ANALISIS KINERJA KEUANGAN BANK TABUNGAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/27139/1/SHINTA... · lembar pengesaiian panitia ujian skripsi vary judul analrsrs kinerja

ANALISIS KINERJA KEUANGAN BANK TABUNGAN NEGARA SYARIAH

CABANG JAKARTA HARMONI PADA PRODUK PEMBIAYAAN

PERUMAHAN (PROPERTY) DI JAKARTA

Skripsi

Diajukan Kepada Fakultas Ilmu Dakwah dan Ilmu Komunikasi

Untuk Memenuhi Syarat-syarat Mencapai Gelar Sarjana Komunikasi Islam

(S. Kom. I)

Shinta Rusmyati

109053000049

JURUSAN MANAJEMEN DAKWAH

KONSENTRASI MANAJEMEN LEMBAGA KEUANGAN SYARIAH

FAKULTAS ILMU DAKWAH DAN ILMU KOMUNIKASI

UNIVERSITAS ISLAM SYARIF HIDAYATULLAH JAKARTA

JAKARTA

2014/ 1434 H

ANALISIS KINER.IA BANK TABI.'NGAI\I NEGARA CABANG JAKARTA

DI JAKARTA & SEKITARIYYA

Skripsi

Diajukan Kepada fakultas Ilnru Dakwah dan Ilmu Komunikasi

untuk Meurenuhi s)4arat-syarat Mencapci Gelar Sarjana Komunikasi Islam

(S. Kom.I)

Oleh:

Shinta Rusmyati

109053000049

ruRUSAN MANAJEMEN DAKWAH

KONSENTRASI MANAJEMEN LEMBAGA KEUANGAN SYARIAH

FAKULTAS ILMU DAKWAH DAN ILMU KOMI.'NIKASI

UNTVERSITAS ISLAM SYAzuF HTDAYATULLAH JAKARTA

JAKARTA

2ot4/ t434H

Di BawahBimbingan:

&\yDr; Wahyu Prasetyawan-,MA

MP. 1956101 719e403 1003

LEMBAR PENGESAIIAN PANITIA UJIAN

skripsi vary judul ANALrsrs KINERJA KEUANGAN BANKTABUNGAN NEGARA SYARIAH CABANG JAKARTA HARMOIIIPADA PEMBIAYAAN PERUMAHAN (pRopERTy) yang terah diujikan

dalam sidang Munaqosah Fakultas Ilmu Dakwah & Ilmu Komunikasi uIN Syarif

Hidayatullah Jakarta, pada tanggar 15 April 2014. skripsi ini diterima sebagai

salah satu syarat untuk memperoleh gelar sarjana Komunikasi Islam (S.Kom. I)

pada Kosentrasi Manajemen Lembaga Keuangan syari,ah program sfudi

Manajemen Dakwah.

Jakarta, Mei2A1.4SIDANG MUNAQOSAII

Ketua Merangkap Anggota, Sekretaris Merangkap Anggota,

Drs. Cecep Castrawijaya., MA., MM Drs. S arto., MA

NIP : 19670819199803100219960301

Anggota,

Prof. Dr. H. Syamsir Salam., MS

lt[IP: 150183034 IIIIP: 1955010il98302100r

Pembimbing,

Nd,A-,U' /v

Dr. Wahyu Prasetyaqan., MA

Penguji I

hlIP ; 19661317 1994031003

LEMBAR PERNYATAAN

Dengan ini saya menyatakan :

1. Skripsi ini merupakan hasil karya asli saya yang diajukan untuk

memenuhi salah satu persyaratan memperoleh gelar Sarjana

Komunikasi Islam (S. Kom. I) di Universitas Islam Negeri (UIN)

Syarif Hidayatullah Jakarta.

2. Semua sumber yang saya gunakan dalam penulisan ini telah saya

cantumkan sesuai dengan ketentuan yang berlaku di Universitas

Islam Of$ Syarif Hidayatullah Jakarta.

3. Jika dikemudian hari terbukti bahwa k*ya ini bukan karya saya asli

saya atau merupakan jiplakan dari karya orang lain, maka saya

bersedia menerima sanksi yang berada di Universitas Islam Negeri

(Uf$ Syarif Hidayatullah Jakarta.

109053000049

Shinta Rusmyati

i

ABSTRAK

Shinta Rusmyati, NIM : 109053000049, Analisis Kinerja Keuangan Bank

Tabungan Negara Syariah Cabang Jakarta Harmoni Pada Produk

Pembiayaan Perumahan (Property) di Jakarta & Sekitarnya, di bawah

bimbingan Dr, Wahyu Prasetyawan, MA.

Kinerja keuangan pada suatu perbankan akan melihat pada laporan

keuangan yang dimilikinya. Kinerja keuangan akan dilakukan analisis untuk

mempelajari dan memahami perusahaan dalam menjalankan peraturan

pelaksanaan keuangan secara baik dan benar, sehingga dapat diketahui kinerja

keuangan perbankan yang baik akan dilihat dari bagaimana lembaga perbankan

tersebut dalam membuat laporan keuangan. Sesuai dengan laporan keuangan yang

telah memenuhi standard ketentuan dalam SAK (Standar Akuntansi Keuangan)

atau GAAP (General Acepted Accounting Principle).

Penelitian ini bertujuan untuk mengungkap kinerja keuangan dalam

sebuah lembaga keuangan syari’ah, yang berdasarkan laporan keuangan Bank

BTN Syariah Cab. Jakarta Harmoni. Untuk mendapatkan gambaran mengenai

kinerja keuangan dalam merealisasikan pembiayan perumahan (KPR & KPA)

yang berada di Jakarta & sekitanya, serta dapat mempelajari kenaikan dan

penurunan yang terjadi selama dua periode 2011-2012, yang melalui wawancara,

dokumentasi dan observasi. Diketahui subjek yang utama adalah orang yang dapat

memberikan informasi representative yang terdiri dari Supporting Deputy Branch

Manager, Accounting Control Unit dan Housing & Commercial Financing Unit.

Dalam penelitian ini peneliti menggunakan metode kualitatif deskriptif

yaitu penelitian yang bertujuan menggambarkan suatu sifat seperti apa yang ada di

lapangan. Sebagaimana yang telah peneliti kemukakkan, untuk pengumpulan data,

penulis menggunakan metode observasi, wawancara dan dokumentasi. Setelah

data-data terkumpul kemudian penulis melakukan analisis dan kemudian

mengambil kesimpulan.

Dari hasil penelitian yang dilakukan menunjukan bahwa secara umum

kinerja keuangan BTN Syariah Cab. Jakarta Harmoni dilihat dari pembiayaan

perumahan selama dua periode 2011-2012 mengalami kenaikkan pada produk

pembiayaan KPR Indesya BTN iB mencapai 10% dan Pembiayaan Yasagriya

BTN iB mencapai 21%. Hal ini disebabkan daya beli masyakat dalam

mennginginkan hunian sangat tinggi, sehingga pihak developer menginovasikan

suatu hunian dengan sarana dan prasarana lengkap. Adapun kinerja keuangan

yang mengalami penurunan diantaranya KPR FLPP, KPR BTN iB, KPR

Swagriya BTN iB, dikarenakan faktor-faktor yang menghambat kinerja keuangan

pada pembiayaan perumahan diantaranya harga tanah yang cukup tinggi,

kebijakan pemerintah dalam mendukung pembangunan unruk masyarakat yang

berpenghasilan rendah, uang muka yang kurang terjangkau, dan harga bahan baku

pembangunan dalam tahunnya selalu meningkat.

Kata Kunci : Kinerja Keuangan Bank, Pembiayaan Perumahaan Berdasarkan

Akad Murabahah, Akad Musyarakah dan Akad Istishna’ dalam aplikasi

perbankan

ii

KATA PENGANTAR

Alhamdulillahi rabbil alamin, puji syukur kepada Allah SWT yang Maha

Pengasih dan Maha Penyayang, hanya dengan karunia-Nya penulis dapat

menyelesaikan skripsi ini. Shalawat serta salam kepada kekasih Allah SWT Nabi

Muhammad SAW, yang telah membawa umatnya dari zaman kedzaliman menuju

zaman kebenaran yang sesungguhnya.

Penulis menyadari sepenuh hati bahwa penulisan skripsi ini masih terdapat

banyak kekurangan dan jauh dari kesempurnaan baik dari segala materi,

pembahasan maupun tata bahasa. Hal ini disebabkan oleh keterbatasan

kemampuan penulis yang masih perlu mengisi diri dengan ilmu pengetahuan.

Untuk itu, kritik dan saran yang bertujuan untuk membangun merupakan masukan

bagi penulis demi kesempurnaan skripsi ini.

Skripsi ini adalah buah ketulusan dan keikhlasan dari berbagai pihak.

Terima kasih yang tulus penulis ucapkan kepada pihak-pihak yang membantu,

membimbing dan memotivasi penulis sehingga skripsi ini dapat terselesaikan.

Dengan ini penulis ucapkan terima kasih yang tak terhingga kepada:

1. Dr. Arief Subhan, M.A, selaku Dekan Fakultas Ilmu Dakwah dan Ilmu

Komunikasi UNI Syarif Hidayatullah Jakarta.

2. Drs. Cecep Castrawijaya MA,, selaku Ketua Jurusan Manajemen Dakwah.

3. H. Mulkannasir, BA, S.Pd, selaku Sekretaris Jurusan Manajemen Dakwah

4. Dr. Wahyu Prasetyawan, MA selaku pembimbing skripsi penulis yang telah

membimbing, meluangkan waktu, tenaga dan pikirannya untuk penulis dalam

penyusunan skripsi.

iii

5. Bapak dan Ibu dosen yang telah mendidik penulis dengan berbagai disiplin

ilmu pengetahuan yang bermanfaat.

6. Seluruh Staff Perpustakan Utama dan Perpustakan Fakultas Ilmu Dakwah &

Ilmu Komunikasi. Yang mendukung penulis dalam mengkaji skripsi ini.

7. Almarhum Papa, Rusdi Putra walaupun beliau tidak berada di samping penulis

saat ini namun skripsi ini penulis persembahkan khusus untuk beliau dan

Ibunda, Dra. Mulyati Rusdi, yang telah melimpahkan kasih sayangnya tiada

henti, yang selalu membimbing dan mengarahkan penulis. Dan adikku, Siska

Permatasari dan Indra Rusmana, semoga berhasil dalam menggapai cita-

citanya.

8. Untuk teman seperjuangan satu bimbingan skripsi, yang akhirnya kami

bareng-bareng menyelesaikan skripsi ini (Reza Zuwinda dan Aris Firdaus)

9. Untuk orang-orang paling istimewa yang telah mewarnai hari demi hari Rendy

Zulianda, Imroatus Sholati, M Fatih Farha Lubbi yang telah mendukung

penulis dalam menyelesaikan skripsi ini. Seluruh Teman jurusan Manajemen

Dakwah’09, Adhe Sholeha, Azmi Chujaipah yang mendukung dan memberi

semangat.

10. Seluruh Kepala Cabang, Karyawan Bank BTN Syari’ah Cabang Jakarta

Harmoni.

11. Keluarga Besar Bumi Dinasty School, yang telah mendukung kegiatan dalam

penulisan skripsi. Semoga kebaikan kalian dibalas Tuhan Yang Maha Esa.

12. Untuk guru-guru yang tidak bisa disebut satu persatu, terima kasih atas ilmu

yang kalian berikan, semoga Allat swt membalas-Nya. Amin

Jakarta, April 2014

Shinta Rusmyati

iv

DAFTAR ISI

Halaman

ABSTRAK…………………………………………………………………………i

KATA PENGANTAR…………………………………………………………….ii

DAFTAR ISI……………………………………………………………………...iv

DAFTAR TABEL………………………………………………………………..vii

DAFTAR GAMBAR……………………………………………………………viii

BAB I PENDAHULUAN

A. Latar Belakang………………………………………………….1

B. Identifikasi, Pembatasanan dan Perumusan Masalah…………..5

C. Tujuan dan Manfaat Penelitian…………………………………6

D. Kerangka Teori…………………………………………………7

E. Metode Penelitian………………………………………………8

F. Sistematika Penulisan…………………………………………11

BAB I LANDASAN TEORI

A. Konsep Analisis Kinerja Keuangan Bank Syariah

1. Arti Kinerja Terhadap BankSyari’ah…………………….……13

2. Tahap-tahap dalam Menganalisis Kinerja Keuangan…………15

3. Tujuan Kinerja Keuangan………………………………….….17

B. Analisis Pelaksanaan Pembiayaan Perumahan Berdasarkan Akad

Murabahah dan Akad Musyarakah Konsep Dasar Bank Syariah

1. Arti Pembiayaan Perumahan………………………………………18

v

2. Pembiayan Berdasarkan Akad Murabahah….………………. 19

3. Pembiayan Berdasarkan Akad Musyarakah……………………..24

4. Pembiayaan Berdasarkan Akad Istishna………………………29

BAB III GAMBARAN UMUM TENTANG BTN SYARIAH

A. Sejarah Berdirinya BTN Unit Usaha Syariah…………………34

B. Visi dan Misi………………………………………………….36

C. Struktur BTN Syariah…………………………………………37

D. Produk – Produk Unit Usaha Syariah…………………………40

BAB IV ANALISIS KINERJA BANK TABUNGAN

NEGARACABANG JAKARTA HARMONI PADA PRODUK

PEMBIAYAAN PERUMAHAN (PROPERTY) DI JAKARTA

& SEKITARNYA

A. Hasil Analisis Pencapaian Kinerja Keuangan BTN Syari’ah

KCPS Jakarta Harmoni Pada Produk Pembiayaan Perumahaan

(Property)………………………………….……………….. 44

B. Faktor-Faktor Yang Menyebabkan Terjadinya Penurunan dan

Kenaikkan dalam Pencapaian Kinerja Keuangan Selama Dua

Periode 2011-2012 Pada Realisasi Pembiayaan

Perumahaan…………………………………………………. ..46

BAB V PENUTUP

A. Kesimpulan……………………………………………... ……66

B. Saran-Saran……………………………………….………….. 67

DAFTAR PUSTAKA

LAMPIRAN-LAMPIRAN

vi

Daftar Tabel

Tabel Halaman

4.1 Kinerja Keuangan Pada Realiasi Pembiayaan Bank BTN KCPS Jakarta

Harmoni…………….…………………………………..………………….... 45

4.2 Harga tanah pada tahun 2011 dan tahun 2012 di Jakarta………..……....…...53

4.3 Tahapan MerincikanAnggaran Bangunan(RAB)……...……………………..63

vii

DAFTAR GAMBAR

Gambar Halaman

2.1 Skema akad murabahah dalam Lembaga Keuangan syariah

2.2 Skema akad musyarakah dalam Lembaga Keuangan syariah

2.3 Skema akad istihna dalam Lembaga Keuangan syariah

……..……….21

……..………28

……..……...…….32

1

,

BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah

Bank Islam atau disebut dengan Bank Syari’ah merupakan bank yang

beroperasi dengan tidak mengandalkan pada bunga, dimana lembaga keuangan

atau lembaga perbankan yang operasional produknya dikembangkan

berdasarkan pada Al-Qura’an dan Hadits Nabi Muhammad SAW. Dengan kata

lain, Bank Islam adalah lembaga keuangan yang usaha pokoknya memberikan

pembiayaan dan jasa-jasa lainnya dalam lalu lintas pembayaran serta peredaran

uang yang pengoperasiannya disesuaikan dengan prinsip syariat Islam.1 Bank

syari’ah di Indonesia mendapatkan pijakan yang kokoh setelah adanya

deregulasi sektor perbankan pada tahun 1983, sejak saat itu diberikan keleluasan

penentuan tingkat suku bunga, termasuk 0% atau peniadaan bunga sama sekali.

Kemudian posisi perbankan syari’ah semakin pasti setelah disahkan UU

perbankan No. 7 tahun 1992, dari nasabah diberikan kebebasan untuk

menentukan jenis imbalan yang akan diambil dari nasabahnya baik bunga

ataupun keuntunga-keuntungan bagi hasil. Kini titik kulminasi telah tercapai

dengan disahkannya UU No. 10 tahun 1998 tentang perbankan yang membuka

kesempatan bagi siapa saja yang akan mendirikan bank syari’ah maupun yang

ingin mengkonversi dari sistem konvesional menjadi sistem syari’ah.

Undang-undang No. 10 tahun 1998 ini sekaligus menghapus pasal 6 pada

PP No. 72/1992 yang melarang dual system. Dengan tegas pasal 6 UU No. 10

1 Muhammad, Manajemen Bank Syari’ah, Yogyakarta: UPP AMP YKPN, 2002, hlm 13

2

,

tahun 1998 membolehkan bank umum yang melakukkan kegiatan secara

konvesional dapat juga melakukan kegiatan usaha dengan berdasarkan prinsip

syari’ah melalui:2

a. Pendirian kantor cabang atau di bawah kantor cabang baru, atau

b. Pengubahan kantor cabang atau di bawah kantor cabang yang

melakukan kegiatan usaha secara konvesional menjadi kantor yang melakukan

kegiatan usaha berdasarkan prinsip syari’ah.

Sepuluh tahun sejak diundangkannya pada lembaga Negara, Undang-

Undang Nomor 7 tahun 1992 tentang perbankan Bagi Hasil, yang direvisi

dengan UU No. 10 tahun 1998, bank syari’ah dan lembaga keuangan Non Bank

secara kuantitatif tumbuh dengan pesat. Pertumbuhan yang pesat secara

kuantitatif tanpa diikuti dengan peningkatan kualitas ternyata telah

menimbulkan dampak negatif yang tidak kecil. Di sana-sini ada saja keluhan

tentang pelayanan yang tidak memuaskan dari lembaga keuangan syari’ah,

bahkan sudah mulai banyak Bank Perkreditan Rakyat Syari’ah yang

menghadapi kesulitan.

Menghadapi kenyataan ini ada sebagian ummat Islam yang mulai goyah

keyakinannya akan kebenaran konsep lembaga keuangan syari’ah. Untuk

memutuskan suatu badan usaha atau perusahaan yang memiliki kualitas yang

baik maka ada dua penilian yang paling dominan, dimana dapat dijadikan acuan

untuk melihat badan usaha atau perusahaan tersebut telah menjalankan suatu

kaidah-kaidah manajemen yang baik. Penilian ini dapat dilakukan dengan

melihat sisi kinerja keuangan (financial performance) dan kinerja non keuangan

2 Undang-undang nomor 10 Tahun 1998 tentang perbankan

3

,

(non financial performance). Kinerja keuangan melihat pada laporan keuangan

yang memiliki oleh perusahan atau badan usaha yang bersangkutan dan itu

tercermin dari informasi yang diperoleh pada balancesheet (neraca),

incomestatment (laporan laba rugi), cash flow statement (laporan arus kas) serta

hal-hal lain yang turut mendukung sebagai penguat penilian financial

performance tersebut.

Penilian kinerja keuangan dalam suatu perusahaan berbeda-beda

tergantung pada ruang lingkup bisnis yang dijalankannya. Pada perusahaan

dengan sektor keuangan salah satunya lembaga perbankan, dimana memiliki

ruang lingkup bisnis berbeda dengan ruang lingkup bisnis lainnya, karena

perbankan merupakan mediasi yang menghubungkan mereka yang memiliki

kelebihan dana (surplus financial), dengan mereka yang memiliki kekurangan

dana (deficit financial), dan bank berfungsi untuk menjembatani keduannya.

Kinerja keuangan pada suatu perbankan akan melihat pada laporan

keuangan yang dimilikinya. Kinerja keuangan akan dilakukan analisis untuk

menilai perusahaan dalam menjalankan peraturan pelaksanaan keuangan secara

baik dan benar, sehingga dapat diketahui kinerja keuangan perbankan yang baik

akan dilihat dari bagaimana lembaga perbankan tersebut dalam membuat

laporan keuangan. Apakah dalam laporan keuangan telah memenuhi standard

ketentuan dalam SAK (Standar Akuntansi Keuangan) atau GAAP (General

Acepted Accounting Principle) atau tidak. Apabila kinerja keuangan dalam

suatu perbankan mengalami kesulitan atau dapat dikatakan sangat buruk,

sehingga targetnya yang diinginkan tidak tercapai sesuai visi, misi dan tujuan.

4

,

Dari kinerja keuangan dapat diketahui permasalahan yang ada di lembaga

tersebut khususnya perbankan.

Lembaga bank merupakan lembaga yang dalam aktivitasnya berkaitan

dengan masalah uang. Oleh karena itu, usaha bank akan selalu dikaitkan dengan

masalah uang yang berfungsi sebagai alat pelancaran sehingga terjadinya

perdagangan yang utama. Adanya Bank Islam diharapkan dapat memberikan

sumbangan terhadap pertumbuhan melalui pembiayaan-pembiayaan yang

dikeluarkan oleh Bank Islam. Melalui pembiayaan ini Bank Islam dapat

menjalin kerja sama dengan nasabah, sehingga hubungan bank Islam dengan

nasabah tidak lagi sebagai kreditur dan debitur tetapi menjadi kemitraan.

Peranan Bank Islam adalah memurnikan operasional perbankan syari’ah

sehingga meningkatkan kepercayaan masyarakat, meningkatkan kesadaran

syari’ah umat Islam sehingga dapat memperluas segmen pangsa pasar

perbankan syari’ah, dan menjalin kerja sama dengan para ulama karena

bagaimana pun peran ulama khusunya di Indonesia sangat dominan bagi

kehidupan umat Islam.3

Perbankan tidak akan terpisahkan dari nasabah, karena dari nasabah dapat

diketahui kepuasan mereka dalam menerima produk-produk syari’ah yang

diterbitkan oleh bank syari’ah tersebut. Dari sinilah kinerja suatu perbankan

akan dinilai dalam menjalankan manajemen yang berkaitan dengan kualitas

kinerjanya. Tidak hanya kinerja sumber daya manusianya tetapi kinerja

keuangannya dalam merealisasikan produk syari’ahnya khususnya pembiayaan

perumahan dalam suatu bank syari’ah.

3 Karnaen Perwataatmadja,”Istiqomah dalam Menjalankan Operasional Bank Syari’ah”,

Kertas Kerja seminar Bank Syari’ah, pada tanggal 24 September 1997.

5

,

Pembiayan perumahan di mana produk yang meningkat dalam dua periode

ini, karena perumahan merupakan kebutuhan papan bagi kehidupan manusia.

Berbagai macam perumahan yang ditawarkan dalam suatu produk perbankan

syari’ah, sehingga pemahaman masyarkat harus lebih ditingkat, karena

kebanyakkan masyarakat hanya terpaku pada suatu pembiayaan perumahan

tanpa harus lebih meneliti produk-produk perumahan apa saja yang diterbitkan

oleh bank syari’ah.

Berdasarkan data Lembaga Keuangan Perbankan Syari’ah yang

melakukan evaluasi kinerja keuangan dalam merealisasikan pembiayaan

perumahan di Bank BTN KCPS Jakarta Harmoni. Berangkat dari latar belakang

akhirnya penulis membuat judul skripsi dengan judul “Analisis Kinerja

Keuangan Bank Tabungan Negara Syariah Cabang Jakarta Harmoni Pada

Produk Pembiayaan Perumahan (Property) di Jakarta & Sekitarnya”.

B. Identifikasi, Pembatasan dan Perumusan Masalah

1. Identifikasi Masalah

Kinerja keuangan perbankan akan memiliki kualitas yang sangat baik,

apabila perusahaan tersebut memiliki laporan keuangan yang telah

memenuhi standard ketentuan dalam SAK (Standar Akuntansi Keuangan)

atau GAAP (General Acepted Accounting Principle). Dalam pengelola

kinerja keuangan yang dilakukan untuk melihat sejauh mana suatu

perusahaan telah melaksanakan dengan aturan-aturan pelaksanaan

keuangan secara baik dan benar. Lembaga Keuangan Syari’ah (Bank

Tabungan Negara Syari’ah Cabang Jakarta Harmoni) merupakan lembaga

pengelola yangpendanaan dan pembiayaan kepada nasabah, dimana BTN

6

,

Syari’ah memiliki nama yang cukup besar dan memiliki jaringan kerja

sama yang luas.

Dari kinerja keuangan BTN Syariah Cab. Jakarta Harmoni dapat

dianalisis yang mengidentifikasi masalah pada penelitiaan pencapaian

kinerja keuangan selama dua periode 2011-2012 pada realisasi

pembiayaan, sehingga dapat dianalisis bahwa selama dua periode ini

terjadi peningkatan dan penurunan dari masing-masing pembiayaan salah

satunya pembiayaan perumahan yang mejadi tolak ukur kinerja keuangan

BTN Syariah Cab. Jakarta Harmoni.

2. Pembatasan Masalah

Agar pembahasan ini tidak terlalu meluas dan keluar dari tema

persoalan, maka peneliti membatasi pada bahasan mengenai kinerja

keuangan BTN Syari’ah cabang Jakarta Haromoni pada pembiayaan

perumahan berdasarkan akad murabahah, musyarakah dan akad istihna,

dengan tolak ukur keberhasilan dalam mebuat laporan keuangan dan

pengelolaan dalam manajemen kinerja keuangan.

3. Rumusan Masalah

Dengan memperhatikan latar belakang masalah yang ada maka

rumusan masalah sebagai berikut :

a. Pencapaian kinerja keuangan BTN Syari’ah Cab. Jakarta Harmoni

selama dua periode 2011-2012, sehingga peneliti dapat

menganalisakan penyebab terjadi kenaikkan dan penurunan yang

menjadi tolak ukur dalam pencapaian kinerja keuangan BTN

Syariah

7

,

b. Fakor-foktor yang menyebabkan terjadinya penurunan dan

kenaikkan dalam pencapaian kinerja selama dua periode 2011-2012

pada realisasi pembiayaan perumahan.

C. Tujuan dan Manfaat Penelitian

1. Tujuan Penelitian.

Penelitian ini bertujuan :

a. Untuk menganalisa bagaimana pencapaian kinerja keuangan Bank

BTN Syari’ah dalam merealisasikan pembiayaan perumahaan

selama dua periode 2011-2012

b. Untuk mengetahui penyebab terjadinya kenaikkan dan penurunan

dalam pencapaian kinerja keuangan dalam merealisasikan

pembiayaan perumahan selama dua periode 2011-2012.

2. Manfaat Penelitian

Adapun manfaat penelitan ini mengenai kinerja keuangan Bank

BTN Syarai’ah Cab. Jakarta Harmoni pada pembiayaan perumahanan,

diharapkan dapat bermanfaat baik secara akademis maupun praktis.

a. Kegunaan Akademis

Secara akademis diharapkan dapat menambah khazanah

keilmuan dan pengetahuan, tentang Kkinerja keuangan pada

Bank Syari’ah

b. Kegunaan Praktis

Hasil penelitian ini dapat dijadikan pedoman bagi Lembaga

Keuangan Syari’ah dan lembaga-lembaga terkenal yang lain

8

,

dalam melaksanakan kinerja keuangan yang melihat pada

laporan keuangan.

D. Kerangka Teori

Kinerja dapat diartikan sebagai gambaran mengenai tingkat

pencapaian pelaksanaan suatu kegiatan, program atau kebijaksanaan dalam

mewujudkan sasaran, tujuan, misi dan visi organisasi yang tertuang dalam

perumusan skema strategis (strategic planning) suatu organisasi.4

Kinerja keuangan merupakan analisis yang dilakukan untuk melihat

sejauh mana suatu perusahaan telah melaksanakan dengan menggunakan

aturan-aturan pelaksanaan keuangan secara baik dan benar.5

Bank syari’ah yang beroperasi sesuai prinsip syari’ah Islam adalah

bank yang operasinya mengikuti ketentuan-ketentuan syari’ah Islam,

khususnya yang menyakut tata cara bermuamalat secara Islam. Dalam tata

cara bermuamalat agar dijauhi praktik-pratik yang dikhawatirkan

mengandung unsur-unsur riba untuk diisi dengan kegiatan-kegiatan

investasi atas dasar bagi hasil dan pembiayaan perdagangan.6

E. Metode Penelitian

Dalam penelitian ini, peneliti menggunakan jenis penelitian sosiologis

atau empiris dengan menggunakan pendekatan deskriptif kualitatif, berikut

4 Indra Bastian, 2001, Akuntansi Sektor Publik, Edisi Pertama, Badan Penerbit Fakultas

Ekonomi UGM, Yogyakarta. hlm 329 5 Irham Fahmi, 2012, Analisis Laporan Keuangan, Bandung: Alfabeta, Cet Ke- 2, hlm

239 6 Karnean Perwataatmadja dan M. Syafe’I Antonio, 1997, Apa dan Bagaimana Bank

Islam¸ Yogyakarta : PT Dana Bhakti Wakaf, hlm 1

9

,

beberapa prosedur pendekatan kualitatif yang akan digunakan dalam

penelitian ini, diantaranya :

1. Sumber Data

Adapun data yang dipakai pada penelitian ini adalaha :

a. Data Primer

Sumber data primer adalah sumber data yang dapat memberikan

informasi secara langsung, serta sumber data memiliki hubungan

dengan masalah pokok penelitian sebagai bahan informasi yang

dicari.7 Data primer dalam penelitian ini adalah data yang diambil

sebagai sumber data pertama berupa dari hasil wawancara secara

langsung dengan Karyawan BTN Syariah Cab. Jakarta Harmoni yang

terkait tentang pencapaian kinerja keuangan pada konsilidasi selama

dua periode 2011-2012. Sedangkan data yang menjadi objek informan

adalah seluruh data yang ada di BTN Syariah Cab. Jakarta Harmoni

baik tertulis maupun dokumen-dokumen.

b. Data Sekunder

Sumber data sekunder adalah sumber-sumber yang menjadi bahan

penunjang dan melengkapi analisis, selanjutnya data ini juga data tidak

langsung.8 Data sekunder dalam penelitian ini berasal dari data dari

dokumen-dokumen yang berkaitan dengan kinerja keuangan bank

syariah pada pembiyaan perumahan berdasarkan akad-akad pada

pembiayaan di Bank Syari’ah, seperti buku yang relevan. Serta sumber

berupa hasil laporan penelitian yang masih ada hubungan dengan tema

7 Safidin Azwar, 1998, Metologi Penelitian, Yogyakarta: Pustaka Pelajar, hlm 91 8 Safidin Azwar, 1998, Metologi Penelitian, Yogyakarta: Pustaka Pelajar, hlm 91

10

,

yang dibahas sebagai pelengkap yang dapat dikoreksi dengan data

primer. Data tersebut adalah bahan tambahan yang berasal dari sumber

tertulis yang dapat dibagi atas sumber majalah ilmiah dan situs media

massa.

2. Metode Pengumpulan Data

Metode pengumpulan data yang dilakukan pada penelitian ini adalah:

a. Wawancara

Dari hasil peneliti mengharapkan mendapatkan informasi yang

akurat dari salah satu karyawan BTN Syari’ah Cab. Jakarta Harmoni

secara langsung. Adapun wawancara yang dilakukan untuk memenuhi

kelengkapan data-data yang diharapkan peneliti diantaranya data

kinerja keuangan, data mengenai pembiayaan perumahan.

b. Observasi

Metode observasi yang digunakan oleh peneliti ingin mengetahui

secara empiris tentang fenomena yang diamati sebagai objek

penelitian.

c. Dokumnetasi

Peneliti juga mengumpulkan data menggunakan dokumentasi dari

brosur pembiayaan perumahaan BTN Syariah, dokumen dari pegawai

Bank BTN Syari’ah.

3. Metode Analisa Data

Proses analisa diawali dengan membaca kembali keseluruhan data

yang telah diperoleh baik melalui wawancara dan pengamatan maupun

dari dokumen laporan keuangan selama dua periode 2011-2012.

11

,

Selanjutnya peneliti mengkategorikan data yang telah diperoleh

berdasarkan pendekatan yang digunakan dalam menganalisis,

selanjutnya data yang diperoleh di klasifikasikan kembali apakah data

yang di dapat berhubungan dengan judul peneliti. Setelah tahap

pengkategorian dan klasifikasi maka dibandingkan data tersebut,

peneliti mencoba mendeskripsikan perilaku perubahan dengan

menggunakan beberapa teori.

4. Waktu dan Lokasi Penelitian

Waktu Penelitian dilaksanakan dari 11 Maret sampai 11 April 2013

di Bank BTN Cab. Jakarta Harmoni, Jl. Suryo Pranoto No. 9 B-D,

Kelurahan Petojo Selatan, Kecematan Gambir, Jakarta Pusat 10130.

F. Teknik Penulisan

Dalam penelitian ini disusun sebuah sistematika pembahasan penulisan

agar dengan mudah diperoleh gambaran yang jelas dan menyeluruh, maka

secara global dapat ditulis sebagai berikut:

Bab I: PENDAHULUAN, yang terdiri dari latar belakang masalah, ruang

lingkup pembahasan, rumusan masalah, tujuan penelitian, manfaat

penelitian, serta sistematika pembahasan.

Bab II: LANDASAN TEORI, merupakan kajian teori yang memuat tentang

kinerja keuanganpada bank syari’ah, pelaksanaan pembiayaan

perumahan berdasarkan akad-akad dalam pembiayaan (murabahah,

musyarakah, dan istishna) dan aplikasi -akad dalam pembiayaan

(murabahah, musyarakah, dan istishna) dalam perbankan .

12

,

Bab III: GAMBARAN UMUM TENTANG BANK TABUNGAN

NEGARA (BTN) SYARI’AH , pada bab ini penulis

menerangkan sejarah dan profil BTN Syariah, visi dan misi

BTN Syari’ah, produk-produk pendanaan dan penyaluran BTN

Syari’ah.

Bab IV: ANALISIS KINERJA KEUANGAN BTN SYARI’AH CAB,

JAKARTA HARMONI PADA PRODUK PEMBIAYAAN

PERUMAHAN di JAKARTA & SEKITANYA, dalam bab ini

berisi tentang penyajian data hasil penelitian yang didapatkan

dari lapangan serta analisis.

Bab V: PENUTUP, merupakan bab terakhir dalam penelitian ini, yang

berisi tentang kesimpulan hasil penelitian secara keseluruhan

dan dilanjutkan dengan pemberian saran.

13

,

BAB II

TINJAUAN TEORITIS

A. Konsep Analisis Kinerja Keuangan Bank Syariah Pada Pembiayaan

Perumahan (Property)

1. Arti Kinerja Keuangan Terhadap Bank Syari’ah

Istilah kinerja berasal dari kata prerstasi kerja (Job Perfomance) atau

prestasi sesungguhnya yang dicapai oleh seseorang (Actual Performance).

Sedangkan dalam Kamus Besar Bahasa Indonesia yang diterbitkan oleh

Departemen Pendidikan dan Kebudayaan (1996:503) menerangkan bahwa

kinerja mengandung arti, yaitu :9

a. Sesuatu yang dicapai

b. Prestasi yang diperhatikan

c. Kemampuan kerja

Arti kinerja lainnya adalah hasil yang diperoleh dari suatu organisasi

baik organisasi bersifat profit oriented atau non profit oriented yang

dihasilkan selama satu periode waktu.

Menurut Amstron dan Baron mengatakan bahwa kinerja merupakan

hasil pekerjaaan yang mempunyai hubungan kuat dengan tujuan strategis

organisasi, kepuasan konsumen dan memberikan kontribusi ekonomi

(Amstrong dan Baron, 1998:15).10 Sedangkan menurut Indra Bastian yang

menyatakan mengenai kinerja merupakan gambaran mengenai tingkat

9 http://riansyahefran-punyakoe.blogspot.com/2012/02/kinerja.html, pada tanggal 27

Februari 2014 pukul 16:43 wib 10 Michel Armstrong, 2004, Permoance Managmement, Tugu Publisher. Nyutran.

(terjemahan), hlm 29

http://riansyahefran-punyakoe.blogspot.com/2012/02/kinerja.html

14

,

pencapaian pelaksanaan suatu kegiatan atau kebijaksanaan dalam

mewujudkan sasaran, tujuan, misi dan visi organisasi yang tertuang dalam

perumusan skema strategis (strategic planning) dari suatu organisasi.11

Dari beberapa pengertian tersebut dapat disimpulkan bahwa kinerja

adalah hubungan antara pengertian kinerja dengan pengertian kinerja

menurut para ahli yang sangat nyata dan saling berkaitan satu sama lain,

yaitu bahwa pencapaian dari suatu lembaga perusahaan atau organisasi

yang digambarkan dari sebuah hasil prestasi kemampuan kerja dari

sumber daya manusia yang telah berkerja sama dalam mewujudkan

kebijaksanaan untuk memberikan kontribusi pada suatu lembaga

perusahaan atau organisasi tersebut.

Kinerja keuangan merupakan suatu analisis yang dilakukan untuk

meilhat sejauh mana perusahaan telah melaksanakan dengan

menggunakan aturan-aturan pelaksanaan keuangan secara baik dan

benar.12 Adapun pengertian kineja keuangan adalah gambaran dari setiap

hasil ekonomi yang mampu diraih oleh suatu perusahaan, perbankan pada

periode tertentu melalui aktivitas-aktivitas perusahaan untuk menghasilkan

keuntungan secara efesien dan efektif yang dapat diukur

perkembangannya dengan mengadakan analisis terhadap data-data

keuangan yang tercermin dalam laporan keuangan.13

11 Indra Bastian, 2001, Akuntansi Sektor Publik, Edisi Pertama, Yogyakarta : Badan

Penerbit Fakultas Ekonomi UGM, hlm 329. 12 Irham Fahmi, 2011, Manajemen Kinerja Teori dan Praktik , Bandung: Alfabeta, Cet Ke-

2, hlm 142 13 http://www.referensimakalah.com/2013/02/pengertian-kinerja-keuangan.html, pada

tanggal 27 Februri 2014 pukul 17:36 wib

http://www.referensimakalah.com/2013/02/pengertian-kinerja-keuangan.html

15

,

Dari pengertian diatas dapat disimpulkan bahwa kinerja keuangan

adalah hasil yang dicapai dari suatu perusahaan, perbankan atas aktivitas-

aktivitas yang dilakukan dalam mengelola dan memperdayagunakan

sumber keuangan dengan membuat suatu laporan keuangan yang telah

memenuhi standard ketentuan dalam SAK (Standar Akuntansi Keuangan)

atau GAAP (General Acepted Accounting Principle).

2. Tahap-Tahap dalam Menganalisis Kinerja Keuangan

Penilian kinerja setiap perusahaan adalah berbeda-beda karena itu

tergantung dalam ruang lingkup bisnis yang dijalankannya. Perbankan

merupakan mediasi yang menghubungkan mereka yang memiliki

kelebihan dana (surplus financial) dengan mereka yang memiliki

kekurangan dana (deficit financial), dan bank bertugasuntuk menjembatani

keduannya. Ada lima tahap dalam menganalisis kinerja keuangan dalam

suatu perusahaan secara umum, yaitu:14

a. Melakukan review terhadap data laporan keuangan

Review ini dilakukan dengan tujuan agar laporan keuangan

yang sudah dibuat sesuai dengan penerapan kaidah-kaidah yang

berlaku dalam dunia akuntansi, sehingga dengan demikian hasil

laporan keuangan tersebut dapat dipertanggungjawabkan.

b. Melakukan perhitungan

Penerapan yang dilakukan dalam metode perhitungan yang

disesuaikan dengan kondisi dan permasalahan yang sedang

14 Irham Fahmi, 2011, Manajemen Kinerja Teori dan Praktik , Bandung: Alfabeta, Cet

Ke- 2, hlm 142

16

,

dilakukan sehingga hasil dari perhitungan, sehingga memberikan

suatu kesimpulan sesuai dengan analisis yang diinginkan.

c. Melakukan penafsiran (interpretation) terhadap berbagai

permasalahan yang ditemukan

Dalam tahap analisis ini melihat kinerja keuangan perusahaan

yang dilakukan penafsiran untuk melihat apa-apa saja

permasalahan dan kendala-kendala yang dialami oleh perbankan

tersebut.

d. Melakukan perbandingan terhadap hasil perhitungan yang telah

diperoleh

Dari hasil perhitungan yang sudah diperoleh kemudian

dilakukan perbandingan dengan hasil hitungan dari berbagai

perusahaan lainnya. Metode yang paling umum dipergunakan

untuk melakukan perbandingan ini ada yaitu :15 Time series

analysis, yaitu membandingkan secara antara waktu atau antar

periode, dengan tujuan itu nantinya akan terlihat secara grafik.

e. Mencari dan memberikan pemecahan masalah (solution) terhadap

berbagai permasalahan yang ditemukan

Tahap analisis ini akan menemukan berbagai permasalahan

yang dihadapi, sehingga akan dicarikan solusi guna memberikan

suatu input atau masukan agar apa yang menjadi kendala dan

hambatan selama ini dapat diselesaikan.

15 Irham Fahmi, 2011, Manajemen Kinerja Teori dan Praktik , Bandung: Alfabeta, Cet

Ke- 2, hlm 143

17

,

Dengan demikian bahwa dalam mempelajari kinerja keuangan sangat

diperlukan untuk suatu perusahaan dan lembaga keuangan perbankan,

karena dengan adanya penilian yang dilakukan akan menemukan

permasalahan yang dapat menjadi kekuatan dan kelemahan dari suatu

perusahan dan perbankan, apabila dalam kinerja keuangan mengalami

kesulitan sehingga ada persiapan dalam perbaikkan untuk meningkatkan

kinerja keuangan yang dicapai sesuai kebijaksanaan dari perusahaan

tersebut.

5. Tujuan Kinerja Keuangan

Menurut Mardiasmo ( 2002:122) secara umum, tujuan pengukuran

kinerja adalah:16

a. Untuk mengkomunikasikan strategis secara lebih baik,

b. Untuk mengukur kinerja financial dan non financial secara

berimbang sehingga dapat ditelusuri perkembangan pencapaian

strategi.

c. Untuk mengakomodasi pemahaman kepentingan manager level

menengah dan bawah serta memotivasi untuk mencapai goal

congruence.

d. Sebagai alat untuk mencapai kepuasan berdasarkan pendekatan

individual dan kemampuan kolektif yang rasional.

Dengan demikian, tujuan kinerja keuangan dalam suatu perusahaan

tersebut akan dievaluasi kembali dari laporan keuangannya, sehingga

16 http://rgpnd.blogspot.com/2013/02/tujuan-pengukuran-kinerja-

keuangan.html#.Uw8YilNH4wo, pada tanggal 27 Februari 2014 pukul 18:39 wib.

http://rgpnd.blogspot.com/2013/02/tujuan-pengukuran-kinerja-keuangan.html#.Uw8YilNH4wo

http://rgpnd.blogspot.com/2013/02/tujuan-pengukuran-kinerja-keuangan.html#.Uw8YilNH4wo

18

,

perusahaan atau perbankan akan mengetahui seberapa pentingnya penilian

kinerja keuangan dilakukan.

B. Anlisis Pelaksanaan Pembiayaan Perumahan Berdasarkan Akad

Murabahah dan Akad Musyarakah Konsep Dasar Bank Syariah

1. Arti Pembiayaan Perumahaan

Pembiayaan atau financing yaitu pendanaan yang diberikan oleh suatu

pihak kepada pihak lain untuk mendukung investasi yang telah

direncanakan, baik dilakukan sendiri maupun lembaga.17 Dalam kaitannya

dengan pembiayaan pada pembiayaan pada perbank syari’ah atau istilah

teknisnya disebut sebagai aktiva produktif. Dalam pelaksanaan

pembiayaan, bank syari’ah harus memilih :

a. Aspek Syari’ah

Dalam setiap realisasi pembiayaan kepada para nasabah, bank

syari’ah harus tetap berpedoman pada syariat Islam (antara lain

tidak mengandung unsur maisir, gharar, dan riba serta bidang

usahanya harus halal)

b. Aspek Ekonomi

Mempertimbangkan hal-hal syari’ah bank syari’ah tetap

mempertimbangkan perolehan keuntungan baik bagi bank syari’ah

maupun bagi nasabah bank syariah.

Dari pengertian tersebut dapat dikatakan bahwa pembiayaan

merupakan realisasi pendanaan yang difasilitaskan kepada bank syari’ah

17 Muhammad, 2005, Manajemen Pembiayaan BANK SYARI’AH, Yogyakarta : UPP

AMP YKPN, , hlm 16

19

,

sebagai pendanaan yang dikeluarkan untuk rencana investasi dalam

memperoleh keuntungan bank syari’ah.

Sedangkan perumahan merupakan kelompok rumah yang berfungsi

sebagai lingkungan tempat tinggal atau hunian yang dilengkapi dengan

prasarana lingkungan yaitu kelengkapan dasar fisik lingkungan, misalnya

penyedian air minum, pembuangan sampah, tersedianya listrik, telepon,

jalan, yang memungkinkan lingkungan permukiman berfungsi

sebagaimana mestinya.

Dapat dikatakan bahwa perumahan adalah tempat yang paling

pokok bagi manusia untuk memenuhi salah satu kebutuhan hidupnya,

dimana manusia melindungi dirinya dari terik matahari dapat dikatakan

sebagai pelindung dan kenyamanan hidup.

Pembiayaan perumahan dalam suatu perusahaan atau Lembaga

Keuangan Syari’ah adalah suatu perusahaan yang dibentuk untuk membeli

suatu kredit pemilikan rumah (KPR) dari bank kreditur yang kemudian

tagihannya dibentuk dalam suatu efek hutang yang kemudian dijual

kepada investor. Umumnya pembiayaan dilakukan dengan menggunakan

suatu perusahaan khususnya perseoran terbatas yang ditunjuk oleh

lembaga keuangan yang melaksanakan kegiatan pembiayaam

perumahan.18

2. Pembiayaan berdasarkan Akad Murabahah

Kata murabahah berasal dari kata (Arab) rabaha, yurabihu,

murabahatan, yang berarti untung atau menguntungkan, seperti ungkapan

18 http://id.wikipedia.org/wiki/Pembiayaan_sekunder_perumahan, diakses pada tanggal 20

Maret 2014 pada pukul 20.16 wib

http://id.wikipedia.org/wiki/Pembiayaan_sekunder_perumahan

20

,

“tijaratun rabihah, wabaa’u asy-syai murabahatan” artinya perdangangan

yang menguntungkan, dan menjual sesuatu barang yang memberi

keuntungan.19

Menurut Yusuf al-Qardhawi, yang perlu dipahami, yaitu adanya

wa’ad (janji) artinya janji untuk membelikan barang yang diminta

pembeli dan janji penjual untuk meminta keuntungan dari barang tersebut.

Kesepakatan pembeli dan penjual bahwa janji ini bersifat mengikat

(iltizam) yang kemudian akan dilakukan pembayaran dengan cara

ditangguhkan (muajjal).20

Dari berbagai pengertian mengenai murabahah secara istilah dan

menurut para ahli saling berkaitan, yaitu bahwa pembiayaan yang

berdasarkan kepercayaan antara pembeli dan penjual atas kesepakatan

terlebih dahulu, sehingga penjual akan menginformasikan harga jual

kepada pembeli. Apabila harga jual telah disepakati oleh pembeli maka

penjual akan menyerahkan barang tersebut

a. Rukun dan Syarat Murabahah

Rukun murabahah adalah sama dengan rukun jual beli pada

umumnya, yaitu adanya penjual (al-bai’), pembeli (al-musytari’),

barang yang dibeli (al-mabi), harga (al-tsaman), dan shighat (ijab-

qabul).

b. Dasar Hukum Murabahah

Landasan hukum akad murabahah ini adalah:

19 Asy-syihab al-Jundi, Al-‘aqdu al-Murabahah baina al-Fiqh al islami wa al-Ta’amuli al-

Masharafi, ( Saudi Arabia: Dar al-Nadhah al-‘Arabiyah,1986), hlm. 15. 20 Yusuf al-Qardhawi, Bai’ al-Murabahah li amir Bisysyira Kama Tajriyatul Mushrif al-

Syariyyah, (Kairo, Maktabah Wahbah), hlm. 25-26.

21

,

1. Al-Quran

Ayat-ayat Al-Quran yang secara umum membolehkan jual beli,

diantaranya adalah firman Allah:

أ لللال بل رحأو مر م

Artinya: "..dan Allah menghalalkan jual beli dan mengharamkan

riba" (QS. Al-Baqarah:275). Ayat ini menunjukkan bolehnya

melakukan transaksi jual beli dan murabahah merupakan salah satu

bentuk dari jual beli.

2. Hadits

Hadits dari riwayat Ibnu Majah, dari Syuaib:

عليه وسلم صلى للا عن أبيه قال سمعت أبا سعيد الخدري يقول قال رسول للا

سنن ابن ماجة، تحقيق األلباني : صحيح() إنما البيع عن تراض

Dari Abu Sa’id Al-Khudri bahwa Rasulullah SAW

bersabda,"Sesungguhnya jual beli itu harus dilakukan suka sama

suka."( HR. Ibnu Majah)

c. Murabahah dalam Aplikasi Perbankan

Penerapan murabahah di Lembaga Keuangan Syari’ah didasarkan

pada asumsi bahwa nasabah membutuhkan barang atau objek tertentu,

tetapi kemampuan finansial tidak cukup untuk melakukan pembayaran

secara tunai. Untuk itulah nasabah berhubungan dengan Lembaga

Keuangan Syari’ah. Lembaga Keuangan Syariah pada umunya tidak

memiliki inventory terhadap barang atau objek yang dibutuhkan

nasabah, maka Lembaga Keuangan Syari’ah melakukan pembelian

22

,

atas barang yang diinginkan nasabah kepada pihak laiinya seperti

supplier atau pemasok, deadler, developer, atau penyedia barang

lainnya.

Dengan demikian, Lembaga Keuangan Syari’ah bertindak selaku

penjual disatu sisi, dan disisi lain bertindak selaku pembeli, yang

kemudian akan menjualnya kembali kepada nasabah pemesan dengan

harga jual yang disepakati.

Gambar 2.1 Skema akad murabahah dalam Lembaga Keuangan

syariah21

Keterangan dari gambar 1 skema akad murabahah di atas :

Lembaga Keuangan Syari’ah (Bank) bertindak selaku penjual dan

bertindak selaku pembeli. Nasabah mendatangi pihak bank untuk

memesan barang atau objek yang diinginkan. Maka pihak bank

melakukan pembelian atas barang atau objek yang diinginkan nasabah

kepada pihak ke-3 yaitu supplier, dealer, developer. Kemudian harga

21 Fathurraman Djamil, 2012, Penerapan Huklum Perjanjian dalam Transaksi di

Lembaga Keuangan Syariah, Jakarta : SINAR GRAFIKA, hlm 130

23

,

yang disepakati adalah harga jual, yaitu harga beli margin dan biaya-

biaya yang timbul dari proses pembelian barang tersebut. Apabila

harga pembelian dari supplier atau pemasok yang dibeli oleh bank

mendapatkan potongan harga atau diskon, maka potongan harga atau

diskon tersebut merupakan hak nasabah, sehingga harga jual adalah

harga setelah diskon. Akan tetapi, apabila potongan harga itu terjadi

setelah akad dilakukan, maka pembagian diskon tersebut dilakukan

berdasarkan perjanjian yang dimuat dalam akad antara bank dan

nasabah.22

Sebelum melakukan pembelian barang terhadap supplier, bank

dapat meminta urbun sebagai uang muka pembelian kepada nasabah

apabila kedua belah pihak bersepakat. Apabila akad murabahah

dilaksanakan, urbun tersebut menjadi bagian pembayaran piutamg

murabahah. Apabila batal, yaitu tidak terjadi transaksi murabahah,

maka urbun dikembalikan kepada nasabah setelah dikurangi dengan

kerugian yang ditanggung oleh bank. Jika urbun itu lebih kecil dari

kerugian bank, maka bank dapat meminta tambahan dari nasabah.23

Pada saat harga jual disepakati, maka pihak bank menyerahkan

barang yang dipesan tersebut sesuai dengan kuantitas, kualitas, tempat

dan waktu yang disepakati. Apabila barang yang telah dibeli oleh bank

(sebagai penjual) mengalami penurunan nilai sebelum diserahkan

kepada pembeli, maka penurunan nilai tersebut menjadi beban

bank,dan bank mengganti barang tersebut atau mengurangi nilai jual

22 Fatwa DSN No. 16/DSN-MUI/XI/2000 tentang Diskon dalam Murabahah 23 Fatwa DSN No. 16/DSN-MUI/XI/2000 tentang Uang Muka dalam Murabahah

24

,

sesuai dengan kesepakatan, sehingga yang diserahkan tersebut benar-

benar sesuai permintaan nasabah.

Pada saat terjadi serah terima barang antara bank dan nasabah,

maka kewajiban nasabah adalah melakukan pembayaran sesuai

kesepakatan, baik secara angsuran atau diakhir secara lumpsum.

Manakah nasabah ingin mempercepat cicilan atau ingin mempercepat

cicilan atau ingin melunasi piutangnya sebelum jatuh tempo, maka

boleh saja nasabah mengajukan kepada bank, atas tindakan nasabah

melakukan pembayaran lebih cepat dari waktu yang disepakati.

Bank dapat memberikan potongan pelunasan dari kewajiban

pembayaran sesuai kebijakan dan pertimbangannnya.24 Diserahkan

kepada kebijakan dan pertimbangan bank, maka berkaitan dengan

potongan pelunasan dalam murabahah tidak perlu dimasukan dalam

akad.25 Dengan memperhatikan mekanisme murabahah tersebut, jelas

sekali bahwa bank sebagai penjual harus memiliki barang dan

diserahkan barang tersebut kepada pembeli. Manakala hal ini tidak

dilakukan, maka secara konsepsional transaksi tersebut tidak sesuai

dengan kretaria dari transaksi murabahah.

3. Pembiayaan Berdasarkan Akad Musyarakah

Musyarakah atau dikenal dengan sebutan syirkah secara bahasa berarti

percampuran (ikhtilath), yaitu percampuran antara sesuatu dengan yang lainnya,

sehingga sulit untuk dibedakan. Secara termonologi, para ahli fiqh memberikan

definisi yang beragam, tetapi secara subtansi memiliki kesamaan, yaitu kerja sama

24 Fatwa DSN No. 16/DSN-MUI/XI/2000 tentang Potongan Pelunasan dalam Murabahah 25 Fatwa DSN No. 16/DSN-MUI/XI/2000 tentang Potongan Tagihan dalam Murabahah

25

,

usaha antara dua pihak atau lebih untuk suatu usaha tertentu, dimana masing-

masing pihak memberikan kontribusi dengan kesepakatan bahwa keuntungan dan

resiko akan ditnaggung bersamasesuai dengan kesepakatan.26

Dengan berbagai pengertian yang saling berhubungan dan terkait, bahwa

suatu kerja sama antara dua belah pihak atau lebih, dimana salah satu pihak

berkontribusi dalam menjalankan usaha sehingga ada kesepakatan diantara kedua

belah pihak atas keuntungan dan kerugian sesuai kesepakatan.

a. Rukun dan Syarat Musyarakah

Rukun musyarakah menurut mayoritas ulama fiqh adalah adanya

pra pihak yang bekerja sama (asy-syuraka), modal (ra’sul maal), usaha

atau proyek (al-masyru), dan pernyataan kesepakatan (ijab-qabul).

b. Dasar Hukum Musyarakah

Landasan hukum akad Musyarakah ini adalah:

1) Al-Qur’an

QS. Shad ayat 24:

"…Dan sesungguhnya kebanyakan dari orang-orang yang

bersyarikat itu sebagian dari mereka berbuat zalim kepada sebagian

lain, kecuali orang yang beriman dan mengerjakan amal shaleh; dan

amat sedikitlah mereka ini…."

26 Fathurrahman Djamil, 2012, Penerapan Hukum Perjanjian dalam Transksi di

Lembaga Keuangan Syariah, Jakarta: Sinar Grafika, Cet Ke-2., hlm 165.

26

,

2) Hadits

Hadis Nabi riwayat Tirmidzi dari ‘Amr bin ‘Auf:

“Perdamaian dapat dilakukan di antara kaum muslimin

kecuali perdamaian yang mengharamkan yang halal atau

menghalalkan yang haram; dan kaum muslimin terikat dengan

syarat-syarat mereka kecuali syarat yang mengharamkan yang

halal atau menghalalkan yang haram.” (HR. Tirmidzi)

c. Musyarakah dalam Aplikasi Perbankan

Musyarakah atau syirkah ini dapat digunakan oleh Lembaga

Keuangan Syari’ah antara lain dalam pembiayaan proyek dan modal

ventura. Dalam pembiayaan proyek nasabah dan bank sama-sama

menyediakan suatu proyek tertentu. Setelah proyek itu selesai, nasabah

mengembalikan dana tersebut bersama bagi hasilnya yang telah

disepakati dengan pihak Lembaga Keuangan Syari’ah. Sementara

dalam modal ventura, penanam modal dilakukan untuk jangka waktu

tertentu, dan setelah itu bank melakukan divestasi, baik secara singkat

atau bertahap.

Dalam transaksi musyarakah harus dilandasi adanya keinginan

para pihak yang bekerja sama untuk meningkatkan nilai asset yang

mereka miliki secara bersama-sama. Semua bentuk usaha yang

melibatkan dua pihak atau lebih, di mana mereka secara bersama-sama

memadukan seluruh bentuk sumber daya baik yang berwujud maupun

tidak. Secara spesifik bentuk kontribusi dari pihak yang bekerjasama

dapat berupa dana, barang perdagangan (trading asset) ,

27

,

kewiraswastaan (entrepreneurship), kepandaian (skill) , kepemilikan

(property), peralatan (equipment) , atau intangible asset (seperti hak

paten atau goodwill), kepercayaan atau reputasi (credit worthiness) dan

barang-barang lainnya yang dapat dinilai dengan uang. Setiap pemilik

modal berhak turut serta dalam menentukan kebijakan usaha yang

dijalankan oleh pelaksana usaha. Pemilik modal dipercaya untuk

menjalankan usaha musyarakah tidak boleh melakukan tindakan

seperti:

1) Menggabungkan dana usaha dengan harta pribadi

2) Menjalankan usaha musyarakah dengan pihak lain tanpa ijin

pemilik modal lainnya

3) Memberi pinjaman kepada pihak lain.

Pada pembiayaan musyarakah ini setiap pemilik modal dapat

mengalihkan penyertaan atau digantikan oleh pihak lain. Setiap

pemilik modal dianggap mengakhiri kerjasama apabila:

1) Menarik diri dari perserikatan

2) Meninggal dunia

3) Menjadi tidak cakap hukum

Biaya yang timbul dalam pelaksanaan usaha dan jangka waktu

usaha atau kegiatan harus diketahui bersama. Keuntungan dibagi

sesuai kesepakatan sedangkan kerugian dibagi sesuai dengan

kontribusi modalnya. Usaha yang akan dijalankan harus disebutkan

dalam akad. Setelah usaha selesai nasabah mengembalikan dana

tersebut bersama bagi hasil yang telah disepakati.

28

,

Gambar 2.2 Skema akad musyarakah dalam Lembaga Keuangan

syariah27

Keterangan dari gambar 2 skema akad musyarakah :

Calon nasabah mempunyai kontrak kerja, diantaranya pengadaan

alat tulis kantor dari suatu intitusi. Kemudian calon nasabah

berkunjung ke Bank Syariah dengan maksud untuk mengajukan

Pembiayaan Modal Kerja untuk proyek pengadaan barang dilengkapi

dengan persyaratan yang ditentukan. Bank melakukan analisa

kelayakan pembiayaan. Jika dinilai layak untuk dibiayai maka bank

memberikan persetujuan prinsip pembiayaan kepada calon nasabah

(surat penawaran).

Setelah terjadinya negosiasi dan kesepakatan, kedua belah pihak

melakukan perjanjian pembiayaan dengan prinsip musyarakah.

Kemudian bank membiayai sebagian kebutuhan proyek pengadaan


Lembaga Keuangan Syariah, Jakarta: Sinar Grafika, Cet Ke-2., hlm 172

29

,

ATK. Sebagian lagi dibiayai nasabah. Nasabah sendiri sebagai

kontraktor (pengelola proyek) dan pemilik dana (mitra). Pengembalian

modal dan distribusi keuntungan dapat dilakukan secara angsuran atau

tempo.

Distribusi tingkat keuntungan bank sebesar nisbah yang telah

ditentukan pada akad dan distribusi tingkat keuntungan untuk nasabah

sebesar nisbah yang telah ditentukan pada akad. Pengembalian modal

bank dibayar pada saat jatuh tempo pembiayaan. Pengembalian pokok

dapat dilakukan secara bertahap sesuai cash flow nasabah.

4. Pembiayaan berdasarkan Akad Istishna’

Istishna' (ناع ص ت س adalah bentuk ism mashdar dari kata dasar (ا

istashna'a-yastashni'u (نع ص نع - ات ص ت س Artinya meminta orang .(ي

lain untuk membuatkan sesuatu untuknya.28 Dikatakan : istashna'a

fulan baitan, meminta seseorang untuk membuatkan rumah

untuknya.Istishna’ berarti minta dibuatkan atau dipesan. Akad yang

mengandung tuntutan agar tukang atau ahli (shani) membuatkan suatu

pesanan dengan ciri-ciri khusus. Dengan demikian, istihna adalah jual

beli antara pemesan dan penerima pesanan, di mana spesifikasi dan

harga barang disepakati diawal, sedangkan pembayaran dilakukan

secara bertahap sesuai kesepakatan.

Istishna’ dapat diterapkan dengan melakukan pemesanan barang

dari pabrik, baik dalam skala besar ataupun kecil. Dengan demikian,

28 http://hukumzone.blogspot.com/2012/03/istishna-dalam-fiqh-muamalah.html, pada

tanggal 29 Februari 2014 pukul 21:29 wib

http://hukumzone.blogspot.com/2012/03/istishna-dalam-fiqh-muamalah.html

30

,

dalam istishna’ bahan dan tenaga dari produsen, sedangkan

konsumen hanya memesan sesuai dengan kehendaknya.

a. Dasar Hukum Istishna’

Landasan Hukum Akad Istishna’ sebagai berikut :

1) Al-Quran

رح مر م أ لللال بل أو

“…Allah telah menghalalkan jual-beli dan mengharamkan riba”.

(Qs. Al Baqarah: 275)

Berdasarkan ayat ini dan lainnya para ulama' menyatakan

bahwa hukum asal setiap perniagaan adalah halal, kecuali yang

nyata-nyata diharamkan dalam dalil yang kuat dan shahih.

2) Hadits

Dari Anas RA bahwa Nabi SAW hendak menuliskan surat

kepada raja non-Arab, lalu dikabarkan kepada beliau bahwa raja-

raja non-Arab tidak sudi menerima surat yang tidak distempel.

Maka beliau pun memesan agar ia dibuatkan cincin stempel dari

bahan perak. Anas menisahkan: Seakan-akan sekarang ini aku

dapat menyaksikan kemilau putih di tangan beliau." (HR. Muslim).

c. Rukun dan Syarat Akad Istishna’

Rukun Istishna’ ada empat, yaitu pemesan (mustashni), penjual

atau pembuat (shani), barang (mashnu), dan pernyataan kesepakatan

(shighat ijab qabul).

31

,

d. Aplikasi Akad Istishna’ dalam Perbankan

Dalam pratik perbankan, prinsip Akad Istishna’ ini dapat dilakukan

dengan cara di mana pihak bank melakukan pesanan barang kepada

produsen sesuai kebutuhan nasabah. Barang tersebut harus secara jelas

diketahui karateristiknya, baik berupa jenis, spesifikasi teknis, kualitas

dan kuantitasnya. Apabila barang yang dipesan tersebut ada kecacatan

atau salah maka pihak produsen atau penjual bertanggungjawab atas

kelalaiannya. Bank dapat bertindak sebagai pembeli atau penjual

dalam suatu transaksi istishna’ .

Jika bank bertindak sebagai penjual kemudian memesan kepada

pihak lain (subkontarktor) untuk menyediakan barang pesanan dengan

cara istishna maka hal ini sering disebut istishna’ bertingkat (al-

muza’).

Cara ini dibenarkan selama akad kedua antara bank dan sub-

kontraktor terpisah dari akad pertama antara bank dan pembeli akhir,

akad kedua dilakukan setelah akad pertama sah. 29

Adapun dalam pratik pembiayaan istishna’ di perbankan adalah :

1. Nasabah memerlukan proyek dan meminta bantuan bank

2. Bank mengecek atau menganalisa kesanggupan produsen atau

kontraktor untuk menyelesaikan proyek

3. Produsen atau kontraktor menyelesaikan proyek sesuai pesanan

bank

4. Bank menjual proyek kepada nasabah

29 Fatwa DSN-MUI No.22/DSN-MUI/III/2002 tentang Jual Beli Istishna Pararel.

32

,

Gambar 2.3 Skema akad istishna dalam Lembaga Keuangan

syariah30

Keterangan skema akad istishna di atas :

Calon nasabah datang ke Bank untuk mengajukan pembiayaan

untuk pembanguan atau kontruksi rumah tinggal. Bank akan meminta

calon nasabah melengkapi persyaratan permohonan pembiayaan. Jika

pembiayaan telah lengkap, selanjutnya bank melakukan kelayakan

pembiayaan. Jika calon nasabah layak, maka bank akan mengeluarkan

Surat Persetujuan kepada calon nasabah (syrat oenawaran). Calon

nasabah melakukan negoisasi dengan bank. Jika terjadi kesepakatan,

calon nasabah menandatangani surat penawaran dan berjanji (wa’ad)

untuk melakuakn transaksi istishna’ dengan bank.

Calon nasabah dan bank melakukan perjanjian pembiayaan

berdasarkan prinsip istishna’ dalam rangka pembangunan atau


Lembaga Keuangan Syariah, Jakarta: Sinar Grafika, Cet Ke-2., hlm 149

33

,

kontruksi rumah nasabah. Bank akan menunjuk kontraktor atau

pemborong bangunan berdasarkan kontrak kerja atau perjanjian

pembanguan rumah (akad fiqh istishna’ paralel) untuk membangun

rumah nasabah sesuai spesifikasi yang ditentukan. Bank dalam hal ini

dapat mewakilkan kepada nasabah (wakalah) untuk menunjuk

kontraktor sesuai pilihan nasabah.

Bank membayar secara termin kepada kontarktor sesuai progress

penyelesaian pekerjaan pembangunan rumah. Dalam hali ini disepakati

pada awal akad, nasabah dapat menunjuk bank untuk melakukan

monitoring dan pengawasan atas penyelesaian banguan rumah secara

periodik. Atas upaya ini bank mendapatkan ujrah (free) dari nasabah.

Bank melalui kontraktor (wakil) menyerahkan rumah yang telah

selesai kepada nasabah. Nasabah menerima rumah dan membayar

secara angsuran atau betahap sesuai jadwal yang disepakati.

34

,

BAB III

GAMBARAN UMUM BTN SYARI’AH

A. Sejarah Berdirinya BTN Unit Usaha Syari’ah

BTN Syari’ah merupakan Strategic Bussiness Unit (SBU) dari Bank

BTN yang menjalankan bisnis dengan prinsip syariah, mulai beroperasi

pada tanggal 14 Februari 2005 melalui pembukaan Kantor Cabang

Syari’ah pertama di Jakarta. Pembukaan SBU ini guna melayani tingginya

minat masyarakat dalam memanfaatkan jasa keuangan Syariah dan

memperhatikan keunggulan prinsip Perbankan Syari’ah, adanya Fatwa

MUI tentang bunga bank, serta melaksanakan hasil RUPS tahun 2004.

Dalam prakteknya ternyata Bank Syari’ah bukan hanya diminati oleh

kalangan umat muslim, tetapi juga dimanfaatkan oleh kalangan non

muslim, baik dalam kapasitasnya sebagai nasabah, karyawaan maupun

pemilik. Hal ini menunjukan bahwa Bank Syari’ah merupakan Bank yang

universal dan tidak semata-mata dimanfatkan atas pertimbangan agama,

tetapi juga pertimbangan ekonomis dan manfaatnya.

Untuk mengatisipasi kecenderungan tersebut, maka Bank NTN Unit

Usaha Syari’ah berdiri berdasarkan risalah RUPS tanggal 16 Januari 2004

dan perubahan Anggaran Dasar dengan akta No. 29 tanggal 27 Oktober

2004 oleh Emi Sulityowati, SH Notaris di Jakarta yang ditandai dengan

terbentuknya Divisi Syari’ah berdasarkan Ketetapan Direksi No.

14/DIR/DSYA/2004 tanggal 4 Novrmber 2004. Bank BTN telah pula

mendapatkan izin prinsip operasional Unit Usaha Syari’ah dari Bank

melalui surat BI No. 6/1350/DPbS tanggal 15 Desember 2004. Selanjutnya

35

,

Bank BTN Unit Usaha Syari’ah disebut “ BTN Syari’ah “ dengan motto “

Maju dan Sejahtera Bersama “.31

Dalam pelaksanaannya, Unit Usaha Syari’ah didampingi oleh Dewan

Pengawas Syari’ah (DPS) yaitu badan independent yang ditempatkan oleh

Dewan Syari’ah Nasional Majelis Ulama Indonesia (DSNMUI) pada Bank

yang bertugas sebagai pengawas, penasehat dan pemberi saran kepada

Direksi, Pimpinan Divisi Syari’ah dan Pemimpinan Kantor Cabang

Syari’ah mengenai hal-hal yang terkait dengan prinsip Syari’ah.

Dewan Pengawas Syari’ah (DPS) adalah badan independen yang

ditempatkan oleh Dewan Syari’ah Nasional (DSN) pada bank. Anggota

DPS harus terdiri dari para pakar di bidang syari’ah muamalah yang juga

memiliki pengetahuan umum bidang perbankan. Persyaratan anggota DPS

diatur dan ditetapkan oleh DSN. Dalam pelaksanaan tugas sehari-hari,

DPS wajib mengikuti fatwa DSN yang merupakan otoritas tertinggi dalam

mengeluarkan fatwa mengenai kesesuaian produk dan jasa bank dengan

ketentuan dan prinsip syari’ah.

Adapun jajaran Dewan Pengawas Syari’ah pada Bank Tabungan

Syari’ah yaitu : 32

Ketua : Drs. H. Ahmad Nazri Adlani

Anggota : a. Drs. H. Mohammad Hidayat MBA, MH

b. Ir. Muhammad Syakir Sula, AAIJ, FIIS. QIP

Pada tahun 2006, dalam operasional Bank Tabungan Negara (BTN)

Syari’ah telah didukung oleh 9 (sembilan) Kantor Cabang Syari’ah dan 27

31 Bank BTN, Laporan Tahunan Annual Report 2006, Jakarta, hal 85 32 Ibid, hal 85

36

,

(dua puluh tujuh) Kantor Layanan Cabang Konvesional (Office

Channeling) pada kantor-kantor cabang dan kantor cabang konvesional.

Adapun kantor cabang syari’ah telah tersebar di berbagai kota, diantaranya

Jakarta, Bandung, Makassar, Yogyakarta, Solo, Surabaya, Malang, Batam

dan Medan.33

BTN Syari’ah yang baru beroperasi kurang dari dua tahun

membukukan laba pada tahun 2006 sebesar Rp.1,65 miliar dengan asset

Rp.413,03 ,iliar dan pembiayaan Rp.256,89 miliar serta berhasil

mendapatkan beberapa penghargaan Award yang telah diterima oleh BTN

Syari’ah34

B. Visi dan Misi BTN Unit Usaha Syari’ah

Visi dan Misi Bank BTN Syari’ah sejalan dengan Visi Bank BTN yang

merupakan Strategic Business Unit dengan peran untuk meningkatkan pelayanan

dan pangsa pasar sehingga Bank BTN tumbuh dan berkembang di masa yang

akan datang. BTN Syari’ah juga sebagai pelengkap dari bisnis perbankan di mana

secara konvensional tidak dapat terlayani.35

1) Visi Bank BTN Syari’ah

" Menjadi Strategic Business Unit BTN yang sehat dan terkemuka

dalam penyediaan jasa keuangan syariah dan mengutamakan

kemaslahatan bersama."

2) Misi Bank BTN Syari’ah

a) Mendukung pencapaian sasaran laba usaha BTN.

33 Ibid, Hal 86 34 Ibid, Hal 86 35 Ibid, hal 6

37

,

b) Memberikan pelayanan jasa keuangan Syari’ah yang unggul dalam

pembiayaan perumahan dan produk serta jasa keuangan Syari’ah

terkait sehingga dapat memberikan kepuasan bagi nasabah dan

memperoleh pangsa pasar yang diharapkan.

c) Melaksanakan manajemen perbankan yang sesuai dengan prinsip

Syari’ah sehingga dapat meningkatkan ketahanan BTN dalam

menghadapi perubahan lingkungan usaha serta meningkatkan

shareholders value.

d) Memberi keseimbangan dalam pemenuhan kepentingan segenap

stakeholders serta memberikan ketentraman pada karyawan dan

nasabah.

C. Struktur Organisasi BTN Unit Usaha Syari’ah

Berdasarkan Struktur Organisasi Kantor Cabang BTN Syari’ah mengacu

pada Keputusan Direksi No. 15/DIR/DSYA/2004, tanggal 4 November

2004, tentang : Struktur Organisasi Kantor Cabang BTN Syariah. Konsep

Dasar dan Metodologi Struktur Organisasi Kantor Cabang BTN Syariah,

yaitu :

1. Susunan Core Unit di Struktur Organisasi Kantor Cabang adalah suatu

unit kerja yang harus ada di suatu kantor cabang sebagai berikut :

a. Branch Manager (Kepala Cabang)

b. Retail Service (Layanan Rital)

c. Operation (Operasional)

38

,

d. Financing Recorvey (Pembinaan dan Penyelamatan Pembiayaan)

2. Di bawah Core Unit Kerja Retail Service (teller service, customer

servive, financing service) dan Operation (transaction processing,

financing administration, general branch administration) maksimal

dijabat oleh Assistant Manager atau Supervisor (Penyelia) yang akan

disesuaikan dengan jumlah rasio supervise terhadap jumlah staffing

atau cabang tumbuh.

3. Branch Manager (Kepala Cabang)

Mempunyai Tanggung Jawab sebagai berikut :

a. Memberikan kontribusi laba yang sesuai dengan target yang telah

ditetapkan Divisi Syariah.

b. Menjaga tingkat efesiensi operasinal Kantor Cabang BTN Syariah.

c. Memberikan pelayanan yang terbaik kepada nasabah Bank Syariah.

Tanggung Jawab yang harus dilakukan sebagai berikut :

a. Bertanggung jawab atas pelaksanaan otorisasi sesuai kewenangan.

b. Bertanggung jawab atas pengelolaan risiko bisnis, baik yang

dilakukan oleh cabang syariah maupun kantor kas syariah,

c. Bertanggung jawab atas pelaksanaan ketentuan-ketentuan yang

menyangkut operasional Bank, baik ketentuan intern maupun

ekstern.

4. Retail Service

39

,

Misi :

1. Mencapai standar pelayan prima yang berbasis kepada customer

focus.

2. Meningkatkan pangsa pasar baik dana, pembiayaan, feebased yang

berbasis kepada customer focus.

Tanggung jawab yang harus dilakukan sebagai berikut :

a. Bertanggung jawab atas penerapan prinsip mengenal nasabah

b. Bertanggung jawab atas perencanaan dan penetapan strategi bisnis

di unit kerja yang menjadi tanggung jawabnya sesuai kebijakan

Bank.

5. Operational

Misi :

a. Memproses transaksi non tunai secara efesien dan akurat

b. Menyediakan pelayan administrasi pembiayaan dan umum yang

tepat waktu dan efesiensi kepada cabang.

Tanggung jawab yang harus dilakukan sebagai berikut :

a. Bertanggung jawab terhadap pengelolaan operasional barian cabang

untuk menjamin efektivitas dan efesiensi

b. Bertanggung jawab terhadap standar kualitas yang tinggi dalam

bidang pemprosesan transaksi, administrasi pembiayaan dan

administrasi umum cabang.

40

,

D. Produk – Produk Unit Usaha Syari’ah

1. Produk Pendanaan BTN Syari’ah (Funcing Product)

a. Giro BTN iB

Sebagai sarana pendukung bisnis terpercaya, dengan menawarkan

transaksi perbankan yang menguntungkan melalui Giro Batara iB.

Simpanan dana Perorangan atau Korporasi untuk memperlancar

aktivitas bisnis dan penarikan dana dapat dilakukan dengan cek atau

bilyet giro atau sarana pemindah bukuan lainnya. Menggunakan akad

sesuai syari’ah yaitu Wadi’ah, bank tidak menjanjikan bagi hasil tetapi

boleh memberikan bonus yang menguntungkan bagi nasabah.

b. Giro BTN Investa iB

Giro BTN Investa iB adalah Giro yang bersifat investasi atau

berjangka dengan akad Mudharabah yang penarikannya hanya dapat

dilakukan menurut syarat-syarat tertentu dengan imbalan bagi hasil

yang disepakati.

c. Tabungan BTN Batara iB

Produk Tabungan sebagai media penyimpanan dana dalam rupiah

dengan menggunakan akad sesuai syari’ah yaitu Wadi’ah, bank tidak

menjanjikan bagi hasil tetapi dapat memberikan bonus yang

menguntungkan dan bersaing bagi nasabah.

d. Tabungan BTN Prima iB

Produk Tabungan sebagai media penyimpanan dana dalam rupiah

dengan menggunakan akad sesuai syari’ah yaitu Mudharabah

41

,

(Investasi), bank menjanjikan bagi hasil yang menguntungkan dan

bersaing bagi nasabah atas simpanannya.

e. Tabungan BTN Haji iB

Produk tabungan sebagai media penyimpanan dana dalam rupiah

untuk Biaya Perjalanan Ibadah Haji (BPIH), dengan menggunakan

akad sesuai syariah yaitu Mudharabah (Investasi), bank menjanjikan

bagi hasil yang menguntungkan dan bersaing bagi nasabah atas

simpanannya.

f. Deposito BTN iB

Produk penyimpanan dana dalam bentuk simpanan deposito

dengan jangka waktu tertentu sesuai pilihan/keinginan nasabah dan

menggunakan akad sesuai syariah yaitu Mudharabah (Investasi), bank

memberikan bagi hasil yang bersaing bagi nasabah atas simpanan

depositonya.

g. TabunganKu iB

TabunganKu iB adalah produk tabungan perorangan dengan syarat

yang mudah dan ringan yang diterbitkan secara bersama-sama oleh

bank-bank di Indonesia guna menumbuhkan budaya menabung serta

meningkatkan kesejahteraan masyarakat.

2. Produk Pembiayaan (Financing Product)

a. Pembiayaan KPR BTN iB

Produk pembiayaan dalam rangka pembelian rumah, ruko, rukan,

rusun atau apartemen bagi nasabah perorangan dengan menggunakan

prinsip akad Murabahah (Jual Beli).

42

,

b. Pembiayaan KPR Indensya BTN iB

Produk pembiayaan dalam rangka pembelian rumah, ruko, rukan,

rusun atau apartemen secara indent (atas dasar pesanan), bagi nasabah

perorangan dengan menggunakan prinsip akad Istishna’ (Jual Beli atas

dasar pesanan), dengan pengembalian secara tangguh (cicilan bulanan)

dalam jangka waktu tertentu.

c. Pembiayaan Kendaraan Bermotor BTN iB

Produk pembiayaan dalam rangka pembelian kendaraan bermotor

(mobil dan sepeda motor) bagi nasabah perorangan dengan

menggunakan prinsip akad Murabahah (Jual Beli).

d. Pembiayaan Modal Kerja BTN iB

Produk pembiayaan yang disediakan untuk memenuhi kebutuhan

belanja modal kerja nasabah lembaga atau perusahaan dengan

menggunakan prinsip akad Mudharabah (Bagi Hasil), dengan rencana

pengembalian berdasarkan proyeksi kemampuan cashflow nasabah.

e. Pembiayaan Yasa Griya BTN iB


belanja modal kerja pengembang perumahan untuk membangun

proyek perumahan dengan menggunakan prinsip akad Musyarakah

(Bagi Hasil), dengan rencana pengembalian berdasarkan proyeksi

kemampuan cashflow nasabah.

f. Pembiayaan Investasi BTN iB


belanja barang modal (capital expenditure) perusahaan/lembaga

43

,

dengan menggunakan prinsip akad Murabahah (Jual Beli) atau

Musyarakah (Bagi Hasil), dengan rencana pengembalian berdasarkan

proyeksi kemampuan cashflow nasabah.

g. Gadai BTN iB

Pembiayaan Gadai BTN iB adalah pinjaman kepada nasabah

berdasarkan Prinsip Qardh yang diberikan oleh Bank kepada nasabah

berdasarkan kesepakatan, yang disertakan dengan Surat Gadai sebagai

penyerahan Marhun (Barang Jaminan) untuk jaminan pengembalian

seluruh atau sebagian hutang nasabah kepada Bank.

h. Pembiayaan Bangun Rumah BTN iB

Swagriya BTN iB adalah fasilitas pembiayaan berdasarkan akad

Murabahah (jual beli), yang diperuntukan bagi pemohon yang

memenuhi persyaratan yang ditentukan oleh bank untuk membiayai

pembangunan atau renovasi rumah, ruko, atau bangunan lain diatas

tanah yang sudah dimiliki baik untuk dipakai sendiri maupun untuk

disewakan.

44

,

BAB IV

ANALISIS HASIL PENELITIAN

A. Hasil Analisis Pencapaian Kinerja Keuangan BTN Syari’ah Cab.

Jakarta Harmoni Pada Produk Pembiayaan Perumahaan (Property)

Kinerja keuangan adalah analisis yang dilakukan untuk melihat sejauh

mana suatu perusahaan telah melaksanakan dengan menggunakan aturan-

aturan pelaksanaan keuangan secara baik dan benar.36 Dimana gambaran

tersebut dilihat dari kondisi kinerja keuangan suatu lembaga Bank maupun

Non Bank dalam periode tertentu baik mencakup aspek perhimpunan dana

maupun penyaluran dana. Tidak hanya itu kinerja keuangan dapat

menunjukan suatu hubungan antara kekuatan dan kelemahan dari

perusahaan tersebut. Sehingga dari kekuatan tersebut harus dipelajari agar

dapat dimanfaatkan lebih baik dan kelemahan dapat diketahui

penyebabnya supaya lembaga perusahaan dapat mengambil langkah-

langkah untuk perbaikinya.

Data yang digunakan dalam penelitian ini berupa laporan keuangan

Bank BTN Syari’ah Jakarta Harmoni selama dua periode terakhir 2011-

2012, data tersebut murni diperoleh dari Bank BTN Syari’ah Cab. Jakarta

Harmoni. Analisis kinerja keuangan dilakukan terhadap Bank BTN

Syari’ah Jakarta Harmoni yang bertujuan mengetahui perkembangan

kinerja keuangan dari Bank Syari’ah yang meliputi realisasi pembiayaan

terhadap pembiayaan perumahan (property).

36 Irham Fahmi, Manajemen Kinerja Teori & Aplikasi.Bandung: Alfabeta, 2011, hlm 142

45

,

Realisasi pembiayaan dimana kegiatan operasional Bank BTN

Syari’ah secara real yang menyediakan fasilitas dana untuk memenuhi

pihak-pihak (deficit unit) berdasarkan persetujuan atau kesepakatan antara

Bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak yang dibiayai untuk

mengembalikan uang atau tagihan tersebut setelah jangka waktu tertentu

dengan imbalan dan bagi hasil (Nisbah).

Pada studi ini menjelaskan mekanisme pencapaian kinerja keuangan

Bank BTN Syari’ah Cab. Jakarta Harmoni terhadap realisasi pembiayaan

(funding) terhadap pembiayaan perumahan selama dua periode tahun

2011-2012.

Tabel 4.1 Kinerja Keuangan Pada Realiasi Pembiayaan Bank BTN Cab.

Jakarta Harmoni37

No Keterangan Pencapaian Kinerja

2011

Pencapaian Kinerja

2012

%

1 KPR FLPP/ Subsidi Rp. 8.384.000.000 Rp. 1.319.000.000 -71%

2 KPR BTN iB Rp. 8.861.000.000 Rp. 4.480.000.000 -44%

3 KPR Indesya BTN iB Rp. 1.289.000.000 Rp. 2.311.000.000 10%

4 KPR Swagriya BTN iB Rp. 823.000.000 Rp. 440.000.000 -4%

5 Yasagriya BTN iB Rp. 5.920.000.000 Rp. 14.667.000.000 87%

Total Rp. 25.277.000.000 Rp. 23.217.000.000 -21%

37 Data diperoleh dari penelitian berupa software “konsilidasi kinerja keuangan BTN

Syariah”

46

,

B. Fakor-Foktor Yang Menyebabkan Terjadinya Penurunan dan

Kenaikkan dalam Pencapaian Kinerja Selama Dua Periode 2011-

2012 Pada Realisasi Pembiayaan Perumahan

1. KPR FLPP

KPR FLPP/ Subsidi merupakan pembiayaan perumahan untuk

masyarakat yang berpenghasilan rendah, dimana dana FLPP akan

disatukan dengan dana pihak Bank dalam menyalurkan kredit perumahan

bersubsidi, sehingga dapat menghasilkan margin yang murah dan stabil

selama jangka waktu tertentu. KPR FLPP kerja sama antara Kementrian

Perumahan Rakyat (Kemenpera) dengan Bank BTN Syariah dalam

melaksanakan fasilitas likuiditas pembiayaan perumahaan (FLLP) untuk

masyarakat yang berpenghasilan rendah dan masyarakat berpenghasilan

menengah. Kesepakatan ini tertuang dalam MOU yang ditanda tangani

kedua belah pihak yaitu BTN Syari’ah dan Kementerian Perumahan

Rakyat (Kemenpera). Dari hasil analisis tabel 1 Realisasi Pembiayaan

pada produk KPR FLPP/Subsidi terjadi penurunan mencapai -70% selama

dua periode 2011-2012. Hal ini disebabkan antara lain :

a. Kurang Mencapai Target

Pada tahun 2011 pembangunan perumahan khususnya FLPP

mencapai 133.000 unit sedangkan tahun 2012 hanya mencapai 127.000

unit, sehingga dalam pencapaian Bank BTN Syari’ah belum mencapai

target yang diinginkan. Hal ini disebabkan supply terganggu dengan

peraturan pemerintah yang menetapkan batas harga jual rumah di

bawah Rp. 70 juta untuk tipe 36. Sedangkan pihak BTN Syari’ah akan

47

,

merasa keberatan karena dapat mengganggu daya beli masyarakat

terhadap perumahan ini.

b. Kebijakan Pemerintah Dalam Memfasilitaskan KPR FLPP

Kebijakankan pemerintah sendiri dalam melaksanakan program

KPR FLPP sekitar 60% dalam merealisasi kredit perumahan

bersubsidi. Dana tersebut akan dikelola untuk program KPR FLPP,

dana yang baru diterima sebesar Rp.2,45 triliun. Bagi Bank BTN

Syari’ah target pemerintah dalam mengelola dana KPR FLPP ini

sebesar Rp.7,09 triliun. Sehingga BTN Syari’ah harus menutupi dana

KPR FLPP mencapai Rp.4,64 triliun. Pemerintah dalam kesepakatan

untuk mendanai program KPR FLPP ini sekitar 60% yang diberikan

Bank BTN Syariah, sedangkan pihak Bank BTN Syariah mendanai

program ini sekitar 40%.

Hal ini disebabkan Bank BTN Syariah dalam mendistribusikan

program KPR FLLP senilai Rp.6,38 Triliyun tahun 2011 hingga akhir

tahun 2012 telah memberikan dukungan pendanaan untuk refinancing

KPR FLPP sebesar Rp.5,55 triliun. Pemerintah khususnya Kementrian

Kreditan Perumahan Rakyat dalam mendanai program KPR FLLP

harus mengalokasikan dana sebesar Rp.7,34 triliyun untuk

memfasilitaskan program KPR FLPP ini. Berdasarkan kesepakatan

kedua belah pihak untuk memfasilitaskan masyarakat dalam

mengajukan kreditan hunian, dengan pertimbangan Bank BTN

Syariah akan mengoptimalkan dana FLPP ini untuk memfasilitaskan

penerbit 24.000 unit KPR Sejahtera dan 1.500 KPR Sejahtera Susun.

48

,

Untuk kelancaran pelaksanaan program ini baik pihak Bank BTN

Syariah dan Pihak Kementerian Kredit Perumahan Rakyat

(Kemenpera) secara bersama-sama memonitoring dan evaluasi

terhadap pelaksanaan kebijakan pengadaan perumahan melalui kredit

pembiayaan pemilikan rumah sejahtera.

c. Uang Muka atau Uang DP Yang Tinggi

Uang muka atau uang DP saat mengajukan kredit KPR FLPP

merupakan jaminan bahwa calon nasabah akan mengambil salah satu

produk yang ada di Bank BTN Syari’ah. Bagi masyarakat hunian yang

layak merupakan kebutuhan yang paling utama bagi kehidupannya.

Hunian yang layak dapat dikatakan idaman bagi seluruh masyarakat

diantaranya terbebas dari bencana alam (banjir). Adapun faktor

masyarakat sulit dalam mengajukan kredit salah satunya uang muka

atau uang DP, untuk mengambil kredit perumahan di lembaga Bank

yaitu BTN Syari’ah dengan memfasilitaskan nasabahanya dalam

mengajukan kredit perumahan.

Adapun pihak Bank BTN Syari’ah dalam memberikan kredit akan

memberikan keringanan bagi calon nasabahnya dalam kredit

perumahan, dimana masyakarat dapat mengangsurkan pembayarannya

setiap bulan dengan jangka waktu 15-25 tahun sehingga masyakarat

tidak merasakan beban berat dalam memikirkan pembayarannya.

Dengan ini Bank BTN Syari’ah dapat menargetkan masyarakat

khususnya yang berpenghasilan rendah memiliki hunian tersebut,

walaupun Bank BTN Syari’ah telah memfasilitaskan kredit perumahan

49

,

bersubsidi, akan tetapi masyarakat belum tertarik dikarenakan uang

muka atau uang DP sekitar 10%, masyarakat sendiri akan

memperhitungkan uang muka yang diberikan, apabila calon nasabah

mengajukan kredit karena kebutuhan mereka tidak hanya kebutuhan

perumahan masih banyak lagi yang perlu dipikirkan apabila mereka

mengajukan kredit dengan uang muka yang cukup tinggi.

Adapun pun penyebab lainnya yang dapat menurunkan kinerja

keuangan BTN Syari’ah dalam KPR FLPP ini adalah :

a. Pengetahuan masyarakat mengenai program KPR FLPP ini

masih kurang, karena berdasarkan laporan Bank Indonesia pada

kuartal 1 KPR melalui skema FLPP hanya 3,5% dari

penyaluran KPR secara keselurahan.

b. Sejumlah persyaratan perbankan dan pemerintah, seperti

keharusan adanya NPWP, SPT kecukupan penghasilan

membuat masyarakat berpenghasilan rendah sulit mengakses

progam ini.

c. Adanya ketentuan UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan

dan Kawasan Permukiman Pasal 22 ayat (3) yang berdampak

rumah yang dapat difasilitasi dengan KPR FLPP adalah yang

luasnya 36 m².

d. Adanya ketentuan batas harga jual yang dibebaskan dari PPN

sehingga terjadi penurunan permintaan perumahaan FLPP.

e. Naiknya biaya produksi pembangunan rumah dipengaruhi oleh

inflasi dan kenaikkan harga tanah

50

,

f. Belum ada persiapan secara penuh dalam infrastruktur

Realisasi membutuhkan jangka waktu yang lama terkait dengan

kesiapan pihak developer untuk mempersiapkan infratruktur, seperti

lahan, jalan dan listrik.

2. KPR BTN iB

KPR BTN iB merupakan kredit kepemilikan rumah dari Bank

BTN Syari’ah untuk keperluan pembelian rumah dari developer

ataupun non developer, baik untuk pembelian rumah baru atau bekas,

pembelian rumah belum jadi (indent) maupun take over credit dari

Bank lain. Dari hasil analisis tabel 1 Realisasi Pembiayaan pada

produk KPR BTN iB terjadi penurunan mencapai -44% selama dua

periode 2011-2012. Hal ini disebabkan antara lain :

a. Selera Masyarakat Terhadap Hunian Idaman

Rumah idaman merupakan idaman bagi masyarakat yang

nyaman dan tempat berteduh dari terik matahari. Banyak

masyarakat menginginkan hunian sesuai idaman dengan

mempertimbangkan biaya kredit yang sesuai denga

penghasilannya. Masyakarat tidak perlu memikirkan biaya

untuk mendapatkan hunian idamannya. Karena pihak BTN

Syari’ah memudahkan nasabahnya untuk memberikan kredit

rumah kepada nasabah atau dimana Bank BTN Syari’ah telah

bekerjasama dengan pihak developer dalam membangun

hunian idaman selera nasabah.

51

,

Pihak developer harus mempertimbangkan pembangunan

perumahan sesuai permintaan masyarakat umumnya pihak

developer akan membangun perumahan dengan melihat pangsa

pasar yang sedang diminati saat ini. Salah satunya

pembangunan (property) diantaranya :38

1) Rumah tipe 21

Adalah rumah dengan luas bangunan 21 meter

persegi misalnya rumah dengan ukuran 6 m x 3,5 m =

21 m2, ukuran tanah pada rumah tipe 21 ini dapat

dipadukan dengan ukuran luas tanah 6 m x 10 m =

60m2 dan 6m x 12 m = 72 m2 sehingga disebut rumah

tipe 21/60 atau 21/72, tipe rumah ini banyak digunakan

untuk pemasaran rumah dengan model sederhana yang

mengutamakan biaya rumah terjangkau, rumah ini

mempunyai 1 kamar tidur, 1 ruang tamu dan 1 kamar

mandi atau wc sehingga cocok digunakan oleh

pasangan muda.

2) Rumah tipe 36

Yaitu rumah yang mempunyai luas lantai sebesar 36

meter persegi contohnya sebuah rumah dengan ukuran

6 meter x 6 meter = 36 m2, pengunaan lahan pada

rumah tipe 36 ini dapat dipadukan dengan beberapa

ukuran luas tanah seperti 60 m2 sehingga disebut rumah

38 http://baliputraproperty.blogspot.com/2013/02/jenis-jenis-type-rumah-di-perumahan.html

diakses pada tanggal 20 Februari 2014 pukul 21:58 wib.

http://baliputraproperty.blogspot.com/2013/02/jenis-jenis-type-rumah-di-perumahan.html

52

,

tipe 36/60 diperumahan atau ukuran luas tanah 72 m2

dengan nama tipe rumah 36/72, rumah tipe 36 di

perumahan ini mempunyai 2 kamar tidur, ruang tamu

dan ruang keluarga serta 1 kamar mandi atau wc.

3) Rumah tipe 54

Yaitu rumah dengan ukuran bangunan 6m x 9m =

54m2 sehingga disebut rumah tipe 54 diperumahan, tipe

rumah ini digunakan pada rumah kelas menengah yang

mengutamakan keluasan bangunan namun dengan

harga rumah yang masih dapat dijangkau konsumen

calon pemilik rumah di perumahan.

4) Rumah tipe 60

Mempunyai ukuran bangunan 6 m x 10 m = 60 m2

sehingga disebut rumah tipe 60, rumah ini sudah cukup

luas sehingga dapat digunakan pada rumah dengan

kelas mewah diperumahan namun masih dengan harga

yang terjangkau karena masih terdapat rumah mewah

dengan luas bangunan yang lebih besar lagi dari nilai 60

meter persegi.

Dari seluruh tipe hunian perumahan yang paling

diminati oleh masyarakat salah satunya tipe 36/72.

Karena pembangunan tipe ini banyak masyarakat yang

tertarik dengan konsep rumah minimalis yang dibangun

oleh pihak developer. Sedangkan untuk pembayarannya

53

,

tidak langsung tunai melainkan sistem kredit yang telah

disediakan oleh pihak BTN Syari’ah. Tidak hanya tipe

36/72 yang banyak diminati ada juga tipe 45/96, tidak

hanya itu pihak developer menyediakan perumahan

berbagai tipe 27, tipe 28, tipe 36, tipe 45 dan tipe 60

akan menyesuaikan pada pesanan konsumen.

b. Harga Tanah Yang Tinggi

Yang Dalam membangun sebuah rumah yang layak dan

idaman harus melihat dari segi bahan baku salah satunya tanah.

Melambungnya harga tanah yang tinggi sangat mempengaruhi

pada pembangunan perumahan tersebut. Karena itu pihak

developer akan memperhitungkan semuanya sehingga tidak ada

yang dirugikan. Adapun rincian harga tanah pada tahun 2011

dan tahun 2012 :39

Tabel 2 Harga tanah pada tahun 2011 dan tahun 2012 di DKI

Jakarta40

No Keterangan

Wilayah

Harga Tanah 2011

(dalam hitungan

rata-rata)

Harga Tanah 2012

(dalam hitungan

rata-rata)

%

1 Jakarta Timur Rp. 3.642.000 Rp. 4.058.000 4%

2 Jakarta Selatan Rp. 6.474.000 Rp. 6.684.000 2%

39 http://rumahsemua.wordpress.com/2012/02/18/daftar-harga-tanah-jakarta-2012/ diakses

pada tanggal 21 Februari 2014 pukul 19:35 wib 40 http://bicaraproperty.wordpress.com/2011/01/13/daftar-harga-tanah-jakarta-2011/ diakses

pada tanggal 21 Februari 2014 pukul 19:35 wib

http://rumahsemua.wordpress.com/2012/02/18/daftar-harga-tanah-jakarta-2012/

http://bicaraproperty.wordpress.com/2011/01/13/daftar-harga-tanah-jakarta-2011/

54

,

3 Jakarta Barat Rp. 3.958.000 Rp. 4.958.000 10%

4 Jakarta Pusat Rp. 7.100.000 Rp. 7.140.000 0,4%

5 Jakarta Utara Rp. 5.510.200 Rp. 8.160.000 26%

Harga suatu tanah sangat bervariasi oleh :

1) Surat Hak ( Hak milik, HGB, HPL, Hak sewa dll

2) Bentuk Kavling (kotak dan tidak huk biasanya lebih

mahal)

3) Ukuran ideal (luas ideal 200-400 m persegi, lebar

dibanding panjang min. 1 : 2, max. 1 : 3 )

4) Posisi kavling (dipojok belakang biasanya lebih murah

daripada didepan atau tengah)

5) Lebar jalan

6) Letak kavling terhadap jalan

7) Hadap (arah mata angin)

8) Tanah yang sudah dibangun dinilai plus 5-10%

Sedangkan harga tanah pada tahun 2012 mengalami

peningkatan yang cukup tinggi sekitar 10-30%, harga tanah di

Jakarta akan terus naik mulai Rp. 2 juta - Rp. 70 juta per meter

persegi (m²) kenaikkan harga ini didorong oleh semakin

menipisnya ketersedian lahan tanah di Jakarta untuk

membangun perumahan. Sedangkan pada harga Rp. 70 juta per

m² , umunya digunakan untuk pusat bisnis. Kawasan yang

55

,

mengalami kenaikkan salah satunya Kelapa Gading, Pondok

Indah, Kemang.

Apabila harga tanah meningkat tinggi maka harga jual

perumahan akan tinggi dipasaran sehingga dampaknya kepada

masyarakat akan memikirkan kembali dalam mengajukan

kredit perumahan.

c. Uang Muka dan Angsuran Dalam Pengajuan Kredit Perumahan

Yang Tinggi

Ketika calon nasabah sudah mengajukan kredit kepada

Bank BTN Syariah dengan memilih hunian sesuai idamannya.

Maka perlu diperhatikaan bagi masyarakat dalam mengajukan

kredit perumahan dengan memperhitungkan uang muka dan

angsurannya.

Apabila calon nasabah mengajukan kredit perumahan harus

memperhatikan uang muka dan angsuran yang perlu

dibayarkan kepada pihak Bank BTN Syari’ah, sehingga calon

nasabah dapat melihat kesanggupan dalam mengajukan kredit.

Stimulasi perhitungannya :

Setelah calon nasabah memenuhi persyaratannya, adahal

yang perlu dihitungkan yaitu uang muka dan angsurannya.

Apabila calon nasabah mengajukan kredit perumahan tipe

36/72 cara perhitungannya adalah :

Rumah tipe 36 berarti 36 m dengan harga per m² sekitar

Rp. 2.000.000. tanah seluas 72 m² dengan harga tanah per m²

56

,

sekitar Rp. 2.000.000 (apabila nasabah mengajukan kredit

perumahan di wilayah Jakarta Barat, maka perhitungan harga

sesuai wilayah yang akan diajukan).

Harga Rumah = 36 m² x Rp. 2.000.000

= Rp. 72.000.000

Luas Tanah = 72 m² x Rp. 2.000.000

= Rp. 144.000.000

Harga Tanah + Harga Tanah = Rp. 72.000.000 + Rp.

144.000.000

= Rp. 216.000.000

Jadi harga rumah tipe 36/72 seharga Rp. 216.000.000

Margin 9.97% yang ditetapkan oleh Bank BTN Syariah

dimana sewaktu-waktu akan berubah.

Margin pokok = margin bank x jangka waktu angsuran x pokok

pinjaman

= 9,97 % x 15 x Rp. 216.000.000

= Rp. 323.028.000,-

Margin Total = Margin pokok + pokok pinjaman

= Rp. 323.028.000,- + Rp. 216.000.000

= Rp. 539.028.000,-

Adapun perhitungan dalam penetapan uang DP/Uang muka

minimal 20% yaitu :

Uang muka (20%) x Rp. 539.028.000,- = Rp. 107.805.600.

(uang muka yang perlu disediakan oleh nasabah).

57

,

Rp. 539.028.000– Rp. 107.805.600= Rp. 431.222.400 akan

dibayarkan dengan system angsuran. Calon nasabah berhak

mengajukan masa angsuran mulai 8 tahun s/d 15 tahun.

Apabila nasabah mengambil 15tahun (180bulan).

Maka angsuran yang akan dibayar dengan Rp. 431.222.400

/180= Rp. 2.395.680.- per bulan. Walaupun angsuran per bulan

tidak terlalu tinggi, akan tetapi uang muka yang diajukan

terlalu tinggi bagi masyarakat yang berpenghasilan rendah.

Sehingga perlu dievaluasi kembali oleh pihak Bank BTN

Syariah dalam memberikan pengajuan uang muka.

3. KPR Indesya iB

KPR Indesya iB merupakan produk pembiayaan dalam rangka

pembelian rumah, ruko, rukan/apartemen secara inden (atas dasar

pemesanan). Pada produk KPR Indesya iB tertuju pada apartemen

karena Apatemen merupakan salah satu hunian idaman kalangan

masyarakat. Dari hasil analisis tabel 1 Realisasi Pembiayaan pada

produk KPR Indesya iB terjadi kenaikkan mencapai 10% selama dua


a. Fasilitas yang lengkap

Umumnya apartemen yang disediakan oleh pihak developer

akan menyajikan pelayanan fasilitas, sarana dan prasarana yang

diberikan bagi konsumennya. Sehingga memberikan kenyaman

bagi penghuni.

b. Investasi yang menjanjikan

58

,

Alasan seseorang membeli apartemen tidak hanya sebagai

hunian tetapi investasi hal disebabkan antara lain:

1) Biaya maintance lebih ekonomis. Karena semua sudah

ditanganin oleh pihak developer

2) Dengan harga yang relatif murah jika mendapatkannya

harga perdana. Ditambah lagi unit yang bisa disewakan

walaupun sedang masa tenor angsuran KPA

3) Menurut pakar ekonomi & bisnis Indonesia property adalah

bisnis investasi kategori strong. Yang mana jenis investasi

ini adalah investasi yang kebal akan inflasi dan jarang

mengalami akumulasi penyusutan. Seiring inflasi, pasti

harga property akan melambung tinggi.

4) Tanah atau lahan yang dibutuhkan lebih mudah didapatkan

& lebih murah dibandingkan mencari property jenis rumah

atau tanah, yang pastinya lebih mahal dan sulit dicari

5) Asuransi general untuk bangunannya sudah termasuk pada

saat membeli

6) Lebih dinamis, fashionable dan legkap fasilitas.

c. Letaknya Strategis

Letak suatu tempat hunian akan mempertimbangkan calon

konsumen untuk mengajukan KPA karena calon nasabah ingin

hunian yang letaknya sangat strategis sehingga calon nasabah

dapat menghindari macet dalam perjalanan menuju aktivitas

sehari-hari dan kondisi bencana alam salah satunya yang terjadi

59

,

salah satunya banjir. Sehingga pihak developer

mempertimbangkan semua struktur bangunannya.

d. Rendahnya Uang Muka dan Angsuran dalam Pengajuan KPA

Ini yang menjadi ketertarikkan masyarakat dalam

mengajukan pembiayaan KPA, karena pihak developer ingin

memfasilitaskan masyarakat dengan berbagai kemudahan

dalam pengajuan kredit khususnya Apartemen. Setelah

masyarakat memahami fasilitas dan prasarana yang diberikan

sehingga merasa puas dengan pelayanan yang diberikan pihak

developer dalam membagun apartemen tersebut.

Pihak developer sendiri akan memberikan kemudahan bagi

masyarakat dalam mengajukan KPA, dimana telah

berkerjasama dengan pihak Bank yang terkait salah satunya

adalah BTN Syariah. Tidak hanya pelayanan saja yang

dipuaskan, akan tetapi cara pengajuan dalam kepemilikan KPA

yaitu angsuran yang mudah dijangkau oleh masyarakat dana

tidak disertai uang muka. Inilah yang menjadi primadona

dalam pengajuan kepemilikan KPA yaitu tanpa adanya uang

muka, sehingga memudahkan masyarakat untuk

mengajukannya. Stimulasi perhitungan dalam pengajuan KPA

:

Calon nasabah memesan “Apartemen Casablanca East

Residences” :

60

,

Harga “Apartemen Casablanca East Residences” sebesar Rp.

395.000.000, type Studio L24 seluas tanah 45m² dengan

fasilitas 2 kamar tidur, ruang dapur. Tidak hanya itu penghuni

dilengkapi sarana dan prasarana lainnya.

Setelah calon nasabah mengetahui rincian harganya dan

mensetujui persyaratan yang diajukan oleh pihak BTN Syariah

yaitu pembiayaan Bank 80% dari Harga Beli KPA dari pihak

Developer dan 20% sisanya uang muka Nasabah. Untuk

pembayaran angsuran secara potong gaji, kontribusi uang muka

cukup 10%.

Harga “Apartemen Casablanca East Residences” Rp.

395.000.000,-

Pihak Bank BTN Syariah akan membiayai 80%

Rp. 395.000.000 x 80% = Rp. 316.000.000

Sisa yang perlu dibayarkan oleh nasabah

Rp. 395.000.000 – Rp. 316.000.000 = Rp. 79.000.000

Rp. 79.000.000 sebagai uang muka yang perlu dibayarkan oleh

nasabah kepada pihak BTN Syariah. Karena pihak Developer

“Apartemen Casablanca East Residences” memfasilitaskan

tanpa adanya uang muka.

Adapun angsuran yang pelu dibayarkan oleh nasabah setiap

bulannya adalah :

61

,

Rp. 316.000.000/ 180 bulan (apabila nasabah mengambil tenor

15tahun), dengan margin yang ditetapkan oleh pihak Bank

9.97%. Maka perhitungannya :

Margin pokok = margin bank x jangka waktu angsuran x pokok

pinjaman

= 9,97 % x 15 x Rp. 316.000.000

= Rp. 472.578.000


= Rp. 472.578.000,- + Rp. 316.000.000

= Rp. 788.578.000,-

Dengan jangka angsuran selama 15 tahun (180bulan) :

Rp. 317.580.000,- / 180 = Rp. 4.380.988,89,- per bulan

Dalam stimulasi perhitungan pengajuan dapat diketahui

bahwa masyakarat umumnya tertarik dalam membeli

apartemen adalah uang muka yang ringan dengan angsuran

terjangkau oleh semua golongan masyarakat dan fasilitas yang

dapat dinikmati kapan saja oleh penghuni apartemen.

4. KPR Swagriya iB

KPR swagriya iB dimana diperuntukkan bagi pemohon yang

memenuhi persyaratan yang ditentukan oleh Bank BTN Syariah untuk

membiayai pembangunan atau renovasi rumah, ruko atau bangunan

lainnya diatas yang sudah dimiliki baik untuk dipakai sendiri maupun

disewakan. Dari hasil analisis tabel 1 Realisasi Pembiayaan pada

62

,

produk KPR Swagriya iB terjadi penurunan mencapai -4% selama dua


a. Harga bahan bangunan yang sewaktu-waktu berubah, sehingga

masyarakat akan memperhitungkan setiap anggaranya perlu

dikeluarkan dalam membangun rumah.

Adapun anggaran biaya bangun rumah yang perlu diperhatikan

dalam membuat rincian item pekerjaan yang akan dihitung harga

satuannya, secara umum misalnya :

1) Persiapan (pembersihan lahan, pendatangan material, dll)

2) Pondasi (galian tanah, pemasangan pondasi batu kali,

urugan tanah kembali)

3) Struktur beton bertulang seperti sloof, kolom, dan balok.

4) Dinding meliputi pasangan dinding batu bata berikut

plesteran dan acian.

5) Rangka atap dan finishing penutup atap rumah.

6) Pekerjaan plafond rumah.

7) Pekerjaan lantai rumah.

8) Instalasi plumbing dan listrik rumah.

9) Pengecatan dan perapihan.

Rencana Anggaran Biaya dalam pembangunan rumah type 36/72 :

1) Pekerjaan Persiapan meliputi pembersihan, bouwplank,

urugan tanah

2) Pekerjaan Tanah meliputi galian tanah, urugan tanah,

urugan pasir pondasi, urugan pasir lantai

63

,

3) Pekerjaan Pasangan meliputi anstampeng

4) Setelah memahamai dan merincikan kebutuhan yang

diperlukan dalam membangun

Tabel 3.3 Tahapan Merincikan Anggaran Bangunan (RAB)41

Nama Kegiatan Pekerjaan Harga Kegiatan Pekerjaan

Kegiatan Pondasi Rp. 2.141.000

Kegiatan Beton Rp. 3.475.000

Kegiatan Kap/ Atap Rp. 3.544.000

Kegiatan Loteng Rp. 2.479.000

Kegiatan Plesteran Rp. 5.348.000

Kegiatan Lantai Rp. 22.658.000

Kegiatan Pengecatan Rp. 14.263.000

Kegiatan Perlengkapan Rp. 3.288.000

Kegiatan Pintu Rp. 2.563.000

Biaya tak terduga Rp. 259.000

Total Rp. 60.000.000

Dalam membangun rumah yang perlu dipersiapkan adalah

anggaran rencana pembangunan, dimana biaya yang diperlukan

adalah Rp. 60.000.000,-. Setelah diketahui rincian pembiayaan

pembangunan rumah maka nasabah mengajukan diri kepada Bank

BTN Syariah.

41 http://www.ilmusipil.com/cara-menghitung-rab-rencana-anggaran-biaya-bangun-rumah,

diakses pada tanggal 20 Februari 2014 pukul 21: 35 wib.

http://www.ilmusipil.com/cara-menghitung-rab-rencana-anggaran-biaya-bangun-rumah

64

,

Apabila nasabah mengajukan sebesar Rp. 60.000.000 kepada

pihak Bank BTN Syariah dengan jangka waktu 5 tahun (60 bulan),

sehingga angguran yang perlu dibayar adalah :

Margin yang ditetapakan oleh pihak Bank BTN Syariah 9,97%.

Margin pokok = margin bank x jangka waktu anggsuran x pokok

pinjaman

= 9,97% x 5 x Rp. 60.000.000

= Rp. 29.910.000

Margin Total = margin pokok + pokok pinjaman

= Rp. 29.910.000 + Rp. 60.000.000

= Rp. 89.910.000,-

Angsuran bulanan = Rp. 89.910.000,- / 60

= Rp. 1.498.500,-

Jadi angsuran yang perlu dibayarkan oleh nasabah setiap bulannya

adalah Rp. 1.498.500,- .

b. Tingginya biaya bangunan

Jika harga property residensial di Indonesia naik 4,5%

ditahun 2012, sehingga bahan bangunan mencapai 7-12%, upah

pekerja lebih tinggi dan biaya izin membangu suatu bangunan

yang tinggi menjadi alas an kenaikkan harga konstrusi.

c. Tinggi tarif pajak dan birokrasi dalam pemerintah

5. Yasagria BTN iB

Yasagriya BTN iB merupakan produk pembiayaan yang

disediakan untuk memenuhi kebutuhan belanja modal kerja

65

,

pengembangan perumahan untuk membangun proyek perumahan. Dari

hasil analisis tabel 1 Realisasi Pembiayaan pada produk Yasagriya

BTN iB terjadi kenaikkan mencapai 88% selama dua periode 2011-

2012. Hal ini dapat dikatakan pihak Bank BTN Syari’ah akan

megalokasikan dananya kepada pihak developer untuk membangun

perumahan bagi calon pembeli yaitu nasabah. Dimana Bank BTN

Syari’ah berfungsi sebagai penyalur kredit pemilikan rumah

menargetkan sekitar 25-30%. Sedangkan pihak developer

membutuhkan dana untuk membelanjai keperluan pembangunan

perumahan yang akan dipesan oleh calon nasabah. Dalam hal ini

antara pihak Bank dan pihak developer berfungsi sangat berbeda

dalam memberikan pelayanan kepada calon konsumen.

Perbedaan developer yaitu suatu proyek pembangunan yang akan

mengajukan kredit modal usaha pembangunan dalam mendirikan

hunian yang layak dan idaman sesuai pesanan calon nasabah. Dengan

rencana pengembalian berdasarkan proyeksi kemampuan cashflow

nasabah. Sedangkan pihak Bank BTN Syari’ah sebagai fasilitator yang

mendanai 80% dari kebutuhan modal kerja kontruksi.

66

,

BAB IV

KESIMPULAN DAN SARAN

Setelah membahas teori dan menganalisis hasil penelitian pada Bank BTN

Syari’ah Cab. Jakarata Harmoni, maka pada bab ini penulis akan membuat

kesimpulan dan saran yang dapat bermanfaat bagi Bank BTN Syari’ah Cab.

Jakarata Harmoni untuk masa yang akan datang.

A. Kesimpulan

1. Pada Kinerja Keuangan Bank Tabungan Negara Syari’ah (BTN

Syariah) Cab. Jakarta Harmoni pada produk-produk pembiayaan

perumahan selama dua periode 2011-2012, yang menjadi tolak ukur

dalam pencapaian kinerja keuangan BTN Syariah Cab. Jakarta

Harmoni. Sehingga pihak Bank akan mengetahui dan menganalisa

kembali kinerja yang perlu dievaluasi kembali untuk meninggkatkan

kinerja keuangan BTN Syari’ah Cab. Jakarta Harmoni.

2. Dalam realisasi kinerja keuangan BTN Syari’ah terjadi kenaikkan dan

penurunan pada pembiayaan perumahan. Ada factor-faktor yang

menyebabkan kinerja keuangan BTN Syariah mengalami penurunan

dan kenaikkan. Hal ini disebabkan kebijakan pemerintah yang kurang

berperan dalam mensejahterakan masyarakat yang berpenghasilan

rendah, harga tanah yang tinggi yang mengakibatkan harga rumah

meningkat, harga bahan baku bangunan yang tinggi. Sedangkan

kenaikkan yang dipengaruhi fasilitas yang diberikan oleh pihak Bank

dan pihak developer yang bekerja sama dalam mendirikan bangunan

perumahan sesuai selera masyarakat, sehingga daya beli akan

67

,

perumahan dapat lebih meningkat. Berdasarkan analisis penulis,

masyarkat umumnya lebih tertarik untuk mengajukan pembiayaan

kreditan perumahan apartemen (KPA), karena KPA memberikan

fasilitas sarana dan prasarana yang dapat memuaskan konsumennya.

B. Saran

1. Dalam memberikan pembiayaan kredit kepemilikan lebih ditingkatkan

kepuasan nasabah agar masyarakat dapat lebih tertarik untuk

mengajukan pembiayaan perumahan. Dan informasi mengenai

pembiayaan perumahan yang ada di Bank BTN Syari’ah.

2. Agar pihak Bank BTN KCPS Syari’ah dapat meningkatkan kinerja

keuangan pada pembiayaan perumahaan sehingga target dalam

pencapaian pembelian perumahan bisa melebih dari target. Dan

melihat pada aspek-aspek yang terjadi dilapangan.

3. Agar pihak Bank BTN Syari’ah menurunkan margin uang muka yang

dirasakan berat bagi nasabah yang berpenghasilan rendah, sehingga

masyarakat akan lebih berminat untuk mengajukan perkreditan.

68

,

Daftar Pustaka

Tohardi, A, 2002, Petunjuk Praktis Menulis Skripsi, Bandung : Mandar Maju.

Muslich, Masnur, 2010, Bagaimana Menulis Skripsi?, Jakarta : Bumi Aksara.

Azwar, Safidin, 1998, Metologi Penelitian, Yogyakarta: Pustaka Pelajar.

Sudarsono, Heri, 2003, Bank & Lembaga Keuangan Syariah, Yogyakarta :

EKONISIA.

Hasan, Zubairi, 2009, Undang-undang Perbankan Syari’ah, Jakarta :

RAJAGRAFINDO PERSADA.

Muhammad, 2005, Manajemen Pembiayaan Bank Syari’ah, Yogyakarta :

UPP AMP YKPN.

Fahmi, Irfam, 2011, Manajemen Kinerja Teori dan Aplikasi, Bandung:

ALFABETA.

Fahmi, Irfam, 2011, Analisis Laporan Keuangan, Bandung: ALFABETA.

Muhammad, 2005, Manajeme Bank Syari’ah, Yogyakarta : UPP AMP YKPN.

Djamil, Fathurrahman, Penerapan Hukum Perjanjian dalam Transaksi di

Lembaga Keuangan Syariah, Jakarta : Sinar Grafika.

Indra Bastian, 2001, Akuntansi Sektor Publik, Edisi Pertama, Yogyakarta :

Badan Penerbit Fakultas Ekonomi UGM.

69

,

Situs dan Media Massa

RiansyahEfran,2012,http://riansyahefranpunyakoe.blogspot.com/2012/

02/kinerja.html, diakses pada tanggal 27 Februari 2014 pukul

16:43 wib

MushlihinalHafizh,2014,http://www.referensimakalah.com/2013/02/penge

rtian-kinerja-keuangan.html, diakses pada tanggal 27 Februri 2014

pukul 17:36 wib.

Hakim Simanjutntak, 2013, http://rgpnd.blogspot.com/2013/02/tujuan-

pengukuran-kinerja-keuangan.html#.Uw8YilNH4wo,diakses pada

tanggal 27 Februari 2014 pukul 18:39 wib.

Bank Tabungan Negara (BTN) Syariah, Laporan Tahunan Annual Report

2006, Jakarta.

BaliPutraProperty,2013,http://baliputraproperty.blogspot.com/2013/02/jeni

s-jenis-type-rumah-di-perumahan.html, pada tanggal 20 Februari

2014 pukul 21:58 wib.

BicaraProperty,2011,http://bicaraproperty.wordpress.com/2011/01/13/daft

ar-harga-tanah-jakarta-2011, pada tanggal 21 Februari pukul 19:35

wib.

Rumah Semua, 2012http://rumahsemua.wordpress.com/2012/02/18/daftar-

harga-tanah-jakarta-2012/, pada tanggal 21 Februari 2014 pukul

19:35 wib.

http://www.ilmusipil.com/cara-menghitung-rab-rencana-anggaran-biaya-

bangun-rumah, diakses pada tanggal 20 Februari 2014 pukul 21: 35

wib.

http://riansyahefranpunyakoe.blogspot.com/2012/02/kinerja.html

http://riansyahefranpunyakoe.blogspot.com/2012/02/kinerja.html



http://rgpnd.blogspot.com/2013/02/tujuan-pengukuran-kinerja-keuangan.html#.Uw8YilNH4wo,diakses

http://rgpnd.blogspot.com/2013/02/tujuan-pengukuran-kinerja-keuangan.html#.Uw8YilNH4wo,diakses



http://bicaraproperty.wordpress.com/2011/01/13/daftar-harga-tanah-jakarta-2011

http://bicaraproperty.wordpress.com/2011/01/13/daftar-harga-tanah-jakarta-2011





LEMBAR WAWANCARA

Hari : Kamis

Tanggal : 18 April 2013

Tempat : Bank BTN Syari’ah Cab. Jakarta Harmoni

Pewawancara : Shinta Rusmyati

Terwawancara :

1. Mas Harry Jabatan Accounting & Reporting

2. Bapak Imam Jabatan Supporting Deputy Branch Manager

3. Mba Ida Jabatan Consumer Financing Service

4. Mba Poetri Jabatan Sekretaris BTN Syari’ah Cab, Jakarta Harmoni

Pertanyaan yang diajukan pada saat penelitian :

1. Selama dua periode 2011-2012 kinerja keuangan mengalami penurunan

dan kenaikkan, apabila kita melihat laporan konsilidasi kinerja keuangan

BTN Syariah Cab. Jakarta Harmoni?

Jawaban :

Ada, diantara pada pembiayaan perumahan. Hal ini menjadi tolak ukur

BTN Syariah Cab. JakartaHarmoni dalam meningkatkan daya beli kepada

nasabah.

2. Selama dua periode 2011-2012 yang menjadi tolak ukur BTN Syariah

Cab. Jakarta Harmoni dalam meningkat kinerja keuangan?

Jawaban :

Yang menjadi tolak ukur kinerja keuangan semuanya, sebagai acuan kami

menargetkan pada pembiayaan perumahan. Karena masyarakat lebih

mengenal BTN Syariah dengan produk yang diunggulkan salah satunya

perumahan (property).

3. Bagaimana cara menentukan perhitungan pembiayaan perumahan, apabila

nasabah ingin mengambil salah satu produk KPR dan KPA?

Jawaban :

Harga Rumah = 36 m² x Rp. 2.000.000

= Rp. 72.000.000

Luas Tanah = 72 m² x Rp. 2.000.000

= Rp. 144.000.000

Harga Tanah + Harga Tanah = Rp. 72.000.000 + Rp. 144.000.000

= Rp. 216.000.000

Jadi harga rumah tipe 36/72 seharga Rp. 216.000.000

Margin 9.97% yang ditetapkan oleh Bank BTN Syariah dimana sewaktu-

waktu akan berubah.

Margin pokok = margin bank x jangka waktu angsuran x pokok pinjaman

= 9,97 % x 15 x Rp. 216.000.000

= Rp. 323.028.000,-


= Rp. 323.028.000,- + Rp. 216.000.000

= Rp. 539.028.000,-

Adapun perhitungan dalam penetapan uang DP/Uang muka minimal 20%

yaitu :

Uang muka (20%) x Rp. 539.028.000,- = Rp. 107.805.600. (uang muka

yang perlu disediakan oleh nasabah).

Rp. 539.028.000– Rp. 107.805.600= Rp. 431.222.400 akan dibayarkan

dengan system angsuran. Calon nasabah berhak mengajukan masa angsuran

mulai 8 tahun s/d 15 tahun. Apabila nasabah mengambil 15tahun

(180bulan).

Sedangkan stimulasi KPA

Calon nasabah memesan “Apartemen Casablanca East Residences” :

Harga “Apartemen Casablanca East Residences” sebesar Rp. 395.000.000,

type Studio L24 seluas tanah 45m² dengan fasilitas 2 kamar tidur, ruang

dapur. Tidak hanya itu penghuni dilengkapi sarana dan prasarana lainnya.

Setelah calon nasabah mengetahui rincian harganya dan mensetujui

persyaratan yang diajukan oleh pihak BTN Syariah yaitu pembiayaan Bank

80% dari Harga Beli KPA dari pihak Developer dan 20% sisanya uang

muka Nasabah. Untuk pembayaran angsuran secara potong gaji, kontribusi

uang muka cukup 10%.

Harga “Apartemen Casablanca East Residences” Rp. 395.000.000,-

Pihak Bank BTN Syariah akan membiayai 80%

Rp. 395.000.000 x 80% = Rp. 316.000.000

Sisa yang perlu dibayarkan oleh nasabah Rp. 395.000.000 – Rp.

316.000.000 = Rp. 79.000.000. Rp. 79.000.000 sebagai uang muka yang

perlu dibayarkan oleh nasabah kepada pihak BTN Syariah. Karena pihak

Developer “Apartemen Casablanca East Residences” memfasilitaskan tanpa

adanya uang muka.

Adapun angsuran yang pelu dibayarkan oleh nasabah setiap bulannya adalah

:

Rp. 316.000.000/ 180 bulan (apabila nasabah mengambil tenor 15tahun),

dengan margin yang ditetapkan oleh pihak Bank 9.97%. Maka

perhitungannya :

Margin pokok = margin bank x jangka waktu angsuran x pokok pinjaman

= 9,97 % x 15 x Rp. 316.000.000

= Rp. 472.578.000


= Rp. 472.578.000,- + Rp. 316.000.000

= Rp. 788.578.000,-

Dengan jangka angsuran selama 15 tahun (180bulan) :

Rp. 317.580.000,- / 180 = Rp. 4.380.988,89,- per bulan

Untuk tabel angsuran pada pembiayaan KPA dan KPR akan berubah, karena

Bank BTN Syari’ah mengikuti kebijakan Bank BTN Syari’ah Pusat.

4. Produk-produk apa saja yang dikembangkan BTN Syariah Cab. Jakarta

Harmoni?

Jawaban

Produk pembiayaan BTN Syariah yang meliputi :

a. Pembiayaan KPR BTN iB

b. Pembiayaan KPR Indensya BTN iB

c. Pembiayaan Kendaraan Bermotor BTN iB

d. Pembiayaan Yasa Griya BTN iB

e. Pembiayaan Investasi BTN iB

f. Gadai BTN iB

g. Pembiayaan Bangun Rumah BTN iB

Produk pendanaan BTN Syariah yang meliputi :

a. Giro BTN iB

b. Tabungan BTN Batara iB

c. Deposito BTN iB

d. TabunganKu iB

Jakarta

Yang diwawancarai

Documents

ANALISIS KINERJA KEUANGAN BANK TABUNGAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/27139/1/SHINTA... · lembar pengesaiian panitia ujian skripsi vary judul analrsrs kinerja