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APOYO Y ACOMPAÑAMIENTO TÉCNICO EN LA ELABORACIÓN DE ZONAS
DE VALOR COMERCIAL DE TERRENO EN EL ÁREA URBANA DE LA
LOCALIDAD DE SAN CRISTÓBAL, BOGOTÁ, AÑO 2019.
Proyecto en modalidad de pasantía para optar por el título de Ingeniero Catastral y
Geodesta
Jesús Alberto Puentes Rivero Angie Lorena Arias Martínez
[email protected] [email protected]
3114961744 3214046238
Director interno: Carlos German Ramírez Ramos
Ingeniero Geógrafo
Director externo: Alexander Ortiz Rodríguez
Director Técnico Tasar Valoraciones Inmobiliarias S.A.S.
Ingeniero Catastral y Geodesta
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS
Agosto del 2019- Bogotá D.C
2
TABLA DE CONTENIDO
1. INTRODUCCIÓN ...........................................................................................................3
2. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA ...........................................................................5
3. OBJETIVO GENERAL ...................................................................................................6
4. JUSTIFICACIÓN ............................................................................................................7
5. ANTECEDENTES ...........................................................................................................9
6. MARCO TEORICO....................................................................................................... 15
6.1 PRECIO ................................................................................................................. 15
6.2 AVALÚO COMERCIAL ........................................................................................ 15
6.3 MÉTODOS VALUATORIOS.................................................................................. 15
6.3.1 MÉTODO COMPARATIVO O DE MERCADO .............................................. 15
6.3.2 MÉTODO DEL COSTO .................................................................................. 16
6.3.3 MÉTODO RESIDUAL .................................................................................... 16
6.3.4 MÉTODO DE LA RENTA ............................................................................... 17
6.4 NORMA TÉCNICA SECTORIAL FEDELONJAS - ICONTEC ............................... 17
6.5 VARIABLES PARA LA ELABORACIÓN DE LAS ZONAS DE VALOR ................ 18
6.5.1 TOPOGRAFÍA ................................................................................................ 18
6.5.2 VÍAS ............................................................................................................... 19
6.5.3 ÁREA DE ACTIVIDAD ................................................................................... 22
6.5.4 TRATAMIENTOS URBANÍSTICOS ............................................................... 26
6.5.5 ESTRATIFICACIÓN ...................................................................................... 29
6.6 UNIDADES DE PLANEACIÓN ZONAL ................................................................ 29
6.7 ZONIFICACIÓN URBANA .................................................................................... 30
7. MARCO GEOGRAFICO ............................................................................................... 31
8. MARCO NORMATIVO ................................................................................................ 35
9. METODOLOGÍA .......................................................................................................... 38
9.1. PRIMERA FASE: Recolección de información (Apoyo técnico en la elaboración de
avalúos). ............................................................................................................................ 40
9.2. SEGUNDA FASE: Depuración datos de entrada (Análisis y clasificación de muestra
de Datos). .......................................................................................................................... 45
9.3. TERCERA FASE: Establecimiento de las zonas de valor (Implementación de Qgis
para generación de Zonas). ................................................................................................ 47
9.4. CUARTA FASE: Validación de las zonas de valor (Implementación de polígonos de
Thiessen). .......................................................................................................................... 59
- ZONA DE VALOR 1 .................................................................................................. 61
- ZONA DE VALOR 2 .................................................................................................. 62
- ZONA DE VALOR 3 .................................................................................................. 62
- ZONA DE VALOR 4 .................................................................................................. 63
- ZONA DE VALOR 5 .................................................................................................. 63
- ZONA DE VALOR 6 .................................................................................................. 64
3
- ZONA DE VALOR 7 .................................................................................................. 64
- ZONA DE VALOR 8 .................................................................................................. 65
- ZONA DE VALOR 9 .................................................................................................. 65
- ZONA DE VALOR 10 ................................................................................................ 66
10. CONCLUSIONES.......................................................................................................... 67
11. BIBLIOGRAFIA ........................................................................................................... 68
12. ANEXOS ....................................................................................................................... 70
11.1. SEXTA FASE: Salidas Graficas .......................................................................... 70
TABLA DE ILUSTRACIONES
Ilustración 1. Codificación topografía. Fuente: Departamento Administrativo de Catastro
Distrital. ....................................................................................................................... 19
Ilustración 2. Codificación vías. Fuente: Departamento Administrativo de Catastro Distrital. . 21
Ilustración 3. Codificación Áreas de actividad. Fuente: Departamento Administrativo de
Catastro Distrital. .......................................................................................................... 26
Ilustración 4. Codificación tratamientos urbanísticos. Departamento Administrativo de Catastro
Distrital. ....................................................................................................................... 29
Ilustración 5. Mapa de Bogotá D.C. Fuente Instituto geográfico Agustín Codazzi. ................ 32
Ilustración 6. Localidad y UPZ's San Cristóbal. Fuente: Elaboración propia. ........................ 34
Ilustración 7.Fases de elaboración del proyecto. Elaboración propia. ................................... 39
Ilustración 8. Formato de visita. Fuente: TASAR VALORACIONES S.A.S. ........................ 41
Ilustración 9. Formato de visita (croquis). Fuente: TASAR VALORACIONES S.A.S. .......... 42
Ilustración 10. Formato de avalúo Banco Caja Social. Fuente: TASAR VALORACIONES
S.A.S. .......................................................................................................................... 43
Ilustración 11. Formato de avalúo Banco Caja Social. Fuente: TASAR VALORACIONES
S.A.S. .......................................................................................................................... 44
Ilustración 12. Base de datos preliminar. Fuente: Elaboración propia ................................... 45
Ilustración 13. Base de Datos Depurada. Fuente: Elaboración propia ................................... 46
Ilustración 14.Datos muestra para análisis de zonas de valor. Fuente: Elaboración propia ....... 47
Ilustración 15. UPZ Estudio. Fuente: Elaboración propia .................................................... 48
Ilustración 16. Estratificación Zona de Estudio. Fuente: Elaboración propia ......................... 48
Ilustración 17. Datos muestra. Fuente: Elaboración propia. ................................................. 49
Ilustración 18. Datos muestra sobre predios. Fuente: Elaboración propia .............................. 50
Ilustración 19. Curvas de nivel zona de estudio. Fuente: Elaboración propia ......................... 51
Ilustración 20. Detalle curvas de nivel a 1 m. Fuente: Elaboración propia ............................. 51
Ilustración 21. Interpolación curvas de nivel. Fuente: Elaboración propia ............................. 52
Ilustración 22. Vectorización y clasificación de la pendiente según metodología de catastro. .. 53
Ilustración 23. Tratamientos urbanísticos presentes. Fuente: Elaboración propia ................... 54
Ilustración 24. Clasificación de las vías según estado, clase e influencia. Fuente elaboración
propia. ......................................................................................................................... 55
Ilustración 25. Malla vial zona de estudio. Fuente elaboración propia .................................. 55
Ilustración 26. Desfase en la unión de capas Tratamientos y predios. Fuente elaboración propia
................................................................................................................................... 56
Ilustración 27. Unión por localización Capas topografía y predios. Fuente elaboración propia 57
Ilustración 28. Imagen de atributos capas unidas por localización. Fuente elaboración propia . 57
Ilustración 29. Zonas homogéneas físicas. Fuente: Elaboración propia ................................. 58
Ilustración 30. Tabla de atributos zonas homogéneas físicas. Fuente: elaboración propia. ....... 58
Ilustración 31. Zonas de valor. Fuente elaboración propia .................................................. 59
Ilustración 32. Imagen de la Tabla de atributos zonas de valor. Fuente: Elaboración propia. ... 59
Ilustración 33. Ubicación polígonos de thiessen objeto de validación. Fuente: elaboración propia
................................................................................................................................... 61
2
ÍNDICE DE TABLAS
Tabla 1. Distribución UPZ´s Fuente: Alcaldía mayor de Bogotá .......................................... 34
Tabla 2. Datos muestra avalúos. Fuente: Elaboración propia. .............................................. 46
Tabla 3. Datos muestra Ofertas. Fuente: Elaboración propia. .............................................. 46
Tabla 4. Polígonos de Thiessen sobre valores m2 de terreno. Fuente elaboración propia ........ 60
Tabla 5. Tabla comparativa zona de valor 5275322 vs Polígono de Thiessen. Fuente:
elaboración propia ......................................................................................................... 61
Tabla 6. Tabla comparativa zona de valor 2155323 vs Polígono de Thiessen. Fuente:
elaboración propia ......................................................................................................... 62
Tabla 7. Tabla comparativa zona de valor 2173312 vs Polígono de Thiessen. Fuente:
elaboración propia ......................................................................................................... 62
Tabla 8. Tabla comparativa zona de valor 2255323 vs Polígono de Thiessen. Fuente:
elaboración propia ......................................................................................................... 63
Tabla 9. Tabla comparativa zona de valor 5255312 vs Polígono de Thiessen. Fuente:
elaboración propia ......................................................................................................... 63
Tabla 10. Tabla comparativa zona de valor 5263312 vs Polígono de Thiessen. Fuente:
elaboración propia ......................................................................................................... 64
Tabla 11. Tabla comparativa zona de valor 5275312 vs Polígono de Thiessen. Fuente:
elaboración propia ......................................................................................................... 64
Tabla 12. Tabla comparativa zona de valor 5275322 vs Polígono de Thiessen. Fuente:
elaboración propia ......................................................................................................... 65
Tabla 13. Tabla comparativa zona de valor 2255322 vs Polígono de Thiessen. Fuente:
elaboración propia ......................................................................................................... 65
Tabla 14. Tabla comparativa zona de valor 5275322 vs Polígono de Thiessen. Fuente:
elaboración propia ......................................................................................................... 66
3
1. INTRODUCCIÓN
TASAR Valoraciones Inmobiliarias S.A.S. ha venido consolidándose como una de las
empresas de avalúos con mayor experiencia en el ámbito colombiano. Es una firma que
se ha caracterizado por su excelencia en términos de calidad y asertividad en el desarrollo
de la profesión valuatoria. Así mismo el comportamiento del mercado inmobiliario, la
permanente necesidad de actualización y oferta de nuevos productos y servicios, que
permitan mantener y mejorar la competitividad, ha hecho que se profundice una labor
continua de selección y formación de profesionales, que apoyen, fortalezcan y faciliten la
relación simbiótica de crecimiento tanto de ellos como de la compañía.
TASAR Valoraciones Inmobiliarias S.A.S, nace a inicios del 2006, inscrita con el código
de afiliación número 355 en el registro de la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá y desde
entonces ha mostrado un perfil innovador dentro del mercado de la valoración
evidenciado en sus procesos internos, la creación de su propio sistema para el manejo de
avalúos SAT y la constante búsqueda de la optimización del mismo.
Durante los últimos años TASAR, ha tomado la decisión de soportar su actividad de
servicios profesionales a través de la vinculación de estudiantes de últimos semestres de
ingeniería Catastral y geodesia, esto teniendo en cuenta que el perfil profesional de la
carrera tiene plena competencia para adelantar este tipo de labores, en lo pertinente a los
procesos de elaboración, análisis y control de calidad de los avalúos que se realizan, con
la finalidad de mejorar los resultados, y que puedan desencadenar el desarrollo e
innovación para la empresa, por ende dentro de este proceso de innovación permanente
de la compañía se desarrollara este trabajo en la modalidad de pasantía con base en el
Acuerdo No. 031 del 25 de Junio de 2014 “Por el cual se reglamenta el trabajo de grado
para los estudiantes de pregrado de la Universidad Distrital Francisco José de Caldas”,
bajos los términos, criterios y condiciones que este establezca.
Como plan piloto para el año 2019 y atendiendo a la necesidad de una herramienta que
permita mejorar los procesos de control de calidad de los avalúos que realiza, entre otros
objetivos, la compañía plantea la realización de un proyecto que implica la generación de
zonas de valor en la ciudad de Bogotá, dicho proyecto busca obtener una base de datos
espacializada, que sirva como elemento de soporte en los procesos internos de revisión y
4
control de sus avalúos, atendiendo a las necesidades particulares de la compañía. Este
proyecto pretende generar una herramienta de consulta y guía que facilite y mejore la
actividad valuatoria que la empresa adelanta. La elaboración de este trabajo en la
modalidad de pasantía, plantea como primera medida el fortalecimiento, apoyo,
crecimiento y mejoramiento de los procesos de elaboración de avalúos enfocados al
cumplimento de los estándares de calidad de la compañía y de igual manera obtener un
enriquecimiento que refuerce de manera práctica las nociones, teorías y demás elementos
propios de la formación profesional, que lleven al estudiante a través de la experiencia a
tener un mayor criterio en el ejercicio de su labor.
Con el objetivo de obtener un valor comercial de terreno frente a ciertas variables
específicas en el ámbito urbano de la zona sur-oriental de la ciudad de Bogotá, en la
localidad de San Cristóbal, se establecerán zonas de valor de terreno en el área de estudio,
vistas como la materialización de espacios geográficos con características similares en
cuanto a variables físicas (vías, topografía, servicios públicos, uso actual del suelo, norma
de uso del suelo u otras variables) que permitan diferenciar estas áreas de las adyacentes,
con estas variables se pretende establecer zonas con valores unitarios de terreno similares
en cuanto a su precio, según las condiciones del mercado inmobiliario actual obteniendo
como producto final, entre otros, un mapa de valores y una base de datos que permita
evidenciar los resultados vistos a lo largo del proceso y a su vez brinde una noción del
valor comercial real actual para soporte de los procesos de avalúos de la compañía.
5
2. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
A través de ciertas condiciones y variables de ciertos sectores de la ciudad de Bogotá, se
ha evidenciado la necesidad de explicar el porqué de la variación de un valor de terreno
respecto a otro, sujeto a variables con mayor relevancia o peso, respecto a otras,
condicionadas a aspectos propios de la zona en particular, razón por la cual para la
compañía se hace necesario el contar con una herramienta que le permita conocer, analizar
y evaluar dicho comportamiento; por ende se partirá de una aproximación de la
metodología implementada por la Unidad Especial Administrativa de Catastro Distrital
en la elaboración de las zonas geoeconómicas para la elaboración y validación de las
Zonas de Valor, identificando las variables incidentes en el valor de terreno para nuestro
caso de estudio.
Es de saber que, las zonas homogéneas físicas y geoeconómicas se establecen con el fin
de obtener posibles valores de referencia o aproximados en ciertas áreas y el análisis de
características que puedan incidir o alterar en los valores del suelo urbano. Es por esto
que se partirá de una aproximación de dicha metodología para realizar un acercamiento
más preciso sobre el valor comercial actual, para esto se utilizará información recolectada
en visitas en campo y en las bases de datos.
La realización de avalúos comerciales, corresponde a un conjunto de procedimientos que
comprenden diferentes variables, bien sea físicas, económicas y geográficas, entre otras
y una serie de métodos, estudios, procesamiento estadístico, análisis físico, jurídico y
normativo de los predios, lo cual, dependiendo de su finalidad, alcance y envergadura
demandan en ocasiones mucho tiempo durante el proceso para completar todo el
procedimiento de la realización del avalúo, es allí en donde la formación del estudiante
de Ingeniera Catastral y Geodesia como profesional cobra relevancia.
Con el presente trabajo de grado en modalidad de pasantía se realizará el apoyo técnico
en la elaboración de los avalúos comerciales, posteriormente estos avalúos servirán de
insumos para la generación de zonas de valor junto con su especialización. El presente
trabajo busca apoyar y brindar soporte técnico en el cargo de Asistente de avalúos para
realizar el estudio y desarrollo de las Zonas de Valor en el sector suroriental de (Localidad
de San Cristóbal) de la ciudad de Bogotá. Las Zonas de Valor Comercial (ZVC), se
6
realizan con el objeto de establecer valores de referencia comerciales de las áreas de
terreno.
3. OBJETIVO GENERAL
● Brindar apoyo técnico en el proceso de elaboración de avalúos junto con el
desarrollo de las zonas de valores comerciales de terreno urbano en el sector sur-
suroriental de la ciudad de Bogotá (Localidad San Cristóbal), enmarcadas dentro
del proyecto de generación de zonas de valor en la Ciudad de Bogotá plan piloto
2019, mediante una aproximación partiendo de la metodología de zonificación
basada en las zonas homogéneas físicas y geoeconómicas establecidas para dicho
sector.
3.1 OBJETIVOS ESPECÍFICOS
● Dar soporte y apoyo técnico a la realización de avalúos solicitados a la empresa.
Entiéndase por apoyo técnico al trabajo realizado tanto en oficina, como en campo
(visitas de inmuebles, recolección de información, análisis y demás).
● Generar zonas de valor comercial de la zona sur oriental de la ciudad de Bogotá
(Localidad San Cristóbal), UPZ Sosiego, San Blas y 20 de Julio, en la que se
tendrá como premisa las variables que inciden en las zonas homogéneas físicas.
● Elaborar un informe y las salidas gráficas de los valores establecidos para las
zonas junto con la metodología empleada para llegar a los resultados obtenidos.
● Espacializar las zona de valor mediante la generación de una capa (mapa con los
valores comerciales apoyados o sustentados en una base de datos) en términos de
un archivo con extensión geográfica que permita visualizar dichos datos en un
navegador terrestre como Google Earth, Google Maps, para ordenadores y
teléfonos móviles para esto se partirá de información recolectada en campo y
obtenida con las bases de datos.
7
4. JUSTIFICACIÓN
TASAR Valoraciones Inmobiliarias S.A.S, como firma avaluadora y debido a su sello de
alta calidad y a su amplio portafolio de servicios, ha logrado expandirse en su gran
mayoría en el sector financiero consolidando el manejo de los avalúos de importantes
entidades bancarias como ACERCASA, AV VILLAS, BANCO CAJA SOCIAL,
BANCO COLPATRIA, DAVIVIENDA, BANCO DE OCCIDENTE y el FONDO
NACIONAL DEL AHORRO, entre otros; lo cual implica el manejo de un alto volumen
de avalúos comerciales, los cuales, tienen sus propios criterios en términos de las
condiciones de servicio, es decir, diferentes tiempos de ejecución, de revisión, de entrega,
según sea la exigencia de dichos clientes, y el objetivo de los mismos, en su gran mayoría
para garantías de créditos hipotecarios. Por otro lado, dentro del portafolio que se
mencionaba con anterioridad, figuran otro tipo de avalúos, los avalúos corporativos y
particulares que realiza la firma, los cuales según su nivel de complejidad pueden ser un
poco más complejos o dispendiosos.
Con base en lo anterior, resulta inherente detectar que la variable tiempo está presente y
resulta determinante durante todo el proceso de elaboración de los avalúos, ya que un
volumen elevado, sumado a diferentes solicitantes, genera que los tiempos sean muy
ajustados para el cumplimiento a cabalidad de las obligaciones adquiridas por la firma. A
pesar de estas restricciones de tiempo la firma debe mantener los altos estándares de
calidad que garanticen su posicionamiento y competitividad.
En concordancia con lo anterior, se generó la necesidad de optimizar los procesos internos
inherentes a la elaboración de los avalúos, por ende al contar con una herramienta que
permita en este caso al denominado “analista de avalúos” o revisor, plantear una base o
referencia que le permita soportar el análisis y así mismo juzgar la correcta determinación
del valor comercial por parte del avaluador, se prevé una optimización en los tiempos de
respuesta de la compañía y así mismo en la correcta ejecución de sus obligaciones para
con sus clientes.
La implementación y generación de dichas zonas de valor será de vital importancia para
TASAR Valoraciones Inmobiliarias S.A.S. puesto que, se contará para futuros avalúos y
8
estudios, con una herramienta espacial de consulta, de análisis y de validación de precios
e inmuebles comparables, entre otros.
La decisión de trabajar en la localidad de San Cristóbal se establece ante la heterogeneidad
espacial de los estratos sociales que se presentan en esta zona, así como otras variables
incidentes como la topografía y con ello, la posibilidad de realizar un análisis más
acertado y confiable de los inmuebles allí ubicados.
9
5. ANTECEDENTES
APROXIMACIÓN CASO COLOMBIA
Oscar Borrero Ochoa, expresidente del Registro Nacional de Avaluadores afirma que “el
desarrollo de las ciudades ha obligado a los ciudadanos a la utilización máxima del
recurso más escaso de que disponen: la tierra urbana” (2008, pág. 15), esta, se está
valorizando constantemente por el crecimiento económico de la ciudad y por los cambios
poblacionales, tanto migratorios como internos; además de esto, la oferta de la tierra no
se reproduce, a no ser que haya crecimiento de las ciudades. De esta manera, la oferta
siempre será menor a la demanda, haciendo que los precios suban por encima de la
inflación y sea necesario calcular su valor de forma periódica, especialmente para realizar
transacciones justas y transparentes para ambas partes y aunque en algunas ocasiones el
cambio de valor a través de los años parezca insignificante.
Dentro de los avalúos inmobiliarios, como sub-campo, se puede encontrar el avalúo
catastral que refleja el valor de los inmuebles basado en datos estadísticos del mercado y
en las anteriores actualizaciones catastrales, su mayor diferencia con otros avalúos es que
es realizado por entidades públicas y es la base para determinar el impuesto predial.
También se encuentra el avalúo administrativo que es ordenado por entidades oficiales y
territoriales y es realizado principalmente por el IGAC o personas registradas en la Lonja.
El avalúo judicial es para los inmuebles que aparecen dentro de un proceso judicial como
por ejemplo el hecho de que exista un bien dentro de un proceso como garantía de pago
para cancelar una deuda. El auto-avalúo expuesto en la Ley 44 de 1990 creado como
alternativa para generar el impuesto predial en aquellos municipios que no tenían
funcionarios para hacer control sobre los predios de su territorio. Y, finalmente, está el
avalúo comercial que determina el precio más probable para que el vendedor y comprador
puedan llegar a transar en un mercado, bajo el conocimiento de las condiciones físicas y
jurídicas del inmueble. Este último se trabajará a fondo en el presente proyecto y se
profundizará sobre él a continuación (Castro Peñuela, 2014) (Decreto 1420 de 1998).
Para Angélica María Rangel (2008), los bienes inmuebles representan el componente más
representativo del patrimonio en una sociedad, además de ser una importante vía de
recaudación; pero, además, destaca que la valoración inmobiliaria es la garantía de
10
actividades importantes a nivel económico en un territorio. La primera publicación que
estudiaba el comportamiento de los precios del suelo en Colombia fue realizada en 1980
para analizar el fenómeno durante los años 1959-1978 por Oscar Borrero y Esperanza
Durán, en el que estudiaban el caso de Bogotá en un documento titulado “El valor del
suelo urbano y sus implicaciones en el desarrollo de la ciudad: Análisis del caso de
Bogotá”, documento base de futuros análisis de otros municipios del país (Borrero Ochoa,
2008).
En 1996 la Lonja de Propiedad Raíz en Bogotá pública el “Estudio del valor del suelo en
Bogotá”, estudio que adquirió importancia de lectura obligada para profesionales del
sector inmobiliario y para la toma de decisiones tanto financieras como sociales en la
ciudad.
En el año 2008, en colaboración con la Junta Técnica de avalúos, surge una actualización
que divide la ciudad en 103 zonas basadas en sectores normativos, subsectores de uso y
subsectores de edificabilidad, delimitadas por la capa predial y la malla vial con el fin de
proporcionar zonas homogéneas y los precios representativos de 50 años (1960- 2008)
para mostrar la ciclicidad de los precios y los efectos en las zonas consolidadas. Estas
zonas están subdivididas por áreas centrales de comercio y servicio, zonas comerciales y
de servicio estrato alto, áreas comerciales populares, zonas industriales y bodegas y zonas
residenciales por estratos (Silva Nigrinis [Presidenta], 2008).
Las zonas homogéneas nacen para el caso de las ciudades para establecer zonas con
características similares con respectos a vías, usos del suelo u otras variables que permitan
diferencias estas áreas de otras adyacentes, a diferencia de lo rural, para lotes en bruto se
deben tener en cuenta la edificabilidad del lote, que está determinada por la autoridad
municipal quien autoriza la densidad de vivienda que puede construirse en ciertas
hectáreas de terreno; los usos y el estrato social, que son factores importantes que
modifican la demanda y el precio de la construcción.
Los datos para Bogotá sobre el comportamiento del suelo se han actualizado
constantemente y se puede observar que ha predominado un comportamiento secular que
se refleja en el comportamiento cíclico; el cambio de la presión y la valorización del suelo
la explica Borrero de esta manera,
11
“Al haber menor presión sobre la tierra urbana la tasa real promedio de valorización de
las grandes áreas consolidadas de la ciudad sumadas, tenderá con el tiempo a ser estable
e igual o ligeramente superior a cero, lo que equivale a decir que globalmente crecerá, al
mismo o ligeramente mayor ritmo que la tasa de la inflación” (2008, pág. 49)
Esta presión no será homogénea en toda la ciudad, sino que se encontrará en determinadas
zonas que se convertirán en focos de la valorización, pero la totalidad, según lo expuesto,
tendría una tasa de valorización baja.
Marco normativo Colombia
En materia legal, desde la Constitución Política de 1991 se pueden encontrar elementos
importantes sobre la propiedad y los bienes públicos. Años antes, la Ley 9 de 1989
estableció el tema de los avalúos catastrales. Una década después, el Decreto 1420 de
1998 establece las especificaciones técnicas requeridas para realizar avalúos y determinar
el valor comercial de los inmuebles, entendido este último como el precio más alto que
alcanzaría una propiedad en determinado tiempo cuando se conocen todas sus
características; este decreto resalta la necesidad de facultar la Ley 9 de 1989 y la Ley 388
de 1997 o “Ley del Desarrollo Territorial” para el desarrollo de avalúos comerciales.
En la Ley 388 se afirma que es necesario unificar los procedimientos de avalúos para así
tener un marco único para su posterior ejecución, de esta forma, define las diferentes
técnicas y métodos a ser utilizados, establece unas etapas para la elaboración de avalúos,
los diferentes cálculos para establecer los valores comerciales, las controversias que
pueden aparecer, y finalmente expone algunas fórmulas a ser utilizadas en el proceso de
avaluar (Resolución 620 del 2008).
El decreto 1420 mencionado anteriormente, conceptualiza las zonas geoeconómicas
homogéneas como aquellas con “características análogas en cuanto a tipologías de
terreno, edificación, construcción, usos e índices derivados de su trama urbana original
(Decreto 1420 de 1998, 1998, pág. 3), que son la base para establecer un reparto equitativo
de cargas y beneficios. Por otra parte, Juan Guillermo Medellín y Jhonathan Obregon
incluyen dentro de la definición a la porción de tierra con condiciones semejantes en
12
cuanto a clima, pendiente, valor potencial, aguas superficiales, vías y uso y en régimen
legal y normas del uso del suelo (2018).
Sin embargo, hasta la Resolución 620 del 2008 que establece la metodología para la
realización de los avalúos ordenados por la Ley del desarrollo territorial, no se le había
otorgado una definición específica al avalúo y se tendían a confundir algunos términos.
Es por esto, que esta ley nació con el propósito de establecer procedimientos para los
avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388.
Ante estas especificaciones, Gladys Gutiérrez (2017), concluye tras un ejercicio de
aplicación para su trabajo de grado en el municipio del Rosal, Cundinamarca, que estos
procedimientos, cumplen con los requerimientos técnicos y que el trabajo en común para
el establecimiento de una base única inmobiliaria es importante, aunque menciona que es
necesario simplificar los métodos para la actualización, a unos que puedan desarrollarse
de forma más ágil para mantener los valores actualizados, tanto en la parte rural como en
la urbana, del suelo y de las construcciones.
La resolución 070 de 2011 expedida por el director general del Instituto Agustín Codazzi
y que reglamenta la formación catastral, la actualización de la formación catastral y la
conservación catastral, establece las siguientes definiciones en su Artículo 50 y 51,
respectivamente,
“Zonas homogéneas físicas. - Son espacios geográficos con características similares en
cuanto a vías, topografía, servicios públicos, uso actual del suelo, norma de uso del suelo,
tipificación de las construcciones y/o edificaciones, áreas homogéneas de tierra,
disponibilidad de aguas superficiales permanentes u otras variables que permitan
diferenciar estas áreas de las adyacentes.
Zonas homogéneas geoeconómicas. - Son los espacios geográficos determinados a partir
de Zonas Homogéneas Físicas con valores unitarios similares en cuanto a su precio, según
las condiciones del mercado inmobiliario.” (2011, pág. 10)
Teniendo claros estos conceptos, realizar una zonificación de la ciudad que se base en las
zonas homogéneas físicas y las zonas homogéneas geoeconómicas, facilita y garantiza
una mayor veracidad en la información obtenida. Así, las zonas que tengan consolidada
13
la dotación de los servicios públicos como acueducto, alcantarillado y que presente
avenidas y autopistas entre otras cosas, tendrán una elevación en los precios del terreno
debido a que en ellos se están incorporando los costos del urbanismo y es un terreno
potencial para nuevas actividades y desarrollos. Esta potencialidad es otro factor clave ya
que entre más valorizable sea, mayor valor tendrá.
Sin embargo, esta especulación sobre el terreno no siempre resulta real en términos de
valorización a corto plazo, ya que en ocasiones la construcción de una vía puede valorizar
más un terreno en bruto próximo a urbanizar que una construcción sin dotación de
servicios (Borrero Ochoa, 2008).
Por otro lado, con la ejecución de la ley 1673 en el año 2013, se establece en el artículo
la “regulación y establecimiento de las responsabilidades y competencias de los
avaluadores en Colombia para prevenir riesgos sociales de inequidad, injusticia,
ineficiencia, restricción del acceso a la propiedad, falta de transparencia y posible engaño
a compradores y vendedores o al Estado.” De esta manera la ley busca sistematizar y
regular a los avaluadores: reconociéndolos (en el R.A.A- Registro Abierto de
Avaluadores), exigiéndoles requisitos mínimos para desempeñar la actividad. Esta ley es
un eje fundamental para el entendimiento y desarrollo de la actividad valuatoria en
Colombia toda vez que es un engranaje que posibilita la transparencia de las
transacciones, el acceso a la vivienda y mecanismo de control a los particulares y el
Estado en situaciones jurídicas particulares en un marco de justicia.
APROXIMACIÓN CASO BRASIL
Es interesante mirar el caso brasilero, de donde llega la principal fuente bibliográfica
según Oscar Borrero: el profesor José Carlos Pelegrino quién también, por medio de
Simposios realizados en el país introdujo los métodos y técnicas que ahora utilizan los
avaluadores colombianos y quien escribió el manual de avalúos editado por IBAPE
(Instituto Brasilero de Evaluadores y Peritos de Ingeniería), base de muchos
profesionales. En Brasil, como lo mencionan Santiago Pérez y Daniel Galindo (2017), el
corredor inmobiliario por años realizaba al mismo tiempo la profesión del avaluador.
14
En 1937, ante el surgimiento del primer sindicato de Avaluadores de Rio de Janeiro, se
congrega el gremio y se inaugura la Asociación Profesional de Corredores de Inmuebles,
reconocida por el ministerio del trabajo en 1942. Su importancia fue cada vez más
reconocida hasta que fueron afiliados a la seguridad social y únicamente los adscritos al
sindicato podían realizar avalúos válidos para la administración pública; pero para
afiliarse era necesario demostrar experiencia en el sector y certificados. Para 1950 la Ley
556 establecía que las mujeres no podrían ser corredores de inmuebles, por lo que otro de
los requisitos era ser hombre; pero en 1958 se derogó este artículo.
En 1962, aparece la Ley 4116 que regulaba la profesión inmobiliaria y estableció
requisitos para iniciar un proceso de homogeneidad en el gremio inmobiliario, así, se crea
el Consejo Federal de Corredores de Inmuebles con los respectivos Consejos regionales
que regularían en todos los estados brasileros a los avaluadores; ley que es sancionada y
modificada en 1978 para especificar una formación profesional y organizar a los órganos
disciplinarios.
Es debido a esta preocupación constante por la profesionalización, que Brasil se ha
destacado en materia de valoración inmobiliaria, los requisitos hacen que llegar a esta
profesión sea un poco más compleja que otras por la cantidad de estudios y certificados
que deben tener. Todo ello es porque en este país se reconoce con seriedad la importancia
de los avalúos como orientadores de las transacciones comerciales, además de ser la base
de los bancos para conceder créditos, asegurar bienes, entre otras cosas; por esta razón
este sector tiene una amplia confiabilidad para la sociedad. A este nivel de
profesionalización no ha llegado Colombia, pero uno de los grandes pasos que se han
dado son la promulgación de las diferentes leyes mencionadas anteriormente y entre las
más destacadas, está la Ley 1673 del 2003 que reglamenta la actividad del avaluador
(Pérez Gallón & Galindo Trujillo, 2017).
15
6. MARCO TEÓRICO
6.1 PRECIO
En economía, el significado de precio es la cantidad de dinero que la sociedad
debe asumir a cambio de un bien o servicio. Otra definición también puede estar
relacionada como el monto de dinero asignado a un artículo, o a la suma de los
valores que los compradores intercambian por los beneficios de utilizar o disfrutar
de un servicio o bien. Es de aclarar, que el concepto de precio hace referencia al
valor monetario, fijado a un determinado articulo o servicio, que implica
elementos como el esfuerzo, dedicación, utilidad, materia prima. A lo largo del
tiempo, se observan los precios pueden sufrir incrementos o disminuciones, tanto
en un caso como en otro se establecen las variaciones en los precios a través de
una serie de índices de precios existentes, lo que actualmente se conoce como IPC.
(Ochoa, Factores y metodos para el avaluo comercial, 2000)
6.2 AVALÚO COMERCIAL
Resultado del proceso intelectual imparcial llevado a cabo por profesional idóneo
que consiste en estimar bajo la observancia de rigurosos métodos valuatorios el
valor de un bien. Dicho proceso genera como resultado un informe en el cual se
evidencia el análisis de las características físicas, económicas, jurídicas y sociales
del inmueble, las cuales arrojan como resultado un estimado del valor del bien
objeto del avalúo para unas condiciones y momento determinado.
La ley 1673 de 2013 en su artículo 3° establece en su literal a) que por valuación
se entiende como “la actividad, por medio de la cual se determina el valor de un bien,
de conformidad con los métodos, técnicas, actuaciones, criterios y herramientas que se
consideren necesarios y pertinentes para el dictamen. El dictamen de la valuación se
denomina avalúo;”.
6.3 MÉTODOS VALUATORIOS
6.3.1 MÉTODO COMPARATIVO O DE MERCADO
Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir
del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y
comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser
16
clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor
comercial. (IGAC, Resolución 620 2008).
6.3.2 MÉTODO DEL COSTO
Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de
estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del
objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le
debe adicionar el valor correspondiente al terreno. Para ello se utilizará la
siguiente fórmula:
Vc = {Ct – D} + Vt
En donde:
Vc = Valor comercial
Ct = Costo total de la construcción
D = Depreciación
Vt = Valor del terreno
Parágrafo. - Depreciación. Es la porción de la vida útil que en términos
económicos se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se
debe avaluar la vida remanente del bien.
Existen varios sistemas para estimar la depreciación, siendo el más conocido el
Lineal, el cual se aplicará en el caso de las maquinarias adheridas al inmueble.
Para la depreciación de las construcciones se deben emplear modelos continuos y
no los discontinuos o en escalera. Deberá adoptarse un sistema que tenga en
cuenta la edad y el estado de conservación, tal como lo establece Fitto y Corvini.
(IGAC, Resolución 620 2008).
6.3.3 MÉTODO RESIDUAL
Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el
terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de
construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad
con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo.
Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las
ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto
constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se
17
evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender
lo proyectado.
Parágrafo.- Este método (técnica) debe desarrollarse bajo el principio de mayor y
mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a
diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales
y físicas, al económicamente más rentable, o si es susceptible de ser construido
con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro
de las posibilidades legales y físicas, con la combinación de intensidades que
permita obtener la mayor rentabilidad, según las condiciones de mercado. (IGAC,
Resolución 620 2008).
6.3.4 MÉTODO DE LA RENTA
Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir
de las rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles
semejantes y comparables por sus características físicas, de uso y ubicación,
trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en
la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o
interés.
Parágrafo. - Se entiende por vida remanente la diferencia entre la vida útil del bien
y la edad que efectivamente posea el bien. Para inmuebles cuyo sistema
constructivo sea muros de carga, la vida útil será de 70 años; y para los que tengan
estructura en concreto, metálica o mampostería estructural, la vida útil será de 100
años. (IGAC, Resolución 620 2008).
6.4 NORMA TÉCNICA SECTORIAL FEDELONJAS - ICONTEC
La Norma técnica Sectorial NTS es un documento normativo relacionado con las
secciones de NIV correspondientes a norma (IVS 01, IVS 02 e IVS 03). Es un
documento que contiene la metodología valuatoria aplicable de manera específica
a un tipo de bienes. Inmuebles, maquinaria y equipo, vehículos, intangibles, etc.
No están asociados a secciones particulares de las NIV, y deben ser elaborados de
acuerdo con las necesidades particulares de Colombia. Actualmente se trabaja en
la elaboración de la NTS-M correspondientes a la valuación de inmuebles
urbanos, intangibles y maquinaria y equipo
18
ICONTEC es el Organismo Nacional de Normalización y como tal es la entidad
encargada por el Gobierno para liderar el proceso de normalización técnica en
nuestro país (Decreto 2746 de 1984, artículo 4). Además, es la entidad que
representa a Colombia ante la Organización Internacional de Normalización ISO.
En la determinación de la delegación de esta tarea por parte del ICONTEC al
R.N.A, resultó de gran importancia la participación del R.N.A en IVSC
(International Valuation Standards Council), es así como a partir del año 2002, el
Registro Nacional de Avaluadores (R.N.A) fue delegada la entidad encargada de
elaborar las Normas Internacionales de Valuación NIV. (Registro Nacional de
Avaluadores, 2013)
6.5 VARIABLES PARA LA ELABORACIÓN DE LAS ZONAS DE VALOR
Para el presente proyecto se partirá de la metodología empleada para la generación
de zonas homogéneas físicas y de algunas de las variables que se tienen en cuenta
para su estimación, dichas variables fueron seleccionadas teniendo en cuenta los
parámetros del proyecto, es decir, elaboración de zonas de valor comercial de
terreno residencial en el área urbana de la localidad de San Cristóbal. Las variables
que se tienen en cuenta para definir las Zonas Homogéneas Físicas, según el
documento del Departamento Administrativo de Catastro distrital “Manual de
procedimientos para la determinación de zonas homogéneas físicas urbanas y
rurales”, para las áreas urbanas son: topografía, vías, área de actividad,
tratamiento. Cabe añadir que se tendrán en cuenta variables adicionales como lo
son el estrato y el área de terreno.
6.5.1 TOPOGRAFÍA
La topografía que tenga el terreno, es una variable que puede tener gran
importancia en la formación del precio de la tierra urbana. De todas formas es
bueno resaltar, cómo esta variable puede tener comportamientos diferentes en
cuanto al precio, en condiciones similares de topografía; para lo cual basta
observar los niveles que alcanza la tierra, en el caso de Bogotá, al oriente de la
carrera séptima en la zona comprendida, entre la calle 80 y la 100, y al oriente de
la misma vía, en las calles 27 sur y las áreas aledañas; llegando a casos extremos,
en donde una topografía fuerte puede llegar incluso a tener connotación positiva,
19
lo cual permite que ciertos grupos sociales de altos ingresos, las prefieran para
construir sus viviendas, por tener una mejor vista o paisaje de la ciudad.
La determinación de la pendiente se puede hacer por medición directa de terreno
o apoyándose en la cobertura de curvas de nivel del mapa digital. En los barrios
que presentan cambios bruscos se recomienda medir la pendiente sobre las curvas
de nivel. Para la clasificación de las zonas homogéneas físicas se tendrán en
cuenta la pendiente medida en un porcentaje así:
Ilustración 1. Codificación topografía. Fuente: Departamento Administrativo de Catastro Distrital.
6.5.2 VÍAS
Las vías deben ser clasificadas, por tres elementos:
CLASE DE VÍA, Tiene que ver con la presencia o ausencia de las mismas, los
materiales de construcción y con el ancho de la vía.
1. Sin vías: Cuando la zona carece por completo de vías.
2. Peatonales sin pavimentar: Se trata de aquellas áreas en donde las vías no
permiten la circulación de vehículos, ya sea por sus dimensiones, o porque se
les ha colocado impedimentos tales como materas en las bocacalles, razón por
la cual sólo permite el desplazamiento y circulación de personas, bicicletas o
motos y no cuentan con pavimento o asfalto
3. Peatonales pavimentadas: Son vías de características similares,
funcionalmente a las anteriores, con cubrimiento de asfalto o pavimento. Se
pueden encontrar además adoquinadas, condición que se debe asimilar al
pavimento.
4. Vehiculares sin pavimentar: Son vías que por su diseño y tamaño permiten
la circulación de vehículos automotores, de una o más calzadas y carriles y se
encuentran sin pavimento o asfalto, y la condición de que se encuentre la vía
sólo en tierra o afirmada, no hará diferencia para su registro.
5. Vehiculares pavimentadas. Las características son similares a las
anteriores, pero se encuentran con asfalto o pavimento, en algunas áreas de la
20
ciudad se encuentran con adoquines, pero que, para efectos de registrarlas, se
asimilan en esta categoría.
ESTADO DE LAS VÍAS. El estado de la vía se refiere a las condiciones de
diseño y elementos constructivos de ellas, en especial se refiere, a las
condiciones que faciliten o dificulten la circulación de vehículos automotores.
Para efectos de un adecuado censo catastral, y con miras a establecer un
verdadero valor de los inmuebles es necesario identificar el estado en que, en
el momento de la actualización, se encuentran las vías. Este estado debe
calificarse en:
0. Sin estado: Asignable a las zonas sin vías
1. Malo: En general la existencia de huecos de gran profundidad, juntas de
dilatación de gran tamaño, o con relleno de ellos o el resquebrajamiento de la
cinta asfáltica o del pavimento de la vía. Adicionalmente debe tenerse en cuenta
el hundimiento de la banca, en los casos que genera columpios o rizados, que
hacen que al desplazarse el vehículo salte, o la marcha deba hacerse a muy baja
velocidad. En estas condiciones debe clasificarse como un estado malo.
2. Regular: Cuando las condiciones de las vías, enumeradas anteriormente no
son muy acentuadas o muy continuas, lo cual permite que el desplazamiento se
haga a mayor velocidad. Se debe clasificar la vía como estado regular.
3. Bueno: Se clasifica como estado bueno, cuando no existen las condiciones
enumeradas anteriormente, y tienen algunas condiciones mínimas de diseño,
en donde el peralte, en las vías con curvas permite el desplazamiento rápido de
los vehículos.
4. Excelente: Se clasifican como tales aquellas vías cuyas condiciones de
afirmado, de la capa asfáltica o de pavimento, no presentan las condiciones
enumeradas anteriormente, y además su diseño y condiciones constructivas son
óptimas, lo cual permite, que el vehículo se desplace a la máxima velocidad
permitida.
INFLUENCIA DE LAS VÍAS. La clasificación de influencia de las vías debe
ser tomada del POT, pero adicionalmente, puede decirse que existe una
estrecha correlación entre las características de estado, y esta clasificación.
Teniendo en cuenta la importancia de esta variable se debe clasificar en:
0. Sin influencia: Asignable a las zonas sin vías
21
1. Vial local: Está conformada por los tramos viales cuya principal función es
la de permitir la accesibilidad a las unidades de vivienda.
2. Vial zonal o intermedia: Está constituida por una serie de tramos que
conforman las mallas arterial principal y complementaria, sirviendo como
alternativa de circulación a éstas. Permite el acceso y la fluidez de la ciudad a
escala zonal.
3. Arterial complementario: Es la red de vías que articula operacionalmente
los subsistemas de la malla arterial principal, facilita la movilidad de mediana
y larga distancia como elemento articulador a escala urbana.
4. Arterial básico o Principal: Es la red de vías de mayor jerarquía que actúa
como soporte de la movilidad y accesibilidad metropolitana y regional.
En un sentido práctico puede decirse que las vías peatonales, y las vehiculares
sin pavimentar, por definición son Vías locales (1), independientemente que
estén o no pavimentadas. Además, existen vías vehiculares pavimentadas, de
una sola calzada, y que sirven a un barrio, Vial intermedia (2).
Las vías pavimentadas que unen barrios (2 o 3) se deben clasificar como de
influencia a nivel de una localidad, tienen dos calzadas, (con un solo carril) que
permiten el tráfico en el doble sentido, se clasifican como arterial
complementario (3).
Arterial principal (4). Son vías de más dos (2) calzadas con más de un carril en
cada uno de ellas, que permiten frecuentemente el flujo vehicular en los dos
sentidos, para unir los extremos de la ciudad.
Ilustración 2. Codificación vías. Fuente: Departamento Administrativo de Catastro Distrital.
22
6.5.3 ÁREA DE ACTIVIDAD
ÁREAS DE ACTIVIDAD SEGÚN POT DECRETO 190 DE 2004, Se
define área de actividad a la destinación establecida a zonas del suelo urbano,
para la asignación de usos en función de la estructura urbana propuesta por el
modelo territorial.
ÁREA DE ACTIVIDAD RESIDENCIAL
21. Área de actividad Residencial Neta: Zonas de uso residencial, en las
cuales se permite la presencia limitada de comercio y servicios, sin superar el
5% del área bruta del sector normativo.
22. Área de actividad Residencial con zonas delimitadas de comercio y
servicios: Zonas de uso residencial, en las cuales se permite la presencia
limitada de comercio y servicios, sin superar el 5% del área bruta del sector
normativo.
23. Área de actividad Residencial con comercio y servicios en la vivienda:
Zonas de uso residencial, en las cuales se delimitan las zonas de uso residencial
exclusivo y zonas limitadas de comercio y servicios, las cuales no pueden
ocupar más del 30 % del área bruta del sector normativo.
ÁREA DE ACTIVIDAD DOTACIONAL
31. Área De Actividad Dotacional de Equipamientos colectivos: Zonas para
el desarrollo de instalaciones educativas, culturales, de salud, de bienestar
social y de culto.
32. Área De Actividad Dotacional de Equipamientos deportivos y
recreativos: Zonas para el desarrollo de instalaciones deportivas y recreativas.
Incluye clubes campestres.
33. Área De Actividad Dotacional de Servicios urbanos básicos: Zonas
definidas para edificaciones e instalaciones de servicios relacionados con:
Seguridad ciudadana, defensa y justicia, Abastecimiento de alimentos, recintos
feriales, cementerios y servicios funerarios, servicios de la administración
público, servicios públicos y de transporte.
34. Área De Actividad Parques: Zonas definidas para la provisión de parques
públicos.
ÁREA DE ACTIVIDAD DE COMERCIO Y SERVICIOS
23
41. Área De Actividad Comercio Y Servicios De Servicios Empresariales:
Zonas para centros de negocios y oficinas de escala metropolitana.
42. Área De Actividad Comercio Y Servicios De Servicios Empresariales e
Industriales: Zonas para centros de negocios, oficinas de escala metropolitana,
e industrias con baja ocupación (industria jardín).
43. Área De Actividad Comercio Y Servicios Especial de Servicios:
Sectores de conservación que permiten servicios seleccionados a empresas y
personas con baja afluencia de público.
44. Área De Actividad Comercio Y Servicios De Servicios al automóvil:
Zonas de servicios relativos al mantenimiento, reparación y suministro de
insumos para vehículos.
45. Área De Actividad Comercio Y Servicios De Comercio cualificado:
Zonas y ejes consolidados de escala metropolitana y urbana, conformados por
establecimientos comerciales de ventas al detal.
46. Área De Actividad Comercio Y Servicios De Comercio aglomerado:
Zonas conformadas por establecimientos de comercio y servicios varios, en
proceso de consolidación.
47. Área De Actividad Comercio Y Servicios Comercio pesado: Zonas de
comercio mayorista y venta de insumos para la industria y materiales de
construcción a gran escala.
48. Área De Actividad Comercio Y Servicios Grandes Superficies
Comerciales: Zonas conformadas por grandes establecimientos existentes,
especializados en comercio y servicios de escala metropolitana.
49. Área De Actividad Comercio Y Servicios Especial de servicios de alto
impacto: Zonas de servicios para actividades relacionadas con los usos ligados
al trabajo sexual, la diversión y el esparcimiento, y los demás comercios y
servicios que determine la ficha normativa.
ÁREA DE ACTIVIDAD CENTRAL
51. Área De Actividad Central Centro tradicional: Zona conformadas por
los sectores de La Candelaria, Las Cruces, Belén, Santa Bárbara, Santa Inés,
La Capuchina, La Alameda, Las Nieves y La Veracruz.
52. Área De Actividad Central Núcleos fundacionales: Zonas conformada
por los sectores de Usaquén, Suba, Engativá, Fontibón, Bosa, y Usme.
24
ÁREA DE ACTIVIDAD URBANA INTEGRAL
61. Área Urbana Integral Residencial: Zonas caracterizadas por el uso de
vivienda y actividades complementarias. Los usos diferentes de la vivienda no
podrán superar el 25 % del área útil del plan parcial.
62. Área Urbana Integral Múltiple: Zonas en las que se permiten una
combinación libre de vivienda, comercio y servicios, industria y dotacionales.
63. Área Urbana Integral Industrial y de servicios: Zonas para centros de
negocios, oficinas de escala metropolitana, e industrias con baja ocupación
(industria jardín).
ÁREA DE ACTIVIDAD INDUSTRIAL
71. Área De Actividad Industrial: Es aquella en la que se permite la
localización de establecimientos dedicados a la producción, elaboración,
fabricación, preparación, recuperación, reproducción, ensamblaje,
construcción, reparación transformación, tratamiento, y manipulación de
materias primas, para producir bienes o productos materiales.
ÁREA DE ACTIVIDAD MINERA
81. Área De Actividad Minera Parques Minero Industriales: Corresponden
a zonas de explotación minera que tendrán un manejo especial y concertado, se
basará en principios de eco-eficiencia y de usos futuros de sus predios.
82. Área De Actividad Minera Áreas de suspensión de actividad minera:
Zonas de recuperación morfológica, paisajista, ambiental y urbanística, de
conformidad con los requerimientos de las autoridades ambientales y
urbanísticas, para ser utilizados en usos urbanos.
SUELO DE PROTECCIÓN
72. Estructura Ecológica Principal Sistema de Áreas Protegidas del
Distrito Capital : Es el conjunto de espacios con valores singulares para el
patrimonio natural del Distrito Capital, o la Nación, cuya conservación resulta
imprescindible para el funcionamiento de los ecosistemas, la conservación de
la de la biodiversidad y la evolución de la cultura en el Distrito Capital, las
cuales, en beneficio de todos los habitantes, se reservan y declaran dentro de
cualquiera de las categorías enumeradas en el POT.
25
73. Zonas declaradas como de alto riesgo no mitigable por remoción en
masas o Inundación: La amenaza alta por remoción en masa se presenta
principalmente en las áreas de extracción minera (canteras y chircales),
rellenos, las laderas marginales de cauces en los cerros y en otros sectores que
por condiciones naturales o actividad antrópica presentan alta probabilidad de
deslizamientos. Estas zonas se localizan en los Cerros Orientales y Sur
orientales, en las localidades de Usaquén, Chapinero, Santa Fe, San Cristóbal,
Rafael Uribe, Ciudad Bolívar y Usme. Las áreas urbanas que se encuentran en
amenaza de inundación por desbordamiento de cauces naturales son aquellas
localizadas en inmediaciones de los ríos y quebradas existentes en el Distrito
Capital, y principalmente las que se localizan en sectores aledaños a los ríos
Bogotá, Tunjuelo, Juan Amarillo y humedal de Torca. Se encuentran en el
plano No. 6 denominado “Suelo de Protección por riesgo de remoción en masa
e inundación del presente Plan.
74. Áreas reservadas para la construcción de plantas de tratamiento en la
desembocadura de los ríos Fucha Tunjuelito y suelo de amortiguamiento
y protección ambiental: Se encuentran identificadas en los planos No. 8 y 9
denominados “Clasificación del Suelo” del presente plan.
75. Las 130 Has para la expansión del actual relleno sanitario de Doña
Juana: Se asigna el uso dotacional para tratamiento de residuos sólidos a las
130 hectáreas de expansión del Relleno Sanitario Doña Juana, proyecto en
trámite de aprobación ambiental ante la Corporación Autónoma Regional
(CAR), en el cual se desarrollará el manejo y disposición final de residuos
sólidos.
26
Ilustración 3. Codificación Áreas de actividad. Fuente: Departamento Administrativo de Catastro Distrital.
6.5.4 TRATAMIENTOS URBANÍSTICOS
TRATAMIENTOS SEGÚN POT DECRETO 190 DE 2004. Los
tratamientos orientan las intervenciones que se pueden realizar en el territorio,
el espacio público y las edificaciones, mediante respuestas diferenciadas para
cada condición existente. Se establecen los siguientes tratamientos
urbanísticos, el código estará conformado por el tratamiento y por la modalidad
así:
TRATAMIENTO DE DESARROLLO
11. Tratamiento De Desarrollo: Es aquel que se aplica a predios urbanizables,
localizados en suelo urbano o de expansión, mediante Plan parcial previo al
proceso de urbanización.
12. Tratamiento de Recuperación Geomorfológico (previa al proceso de
urbanización): zonas de canteras, que han sufrido graves procesos de deterioro
27
físico, deben realizar un manejo espacial para la recomposición
geomorfológica de su suelo y su incorporación al desarrollo urbano, bajo
supervisión del DAMA. y la D.P.A.E, de conformidad con lo dispuesto en el
Subtítulo 6 denominado Zonas sujetas a Amenazas y riesgos.
13. Tratamiento de Sectores Urbanos Especiales: Son los suelos reservados
para el desarrollo de equipamientos colectivos, recreativos y deportivos,
parques y servicios urbanos básicos.
TRATAMIENTO DE CONSOLIDACIÓN: Regula la transformación de las
estructuras urbanas de la ciudad desarrollada, garantizando coherencia entre
intensidad de uso del suelo y el sistema de espacio público existente o planeado.
21. Tratamiento De Consolidación Urbanística Urbanizaciones,
agrupaciones, conjuntos o proyectos de vivienda en serie, que mantiene sus
características urbanas y ambientales.
22. Tratamiento De Consolidación Con Densificación Moderada Barrios
que presentan calidad urbana o ambiental, cuyos predios son susceptibles de
una densificación de las características urbanísticas existentes.
23. Tratamiento De Consolidación Con Cambio De Patrón Zonas y/o ejes
viales donde se ha generado un proceso de cambio, modificando
irreversiblemente las condiciones del modelo original.
24. Tratamiento De Consolidación De Sectores Urbano Especiales Zonas
industriales y dotacionales existentes con fundamento en normas especiales
que deben asegurar y recuperar sus condiciones como espacios adecuados a
tales usos.
TRATAMIENTO DE RENOVACIÓN URBANA: Es aquel que busca la
transformación de zonas desarrolladas de la ciudad que tienen condiciones de
subutilización de las estructuras físicas existentes, para aprovechar al máximo
su potencial de desarrollo.
31. Tratamiento De Renovación Urbana De Redesarrollo: Sectores donde
se requiere un reordenamiento para generar un nuevo espacio urbano, con
sustitución total o parcial de los sistemas generales, del espacio edificado.
32. Tratamiento De Renovación Urbana De Reactivación: Sectores donde
se requiere la habilitación y mejoramiento parcial del espacio público con
sustitución parcial y paulatina del espacio edificado.
28
TRATAMIENTO DE CONSERVACIÓN: Tratamiento orientado a proteger
el patrimonio construido de la ciudad, para asegurar su preservación,
involucrándolo a la dinámica y a las exigencias del desarrollo urbano, para que
sea posible su disfrute como bien de interés cultural y permanezca como
símbolo de identidad para sus habitantes.
41. Tratamiento De Conservación Sectores De Interés Cultural: Sectores
antiguos: Centro tradicional, núcleos fundacionales. Sectores con desarrollo
individual: Barrios formados por construcción individual de sus predios,
representan un desarrollo histórico; valores arquitectónicos, urbanísticos y
ambientales Sectores con vivienda en serie, agrupaciones o conjuntos.
42. Tratamiento De Conservación Inmuebles De Interés Cultural: Sectores
con vivienda en serie, agrupaciones o conjuntos: barrios o sectores de casas o
edificios singulares de vivienda, Inmuebles localizados en áreas consolidadas:
inmuebles de interés cultural localizados fuera de los sectores con tratamiento
de conservación, Inmuebles localizados en áreas no consolidadas: inmuebles
de interés cultural que se encuentran aislados de contextos consolidados,
localizados en el territorio del Distrito Capital.
43. Tratamiento De Conservación Monumentos Conmemorativos Y
Objetos Artísticos: Se aplica a los monumentos conmemorativos y obras de
arte, localizados en el espacio público del Distrito Capital.
44. Tratamiento De Conservación Caminos Históricos: Se aplica a los
caminos reales, caminos de herradura y senderos localizados en el Distrito
Capital, generalmente en el área rural.
TRATAMIENTO DE MEJORAMIENTO INTEGRAL: Es aquel que rige
las actuaciones de planeamiento para la regularización de los asentamientos
humanos de origen informal, para su conveniente integración a la estructura de
la ciudad.
51. Tratamiento De Mejoramiento Integral de Intervención
Reestructurante: Sectores que requieren generar condiciones de
accesibilidad, dotación de equipamientos e infraestructura de escala urbana o
zonal, mediante proyectos específicos.
52. Tratamiento De Mejoramiento Integral de Intervención
Complementaria: Sectores que requieren complementar o corregir las
Eficiencias urbanísticas, mediante la continuación de procesos ya iniciados.
29
Ilustración 4. Codificación tratamientos urbanísticos. Departamento Administrativo de Catastro Distrital.
6.5.5 ESTRATIFICACIÓN
Según el DANE la estratificación socioeconómica se define como una
clasificación en estratos de los inmuebles residenciales que deben recibir
servicios públicos. Se realiza principalmente para cobrar de manera diferencial
por estratos los servicios públicos domiciliarios permitiendo asignar subsidios
y cobrar contribuciones en esta área.
De esta manera, quienes tienen más capacidad económica pagan más por los
servicios públicos y contribuyen para que los estratos bajos puedan pagar sus
facturas.
6.6 UNIDADES DE PLANEACIÓN ZONAL
Las unidades de planeación zonal son instrumentos de planeamiento que
establecen la reglamentación urbanística para un conjunto de barrios que
presentan características comunes en su desarrollo urbanístico, así como en sus
30
usos y actividades predominantes. Su objetivo es precisar y complementar la
norma urbana de la ciudad desde una escala más local y con participación
ciudadana.
6.7 ZONIFICACIÓN URBANA
La zonificación es la ubicación de los espacios arquitectónicos en los sitios
adecuados según las necesidades que vayan a satisfacer, tomando en cuenta la
disposición, coordinación y circulaciones con los demás espacios
arquitectónicos de funciones afines y/o complementarias. La zonificación
urbana es la práctica de dividir una ciudad o municipio en secciones reservados
para usos específicos, ya sean residenciales, comerciales e industriales. La
zonificación tiene como propósito encauzar el crecimiento y desarrollo
ordenado de un área. Con la zonificación se busca definir espacialmente los
diferentes usos de suelo. Se debe tomar en cuenta (con base en el análisis de
sitio) la aptitud que tiene el terreno para que, de acuerdo con sus particulares
características físico-espaciales este tenga la utilización más racional y
adecuada.
31
7. MARCO GEOGRÁFICO
De acuerdo a la información suministrada, la investigación involucra a la zona sur de la
Localidad de San Cristóbal y sus sectores del distrito capital de Bogotá, esta se divide en
20 localidades y en estas se agrupan más de 1900 barrios que hay en el casco urbano,
salvo la localidad de Sumapaz que es área rural.
BOGOTÁ
Ubicada en el Centro del país, en la cordillera oriental, la capital del país tiene una
extensión aproximada de 33 kilómetros de sur a norte y 16 kilómetros de oriente a
occidente y se encuentra situada en las siguientes coordenadas:
Latitud Norte: 4° 35'56'' y Longitud Oeste de Greenwich: 74°04'51''. Está dentro de la
zona de confluencia intertropical, produciendo dos épocas de lluvia; en la primera mitad
del año en los meses de marzo, abril y mayo y en la segunda en los meses de septiembre,
octubre y noviembre. (Alcaldia mayor de Bogota, 2017)
En cuanto a su división geográfica y administrativa Bogotá está contemplada dentro de
la Constitución Política Colombiana como el único distrito capital que junto con los
32 departamentos, conforman un total de 33 unidades administrativas diferentes e
independientes entre sí. Bogotá está conformada por un área urbana y un área rural.
Cada localidad cuenta con una Junta Administradora Local -JAL-, integrada por no menos
de siete ni más de once miembros, elegidos por votación popular para un período de cuatro
años que deberán coincidir con el período del Concejo de Bogotá.
Una JAL cumple funciones concernientes con los planes y programas distritales de
desarrollo económico y social de obras públicas, vigilancia y control a la prestación de
los servicios públicos en su localidad y las inversiones que se realicen con los recursos
del Distrito Capital, además de lo concerniente a la distribución de las partidas globales
que les asigne el presupuesto distrital y, en general, velar por el cumplimiento de sus
decisiones, recomendar la adopción de determinadas medidas por las autoridades del
Distrito Capital, y promover la participación ciudadana.
Las localidades que conforman a la ciudad de Bogotá son: Usaquén, Chapinero, Santa fe,
San Cristóbal, Usme, Tunjuelito, Bosa, Kennedy, Fontibón, Engativá, Suba, Barrios
Unidos, Teusaquillo, Los Mártires, Antonio Nariño, Puente Aranda, La Candelaria,
Rafael Uribe Uribe, Ciudad Bolívar, Sumapaz.
32
Ilustración 5. Mapa de Bogotá D.C. Fuente Instituto geográfico Agustín Codazzi.
33
LOCALIDAD 4 – SAN CRISTÓBAL
San Cristóbal es la localidad número cuatro del Distrito Capital de Bogotá. Se encuentra
ubicada al suroriente de la ciudad, incluyendo una parte urbana y una extensión rural en
los Cerros Orientales.
Limita al norte con la localidad de Santa Fe, con la Avenida de la Hortúa o Avenida Calle
1, la Calle 3 Sur y las Transversales 10 Este y 13 Este de por medio; al oriente con el
municipio de Ubaque; al sur con el municipio de Chipaque y la localidad de Usme,
teniendo en cuenta la delimitación del perímetro urbano y del Parque Entrenubes; y al
occidente con las localidades Antonio Nariño y Rafael Uribe Uribe, con la Avenida Darío
Echandía o Avenida Carrera 10 y la Calle 39B Sur de por medio.
La topografía de San Cristóbal combina una parte plana a ligeramente ondulada ubicada
al occidente de la localidad, en proximidad a la Avenida Darío Echandía o Avenida
Carrera 10, y otra parte inclinada a muy inclinada localizada en los Cerros Orientales
(Reserva Forestal Nacional Protectora Bosque Oriental de Bogotá) y su piedemonte (
Alcaldia mayor de Bogotá D.C, 2017, pág. 14).
La localidad tiene una extensión de 4.909,9 hectáreas, de las cuales 1.629,1 hectáreas son
de suelo urbano y 3.280,7 hectáreas de suelo rural. No posee suelo de expansión. Vale la
pena destacar que con la Resolución 228 de 2015 donde se clarifican imprecisiones
cartográficas en los mapas de 2004 del Distrito y se redefine el perímetro urbano de la
ciudad, en esta localidad disminuyó el suelo urbano en 19,9 hectáreas y aumento el suelo
rural en esta misma proporción.
Se encuentra divida en cinco (5) UPZ’s y una (1) UPR, conformando una extensión total
de 1.680 ha distribuidas de la siguiente manera.
Ahora bien, el área de estudio se enfocará en las UPZs San Blas, Sosiego y 20 de Julio,
esto con base a la contigüidad, el cambio drástico de pendiente que se evidencia
físicamente (variable incidente que se pretenden poner a prueba dentro de la metodología
de aproximación expuesta) y mayor demanda de avalúos en la zona debido al mercado
objetivo de las entidades bancarias para quienes la compañía presta sus servicios (estratos
1, 2 y 3 principalmente).
34
UPZ SUPERFICIE (ha) SUPERFICIE EN %
32 SAN BLAS 434 25,83%
33 SOSIEGO 205 12,20%
34 20 DE JULIO 246 14,46%
Tabla 1. Distribución UPZ´s Fuente: Alcaldía mayor de Bogotá
Ilustración 6. Localidad y UPZ's San Cristóbal. Fuente: Elaboración propia.
35
8. MARCO NORMATIVO
Las Zonas Homogéneas Geoeconómicas; son “los espacios geográficos
determinados a partir de Zonas Homogéneas Físicas con valores unitarios
similares en cuanto a su precio, según las condiciones del mercado inmobiliario.
(IGAC, 2011)
A continuación, se nombrará el marco jurídico de las Zonas homogéneas Físicas
(ZHF) y Geoeconómicas (ZHG) y las Unidades de Planeamiento Zonal para la
ciudad de Bogotá:
Ley 388 de 18 de julio de 1997. Ley orgánica de Desarrollo Territorial.
“Por la cual se modifica la Ley 9 de 1989, y la Ley 2 de 1991 y se dictan
otras disposiciones”.
Resolución 620 de 23 de septiembre de 2008 del Instituto Geográfico
Agustion Codazzi, “Por la cual se establecen los procedimientos para los
avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997”
Resolución 70 del 04 de febrero de 2011 del Instituto Geográfico Agustín
Codazzi, “Por la cual se reglamenta técnicamente la formación catastral,
la actualización de la formación catastral y la conservación catastral”.
Manual de procedimientos para la determinación de zonas homogéneas
físicas urbanas y rurales. Proyecto de actualización catastral vigencia
2005. Departamento administrativo de catastro distrital.
Decreto distrital 619 del 28 de julio de 2000. “Por el cual se adopta el Plan
de Ordenamiento Territorial para Santa Fe de Bogotá, Distrito Capital.”
Artículo 290.
Decreto 190 del 22 de junio de 2004. “Por medio del cual se compilan las
disposiciones contenidas en los Decretos Distritales 619 de 2000 y 469 de
2003”.
36
Decreto distrital 080 del 22 de febrero de 2016. “Por medio del cual se
actualizan y unifican las normas comunes a la reglamentación de las
Unidades de Planeamiento Zonal y se dictan otras disposiciones”.
Estas normas mencionadas anteriormente representan el marco jurídico del
cual se tomará información necesaria acerca de los tratamientos de la
información para cada uno de los predios que se tendrán en cuenta a lo largo
de este proyecto.
Por otro parte cabe resaltar que es necesario realizar una revisión y un análisis
profundo de las diferentes normas que dan origen y rigen el tema valuatorio
en el territorio colombiano, ya que estos serán insumos para la elaboración del
proyecto:
Código Civil Colombiano: En este se encuentra la primera definición
correspondiente a bien de la misma manera la diferencia
Constitución Política 1991 en su artículo 58 se menciona el fundamento y
de se fundamenta el valor del suelo y es la reglamentación y existencia de
la propiedad privada
Decreto 1420 De 1998, es la primera regulación que aborda de manera
amplia los avalúos inmobiliarios, en sus disposiciones señala las normas,
procedimientos, parámetros y criterios para determinar el valor comercial
de los inmuebles (PEÑUELA, 2014)
Ley 510 De 1999, en su artículo 86 que cuando se den bienes inmuebles
como dación en pago para créditos hipotecarios la base para determinar
dicho valor será de acuerdo al avalúo comercial.
Ley 1673 Del 19 De Julio De 2013 “Ley Del Avaluador”, se dictaminan
tanto las aptitudes, capacidades y formación que debe tener un perito
avaluador, y a su vez busca crear un mecanismo de registro y control para
las personas que ejercen como avaluadores, implantando una seria de
requisitos para poder inscribirse y ejercer la profesión.
37
Decreto 1.469 De 2010, El Marco Normativo de las Licencias
Urbanísticas, en el cual se reglamentan las disposiciones sobre estas y se
dan reconocimiento de edificaciones.
Resolución 22639 De 2000 De La Superintendencia De Industria Y
Comercio, Atendiendo las disposiciones contenidas en las normativas
mencionadas, la Superintendencia de Industria y Comercio expidió esta
Resolución en donde informa las diferentes especialidades que conforman
el registro nacional de avaluadores, de las 14 clasificaciones 6
corresponden a materia inmobiliaria.
38
9. METODOLOGÍA
La metodología planteada para realizar el estudio y desarrollo de las Zonas de Valor
Comercial será generada a partir de una aproximación a la metodóloga existente para
Zonas Homogéneas Físicas (ZHF) y Geoeconómicas (ZHG), de acuerdo al documento de
la Unidad Administrativa de Catastro Distrital “Manual De Procedimientos Para La
Determinación De Zonas Homogéneas Físicas Urbanas Y Rurales”, implicando para el
caso del proyecto un manejo diferente de las variables.
A continuación se muestrea el esquema metodológico planteado para el desarrollo del
proyecto:
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Ilustración 7.Fases de elaboración del proyecto. Elaboración propia.
SEGUNDA FASE
TERCERA FASE
PRIMERA FASE
CUARTA FASE
QUINTA FASE
SEXTA FASE
SÉPTIMA FASE
Recolección
información
Depuración datos
de entrada
Realizar un estudio y análisis previo de las UPZ
que intervienen en la zona de caso de estudio.
Búsqueda de mercado inmobiliario actual, apoyo
técnico en la elaboración de avalúos.
Depuración, análisis y clasificación de datos
(tamaño de muestra 24 avalúos por UPZ),
insumos para la elaboración de las Zonas de Valor
mediante aproximación de las ZHF y las ZHGE.
Establecimiento
de zonas de valor
Generación de las zonas de valor para el caso de
estudio a partir de la aproximación de la
metodología de la UAECD según incidencia de
las variables escogidas (Topografía, Tratamiento,
Área de Actividad, Vías y Estrato)
Validación de
zonas de valor
Análisis de las zonas de valor resultantes mediante
polígonos de Thiessen, evaluación y aprobación a
cargo de la dirección técnica y el área de analistas
de avalúos de la compañía.
Conclusiones y
recomendaciones
Se concluyen los resultados obtenidos a partir de
las zonas de valor establecidas y validadas, así
como el desarrollo del trabajo.
Salidas graficas
Generar las salidas graficas con las Zonas
inicialmente aprobadas es decir las Zonas de Valor
Comercial (ZCV).
Informes finales
Se generará un informe final que contendrá la
metodología empleada para llegar a los valores
finales actualizados y las variables que influyeron
en este valor.
40
9.1. PRIMERA FASE: Recolección de información (Apoyo técnico en la
elaboración de avalúos).
De manera preliminar se realiza la identificación física del inmueble, conociendo y
analizando su localización urbana, suburbana o rural, entorno, destinación, uso, norma y
distribución interna. El apoyo técnico en la elaboración de avalúos se resume en los
siguientes momentos:
a. Preparación: según el encargo valuatorio (solicitud por parte de la entidad) se
valida la documentación suministrada inicialmente con el fin de verificar
información relevante como localización, áreas de terreno, privadas o libres según
sea el caso, propietarios, título de adquisición, descripción de cabida, linderos y
dependencias, garajes, depósitos, terrazas, sótanos, entre otros.
b. Visita técnica: Previa coordinación con el cliente o solicitante y una vez situados
en el inmueble se revisa nuevamente la documentación verificando que, sean los
correctos, que concuerden con el inmueble que se está visitando y que tengan la
información necesaria que de sustento jurídico al avalúo que se realizará; luego se
procede a tomar el registro fotográfico del inmueble que permita su correcta
identificación física, a realizar la toma de medidas correspondientes (apoyados en
elementos de medición, bien sea cinta métrica, distanciometro u otro) y a
diligenciar correctamente el formato de visita diseñado por la empresa (ver
ilustración 7 y 8).
41
Ilustración 8. Formato de visita. Fuente: TASAR VALORACIONES S.A.S.
42
Ilustración 9. Formato de visita (croquis). Fuente: TASAR VALORACIONES S.A.S.
c. Apoyo en oficina (Etapa de análisis): En esta instancia se realiza el respectivo
análisis, teniendo en cuenta aspectos físicos (identificación, descripción y
clasificación del terreno y de las edificaciones del predio), jurídicos (relación entre
43
propietario o poseedor de derecho y el bien inmueble), normativos (revisión de la
normatividad urbanística vigente) y económicos del inmueble objeto de avalúo.
d. Apoyo en oficina (Etapa de elaboración de informes): En esta etapa se consolida
el apoyo técnico que se ha realizado a lo largo del proceso de elaboración de
avalúos y dependiendo de los requerimientos del solicitante y la normatividad que
regula la actividad valuatoria, se presenta un informe que contenga como mínimo,
un anexo fotográfico del inmueble, unas memorias de calculo que sirvieron como
sustento para establecer el valor del inmueble (dependiendo de la metodología
utilizada y según la resolución 620 de 2008) y por último el documento o informe
de avalúo, que dependerá de la entidad financiera o cliente que lo esté solicitando.
Este formato va de acuerdo a la información exigida por las normas ICONTEC,
el Registro Nacional de Avaluadores (RNA), el Registro Abierto Avaluador
(R.A.A) y las demás entidades que regulan el tema de los avalúos.
A manera de ejemplo se muestra uno de los formatos utilizados por la empresa en
este caso Formato en Microsoft Excel, con este formato se entregan los avalúos
solicitados por el Banco Caja Social (BCS), prácticamente es un informe corto,
puesto que toda la información va resumida en un libro de Excel, junto a la
metodología valuatoria utilizada y el registro fotográfico (ver ilustración 9 y 10).
Ilustración 10. Formato de avalúo Banco Caja Social. Fuente: TASAR VALORACIONES S.A.S.
44
Ilustración 11. Formato de avalúo Banco Caja Social. Fuente: TASAR VALORACIONES S.A.S.
45
9.2. SEGUNDA FASE: Depuración datos de entrada (Análisis y clasificación de
muestra de Datos).
Para la selección de los datos o avalúos a utilizar como insumos para la generación de las
zonas de valor, se siguió el siguiente esquema:
a. Se elaboró una base de datos preliminar en hoja de cálculo, con los avalúos
realizados por la compañía durante el año en curso 2019 para la zona de estudio
en cuestión, localidad de San Cristóbal, encontrando 112 datos inicialmente, dicha
base de datos contempla atributos como topografía, estrato, tipo de vía,
coordenadas y tipo de inmueble, entre otros. En primera instancia se clasificaron
los avalúos según fueren sometidos a propiedad horizontal y no sometidos a
propiedad horizontal, puesto que el estudio solo pretende establecer valores de
terreno.
Ilustración 12. Base de datos preliminar. Fuente: Elaboración propia
b. Luego de la clasificación previa se generó una base de datos ya depurada con los
avalúos realizados en las UPZ’s objeto de estudio, ampliando sus atributos con
los necesarios según la aproximación metodológica a utilizar, es importante
resaltar que el estudio solo está enfocado a los inmuebles de uso principal
catalogado como residencial, dado que la mayoría de los avalúos realizados por
la compañía se enfocan a créditos hipotecarios de adquisición de vivienda.
46
Ilustración 13. Base de Datos Depurada. Fuente: Elaboración propia
Ahora bien, se obtuvieron los siguientes datos muestra para el análisis:
UPZ DATOS PARTICIPACIÓN
PORCENTUAL (%)
20 DE JULIO 10 27.77 %
SAN BLAS 19 52.77 %
SOSIEGO 7 19.44 %
Tabla 2. Datos muestra avalúos. Fuente: Elaboración propia.
UPZ DATOS PARTICIPACIÓN
PORCENTUAL (%)
20 DE JULIO 30 39.47 %
SAN BLAS 23 30.263 %
SOSIEGO 23 30.263 %
Tabla 3. Datos muestra Ofertas. Fuente: Elaboración propia.
Después de realizar la depuración tanto de la base de datos de avalúos, como la base de
datos de las ofertas de mercado, se obtuvo un total de datos para la muestra objeto de
análisis de 76 ofertas y 36 avalúos distribuidos a lo largo de la zona de estudio como se
muestra a continuación:
47
Ilustración 14.Datos muestra para análisis de zonas de valor. Fuente: Elaboración propia
9.3. TERCERA FASE: Establecimiento de las zonas de valor (Implementación
de Qgis para generación de Zonas).
Una vez se cuenta con la base de datos depurada con los avalúos insumo para la
generación de las zonas de valor, se procedió a la implementación de la herramienta -
software Qgis- para la especialización de las variables en la zona de estudio, así como la
integración de los componentes espaciales, datos que fueron obtenidos de la plataforma
temática IDECA, los cuales fueron depurados y adecuados a la zona de estudio.
Así bien, se muestra a continuación los datos o capas espaciales creadas para la
elaboración de las zonas de valor:
a. Se visualizó la capa UPZ ESTUDIO, en la que se establecieron las tres Unidades
de Planeación Zonal, sobre las cuales se realizara el análisis de las zonas de valor.
48
Ilustración 15. UPZ Estudio. Fuente: Elaboración propia
b. Así mismo se seleccionaron las capas de ESTRATIFICACIÓN FINAL y LOTE
UPZ FINAL, con el fin de consignar y cruzar la información de los estratos
socioeconómico presentes en la zona de estudio con los predios objeto de estudio.
Ilustración 16. Estratificación Zona de Estudio. Fuente: Elaboración propia
49
c. De igual manera se creó la capa BASE OFERTAS junto con la visualización de
la capa de LOTE UPZ FINAL con los predios, en este caso se realizó un proceso
de edición manual, puesto que las coordenadas que se consignaron en los avalúos
en primera instancia no se ubicaban en el –centroide- o al interior del polígono de
los lotes, por ende, los dichos puntos (avalúos) fueron reubicados.
Ilustración 17. Datos muestra. Fuente: Elaboración propia.
50
Ilustración 18. Datos muestra sobre predios. Fuente: Elaboración propia
d. Ahora bien, para la variable de pendiente o topografía se tomó la capa CURVAS
SAN CRISTÓBAL, en donde se consignaron las curvas de nivel de la zona de
estudio con variación a 1 metro, sin embargo, en un análisis preliminar se
evidencio que, puesto que los predios pueden localizarse sobre una o más curvas
de nivel dependiendo su proximidad, resulta redúndate manejar este escala, para
lo cual se hizo necesario generar un rango más apropiado para la pendiente por lo
que se realizó una interpolación de dichas curvas de nivel.
51
Ilustración 19. Curvas de nivel zona de estudio. Fuente: Elaboración propia
Ilustración 20. Detalle curvas de nivel a 1 m. Fuente: Elaboración propia
52
Ilustración 21. Interpolación curvas de nivel. Fuente: Elaboración propia
Posterior a la rasterización de las curvas de nivel, estas arrojaban un valor porcentual de
pendiente. Teniendo en cuenta estos valores, se procede a realizar un proceso de
poligonización con el fin de establecer los intervalos de pendientes de acuerdo a la
metodología que establece catastro; generando una capa tipo polígono denominada
TOPOGRAFIA_FINAL cuyo resultado fue el siguiente:
53
Ilustración 22. Vectorización y clasificación de la pendiente según metodología de catastro.
e. Posteriormente se visualizó la capa de TRATAMIENTO_SAN_CRISTOBAL,
con el fin de consignar y cruzar la información de los tratamientos urbanísticos
presentes en la zona de estudio con los predios objeto de estudio, los cuales son:
1: Sector de interés cultural.
2: Consolidación urbanística.
3: Mejoramiento integral.
4: Renovación Urbana.
5: Desarrollo.
6: Consolidación de sectores especiales.
54
Ilustración 23. Tratamientos urbanísticos presentes. Fuente: Elaboración propia
f. Luego se procedió a adecuar la capa de vías
NOMENCLATURAVIALFINALBOG, con el fin de consignar la información
correspondiente a los tipos de vías, su influencia y su clasificación según la
metodología empleada, para su posterior concatenación:
55
Ilustración 24. Clasificación de las vías según estado, clase e influencia. Fuente elaboración propia.
g. Posterior a la adecuación de las capas base para la generación de las zonas de
valor, se realizó en un principio una unión convencional de capas tipo polígono
involucrando las concernientes a ESTRATIFICACIÓN FINAL,
TOPOGRAFIA_FINAL y LOTE UPZ FINAL y
TRATAMIENTO_SAN_CRISTOBAL, sin embargo esta unión arrojo
inconsistencias en términos de la superposición de objetos, debido a un error de
Ilustración 25. Malla vial zona de estudio. Fuente elaboración propia Ilustración 25. Malla vial zona de estudio. Fuente elaboración propia
56
la proyección de la capa de tratamiento usada como base, la cual no se solapaba
completamente con la capa de predios, generando al momento de unirlas
duplicación de la información y nuevos predios con más de un tratamiento, es
decir valores, errados como se muestra a continuación:
h. Una vez identificado el anterior error, se optó por realizar nuevamente un proceso
diferente de unión, en este caso se realizó bajo el parámetro de localización,
teniendo en cuenta la condición que implicara en cada uno de las capas de entrada,
mecanismo mediante el cual se pudo generar una sola capa involucrando las
geometrías de polígono y línea (capas de tratamiento, estrato, topografía, predios
y vías), así:
Ilustración 26. Desfase en la unión de capas Tratamientos y predios. Fuente elaboración propia
57
Ilustración 27. Unión por localización Capas topografía y predios. Fuente elaboración propia
Ilustración 28. Imagen de atributos capas unidas por localización. Fuente elaboración propia
i. Así bien luego de unir las capas indicadas anteriormente, se procedió a concatenar
todas las variables o capas geográficas descritas anteriormente con el fin de
generar las zonas homogéneas físicas, las cuales en primera instancia arrojaron un
total de 100 zonas homogéneas físicas aproximadamente. A continuación, se
muestran las zonas generadas junto con los atributos de las mismas:
58
Ilustración 29. Zonas homogéneas físicas. Fuente: Elaboración propia
Ilustración 30. Tabla de atributos zonas homogéneas físicas. Fuente: elaboración propia.
j. Finalmente, se procedió a generar las zonas de valor a partir de las zonas
homogéneas físicas establecidas anteriormente y utilizando los datos muestra de
avalúos y ofertas de valor de terreno, esto a través de un proceso de concatenación
por medio de unión por localización, el cual arrojo alrededor de 45 zonas de valor,
como se muestra a continuación:
59
Ilustración 31. Zonas de valor. Fuente elaboración propia
Ilustración 32. Imagen de la Tabla de atributos zonas de valor. Fuente: Elaboración propia.
9.4. CUARTA FASE: Validación de las zonas de valor (Implementación de
polígonos de Thiessen).
Ahora bien, para la validación y análisis de las anteriores zonas de valor
establecidas se procedió a generar de manera paralela polígonos de valor a través de una
interpolación por medio de los polígonos de Thiessen. Este tipo de análisis permite
establecer relaciones matemáticas entre los elementos generando zonas de influencia con
unas premisas matemáticas específicas. En este caso, la relación parte de una nube de
60
puntos (en este caso los valores de m2 de terreno obtenidos de los avalúos muestra) sobre
los que se generan una serie de polígonos. Los puntos se unen entre si y se proyectan
mediatrices entre los segmentos de unión siendo dichas mediatrices los lados de los
polígonos resultantes. La principal regla que se establece en este caso es que, los lados de
los polígonos generados, son equidistantes a los puntos vecinos y trata de encontrar la
menor distancia posible. Los lados de casa polígono se encuentran a la misma distancia
de un punto que de otro.
Con base en lo anterior se procedió a generar dichos polígonos, los cuales permitirán a
través de la zona de influencia resultante del valor de terreno inicial, cotejar y así validar
los valores arrojados mediante la generación de las zonas de valor, con los resultantes de
la interpolación de los datos muestra. A continuación, se muestra la siguiente tabla con
los polígonos resultantes:
Tabla 4. Polígonos de Thiessen sobre valores m2 de terreno. Fuente elaboración propia
Ahora bien, se tomó una muestra de 10 polígonos de Thiessen buscando validar las zonas
de valor generadas superponiéndolas geográficamente sobre dichos polígonos, como se
muestra a continuación:
61
Ilustración 33. Ubicación polígonos de thiessen objeto de validación. Fuente: elaboración propia
- ZONA DE VALOR 1
ZONA 5275322 POLÍGONO DE Thiessen
TRATAMIENTO Mejoramiento integral ESTRATO 2 TOPOGRAFÍA Inclinada VALOR M2 $850.000 VALOR M2 $850.000
Tabla 5. Tabla comparativa zona de valor 5275322 vs Polígono de Thiessen. Fuente: elaboración propia
62
- ZONA DE VALOR 2
ZONA 2155323 POLÍGONO DE Thiessen
TRATAMIENTO Consolidación Urbana VALOR M2 $1.860.000 ESTRATO 3 VALOR M2 $1.800.000 TOPOGRAFÍA Plana VALOR M2 $1.860.000
Tabla 6. Tabla comparativa zona de valor 2155323 vs Polígono de Thiessen. Fuente: elaboración propia
- ZONA DE VALOR 3
ZONA 2173312 POLÍGONO DE Thiessen
TRATAMIENTO Consolidación Urbana VALOR M2 $1.000.000 ESTRATO 2 VALOR M2 $1.920.000 TOPOGRAFÍA Inclinado VALOR M2 $1.820.000 VALOR M2 $1.820.000 VALOR M2 $1.850.000
Tabla 7. Tabla comparativa zona de valor 2173312 vs Polígono de Thiessen. Fuente: elaboración propia
63
- ZONA DE VALOR 4
ZONA 2255323 POLÍGONO DE Thiessen
TRATAMIENTO Consolidación
moderada
ESTRATO 3 VALOR M2 $1.550.000 TOPOGRAFÍA Plana VALOR M2 $1.400.000 VALOR M2 $1.550.000 VALOR M2 $1.450.000
Tabla 8. Tabla comparativa zona de valor 2255323 vs Polígono de Thiessen. Fuente: elaboración propia
- ZONA DE VALOR 5
ZONA 5255312 POLÍGONO DE Thiessen
TRATAMIENTO Mejoramiento integral VALOR M2 $830.000 ESTRATO 2 VALOR M2 $950.000 TOPOGRAFÍA Plana VALOR M2 $910.000 VALOR M2 $950.000 VALOR M2 $800.000
Tabla 9. Tabla comparativa zona de valor 5255312 vs Polígono de Thiessen. Fuente: elaboración propia
64
- ZONA DE VALOR 6
ZONA 5263312 POLÍGONO DE Thiessen
TRATAMIENTO Mejoramiento integral VALOR M2 $870.000 ESTRATO 2 VALOR M2 $950.000 TOPOGRAFÍA Muy inclinado VALOR M2 $880.000 VALOR M2 $950.000 VALOR M2 $790.000
Tabla 10. Tabla comparativa zona de valor 5263312 vs Polígono de Thiessen. Fuente: elaboración propia
- ZONA DE VALOR 7
ZONA 5275312 POLÍGONO DE Thiessen
TRATAMIENT
O Mejoramiento
integral
VALOR M2 $850.000
ESTRATO 2 VALOR M2 $790.000 TOPOGRAFÍA Inclinado VALOR M2 $870.000 VALOR M2 $800.000 VALOR M2 $950.000
Tabla 11. Tabla comparativa zona de valor 5275312 vs Polígono de Thiessen. Fuente: elaboración propia
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- ZONA DE VALOR 8
ZONA 5275322 POLÍGONO DE Thiessen
TRATAMIENT
O Mejoramiento
integral
VALOR M2 $1.020.000
ESTRATO 2 VALOR M2 $1.010.000 TOPOGRAFÍA Inclinado VALOR M2 $850.000 VALOR M2 $1.010.000 VALOR M2 $860.000
Tabla 12. Tabla comparativa zona de valor 5275322 vs Polígono de Thiessen. Fuente: elaboración propia
- ZONA DE VALOR 9
ZONA 2255322 POLÍGONO DE Thiessen
TRATAMIENTO Consolidación
Densificación
VALOR M2 $900.000
ESTRATO 2 VALOR M2 $910.000 TOPOGRAFÍA Plano VALOR M2 $850.000 VALOR M2 $900.000 VALOR M2 $930.000
Tabla 13. Tabla comparativa zona de valor 2255322 vs Polígono de Thiessen. Fuente: elaboración propia
66
- ZONA DE VALOR 10
ZONA 5265322 POLÍGONO DE Thiessen
TRATAMIENTO Mejoramiento
integral
VALOR M2 $900.000
ESTRATO 2 VALOR M2 $750.000 TOPOGRAFÍA Muy Inclinado VALOR M2 $750.000
Tabla 14. Tabla comparativa zona de valor 5275322 vs Polígono de Thiessen. Fuente: elaboración propia
Así bien, luego de realizar la comparación de los polígonos de thiessen generados a partir
de los datos muestra, avalúos de la zona de estudio y las zonas de valor establecidas, se
observa que dichas zonas no presentan una variación muy elevada con respecto a los
valores por metro cuadrado de terreno que muestran las zonas de valor. A su vez se
evidencia que, aunque los polígonos de thiessen, tienen en cuenta una zona de influencia
directa de dichos valores, no tienen en cuenta variables geográficas como la distribución
de las manzanas, ni la conformación de los predios (se observan polígonos que cruzan o
cortan manzanas y predios) lo cual si se tiene presente en las zonas de valor generadas a
partir de las zonas homogéneas físicas.
67
10. CONCLUSIONES
- La formación profesional que brinda la carrera otorga herramientas que permiten
un análisis más profundo, desde diferentes enfoques de las variables físicas y
geográficas que influyen en las dinámicas referentes al establecimiento de
criterios de valor.
- La generación de las zonas de valor a partir de las zonas homogéneas físicas, tuvo
una reducción considerable (paso de 100 zonas homogéneas a 45 zonas de valor),
esto a pesar de la falta o carencia de información en ciertos sectores, y de la
homogenización de criterios. Por otro lado, no permitió un completo cubrimiento
del área de estudio en su totalidad, por lo cual se recomienda ampliar la base de
datos inicial, es decir el número de avalúos a tener en cuenta.
- La validación de las zonas de valor generadas a partir de la aproximación de la
metodología de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital por medio
de la implementación de un método de interpolación (polígonos de thiessen)
permitió reafirmar que dichas zonas, establecen un valor de terreno acorde a la
realidad con la inclusión de variables geográficas (Topografía, tipo de vía), así
mismo se evidencio que la interpolación solo tienen en cuenta la influencia de la
distancia entre los puntos origen (avalúos con valores de terreno).
- Las zonas de valor generadas funcionan como herramienta de optimización de los
procesos de elaboración de avalúos (ventaja comercial), ya que posibilitan la
consulta y comparación frente a los avalúos que se realizaran en la zona de
estudio.
68
11. BIBLIOGRAFÍA
Alcaldia mayor de Bogotá D.C. (2017). MONOGRAFIA DE LAS LOCALIDADES-No. 4
SAN CRISTÓBAL. Bogotá.
Alcaldia mayor de Bogota. (2017). Ubicacion de la ciudad.
Artículo 70 del 2011 (Director General del Instituto Agustín Codazzi 4 de Febrero de
2011).
Borrero Ochoa, O. (2008). Avalúos de inmuebles y garantías. Bogotá: RHANDAR
EDITORES.
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12. ANEXOS
11.1. SEXTA FASE: Salidas Graficas
A continuación se muestran los anexos correspondientes a la elaboración del trabajo, así
como las zonas de valor generadas, cabe aclarar que todos los productos fueron elaborados a
partir de la implementación de software libre (Qgis).
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