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ANALISIS DEL VALOR INMOBILIARIO
Por el arq Eduardo Elguezabal, Buenos Aires (*)
(*) Director de la Carrera de Especialización en Tasación de Inmuebles y Valoración de Proyectos Universidad de Buenos Aires.
Miembro del Comitato Scientifico del Master Polis-maker, del Politecnico di Milano, Polo di Como.
Consultor en Normas y ex Vicepresidente del Tribunal de Tasaciones de la Nación, República Argentina.
CONTENIDO DE LA CHARLA
1) Qué viene pasando con los valores inmobiliarios
2) Cómo se valúan los activos físicos
3) Cómo se valúan empresas
4) Sostenibilidad económica y calidad arquitectónica
Una breve historia: los 90
• Marco económico: convertibilidad del peso, privatizaciones. Fuerte crecimiento del sistema financiero
• La inversión en vivienda atrajo buena parte de los recursos bancarios, con nuevos productos (torres jardín, etc) y nuevas herramientas (fideicomisos)
Un ejercicio comparativo, hecho en 1997
VALUACION DE UN EDIFICIO DE CONSULTORIOS
PAIS VALOR EN EUROS COMPARACION
Polonia 835.942 0,67Austria 1.104.286 0,89Argentina 1.239.500 1Alemania 1.600.000 1,29Bélgica 1.625.000 1,31Italia 1.942.500 1,57Francia 2.112.075 1,70
Año: 1997
La crisis a finales de los 90
• Corrida bancaria y “corralito”. Default y devaluación
• Las casas matrices de bancos líderes no respaldaron depósitos en sucursales locales
• “Pesificación asimétrica”
Impacto
– Desapareció la confianza en el sistema financiero
– Los precios de los activos locales cayeron, aunque no de manera homogénea
Recuperación
La oferta de inmuebles terminados a la venta era baja
Había un escenario demandante y con poca oferta en el segmento de calidad
Esto generó la acelerada recomposición de precios en dólares, a contramano de la tendencia histórica con peso devaluado.
Relación Hipotecas / Total de inmuebles
2%
17%
40%
80%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
Arg
en
tin
a
Ch
ile
Esp
añ
a
Esta
do
s
Un
ido
s
Fuente: M. Gomez – Toribio Achaval
ANALISIS DEL VALOR INMOBILIARIO
El tema de los valores de las propiedades urbanas tuvo profundos replanteos a partir de la crisis económica que afectó a la Argentina y la devaluación de la moneda, y hoy vuelve frente a la crisis internacional..
Si se observa la evolución de los valores de los
departamentos usados en la Ciudad de Buenos Aires, podrá verse una correspondencia cíclica en los último decenios: con dólar alto, precios bajos en dólares. Con dólar bajo, precios altos.
Un ejemplo típico de esta situación, en mi opinión personal, lo daba la relación valor de la propiedad/ valor del alquiler (rentabilidad) y su interpretación en aquellos momentos. Se decía que aquella relación había caído significativamente con la crisis de 2001.
Lo que había caído más significativamente era el valor de la propiedad, mucho más afectado por el impacto devaluatorio que el alquiler mensual. El alquiler, medida de la rentabilidad urbana en un régimen de libertad contractual, era un auténtico termómetro de mercado en el que reparábamos poco.
Lo cierto es que iniciábamos un nuevo ciclo macroeconómico signado por la modificación de paridad cambiaria, y esto es lo que hay que mirar cuando se analiza evolutivamente el tema.
El gran interrogante, desde el punto de vista de los valores urbanos, era ver si la correspondencia cíclica antes enunciada se seguiría cumpliendo.
Era de esperar un ciclo extendido de valores relativamente bajos en dólares y dólar caro.... pero...
Primero se verificó la existencia de un mercado que seguía en dólares, restringido a sectores altos, con promociones edilicias destinadas a estos sectores donde existía demanda efectiva.
Es decir, se observaba una segmentación entre los valores de propiedades de máximo nivel y el resto de las propiedades.
Finalmente, el aumento del valor de las propiedades urbanas se generalizó incluso en las zonas medias, llegando prácticamente a reposicionarse con los valores en dólares anteriores a la crisis e incluso a superarlos.
Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios
29.00 28.00
20.00
8.449.72
11.53
15.1118.00
0.00
5.00
10.00
15.00
20.00
25.00
30.00
35.00
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2Q 2005 4Q
Crecimiento del 20%
en el corto plazo.
Valores locativos de oficinas AAA - U$S/m2
OFICINAS
Valores locativos - U$S/m2.
Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios
095’ 96’ 97’ 98’ 99’ 00’ 01’ 02’ 03’ 04’ 05’
1
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3
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INDUSTRIAS
Ensayando una rápida explicación, los expertos ponen la mira en un hecho sintomático: después de la pérdida de los depósitos en los bancos que siguió a la crisis y la devaluación, la gente no ha vuelto a confiar como antes en el sistema bancario.
Esos dineros se volcaron a los ladrillos, sobre todo en promociones caras. La pregunta era qué pasaría cuando los escenarios macroeconómicos cambiaran.
La crisis internacional nos dio una nueva perspectiva, que tal vez nos conduzca a retomar los ciclos históricos, con nichos en los que se mantendría el valor.
La hora impone volver más la mirada a la vivienda para todos, que también es parte del mundo inmobiliario. En este campo se torna ineludible la participación pública y privada, y retomarlo es una asignatura pendiente.
