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a n á l i s i s
Autor: Blanca López. Asociada de Irea
Título: Aparcamientos: una alternativa para la diversificación
Fuente: Directivos Construcción nº 211 pág. 40. Mayo 2008.
Resumen: Con la crisis residencial sobre las cabezas de los promotores, el mercado de los aparcamientos surge como una alternativa interesante para invertir en el sector inmobiliario. Más de 1.000 empresas se dedican ya a este negocio en nuestro país.
Descriptores: Análisis/ Aparcamientos/ Inversión/ Alternativa
4040 Directivos Construcción Mayo 2008
Aparcamientos:unaalternativaparaladiversificación
l volumen de facturación del negocio de los aparcamientos en nuestro país fue en 2006 de 790 millones de euros, lo que implica un crecimiento del 10% respecto del ejercicio anterior.
Para analizar este mercado es fundamental entender la tipología de estacionamiento disponible, en función de su ubicación y frecuencia de uso, ya que no todos son susceptibles de generar una actividad empresarial.
Existen tres segmentos de negocio:
• Estacionamiento regulado en superficie.• Aparcamientos en estructura, ubicado
fuera de la calzada, en el que a su vez se distinguen dos tipos:– Aparcamientos en rotación.– Aparcamientos de alquiler.
El segmento de negocio de aparcamientos en rotación es el más relevante, con una concentración de mercado de más del 50%. A continuación se encuentra el estacionamiento regulado con un 24%, y el alquiler, con una concentración del 19%.
EsTAcionAmiEnToREgulADoEnsupERFiciE
El aparcamiento regulado en superficie persigue controlar las condiciones a cumplir por parte de aquéllos que deseen estacionar en superficie, definidas en términos de tiempo, tarifa y tipo de usuario.
Al tratarse del diseño de la política de movilidad de los ayuntamientos, se aplica adicionalmente al control del aparcamiento otra serie de acciones complementarias, como potenciar el transporte
lascifrasglobalesdelsectordeaparcamientosenEspañarevelanlosdatosdeunaindustriaatractivaquepuedesuponerunainteresantealternativadediversificaciónenelcontextoactualdelmercadoinmobiliario.EnEspaña,elconjuntodeempresassecifraen1.070,englobandotantoelnegociodeaparcamientosensí,comounaseriedeserviciosvinculadosalsector
EAutora:Blancalópez,asociadadeirea
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público o controlar la indisciplina en el aparcamiento, entre otros.
Se estima que actualmente en España existen 510.000 plazas reguladas en superficie, más de 15.000 parquímetros y en torno a 3.000 puestos de trabajo vinculados directamente al sistema Ordenación y Regulación del Aparcamiento (ORA).
La creación de nuevas zonas de aparcamiento regulado en superficie, junto con el refuerzo del control de las infracciones, han favorecido el crecimiento de este mercado en los últimos años (Gráfico 1).
El 33% de esta tipología de plazas se ubican en Madrid y un 8% en Barcelona. En términos comparativos con otras ciudades europeas, se observa recorrido para este segmento, principalmente en lo referente a horarios (Cuadro 1). Madrid está a la cabeza en densidad de plazas por habitantes junto con París y Copenhague. Barcelona se encuentra por el contrario, al igual
que Roma, en la zona de ciudades con menor regulación de espacios por habitante (Gráfico 2).
En los últimos años, la tendencia a regular el estacionamiento en calzada está siendo potenciada de manera prioritaria por parte
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EVoluciÓnDElEsTAcionAmiEnToREgulADoEnsupERFiciE
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de los Ayuntamientos, principalmente en las ciudades de mayor tamaño, como por ejemplo Madrid y Barcelona.
a) Tipos y estructura de precios
En el Cuadro 3 se identifican los diferentes tipos de plazas reguladas.
El precio/hora de los aparcamientos en superficie vendrá marcado por las condiciones que el ayuntamiento haya propuesto en la concesión, por lo que no hay libertad de fijación de precios a posteriori.
Los sistemas de regulación existentes en España vienen determinados por dos factores: la tipología de las plazas y la política
de cada ayuntamiento, ya que son los organismos competentes para el control de la movilidad.
En este sentido se identifican cuatro sistemas de regulación.
Rotación, basado en plazas a rotación. Rotación con plazas para residentes.
Plazas de rotación con plazas para residertes.
Mixtas. Sólo plazas mixtas. Regulación integral. Plazas a rotación
(zona azul) + plazas de residentes (zona verde exclusiva) + plazas de preferencia para residentes (zona verde preferente).
En España, la regulación integral está desarrollada principalmente en Madrid, siendo el sistema de rotación el más común en el resto de las provincias.
b) Modelos de gestión
El elemento clave dentro de la cadena de valor de este negocio radica en el origen de la actividad, es decir, la decisión de un ayuntamiento de transformar un espacio de aparcamiento gratuito en un servicio remunerado.
Se identifican dos tipos de sistemas:
• Gestión directa. Esta modalidad se desarrolla por empresas municipales, bien generales de servicios públicos o bien
ciudades Horario(l-V)
Viena 919/20
Copenhague 822
Barcelona 820
Madrid 920
Helsinski 919
Roma 823 (centro)
819 (resto zonas)
Milán 824
cuadro1
FRAnJAsHoRARiAsDEREgulAciÓn
1. Rotación Controla la tarifa y delimita la (zona azul) máxima duración de estacionamiento2. De residentes Controla la tarifa y el tipo de usuario (zona verde (solo residentes acreditados). Hay dos exclusiva) variantes: • Con viñeta (pago anual). Independiente de la disponibilidad de plazas. • Tique diariosemanal (pago por uso). Sólo si hay disponibilidad3. Mixtas Regulación diferente en función del tipo de usuario: • Residentes: igual que zona verde exclusiva • No residentes: igual que zona azul4. De preferencia Regulan tarifas en función del tipo de usuario: para residente • residentes: igual que zona verde exclusiva (zona verde • no residentes: mayores tarifas y preferente) menor tiempo máximo de estacionamiento
cuadro2
TipologíADEplAzAs
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gráfico2
DEnsiDADDEplAzAsREgulADAs(plAzAspoRHABiTAnTE)
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centradas únicamente en la explotación de aparcamientos.
• Gestión por concesión. En este caso, el ayuntamiento requiere de la participación del sector privado para gestionar las zonas reguladas: Concesión directa a una empresa
privada (Cintra Aparcamientos). Empresa municipal concesionaria con
apoyo de la empresa privada a través de alianzas o la subcontratación de servicios (Barcelona de Serveis Municipals).
c) Mercado de estacionamiento regulado
El modelo de negocio (Gráfico 3) para las empresas dedicadas a este tipo de aparcamiento se caracteriza por la necesidad de ser concesionario de la Administración Pública.
La contratación se establece a un precio de prestación señalado por el ofertante, en el que se incluyen la inversión básica, costes de personal, amortizaciones, financiación, costes de explotación, beneficio empresarial e IVA, que ha de pagarse a partir del inicio de la recaudación. Se estima que la inversión por plaza en superficie no excede los 250 euros.
En las ofertas se incluyen previsiones de ocupación y rotación, se establecen las tarifas y el adjudicatario ha de costear la señalización y la publicidad de las medidas ORA.
Se trata por tanto de un negocio de volumen ya que el margen que percibe la concesionaria es limitado y está fijado a priori en la concesión de cada zona regulada.
EsTAcionAmiEnToEnEsTRucTuRA
Este segmento de mercado se define como “los aparcamientos en los que una persona cede, como actividad mercantil, un espacio en un local o recinto del que es titular, para el estacionamiento de vehículos de motor, con los deberes de vigilancia y custodia durante el tiempo de ocupación, a cambio de un precio determinado en función del tiempo de estacionamiento…” (Ley 40/2002, Reguladora del Contrato de Aparcamiento de Vehículos).
No tienen esta consideración los estacionamientos en zona regulada ni aquéllos
que dependan o sean accesorios de otras instalaciones o sean gratuitos como los de los centros comerciales.
El volumen del mercado de las 365.000 plazas de aparcamiento en estructura contabilizadas en España, se situó en 565 millones de euros al cierre del 2006, registrando tasas de variación anuales del 1213% en los últimos dos años (Gráfico 4).
Las plazas de rotación son el segmento de mercado más relevante, ya que concentran algo más del 70% del negocio en estructura del 2006. Sin embargo, los ingresos
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Se trata de un mercado atractivo que mueve en torno a 700-800 millones de euros al año
gráfico3
cADEnADEVAloRDElnEgocioDEApARcAmiEnToREgulADopARAlAEmpREsApRiVADA
DisponibilidaddelespaciourbanoAyuntamiento
JointVenture
concesión
Acondicionamientoeinstalación
prestacióndeservicios
Rotación
controldelestacionamiento
Empresaprivada
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por alquiler de plazas de abonados han registrado un mayor crecimiento, un 14% respecto el año 2005.
a) Segmentos de mercado
Dentro de los aparcamientos en estructura se identifican diferentes tipos de negocio que se relacionan entre sí ya que en un mismo aparcamiento se pueden desarrollar todos en conjunto. El elemento clave que define cada negocio es la tipología de las plazas:
- plazas de rotación. El cliente paga por el tiempo de utilización de una plaza, que no está reservada. Se trata de un negocio con carácter patrimonial para el empresario ya que realiza la prestación de servicio de aparcamiento a largo plazo al no haber transmisión permanente del uso del producto.
- plazas en alquiler. Se trata de plazas explotadas bajo forma de abonados, donde el cliente puede o no tener una plaza fija donde aparcar. Los abonos pueden ser de 24 horas o durante una franja horaria: mañana, tarde o noche. También es un negocio de carácter patrimonial ya que tampoco se produce la transmisión permanente del derecho de uso.
-plazasmixtas. En función de la estrategia que marque el empresario de cada aparcamiento una plaza puede combinar tanto
plazas en alquiler como en rotación en distintos periodos del día. Por tanto es un negocio de carácter patrimonial.
- plazas de residentes. Este tipo de plazas están destinadas a la demanda del área de influencia del aparcamiento, que legítima al usuario a utilizar una plaza de acuerdo con sus necesidades. Los derechos y obligaciones se definen en el título constitutivo del aparcamiento. Este tipo de negocio tiene un mercado carácter de rotación para el empresario ya que se produce la transmisión del uso y el margen se genera de una vez, con la venta de dicho derecho al usuario.
Adicionalmente se identifican otra serie de negocios menores, asociados a las plazas en estructura, como son los usos accesorios: limpieza de vehículos, alquiler de bicicletas, máquinas de vending, etc.
b) Estructura de precios
La fijación de precios en los aparcamientos en estructura depende del tipo de plaza. En el caso de las plazas para residentes, procedentes de una concesión pública, el precio de venta queda fijado a priori, en el momento de presentarse a la adjudicación de la misma.
En el resto de plazas –residentes (promoción privada), rotación y abonados– no existe una regulación de precios, quedando por tanto a la discreción de cada compañía la aplicación de tarifas. En algunos casos, como por ejemplo el Ayuntamiento de Madrid, el precio del estacionamiento en rotación también queda fijado en los contratos de concesión.
c) Modelos de gestión
Al igual que en el segmento de los aparcamientos regulados en superficie, el acceso al producto es el factor relevante de la cadena de valor de este negocio.
En el acceso al suelo para la construcción de un aparcamiento en estructura, aunque el ayuntamiento no es el único proveedor de plazas como en el caso del estacionamiento en calzada, sí es el más relevante. De las
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Fuente:DBK gráfico4
EVoluciÓnDElmERcADoEnEsTRucTuRA
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365.000 plazas existentes, el 70% pertenecen al sector público, si bien su gestión suele ser privada, a través de concesiones.
En este sentido los sistemas de gestión pueden ser:
Gestión directa pública. Es el sistema menos común en la mayoría de las ciudades, sólo se da en aquellas que cuentan con una sociedad exclusivamente dedicada a
la gestión de la movilidad (p. ej. Sociedad Municipal de Aparcamientos y Servicios, SMASS de Palma de Mallorca).
En algunos casos estas sociedades pueden operar de manera conjunta con empresas privadas.
Gestión privada. La concesión administrativa es el sistema más utilizado, y su funcionamiento será variable en función de las normas implantadas por cada ayuntamiento. En menor medida se promueven directamente aparcamientos de manera independiente de la Administración local (promoción privada).
d) Mercado de estacionamiento en estructura
Existen diferencias en la cadena de valor del negocio de aparcamientos en estructura ya que en función de la tipología de las plazas los negocios subyacentes varían.
Plazas de rotación y alquiler. Los ingresos proceden de una prestación de servicios, con carácter recurrente vía la rotación o
el alquiler de las plazas. Los márgenes se sitúan entre el 2730% (Gráfico 5).
Plazas de residentes. La cadena de valor, en este caso, responde más al riesgo y negocio inmobiliario, en el que los ingresos provienen fundamentalmente de la venta unitaria de plazas, o derechos de uso, a residentes, con la dificultad añadida de la regulación pública del precio de venta. Esta actividad presenta unos márgenes más reducidos, en torno al 10%16% (Gráfico 6).
Según la consultora DBK, la inversión por plaza en un aparcamiento subterráneo se estima como mínimo en 9.000 euros, sin
Los márgenes operativos resultan interesantes, ya que se llegan a alcanzar entre un 20 y un 30%
gráfico5
moDEloDEplAzAsDERoTAciÓnyAlquilER
Adquisicióndelsuelo
concesión
compradirectaconstrucción prestación
deservicios
Rotación
Alquiler
gráfico6
moDEloDEplAzAsDEREsiDEnTEs
Adquisicióndelsuelo
concesión
compradirectaconstrucción Ventaa
residentes
comunidaddepropietariosmantenimiento
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considerar gastos financieros, incrementándose de manera sustancial cuando se trata de promoción privada por el coste de acceso al suelo.
mARcoREgulADoR
Hasta el año 2002 no ha habido en España una legislación relativa a la figura del aparcamiento de los vehículos a motor fuera de calzada. La masificación del fenómeno del aparcamiento así como la reclamación por parte de la jurisprudencia de una regulación propia de esta actividad motivaron la aprobación de la primera Ley reguladora del contrato de aparcamiento de vehículos (Ley 40/2002).
El 29 de diciembre de 2006 se aprobó la Ley 44/2006 de Mejora de la Protección de los Consumidores y Usuarios, con el objetivo de incrementar el nivel de protección de los usuarios de los aparcamientos mediante la especificación de nuevas obligaciones para los titulares de estos establecimientos.
La principal novedad es que introduce la fijación de un sistema de tarificación de plazas en rotación basado en precio por minuto.
Adicionalmente se incluyen nuevas obligaciones en lo referente a los justificantes a entregar al cliente así como de publicidad de las condiciones de cada establecimiento previo a la entrada del cliente.
pERFilDElAcompETEnciA
La estructura de la industria del aparcamiento está muy fragmentada y en general es difícil determinar el número de empresas que operan en ella. Se trata de un sector muy atomizado en cuanto al número, dimensión y posicionamiento de compañías.
Las dos compañías más importantes del mercado, Grupo Cintra y Aena, cuentan con una cuota del 32% del mercado. A partir de la tercera compañía las cuotas de mercado descienden al 8%, lo que pone de manifiesto la existencia de un gran número de compañías de tamaño muy reducido. Sólo en el mercado de aparcamientos en rotación se identifican más de 600 empresas en el 2006.
Sin embargo, la concentración de mercado varía sustancialmente atendiendo a los distintos segmentos de actividad:
- Estacionamientoreguladoensuperficie. Se observa una alta concentración de mercado, en el que las cinco primeras empresas cuentan con el 80% del mismo.
Aparcamiento en estructura. En este segmento de negocio, la concentración de mercado es menor. Las siete primeras empresas agrupan el 60% del total de facturación.
AnálisisDElADEmAnDA
El cliente objetivo de una plaza de estacionamiento es todo aquel individuo que utiliza un vehículo de motor como medio de transporte, en periodos determinados (trabajo diario, compras, vacaciones, etc.).
El perfil de transporte de un país define su sistema de movilidad y su sostenibilidad en el tiempo, debido principalmente a las implicaciones económicas, medioambientales y urbanísticas que un determinado modelo conlleva.
España ocupa el puesto número 15 del ranking de países, en términos de densidad de vehículos. El crecimiento de turismos en
cuadro3
pREVisionEsEnlAEVAluAciÓnDElAFAcTuRAciÓn
mill.euros 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Alquiler plazas de aparcamiento en estructura 445 500 565 635 710 790
Gestión plazas de aparcamiento regulado en superficie 134 155 185 210 235 260
%var.respectoalañoanterior 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Alquiler plazas de aparcamiento en estructura 8,0 12,4 13,0 12,4 11,8 11,3
Gestión plazas de aparcamiento regulado en superficie 11,7 15,7 19,4 13,5 11,9 10,8
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España ha seguido una tendencia claramente alcista. En un periodo de 9 años el parque automovilístico ha crecido a un ritmo medio del 4% anual, en contraste con el crecimiento de la población, que ha seguido ritmos del 1% medio anuales.
A la hora de determinar la viabilidad de un determinado aparcamiento, la demanda que resulta relevante es la que aporta el área de influencia, es decir, una demanda muy local y sujeta al entorno del futuro emplazamiento.
La demanda de plazas de aparcamiento se pueden clasificar en:
Demanda residencial. Se trata de una demanda asociada a las de precio bonificado, pues el periodo de aparcamiento es de largo plazo.
Demanda no residencial. Mucho más difícil de estimar que la anterior, ya que se genera por múltiples actividades (compras, trabajo, ocio, gestiones, etc.).
Adicionalmente, cada actividad tiene asociada una franja horaria y una duración característica, con la dificultad añadida que a menudo un desplazamiento puede tener como objetivo varias actividades.
Tres características fundamentales definen la demanda en una zona:
• La naturaleza del edificio o infraestructura que genera dicha demanda (hospital, centro comercial, etc.).
• Factores específicos de la ubicación que restringen la demanda (limitación del uso del vehículo privado en zonas del centro, etc.).
• Factores del marco temporal (duración de la necesidad de aparcamiento).
El aparcamiento se caracteriza por ser un servicio que cuenta con muchos productos sustitutivos. Los que mejoran la relación preciorentabilidad con respecto al aparcamiento son los que mayor competencia presentan.
Las Administraciones están potenciando este tipo de productos como vía para mejorar el modelo de movilidad global de cada zona.
TEnDEnciAsDElAinDusTRiA
En los próximos años seguirá aumentando la oferta en el sector de aparcamientos, si bien se prevé una moderación en el ritmo de crecimiento en las principales ciudades, con un significativo desarrollo de la actividad en ciudades de mediana dimensión.
La creciente competencia en el acceso al mercado de aparcamientos en concesión
y las fuertes inversiones necesarias para la construcción de aparcamientos en propiedad está impulsando la búsqueda de nuevas oportunidades de negocio en el segmento de gestión de aparcamientos de terceros, destacando el atractivo que presentan los segmentos de hospitales y los centros comerciales y de ocio.
En el Cuadro 3 se presentan las previsiones de la evolución de la facturación en los segmentos de alquiler de plazas en estructura y la gestión de aparcamiento regulado en superficie.
conclusionEs
Factoresdeoportunidad
Se trata de un mercado atractivo que mueve en torno a 700800 millones de euros al año.
Es una industria en crecimiento: ritmos del 10% anuales.
Los márgenes operativos resultan interesantes: 2030%.
Oportunidad de negocio mediante adquisiciones, “buy&build”, dada la estructura de la oferta.
Potencial de desarrollo de una actividad patrimonial a largo plazo con la gestión de aparcamientos de plazas de rotación (TIR 820%).
Oportunidad en segmentos de aparcamientos complementarios a hospitales, centros comerciales.
Factoresderiesgo
Concentración de mercado en el segmento de estacionamiento regulado.
Presencia de líderes en el segmento de aparcamiento en estructura.
Dificultad de crecimiento debido a la relevancia del papel de los Ayuntamientos en la cadena de valor.
Presión del entorno hacia modelos de movilidad menos dependientes del vehículo privado.
Entorno regulatorio más específico sobre el segmento de rotación (presión a la baja de márgenes).
Negocio de volumen, con márgenes fijos y establecidos a priori en determinados segmentos.
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gráfico7
conDicionEsDElADEmAnDADEEsTAcionAmiEnTo
ElEcciÓnDEllugARDEEsTAcionAmiEnTo Aparcar en calzada Aparcar fuera de calzada
• Zona no regulada • Parking público de rotación • Zona regulada • Parking público mixto • Zona de carga • Aparcamiento y descarga público comercial • Otras reservas • Garaje de vecinos
ElEcciÓnDElmoDoDEDEsplAzAmiEnTo
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