørende tilknyttede virksomheder 10 0 2.500
Hensatte forpligtelser 0 2.500
Anden gæld 12.885 27.985
Langfristede gældsforpligtelser 12.885 27.985
Bankgæld 24.707 9.014
Leverandører af varer og tjenesteydelser 477 123
Gæld til tilknyttede virksomheder 212.378 51.874
Anden gæld 1.245 7.569
Kortfristede gældsforpligtelser 238.807 68.580
Gældsforpligtelser 251.692 96.565
Passiver 557.128 331.890
Eventualforpligtelser 11
Ejerforhold 12
AKF Holding A/S 39
Modervirksomhedens egenkapitalopgørelse for 2013Modervir ksomhede ns egenkapitalopgørelse for 2013
Virksom-hedskapital
t.kr.
Reserve fornettoop-
skrivningefter indreværdis me-
todet.kr.
Overførtoverskud
eller under-skudt.kr.
Forslag tiludbytte forregnskabs-
årett.kr.
Egenkapital primo 100.000 75.448 51.377 6.000
Køb af egne kapitalandele 0 0 (169) 0
Udbetalt ordinært udbytte 0 0 0 (6.000)
Øvrige egenkapitalposteringer 0 8.236 15.101 0
Skat af egenkapitalbevægelser 0 0 (3.775) 0
Årets resultat 0 60.955 (16.737) 15.000
Egenkapital ultimo 100.000 144.639 45.797 15.000
I altt.kr.
Egenkapital primo 232.825
Køb af egne kapitalandele (169)
Udbetalt ordinært udbytte (6.000)
Øvrige egenkapitalposteringer 23.337
Skat af egenkapitalbevægelser (3.775)
Årets resultat 59.218
Egenkapital ultimo 305.436
AKF Holding A/S 40
Modervirksomhedens noterModervir ksomhede ns noter
2013t.kr.
2012t.kr.
1. PersonaleomkostningerGager og lønninger 5.632 5.829
Pensioner 680 574
Andre omkostninger til social sikring 47 43
Andre personaleomkostninger 239 233
6.598 6.679
Gennemsnitligt antal fuldtidsansatte medarbejdere 7 6
Ledelses-vederlag
2013t.kr.
Ledelses-vederlag
2012t.kr.
Samlet for ledelseskategorier 1.909 2.550
1.909 2.550
Særlige incitamentsprogrammer
Ledelsesvederlag omfatter i 2012 bonus til direktionen, som er blevet udløst i 2013 efter selskabet havde opnå-
et forskellige økonomiske mål
2013t.kr.
2012t.kr.
2. Af- og nedskrivningerAfskrivninger på materielle anlægsaktiver 193 203
Tab og gevinst ved salg af immaterielle og materielle anlægsaktiver 0 38
193 241
2013t.kr.
2012t.kr.
3. Skat af ordinært resultatÆndring af udskudt skat (1.705) (1.547)
Regulering vedrørende tidligere år (146) 225
Effekt af ændrede skattesatser 1.058 0
(793) (1.322)
AKF Holding A/S 41
Modervirksomhedens noter
Andreanlæg,
driftsma-teriel oginventar
t.kr.
4. Materielle anlægsaktiverKostpris primo 959
Tilgange 54
Kostpris ultimo 1.013
Af- og nedskrivninger primo (482)
Årets afskrivninger (193)
Af- og nedskrivninger ultimo (675)
Regnskabsmæssig værdi ultimo 338
Kapitalandele itilknyttede
virksomhedert.kr.
Andre værdi-papirer og
kapitalandelet.kr.
Andre tilgode-havender
t.kr.Udskudt skat
t.kr.
5. Finansielle anlægsak-tiverKostpris primo 185.001 3.639 186 10.890
Tilgange 0 793 3 0
Afgange 0 (109) 0 (3.128)
Kostpris ultimo 185.001 4.323 189 7.762
Opskrivninger primo 100.322 0 0 0
Andel af årets resultat 61.600 0 0 0
Opskrivninger 0 80 0 0
Opskrivninger ultimo 161.922 80 0 0
Nedskrivninger primo (26.576) 0 0 0
Egenkapitalreguleringer 8.236 0 0 0
Andel af årets resultat 802 0 0 0
Årets nedskrivninger 0 (100) 0 0
Andre reguleringer 250 0 0 0
Nedskrivninger ultimo (17.288) (100) 0 0
Regnskabsmæssig værdiultimo 329.635 4.303 189 7.762
AKF Holding A/S 42
Modervirksomhedens noter
2013t.kr.
2012t.kr.
6. Udskudt skatMaterielle anlægsaktiver 242 227
Fremførbare skattemæssige underskud 7.520 10.663
7.762 10.890
7. Periodeafgrænsningsposter
Periodeafgrænsningsposter omfatter forudbetalte lønninger og øvrige forudbetalte omkostninger.
Antal
Pålydendeværdi
t.kr.
Nominelværdi
t.kr.
8. VirksomhedskapitalOrdinære aktier 100.000.000 0 100.000
100.000.000 100.000
Antal
Nominelværdi
t.kr.
Andel afvirksom-
hedskapi-tal%
9. Egne kapitalandeleErhvervede kapitalandele:
Ordinære aktier 105.404 105 0,1
105.404 105 0,1
Beholdning af egne aktier:
Ordinære aktier 2.833.595 2.833 2,8
2.833.595 2.833 2,8
10. Hensættelser vedrørende tilknyttede virksomheder
Hensættelser vedrørende tilknyttede virksomheder omfatter en hensættelse til dækning af tab i Blico A/S (tid-
ligere Basen A/S). Hensættelsen udgør 0 t.kr. (2.500 t.kr. i 2012).
AKF Holding A/S 43
Modervirksomhedens noter11. Eventualforpligtelser
Selskabet har kautioneret for dattervirksomhedernes bank- og realkreditgæld.
Selskabet er administrationsselskab i en dansk sambeskatning. Selskabet hæfter derfor i henhold til selskabs-
skattelovens regler herom fra og med regnskabsåret 2013 for indkomstskatter mv. for de sambeskattede sel-
skaber og fra og med 1. juli 2012 ligeledes for eventuelle forpligtelser til at indeholde kildeskat på renter, roy-
alties og udbytter for disse selskaber.
Selskabet har afgivet erklæring om økonomisk støtte til følgende datterselskaber, således at disse kan opfylde
deres økonomiske forpligtelser:
Klædebo A/S, Nygårds plads 21 ApS, Parkvej 7-15 & Amagerbrogade 92 ApS, Basen Invest A/S, Farverland
A/S, Brejning Ejendomme ApS, Basen Entreprise Holding ApS, SA Entreprise A/S, Selskabet af 1. juni 2008
A/S, Ewaldsgade 3-5 ApS, Blico A/S, Trekroner Center A/S, Hermodsgade 3 ApS og Investeringsselskabet af
18. december 2009 ApS.
12. Ejerforhold
Selskabet har registreret følgende aktionærer med mere end 5% af aktiekapitalens stemmerettigheder eller
pålydende værdi:
Landsorganisationen i Danmark, Islandsbrygge 32D, 2300 København S
HK Danmark, Weidekampsgade 8, 0900 København C
3F, Kampmannsgade 4, 1790 København V
Arbejderbevægelsens Kooperative Finansieringsfond, Islands Brygge 32D, 2300 København S
