APDR

Actas da

1 CONFERNCIA DE PLANEAMENTO REGIONAL E URBANO & 11 WORKSHOP DA APDRSobre o tema

TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO11 de Novembro de 2011 Universidade de Aveiro

Organizao:

Comisso Organizadora da 1 Conferncia de Planeamento Regional e Urbano & 11 Workshop da APDR Departamento de Cincias Sociais, Polticas e Territrio Universidade de Aveiro

Coordenao da edio:

Eduardo Castro, Joo Marques e Paulo Batista Grupo de Estudos em Territrio e Inovao / Unidade de Investigao em Governana e Polticas Pblicas Departamento de Cincias Sociais, Polticas e Territrio Universidade de Aveiro

Editora:

Universidade de Aveiro 1 Edio Revista Maro de 2012 ISBN 978-972-789-359-1

TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro

1. Conferncia de Planeamento Regional e Urbano & 11. Workshop APDR

APRESENTAOAs mudanas verificadas nos mercados imobilirios produzem impactos significativos noutros segmentos da economia e consequentemente no bem-estar das populaes, visveis e sentidos por todos. A importncia do sector da habitao justifica, assim, o esforo acrescido para desenvolver e aplicar conhecimento que sirva de base s tomadas de deciso. Neste evento pretendeu-se criar um frum de troca de conhecimentos e de debate que abarque a ligao entre TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO, procurando reunir trabalhos que reflictam diferentes perspectivas relativas s questes habitacionais, quer pelo mundo acadmico, quer por agentes responsveis pela definio de polticas e tomadas de deciso no mbito da gesto do territrio, do mercado imobilirio e da habitao. A presente edio das Actas da 1 Conferncia de Planeamento Regional e Urbano e 11 Workshop da APDR pretende disseminar as reflexes efectuadas, publicando alguns dos trabalhos apresentados por diversos autores.

TEMAS

1. Modelos de anlise do mercado imobilirio e habitacional 2. Estilos de vida e procura da habitao 3. Ordenamento do territrio, poltica de solos e habitao 4. Investigao em arquitectura, cidade e habitao 5. Polticas sociais da habitao 6. Polticas de habitao e desenvolvimento 7. Habitao e construo sustentvel 8. Regenerao urbana e estratgias residenciais de habitao

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COMISSO ORGANIZADORA:Eduardo Anselmo de Castro (Universidade de Aveiro) Joo Loureno Marques (Universidade de Aveiro) Tomaz Dentinho (Universidade dos Aores) Jorge Carvalho (Universidade de Aveiro) Paulo Silva (Universidade de Aveiro) Marta Marques (Universidade de Aveiro) Paulo Batista (Universidade de Aveiro) Elisabete Martins (APDR) Artur da Rosa Pires (Universidade de Aveiro) Carlos Pinho (Universidade de Aveiro) Carlos Rodrigues (Universidade de Aveiro) Elisabete Figueiredo (Universidade de Aveiro) Frederico Moura e S (Universidade de Aveiro) Gonalo Santinha (Universidade de Aveiro) Joo Margalha (Universidade de Aveiro) Jos Carlos Mota (Universidade de Aveiro) Jos Manuel Martins (Universidade de Aveiro)

COMISSO CIENTFICA:Antnio Baptista Coelho (LNEC) Antnio Manzoni (AECOPS) Arnab Bhattacharjee (Dundee University) Artur da Rosa Pires (Universidade de Aveiro) Carlos Pinho (Universidade de Aveiro) Carlos Rodrigues (Universidade de Aveiro) Eduardo Anselmo de Castro (Universidade de Aveiro) Elisabete Figueiredo (Universidade de Aveiro) Duncan Maclennan (St. Andrews University) Frederico Moura e S (Universidade de Aveiro) Gonalo Santinha (Universidade de Aveiro) George Galster (Wayne State University) Isabel Breda (Universidade do Porto) Isabel Guerra (Instituto Superior de Cincias do Trabalho e da Empresa) Joo Ferro (Universidade de Lisboa) Joo Loureno Marques (Universidade de Aveiro) Joo Margalha (Universidade de Aveiro) Joaquim Montezuma (Instituto Superior de Economia e Gesto) Jorge Carvalho (Universidade de Aveiro) Jos da Silva Costa (Universidade do Porto) Jos Carlos Mota (Universidade de Aveiro) Jos Manuel Martins (Universidade de Aveiro) Maria Jos Valente (Instituto Politcnico da Guarda) Paulo Silva (Universidade de Aveiro) Rui Loza (IHRU) Tapabrata Maiti (Michigan State University) Teresa S Marques (Universidade do Porto) Tomaz Dentinho (Universidade dos Aores) Victor Neves (Universidade de Coimbra) Vtor Campos (DGOTDU)

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1. Conferncia de Planeamento Regional e Urbano & 11. Workshop APDR INDICE

TEMA 1 | MODELOS DE ANLISE DO MERCADO IMOBILIRIO E HABITACIONAL ........... 1SESSO 1.1 | 14H00 | SALA 12.2.8 ....................................................................................................3O IMPACTO DO METRO DO PORTO NA VALORIZAO IMOBILIRIA .........................................................5 MODELOS TERICOS DE ANLISE DO MERCADO DE SEGUNDA HABITAO .......................................21 THE ROBUSTNESS OF AN ARTIFICE TO TEST SPATIAL EFFECTS ON HOUSING PRICE PREDICTIONS FOR GUARDA CITY ...........................................................................................................................................39 TIPOLOGIA HABITACIONAL DE DIFERENTES GRUPOS POPULACIONAIS: UMA PROPOSTA METODOLGICA...............................................................................................................................................49 OS PADRES ESPACIAIS DO MERCADO DA HABITAO: UMA VISO NO GEOMTRICA DO ESPAO .............................................................................................................................................................67

SESSO 1.2 | 15H30 | SALA 12.2.8 ..................................................................................................69METODOLOGIAS DE ANLISE PROSPECTIVA. APLICAO AO MERCADO DE HABITAO .................71 ASSIMETRIA DE INFORMAO NO MERCADO IMOBILIRIO EM PORTUGAL ..........................................73 VARIABLES EXPLICATIVAS DEL VALOR INMOBILIARIO INMUEBLES RESIDENCIALES EN LISBOA, PORTUGAL ........................................................................................................................................................87 DEFINIO DE SUBMERCADOS HABITACIONAIS: UMA ABORDAGEM EXPLORATRIA ........................95 HOUSE PRICE DYNAMICS IN EU COUNTRIES ..............................................................................................97

TEMA 2 | ESTILOS DE VIDA E PROCURA DA HABITAO ............................................... 105SESSO 2.1 | 14H00 | 12.2.9 ........................................................................................................... 107AS POLTICAS DE HABITAO FACE DIVERSIDADE E MUDANA NOS ESTILOS DE VIDA ...........109 QUANTIFICAO DO VALOR ATRIBUDO A DIFERENTES FORMAS URBANAS .....................................111 NOVOS ESTILOS DE VIDA E PROCURA HABITACIONAL - O CASO DOS STUDIO RESIDENCE NO GRANDE PORTO .............................................................................................................................................113 O ESPAO ENVOLVENTE HABITAO E A QUALIDADE DE VIDA NUMA PERSPECTIVA DE BEMESTAR SUBJECTIVO ......................................................................................................................................129

SESSO 2.2 | 14H00 | 12.2.9 ........................................................................................................... 131ENTRE O DECLNIO E A ATRACTIVIDADE: A UTILIZAO DE RESIDNCIAS SECUNDRIAS NO RURAL DE BAIXA DENSIDADE ...................................................................................................................................133 SEGUNDAS RESIDNCIAS E TURISMO RESIDENCIAL: NOVAS FORMAS DE HABITAO, NOVO MERCADO IMOBILIRIO ................................................................................................................................149 O CONDOMINIO COMO PARADIGMA? INICIATIVAS DE TRANSIO: DESAFIOS S POLTICAS PBLICAS DE HABITAO? ..........................................................................................................................167 A SOCIEDADE PORTUGUESA DO FIM DO SCULO XX NA PUBLICIDADE DE IMOBILIRIO .................177

TEMA 3 | ORDENAMENTO DO TERRITRIO, POLTICA DE SOLOS E HABITAO ....... 179SESSO 3.1 | 14H00 | 12.2.10 ......................................................................................................... 181DESAFIOS NO SECTOR DA HABITAO: EXPECTATIVAS SOCIAIS DAS FAMLIAS/POLITICAS URBANSTICAS ...............................................................................................................................................183 APEADEIROS ESQUECIDOS - NOVAS OPORTUNIDADES E PRIORIDADES PARA O PLANEAMENTO URBANSTICO? ...............................................................................................................................................185

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro ESTRATGIAS HABITACIONAIS NOS EXTREMOS: AS HABITAES CONTEMPORNEAS PARA ALTA E BAIXA RENDAS EM JUIZ DE FORA, BRASIL .............................................................................................201


SESSO 3.2 | 15H30 | 12.2.10 ......................................................................................................... 215FISCALIDADE E POLTICA HABITACIONAL ..................................................................................................217 OCUPAO DISPERSA, O QUE FAZER? .....................................................................................................219 A CLASSIFICAO DO SOLO E A FLEXIBILIDADE DO PLANO ..................................................................221 POLTICA DE SOLOS E POLTICA DA HABITAO .....................................................................................227

TEMA 4 | INVESTIGAO EM ARQUITECTURA, CIDADE E HABITAO ........................ 231SESSO 4.1 | 14H00 | 12.2.11 ......................................................................................................... 233A ACTIVIDADE DO LNEC E A ACTUALIDADE DO TEMA NA PERSPECTIVA DA RECONSTRUO DE UMA CIDADE MAIS HUMANA E MAIS VIVA ..................................................................................................235 MANUAL DE ABORDAGEM AOS TERRITRIOS TRANSITRIOS: ABORDAGEM POSSVEL S PAISAGENS EMERGENTES ...........................................................................................................................239 EVOLUO MORFOLGICA DA CIDADE EFEITOS NAS CAPITAIS IBRICAS ......................................247 OUTRAS FORMAS DE HABITAR ....................................................................................................................259 PERCEPO E CONSTRUO SIMBLICA DE ESPAOS RESIDENCIAIS .............................................261

SESSO 4.2 | 15H30 | 12.2.11 ......................................................................................................... 275HABITAO E CONDIES DE HABITABILIDADE ......................................................................................277 A ACTIVIDADE DO LNEC NO DOMNIO DA REABILITAO DO PATRIMNIO CONSTRUDO: O GUIA TCNICO DA REABILITAO HABITACIONAL .............................................................................................279 OPERAES DE URBANIZAO DE DOMINANTE RESIDENCIAL COMO PRODUTORAS DE ESTRUTURAS URBANAS MAIS INTELIGVEIS: UMA QUESTO DE PROCESSO ....................................281 TENDNCIAS NA HABITAO .......................................................................................................................299 O PAPEL DOS PLANOS MUNICIPAIS DE ORDENAMENTO DO TERRITRIO NO DESENHO DA CONTINUIDADE EM REAS RESIDENCIAIS O CASO DA REA METROPOLITANA DE LISBOA .........305

TEMA 5 | POLTICAS SOCIAIS DA HABITAO ................................................................. 307SESSO 5.1 | 14H00 | 12.2.12 ......................................................................................................... 309ALOJAMENTOS ALTERNATIVOS PARA A POPULAO IDOSA ................................................................311 POLTICAS SOCIAIS E AMBIENTE CONSTRUDO: CONTRIBUTOS PARA UM ENVELHECIMENTO BEMSUCEDIDO. ......................................................................................................................................................317 ESTIMAO DA PREVALNCIA DE CARNCIA HABITACIONAL GRAVE ENTRE A POPULAO IDOSA EM PORTUGAL: REVISO DA LITERATURA ................................................................................................333 SITUAO HABITACIONAL DAS PESSOAS IDOSAS DA BAIXA POMBALINA ...........................................339 DIAGNSTICO DE NECESSIDADES HABITACIONAIS: A ESCALA DE MATOSINHOS .............................349

TEMA 6 | POLTICAS DE HABITAO E DESENVOLVIMENTO ......................................... 357SESSO 6.1 | 15H10 | 12.2.14 ......................................................................................................... 359RIO DE FRADES - MINING VILLAGE AND CONTRIBUTIONS FOR TOURISM............................................361 DESENVOLVIMENTO LOCAL E PARTICIPAO: REFLEXES A PARTIR DA REQUALIFICAO DO BAIRRO PADRE CRUZ ....................................................................................................................................370 MIGRAES E POLTICAS DE HABITAO EM LISBOA: DA PRIMEIRA GLOBALIZAO AO SCULO XXI. ...................................................................................................................................................................390

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro PRESSO CONSTRUTIVA POTENCIAL E EFECTIVA - ANLISE ESTATSTICA DO PARQUE HABITACIONAL PORTUGUS NA LTIMA DCADA 2001/2011 .................................................................408 UNIVERSITY-COMMUNITY PARTNERSHIPS AND THE HOUSING MARKET .............................................432


TEMA 7 | HABITAO E CONSTRUO SUSTENTVEL .................................................. 433SESSO 7.1 | 14H00 | 12.2.14 ......................................................................................................... 435SUSTENTABILIDADE DA CONSTRUO COMO MOTE PARA A INOVAO ...........................................437 USO DE GUA SUBTERRNEA COMO FONTE TRMICA NA CLIMATIZAO DE EDIFCIOS: SITUAO ACTUAL EM PORTUGAL E PERSPECTIVAS FUTURAS ..............................................................................439 O IMPACTO DO CONSUMO ENERGTICO DO SECTOR DA HABITAO ................................................447

TEMA 8 | REGENERAO URBANA E ESTRATGIAS RESIDENCIAIS DE HABITAO 449SESSO 8.1 | 15H30 | 12.2.12 ......................................................................................................... 451ANLISE DOS CONTRIBUTOS DAS SRU PARA A REABILITAO HABITACIONAL E O ARRENDAMENTO: UM ESTUDO DE CASO E ALGUMAS PROPOSTAS METODOLGICAS....................453 PROBLEMAS E DESAFIOS EMERGENTES DA HABITAO SOCIAL: UMA REFLEXO SOBRE A (IN)SUSTENTABILIDADE DA HABITAO PBLICA ....................................................................................463 ESTRATGIAS DE HABITAO NOS PROCESSOS DE REGENERAO URBANA: O CASO DO PROGRAMA ESTRATGICO DE REABILITAO URBANA DO CENTRO HISTRICO DE BRAGA (2012) ..........................................................................................................................................................................481 ENTRE A PONTA DO DEDO E O HORIZONTE: PLANO ESTRATGICO PARA SETBAL NASCENTE ...501

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TEMA 1 | MODELOS DE ANLISE DO MERCADO IMOBILIRIO E HABITACIONAL

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SESSO 1.1 | 14H00 | SALA 12.2.8Moderador: Joo Marques

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro O IMPACTO DO METRO DO PORTO NA VALORIZAO IMOBILIRIA Cristiane Reis ([email protected]) & Jos Costa ([email protected]) Universidade do Porto Este estudo analisa a influncia do Metro do Porto na valorizao imobiliria das habitaes do municpio do Porto e Matosinhos. Em teoria, imveis localizados nas proximidades de estaes de Metro tendem a ter um valor de mercado superior a imveis com as mesmas caractersticas mas desprovidos desse acesso, devido, essencialmente, ao acrscimo de acessibilidade que o Metro representa. A pesquisa emprica quanto relao entre o preo das habitaes e a acessibilidade ao Metro (medida pela distncia de percurso pedestre estao de Metro mais prxima) envolveu uma anlise estatstica aplicada a 561 transaces ocorridas nos municpios do Porto e de Matosinhos, cujo territrio comporta cerca de 56% das estaes de Metro. Com recurso ao modelo de preos hednicos foram obtidos os preos implcitos dos atributos relativos s caractersticas estruturais da habitao, acessibilidade e ao Metro. Surpreendentemente, no se encontraram evidncias de que a proximidade do Metro gerasse um prmio positivo no preo de transaco das habitaes, pelo contrrio, as concluses deste estudo apontam para um prmio negativo para a proximidade de uma habitao estao de Metro. Estima-se que por cada metro de que nos aproximemos de uma estao o preo das habitaes venha reduzido em 0,005%, por cada dez metros o valor reduz-se 0,05% e por cada cem metros, 0,5%. Ainda que o efeito possua muito pouca expresso, estatisticamente significativo. Presumese que a falta de informao acerca da idade e das condies de conservao dos imveis podem estar a influenciar negativamente a varivel em teste e a penalizar a qualidade os resultados obtidos.


INTRODUOO objectivo deste trabalho avaliar o impacto que o Metro do Porto produz na valorizao imobiliria das habitaes dos municpios do Porto e Matosinhos. Essa avaliao ser feita com recurso ao modelo de preos hednicos que permite aferir do preo implcito dos atributos que impactam no valor das habitaes. Este tema foi escolhido dada a actualidade e importncia que a descoberta e aplicao de novos instrumentos de financiamento podem ter na melhoria dos dfices crnicos que afectam o sector dos transportes em Portugal. Sabe-se que as actuais fontes de financiamento das empresas pblicas de transporte (receitas de tarifrio, receitas comerciais, subvenes estatais, entre outras [1] no so suficientes para fazer face aos avultados custos operacionais (quanto mais aos de investimento), nomeadamente quando falamos de sistemas de Metro. Numa conjuntura muito pouco favorvel para o recurso ao crdito e sem perspectivas de saldos operacionais positivos futuros, urge encontrar outras solues que permitam garantir o adequado retorno dos capitais investidos na explorao desses sistemas. A construo de uma infra-estrutura de transporte, nomeadamente de Metro, tem tendncia a gerar um nmero significativo de externalidades positivas, como sejam: aumento da acessibilidade e da mobilidade, reduo do congestionamento e da presso sobre o estacionamento, melhoria da qualidade do ar, requalificao do tecido urbano superfcie (mais notrio nos sistemas de Metro Ligeiro de Superfcie), entre outras. Regra geral, h evidncia de que terrenos, habitaes e comrcios sofram valorizaes positivas na sequncia da entrada em servio de estaes de Metro uma vez que estas traduzem um acrscimo de acessibilidade, de mobilidade e, tendencialmente, uma melhoria na qualidade do ar na zona envolvente. Essa externalidade positiva decorrente do investimento pblico incorporada pelos proprietrios dos imveis gerando benefcios econmicos que repercutem apenas a seu prprio favor tendo, muitas vezes, efeitos nefastos associados especulao imobiliria e ao saudvel ordenamento urbano. Para que uma parte desse benefcio fosse justamente repartido por quem o provocou, o Metro, h estudos que se debruam no chamado Land Value Capture, ou seja, na captao da valorizao dos terrenos/imveis decorrente de investimentos pblicos significativos, nomeadamente investimentos em transportes. De forma a fornecer as bases para um sistema de Land Value Capture para o Metro do Porto, analisar-se-, qual o impacto induzido pelo Metro no valor das habitaes dos municpios do Porto e Matosinhos.

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O MODELO DE PREOS HEDNICOS NO MERCADO DA HABITAOA teoria econmica tradicional tende a pressupor um elevado grau de homogeneidade dos bens, levando a que seja indiferente adquirir um determinado tipo de bem a um produtor ou a outro alternativo. esta simples presuno que permite generalizar o comportamento e as decises tanto de produtores como de consumidores, dando o enquadramento terico necessrio anlise do equilbrio do mercado. No entanto, a habitao um exemplo perfeito de um bem heterogneo (entre outras caractersticas especficas como sejam a imobilidade e a durabilidade), o que basta para deitar por terra toda a aplicabilidade que os modelos econmicos gerais poderiam ter na anlise do mercado habitacional. Na realidade quando adquirimos uma habitao no adquirimos verdadeiramente o bem habitao, mas sim, um conjunto de caractersticas ou atributos cujo resultado o bem habitao. Quando um consumidor adquire por um determinado preo uma habitao o que ele est realmente a fazer, consciente ou inconscientemente, a valorar cada um dos atributos da mesma, ou seja, como se existisse um mercado virtual onde cada um dos atributos pudesse ser transaccionado, determinando-se assim o seu valor. A isto designamos um mercado implcito, e esta a chave para, como iremos ver de seguida, solucionar o problema do estudo do mercado habitacional. Uma vez que o corpo principal da teoria econmica no consegue, dar resposta de forma adequada problemtica do mercado da habitao, havia que encontrar uma nova abordagem teoria do consumidor. E foi mesmo isso que Kelvin J. Lancaster fez quando publicou um artigo designado: A New Approach to Consumer Theory [2]. Nesse artigo, Lancaster, refere que os consumidores atribuem nveis de utilidade s caractersticas dos bens e no directamente a estes. Assim, cada acto de consumo depende de um vector de caractersticas, pelo que, diferentes combinaes de atributos geram diferentes bens e, consequentemente, utilidades diversificadas. Escassos oito anos depois, publicado um artigo que vai mais alm e afirma que se os bens podem ser vistos como agregados de atributos ento o seu preo tambm advm dos preos atribudos a cada um desses atributos. Isto desemboca naquilo que usualmente se chama mercado implcito, isto , os atributos, apesar de no transaccionveis individualmente, possuem um preo de equilbrio ou valor de mercado [3]. Segundo Rosen, observados que sejam os preos de um bem e a quantidade dos atributos que o compem, consegue-se determinar os preos implcitos desses atributos, ou preos hednicos. Econometricamente, os preos hednicos so estimados atravs de uma regresso em que o preo do bem funo das suas caractersticas. Assim, um determinado tipo de bem pode ser definido atravs de n caractersticas objectivamente mensurveis.

O MODELO DE PREOS HEDNICOS APLICADO AVALIAO DO IMPACTO DE SISTEMAS DE METROAs regresses hednicas aplicadas ao preo dos imveis tm sido usadas para estimar os benefcios de inmeros projectos pblicos. Essa forma de anlise particularmente atractiva uma vez que pode ser aplicada a bens no transaccionveis como externalidades e bens pblicos [4]. Na prtica, possvel testar o impacto de determinada externalidade decorrente da implementao de uma infra-estrutura de transporte, por exemplo, por via da criao de um atributo com ela relacionado. Existem centenas de estudos em todo o globo de avaliao do impacto das infra-estruturas de transporte no mercado imobilirio, mesmo restringindo esse universo aos sistemas ferrovirios e at mesmo aos sistemas metropolitano, esse nmero chega s dezenas. Nos Estados Unidos da Amrica, por exemplo, um estudo realizado sobre o Metro Buffalo revelam que as habitaes localizadas na zona de impacto possuem um valor 2 a 5% acima do valor mdio das habitaes da cidade [5]. J na Europa, e relativamente ao Metro de Izmir na Turquia, h um estudo que confirma que a proximidade a uma estao de Metro provoca acrscimo de preo nas habitaes na ordem de 0,07% a 0,19% por cada 1% que se reduza a distncia estao [6]. Tambm h estudos que revelam o contrrio, nomeadamente um estudo relativo ao Metro de Manchester (Metrolink), cuja concluso revela um prmio negativo para a proximidade de uma habitao estao de Metro. Os autores especulam as seguintes razes para que tal acontea: rudo e congestionamento de trfego associado s estaes e s linhas, desvios nas vias rodovirias, pouca utilizao do sistema ferrovirio de transporte pblico dada a densidade populacional. Apontam ainda a possvel inadequao das variveis que compem o vector vizinhana, entre outros problemas associados estimao do modelo de preos hednicos [7].

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ESTUDO EMPRICOBreve enquadramento da rede do Metro do Porto O Metro do Porto iniciou a operao comercial no dia 1 de Janeiro de 2003 com a abertura do troo Trindade Senhor de Matosinhos da Linha Azul, com 12 quilmetros de extenso e 18 estaes. No final de 2010, encontrava-se em explorao uma rede composta por 5 linhas, 60 quilmetros de extenso e 70 estaes, distribudos por 6 municpios Porto, Matosinhos, Maia, Vila do Conde, Pvoa de Varzim e Vila Nova de Gaia. No incio de 2011 foi inaugurada a Linha de Gondomar (entre o Estdio do Drago e Fnzeres), acrescentando mais 7 quilmetros rede e 10 estaes. Para o 2 semestre de 2011 prev-se a inaugurao da extenso a Santo Ovdio, cerca de 700 metros e mais uma estao. O Metro do Porto um sistema de metro ligeiro de superfcie, ou seja, um meio de transporte ligeiro, que assenta sobre carris, desenvolve-se maioritariamente superfcie e em stio prprio. Actualmente, existem mais de 400 sistemas de metro ligeiro em operao por todo o mundo, 60 sistemas em construo e mais de 200 em planeamento. Apenas no municpio do Porto se pode encontrar troos do Metro do Porto subterrneos, nos restantes municpios a rede desenvolve-se totalmente superfcie. Os metros ligeiros de superfcie obrigam a um cuidado muito especial no que se refere compatibilizao urbana do sistema com o territrio, uma vez que iro ocupar espao na urbe que j de si escasso, no o partilhando com os outros meios de transporte como acontece, por exemplo, com os autocarros e elctricos. Para alm do acrscimo de acessibilidade que tanto os metros convencionais como os ligeiros de superfcie trazem, este ltimo pode, por via de uma insero no territrio adequada e de qualidade, potenciar e ampliar a qualidade de vida na zona envolvente, seja atravs da reorganizao do trfego rodovirio (com consequente diminuio da poluio atmosfrica e rudo) ou reabilitao de passeios e zonas verdes. No caso do Metro do Porto, o investimento em insero urbana da 1 fase do sistema foi significativo, seno vejamos, o Metro do Porto foi responsvel por: Uma rea de interveno urbanstica de 812.000 m (arruamentos e passeios requalificados), valor praticamente idntico soma das reas de interveno dos programas Polis, Urbcom, Urban e Porto 2001 nos municpios de implantao do Metro; Implementao de quase 200.000 m de espao verde e plantao de 5.000 rvores;2 2

Criao de 3.500 m2 de ciclovias e 2.500 lugares de estacionamento. Ao nvel da acessibilidade, o Metro do Porto assegura a cobertura de grandes plos geradores de trfego, nomeadamente: estabelecimentos de ensino, de sade, e importantes centros de servios e comrcio. As taxas de cobertura potencial do Metro so bastante significativas: 40% dos postos de trabalho e 22% da populao total residente na rea metropolitana [8]. Definio da Base de Dados A pesquisa emprica quanto relao entre o preo das habitaes e a acessibilidade ao Metro (medida pela distncia Estao de Metro mais prxima) envolveu uma anlise estatstica aplicada aos municpios do Porto e de Matosinhos, cujo territrio comporta cerca de 56% das Estaes de Metro data de 31 de Dezembro de 2010.

Fig. 1 - rea de Estudo - Porto e Matosinhos

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro A escolha dessa rea geogrfica foi motivada por uma srie de factores: Impossibilidade de tratar um grande nmero de dados devido ao elevado trabalho manual associado; Porto e Matosinhos so os municpios da rea Metropolitana do Porto (AMP) com maior nmero de Estaes de Metro (21 estaes e 18 estaes respectivamente); A rede de Metro encontra-se consolidada h bastante tempo. Porto e Matosinhos foram os primeiros municpios da AMP a serem servidos pelo novo meio de transporte;


Forte dinmica do mercado imobilirio devido ao elevado nmero de transaces imobilirias (considerando os 6 municpios servidos pelo Metro, 43% dos contratos de compra e venda de prdios 1 entre 2006 e 2009 ocorreram nos municpios do Porto e Matosinhos) . Em termos temporais, foram analisadas as transaces ocorridas entre 1 de Junho de 2006, pelas 0:00 horas e 31 de Agosto de 2010, pelas 12:00 horas. O ponto de partida dessa banda temporal foi definido tendo em conta que foi em Maio de 2006 que o Sistema de Metro ficou estabilizado, ou seja, aps essa data no existiu qualquer abertura ao pblico de troos que alterassem significativamente a rede (conforme j referido anteriormente). O limite mais recente da banda temporal foi determinado tendo em conta a data de extraco da informao da base de dados sobre transaces imobilirias. As transaces consagradas na base de dados dizem respeito, unicamente, a habitaes (moradias e apartamentos) e a negcios de compra e venda, ou seja, no inclui arrendamentos nem venda de prdios, garagens e terrenos. A base de dados teve como fonte exclusiva a informao constante da aplicao RE-MAX iConnect, tendo sido a Remax Nobre a nica agncia a permitir acesso informao necessria (de entre as mais de 60 entidades contactadas).

Fig. 2 - O Metro em Brito Capelo - Matosinhos Caracterizao da amostra De seguida faz-se uma breve caracterizao da amostra por freguesia para os parmetros mais importantes em estudo. Por observao do mapa abaixo, constata-se que as freguesias de Guifes (Matosinhos), Miragaia, Vitria e S (Porto), no possuem nenhuma observao na amostra. J as freguesias de Paranhos e Ramalde possuem mais de 60 observaes cada, seguindo-se Matosinhos, Foz do Douro, Lordelo do Ouro e Cedofeita.

INE, Contratos de compra e venda (N.) de prdios por Localizao geogrfica e Tipo de prdio; Anual, Quadro extrado em 06 de Dezembro de 2010 (19:23:39), website: http://www.ine.pt.

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Fig. 3 - N. de observaes da amostra Verifica-se que, em mdia, as habitaes da amostra que esto a menos de 500 metros de distncia de uma estao de Metro se localizam nas freguesias de So Nicolau, Cedofeita, Santo Ildefonso, Bonfim, Senhora da Hora e Matosinhos. As freguesias cujas habitaes da amostra distam, em mdia, mais de 2 quilmetros de distncia do Metro so Nevogilde, Foz do Douro e Perafita.

Fig. 4 - Distncia ao Metro Foi em Aldoar, Foz do Douro, Lordelo do Ouro e Massarelos que se efectuaram transaces de valor mais elevado, seguindo-se Nevogilde e Lea da Palmeira. Do lado oposto, os preos mais baixos foram praticados em Santo Ildefonso, Senhora da Hora e em So Mamede de Infesta. Antecipa-se desde j uma anlise entre o preo de transaco mdio e a distncia mdia das habitaes ao Metro, onde se constata que as zonas cujas habitaes da amostra esto mais prximas do Metro - a verde claro e a verde escuro no mapa acima, aparecem no mapa do preo de transaco com as cores vermelho, amarelo e laranja, ou seja, com os preos mdios de transaco mais baixos.

Fig. 5- Preo de transaco

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Estatstica Descritiva Apresenta-se, na tabela 1, as variveis a considerar na anlise, respectiva descrio, fontes e principais indicadores. Ao todo, contamos com 17 variveis independentes, 10 relativas a atributos estruturais da habitao, 6 relativas localizao e atributos de acessibilidade e 1 varivel referente ao vector Metro distncia de percurso pedestre da habitao estao de Metro mais prxima. A varivel dependente PRCVND foi alvo de uma actualizao a Dezembro de 2010, de forma a eliminar o impacto temporal dos preos. Para se proceder actualizao foi utilizado o ndice mais detalhado disponvel 2 ndice da Confidencial Imobilirio . Ao nvel da correlao entre variveis apresenta-se, na tabela 2, a matriz de correlaes. Sem surpresas, so os atributos estruturais da habitao que apresentam maior correlao com a varivel PRCVND10. Num primeiro grupo aparecem as variveis AREAU, CB, AREAT e TIPOL, com valores para o coeficiente de correlao superiores a 0,5. Seguem-se as variveis AQC, GAR e WC, todas com 0,36. Relativamente aos restantes atributos, verifica-se, surpreendentemente, que os sinais das variveis BOAV, CM, DIS e POLO so contrrios ao esperado. Sinais positivos nessas variveis indicam que quanto mais longe desses pontos de referncia maior a valorizao da habitao! No que respeita correlao entre variveis independentes, nota para o altssimo grau de correlao entre as variveis POLO e BOAV (na ordem dos 0,9), bem como, AREAU e AREAT (correlao de 0,8). Em grau menor, mas tambm elevado, apresentam-se positivamente correlacionadas as variveis PARQCDD e PRAIA, AREAU e TIPOL, DIS e CM. Algumas destas correlaes, nomeadamente aquelas entre variveis referentes a atributos estruturais das habitaes, eram j esperadas, na medida em que, por lei, uma habitao com uma determinada tipologia obrigada a ter um valor mnimo para a respectiva rea; no que respeita AREAU e AREAT, considerando que na amostra mais de 50% das observaes possuem idntico valor para ambas variveis, nada de estranhar nos resultados do coeficiente de correlao.


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A Confidencial Imobilirio disponibiliza os chamados Micro-ndices que podem ser filtrados ao nvel da freguesia, segmentando entre apartamentos e moradias. Para cada uma das observaes da base de dados foi aplicado um factor de actualizao tendo em conta o ndice na data de venda do imvel e o ndice em Dezembro de 2010, considerando a freguesia em que o imvel est localizado, bem como, o tipo de imvel apartamento ou moradia.

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Tabela 1 - Definio das variveisVariveis Descrio Unidade Tipo Fonte Mdia DesvioPadro Mnimo Mximo


Varive l Depe nde nte PRCVND10 Preo de transaco da habitao a preos de 2010 Euros Remax 131.550,49 92.563,60 10.923,00 662.253,00

Varive is Inde pe nde ntes AC ANDAR AQ C AREAT AREAU BO AV CB CM DIS GAR PARQ PARQ C DD PO LO PRAIA TIPO TIPO L WC Existncia de Ar Condicionado Andar em que se situa a habitao Existncia de Aquecimento Central rea total rea til Distncia de percurso pedestre da habito Boavista (Casa da Msica) N. de casas de banho (com chuveiro) Dummy. Possui = 1; No possui = 0 N. Dummy. Possui = 1; No possui = 0 m2 m2 Metros N. Vector Habitao Vector Habitao Vector Habitao Vector Habitao Vector Habitao Vector Acessibilidade Vector Habitao Vector Acessibilidade Vector Metro Vector Habitao Vector Acessibilidade Vector Acessibilidade Vector Acessibilidade Vector Acessibilidade Vector Habitao Vector Habitao Vector Habitao Remax Remax Remax Remax Remax Calculado com GPS Remax Calculado com GPS Calculado com GPS Remax Calculado com GPS Calculado com GPS Calculado com GPS Calculado com GPS Remax Remax Remax 2,37 0,34 1,21 0,52 0,00 1,00 Valor 0 Dummy. Possui = 1; No possui = 0 Dummy. Possui = 1; No possui = 0 Dummy. Possui = 1; No possui = 0 Dummy. Apartamento = 1; Moradia = 0 Remax Remax Remax Remax 526 429 203 74 7,00 2,00 Valor 1 35 132 358 487 1.608,93 4.275,82 2.459,99 3.734,98 1.003,00 2.176,56 2.225,00 2.252,00 13,00 434,00 41,00 41,00 7.000,00 10.000,00 12.000,00 8.000,00 136,00 110,45 3.258,16 1,56 2.579,67 1.042,33 109,99 62,17 2.116,00 0,72 1.304,00 910,72 30,00 19,00 128,00 1,00 209,00 8,00 1.065,00 530,00 13.000,00 5,00 8.000,00 4.370,00 2,35 2,25 0,00 13,00

Distncia de percurso pedestre da habitao Metros Cmara Municipal mais prxima Distncia de percurso pedestre da habitao Metros Estao de Metro mais prxima Existncia de Garagem Dummy. Possui = 1; No possui = 0

Distncia de percurso pedestre da habitao Metros ao Parque mais prximo Distncia de percurso pedestre da habito ao Parque da Cidade Metros

Distncia de percurso pedestre da habitao Metros ao Plo Universitrio mais prximo Distncia de percurso pedestre da habitao Metros Praia mais prxima Apartamento ou Moradia N. de quartos N. de wc (sem chuveiro) Dummy. Apartamento = 1; Moradia = 0 N. N.

Detalhe das Variveis Dummy AC AQC GAR TIPO Existncia de Ar Condicionado Existncia de Aquecim ento Central Existncia de Garagem Apartamento ou Moradia

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Tabela 2- Matriz de correlaesPRCVND10 AC ANDAR AQ C AREAT AREAU BO AV CB CM DIS GAR PARQ PARQ C DD PO LO PRAIA TIPO TIPO L WC PRC VND 10 1 0,20 0,04 0,36 0,59 0,71 0,03 0,61 0,09 0,25 0,36 -0,11 -0,20 0,05 -0,25 -0,24 0,55 0,36 AC 1 -0,02 0,19 0,09 0,17 0,10 0,22 0,10 0,08 0,16 0,06 0,03 0,11 -0,01 0,08 0,12 0,16 ANDAR AQ C AREA AREA BO AV T U CB CM DIS GAR PARQ PARQ PO LO PRAIA TIPO TIPO L WC CDD

1 0,07 -0,18 -0,12 -0,11 -0,10 -0,05 0,02 0,16 -0,11 -0,15 -0,09 -0,13 0,41 -0,13 -0,06

1 0,12 0,19 0,16 0,23 0,13 0,17 0,34 0,09 -0,09 0,17 -0,18 0,14 0,06 0,17

1 0,80 0,03 0,50 0,05 0,04 0,11 -0,03 0,04 0,04 0,04 -0,55 0,61 0,30

1 0,01 0,63 0,04 0,05 0,19 -0,07 -0,01 0,02 0,00 -0,45 0,74 0,41

1 0,02 0,29 0,41 0,15 0,41 0,08 0,90 -0,35 0,01 -0,06 0,01

1 0,01 0,05 0,24 -0,07 -0,11 0,07 -0,09 -0,27 0,63 0,04

1 0,71 0,21 0,61 0,19 0,27 0,01 0,01 0,04 0,04

1 0,17 0,38 -0,04 0,38 -0,39 0,02 0,03 0,02

1 0,12 -0,11 0,16 -0,10 0,16 0,08 0,10

1 0,37 0,44 0,05 0,05 -0,10 -0,01

1 -0,18 0,77 -0,08 -0,09 0,05

1 -0,56 0,02 -0,03 -0,03

1 -0,10 -0,03 0,03

1 -0,44 -0,16

1 0,35

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Estimao do Modelo Procedeu-se estimao do modelo utilizando o procedimento Box-Cox que indicar qual a transformao mais adequada para a varivel dependente. Foram efectuadas duas transformaes, uma incluindo todas as observaes e outra retirando os outliers de forma a aferir se existem alteraes significativas aos resultados. Os resultados da transformao Box-Cox so bastante favorveis na medida em que a transformao ideal indicada pelo mtodo , simplesmente, a transformao logartmica - uma vez que o lambda obtido foi zero. A incluso ou excluso de outliers no alterou significativamente o resultado. Assim, passamos a ter seguinte funo de estudo: Equao 1- Estimao A ( 10 ) = 10,90 + 0,11 + 0, 01 + 0,16 + 0,0008 + 0,0027 + 0,00004 + 0,18 0,00001 + 0,00005 + 0,35 + 0,00001 + 0,00001 0,00010 0,00010 0,04 + 0,04 + 0,11 + Tabela 3 - Estimao AEstimao LOG(PRCVND10) Varivel Dependente Varivel Coeficiente t prob. 10,899 128,88 0,000 Constante 0,1059 1,80 0,072 AC 0,0137 2,06 0,040 ANDAR 0,1564 4,40 0,000 AQC 0,0008 3,57 0,000 AREAT 0,0027 5,86 0,000 AREAU 4,46E-05 2,12 0,035 BOAV 0,1788 6,27 0,000 CB -7,66E-06 -0,38 0,706 CM 4,67E-05 1,50 0,133 DIS 0,3517 GAR 10,92 0,000 1,30E-05 0,59 0,557 PARQ 1,45E-05 1,01 0,313 PARQCDD -0,00010 -4,23 0,000 POLO -0,00010 -5,90 0,000 PRAIA -0,0448 -0,83 0,405 TIPO 0,0378 2,05 0,041 TIPOL 0,1062 3,43 0,001 WC 2 R 0,7456 2 Ra 0,7377 F 93,625 Prob(F) 0,0000 DW 1,9053

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Em primeiro lugar, h que retomar a questo da autocorrelao entre variveis, assim, h que decidir se se mantm no modelo as variveis BOAV, POLO, AREAT e AREAU dado o alto grau de correlao apresentado (maior que 0,8, ao nvel de 99% de confiana). No que se refere AREAT e AREAU e, considerando que em mais de 50% das observaes o valor para essas duas variveis idntico, parece ento fazer sentido eliminar uma dessas variveis. O coeficiente de correlao da AREAU e AREAT com a varivel dependente de 0,71 e 0,59 respectivamente, pelo que, opta-se pela eliminao da varivel AREAT. Foram elaboradas duas regresses, onde se retiram cada uma dessas variveis, os melhores resultados so obtidos com a retirada da varivel AREAT. No que se refere s variveis POLO e BOAV, ambas possuem valores de correlao baixos com a varivel dependente, ainda assim, o valor de correlao da varivel POLO com a varivel PRCVND10 praticamente o dobro da que ocorre entre BOAV e PRCVND10. Estimaram-se duas regresses retirando cada uma das variveis. Os melhores resultados so obtidos sem a varivel BOAV, pelo que, decidiu-se retirar essa varivel da anlise. Procedeu-se a um conjunto de estimaes paralelas de modo a tentar encontrar o modelo mais adequado, foram testados diversos modelos: Retirando-se sucessivamente variveis no significativas; Com variveis de impacto para as variveis relativas s distncias, ou seja, em vez de se considerar a varivel contnua, criaram-se dummies referentes proximidade do ponto de referncia. A distncia de impacto considerada como adequada foi de 500 metros. Os melhores resultados foram obtidos com a eliminao das variveis CM e PARQ e sem a introduo das variveis de impacto. Assim, resulta que a melhor regresso passa a ser: Equao 2 Estimao B ( 10 ) = 10,93 + 0,09 + 0,01 + 0,36 + 0,00003 + 0,11 + + 0,16 0,00006 + 0,00364 0,00010 + 0,17 + 0,00005 0,10 + 0,04


Tabela 4 - Estimao BEstimao Varivel Dependente LOG(PRCVND10) t prob. Varivel Coeficiente 129,56 0,000 10,925 Constante 0,0888 1,50 0,134 AC 2,11 0,035 0,0142 ANDAR 4,55 0,000 0,1632 AQC 0,0036 9,72 0,000 AREAU 0,1748 6,08 0,000 CB 5,09E-05 2,77 0,006 DIS 11,02 0,000 0,3561 GAR 2,07 0,039 2,61E-05 PARQCDD 0,000 -5,62E-05 -6,41 POLO 0,000 -9,99E-05 -6,67 PRAIA -0,1018 -1,98 0,049 TIPO 2,00 0,046 0,0370 TIPOL 3,38 0,001 0,1056 WC 2 R 0,7376 2 Ra 0,7314 F 118,281 Prob(F) 0,0000 DW 1,9193

At ao momento, as variveis de localizao utilizadas referem-se unicamente s distncias. Embora existisse na base de dados informao acerca da freguesia a que cada observao pertence, optou-se por, de incio, no utilizar esses elementos na medida em que as distncias do um indicador muito mais refinado de localizao que a freguesia. Ainda assim, de modo a tentar perceber melhor a realidade, decidiu-se estimar algumas funes incluindo variveis associadas localizao do ponto de vista macro. Foram criadas variveis dummy relativas ao municpio, s zonas (Porto nascente - PORTNAS, Porto centro - PORTCENT, Porto poente - PORTPOE, Matosinhos nascente - MATNAS e Matosinhos poente - MATPOE), bem como, a clusters resultantes da anlise de

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro cluster two step. Os resultados dessas estimaes apresentaram sempre coeficientes no significativos para as variveis de localizao introduzidas, no trazem melhorias para o ajustamento e a varivel DIS manteve o coeficiente muito baixo e positivo. Considerando-se como provvel a existncia de submercados no mercado habitacional, procedeu-se repartio da amostra de modo a elaborarem-se estimaes independentes por amostra. Assim, fez-se uma primeira repartio da amostra com base no municpio e uma segunda repartio com base nas zonas j utilizadas anteriormente (PORTCENT, PORTNAS, PORTPOE, MATNAS e MATPOE). Os resultados dessas estimaes so os seguintes: Tabela 5 - Resultados para estimao por municpio e por zonaEstimao Zona PORTO MATOSINHOS PORTCENT PORTNAS PORTPOE MATNAS MATPOE Observaes 396 165 105 184 107 81 84 LOG(PRCVND10) Varivel Dependente LOG(PRCVND10) LOG(PRCVND10) LOG(PRCVND10) LOG(PRCVND10) LOG(PRCVND10) LOG(PRCVND10) Varivel Coeficiente t prob. Coeficiente t prob. Coeficiente t prob. Coeficiente t prob. Coeficiente t prob. Coeficiente t prob. Coeficiente t prob. 10,820 88,34 0,000 10,873 52,90 0,000 10,511 50,45 0,000 10,597 85,13 0,000 10,521 27,75 0,000 10,828 60,20 0,000 10,497 50,47 0,000 Constante 0,0019 0,1954 -0,0806 -0,35 0,729 -0,1270 -0,96 0,337 0,0612 0,2388 0,1392 AC 0,02 0,981 2,42 0,017 0,51 0,610 3,05 0,003 0,76 0,452 0,0069 0,89 0,373 0,0407 2,84 0,005 0,0221 1,04 0,300 -0,0007 -0,06 0,950 0,0158 1,38 0,172 0,0278 1,55 0,125 0,0372 1,70 0,093 ANDAR 0,1467 0,1765 0,1243 0,1647 0,0601 0,1968 0,1597 AQC 3,22 0,001 3,17 0,002 0,93 0,355 2,60 0,010 0,79 0,432 2,46 0,016 1,98 0,052 0,0038 0,0024 0,0041 0,0028 0,0050 0,0000 -0,02 0,987 0,0041 AREAU 8,92 0,000 2,77 0,006 5,03 0,000 4,36 0,000 5,18 0,000 3,10 0,003 0,1607 4,76 0,000 0,2569 4,79 0,000 -0,0029 -0,04 0,971 0,2788 5,53 0,000 0,1392 2,36 0,020 0,2178 3,62 0,001 0,2352 2,63 0,011 CB 6,97E-05 2,20 0,029 -3,35E-05 -0,75 0,456 0,0002 0,0001 DIS 1,22 0,226 -2,09E-05 -0,35 0,727 1,01 0,316 -3,22E-05 -0,88 0,383 -9,12E-06 -0,28 0,777 0,4351 10,74 0,000 0,1752 3,62 0,000 0,3696 4,15 0,000 0,4415 7,99 0,000 0,4913 5,91 0,000 0,1545 2,72 0,008 0,2056 2,69 0,009 GAR 4,56E-05 1,85 0,066 7,08E-05 2,20 0,030 -6,35E-05 -0,72 0,475 PARQCDD -3,72E-05 -1,30 0,194 -5,70E-05 -2,10 0,038 -0,0001 -0,70 0,484 -5,92E-05 -1,64 0,104 -2,58E-05 -1,37 0,175 POLO -0,0001 -4,21 0,000 -0,0001 -3,25 0,001 -2,60E-05 -0,18 0,860 -2,28E-05 -0,32 0,753 PRAIA -0,1237 -2,04 0,042 -0,0197 -0,19 0,846 0,0394 -0,2283 -2,71 0,008 -0,0651 -0,62 0,540 -0,2026 -1,59 0,115 0,0509 TIPO 0,27 0,790 0,31 0,758 0,0424 1,99 0,047 0,0264 0,69 0,493 0,0975 2,19 0,031 0,0447 1,48 0,140 0,0436 0,96 0,339 0,1362 2,70 0,009 -0,0183 -0,32 0,747 TIPOL 0,0935 0,2177 -0,0154 -0,18 0,856 0,0979 0,1219 0,0657 0,2981 WC 2,49 0,013 4,02 0,000 1,73 0,085 1,85 0,068 1,03 0,309 3,41 0,001 2 R 0,7577 0,7229 0,6585 0,7587 0,7889 0,7542 0,7225 2 Ra 0,7495 0,6990 0,6181 0,7433 0,7620 0,7150 0,6801 F 91,903 30,296 16,301 49,172 29,282 19,249 17,039 0,0000 0,0000 Prob(F) 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 DW 1,8132 2,1574 1,9312 1,8075 1,6647 2,0189 2,3092


Os resultados da estimao por municpio demonstram que, efectivamente, existem algumas diferenas entre o mercado imobilirio do Porto e o de Matosinhos. No que se refere varivel relativa ao Metro, nota-se que, na estimao para a cidade do Porto, o coeficiente mantm a ordem de grandeza e o sinal, no entanto, na estimao de Matosinhos, o coeficiente muda de sinal, ainda que, se torne no significativo. Tambm notrio que a varivel GAR (que sempre se apresentou significativa e com um coeficiente bastante elevado) diminua substancialmente o seu coeficiente entre a estimao do Porto e de Matosinhos. Isto pode indiciar que a varivel GAR poder estar a captar, na cidade do Porto, informao no disponvel na base de dados, nomeadamente a idade do edifcio. Nos estudos ao mercado habitacional, uma das variveis mais importantes e vulgarmente utilizadas a idade da habitao. Infelizmente para a amostra em causa no foi possvel obter essa informao para a generalidade das observaes, pelo que, no Porto, onde existe um grande nmero de habitaes sem garagem e que so, tendencialmente, as habitaes mais antigas, a varivel relativa GAR pode tambm estar a absorver o efeito da idade, pelo que, o seu coeficiente no reflecte apenas o impacto no preo da existncia de garagem na habitao mas tambm a juventude do imvel. A repartio da amostra por zonas leva a que a varivel DIS passe a ser sempre no significativa, em alguns casos matem-se com sinal positivo, noutros muda para negativo Porto Nascente, Matosinhos Nascente e Poente. Uma vez mais, a varivel GAR apresenta valores bastante altos no Porto. Para finalizar, resolveu-se acrescentar na base de dados, a idade mdia dos edifcios (IDAMD), a proporo de edifcios que necessitam de reparao (REP) e a proporo de edifcios muito degradados (DEGR), com base nas informaes por freguesia obtidas no INE. Obviamente que no se trata de uma informao perfeita pois assumiremos que as observaes encontram-se com uma idade e estado de conservao igual mdia da sua freguesia. Ainda assim, essa anlise til de modo a se tentar aferir do impacto que a incluso desse tipo de variveis pode causar na varivel de estudo DIS. Das trs variveis includas, apenas a varivel referente proporo de edifcios muito degradados que se apresentou significativa. O coeficiente associado varivel da distncia ao Metro manteve-se, em todos os casos, positivo, embora no significativo quando includa a varivel DEGR. Isto pode indiciar que a varivel DIS encontra-se a captar alguma informao referente ao estado das habitaes, que no vem reflectida numa varivel prpria nas estimaes que incluem a idade mdia e a proporo de edificos que necessitam de reparao. Considerando todas as estimaes elaboradas at ao momento, o nmero de observaes disponveis, as caractersticas conhecidas do mercado imobilirio no Porto e Matosinhos, as caractersticas da amostra e a prtica corrente neste tipo de estudos, opta-se por manter, como melhor modelo encontrado, a estimao B. Conforme explicitado anteriormente, considera-se que o modelo que melhor exprime a realidade do mercado da habitao nos municpios do Porto e Matosinhos a estimao B (tabela 4). A regresso B tem um coeficiente que no estatisticamente significativo, para um nvel de significncia de 5% varivel AC e dois coeficientes estatisticamente significativos mas com uma probabilidade associada estatstica t muito prxima dos 5% -

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro variveis TIPO e TIPOL. Todos os restantes coeficientes so estatisticamente significativos para um nvel de significncia de 1%, com excepo das variveis ANDAR e PARQCDD. Como se sabe, num modelo de regresso semi-log, mais especificamente na forma log-lin, ou seja, em que a transformao logartmica aplicada varivel dependente, os coeficientes das variveis independentes so conhecidos na literatura por semi-elasticidades [9] pois traduzem a variao relativa na varivel dependente em consequncia da alterao absoluta na varivel independente. Analisando individualmente os coeficientes do Vector Habitao, estima-se que: Para um nvel de confiana na ordem dos 87%, quando a varivel AC (existncia de ar condicionado na habitao) toma o valor 1, provoca um impacto positivo no preo de transaco na ordem dos 9%, ou seja, tudo o mais constante, o facto de uma habitao possuir ar condicionado implica um preo de transaco 9% superior a uma habitao sem esse equipamento; Uma variao de 1 piso no sentido ascendente de altura ao solo gera um aumento no preo de transaco da habitao de 1,4%. Geralmente habitaes em pisos mais elevados tendem a ser mais valorizadas, pois proporcionam melhores vistas e menor sombreamento, no entanto, em prdios sem elevador, o aumento no nmero do piso em que uma habitao se encontra localizada poder ter um efeito negativo, assim, o valor obtido para o coeficiente da varivel ANDAR parece ser razovel; A presena de aquecimento central numa habitao (varivel AQC) tenha um impacto muito positivo no preo, na ordem dos 16%. Esta varivel d-nos uma proxy (aproximao) da idade da habitao, j que a instalao de aquecimento central muito vulgar em imveis recentes mas menos usual em imveis muito antigos; Cada metro quadrado adicional de rea til (varivel AREAU) gera um impacto positivo de 0,36% no preo. Tendo em conta a escala dessa varivel, mais intuitivo pensar num acrscimo absoluto superior, assim, por cada 10 metros quadrados de rea adicional o preo eleva-se 3,6%. O valor obtido parece bastante razovel e com aderncia realidade; Uma casa de banho adicional numa habitao aumenta o preo de transaco cerca de 17,5%. Os wc (varivel WC), possuem um valor relativo inferior, o que j era de esperar pois distinguem-se das casas de banho pela no existncia de chuveiro. Um wc adicional possui um impacto positivo no preo de 10,3%; Os consumidores valorizam mais as moradias que os apartamentos estando dispostas a pagar um prmio de 10,6% pelas moradias em detrimento dos apartamentos. A varivel TIPO distingue os apartamentos (quando a dummy toma o valor 1) das moradias (quando a dummy toma o valor 0); Os consumidores esto dispostos a pagar 3,7% por cada quarto adicional que a habitao possua (varivel TIPOL). Este valor apresenta-se surpreendentemente baixo, no entanto, sabe-se que por via da legislao uma habitao com uma determinada tipologia obrigada a ter um valor de rea mnimo, pelo que, a varivel AREAU pode estar a captar o efeito da rea adicional que decorre de mais um quarto na habitao (relembra-se que o valor de correlao entre as variveis TIPOL e AREAU era de 0,74);


Uma habitao que disponha de garagem tem um preo superior em 35,6% comparativamente s habitaes sem garagem. partida poderia parecer ser um prmio exagerado, no entanto, considerando a dependncia actual dos indivduos face ao transporte individual, parece fazer todo o sentido a existncia de um prmio alto, alm do que, essa varivel poder estar a captar informao relativa idade do imvel, na medida em que, pelo menos na zona da baixa do Porto, muitos imveis tm uma idade avanada e so desprovidos de garagem. Analisando agora as variveis do Vector Acessibilidade, temos que a varivel PARQCDD a nica que apresenta um sinal contrrio ao esperado. Segundo o modelo, estima-se que: Por cada metro que nos afastemos do Parque da Cidade as habitaes se tornem mais caras em 0,0026%, ou seja, por cada cem metros de afastamento, o preo aumenta 0,26%. O que seria de esperar era uma diminuio do preo pelo afastamento, ou, em sentido inverso, um aumento de preo pela proximidade, algo que no acontece para um nvel de confiana na ordem dos 96%;

H um impacto positivo no preo de 0,56% por cada cem metros de aproximao ao Plo Universitrio mais prximo e 1% no caso da aproximao praia. Os valores obtidos so inferiores ao esperado. No que respeita varivel que pretende aferir da importncia da proximidade a uma estao de Metro na definio do preo de transaco das habitaes varivel DIS temos um sinal contrrio ao esperado, ou seja, estima-se que: Por cada metro de proximidade a uma estao o preo das habitaes venha reduzido em 0,005%, por cada dez metros a reduo de 0,05% e por cada cem metros, 0,5%. Embora, na prtica, seja um impacto muitssimo pequeno, a verdade que esse coeficiente estatisticamente significativo para um nvel de confiana acima dos 99%.

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Podemos especular sobre inmeros motivos para que tal acontea, mas tendo por base o conhecimento da realidade do mercado habitacional do Porto e Matosinhos, do traado da linha do Metro e localizao das suas estaes e das concluses obtidas em estudos semelhantes, possvel avanar, com alguma segurana, os seguintes fundamentos para o sinal positivo da varivel DIS (por ordem decrescente de importncia): Ausncia de variveis relevantes; Traado da linha do Metro a partir da Trindade e em direco Pvoa de Varzim e Trofa coincidente com o traado da antiga Linha da CP; Nvel de utilizao do sistema de metro;


Rudo, congestionamento de trfego e desvios nas vias rodovirias. No que respeita ausncia de variveis explicativas relevantes, notrio que h pelo menos duas variveis que habitualmente so usadas neste tipo de estudo e que, no caso do mercado habitacional do Porto e Matosinhos so crticas: a idade do imvel e o seu estado de conservao. O mercado da habitao dessas duas cidades bastante heterogneo, mesmo dentro de cada cidade, num espao de dois ou trs quarteires podemos ver a convivncia harmoniosa de bairros sociais, com moradias de luxo, condomnios novos, com prdios abandonados, indstrias falidas e servios em expanso. A no obteno de observaes suficientes que contivessem informao sobre a idade do imvel e a no obteno de qualquer indicador que permitisse aferir do estado de conservao do imvel, parece ter sido, pois, fortemente penalizador do estudo efectuado. No municpio do Porto (municpio com 70% das observaes) as freguesias atravessadas pela linha do Metro so freguesias com uma elevada proporo de alojamentos com necessidade de reparao e com uma idade mdia bastante elevada, sendo o ncleo central (a baixa) caracterizado ainda por uma grande percentagem de alojamentos vagos. No municpio de Matosinhos e na freguesia com o mesmo nome (onde se localizam 30% das habitaes 3 em estudo no Municpio), h entre 50% a 60% de habitaes que necessitam de reparao . Assim, a varivel DIS parece estar a absorver alguns atributos negativos que as habitaes possam ter e que no vm reflectidos em nenhuma varivel prpria. O traado da linha do Metro desde a Trindade em direco Pvoa e Trofa utiliza a antiga linha da CP. Nesse percurso existem zonas com habitaes muito antigas e algumas at degradadas. A ferrovia pesada era um factor de expulso da populao nas suas imediaes, na medida em que, gerava grandes inconvenientes ao nvel do rudo e poluio, pois a operao era feita com recurso a automotoras a diesel. Ainda que a situao tenha vindo a mudar com a introduo do Metro, devido requalificao urbana, eliminao da poluio e reduo do rudo, pode no ter passado tempo suficiente para que se desse uma renovao do mercado habitacional.

Fig. 6 - Estao da Trindade - antes e depois do Metro No que respeita ao nvel de utilizao do Metro, no possumos dados neste estudo que permitam aferir se o mesmo se encontra abaixo do potencial ou benchmarking com outros sistemas de caractersticas similares, nomeadamente no que respeita densidade populacional das reas atravessadas. Este argumento foi utilizado no estudo relativo ao Metrolink de Manchester [7], j referido anteriormente, onde, tal como aqui, se chegou concluso que existe um prmio negativo associado proximidade da habitao ao Metro. De qualquer forma, no estudo de Avaliao do Impacto Global da 1 Fase do Projecto do Metro do Porto [8], vem referido que a proporo estimada de utilizadores do Metro na rea Metropolitana do Porto (AMP) de 12,5%, a de utilizadores 4 de outros transportes colectivos 24,1% e a de utilizadores de transporte individual de 47,2% . A quota de mercado de cerca de 1/8 parece ser um valor razovel tendo em conta a extenso da AMP. Ainda assim, do conhecimento geral que h zonas no municpio do Porto e Matosinhos ainda no servidas pelo Metro que3 4

Dados dos Census 2001, INE. Os 16% restantes referem-se a indivduos que se deslocam em meios de transporte no motorizados ou que no se deslocam.

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro poderiam ter, caso viessem a ser servidas, um forte impacto na procura desse meio de transporte (pelo efeito rede e no s) e, consequentemente, um impacto positivo na valorizao que os indivduos atribuem localizao prxima do Metro. Quanto ao ltimo factor passvel de estar a afectar negativamente o modelo estimado, temos o facto de as linhas/estaes de Metro provocarem rudo, congestionamento e desvio de vias rodovirias, nomeadamente em sistemas que se desenvolvem maioritariamente superfcie, como o caso do Metro do Porto. No estudo a respeito do Metro de Portland [10], foi efectuada uma dupla anlise avaliando, por um lado, o impacto positivo do Metro na sequncia de acrscimos de acessibilidade e, por outro, o impacto negativo decorrente do rudo. Os resultados apontam para a existncia efectiva de um impacto negativo mas que superado pelo impacto positivo da acessibilidade. No caso do Metro do Porto, pode-se considerar de forma especulativa que o rudo pode estar a afectar o coeficiente da varivel em estudo DIS no havendo, no entanto, qualquer estudo ou evidncia que comprove essa suspeio. Depois de analisar a significncia individual das variveis, analisemos a significncia global do ajustamento. Para isso utilizaremos a estatstica F de Snedecor que permite avaliar a significncia conjunta da globalidade das variveis explicativas includas no modelo. O valor obtido para a estatstica F foi de 118,3, sendo rejeitada a hiptese da regresso no ser globalmente significativa. Para a anlise da bondade do ajustamento podemos analisar o valor do coeficiente de determinao que alcana o valor de 0,738, significando que 74% da varincia explicada pela regresso. O valor obtido est em harmonia com os valores obtidos para esse indicador noutros estudos similares. No que respeita ao fenmeno de auto-correlao, e tendo em conta o valor da estatstica Durbin-Watson (1,919), conclui-se que no h evidncia de autocorrelao entre os resduos.k 14 550dl 1,81173 550du 1,90845 600dl 1,82177 600du 1,91026


Fig. 7 - Estatstica Durbin-Watson Realizou-se o teste de White para avaliar a existncia de heterocedasticidade, tendo em conta os valores obtidos, conclui-se pela existncia de heterocedasticidade no ajustamento.F Obs*R2

2,282656 184,5409

Prob. F(99,461) Prob.X (99)2

0,0000 0,0000

Fig. 8 - Resultados do teste de White Para ultrapassar este problema, foi utilizada uma funcionalidade do E-Views que permite corrigir os erros-padro. Assim, temos o seguinte novo ajustamento: Tabela 6 - Estimao CEstimao Varivel Dependente LOG(PRCVND10) t prob. Varivel Coeficiente 10,925 Constante 114,65 0,0000 0,0888 1,5207 0,1289 AC 0,0142 ANDAR 2,2600 0,0242 0,1632 5,8223 0,0000 AQC 0,0036 5,4110 0,0000 AREAU 0,1748 4,9653 0,0000 CB 5,09E-05 2,8461 0,0046 DIS 0,3561 GAR 10,4648 0,0000 2,61E-05 2,2131 0,0334 PARQCDD -5,62E-05 -6,3429 0,0000 POLO -9,99E-05 -6,9417 0,0000 PRAIA -0,1018 -1,4847 0,1382 TIPO 0,0370 TIPOL 1,5495 0,1219 0,1056 2,9712 0,0031 WC 2 R 0,7376 2 Ra 0,7314 F 118,281 Prob(F) 0,0000 DW 1,9193

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A estimao C quando comparada com a estimao B, para a qual se efectuou j uma anlise exaustiva, no apresenta grandes alteraes, a no ser pelo facto das duas variveis cujo nvel de significncia se encontrava muito prximo dos 5%, agora passaram a ser no significativas para um nvel de confiana de 95% (variveis TIPO e TIPOL). Mantm-se a significncia global do ajustamento e a ausncia de autocorrelao. De seguida, analisa-se a questo da multicolinearidade, problema bastante vulgar nas regresses hednicas. Para avaliar o grau de multicolinearidade que pode existir no modelo, efectuaram-se regresses entre as variveis explicativas e examinou-se os respectivos coeficientes de determinao e o valor do VIF (Variance Inflaction Factor).

Tabela 7 - Coeficientes de determinao e VIF das regresses entre variveis explicativasVarivel dependente R2

VIF

ACANDAR AQC AREAU CB DIS GAR PARQCDD POLO PRAIA TIPO TIPOL WC

0,13 0,23 0,23 0,67 0,59 0,36 0,26 0,76 0,53 0,84 0,41 0,65 0,32

1,1 1,3 1,3 3,0 2,4 1,6 1,4 4,2 2,1 6,3 1,7 2,9 1,5

Os valores obtidos no so exageradamente altos e, tendo em conta que, por um lado, este um problema habitual nas funes de preos hednicos da habitao em consequncia dos efeitos de vizinhana e homogeneizao das preferncias e que, por outro, os estimadores mantm as suas propriedades estatsticas, ou seja, permanecem BLUE (Best Linear Unbiased Estimators), no se afigura plausvel efectuar qualquer alterao estimao C. Concluindo, a regresso final obtida neste estudo resulta da desconsiderao de duas variveis fortemente correlacionadas (AREAT e BOAV), seguindo-se da excluso das variveis PARQ e CM. Efectuaram-se um conjunto de estimaes diversificadas com o objectivo de compreender melhor o fenmeno estudado, de encontrar a melhor estimao possvel e de entender os motivos que levaram a sinais contrrios na varivel de teste mais relevante para este trabalho DIS. Por fim, analisou-se em detalhe o melhor modelo obtido e testaramse as suas propriedades principais, tendo-se efectuado um ajustamento em consequncia da constatao da existncia de heterocedasticidade.

CONCLUSESO objectivo deste estudo era o de avaliar o impacto que o Metro do Porto provoca em termos de valorizao do mercado imobilirio, mais propriamente ao nvel do mercado habitacional nos municpios do Porto e Matosinhos. Esperava-se obter evidncia de que quanto mais prximo de uma estao de Metro uma habitao se localizasse, maior o valor que os consumidores estavam dispostos a pagar, ou seja, esperava-se encontrar o preo implcito do atributo distncia estao de Metro mais prxima e que esse preo fosse menor medida que nos afastssemos da estao. Presume-se que o acrscimo de acessibilidade gerado pelos sistemas transporte, nomeadamente pelos sistemas de Metro, provoquem uma valorizao no preo das habitaes que se situem nas proximidades. Do lado da oferta existe j conscincia desse potencial, na amostra em estudo, cerca de 45% das habitaes que se encontravam a menos de 500 metros de uma estao de Metro faziam referncia proximidade do Metro no anncio de venda, assumindo que se trata de um atributo valorizador do imvel e, consequentemente gerador de maior procura e/ou maior preo. Certo que, no se encontrou, neste estudo, evidncia de que a proximidade do Metro gere um prmio positivo no preo de transaco das habitaes, pelo contrrio, surpreendentemente, as concluses deste estudo apontam para um prmio negativo para a proximidade de uma habitao estao de Metro. Estima-se que por cada metro

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro de proximidade a uma estao o preo das habitaes venha reduzido em 0,005%, por cada dez metros o valor reduz-se 0,05% e por cada cem metros, 0,5%. verdade que o impacto referido tem muito pouca expresso, de qualquer forma, apresenta-se estatisticamente significativo para um nvel de confiana superior a 99%. Esta concluso no caso nico, estudos efectuados noutras cidades, nomeadamente em Manchester com o Metrolink chegaram a concluses similares. Diversos motivos podem ser avanados para justificar esses resultados, mas no caso em estudo, suspeita-se que estejam em falta variveis relevantes e habitualmente utilizadas neste tipo de anlise, como sejam, a idade do imvel e o seu estado de conservao. Conhecendo a realidade habitacional do Porto e Matosinhos, notria a heterogeneidade existente na qualidade e estado das habitaes, pelo que, os dados estruturais das habitaes angariados na base de dados da Remax parecem no ter sido suficientes para distinguir as habitaes mais velhas e menos preservadas das restantes. Acresce a isto que, em especial na baixa da cidade do Porto, a linha do Metro atravessa zonas algo debilitadas/degradadas, com uma grande proporo de alojamentos vagos e alojamentos com necessidade de reparaes. Chama-se tambm a ateno para que grande parte da linha de Metro actual a partir da Trindade e em direco Pvoa de Varzim e Trofa foi construda no antigo canal da CP que operava com automotoras a diesel geradoras de rudo e poluio, levando repulso dos alojamentos de qualidade (com preos de transaco mais elevados) que tendem a estar localizados em zonas mais aprazveis. Tendo isto em considerao, suspeita-se que a varivel relativa distncia da habitao estao de Metro esteja a captar essas influncias negativas gerando um resultado oposto ao esperado. conhecido o efeito revolucionrio do Metro no ordenamento do territrio e na qualidade da mobilidade urbana, tanto na cidade do Porto como em Matosinhos, nomeadamente atravs da requalificao de arruamentos e passeios, criao de amplas zonas verdes, reduo da poluio, promoo de ganhos de tempo para utilizadores e no utilizadores do sistema, reduo na presso sobre o estacionamento e cobertura de pontos-chave, como sejam, estabelecimentos de ensino, sade, servios e comrcio. Assim, pode ser que seja apenas uma questo de tempo at que o mercado habitacional acompanhe essa evoluo e se renove, algo que j vem acontecendo em pequena escala com a reabilitao do centro histrico Portuense mas que, com o impulso renovador gerado pelo Metro pode facilmente se estender a outras reas do municpio do Porto e Matosinhos.


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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro MODELOS TERICOS DE ANLISE DO MERCADO DE SEGUNDA HABITAO Cludia Ribeiro de Almeida ([email protected]) Universidade do Algarve O mercado de segundas habitaes envolve investimentos elevados nos destinos, em novos empreendimentos tursticos, complexos de animao e complexos desportivos de apoio, sendo desde 2007 associado a um novo produto estratgico, o turismo residencial. Os turistas estrangeiros que esto associados a este segmento de procura turstica (Turismo residencial), deslocam-se para os destinos, onde possuem a sua segunda habitao, por via area, sendo por isso muito importante estabelecer elos de ligao entre os vrios stakeholders, nomeadamente entidades pblicas e privadas que operam no destino, companhias areas e aeroportos, pois s assim se podem adequar estratgias individuais e em parceria entre todos os interessados, com o objectivo de captar clientes e at mesmo novos investimentos para a regio. Os conceitos tericos que se conhecem e dados recolhidos em 2007 e 2010, apontam para que os proprietrios estrangeiros visitem vrias vezes por ano o destino onde possuem uma segunda habitao, em perodos de menor procura turstica, o que permite reduzir os ndices de sazonalidade do destino. Neste artigo iremos abordar com mais detalhe a questo do mercado de segundas habitaes e do produto estratgico que lhe est associado, o turismo residencial, e apresentar dois modelos tericos que foram desenvolvidos para avaliar o processo de deciso de compra de um imvel num destino (Procura), com as vrias etapas que lhe so inerentes e caractersticas subjacentes, assim como a cadeia de valor do imobilirio residencial-turstico (Oferta), que nos permite identificar processos e intervenientes que nela participam, permitindo aferir a complexidade inerente a toda a envolvente e acima de tudo a dificuldade que existe no relacionamento entre actores/participantes. Estes modelos tericos, validados por vrios colaboradores de entidades pblicas e privadas associadas a este segmento de procura, permitiram-nos gerar novo conhecimento e uma anlise integrada e estruturada de toda a envolvente associada procura e oferta. O novo conhecimento criado revelou-se importante para os vrios actores pblicos e privados envolvidos no processo, uma vez que lhes permitiu uma anlise estruturada e ampla da realidade associada a este segmento de procura, assim como para uma melhor identificao dos parceiros a incluir em futuras parcerias e metodologias de promoo internas e externas. Este tambm um tpico de investigao muito pertinente e que pode suscitar a elaborao de outros estudos comparativos em vrias regies de Portugal e destinos tursticos internacionais, ao utilizar uma metodologia semelhante de recolha de dados.


INTRODUOO actual panorama das sociedades originou uma crescente necessidade de conhecimento que permita identificar, analisar e avaliar de forma correcta e integrada um determinado sector, destino ou empresa e que permita uma tomada de decises estruturada e acima de tudo baseada em dados actualizados, recolhidos por via de metodologias adequadas e adaptadas realidade em anlise. Estudar o fenmeno turstico um desafio para qualquer investigador, uma vez que um sector onde se cruzam muitas reas do saber, ou seja, intricado com diversas temticas que se cruzam e permitem uma anlise inovadora de um mesmo fenmeno. Neste artigo procuramos demonstrar de que modo que o mercado da segunda habitao pode ser analisado de forma integrada por via de dois modelos tericos aplicados ao estudo da procura e da oferta associada. Enquanto parte integrante de um destino turstico, o mercado de segunda habitao, constitui uma forma de alojamento no classificado com grande impacte na economia da regio ou pas. A elaborao dos modelos que se apresentam foi suportada por uma metodologia que nos permitiu a participao de diversos stakeholders associados ao mercado da segunda habitao e que com o seu testemunho nos ajudaram a delinear os dois modelos, a cadeia de valor do imobilirio residencial-turstico e o modelo do processo de deciso de compra de um imvel num destino turstico. Os modelos tericos apresentados neste artigo foram concebidos no mbito de uma tese de doutoramento, tendo sido aplicados ao estudo da realidade da regio do Algarve, suportando deste modo a recolha integrada de informao relativa procura e oferta associada.

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A importncia do conhecimento para o estudo do mercado de segunda habitaoO conceito de gesto do conhecimento surgiu nos anos 80, sendo definido por Chase, 1997 in Ruhanen (2004) como uma forma de encorajar os indivduos a partilhar conhecimento e ideias de modo a criar valor acrescido aos produtos e servios. De um modo geral a gesto do conhecimento um processo em que a propriedade intelectual e a investigao se associam e se transformam em capacidades que permitem melhorar as competncias de uma organizao, possibilitando-lhes uma viabilidade e um sucesso a longo prazo (Wiig, 1997 in Ruhanen, 2004). Inkpen (1998) refere que a criao do novo conhecimento o grande desafio das organizaes, potenciando a mudana organizacional. Havens, 1999 in Plessis (2005) salienta que a gesto do conhecimento permite aos indivduos inovarem e tomarem decises conscientes e efectivas. Van der Spek (2000) refere que o principal objectivo da gesto do conhecimento arranjar, orquestrar e organizar o ambiente em que as pessoas so convidadas a fazer, desenvolver, partilhar, combinar e consolidar conhecimento. Deste modo uma organizao deve focar-se em criar uma cultura e uma viso de conhecimento, permitindo aos colaboradores trabalharem num ambiente que incite ao desenvolvimento de capacidades e de novas formas de trabalho. Numa era caracterizada pela incerteza, as organizaes so competitivas ao criarem conhecimento, disseminarem por toda a organizao e ao desenvolverem novos produtos e servios. O sucesso competitivo baseia-se na forma como o capital intelectual gerido, desde a sua captao, codificao e transferncia de modo a adquirir novas competncias atravs da formao e desenvolvimento at reengenharia de processos (Plessis, 2005). Holsapple (2000) refere que os recursos informao e conhecimento no tm sido utilizados de modo a permitir uma melhor gesto de recursos humanos, materiais e financeiros, nomeadamente ao nvel da partilha interna de questes relacionadas com as tarefas desenvolvidas por cada colaborador no seu posto de trabalho e da importncia que este conhecimento assume aquando da delineao de novos procedimentos por parte dos gestores (Kakabadse, 2001). Em suma podemos referir que a gesto do conhecimento pode assegurar a disponibilidade e o acesso a conhecimento estratgico sobre mercados, produtos e servios, concorrentes, processos e procedimentos, competncias, assim como a legislao aplicvel, de modo a facilitar a tomada de deciso nas actividades dirias (Plessis, 2005). Tudo isto permite a uma organizao actuar de modo mais dinmico, flexvel e de forma conveniente em cenrios de mudana e perante os seus concorrentes. Por outro lado podem oferecer aos seus colaboradores plataformas de conhecimento e aperfeioamento de competncias, com resultados directos na maior competitividade da organizao (Plessis, 2005). Devemos no entanto ter em ateno que o processo de gesto do conhecimento no pode ser separado de um processo de inovao, ou seja, trazer novas ideias para o mercado (Holsapple, 2000). No contexto de um sector de actividade crucial deter conhecimento e informao actualizada, que permita conhecer quais as caractersticas da procura, perceber como se posicionam os concorrentes directos e determinar quais as condicionantes que limitam a actuao de uma empresa ou at mesmo de um destino relativamente a esse mesmo sector. Santos (2004) argumenta referindo que a tecnologia actual permite recorrer a muitas ferramentas e tcnicas para a anlise de dados e facilita a interpretao de sinais de comportamento, de preferncias, hbitos e desejos que os consumidores apresentam. Este autor salienta ainda que o nmero de instrumentos e metodologias tem aumentado em nmero significativo e vem responder de forma cada vez mais eficiente aos interesses dos empresrios. Verifica-se no entanto que a informao disponvel nem sempre a mais actualizada ou indicada para conhecer as necessidades da procura nem da oferta, situao que ocorre pela falta de estudos, pouca partilha de informao ou ainda pela falta de recursos humanos e financeiros das vrias empresas. Tudo isto nos leva a percepcionar da urgncia de criar mecanismos que permitam reduzir ou minimizar esta situao, com vantagens para as empresas e para o destino turstico. O nosso estudo recai sobre a anlise, por via de modelos tericos, do mercado de segundas habitaes, sector associado a um dos novos produtos estratgicos do turismo apontados pelo Plano Estratgico Nacional de Turismo (PENT) em 2006, o turismo residencial, que tambm denominado de turismo de segunda habitao ou turismo de segunda residncia. O mercado de segundas habitaes apresenta caractersticas mpares, tornandose desde logo um excelente tpico de investigao, uma vez que est associado a um turista que utiliza durante a estada a sua segunda residncia, que pode estar inserida num edifcio ou condomnio privados ou ento num conjunto turstico (resort). De acordo com Warnken (2003), verifica-se uma tendncia nos destinos tursticos, principalmente os associados ao turismo balnear ou de montanha, para o investimento em projectos imobilirios, utilizados no s como segunda habitao mas tambm como fonte de rendimento dos proprietrios que arrendam os imveis aos turistas durante os perodos de maior procura. O autor refere ainda que muitos destes meios de alojamento se inserem em

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro condomnios privados, onde existem um conjunto de servios de apoio, nomeadamente a manuteno, limpeza e at mesmo servios de rentabilizao (arrendamento do imvel). King (2000); Williams (2000); Mller (2002), referem que existe uma maior procura de segundas habitaes no s em destinos balneares como tambm em zonas rurais e de montanha, sendo as ltimas reas uma tendncia mais recente na Europa. Warnken (2003) salienta nos ltimos 30/40 anos os condomnios privados se tornaram parte integrante das infraestruturas de alojamento em muitos destinos balneares e de montanha, permitindo uma diversificao da oferta de acomodao e at mesmo como meio de alojamento para trabalhadores temporrios durante os perodos de maior procura turstica.


Consideraes sobre o conceito de turismo de segunda habitaoO conceito de turismo de segunda habitao ou turismo residencial tem vindo a ser analisado com base em diferentes pontos de vista, originando ao longo dos ltimos anos definies cujos limites reais so confusos e esto subjacentes a uma experincia pessoal ou percepo individual do conceito (Cols, 2003). De acordo com Mellado, 2001 in Junta de Andalucia (2001), o termo quando utilizado de forma corrente e intuitiva faz aluso a uma tipologia determinada de turistas que ainda no foi suficientemente analisada de uma perspectiva conceptual, podendo mesmo confundir ou baralhar quem pretende estudar o tema. Na sua investigao Hall (2004) verificou que esta temtica debatida h vrias dcadas um pouco por todo o mundo. Este autor identificou vrios investigadores que estudaram o tema, sendo a primeira referncia relacionada a Ljungdahl (1938) que efectuou uma anlise sobre as segundas casas em Estocolmo ainda antes da II Grande Guerra Mundial. Mais tarde Wolfe (1951, 1952, 1962, 1965 e 1977) estudou o fenmeno no Canad. Outros autores como Finnveden, 1960; Aldskogius, 1968; Bielckus, 1977; Barbier, 1965; Cribier, 1966, 1973; David, 1966; David & Geoffroy, 1966; Clout, 1969, 1971, 1977, Grault, 1970 e Arrones, 1979 in Hall (2004) tambm se debruaram sobre o tema. Hall (2004) refere que nos EUA, Ragatz, 1970; Ragatz & Gelb, 1970; Tombaugh, 1970; Burby et al, 1972; Clout, 1972 e Geisler & Martinson, 1976 tambm analisaram estas questes. No entanto a publicao de Coppock, 1977 Second homes: Curse or blessing, viria a ficar mais conhecida e a originar numerosos estudos e debates sobre o tema. Verifica-se no entanto que pouca ateno foi dada a este fenmeno no final dos anos setenta e at meados dos anos oitenta. Hall (2004), refere que s a partir do final dos anos oitenta, incio dos anos noventa que a temtica voltou a ser estudada com mais profundidade, tendo surgido nesta altura diversas publicaes sobre o tema. Para Hall (2004), o renascer do tema ficou a dever-se a factores como o crescimento da migrao dos reformados em termos inter-regionais e internacionais, ao aumento do reconhecimento das implicaes econmicas, sociais e ambientais do turismo pelos governos e ainda a utilizao deliberada das segundas moradias como elemento de desenvolvimento econmico. Em Espanha, Mazn (1987) efectuou no seu estudo uma caracterizao da regio de Alicante, nomeadamente a Playa de San Juan, onde se tinha criado um ambiente urbanstico irracional, densamente edificado, pouco harmonioso, com carncias em termos de equipamentos e servios, assim como de zonas verdes e espaos abertos. Este autor tem vindo a analisar com detalhe todo o processo associado ao desenvolvimento do turismo residencial na regio da Costa Blanca (Espanha). Os vrios autores analisados sugerem definies distintas para o turismo de segunda habitao, residencial, moradia secundria, entre outras, o que demonstra a urgncia de criar consensos e estabelecer fronteiras entre o que pode ou no ser classificado como turismo residencial (Tabela 1). Segundo Ferreira (2007), Portugal tem potencial para conquistar no futuro um lugar de destaque no mercado imobilirio europeu e ser reconhecido como um dos principais destinos de qualidade da Europa, indo de encontro s tendncias globais e da procura (Figura 1). Tabela 6 Quadro resumo das definies propostas para turismo residencialAUTORES Bertoln, 1983 in Mazn (2005a) Mazn e Aledo, 1996 in Mazn (2005) CONCEITO Turismo residencial DEFINIO PROPOSTA Processo de desenvolvimento urbano que nada mais do que uma revitalizao artificial. As caractersticas do turismo residencial no permitem a estabilidade econmica dos municpios, cujos problemas estruturais de economia continuam por resolver. Actividade econmica que se dedica urbanizao, construo e venda de vivendas tursticas residenciais que compem o sector extra-hoteleiro, formando um conjunto de vivendas, normalmente de propriedade individual, oferecidas ao meio turstico, quase sempre fora dos canais oficiais, e situadas, na sua grande maioria, em

Turismo residencial

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveirozonas litorais. Os proprietrios usam estes imveis como alojamento de veraneio ou residncia, de forma permanente ou semi-permanente, fora do seu local de residncia habitual. Pressupe o movimento de pessoas do seu local de residncia para outro onde adquiriram ou arrendaram uma moradia, comum no caso de pessoas na idade da reforma, originando um movimento migratrio das classes mais idosas para novos locais de residncia e lazer que se situam normalmente nos destinos litorais do Sul da Europa, onde possvel usufruir de um clima ameno ao longo do ano e que lhes oferece uma boa qualidade de vida. Fenmeno que implica mobilidade entre espaos emissores e reas receptoras de procura, podendo transformar-se num processo de aumento da populao Alojamento pertencente a uma pessoa que j possui uma residncia principal e que reside normalmente numa cidade ou pelo menos longe da sua casa de campo, que visita ao fim de semana ou em frias. Casa de tempos livres, pertencente a um cidado ou ocupada temporariamente pelo seu proprietrio, famlia ou amigos. Aquela em que o sujeito (ou famlia com que convive, no caso de um sujeito dependente) dispe para seu uso, sendo esta comprada, emprestada ou arrendada permanentemente pelo seu proprietrio. No se consideram como tal as residncias que foram compradas pelo sujeito e posteriormente arrendadas ou emprestadas a outras pessoas, nem as residncias que o sujeito alugue para o seu uso em perodos inferiores a um ano. Propriedade que pode ser prpria ou arrendada por uma famlia, cuja residncia oficial est situada num outro local. A segunda residncia aparece configurada como propriedade de lazer onde os seus proprietrios a procuram com o intuito de fugir das tenses e problemas do seu dia-a-dia. Exemplo claro de uma poltica urbana irracional, anti-econmica e contraditria, tendo em conta que o modelo social se baseia no desenvolvimento econmico como valor e no consumo como meio. Utilizao recreacional de segundas casas por parte dos seus proprietrios, amigos ou familiares dos mesmos, ou turistas que lhes arrendaram a casa. Tem em conta relacionamentos, comportamentos e aces que resultam da viagem e da estada numa segunda casa. As residncias permanentes nas segundas casas no so consideradas como actividade turstica. No entanto os autores ressalvam que todos os grupos de pessoas que viajam das suas residncias principais para segundas casas so considerados turistas, sejam eles os proprietrios, amigos ou familiares ou at mesmo as pe

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