8/7/2019 Ana Isabel Baltar

http://slidepdf.com/reader/full/ana-isabel-baltar 1/5

JORNADAS DE URBANISMO 2011 EN CACERES.

Vamos a centrar esta ponencia en los requisitos para el acceso al Registro de la

Propiedad de los actos de naturaleza urbanística, entre los que se encuentran lassegregaciones y divisiones en toda clase de suelo.

Si bien el ART. 148.1-3 de la Constitución Española atribuye a las CCAA competencias

en materia de urbanismo, territorio y vivienda (y Sentencias del TC 6171997 y

164/2001), el 149.1-8 Dispone que el Estado tiene competencia exclusiva en cuanto a la

ordenación de los Registros e Instrumentos Públicos.

Rige el RD 1093/97 de 4 de julio y la LESOTEX de 14/ 12/2001 recientemente

reformada entre otras por la ley LINCE.

Artículo 78. R. D. Actuación de los Registradores de la Propiedad.

Los Registradores de la Propiedad exigirán para inscribir la división o segregación de

terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la

legislación urbanística aplicable, o la declaración municipal de su innecesariedad, que

deberá testimoniarse literalmente en el documento.

Del análisis de los artículos 171 y ss LESOTEX se desprende que “Quedan sujetos al

régimen de comunicación previa al Municipio los actos de aprovechamiento y uso del

suelo no incluídos en el ámbito de aplicación del artículo 180 y en particular los ss:

Las parcelaciones o cualesquiera otros actos de división de fincas opredios en cualquier clase de suelo, no incluidas en proyectos dereparcelación».

El procedimiento supone una comunicación previa del interesado al Ayuntamientoen un plazo de 15 días NATURALES , del acto de segregación o división quepretende realizar.

En dicho plazo el Municipio puede:-no contestar-señalar que se necesita licencia o autorización-solicitar más información al interesado para resolver si necesita o no licencia talacto.

Desde el punto de vista del RP no basta con el documento público con elsello del registro del Ayuntamiento, pues habrá que acreditar que hatranscurrido el plazo sin objeciones por parte del Municipio, lo que solopuede lograrse con una certificación del mismo que lo acredite, esto es ,que no hace falta licencia o bien que esta es necesaria en caso contrario.

La LESOTEX no prevee como regla general la necesidad de licencia, pareceremitir la cuestión al caso concreto en que debe apreciarse según la clase ycaracterísticas del suelo.

1

8/7/2019 Ana Isabel Baltar

http://slidepdf.com/reader/full/ana-isabel-baltar 2/5

 En el caso de que se requiera licencia, el art. 176 y ss regula la concesión porsilencio positivo de 3 meses aunque tales artículos se refieren a obras, en lacomunicación previa también habla de los promotores de la operación, actividad oacto sujeto a licencia , pudiendo el interesado solicitar certificación del actopresunto y debiendo resolver el Ayuntamiento en plazo de 10 días HABILES, desde

la fecha de registro de la solicitud.Pero en caso de concesión por silencio positivo el interesado debe nuevamentecomunicar con 10 días habiles de antelación a la Corporación el inicio de la obra, obien la segregación entiendo.En ese plazo el Ayuntamiento puede declarar motivadamente LA SUSPENSIÓN DELA LICENCIA que se ha concedido por silencio positivo, si aprecia que la mismacontraviene la legislación vigente y todo ello sin perjuicio de que sean nulas depleno derecho las licencias obtenidas por acto expreso o presunto quecontravengan de modo grave y manifiesto la legislación o el planeamientourbanístico. Y de que en ningún caso se entenderán adquiridas por silencioadministrativo facultades en contra de las leyes, planeamiento urbanístico uordenanzas municipales.

Para el Registro de la Propiedad, no basta certificación de acto presunto,además se requeriría otra certificación de que han transcurr ido los 10 díasy no se ha apreciado ninguna irregularidad.

Además , hay que tener en cuenta el artículo 39.3 que continúa hablandode Las licencias autorizatorias de parcelaciones y las certificaciones declaratorias de la

innecesariedad , en su párrafo tercero a los efectos de su consolidación.

ARTÍCULO 39 LESOTEX. “1. Se considera a cualesquiera efectos parcelación

urbanística toda división simultánea o sucesiva de solares, parcelas, unidades rústicas

aptas para la edificación, terrenos o fincas en dos o más lotes o fincas nuevas

independientes:

a. En suelo urbano o urbanizable, en todos los casos.

b. En suelo no urbanizable, cuando cada uno de los lotes o las fincas a que dé lugar

constituyan unidades rústicas aptas para la edificación y dispongan o vayan a

disponer de infraestructuras o servicios colectivos innecesarios para lasactividades a que se refiere el apartado 2 del artículo 13 o, en todo caso, de

carácter específicamente urbano.

2. Es nula toda parcelación urbanística que sea contraria a la ordenación territorial y

urbanística en vigor o infrinja lo dispuesto en los dos artículos siguientes.

3. Las licencias autorizatorias de parcelaciones y las certificaciones declaratorias de la

innecesariedad de aquéllas se entenderán otorgadas y expedidas legalmente bajo la

condición de la presentación en el Municipio, dentro de los tres meses siguientes a su

otorgamiento o expedición, del documento público en el que se hayan formalizado los

actos de parcelación, que deberá contener testimonio íntegro de la licencia o

2

8/7/2019 Ana Isabel Baltar

http://slidepdf.com/reader/full/ana-isabel-baltar 3/5

certificación que viabilice éstos y, cuando proceda, del carácter indivisible de las fincas,

unidades rústicas aptas para la edificación, parcelas o solares resultantes.

El mero transcurso del plazo a que se refiere el apartado anterior sin que se hubiera

presentado el pertinente documento público de formalización de la parcelación

determinará la caducidad de la licencia otorgada o de la certificación expedida, porministerio de la Ley y sin necesidad de acto alguno para su declaración. El plazo de

presentación podrá ser objeto de prórroga por causa justificada.”

Además debemos tener en cuenta la legislación sobre UMC, tanto el Decreto que

fija su extensión en las distintas zonas y poblaciones de las provincias extremeñasde 22 de Abril de 1997, como la LMEA de 4 de julio de 1995, que declara nula la

división por debajo de la extensión de la UMC con los casos de excepción que lamisma ley recoge en sus artículos 24 y ss.

Finalmente no podemos olvidar los artículos 79 y 80 del Reglamento hipotecario

urbanístico que contemplan tanto el supuesto de divisiones por debajo de la UMC como

las que dando lugar a parcelas de extensión superior provoquen duda fundada de peligro

de creación de núcleo de población .

Y el deber del RP de solicitar del Municipio, caso de que no haya licencia para las

superiores , la declaración de que o bien existe una parcelación urbanística ilegal o bien

no hay infracción alguna, con lo que se produce una comunicación al Ayuntamiento por

parte del RP.

Artículo 79. Divisiones y segregaciones.

En caso de división o segregación de fincas realizadas en suelo no urbanizable,cuando de la operación que corresponda resulten parcelas inferiores a la unidad

mínima de cultivo o, en todo caso, aun siendo superiores, cuando por lascircunstancias de descripción, dimensiones, localización o número de fincas

resultantes de la división o de las sucesivas segregaciones, surgiere duda fundada

sobre el peligro de creación de un núcleo de población, en los términos señaladospor la legislación o la ordenación urbanística aplicable, los Registradores de la

Propiedad actuarán con arreglo a lo establecido en este artículo.

1. Los Registradores de la Propiedad, cuando, a pesar de haberse autorizadola escritura pública, tuviesen la duda fundada a que se refiere el númeroanterior y no se aportase la licencia correspondiente, remitirán copia del

título o títulos presentados al Ayuntamiento que corresponda,acompañando escrito con solicitud de que se adopte el acuerdo que, en cada

caso, sea pertinente y con advertencia expresa de que en caso de no

contestación se procederá con arreglo a lo establecido en este artículo. Laremisión de la documentación referida se hará constar al margen del

asiento de presentación, el cual quedará prorrogado hasta un límite deciento ochenta días a contar de la fecha de la remisión.

Aquí es el RP el que notifica al Ayuntamiento.

2. Si el Ayuntamiento comunicare al Registrador de la Propiedad que deltítulo autorizado no se deriva la existencia de parcelación urbanística ilegal,

3

8/7/2019 Ana Isabel Baltar

http://slidepdf.com/reader/full/ana-isabel-baltar 4/5

el Registrador practicará la inscripción de las operaciones solicitadas. Todo

ello sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 80.

3.Si el Ayuntamiento remitiere al Registrador certificación del acuerdo delórgano competente, adoptado previa audiencia de los interesados, en el que afirme

la existencia de peligro de formación de núcleo urbano o de posible parcelaciónilegal, se denegará la inscripción de las operaciones solicitadas y el Registrador dela Propiedad reflejará el acuerdo municipal mediante nota al margen de la finca o

resto de la finca matriz. Dicha nota producirá los efectos previstos en el artículo

73.

(Artículo 73. Duración y efectos de las notas marginales. Salvo que expresamente

se establezca otra cosa, las notas marginales reguladas en el presente Reglamento

tendrán vigencia indefinida. Tales notas no surtirán otro efecto que el de dar a conocer,

a quien consulte el contenido del Registro de la Propiedad, la situación urbanística de la

finca en el momento a que se refiera el título que las origine, salvo los casos en que la

legislación aplicable prevea un efecto distinto.)

3. Transcurridos cuatro meses desde la fecha de la nota puesta al margen del

asiento de presentación, prevista en el apartado 1 de este artículo, si no sepresentare el documento acreditativo de incoación del expediente a que se

refiere el apartado siguiente con efectos de prohibición de disponer, elRegistrador de la Propiedad practicará la inscripción de las operaciones

solicitadas.4. Si el Ayuntamiento o, en su caso, el órgano urbanístico competente, incoase

expediente de infracción urbanística por parcelación ilegal, en el acuerdocorrespondiente podrá solicitarse del Registrador de la Propiedad que la

anotación preventiva procedente surta efectos de prohibición absoluta de

disponer, en los términos previstos por el artículo 26.2 de la LeyHipotecaria.

Artículo 80. Fincas de dimensión inferior a la parcela mínima de cultivo.Cuando se trate de actos de división o segregación de fincas inferiores a la unidad

mínima de cultivo, los Registradores de la Propiedad remitirán copia de losdocumentos presentados a la Administración agraria competente, en los términos

previstos en el apartado 5 del artículo anterior. Si dicha Administración adoptaseel acuerdo pertinente sobre nulidad del acto o sobre apreciación de las excepcionesde acuerdo con lo dispuesto en los artículos 23 y 24 de la Ley 19/1995, de 4 de julio,

remitirá al Registrador certificación del contenido de la resolución recaída. En elcaso que transcurran cuatro meses desde la remisión o de que la Administración

agraria apreciase la existencia de alguna excepción, el Registrador practicará losasientos solicitados. En el supuesto de que la resolución citada declarase la nulidad

de la división o segregación, el Registrador denegará la inscripción. Si dicha

resolución fuese objeto de recurso contencioso-administrativo, el titular de la fincade que se trate podrá solicitar la anotación preventiva de su interposición sobre la

finca objeto de fraccionamiento.

4

8/7/2019 Ana Isabel Baltar

http://slidepdf.com/reader/full/ana-isabel-baltar 5/5

 En resumen y según nuestras apreciaciones basadas en los argumentos expuestos, los

actos de parcelación están sujetos a comunicación previa al Ayuntamiento

correspondiente pero no sabemos si van a estar o no sujetos a licencia.

En cualquier caso el Ayuntamiento debe pronunciarse al respecto, debe producirse un

acto administrativo para actuar en consecuencia.Y de acuerdo con la legislación vigente y las competencias estatales y autonómicas,

pensamos que en lo que respecta al Registro de la Propiedad, al que deben acceder actos

válidos y eficaces, las divisiones y segregaciones de terrenos en cualquier clase de suelo

necesitan para su inscripción, además de la comunicación previa al Municipio, la

licencia municipal que las legitime o en su caso la declaración de su innecesariedad (lo

cual supone como paso previo la comunicación al Municipio).

Todo ello sin dejar de lado la regulación de las unidades rústicas aptas para la

edificación que constituyen materia para otras jornadas.

Muchas gracias por su atención.

Ana Isabel Baltar Martín (Registradora de la Propiedad de Cáceres II ).

Teófilo Hurtado Navarro (Registrador Mercantil de Cáceres y de la Propiedad de

Logrosán).

5