Upload
dinhhanh
View
268
Download
1
Embed Size (px)
Citation preview
ANALISIS MEKANISME PELAKSANAAN TAKE
OVER PADA PEMBIAYAAN MURABAHAH PRODUK
GRIYA BSM DI PT. BANK SYARIAH MANDIRI
KANTOR CABANG PEMBANTU TANGERANG
BINTARO
SKRIPSI
Diajukan kepada Fakultas Dakwah dan Ilmu Komunikasi untuk
Memenuhi Persyaratan Memperoleh Gelar Sarjana Sosial
(S.Sos)
Oleh :
Hesty Adreany
11140530000082
KONSENTRASI MANAJEMEN LEMBAGA KEUANGAN
ISLAM
PROGRAM STUDI MANAJEMEN DAKWAH
FAKULTAS ILMU DAKWAH DAN ILMU KOMUNIKASI
UNIVERSITAS ISLAM NEGERI SYARIF HIDAYATULLAH
JAKARTA
2018 M / 1440 H
ANALISIS MEKANISME PELAKSANAAN TAKE
OVER PADA PEMBIAYAAN MURABAHAH PRODUK
GRIYA BSM DI PT. BANK SYARIAH MANDIRI
KANTOR CABANG PEMBANTU TANGERANG
BINTARO
Skripsi
Diajukan kepada Fakultas Dakwah dan Ilmu Komunikasi Untuk
Memenuhi Persyaratan Memperoleh Gelar Sarjana Sosial
(S.Sos)
Oleh:
Hesty Adreany
NIM. 11140530000082
Pembimbing :
Lili Bariadi, MM, M.Si
NIP. 197405191998031004
KONSENTRASI MANAJEMEN LEMBAGA KEUANGAN
ISLAM
PROGRAM STUDI MANAJEMEN DAKWAH
FAKULTAS ILMU DAKWAH DAN ILMU
KOMUNIKASI
UNIVERSITAS ISLAM NEGERI
SYARIF HIDAYATULLAH JAKARTA
2018 M / 1440 H
i
ABSTRAK
Hesty Adreany, 11140530000082, Analisis Mekanisme
Pelaksanaan Take Over Pada Pembiayaan Murabahah produk
Griya BSM di PT. Bank Syariah Mandiri Kantor Cabang
Pembantu Tangerang Bintaro, dibimbing oleh Lili Bariadi, MM,
M. Si
Pembiayaan take over KPR adalah pemindahan fasilitas KPR
nasabah yang telah berjalan di suatu bank ke KPR bank lain yang
diambil alih adalah sisa pokok pinjaman nasabah dari bank pemberi
KPR pertama. Selanjutnya Nasabah akan mencicil sisa pokok
pinjaman tersebut ke bank yang mengambil alih KPR nya.
Penelitian ini menggunakan pendekatan kualitatif. Teknik
pengumpulan data melakukan wawancara, observasi, dan
dokumentasi. Teknik analisis data menggunakan analisis deskriptif.
Tujuan dari penelitian ini adalah untuk menjelaskan bagaimana
mekanisme take over pembiayaan pada produk Griya BSM di PT
bank Syariah Mandiri III dan menganalisis faktor-faktor terjadinya
pembiayaan take over.dan pelaksanaan pembiayaan produk Griya
BSM
Temuan hasil penelitian memiliki dua hal penting. Pertama,
bahwa penerapan pembiayaan take over yang dilakukan oleh Bank
Syariah Mandiri cabang Pembantu Tangerang Bintaro Sektor III baik
secara akad maupun prosesnya telah sesuai dengan prinsip Syariah
yang mengacu pada fatwa DSN-MUI No.31. Kedua, terdapat
beberapa faktor yang melatarbelakangi nasabah dalam melakukan
take over dari bank konvensional ke Bank Mandiri Syariah cabang
Pembantu Tangerang Bintaro Sektor III, diantaranya adalah: nasabah
ingin bersyariah dalam transaksi; untuk mendapatkan dana segar;
pembayaran angsuran dengan sistem fixed, perbedaan margin dari
bank Syariah: pemberian plafon yang rendah dari bank
konvensional; adanya hubungan emosional antara nasabah dengan
marketing bank.
Kata Kunci: Pembiayaan KPR take over, Mekanisme KPR take over,
Faktor-faktor terjadi take over.
ii
KATA PENGANTAR
Segala puji dan syukur kepada Allah SWT yang sampai detik
ini selalu memberikan segala nikmat, rahmat, taufik, hidayah, dan
inayahnya yang tanpa henti dan patut untuk disyukuri. Karena
sesungguhnya hanya karena Allah SWT penulis masih bisa terus
bernafas dan menyelesaikan skripsi ini. Shalawat serta salam semoga
selalu tercurahkan kepada baginda besar kita Nabi Muhammad
SAW, serta keluarga, sahabat, dan umatnya. Amin.
Dalam penyusunan skripsi ini, penulis meyadari masih ada
kendala yang menghambat langkah penulis untuk menyelesaikan
skripsi ini. Namun, berkat do’a, bimbingan, arahan, semangat, dan
motivasi dari berbagai pihak, Alhamdulillah skripsi ini dapat
terselasaikan. Oleh karena itu penulis secara khusus ingin
menyampaikan banyak terima kasih kepada:
1. Prof. Dr. Dede Rosyada, MA. Sebagai Rektor UIN Syarif
Hidayatullah Jakarta.
2. Bapak Dr. Arief Subhan, M. Ag. selaku dekan Fakultas
Dakwah dan Ilmu Komunikasi Universitas Islam Negeri
Syarif Hidayatullah Jakarta.
3. Bapak Drs. Cecep Castrawijaya, MM. selaku Ketua Jurusan
Manajemen Dakwah Fakultas Dakwah dan Ilmu
Komunikasi Universitas Islam Negri Syarif Hidayatullah
Jakarta sekaligus sebagai pembimbing Akademik penulis
yang selalu memberikan motivasi sehingga penulis tetap
semangat dalam menjalani proses penulisan skripsi ini.
iii
4. Bapak Drs. Sugiharto, MA. Selaku sekretaris Jurusan
Manajemen Dakwah Fakultas Dakwah dan Ilmu
Komunikasi Universitas Islam Negri Syarif Hidayatullah
Jakarta yang selalu mendukung dan memberikan ide-ide
kreatif kepada penulis dalam menjalani proses penulisan
skripsi ini.
5. Drs. M. Sungaidi, M.A sebagai Dosen Pembimbing
Akademik yang telah membimbing dan mengarahkan
penulis selama menjadi mahasiswa.
6. Bapak Lili Bariadi, MM, M.Si. selaku Dosen Pembimbing
skripsi yang telah memberikan, arahan, saran, motivasi, serta
ilmunya sehingga penulisan skripsi ini dapat terselesaikan
dengan baik.
7. Segenap seluruh Dosen Fakultas Ilmu Dakwah dan Ilmu
Komunikasi Universitas Islam Negri Syarif Hidayatullah
Jakarta yang telah mendidik dan mengajarkan ilmu dan
akhlak yang sangat luar biasa sehingga peulis dapat
menyelesaikan studi di Fakultas Dakwah dan Ilmu
Komunikasi Universitas Islam Negri Syarif Hidayatullah
Jakarta.
8. Orang tua tercinta, Pamekas Soepawi, Rita Zairina dan Odah
Saodah. Yang tidak henti-hentinya memberikan do’a,
motivasi, dan fasilitas sehingga penulis dapat menyelesaikan
skripsi ini.
9. Ibu Daina Febrianty dari Bank Syariah Mandiri Kantor
Cabang Pembantu Tangerang Bintaro Sektor III sebagai
CBRM terima kasih banyak sudah memberikan pengalaman
iv
dan ilmunya sehingga penulis dapat menyelesaikan skripsi
ini.
10. Kakak sepupu penulis, Raihana Tyas Arfiani, SE. yang
selalu memberikan arahan dan motivasi sehingga bisa
menyelesaikan skripsi ini.
11. Seluruh keluarga besar jurusan Manajemen Dakwah
Angkatan 2014 khususnya kepada Maulida Nur Rahma,
Siska Indriani, Husnul Layali, Siti Jumiyanti,
Maulidyatul’Ula dan Ai tatu Humairah yang selalu ada
untuk memberikan saran di kala penulis memiliki masalah
dengan skripsi.
12. Sahabat dukungan spesial Meirizka Nur’rahma, Sayyidah
Afifah Azzahra, dan Nisa Aplria yang selalu memberikan
saran ketika lelah nya mengerjakan skripsi.
13. Saudara seperjuangan RANTANG ( Ranita Tangguh ) Tika
Nurlita, Tia Apriliani, Umu Ruqiyah, Risma Triyunita,
Alfiah Zakiah, Lana Faiza, Zahra Saniyah, yang selalu
mengajak ke alam bebas di kala penulis butuh liburan dari
penatnya skripsi.
14. Keluarga kedua KMPLHK RANITA khususnya Widanul
Akhyar, Mujahidin, Iqbal Ramadhan yang mengsupport dan
memberi semangat untuk menuliskan skripsi ini.
15. Semua pihak yang telah membantu memberikan kontribusi
terhadap penyelesaian skripsi ini dan tidak dapat disebutkan
satu persatu namun tidak mengurangi rasa hormat penulis.
Semoga seluruh kontribusinya dicatat sebagai amal shlaeh
oleh Allah SWT, Aamiin.
v
16. Dan terakhir, terima kasih saya berikan kepada anda yang
membaca tulisan saya. Tanpa anda, tulisan saya hanyalah
kumpulan kertas yang dicetak. Terima kasih banyak, semoga
bermanfaat. Aamiin.
Jakarta, 26 Oktober 2018
Hesty Adreany
vi
DAFTAR ISI
Abstrak
Kata Pengantar ............................................................................... ii
Daftar Isi ........................................................................................ vi
BAB I PENDAHULUAN ............................................................... 1
A. Latar Belakang ........................................................................ 1
B. Pembatasan Masalah ........................................................... 10
C. perumusan Masalah .............................................................. 10
D. Tujuan Penelitian ................................................................. 11
E. Manfaat Peneliatian .............................................................. 11
F. Metodologi Penelitian .......................................................... 11
G. Tinjauan Pustaka .................................................................. 13
H. Sistematika Penulisan ........................................................... 14
BAB II KAJIAN TEORITIS ....................................................... 16
A. Teori Pembiayaan ................................................................. 16
1. Pengertian Pembiayaan ................................................... 16
2. Jenis-Jenis Pembiayaan ................................................... 19
3. Tujuan Pembiayaan ......................................................... 20
4. Fungsi Pembiayaan ......................................................... 21
5. Prinsip-Prinsip Pembiayaan ............................................ 22
6. Pembiayaan Bermasalah ................................................. 26
7. Faktor-Faktor Penyebab Pembiayaan.............................. 27
8. Upaya Penyelamatan Pembiayaan Bermasalah ............... 29
B. Take Over ............................................................................. 32
1. Pengertian Take Over ...................................................... 32
vii
2. Landasan Hukum Take Over ........................................... 34
3. Akad Pembiayaan Take Over .......................................... 38
4. Mekanisme Pembiayaan Take Over ................................ 41
5. Faktor Terjadinya Pembiayaan Take Over ...................... 47
C. Pembiayaan Griya BSM ....................................................... 49
1. Pengertian Pembiyaan Griya BSM ................................. 49
2. Akad Pada Pembiayaan Griya BSM ............................... 51
BAB III METODOLOGI PENELITIAN .................................... 61
A. Sejarah Pada Bank Syariah Mandiri, Tbk ............................ 61
B. Profil Perusahaan ................................................................. 64
C. Visi dan Misi Bank Syariah Mandiri .................................... 65
D. Budaya Perusahaan .............................................................. 66
E. Corperate Social Responsibility ........................................... 67
F. Struktur Organisasi ............................................................... 69
G. Bagan Organisasi ................................................................. 69
H. Produk BSM Kantor Tangerang Bintaro .............................. 70
BAB IV HASIL PENELITIAN ................................................... 72
A. Prosedur Mekanisme Pembiayaan Take Over Pada Produk
Griya BSM di PT Bank Syariah Mandiri Kantor Cabang
Pembantu Tangerang Bintaro .............................................. 78
B. Analisis Tentang Faktor Yang Melatarbelakangi bagi Nasabah
dalam Melakukan Take Over dari Bank Konvensional ke Bank
Syariah Mandiri. ................................................................... 89
C. Prosedur Pelaksanaan Prosuk Pembiayaan Griya BSM Pada
Bank Syariah Mandiri Kantor Cabang Pembantu ................ 94
BAB V PENUTUP ...................................................................... 98
viii
D. Kesimpulan .......................................................................... 98
E. Saran ..................................................................................... 99
DAFTAR PUSTAKA .................................................................. 100
LAMPIRAN
1
BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang Masalah
Rumah adalah sebagai tempat perlindungan untuk menikmati
kehidupan, beristirahat dan bersuka ria bersama keluarga, rumah
juga sebagai kebutuhan jasmani manusia sebagai perlindungan
terhadap gangguan-gangguan cuaca atau keadaan iklim yang kurang
sesuai dengan kondisi hidup manusia. Rumah juga dapat memenuhi
kebutuhan rohani manusia yang memberikan perasaan aman dan
tenteram bagi seluruh keluarga sehingga mereka dapat kerasan
berkumpul dan hidup bersama, serta dapat mengembangkan sifat dan
kepribadian yang sehat.1 Rumah selain simbol bagi status ekonomi
seseorang di dalam masyarakat, namun berperan juga membentuk
karakter, akhlak, serta kepribadian bangsa.2
Manusia untuk dapat bertahan hidup, harus dapat memenuhi
segala kebutuhannya. Kebutuhan akan rumah sebagai tempat tinggal
atau hunian. Baik di perkotaan maupun pedesaan terus meningkat
seiring dengan bertambahnya penduduk. Oleh karena itu, diperlukan
penanganan dengan perencanaan yang seksama dilengkapi kesiapan
dan daya yang ada dalam masyarakat.3 Pemerintah, perusahaan
1 Mulyani Tri Hesti, Seri Eko Arsitektur Ekologis, (Yogyakarta :
Kanisius, 2006). h 1. 2 Distie Saraswati, Syamsul Hidayat, e-Jurnal Jurisprudence,
Impelemntasi Hybrid Contract pada Take Over Pembiayaan Hunian Syariah
Dari Bank Konvensional ke Bnak Syariah Dalam Perspektif Hukum Islam.
Vol. 7 No. 1 Juni 2017, h. 81 3 Djemabut Blaang, Perumahan dan permukiman Sebagai Kebutuhan
Pokok (Jakarta: Yayasan Obor Indonesia, 1986), h 4.
2
swasta, maupun lembaga pembiayaan didorong untuk membantu
masyarakat dalam pemenuhan kebutuhan akan rumah sebagai tempat
tinggal atau hunian.4
Pemenuhan kebutuhan setiap manusia berbeda-beda. Salah satu
yang menyebabkan perbedaan tersebut adalah pendapatan yang
didapat oleh masing-masing pribadi. Harga rumah yang begitu tinggi
menyebabkan tidak semua orang mampu membelinya secara tunai.
Maka dari itu perbankan menawarkan suatu produk untuk
memudahkan masyarakat yang ingin memiliki hunian idaman yaitu
dengan adanya produk KPR (Kredit Pemilikan Rumah). Pembiayaan
KPR yang ditawarkan oleh berbagai bank kadang menjadi jalan
keluar bagi orang-orang yang menginginkan sebuah hunian dengan
mencicil ke bank yang memberikan fasilitas pembiayan hunian
tersebut. Bank Syariah pun mulai mengembangkan fasilitas hingga
kepada pembiayaan hunian Syariah.
Perbankan dan lembaga keuangan Syariah harus bisa memenuhi
kebutuhan bisnis modern dengan menyajikan produk-produk
inovatif dan lebih variatif serta pelayanan yang memuaskan sesuai
dengan tuntunan bisnis modern. Salah satunya produk KPR (Kredit
Pemilikan Rumah) yang menjadi salah satu bisnis strategis karena
menyangkut kebutuhan manusia akan tempat tinggal. Rumah sudah
menjadi kebutuhan pokok masyarakat, sehingga mempunyai pangsa
pasar.
KPR adalah pembiayaan jangka panjang yang diberikan oleh
lembaga keuangan kepada debiturnya untuk membeli rumah ataupun
4 Urip Santoso, Hukum perumahan (Jakarta: Kencana, 2014), h 2.
3
mendirikan rumah di atas lahan sendiri dengan jaminan sertifikat
kepemilikan atas tanah (rumah) tersebut. Konsep KPR adalah
pembiayaan untuk membeli rumah dan ditambahkan keuntungan
yang disepakati, KPR juga dapat digunakan untuk membangun
rumah di atas lahan sendiri, akan tetapi pemberian pinjaman untuk
perbaikan rumah tidak termasuk dalam golongan KPR alasan
utamanya adalah jaminan yang diberikan bisa jadi bukan rumah yang
disepakati tersebut5.
Produk KPR (Kredit Pemilikan Rumah) tidak hanya pada bank
konvensional yang menawarkan KPR terbaiknya. Bank syariah juga
cukup gencar dalam mempromosikan KPR untuk nasabah. Nasabah
dapat mengajukan KPR ke bank konvensional maupun bank syariah.
Sekelumit proses yang cukup panjang, pengumpulan dokumen serta
jaminan dan evaluasi dari pembiayaanya. Untuk bank syariah
menggunakan akad yang khusus sesuai syariat Islam dan tingkat
suku bunga yang merupakan hasil kesepakatan bersama dengan
nasabah KPR. Umumnya, bank syariah menggunakan akad
murabahah untuk pengajuan KPR tersebut. Untuk suku bunganya,
lebih dikenal dengan istilah margin. Harga jual dari rumah yang
ingin dikreditkan merupakan harga beli ditambah dengan margin
yang telah disepakati oleh pihak Bank Syariah. Jumlah tersebut
adalah yang akan dibayarkan dalam bentuk cicilan oleh nasabah yang
mengajukan KPR syariah.6
5 Cahyana.E Jaka dan Sudaryatmo, Rumahku Istanaku Panduan
Membeli Rumah Hunian, (Jakarta: PT Elex Media Kumputindo, 2002), h 22 6 Ascarya, Akad dan Produk Bank Syariah, (Jakarta: PT RajaGrafindo
Persada 2007), Hal. 4
4
Saat ini fasilitas KPR sudah banyak ditawarkan bank-bank
Syariah, Dimana zaman sekarang sulit untuk mendapatkan tanah
yang masih kosong dan tidak berpenghuni. Jangka waktu yang
ditawarkan pada nasabahnya adalah 5 sampai 15 tahun. Hal ini
membuat nasabah tidak merasa berat dalam mengangsur kredit
tersebut dan yang ditekankan dalam KPR ini adalah yang
berpenghasilan tetap karena salah satu persyaratannya adalah
menunjukkan slip gaji.
Dalam pembayaran cicilan KPR tidak selamanya nasabah
membayar cicilannya berjalan secara lancar. Namun nasabah juga
dapat mengalami kendala yang menghambat dalam pembayaran
cicilannya. Seperti suku bunga yang terlalu besar Sehingga nasabah
tidak mampu membayar utang bunga atau semakin naik harga cicilan
perbulannya. Meski mengalami kendala kredit macet, nasabah tidak
ingin kepemilikan rumahnya diambil begitu saja oleh pihak bank
yang sangkutan. Salah satu strategi yang dilakukan oleh nasabah
untuk mempertahankan kepemilikan rumahnya dengan melakukan
take over pembiayaan atau pemindahan pinjaman ke bank lain guna
mendapatkan keringanan dalam pembayaran atau angsuran.
Pembiayaan KPR melayani take over kredit rumah dari bank lain
untuk membantu nasabah meringankan biaya angsuran dari pihak
bank pertama. Maka lahirlah perjanjian pembiayaan konsumen
berdasarkan take over yaitu perjanjian pemindahan hak dan
kewajiban, berpindahnya barang jaminan (rumah) dalam perjanjian
pembiayaan nasabah terjadi karena pihak pertama merasa keberatan
dengan angsuran perbulan yang diberikan oleh pihak bank pertama,
yang kemudian nasabah melakukan take over atau mengalihkan
5
tanggung jawabnya kepada bank lain untuk mendapatkan keringanan
agar dapat melanjutkan sisa angsurannya.
Dalam hukum perdata perjanjian pengalihan hak dan kewajiban
dapat ditemukan pengaturannya dalam pasal 16 Undang-undang
tentang hak tanggungan, yang menyatakan sebagai berikut
“beralihnya hak tanggungan mulai berlaku bagi pihak ketiga pada
hari tanggal pencatatan”. Ketentuan tersebut menunjukkan secara
tegas dan jelas, bahwa hak tanggungan dapat beralih atau berpindah
tangan, dengan terjadinya perjanjian pengalihan pembaruan hutang.7
Persesuaian hutang, artinya antara orang yang dihutangi dengan
orang yang dilimpahi pertanggungjawaban telah sepakat dan
sepaham tentang jenis-jenis hutang, ukurannya, batas waktu
pembayaran, cara pembayaran dan lain-lain. Dengan demikian
diketahui secara pasti sehingga tidak menimbulkan kesalahpahaman.
Sebab salah paham atau salah tafsir tidak diperbolehkan. Orang yang
diserahi (dilimpah) tanggung jawab (membayar) mengingkari
kewajibannya atau karena suatu sebab sehingga tidak memenuhi
kewajibannya, orang yang dihutangi (memberi hutang) tidak
meminta pertanggung jawaban kepada orang yang hutang (semula).8
Maka hukum berhutang dalam al-Qur’an pada surah Al-Baqarah ayat
282:
7 R. Setyawan, Pokok-pokok Hukum perikatan, Jakarta : Putra Barain,
2005, h 117. 8 Moh. Rifa’i, dik., Tarjamah Khulashah Kifayatul Akhay, Semarang :
CV. Toha Putra, 1978, h 204
6
تبوه اك
ى ف جل مسم
ى أ
تم بدين إل
داين
ا ت
ذين آمنوا إذ
ها ال ي
يا أ
يك
عدل ول
اتب بال
م ك
تب بينك
“Hai orang-orang yang beriman, apabila kamu bermu’amalah
tidak secara tunai untuk waktu yang ditentukan, hendaklah kamu
menuliskannya. Dan hendaklah seorang penulis di antara kamu
menuliskannya dengan benar.”.
Pelaksanaan transaksi pengalihan hak dan kewajiban (take over)
dengan transaksi pengalihan hutang (hiwalah) yaitu dalam hal
subyek, obyek, serta pernyataan kesepakatan dalam transaksi.
Namun juga menggunakan akad qard yaitu memberikan
(menghutangkan) harta kepada orang lain tanpa mengharapkan
imbalan, untuk dikembalikan dengan pengganti yang sama dan dapat
ditagih atau diminta kembali kapan saja yang menghutangi
menghendaki.9 Transaksi ini pada hakikatnya bukan transaksi bisnis
untuk mencari keuntungan komersial, akan tetapi bertujuan untuk
menolong, dan tidak diperkenankan mengambil keuntungan dari
akad tersebut.10
9 M. Yazid Afandi, Fiqih Muamalah dan Implementasinya Dalam
Lembaga Keuangan Syariah, ( Yogyakarta: Logung Pustaka, 2009) h 137. 10 M. Ali Hasan, Berbagai Macam Transaksi dalam Islam, Jakarta : PT
Raja Grafindo Persada, 2003, h 219.
7
Landasan hukum tentang pengalihan hutang pada surah al-
Baqarah ayat 280:
وا ق صد
ن ت
ى ميسرة وأ
إل
نظرة
و عسرة ف
ان ذ
نتم وإن ك
م إن ك
كير ل
خ
مون عل
ت
“Dan jika (orang yang berhutang itu) dalam kesukaran, maka
berilah tangguh sampai dia berkelapangan. Dan menyedekahkan
(sebagian atau semua utang) itu, lebih baik bagimu, jika kamu
mengetahui”.
Dalam hadits yang diriwayatkan oleh Arba in An Nawawi dari
Abu Hurairah bahwa Rasulullah saw. bersabda:
ال :م ق
يه وسل
ى الله عل
صل
بي ي الله عنه، عن الن رض بي هريرة
من عن أ
س الله فيا ن
ن رب الد
من ك
ربة
من ك
س عن مؤ ف
رب يوم ن
من ك
ربة
عنه ك
ر يا واآلخرة، ومن ست
ن يه في الد
ر الله عل ى معسر يس
ر عل قيامة، ومن يس
ال
عبد في ن ال
عبد ما كا
يا واآلخرة والله في عون ال
ن ره الله في الد
ست
مسلما
ى عون إل
ريقا
ل الله به ط سه
ما
تمس فيه عل
يل
ريقا
ك ط
خيه. ومن سل
أ
ون كتاب الله وم في بيت من بيوت الله يتل
ة، وما اجتمع ق جن
ال
كينة يهم الس
ت عل
زل نه بينهم إال
تهم ويتدارسون ، وحف
حمة شيتهم الر
وغ
رهم الله فيمن ك، وذ
ةئك
مال
ال
أده، ومن بط
ن م يسرع به
في عمله ل
سبه ن
8
“Dari Abu Hurairah radhiallahuanhu, dari Rasulullah shallallahu
'alaihi wa sallam bersabda: Siapa yang menyelesaikan kesulitan
seorang mu’min dari berbagai kesulitan-kesulitan dunia, niscaya
Allah akan memudahkan kesulitan-kesulitannya di Hari kiamat. Dan
siapa yang memudahkan orang yang sedang kesulitan niscaya akan
Allah mudahkan baginya di dunia dan akhirat dan siapa yang
menutupi (aib) seorang muslim Allah akan tutupi aibnya di dunia
dan akhirat. Allah selalu menolong hamba-Nya selama hamba-Nya
menolong saudaranya. Siapa yang menempuh jalan untuk
mendapatkan ilmu, akan Allah mudahkan baginya jalan ke syurga.
Suatu kaum yang berkumpul di salah satu rumah Allah membaca
kitab-kitab Allah dan mempelajarinya di antara mereka, niscaya
akan diturunkan kepada mereka ketenangan dan dilimpahkan
kepada mereka rahmat, dan mereka dikelilingi malaikat serta Allah
sebut-sebut mereka kepada makhluk disisi-Nya. Dan siapa yang
lambat amalnya, hal itu tidak akan dipercepat oleh nasabnya.
(Muttafaq alaih).
Bank Mandiri Syariah Kantor Cabang Pembantu Tangerang
Bintaro Sektor III di Jalan Mandar XX Blok DD 10/1 Bintaro Jaya
Sektor 3A Tangerang Selatan, Banten 15225. Merupakan suatu
lembaga keuangan Syariah yang menghimpun dan menyalurkan
dana ke masyarakat. Dalam rangka menghimpun dana Bank Syariah
Mandiri Pembantu Tangerang Bintaro memiliki beberapa produk
seperti tabungan, deposito, dan juga giro dengan akad Mudharabah,
dan Wadiah. Bank Syariah Mandiri Kantor Cabang Pembantu
Tangerang Bintaro juga memiliki Produk penyaluran dana atau
pembiayaan Griya BSM dengan akad Murabahah.
Sebagai salah satu perbankan Kantor Cabang Pembantu swasta di
Tangerang Selatan juga menerapkan prinsip yang sama di dalam
menarik calon nasabahnya yaitu melalui cara peralihan pembiayaan
atau take over pembiayaan dengan membujuk calon nasabahnya
yang menjadi nasabah bank lain dengan predikat lancar dalam
pembayaran pembiayaan untuk menjadi nasabah dari Bank Syariah
9
Mandiri Pembantu Tangerang Bintaro Sektor III tersebut.
Pembiayaan di dalam bank Syariah dilakukan dengan prinsip kerja
sama melalui sistem bagi hasil, sehingga nasabah tidak dibebankan
bunga kredit sebagaimana pada bank umum Syariah lainnya. Bagi
sebagian nasabah, sistem bagi hasil lebih memudahkan dalam
mengembangkan usahanya, sehingga lebih menarik bagi mereka dan
menjadi alasan untuk melakukan take over pembiayaan. Dengan
demikian, take over pada Bank Syariah Mandiri Kantor Cabang
Pembantu Tangerang Bintaro Sektor pada umumnya terjadi karena
sistem Syariah yang digunakan di Bank Syariah Mandiri Kantor
Cabang Pembantu Tangerang Bintaro Sektor bagi hasilnya tetap
tidak mengikuti suku bunga.
Pembiayaan Griya BSM adalah pembiayaan jangka pendek,
menengah, atau panjang untuk membiayai pembelian rumah tinggal
(Konsumer), baik baru maupun bekas, di lingkungan developer
maupun nun developer, dengan sistem murabahah. Dengan adanya
pembiayaan Griya BSM ini, sangat membantu masyarakat yang
ingin memiliki rumah dengan mengajukan pembiayaan Griya BSM
untuk mendapatkan dana untuk pemilikan rumah. Akan tetapi masih
banyak masyarakat yang mendapatkan kredit pemilikan rumah dari
bank konvensional, sedangkan sudah banyak ada banyak syariah
yang bebas dari bunga11.
11 Wawancara dengan Ibu Daina sebagai Consumer Banking Retail
Manager PT. Bank Syariah Mandiri Cabang Tangerang Bintaro
10
Dalam proses Take Over ini, bank Syariah sebagai pihak yang
akan melakukan Take Over terhadap kredit yang dimiliki calon
nasabahnya di bank konvensional, bertindak sebagai wakil dari calon
nasabahnya untuk melunasi sisa kredit yang terdapat di bank asal.
Berdasarkan latar belakang di atas, maka penulis tertarik untuk
mengangkat judul tentang: ”Analisis Mekanisme Pelaksanaan
Take Over Pada Pembiayaan Murabahah produk Griya BSM di
PT. Bank Syariah Mandiri Kantor Cabang Pembantu
Tangerang Bintaro”
B. Batasan Masalah
Melihat luasnya ruang lingkup pembahasan, maka penulis
membatasi masalah pada mekanisme pelaksanaan take over dalam
pembiayaan murabahah produk Griya BSM di Bank Syariah
Mandiri Kantor Cabang Tangerang Bintaro.
C. Perumusan Masalah
a. Bagaimana mekanisme take over pada pembiayaan Murabahah
produk Griya BSM yang di lakukan oleh PT. Bank Syariah
Mandiri Kantor Cabang Pembantu Tangerang Bintaro ?
b. Faktor-Faktor apa yang menyebabkan terjadinya take over pada
pembiayaan Murabahah di PT. Bank Syariah Mandiri Kantor
Cabang Pembantu Tangerang Bintaro ?
c. Bagaimana pelaksanaan take over pembiayaan murabahah Griya
BSM di Bank Syariah Mandiri Kantor Cabang Pembantu
Tangerang Bintaro ?
11
D. Tujuan Penelitian
a. Untuk memahami mekanisme take over pada pembiayaan
murabahah produk Griya BSM yang di lakukan oleh PT. Bank
Syariah Mandiri Kantor Cabang Pembantu Tangerang Bintaro.
b. Untuk mengetahui faktor-faktor apa yang menyebabkan
terjadinya take over pada pembiayaan murabahah di PT. Bank
Syariah Mandiri Kantor Cabang Pembantu Tangerang Bintaro.
c. Untuk mengetahui pelaksanaan pembiayaan Griya BSM di Bank
Syariah Mandiri Kantor Cabang Pembantu Tangerang Bintaro.
E. Manfaat Penelitian
a. Bagi Akademik
Skripsi ini diharapkan dapat menambah cakrawala dan
khazanah Ilmu Pengetahuan khususnya jurusan Manajemen
Dakwah, umumnya pada Fakultas Ilmu Dakwah dan Ilmu
Komunikasi Universitas Negeri Islam Jakarta.
b. Bagi Praktisi
Untuk mengetahui aplikasi pelaksanaan yang diterapkan
oleh para nasabah dalam Akad qard dan Hiwalah serta
mengetahui pembiayaan take over produk Griya BSM di Bank
Syariah Mandiri Kantor Cabang Pembantu Tangerang Bintaro
Sektor III.
F. Metodologi Penelitian
Metode yang digunakan adalah metode kualitatif yaitu dengan
menggunakan penelitian yang menghasilkan data deskriptif berupa
kata-kata tertulis dari orang atau perilaku yang diamati. Kegiatan
penelitian ini merupakan data yang diambil dari lapangan penelitian
12
dengan pendekatan survey, data yang dikumpulkan berupa fakta-
fakta, gambar dan bukan angka-angka. Dalam hal ini penulis
melakukannya dengan mengamati dan mengumpulkan data-data dan
kemudian data-data yang diperoleh disusun dan dikembangkan dan
selanjutnya dikemukakan dengan subjektif kemudian dianalisa.
1. Subjek dan Objek Penelitian
a. Subjek Penelitian
Adapun yang menjadi subjek dalam penelitian ini adalah
Bank Syariah Mandiri Kantor Cabang Pembantu Tangerang
Bintaro Sektor III sebagai sarana tempat pembiayaan take over
produk Griya BSM dengan menggunakan akad qard dan
Hiwalah, dalam hal ini penulis mengambil data-data dari
pimpinan dan karyawan Bank Syariah Mandiri Kantor Cabang
Pembantu Tangerang Bintaro.
b. Objek Penelitian
Sedangkan yang menjadi objek penelitian ini yaitu
bagaimana pelaksanaan pada pembiayaan take over produk
Griya BSM di Bank Mandiri Syariah Kantor Cabang Pembantu
Tangerang Bintaro.
2. Teknik Pengumpulan Data
a. Observasi
Teknik penulisan ini dilakukan untuk mendapatkan data-data
yang berkaitan dengan skripsi ini seperti gambaran umum Bank
Mandiri Syariah Kantor Cabang Tangerang Bintaro,
pelaksanaan pembiayaannya dan faktor faktor yang terjadinya
take over. Untuk itu peneliti mengadakan observasi ke lapangan
secara langsung.
13
b. Wawancara
Wawancara dilakukan secara langsung dengan karyawan
pelaksana/marketing pembiayaan Griya BSM pada Bank
Syariah Mandiri Kantor Cabang Pembantu Tangerang Bintaro.
c. Tempat Penelitian
Lokasi penelitian di Bank Mandiri Syariah Kantor Cabang
Pembantu Tangerang Bintaro Sektor III di Jalan Mandar XX
Blok DD 10/1 Bintaro Jaya Sektor 3A Tangerang Selatan,
Banten 15225.
G. Tinjauan Pustaka
Penulis belum pernah menemukan pembahasan yang sama
mengenai
a. “Strategi pemasaran pembiayaan griya bank Syariah mandiri
dalam menarik minat masyarakat” oleh Hutri Daeng Mardeka
(205046100612). Skripsi ini membahas tentang strategi
pemasaran yang dilakukan Bank Syariah Mandiri baik secara
internal maupun eksternal untuk menarik minat masyarakat
menggunakan pembiayaan Griya BSM
b. “Desain akad pembiayaan take over KPR Syariah di Bank
Muamalat Indonesia” oleh Farida Sutarsih (204046102914).
Skripsi ini membahas tentang aplikasi akad pembiayaan take
over KPR Syariah di Bank Muamalat Indonesia.
c. ”Analisis Hukum Islam Terhadap Pelaksanaan Take Over Pada
Perbankkan Syariah” Oleh Dzakirotul Umah ( 072311032 ).
Skripsi ini membahas tentang hukum yang di pakai untuk
pelaksanaan take over di Bank Syariah BRI.
14
H. Sistematika Penulisan
Untuk mempermudah penulisan skripsi ini, penulis akan
menggunakan sistematika penulisan, dengan susunan sebagai
berikut:
BAB I : PENDAHULUAN, yang mencangkup Latar Belakang
Masalah, Pembatasan dan Perumusan Masalah, Tujuan dan Manfaat
Penelitian, Metodologi Penelitian, Tinjauan Pustaka dan Sistematika
Penulisan.
BAB II : TINJAUAN PUSTAKA, tentang teoritis, tentang
pembiayaan, unsur-unsur pembiayaan, pembiayaan bermasalah,
prinsip-prinsip pembiayaan operasional Bank Syari’ah, pengertian
take over dan pelaksanaan take over. kemudian sekilas membahas
tentang akad murabahah pada pembiayaan Griya BSM.
BAB III : METODOLOGI PENELITIAN. Dalam bab ini penulis
menerangkan sejarah dan profil Bank Syariah Mandiri Pembantu
Tangerang Bintaro Sektor III, visi misi dan tujuan, Produk-produk
pada Bank Syariah Mandiri Kantor Cabang Tangerang Bintaro,
struktur organisasi dan deskripsi jabatan .
BAB IV : HASIL PENELITIAN. Bab ini memaparkan tentang
hasil analisis penelitian berupa Pengajuan pembiayaan take over,
prosedur mekanisme take over pembiayaan murabahah pada produk
Griya BSM di Bank Syariah Pembantu Tangerang Bintaro.
BAB V : PENUTUP. Di dalam bab ini mencakup kesimpulan
yang merupakan jawaban dari perumusan masalah penelitian yang
penulis lakukan, juga berisi saran-saran untuk pelaksanaan pada
15
pembiayaan take over produk Griya BSM di Bank Syariah Kantor
Pembantu Tangerang Bintaro Sektor .
16
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
A. Teori Pembiayaan
1. Pengertian Pembiayaan
Dalam kehidupan sehari-hari, masyarakat memiliki
kebutuhan-kebutuhan yang harus dipenuhi baik kebutuhan
primer, sekunder maupun tersier. Ada kalanya masyarakat tidak
memiliki cukup dana untuk memenuhi kebutuhan hidupnya.
Oleh karenanya, dalam perkembangan perekonomian
masyarakat yang semakin meningkat, muncullah jasa
pembiayaan atau kredit yang ditawarkan oleh lembaga keuangan
Bank.
Pembiayaan berasal dari bahasa latin yaitu kata credere yang
berarti percaya. Oleh karena itu, dasar pemikiran persetujuan
pemberian pembiayaan oleh suatu lembaga keuangan kepada
seseorang ataupun badan usaha berlandaskan kepercayaan.1
Istilah pembiayaan pada intinya berarti I Believe, I Trust, “saya
percaya” atau “saya menaruh kepercayaan”. Perkataan
pembiayaan yang artinya kepercayaan (trust), berarti lembaga
pembiayaan selaku shahibul mal menaruh kepercayaan kepada
seseorang untuk melaksanakan amanah yang diberikan. Dana
tersebut harus digunakan dengan benar, adil, dan harus disertai
dengan ikatan dan syarat-syarat yang jelas, dan saling
menguntungkan bagi kedua belah pihak.2
1 Moh. Tjoekam, Perkreditan Bisnis Inti Perbankan: Konsep, Teknik,
dan Kasus, (Jakarta: PT. Gramedia Pustaka Utama, 1999), Edisi I, h. 1. 2 Veithzal Rivai dan Andria Permata Veithzal, Islamic Financial
Management, (Jakarta: Raja Grafindo Persada, 2008), h. 1.
17
Menurut UU No. 10 Tahun 1998 pasal 1 No. 12 Pembiayaan
adalah penyediaan uang berdasarkan kesepakatan antara bank
dengan nasabah untuk mengembalikan uang tersebut setelah
jangka waktu tertentu dengan imbalan.3 Berdasarkan UU no. 7
Tahun 1992, yang di maksud dengan Pembiayaan adalah
penyediaan uang atau tagihan atau yang dapat dipersamakan
dengan itu berdasarkan tujuan atau kesepakatan pinjam
meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan
pihak peminjam untuk melunasi hutangnya setelah jangka waktu
tertentu ditambah dengan sejumlah harga, imbalan atau
pembagian hasil.4 Sedangkan menurut Undang-Undang
Perbankan Syariah (UUPS) No. 21 Tahun 2008, pembiayaan
adalah penyediaan dana atau tagihan yang dipersamakan dengan
itu berupa:
a. Transaksi bagi hasil dalam bentuk mudharabah dan
musyarakah.
b. Transaksi sewa menyewa dalam bentuk ijarah atau sewa beli
dalam bentuk ijarah muntahiyah bit tamlik.
c. Transaksi jual beli dalam bentuk piutang murabahah, salam
dan istishna‟.
d. Transaksi pinjam meminjam dalam bentuk piutang dan
qardh.
e. Transaksi sewa-menyewa jasa dalam bentuk ijarah untuk
transaksi multi jasa, berdasarkan persetujuan atau
kesepakatan antara Bank Syariah dan/atau unit usaha syariah
3 Zainuddin Ali, Hukum Perbankan Syariah, (Jakarta: Sinar Grafika,
2010), h. 151. 4 Muhammad Ridwan, Manajemen Baitul Maal Wa Tamwil”
(Yogyakarta: UII PRESS, 2004), h. 16
18
(UUS) dan pihak lain yang mewajibkan pihak-pihak yang
dibiayai dan/atau diberi fasilitas dana untuk mengembalikan
dana tersebut setelah jangka waktu tertentu dengan imbalan
Ujrah, tanpa imbalan atau bagi hasil.5
Menurut M. Syafi’i Antonio, pembiayaan adalah pemberian
fasilitas penyediaan dana untuk memenuhi kebutuhan pihak-
pihak yang defisit unit.6 Selanjutnya menurut Kasmir
mengemukakan bahwa pembiayaan adalah penyediaan uang
atau tagihan yang dipersamakan dengan itu, berdasarkan
persetujuan atau kesepakatan antara Bank dengan pihak lain
yang mewajibkan pihak yang dibiayai untuk mengembalikan
uang atau tagihan tersebut setelah jangka waktu tertentu dengan
imbalan atau bagi hasil.7
Dari beberapa uraian di atas bahwa Pembiayaan, yaitu
pendanaan yang diberikan oleh suatu pihak kepada pihak lain
untuk mendukung investasi yang telah direncanakan, dalam
sebuah perjanjian yang telah disepakati dengan jangka waktu
yang ditentukan dan keuntungan yang disetujui oleh berdasarkan
kedua belah pihak, baik dilakukan sendiri maupun lembaga.
Dengan kata lain, pembiayaan adalah pendanaan yang
dikeluarkan untuk mendukung investasi yang telah
direncanakan.
5 Undang-undang Perbankkan Syariah No. 21 Tahun 2008 pasal 25
ketentuan umum, dalam
www.scribs.com. Diakses 25 Juni 2018. 6 Muhammad Syafi‟i Antonio, Bank Syariah dari Teori ke Praktik,
(Jakarta: Gema Insani, 2011), h. 160. 7 Kasmir, Bank dan Lembaga Keuangan Lainnya, (Jakarta : PT.Raja
Grafindo Persada: 2008) h 96.
19
2. Jenis-jenis Pembiayaan
Jenis pembiayaan bank dapat dikelompokkan berdasarkan
jangka waktu, sifat penggunaan, dan keperluan. Pembiayaan
juga dapat dikelompokkan berdasarkan sifat penarikan dan cara
pelunasan.8 Jenis pembiayaan berdasarkan tujuan penggunaan
dapat dibedakan menjadi:
a. Pembiayaan Konsumtif, yaitu pembiayaan yang diberikan
kepada nasabah yang dipergunakan untuk membiayai
barang-barang konsumtif. Pembiayaan ini umumnya untuk
perorangan, seperti untuk pembelian rumah tinggal,
pembelian mobil untuk keperluan pribadi. Pembayaran
kembali pembiayaan, berupa angsuran, berasal dari gaji
atau pendapatan lainnya, bukan dari objek yang
dibiayanya.
b. Pembiayaan komersial, yaitu pembiayaaan yang diberikan
kepada perorangan atau badan usaha yang dipergunakan
untuk membiayai suatu kegiatan usaha tertentu. Seperti
pembiayaan mikro untuk membiayai kegiatan usaha mikro,
usaha kecil atau menengah dan pembiayaan koperasi.9
Dari beberapa jenis pembiayaan di atas memiliki Jangka
Waktu tertentu seperti, Short Term (Pembiayaan Jangka
Pendek), yaitu suatu bentuk pembiayaan yang berjangka waktu
maksimal 1 (satu) tahun, Intermediate Term (Pembiayaan
Jangka Waktu Menengah) adalah pembiayaan yang berjangka
8 Ikatan Bankir Indonesia, Memahami Bisnis Bank Syariah, (Jakarta:
Gramedia Pustaka Utama: 2014) h. 207. 9 Ikatan Bankir Indonesia, Memahami Bisnis Bank Syariah, (Jakarta:
Gramedia Pustaka Utama: 2014) h. 208.
20
waktu lebih satu tahun sampai tiga tahun, dan Long Term
(Pembiayaan Jangka Panjang), yaitu suatu bentuk pembiayaan
yang berjangka waktu lebih dari tiga tahun, dan adanya
Pembiayaan dengan Jaminan, yaitu pembiayaan yang diberikan
dengan suatu jaminan, yang mana untuk jaminan tersebut dapat
berbentuk barang berwujud atau tidak atau jaminan orang serta
jaminan tertulis.
3. Tujuan Pembiayaan
Tujuan pembiayaan merupakan bagian dari tujuan bank
sebagai perusahaan, yaitu memperoleh keuntungan bagi
kesejahteraan Staksholders-nya. Oleh karena itu tujuan
pembiayaan harus dirumuskan dengan jelas, realitas dan dapat
diketahui oleh semua orang yang terlibat dalam organisasi, agar
mereka dapat berpartisipasi dengan penuh kesadaran. 10
Tujuan
utama suatu utama pembiayaan antara lain:
a. Mencari keuntungan bagi para milik usaha (lembaga
keuangan) dan memperoleh penghasilan atas dana yang
ditanamkan pada pihak bank tersebut.
b. Membantu usaha nasabah yang memerlukan dana, baik
investasi maupun modal untuk kerja.
c. Sebagai pemilik dana mengharapkan dana yang
diinvestasikan akan memperoleh bagi hasil.
d. Akibat penyediaan pembiayaan, pemerintah dapat terbantu
dalam pembiayaan pembangunan negara, maka dari itu akan
memperoleh pajak (berupa pajak penghasilan atau
10
Zainul Arifin, Dasar-Dasar manajemen Bank Syariah, (Ciputat:
Azkia Publisher: 2009), h. 245.
21
keuntungan yang diperoleh bank dan juga perusahaan-
perusahaan).
Di sisi lain tujuan pembiayaan berdasarkan prinsip syariah
adalah untuk meningkatkan kesempatan kerja dan kesejahteraan
ekonomi sesuai dengan nilai-nilai Islam. Pembiayaan tersebut
harus dapat dinikmati oleh sebanyak-banyaknya pengusaha yang
bergerak di bidang industri, pertanian, dan perdagangan untuk
menunjang kesempatan kerja dan menunjang produksi dan
distribusi barang-barang dan jasa-jasa dalam rangka memenuhi
kebutuhan.11
4. Fungsi Pembiayaan
Pembiayaan mempunyai peranan penting dalam
perekonomian, secara garis besar fungsi pembiayaan di dalam
perekonomian, perdagangan dan keuangan dapat dikemukakan
yaitu:12
a. Meningkatkan usahanya bagi pemilik lembaga keuangan dan
nasabah.
b. Meningkatkan utility (daya guna) dari modal atau uang.
Nasabah menyimpan uangnya di lembaga keuangan. Uang
tersebut dalam persentase tertentu ditingkatkan kegunaannya
oleh lembaga keuangan untuk memperluas atau memperbesar
usahanya.
c. Meningkatkan utility (daya guna) suatu barang, dimana
produsen dengan bantuan pembiayaan dapat memproduksi
11
Kasmir, Manajemen Perbankan, (Jakarta; PT. Raja Grafindo
Persada, 2000) h. 196 12
Veithzal Rivai dan arviyan Arifin, Islamic Banking Teori, Konsep
dan Aplikasi, ( Jakarta:
PT. Bumi Aksara,2010), h. 712.
22
barang jadi, sehingga utility dari barang tersebut meningkat.
Misalnya padi menjadi beras, benang menjadi tekstil, dan
sebagainya.
d. Pembiayaan meningkatkan peredaran dan lalu lintas uang
dengan menyalurkan pembiayaan melalui rekening atau
rekening koran. Pengusaha menciptakan pertambahan
peredaran uang giral dan sejenisnya sseperti; cheque, giro,
bilyet, wesel, promes dan sebagainya.
e. Pembiayaan meningkatkan semangat masyarakat dalam
berwirausaha. Manusia adalah makhluk yang selalu
melakukan kegiatan ekonomi yaitu berusaha memenuhi
kebutuhannya, akan tetapi meningkatnya usaha tidaklah
selalu diimbangi dengan kemampuan.
f. Sebagai jembatan untuk meningkatkan pendapatan nasional.
Pengusaha yang memperoleh pembiayaan tentu saja berusaha
meningkatkan usahanya. Peningkatan usaha yang berarti
keuntungan secara kumulatif dikembangkan lagi dalam arti
dikembangkan dalam bentuk permodalan, maka peningkatan
akan berlangsung terus menerus.
g. Pembiayaan sebagai alat stabilitas ekonomi yang kurang
sehat langkah langkahnya diarahkan pada usaha-usaha antara
lain; pengendalian inlasi, peningkatan ekspor, rehabilitas
sarana dan pemenuhan kebutuhan pokok rakyat.
5. Prinsip-prinsip Pembiayaan
Pembiayaan yang dilakukan oleh bank syariah maupun
lembaga syariah untuk menyalurkan dana yang dihimpunnya
23
kepada masyarakat, melalui pembiayaan dapat dilakukan dengan
prinsip sebagai berikut:
a. Prinsip jual beli
Pembiayaan dengan prinsip jual ditunjukkan
untuk memiliki barang, Diana keuntungan telah
ditentukan di depan dan menjadi bagian harga atas
barang atau jasa yang dijual.13
Akad yang
dipergunakan dalam produk jual beli ini antara lain:
1) Murabahah
Murabahah adalah transaksi penanaman dana
dari pemilik dana (Sahibul mal) kepada pengelola
dana (mudarrib) untuk melakukan kegiatan usaha
tertentu yang sesuai syariah, dengan pembagian
hasil usaha antara kedua belah pihak berdasarkan
nisbah yang telah disepakati sebelumnya.14
2) Salam
Salam adalah transaksi jual beli barang dengan
cara pemesanan dengan syarat-syarat tertentu dan
pembayaran tunai terlebih dahulu secara penuh.15
3) Istishna‟
Istishna‟ adalah transaksi jual beli antara
pemesanan atau pembeli (Mustashni‟) dengan
13
Muhammad Nur Al Arif, Dasar-Dasar dan Pemasaran Bank
Syariah, ( Bandung: Alfabeta, 2010),h. 42. 14
A. Wangsawidjaja Z, Pembiayaan Bank Syariah, (Jakarta: PT
Gramedia Pustaka Utama, 2012), h. 192. 15
A. Wangsawidjaja Z, Pembiayaan Bank Syariah, (Jakarta: PT
Gramedia Pustaka Utama, 2012), h. 207
24
produsen atau penjual (shani‟) Diana barang yang
akan diperjualbelikan harus dibuat
(Manufachtured) lebih dahulu dengan kriteria yang
jelas.16
b. Prinsip Sewa
Pembiayaan dengan prinsip sewa yaitu adanya dua
pihak, salah satu sebagai penyewa dan yang lain
sebagai yang menyewakan. Adanya objek yang
disewakan, yang berwujud benda atau aset.17
c. prinsip bagi hasil
Bagi Hasil adalah suatau perkongsian, di mana
terjadi perserikatan dua orang/pihak atau lebih dalam
suatu kegiatan usaha atau proyek keimanan masing-
masing pihak berhak atas segala keuntungan dan
bertanggung jawab akan segala kerugian yang terjadi.18
1) Mudharabah
Mudharabah adalah penanaman dana dari
pemilik dana (Shahibul Mall) kepada pengelola
dana (Mudharib) untuk melakukan kegiatan usaha
usaha, dengan pembagian menggunakan metode
bagi untung (profit sharing) atau metode bagi
pendapatan (Net revenue sharing) antara kedua
16
Gamela Dewi, Aspek-Aspek Hukum Dalam Perbankan dan
Perasuransian Syraiah di Indonesia, ( Jakarta: Kencana, 2006), h. 91. 17
Syarif arbi, Lembaga: Perbankan, Keuangan dan pembiaayaan,
(Yogyakarta: BPEF Yogyakarta, 2013 ), h. 248 18
Syarif arbi, Lembaga: Perbankan, Keuangan dan pembiaayaan,
(Yogyakarta: BPEF Yogyakarta, 2013 ), h. 242
25
belah pihak berdasarkan nisbah yang telah di
sepakati sebelumnya.19
2) Musyarakah
Musyarakah adalah akad kerja sama antara
dua belah pihak atau lebih untuk suatu usaha
tertentu, dengan masing-masing pihak
memberikan konstriibusi dana dengan ketentuan
bahwa keuntungan dibagi berdasarkan
kesepakatan sedangkan risiko berdasarkan porsi
kontribusi dana.20
d. Pembiayaan dengan pelengkap akad
Pembiayaan dengan akad pelengkap ditujukan
untuk memperlancar pembiayaan dengan
menggunakan prinsip-prinsip di atas. Berikut akad
pelengkap tersebut, yaitu: hawalah (alih hutang
piutang), rahn (gadai), Qard (pinjaman uang), wakalah
(perwakilan), kafalah (Garansi bank).21
1) Qard
Memberikan apapun yang bernilai kepada
yang lain sehingga secara kedermawanan pihak
kedua dapat menikmati manfaat yang sama
dengan syarat jumlah yang sama atau serupa dari
19
Firdaus Furywardhana, Akuntansi Syariah di Lembaga Keuangan
Syariah, ( Yogyakarta: GUEPEDIA, 2009), h. 107. 20
Ahmad Ifham Sholihin, Buku pintar ekonomi Syariah, ( Jakarta:
Gramedia Pustaka Utama, 2010), h. 54. 21
Muhammad Nur Al Arif, Dasar-Dasar dan Pemasaran Bank
Syariah, ( Bandung: Alfabeta, 2010),h. 53.
26
barang tersebut harus dibayarkan kembali ketika
diminta atau pada waktu yang telah ditentukan.22
2) Hiwalah
Hiwalah adalah pengalihan dari orang yang
berhutang kepada orang lain yang wajib
menanggungnya atau pemindahan beban hutang
dari muhil (orang yang berhutang) menjadi
tanggungan muhal‟alaih atau orang yang
berkewajiban membayar hutang.23
6. Pembiayaan Bermasalah
Pembiayaan bermasalah yaitu dalam berkaitan dengan
kemampuannya menghasilkan pendapatan bagi bank, sudah
berkurang/menurun dan bahkan mungkin sudah tidak ada lagi
atau mengurangi pendapatan, memperbesar biaya cadangan,
mengurangi kontribusi terhadap pembangunan dan pertembuhan
ekonomi.24
Bagi nasabah yang tidak bertanggung jawab atau melanggar
perjanjian yang telah disepakati, biasanya mengalami
pembiayaan bermasalah. Pembiayaan bermasalah ini dapat
22
Muhammad Ayub, Understanding Islamic Finance, (Jakarta: PT
Gramedia Pustaka Utama, 2009), h. 242. 23
Abdul Ghofur Anshori, Perbankan Syariah di Indonesia, (
Yogyakarta: Gajah Mada University Press, 2018), h. 146 24
Faturrahman Djamil, Penyelesaian Pembiayan Brmasalah di Bank
Syariah, (Jakarta: Sinar Grafika, 2012), h. 66.
27
berupa: pembiayaan yang tidak lancar, diragukan, perhatian
khusus, dan macet.25
Pembiayaan bermasalah yang banyak terjadi di kalangan
lembaga keuangan terjadi tidak secara tiba-tiba, melainkan
disebabkan oleh dua hal yaitu, (pertama) dari pihak perbankan,
(kedua) dari pihak nasabah.26
7. Faktor-faktor Penyebab Pembiayaan Bermasalah
Menurut Sutan Sjahdeini, kredit bermasalah disebabkan
karena nasabah tidak dapat memenuhi kewajibannya kepada
bank karena faktor-faktor intern nasabah, faktor-faktor intern
bank, dan atau karena faktor-faktor ekstern bank dan nasabah.27
Beberapa hal yang menyebabkan timbulnya pembiayaan
bermasalah dari segi internal dan eksternal, antara lain:
a. Analisis keuangan yang kurang baik.
b. Struktur pembiayaan yang kurang tepat.
c. Support dan dokumentasi yang buruk.
d. Monitoring yang kurang baik.
e. Analisa penjamin yang kurang memadai.
Dari sisi Nasabah, beberapa hal yang menyebabkan
pembiayaan menjadi bermasalah, antara lain:
a. Produk atau jasa yang buruk
b. Kontrol keuangan yang buruk
25
Muhammad, manajemen Bank Syariah, (Yogyakarta: UPP AMP
YKPN, 2005), h. 312. 26
Kamsir, Bank dan Lembaga Keuangan Lainnya, (Jakarta: PT. Raja
Grafindo, 2007), Cet VI, h. 115. 27
A. Wangsawidjaja Z, Pembiayaan Bank Syariah, (Jakarta: PT
Gramedia Pustaka Utama, 2012), h. 92.
28
c. Faktor eksternal, seperti bencana, ekonomi, persaingan, dan
teknologi.28
Adapun beberapa hal yang menjadi penyebab timbulnya
pembiayaan bermasalah karena kesalahan bank atau lembaga
keuangan Syariah sebagai berikut:
a. Kurang pengecekan terhadap latar belakang calon nasabah.
Kurang tajam dalam menganalisis terhadap maksud dan tujuan
penggunaan pembiayaan dan sumber pembayaran kembali.
b. Kurang pemahaman terhadap kebutuhan keuangan yang
sebenarnya dari calon nasabah dan apa manfaat pembiayaan yang
diberikan.
c. Kurang mahir dalam analisis laporan keuangan calon nasabah.
d. Kurang lengkap dalam mencantumkan syarat-syarat.
e. Terlalu agresif atau terburu-buru.
f. Pemberian kelonggaran terlalu banyak.
g. Kurangnya pengalaman pejabat pembiayaan atau account officer
dalam melaksanakan tugas.
h. Mudah untuk dipengaruhi, diintimidasi, atau dipaksa oleh calon
nasabah.
i. Keyakinan yang berlebihan.
j. Kurang mengadakan review laporan dan menganalisis laporan
keuangan serta informasi-informasi kredit lainnya.
k. Kurang mengadakan kunjungan ke lokasi nasabah.
l. Kurang mengadakan kontak dengan nasabah.
m. Pengikatan agunan kurang sempurna.
n. Adanya kepentingan pribadi pejabat bank.
28
Ikatan Bankir Indonesia, Mengelola Bank Syariah, (Jakarta:
Gramedia Pustaka Utama, 2014), h. 95.
29
o. Tidak punya kebijakan dalam pembiayaan yang sehat.
p. Sikap terlalu memudahkan dari pejabat bank dan account Office.
Karena kesalahan nasabah atau Mitra pembiayaan: 29
a. Nasabah tidak kompeten dalam menjalankan usahanya
b. Nasabah tidak atau kurang pengalaman
c. Nasabah kurang memberikan waktu untuk usahanya
d. Nasabah tidak jujur
e. Nasabah serakah.
8. Upaya Penyelamatan Pembiayaan Bermasalah
Penyelamatan pembiayaan masalah adalah teknik yang biasa
dipergunakan di kalangan perbankan terhadap upaya dan
langkah-langkah yang dilakukan dalam mengatasi pembiayaan
bermasalah upaya yang dilakukan bank dalam rangka membantu
nasabah agar dapat menyelesaikan kewajibannya, antara
lain penjadwalan kembali (rescheduling), persyaratan kembali
(reconditioning), dan penataan kembali (restructuring),
kombinasi dan penyitaan jaminan.30
a. Rescheduling (Penjadwalan kembali)
Rescheduling adalah perubahan jadwal pembayaran
kewajiban nasabah atau jangka waktu. Perubahan jadwal
pembayaran kewajiban nasabah atau jangka waktunya,
tidak termasuk perpanjangan atas pembiayaan mudharabah
atau masyarakah yang memenuhi kualitas lancar dan telah
29
Veithzal Rivai, Islamic financial management, (Jakarta: PT
Rajawali Press, 2007), h. 478 - 479 30
A. Wangsawidjaja Z, Pembiayaan Bank Syariah, (Jakarta: PT
Gramedia Pustaka Utama, 2012), h. 447.
30
jatuh tempo serta bukan disebabkan nasabah mengalami
penurunan kemampuan membayar. Selaras dengan definisi
di atas maka Surat Edaran Bank Indonesia nomor 13/18
DPS Perubahan atas surat edaran Bank Indonesia nomor
10/34/DPbs adalah salah satu upaya untuk meminimalkan
potensi kerugian yang disebabkan oleh pembiayaan
bermasalah dengan cara melakukan perubahan atas jadwal
pembayaran kewajiban nasabah dan jangka waktunya.31
b. Reconditioning (Persyaratan kembali).
Reconditioning yaitu melakukan perubahan atas
sebagian atau seluruh persaratan perjanjian, yang tidak
terbatas hanya kepada perubahan jadwal angsuran, atau
jangka waktu kredit saja. Tetapi perubahan kredit tersebut
tanpa memberikan tambahan kredit atau tanpa melakukan
konversi atas seluruh atau sebagian dari kredit menjadi
equity perusahaan.32
Perubahan sebagian atau seluruh persyaratan
pembiayaan tanpa menambah sisa pokok kewajiban
nasabah yang harus dibayarkan kepada bank, antara lain
meliputi:
1) Perubahan jadwal pembayaran.
2) Perubahan jumlah angsuran.
3) Perubahan jangka waktu
31
Surat Edaran Bank Indonesia Nomor 13/18 DbS tanggal 30 mei
2011 tentang perubahan atas surat edaran Bank Indonesia
nomor10/34/DPbS tanggal 22 Oktober 2008 tentang restrukturisasi
pembiayaan bagi Bank Umum Syariah dan Unit Usaha Syariah. 32
Hermansyah, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, ( Jakarta:
Prenadamedia Group, 2014),Edisi 2, Cet, 8, h. 76
31
4) Perubahan nisbah dalam pembiayaan mudharabah atau
musyarakat
5) Perubahan proyeksi bagi hasil dalam pembiayaan
mudharabah atau musyarakah dan atau
6) Pemberian potongan
Menurut Kansil reconditioning Perubahan sebagian
atau seluruh syarat-syarat pembiayaan meliputi perubahan
jadwal pembayaran angsuran jangka waktu dan margin.
c. Restructuring (Penataan kembali)
Upaya berupa melakukan perubahan syarat-syarat
perjanjian kredit berupa pemberian tambahan kredit atau
melakukan konversi atas seluruh atau sebagian kredit
menjadi perusahaan, yang dilakukan dengan atau tanpa
Rescheduling dan Reconditioning. Penataan kembali
Restructuring perubahan persyaratan pembiayaan yang
antara lain meliputi:
1) Penambahan dana fasilitas pembiayaan BUS atau UUS.
2) Konversi akad pembiayaan.
3) Konversi pembiayaan menjadi Surat Berharga Syariah
Berjangka Waktu Menengah.
4) Konversi pembiayaan menjadi Penyertaan modal
sementara pada perusahaan nasabah yang dapat disertai
dengan rescheduling atau reconditioning
d. Kombinasi
Kombinasi merupakan gabungan dari ketiga jenis
metode yang digunakan di atas misalnya Restructuring
dengan Rescheduling atau Restructuring dengan
reconditioning.
32
e. Penyitaan jaminan
Penyitaan jaminan atau agunan yang merupakan jalan
terakhir apabila nasabah benar – benar tidak punya itikad
baik atau sudah tidak mampu lagi dalam membayar hutang
– hutangnya.33
Penyertaan modal ini bersifat sementara karena berdasarkan
peraturan Bank Indonesia Bank Syariah tersebut wajib untuk
melepaskan penyertaan apabila telah sampai jangka waktu
paling lama 5 tahun atau perusahaan nasabah tempat penyertaan
modal sementara telah memperoleh laba kumulatif. Bank wajib
menghapus buku penyertaan modal sementara apabila telah
melampaui jangka waktu 5 tahun.
B. Take Over
1. Pengertian Take Over
Secara bahasa take over diartikan sebagai mengambil
alih.34
Take over menurut fatwa DSN MUI adalah pemindahan
hutang nasabah dari bank atau lembaga keuangan
konvensional ke bank atau lembaga keuangan syariah.35
Atau
merupakan salah satu bentuk jasa pelayanan keuangan bank
syariah adalah membantu masyarakat untuk mengalihkan
transaksi non Syariah yang telah berjalan menjadi transaksi
yang sesuai dengan syariat. Take over syariah adalah
pembiayaan yang timbul sebagai akibat dari terhadap transaksi
33
Kamsir, Dasar - dasar Perbankan, (Jakarta: PT. Raja Grafindo
Persada, 2003), edisi 1, cet-II, h. 104. 34
John M. Echols dan Hasan Shadily, Kamus Ingris-Indonesia,
(Jakarta: PT. GRAMEDIA putaka Utama, 2005), cet XXVI, h. 578. 35
Desan Syariah Nasional-MUI, himpunan fatwa DSNU- MUI,
(Ciputat: CV. Gaung Persada, 2000), cet. Ke 3, edisi revisi, h. 185.
33
non syariah yang telah berjalan yang dilakukan oleh bank
syariah atas permintaan nasabah.36
Take over merupakan suatu Istilah yang dipakai dalam
dunia perbankan dalam hal pihak ketiga memberi kredit
kepada debitur yang bertujuan untuk melunasi hutang/kreditur
kepada kreditur awal dan memberikan kredit baru kepada
debitur sehingga kedudukan pihak ketiga ini menggantikan
kedudukan kreditur awal. Peristiwa peralihan hutang Ini
identik dengan peristiwa subrogasi sesuai pasal 1400
KUHPerdata, yang menyatakan bahwa subrogasi adalah
pemindahan hak kreditur kepada seorang pihak ketiga yang
membayar kepada kreditur, dapat terjadi karena persetujuan
atau karena undang-undang. Subrogasi ini bisa dilakukan baik
secara langsung maupun tidak langsung.37
Take over menurut Dewan Syariah Nasional nomor
31/DSN-MUI/VI/2002 tentang pengalihan hutang. Pengalihan
hutang yang di maksud di sini adalah pengalihan transaksi non
syariah yang telah berjalan menjadi transaksi yang sesuai
dengan syariat atau take over merupakan proses perpindahan
kredit Nasabah di bank konvensional menjadi pembiayaan
dengan prinsip jual beli yang berdasarkan syariah.
Proses take over ini dapat dilakukan sesuai dengan
ketentuan yang berlaku yang dimulai dengan pengajuan oleh
calon nasabah dan diakhiri dengan tanda pelunasan dari
perjanjian kepemilikan rumah dengan lembaga keuangan
36
.Adiwarman Karim, Bank Islam Analisis fiqih dan keuangan,
(Jakarta: PT Raha Grafindo Persada 2006), h 248. 37
Budi Hartono Untung, kredit perbankan di Indonesia,
(Yogyakarta: Andi, 2000), h. 12.
34
sebelumnya, serta adanya perjanjian pembiayaan antara
nasabah dan bank syariah dan melengkapi syarat-syarat
tertentu dalam pengajuan take over pembiayaan ke bank
syariah tersebut.
Proses take over ini biasanya akan melewati beberapa
tahapan termasuk di dalamnya akan dilakukan survei sekaligus
appraisal penilaian terhadap objek. Selanjutnya petugas bank
akan memberikan tafsiran harga rumah tersebut dan
memberikan persetujuan pembiayaan. Jika proses permohonan
take over telah disetujui 6 tahapan berikutnya nasabah akan
melakukan perjanjian dengan pihak bank untuk mengurus
pelunasan kepemilikan rumah dari bank konvensional, dengan
demikian proses akhir ditandai dengan berakhirnya perjanjian
kepemilikan rumah dengan bank sebelumnya (bank
konvensional) dan menimbulkan perjanjian pembiayaan antara
nasabah dan bank syariah.
2. Landasan Hukum Take Over
a. Undang-undang hukum perdata
Sebagaimana yang tertulis pada undang-undang KUH
perdata pasal 1400-1401KUHperdata yang berbunyi
sebagai berikut:
1) Pasal 1400
“Subrogasi atau perpindahan hak kreditur kepada
seorang pihak ketigayang membayar kepada kreditur,
dapat terjadi karena persetujuan atau karena undang-
undang."
2) Pasal 1401
Perpindahan itu terjadi karena persetujuan
35
a) Bila kreditur dengan menerima pembayaran dan
pihak ketiga, menetapkan bahwa orang ini akan
menggantikannya dalam menggunakan hak-haknya,
gugatan-gugatannya, hak-hak istimewa dan
hipotek-hipoteknya terhadap debitur, subrogasi ini
harus dinyatakan dengan tegas dan dilakukan
bersamaan dengan waktu pembayaran.
b) Bila debitur menjamin sejumlah uang untuk
melunasi utangnya, dan menetapkan bahwa orang
yang meminjamkan uang itu akan mengambil alih
hak-hak kreditur agar subrogasi ini sah, baik
perjanjian pinjaman uang maupun tanda pelunasan,
harus dibuat dengan akte otentik, dan dalam surat
perjanjian pinjam uang harus diterangkan bahwa
pembayaran dilakukan dengan uang yang
dipinjamkan oleh kreditur baru.38
b. Fatwa DSN-MUI tentang Pengalihan Hutang
DSN-MUI telah menerbitkan Fatwa No. 31/DSN-
MUI/VI/2002 tentang Pengalihan Hutang. Istilah lain untuk
pengalihan hutang dalam bahasa fikih dikenal dengan
istilah hiwalah.39
Substansi dari fatwa tersebut adalah
sebagai berikut:
1) Pertama: Ketentuan Umum
Dalam fatwa ini, yang dimaksud dengan:
38
Aplikasi Kitab Undang-undang Hukum Perdata.
39 Ibid., hlm. 158-159.
36
a) Pengalihan Utang adalah pemindahan utang nasabah
dari bank/lembaga keuangan konvensional ke
bank/lembaga keuangan syariah.
b) Al-Qard adalah akad pinjaman dari Lembaga
Keuangan Syariah (LKS) kepada nasabah dengan
ketentuan bahwa nasabah wajib mengembalikan
pokok pinjaman yang diterimanya kepada LKS pada
waktu dan dengan cara pengembalian yang telah
disepakati.
c) Nasabah adalah (calon) nasabah LKS yang
mempunyai kredit kepada Lembaga Keuangan
Konvensional (LKK) untuk pengembalian aset, yang
ingin mengalihkan hutangnya ke LKS.
d) Aset adalah adalah aset nasabah yang dibelinya
melalui kredit dari LKK dan belum lunas
pembayaran kreditnya.
2) Kedua: Ketentuan Akad
Akad dapat dilakukan melalui empat alternatif berikut:
Alternatif I:
a) LKS memberikan qard kepada nasabah. Dengan
qard tersebut nasabah melunasi kredit (hutangnya),
dan demikian, aset yang dibeli dengan kredit
tersebut menjadi milik nasabah secara penuh.
b) Nasabah menjual aset di maksud angka 1 kepada
LKS, dan dengan hasil penjualan itu nasabah
melunasi qardh-nya kepada LKS.
37
c) LKS menjual secara murabahah aset yang telah
menjadi miliknya tersebut kepada nasabah, dengan
pembayaran secara cicilan.
d) Fatwa DSN nomor: 19/DSN-MUI/IV/2001 tentang
alqardh dan Fatwa DSN nomor 04/DSN-
MUI/IV/2000 tentang murabahah berlaku pula
dalam pelaksanaan Pembiayaan Pengalihan Hutang
sebagaimana dimaksud alternatif I ini.
Alternatif II:
a) LKS membeli sebagian aset nasabah, dengan
seizin LKK sehingga dengan demikian terjadilah
syirkah al-milk antara LKS dan nasabah terhadap
asset tersebut.
b) Bagian asset yang dibeli oleh LKS sebagaimana
yang dimaksud angka 1 adalah sebagian aset yang
senilai dengan hutang (sisa cicilan) nasabah
kepada LKK.
c) LKS menjual secara murabahah bagian asset
yang menjadi miliknya tersebut kepada nasabah
dengan pembayaran secara cicilan.
d) Fatwa DSN nomor: 04/DSN-MUI/IV/2000 tentang
murabahah berlaku pula dalam pelaksanaan
Pembiayaan Pengalihan Hutang sebagaimana
dimaksud dalam alternatif II ini.
Alternatif III:
a) Dalam pengurusan untuk memperoleh kepemilikan
penuh atas aset, nasabah dapat melakukan akad
ijarah dengan LKS sesuai dengan fatwa DSN-MUI
38
nomor 09/DSNMUI/IV/2002.
b) Apabila diperlukan, LKS dapat membantu
menelangi kewajiban nasabah dengan
menggunakan prinsip al-qardh sesuai fatwa DSN-
MUI Nomor 19/DSN-MUI/IV/2001.
c) Akad ijarah sebagaimana di maksud angka 1 tidak
boleh dipersyaratkan dengan (harus terpisah dari)
pemberian talangan sebagaimana di maksud angka 2.
d) Besar imbalan jasa ijarah sebagaimana dimaksud
angka 1 tidak boleh didasarkan pada jumlah talangan
yang diberikan LKS kepada nasabah sebagaimana
dimaksud angka 2.
Alternatif IV:
a) LKS memberikan qardh kepada nasabah. Dengan qardh
tersebut nasabah melunasi kredit (hutangnya) dan
dengan demikian aset yang dibeli dengan kredit tersebut
menjadi milik nasabah secara penuh.
b) Nasabah menjual aset di maksud angka 1 kepada LKS
dan dengan hasil penjualan itu nasabah melunasi qardh-
nya kepada LKS.
c) menyewakan aset yang menjadi miliknya tersebut
kepada nasabah, dengan akad al-ijarah al-Muntahiyah
bi al-Tamlik.
d) Fatwa DSN nomor: 19/DSN-MUI/IV/2001 tentang
alqardh dan fatwa DSN nomor: 27/DSN-MUI/III/2002
tentang al-ijarah al-Muntahiyah bi al-Tamlik berlaku
39
pula dalam pelaksanaan Pembiayaan Pengalihan Hutang
sebagaimana dimaksud dalam alternatif IV ini.
3. Akad Pembiayaan Take Over
Salah satu bentuk jasa pelayanan keuangan bank syariah
adalah membantu masyarakat untuk mengalihkan transaksi
nonsyariah yang telah berjalan menjadi transaksi yang sesuai
dengan prinsip syariah. Dalam hal ini, atas permintaan
nasabah, bank syariah melakukan pengambil alihan hutang
nasabah dari bank konvensional dengan cara memberikan jasa
hiwalah atau dapat juga menggunakan qard, disesuaikan
dengan ada atau tidaknya unsur bunga dalam hutang nasabah
kepada bank konvensional. Setelah nasabah melunasi
kewajibannya kepada bank konvensional, transaksi yang
terjadi adalah antara nasabah dengan bank syariah. Dengan
demikian, yang di maksud dengan pembiayaan berdasarkan
take over adalah pembiayaan yang timbul sebagai akibat dari
take over terhadap transaksi non-syariah yang telah berjalan
yang dilakukan oleh bank syariah atas permintaan nasabah.40
Akad yang digunakan pada pembiayaan Griya BSM adalah
akad Hiwalah.
a. Pengertian Hiwalah
Take Over sesungguhnya dapat juga disebut sebagai
hiwalah, yaitu hiwalah mutlaqah, karena muhal „alaih
tidak memiliki hutang kepada muhil (nasabah), karena
pengalihan itu tidak terkait dengan hutang bank kepada
muhil (nasabah), karena memang hutang itu tidak pernah
ada. Ibnu Qudamah mengatakan dalam kitab Al-Mugni,
40
Adiwarman Karim, op.cit., hlm. 248.
40
yang sahih menurut Hanabilah bahwa hiwalah adalah
murni transaksi irfaq (memberi manfaat) bukan yang
lainnya.41
Hiwalah, menurut bahasa ialah al-intiqal
(perpindahan). Maksud di sini adalah memindahkan
hutang dari tanggungan muhil menjadi tanggungan muhal
„alaih. Muhil adalah sebagai yang berutang, muhal adalah
orang yang menghutangkan dan muhal „alaih adalah
orang yang melakukan pembayaran hutang. Dalam
pengertian lain, arti harfiyah dari kata hiwalah diartikan
dengan “pengalihan, pemindahan, perubahan kulit dan
memikul sesuatu di pundak”.42
b. Landasan Hukum Hiwalah
Hiwalah menurut istilah adalah pengalihan hutang
dari seorang yang berhutang kepada orang lain yang
menanggungnya (artinya ada satu pihak yang akan
menjamin hutang pihak lain).43
Hiwalah dapat dijumpai
dalam hadits dan ijma’. Dalam hadits yang diriwayatkan
oleh Bukhari dan Muslim meriwayatkan dari Abu
Hurairah bahwa Rasulullah saw., bersabda:
ل ا ل مط
م ق
يه وسل
ى هللا عل
بي صل
عن الن
بي هريرة
عن أ
ني ظ
غ
بع.ال
يت
لى ملي ف
م عل
حدك
بع أ
تاأ
م وإذ
ل
41
Syaikh Muwafiquddin Ibnu Qudamah, Al-Mugni juz VII, (Beirut:
Dar Alamul Kutub, 1997), hlm. 56 42
Muhammad Syafi’i Antonio, Bank Syraiah dari Teori ke Praktik,
cet. I, (Jakarta: Gema Insani Press, 2001), hlm. 117. 43
Sunarto Zulkifli, op.cit., hlm. 29.
41
“Dari Abu Hurairah, ia mengatakan bahwasanya
Rasulullah bersabda: „Tindakan orang kaya yang
menunda-nunda pembayaran hutangnya adalah suatu
kedzaliman. Apabila hutang seseorang diantara kalian
dipindahkan kepada orang yang mampu, hendaklah ia
menerimanya.‟ (Hadits Muttafaq Alaihi)”.44
4. Mekanisme Pembiayaan Take Over
Dalam pembiayaan berdasarkan take over ini, bank syariah
mengklasifikasikan hutang nasabah kepada bank konvensional
menjadi dua macam, yakni:
a. Hutang pokok plus bunga, dan
b. Hutang pokok saja.
Dalam menangani hutang nasabah yang berbentuk hutang
pokok plus bunga, bank syariah memberikan jasa qardh karena
alokasi penggunaan qard tidak terbatas, termasuk untuk
menalangi hutang yang berbasis bunga. Sedangkan terhadap
hutang nasabah yang berbentuk hutang pokok saja, bank syariah
memberikan jasa hiwalah atau pengalihan hutang karena
hiwalah tidak bisa untuk menalangi hutang yang berbasis bunga.
Akad yang dibuat antara Bank Syariah dengan nasabah
dituangkan dalam bentuk akad baku. Penggunaan akad baku
merupakan wujud efisiensi bisnis oleh para pelaku usaha
terutama pihak yang memiliki posisi dominan dalam melakukan
transaksi ternyata juga dipakai untuk memperoleh keuntungan
44
Ibnu Hajar Al-Asqalani, Bulughul Maram min Adillatil Ahkam, terj.
Harun Zen dan Zaenal Muttaqin (Bandung: Penerbit Jabal, 2011), hlm.
219.
42
atau benefit dengan cara mencantumkan klausula ekstensi yang
memberatkan salah satu pihak.45
Akad pemindahan piutang nasabah dari bank konvensional
kepada bank syariah. Nasabah meminta bank syariah untuk
menyebarkan terlebih dahulu hutangnya kepada bank
konvensional. Pemindahan hutang ini dilakukan terlebih dahulu
dengan qardh. Selain itu nasabah menjualnya kepada bank
syariah. Selanjutnya bank syariah menyewakan IMBT kepada
nasabah kembali dibayar secara cicilan.46
Pelaksanaan take over di BSM cabang Tangerang Bintaro
dimulai dari adanya kesepakatan antara nasabah dengan bagian
pemasaran bank untuk melakukan take over pembiayaan di
maksud. Sebelum kesepakatan terjadi, bagian pemasaran bank
juga menjelaskan kepada calon nasabah beberapa syarat dan
ketentuan ketentuan yang berlaku dalam pelaksanaan take over
di maksud, diantaranya;
a. Pembiayaan hanya dilakukan sesuai dengan prinsip syariah.
b. Akad yang digunakan dalam pembiayaan tersebut dapat
berbentuk akad murabahah, Istishna, musyarakah,
mudharabah dan Ijarah.
c. Pendapatan margin, nisbah bagi hasil atau fee yang diminta
oleh bank mengacu kepada ketentuan-ketentuan masing-
masing akad dan ditetapkan pada saat akad tersebut
45
trisadini prasastinah Usanti, Akad Baku Pada Pembiayaan
Murabahah di Bank Syariah, Perspektif, volume XVIII No. 1 Tahun 2013
Edisi Januari, h. 47. 46
Nurul Huda, Lembaga Keuangan Islam Tinjauan Teoritis dan
Praktis, (jakarta: kencana 2010), h.105.
43
dibuat.47
Setelah ada kesepakatan, maka calon nasabah
mengajukan surat permohonan pembiayaan kepada BSM
dengan menjelaskan kondisi pembiayaan yang akan di take
over.
Selanjutnya BSM menerbitkan Surat Penegasan
Persetujuan Pembiayaan, yang menjelaskan beberapa hal,
yaitu:
a. Struktur pembiayaan, menyangkut jenis pembiayaan,
tujuan pembiayaan, harga beli, margin, harga jual,
angsuran pendahuluan, angsuran ditangguhkan,
pembiayaan bank, jangka waktu, angsuran per bulan,
cara pencairan, denda keterlambatan, serta biaya-
biaya (administrasi dan lain-lain).
b. Jaminan, menjelaskan jenis dan lokasi jaminan.
c. Syarat-syarat penandatanganan akad pembiayaan.
d. Syarat pencairan
e. Lain-lain.
Syarat-syarat penandatanganan akad
pembiayaan, yaitu:
a. Nasabah dan pasangan telah mengembalikan asli
surat penegasan Persetujuan Pembiayaan (SP3) yang
telah ditandatangani di atas materi secukupnya.
b. Telah menyerahkan Surat Pernyataan dan Kuasa
yang ditandatangani di atas materi secukupnya dan
diketahui istri (jika lebih dari satu istri, harus
diketahui semua istri) bahwa:
47
(Fatwa DSN MUI No. 45/DSN-MUI/II/2005 Tentang Line
Facility ( at tashilat).
44
1) Nasabah bersedia membayar biaya administrasi
dan biaya lainnya sehubungan dengan
penandatanganan. Akad pembiayaan
murabahah.
2) Nasabah bersedia membayar angsuran setiap
bulannya dengan tertib sesuai jadwal.
3) Bila nasabah tidak bekerja lagi, maka bank
berhak untuk memperoleh prioritas pertama
pembayaran atas segala hak yang diperoleh
nasabah dari tempat kerjanya, kecuali jika
nasabah saat melanjutkan dan membayar
angsuran pembiayaan dari sumber yang dapat
diyakini oleh bank.
c. Telah menyerahkan Surat Kuasa Pendebatan Rekening di
PT Bank Syariah Mandiri untuk melakukan atas, namun
tidak terbatas pada:
1) Pembayaran biasa asuransi jiwa dan kerugian;
2) Pembayaran angsuran per bulannya
3) Pembayaran biaya materi
4) Pembiayaan biaya notaris
5) Pembayaran denda keterlambatan.
d. Telah menyerahkan surat atas kesediaan nasabah antara lain
untuk menandatangani kuasa menjual secara notaril apabila
nasabah tidak dapat memenuhi kewajiban kepada bank.
e. Telah menyertakan Asli Slip Gaji 3 bulan Terakhir untuk
PNS dan rekening koran selama 6 bulan terakhir untuk nun
PNS.
f. Telah menyerahkan bukti lunas kartu kredit.
45
Setelah dilengkapi, maka dilakukan penandatanganan akad
qardh pembiayaan antara Bank Syariah Mandiri dengan nasabah
untuk mengambil alih pembiayaan dari bank lain ke Bank
Syariah Mandiri. Setelah itu dilakukan pencairan pembiayaan
setelah memenuhi syarat-syarat berikut:
a. Telah melakukan penandatanganan akad pembiayaan dan
pengikatan agunan dengan Hak Tanggungan dan telah
didaftarkan ke Badan Pertahanan Nasional (BPN) serta
dibuktikan dengan cover note dari notaris.
b. Telah membuka rekening di PT bank Syariah Mandiri dan
menyetor biaya cadangan untuk pembayaran biaya yang
terkait dengan perjanjian pembiayaan.
c. Telah dilakukan penutupan asuransi jiwa dan kerugian atas
nama nasabah dengan banker Close PT Bank Syariah
Mandiri - CFBC Tangerang Bintaro.
d. Telah mencanangkan 1 kali angsuran di rekening Bank
Syariah Mandiri Dan diblokir sampai pembiayaan selesai.
e. Telah menyerahkan out standing terakhir dari PT Bank
Syariah Mandiri.
f. Pencairan bertahap:
1) Tahap 1: sebesar Rp......-, untuk take over ke bank bank
syariah mandiri kantor cabang Tangerang Bintaro.
2) Tahap II: sebesar Rp.......-, setelah kuintansi Pembelian
bahan material diserahkan ke PT Bank Syariah Mandiri
CFBC Tangerang Bintaro.
Nasabah juga menandatangani surat sanggup yang
menyatakan kesanggupan nasabah untuk membayar angsuran
Per bulan kepada BSM. Selanjutnya dilakukan pengikatan akad
46
qardh, dilanjutkan dengan penandatanganan akad jenis
pembiayaan misalnya (qardh Wal murabahah). Skateboard
merupakan suatu perjanjian pembiayaan antara BSM dan
nasabah, di mana dalam akad tersebut telah dicantumkan
kewajiban-kewajiban nasabah serta segala sesuatu yang
berhubungan dengan pelaksanaan pembiayaan tersebut.
Salah satu klausul dalam perjanjian pembiayaan tersebut
adalah perihal tujuan penggunaan pembiayaan ditulis dengan
jelas bahwa pemberian pembiayaan digunakan untuk proses
pengalihan kredit (take over) dari kreditur awal. Fungsi dari
ditulisnya klausul tujuan perjanjian adalah untuk melindungi
kepentingan pihak BSM dalam hal adanya kepastian hukum
bahwa uang yang dipakai oleh debitur untuk pelunasan berasal
dari kreditur sebelumnya.
Setelah akad dan pengikatan jaminan ditandatangani maka
debitur melakukan pelunasan kepada debitur awal dan
mengambil asli bukti jaminan yang berada di tangan kreditur
awal tersebut. Setelah pelunasan dilakukan maka debitur wajib
meminta sertifikat asli dan bukti slip pelunasan yang dicetak
validasi tanda lunas oleh pihak kreditur awal. Tujuan dimintanya
slip ini supaya kreditur awal sudah tidak memiliki alas hak
untuk menerima pembayaran apapun terkait dengan kreditur
(angsuran, bunga dan denda) di masa mendatang karena ada
bukti lunas. Proses pemberian strip tanda pelunasan harus
dilakukan pada hari yang sama dengan penandatanganan
perjanjian kredit. Hal ini dilakukan sebagai bukti kepada kantor
cabang bahwa BSM cabang Tangerang Bintaro telah melakukan
47
peralihan kredit sesuai dengan tanggal perjanjian kredit yang
telah dibuat.48
Peristiwa peralihan kredit ini memenuhi unsur-unsur yang
terdapat pada peristiwa subrogasi yaitu adanya penggantian hak
kreditur oleh pihak ketiga, adanya pembayaran dilakukan pihak
ketiga terhadap kreditur dan terjadi karena perjanjian yang dibuat
antara pihak debitur dengan pihak ketiga.49
Subrogasi terjadi dengan dipenuhinya kewajiban
debitur oleh pihak ketiga. Kewajiban yang dipenuhi oleh
pihak ketiga adalah pembayaran pelunasan kredit kepada
kreditur awal yang untuk selanjutnya pihak ketiga ini
menjadi kreditur baru atas debitur tersebut berdasarkan
perjanjian yang telah dibuat dan disepakati bersama antara
debitur dan pihak ketiga.50
Pelaksanaan take over pembiayaan di BSM cabang
Tangerang Bintaro dilakukan berdasarkan hukum yang
terdapat dalam akad qardh, yaitu dua pihak yang ber
akad, yakni nasabah dan BSM cabang Tangerang Bintaro,
dengan objek qardh yaitu dana pembiayaan take over hutang
nasabah dari lembaga keuangan sebelumnya. Syarat sah
qardh adalah barang (uang) yang dipinjamkan harus yang
memiliki manfaat, transaksi dengan akad ini sangat
bermanfaat terutama bagi nasabah yang membutuhkan
48
Wawancara dengan Ibu Fidiya sebagai Consumer Banking Retail
Manager PT. Bank Syariah Mandiri Cabang Ciputat
49 j satno, cessie, subrogattie, Novatie, kopensatie dan
Percampuran hutang, (Alumni; Bandung) h. 50 50
kartini Muljafi, Hak Tanggungan, (kencana: jakarta, 2005), h. 152.
48
pembiayaan untuk menalangi hutang yang ingin terhindar
dari transaksi yang berbasis bunga di lembaga keuangan
awal.
5. Faktor Penyebab Terjadinya Pembiayaan Take Over
Terjadinya take over atau peralihan pembiayaan dapat
terjadi dengan adanya faktor internal maupun faktor eksternal,
yaitu: `
a. Faktor Internal
Faktor internal adalah faktor yang berasal dari BSM
dalam hal ini berhubungan dengan kebijakan manajemen
tentang pembiayaan, sebagai salah satu sumber pendapatan
bank. Kebijakan manajemen dalam pelaksanaan take over
yaitu: kemudahan persyaratan, tidak ada penalti, cicilan
yang murah dan sama tiap bulannya karena tidak ada bunga
yang memberatkan nasabah, dan juga promo banking.
Kebijakan manajemen dalam pelaksanaan take over, yaitu:
1) Kemudahan persyaratan
Untuk meningkatkan nasabah take over, bank
syariah mentukan syarat yang tidak rumit, perpindahan
dilakukan melalui take over yang berlaku umum, yaitu
sisa pokok pinjaman di bank lama dibeli atau diambil
alih bank syariah umumnya akad yang dipakai adalah
Murabahah (jual-beli dengan pembayaran tertunda).
2) Tidak ada pinalti
Dalam pelaksanaan pembiayaan di bank syariah
tidak dikenal istilah pinalti terhadap nasabah yang
bermasalah, tetapi tetap diupayakan untuk memajukan
49
usaha nasabah sehingga nasabah mampu melunasi
utangnya.
3) Cicilan
Cicilan yang murah dan tetap setiap bulannya
karena tidak ada bunga yang memberatkan nasabah.
Besarnya cicilan adalah tetap setiap bulan, tidak
dipengaruhi oleh fluktuasi suku bunga sebagaimana di
bank konvensional. Besarnya cicilan ini telah
ditentukan sejak awal pembiayaan.
4) Promo banking
Dalam upaya menarik nasabah dengan predikat
baik dari bank lain, bank syariah juga melakukan
promo banking yang pada umumnya dilakukan secara
personal, yaitu dengan memberikan informasi dan
penjelasan tentang produk pembiayaan syariah melalui
take over. Hal-hal yang dapat memberikan keuntung
lebih kepada nasabah, baik dari segi sistem dan pola
pembiayaan, juga dalam hal proses take over tersebut
dijelaskan kepada calon nasabah untuk memberikan
gambaran kepada nasabah tentang manfaat yang akan
diperolehnya jika melakukan take over pembiayaan.
b. Faktor Eksternal
Faktor eksternal adalah faktor yang berasal dari luar
BSM dalam hal ini berasal dari nasabah maupun
lingkungannya. Beberapa faktor yang mendorong nasabah
melakukan take over pembiayaan di BSM adalah:
pertimbangan keuntungan dan manfaat, dimana pada BSM
pembiayaan dilakukan dengan sistem bagi hasil, keinginan
50
nasabah untuk mengamalkan syariah, suku bunga pada
bank sebelumnya mengalami peningkatan, adanya sesuatu
dan hal lain yang membuat debitur kecewa.51
C. Pembiayaan Griya BSM
1. Pengertian Pembiayaan Griya BSM
Pembiayaan Griya BSM adalah pembiayaan jangka pendek,
menengah, atau panjang untuk membiayai pembelian rumah
tinggal (konsumer), baik baru maupun bekas, di lingkungan
developer maupun non developer, dengan sistem murabahah.52
Pembiayaan Griya BSM merupakan produk pembiayaan
dari BSM yang memiliki tujuan untuk membantu masyarakat
dalam membiayai kebutuhan nasabah dalam hal pengadaan
rumah tinggal, baik baru maupun bekas, dengan pembayaran
dicicil.
a. Manfaat pembiayaan Griya BSM
1) Bagi Nasabah
a) Nasabah dapat memperoleh manfaat sebagai berikut:
Nasabah tidak perlu menunggu waktu yang lama
untuk memiliki dana besar untuk memiliki rumah.
Karena rumah merupakan aset yang bernilai tinggi
dan tidak semua orang mudah membeli dan memiliki
rumah. Dengan adanya pembiayaan Griya BSM ini
akan memudahkan masyarakat untuk memiliki
rumah.
51
Raysa Indah Berliani, Faktor Penyebab Take Over, diakses pada 1
Juli 2018 dari http://repository.usu.ac.id/bitstream/ 52
https://www.syariahmandiri.co.id/category/consumerbanking/pembi
ayaankonsumer/pembiayaan-griya-bsm/
51
b) Nasabah dapat memiliki rumah dengan mencicil
seharga rumah yang diminati tanpa ada hitungan
bunga dan ketidak jelasan cicilan yang berubah-ubah.
Pada pembiayaan Griya BSM ini nasabah hanya
membayar cicilan sesuai dengan nilai rumah
ditambah keuntungan untuk bank.
c) Nasabah bisa langsung menempati bahkan
menyewakan rumah yang dicicilnya sehingga
membantu pembayaran tiap bulannya.
d) Selain untuk ditempati rumah tersebut juga bisa
dijadikan nasabah sebagai investasi, karena rumah
memiliki nilai yang sangat tinggi.
2) Bagi Bank
Bank dapat memperoleh manfaat sebagai berikut:
a) Bank dapat memprediksi keuntungan yang didapat
dalam jangka waktu yang telah disepakati oleh kedua
belah pihak.
b) Bank dapat memberikan pembiayaan keseluruh
kalangan sehingga keuntungan yang didapat semakin
banyak.
2. Akad yang Digunakan pada Pembiayaan Griya BSM
Akad yang digunakan pada pembiayaan Griya BSM adalah
akad murabahah.
a. Pengertian Akad Murabahah
Murabahah adalah akad jual beli atas barang tertentu,
dimana penjual menyebutkan harga pembelian barang
kepada pembeli kemudian menjual kepada pihak pembeli
dengan mensyaratkan keuntungan yang diharapkan sesuai
52
jumlah tertentu. Dalam akad murabahah, penjual menjual
barangnya dengan meminta kelebihan atas harga beli
dengan harga jual. Perbedaan antara harga beli dan harga
jual barang disebut dengan margin keuntungan.53
Akad murabahah masih mendominasi produk
perbankan syariah di Indonesia. Dalam rangka membantu
masyarakat guna melangsungkan dan meningkatkan
kesejahteraan dan berbagai kegiatan bank syariah perlu
memiliki fasilitas murabahah bagi yang memerlukanya.
Murabahah adalah akad jual beli barang dengan
menyatakan harga perolehan dan keuntungan (margin)
yang disepakati oleh penjual dan pembeli.54
Bank syariah memiliki fasilitas murabahah, yaitu
menjual suatu barang dengan menegaskan harga belinya
kepada pembeli dan pembeli membayarnya dengan harga
yang lebih sebagai laba. Keuntungan yang disepakati
dalam murabahah adalah si penjual harus memberi tahu
pembeli tentang harga pembelian barang dan menyatakan
jumlah keuntungan yang ditambahkan pada biaya
tersebut.
b. Landasan Hukum Pembiayaan Murabahah
1) Al-Qur’an
Landasan hukum pembiayaan murabahah
terdapat dalam surat al-Baqarah Ayat 275:
53
Ismail, Perbankan Syariah, (Jakarta:PT Fajar Interpratama
Mandiri, 2013), hal 138. 54
Adiwarman Karim, Bank Islam Analisa Fiqh dan Keuangan,
(Jakarta : PT Raja Grafindo Persada, 2008), h. 113.
53
ري ل ا قىم ال ما
ك
قىمىن إل
با ل ىن الس
لكأ رن
ما ىا إه ال
هم ق ن
لك بأ
س ذ
ان من ال
يط
ه الش
ط ب
تخ
با م الس بيع وحس ه ال
حل الل
با وأ ل الس
بيع مث
من ال
ى مسه إل
وأ
ف
ه ما سل
لتهى
اه
ه من زب
ة
جاءه مىعظ
الدونيها خ از هم صحاب الن
ئك أ
ول
أه ومن عاد
الل
“Orang-orang yang makan (mengambil) riba
tidak dapat berdiri melainkan seperti berdirinya
orang yang kemasukan syaitan lantaran (tekanan)
penyakit gila. Keadaan mereka yang demikian itu,
adalah disebabkan mereka berkata (berpendapat),
sesungguhnya jual beli itu sama dengan riba,
padahal Allah telah menghalalkan jual beli dan
mengharamkan riba. Orang-orang yang telah
sampai kepadanya larangan dari Tuhannya, lalu
terus berhenti (dari mengambil riba), maka baginya
apa yang telah diambilnya dahulu (sebelum datang
larangan); dan urusannya (terserah) kepada Allah.
Orang yang kembali (mengambil riba), maka orang
itu adalah penghuni-penghuni neraka; mereka kekal
di dalamnya.”
2) Hadist Rasulullah SAW
Dari Suhaib ar-Rumi bahwa Rasulullah SAW
bersabda sebagai berikut:
أن النبي صلى اهلل عليو وآلو وسلم قال: ثالث فيهن
54
عير الب ركة: الب يع إلى أجل، والمقارضة، وخلط الب ر بالش للب يت ال للب يع )رواه ابن ماجو عن صهيب(
“Tiga hal yang yang di dalam terdapat keberkahan:
jual beli secara tangguh, mukaradah, (murabahah)
dan mencampur gandum dengan tepung untuk
keperluan rumah bukan untuk dijual (HR Ibnu
Majah)”.55
3) Fatwa Dewan Syariah Nasional
a) Fatwa Dewan Syariah Nasional Nomor: 04/DSN-
MUI/IV/2000 tanggal 1 April 2000 tentang
Murabahah pada ketetapan Pertama ayat 9
dinyatakan: jika Bank hendak mewakilkan kepada
Nasabah untuk membeli barang dari pihak ketiga,
akad jual beli murabahah harus dilakukan setelah
barang, secara prinsip, menjadi milik Bank.
b) fatwa Dewan Syariah Nasional Nomor: 13/DSN-
MUI/IX/2000 tanggal 16 September 2000 tentang
uang muka dalam murabahah (dalam jual beli
murabahah Bank dibolehkan meminta nasabah
untuk membayar uang muka saat menandatangani
kesepakatan).
c) Fatwa Dewan Syariah Nasional Nomor:
16/DSN-MUI/IX/2000, tanggal 16
September 2000 tentang diskon dalam murabahah
(jika dalam jual beli murabahah LKS
mendapatkan diskon dari supplier harga
sebenarnya adalah harga setelah diskon, karena
55
M Syafi‟I Antonio, Bank Syariah dari Teori ke
Praktek, (Jakarta: Gema Insani, 2001), hal. 102.
55
itu diskon adalah hak nasabah terjadi setelah akad
pembagian diskon tersebut dilakukan berdasarkan
perjanjian (persetujuan yang dimuat di dalam
akad).
d) Fatwa Dewan Syariah Nasional Nomor: 17/DSN-
MUI/IX/2000 tanggal 16 September 2000 tentang
sanksi atas nasabah mampu yang menunda-nunda
pembayaran (Nasabah mampu yang menunda-
nunda pembayaran kewajibannya boleh dikenakan
sanksi. Sanksi berdasarkan prinsip-prinsip ta‟izir
yaitu bertujuan agar nasabah lebih disiplin dalam
melaksanakan kewajibannya. Sanksi dapat berupa
denda sejumlah uang yang besarnya ditentukan
atas dasar kesepakatan dan dibuaat saat akad
ditanda tangani. Dana yang berasal dari denda
diperuntukkan sebagai dana sosial.
e) Fatwa Dewan Syariah Nasional Nomor: 43/DSN-
MUI/VIII/2000 tanggal 11 Agustus 2000 tentang
ganti rugi atau ta‟widh (Sengaja atau lalai
menyimpang dari akad dan menimbulkan
kerugian. Kerugian Riil adalah biaya-biaya yang
dikeluarkan dalam rangka penagihan hak yang
seharusnya diterima. Besarnya ganti rugi tidak
boleh dicantumkan dalam akad).
c. Rukun dan Syarat Murabahah
Undang-undang Nomor 21 Tahun 2008 tentang
Perbankan Syariah Pasal 24 ayat (1) dan (2) telah
mengatur bahwa bank Syariah maupun Unit Usaha
56
Syariah dilarang untuk melakukan kegiatan usaha yang
melanggar dan bertentangan dengan prinsip-prinsip
syariah. Oleh karena itu, penting bagi bank dan Unit
Usaha Syariah agar akad Murabahah tidak bertentangan
dengan syariah dengan memerhatikan syarat-syarat dan
rukunnya, diantaranya.56
Untuk menentukan sah atau tidaknya akad
pembiayaan murabahah, terlebih dahulu harus memenuhi
rukun dan syarat tertentu sesuai dengan syari’at Islam,
yaitu:
1) Rukun Pembiayaan Murabahah.
Ba‟i atau penjual, penjual disini adalah orang yang
mempunyai barang dagangan atau orang yang
menawari suatu barang.
Musytari atau pembeli, adalah orang yang
melakukan permintaan terhadap suatu barang yang
ditawarkan oleh penjual.
Mabi’ atau barang, adalah komoditi, benda, objek
yang diperjual belikan.
Tsaman atau harga jual, adalah sebagai alat ukur
untuk menentukan nilai suatu barang. Ijab dan Qabul
yang dituangkan dalam akad.
2) Syarat Pembiayaan Murabahah
Kompilasi Hukum Ekonomi Syariah (KHES) telah
mengatur ketentuan mengenai Apa saja syarat jual beli
murabahah, sekalipun dalam KHES tidak
56
Amran Saudi, Penyelesaian Sengketa Ekonomi Syariah, (Jakarta:
Prenadamedia Group, 2018), h. 194.
57
diklasifikasikan secara khusus sebab mengenai syarat-
syarat akad murabahah berikut ini syarat transaksi
akad murabahah.
a) Pihak yang berakad (penjual dan pembeli), Di
mana pihak Penjual harus jujur (terbuka)
mengenai modal dan keuntungan kepada pembeli.
Ketentuan
tersebut diatur pula dalam pasal 116 ayat 3
KHES. penjual harus memberi tahu secara jujur
tentang harga pokok barang kepada pembeli
berikut biaya yang diperlukan.57
kontrak harus
bebas dari riba.
b) Cakap hukum
c) Suka rela atau ridha, tidak dalam keadaan
terpaksa atau dibawah tekanan.
d) Tidak termasuk yang diharamkan atau yang
dilarang oleh agama.
e) Bermanfaat.
f) Penyerahan dari penjual ke pembeli dapat
dilakukan.
g) Merupakan hak milik penuh pihak yang berakad.
h) Sesuai spesifikasi yang diterima pembeli dan
diserahkan penjual.
i) Jika berupa barang bergerak maka barang itu
harus bisa dikuasai pembeli setelah dokumentasi
dan perjanjian akad diselesaikan.
57
Kompilasi Hukum Ekonomi Syariah edisi revisi Mahkamah
Agung Republik Indonesia
58
j) Akad atau Sighat (ijab dan Qabul)
k) Harus jelas dan disebutkan secara spesifikasi
dengan siapa berakad.
l) Antara ijab dan Qabul (serah terima) harus selaras
baik dalam spesifik barang maupun harga yang
disepakati.
m) Tidak menggantungkan keabsahan transaksi pada
masa yang akan datang.
n) Tidak membatasi waktu, misal saya jual kepada
anda untuk jangka waktu 10 bulan dan setelah itu
akan menjadi milik nasabah kembali.58
o) Harga jual adalah harga beli ditambah
keuntungan.
p) Harga jual tidak boleh berubah selama masa
perjanjian.
q) Sistem pembayaran dan jangka waktunya
disepakati bersama.
d. Manfaat Pembiayaan Murabahah
Adapun manfaat yang diberikan pada pembiayaan
murabahah adalah sebagai berikut:
1) Adanya keuntungan yang muncul dari selisih harga
beli oleh penjual dengan harga jualnya pada nasabah.
Ini adalah salah satu manfaat yang didapat oleh pihak
penjual (Bank).
2) Sistem murabahah sangat sederhana hal ini sangat
memudahkan penanganan administrasinya oleh bank.
58
Nurul Huda, Mohamad Heykal, Lembaga Keuangan Islam
Tinjauan Teoritis dan Praktis, (Jakarta : Kencana Prenada Media Group
2010), cet 1, h. 46.
59
3) Risiko lebih rendah atau kecil dibandingkan
pembiayaan lain. Nasabah yang melakukan akad
pembiayaan murabahah yang pembayarannya dicicil
harus menyerahkan sesuatu sebagai jaminan atau
agunan, dengan demikian bank sebagai penjual tidak
akan merasa khawatir jika saja terjadi kecacatan dalam
akad antara bank (penjual) dan nasabah (pembeli).
a) Bagi nasabah murabahah bermanfaat bagi
seseorang yang membutuhkan suatu barang tapi
belum mempunyai uang (murabahah secara
hutang atau dicicil). Jadi pembiayaan murabahah
dapat membantu atau meringankan beban
nasabah dalam mendapatkan barang yang
dibutuhkan pada saat nasabah tersebut tidak atau
belum mendapatkan uang.
Di samping manfaat murabahah ada
kemungkinan Risiko yang harus diantisipasi
antara lain:
1) Default atau kelalaian, nasabah sengaja tidak
membayar angsuran.
2) Fluktuasi harga komperatif, ini terjadi jika
harga suatu barang di pasar naik setelah
membelikannya untuk nasabah bank tidak
dapat mengubah harga jual beli tersebut.
3) Penolakan nasabah barang yang dikirim bisa
saja ditolak oleh nasabah karena berbagai
sebab, misalnya rusak dalam perjalanan
60
spesifikasi barang tersebut tidak sesuai
dengan yang dipesan. Jika bank telah
menandatangani akad jual beli, maka barang
tersebut akan menjadi milik bank artinya bank
mempunyai risiko untuk menjual kepada
pihak lain.
4) Dijual Karena murabahah bersifat jual beli
dengan dengan utang maka ketika akad
ditandatangani barang itu menjadi milik
nasabah, sehingga nasabah bebas melakukan
apa saja terhadap barang tersebut termasuk
menjualnya jika terjadi demikian risikonya
besar.
Bank pada hakikatnya memberikan dana pinjaman,
namun dalam konteks syariah pinjaman tidak boleh
mengambil keuntungan dari dana yang dipinjamkan. Bank
Syariah harus melakukan jual beli dengan nasabah, bank
bertindak selaku penjual dan nasabah selaku pembeli.
Bank membeli barang yang dibutuhkan nasabah kepada
supplier (pihak ketiga) dengan harga tertentu, secara
langsung atau melalui wakil yang ditunjuk, untuk
selanjutnya barang tersebut dijual kepada nasabah dengan
harga tertentu, setelah ditambah keuntungan mark up yang
disepakati bersama, besar keuntungan yang diambil bank
atas transaksi murabahah tersebut bersifat konstan,
artinya tidak berkembang dan tidak perlu berkurang. Serta
tidak terkait oleh koperasi nilai tukar Rupiah terhadap
61
dollar. Keadaan ini berlangsung hingga akhir pelunasan
utang oleh nasabah kepada bank syariah.59
59
Amran Saudi, Penyelesaian Sengketa Ekonomi Syariah, (Jakarta:
Prenadamedia Group, 2018), h. 204.
61
BAB III
METODOLOGI PENELITIAN
A. Sejarah PT. Bank Syariah Mandiri, Tbk
Kehadiran BSM sejak tahun 1999, sesungguhnya
merupakan hikmah sekaligus berkah pasca krisis ekonomi dan
moneter 1997-1998. Sebagaimana diketahui, krisis ekonomi
dan moneter sejak Juli 1997, yang disusul dengan krisis multi-
dimensi termasuk di panggung politik nasional, telah
menimbulkan beragam dampak negatif yang sangat hebat
terhadap seluruh sendi kehidupan masyarakat, tidak terkecuali
dunia usaha. Dalam kondisi tersebut, industri perbankan
nasional yang didominasi oleh bank-bank konvensional
mengalami krisis luar biasa. Pemerintah akhirnya mengambil
tindakan dengan merestrukturisasi dan merekapitalisasi
sebagian bank-bank di Indonesia. Salah satu bank
konvensional, PT Bank Susila Bakti (BSB) yang dimiliki oleh
Yayasan Kesejahteraan Pegawai (YKP), PT Bank Dagang
Negara, dan PT Mahkota Prestasi juga terkena dampak krisis.
BSB berusaha keluar dari situasi tersebut dengan melakukan
upaya merger dengan beberapa bank lain serta mengundang
investor asing. Pada saat bersamaan, pemerintah melakukan
penggabungan (merger) empat bank (Bank Dagang Negara,
Bank Bumi Daya, Bank Exim, dan Bapindo) menjadi satu
bank baru bernama PT Bank Mandiri (Persero) pada tanggal
31 Juli 1999. Kebijakan penggabungan tersebut juga
menempatkan dan menetapkan PT Bank Mandiri (Persero)
Tbk sebagai pemilik mayoritas baru BSB. Sebagai tindak
62
lanjut dari keputusan merger, Bank Mandiri melakukan
konsolidasi serta membentuk Tim Pengembangan Perbankan
Syariah.
Pembentukan tim ini bertujuan untuk mengembangkan
layanan perbankan syariah di kelompok perusahaan Bank
Mandiri, sebagai respon atas diberlakukannya UU No. 10
tahun 1998, yang memberi peluang bank umum untuk
melayani transaksi syariah (dual banking system). Tim
Pengembangan Perbankan Syariah memandang bahwa
pemberlakuan UU tersebut merupakan momentum yang tepat
untuk melakukan konversi PT Bank Susila Bakti dari bank
konvensional menjadi bank syariah. Oleh karenanya, Tim
Pengembangan Perbankan Syariah segera mempersiapkan
sistem dan infrastrukturnya, sehingga kegiatan usaha BSB
berubah dari bank konvensional menjadi bank yang beroperasi
berdasarkan prinsip syariah dengan nama PT. Bank Syariah
Mandiri sebagaimana tercantum dalam Akta Notaris: Sutjipto,
SH, No. 23 tanggal 8 September 1999. Perubahan kegiatan
usaha BSB menjadi bank umum syariah dikukuhkan oleh
Gubernur Bank Indonesia melalui SK Gubernur BI No. 1/24/
KEP.BI/1999, 25 Oktober 1999. Selanjutnya, melalui Surat
Keputusan Deputi Gubernur Senior Bank Indonesia No.
1/1/KEP.DGS/ 1999, BI menyetujui perubahan nama menjadi
PT. Bank Syariah Mandiri. Menyusul pengukuhan dan
pengakuan legal tersebut, PT. Bank Syariah Mandiri secara
resmi mulai beroperasi sejak Senin tanggal 25 Rajab 1420 H
atau pada tanggal 1 November 1999. Bank Syariah Mandiri
hadir, tampil dan tumbuh sebagai bank yang mampu
63
memadukan idealisme usaha dengan nilai-nilai rohani, yang
melandasi kegiatan operasionalnya. Harmoni antara idealisme
usaha dan nilai-nilai rohani inilah yang menjadi salah satu
keunggulan Bank Syariah Mandiri dalam kiprahnya dalam
dunia perbankan di Indonesia. BSM hadir untuk bersama
membangun Indonesia menuju Indonesia yang lebih baik.
Bank Syariah Mandiri tumbuh sebagai bank yang mampu
memadukan keduanya, yang melandasi kegiatan
operasionalnya. Harmonisasi idealisme usaha dan nilai-nilai
spiritual inilah yang menjadi salah satu keunggulan Bank
Syariah Mandiri dalam kiprahnya dalam dunia perbankan di
Indonesia. Per Desember 2017, Bank Syariah Mandiri
memiliki 737 kantor layanan di seluruh Indonesia, 996 unit
ATM Syariah Mandiri dengan akses lebih dari 196.000
jaringan ATM.1
1 https://www.syariahmandiri.co.id/tentang-kami/sejarah di kutip
pada 2 juli 2018
64
B. Profil Perusahaan
1. PT Bank Syariah Mandiri
1 Nama PT Bank Syariah Mandiri Tbk
2 Alamat
Wisma Mandiri I,
Jl.MH.Thamrin No Jakarta
10340 Indonesia
3 Telpon (62-21) 2300 509, 3983 9000
(Hunting)
4 BSM Call Centre 14040 atau (021) 29354040
5 Faksimili (62-21) 3983 2989
6 Situs Wet www.syariahmandiri.co.id
7 Tanggal berdiri 25 Oktober 1999
8 Tanggal beroperasi 1 November 1999
9 Modal Dasar 2.500.000.000.000,-
10 Modal Disetor 1.158.243.565.000,-
11 Kantor layanan
737 kantor layanan yang
terbesar di 33 provinsi di
seluruh Indonesia
12 Jumlah jaringan
ATM BSM
966 ATM Syariah Mandiri,
196.000 Jaringan ATM.
13 Jumlah Karyawaan 23.652 (Per Desember 2017)
14 Otoritas Pengawas
Bank
Otoritas Jasa Keuangan dan
Dewan Pengawas Syariah
15 Kepemilikan Saham
1) PT Bank Mandiri
(persero)Tbk: 497.804.387
lembar saham
(99.99999998%)
2) PT mandiri Sekuritas:
Lembar saham
(0,0000002%)
Tabel 3.1 Profil Perusahaan BSM
65
2. Bank Syariah Mandiri Kantor Cabang pembantu Bintaro
Sektor III
1 Nama
Bank Syariah Mandiri Kantor Cabang
pembantu Bintaro Sektor III
2
Alamat
Bintaro Jaya Sektor III A Blok DD
10/1, Tangerang Selatan, Banten
15225.
3 Telepon
(021) 7343970, 7343969, 7343913,
7343920
4 BSM Call
Center 14040 atau (021) 29354040
5 Situs Web www.syariahmandiri.co.id
Tabel 3.2 Profil Perusahaan BSM KC Ciputat
C. Visi dan Misi Bank Syariah Mandiri
Visi dan Misi Bank Syariah Mandiri antara lain, sebagai
berikut:2
1. Visi
Menjadi Bank Syariah terpercaya pilihan mitra usaha
dan memimpin pengembangan peradaban ekonomi yang
mulia.
2. Misi
a. Mewujudkan pertumbuhan dan keuntungan di atas
rata-rata industri yang berkesinambungan.
2 https://www.syariahmandiri.co.id/tentang-kami/budaya
perusahaan di akses pada tanggal 2 juli 2018
66
b. Meningkatkan kualitas produk dan layanan berbasis
teknologi yang melampaui harapan nasabah.
c. Mengutamakan penghimpunan dana murah dan
penyaluran pembiayaan pada segmen ritel.
d. Mengembangkan bisnis atas dasar nilai-nilai syariah
universal.
e. Meningkatkan kepedulian terhadap masyararakat dan
lingkungan.
D. Budaya Perusahaan
Dalam rangka mewujudkan visi dan misi BSM, insan-
insan BSM perlu menyumbangkan (share) kinerja untuk BSM
dengan nilai-nilai yang relatif seragam. Insan-insan BSM telah
menggali dan menyepakati nilai-nilai yang dimaksud, yang
kemudian disebut BSM Shared Values yaitu ETHIC
(Excellence, Teamwork, Humanity, Integrity, dan Customer
Focus):
1. Excellence:
Mencapai hasil yang
mendekati sempurna (perfect
result-oriented)
- Kerja Keras
- Cerdas
- Tuntas
- Sepenuh Hati
- Hasil Terbaik
2. Teamwork: Mengembangkan
lingkungan kerja yang
saling bersinergi.
- Aktif
- Bersinergi
- Sukses Bersama
3. Humanity: Mengembangkan
kepedulian terhadap
kemanusiaan dan
lingkungan.
- Peduli
- Ikhlas
- Memberi Maslahat
- Mengalirkan Berkah
4. Integrity:
- Jujur
- Taat
67
- Amanah
- Bertanggung Jawab
5. Customer Focus: Mengembangkan
kesadaran tentang
pentingnya nasabah dan
berupaya melampaui
harapan nasabah
(internal dan eksternal).
- Berorientasi
- Berkesinambungan
- Saling Menguntungkan
Tabel 3.3 BSM Shared Values.3
E. Corporate Social Responsibility (Tanggung jawab Sosial
Perusahaan)
Corporate Social Responsibility atau Tanggungjawab
Sosial Perusahaan adalah komitmen perusahaan kepada
lingkungan dengan tujuan memberikan nilai tambah kepada
semua pemangku kepentingan termasuk internal perusahaan
guna mendukung pertumbuhan perusahaan. Implementasi
CSR sejalan dengan Misi Perusahaan yang ke-6 yakni
Meningkatkan Kepedulian kepada Masyarakat dan
Lingkungan.
1. Dasar Pelaksanaan:
a. UU No. 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas
b. UU No 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal
2. Tujuan implementasi kegiatan CSR adalah:
a. Mewujudkan hubungan yang harmonis antara
perusahaan dan masyarakat;
b. Mendukung implementasi praktik bisnis yang
transparan dan bertanggung jawab;
3 https://www.syariahmandiri.co.id/tentang-kami/budaya-
perusahaan di akses pada Tanggal 2 juli 2018
68
c. Membangun citra positif dan menggalang dukungan
masyarakat;
d. Menggali dan memberdayakan potensi UMKM melalui
penyaluran dana kemitraan;
e. Berpartisipasi pada program pelestarian lingkungan
hidup, peningkatan kualitas pendidikan, kesehatan,
kesejahteraan, kehidupan beragama, dan perbaikan
sarana umum lainnya.
3. Tripple Bottom Lines
Kebijakan CSR di BSM dilakukan melalui pendekatan
triple bottom lines yang meliputi:
a. Kinerja ekonomi (economic indicators),
b. Kinerja lingkungan (environmental indicators),
c. Kinerja sosial (social indicators).
4. konsep CSR BSM
a. Spiritualitas (Character Building)
b. Nasionalisme (National Contribution)
c. Kesejahteraan (Economic Emprowerment). 4
4 https://www.syariahmandiri.co.id/tentang-kami/csr di akses pada
tanggal 3 juli 2018
69
F. Struktur Organisasi
Tabel 3.4 Struktur Organisasi Bank Mandiri Syariah
G. Bagan Organisasi
Organization Structure
PT Bank Syariah Mandiri 2017
Tabel 3.5 Struktur Organisasi PT Bank Mandiri Syariah Tbk.
70
H. Produk-produk Bank Syariah Mandiri Kantor Cabang
Pembantu Tangerang Bintaro Sektor III
Bank Syariah Mandiri merupakan salah satu Bank
Syariah yang banyak diminati oleh masyarakat luas saat ini.
Oleh karena itu, upaya untuk senantiasa melayani dan
memenuhi kebutuhan nasabah dalam pengelolaan keuangan
secara syariah akan terus selalu dikembangkan. Dalam
perbankan syariah yang mengutamakan keseimbangan
layanan untuk kesejahteraan financial dan spiritual maka
produk dan layanan yang kini terdapat di Bank Syariah saat ini
meliputi:
Tabungan BSM
Tabungan dalam mata uang rupiah yang penarikan dan
setorannya dapat dilakukan setiap saat selama jam kas dibuka
di konter BSM atau melalui ATM.
1. Tabungan Simpatik
Tabungan berdasarkan prinsip wadiah yang
penarikannya dapat dilakukan setiap saat berdasarkan
syarat-syarat yang disepakati:
2. BSM Tabungan Investa Cendekia
Tabungan berjangka untuk keperluan uang
pendidikan dengan jumlah setoran bulanan tetap
(installment) dan dilengkapi dengan perlindungan
asuransi.
3. Tabungan Haji Mabrur
Tabungan dalam mata uang rupiah untuk
membantu pelaksanaan ibadah haji & umrah.
4. Tabungan Mabrur Junior
71
Tabungan dalam mata uang rupiah untuk
membantu pelaksanaan ibadah haji & umrah khusus
untuk usia di bawah 17 tahun.
5. BSM Tabungan Berencana
Tabungan berjangka yang memberikan nisbah bagi
hasil berjenjang serta kepastian pencapaian target dana
yang telah ditetapkan.
6. BSM Tabungan-Ku
Tabungan untuk perorangan dengan persyaratan
mudah dan ringan yang diterbitkan secara bersama oleh
bank-bank di Indonesia guna menumbuhkan budaya
menabung serta meningkatkan kesejahteraan masyarakat.
7. Pembiayaan Pensiunan
Pembiayaan kepada Pensiunan merupakan
penyaluran fasilitas pembiayaan konsumen (termasuk
untuk pembiayaan multiguna) kepada para pensiunan,
dengan pembayaran angsuran dilakukan melalui
pemotongan uang pensiun langsung yang diterima oleh
bank setiap bulan (pensiun bulanan). Akad yang
digunakan adalah akad murabahah atau ijarah.
8. BSM Tabungan Dollar
Tabungan dalam mata uang dolar Amerika Serikat
(USD) yang penarikan dan setorannya dapat dilakukan
setiap saat atau sesuai ketentuan BSM.
9. Tabungan Deposito
Investasi berjangka waktu tertentu dalam mata
uang rupiah yang dikelola berdasarkan prinsip
mudharabah muthlaqah.
72
10. Tabungan Deposito Valas
Investasi berjangka waktu tertentu dalam mata
uang rupiah yang dikelola berdasarkan prinsip
mudharabah muthlaqah.
11. Tabungan Giro
Sarana penyimpanan dana dalam mata uang Rupiah
untuk kemudahan transaksi dengan pengelolaan
berdasarkan prinsip Wadi’ah Yad dhamanah.
12. Tabungan Giro Valas
Sarana penyimpanan dana dalam mata uang US
Dollar untuk kemudahan transaksi dengan pengelolaan
berdasarkan prinsip Wadi’ah Yad dhamanah.
13. Tabungan Giro Euro
Sarana penyimpanan dana dalam mata uang Euro
untuk kemudahan transaksi dengan pengelolaan
berdasarkan prinsip Wadi’ah Yad dhamanah.
14. Reksadana Syariah
Wadah untuk menghimpun dana dari masyarakat
permodal untuk selanjutnya diinvestasikan dalam
portofolio Efek oleh Manajer investasi. Bentuk Hukum
Reksadana yang dipasarkan melalui BSM adalah kontrak
Investasi Kolektif.
15. Sukuk Negara Ritel
Surat Berharga Syariah Negara (SUKUK Negara)
yang dijual kepada individu atau perseorangan warga
negara Indonesia melalui agen penjual di pasar perdana
dalam negeri. Penunjukan BSM sebagai Agen penjual
73
Sukuk Negara Ritel di pasar perdana telah ditetapkan oleh
Pemerintah.
Produk Sukuk pembukaan suku negara ritel:
a. Sukuk Negara Ritel Seri SR-004 (Jatuh Tempo pada
tanggal 21 september 2015)
b. Sukuk Negara Ritel Seri SR-005 (Jatuh Tempo pada
tanggal 27 Februari 2016)
c. Sukuk Negara Ritel Seri SR-006 (Jatuh Tempo pada
tanggal 5 Maret 2017)
d. Sukuk Negara Ritel Seri SR-007 (Jatuh Tempo pada
tanggal 11 Maret 2018)
Apa saja persyaratannya?
a. Nasabah perseorangan Warga Negara Indonesia.
b. Kartu Tanda Penduduk (KTP) yang masih berlaku.
c. Jumlah minimum pembelian ditetapkan oleh
pemerintah berdasarkan memorandum informasi
yang diterbitkan setiap pembelian Sukuk Negara
Ritel.
16. Layanan Gadai dan Cicil Emas
Gadai Emas BSM merupakan produk pembiayaan
atas dasar jaminan berupa emas sebagai salah satu
alternatif memperoleh uang tunai dengan cepat.
17. Tabungan Saham Syariah
Tabungan Saham Syariah adalah Rekening Dana
Nasabah berupa produk tabungan yang khusus digunakan
untuk keperluan penyelesaian transaksi Efek (baik berupa
kewajiban maupun hak Nasabah), serta untuk menerima
74
hak Nasabah yang terkait dengan Efek yang dimilikinya
melalui Pemegang Rekening KSEI.
18. Bank Mandiri Syariah Oto
Memberikan kemudahan kepada Nasabah untuk
memiliki pemilikan kendaraan roda empat baik baru
maupun bekas dengan sistem Murabahah.
19. Pembiayaan Griya dan Griya Hijrah
Pembiayaan Griya BSM adalah pembiayaan jangka
pendek, menengah, atau panjang untuk membiayai
pembelian rumah tinggal (konsumer), baik baru maupun
bekas, di lingkungan developer dengan sistem
murabahah.
Akad:
a. Akad yang digunakan adalah akad murabahah.
b. Akad murabahah adalah akad jual beli antara bank
dan nasabah, dimana bank membeli barang yang
dibutuhkan dan menjualnya kepada nasabah sebesar
harga pokok ditambah dengan keuntungan margin
yang disepakati.
Manfaat:
a. Tidak Angsuran ringan dan tetap hingga jatuh tempo
pembiayaan.
b. Proses yang mudah dan cepat.
c. Jangka waktu pembiayaan yang panjang.
d. Fleksibel untuk membeli rumah
baru/second/renovasi/take over.
e. Fasilitas auto debet dari BSM tabungan.
f. Bebas biaya penalti.
75
g. Bebas biaya provisi dan appraisal.
h. Membiayai kebutuhan nasabah dalam hal pengadaan
rumah tinggal (konsumer), baik baru maupun bekas.
i. Nasabah dapat mengangsur pembayarannya dengan
jumlah angsuran yang akan berubah selama masa
perjanjian.
Apa saja persyaratannya?
a. WNI cakap hukum.
b. Usia minimal 21 tahun dan maksimal 55 tahun pada
saat jatuh tempo pembiayaan.
c. Maksimum pembiayaan:
Subjek Salam Istishna Aturan dan Keterangan
Pokok
Kontrak
Muslam
fiih
Mashnu’ Barang ditangguhkan
dengan spesifikasi
Harga Dibayar
saat
kontrak
Bisa saat
kontrak,
diangsur
maupun di
kemudian
hari
Cara penyelesaian
pembayaran merupakan
perbedaan utama antara
salam dan istishna’
Sifat
Kontrak
Mengikat
secara asli
(Thabai’i)
Mengikat
secara
ikatan
(Taba’i)
Salam mengikat semua
pihak sejak semula,
sedangkan istishna’
menjadi pengikat untuk
melindungi produsen
sehingga tidak
ditinggalkan oleh
konsumen begitu saja
76
secara tidak bertanggung
jawab.
Kontrak
Paralel
Salam
Paralel
Istishna
Paralel
Baik Salam paralel
maupun Istishna’ paralel
sah asalkan kedua kontrak
terpisah.
Tabel 3.7: FTV Maksimum
Keterangan:
FP = Fasilitas Pembiayaan.
FP1 = Fasilitas Pembiayaan untuk rumah pertama, dst.
PPRS = Pembiayaan Pemilikan Rumah Susun.
Besar angsuran tidak melebihi 40% dari penghasilan
bulanan bersih.
Fasilitas pembiayaan untuk unit yang belum selesai
dibangun/inden dapat diberikan untuk fasilitas
pembiayaan yang pertama.
d. Pencairan pembiayaan dapat diberikan apabila
progress pembangunan telah mencapai 50%, dengan
total pencairan maksimal sebesar 50%.
e. Untuk pencairan unit yang belum selesai dibangun /
inden, harus melalui perjanjian kerja sama antara
developer dan BSM Kantor Pusat.
Dokumen yang diperlukan:
a. Fotokopi KTP pemohon.
b. Fotokopi Kartu Keluarga.
c. Fotokopi Surat Nikah (bila sudah menikah).
d. Slip Gaji asli & Surat Keterangan Kerja.
77
e. Fotokopi Tabungan / Rekening Koran 3 bulan
terakhir.
f. Fotokopi NPWP untuk pembiayaan di atas Rp50
juta.
g. Fotokopi rekening telepon dan listrik.
h. Fotokopi SHM / SHGB.
i. Fotokopi IMB dan Denah Bangunan.
j. Surat pernyataan nasabah mengenai fasilitas
pembiayaan yang telah diterima maupun yang
sedang dalam proses pengajuan permohonan di
Bank (BSM) maupun pada bank lain.
20. Bank Mandiri Syariah MMOB
Fasilitas pembiayaan dengan alokasi
sumber dana yang terkait (spesifik) dari pemilik dana
(shahibul mal).
21. Bank Mandiri Syariah MMOB Dana Putar
Pembiayaan untuk memenuhi kebutuhan
modal kerja sementara dan bukan untuk Permanent
working capital. Bersifat self liquidating seieing dengan
menurunnya aktivitas bisnis pada periode terkait.
78
BAB IV
HASIL PENELITIAN
A. Prosedur Mekanisme Take Over Pembiayaan Murabahah
pada Produk Griya BSM di PT Bank Syariah Mandiri
cabang Pembantu Bintaro
Salah satu alternatif yang bisa dipilih oleh nasabah jika
ingin memindahkan kredit di bank konvensional menjadi
pembiayaan di bank syariah adalah melalui pembiayaan take
over. Mekanisme pelaksanaan take over di Bank Syariah
Mandiri tidak begitu berbeda dengan mekanisme pembiayaan
pada umumnya, diantaranya mekanisme take over tersebut
adalah nasabah berkomunikasi terlebih dahulu dengan pihak
bank syariah.
Bagi nasabah yang memiliki kredit pemilikan rumah
pada bank konvensional dan atau bank syariah ingin
mengalihkan pada bank syariah mandiri cabang Tangerang
Bintaro dapat melakukan pengalihan pembiayaan atau take
over. Take over adalah pengambilan kewajiban Nasabah di
bank lain untuk menjadi kewajiban BSM dengan
menggunakan akad qardh Wal murabahah.1
Qardh disini maksudnya adalah Bank Syariah Mandiri
memberikan dana qardh kepada nasabah sebesar sisa pokok
dan dana tersebut digunakan untuk melunasi hutangnya
1 Wawancara dengan Ibu Daina sebagai Consumer Banking
Retail Manager PT. Bank Syariah Mandiri Cabang Tangerang Bintaro
79
kepada bank yang bersangkutan, dalam proses take over ini
yang dialihkan bukan hanya objek (rumahnya) saja tetapi
juga termasuk jual beli rumah tersebut. Dengan demikian jual
beli rumah tersebut dijadikan akad murabahah jadi nasabah
melanjutkan pembiayaan pemilikan rumahnya pada bank
syariah mandiri dengan akad murabahah, dengan begitu
Bank Syariah Mandiri juga mendapatkan keuntungan.
1. Prosedur Pengajuan Take Over BSM Griya
Dalam proses pengajuan dan pemberian pembiayaan,
bank menetapkan cara-cara yang ditempuh guna
memperoleh pembiayaan yang diinginkan. Petugas bank
dilarang memberikan pembiayaan kepada calon
nasabahnya tanpa mengikuti prosedur yang telah
ditetapkan oleh bank tempat bekerja. Karena melalui
prosedur inilah bank dapat menyeleksi nasabah mana
yang memang pantas mendapatkan pembiayaan dan
memberikan keuntungan bagi bank.
Dalam pembuatan kontrak take over, ada beberapa
tahapan yang di lalui oleh bank dan nasabah, yaitu:
a. Nasabah terlebih dahulu menghubungi atau datang
langsung ke Bank Syariah Mandiri dengan
mengajukan permohonan pengalihan pembiayaan
(take over), terjadi kesepakatan antara nasabah dan
marketing pembiayaan Griya BSM bahwa bank
syariah mandiri setuju memberikan pembiayaan
untuk melakukan take over. Kemudian nasabah
ajukan permohonan pelunasan kredit pemilikan
rumah pada bank yang memberikan kredit (bank
80
konvensional) dan bank yang bersangkutan setuju
dengan legal.
b. Bank Syariah Mandiri melakukan verifikasi data
yang diajukan oleh calon debitur (nasabah).
c. Bank Syariah Mandiri menganalisis layak atau tidak
calon debitur (nasabah) diberikan pembiayaan.Bank
Syariah Mandiri akan melakukan analisis
pembiayaan disesuaikan dengan jumlah pinjaman
dari bank konvensional yang akan di take over.
Analisis yang digunakan oleh Bank Syariah Mandiri
adalah analisis yang biasa digunakan pada bank
syariah lainnya yaitu analisis dengan sistem 5C
(character, capacity, Capital, condition, dan
kolesterol collecteral)
d. Setelah ada persetujuan secara legal dari bank
konvensional nasabah melengkapi berkas atau
dokumen dokumen persyaratan untuk pembiayaan
take over pada BSM. Adapun persyaratannya adalah:
1) WNI cakap hukum
2) Usia minimal 21 tahun dan maksimal 55 tahun
pada saat jatuh tempo pembiayaan.
3) Pemohon merupakan karyawan tetap/pengusaha/
profesional/PNS.
4) Aplikasi permohonan take over yang diisi
dengan informasi yang dibutuhkan oleh bank
atau surat permohonan yang dibuat sendiri oleh
nasabah.
81
5) Photo copy KTP suami/istri yang berlaku
dengan memperlihatkan bukti dokumen aslinya.
6) Photo copy kartu keluarga dengan
memperlihatkan bukti dokumen aslinya.
7) Photo copy surat nikah atau cerai jika ada.
8) Photo copy NPWP atau SPT.
9) Rekening bank 6 bulan terakhir.
10) Print out atau keterangan sisa hutang di bank
yang bersangkutan bank konvensional.
11) SK pengangkatan atau surat keterangan bekerja.
12) Slip gaji bulan terakhir asli atau surat keterangan
penghasilan.
13) Photo copy sertifikat anggunan IMB dan PBB
status 2 tahun terakhir sebagai legalitas jaminan.
e. Setelah dilakukan verifikasi kelengkapan dokumen
awal oleh CBRM dan di upload hasil BI checking
selanjutnya dilakukan penilaian terhadap agunan
atau jaminan Apakah marketable atau tidak.
f. Setelah dinyatakan layak untuk pembiayaan
tersebut maka selanjutnya dilakukan proses komite
(pemutusan pembiayaan untuk mendapatkan
persetujuan dari wakil pimpinan atau pimpinan
Bank Syariah Mandiri Pembantu Tangerang
Bintaro Sektor III.
g. Nasabah dan pejabat bank (CBRM/ JCBRM)
menyepakati akad pembiayaan tersebut.
h. Setelah dinyatakan sesuai dan layak, pihak bank
melakukan persetujuan pembiayaan.
82
i. Pihak bank melakukan review keseluruhan
kelengkapan dan keabsahan dokumen nasabah.
j. Pengikatan jaminan sebagai dokumen ekspor
kontrak yang harus dipastikan tidak dalam keadaan
bermasalah terutama dalam objeknya.
k. Nasabah melunasi seluruh hutangnya kepada bank
yang bersangkutan dengan didampingi oleh pihak
BSM. Dengan demikian nasabah melanjutkan
pembayaran kewajiban atau hutangnya pada bank
syariah mandiri, dan membayar angsuran tiap
bulannya ke Bank Syariah Mandiri.
l. Kontrak minimal dibuat dalam dua rangkap pihak
bank dan nasabah.2
Setelah dilakukan analisis dan persetujuan
pembiayaan maka nasabah akan menghubungi bank
konvensional untuk keperluan take over. Jadi pinjaman
yang di bank konvensional akan dilunasi oleh nasabah dan
selanjutnya nasabah akan memindahkan ke pembiayaan di
Bank Syariah Mandiri. Kemudian nasabah akan
melakukan perjanjian akad kepada pihak bank syariah.
Adapun alur akadnya adalah sebagai berikut:
a. Nasabah dan bank syariah mandiri sepakat akan take
over.
b. Nasabah mengajukan permohonan pelunasan dan
atau take over kepada bank konvensional.
c. Bank konvensional harus setuju (secara legal)
2 Wawancara dengan Ibu Daina Febriyanti sebagai Consumer Banking Retail Manager PT. Bank Syariah Mandiri kantor cabang Pembantu Tangerang Bintaro Sektor III.
83
d. Bank konvensional dan nasabah nego berapa sisa
hutang yang harus dibayarkan nasabah kepada bank
konvensional misalnya Rp 100 juta.
e. Nasabah kemudian meminjam uang ke Bank Syariah
Mandiri sebesar Rp 100 juta. Uang ini dipakai untuk
melunasi hutang nasabah ke bank konvensional.
f. Setelah nasabah melunasi, maka rumah dikuasai oleh
nasabah.
g. Kemudian nasabah menjual rumah itu kepada Bank
Syariah Mandiri sebesar Rp 100 juta. Uang itu akan
melunasi hutang pinjaman nasabah ke Bank Syariah
Mandiri. jadi secara prinsip maka rumah menjadi sah
milik Bank Syariah Mandiri dan saat itu nasabah
tidak mempunyai rumah serta tidak mempunyai
hutang.
h. Selanjutnya bank syariah menjual rumah itu kepada
nasabah secara angsuran misalnya selama 15 tahun
dengan harga Rp 200 juta.
i. Dan yang terakhir adalah Deal dari nasabah.
Skema ini bisa dijalankan di "bawah tangan" atau
tidak dicatatkan secara resmi hitam diatas putih kecuali
akad terakhir antara nasabah dengan Bank Syariah
Mandiri, yang terpenting adalah alur dan mekanismenya
terpenuhi secara Syariah Hal ini dikarenakan pada saat
proses perjanjian akad oleh nasabah dengan pihak bank
dilakukan dengan menggunakan akad qardhul Hasan atau
akad yang hanya berlandaskan kepada kepercayaan
sehingga bank merasa tidak perlu melakukan pencatatan
84
secara resmi dalam akad tersebut. Dan untuk menjaga
kepercayaan tersebut, pihak bank syariah sendiri yang
langsung menjaga atau mengawal nasabah ketika
melakukan pembayaran untuk pelunasan sisa hutang yang
masih terdapat di bank konvensional.
Kemudian setelah seluruh proses perjanjian akan
diselesaikan dilaksanakan maka sampailah kepada akad
yang terakhir yaitu akad murabahah. Pada akad
murabahah ini bank wajib melakukan pencatatan resmi
untuk menjaga agar proses transaksi yang dilakukan
menjadi legal dan mempunyai payung hukum agar jika
suatu saat nasabah melakukan wanprestasi maka pihak
bank syariah dapat melakukan mediasi perbankan untuk
menindaklanjuti masalah tersebut. Dan hal yang tidak
boleh terlupakan adalah ketika melunasi pinjaman atau
ketika pinjaman telah lunas di bank konvensional maka
hendaklah melakukan roya yang merupakan proses
penghapusan hak tanggungan di sertifikat tanah, sehingga
apabila tidak dihapus Berarti masih tercatat sebagai
sertifikat yang ditanggung kan kepada pihak orang lain.
Jadi pada dasarnya tidak ada hubungan dengan
Apakah nasabah tetap menjadi nasabah bank
konvensional atau tidak. Roya berhubungan dengan
hapus atau tidaknya hak tanggungan yang ditentukan dari
hapus atau tidaknya hutang yang dijaminkan dengan hak
tanggungan tersebut.
Secara garis besar, penerapan take over yang
dilakukan pada bank syariah mandiri Kantor Cabang
85
Pembantu Tangerang Bintaro Sektor III sesuai dengan apa
yang telah difatwakan di dalam fatwa DSN MUI No.
31/DSN-MUI/VI/2002 tentang pengalihan hutang. Tidak
terjadi penyimpangan di dalam mekanismenya sehingga
bisa dikatakan bahwa take over yang dilakukan oleh bank
syariah mandiri Kantor Cabang Pembantu Tangerang
Bintaro Sektor III telah Sesuai dengan prinsip syariah dan
akad yang dilakukan juga telah sah.
2. Contoh take over Murni dan take over Jual Beli pada
Bank Syariah Mandiri Kantor Cabang Pembantu
Tangerang Bintaro
a. Contoh Pembiayaan take over.
Contoh pembiayaan take over murni yaitu
nasabah A mendatangi dan mengajukan pembiayaan
take over ke Bank Syariah mandiri Kantor Cabang
Pembantu Tangerang Bintaro Sektor III. Karena
sebelumnya nasabah A telah membeli rumah dengan
mengajukan KPR ke bank BNI pada bulan Januari
2015. Jangka waktu selama 180 bulan (15 tahun).
Maksimum kredit yang diberikan Bank BNI adalah
sebesar 200 juta dengan suku bunga pada tahun ke-1
sebesar 9,5% dan tahun ke-2 sampai tahun ke-15
sebesar 13,5%. Dan angsuran perbulannya sebesar Rp
3,123,319,49. Setelah berjalan 3 tahun nasabah ingin
mengalihkan take over kredit pemilikan rumah nya ke
Bank Syariah Mandiri Kantor Cabang Pembantu
Tangerang Bintaro Sektor III dengan sisa pokok
sebesar Rp 185.909.267 berikut dengan biaya penalti
86
sebesar Rp 555.488. kemudian nasabah mengajukan
plafon sebesar Rp 185.909.267. akan tetapi pihak Bank
Syariah Mandiri Kantor Cabang Pembantu Tangerang
Bintaro Sektor III menganalisis terlebih dahulu dari
dokumen-dokumen yang diajukan oleh nasabah dan
menganalisis fisik sesuai dokumen. Apakah layak
diberikan plafon sebsesar yang diminta oleh nasabah.
Jika hasil dari analisis dokumen, analisis fisik, dan
analisis keuangannya dapat diterima oleh pihak Bank
Syariah Mandiri Kantor Cabang Pembantu Tangerang
Bintaro Sektor III , maka pihak Bank Syariah Mandiri
Kantor Cabang Pembantu Tangerang Bintaro Sektor
III akan memberikan pembiayaan sebesar yang diminta
oleh nasabah. setelah melalukan analisis selama 14
hari kerja kemudian pihak Bank Syariah Mandiri
Kantor Cabang Pembantu Tangerang Bintaro Sektor
III mencairkan dan mentransfer dana yang diminta ke
rekening nasabah, lalu nasabah membayar sisa
hutangnya ke bank BNI. Setelah membayar hutangnya
ke bank BNI, pihak Bank Syariah Mandiri Kantor
Cabang Pembantu Tangerang Bintaro Sektor III
bersama Nasabah mengambil agunan sertifikat rumah
di bank BNI dan meroya agunan tersebut. Kemudian
pihak Bank Syariah Mandiri Kantor Cabang Pembantu
Tangerang Bintaro Sektor III mengganti sertifikat atas
nama Bank Syariah Mandiri Kantor Cabang Pembantu
Tangerang Bintaro Sektor III. Jika nasabah sudah lunas
87
membayar angsurannya maka sertifikat rumah menjadi
atas nama nasabah.
b. Contoh take over Jual Beli
Take over jual beli dalam contohnya, Nasabah A
punya rumah dan mau keluar kota atau tidak sanggup
untuk bayar anggsuran kreditnya. Kemudian ada
Nasabah B tertarik dengan rumah si Nasabah A,
namun sertifikat rumah nasabah A masih di bank
konvensional dan tidak bisa untuk mengambil begitu
saja karena harus ada yang dilunasi. Sedangkan
nasabah A tidak memiliki uang untuk melunasi
hutangnya. Kemudian nasabah B melakukan proses ke
Bank Syariah Mandiri Kantor Cabang Pembantu
Tangerang Bintaro dengan melengkapi dokumen-
dokumen yang dibutuhkan oleh Bank Syariah Mandiri
Kantor Cabang Pembantu Tangerang Bintaro Sektor
III dan kemudian disetujui oleh Bank Syariah Mandiri
Kantor Cabang Pembantu Tangerang Bintaro. Setelah
disetujui kemudian dicairkan ke rekening nasabah
A dari rekening nasabah B. Kemudian, nasabah A
melunasi hutang ke bank konvensional Setelah dari
bank konvensional sudah diproses dan di lunasi.
Nasabah dan staff marketing bisa mengambil sertifikat
rumah di bank konvensional. Kemudian Nasabah Dan
staff marketing dari Bank Syariah Mandiri Kantor
Cabang Pembantu Tangerang Bintaro Sektor III
menyerahkan ke notaris dan jika sudah di notaris untuk
88
mengganti sertifikat kepemilikan rumah dan itu
namanya take over BSM jual beli jadi pengalihan hak
rumah dari nasabah A ke Nasabah B dan BSM sebagai
media pembantu.3
Sebelum melakukan take over BSM dan nasabah
menyepakati akad nya terlebih dahulu yaitu akad qardh
Wal murabahah, karena yang di tag cover fasilitas KPR
dan juga objek (rumahnya). Pada bank syariah mandiri
dalam pembiayaan Griya BSM memiliki margin sebesar
8,5% pertahun yang lebih kecil dari pada bank
konvensional. Setelah mendapatkan pembiayaan dari
Bank Syariah Mandiri nasabah dan didampingi pihak
BSM melunasi kewajiban hutangnya pada bank BNI.
Dengan demikian jaminan yang berupa sertifikat rumah
tersebut berada di pihak BSM karena rumah tersebut
belum lunas, jadi nasabah berpindah kewajiban membayar
hutangnya pada bank syariah mandiri dengan angsuran
yang sama setiap bulannya. Adapun biaya-biaya yang
terdapat dalam proses take over ini adalah biaya
administrasi sebesar 1%, biaya asuransi besarnya sesuai
dengan ketentuan asuransi, janji akan sesuai dengan
tagihan notaris. Biaya-biaya ini dibayar nasabah sebelum
dilakukan pencairan.
3 Wawancara dengan Daina Febrianty sebagai Consumer Banking Retail Manager PT. Bank Syariah Mandiri Kantor Cabang Pembantu Tangerang Bintaro Sektor III
89
B. Analisis tentang faktor yang melatarbelakangi bagi
nasabah dalam melakukan take over dari bank
konvensional ke Bank Syariah Mandiri.
Berdasarkan data faktor yang melatarbelakangi bagi
nasabah dalam melakukan take over dari bank konvensional ke
Bank Syariah Mandiri maka penulis menemukan beberapa
faktor yaitu:
1. Keinginan nasabah untuk melakukan transaksi dengan
syariah.
2. Untuk mendapatkan fresh money atau dana segar.
3. Pembayaran angsuran dengan sistem fixed atau tetap.
4. perbedaan margin dari bank syariah.
5. Pemberian plafon yang rendah oleh bank konvensional.
6. Adanya hubungan emosional antara nasabah dan
marketing suatu bank.
Faktor pertama, keinginan nasabah dalam melakukan
transaksi pembiayaan dalam bentuk Syariah. Sudah sejak lama
umat Islam Indonesia menginginkan sistem perekonomian
yang berbasis nilai-nilai dan prinsip syariah ( Islamic
Economic System) untuk dapat diterapkan dalam segenap
aspek kehidupan bisnis dan transaksi umat. KPR yang
ditawarkan oleh bank syariah berbeda dengan KPR yang
ditawarkan oleh bank konvensional. Perbedaan mendasarnya
terdapat pada akarnya. Pada KPR di bank syariah, satu akad
yang digunakan mengacu pada prinsip jual beli yang imbalan
keuntungannya berupa margin penjualan. Sedangkan, KPR
yang dimiliki oleh bank konvensional menggunakan akad
pinjaman dengan bunga sebagai instrumen dalam penentuan
90
keuntungannya. Oleh karena itu, para ekonom Islam yang
masih mengimani al-Quran sebagai pedoman hidupnya dan
hadis Sebagai panduan aktivitasnya telah memperkenalkan
kepada industri keuangan dan perbankan bahwa Islam
memiliki prinsip Syariah seperti, mudharabah murabahah,
salam, Istishna, Al Ijarah Al hiwalah, Ar Rahman, Al
wakalah, Al Kaffah, dan al Qardh. serta membuktikan bahwa
semuanya dapat diterapkan dalam lembaga keuangan modern.
Dan dengan menunjukkan bahwa muamalah Syariah dengan
filosofi utama kemitraan dan kebersamaan sharing dalam
profit dan reaksi dapat mewujudkan kegiatan ekonomi yang
lebih adil dan transparan.
Faktor kedua, untuk mendapatkan fresh money atau dana
segar. Sudah menjadi sebuah rahasia namun jika seseorang
yang ingin melakukan take over dari suatu bank ke bank
lainnya adalah agar mendapatkan kucuran dana segar untuk
menambah modal dalam pembiayaan atau modal bisnisnya.
Keberadaan take over ini dilihat dari segi manfaat sebagai
penambah dana segar lebih banyak digunakan dalam bentuk
pembiayaan modal kerja ataupun pembiayaan konsumtif KPR.
Karena hal ini akan sangat membantu para pengguna dana
tersebut dalam mengingatkan pinjaman atau pembiayaannya
sehingga dengan adanya fresh money tersebut akan sangat
memberikan dampak positif dalam kegiatan usaha mereka,
ataupun untuk menambah biaya untuk renovasi rumah.
Faktor ketiga yaitu pembayaran angsuran dengan sistem
fixed atau tetap. Sistem yang dianut oleh perbankan syariah
pada pembayaran angsuran dalam pembiayaan menggunakan
91
jenis flat atau fixed atau dalam bahasa Indonesianya
merupakan angsuran pembiayaan tetap. Seperti yang kita
ketahui bahwa dalam pembayaran cicilan kredit terbagi
menjadi tiga macam yaitu flat rate, atau fix atau tetap, sliding
rate atau efektif atau menurun dan yang terakhir floating rate
atau untuk anuitas atau mengembang. Maka diantara jenis
pembayaran angsuran tersebut yang dibenarkan dalam Islam
adalah yang pertama yaitu menggunakan sistem flat rate yang
mana pembayaran cicilan nya tidak mengalami kenaikan yang
tidak beraturan sehingga dapat menimbulkan horor dalam
muamalah tersebut namun selalu tetap dari bulan pertama
hingga akhir. Karena metode ini tidak tergantung pada
kenaikan tingkat suku bunga, sehingga akan mengurangi beban
nasabah dalam melunasi angsuran nya. Adapun contoh dari
perhitungan dengan menggunakan sistem atau metode flat
rate ini adalah sebagai berikut.
Faktor keempat, perbedaan margin dari Bank Syariah
dengan bank konvensional. Margin dalam pembiayaan di Bank
Syariah Mandiri merupakan keuntungan bank yang diawali
pada murabahah atau jual beli. Dalam menetapkan besaran
margin KPR ditentukan oleh komite kantor pusat dan Bank
Syariah Mandiri menetapkan nilai juga tergantung pada setiap
segmentasi, misalnya besarnya margin KPR IB untuk 10 tahun
adalah 16,25%. Biasanya yang menjadi patokan adalah harga
pasar, tingkat suku bunga bank Indonesia, menjamin risiko
setiap bank, biaya operasional bank dan lain sebagainya.
Beberapa Table margin yang di miliki Oleh Bank Syariah
92
Mandiri Kantor Cabang Pembantu Tangerang Bintaro Sektor
III.
a. Angsuran single Prince
Tenor Bunga
5 tahun 12.25%
10 tahun 13.25%
11 s/d 15 tahun 14.25%
4.1 Table Angsuran Bank Syariah Mandiri
b. Angsuran Step Up
Tenor Bunga
Tahun 1-2 8,5%
Tahun 3-5 10,75%
Tahun 6-10 15,74%
Tahun 11-15 15,75%
4.2 Table Angsuran Bank Syariah Mandiri
Faktor kelima pemberian plafond yang rendah oleh bank
konvensional. Plafond adalah jumlah nilai yang dibiayai pada
awal akad. Jika bank konvensional memberikan plafond yang
rendah, maka nasabah akan kesulitan untuk memutar kembali
modalnya kerjanya. Dalam keadaan inilah Bank Mandiri
Syariah berani memberikan plafon yang lebih tinggi lagi untuk
menarik perhatian si nasabah tersebut hal ini mempengaruhi
keinginan nasabah dalam melakukan take over ke bank syariah
Karena pada dasarnya nasabah dewasa ini sudah lebih pintar
dalam menilai pembiayaan dari bank dari banyak perbankan,
baik itu yang bergerak dalam bidang Syariah maupun
konvensional. Sehingga lembaga keuangan seperti perbankan
93
harus pandai dalam mengatasi hal ini berupa pemberian plafon
kepada calon nasabah.
a. Simulasi BSM Griya
4.3 Simulasi BSM Griya
Dalam kondisi inilah yang membuat Bank Syariah berani
menggelontorkan dana yang besar hanya untuk seorang
nasabah, karena Bank Mandiri Syariah melihat perputaran
usahanya bagus, jaminan yang diberikan masih bisa
mengcover pembiayaan, kemudian nasabah tersebut juga
mempunyai reputasi yang baik pada dunia perbankan, tidak
termasuk nasabah Blacklist, track recordnya selalu baik dan
pembiayaan yang diajukannya juga lancar.
Faktor ke enam, adanya hubungan emosional antara
nasabah dengan marketing suatu bank karena setiap marketing
punya nasabah yang dimaintenance dan relasi mereka dari dulu
sehingga kemanapun marketing itu bertugas, maka nasabah
akan mengikutinya dalam kondisi yang seperti ini maka
nasabah tersebut bisa dikatakan sebagai nasabah yang loyal
integrasi integritas dan kredibilitas sahabat tersebut tidak
diragukan lagi.
94
C. Prosedur Pelaksanaan Produk Pembiayaan Griya BSM
pada Bank Syariah Mandiri Kantor Cabang Pembantu
Tangerang Bintaro.
Gambaran Tentang Sistem Produk Pembiayaan BSM Griya.
BSM Griya adalah pembiayaan jangka pendek, menegah
maupun jangka panjang untuk membiayai pembelian rumah
tinggal (konsumer), baik baru maupun bekas, di lingkungan
developer dengan sistem murabahah.
1. Keunggulan:
a. Angsuran ringan dan tepat hingga jatuh tempo
pembiayaan.
b. Proses mudah, cepat dan bebas biaya pinalti serta
biaya provesi dan appresial.
c. Minimal pembiayaan Rp 50 juta dan maksimal 2
milyar.
d. Jangka waktu pembiayaan sampai dengan 15 tahun
kecuali untuk pembelian kavling maksimal 20 tahun
atau di sesuaikan dengan pembayaran.
2. Akad:
a. Murabahah
3. Persyaratan:
a. WNI cakap hukum.
b. Usia karyawan minimal tahun dan pada saat jatuh
tempo pembiayaan usia maksimal tahun atau belum
pensiun, sedangkan untuk wiraswasta dan profesional
pada saat jatuh tempo fasilitas pembiayaan usia
maksimal tahun.
95
PERMOHONAN PEMBIAYAAN
PENGUMPULAN DATA
VERIVIKASI DATA
COMMITTE ( PERSETUJUAN )
PENGIKATAN
PENCAIRAN
c. Karyawaan berpenghasilan tetap (jangka waktu
maksimum tahun) sedangkan untuk wiraswasta dan
profesional (jangka waktu tahun).
d. Mengisi formulir dan melengkapi dokumen yang
dibutuhkan.
4. Ketentuan biaya:
a. Asuransi: jiwa dan kerugian.
b. Notaris, Materai, dll: sesuai ketentuan yang berlaku.
3. Skema pembiayaan Griya BSM
1. Prosedur nasabah mengajukan pembiayaan pada Bank
Syariah Mandiri. Persyaratan dokumen-dokumen yang
harus dilampirkan:
a. Untuk pegawai (karyawanswasta/ PNS/ABRI)
96
b. Kartu identitas calon nasabah dan istri: Kartu Tanda
Penduduk (KTP) atau passport
c. Kartu Keluarga, surat nikah
d. Slip gaji terakhir
e. Surat referensi dari kantor tempat berkerja atau SK
pengangkatan untuk
f. Jaminan
2. Setelah nasabah melengkapi dokumen-dokumen di atas
marketing akan mengumpulkan dokumen-dokumen tersebut,
maka dari pihak marketing akan mendatangi rumah nasabah
dan menanyakan kebenaran syarat-syarat yang sudah
diberikan kepada marketing.
3. Sesudah marketing melaksanakan apa yang menjadi
kewajibannya, selanjutnya akan diberikan kepada bidang
processing. Yang dilakukan bidang processing adalah
mengverivikasi data-data dan jaminan yang diajukan kepada
nasabah apakah sudah memenuhi syarat yang ada di BSM
Cabang Temanggung dan melakukan transaksi pada jaminan
yang akan diajukan.
4. Proses selanjutnya setelah sampai processing maka
dokumen-dokumen itu belum selesai dan masih harus
disampaikan ke pemimpin cabang, setelah pemimpin cabang
telah memutuskan persyaratannya sudah memenuhi syarat
maka pemimpin cabang menyetujui pengajuan untuk
pembelian rumah tersebut.
5. Setelah pemimpin cabang memutuskan persetujuan itu
personal service head akan menindak lanjuti dokumen-
dokumen tersebut dan akan melakukan pencairan.
97
6. Proses penaksiran jaminan pada pembiayaan Griya BSM
adalah nilai transaksi yang diajukan pihak nasabah ke pihak
bank yang selanjutnya akan direalisasikan oleh bank tetapi
pihak bank akan memberikan pembiayaan hingga dari biaya
yang diajukan oleh nasabah dari pihak bank tidak
memberikan pembiayaan karena sifatnya membantu.
98
BAB V
PENUTUP
A. Kesimpulan
1. Acuan mekanisme take over. Prosedur take over
pembiayaan dimulai dengan nasabah mengajukan
permohonan take over dari bank konvensional dan atau
bank syariah ke Bank Syariah Mandiri, dengan
melengkapi data atau dokumen-dokumen yang
dibutuhkan. Pihak bank melakukan penilaian agunan atau
jaminan, di mana sebagai jaminannya adalah rumah yang
dibiayai tersebut. Kemudian dilakukan proses analisis
pembiayaan dan proses komite, serta akad pembiayaan.
Setelah mendapat persetujuan dari pimpinan cabang
dilakukan review kelengkapan dan keabsahahan dokumen
nasabah, barulah dilakukan pencairan ke rekening nasabah
dan kemudian peralihan kewajiban hutang atau take over
dengan cara melunasi hutangnya pada bank bersangkutan.
2. Dari hasil penelitian diketahui bahwa faktor-faktor yang
mempengaruhi nasabah melakukan take over KPR dari
bank konvensional ke bank Mandiri Syariah kaca Ciputat
sebagai berikut:
1. Keinginan nasabah untuk melakukan transaksi Sesuai
dengan prinsip Syariah.
2. Untuk mendapatkan fresh money atau danau Segara.
3. Pembayaran angsuran dengan sistem fix adalah tetap.
4. Perbedaan margin dari bank syariah.
99
5. Pemberian plafon yang rendah oleh bank
konvensional.
6. Adanya hubungan emosional antara nasabah dengan
marketing suatu bank
B. Saran
1. Untuk Bank Syariah Mandiri Kantor Cabang Tangerang
Bintaro agar selalu menjalani kegiatan transaksi perbankan
sesuai dengan fatwa DSN MUI dan selalu istiqomah dalam
menjalankan setiap transaksi tersebut agar tercapainya hasil
yang maksimal dan yang lebih utama adalah agar segala
macam muamalah yang dikerjakan mendapatkan ridho dan
rahmat dari Allah SWT amin.
2. Setelah penulis melakukan penelitian tentang pelaksanaan
take over pembiayaan Griya BSM pada bank syariah
mandiri Jika dilihat dari prosedur pelaksanaan nya telah
sesuai dengan asas yang berlaku. Tapi alangkah baiknya
jika Bank Syariah Mandiri melakukan promosi ke
masyarakat luas tentang pembiayaan Griya BSM ini,
dengan demikian dapat membantu masyarakat yang ingin
memiliki rumah impiannya tanpa harus mendapatkan kredit
dari bank konvensional.
3. Untuk peneliti yang ingin meneliti lebih lanjut dan lebih
mendalam mengenai take over semoga mampu melengkapi
kekurangan dari penelitian ini.
100
DAFTAR PUSTAKA
Adiwarman, A. Karim. Bank Islam Analisis Fiqih dan Keuangan, Jakarta: PT Raja Grafindo Persada. 2006.
Amran, Saudi. Penyelesaian Sengketa Ekonomi Syariah. Jakarta: Prenada Media Group. 2018.
Arbi, Syarif. Lembaga: Perbankan, Keuangan dan Pembiaayaan. Yogyakarta: BPFE. 2013.
Ascarya. Akad dan Produk Bank Syariah. Jakarta: PT Raja Grafindo Persada. 2007.
Cahyana, E. Jaka dan Sudaryatmo. Rumahku Istanaku Panduan Membeli Rumah Hunian. Jakarta: PT Elex Media Kumputindo. 2002.
Dewan Syariah Nasional-MUI. Himpunan Fatwa DSNU-MUI Cet Ke-3 Edisi ke-3. Ciputat: CV Gaung Persada. 2000.
Distie, Saraswati dan Syamsul Hidayat. E-Jurnal Jurisprudence, Impelemntasi Hybrid Contract pada Take Over Pembiayaan Hunian Syariah dari Bank Konvensional ke Bank Syariah Dalam Perspektif Hukum Islam. Vol. 7 No. 1 Juni 2017.
Djemabut, Blaang. Perumahan dan permukiman Sebagai Kebutuhan Pokok. Jakarta: Yayasan Obor Indonesia. 1986.
Faturrahman, Djamil. Penyelesaian Pembiayan Bermasalah di Bank Syariah. Jakarta: Sinar Grafika. 2012.
Firdaus, Furywardhana. Akuntansi Syariah di Lembaga Keuangan Syariah. Yogyakarta: Guepedia. 2009.
Gamela, Dewi. Aspek-aspek Hukum dalam Perbankan dan Perasuransian Syariah di Indonesia. Jakarta: Kencana. 2006.
Ghofur, Anshori Abdul. Perbankan Syariah di Indonesia. Yogyakarta: Gajah Mada University Press. 2018.
101
Hasan, Ali, M. Berbagai Macam Transaksi dalam Islam. Jakarta : PT Raja Grafindo Persada. 2003.
Hajar, Al-Asqalani Ibnu. Bulughul Mahram min Adillatil Ahkam, terj. Harun Zen dan Zaenal Muttaqin. Bandung: Penerbit Jabal. 2011.
Hartono, Untung Budi. Kredit Perbankan di Indonesia. Yogyakarta: Andi. 2000.
Hermansyah. Hukum Perbankan Nasional Indonesia Edisi 2 Cetakan ke-8. Jakarta: Prenadamedia Group. 2014.
Ikatan Bankir Indonesia. Mengelola Bank Syariah. Jakarta: Gramedia Pustaka Utama. 2014.
Ismail. Perbankan Syariah. Jakarta: PT Fajar Interpratama Mandiri. 2013.
Kasmir. Manajemen Perbankan. Jakarta: PT Raja Grafindo Persada. 2000.
. Bank Syariah dari Teori ke Praktik. Jakarta: Gema Insani. 2001.
. Dasar-dasar Perbankan Edisi 1 Cetakan-II. Jakarta: PT Raja Grafindo Persada. 2003.
. Bank dan Lembaga Keuangan Lainnya. Jakarta: PT Raja Grafindo Persada. 2008.
M, Echols John dan Hasan Shadily. Kamus Ingris-Indonesia. Jakarta: PT. Grmedia Pustaka Utama. 2005.
Ayub, Muhammad. Understanding Islamic Finance. Jakarta: PT Gramedia Pustaka Utama. 2009.
Muhammad. Manajemen Bank Syariah. Yogyakarta: UPP AMP YKPN. 2005.
Muljafi, Kartini. Hak Tanggungan. Jakarta: Kencana. 2005.
102
Muwafiquddin, Ibnu Qudamah Syaikh. Al-Mugni Juz VII, Beirut: Dar Alamul Kutub. 1997.
Nur, Al Arif Muhammad. Dasar-dasar dan Pemasaran Bank Syariah. Bandung: Alfabeta. 2010.
Nurul, Huda. Lembaga Keuangan Islam Tinjauan Teoritis dan Praktis. Jakarta: Kencana Prenada Media Group. 2010.
Prasastinah, Usanti Trisadini. Akad Baku Pada Pembiayaan Murabahah di Bank Syariah, Perspektif. Volume XVIII No. 1 Tahun 2013 Edisi Januari.
Ridwan, Muhammad. Manajemen Baitul Maal Wa Tamwil. Yogyakarta: UII PRESS. 2004.
Rifa’i, Dik Moh. Tarjamah Khulashah Kifayatul Akhay. Semarang: CV Toha Putra. 1978.
Santoso, Urip. Hukum perumahan. Jakarta: Kencana. 2014.
Satno, J. dkk. Kopensatie dan Percampuran Hutang. Bandung: Alumni. 2009.
Setyawan, R. Pokok-pokok Hukum Perikatan. Jakarta: Putra Barain. 2005.
Sholihin, Ahmad Ifham. Buku Pintar Ekonomi Syariah. Jakarta: Gramedia Pustaka Utama. 2010.
Syafi’i, Antonio Muhammad. Bank Syariah dari Teori ke Praktik. Jakarta: Gema Insani. 2011.
Tjoekam, Moh. Perkreditan Bisnis Inti Perbankan: Konsep, Teknik dan Kasus Edisi I. Jakarta: PT Gramedia Pustaka Utama. 1999.
Tri, Hesti Mulyani. Seri Eko Arsitektur Ekologis. Yogyakarta: Kanisius. 2006.
Veithzal, Rivai dan Andria Permata, Islamic Financial Management. Jakarta: Raja Grafindo Persada. 2008.
103
Yazid, Afandi M. Fiqih Muamalah dan Implementasinya dalam Lembaga Keuangan Syariah. Yogyakarta: Logung Pustaka. 2009.
Z, A. Wangsawidjaja. Pembiayaan Bank Syariah. Jakarta: PT Gramedia Pustaka Utama. 2011.
Zainuddin, Ali. Hukum Perbankan Syariah. Jakarta: Sinar Grafika. 2010.
Zainul, Arifin. Dasar-dasar Manajemen Bank Syariah, Ciputat: Azkia Publisher. 2009.
LAMPIRAN
Lampiran 1 : Surat Dosen pembimbing Skripsi
Lampiran 2 : Surat keterengan Penelitian Skripsi
Lampiran 3 : Surat Izin penelitian
Lampiran 4 : Formulir pengajuan pembiayaan take over
Lampiran 5 : Contoh Form BI Checking
Lampiran : Formulir Take over BSM Griya
Lampiran 6: Formulir Pengajuan take over
Lampiran 7 : Angsuran Pembiayaan take over
Lampiran 8 : Foto Saat Wawancara dengan Ibu Fidiya
HASIL WAWANCARA
Pewawancara : Hesty Adreany
Narasumber : Daina Febriyanti M.
Hari, Tanggal : Jum’at, 19 Oktober 2018
Tujuan Wawancara : Penelitian Skripsi
Pewawancara (P), Narasumber (N)
P: Assalammu’alaikum Ibu daina, perkenalkan saya Hesty
mahasiswa UIN Syarif Hiyadattullah Jakarta Fakultas Ilmu Dakwah
dan Komunikasi jurusan Manajemen Dakwah konsentrasi
Manajemen Lembaga Keuangan Islam, saat ini saya ingin
mewawancarai ibu mengenai pembiayaan take over, seperti janji dua
hari kemarin saya sudah konfirmasi ibu terlebih dahulu untuk
melalukan wawancara dengan ibu hari ini. Saya langsung mulai saja
ya bu untuk pertanyaannya.
N: Wa’alaikum salam has, lanjut ke pertanyaannya saja ya
P: baik ibu, untuk prosedur pengajuan take over BSM Griya KPR
dari bank Konvensional ke Bank Syariah, itu bagaimana ya bu ?
N : kalo untuk pengajuan takeover atau prosedur dari takeover KPR
konvensional ke KPR Syariah itu pertama sama seperti dengan
pengajuan awal, sama seperti pengajuan KPR biasa ya, cuma
bedanya ini tidak perlu dengan data data penjual, cukup dengan data
pribadi saja untuk nasabah. Dan untuk data pribadinya itu harus tau
dulu sistem sisa hutang pokok atau outstanding dari bank konven.
Nah, nanti dari pihak bank Syariah mandiri untuk menentukan
plafon itu ditentukan dari berapa sih Sisa outstanding nya. Misalnya,
contoh sisa outstandingnya tinggal 700jt sekian. Jadi permohonan
nasabah itu sesuai dengan nilai outsanding. Terkait dari nilai full
plafon atau tidaknya nanti tergantung dari analisa keuangan sama
nilai appresial. jika angka appresial nya masuk angka 700jt masuk
dan nilainya apparesialnya lebih tinggi 700jt itu bisa full plafon tapi
jika analisanya turun, appresialnya kurang bagus keuanganya,
otomatis turun plafon. Contohnya misalnya kita ambil yang full
plafon dapat disetujui. Nah ketika sudah kita proses SLA (Service
Level Agreement) Standar sekitar 14 hari kerja itu sudah termasuk
analisis appresial sampai SP3 dari estimasinya seperti itu. Dan ada
proses BI checking yaitu gerbang utama pembiayaan untuk melihat
karakter nasabah apakah nasabah sering macet atau tidak dalam
pembiayaannya. Kan banyak nasabah tidak mengakui memiliki kartu
kredit ini dan itu dan Ternyata setelah dilihat dari BI checking
nasabah memiliki kredit macet dan itu termasuk bisa di lihat dari
karakternya, kalo misalnya Call satu terus itu berarti aman , lancar
dan selalu tepat waktu bayarnya. Tapi ternyata ada Call 2 , 3 sampai
5 pihak BSM bisa ragu terhadap karakternya, apakah si nasabah
sanggup bayar atau tidak. Karna pihak BSM tak ingin mengambil
resiko. Kalo masalah BI Checkig lancar semua dari suami istri tidak
ada masalah. lanjut proses ke analisis , nanti setelah analisa dapatlah
hasil plafon misalnya full 700jt setelah di analisa pihak bsm
prosesnya appresial di nilai dari bangunanya berapa, tanahnya
berapa, jika misalnya ok hasilnya lebih tinggi dari permohonan bisa
full plafon. Setelah analisis baru deh dapat surat persetujuan dari
pihak BSM. Setelah nasabah dapat surat persetujuan nasabah
bersedia bayar biaya untuk ke notaris dan kalo itu menggunakan
program yang menggunakan biaya luar dari permohonan KPR nya
bsm ada program namanya amazing Price. Di mana biaya-biaya itu
masuk dalam angsuran, setelah bayar biaya segala macam notaris ok
. baru kita akad , setlah akad itu , kita proses pencairan, nah dari
pencairan biasanya nunggu dari 1 sampai 2 hari atau paling lama 3
hari, nah dari pihak BSM nya proses maskulin ke rekening nasabah
BSM , dan si nasabah wajib memiliki rekening untuk pembayaran
anggsurannya . setelah itu pihak BSM transfer ke rekening
konvennya untuk pelunasan. Dari situlah pihak bank di pantau terus
apakah sudah dilunasi atau belum, nanti untuk pengambilannya
agunannya biasanya bareng mnengambil ke bank tersebut. Jika nanti
sudah dilunasi, sartifikatnya kita tarik ke notaris untuk di proses
untuk hak tabungan yang dari bank konven ke Roya , misalnya bank
konven atau bank Mandiri atau bank konven lainnya, nah itu di Roya
terlebih dahulu kemudian proses hak tabungan untuk ke BSM
sebenernya sih simple sih seperti sama pengajuan biasa KPR cuma
hanya bedanya tidak ada pajak jual beli, tidak ada data pejual itu
pembiayaan takeover murni.
P: Dokumen apa saja yang di perlukan untuk mengajukan
pembiayaan take over ?
N: pertama nasabah itu mengajukan permohonan ke BSM dengan
cara melengkapi dokumen dokumen umum, seperti KTP, KTP suami
dan istri, kartu keluarga, surat nikah, NPWP, kemudian slip gaji
karyawan tetap, biasa kita lebih mengutamakan karyawan tetap di
BSM. Itu slip gaji 3 bulan, mutasi rekening, kemudian SK pegawai
tetapnya, sama data data agunannya yaitu foto copy sertifikat PBB (
Pajak Bumi dan Bangunan) sama sisa outstandingnya yang dari bank
konven. Selain itu ada proses BI checking.
P: Faktor apa saja yang dapat mengakibatkan nasabah melakukan
pembiayaan take over di Bank Syariah Mandiri Kantor Cabang
Ciputat ?
N: Yang pertama Karna floating angsuran semakin naik tanpa
pemberitahuan mereka sehingga mengganggu cashflow mereka. Dan
kedua Nasabah sudah sadar bahwa bank konven riba.
P: Setelah melihat brosur KPR ternyata ada pembiyaan top up untuk
KPR atau KPR hijrah, apakah nasabah yang sudah melakukan
pembiayaan take over bisa melakukan top uap/biaya tambaan?
N: iya setelah nasabah sudah melakukan top uap dan kemudian hari
nasabah mengajukan pembiayaan top uap, nasabah dapat menambah
biaya untuk renovasi rumah atau pembayaan lainnya. Nasabah punya
pembiayaan 500 juta, kemudian ingin melakukan top up yaitu adanya
renovasi sebar 100jt . masih menggacover nilai anggunan gajinya
masih mengcover nilai angsuran. Dan pihak BSM bisa memberikan
pembiayaan top up
P : Apa perbedaan take over KPR dari bank lainnaya dengan take
over BSM Griya? Atau keunggulan yang di miliki oleh BSM untuk
pembiayaan take over KPR ?
N : Tidak ada bedanya, sama saja sih dengan bank konven yang
membedakan dari segi syariahnya dan untuk prosesnya sama saja
tidak beda jauh dengan dokumen-dokumen lainnya dan sebagainya.
Untuk Keunggulan yang dimiliki oleh BSM dengan bank lainnya
sama saja tidak beda jauh karena setiap bank mempunyai keunggulan
masing-masing. Kalau di BSM itu ada program take over Griya
hijrah jadi dikenakan biaya tapi biayanya di dalam angsuran. Jadi,
nasabah tidak dikenakan biaya awal.
P: Bagaimana kebijakan BI mengenai Take over BSM Griya ?
N: Kebijakan Bi untuk masalah pembiayaan take over sepertinya sih
mengacu ke peraturan umum harus melengkapi dokumen sesuai
dengan CAR ( Capital Adequacy Ratio ) yaitu keckupan modal
untuk menampung resik kerugian. Dokumen itu harus lengkap dan
diharapkan sesuai dengan pihak bank jadi matching dengan mutasi
keuangannya dalam pembiayaan take over
P: Dalam pembiayaan take over terdapat alternatif akad yang
disahkan oleh DSN MUI, saat ini di BSM KCP Bintaro alternatif
akad mana yang digunakan dalam pengalihan hutang KPR?
N: Menggunakan akad murabahah yaitu jual beli dan untuk
persyaratan dokumen yang diajukan ketika nasabah sudah
melengkapi persyaratan dokumen harus melakukan analisis fisik
P: Ketika nasabah sudah melengkapi persyaratan dokumen yang di
ajukan , apakah dari pihak BSM KCP Bintaro melakukan analisis
fisik ?
N: Iya itu pasti, namun nasabah harus melengkapi dokumen terlebih
dahulu kemudian nanti pihak BSM bisa me review kembali dan
dianalisis keuangannya kemudian analisis fisik rumah. karena
terkadang luas bangunan dan sertifikat PBB ( Pajak Bumi dan
Bangunan) itu bisa berbeda dengan fisiknya. Dan itu pasti
menganalisis fisik, menganalisa keuangan, dan appraisal nya di
matching kan jika sudah sesuai, bisa full plafon
P: Siapa saja pihak yang terlibat dalam mekanisme take over BSM
Griya tersebut?
N: Yang terlibat dalam mekanisme take over yaitu marketing,
analysis, tim appraisal, dan komite .
P: Apa yang menjadi pertimbangan pihak bank dalam mengambil
keputusan untuk menerima pembiayaan take over BSM Griya
tersebut? Ketika lolos analisis dan kemudian beberapa bulan atau
tahun nasabah mengalami kredit macet, tindakan seperti apa ?
N: Jadi pertimbangan pihak BSM yang menjadi keputusan untuk
menerima pembiayaan take over. Dilihat dari basis data. Jika datanya
sudah sesuai baik keuangan maupun perusahaannya BSM masih bisa
approve aja. Ketila BSM sudah approve kemudian nasabahnya
mengalami macet atau nunggak dalam pembayaran angsuran. Dan
kemudian nasabah diberikan SP1 (Surat Peringatan 1), SP2 (Surat
Peringatan 2) dan SP3 (Surat Peringatan 3). jika masih tetap macet
BSM mengadakan semacam musyawarah. Mau direstrukturisasi
atau di lunasi. Otomatis jika nasabah macet kredit, tidak ada uang,
dan tidak di restrukturisasi maka akan dilelang rumahnya. Tapi jika
nasabahnya bersedia untuk di restruktur. contohnya, angsuran awal
5 juta jadi 3 juta di restructure dan dia sanggup sudah memenuhi
janjinya. Silakan nanti BSM bantu untuk restruktur tapi setelah di
restruktur nasabah masih juga macet kredit dari pihak BSM otomatis
langsung lelang
P: Apa saja kendala yang dihadapi oleh pihak BSM KCP Bintaro
dalam melakukan pembiayaan take over BSM Griya ini?
N: Kendalanya sih dari perusahaan nasabahnya harus bonafide jika
tidak bonafide, tidak bisa dari keuangan atau gajinya harus masuk
untuk pembayaran sesuai dengan DSR ( Debt Servisce Ratio) atau
DBR (Debt Burdrn Ratio). Kita biasanya dari analisa
keuangan perusahaan karena harus valid jika analisanya tidak sesuai
dengan keuangan maka bisa turun plafon
P: Bagaimana strategi untuk meningkatkan penjualan/pemasaran
terhadap produk take over Griya BSM di BSM KCP Bintaro ?
N: Gencar di media sosial atau WA Blast atau menelpon nasabah –
nasabah atau menyebarkan brosur ke rumah-perumahan
P: Apakah BSM memiliki pembiayaan Take Over Lainnya ? jika ada,
apa perbedaannya?
N: Di BSM memiliki pembiayaan take over murni dan take over jual
beli. Take over murni yaitu pembiayaan bank konvensional
dipindahkan hutangnya ke bank syariah tapi tetap atas nama nasabah
bersangkutan dan hanya memindahkan bank saja itu take over
murni. Tapi untuk take over jual beli dalam contohnya, Nasabah A
punya rumah dan mau keluar kota atau tidak sanggup untuk bayar
anggsuran kreditnya. Kemudian ada Nasabah B tertarik nih dengan
rumah si Nasabah A, tapi sertifikat rumah nasabah A masih di bank
konven dan tidak bisa untuk mengambil begitu saja karena harus ada
yang dilunasi. Sedangkan nasabah tidak punya uang untuk melunasi
hutangnya. Kemudian nasabah B melakukan proses ke bank syariah
ke BSM melengkapi dokumen kemudian disetujui dari BSM setelah
disetujui kemudian dicairkan ke rekening nasabah A dari rekening
nasabah B kemudian nasabah A melunasi hutang ke bank konven
Setelah dari bank konven sudah diproses untuk melunasi sertifikat
bisa diambil. Dan staff marketing dari BSM mengambil sertifikat
untuk menyerahkan ke notaris dan jika sudah di notaris sudah di HT
(Hak Tabungan) ke BSM dan Sartifikat sudah milik BSM . dan itu
namanya take over BSM jual beli jadi pengalihan hak rumah dari
nasabah A ke Nasabah B dan BSM sebagai media pembantu.
P: Dalam pembiayaan take over memiliki 2 pembiayaan yaitu
pembiayaan take over murni dan take over jual beli, dalam
pembiayaan take over jual beli apakah nasabah perlu melakukan
pembiayaan KPR ?
N: Iya untuk take over jual beli, tertariknya nasabah B terhadap
rumah nasabah A. Jadi nasabah B harus melakukan pembiayaan KPR
ke BSM dan melengkapi dokumen dokumen seperti biasanya.
Bintaro, 19 Oktober 2018
Daina Febriyanti M
(BOSM )