DE LAS OBLIGACIONES

140

FUENTES DE LAS OBLIGACIONES

SEGUNDA PARTE

CONTRATOS

CAPITULO III: LOS CONTRATOS EN PARTICULAR (CONTINUACION)

4.- CESIN DE DERECHOS

La cesin de derechos es el traspaso de un derecho, por acto entre vivos.

El Ttulo XXV del Libro IV trata tres materias diferentes:

Cesin de crditos personales. Cesin del derecho de herencia. Cesin de derechos litigiosos.

De este modo, la denominacin del Ttulo no es exacta, pues sugiere que se trata de un modo general la cesin de todo tipo de derechos. En verdad, se ocupa de ciertos crditos o derechos personales; no trata la cesin de los derechos reales sino slo del de herencia, y de la cesin de derechos litigiosos que, naturalmente, pueden ser reales o personales.

A) Cesin de crditos personales

La expresin crditos personales es redundante. Los crditos son siempre personales, en el sentido que slo pueden reclamarse de quienes por un hecho suyo o la sola disposicin de la ley han contrado la obligacin correlativa (Art. 578). Con esta expresin, el legislador ha querido significar cierto tipo de crditos en que se encuentra precisamente determinado el acreedor; denominados, por lo mismo, nominativos.

Tipos de crditos

En principio, todos los crditos son transferibles, excepto aquellos que tienen un carcter personalsimo. Pero, la manera de efectuar la cesin vara segn la forma del ttulo en que consta el crdito. Desde este punto de vista, los crditos pueden ser:

Nominativos: aquellos en que se indica con precisin la persona del acreedor, y que no son pagaderos sino a la persona designada. Tal es, por ejemplo, el crdito del vendedor contra el comprador, por el precio.

A la orden: aquellos en que al nombre de la persona del titular se antepone la expresin a la orden. Tales crditos son pagaderos a la persona designada, o a quien sta designe. Las letras de cambio, los pagares y los cheques adoptan generalmente esa forma.

Al portador: aquellos en que no se designa la persona del acreedor, o llevan la expresin al portador. De este tipo son los cheques en que no se han borrado las expresiones al portador.

Qu cesin rige el Cdigo Civil

El Cdigo reglamenta slo la cesin de crditos nominativos. El Art. 1908 prescribe que las disposiciones de este ttulo no se aplicarn a las letras de cambio, pagars a la orden, acciones al portador y otras especies de transmisin que se rigen por el Cdigo de Comercio o por leyes especiales.

La cesin de los crditos a la orden se verifica mediante el endoso, que es un escrito puesto al dorso de la letra de cambio y dems documentos a la orden, por el cual se transfiere el dominio del documento, o, ms bien dicho, del crdito de que da cuenta. Y los documentos al portador se ceden por la mera tradicin manual (esto se estudia en Derecho Comercial).

Naturaleza jurdica de la cesin

La ubicacin en el Libro IV, entre la permuta y el arrendamiento, sugiere que la cesin de derechos es un contrato. Pero un atento examen conduce a una conclusin diversa.

En suma, la cesin es la tradicin de los derechos personales o crditos.

Por de pronto, el Art. 1901 establece la forma como se perfecciona la cesin, entre cedente y cesionario, a cualquier ttulo que se haga. La disposicin deja en claro que la cesin requiere de un titulo, y que ste puede adoptar diversas formas. Un crdito puede cederse, en efecto, a titulo de compraventa, de permuta, de donacin, de aporte en sociedad.

El Art. 1907, por su parte, reglamenta la responsabilidad que contrae el cedente, en la cesin a titulo oneroso. Con ello queda claro, una vez ms, que es menester un titulo, que tambin puede ser gratuito, caso en el que el cedente no contrae ninguna de las obligaciones que seala la disposicin citada.

El Art. 1901 reproduce el Art. 699: la tradicin de los derechos personales se verifica por la entrega del ttulo, hecha por el cedente al cesionario.

Formalidades de la cesin

Las formas requeridas para la eficacia de la cesin deben ser enfocadas desde un doble ngulo: entre las partes y respecto de terceros. Perfecta la cesin entre las partes, puede no estarlo respecto del deudor y de terceros.

1.- Perfeccionamiento de la cesin entre las partes.

El solo acuerdo de voluntades, o el solo contrato, no es suficiente para que se perfeccione la cesin. Como no se concibe la entrega del crdito, cosa incorporal, el legislador la ha reemplazado por la entrega del ttulo. Por este motivo, el Art. 1901 dispone que la cesin de un crdito personal, a cualquier ttulo que se haga, no tendr efecto entre cedente y cesionario sino en virtud de la entrega del ttulo.

En virtud de esta entrega del ttulo, el cesionario se convierte, frente al cedente, en titular del crdito. Al efectuarse la entrega, deber anotarse en el documento mismo el traspaso del derecho, con designacin del nombre del cesionario bajo la firma del cedente (Art. 1903).

Situacin de los crditos que no constan por escrito:

La entrega del ttulo supone que el crdito cedido conste por escrito. As, la imposibilidad de efectuar la entrega supone que no pueden cederse los crditos que no constan por escrito?

Una respuesta afirmativa excluye del comercio una apreciable cantidad de derechos personales, contrariando el espritu general de la legislacin. En tal caso, la escritura de cesin, en que se especifique el crdito, servir de ttulo que habr de entregarse al cesionario.

2.- Perfeccionamiento de la cesin respecto del deudor cedido y terceros.

La entrega del ttulo deja perfecta la cesin entre las partes, esto es, entre el cedente y cesionario. Para que la cesin se perfeccione respecto del deudor cedido y de terceros, es menester que se notifique al deudor o ste acepte la cesin. Mientras no intervenga la notificacin o aceptacin, para el deudor y terceros el titular del crdito continua siendo el cedente.

El Art. 1905 establece que, en general, se considerar existir el crdito en manos del cedente, respecto del deudor y terceros. La misma disposicin seala dos consecuencias de este principio general:

El deudor podr pagar vlidamente al cedente; Los acreedores del cedente podrn embargar el crdito que se reputa pertenecerle.

En suma, mientras no medie la notificacin o aceptacin, la cesin es inoponible al deudor y a terceros. El Art. 1902 dispone que la cesin no produce efecto contra el deudor ni contra terceros, mientras no ha sido notificada por el cesionario al deudor o aceptada por ste. Importa destacar que los requisitos que seala el Art. 1902 no son copulativos. Basta la notificacin del deudor, o su aceptacin.

a) Notificacin del deudor.

La cesin se perfecciona respecto de terceros y del propio deudor, en primer trmino, por la notificacin de ste:

La notificacin del deudor debe ser judicial. Debe efectuarse personalmente, previa resolucin judicial. El Art. 47 del Cdigo de Procedimiento Civil previene que esta forma de notificacin se utilizar siempre que la ley disponga que se notifique a una persona para la validez de ciertos actos.

La iniciativa de la notificacin del deudor corresponde al cesionario. El cesionario est primordialmente interesado en que la notificacin se practique, y, adems, tiene el ttulo del crdito que le ha sido entregado por el cedente.

La notificacin debe practicarse cumpliendo con los requisitos generales de toda notificacin personal; y adems debe cumplir con lo dispuesto en el Art. 1903, debiendo hacerse con exhibicin del titulo, que llevar anotado el traspaso del derecho con la designacin del cesionario y bajo la firma del cedente.

b) Aceptacin del deudor.

La cesin se perfecciona, igualmente, respecto del deudor y terceros, por la aceptacin del primero. Esta aceptacin puede ser expresa o tcita. La primera consiste en una explcita declaracin del deudor, que aprueba la cesin. La segunda consiste en un hecho que la supone, como la litis contestacin con el cesionario, un principio de pago al cesionario, etc. (Art. 1904).

El Cdigo no ha rodeado la aceptacin de ningn requisito de forma. Prestada la aceptacin verbalmente surgir el problema de prueba. Para este efecto, regirn las limitaciones de la prueba testimonial, de los Art. 1708 y 1709. Si la aceptacin consta en instrumento privado, quedar plenamente probada respecto del deudor cuando el documento sea reconocido o mandado a tener por reconocido. Respecto de terceros, el documento no adquirir fecha cierta sino desde que ocurra alguno de los hechos previstos en el Art. 1703. La aceptacin no puede hacerse valer respecto de terceros, sino desde que el instrumento en que consta adquiere fecha cierta a su respecto.

De este modo, puede ocurrir que el deudor deba considerar como su acreedor al cesionario, mientras los terceros pueden continuar reputando al cedente. Nuestro Cdigo se ha apartado del Cdigo francs, que si exige que la aceptacin del deudor conste de un acto autntico.

Efectos de la cesin:

Los efectos de la cesin deben considerarse en dos aspectos. Primero, ser menester examinar el alcance o extensin de la cesin. En seguida, ser preciso considerar la responsabilidad que con motivo de la cesin contrae el cedente.

1.- Extensin de la cesin.

El Art. 1906 establece que la cesin de un crdito comprende sus fianzas, privilegios e hipotecas; pero no traspasa las excepciones personales del cedente. En suma, el cesionario gozar del crdito en los mismos trminos que el cedente; pero la cesin no transfiere las excepciones personales del cedente. Se excepta la nulidad relativa, que, de acuerdo con el Art. 1684, pueden invocar las personas en cuyo favor la establece la ley y sus cesionarios.

Situacin de la excepcin de compensacin:

De ordinario es indiferente que la cesin se perfeccione por la notificacin o aceptacin. La distincin slo ofrece inters para decidir si puede el deudor cedido oponer al cesionario una compensacin que habra podido oponer al cedente. El Art. 1659 inciso 1 dispone que el deudor que acepta sin reserva alguna la cesin que el acreedor haya hecho de sus derechos a un tercero, no podr oponer en compensacin al cesionario los crditos que, antes de la aceptacin, hubiere podido oponer al cedente.

Es lgico que el deudor no pueda oponer en compensacin al cesionario los crditos adquiridos contra el cedente, posteriores a la aceptacin. El cedente ha dejado de ser acreedor y, en suma, ya no median entre ambos obligaciones reciprocas. Pero, tampoco puede el deudor oponer los crditos que adquiri antes de la aceptacin, y que hubiera podido oponer al cedente. La aceptacin sin reservas importa una renuncia de la compensacin.

Cuando la cesin se perfecciona por la notificacin, la situacin es distinta, el deudor podra oponer al cesionario todos los crditos que antes de la notificacin haya adquirido en contra del cedente, aun cuando no hubieren llegado a ser exigibles sino despus de la notificacin (Art. 1659 inciso 2).

2.- Responsabilidad del cedente.

La responsabilidad que contrae el cedente con motivo de la cesin depende de si el ttulo es gratuito u oneroso. El Art. 1907 se ocupa de la responsabilidad del cedente, cuando la cesin es a ttulo oneroso. Cedido un crdito a ttulo gratuito, no le cabe ninguna responsabilidad al cedente. Dispone el Art. 1907 que el cedente de un crdito a ttulo oneroso se hace responsable de su existencia al tiempo de la cesin, esto es, de que verdaderamente le perteneca en ese tiempo; pero no se hace responsable de la solvencia del deudor.

De este modo, por el solo hecho de la cesin onerosa y sin necesidad de especial estipulacin, el cedente responde de que era efectivamente acreedor al tiempo de efectuarse la cesin. Slo se requiere un pacto especial para que el cedente sea responsable de la solvencia del deudor. A falta de esta estipulacin expresa, el cesionario debe soportar los riesgos de la insolvencia del deudor cedido.

La estipulacin que hace responsable al cedente de la insolvencia del deudor comprende naturalmente slo su insolvencia al tiempo de la cesin; y el riesgo de la insolvencia futura debe asumirlo el cedente de una manera expresa. Precisa el Art. 1907 en qu consiste la responsabilidad del cedente, debiendo rembolsar al cesionario el precio o emolumento que le hubiere reportado la cesin. Por acuerdo de las partes, el cedente puede asumir otras responsabilidades, como, por ejemplo, la obligacin de indemnizar perjuicios al cesionario.

B) Cesin del derecho de herencia

La cesin de un derecho de herencia o legado presupone necesariamente que se haya abierto la sucesin. El derecho de suceder por causa de muerte a una persona viva no puede ser objeto de un contrato, aunque intervenga el consentimiento de la misma persona (Art. 1463). Los pactos sobre sucesin futura adolecen de objeto ilcito, y, por lo mismo, de nulidad absoluta.

Maneras de efectuar la cesin:

La cesin puede hacerse de dos maneras:

Especificando los bienes comprendidos en la cesin. Sin especificar los bienes de que se compone la herencia o legado.

Las reglas del Prrafo 2 del Ttulo De la cesin de derechos son aplicables slo cuando falte la especificacin de los efectos que integran la herencia o legado. No se hace cuestin de los bienes que forman la herencia o legado; se transfiere el derecho de suceder a titulo de heredero o legatario.

Efectos de la cesin:

Por efectos de la cesin, el cesionario adquiere todos los derechos y contrae todas las responsabilidades del cedente. El Cdigo seala algunas consecuencias que derivan de la calidad de heredero o legatario de que el cesionario queda investido, desde el momento de la apertura de la sucesin:

El cedente debe al cesionario todos los elementos activos de la sucesin, debe hacerle entrega de los bienes comprendidos en la herencia o legado; deber tan obvio que el legislador no juzg necesario sealarlo. Debe el cedente al cesionario, igualmente, los frutos que haya percibido, los crditos que haya cobrado, los precios recibidos por la enajenacin de bienes sucesorios, etc. El Art. 1910 inciso 1 dispone que si el heredero se hubiere aprovechado de los frutos o percibido crditos o vendido efectos hereditarios, ser obligado a rembolsar su valor al cesionario.

El cesionario deber rembolsar al cedente los costos necesarios o prudenciales que haya hecho el cedente en razn de la herencia (Art. 1910 inciso 2).

El cesionario se beneficia del derecho de acrecer. El Art. 1910 inciso 3 seala que cedindose una cuota hereditaria se entender cederse al mismo tiempo las cuotas hereditarias que por el derecho de acrecer sobrevengan a ella, salvo que se haya estipulado otra cosa.

Las mismas reglas se aplican al legatario.

Responsabilidad del cedente:

La responsabilidad del cedente depende de si la cesin se verifica a ttulo gratuito u oneroso. El cedente a ttulo gratuito no contrae ninguna responsabilidad o, en otros trminos, no debe ninguna garanta al cesionario. En cuanto a la cesin onerosa, el Art. 1909 dispone que el que cede a ttulo oneroso un derecho de herencia o legado sin especificar los efectos de que se compone, se hace responsable de su calidad de heredero o legatario.

No es responsable el cedente de la existencia de tales o cuales bienes, ni de que formen parte de la herencia o legado, a menos que as se haya estipulado; solo garantiza o asegura al cesionario que se encuentra realmente investido del derecho a la herencia o legado.Responsabilidad del cesionario ante terceros:

El cesionario se hace responsable del pasivo de la herencia o legado, respecto del cedente. Pero, ante terceros, el cedente contina siendo responsable. Los acreedores pueden siempre dirigirse contra el cedente y hacer abstraccin de la cesin. El cedente queda siempre directamente obligado; pero tendr derecho a que el cesionario le reembolse lo pagado. Por cierto que los acreedores podrn igualmente accionar contra el cesionario. Al perseguir al cesionario, los acreedores le aceptaran como deudor, y se estara en presencia de una delegacin perfecta novatoria.

Como se efecta la tradicin del derecho de herencia:

La cuestin se ha debatido latamente en un aspecto particular del problema, y es si al hacerse la tradicin del derecho de herencia, cuando la integran bienes inmuebles, debe hacerse inscripcin en el Registro Conservatorio de Bienes Races.

Cuando se enajenan derechos hereditarios en un bien raz determinado de la sucesin, la tradicin se efecta por la inscripcin del ttulo. La discusin en cuanto a la manera de efectuar la tradicin del derecho de herencia gira en torno a la enajenacin de esta misma, como universalidad jurdica. Ningn artculo del Cdigo Civil dispone cmo debe o puede efectuarse la tradicin del derecho de herencia, surgiendo dos doctrinas que proponen soluciones:

Doctrina de Leopoldo Urrutia

Segn este autor, la tradicin de la herencia no exige la inscripcin conservatoria, aun cuando comprenda bienes races. Siendo la herencia una universalidad jurdica, que no comprende bienes determinados sino un conjunto de bienes indeterminados o una cuota de ese conjunto, no puede calificarse de bien mueble o inmueble. Por tanto, aunque la herencia comprenda bienes inmuebles, no es necesaria la inscripcin de que habla el Art. 686 para la tradicin de ella, pues esta ltima disposicin se refiere a la manera de efectuar la tradicin del dominio de los bienes races, y aunque la herencia comprenda stos no adquiere carcter inmueble, sino que mantiene su calidad de bien abstracto o sui generis.

Quienes siguen esta teora agregan que el Art. 686 es inaplicable, porque se refiere a la tradicin del dominio y otros derechos reales que menciona, entre los cuales no se cuenta la herencia, y sta, aunque en doctrina puede mirarse como una forma de dominio, en nuestro derecho positivo no puede seguirse tal criterio porque considera la herencia en forma autnoma o independiente del derecho de dominio (Art. 577 y 1268).

Como no hay reglas particulares para la tradicin del derecho de herencia, corresponde aplicar las normas generales del Ttulo De la tradicin. As, la tradicin del derecho de herencia puede verificarse por cualquier medio que revele la intencin del tradente de transferirlo y la del adquirente de adquirirlo. Se aplica entonces la regla general del Art. 670.

En consecuencia, por ejemplo, operar la tradicin del derecho de herencia si en la escritura pblica de la venta de este derecho el vendedor expresa su voluntad de transferirlo, y el comprador, entrando en posesin de los derechos hereditarios cedidos por el vendedor, y en cumplimiento de las estipulaciones del contrato, ejercita por si y como dueo dichos derechos en el juicio de nulidad del testamento del causante. Ello demuestra que, si bien no se inscribi el ttulo, medi otra forma de tradicin suficiente en derecho para transferir al comprador el dominio de la herencia o una cuota de ella, en virtud del ttulo traslaticio constituido por el contrato.

Doctrina de Jos Ramn Gutirrez

Segn esta teora la tradicin de la herencia exige la inscripcin conservatoria cuando aquella comprende bienes races. Segn esta doctrina el derecho real de herencia es mueble o inmueble segn lo sean las cosas singulares en que ha de ejercerse, porque la herencia confiere al heredero un derecho real sobre cada una de las especies singulares que la componen.

La herencia es, pues, una cosa cuyo carcter depende de los bienes o especies que la componen:

Si slo se compone de bienes muebles, la herencia ser cosa mueble, y su tradicin deber efectuarse por uno de los medios que el Art. 684 indica para la tradicin de las cosas corporales muebles.

Si la herencia se compone slo de bienes inmuebles, ser cosa inmueble, y la tradicin deber efectuarse conforme al Art. 686, por la inscripcin del ttulo en el Registro del Conservador.

Si la herencia comprende muebles e inmuebles, tiene carcter mixto, y su tradicin tambin deber efectuarse conforme al Art. 686.

La calificacin de la herencia, como de todo derecho, depende segn sea mueble o inmueble la cosa en que recae (Art. 580).

La jurisprudencia de nuestros tribunales de justicia considera que la tradicin del derecho de herencia no exige la inscripcin, aunque en ella existan bienes races; basta cualquier medio que revele la intencin del tradente de transferirlo y la del adquirente de aceptarlo.

C) Cesin de derechos litigiosos

Se llaman derechos litigiosos aquellos derechos que son objeto de una controversia judicial, cuya existencia es discutida en juicio. El Cdigo se ha cuidado de precisar, con toda exactitud, que un derecho tiene el carcter de litigioso desde que se notifica judicialmente la demanda (Art. 1911 inciso 2).

De este modo, el derecho litigioso supone dos condiciones:

Es preciso que se deduzca una demanda sobre el derecho de que se trata. No es suficiente, como pensaba Pothier, que el derecho pueda ser materia de discusin, sea que el proceso haya comenzado o est por intentarse. Que se haya notificado judicialmente la demanda. La notificacin de la demanda marca el momento en que el derecho comienza a ser litigioso. Se comprende que este carcter subsistir mientras no se pronuncie una decisin judicial, con autoridad de cosa juzgada.Cundo hay cesin de derechos litigiosos?

La cesin de derechos litigiosos supone que el derecho sea objeto de una contienda judicial. Pero, no importa cesin de derechos litigiosos la transferencia del derecho que se discute en juicio. La cesin de un derecho litigioso no tiene por objeto el derecho mismo, sino la pretensin, bien o mal fundada, de obtener una determinada ventaja, que el cedente cree conseguir en un litigio. En otros trminos, la cesin de derechos litigiosos versa sobre la expectativa del cedente de ganar o perder el pleito.

El Art. 1911 inciso 1 no deja dudas al respecto al sealar que se cede un derecho litigioso cuando el objeto directo de la cesin es el evento incierto de la litis, del que no se hace responsable el cedente. Esta cesin, por lo tanto, tiene un carcter aleatorio eminentemente, pues el equivalente de la prestacin que suministra el cesionario envuelve una contingencia incierta de ganancia o prdida.

Los derechos sobre los cuales se litiga pueden ser reales o personales. La ley no establece ninguna distincin.

Quien puede ceder el derecho litigioso?

Slo el demandante en el juicio puede efectuar la cesin de derechos litigiosos. Diversas normas lo demuestran:

El Art. 1913 concede el derecho de rescate al deudor, esto es, al demandado. Fluye de ello que el demandante es el cedente de los derechos litigiosos.

El Art. 1912, por su parte, declara que es indiferente que sea el cedente o el cesionario el que persiga el derecho. Pero, en todo caso, ha de ser el demandante en el juicio.

Forma de hacer la cesin:

No ha establecido el Cdigo la forma de efectuar la cesin de derechos litigiosos. No es aplicable el Art. 1909 que requiere la entrega del ttulo. El derecho del cedente, el evento incierto de la litis, no consta en ningn ttulo. Se entiende hecha la cesin por el hecho de apersonarse el cesionario al juicio, acompaando el ttulo de la cesin. Para que la cesin produzca efecto respecto del deudor, es menester que le sea notificada. El derecho de retracto supone que el demandado est enterado de la cesin, y el Art. 1913 se refiere a esta notificacin.

Ttulo de la cesin:

La cesin de derechos litigiosos puede hacerse a diversos ttulos. El Art. 1912 establece que es indiferente que la cesin haya sido a ttulo de venta o permutacin. La cesin puede igualmente efectuarse a ttulo gratuito. El Art. 1913 seala que, en tal caso, el cesionario carece del derecho de rescate.

Efectos de la cesin:

Los efectos deben enfocarse desde un doble punto de vista:

1.- Efectos de la cesin entre el cedente y cesionario.

El cedente se desprende de los derechos que le corresponden como demandante en el juicio y el cesionario adquiere tales derechos. No obstante esto, el Art. 1912 expresa que es indiferente que sea el cedente o el cesionario el que persiga el derecho. De esta manera, una vez efectuada la cesin el juicio puede proseguirlo el cedente o el cesionario.

No debe el cedente al cesionario ninguna garanta por la suerte del juicio; as lo dispone expresamente el Art. 1911. El cesionario ha adquirido un derecho dudoso, y ha aceptado las contingencias del litigio.

2.- Efectos de la cesin respecto del demandado.

Aqu surge el derecho de rescate o retracto litigioso. Este puede definirse como la facultad del demandado de liberarse de la prestacin a que ha sido condenado en el juicio, reembolsando al cesionario lo que ste hubiere pagado al cedente como precio de la cesin. La facultad de rescate persigue la doble finalidad de impedir la especulacin de los adquirentes de litigios y de disminuir el nmero de pleitos.

Para que proceda este derecho es indispensable dos requisitos:

a) La cesin se haya efectuado a ttulo oneroso. El demandado debe pagar al cesionario el valor de lo que ste haya dado por el derecho cedido (Art. 1913 inciso 1). Por lo tanto, la cesin debe efectuarse a un ttulo que importe un sacrificio para el cesionario. Hecha la cesin a ttulo de venta, el deudor abonar el precio pagado al cedente; verificada a ttulo de permuta, deber el valor de la cosa que el cedente recibi a cambio de los derechos litigiosos.

b) El derecho de rescate debe invocarlo el deudor en el plazo perentorio de nueve das que seala el Art. 1914. No puede el deudor oponer el beneficio de rescate despus de transcurridos nueve das desde la notificacin del decreto en que se manda ejecutar la sentencia.

Hay ciertos casos en los cuales no procede este derecho:

En las cesiones enteramente gratuitas. Adems, la cesin gratuita no puede constituir un acto de especulacin (Art. 1913 inciso 2).

En las cesiones que se hacen por ministerio de la justicia. En tal caso, al decir de Pothier, el cesionario no procede como un especulador de litigios porque, en cierto modo, la justicia le ha invitado a adquirir el derecho (Art. 1913 inciso 2).

En las cesiones que van comprendidas en la enajenacin de una cosa de que el derecho litigioso forma una parte o accesin (Art. 1913 inciso 2). En la cesin que se hace a un coheredero o copropietario por un coheredero o copropietario de un derecho que es comn a los dos. La cesin en este caso pone fin a un estado de indivisin, finalidad que el legislador estima plausible (Art. 1913 N 1).

En la cesin que se hace a un acreedor en pago de lo que le debe el cedente. El cesionario obtiene en pago de su crdito el derecho litigioso, probablemente porque el deudor carece de otros bienes (Art. 1913 N 2).

En la cesin que se hace al que goza de un inmueble como poseedor de buena fe, usufructuario o arrendatario, cuando el derecho cedido es necesario para el goce tranquilo y seguro del inmueble. El cesionario, de este modo, logra poner fin a un juicio que amenaza su posesin o impide su goce seguro y tranquilo (Art. 1913 N 3).

5.- CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

El Art. 1915 define este contrato, sealando que el arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recprocamente, la una a conceder el goce de una cosa o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.

En concepto del legislador existen tres tipos o clases de arrendamiento:

la concesin del goce de una cosa, o arrendamiento de cosas. la confeccin de obra. la prestacin de un servicio o arrendamiento de servicios.

Las disposiciones que el Cdigo Civil establece en relacin a los empleados domsticos se encuentran derogadas por el Cdigo del Trabajo.

Caractersticas generales del arrendamiento:

1) Es un contrato consensual, porque basta que las partes se pongan de acuerdo respecto a sus elementos esenciales para que se formalice y surjan las obligaciones que de l derivan.

Sin embargo, es de gran importancia su escrituracin porque:

La actual legislacin, en materia de arrendamiento de bienes races urbanos, prescribe que si el contrato es verbal y surge discrepancia en cuanto al canon de arriendo, se presumir que la renta es la que declare el arrendatario. Esta presuncin es simplemente legal (Art. 20 Ley 18.101).

Existe la limitacin de la prueba de testigos respecto de aquellos actos o contratos que contienen la entrega o promesa de una cosa que valga ms de dos unidades tributarias; y es plenamente aplicable a este contrato (Art. 1709).

Por la norma del Art. 1962 es importante que el contrato conste en escritura pblica si se refiere a bienes races, para hacerlo oponible al tercero adquirente. Adems, si se inscribe en el Registro de Hipotecas y Gravmenes, es oponible al acreedor hipotecario, siempre que dicha inscripcin sea anterior a la inscripcin hipotecaria.

Tratndose de predios rsticos, el contrato debe celebrarse por instrumento pblico o privado, y en este ltimo caso se requiere la presencia de 2 testigos mayores de 18 aos (Art. 5 del D.L. 993).

En el ejercicio de la autonoma de la voluntad, las partes son libres para convenir las solemnidades que estimen convenientes, y dar al contrato el carcter de solemne. Si se convino escritura, su no otorgamiento da derecho para retractarse del contrato hasta antes del otorgamiento de la misma o hasta antes de la entrega de la cosa arrendada (Art. 1921).

2) Es un contrato bilateral, por ende las obligaciones que de l nacen ligan a ambas partes recprocamente. El arrendador debe proporcionar el goce de la cosa, realizar la ejecucin de la obra o la prestacin de un servicio, y el arrendatario debe pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado. Al ser bilateral, tiene importancia la condicin resolutoria tcita en virtud de la cual si uno de los contratantes deja de cumplir lo pactado, el diligente podr solicitar la terminacin o el cumplimiento del contrato, con indemnizacin de perjuicios.

3) Se trata de un contrato de tracto sucesivo, por ello al aplicarle el Art. 1489, en vez de resolucin proceder el trmino del contrato.

4) Es un contrato oneroso, que tiene por objeto la utilidad de ambos contratantes, gravndose cada uno en beneficio del otro, siendo normalmente las prestaciones de carcter conmutativo y equivalentes.

5) Es un contrato nominado, porque se encuentra reglamentado en la ley, y adems esta normativa es de carcter exhaustiva, dejando muy poco a la creacin de los particulares.

6) Es un contrato entre vivos, porque est destinado a producir sus efectos en vida de sus autores, y sus obligaciones son transmisibles, por lo que continan producindose sus efectos aun despus de la muerte de cualquiera de las partes, lo que ha confirmado reiteradamente la doctrina y la jurisprudencia. Ello, cuando se trata del contrato de arrendamiento de cosas, pues no ocurre lo mismo, segn veremos, en el arrendamiento de servicios y en la ejecucin de una obra.

7) Es un contrato principal, porque subsiste por si mismo, sin requerir de otra convencin, sin perjuicio de que se acostumbra a garantizar las obligaciones del arrendatario, para asegurar el pago de la renta o las indemnizaciones que procedan, siendo estas cauciones naturalmente accesorias.

8) Constituye un ttulo de mera tenencia (Art. 714).

Partes del contrato de arrendamiento:

En cuanto a quienes celebran el contrato de arrendamiento, el Art. 1919 seala que en el arrendamiento de cosas la parte que da el goce de ellas se llama arrendador, y la parte que da el precio, arrendatario.

Cuando se trata del contrato de arrendamiento de predios urbanos, el arrendatario se denomina inquilino, y del de predios rsticos colono (Art. 1970 y 1979). En la confeccin de obra, la persona que ejecuta la obra se denomina artfice, y, en ciertos casos, empresario. En el arrendamiento de servicios inmateriales, el arrendador recibe el nombre de empleador, y el arrendatario de empleado. En el arrendamiento de transporte se llama consignante aquel que confa las cosas para el transporte, la persona a quien van dirigidas consignatario, y el que efecta el transporte acarreador.

Elementos esenciales del arrendamiento:

1.- El consentimiento:

Es el acuerdo de voluntades recado en la naturaleza del contrato, el precio y la cosa. El arrendamiento de cosas es consensual. Se perfecciona por el solo acuerdo en la cosa y el precio. No es necesario un documento que lo respalde, pero el instrumento es conveniente, como se ha explicado.

El consentimiento y el arrendamiento como acto de administracin

Tradicionalmente se ha considerado al contrato de arrendamiento como un acto de administracin y no de disposicin, es por ello que para arrendar a travs de un mandatario o representante basta que se hayan otorgado las facultades del Art. 2132. Sin embargo, podra cuestionarse esta facultad cuando se arrienda por largos perodos de tiempo, ya que en estos casos el contrato podra envolver una verdadera disposicin de la cosa. As, en Francia, segn expresan los hermanos Mazeaud, el arrendamiento perpetuo es nulo. La jurisprudencia considera como perpetuos los arrendamientos de duracin superior a 99 aos.

En caso que el contrato se celebre a travs de intermediarios, se aplica la norma del Art. 106 del Cdigo de Comercio, que seala que el contrato propuesto por intermedio de corredor se entender perfecto desde el momento en que los interesados aceptaren pura y simplemente la propuesta. Los intermediarios no tienen facultades de administracin sino que tan slo contactan a las partes interesadas en el negocio o contrato, siendo sus voluntades las que perfeccionan el contrato.

Consentimiento, formalidades habilitantes y autorizaciones

Estas formalidades no son exigidas en consideracin al contrato mismo, sino en atencin a la calidad de las personas que lo celebran, con excepcin del arrendamiento de predios rsticos regido por el D.L. 993, que debe celebrarse por instrumento pblico o privado, y en este ltimo caso requiere la presencia de 2 testigos mayores de 18 aos.

Los artculos 1749, 1756 y 1761 contienen limitaciones referidas al rgimen de la sociedad conyugal, en que se protegen los intereses de la mujer cuando administra el marido en la llamada administracin ordinaria, o se protegen los derechos del marido cuando tiene lugar la administracin extraordinaria realizada por la mujer (Ver esas normas).

Existe una limitacin anloga, en cuanto a los plazos, para los guardadores que dan en arriendo bienes races de las personas a su cargo, en el Art. 407, norma que tambin se aplica a la administracin de los bienes de los hijos de familia, por expresa disposicin del Art. 255. Fuera de la limitacin indicada, en todo caso el arriendo tiene un tope natural, cual es que no podr extenderse por ms aos que los que falten al pupilo para cumplir 18 aos. La sancin legal a la omisin de las antedichas autorizaciones es la inoponibilidad del arrendamiento, en lo que excede a los plazos legales o el autorizado por el juez en su caso, conforme lo establecen las normas citadas.

Otra situacin que debemos considerar es la establecida en el Art. 142 inciso 1, el cual establece que una vez que un bien raz ha sido declarado bien familiar no se podr enajenar o gravar voluntariamente, ni prometer enajenar o gravar, sino concurriendo la voluntad de ambos cnyuges. Lo mismo regir para la celebracin de contratos que, como el arrendamiento, slo conceden derechos personales de uso o de goce sobre algn bien familiar. La sancin si se celebra un contrato de arrendamiento sin la autorizacin del cnyuge no propietario, es la nulidad relativa.

2.- La cosa arrendada:

Debe reunir los requisitos generales del objeto de toda declaracin de voluntad, ser lcito, determinado, existir o esperar que exista, y no debe ser consumible dada la naturaleza del contrato. El Art. 1916 indica la regla general en esta materia, al disponer que son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales e incorporales, que pueden usarse sin consumirse, excepto aquellas que la ley prohbe arrendar, y los derechos estrictamente personales, como los de habitacin y uso.

Puede arrendarse aun la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe tendr accin de saneamiento contra el arrendador, en caso de eviccin. Esta norma es muy similar a la de la compraventa. En ambos casos, la venta o el arrendamiento de cosa ajena son validos, ello, sin perjuicio de los derechos del dueo, que podr reclamar la cosa. El arrendador deber indemnizar por la privacin total o parcial que sufra el arrendatario de la cosa arrendada. En consecuencia, y de conformidad al Art. 1916 ya mencionado, no son susceptibles de arriendo:

Las cosas cuyo arriendo la ley prohbe. Los derechos personalsimos. Las cosas consumibles.

3.- El precio o renta en el contrato de arrendamiento:

Debe ser real, serio y determinado. La cantidad pactada puede ser incierta con tal que en el contrato se fijen normas o se contengan datos que sirvan para determinarlo. El precio puede consistir en dinero y tambin en frutos naturales de la cosa arrendada. Si el pago es con frutos, puede fijarse una cantidad determinada o una cuota o parte alicuota de cada cosecha. Esta ltima forma de pago recibe el nombre de aparcera, siendo comn en el arrendamiento de predios rsticos.

El Art. 1917 se refiere al precio, y seala que el precio puede consistir ya en dinero ya en frutos naturales de la cosa arrendada, y en este segundo caso puede pactarse una cantidad determinada o una cuota de los frutos de cada cosecha. Se llama renta cuando se paga peridicamente. Agrega el Art. 1918 que el precio podr determinarse de los mismos modos que en el contrato de venta, esto es, por los contratantes de comn acuerdo, por cualesquiera medios o indicaciones que lo fijen, o al arbitrio de un tercero, y si este tercero no lo determinare, podr hacerlo por l cualquiera otra persona en que convinieren los contratantes. En ningn caso podr dejarse el precio al arbitrio de uno de los contratantes.

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE COSAS

De conformidad al Art. 4, las disposiciones contenidas en el Cdigo Civil, se aplicarn en todo lo no previsto en disposiciones contenidas en leyes especiales, sobre estas materias.

Obligaciones del arrendador

1.- Entrega de la cosa arrendada:

En el Art. 1920 se seala que la entrega de la cosa que se da en arriendo podr hacerse bajo cualquiera de las formas de tradicin reconocidas en la ley. La disposicin es correcta tratndose de bienes muebles, pero no de bienes races, en que la tradicin requiere inscripcin en el Conservador de Bienes Races. Siendo este contrato un ttulo de mera tenencia, tratndose de la propiedad raz bastara con la entrega de las llaves; sin embargo, es importante la inscripcin para que se respete el arriendo (Art. 1962).

Estado en que debe entregarse la cosa arrendada

El arrendatario paga un precio por el goce temporal de la cosa, por lo que debe entregarse en el estado de servir para el fin para el que fue arrendada. Si la cosa presenta vicios, el arrendador debe responder de la siguiente manera:

a) Si el mal estado o la mala calidad impide hacer el uso para que ha sido arrendada, el arrendatario puede pedir el trmino del contrato (Art. 1932).

b) Si el mal estado impide parcialmente el goce, o si la destruccin es slo en parte, el juez decidir segn las circunstancias, si debe tener lugar la terminacin del contrato, o concederse una rebaja del precio o renta (Art. 1932 inciso 2).

c) Tiene derecho el arrendatario a obtener indemnizacin de perjuicios, cuando el vicio ha tenido una causa anterior al contrato. La indemnizacin comprende slo el dao emergente, a menos que el vicio hubiere sido conocido del arrendador al tiempo del contrato, o sea tal que debi preverlo o por su profesin conocerlo (Art. 1933).

El arrendatario no tiene derecho a indemnizacin, en los siguientes casos:

Si el contrat a sabiendas del vicio, y no se oblig el arrendador a sanearlo. Si el vicio era tal que no pudo ignorarlo, sin grave negligencia de su parte. Si renunci a la accin de saneamiento por el vicio, designndolo (Art. 1934).

En el arrendamiento, los vicios de la cosa arrendada tienen un tratamiento anlogo a los de la compraventa, toda vez que ambos contratos tienen estructuras semejantes, diferencindose principalmente en que la venta es titulo traslaticio de dominio. Muchos elementos de la compraventa se trasladan al arrendamiento: la eviccin, los vicios redhibitorios, la condicin resolutoria tcita, etc.

La entrega de la cosa arrendada cuando se contrat por varios arrendatarios

En este caso se sigue el mismo criterio que en la compraventa. El arrendatario a quien primero se haya entregado la cosa es preferido; si se ha entregado a los dos, la entrega posterior no valdr; si no se ha entregado a ninguno, el ttulo anterior prevalece (Art. 1922).

Incumplimiento y mora del arrendador en entregar la cosa arrendada

Si el incumplimiento se debe a un hecho o culpa del arrendador, el arrendatario tiene derecho a desistirse del contrato, con indemnizacin de perjuicios. Si el arrendatario de alguna manera tuvo conocimiento de que el arrendador se encontraba imposibilitado de efectuar la entrega, o bien, si hay fuerza mayor o caso fortuito, desaparece la obligacin de indemnizar, y slo podr solicitar el trmino del contrato.

En caso de que no exista imposibilidad de la entrega, y el arrendador haya sido constituido en mora, el arrendatario tendr derecho a obtener indemnizacin de perjuicios, a menos que con ocasin del retardo disminuya notablemente para ste la utilidad del contrato; en este caso, adems de la indemnizacin, podr desistirse del mismo, siempre que el retardo no se deba a caso fortuito o fuerza mayor, pues en este caso no hay mora (Art. 1925 y 1926).

Tiempo y lugar de la entrega de la cosa arrendada

Se aplican las normas generales. El contrato se iniciar en la poca prefijada en l, y, a falta de estipulacin, inmediatamente despus de su celebracin. En cuanto al lugar, se aplican las disposiciones de los artculos 1587, 1588 y 1589, que sealan dnde debe hacerse el pago (ver esas normas).

2.- Mantener la cosa en estado de servir para el fin que ha sido arrendada:

No basta con que la cosa arrendada sea al principio apta, sino que el arrendador debe procurar al arrendatario el goce de la cosa, prolongado en el tiempo, hasta el trmino del arriendo (Art. 1927).

En razn de esta obligacin, el arrendador tiene a su cargo las reparaciones necesarias, a excepcin de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario. Pero ser obligado el arrendador aun a las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada. Las estipulaciones de los contratantes podrn modificar estas obligaciones.

Se entiende por reparaciones locativas aquellas que, por la costumbre local, corresponde solventar al arrendatario, y que no son las necesarias o tiles.

Las reparaciones necesarias en el contrato de arrendamiento

Son las indispensables para mantener la cosa en el estado de servir para el uso a que ha sido arrendada. Sin esas reparaciones, la cosa se destruye, o desaparece o no sirve para su fin. Puede, en determinadas circunstancias, efectuarlas el arrendatario, pero el arrendador debe reembolsarle, siempre que concurran los presupuestos que seala el Art. 1935, esto es:

Que no sean necesarias por culpa del arrendatario. Que se haya dado pronta noticia al arrendador, a menos que la noticia no hubiere podido darse a tiempo. Que el arrendador no haya tratado de hacerlas oportunamente. Que el arrendatario pruebe la necesidad de las reparaciones de que se trata.

En relacin a los gastos y/o reparaciones de la cosa arrendada, se distinguen:

a) Las mejoras tiles, que se encuentran definidas en el Art. 909, a propsito de la accin reivindicatoria, siendo aquellas que aumentan el valor venal de la cosa. El arrendador debe rembolsar siempre que haya consentido en que se efecten, con la expresa condicin de abonarlas (Art. 1936). Si no se hubieren efectuado en esas condiciones, el arrendatario podr separar y llevarse los materiales, siempre que sea sin detrimento de la cosa arrendada, a menos que el arrendador est dispuesto a abonarle lo que valdran los materiales considerados separadamente.

b) Las mejoras voluptuarias, definidas en el Art. 911, son aquellas que slo consisten en objetos de lujo y recreo, como jardines, miradores, fuentes, cascadas artificiales, y generalmente aquellas que no aumentan el valor venal de la cosa, en el mercado general, o slo lo aumentan en una proporcin insignificante. Estas mejoras, en el contrato de arrendamiento jams se indemnizan. El arrendatario podr llevrselas en conformidad a las reglas generales.

3.- Librar al arrendatario de toda turbacin en el goce de la cosa:

El goce que proporciona el arrendador de la cosa debe ser tranquilo y pacfico, por eso se exige por la ley que el arrendador garantice al arrendatario que lo librar de toda perturbacin de que sea vctima por parte de terceros, y debe abstenerse l mismo de perturbar al arrendatario. Existe, entonces, una doble obligacin:

No turbar l mismo el derecho del arrendatario. Garantizar al arrendatario frente a las turbaciones de terceros.

Las turbaciones del arrendador en el goce de la cosa arrendada

El arrendador es responsable no slo de su propia conducta, sino tambin de la de aquellas personas por quien es responsable, y si en el hecho se producen turbaciones se dar origen a la correspondiente indemnizacin de perjuicios (Art. 1929).

Adems, segn el Art. 1928, el arrendador no podr, sin el consentimiento del arrendatario, mudar la forma de la cosa arrendada, ni hacer trabajos en ella que puedan turbarle o embarazarle el goce de las mismas. Sin embargo, como pueden ser indispensables las reparaciones, si se trata de reparaciones que no pueden sin grave inconveniente diferirse, ser el arrendatario obligado a sufrirlas, aun cuando le priven del goce de una parte de la cosa arrendada, pero tendr derecho a que se le rebaje entre tanto el precio o renta. Y si estas reparaciones recaen sobre tan grande parte de la cosa, que el resto no aparezca suficiente para el objeto con que se tom el arriendo, podr el arrendatario dar por terminado el arrendamiento.

El arrendatario tendr derecho a indemnizacin de perjuicios en los siguientes casos:

Si las reparaciones provienen de una causa que ya exista al tiempo del contrato, desconocida del arrendatario, que el arrendador conoci o era tal que tuviere antecedentes para temerla, o por su profesin debiese conocerla.

Si las reparaciones han de dificultar el goce por mucho tiempo, de manera que no pueda subsistir el contrato de arrendamiento sin grave molestia o perjuicio del arrendatario.

Las turbaciones de terceros en el goce de la cosa arrendada

Pueden ser de hecho o de derecho:

a) Son de hecho, aquellas que importan ejecucin de actos materiales que no implican pretensiones de derecho. Estas no imponen al arrendador ninguna responsabilidad (Art. 1930), y es el arrendatario el que deber preocuparse de perseguir la responsabilidad y obtener la reparacin del dao.

b) Las turbaciones de derecho, en cambio, implican que hay un tercero que pretende tener un derecho sobre la cosa arrendada, por ejemplo, reclama un usufructo o servidumbre, o bien deduce una accin reivindicatoria para reclamar el todo o parte de la cosa. Como se ve afectado el derecho del arrendador, ste debe necesariamente intervenir. En conformidad al Art. 1931, esta accin debe dirigirse en contra del arrendador, y el arrendatario tiene la obligacin de notificarle toda turbacin o molestia, y si lo omitiere o dilatare culpablemente, abonar los perjuicios que de ello se sigan al arrendador.

Derechos del arrendatario perturbado en el goce de la cosa arrendada

a) Cuando la perturbacin es de escasa importancia, slo tiene derecho a una rebaja en el precio o canon de arrendamiento (Art. 1932 inciso 2).

b) Si la perturbacin es considerable podr pedir la terminacin del contrato (Art. 1930 inciso 3). Adems, tiene derecho a obtener indemnizacin de perjuicios si la causa del derecho justificado por el tercero fue o debi haber sido conocida por el arrendador al tiempo del contrato, pero no lo fue del arrendatario, o siendo conocida de ste intervino estipulacin especial de saneamiento. Si la causa del referido derecho no era o no deba ser conocida del arrendador al tiempo del contrato, no ser obligado el arrendador a abonar el lucro cesante (Art. 1930 incisos 4 y 5).

Derecho legal de retencin del arrendador

Se le concede este derecho para seguridad del pago del precio o renta y de las indemnizaciones que el arrendatario adeude. En consecuencia, puede hacer uso de este derecho en los siguientes casos:

Si el arrendatario usare la cosa contrariamente a los trminos o espritu del contrato. Si la cosa experimentare deterioros imputables al arrendatario. Por la mora de restituir la cosa arrendada. Por trmino del contrato por culpa del arrendatario. Para responder por las rentas y servicios adeudados.

El Art. 1942 dispone que el arrendatario es obligado al pago del precio o renta. Podr el arrendador, para seguridad de este pago, y de las indemnizaciones a que tenga derecho, retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el arrendatario la haya amoblado, guarnecido o provisto, a menos de prueba contraria.

Por su parte, el Art. 598 del Cdigo de Procedimiento Civil otorga un derecho especial al arrendador, en caso de que se pretenda burlar el derecho de retencin, y podr solicitar el auxilio de la polica para impedir que los objetos sobre los cuales puede recaer la retencin sean extrados de la propiedad arrendada.

Obligaciones del arrendatario

1.- El pago de la renta:

El Art. 1942 seala en su inciso 1 que el arrendatario es obligado al pago del precio o renta. No hay contrato si las partes no llegan a un acuerdo en el precio. Sin embargo, puede ocurrir que exista disputa en cuanto al monto o canon del arriendo despus que se haya efectuado la entrega de la cosa arrendada; en este caso, se estar al precio que fijen peritos, y los costos de este peritaje se dividirn entre el arrendador y el arrendatario por partes iguales (Art. 1943).

Sin perjuicio de lo anterior, la Ley 18.101, en bienes races urbanos, ante un contrato verbal, presume que la renta es la que declara el arrendatario, debiendo el arrendador probar que ella no corresponde a la realidad.

poca del pago del precio.

En la poca convenida, o a falta de estipulacin, conforme a la costumbre; y en defecto de normas consuetudinarias, conforme a las reglas del Art. 1944, esto es:

Si se trata de predios urbanos, se paga por meses anticipados, y, por lo general, dentro de los cinco o diez primeros das.

Si son predios rsticos, por aos.

Si se refiere a una cosa mueble o semoviente que se arrienda por cierto nmero de aos, meses o das, cada renta peridica se debe inmediatamente despus de la expiracin del respectivo da, mes o ao.

Si se arrienda por una sola suma, se debe luego que termine el arrendamiento. Este es el caso de las casas de veraneo, en que se acostumbra pagar por adelantado, o la mitad al inicio y la otra al trmino del contrato.

Efectos del incumplimiento en el pago de la renta.

El no pago de la renta confiere al arrendador el derecho alternativo del Art. 1489. En caso que se ponga trmino al arrendamiento por culpa del arrendatario, deber ste el pago de la renta por el tiempo que falte hasta el da en que desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio.

Sin embargo, el Art. 1945 dispone que el arrendatario podr eximirse de este pago proporcionando, bajo su responsabilidad, una persona idnea que lo sustituya por el tiempo que falta, y prestando al efecto fianza u otra seguridad competente. Este es un caso de subrogacin personal, que importara una suerte de novacin por cambio de deudor. Tambin podra asimilarse a una cesin de contrato, pero con la particularidad de que habra una obligacin legal de caucionar la responsabilidad de un tercero, esto es, el cesionario.

2.- El uso de la cosa segn los trminos o espritu del contrato:

La forma de usar la cosa ser, en primer trmino, la estipulada. A falta de estipulacin, el goce debe ajustarse a la intencin de los contratantes y al natural destino de la cosa, segn lo dispone el Art. 1938, el cual seala que el arrendatario es obligado a usar la cosa segn los trminos o espritu del contrato; y no podr en consecuencia hacerla servir a otros objetos que los convenidos, o, a falta de convencin, aquellos a que la cosa es naturalmente destinada, o que deban presumirse de las circunstancias del contrato o de la costumbre del pas. Si el arrendatario contraviene esta regla, podr el arrendador reclamar la terminacin del arriendo con indemnizacin de perjuicios, o limitarse a esta indemnizacin, dejando subsistir el arriendo.

En caso de controversia, toca al juez decidir cul es el destino que debe dar el arrendatario a la cosa, tomando en consideracin las circunstancias del caso particular. Como puede apreciarse, en materia de arrendamiento normalmente el legislador recurre a la costumbre, teniendo importancia esta fuente del derecho en este tipo de contratos.

3.- El cuidado de la cosa como un buen padre de familia:

En conformidad a las reglas generales, el arrendatario responde de culpa leve. El Art. 1939 expresa esta idea, al decir que el arrendatario emplear en la conservacin de la cosa el cuidado de un buen padre de familia. Faltando a esta obligacin, responder de los perjuicios, y tendr derecho el arrendador a poner fin al arrendamiento, en el caso de un grave y culpable deterioro. Es decir, todo depender de la magnitud de la infraccin, acarreando slo la infraccin grave el trmino del contrato.El arrendatario, adems, no slo responde de su propia culpa, sino tambin de la culpa de su familia, huspedes y dependientes, conforme lo establece el Art. 1941, en relacin con el Art. 2320, que seala que toda persona es responsable no slo de sus propias acciones, sino del hecho de aquellos que estuvieren a su cuidado.

La cesin y subarriendo:

En relacin con el cuidado de la cosa arrendada, se presentan las hiptesis de la cesin del contrato y del subarriendo. De acuerdo al Art. 1946, el arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que se le haya expresamente concedido; pero en este caso no podr el cesionario o subarrendatario usar de la cosa en otros trminos que los estipulados con el arrendatario directo.

En el caso del subarriendo, el arrendatario celebra otro contrato de arrendamiento con un tercero, pasando l a tener la calidad de subarrendador, y el otro contratante la calidad de subarrendatario. En cambio, en la cesin se cede o transfiere a un tercero el derecho de goce que del contrato de arrendamiento deriva para el arrendatario. El cesionario ocupa el lugar del cedente, y se crea una relacin directa entre el cesionario y el arrendador, conservando este ltimo todas las cauciones que tena el contrato cedido.

El Art. 5 de la Ley 18.101 dispone que en los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a la habitacin, con plazo fijo superior a un ao, se entiende siempre implcita la facultad del arrendatario de subarrendar, salvo estipulacin en contrario. A contrario sensu, debemos entender que en los contratos a plazo fijo inferior a un ao, no se subentiende la facultad de subarrendar, y debe mencionarse expresamente.

4.- Las reparaciones locativas:

Son reparaciones locativas las que tienen por objeto subsanar aquellos deterioros que son una consecuencia normal del goce que el arrendatario tiene sobre la cosa, y por supuesto, corresponde solventarlas al arrendatario, determinndose por la costumbre del lugar (Art. 1927 y 1940).

El Art. 1940 expresa que el arrendatario es obligado a las reparaciones locativas. Se entienden por reparaciones locativas las que, segn la costumbre del pas, son de cargo de los arrendatarios, y en general las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como por ejemplo la rotura de cristales. Excepcionalmente, el arrendatario no est obligado a efectuar las reparaciones locativas, cuando los deterioros provienen de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada.

5.- Restitucin de la cosa arrendada:

El goce del arrendatario es esencialmente temporal, y por tanto, debe restituir la cosa al trmino del arriendo. As lo dispone el Art. 1947, al sealar que el arrendatario es obligado a restituir la cosa al fin del arrendamiento.

Forma de restitucin de la cosa arrendada.

La cosa debe ser restituida en el estado en que fue entregada, tomando en consideracin el deterioro propio del uso y goce legtimo (Art. 1947). Si las partes han dejado constancia de cmo se entreg la cosa no habr problema, pero si no lo han sealado la ley establece una presuncin en el sentido de que se entender haber recibido la cosa al inicio del arriendo en un estado satisfactorio, admitindose, en todo caso, prueba en contrario.

Si la cosa arrendada es un bien mueble se restituye ponindolo materialmente a disposicin del arrendador. Si es inmueble, el Art. 1948 establece que se desocupar la propiedad enteramente, ponindola a disposicin del arrendador a travs de la entrega de las llaves.

El incumplimiento de la obligacin de restituir y la mora del arrendatario.

La expiracin del plazo estipulado en el contrato de arrendamiento no es suficiente para ponerle trmino. Es un caso de excepcin al Art. 1551, porque la ley exige que se requiera igualmente al deudor para constituirlo en mora. As lo dispone el Art. 1949.

Derecho legal de retencin del arrendatario.

Con motivo del arrendamiento, pueden producirse perjuicios al arrendatario, los que dan origen a indemnizaciones. Para seguridad del pago de dichas indemnizaciones, la ley otorga al arrendatario el derecho legal de retencin sobre la cosa arrendada, mientras no se le pague lo que se le debe, o se le asegure debidamente el pago.

El derecho de retencin del arrendatario se encuentra consagrado en el Art. 1937, y procede cuando el arrendador adeuda:

Trabajos o reparaciones que emprende el arrendador turbando y embarazando el goce para el arrendatario (Art. 1928). Turbacin de que sea vctima el arrendatario a consecuencia de los derechos que terceros justifiquen sobre la cosa arrendada (Art. 1930). Mal estado de la cosa arrendada (Art. 1928 inciso 4). Mejoras tiles introducidas en la cosa, con el consentimiento del arrendador y con la expresa condicin de abonarlas (Art. 1936).

Es importante destacar que el arrendatario carece del derecho de retencin en caso de extincin involuntaria del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada, segn lo establece el Art. 1937 inciso 2. Esta extincin slo podra deberse a un caso fortuito o a una expropiacin.

Instituciones de importancia

1.- La tcita reconduccin:

Es la renovacin o continuacin de un contrato de arrendamiento de bienes races por el consentimiento tcito de ambas partes. Se produce cuando, terminado el contrato, el arrendatario contina detentando el inmueble comportndose como tal, esto es, pagando la renta, y el arrendador recibindola. Es decir, las partes se comportan como arrendador y arrendatario, y por ello, el legislador entiende que es su voluntad perseverar en el contrato.

El Cdigo admite, en trminos muy restringidos, la tcita reconduccin, y la trata en el Art. 1956, el que establece que si la cosa fuere raz y el arrendatario con el beneplcito del arrendador ha pagado la renta de cualquier tiempo subsiguiente a la terminacin, o si ambas partes han manifestado por cualquier otro hecho inequvoco su intencin de perseverar en el arriendo, se entender renovado el contrato bajo las mismas condiciones que antes.

La tcita reconduccin constituye una excepcin, siendo la regla general la no renovacin del contrato por la llegada del plazo. La tcita reconduccin supone un nuevo contrato, y es por ello que se extinguen las cauciones que terceros constituyeron para garantizar el arrendamiento; as lo dispone el Art. 1957. En este sentido, la tcita reconduccin tiene efectos anlogos a la novacin, que produce la extincin de las cauciones (Art. 1642).

2.- La inoponibilidad del arriendo:

Los arrendamientos celebrados por tutores o curadores, por el padre o madre de familia como administradores de los bienes del hijo, o por el marido o la mujer como administradores de los bienes sociales y del otro cnyuge, si exceden los plazos de duracin dispuestos por la ley, son inoponibles para el representado, y se podr solicitar el trmino del mismo y la restitucin de la cosa arrendada (Art. 1969).

3.- La clusula de no enajenar la cosa arrendada:

Segn el Art. 1964, la clusula de no enajenar la cosa arrendada no produce efecto alguno. El pacto de no enajenar la cosa arrendada, aunque tenga clusula de nulidad de la enajenacin, no dar derecho al arrendatario sino para permanecer en el arriendo, hasta su terminacin natural. Resulta claro que admitir este tipo de clusulas permitira llevar a cabo actos simulados, fraude a los acreedores, y sera contrario a toda libertad contractual; y el Cdigo busca la mayor transparencia y facilidad a la libre circulacin de los bienes.

4.- El embargo de la cosa arrendada:

La resolucin judicial que decreta el embargo de la cosa arrendada no pone fin al arriendo. El Art. 1965 as lo dispone al decir que si por el acreedor o acreedores del arrendador se trabare ejecucin y embargo en la cosa arrendada, subsistir el arriendo, y se sustituirn el acreedor o acreedores en los derechos y obligaciones del arrendador. Si se adjudicare la cosa el acreedor o acreedores, tendr lugar lo dispuesto en el Art. 1962.De este modo, si la cosa embargada lo ha sido a instancia de un acreedor hipotecario que se la adjudica, debe respetar el arriendo inscrito con anterioridad a la hipoteca. Si el subastador es otro acreedor que no goce del derecho de hipoteca, habr de respetar el arriendo que conste por escritura pblica, aunque no se haya inscrito, o su inscripcin sea posterior a la hipoteca.

5.- El arriendo por representantes y administradores de bienes ajenos:

El contrato de arrendamiento, al igual que la mayora de los actos jurdicos, puede celebrarse personalmente o a travs de mandatarios o representantes legales. Es interesante destacar que, tratndose de representaciones legales, si la cosa arrendada es una propiedad raz, la ley ha restringido las facultades del administrador, en relacin a este contrato. En efecto, de conformidad a las normas que regulan las tutelas y curatelas, por las cuales tambin se rige la patria potestad, existen limitaciones en cuanto a la duracin de este contrato (Art. 407 y 255).

En lo que se refiere a la administracin de la sociedad conyugal ordinaria, efectuada por el marido, o la extraordinaria, efectuada por la mujer, tambin hay limitaciones en cuanto a los perodos de duracin del arrendamiento, establecindose, al igual que en materia de guardas, que estos arriendos no podrn exceder de 5 aos si son bienes urbanos y de 8 si son rsticos (Art. 1749, 1756 y 1761). En estos plazos tambin se comprenden las prrrogas que se hubiesen pactado. En consecuencia, estos lmites no pueden ser vulnerados a travs de sucesivas renovaciones del contrato, evitando que algunos administradores inescrupulosos celebren por largos plazos estos contratos con terceros, ocultando la real identidad de la persona del arrendatario, con simulacin relativa y perjuicio patrimonial para el representado.

6.- El pacto comisorio en el arrendamiento:

No habra inconveniente alguno en celebrar un pacto comisorio en el contrato de arrendamiento, simple o calificado, pero respecto a este ltimo y tratndose de bienes regidos por la Ley N 18.101 (bienes races urbanos), a nuestro juicio no sera posible, porque el legislador establece que los derechos que se confieren al arrendatario son irrenunciables, y dentro de estos derechos est el de que la restitucin de la propiedad debe solicitarse judicialmente o mediante notificacin personal efectuada por un notario, lo que no se condice con los efectos inmediatos de un pacto comisorio calificado pactado por los contratantes en un contrato distinto a la compraventa. Estimamos que la sancin, en caso de que se pacte, es la nulidad absoluta.

La expiracin o trmino del contrato de arrendamiento de cosas

El Art. 1950 seala que el arrendamiento de cosas expira de los mismos modos que los otros contratos, y especialmente:

Por la destruccin total de la cosa arrendada; Por la expiracin del tiempo estipulado para la duracin del arriendo; Por la extincin del derecho del arrendador; Por sentencia del juez, en los casos que la ley ha previsto.

1.- La destruccin total de la cosa arrendada:

Para que la destruccin ponga trmino al contrato de arrendamiento, sta debe ser total, quedando liberado el arrendatario de pagar el precio, pues su obligacin deja de tener causa y objeto. Si la destruccin se debe a hecho o culpa del arrendatario o de las personas que ste llama al goce de la cosa, tambin se extingue el contrato, pero se debe indemnizar perjuicios.

Si la destruccin no es total, el juez decidir, atendidas las circunstancias, si debe tener lugar la terminacin del arrendamiento, o concederse una rebaja del precio o renta (Art. 1932).

2.- La expiracin del plazo estipulado para la duracin del arriendo:

La duracin del contrato puede ser determinada o indeterminada. En el contrato de duracin determinada las partes han sealado un plazo, o la duracin del mismo est determinada por la naturaleza del servicio (existe un plazo tcito), o bien su trmino est determinado por la costumbre del pas.

En tales casos, la llegada del trmino pone fin automticamente o ipso jure al contrato, sin que sea menester un aviso previo o una declaracin de voluntad de las partes, segn lo dispone el artculo 1954.

Sin embargo, de conformidad a las normas contenidas en la Ley N 18.101, artculos 3 y 4, toda restitucin de un bien raz urbano debe hacerse judicialmente o mediante notificacin personal efectuada por un notario; es decir, habr que notificar el trmino del contrato y conjuntamente pedir la devolucin del inmueble arrendado (VER normas, y OJO con la reforma de la Ley 19.866).

El contrato de arrendamiento de duracin indeterminada no se extinguir mientras las partes no manifiesten su voluntad de ponerle trmino, a travs del denominado desahucio.

El artculo 1951 seala que si no se ha fijado tiempo para la duracin del arriendo, o si el tiempo no es determinado por el servicio especial a que se destina la cosa arrendada o por la costumbre, ninguna de las dos partes podr hacerlo cesar sino desahuciando a la otra, esto es, notificndola anticipadamente.

El artculo 1953 se pone en el caso de que una sola de las partes tenga un plazo obligatorio, estableciendo que si se ha fijado tiempo forzoso para una de las partes y voluntario para la otra, se observar lo estipulado, y la parte que puede hacer cesar el arriendo a su voluntad, estar sin embargo sujeta a dar noticia anticipada.

El desahucio en el contrato de arrendamiento de cosas

Como dice Meza Barros, el desahucio es el aviso anticipado que una de las partes da a la otra de su voluntad de poner fin al contrato. Es un acto unilateral que puede ser judicial o extrajudicial (Art. 588 Cdigo de Procedimiento Civil). El extrajudicial puede ser verbal o escrito. Actualmente, el desahucio extrajudicial que emana del arrendador slo tiene cabida tratndose de cosas muebles. El desahucio de los bienes races, por iniciativa del arrendador, es siempre judicial y se practica por intermedio de los tribunales de justicia, a travs de la correspondiente notificacin. El Art. 588 del C.P.C. dispone que el desahucio judicial se efectuar notificando al arrendador o arrendatario el decreto con que el juez manda poner en conocimiento de uno o de otro la noticia anticipada a que se refiere el Art. 1951.

El desahucio es irrevocable, no es posible la retractacin unilateral. As lo seala el artculo 1952. No obstante ser el desahucio un acto jurdico unilateral, manifestada esta voluntad no se puede revocar sin el consentimiento del otro contratante.

La anticipacin del desahucio

La notificacin de poner trmino al contrato debe manifestarse con la debida antelacin. Se entiende, entonces, por la anticipacin del desahucio la oportunidad en que debe ponerse en conocimiento de la otra parte la intencin de no perseverar en el arrendamiento. La anticipacin se ajustar al perodo o medida de tiempo que se regula para los pagos.

Si se arrienda a tanto por da, semana o mes, el desahucio ser respectivamente con antelacin de un da, de una semana, de un mes (Art. 1951). El desahucio empezar a correr al mismo tiempo que el prximo perodo. Si el arrendamiento es de casas, almacenes u otros edificios, el artculo 1976 dispone que el desahucio debe darse con una anticipacin de un perodo entero de los designados por la convencin o la ley para el pago de la renta. Si se trata de predios rsticos, el Cdigo Civil regula la antelacin del desahucio en el Art. 1985, sealando que no habiendo tiempo fijo para la duracin del arriendo, deber darse el desahucio con anticipacin de un ao, para hacerlo cesar.

3.- La extincin del derecho del arrendador:

Si se extingue el derecho del arrendador se pone fin al contrato, ya que el arrendador se coloca en imposibilidad de satisfacer una de sus obligaciones principales, cual es proporcionar al arrendatario el goce duradero de la cosa arrendada. Las causas que hacen expirar el derecho del arrendador pueden ser varias, y tener lugar con ocasin de una fuerza mayor o caso fortuito, o bien por hecho o culpa del arrendador, lo que tiene importancia para determinar la posible indemnizacin de perjuicios.

La extincin involuntaria del derecho del arrendador

Lo reglamenta el Art. 1958, que dispone que extinguindose el derecho del arrendador sobre la cosa arrendada, por una causa independiente de su voluntad, expirar el arrendamiento an antes de cumplirse el tiempo que para su duracin se hubiere estipulado.

El legislador distingue entre la buena y la mala fe del arrendador, sealando que slo indemniza el de mala fe; es decir, aquel arrendador que sabe incierta la duracin de su derecho, por ejemplo aquel que conoce la existencia de un fideicomiso o una condicin resolutoria que lo afecta. El Art. 1959 prescribe que cuando el arrendador ha contratado en una calidad particular que hace incierta la duracin de su derecho, como la de usufructuario o la de propietario fiduciario, y en todos los casos en que su derecho est sujeto a una condicin resolutoria, no habr lugar a la indemnizacin de perjuicios por la cesacin del arriendo en virtud de la resolucin del derecho. Pero, si teniendo una calidad de esa especie, hubiere arrendado como propietario absoluto, ser obligado a indemnizar al arrendatario, salvo que ste haya contratado a sabiendas de que el arrendador no era propietario absoluto.El Art. 1960 se pone en el caso de que la causa de expiracin del derecho del arrendador sea una expropiacin. En este caso, para que el contrato expire, la expropiacin debe ser total; la parcial slo autoriza al arrendatario para pedir la terminacin del contrato cuando sea de presumir que sin la parte que falta no habra contratado.

La extincin del derecho del arrendador por un hecho o culpa suyos

El caso ms frecuente es la enajenacin de la propiedad arrendada, o tambin si el arrendador no pag el precio de una compraventa y se resuelve el contrato que le sirvi de ttulo para su adquisicin. Para determinar los efectos, hay que distinguir si el adquirente est o no obligado a respetar el arriendo:

a) Si el que adquiere la propiedad no est obligado a respetar el arriendo.

Se deben pagar indemnizaciones al arrendatario conforme lo establece el Art. 1961. Entre los perjuicios a indemnizar, estn los que sufre un subarrendatario (Art. 1963). En este caso, el subarrendatario no tiene accin contra el arrendador, pero puede obtener la indemnizacin del subarrendador, o lograr que ste le ceda sus acciones. Adems, la ley ordena la devolucin de las rentas que se hubieren anticipado.

b) Si el que adquiere la propiedad est obligado a respetar el arriendo.

El que adquiere la propiedad no est obligado a respetar el arriendo, porque es un tercero absoluto frente al contrato. El legislador seala los casos en que, por excepcin, el adquirente debe respetarlo. A ellos se refiere el Art. 1962, el cual seala tres casos:

1) Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un ttulo lucrativo.

Ttulo lucrativo es sinnimo de ttulo gratuito, y por ello en este nmero se comprende al heredero, al legatario y al donatario. El heredero es el continuador de la persona del causante, y como tal es un tercero relativo, el que se ver afectado por los contratos celebrados por el causante, ya que le sucede en todos sus derechos y obligaciones transmisibles, dentro de los cuales estn los que emanan del arriendo (Art. 1097). El legatario tambin es un tercero relativo, ya que est recibiendo un legado, en este caso, la cosa arrendada en el estado y con las cargas que tiene. Por su parte, el donatario no ha efectuado contraprestacin alguna, y si no estuviese obligado a respetar el contrato originara una responsabilidad de indemnizacin para el donante, lo que no se concilia con el carcter gratuito de su acto. Adems, si fuera de un modo diferente, en la prctica se podra prestar para burlar los derechos de terceros.

2) Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador, a ttulo oneroso, si el arrendamiento ha sido contrado por escritura pblica; exceptuados los acreedores hipotecarios.

Sealamos en su oportunidad que el contrato de arrendamiento, por regla general, es consensual, pero tiene importancia que se otorgue por escritura pblica en atencin a que el legislador obliga a respetar el contrato al nuevo adquirente cuando se ha realizado con dicha solemnidad.

3) Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pblica inscrita en el Registro del Conservador antes de la inscripcin hipotecaria.Los acreedores hipotecarios deben respetar el arriendo por el conocimiento de la situacin contractual de la propiedad hipotecada. Los Registros del Conservador son pblicos, y por ello el acreedor hipotecario tiene pleno conocimiento del arriendo que afecta a la propiedad hipotecada. En esta hiptesis, como el adquirente de la propiedad est obligado a respetar el arriendo, no se produce perjuicio al arrendatario; por ello, el arrendador no tiene responsabilidad alguna y no debe pagar indemnizacin.

4.- Otras causales de extincin del contrato de arrendamiento:

a) La sentencia judicial de trmino del contrato (Art. 1950 N 4). Esta forma de terminacin tendr lugar cuando arrendador o arrendatario reclamen el trmino del mismo, por incumplimiento de cualquiera de las obligaciones contradas.

b) La insolvencia del arrendatario, conforme lo seala el Art. 1968. Al respecto, slo cuando los acreedores no se substituyan al arrendatario, prestando fianza a satisfaccin del arrendador, el arrendador tiene el derecho a dar por concluido el arrendamiento, y tiene accin de perjuicios contra el arrendatario de conformidad a las reglas generales.

c) Casos en que deban hacerse reparaciones en la cosa arrendada, que impidan el goce de ella en todo o en parte, segn lo establece el Art. 1966.

5.- Extincin del contrato de arrendamiento por culpa del arrendatario:

Si por culpa del arrendatario se pone trmino al contrato, l deber indemnizacin de perjuicios al arrendador, y especialmente estar obligado al pago de la renta por todo el tiempo que falte para el trmino del contrato (Art. 1945).

Restitucin anticipada de la cosa arrendada.

Si el arrendatario restituye anticipadamente la cosa, deber pagar la renta hasta el fin del contrato (Art. 1955).

ARRENDAMIENTO DE BIENES RACES URBANOS

El arrendamiento de bienes races urbanos est sometido a las normas generales del arrendamiento de cosas, y a las especiales que se consignan en el prrafo 5 del Ttulo XXVI, denominado Reglas particulares relativas al arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios. Sin embargo, en especial rige la Ley N 18.101, de 1982. En lo no regulado por la Ley N 18.101, y por aplicacin del principio de supletoriedad contenido en el Art. 4 del Cdigo Civil, se aplican las normas generales citadas.

Aspectos de inters a destacar

1) mbito de aplicacin de la Ley N 18.101

VER los Art. 1 y 2 de la Ley N 18.101. Hay que tener presente que la Ley N 19.866 agreg al Art. 2 de la Ley N 18.101, dentro de los bienes races urbanos a que no se aplica esta ley, las viviendas que se arriendan con promesa de compraventa, las que se encuentran regidas por la ley N 19.281.

2) Presuncin en el monto de la renta

Si el contrato no consta por escrito, se presume que la renta es la que declara el arrendatario (Art. 20 Ley N 18.101). Se trata de una presuncin simplemente legal.

3) La mora en el pago de la renta de arrendamiento

La mora de un perodo entero en el pago de la renta dar derecho al arrendador, despus de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro das, para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad competente de que se verificar el pago dentro de un plazo razonable. As lo establece el Art. 1977, norma que en todo caso debe relacionarse con el Art. 10 Ley N 18.101, y con el Art. 611 del C.P.C.

4) Irrenunciabilidad de los derechos de los arrendatarios

El Art. 12 del Cdigo Civil establece que pueden renunciarse los derechos conferidos por las leyes, con tal que slo miren al inters individual del renunciante, y que no est prohibida su renuncia. Por ello, el Art. 19 de la Ley N 18.101 es excepcional, en el sentido que consagra la irrenunciabilidad de los derechos del arrendatario.

5) Reajuste de las devoluciones de dinero

Los pagos o devoluciones de dinero se harn reajustados en la misma proporcin que hubiere variado el valor de la Unidad de Fomento entre la fecha en que debi hacerse el pago y aquella en que efectivamente se haga (Art. 21 Ley N 18.101).

6) Consignacin de la renta ante la negativa del arrendador de recibir el pago

Si el arrendador se niega a recibir el pago, la renta se puede consignar en la Tesorera respectiva; esto es, la que corresponda a la ubicacin del inmueble. Se le comunicar al arrendador por carta certificada la existencia del depsito, conforme lo seala el Art. 23 Ley N 18.101.

El retiro del depsito por el arrendador no significar renuncia a sus derechos ni producir los efectos previstos en el inciso tercero del Art. 1956, esto es, la tcita reconduccin. Esta es una forma especial y excepcional de extinguir las obligaciones dentro del pago por consignacin. Adems, tratndose de rentas de arrendamiento peridicas se aplica el Art. 1601 inciso 5, que dispone que cuando se trata del pago peridico de sumas de dinero provenientes de una misma obligacin, las cuotas siguientes a la que se haya consignado se depositarn en la cuenta bancaria del tribunal sin necesidad de nuevas ofertas. En materia de arriendo, las rentas se depositarn en Tesorera, como lo establece la Ley N 18.101, y no ser necesaria la oferta de las siguientes rentas a la que ya se haya consignado.

7) Desahucio, restitucin y terminacin

A este respecto, cabe distinguir las siguientes situaciones:

a) Contratos mes a mes y de duracin indefinida.

En este caso, se habla de desahucio, y se aplica el Art. 3 de la Ley N 18.101. Cabe destacar que el arrendatario desahuciado podr restituir el bien raz antes de expirar el plazo establecido en este artculo y, en tal caso, estar obligado a pagar la renta de arrendamiento slo hasta el da de la restitucin; lo que modifica la regla general del Art. 1955.

b) Contratos a plazo fijo que no exceden de un ao.

En este caso, procede no el desahucio, sino la restitucin del inmueble, por expiracin del tiempo estipulado para la duracin del arriendo, y se aplica el Art. 4 de la Ley N 18.101. Tambin se modifica la regla general del Art. 1955.

c) Contratos a plazo fijo por ms de un ao.

La Ley 18.101 no seala norma especial, salvo el Art. 5, relativo a la facultad del arrendatario de subarrendar el inmueble. Se deber judicialmente solicitar la restitucin del inmueble, por expiracin del tiempo estipulado para la duracin del arriendo, pero en este caso no se otorga un plazo al arrendatario para restituir.

d) Si el arrendatario abandonare el inmueble sin restituirlo al arrendador, ste podr solicitar al juez de letras competente que se lo entregue, sin forma de juicio, con la sola certificacin del abandono por un ministro de fe (Art. 6 inciso 2 Ley N 18.101).

e) Se habla de terminacin del arriendo, cuando se pone trmino al contrato por incumplimiento de las obligaciones contradas por las partes. El ejemplo clsico se refiere a la terminacin por no pago de las rentas, regulada en el Art. 10 Ley N 18.101.

8) Procedimiento aplicable

Todo lo concerniente a la competencia y procedimiento aplicable a los juicios que pueden existir en relacin con los inmuebles a que se refiere la Ley N 18.101, se regula en los Art. 7 y siguientes de la Ley N 18.101; normas que se analizan en el Derecho Procesal. Slo sealaremos que, en esta materia procesal, la Ley N 19.866 introdujo importantes modificaciones, especialmente al Art. 8 Ley N 18.101.

9) Derecho de retencin del arrendador

Para los efectos del artculo 1942, que consagra este derecho, a los contratos de arrendamiento regidos por la Ley N 18.101 les ser aplicable lo dispuesto en el artculo 598 del Cdigo de Procedimiento Civil (referido al auxilio de la polica). As lo dispone el nuevo Art. 23 bis Ley N 18.101, introducido por la Ley N 19.866.

10) Garanta que entrega el arrendatario al arrendador

El Art. 2 transitorio de la Ley N 18.101, en su N 7, faculta al arrendador para que exija al arrendatario una caucin de sus obligaciones mediante una garanta, la que, necesariamente, debe ser en dinero, y no puede ser superior a un mes de renta. Esta norma, si bien est en la normativa transitoria, es de aplicacin actual y permanente.

Concluido el arriendo, si procede la devolucin de la garanta, el arrendador debe restituirla reajustada en la misma proporcin o variacin que haya experimentado el Indice de Precios al Consumidor, determinado por el Instituto Nacional de Estadsticas, entre el mes anteprecedente a la entrega de ella y el mes anteprecedente a su devolucin.

Si las partes estipularen una garanta que exceda lo sealado, se sanciona dicha convencin con la nulidad absoluta, y las sumas que el arrendador hubiere percibido con infraccin de la ley, deber devolverlas con el inters corriente desde la fecha de su respectiva percepcin (Art. 2 transitorio de la Ley N 18.101, N 8).

Frecuentemente, las partes estipulan en el contrato de arrendamiento que la garanta no puede imputarse al pago de la renta. Sin embargo, es usual que el arrendatario pretenda no pagar el ltimo mes que permanece en la propiedad aduciendo que la garanta responder a esa renta. Si esto ocurriera, es dable perseguir el pago de la renta ante la justicia ordinaria, reservando la garanta para su fin, y devolvindola slo una vez constatado el buen estado de la propiedad.

ARRENDAMIENTO DE PREDIOS RSTICOS

Al contrato de arrendamiento de predios rsticos se le aplican las normas del Cdigo Civil contenidas en el Ttulo XXVI, prrafo 6, en su calidad de supletorias del D.L. N 993, de 1975.

mbito de aplicacin del D.L. N 993

El DL N 993 se aplica al arrendamiento de predios rsticos que tenga por objeto su explotacin por terceros, as como tambin a las medieras o aparceras (Art. 1 y 12 del DL N 993).

Para estos efectos, se entiende por predio rstico todo inmueble susceptible de uso agrcola, ganadero o forestal, est comprendido en zonas rurales o urbanas.

El DL N 993 no tiene aplicacin al arrendamiento de predios rsticos ubicados en el radio urbano, si su superficie es inferior a una hectrea, ni al arriendo de terrenos fiscales.Elementos esenciales propios del arrendamiento de predios rsticos

El contrato de arrendamiento de predios rsticos se celebra por escritura pblica o privada; siendo necesaria en este ltimo caso la presencia de dos testigos, mayores de 18 aos.

Adems, el DL N 993 impone la obligacin al arrendador de declarar en la misma escritura si est afecto al impuesto de primera categora sobre la base de renta efectiva determinada por contabilidad completa, o sujeto al rgimen de renta presunta para efectos tributarios (Art. 5 DL N 993). Si el arrendador no cumple con esta obligacin se le sanciona con la imposibilidad de hacer valer el contrato ante las autoridades judiciales y administrativas, y no tendr mrito ejecutivo mientras no se acredite mediante escritura complementaria la constancia de la declaracin referida.

La renta en el DL N 993

En relacin a la renta, el DL N 993 no contiene normas especiales, aplicndose supletoriamente a lo que establezcan las partes, lo prescrito en el Cdigo Civil. Sin embargo, el DL N 993, en su Art. 11, dispone que la mora en el pago de la renta dar derecho al arrendador, despus de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos treinta das, para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si el arrendatario no presta seguridad competente que se verificar el pago dentro de un plazo razonable. Como puede apreciarse, la norma es similar a la contenida en el Art. 1977.

Duracin del contrato de arrendamiento de predios rsticos

El DL N 993 no establece un trmino mnimo de duracin. El contrato tendr la duracin que las partes hayan acordado, y en defecto de estipulacin, el tiempo podr ser determinado por el servicio especial a que se destine la cosa o por la costumbre. Es destacable que en el contrato de arrendamiento cobre singular relevancia la costumbre, como fuente formal del derecho.

Incapacidad especial establecida en el DL N 993

El Art. 3 del DL N 993 establece una incapacidad especial para celebrar este contrato, la que constituye una prohibicin en atencin a la seguridad nacional. En efecto, la citada disposicin prescribe que en las zonas fronterizas, no podrn celebrarse los contratos a que se refiere el presente decreto ley, con personas naturales o jurdicas extranjeras. Esta disposicin constituye una excepcin al Art. 57 del Cdigo Civil, relativo a la igualdad de las personas, que seala que la ley no reconoce diferencias entre chilenos y extranjeros en cuanto a la adquisicin y goce de los derechos civiles.

Efectos del contrato de arrendamiento de predios rsticos

Las obligaciones del arrendador

a) Entregar la cosa arrendada. El Art. 1978 dispone que el arrendador es obligado a entregar el predio rstico en los trminos estipulados. Si la cabida fuere diferente de la estipulada, habr lugar al aumento o disminucin del precio o la renta, o la rescisin del contrato, segn lo dispuesto en el ttulo De la compraventa. Se puede pactar que se arrienda como cuerpo cierto, y as se salva este problema.b) Asegurar al arrendatario el uso y goce pacfico de la cosa arrendada.

Las obligaciones del arrendatario

a) Pagar la renta. Al igual que en todo contrato de arrendamiento, el colono o parcelero debe pagar la renta convenida. Pero, como es frecuente que se arriende con el fin de trabajar la tierra y obtener una cosecha, y con su comercializacin pagar el arriendo, el legislador ha dispuesto en el Art. 1983 que el colono no tiene derecho para pedir rebaja del precio o renta, alegando casos fortuitos que han deteriorado o destruido la cosecha. La razn es absolutamente obvia ya que la suerte del arrendador no puede quedar ligada a los xitos o fracasos del negocio emprendido por el arrendatario.

En este sentido, el legislador se apart del contrato de arrendamiento de predios rsticos romanos, donde se aplicaba una especie de teora de la imprevisin, permitiendo al arrendatario o colono diferir el pago de la renta, si el ao agrcola haba sido malo.

Ahora bien, distinta es la situacin cuando entre arrendatario y arrendador ha mediado un contrato como el de sociedad o la aparcera. En este caso, el Art. 1983 dispone, en su inciso 2, que se excepta el colono aparcero, pues en virtud de la especie de sociedad que media entre el arrendador y l, toca al primero una parte proporcional de la prdida que por caso fortui