Upload
lamnguyet
View
226
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
i
ANALISA HUKUM TERHADAP KEBERADAAN KLAUSULA
KUASA MUTLAK DALAM IKATAN JUAL BELI HAK ATAS TANAH
(Studi di Kantor Notaris/PPAT Ratna Mutia Marhaeni, SH., M.Kn
dan Nurhadi, SH Kabupaten Lamongan)
PENULISAN HUKUM
Oleh :
AYATURROHMAH FIJIHADI
201110110311134
UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH MALANG
FAKULTAS HUKUM
2016
ii
PENULISAN HUKUM
ANALISA HUKUM TERHADAP KEBERADAAN KLAUSULA
KUASA MUTLAK DALAM IKATAN JUAL BELI HAK ATAS TANAH
(Studi di Kantor Notaris/PPAT Ratna Mutia Marhaeni, SH., M.Kn
dan Nurhadi, SH Kabupaten Lamongan)
Disusn dan diajukan untuk memenuhi salah satu syarat memperoleh gelar
kesarjanaan dalam bidang ilmu hukum
Oleh :
AYATURROHMAH FIJIHADI
201110110311134
UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH MALANG
FAKULTAS HUKUM
2016
vi
“ Berusaha,Berdoa, Dan Berpasrah Diri kepada Allah dengan mengingat Man
Jadda Wa Jadda”
Motto :
“No Pain No Gain, Tidak Ada Hasil Yang Memuaskan Tanpa Perjuangan Yang
Menyakitkan”
vii
KATA PENGANTAR
Assalamu’alaikum Warahmatullahi Wabarakaatuh
Puji syukur kehadirat Allah SWT , yang telah melimpahkan rahmat dan hidayah
nya sehingga penulis dapat menyelesaikan skripsi yang berjudul “ANALISA
HUKUM TERHADAP KEBERADAAN KLAUSULA KUASA MUTLAK
DALAM IKATAN JUAL BELI HAK ATAS TANAH (studi di kantor
notaris/PPAT Ratna Mutia Marhaeni, SH., M.Kn dan Nurhadi, SH
kabupaten lamongan)”
Penulisan ini merupakan salah satu syarat yang harus di penuhi dalam
menyelesaikan jenjang pendidikan Strata Satu (S-1) Fakultas Hukum Universitas
Muhammadiyah Malang. Penulis menyadari bahwa skripsi ini tidak akan berhasil
tanpa adanya dukungan dan dorongan motivasi dari berbagai pihak. Oleh karena
itu izinkan penulis menyampaikan rasa terimakasih kepada :
1. Keluarga besar saya, Bapak Wahyudi dan Ibu Siti Shobikah serta Ayah
dan Ibu Mertua saya Bapak Nurhadi, SH dan Ibu Asmaiyah. Juga suami
terhebat mas Mujahidin Agung, SH., M.Kn yang telah memberikan
support dan tenaga serta jerih payahnya membiayai kuliah saya sampai
selesai. Dan yang teristimewa untuk anak saya yang masih dalam
kandungan yang menemani saya selama pengerjaan penyelasaian skripsi
ini.
2. Bapak , selaku Rektor Universitas Muhammadiyah Malang.
3. Bapak Dr.Sulardi, SH., M.Si, selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas
Muhammadiyah Malang.
4. Bapak M.Isrok, SH., CN., MH selaku Dosen Pembimbing Pertama, atas
waktu, motivasi dan saran-sarannya yang telah mendorong penulis untuk
menyelesakan tugas akhir dan banyak memberikan bantuan dalam
kelancaran penulisan tugas akhir.
5. Ibu Fifik Wiryani, SH., M.Si., M.Hum selaku Dosen Pembimbing Kedua,
atas waktu, motivasi dan saran-sarannya yang telah mendorong penulis
untuk menyelesakan tugas akhir dan banyak memberikan bantuan dalam
kelancaran penulisan tugas akhir.
6. Bapak Nu’man Aunuh, SH., M.Hum, selaku Dosen Wali yang telah
memberikan pengarahan dan bimbingan kepada saya sehingga mampu
viii
menyelesaikan studi di Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah
Malang.
7. Seluruh dosen pengajar, pejabat laboratorium dan para staff tata usaha
Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Malang yang telah
memberikan ilmu yang sangat bermanfaat dan membantu menyelesaikan
studi di Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Malang.
8. Ibu Ratna Mutia Marhaeni,SH.,M.Kn selaku Notaris/PPAT di kabupaten
lamongan yang telah mengijinkan penulis melakukan penelitian untuk
memperoleh data data dalam menyelesaikan penulisan hukum di Fakultas
Hukum Universitas Muhammadiyah Malang.
9. Teman teman sekamar saya d’genkz yang membantu dan memotivasi saya
dalam menyelesaikan skripsi ini.
10. Teman teman fakultas hukum angkatan 2011 khususnya kelas C secara
khusus errynda ayu listyandri dan sinina oktavia yang memberikan
dukungan tanpa akhir kepada saya untuk menyelesaikan skripsi ini.
11. Pihak pihak lain yang terlibat dan telah membantu dalam penulisan skripsi
ini yang tidak dapat disebutkan satu persatu.
Semoga tugas akhir ini bermanfaat bagi semua pembaca umumnya dan bagi
penulis khusus nya.
Wassalamualaikum Wr. Wb
Malang, 2016
Ayaturrohmah
Fijihadi
ix
DAFTAR ISI
Lembar Cover /Sampul Depan ................................................................ ii
Lembar Pengesahan ................................................................................ iii
Lembar Pengesahan Majelis ................................................................... iv
Surat Pernyataan Penulisan Hukum Bukan Hasil Plagiat ....................... v
Ungkapan Pribadi/Motto ......................................................................... vi
Abstraksi ................................................................................................. vii
Abstract ................................................................................................... viii
Kata Pengantar ........................................................................................ x
Daftar Isi.................................................................................................. xi
BAB I PENDAHULUAN
A. Latar Belakang Masalah .............................................................. 1
B. Rumusan Masalah ....................................................................... 19
C. Tujuan Penelitian ........................................................................ 19
D. Manfaat Penelitian ...................................................................... 19
1. Manfaat Teoritis .................................................................... 20
2. Manfaat Praktis ..................................................................... 20
E. Kegunaan Penelitian.................................................................... 21
F. Metode Penelitian........................................................................ 21
1. Metode Pendekatan ............................................................... 21
2. Alasan Pemilihan Lokasi Penelitian...................................... 22
3. Sumber Data .......................................................................... 23
4. Teknik Pengumpulan Data .................................................... 27
5. Teknik Analisis Data ............................................................. 28
G. Rencana Sistematika Penelitian .................................................. 31
x
BAB II KAJIAN PUSTAKA
A. Tinjauan Tentang Perikatan ........................................................ 33
1. Perikatan Ditinjau Dari Hukum Adat .................................... 33
2. Perikatan Ditinjau Dari KUHPerdata .................................... 35
B. Tinjauan Tentang Jual Beli Hak Atas Tanah .............................. 47
1. Jual Beli Hak Atas Tanah Dalam Hukum Adat .................... 47
2. Jual Beli Hak Atas Tanah Dalam KUHPerdata .................... 52
3. Jual Beli Hak Atas Tanah Dalam UU Pokok Agraria No.05 Tahun
1960 ....................................................................................... 55
C. Tinjauan Tentang Akta Otentik ................................................... 64
D. Tinjauan Tentang Ikatan Jual Beli .............................................. 88
E. Tinjauan Tentang Kuasa Mutlak ................................................. 116
BAB III HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
A. Gambaran Umum Lokasi Penelitian ........................................... 125
B. Latar Belakang Dibuatnya IJB Dengan Kuasa Mutlak ............... 131
C. Proses Pembuatan IJB Dilihat Dari Latar Belakang Pihak-Pihak
Pembuatnya ................................................................................. 157
D. Isi Perjanjian IJB Dengan Kuasa Mutlak .................................... 176
1. Isi Perjanjian IJB ................................................................... 176
2. Isi IJB Bagi Pihak Pemecah Sertifikat .................................. 177
3. Isi IJB Bagi Developer .......................................................... 187
E. Proses Balik Nama Hat Dengan Akta Jual Beli PPAT Yang Didasarkan
IJB Dengan Kuasa Mutlak .......................................................... 197
BAB IV PENUTUP
A. Kesimpulan ................................................................................. 212
B. Saran ............................................................................................ 218
Daftar Pustaka ......................................................................................... 220
Index ........................................................................................................ 224
xi
DAFTAR TABEL
Tabel 1. Batas Wilayah Administratif Wilayah Kabupaten Lamongan .. 127
Tabel 2. Tiga Karakteristik Wilayah Kabupaten Lamongan .................. 127
DAFTAR BAGAN
Bagan I. Pihak Yang Masih Dalam Proses Pemecahan Sertifikat ......... 165
Bagan 2. Proses Pembuatan IJB Developer Dengan KPR ...................... 175
Bagan 3. Proses Balik Nama HAT .......................................................... 211
xii
DAFTAR PUSTAKA
Buku :
Prof . Iman Sudiyat , S.H.2010. Asas – Asas Hukum Adat Bekal Penghantar.
Yogyakarta. Liberty
Prof . Subhekti , S.H.2003.Pokok-Pokok Hukum Perdata,Jakarta.Intermasa
C.S.T. Kansil.1989.Pengantar Ilmu Hukum Dan Tata Hukum
Indonesia,Jakarta.Balai Pustaka
Ronny Hanitijo Soemitro.1990.Metodologi Penelitian Hukum Dan Jurumetri,
Jakarta.Ghalia Indonesia
Mukti Fajar Nur Dewata Dan Yulianti Achmad.2010.Dualisme Penelitian Hukum
Normatif & Empiris, Yogyakarta.Pustaka Pelajar
Fakultas Hukum Umm, 2012, Pedoman Penilisan Hukum.
Zainiddin Ali.2013.Metode Penelitian Hukum,Jakarta.Sinar Grafika
Ronny Haninjto Soemitro.1999.Metodologi Penelitian Hukum Dan Jurimetri,
Jakarta.Ghalia Indonesia
Abdulkadir Muhammad.1992.Hukum Perikatan, Bandung.Pt. Citra Aditya Bakti
Subekti.1996.Hukum Perjanjian, Cetakan Ke-16, Jakarta, Pt. Intermasa
J.Satrio.1993.Perikatan Pada Umumnya, Cet.Pertama, Bandung.Pt.Alumni
Herlien Budiono.2011.Ajaran Umum Hukum Perjanjian Dan Penerapannya Di
Bidang Kenotariatan,Bandung.Pt.Citra Aditya Bakti
J. Satrio.2011.Hukum Perikatan,Perikatan Yang Lahir Dari Perjanjian, Buku Ii,
Bandung.Pt. Citra Aditya Bakti
xiii
Ahmadi Miru.2013.Hukum Kontrak Dan Perancangan Kontrak, Jakarta. Rajawali
Pers
Gunawan Widjaja.2007.Memahami Prinsip Keterbukaan (Aanvullend Recht)
Dalam Hukum Perdata, Jakarta.Pt. Rajagrafindo Persada
Habib Adjie, 2008 : 87 Dikutip Dari R.Soegondo Notodisoerjo, Hukum Notariat
Di Indonesia
Habib Adjie.2011.Kebatalan Dan Pembatalan Akta Notaris, Bandung.Pt. Refika
Aditama
R. Soegondo Notodisoerjo.1997.Hukum Notariat Di Indonesia Suatu Penjelasan,
Jakarta.Pt. Raja Grafindo Persada
Nelly Sriwahyuni Siregar.2008. Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak
Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / Ppat,Tesis Sekolah
Pascasarjana Sumatera Utara
Sri Gambir Melati Hatta.1999.Beli Sewa Sebagai Perjanjian Tak Bernama :
Pandangan Masyarakat Dan Sikap Mahkamah Agung Indonesia,
Bandana.Alumni
R.Subekti.1997.Aneka Perjanjian, Cet.Ke-7, Bandung.Alumni
Zulfikar.1982.Opini: Nasib Tanah Hak Ulayat Aceh, Terdapat Di Situs Resmi Lbh
Banda Aceh. Dijelaskan Juga Pada: Ahmad Fauzie Ridwan, “Hukum
Tanah Adat – Multi Disiplin Pembudayaan Pancasila, Jakarta.
Dewaruci Press
xiv
Dokumen :
St. Remy Sjahdeini, Asas Kebebasan Berkontrak Dan Kedudukan Yang Seimbang
Dari Kreditur Dan Debitur, Media Notariat, No. 28-29 Tahun Viii-
Juli Oktober 1993, Ikatan Notaris Indonesia,
Ikatan Jual Beli Nomor 03 Dibuat Oleh Notaris/PPAT Ratna Mutia Marhaeni
Ikatan Jual Beli Nomor 04 Dibuat Oleh Notaris/PPAT Nurhadi
Kuasa Menjual Nomor 14 Dibuat Oleh Notaris/PPAT Ratna Mutia Marhaeni
Kuasa Menjual Nomor 12 Dibuat Oleh Notaris/PPAT Nurhadi
Internet :
Badan Pusat Statistik Kabupaten Lamongan, Laporan Prdb 2015 Sektor
Unggulan Kabupaten Lamongan,
Http://Lamongankab.Bps.Go.Id/2015, Diakses Pada Tanggal 5 April
2016
Fakultas Hukum Universitas Panji Sakti, Buku Pedoman Penulisan Skripsi,
Http://Www.Fakultashukum-Universitaspanjisakti.Com. Diakses Pada
Tanggal 5 April 2015
Perundang-Undangan :
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok
Agraria
xv
Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan
Pejabat Pembuat Akta Tanah
Undang-Undang No. 02 Tahun 2014 Tentang Jabatan Notaris
Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 09/Kpts/M/1995 Tentang
Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah
Instruksi Mendagri No.14 Tahun 1982 Tentang Larangan Penggunaan Kuasa
Mutlak
Surat Dirjen Agraria Atas Nama Menteri Dalam Negeri Ri
No.594/403/Agn,Tanggal 31 Maret 1982 Tentang Larangan
Pengesahan “Akta Kuasa Mutlak” Yang Menyangkut Tanah,
Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah (Lembaran
Negara Republik Indonesia Tahun 1997 Nomor 59)
Surat Edaran Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor.630.1-1187, Tanggal 14
Mei 2003
Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3
Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah
Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah
Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional (Perkaban) No. 08 Tahun 2012
Tentang Pendaftaran Tanah