Annual 2008

Ετήσιο2008

Highlights>> ΑΓΟΡΑ ΓΡΑΦΕΙΩΝ

>> ΑΓΟΡΑ ΚΑΤΑΣΤΗΜΑΤΩΝ

>> ΑΓΟΡΑ LOGISTICS

ResearchDepartment

Ε Λ Λ Α Δ Α

Market Report

DisclaimerΤο παρόν διαφημιστικό έντυπο εκδόθηκε από την Eurobank EFG Property Services, μέλος του Ομίλου EFG, και δεν επιτρέπεται να αναπαραχθεί κατά οποιονδήποτε τρόπο από τα πρόσωπα στα οποία αποστέλλεται ή να δοθεί σε οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο. Το έντυπο αυτό δεν αποτελεί προσφορά αγοράς ή πώλησης ούτε πρόσκληση για υποβολή προσφορών αγοράς ή πώλησης των ακινήτων που αναφέρονται σε αυτό. Η Eurobank EFG Property Services και άλλοι που συνδέονται με αυτήν ενδέχεται να έχουν συμμετοχές και ενδέχεται να πραγματοποιούν συναλλαγές σε ακίνητα που αναφέρονται στο παρόν, καθώς επίσης ενδέχεται να παρέχουν ή να επιδιώκουν να παράσχουν υπηρεσίες (επενδυτικής τραπεζικής, μεσιτείας ή άλλες) στις εταιρείες αυτές. Οι επενδύσεις που αναλύονται στο έντυπο αυτό μπορεί να είναι ακατάλληλες για επενδυτές, με κριτήρια τους συγκεκριμένους επενδυτικούς στόχους τους και την οικονομική κατάστασή τους. Οι πληροφορίες που περιέχονται στο παρόν προέρχονται από πηγές που θεωρούνται αξιόπιστες αλλά δεν έχουν επαληθευτεί από την Eurobank EFG Property Services. Οι απόψεις που διατυπώνονται στο παρόν ενδέχεται να μη συμπίπτουν με αυτές οποιουδήποτε μέλους του Ομίλου EFG. Καμία δήλωση ή διαβεβαίωση (ρητή ή σιωπηρή) δεν δίδεται όσον αφορά την ακρίβεια, πληρότητα, ορθότητα ή χρονική καταλληλότητα των πληροφοριών ή απόψεων που περιέχονται στο παρόν, οι οποίες μπορούν να αλλάξουν χωρίς προειδοποίηση. Καμία απολύτως ευθύνη, οπωσδήποτε και αν γεννάται, δεν αναλαμβάνεται από την Eurobank EFG Property Services ή από τα μέλη του Διοικητικού Συμβουλίου της ή τα στελέχη της ή τους υπαλλήλους της όσον αφορά το περιεχόμενο του παρόντος. Το παρόν έντυπο είναι διαφημιστικό και διανέμεται δωρεάν.

• Το 2008 σημειώθηκε μείωση της επενδυτικής δραστηριότητας και τηρήθηκε στάση αναμονής από

επενδυτές και χρήστες.

• Η αγορά γραφείων κατά το 2008 χαρακτηρίστηκε από περιορισμένες επενδυτικές πράξεις καθώς και από

αναβολή ή διακοπή εταιρικών επενδυτικών σχεδίων.

• Οι prime περιοχές του Street Retail διατήρησαν τη δυναμική τους προσελκύοντας το ενδιαφέρον χρηστών

και επενδυτών. Η αγορά Retail Boxes/Υπεραγορών συνέχισε την επιτυχημένη ανάπτυξή της καθ’ όλη τη

διάρκεια του έτους.

• Στάση αναμονής από επενδυτές και χρήστες χαρακτήρισε και την αγορά logistics για το 2008 κυρίως λόγω

της ύφεσης στο διεθνές οικονομικό περιβάλλον, η οποία οδήγησε σε μείωση του κύκλου εργασιών των

εταιρειών με αποτέλεσμα την πτώση της ζήτησης αποθηκευτικών χώρων.

• Το 2009, υπό συνθήκες οικονομικής ύφεσης, ενδέχεται να υπάρξουν σημαντικές ευκαιρίες για απόκτηση

επενδυτικών ακινήτων.

Ελλάδα: Μακροοικονομικοί ΔείκτεςΜεγέθη 2008 2009F

ΑΕΠ 2.9 1.0Ιδιωτική Κατανάλωση 2.1 1.6Δημόσια Κατανάλωση 2.7 2.5Ακαθάριστες επενδύσεις (0.1) (1.0)Εγχώρια ζήτηση 1.8 1.1ΔΤΚ (μέσος) 4.4 3.0Έλλειμμα προυπολογισμού (% ΑΕΠ) 3 3.0Ανεργία 9 9.2Πηγή: Realised (official) data & EFG Eurobank forecasts

Το παρόν διαφημιστικό έντυπο «Property Market Report» εκδίδεται από τη Διεύθυνση Συμβουλευτικών Υπηρεσιών της Eurobank EFG Property Services.

Υπεύθυνος έκδοσης: ΔΗΜΗΤΡΙΟΣ ΑΝΔΡΙΤΣΟΣ

Ομάδα Έρευνας:ΝΙΚΟΛΑΟΣ ΒΛΑΧΑΚΗΣΑΛΕΞΑΝΔΡΑ ΛΟΥΚΑΤΑΡΗ

Ημερομηνία Έκδοσης16 Φεβρουαρίου 2009

Property

2Ετήσιο 2008

ΔΙΕΘΝΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΑ ΝΕΑ

Η διεθνής οικονομική κρίση είχε αρνητικές επιπτώσεις στους περισ-

σότερους τομείς της οικονομίας και κυρίως στα χρηματοπιστωτικά

ιδρύματα. Τα προβλήματα ρευστότητας και χρηματοδότησης ιδιωτών

και εταιρειών επιδεινώθηκαν από τον φόβο της πτώχευσης σημαντικών τραπε-

ζικών ιδρυμάτων. Προς αποφυγή αυτού, οι κεντρικές τράπεζες αρκετών χωρών

προχώρησαν στην παροχή οικονομικής ενίσχυσης σημαντικού αριθμού τραπε-

ζικών οργανισμών σε μία προσπάθεια διάσωσής τους και συγχρόνως έθεσαν τη

λειτουργία τους κάτω από αυστηρά πλαίσια επιτήρησης.

Στον ευρωπαϊκό χώρο, η κρατικοποίηση των Fortis και Northern Rock, το

αίτημα για κρατική βοήθεια από τις χώρες της Κεντρικής και Ανατολικής Ευ-

ρώπης, συνθέτουν το επιχειρηματικό και οικονομικό κλίμα του 2008. Μεγάλες

επενδυτικές εταιρείες όπως η Morgan Stanley και η Goldman Sachs, απέσυραν

σταδιακά το ενδιαφέρον τους από επενδυτικές δραστηριότητες πέραν των καθι-

ερωμένων τραπεζικών υπηρεσιών, έτσι ώστε να δημιουργήσουν ασφαλέστερο

επιχειρηματικό περιβάλλον.

ΔΥΣΜΕΝΕΣ ΠΙΣΤΩΤΙΚΟ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝ

ΜΕΙΩΣΗ ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΩΝ ΠΡΟΣΔΟΚΙΩΝ

ΜΕΙΩΣΗ ΕΜΠΙΣΤΟΣΥΝΗΣ ΚΑΤΑΝΑΛΩΤΩΝ

ΠΤΩΣΗ ΤΙΜΩΝ ΜΕΤΟΧΩΝ

Ο ρυθμός ανόδου του ΑΕΠ στην Ευρωζώνη εκτιμάται ότι το 2008 υποχώρησε στο

1,2%, ενώ για το 2009 προβλέπεται στασιμότητα (0,1%). Σε συνθήκες μειωμένης

καταναλωτικής εμπιστοσύνης και επενδυτικής δραστηριότητας, παρατηρείται

αβεβαιότητα για τη μελλοντική πορεία της οικονομίας και των βασικών οικονο-

μικών μεγεθών.

Βασικά Μακροοικονομικά Μεγέθη Ευρωζώνης (ετήσιες % μεταβολές)

2007 2008e 2009f

ΑΕΠ 2,7 1,2 0,1

Ιδιωτική Κατανάλωση 1,6 0,5 0,4

Επενδύσεις 4,3 1,2 -2,6

Ανεργία 7,5 7,6 8,4

Ισοζύγιο Τρέχουσων Συναλλαγών 0,2 -0,3 -0,1

Πηγή: European Commission, Economic Forecast Autumn 2008

Διεθνή υποχώρηση τους τελευταίους μήνες του 2008 σημείωσε και ο πληθω-

ρισμός των περισσότερων χωρών του πλανήτη, κυρίως λόγω της πτώσης των

τιμών των βασικών εμπορευμάτων και της παγκόσμιας ζήτησης.

Τον Δεκέμβριο του 2008 οι τιμές των κρατικών ομολόγων με τον μικρότερο πι-

στοληπτικό κίνδυνο, σημείωσαν σημαντική άνοδο, υποβαθμίζοντας τα αμερικα-

νικά ομόλογα στα χαμηλότερα επίπεδα των τελευταίων 50 ετών. Οι μεγαλύτερες

κεντρικές τράπεζες παγκοσμίως προχώρησαν σε μείωση των βασικών τους επι-

τοκίων, με την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα να ανακοινώνει μείωση έως και

75 μονάδες βάσης στις αρχές Δεκεμβρίου. Δεδομένης της ως άνω οικονομικής

συγκυρίας, ισχυρό πλήγμα δέχτηκαν και τα διεθνή χρηματιστήρια σημειώνοντας

μεγάλες απώλειες τζίρου.

Generic Government yields as of February 3, 2009

10y Last 1w 1m 6m 12m 2008

US 2,9 2,7 2,4 4,0 3,6 2,2

Japan 1,3 1,3 1,2 1,5 1,4 1,2

UK 3,7 3,6 3,0 4,8 4,5 3,0

Germany 3,3 3,2 3,0 4,3 3,9 3,0

2y Last 1w 1m 6m 12m 2008

US 1,0 0,9 0,8 205 201 0,8

Japan 0,4 0,4 0,4 0,8 0,6 0,4

UK 1,6 1,5 1,0 4,8 4,3 1,0

Germany 1,5 1,6 1,7 4,3 3,4 1,8

Οικονομικό Περιβάλλον

3Ετήσιο 2008

Οικονομικό Περιβάλλον

10y-2y(bps) Last 1w 1m 6m 12m 2008

US 192,2 176,8 154,9 143,1 158,4 144,8

Japan 89,9 87,2 80,4 75,9 87,8 80,4

UK 210,5 216,7 202,2 1,1 22,0 197,2

Germany 185,3 161,9 123,0 8,3 54,5 119,6

Πηγή: Eurobank EFG Research & Forecasting Division

ΕΛΛΑΔΑ

Ελλάδα 2007 2008e 2009f

Ρυθμός αύξησης ΑΕΠ 4.0% 2.9% 1.0%

Πληθωρισμός 2.9% 4.4% 3.0%

Έλλειμα Προυπ/σμού (% ΑΕΠ) 3.5% 3.0% 3.0%

Ιδιωτική Κατανάλωση 3.2% 2.1% 1.6%

Ανεργία (% εργατ. Δυν/κού) 8.3% 9.0% 9.2%


Το δημόσιο έλλειμμα για το 2007 επανεκτιμήθηκε στο 3,5% του ΑΕΠ έναντι

2,7% που είχε αρχικά προβλεφθεί, ενώ για το 2008 εκτιμάται σε 3%. Ο μέσος

ετήσιος πληθωρισμός αναμένεται να διαμορφωθεί στα επίπεδα του 4,4% έπειτα

από μία συνεχόμενη ανοδική πορεία, ενώ τα επίπεδα ανεργίας εκτιμάται ότι θα

ανέλθουν στο 9% για το 2008.

Στον κατασκευαστικό κλάδο σύμφωνα με πρόσφατη μελέτη του ΙΟΒΕ, παρα-

τηρείται ραγδαία υποχώρηση κατά το τελευταίο τρίμηνο του 2008, κυρίως για τις

ιδιωτικές επενδύσεις και όχι σε τόσο μεγάλη κλίμακα για τον Δημόσιο Τομέα.

Σύμφωνα με την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία της Ελλάδος σημειώθηκε μείωση

του αριθμού των οικοδομικών αδειών κατά 15,7% στο σύνολο της οικοδομικής

δραστηριότητας την περίοδο Ιανουαρίου–Οκτωβρίου συγκριτικά με την αντί-

στοιχη περίοδο του 2007. Η μεγαλύτερη μείωση παρατηρήθηκε στην Αττική σε

ποσοστό 19,8%.

Στον τραπεζικό τομέα, τα ελληνικά χρηματοπιστωτικά ιδρύματα δέχθηκαν, του-

λάχιστον μέσα στο 2008, μικρότερη πίεση συγκριτικά με τις υπόλοιπες ευρωπαϊκές

χώρες, γεγονός που οφείλεται στα μικρά ποσοστά έκθεσής τους σε κινδύνους από

προϊόντα μειωμένης εξασφάλισης, όπως τα ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια.

Ωστόσο οι διεθνείς οικονομικές εξελίξεις οδήγησαν στη σταδιακή αύξηση των

επιτοκίων στη στεγαστική και καταναλωτική πίστη, επιβαρύνοντας τον οικογε-

νειακό προϋπολογισμό και επιφέροντας αξιοσημείωτη μείωση της ζήτησης τρα-

πεζικών προϊόντων τέτοιου τύπου.

Για τη στήριξη των ελληνικών χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων, το Υπουρ-

γείο Οικονομίας και Οικονομικών σε συνεργασία με την Τράπεζα της Ελλά-

δος, θέσπισαν σχέδιο ενίσχυσης της ρευστότητας της οικονομίας που αφορά

στην ενίσχυση της κεφαλαιακής δομής των τραπεζικών ιδρυμάτων που θα

συμμετάσχουν, μέσω της διάθεσης προνομιούχων μετοχών στο Ελληνικό

Δημόσιο. Με την ενίσχυση αυτή, η οποία ανέρχεται σε €28 δισ. περίπου,

δύναται να εξασφαλιστεί επαρκής χρηματοδότηση για τα νοικοκυριά και τις

μικρομεσαίες επιχειρήσεις.

Στην Ηλεκτρονική Δευτερογενή Αγορά Τίτλων σημειώθηκε εντυπωσιακή

αύξηση των spreads στα ελληνικά κρατικά ομόλογα τον μήνα Δεκέμβριο του

2008, με την διαφορά απόδοσης μεταξύ του 10ετούς ελληνικού ομολόγου

αναφοράς και του αντίστοιχου γερμανικού να διευρύνεται στις 31/12/2008 σε

225 μονάδες βάσης.

Πηγή: Βάση δεδομένων Eurobank EFG Treasury Department

ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΟ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝ ΚΑΙ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑΟΙ ΕΠΙΠΤΩΣΕΙΣ ΤΗΣ ΔΙΕΘΝΟΥΣ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗΣ ΥΦΕΣΗΣ στην ελληνική κτημα-

ταγορά ήταν εμφανείς με την σταδιακή μείωση της επενδυτικής δραστηριότητας

που έλαβε χώρα κατά τη διάρκεια του έτους. Το ενδιαφέρον ιδιωτών και επενδυ-

τών αναφορικά με τα επαγγελματικά ακίνητα υπήρξε περιορισμένο, ως αποτέλε-

σμα της αυξημένης αβεβαιότητας και των χαμηλών προσδοκιών για οικονομική

ανάπτυξη. Η μεταστροφή της αγοράς σε «buyer’s market» οι οποίοι αποκτούν

συγκριτικό πλεονέκτημα έναντι των πωλητών, καθώς και οι αξιοσημείωτες μετα-

βολές των spreads των κρατικών ομολόγων, οδηγεί σε αναζήτηση επενδυτικών

ακινήτων με υψηλές αποδόσεις, λόγω των αυξανόμενων επιπέδων κινδύνου

που αναλαμβάνουν. Λαμβάνοντας υπόψη τα παραπάνω και με δεδομένη τη συ-

γκρατημένη χρηματοδοτική πολιτική των τραπεζών, εκτιμάται ότι θα συνεχιστεί η

περιορισμένη επενδυτική δραστηριότητα με παράλληλη αύξηση των επιπέδων

προσφοράς και μείωσης των εμπορικών αξιών των ακινήτων.

Το 2009 επομένως αναμένεται να χαρακτηριστεί ως έτος επενδυτικών

ευκαιριών αναφορικά με την αγορά ακινήτων με ικανοποιητικές αποδόσεις,

η ανεύρεση των οποίων είναι άμεσα συνυφασμένη με τη σωστή και επαρ-

κής πληροφόρηση που θα λάβουν οι δυνητικοί επενδυτές για τα δρώμενα

της κτηματαγοράς.

4Ετήσιο 2008

INVESTMENT MARKET

Στον χώρο των ΑΕΕΑΠ, επενδυτική δραστηριότητα παρουσιάστηκε κατά

το πρώτο εξάμηνο του 2008, καθώς στο δεύτερο εξάμηνο και υπό τη συ-

γκυρία της οικονομικής ύφεσης και της σημαντικής αύξησης των επιτο-

κίων των προθεσμιακών συναλλαγών, προτιμήθηκε στάση αναμονής.

Πιο δραστήρια αποδείχθηκε η EFG Eurobank Properties με επενδύσεις κυρί-

ως στις αγορές της Νοτιοανατολικής Ευρώπης. Συγκεκριμένα, εξαγόρασε εμπο-

ρικό ακίνητο συνολικής επιφάνειας 653,2τ.μ. στην πόλη NIS της Σερβίας έναντι

€2,1εκατ., δύο ρουμάνικες εταιρείες οι οποίες έχουν στην ιδιοκτησία τους κτίρια

γραφείων και καταστημάτων συνολικής εκμισθώσιμης επιφάνειας 22.704τ.μ.

έναντι €39,8εκατ. και 8.980τ.μ. έναντι €14,5εκατ. αντίστοιχα. Τέλος, προχώρησε

και στην εξαγορά εμπορικού καταστήματος στην Ουκρανία επιφάνειας 543τ.μ.

έναντι $8,6εκατ.

Συγκεντρωτικά, οι επενδύσεις της Eurobank Properties ΑΕΕΑΠ για το 2008

έχουν ως εξής:

Επενδύσεις Επιφάνεια (τ.μ.) Περιοχή Τίμημα

Απόκτηση εταιρείας που έχει στην ιδιοκτησία Οικόπεδο: 15.930,69 Σχηματάριτης οικόπεδο με Αποθήκες: 6.169,79 Βοιωτίας €5,35 εκατ.αποθηκευτικούς χώρους

Αγορά 2 καταστημάτων 3.411,27 Λ. Κηφισίας €16 εκατ.

Αγορά καταστήματος 543,10 Ουκρανία $8,6 εκατ.

Αγορά καταστήματος 1.747,50 Τρίκαλα €3,15 εκατ.

Προσύμφωνο για την απόκτηση εταιρείας που έχει στην Οικόπεδο: 5.646,00 Ταύροςιδιοκτησία της οικόπεδο Γραφεία: 24.000,00 Αττικής €50,35 εκατ.στο οποίο θα ανεγερθεί κτίριο γραφείων

Απόκτηση εταιρείας που έχει στην ιδιοκτησία Οικόπεδο: 23.075,58κτίριο καταστημάτων Καταστήματα: 8.980,00 Ρουμανία €14,5 εκατ.

Αγορά καταστήματος 653,20 Σερβία €2,1 εκατ.

Απόκτηση εταιρείας που έχει στην ιδιοκτησία 22.704,00 Ρουμανία €39,8 εκατ.της κτίριο γραφείων

Όσον αφορά στη δεύτερη εταιρεία του χώρου την «Πειραιώς ΑΕΕΑΠ», κατά τη

διάρκεια του έτους δεν πραγματοποίησε κάποια επένδυση. Μεταβολές υπήρξαν

στη μετοχική της σύνθεση, καθώς η εταιρεία «Pasal Developments» απέκτησε

ποσοστό 37,08% των μετοχών της το οποίο ελέγχονταν από την Sciens Διεθνής

Συμμετοχών, ενώ και η εταιρεία «Dimand Real Estate» απέκτησε ποσοστό 5%.

Ο κλάδος των Ανωνύμων Εταιρειών Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας,

αναμένεται να ενισχυθεί ακόμη περισσότερο με την αναμενόμενη ίδρυση νέας

εταιρείας από τον ΟΤΕ, η οποία έχει λάβει άδεια λειτουργίας και εκτιμάται ότι

σύντομα θα προχωρήσει την εισαγωγή της στο Χ.Α., ενώ σε στάδιο υλοποίησης

για την σύσταση νέας ΑΕΕΑΠ βρίσκεται και η «Εθνική Τράπεζα».

Οι δυσμενείς οικονομικές συνθήκες επί του παρόντος, φρενάρουν αυτά τα

σχέδια όπως έδειξε και η αναβολή εισαγωγής της «MIG Real Estate ΑΕΕΑΠ»

στο Χ.Α. η οποία αναμενόταν τον Οκτώβριο του 2008.

ΑΞΙΟΠΟΙΗΣΗ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΚΑΤΑ ΤΟ 2008 παρουσιάστηκε στασιμότητα σχετικά με την αξιοποίηση των Ολυ-

μπιακών Ακινήτων, καθώς αρκετοί ήταν οι Διαγωνισμοί οι οποίοι δεν δημοσιεύ-

τηκαν ή δεν έχουν δρομολογηθεί μέχρι τώρα.

Οι δύο Διαγωνισμοί που αφορούν στη μετατροπή και στη λειτουργία του Προ-

πονητικού Κέντρου Τάε Κβο Ντο σε Μητροπολιτικό Συνεδριακό Κέντρο της Αθή-

νας, δεν παρουσίασαν κάποια εξέλιξη, καθώς σύμφωνα με εκτιμήσεις αρμόδι-

ων παραγόντων της αγοράς υφίστανται τεχνικά προβλήματα στη μετατροπή των

ολυμπιακών υποδομών σε συνεδριακό κέντρο.

Τα υπόλοιπα αναμενόμενα σχέδια αξιοποίησης αναφέρονται:

1. Στη μετατροπή του σκοπευτηρίου στο Μαρκοπούλου σε σύγχρονο εκπαι-

δευτικό κέντρο της ΕΛ.ΑΣ.

2. Στην παραχώρηση του Γυμναστηρίου της Νίκαιας στο Πανεπιστήμιο Πειραιά.

3. Στη στέγαση των Ακαδημιών Πολιτισμού στο Ολυμπιακό Κέντρο Άνω

Λιοσίων.

4. Στην αξιοποίηση των κλειστών γυμναστηρίων ξιφασκίας και μπάσκετ και

των γηπέδων του Ελληνικού.

Property News

5Ετήσιο 2008

Property News

5. Στη μετατροπή του κωπηλατοδρομίου του Σχινιά σε προπονητικό κέντρο της

Διεθνούς Κωπηλατικής Ομοσπονδίας.

6. Στην αξιοποίηση του «οικολογικού» πάρκου και του Ολυμπιακού Πόλου

στην περιοχή του Νέου Φαλήρου.

Η Εταιρεία Τουριστικής Ανάπτυξης (ΕΤΑ) προκήρυξε μέσα στο 2008 οκτώ νέ-

ους διαγωνισμούς για την αξιοποίηση της περιουσίας της σε διάφορα μέρη της

Ελλάδος (Ξενία Θάσου, Ξενία Πλαταμώνα, αρχοντικά Πηλίου κ.ά.). Αναφορικά

με τα ακίνητά της στην Αττική, ολοκληρώθηκε ο διαγωνισμός παραχώρησης και

αξιοποίησης της Μαρίνας Φαλήρου, με ανάδοχο την κοινοπραξία J&P ΑΒΑΞ –

ΒΙΟΤΕΡ – VERNICOS με ετήσιο μίσθωμα €2,5εκατ. / έτος για διάστημα 35 ετών.

Σε εξέλιξη βρίσκεται και η ανάπλαση της περιοχής του Φαληρικού Δέλτα έκτα-

σης 150 στρεμμάτων περίπου, η οποία προβλέπει τη μετατροπή της περιοχής σε

πολιτιστικό κέντρο της Αθήνας με την κατασκευή της Εθνικής Λυρικής Σκηνής,

της Εθνικής Βιβλιοθήκης και της δημιουργίας Πολιτιστικού και Εκπαιδευτικού

Πάρκου. Τη χρηματοδότηση του έργου έχει αναλάβει το «ίδρυμα Σ. Νιάρχος».

Το τελευταίο τρίμηνο του 2008 υπογράφθηκε η σύμβαση παραχώρησης της πε-

ριοχής «Παλατάκι» στο λιμάνι του Πειραιά, για την κατασκευή και τη διαχείριση

ενός σύγχρονου εκθεσιακού κέντρου εκτάσεως 34.000τ.μ. συνολικής επένδυσης

€90εκατ. Η Σύμβαση διάρκειας 25 ετών, προβλέπει την ανάπτυξη χώρου στάθ-

μευσης 36.000τ.μ., εμπορικών καταστημάτων, γραφείων και καταστημάτων εστί-

ασης. Η ανάδοχος κοινοπραξία αποτελείται από τις εταιρείες Damco, J&P ΑΒΑΞ

Α.Ε., Lamda Development, REDS, ROTA ΕΠΕ και Κλέαρχος Ρούτσης Α.Ε.

Η Εκκλησία της Ελλάδος έχει ήδη δρομολογήσει την αξιοποίηση και ανάπτυξη

ακινήτων ιδιοκτησίας της, με σκοπό τη μεγιστοποίηση της απόδοσης της ακίνη-

της περιουσίας της για κοινωφελείς σκοπούς. Αναφέρεται ότι η Eurobank EFG

Υπηρεσίες Ακινήτων, ανέλαβε την εκπόνηση μελέτης αξιοποίησης του κτιρίου

του πρώην Υπουργείου Παιδείας επί της οδού Μητροπόλεως στην Αθήνα, συνο-

λικής επιφάνειας 9.000τ.μ.

H Κτηματική Εταιρεία του Δημοσίου (ΚΕΔ) προκήρυξε μέσα στο 2008 Διεθνή

Διαγωνισμό Παροχής Συμβουλευτικής Υποστήριξης για τη μελέτη, την αξιολό-

γηση επενδυτικών σεναρίων και την επιλογή Αναδόχου για την ανάπτυξη 20

δημοσίων ακινήτων.

μα 35 ετών.

Δέλτα έκτα-

περιοχής σε

κής Σκηνής,

παιδευτικού

Νιάρχος».

ησης της πε-

η διαχείριση

ς επένδυσης

ώρου στάθ-

μάτων εστί-

J&P ΑΒΑΞ

Α.Ε.

αι ανάπτυξη

ς της ακίνη-

robank EFG

του κτιρίου

θήνα, συνο-

2008 Διεθνή

την αξιολό--

νάπτυξη 20

6Ετήσιο 2008

Μέσα στο 2008 ξεκίνησε ο σχεδιασμός και η μελέτη υλοποίησης ενός

νέου οδικού άξονα του οποίου η ολοκλήρωση και η τελική παράδο-

ση αναμένεται να επιφέρει σημαντικές αλλαγές στον οδικό χάρτη της

Αττικής, επηρεάζοντας σημαντικά και τις συνθήκες της Κτηματαγοράς, αναδει-

κνύοντας νέες περιοχές.

Συγκεκριμένα, πρόκειται για την κατασκευή νέου οδικού δικτύου που θα συν-

δέει την Αθήνα με την περιοχή των Μεσογείων και τα νοτιοανατολικά παράλια,

ο οποίος διερχόμενος μέσω σήραγγας από τον Υμηττό θα διευκολύνει τη με-

τακίνηση, τόσο βορειοανατολικά προς την περιοχή της Ραφήνας, όσο και νότια

προς τα παράλια της Αττικής, φθάνοντας ως την περιοχή της Αγίας Μαρίνας του

Δήμου Κρωπίας. Το Έργο αυτό συνολικού μήκους 55χλμ. και προϋπολογισμού

€1,2δισ. θα υλοποιηθεί με την μέθοδο της παραχώρησης και αναμένεται να έχει

ολοκληρωθεί μέχρι το 2013.

Στο πλαίσιο αυτό, οι νέοι οδικοί άξονες που αναμένεται να κατασκευαστούν

είναι οι παρακάτω:

• Η Δυτική Περιφερειακή Υμηττού από την νότια απόληξη της Αττικής Οδού

στην Κατεχάκη έως τη λεωφόρο Ποσειδώνος.

• Η Σήραγγα του Υμηττού μήκους 3,5χλμ. που συνδέει τη νότια πλευρά του

Λεκανοπεδίου με τα Μεσόγεια.

• Ο οδικός άξονας Μεσογείων–Ραφήνας, από τον ανισόπεδο κόμβο Μεσογεί-

ων μέχρι την Ραφήνα. Επίσης, προβλέπεται η επέκταση και η σύνδεση από

τη Ραφήνα μέχρι την Εθνική Οδό Αθηνών–Λαμίας στις Αφίδνες.

• Ο οδικός άξονας Μεσογείων–Αγ. Μαρίνας, από τον ανισόπεδο κόμβο Μεσο-

γείων μέχρι την Αγία Μαρίνα.

• Η ολοκλήρωση του άξονα Σταυρού–Ραφήνας, μέχρι τον ανισόπεδο κόμβο

Σπάτων, επί του άξονα του ανισόπεδου κόμβου Μεσογείων–Ραφήνας.

Σε εξέλιξη βρίσκεται η επέκταση της γραμμής του ΜΕΤΡΟ προς την περιοχή του

Ελληνικού, το Περιστέρι και το Χαϊδάρι, καθώς και η κατασκευή τριών νέων σταθ-

μών της Γραμμής 3 (Νομισματοκοπείο, Χολαργός, Αγία Παρασκευή). Το τελευταίο

τρίμηνο του 2008 η εταιρεία ΑΤΤΙΚΟ ΜΕΤΡΟ Α.Ε. επαναδημοπράτησε τον διαγωνι-

σμό για την επέκταση της Γραμμής 3, με τερματικό σταθμό τον Πειραιά και έξι σύγ-

χρονους σταθμούς (Αγία Βαρβάρα, Κορυδαλλός, Νίκαια, Μανιάτικα, Πειραιάς).

Κατά το 2008 παρουσιάστηκε έντονη κινητικότητα αναφορικά με τη διπλή

ανάπλαση της περιοχής των Αμπελοκήπων που προβλέπει την κατεδάφιση του

γηπέδου του Παναθηναϊκού στη λεωφόρο Αλεξάνδρας και τη δημιουργία ελεύ-

θερων χώρων πρασίνου, καθώς και την ανάπλαση του Βοτανικού με την δημι-

ουργία του νέου γηπέδου και την ανάπτυξη εμπορικού κέντρου από την εταιρία

«Μπάμπης Βωβός» επιφάνειας 70.000 τ.μ. Στην παρούσα φάση έχουν ανασταλεί

οι εργασίες κατασκευής του μέχρι τον Μάρτιο, λόγω σχετικής απόφασης του ΣτΕ.

Όσον αφορά στην περιοχή των Αμπελοκήπων, ο συνολικός προϋπολογισμός του

έργου ανέρχεται σε €30εκατ., ενώ η ανάπλαση της έκτασης των 17 στρεμμάτων

προβλέπει τη δημιουργία κοινόχρηστου πάρκου, τη διατήρηση κτιρίου 150τ.μ.

το οποίο θα λειτουργεί ως Μουσείο του Παναθηναϊκού και τη λειτουργία ανα-

ψυκτήριου. Επίσης, το καθολικό σχέδιο ανάπλασης περιλαμβάνει την εκπόνηση

κυκλοφοριακής μελέτης για την ευρύτερη περιοχή των Αμπελοκήπων και την

υπογειοποίηση της λεωφόρου Αλεξάνδρας σε μήκος 750 μέτρων περίπου, γε-

γονός το οποίο θα συμβάλλει στη βελτίωση των κυκλοφοριακών συνθηκών της

περιοχής.

Οι ως άνω αλλαγές εκτιμάται ότι θα έχουν άμεσο αντίκτυπο στην κτηματαγορά,

καθώς αναμένεται εξάπλωση του οικιστικού και εμπορικού δικτύου πέραν των

καθιερωμένων περιοχών και μεταβολές τόσο στις τιμές των οικιστικών, όσο και

των εμπορικών ακινήτων

Υποδομές

Ετήσιο 2008 7

Αγορά ΓραφείωνΕΙΣΑΓΩΓΗΗ Ελληνική αγορά γραφείων κατά το

2008 χαρακτηρίστηκε από περιορισμέ-

νες πράξεις και πτώση της επενδυτι-

κής δραστηριότητας, γεγονός που κατά

βάση οφείλεται στην έλλειψη ενδιαφέ-

ροντος από υποψήφιους χρήστες. Στην

πτώση της επενδυτικής δραστηριότητας

συνέβαλε και η συγκυρία της οικονομι-

κής ύφεσης, καθώς, τόσο οι αγοραστές,

όσο και οι πωλητές, τήρησαν στάση

αναμονής, ενώ και οι κατασκευαστές

δεν προχώρησαν σε αναπτύξεις χωρίς

την εκ των προτέρων εξασφάλιση του

τελικού χρήστη (μισθωτή-αγοραστή).

Αποτέλεσμα αυτών ήταν η σημαντική

μείωση, σε σχέση με τα προηγούμενα

έτη, του νέου γραφειακού αποθέματος

που εισήλθε στην αγορά.

Με δεδομένο ότι δεν αναμένεται άμεση

αντιστροφή του οικονομικού κλίματος,

εκτιμάται ότι στην αγορά θα υπάρξουν,

τουλάχιστον σε βραχυπρόθεσμο ορί-

ζοντα, πιέσεις επί των μισθωμάτων

και αύξηση των αποδόσεων.

ΚΥΡΙΕΣ ΑΓΟΡΕΣΣΗΜΑΝΤΙΚΟΤΕΡΗ ΑΓΟΡΑ ΓΡΑΦΕΙΩΝ παραμέ-

νει αυτή της πόλης της Αθήνας. Σε περιφερειακές

πόλεις, εκτός της πόλης της Θεσσαλονίκης, δεν

υπάρχει ανεπτυγμένη αγορά, ενώ και το επενδυτικό

ενδιαφέρον είναι ελάχιστο. Στην Αθήνα, ως κύριες

αγορές γραφείων θεωρούνται αυτές που βρίσκονται

εντός του Επιχειρηματικού και Εμπορικού Κέντρου

της πόλης (CBD), στα βόρεια της Λεωφόρου Κηφι-

σίας, επί της Λεωφόρου Συγγρού, επί της Λεωφό-

ρου Αθηνών και επί της Αττικής Οδού. Δευτερεύου-

σες αγορές θεωρούνται αυτές επί των Λεωφόρων

Μεσογείων, Βουλιαγμένης και Ποσειδώνος, επί της

οδού Πειραιώς και η περιοχή του Πειραιά.

Η περιοχή του CBD, η οποία ορίζεται από την πλα-

τεία Συντάγματος και τους γύρω από αυτήν οδικούς

άξονες, παραμένει ελκυστικός προορισμός για χρήστες

γραφείων, λόγω του ότι προσφέρει εύκολη και άμεση

πρόσβαση με τα περισσότερα μέσα μαζικής μεταφο-

ράς (Τραμ, Μετρό, λεωφορεία, Τρόλεϊ), αλλά και υψηλή

προβολή ειδικότερα σε όσες εταιρείες είναι εγκατε-

στημένες στους κύριους οδικούς άξονες όπως είναι

η Λ. Αμαλίας, η Λ. Σταδίου και η οδός Πανεπιστημίου.

Χαρακτηρίζεται από παλαιούς κυρίως γραφειακούς

χώρους, οι οποίοι στην πλειοψηφία τους δε διαθέτουν

parking και σύγχρονες προδιαγραφές. Στην περιοχή

στεγάζονται κυρίως δημόσιες υπηρεσίες, Ταμεία, χρη-

ματοοικονομικοί και ασφαλιστικοί οργανισμοί.

Η υπάρχουσα ζήτηση για νέα γραφεία δε μπορεί

να καλυφθεί λόγω έλλειψης ελεύθερων οικοπέ-

δων, ενώ αυτοί που περιοδικά προσφέρονται είναι

προϊόν ανακαίνισης υπαρχόντων κτιρίων.

Τα τελευταία χρόνια λόγω προσπάθειας αποκέ-

ντρωσης και μεταφοράς δημόσιων οργανισμών και

υπηρεσιών σε περιοχές εκτός του κέντρου, παρατη-

ρείται στην περιοχή αύξηση του γραφειακού αποθέ-

ματος. Για τους χώρους αυτούς ο χρόνος επαναμί-

σθωσης είναι σημαντικός, καθώς στην πλειονότητά

τους χρήζουν ανακαίνισης ώστε να καταστούν αντα-

γωνιστικοί και ελκυστικοί στους χρήστες.

Στην περιοχή το ποσοστό κενών χώρων (vacancy

rate) για γραφεία τύπου Α εκτιμάται σε 5%, ενώ για

γραφεία χαμηλότερης ποιότητας το ποσοστό είναι

μεγαλύτερο αγγίζοντας το 20%-25%.

Ανεπτυγμένη αγορά γραφείων υπάρχει στις πε-

ριοχές που απλώνονται κατά μήκος της Λεωφόρου

Κηφισίας και βρίσκονται πλησίον της διασταύρω-

σής της με την Αττική Οδό, έχοντας συγκεντρώσει

τη πλειονότητα του γραφειακού αποθέματος τύπου

Α της πόλης. Στην περιοχή αυτή στεγάζονται μεταξύ

άλλων εταιρείες κινητής τηλεφωνίας, κατασκευ-

αστικές, ιατρικά ιδρύματα, διαφημιστικές και συμ-

βουλευτικές εταιρείες. Στους χρήστες προσφέρει

προβολή και ικανοποιητική οδική πρόσβαση. Το

vacancy rate στην περιοχή εκτιμάται στο 7%-10 %,

ενώ διαθέτει ακόμα χώρους προς ανάπτυξη.

Η Λ. Συγγρού παρουσίασε τα τελευταία χρόνια ση-

μαντική ανάπτυξη εκμεταλλευόμενη την ύπαρξη ελεύ-

θερων χώρων και την εγγύτητα της με το επιχειρημα-

τικό και εμπορικό κέντρο της πόλης. Διαθέτει αρκετά

σύγχρονα ακίνητα γραφείων στα οποία κατά βάση

στεγάζονται επενδυτικές, ασφαλιστικές εταιρείες,

καθώς και υπηρεσίες τραπεζών. Το vacancy rate για

γραφεία τύπου Α εκτιμάται σε ποσοστό μικρότερο του

5%. Η Λεωφόρος Αθηνών, κατά κύριο λόγο και η οδός

Πειραιώς, αποτελούν δύο αγορές που αναπτύχθηκαν

τα τελευταία χρόνια εκμεταλλευόμενες αφενός την

ύπαρξη σε αυτές ελεύθερων χώρων, και αφετέρου

την εγγύτητά τους με το κέντρο και την επέκταση του

δικτύου του ΜΕΤΡΟ. Ειδικά η αγορά γραφείων επί της

Λεωφόρου Αθηνών, απέκτησε σημαντική ώθηση από

την εκεί μεταφορά των νέων γραφείων του Χρηματι-

στηρίου Αθηνών (ΕΧΑΕ). Εντούτοις και οι δύο αγορές

ως σήμερα, δεν έχουν ικανοποιήσει τις αρχικές προσ-

δοκίες παρουσιάζοντας σημάδια στασιμότητας.

Αιτίες για αυτό αποτελούν η καθυστέρηση στα

έργα υποδομών και ανάπλασης που αναμένονταν

στην ευρύτερη περιοχή, ο περιορισμός των ελεύθε-

ρων οικοπέδων και οι υψηλές τιμές διάθεσης των

υπαρχόντων. Το γραφειακό απόθεμα για Α και Β τύ-

πους γραφείων, εκτιμάται ότι ξεπερνά τα 100.000τ.μ.

με το vacancy να κυμαίνεται στα όρια του 10%.

Αναπτυσσόμενη αγορά θεωρείται αυτή επί της Ατ-

τικής Οδού. Προτιμάται από εταιρείες που αναζητούν

γραφειακούς χώρους μεγάλων επιφανειών, παρόλο

που ακόμα δεν προσφέρει ικανοποιητική εξυπηρέτηση

από τα Μέσα Μαζικής Μεταφοράς. Επί αυτής στεγάζο-

νται τα κεντρικά γραφεία (HQ) μεγάλων βιομηχανικών

και εμπορικών εταιρειών, καθώς επίσης και εταιρείες

των media και της διαφήμισης. Τα σημεία που βρίσκο-

νται υπό ανάπτυξη είναι αυτά που βρίσκονται πλησίον

του κόμβου με τη Λεωφόρο Κηφισίας, αλλά και αυτά

που βρίσκονται προς τη μεριά του Αεροδρομίου. Το

vacancy εκτιμάται στα επίπεδα του 15%.

Αγορά Γραφείων

Ετήσιο 2008 8


Οι υπόλοιπες αγορές, της Λεωφόρου Μεσογεί-

ων και της Παραλιακής, αποτελούν δευτερεύοντες

γραφειακούς προορισμούς, με τις νέες αναπτύξεις

να είναι περιορισμένες. Στη πλειονότητά τους δι-

αθέτουν παλαιά κτίρια για τα οποία η ζήτηση είναι

περιορισμένη. Η γραφειακή ζώνη του Πειραιά φιλο-

ξενεί κυρίως ναυτιλιακές και ασφαλιστικές εταιρεί-

ες, καθώς και γραφεία παροχής υπηρεσιών συνυ-

φασμένες με τον ναυτιλιακό κλάδο. Δεν υπάρχουν

εκτάσεις για νέες αναπτύξεις, ενώ όσοι νέοι χώροι

προσφέρονται αποτελούν προϊόν ανακαίνισης.

Το γραφειακό απόθεμα είναι σημαντικό, χωρίς

όμως να προσελκύει ιδιαίτερο ενδιαφέρον από χρή-

στες με αποτέλεσμα και το vacancy να είναι υψηλό.

ΕΞΕΛΙΞΕΙΣ ΤΗΣ ΑΓΟΡΑΣΟΙ ΠΡΑΓΜΑΤΟΠΟΙΗΜΕΝΕΣ ΠΡΑΞΕΙΣ κατά τη διάρ-

κεια του έτους ήταν ελάχιστες. Από αυτές ξεχωρίζει

η επαναγορά από την Εθνική Τράπεζα διατηρητέου

κτιρίου της οδού Πεσμαζόγλου συνολικού εμβαδού

3.000τ.μ. έναντι €13,3εκατ. το οποίο είχε πωληθεί

στο Χρηματιστήριο Αθηνών το 1977, εκμεταλλευ-

όμενη το δικαίωμα πρώτης προτίμησης που είχε

εξασφαλίσει.

Ελάχιστες ήταν και οι περιπτώσεις από εταιρεί-

ες–οργανισμούς που εκδήλωσαν ενδιαφέρον για

την απόκτηση κάποιου ακινήτου.

Το Ταμείο Επικουρικής Ασφάλισης Δημοσίων Υπαλ-

λήλων, επί του παρόντος στεγασμένο στην οδό Όθωνος

στο Σύνταγμα, προχώρησε στη δημοσίευση εκδήλω-

σης ενδιαφέροντος αγοράς κτιρίου ή κτιριακού συ-

γκροτήματος, εντός διαστήματος 18 μηνών, με σκοπό

τη στέγαση των υπηρεσιών του. Ο προϋπολογισμός για

την απόκτηση του κτιρίου έχει ορισθεί στα €12εκατ.

Επίσης, σε δύο παράλληλες προσκλήσεις εκδήλω-

σης ενδιαφέροντος προέβη και η Τσιμεντοβιομηχανία

ΑΓΕΤ Ηρακλής με θέμα την κατασκευή και μακρο-

χρόνια εκμίσθωση κτιρίου γραφείων με επιφάνειες

ανωδομής και υπογείων 4.500τ.μ. αντίστοιχα, καθώς

και την πώληση υφιστάμενων εγκαταστάσεων, όπου

στεγάζονται οι κεντρικές της υπηρεσίες, με ελάχιστο

τίμημα πώλησης το ποσό των €31,7εκατ.

Τέλος, την αξιοποίηση ακινήτου της συνολικής έκτα-

σης 1.901τμ μέσω Sale & Lease back δρομολόγησε η

εταιρεία ΙΝΤΕΡΤΕΚ. Επί του συγκεκριμένου ακινήτου,

το οποίο βρίσκεται στην περιοχή του Ελληνικού, έχει

ανεγερθεί κτίριο γραφείων και αποθηκών συνολι-

κής επιφάνειας 2.092τ.μ. Η μεταβίβαση του ακινήτου

πραγματοποιήθηκε αντί του ποσού των €5,4εκατ. και

εν συνεχεία μισθώθηκε από την εταιρεία για 10 έτη με

δικαίωμα επαναγοράς στη λήξη της μίσθωσης.

ΖΗΤΗΣΗ - ΠΡΟΣΦΟΡΑΚΑΤΑ ΤΟ 2008, τόσο τα επίπεδα ζήτησης, όσο και

αυτά της προσφοράς, παρουσιάστηκαν σημαντικά

μειωμένα σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια.

Όσον αφορά στη ζήτηση, το μεγαλύτερο πρόβλημα

που φαίνεται να αντιμετωπίζει η αγορά είναι η έλ-

λειψη ενδιαφέροντος από σημαντικούς καινούριους

χρήστες να εισέλθουν σε αυτήν, με αποτέλεσμα να

τροφοδοτείται σχεδόν αποκλειστικά από εταιρείες

που ήδη δραστηριοποιούνται στην Ελλάδα και ως εκ

τούτου να έχει περιορισμένα περιθώρια ανάπτυξης.

Ασφαλιστικές, φαρμακευτικές εταιρείες, τράπε-

ζες, λοιπά χρηματοπιστωτικά ιδρύματα και εται-

ρείες τηλεπικοινωνιών, ήταν αυτές που κατά βάση

τροφοδότησαν τη ζήτηση αναζητώντας χώρους μέ-

σης επιφάνειας 5.000τ.μ., για μείωση κόστους και

βελτίωση της λειτουργίας τους.

Ομοίως και η προσφορά νέων αναπτύξεων ση-

μείωσε κάμψη, αποτέλεσμα τόσο της μείωσης του

ενδιαφέροντος από επενδυτές και χρήστες, όσο και

από τον περιορισμό των ελεύθερων χώρων. Στη

πλειονότητά τους οι νέες αναπτύξεις αποτέλεσαν

παραγγελίες εταιρειών για κατασκευή κτιρίων συ-

γκεκριμένων προδιαγραφών.

Οι κατασκευαστές δεν προχωράνε σε ανάπτυξη

γραφειακών χώρων σε περίπτωση που δεν έχουν εξα-

σφαλίσει τελικό μισθωτή ή αγοραστή. Όσον αφορά στις

παραδοσιακές αγορές, η προσφορά νέων χώρων προ-

κύπτει μόνο μέσω ανακαίνισης παλιότερων κτιρίων.

Ο χρόνος απορρόφησης του υπάρχοντος γραφει-

ακού αποθέματος και ειδικά για χώρους τύπου Β

έχει αυξηθεί σημαντικά.

Ετήσιο 2008 9


ΤΙΜΕΣ - ΑΠΟΔΟΣΕΙΣΤΑ ΕΠΙΠΕΔΑ ΜΙΣΘΩΜΑΤΩΝ για σύγχρονους γρα-

φειακούς χώρους κατά τη διάρκεια του έτους, κινή-

θηκαν στα ίδια επίπεδα με το 2007. Προς το τέλους

του έτους και σε περιβάλλον οικονομικής ύφεσης,

παρατηρείται πίεση στις μισθωτικές αξίες. Σε αυτό

συμβάλει και η απαίτηση πολλών ενοικιαστών για

επαναδιαπραγμάτευση παλαιών μισθωτηρίων. Τα

μισθώματα κυμαίνονται μεταξύ €13/τ.μ.-€26/τ.μ. με

αυτά των prime περιοχών να κυμαίνονται μεταξύ

€17/ τ.μ.–€26/ τ.μ. με τις υψηλότερες να εμφανί-

ζονται επί της Βασιλίσσης Σοφίας. Στις δευτερεύ-

ουσες αγορές τα μισθώματα κυμαίνονται μεταξύ

€13/τ.μ.-€20 /τ.μ.

Οι αποδόσεις (Yields) κατά τη διάρκεια του έτους

κυμάνθηκαν στα επίπεδα του 6,5%-7,25%, με τις

αποδόσεις στο 7,25% να εμφανίζονται στα τέλη αυ-

τού ως αποτέλεσμα της αρνητικής επίδρασης από

τη γενικότερη οικονομική ύφεση.

ΤΑΣΕΙΣ - ΠΡΟΒΛΕΨΕΙΣΓΙΑ ΤΟ 2009 Η ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ στην αγορά γραφείων

δεν αναμένεται να μεταβληθεί σημαντικά, αν και

εκτιμάται ότι θα υπάρξουν πτωτικές πιέσεις στα

μισθώματα και παράλληλα ελαφρά άνοδος των

αποδόσεων.

Οι μισθωτικές αξίες θα παρουσιάσουν μείωση η

οποία σε ορισμένες περιπτώσεις δύναται να φθά-

σει ως και 20%. Οι μισθωτές θα αναζητούν επανα-

διαπραγμάτευση των μισθωτικών αξιών. Επίσης

εκτιμάται ότι θα υπάρχει και σημαντική προσφορά

triple net μισθωτηρίων συμβολαίων, με σκοπό την

προσέλκυση του ενδιαφέροντος των επενδυτών.

Οι αποδόσεις για τις prime περιοχές, εκτιμάται ότι

θα κυμανθούν στα επίπεδα του 7%-7,5%, ενώ στις

δευτερεύουσες αγορές ενδέχεται να κινηθούν και

στα όρια του 8,0%.

CBD Κηφισίας Αθηνών

Est Prime yield 09 7,25% 7,25% 7,50%

Av Prime yield 08 6,25% 6,50% 6,75%

Οι κατασκευαστές επηρεασμένοι και από την

οικονομική συγκυρία θα παρουσιαστούν συγκρα-

τημένοι ως προς την ανάπτυξη νέων γραφειακών

χώρων, με αποτέλεσμα η προσφορά νέων χώρων

να είναι περιορισμένη. Κύριο χαρακτηριστικό θα

συνεχίσει να αποτελεί η «κατά παραγγελία» ανά-

πτυξη γραφείων και όχι η υλοποίηση αναπτύξεων

χωρίς την ύπαρξη μισθωτή ή αγοραστή.

Υπό τις συγκεκριμένες οικονομικές συνθήκες

αναμένεται και πτώση της ζήτησης, καθώς πολλές

εταιρείες θα προτιμήσουν να αναμείνουν τις εξε-

λίξεις, με αποτέλεσμα να υπάρξει είτε καθυστέρη-

ση σε αρκετά επενδυτικά σχέδια, είτε αναβολή. Τα

επίπεδα ζήτησης θα καθορισθούν κυρίως από την

κρατική πολιτική σχετικά με τη μετεγκατάσταση

υπηρεσιών του.

CBD

Κηφισίας

Συγγρού

Prime Rents

Επίπεδα Τιμών Μίσθωσης (€ / τ.μ. / μήνα)

Prime locations CBD

Q1 2008 2005Q2 2008 2006Q3 2008 2007Q4 2008 20082009f 2009f

min rents max rents average yields average rents CBD average yields

min rents

max rents

Ετήσιο 2008 10


1. Αγορά Κέντρου Αθήνας (CBD) 2. Αγορά Λεωφόρου Κηφισίας3.Αγορά Λεωφόρου Συγγρού4. Αγορά Λεωφόρου Βουλιαγμένης5. Αγορά Αττικής Οδού6. Αγορά Λεωφόρου Μεσογείων


STREET RETAILΣΤΗΝ ΑΘΗΝΑ ΚΥΡΙΟΤΕΡΕΣ ΕΜΠΟΡΙΚΕΣ αγορές

παραμένουν η ευρύτερη περιοχή του Συντάγματος

(ειδικότερα ο πεζόδρομος της Ερμού και οι Λεω-

φόροι Σταδίου, Πανεπιστημίου όπου λειτουργούν

αρκετά πολυκαταστήματα) και η περιοχή του Κολω-

νακίου (οδοί Τσακάλωφ, Σκουφά, Κανάρη, Βουκου-

ρεστίου).

Σημαντικές επίσης αγορές βρίσκονται στη Κηφι-

σιά επί των οδών Κολοκοτρώνη, Λεβίδου, Αργυ-

ροπούλου και Κασσαβέτη, στην Γλυφάδα επί της

οδού Ιωάννη Μεταξά, στον Πειραιά επί της οδού

Σωτήρος Διός και των Λεωφόρων Ηρώων Πολυ-

τεχνείου και Βασιλέως Γεωργίου, στην περιοχή

του Περιστερίου επί της Λεωφόρου Τσαλδάρη και

τους γειτονικούς σε αυτή δρόμους και επί της οδού

Χαϊμαντά στο Χαλάνδρι.

Κοινό χαρακτηριστικό όλων των περιοχών,

αποτελεί η σταθερότητα των υψηλών επιπέδων

ζήτησης για τα prime σημεία, γεγονός που διατή-

ρησε τα μισθώματα των εμπορικών καταστημάτων

στα σημεία αυτά σε σταθερά επίπεδα. Αντιθέτως,

οι δευτερεύουσες αγορές εμφανίζουν δυσκολίες

καθώς αφενός πολλά εμπορικά επί των σημείων

αυτών άδειασαν με το κλείσιμο αρκετών επιχει-

ρήσεων και αφετέρου παρουσίασαν σημαντικές

δυσκολίες να διατεθούν, είτε προς μίσθωση, είτε

προς πώληση. Η αγορά των εμπορικών στο Κέντρο

δέχτηκε σοβαρό πλήγμα από τις καταστροφές που

σημειώθηκαν κατά τη διάρκεια διαδηλώσεων λίγο

πριν το τέλος του 2008. Πολλά καταστήματα δέχθη-

καν σημαντικές υλικές ζημιές με αποτέλεσμα να

μη λειτουργήσουν κατά την εορταστική περίοδο. Το

γεγονός αυτό σε συνδυασμό με την άσχημη οικο-

νομική συγκυρία, συνέβαλε αφενός στην επαναδι-

απραγμάτευση των όρων των συμβολαίων από

τους μισθωτές και αφετέρου στην αποθάρρυνση

των καταναλωτών από την αγορά του Κέντρου.

SHOPPING MALLSΗ ΕΠΙΤΥΧΗΜΕΝΗ ΛΕΙΤΟΥΡΓΙΑ των εμπορικών

κέντρων η οποία ξεκίνησε πριν πέντε έτη περίπου,

συγκεντρώνοντας σημαντικό αριθμό εμπορικών

καταστημάτων, supermarkets και επιχειρήσεων

εστίασης και ψυχαγωγίας υπό το καθεστώς ενιαίας

λειτουργίας και οργάνωσης, ανέδειξε αφενός την

ανάγκη των επιχειρήσεων για περαιτέρω επέκταση

των δραστηριοτήτων τους και αφετέρου την αλλαγή

στο καταναλωτικό προφίλ των νοικοκυριών. Η τάση

αυτή συνεχίστηκε και το 2008 με πολλές νέες ανα-

πτύξεις να εισέρχονται στην αγορά.

Ωστόσο σύμφωνα με στοιχεία της εταιρείας

Cushman & Wakefield, για το πρώτο εξάμηνο

του 2008 η Ελλάδα βρίσκεται στην 31η θέση ανά-

μεσα σε 34 ευρωπαϊκές χώρες αναφορικά με την

επιφάνεια εμπορικών κέντρων που αναλογεί ανά

1.000 κατοίκους.

Κατά τη διάρκεια του 2008 ολοκληρώθηκαν και

ξεκίνησαν την λειτουργία τους δύο νέα εμπορικά κέ-

ντρα των εταιρειών Lamda Development και Pasal

Development στη Λεωφόρο Κηφισίας και στην οδό

Πειραιώς αντίστοιχα. Η ανάπτυξη των «Golden Hall»

και «Athens Heart» εφοδίασε την αγορά με 61.000τ.μ.

περίπου σύγχρονων εμπορικών και ψυχαγωγικών

εγκαταστάσεων υψηλών προδιαγραφών.

Επίσης, πρέπει να σημειωθεί και η σημαντική

επέκταση των εμπορικών χρήσεων στο Village

Park του Ρέντη σε προσπάθεια αναβάθμισης και

ενίσχυσης του εμπορικού του χαρακτήρα.

Σε στάδιο αναμονής βρίσκεται η υλοποίηση ενός

από τα μεγαλύτερα εμπορικά κέντρα της Αττικής συ-

νολικής μισθώσιμης επιφάνειας 70.000τ.μ. και συ-

νολικού προϋπολογισμού €250εκατ. περίπου στην

περιοχή του Βοτανικού από την εταιρεία «Μπάμπης

Βωβός». Στην παρούσα φάση έχουν ανασταλεί οι

εργασίες κατασκευής του μέχρι τον Μάρτιο, κα-

θώς υπάρχει σχετική απόφαση του Συμβουλίου της

Επικρατείας λόγω προσφυγής των κατοίκων της

περιοχής. Η εν λόγω ανάπτυξη εντάσσεται στο πρό-

γραμμα της Διπλής Ανάπλασης, όπου για τον Βοτα-

νικό προβλέπει μεταξύ άλλων και την εγκατάσταση

του νέου γηπέδου του Παναθηναϊκού με σύγχρονες

αθλητικές και εμπορικές εγκαταστάσεις.

Σε φάση αναμονής βρίσκεται και η μετατροπή

του Ολυμπιακού Συγκροτήματος στο Γαλάτσι σε

σύγχρονο εμπορικό κέντρο από την κοινοπραξία

Sonae Sierra–Ακροπόλ Χαραγκιώνης του οποίου η

λειτουργία αναμένεται το 2010, εφόσον εκδοθούν οι

απαραίτητες οικοδομικές άδειες για την έναρξη των

κατασκευαστικών εργασιών.

Από τις εμπορικές αναπτύξεις στην περιφέρεια

αναφέρεται η λειτουργία δύο νέων εμπορικών κέ-

ντρων στη Λάρισα, του «Pantheon Plaza» συνολι-

ΕΙΣΑΓΩΓΗΚατά το 2008 σημειώθηκε μείωση της

αγοραστικής δύναμης των κατανα-

λωτών, η οποία επηρέασε την αγορά

retail και ειδικότερα τις δευτερεύου-

σες αγορές του street retail.

Τα prime locations των αγορών εξα-

κολούθησαν να παρουσιάζουν υψηλά

επίπεδα ζήτησης, τα οποία δε μπόρε-

σε να καλύψει η προσφορά.

Κατά το δεύτερο εξάμηνο του έτους ξε-

κίνησαν τη λειτουργία τους σημαντικά

Εμπορικά Κέντρα (Golden Hall, Athens

Heart), τόσο στην πόλη της Αθήνας, όσο

και σε άλλες μεγάλες πόλεις της περιφέ-

ρειας (π.χ. Λάρισα, Πάτρα, κ.ά.) προσδι-

ορίζοντας και την αλλαγή στις κατανα-

λωτικές συνήθειες των αγοραστών.

Η αγορά των Retail Boxes και των υπε-

ραγορών εκτιμάται ότι δεν επηρεάστηκε

σημαντικά, αντίθετα η επιτυχημένη λει-

τουργία των υφιστάμενων μονάδων συ-

νεχίστηκε, ενώ προστέθηκαν και νέες

αναπτύξεις τόσο στην Αθήνα, όσο και

στις μεγάλες πόλεις της περιφέρειας.

Αγορά Retail


Αγορά Retail

κής επιφάνειας 42.000τ.μ. περίπου και του «Gaea

Lifestyle Center» μεικτής εκμισθώσιμης επιφάνει-

ας 5.668τ.μ., καθώς και η έναρξη λειτουργίας του

«Olympia Mall» επί της οδού που συνδέει τις πόλεις

των Τρικάλων και της Καρδίτσας.

BIG BOXES - HYPERMARKETSΚΑΤΑ ΤΗ ΔΙΑΡΚΕΙΑ ΤΟΥ ΕΤΟΥΣ σημειώθηκε σταδιακή

εξάπλωση των μεγάλων καταστημάτων τύπου Big Box

και hypermarkets σε διάφορες περιοχές της Αττικής.

Η περιοχή των Μεσογείων, το επιχειρηματικό

πάρκο του Διεθνές Αεροδρομίου, η Λεωφόρος Κη-

φισού και η Λεωφόρος Συγγρού, όπου υπάρχουν

και οι κατάλληλες διαθέσιμες επιφάνειες για την

ανάπτυξή τους, αποτέλεσαν σημεία εγκατάστασης

αναπτύξεων υπεραγορών και Big Boxes από εται-

ρείες που δραστηριοποιούνται κυρίως στον τομέα

των ηλεκτρικών & ηλεκτρονικών ειδών, καθώς και

καταστημάτων DIY (Do It Yourself).

Επώνυμες αλυσίδες του λιανεμπορίου όπως οι

Carrefour, Saturn, ΙΚΕΑ, Makro, έκαναν την εμφάνι-

σή τους με νέα σημεία πώλησης σε ζώνες με υψηλή

προβολή και ικανοποιητικό catchment area υποψήφι-

ου αγοραστικού κοινού. Η εξάπλωση των καταστημά-

των τύπου Big Box έλαβε χώρα και σε μεγάλες πόλεις

της επαρχίας με σημαντική πληθυσμιακή ανάπτυξη,

όπως η Θεσσαλονίκη, η Λάρισα και τα Ιωάννινα. Οι

αναπτύξεις αυτές διεκδίκησαν σημαντικό μερίδιο από

τις αγορές που απευθύνονταν, καθώς στη πλειοψηφία

τους πρoσφέρουν μεγάλη ποικιλία προϊόντος σε αντα-

γωνιστικές τιμές προκαλώντας προβλήματα τόσο στις

δευτερεύουσες, όσο και στις κύριες αγορές.

Η περιοχή του Αεροδρομίου έχει εξελιχθεί δυναμι-

κά και πλέον αποτελεί ένα σύγχρονο και οργανωμένο

χώρο με χαρακτηριστικά retail park τα τελευταία έτη,

προσελκύοντας το ενδιαφέρον επισκεπτών και επεν-

δυτών. Η επιτυχής λειτουργία του πρώτου καταστή-

ματος ΙΚΕΑ το οποίο συνεχίζει να έχει σημαντική επι-

σκεψιμότητα, αποτέλεσε τη βάση για την εγκατάσταση

και λειτουργία αρκετών καταστημάτων τύπου Big Box

στην περιοχή όπως το «Factory Outlet», το κατάστημα

«Leroy Merlin» και το κατάστημα ηλεκτρικών ειδών

«Κωτσόβολος». Η εταιρεία ΙΚΕΑ προχώρησε στη λει-

τουργία δεύτερου καταστήματος συνολικής επιφάνει-

ας 25.000τ.μ. στην περιοχή του Κηφισού, εδραιώνο-

ντας καλύτερα την θέση της στην ελληνική αγορά, ενώ

κατά την θερινή περίοδο ξεκίνησε τη λειτουργία του το

μεγαλύτερο κατάστημα Jumbo συνολικής επιφάνειας

20.000τ.μ. περίπου στην οδό Πειραιώς, καθώς και το

υπερκατάστημα στο Μαρούσι (απέναντι από τον σταθ-

μό Νερατζιώτισσα) συνολικής επιφάνειας 10.000τ.μ.

Τον Σεπτέμβριο του ίδιου έτους, η γερμανική αλυ-

σίδα ηλεκτρικών και ηλεκτρονικών ειδών «Saturn»

έκανε το ντεμπούτο της στην ελληνική αγορά με το

κατάστημα στη λεωφόρο Συγγρού συνολικής επιφά-

νειας 9.300τ.μ. και επένδυσης €20εκατ. περίπου. Στα

τέλη Νοεμβρίου η ίδια αλυσίδα προχώρησε στη λει-

τουργία ενός δεύτερου καταστήματος στην περιοχή

του Γέρακα συνολικής επιφάνειας 5.000τ.μ., παρέχο-

ντας μία ευρεία γκάμα επώνυμων προϊόντων. Προς

το τέλος του έτους υπεγράφη οριστικά και η συμφω-

νία για τη λειτουργία του πρώτου factory outlet της

McArthur Glenn στα Σπάτα επιφανείας 15.000τ.μ.

Την επέκτασή τους σχεδιάζουν για το επόμενο

έτος μεγάλες αλυσίδες του λιανεμπορίου (Μασού-

της, Aldi, Sprider Stores), γεγονός που θα εξαρτηθεί

εν πολλοίς από την επίδραση και τη διάρκεια της δι-

εθνούς οικονομικής ύφεσης.

ΖΗΤΗΣΗ - ΠΡΟΣΦΟΡΑΥΠΟ ΤΗΝ ΠΑΡΟΥΣΑ ΣΥΓΚΥΡΙΑ της παγκόσμιας οι-

κονομικής ύφεσης από την οποία επηρεάστηκε και

η ελληνική οικονομία, οι εμπορικές επιχειρήσεις

ενδιαφέρονται κυρίως για την εγκατάστασή τους

είτε σε καθιερωμένα σημεία υψηλής προβολής, είτε

στρέφονται στο ασφαλές περιβάλλον των οργανωμέ-

νων εμπορικών κέντρων τα οποία συνδυάζοντας τον

εμπορικό χαρακτήρα τους με χρήσεις ψυχαγωγίας,

καταφέρνουν και συγκεντρώνουν σημαντικό πλήθος

επισκεπτών.

Στο πλαίσιο αυτό, η ζήτηση για εμπορικούς χώ-

ρους στα prime location των αγορών και εντός των

εμπορικών κέντρων, ήταν σημαντική χωρίς να μπο-

ρεί να καλυφθεί από την υπάρχουσα προσφορά. Στο

κέντρο της Αθήνας οι μεγάλες εταιρείες λιανεμπορί-

ου με δεδομένο και την έλλειψη χώρων για ανάπτυ-

ξη, προσανατολίζονται στην ανακαίνιση παλαιότερων

κτιρίων, ακόμη και διαφορετικών προηγούμενων

χρήσεων, ώστε να καλύψουν τις ανάγκες τους.

Για τις δευτερεύουσες αγορές η ζήτηση παρουσία-

σε σημαντική υποχώρηση επηρεασμένη τόσο από την

οικονομική ύφεση, όσο και από την επίδραση της ανά-

πτυξης των εμπορικών αγορών στις τοπικές αγορές.

Η προσφορά χώρων αυξήθηκε σημαντικά, καθώς

αρκετές εμπορικές επιχειρήσεις σταμάτησαν τη λει-

τουργία τους, με αποτέλεσμα να αυξηθούν οι διαθέσι-

μοι κενοί χώροι για τους οποίους το ενδιαφέρον είτε

για μίσθωση, είτε για πώληση, είναι περιορισμένο.

Οι αγορές φαίνεται ότι αρχίζουν να συρρικνώ-

νονται και να συγκεντρώνονται στα prime σημεία

αυτών, καθώς δεν υπάρχει πλέον χωροταξικά γη

για νέες αναπτύξεις (σε όλες τις κύριες αγορές της

Αθήνας), απλά ανακυκλώνονται διατηρώντας τις

αξίες σε υψηλά επίπεδα.


Αγορά Retail

ΤΙΜΕΣ - ΑΠΟΔΟΣΕΙΣΤΑ ΜΙΣΘΩΜΑΤΑ ΓΙΑ ΤΙΣ PRIME περιοχές παρέμει-

ναν σταθερά σε υψηλά επίπεδα, κατά το 2008 στις

κύριες αγορές το μέσο μίσθωμα κυμάνθηκε στα

όρια των €200-€220/τ.μ. με αυτό των prime σημεί-

ων τους να ανέρχεται σε κάποιες περιπτώσεις έως

τα €280/τ.μ. Αντιστοίχως στις δευτερεύουσες αγορές

το μέσο μίσθωμα κυμάνθηκε στα €120-€150/τ.μ. αν

και σε κάποιες περιπτώσεις στα prime σημεία των

αγορών αυτών ανήλθε έως και €100/τ.μ.

Όσον αφορά στα μισθώματα των εμπορικών κέ-

ντρων κυμάνθηκαν μεταξύ €35-€100/τ.μ. ανάλογα με

την επιφάνεια, τη χρήση, τη θέση και το προφίλ του μι-

σθωτή. Για μεγάλα καταστήματα άνω των 1.000τ.μ. τα

μισθώματα κινούνται στα επίπεδα των €10 - €20/τ.μ.

Οι αποδόσεις κατά τη διάρκεια του έτους διαμορ-

φώθηκαν στα επίπεδα του 6% - 6,5%.

ΤΑΣΕΙΣ - ΠΡΟΒΛΕΨΕΙΣΤΟ 2009 ΑΝΑΜΕΝΕΤΑΙ να αποτελέσει κριτήριο για

την επιτυχία ή όχι των εμπορικών κέντρων, καθώς

θα είναι η πρώτη χρονιά στην οποία θα λειτουργή-

σουν και θα τεθούν σε ανταγωνισμό το σύνολο των

υπό λειτουργία αναπτύξεων.

Εκτιμάται ότι οι νέες αναπτύξεις θα είναι περι-

ορισμένες και θα αφορούν επενδυτικά σχέδια, τα

οποία ήδη έχουν εξασφαλίσει τις απαραίτητες οι-

κοδομικές άδειες ή έχουν ξεκινήσει τις εργασίες

κατασκευής μέσα στο 2008. Το γεγονός αυτό θα

είναι αποτέλεσμα της περιορισμένης δυνατότητας

χρηματοδότησης από τα τραπεζικά ιδρύματα και

της έλλειψης ρευστότητας στην αγορά.

Επιπλέον, εκτιμάται ότι εν μέσω οικονομικής ύφε-

σης, πολλοί επενδυτές και επιχειρηματίες θα προτιμή-

σουν να κρατήσουν στάση αναμονής, με αποτέλεσμα

την αναβολή ή την ματαίωση επενδυτικών σχεδίων.

Η αγοραστική δύναμη των καταναλωτών θα εί-

ναι περιορισμένη, γεγονός το οποίο θα περιορίσει

το τζίρο και τα κέρδη των επιχειρήσεων. Οι μεγάλες

εμπορικές αλυσίδες θα διεκδικήσουν το μεγαλύτε-

ρο μερίδιο αγοράς επωφελούμενες από τη δυνατό-

τητά τους να εφαρμόσουν οικονομίες κλίμακας και

της ευελιξίας τους για διάθεση προϊόντων σε ιδιαί-

τερες ανταγωνιστικές τιμές.

Οι prime περιοχές θα ενισχύσουν τη δυναμική

τους, καθώς η ζήτηση για τα σημεία αυτά θα παρα-

μείνει ισχυρή. Αντιθέτως, η ζήτηση για εμπορικούς

χώρους σε δευτερεύουσες περιοχές, θα συνεχίσει

να είναι περιορισμένη με σημαντική προσφορά.

Τα μισθώματα στις prime περιοχές εκτιμάται ότι

θα παρουσιάσουν μικρή πτώση, τουλάχιστον έως

ότου η αγορά αρχίζει να παρουσιάζει σημάδια βελ-

τίωσης, ενώ στις δευτερεύουσες περιοχές αναμέ-

νεται υψηλότερη πτώση των μισθωτικών αξιών,

δεδομένων των χαμηλών επιπέδων ζήτησης και

των πιέσεων που αναμένεται να ασκηθούν από

τους μισθωτές λόγω των δυσμενών οικονομικών

συνθηκών.

Οι αποδόσεις prime περιοχών εκτιμάται ότι θα

κυμανθούν στα επίπεδα του 6,5%-7%.

Μέσα επίπεδα Τιμών Μίσθωσης (€ / τ.μ. / μήνα)

Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2008 2009f

min rents max rents yields average rents average yields

2005 2006 2007 2008 2009f

Prime locations


Αγορά Retail

Αναμενόμενα Εμπορικά Κέντρα & Big Boxes

Επωνυμία/Περιοχή Επιφάνεια (τ.μ)

Capitol (Αθήνα) 28,000

Μινιόν - Folli - Follie (Κέντρο Αθήνας) 20,000

Μπάμπης Βωβός (Βοτανικός) 70,000

Sonae Sierra (Γαλάτσι) 45,500

REDS - Henderson (Σπάτα) 53,600

Mc Arthur Glen (Σπάτα) 25,000

Carrefour (Κάντζα) 40,000

West Plaza 23.000

Κύριες Αγορές Retail Κέντρου1. Αγορά Ερμού2. Αγορά Βουκουρεστίου3. Αγορά Κολωνακίου (Σκουφά)


ΚΥΡΙΕΣ ΑΓΟΡΕΣΗ ΑΓΟΡΑ LOGISTICS τα τελευταία έτη παρουσίασε

σημαντική πρόοδο ως αποτέλεσμα της ανάπτυξης

νέων σύγχρονων οδικών αξόνων και του εκσυγ-

χρονισμού των υποδομών. Το μεγαλύτερο μέρος

των εγκαταστάσεων logistics συγκεντρώνεται

στην περιφέρεια της Αθήνας. Εκτός της Αττικής

ανεπτυγμένη αγορά υπάρχει στον Νομό Θεσσα-

λονίκης, ενώ υπό ανάπτυξη βρίσκονται αγορές σε

σημεία του νέου οδικού άξονα της Εγνατίας Οδού.

Τέλος, περιοχές logistics τοπικού ενδιαφέροντος

βρίσκονται περιφερειακά των περισσότερων λοι-

πών πόλεων της Ελλάδας.

Τάσεις και προοπτικές ανάπτυξης εμφανίστη-

καν και στην περιοχή του Έβρου στην Ανατολική

Μακεδονία ως αποτέλεσμα της αναμενόμενης λει-

τουργίας του νέου πετρελαϊκού αγωγού «Μπουρ-

γκάς–Αλεξανδρούπολη» για τον οποίο προβλέπεται

η δημιουργία τερματικού σταθμού φορτοεκφόρ-

τωσης αργού πετρελαίου στο λιμάνι της Αλεξαν-

δρούπολης, τον οποίο θα υποστηρίζουν κατάλληλες

λιμενικές εγκαταστάσεις και αποθηκευτικοί χώροι

στην ευρύτερη περιοχή του λιμένα.

Στην Αθήνα οι σημαντικότερες αγορές βρίσκονται

σε περιοχές κατά μήκος του άξονα της Αττικής Οδού

(Aσπρόπυργος, Mάνδρα, Mαγούλα, Θριάσιο), κατά

μήκος της Εθνικής Οδού (Mεταμόρφωση, Άγιος

Στέφανος, Kρυονέρι), στα Οινόφυτα και στην ευρύ-

τερη περιοχή των Μεσογείων.

Η πρώτη αγορά που αναπτύχθηκε ήταν στην

περιοχή των Οινοφύτων, στα σύνορα των νομών

Αττικής–Βοιωτίας, όπου το μεγαλύτερο μέρος των

αποθηκευτικών εγκαταστάσεων που στεγάζονται

εκεί είναι ιδιόκτητες και ιδιοχρησιμοποιούμενες.

Στην περιοχή αυτή βρίσκονται και αρκετά οικόπεδα

κατάλληλα να φιλοξενήσουν τόσο αποθηκευτικές,

όσο και βιομηχανικές αναπτύξεις.

Η ανάπτυξη και ο εκσυγχρονισμός των υποδομών

συνέβαλλαν στην ανάπτυξη νέων αγορών με κυρι-

ότερες από αυτές των περιοχών του Ασπροπύργου

και των Μεσογείων. Οι περιοχές αυτές προσέλκυ-

σαν το επενδυτικό ενδιαφέρον, κυρίως λόγω της

διαθεσιμότητας οικοπέδων μεγάλης επιφάνειας και

της εύκολης πρόσβασης που διαθέτουν μέσω των

μεγάλων οδικών αξόνων της Αττικής και της Εθνι-

κής Οδού. Η περιοχή των Μεσογείων προσφέρει

σημαντικά βελτιωμένες συνθήκες, όπως καλύτερο

οδικό/συγκοινωνιακό δίκτυο, μεγαλύτερη εγγύτητα

και ευκολότερη πρόσβαση στο αεροδρόμιο και στο

λιμάνι του Λαυρίου και περισσότερες εγκαταστά-

σεις συγχρόνων προδιαγραφών.

Στις ως άνω αγορές, έχουν εγκατασταθεί εταιρεί-

ες που δραστηριοποιούνται σε ένα ευρύ φάσμα του

βιομηχανικού κλάδου και του λιανεμπορίου, καθώς

και επιχειρήσεις που έχουν ως αντικείμενο απο-

κλειστικά την παροχή υπηρεσιών logistics, όπως

μεταφορικές εταιρείες, εταιρείες αποθήκευσης και

φύλαξης προϊόντων κ.ά. Η δυνατότητα καθιέρω-

σης νέων περιοχών ως προορισμοί εγκατάστασης

βιομηχανικών και αποθηκευτικών χώρων, είναι

αρκετά περιορισμένη κυρίως λόγω της έλλειψης

μεγάλων εκτάσεων γης με τις απαραίτητες χρήσεις.

ΕΞΕΛΙΞΕΙΣ ΤΗΣ ΑΓΟΡΑΣΟ ΑΡΙΘΜΟΣ ΤΩΝ ΠΡΑΞΕΩΝ που αφορούν ακίνητα

logistics και πραγματοποιήθηκαν μέσα στο 2008,

ήταν περιορισμένος λόγω της οικονομικής αβεβαι-

ότητας, με αποτέλεσμα πολλοί επενδυτές να τηρούν

στάση αναμονής, ενώ και πολλές εταιρείες να κα-

θυστερούν επενδυτικά σχέδια.

Οι ελάχιστες αναπτύξεις που λαμβάνουν χώρα

στην παρούσα φάση και αφορούν στην κατασκευή

μεγάλων αποθηκευτικών εγκαταστάσεων, προο-

ρίζονται κυρίως για ιδιοχρησιμοποίηση από εται-

ρείες μεγάλων ομίλων του λιανεμπορίου και του

βιομηχανικού κλάδου για την αποθήκευση των

προϊόντων τους, ενώ οι εταιρείες που παρέχουν

αμιγώς υπηρεσίες 3PL (συλλογή–αποθήκευση–

διανομή) τηρούν στάση αναμονής, κυρίως λόγω

του υψηλού κόστους που απαιτεί η αγορά κατάλ-

ληλων οικοπέδων.

Η εταιρεία Imperio–Agro Group προχώρησε

στη λειτουργία νέων εγκαταστάσεων επιφάνειας

5.600τ.μ. στον Αυλώνα και η εταιρεία Cash & Carry

Metro προέβη σε συνολική επένδυση €30εκατ.

περίπου για την λειτουργία σύγχρονων αποθη-

κευτικών χώρων σε κτίρια συνολικής επιφάνειας

40.000τ.μ. στην περιοχή των Οινοφύτων.

Στην ίδια περιοχή η αλυσίδα Metro ΑΕΒΕ εγκαι-

νίασε νέο κέντρο διανομής το οποίο αποτελείται από

κτίρια αποθηκών επιφάνειας 40.000τ.μ. και βοηθη-

τικά κτίρια 1.200τ.μ. συνολικής επένδυσης €30εκατ.

περίπου.

ΕΙΣΑΓΩΓΗΗ αγορά logistics της Ελλάδας κατά

το 2008, χαρακτηρίστηκε από χαμηλή

επενδυτική δραστηριότητα, γεγονός

που οφείλεται στις δυσμενείς οικο-

νομικές συγκυρίες οι οποίες προ-

κάλεσαν σε εταιρείες και επενδυτές

οικονομική στενότητα και περιορισμό

της χρηματοδότησης από τα τραπεζι-

κά ιδρύματα. Οι επενδυτές προτίμη-

σαν να κρατήσουν στάση αναμονής.

Σημειώνεται πάντως ότι σε σχέση με

την αγορά των γραφείων και των κα-

ταστημάτων, τα logistics φαίνεται να

επηρεάζονται λιγότερο από την γενι-

κότερη οικονομική κρίση.

Στο πλαίσιο αυτό τα επίπεδα των μι-

σθωμάτων και των αποδόσεων δεν

σημείωσαν αξιοσημείωτες μεταβολές

κατά τη διάρκεια του έτους, ενώ για το

2009 εκτιμάται ότι οι μισθωτικές αξίες

θα δεχτούν ελαφρά πτωτικές πιέσεις

και οι αποδόσεις θα παρουσιάσουν

αυξητικές τάσεις.

Αγορά Logistics



Το 2008 συνεχίστηκαν οι κρατικές προσπάθειες

εκσυγχρονισμού των λιμένων της χώρας με βασι-

κό σκοπό την προσέλκυση ιδιωτικών κεφαλαίων.

Η ολοκλήρωση των προσπαθειών αυτών εκτιμάται

ότι θα συνεισφέρει στην ανάπτυξη του κλάδου.

Στο πλαίσιο αυτό παραχωρήθηκε μέρος των

υποδομών του Σταθμού Εμπορευματοκιβωτίων του

ΟΛΠ σε ιδιώτες επενδυτές για μακροχρόνια περίο-

δο μέσω διεθνών διαγωνισμών. Πιο συγκεκριμένα,

υπογράφθηκε εντός του Δεκεμβρίου η συμφωνία

παραχώρησης των προβλητών ΙΙ και ΙΙΙ στην Cosco

Pacific, η οποία αναδείχθηκε πλειοδότης του διε-

θνούς διαγωνισμού. Σύμφωνα με την συμφωνία,

η Cosco υποχρεούται να καταβάλλει εγγυημένο

αντάλλαγμα στον ΟΛΠ ύψους €3,4δισ. σε χρονι-

κό ορίζοντα 35 ετών. Η ολοκλήρωση των έργων

έχει συμφωνηθεί μέχρι το 2015 ώστε από το 2016

και μετά να εξασφαλίζεται δυναμικότητα άνω των

3,7εκατ. εμπορευματοκιβωτίων.

Αντίστοιχα, ο Διαγωνισμός για την παραχώρη-

ση του Σταθμού Εμπορευματοκιβωτίων του ΟΛΘ,

δεν έχει ολοκληρωθεί ακόμη λόγω της υποχώρη-

σης της κοινοπραξίας «Hutchison Port-Hutchison

Investment-Alapis-ΛΥΔ», η οποία είχε ανακηρυ-

χθεί πρώτος πλειοδότης. Εκτιμάται ότι η πορεία του

εν λόγω Διαγωνισμού θα κριθεί εντός των πρώτων

μηνών του 2009.

Στα όρια του Ν. Αττικής σημειώνονται οι προ-

σπάθειες της διοίκησης του Οργανισμού Λιμένος

Λαυρίου να αναβαθμίσει και να αξιοποιήσει τον Λι-

μένα, γεγονός που εκτιμάται ότι θα συμβάλλει στην

αύξηση της εμπορικής κίνησης, έχοντας δρομολο-

γήσει μία σειρά έργων τα οποία περιλαμβάνουν την

κατασκευή Επιβατικού Σταθμού, λιμένων σκαφών

αναψυχής, τροποποίηση Χερσαίας ζώνης κ.ά. Τα ως

άνω έργα πρόκειται να χρηματοδοτηθούν από κοι-

νοτικά κονδύλια και επιχορηγήσεις κατόπιν σχετι-

κής συμφωνίας που επιτεύχθηκε μεταξύ της Πολι-

τείας και της Ευρωπαϊκής Τράπεζας Επενδύσεων.

Παράλληλα με την ανάπτυξη των θαλάσσιων και

μεταφορικών υποδομών, καταβάλλεται συστηματική

προσπάθεια για την οργάνωση του θεσμικού πλαι-

σίου που διέπει την εν λόγω αγορά. Συγκεκριμένα,

προωθείται Πολυνομοσχέδιο του Υπουργείου Μετα-

φορών και Επικοινωνιών με θέμα «Ρυθμίσεις για θέ-

ματα μεταφορών», το οποίο προτείνει το ποσοστό της

κρατικής ενίσχυσης για την ίδρυση εμπορευματικού

κέντρου από Μικρομεσαίες Επιχειρήσεις να ανέλθει

σε ποσοστό 50% των πραγματικών δαπανών.

Μεταξύ των υπολοίπων διατάξεων προτείνεται η

ίδρυση Εμπορευματικού Κέντρου σε περισσότερες

από μία εκτάσεις μη εφαπτόμενες μεταξύ τους, εφό-

σον πληρούνται ορισμένες προϋποθέσεις όπως:

α) Επιφάνεια πρόσθετης έκτασης άνω των 100

στρεμμάτων.

β) Εξασφάλιση βιώσιμης μεταφορικής σύνδεσης

των εκτάσεων του Εμπορευματικού Κέντρου.

γ) Ενιαία λειτουργία εκτάσεων Εμπορευματικού

Κέντρου.

Στο πλαίσιο των ως άνω διατάξεων, πραγματο-

ποιείται προσπάθεια εναρμόνισης της ελληνικής με

την ευρωπαϊκή κοινοτική νομοθεσία, παρέχοντας

περισσότερα κίνητρα για την ανάπτυξη του συγκε-

κριμένου κλάδου.

ΖΗΤΗΣΗ - ΠΡΟΣΦΟΡΑΤΟ 2008 ΤΑ ΕΠΙΠΕΔΑ ΖΗΤΗΣΗΣ σημείωσαν ελα-

φρά κάμψη σε σχέση με το προηγούμενο έτος. Η

ζήτηση προήλθε κυρίως από εταιρείες λιανεμπο-

ρίου για εκτάσεις έως 10 στρέμματα περίπου και

αλυσίδες supermarket για εκτάσεις άνω των 15

στρεμμάτων. Η περιοχή που παρουσίασε τη σημα-

ντικότερη ζήτηση ήταν το Θριάσιο και εν συνεχεία ο

Ασπρόπυργος και τα Μεσόγεια.

Η προσφορά νέων αναπτύξεων υψηλών προδια-

γραφών παρέμεινε καθ’ όλη τη διάρκεια του 2008 σε

σταθερά επίπεδα σε σχέση με το προηγούμενο έτος,

αδυνατώντας να ικανοποιήσει τη ζήτηση ειδικά για

σύγχρονους χώρους. Το γεγονός αυτό οφείλεται

κατά βάση στην έλλειψη μεγάλων και κατάλληλων

εκτάσεων, οι οποίες να συγκεντρώνουν επαρκείς

υποδομές, ικανοποιητική πρόσβαση (οδική, σιδη-

ροδρομική), κατάλληλες χρήσεις γης κ.τλ.



Οι επενδυτές προτίμησαν να κρατήσουν στάση

αναμονής δεδομένου του δυσμενούς οικονομικού

περιβάλλοντος, με αποτέλεσμα και οι πράξεις επί

ακινήτων να είναι ελάχιστες.

Πτώση σημειώθηκε και στην κατασκευή, ως

αποτέλεσμα της μείωσης του επενδυτικού ενδιαφέ-

ροντος. Η τάση που υπερίσχυσε κατά το 2008 είναι

η αγορά γης και η ανάπτυξη ιδιόκτητων αποθηκευ-

τικών χώρων για την κάλυψη ιδίων αναγκών των

επιχειρήσεων σύμφωνα με τις ιδιαίτερες ανάγκες

της κάθε μίας. Βοηθητικά ήταν τα κίνητρα του επεν-

δυτικού νόμου 3299/2004 για την δημιουργία ιδιό-

κτητων κέντρων διανομής, με επιχορηγήσεις έως

και 35% του κόστους κατασκευής.

ΤΙΜΕΣ - ΑΠΟΔΟΣΕΙΣΣΤΙΣ PRIME ΠΕΡΙΟΧΕΣ LOGISTICS τα μισθώμα-

τα διαμορφώνονται μεταξύ €5/τ.μ. έως €6,5/τ.μ.,

ενώ σε ορισμένες περιπτώσεις μπορεί να αγγίξουν

ακόμη και τα €7,5/τ.μ. για σύγχρονες αποθήκες σε

σημεία υψηλής προβολής και εύκολης πρόσβασης.

Στις δευτερεύουσες αγορές τα μισθώματα διαμορ-

φώθηκαν μεταξύ €4-€5,5/τ.μ. Οι επιχειρήσεις κα-

τέφυγαν είτε στην μίσθωση κατάλληλων εγκαταστά-

σεων, είτε στην αγορά γης με σκοπό την κατασκευή

χώρων για ιδιοχρησιμοποίηση, προκειμένου να

καλύψουν τις ανάγκες τους.

Οι τιμές πώλησης οικοπέδων στην περιοχή

του Θριασίου διαμορφώθηκαν μεταξύ €170.000-

€220.000/στρέμμα, στην περιοχή των Οινοφύτων

μεταξύ €75.000-€100.000/στρέμμα για οικόπεδα

βιομηχανικών χρήσεων, ενώ για τα αχαρακτήριστα

κομμάτια γης σε σημεία από τον Αυλώνα έως το

Σχηματάρι, οι τιμές οικοπέδων κυμάνθηκαν μεταξύ

€50.000-€60.000/στρέμμα.

Λόγω της έλλειψης επενδυτικού ενδιαφέροντος

οι πράξεις που πραγματοποιήθηκαν ήταν ελάχιστες.

Οι αποδόσεις διαμορφώθηκαν μεταξύ 7,25%-8,25%.

min rents max rents

Επίπεδα Τιμών Μίσθωσης (€ / τ.μ. / μήνα)



ΤΑΣΕΙΣ - ΠΡΟΒΛΕΨΕΙΣΓΙΑ ΤΟΥΣ ΠΡΩΤΟΥΣ ΜΗΝΕΣ ΤΟΥ 2009 η αγορά

logistics στην Ελλάδα εκτιμάται να παρουσιάσει

σταθερή πορεία σε σχέση με το 2008, υιοθετώ-

ντας στάση αναμονής έναντι της οικονομικής

συγκυρίας. Στην περίπτωση που η οικονομική

ύφεση συνεχιστεί μακροπρόθεσμα, αναμένεται

να σημειωθεί πτώση της ζήτησης και αύξηση των

αποδόσεων. Τα επίπεδα προσφοράς δεν αναμέ-

νεται να μεταβληθούν σε βραχυχρόνιο ορίζοντα,

ενώ ελαφρά πτωτικές πιέσεις εκτιμάται ότι θα δε-

χτούν τα μισθώματα σύγχρονων και παλαιότερων

αποθηκευτικών χώρων.

Η μείωση του αριθμού των οικοπέδων prime

περιοχών με κατάλληλες χρήσεις, το δυσμενές

οικονομικό περιβάλλον, η περιορισμένη δυνατό-

τητα χρηματοδότησης από τα χρηματοπιστωτικά

ιδρύματα και η περιορισμένη ζήτηση, θα αποτελέ-

σουν ανασταλτικό παράγοντα για την επενδυτική

δραστηριότητα κατά τη διάρκεια του έτους. Πολλοί

κατασκευαστές και χρήστες θα προτιμήσουν την

αγορά γης με σκοπό την μετέπειτα εκμετάλλευση.

Οι αποδόσεις για prime περιοχές εκτιμάται ότι θα

κυμανθούν μεταξύ 8%-9%.

Αγορές Logistics1. Αγορά Αγίου Στεφάνου 2. Αγορά Οινοφύτων 3. Αγορά Μαρκοπούλου 4. Αγορά Μαγούλας 5. Αγορά Ασπροπύργου 6. Αγορά Θριασίου 7. Αγορά Μεταμόρφωσης

min rents max rents average yields

Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2008 2009f

Prime locations

average rents average yields

2005 2006 2007 2008 2009f

Prime locations

19Ετήσιο 2008

Ν/Α Ευρώπη με μία ματιά

ΒΟΥΛΓΑΡΙΑ

ΡΟΥΜΑΝΙΑ

Βασικά Μακροοικονομικά Μεγέθη

2007 2008e 2009f

Ρυθμός αύξησης ΑΕΠ 6,20% 6,50% 2,00%

Πληθωρισμός 7,60% 12,50% 6,90%

Αλληλόχρεοι λογ/σμοί (% ΑΕΠ) -21,40% -22,00% -16,00%

Ξένες Άμεσες Επενδύσεις (% ΑΕΠ) Q3 2008 23,20% 20,97% -

Ανεργία (% εργατ. Δυν/κού) Q3 2008 7,80% 5,90% -



2007 2008e 2009f


Πληθωρισμός 4,80% 7,90% 5,60%





Τάσεις Κτηματαγοράς

Επαγγελματικά Σημερινές Ζήτηση Προσφορά Τάσειςακίνητα Τιμές Αποδόσεων

Καταστήματα ➘ ➘ ➚ ➘

Γραφεία ➘ ➘ ➚ ➘

Logistics ➘ ➚ ➘ ➘



Καταστήματα ➘ ➘ ➚ ➚

Γραφεία ➘ ➘ ➚ ➚

Logistics ➘ ➚ ➘ ➚


Χώρες Δραστηριοποίησης

ΣΕΡΒΙΑ

ΟΥΚΡΑΝΙΑ

ΠΟΛΩΝΙΑ


2007 2008e 2009f


Πληθωρισμός 6,40% 13,00% 8,00%






2007 2008e 2009f

Ρυθμός αύξησης ΑΕΠ 7,30% 3,50% -5,00%

Πληθωρισμός 12,80% 25,50% 19,50%






2007 2008e 2009f


Πληθωρισμός 2,50% 4,20% 3,00%







Καταστήματα ➘ ➘ ➘ ➚

Γραφεία ➘ ➘ ➚ ➚

Logistics ➘ ➘ ➘ ➚



Καταστήματα ➘ ➘ ➚ ➚

Γραφεία ➘ ➘ ➚ ➘

Logistics ➘ ➘ ➘ ➘



Καταστήματα ➘ ➚ ➘ ➘

Γραφεία ➘ ➘ ➘ ➘

Logistics ➚ ➚ ➚ ➘

Documents

Annual 2008