Tanggal Efektif Masa Penawaran Tanggal Penjatahan Tanggal Pengembalian Uang Pemesanan Tanggal Distribusi Saham Secara Elektronik Tanggal Pencatatan Pada Bursa Efek Indonesia

JADWAL

: : : : : :

1 November 2010 3 5 November 2010 9 November 2010 10 November 2010 10 November 2010 11 November 2010

BAPEPAM DAN LK TIDAK MEMBERIKAN PERNYATAAN MENYETUJUI ATAU TIDAK MENYETUJUI ATAS EFEK INI, TIDAK JUGA MENYATAKAN KEBENARAN ATAU KECUKUPAN ISI PROSPEKTUS INI. SETIAP PERNYATAAN YANG BERTENTANGAN DENGAN HAL-HAL TERSEBUT ADALAH PERBUATAN MELANGGAR HUKUM. PT AGUNG PODOMORO LAND Tbk. (PERSEROAN) DAN PARA PENJAMIN PELAKSANA EMISI EFEK BERTANGGUNG JAWAB SEPENUHNYA ATAS KEBENARAN SEMUA INFORMASI ATAU FAKTA MATERIAL SERTA KEJUJURAN PENDAPAT YANG TERCANTUM DALAM PROSPEKTUS INI. SAHAMSAHAM YANG DITAWARKAN INI SELURUHNYA AKAN DICATATKAN PADA PT BURSA EFEK INDONESIA.

PT AGUNG PODOMORO LAND Tbk.Kegiatan Usaha: Bergerak dalam bidang usaha pengembangan, pengelolaan dan penyewaan properti terpadu yang meliputi apartemen, perhotelan, perkantoran, pertokoan, pusat perbelanjaan dan pusat rekreasi beserta fasilitasnya melalui Perseroan maupun Anak Perusahaan Berkedudukan di Jakarta Barat, Indonesia Kantor Pusat: Podomoro City Jl. Let. Jend. S. Parman Kav. 28, Jakarta 11470 Telepon: +6221 5694 9727, Faksimili: +6221 5694 9717 website: www.agungpodomoroland.com PENAWARAN UMUM PERDANA SAHAM Sebesar 6.150.000.000 (enam miliar seratus lima puluh juta) saham biasa atas nama yang seluruhnya adalah Saham Baru dan dikeluarkan dari portepel Perseroan, dengan nilai nominal Rp100 (seratus Rupiah) setiap saham, yang mewakili 30,0% (tiga puluh persen) dari modal ditempatkan dan disetor Perseroan setelah Penawaran Umum dan ditawarkan kepada masyarakat dengan Harga Penawaran Rp365 (tiga ratus enam puluh lima Rupiah) setiap saham, yang harus dibayar penuh pada saat mengajukan Formulir Pemesanan Pembelian Saham (FPPS). Jumlah Penawaran Umum adalah sebesar Rp2.244.750.000.000 (dua triliun dua ratus empat puluh empat miliar tujuh ratus lima puluh juta Rupiah). Seluruh pemegang saham Perseroan memiliki hak yang sama dan sederajat dalam segala hal dengan saham lainnya dari Perseroan yang telah ditempatkan dan disetor penuh, sesuai dengan Sesuai dengan Undang-Undang No. 40 tahun 2007 tanggal 16 Agustus 2007 tentang Perseroan Terbatas (UUPT). Para Penjamin Pelaksana Emisi Efek dan para Penjamin Emisi Efek yang namanya tercantum di bawah ini menjamin dengan kesanggupan penuh (full commitment) terhadap Penawaran Umum Perdana saham Perseroan. PENJAMIN PELAKSANA EMISI EFEK

PT INDO PREMIER SECURITIES PENJAMIN EMISI EFEK

PT MANDIRI SEKURITAS

PT Andalan Artha Advisindo Securities PT Bumiputera Capital PT BNI Securities PT Ciptadana Securities PT CIMB Securities Indonesia PT Danasakti Securities PT Danpac Securities PT Dhanawibawa Artha Cemerlang PT Dinamika Usaha Jaya PT Equity Securities PT Erdikha Elit Sekuritas PT Evergreen Capital PT Kresna Graha Sekurindo Tbk. PT Mega Capital Indonesia PT Minna Padi Investama PT NC Securities PT Nikko Securities PT OSK Nusadana Securities Indonesia PT Panca Global Securities Tbk. PT Panin Sekuritas Tbk. PT Phillip Securities Indonesia PT Semesta Indovest PT Trimegah Securities Tbk. PT UOB Kay Hian Securities PT Valbury Asia Securities PT Victoria Sekuritas RISIKO UTAMA YANG DIHADAPI PERSEROAN YAITU RISIKO BAHWA PERSEROAN DAPAT TERKENA IMBAS DARI DAMPAK FLUKTUASI PADA INDUSTRI PROPERTI DI INDONESIA. RISIKO USAHA PERSEROAN SELENGKAPNYA DICANTUMKAN PADA BAB V DI DALAM PROSPEKTUS INI. RISIKO TERKAIT DENGAN KEPEMILIKAN ATAS SAHAM PERSEROAN YAITU TIDAK LIKUIDNYA SAHAM YANG DITAWARKAN PADA PENAWARAN UMUM INI, MENGINGAT JUMLAH SAHAM YANG DITAWARKAN PERSEROAN TIDAK TERLALU BESAR, MAKA TERDAPAT KEMUNGKINAN PERDAGANGAN SAHAM PERSEROAN DI BURSA EFEK AKAN MENJADI TIDAK LIKUID. DENGAN DEMIKIAN, PERSEROAN TIDAK DAPAT MEMPREDIKSI APAKAH PERDAGANGAN SAHAM PERSEROAN DI BURSA EFEK AKAN AKTIF ATAU LIKUIDITAS SAHAM PERSEROAN AKAN TERJAGA. PERSEROAN TIDAK MENERBITKAN SURAT KOLEKTIF SAHAM DALAM PENAWARAN UMUM INI, TETAPI SAHAM-SAHAM TERSEBUT AKAN DIDISTRIBUSIKAN SECARA ELEKTRONIK YANG AKAN DIADMINISTRASIKAN DALAM PENITIPAN KOLEKTIF PT KUSTODIAN SENTRAL EFEK INDONESIA (KSEI). Prospektus ini diterbitkan di Jakarta pada tanggal 3 November 2010

PT Agung Podomoro Land Tbk. (selanjutnya dalam Prospektus ini disebut Perseroan) telah menyampaikan Pernyataan Pendaftaran sehubungan dengan Penawaran Umum Perdana ini kepada Ketua Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan (Bapepam dan LK) di Jakarta dengan surat No. 815/EXT-APL/IX.2010 tertanggal 3 September 2010 sesuai dengan persyaratan yang ditetapkan dalam Undang-Undang Republik Indonesia No. 8 tahun 1995 tentang Pasar Modal, yang dimuat dalam Lembaran Negara Republik Indonesia No. 64 tahun 1995, Tambahan Lembaran Negara No. 3608 (UUPM) dan peraturan pelaksanaanya. Saham-saham yang ditawarkan dalam Penawaran Umum Perdana ini, direncanakan akan dicatatkan pada Bursa Efek Indonesia (BEI) sesuai dengan Perjanjian Pendahuluan Pencatatan Efek yang telah dibuat antara Perseroan dengan BEI No. S-05482/BEI.PPJ/09-2010 pada tanggal 2 September 2010 apabila memenuhi persyaratan pencatatan efek yang ditetapkan oleh BEI. Apabila syarat-syarat pencatatan saham di BEI tidak terpenuhi, maka Penawaran Umum ini dibatalkan dan uang pemesanan yang telah diterima dikembalikan kepada para pemesan sesuai dengan UUPM dan peraturan pelaksanaanya. Perseroan, para Penjamin Pelaksana Emisi Efek serta Lembaga dan Profesi Penunjang Pasar Modal dalam rangka Penawaran Umum Perdana ini bertanggung jawab sepenuhnya atas semua informasi atau fakta material serta kejujuran pendapat yang disajikan dalam Prospektus ini, sesuai dengan bidang tugas masing-masing berdasarkan ketentuan yang berlaku dalam wilayah Republik Indonesia dan kode etik serta norma dan standar profesi masing-masing. Sehubungan dengan Penawaran Umum Perdana Saham ini, setiap pihak yang terafiliasi dilarang memberikan keterangan dan/atau membuat pernyataan apapun mengenai data yang tidak tercantum dalam Prospektus ini tanpa memperoleh persetujuan tertulis terlebih dahulu dari Perseroan, PT Indo Premier Securities dan PT Mandiri Sekuritas sebagai Penjamin Pelaksana Emisi Efek. Para Penjamin Pelaksana Emisi Efek serta Penjamin Emisi Efek menyatakan tidak menjadi pihak yang terafiliasi dengan Perseroan baik secara langsung maupun tidak langsung, sebagaimana dimaksud dalam UUPM dan peraturan pelaksananya. Selanjutnya penjelasan secara lengkap mengenai hubungan afiliasi dapat dilihat pada Bab XIV tentang Penjaminan Emisi Efek. PENAWARAN UMUM INI TIDAK DIDAFTARKAN BERDASARKAN UNDANG-UNDANG/ PERATURAN LAIN SELAIN YANG BERLAKU DI INDONESIA. BARANG SIAPA DI LUAR INDONESIA MENERIMA PROSPEKTUS INI, MAKA DOKUMEN TERSEBUT TIDAK DIMAKSUDKAN SEBAGAI DOKUMEN PENAWARAN UNTUK MEMBELI SAHAM, KECUALI BILA PENAWARAN DAN PEMBELIAN SAHAM TERSEBUT TIDAK BERTENTANGAN, ATAU BUKAN MERUPAKAN PELANGGARAN TERHADAP UNDANG-UNDANG/PERATURAN YANG BERLAKU DI NEGARA TERSEBUT. PERSEROAN TELAH MENGUNGKAPKAN SEMUA INFORMASI YANG WAJIB DIKETAHUI OLEH PUBLIK DAN TIDAK TERDAPAT LAGI INFORMASI YANG BELUM DIUNGKAPKAN SEHINGGA TIDAK MENYESATKAN PUBLIK.

DAFTAR ISIDAFTAR ISI ..............................................................................................................................................i DEFINISI DAN SINGKATAN .................................................................................................................. iii RINGKASAN ...........................................................................................................................................x I. II. III. IV. PENAWARAN UMUM ...................................................................................................................1 RENCANA PENGGUNAAN DANA................................................................................................5 PERNYATAAN HUTANG ...............................................................................................................8 ANALISIS DAN PEMBAHASAN OLEH MANAJEMEN ...............................................................17 A. B. Umum...................................................................................................................................17 Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Kegiatan Usaha dan Operasi Perseroan .....................17

C. Kebijakan Kebijakan Akuntansi Penting ............................................................................20 D. Hasil Kegiatan Operasional Dan Kondisi Keuangan ............................................................24 E. F. V. VI. VII. Kinerja Keuangan.................................................................................................................27 Manajemen Risiko................................................................................................................38

RISIKO USAHA ...........................................................................................................................41 KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL LAPORAN AUDITOR INDEPENDEN ...................56 KETERANGAN TENTANG PERSEROAN DAN ANAK PERUSAHAAN ....................................57 A. B. Riwayat Singkat Perseroan ..................................................................................................57 Dokumen Perizinan Perseroan ............................................................................................58

C. Perkembangan Kepemilikan Saham Perseroan ..................................................................58 D. Keterangan Singkat Tentang Pemegang Saham Berbentuk Badan Hukum ........................63 E. F. Keterangan Tentang Anak Perusahaan Dan Perusahaan Asosiasi .....................................65 Pengurusan dan Pengawasan .............................................................................................79

G. Struktur Organisasi Perseroan .............................................................................................88 H. Tata Kelola Perusahaan (Good Corporate Governance) .....................................................88 I. J. K. L. Tanggung Jawab Sosial Perusahaan (Corporate Social Responsibility) .............................89 Sumber Daya Manusia.........................................................................................................90 Hubungan Kepemilikan serta Pengurusan dan Pengawasan Perseroan Dengan Anak Perusahaan dan Pemegang Saham Berbentuk Badan Hukum..................................95 Transaksi Dengan Pihak Lain Yang Memiliki Hubungan Istimewa ......................................97 M. Perjanjian Penting Dengan Pihak Lainnya .........................................................................108 N. Keterangan Tentang Aset Tetap .........................................................................................116 O. Keterangan Tentang Perkara Hukum Yang Sedang Dihadapi Perseroan..........................127

i

VIII.

KEGIATAN DAN PROSPEK USAHA PERSEROAN DAN ANAK PERUSAHAAN ...................128 A. B. Umum.................................................................................................................................128 Keunggulan Bersaing .........................................................................................................129

C. Strategi dan Prospek Usaha Perseroan.............................................................................131 D. Proyek Pengembangan Perseroan ....................................................................................135 E. F. Rencana Pengembangan Perseroan .................................................................................153 Pembangunan dan Pengembangan Proyek Perseroan.....................................................154

G. Penjualan dan Pemasaran .................................................................................................155 H. Penghargaan dan Prestasi.................................................................................................156 I. J. K. L. IX. X. XI. XII. XIII. XIV. XV. Kompetisi ...........................................................................................................................157 Analisis Mengenai Dampak Lingkungan ............................................................................157 Asuransi .............................................................................................................................158 Hak Kekayaan Intelektual (HAKI).......................................................................................160

KETERANGAN TENTANG INDUSTRI ......................................................................................163 IKHTISAR DATA KEUANGAN PENTING ..................................................................................184 EKUITAS ...................................................................................................................................188 KEBIJAKAN DIVIDEN ...............................................................................................................190 PERPAJAKAN ...........................................................................................................................191 PENJAMINAN EMISI EFEK ......................................................................................................193 LEMBAGA DAN PROFESI PENUNJANG PASAR MODAL ......................................................196

XVI. PENDAPAT DARI SEGI HUKUM ..............................................................................................199 XVII. LAPORAN AUDITOR INDEPENDEN DAN LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASI PERSEROAN DAN ANAK PERUSAHAAN ...............................................................................221 XVIII. LAPORAN PENILAI ..................................................................................................................301 XIX. ANGGARAN DASAR ................................................................................................................331 XX. PERSYARATAN PEMESANAN PEMBELIAN SAHAM .............................................................353 SAHAM......................................................................................................................................359

XXI. PENYEBARLUASAN PROSPEKTUS DAN FORMULIR PEMESANAN PEMBELIAN

ii

DEFINISI DAN SINGKATANAddendum Perjanjian : Penjaminan Emisi Efek Afiliasi : Berarti perubahan-perubahan dan/atau penambahan-penambahan dan/ atau pembaharuan-pembaharuan terhadap Perjanjian Penjaminan Emisi Efek. Berarti pihak-pihak yang sebagaimana dimaksud dalam UUPM dan peraturan pelaksanaannya, yaitu: (a) hubungan keluarga karena perkawinan dan keturunan sampai derajat kedua, baik secara horisontal maupun vertikal; (b) hubungan antara satu pihak dengan pegawai, direktur atau komisaris dari pihak tersebut; (c) hubungan antara 2 (dua) perusahaan di mana terdapat 1 (satu) atau lebih anggota Direksi atau Komisaris yang sama; (d) hubungan antara perusahaan dengan satu pihak, baik langsung maupun tidak langsung mengendalikan atau dikendalikan oleh perusahaan tersebut; (e) hubungan antara 2 (dua) perusahaan yang dikendalikan baik langsung maupun tidak langsung, oleh pihak yang sama; atau (f) hubungan antara perusahaan dan pemegang saham utama. Berarti pihak yang membantu menjual saham dalam Penawaran Umum baik yang dilakukan di dalam atau di luar negeri. Berarti perusahaan-perusahaan yang: (1) Saham-sahamnya dimiliki oleh Perseroan dalam jumlah 50% atau lebih dari seluruh saham yang disetor penuh dalam perusahaan yang bersangkutan; (2) Kebijaksanaannya dan pengelolaan perusahaan dikendalikan oleh Perseroan; (3) Laporan keuangannya dikonsolidasikan dengan laporan keuangan Perseroan sesuai dengan Prinsip Standar Akuntansi Keuangan yang berlaku di Indonesia. berarti Anggota Bursa Efek sebagaimana didefinisikan dalam Pasal 1 ayat 2 UUPM. Berarti Agung Podomoro Grup yang merupakan grup bisnis Perseroan. Berarti PT Arah Sejahtera Abadi. Berarti Biro Administrasi Efek, yaitu pihak yang melaksanakan administrasi saham dalam Penawaran Umum yang ditunjuk oleh Perseroan berdasarkan Akta Perjanjian Pengelolaan Administrasi Saham No. 22 tanggal 2 September 2010, yang dibuat di hadapan Yulia, S.H., Notaris di Jakarta berikut perubahan-perubahannya dan/atau penambahan-penambahannya dan/atau pembaharuan-pembaharuannya yang dibuat dikemudian hari. Berarti bank umum yang memperoleh persetujuan dari Bapepam dan LK untuk memberikan jasa penitipan atau melakukan jasa kustodian sebagaimana dimaksud dalam UUPM.

Agen Penjualan Anak Perusahaan

: :

Anggota Bursa APG atau Grup Perseroan ASA BAE

: : : :

Bank Kustodian

:

iii

Bapepam

:

Berarti singkatan dari Badan Pengawas Pasar Modal atau para pengganti dan penerima hak dan kewajibannya, sebagaimana dimaksud dalam pasal 3 ayat 1 Undang-undang Pasar Modal beserta peraturan pelaksanaannya. Berarti singkatan dari Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan atau para pengganti dan penerima hak dan kewajibannya, sebagaimana dimaksud dalam Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia tanggal 30 (tiga puluh) Desember 2005 (dua ribu lima) No. 606/ KMK.01/2005 tentang Organisasi dan Tata Kerja Badan Pengawas Pasar Modal. Berarti singkatan dari PT Bursa Efek Indonesia. Berarti Bursa efek sebagaimana didefinisikan dalam Pasal 1 angka 4 UUPM, dalam hal ini yang diselenggarakan oleh PT Bursa Efek Indonesia, berkedudukan di Jakarta, atau bursa lain yang akan ditentukan kemudian, di mana saham ini dicatatkan. Berarti PT Brilliant Sakti Persada. Berarti PT Citra Gemilang Nusantara. Berarti daftar yang memuat nama-nama dari pemesan Saham Yang Ditawarkan dan jumlah Saham Yang Ditawarkan yang dipesan, yang disusun berdasarkan Formulir Pemesanan Pembelian Saham yang dibuat oleh masing masing Penjamin Emisi Efek. Berarti surat berharga yaitu surat pengakuan hutang, surat berharga komersial, saham, obligasi, tanda bukti hutang, Unit Penyertaan, Kontrak Investasi Kolektif, Kontrak Berjangka atas Efek, dan setiap derivatif Efek. Berarti terpenuhinya seluruh persyaratan Pernyataan Pendaftaran sesuai dengan ketentuan Peraturan nomor IX.A.2 angka 4 Lampiran Keputusan Ketua Bapepam dan LK nomor Kep-122/BL/2009 tanggal 29 Mei 2009, yaitu: 1. Atas dasar lewatnya waktu yaitu 45 (empat puluh lima) hari sejak tanggal Pernyataan Pendaftaran diterima Bapepam dan LK secara lengkap, yaitu telah mencakup seluruh kriteria yang ditetapkan dalam peraturan yang terkait dengan Pernyataan Pendaftaran dalam rangka Penawaran Umum dan peraturan yang terkait dengan Penawaran Umum; atau 45 (empat puluh lima) hari sejak tanggal perubahan terakhir atas Pernyataan Pendaftaran yang diajukan Perseroan atau yang diminta Bapepam dan LK dipenuhi; atau 2. Atas dasar pernyataan efektif dari Bapepam dan LK bahwa tidak ada lagi perubahan dan/atau tambahan informasi lebih lanjut yang diperlukan; dengan ketentuan waktu antara tanggal laporan keuangan terakhir yang diperiksa Akuntan yang dimuat dalam prospektus dan tanggal efektifnya Pernyataan Pendaftaran tidak lebih dari 6 (enam) bulan. Berarti formulir yang dikeluarkan oleh Manajer Penjatahan yang merupakan konfirmasi atas hasil penjatahan atas nama pemesan sebagai tanda bukti kepemilikan atas Saham Yang Ditawarkan yang dijual oleh Perseroan pada Pasar Perdana.

Bapepam dan LK

:

BEI Bursa Efek

: :

BSP CGN

: :

Daftar Pemesanan : Pembelian Saham atau DPPS Efek :

Efektif

:

Formulir Konfirmasi Penjatahan atau FKPS

:

iv

Formulir Pemesanan : Pembelian Saham atau FPPS

Berarti asli formulir pemesanan pembelian Saham Yang Ditawarkan atau fotokopi Formulir Pemesanan Pembelian Saham yang harus dibuat dalam rangkap 5 (lima) yang masing-masing harus diisi secara lengkap, dibubuhi tandatangan asli pemesan serta diajukan oleh pemesan kepada Penjamin Emisi Efek pada saat memesan Saham Yang Ditawarkan selama periode Masa Penawaran. Berarti hari di mana Bursa Efek atau badan hukum yang menggantikannya menyelenggarakan kegiatan bursa efek menurut peraturan perundangundangan yang berlaku dan ketentuan-ketentuan bursa efek tersebut dan bank dapat melakukan kliring. Berarti tiap hari dalam 1 (satu) tahun sesuai dengan kalender Gregorius tanpa kecuali, termasuk hari Minggu dan hari libur nasional yang ditetapkan sewaktu-waktu oleh Pemerintah Republik Indonesia dan hari kerja biasa yang karena suatu keadaan tertentu ditetapkan oleh Pemerintah Republik Indonesia sebagai bukan hari kerja biasa. Berarti hari kerja pada umumnya tidak termasuk hari Sabtu dan Minggu serta hari yang ditetapkan oleh Pemerintah Republik Indonesia sebagai hari libur nasional. Berarti Hak Guna Bangunan. Berarti PT Intersatria Budi Karya Pratama. Berarti PT Indofica. Berarti PT Jaya Lestari Persada. Berarti PT Kustodian Sentral Efek Indonesia, berkedudukan di Jakarta Selatan, yang merupakan Lembaga Penyelesaian dan Penyimpanan sesuai dengan peraturan perundang-undangan di bidang Pasar Modal. Berarti PT Kencana Unggul Sukses. Berarti PT Indo Premier Securities yang bertanggung jawab atas penjatahan Saham Yang Ditawarkan sesuai dengan syarat-syarat yang ditetapkan dalam Peraturan Nomor IX.A.7, Lampiran Keputusan Ketua Bapepam Nomor Kep-45/PM/2000 tanggal 27 (dua puluh tujuh) Oktober 2000 (dua ribu) Tanggung Jawab Manajer Penjatahan Dalam Rangka Pemesanan Dan Penjatahan Efek Dalam Penawaran Umum (Peraturan IX.A.7). Berarti jangka waktu bagi masyarakat untuk dapat mengajukan pemesanan pembelian Saham Yang Ditawarkan dapat dilakukan dan Formulir Pemesanan Saham dapat diajukan kepada para Penjamin Pelaksana Emisi Efek, Para Penjamin Emisi Efek sebagaimana ditentukan dalam Prospektus dan Formulir Pemesanan Pembelian Saham, kecuali jika Masa Penawaran itu ditutup lebih awal sebagaimana diatur dalam Perjanjian Penjaminan Emisi Efek dengan ketentuan Masa Penawaran tidak kurang dari 1 (satu) Hari Kerja dan tidak lebih dari 5 (lima) Hari Kerja. Dalam hal terjadi penghentian perdagangan efek di Bursa Efek selama paling kurang 1 (satu) Hari Bursa dalam Masa Penawaran Umum, maka Perseroan dapat melakukan perpanjangan masa Penawaran Umum untuk periode yang sama dengan masa penghentian perdagangan efek dimaksud.

Hari Bursa

:

Hari Kalender

:

Hari Kerja

:

HGB IBKP IDFC JLP KSEI

: : : : :

KUS Manajer Penjatahan

: :

Masa Penawaran

:

v

Masyarakat

:

Berarti perorangan dan/atau badan badan dan/atau badan hukum baik warga negara Indonesia dan/atau badan badan dan/atau badan hukum Indonesia maupun warganegara asing dan/atau badan badan asing dan/ atau badan hukum asing, baik yang bertempat tinggal atau berkedudukan hukum di Indonesia maupun bertempat tinggal atau berkedudukan hukum di luar negeri, dengan memperhatikan peraturan perundang-undangan yang berlaku di Republik Indonesia dan ketentuan hukum di yurisdiksi di mana dilakukan penawaran (jika diperlukan). Berarti Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia, dahulu bernama Menteri Kehakiman Republik Indonesia yang berubah nama Menteri Hukum dan Perundang-Undangan Republik Indonesia, sebelum kemudian terakhir berubah menjadi Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia. Berarti PT Manggala Gelora Perkasa. Berarti pihak yang namanya tercatat sebagai pemilik Rekening Efek di KSEI yang meliputi Bank Kustodian dan/atau Perusahaan Efek dan/atau pihak lain yang disetujui oleh KSEI dengan memperhatikan peraturan perundangundangan di bidang Pasar Modal dan Peraturan KSEI. Berarti Pemerintah Republik Indonesia. Berarti ajakan baik langsung maupun tidak langsung dengan menggunakan Prospektus Awal, segera setelah diumumkannya Prospektus Ringkas di surat kabar, yang bertujuan untuk mengetahui minat Masyarakat atas Saham Yang Ditawarkan, berupa indikasi jumlah saham yang ingin dibeli dan/atau perkiraan Harga Penawaran, tapi tidak bersifat mengikat dan bukan merupakan suatu pemesanan sesuai dengan Peraturan Bapepam Nomor IX.A.8, lampiran Keputusan Ketua Bapepam No. Kep-41/PM/2000 tanggal 27 Oktober 2000 tentang Prospektus Awal dan Info Memo dan dengan memperhatikan Peraturan IX.A.2. Berarti penawaran umum saham perdana Perseroan kepada Masyarakat berdasarkan tata cara yang diatur dalam UUPM, peraturan pelaksanaannya dan ketentuan-ketentuan lain yang berhubungan, serta menurut ketentuanketentuan lain yang dimuat dalam Perjanjian Penjamin Emisi Efek. Berarti penitipan atas efek yang dimiliki bersama oleh lebih dari satu pihak yang kepentingannya diwakili oleh KSEI. Berarti perseroan terbatas yang mengadakan perjanjian dengan Perseroan untuk melakukan Penawaran Umum atas nama Perseroan yang dalam hal ini adalah PT Indo Premier Securities dan PT Mandiri Sekuritas bersamasama dengan para Penjamin Emisi Efek lainnya sebagaimana tercantum dalam Addendum Perjanjian Penjaminan Emisi Efek, yang menjamin penjualan Saham Yang Ditawarkan berdasarkan kesanggupan penuh (full commitment) dan melakukan pembayaran hasil Penawaran Umum di Pasar Perdana kepada Perseroan melalui para Penjamin Pelaksana Emisi Efek sesuai dengan Bagian Penjaminan dengan memperhatikan syarat dan ketentuan-ketentuan dalam Perjanjian Penjaminan Emisi Efek. Berarti pihak yang melaksanakan pengelolaan dan penyelenggaraan Penawaran Umum yang dalam hal ini adalah PT Indo Premier Securities dan PT Mandiri Sekuritas, yang juga merupakan Penjamin Emisi Efek.

Menkumham

:

MGP Pemegang Rekening

: :

Pemerintah Penawaran Awal

: :

Penawaran Umum

:

Penitipan Kolektif Penjamin Emisi Efek

: :

Penjamin Pelaksana Emisi Efek

:

vi

Perjanjian Penjaminan Emisi Efek (PPEE)

:

Berarti perjanjian antara Perseroan dengan para Penjamin Pelaksana Emisi Efek sesuai dengan Akta Perjanjian Penjaminan Emisi Efek No. 21 tanggal 2 September 2010 sebagaimana diubah dengan Addendum I Perjanjian Penjaminan Emisi Efek No. 61 tanggal 30 September 2010 dan Addendum II Perjanjian Penjaminan Emisi Efek No. 68 tanggal 28 Oktober 2010 (selanjutnya disebut Perjanjian) yang ketiganya dibuat di hadapan Yulia, S.H., Notaris di Jakarta. Berarti pernyataan Bapepam dan LK yang menyatakan bahwa Pernyataan Pendaftaran menjadi efektif (i) pada hari ke 45 (empat puluh lima) sejak tanggal diterimanya Pernyataan Pendaftaran oleh Bapepam dan LK secara lengkap atau (ii) pada hari ke-45 sejak tanggal perubahan Pernyataan Pendaftaran yang terakhir yang disampaikan Perseroan kepada Bapepam dan LK, atau (iii) pada tanggal lain berdasarkan pernyataan efektif dari Ketua Bapepam dan LK yang menyatakan bahwa tidak ada lagi perubahan dan/atau tambahan informasi lebih lanjut yang diperlukan, sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Bapepam No. IX.A.2, Lampiran Keputusan Ketua Bapepam dan LK No. Kep-122/BL/2009 tanggal 29 Mei 2009 tentang Tata Cara Pendaftaran Dalam Rangka Penawaran Umum (Peraturan IX.A.2) sehingga Perseroan melalui Para Penjamin Emisi Efek berhak menawarkan dan menjual Saham Yang Ditawarkan sesuai dengan peraturan perundangundangan yang berlaku. Berarti dokumen yang wajib diajukan oleh Perseroan kepada Bapepam dan LK bersama-sama dengan para Penjamin Pelaksana Emisi Efek sebelum Perseroan melakukan penawaran dan penjualan Saham Yang Ditawarkan sebagaimana dimaksud dalam pasal 1 angka 19 Undang-Undang Pasar Modal juncto Peraturan Nomor IX.C.1, Lampiran Keputusan Ketua Bapepam tanggal 27 (dua puluh tujuh) Oktober 2000 (dua ribu) Nomor Kep-42/PM/2000 Tentang Pedoman Mengenai Bentuk dan Isi Pernyataan Pendaftaran Dalam Rangka Penawaran Umum (Peraturan IX.C.1), dan dengan memperhatikan ketentuan dalam Peraturan IX.A.2. Berarti PT Agung Podomoro Land Tbk., berkedudukan di Jakarta, suatu perseroan terbatas yang didirikan menurut dan berdasarkan hukum dan Undang-Undang Negara Republik Indonesia. Berarti perusahaan yang mempunyai hubungan Afiliasi dengan Perseroan sebagaimana dimaksud dalam UUPM dan peraturan pelaksanaannya. Berarti suatu perusahaan di mana Perseroan memiliki secara langsung saham-saham yang ditempatkan dan disetor dalam perusahaan tersebut yang jumlah kepemilikan sahamnya antara 20% hingga 50%, sehingga penyertaan saham tersebut dicatat dengan menggunakan metode ekuitas (equity method) yang laporan keuangannya tidak dikonsolidasikan dengan laporan keuangan Perseroan.

Pernyataan Efektif

:

Pernyataan Pendaftaran

:

Perseroan

:

Perusahaan Afiliasi Perusahaan Asosiasi

:

Prospektus

:

Berarti dokumen tertulis final yang dipersiapkan oleh Perseroan bersamasama dengan para Penjamin Pelaksana Emisi Efek, yang memuat seluruh informasi maupun fakta-fakta penting dan relevan mengenai Perseroan dan saham yang ditawarkan dalam bentuk dan substansi sesuai dengan Peraturan Bapepam No. IX.C.2, Lampiran Keputusan Ketua Bapepam No. Kep 51/PM/1996 tanggal 17 Januari 1996 tentang Pedoman Mengenai Bentuk dan Isi Prospektus Dalam Rangka Penawaran Umum (Peraturan IX.C.2).

vii

Prospektus Awal

:

Berarti berarti dokumen tertulis yang dipersiapkan oleh Perseroan dan para Penjamin Pelaksana Emisi Efek dalam rangka Penawaran Umum dan memuat seluruh informasi dalam Prospektus yang disampaikan kepada Bapepam dan LK sebagai bagian dari Pernyataan Pendaftaran, kecuali informasi mengenai jumlah, harga penawaran Saham, penjaminan emisi efek atau hal-hal lain yang berhubungan dengan persyaratan penawaran yang belum dapat ditentukan. Berarti pernyataan atau informasi tertulis yang merupakan ringkasan dari Prospektus Awal yang akan diumumkan dalam sekurang-kurangnya 1 (satu) surat kabar harian berbahasa Indonesia yang berperedaran nasional yang disusun oleh Perseroan bersama-sama dengan Penjamin Pelaksana Emisi Efek sesuai dengan Peraturan Nomor IX.C.3, Lampiran Keputusan Ketua Bapepam No. Kep.43/PM/2000 tanggal 27 Oktober 2000 tentang Pedoman Mengenai Bentuk dan Isi Prospektus Ringkas Dalam Rangka Penawaran Umum (Peraturan IX.C.3) dalam waktu selambat-lambatnya 2 (dua) Hari Kerja setelah diterimanya pernyataan Bapepam dan LK bahwa Perseroan wajib mengumumkan Prospektus Ringkas sebagaimana diatur dalam Peraturan No. IX.A.2. Berarti rekening yang memuat catatan posisi saham dan/atau dana milik pemegang saham yang diadministrasikan di KSEI, atau Pemegang Rekening berdasarkan perjanjian pembukaan rekening efek yang ditandatangani pemegang saham, perusahaan efek dan Bank Kustodian. Berarti rekening yang dibuka atas nama para Penjamin Pelaksana Emisi Efek untuk menampung dana yang diterima dari investor. Berarti Rapat Umum Pemegang Saham, yaitu rapat umum para pemegang saham Perseroan yang diselenggarakan sesuai dengan ketentuanketentuan anggaran dasar Perseroan dan UUPT dan UUPM serta peraturanperaturan pelaksananya. Berarti saham biasa atas nama dengan nilai nominal Rp100 (seratus Rupiah) setiap saham yang akan dikeluarkan dari dalam simpanan (portepel) Perseroan, dalam jumlah sebesar 6.150.000.000 (enam miliar seratus lima puluh juta) saham. Saham yang ditawarkan dan dijual kepada Masyarakat oleh Para Penjamin Emisi Efek melalui Penawaran Umum yang selanjutnya akan dicatatkan pada Bursa Efek pada Tanggal Pencatatan. Berarti PT Simfoni Gema Lestari. Berarti tanggal yang sama dengan Tanggal Pembayaran, yaitu selambatlambatnya 2 (dua) Hari kerja setelah Tanggal Penjatahan, pada tanggal mana Saham Yang Ditawarkan didistribusikan secara elektronik oleh KSEI kepada Pemegang Rekening. Berarti tanggal pembayaran hasil penjualan Saham Yang Ditawarkan yang harus disetor oleh Penjamin Emisi Efek kepada Perseroan melalui Penjamin Pelaksana Emisi Efek, yaitu pada Tanggal Distribusi Saham, sebagaimana tercantum dalam Prospektus.

Prospektus Ringkas

:

Rekening Efek

:

Rekening Penawaran Umum RUPS

: :

Saham Baru

:

Saham Yang Ditawarkan SGL Tanggal Distribusi

:

: :

Tanggal Pembayaran

:

viii

Tanggal Pencatatan

:

Berarti tanggal pencatatan saham untuk diperdagangkan di Bursa Efek dalam waktu selambat-lambatnya 1 (satu) Hari Kerja setelah Tanggal Distribusi Saham yang akan ditentukan dalam Addendum Perjanjian Penjaminan Emisi Efek. Berarti tanggal pengembalian uang pemesanan pembelian Saham Yang Ditawarkan oleh Penjamin Pelaksana Emisi Efek melalui Para Penjamin Emisi Efek kepada para pemesan dan oleh Perseroan kepada Para Pemesan Khusus, yang sebagian atau seluruh pesanannya tidak dapat dipenuhi karena adanya penjatahan atau dalam hal Penawaran Umum dibatalkan atau ditunda, bagaimanapun Tanggal Pengembalian tidak boleh lebih lambat dari 2 (dua) Hari Kerja setelah Tanggal Penjatahan atau 2 (dua) Hari Kerja setelah tanggal diumumkannya pembatalan atau penundaan Penawaran Umum yaitu pada tanggal yang akan ditentukan dalam Addendum Perjanjian Penjaminan Emisi Efek. Berarti tanggal terakhir dari masa penjatahan yang ditetapkan oleh Manajer Penjatahan, yaitu selambat lambatnya pada Hari Kerja kedua setelah tanggal penutupan Masa Penawaran, pada saat mana Manajer Penjatahan menetapkan penjatahan Saham Yang Ditawarkan bagi setiap pemesan. Berarti Undang-Undang No. 8 tahun 1995 tanggal 10 November 1995 tentang Pasar Modal, Lembaran Negara Republik Indonesia No. 64 Tahun 1995, Tambahan No.3608, beserta peraturan-peraturan pelaksananya. Berarti Undang-Undang No. 40 tahun 2007 tanggal 16 Agustus 2007 tentang Perseroan Terbatas, Lembaran Negara Republik Indonesia No. 106 tahun 2007, Tambahan No. 4756. Berarti Undang-Undang Nomor 3 Tahun 1982 tentang Wajib Daftar Perusahaan Lembaran Negara Republik Indonesia No. 7 Tahun 1982, Tambahan No. 3214.

Tanggal Pengembalian/ : Refund

Tanggal Penjatahan

:

Undang-Undang Pasar : Modal atau UUPM UUPT :

UUWDP

:

ix

RINGKASANRingkasan di bawah ini merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari, dan harus dibaca bersama-sama dengan, keterangan yang lebih terperinci dan laporan keuangan konsolidasi beserta catatan atas laporan keuangan konsolidasi yang tercantum dalam Prospektus ini. Ringkasan ini dibuat berdasarkan fakta dan pertimbangan yang paling penting bagi Perseroan. Semua informasi keuangan yang tercantum dalam Prospektus ini bersumber dari laporan keuangan konsolidasi Perseroan, yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah dan disajikan sesuai dengan prinsip akuntansi yang berlaku umum di Indonesia.

1. KETERANGAN SINGKAT MENGENAI PERSERoANPerseroan adalah suatu perseroan terbatas yang didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya menurut dan berdasarkan peraturan perundang-undangan Republik Indonesia, berkedudukan di Jakarta Barat. Perseroan didirikan berdasarkan Akta Pendirian Perseroan Terbatas No. 29 tanggal 30 Juli 2004, dibuat di hadapan Sri Laksmi Damayanti, S.H., sebagai pengganti Siti Pertiwi Henny Singgih, S.H., Notaris di Jakarta, yang telah memperoleh pengesahan dari Menteri Kehakiman dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia berdasarkan Surat Keputusan No. C-21538.HT.01.01.TH.2004 tanggal 26 Agustus 2004 dan telah didaftarkan dalam Daftar Perusahaan sesuai UUWDP dengan Tanda Daftar Perusahaan (TDP) No. 090217027994 di Kantor Pendaftaran Perusahaan Kodya Jakarta Barat No. 1589/BH.09.02/X/2004 tanggal 4 Oktober 2004, serta telah diumumkan dalam Tambahan No. 11289, Berita Negara Republik Indonesia No. 91 tanggal 12 November 2004. Sejak pendirian, Anggaran Dasar Perseroan telah beberapa kali mengalami pengubahan. Pengubahan terakhir Anggaran Dasar Perseroan adalah sebagaimana termaktub dalam Akta Berita Acara Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa Perseroan No. 1 tanggal 2 Agustus 2010, dibuat di hadapan Yulia, S.H., Notaris di Jakarta Selatan, antara lain: (i) pengubahan nama Perseroan dari PT Tiara Metropolitan Jaya menjadi PT Agung Podomoro Land Tbk.; (ii) perubahan maksud dan tujuan Perseroan; dan (iii) perubahan status Perseroan dari perseroan tertutup menjadi perseroan terbuka. Akta tersebut telah memperoleh persetujuan dari Menkumham berdasarkan Keputusan No. AHU-39219.AH.01.02.Tahun 2010 tanggal 9 Agustus 2010, didaftarkan dalam Daftar Perseroan No. AHU-0959526.AH.01.09.Tahun 2010 tanggal 9 Agustus 2010. Serta telah didaftarkan dalam Daftar Perusahaan sesuai dengan UUDWP dengan TDP No. 09.02.1.68.27994 tanggal 29 September 2010. Perseroan merupakan salah satu perusahaan pengembang properti terkemuka di Indonesia. Perseroan menjalankan bisnis secara terintegrasi sebagai pemilik, pengembang dan pengelola dari real estate dengan segmen yang mencakup ritel, komersial dan hunian. Perseroan memiliki model bisnis pengembangan properti terintegrasi, dari akuisisi dan pembelian lahan, desain dan pembangunan, hingga manajemen proyek, penjualan, penyewaan komersial dan pemasaran, dan juga pengoperasian dan pengelolaan superblok, pusat perbelanjaan, perkantoran dan apartemen hunian. Perseroan dikenal memiliki proyek yang berkualitas tinggi dan iconic, termasuk pengembangan superblok seperti Podomoro City dan Senayan City. Sejak didirikan, Perseroan tidak mengalami perubahan kegiatan usaha. Untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009, total penjualan Perseroan sebesar Rp856,0 miliar, mengalami peningkatan sebesar 5,7% dari Rp810,0 miliar untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2008. Untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2010, total penjualan Perseroan sebesar Rp1.096,1 miliar, mengalami peningkatan dari Rp294,5 miliar. Per tanggal 30 Juni 2010, total nilai wajar dari seluruh aset real estate, properti investasi dan aset tetap dalam portofolio Perseroan termasuk aset yang dimiliki oleh Anak Perusahaan dan Perusahaan Asosiasi adalah sebesar Rp10.339,3 miliar.

x

Berikut merupakan gambaran kepemilikan Perseroan pada Anak Perusahaan dan Perusahaan Asosiasi:Anak Perusahaan / Perusahaan Asosiasi Kepemilikan Perseroan (%) Bidang Usaha Tahun Pendirian Perseroan 2009 Tahun Penyertaan Status operasional

ANAK PERUSAhAAN KUS 99,82 Pembangunan dan pengelolaan real estate/properti khususnya pusat perbelanjaan, apartemen dan kios. Pembangunan dan pengelolaan real estate/properti khususnya apartemen Pembangunan dan pengelolaan real estate/properti khususnya pusat perbelanjaan, apartemen dan gedung perkantoran Pembangunan dan pengelolaan real estate/properti khususnya pusat perbelanjaan PERUSAhAAN ASoSIASI CGN 35,00 Pembangunan dan pengelolaan real estate/properti khususnya pusat perdagangan Perhotelan, pusat perbelanjaan, perkantoran dan apartemen/unit hunian dengan segala fasilitas dan sarana penunjangnya 2003 2010 Operasional 2010 Operasional

IBKP

80,00

2006

2010

Operasional

ASA

60,00

2004

2010

Operasional

BSP

58,84

2009

2010

Operasional

MGP

25,50

1993

2010

Operasional

2. PENAwARAN UMUMJumlah saham yang ditawarkan Nilai Nominal Harga Penawaran Nilai Emisi Masa Penawaran Umum Tanggal Pencatatan di BEI : : : : : : 6.150.000.000 (enam miliar seratus lima puluh juta) Rp100 (seratus Rupiah) Rp365 (tiga ratus enam puluh lima Rupiah) Rp2.244.750.000.000 (dua triliun dua ratus empat puluh empat miliar tujuh ratus lima puluh juta Rupiah) 3 5 November 2010 11 November 2010

Saham-saham yang ditawarkan dalam rangka Penawaran Umum Perdana ini seluruhnya adalah saham baru yang dikeluarkan dari portepel Perseroan, dan akan memberikan kepada pemegangnya hak yang sama dan sederajat dalam segala hal dengan saham lainnya dari Perseroan yang telah ditempatkan dan disetor penuh, termasuk hak atas pembagian dividen dan hak suara dalam RUPS. Sesuai dengan Undang-Undang PT nomor 40 tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas, pasal 52 ayat 1, hak-hak pemegang saham Perseroan adalah sebagai berikut: a. b. c. Menghadiri dan mengeluarkan suara dalam RUPS; Menerima pembayaran dividen dan sisa kekayaan hasil likuidasi; dan Menjalankan hak lainnya berdasarkan UUPT.

xi

Struktur permodalan dan susunan pemegang saham Perseroan pada saat Prospektus ini diterbitkan adalah sebagai berikut: Modal Saham Terdiri dari Saham Biasa Atas Nama dengan nilai nominal Rp100 (seratus Rupiah) setiap sahamKeterangan Jumlah Saham Modal Dasar Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh 1. IDFC 2. JLP 3. SGL 4. Trihatma Kusuma Haliman Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh Saham dalam Portepel 57.400.000.000 9.693.780.000 3.010.000.000 1.040.000.000 606.220.000 14.350.000.000 43.050.000.000 Nilai Nominal Rp100 per Saham Jumlah Nilai Nominal 5.740.000.000.000,00 969.378.000.000,00 301.000.000.000,00 104.000.000.000,00 60.622.000.000,00 1.435.000.000.000,00 4.305.000.000.000,00 67,55 20,98 7,25 4,22 100,00 (%)

Pada saat ini, Trihatma Kusuma Haliman yang merupakan Direktur Utama Perseroan memiliki kepemilikan saham sebesar 4,22% dalam Perseroan. Bersamaan dengan pencatatan saham yang berasal dari Penawaran Umum Perdana ini sebesar 6.150.000.000 (enam miliar seratus lima puluh juta) saham biasa atas nama atau sejumlah 30,0% (tiga puluh persen) dari modal ditempatkan dan disetor penuh setelah Penawaran Umum Perdana ini, maka Perseroan juga akan mencatatkan seluruh saham biasa atas nama pemegang saham sebelum Penawaran Umum Perdana sejumlah 14.350.000.000 (empat belas miliar tiga ratus lima puluh juta) saham. Dengan demikian, jumlah saham yang akan dicatatkan oleh Perseroan di BEI adalah sejumlah 20.500.000.000 (dua puluh miliar lima ratus juta) saham, atau sejumlah 100% dari jumlah modal ditempatkan atau disetor penuh sesudah Penawaran Umum Perdana ini. Program Management and Employee Shares Allocation (MESA) Dari jumlah saham baru yang akan ditawarkan, sebesar 1,0% (satu persen) akan dijatahkan secara khusus untuk program kepemilikan saham manajemen dan karyawan (Management and Employee Shares Allocation/MESA) Perseroan. Program MESA merupakan penawaran saham dengan penjatahan pasti dari Saham Yang Ditawarkan kepada Pemesan Khusus dimana dalam hal ini Perseroan akan memberikan sebesar 80,0% kepada manajemen dan sebesar 20,0% kepada karyawan yang masih menjabat atau bekerja pada saat implementasi Program MESA. Harga saham yang ditawarkan dalam program MESA adalah sama dengan harga saham yang ditawarkan pada saat Penawaran Umum. Program MESA diimplementasikan sesuai dengan Peraturan Bapepam No.IX.A.7. Tujuan utama Program MESA adalah agar manajemen dan karyawan Perseroan mempunyai rasa memiliki (sense of belonging) dan diharapkan dapat meningkatkan produktivitas kerja dari masing-masing karyawan yang pada akhirnya akan meningkatkan pula kinerja korporasi secara keseluruhan sehingga terdapat peningkatan nilai perusahaan yang dapat dinikmati oleh stakeholder Perseroan. Program Pemberian Opsi Pembelian Saham kepada Manajemen dan Karyawan (Management and Employee Stock Option Plan/MESOP) Berdasarkan RUPSLB pada tanggal 24 September 2010, Pemegang Saham menyetujui rencana Program Pemberian Opsi Pembelian Saham kepada Manajemen dan Karyawan (Management & Employee Stock Option Plan/ MESOP). Program MESOP adalah pemberian hak opsi pembelian saham kepada peserta program untuk membeli saham baru yang akan dikeluarkan dari portepel Perseroan, sebanyak-banyaknya 10,0% (sepuluh persen) dari modal ditempatkan dan disetor Perseroan, berdasarkan Peraturan Bapepam No. IX.D.4. Mekanisme pelaksanaan MESOP akan dilakukan sesuai dengan Peraturan PT Bursa Efek Indonesia No. 1.A yang akan dilaporkan kemudian. Penanggung jawab program MESOP adalah Direksi di bawah pengawasan Komisaris dan akan dilaporkan dalam RUPS.

xii

Keterangan selengkapnya mengenai Penawaran Umum Perdana dapat dilihat pada Bab I Prospektus ini.

3. RENcANA PENGGUNAAN DANADana hasil dari Penawaran Umum Perdana ini, setelah dikurangi biaya-biaya emisi, akan digunakan sebagai berikut: i. ii. iii. Sekitar 30% (tiga puluh persen) akan digunakan untuk akuisisi dan pengembangan proyek baru; Sekitar 35% (tiga puluh lima persen) akan digunakan oleh Perseroan untuk penyelesaian konstruksi apartemen, hotel dan kantor di proyek Central Park; dan Sekitar 35% (tiga puluh lima persen) digunakan untuk pembayaran pinjaman bank Perseroan.

Rincian mengenai Rencana Penggunaan Dana dari hasil Penawaran Umum Perdana dapat dilihat pada Bab II Prospektus ini.

4. RISIKo USAhARisiko utama yang dihadapi oleh Perseroan adalah risiko bahwa Perseroan dapat terkena imbas dari dampak fluktuasi pada industri properti di Indonesia. Secara garis besar, risiko-risiko yang dihadapi oleh Perseroan adalah sebagai berikut: RISIKo TERKAIT DENGAN KEGIATAN USAhA PERSERoAN DAN ANAK PERUSAhAAN 1) 2) 3) 4) 5) 6) 7) 8) 9) 10) 11) 12) 13) 14) 15) 16) 17) 18) 19) Perseroan dapat terkena imbas dari dampak fluktuasi pada industri properti di Indonesia Meningkatnya kompetisi dalam industri properti di Indonesia dapat berpengaruh negatif terhadap profitabilitas Perseroan Perseroan menghadapi risiko umum yang terkait dengan pengembangan dan investasi pada industri properti Perseroan mungkin tidak berhasil dalam mengidentifikasi proyek-proyek atau properti yang sesuai sehingga dapat menghambat pertumbuhan Perseroan Ketidakmampuan Perseroan untuk melakukan perluasan usaha Tidak ada jaminan bahwa Perjanjian Build, Operate and Transfer (BOT) Perseroan dengan Badan Pengelola Gelanggang Olahraga Bung Karno (BPGBK) dapat diperpanjang Perseroan tidak memiliki kepemilikan saham mayoritas dalam beberapa proyek-proyek yang telah dibangun Perseroan menjalankan sejumlah transaksi dengan afiliasi Risiko potensi konflik dan persaingan dengan pemegang saham pengendali dan afiliasinya, yang juga bergerak dalam industri properti di Indonesia Sebagian atau seluruh rencana proyek Perseroan tidak dapat diselesaikan Risiko keterlambatan atau peningkatan biaya konstruksi dapat timbul selama pembangunan setiap properti baru Perseroan bergantung pada kontraktor untuk menyediakan berbagai macam jasa dan setiap adanya gangguan dalam pemberian jasa tersebut dapat mempengaruhi kegiatan usaha Perseroan Perseroan bergantung pada kualitas dan kuantitas atas sertipikat properti milik Perseroan Tidak ada jaminan bahwa HGB atas lahan-lahan Perseroan dapat diperoleh atau diperpanjang di masa mendatang Hilangnya anchor tenants dapat mempengaruhi arus kas Perseroan di masa depan Perseroan bergantung pada hubungan dengan beberapa pemegang merek ternama untuk menarik minat konsumen Kemerosotan dalam industri ritel kemungkinan akan berdampak langsung terhadap pendapatan dan arus kas Perseroan Polis asuransi Perseroan mungkin tidak cukup untuk menutupi seluruh risiko properti Perseroan dapat dikenakan biaya dengan jumlah yang signifikan sehubungan dengan adanya masalah lingkungan

xiii

20) Ketidakmampuan Perseroan dalam melindungi Hak Kekayaan Intelektual (HAKI) atau pelanggaran yang dilakukan oleh Perseroan atas hak milik orang lain dapat mempengaruhi bisnis Perseroan 21) Tidak ada kepastian atas peraturan pendaftaran izin usaha 22) Perseroan belum memperoleh seluruh perizinan yang diperlukan untuk kegiatan usaha Perseroan 23) Lahan yang akan digunakan untuk proyek-proyek Perseroan dapat dikenakan Peraturan Pemerintah No. 11 tahun 2010 24) Bisnis hotel yang dijalankan oleh Perseroan dapat terkena dampak dari risiko umum yang berlaku dalam industri perhotelan 25) Perseroan rentan terhadap kewajiban dari tuntutan hukum pihak ketiga 26) Peningkatan suku bunga bank dapat berdampak signifikan terhadap industri properti 27) Depresiasi nilai Rupiah terhadap US Dollar dapat berdampak negatif terhadap kondisi keuangan dan hasil usaha Perseroan 28) Kegiatan pembangunan yang dijalankan oleh Perseroan membutuhkan investasi yang sangat besar dan mengharuskan Perseroan untuk mencari sumber pembiayaan eksternal yang mungkin tidak tersedia atau tidak tersedia dengan syarat dan kondisi yang menguntungkan bagi Perseroan 29) Kesuksesan Perseroan bergantung pada kemampuan Perseroan untuk menarik dan mempertahankan karyawan kunci 30) Kegiatan operasi Perseroan dapat terpengaruh apabila hubungan dengan karyawan memburuk RISIKo TERKAIT DENGAN INDoNESIA 1) 2) 3) 4) 5) Perubahan perekonomian domestik, regional dan global dapat berdampak merugikan terhadap bisnis Perseroan Indonesia berada pada lokasi zona gempa bumi dan memiliki risiko geologi yang signifikan yang dapat menimbulkan kerusuhan sosial dan kerugian ekonomi Kegiatan Terorisme di Indonesia dapat mengganggu stabilitas negara, sehingga dapat berdampak negatif dan material terhadap bisnis, kondisi keuangan, hasil usaha dan prospek Perseroan Aktivitas dan konflik perburuhan dapat berdampak negatif terhadap kegiatan usaha Perseroan Penurunan peringkat hutang pemerintah Indonesia atau perusahaan-perusahaan di Indonesia dapat berdampak merugikan bagi bisnis Perseroan

RISIKo TERKAIT INVESTASI PADA SAhAM PERSERoAN 1) 2) 3) 4) 5) 6) Kondisi yang terjadi dalam pasar modal di Indonesia dapat mempengaruhi harga dan likuiditas saham Perseroan dan belum adanya pasar untuk saham Perseroan sebelum penawaran ini juga dapat menyebabkan tidak likuidnya saham Perseroan Harga saham Perseroan dapat mengalami fluktuasi Penjualan saham Perseroan di masa depan dapat berpengaruh negatif terhadap harga pasar saham Perseroan Perseroan mungkin tidak dapat membagikan dividen Nilai aset bersih Saham yang Ditawarkan melalui Penawaran Umum Saham ini dapat berbeda secara signifikan dengan Harga Final dan investor dapat segera mengalami dilusi dengan signifikan Pemegang Saham dapat menjadi subjek dari beberapa pembatasan terkait dengan hak pemegang saham minoritas

Risiko usaha Perseroan selengkapnya dicantumkan pada Bab V dalam Prospektus ini.

5. IKhTISAR DATA KEUANGAN PENTINGTabel-tabel di bawah ini menggambarkan ikhtisar data keuangan penting dari Perseroan berdasarkan Laporan Keuangan Konsolidasi Perseroan dan Anak Perusahaan untuk periode 6 (enam) bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2010 dan 2009 dan tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009, 2008 dan 2007 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Osman Bing Satrio & Rekan (anggota dari Deloitte Touche Tohmatsu Limited) dengan Pendapat Wajar Tanpa Pengecualian. Pada tahun 2010, Perseroan telah menyajikan kembali Laporan Keuangan Konsolidasi tahun 2007, 2008 dan 2009 untuk memberikan pengaruh retrospektif sehubungan dengan akuisisi Perseroan atas saham ASA, KUS dan IBKP yang merupakan transaksi restrukturisasi antara entitas sepengendali sehingga dilakukan

xiv

dengan cara yang sama dengan metode penyatuan kepemilikan (pooling of interests). Penyesuaian yang digunakan untuk menyajikan kembali Laporan Keuangan Konsolidasi tahun 2007, 2008 dan 2009 dan telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Osman Bing Satrio & Rekan (OBS), di mana menurut pendapatnya, penyesuaian tersebut wajar dan telah diterapkan dengan semestinya. Laporan Keuangan Perseroan untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2005 dan 2006 telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Armanda & Enita dengan Pendapat Wajar Tanpa Pengecualian. Laporan Keuangan tahun 2005 dan 2006 ini disajikan tanpa pengaruh retrospektif sehubungan dengan akuisisi Anak Perusahaan, yaitu ASA, KUS dan IBKP.(dalam miliaran Rupiah) URAIAN Jumlah aset Jumlah kewajiban Jumlah ekuitas Penjualan dan pendapatan usaha Beban usaha Laba (rugi) usaha Laba (rugi) bersih1) (2)

Per 30 Juni 2010 5.233,3 3.414,2 1.588,0 1.096,1 119,3 211,6 156,6 2009(2) 3.559,3 2.448,7 1.002,2 294,5 102,4 5,3 15,5 2009(2) 4.400,9 3.007,3 1.284,6 856,0 263,2 24,7 35,1 2008(2) 2.734,5 2.032,5 591,6 810,0 174,5 (50,1) (12,4)

Per 31 Desember 2007(2) 1.571,0 925,5 523,4 492,6 92,8 (11,5) 12,4 2006(1) 920,3 612,4 307,9 180,7 44,4 11,8 6,9 2005(1) 713,7 412,8 301,0 42,1 (42,1) (28,9)

Disajikan tanpa pengaruh retrospektif sehubungan dengan akuisisi Anak Perusahaan (ASA, KUS dan IBKP). Disajikan kembali untuk memberikan pengaruh retrospektif sehubungan dengan akuisisi Anak Perusahaan (ASA, KUS dan IBKP) yang dilakukan dengan cara yang sama dengan metode penyatuan kepemilikan, di mana akuisisi tersebut seolah-olah Anak Perusahaan telah dimiliki sejak permulaan tahun 2007.

Ringkasan data keuangan penting Perseroan selengkapnya dapat dilihat pada Bab X Prospektus ini.

6. KEBIJAKAN DIVIDENPerseroan merencanakan untuk membagikan dividen dalam bentuk uang tunai sekurang-kurangnya sekali dalam setahun. Besarnya dividen dikaitkan dengan keuntungan Perseroan pada tahun buku yang bersangkutan, dengan tidak mengabaikan tingkat kesehatan Perseroan dan tanpa mengurangi hak dari Rapat Umum Pemegang Saham Perseroan untuk menentukan lain sesuai dengan ketentuan Anggaran Dasar Perseroan dan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Seluruh dividen yang diumumkan Perseroan harus disetujui oleh Rapat Umum Pemegang Saham, namun Direksi Perseroan dapat mengumumkan dividen interim tanpa persetujuan pemegang saham Perseroan. Perseroan dilarang untuk membayar dividen melebihi jumlah yang direkomendasikan oleh Direksi Perseroan. Perseroan harus membayar seluruh dividen dari keuntungan yang diperoleh Perseroan. Selain itu, beberapa proyek Perseroan dikembangkan dengan perusahaan pengembang lainnya dan Perseroan bergantung kepada dividen dan penerimaan dalam bentuk lainnya yang diterima dari Anak Perusahaan, Perusahaan Asosiasi dan kemitraan Perseroan untuk membayar kewajiban dividen atas kepemilikan Perseroan. Kebijakan dividen selengkapnya dapat dilihat pada Bab XII pada Prospektus ini.

xv

Halaman ini sengaja dikosongkan

xvi

I. PENAWARANUMUMPerseroan dengan ini melakukan Penawaran Umum Perdana sebesar 6.150.000.000 (enam miliar seratus lima puluh juta) saham biasa atas nama, dengan nilai nominal Rp100 (seratus Rupiah) setiap saham, yang ditawarkan kepada Masyarakat dengan Harga Penawaran Rp365 (tiga ratus enam puluh lima Rupiah) setiap saham, yang harus dibayar penuh pada saat mengajukan FPPS. Jumlah Penawaran Umum adalah sebesar Rp2.244.750.000.000 (dua triliun dua ratus empat puluh empat miliar tujuh ratus lima puluh juta Rupiah). Saham-saham yang ditawarkan dalam rangka Penawaran Umum Perdana ini seluruhnya adalah saham baru yang dikeluarkan dari portepel Perseroan, serta akan memberikan kepada pemegangnya hak yang sama dan sederajat dalam segala hal dengan saham lainnya dari Perseroan yang telah ditempatkan dan disetor penuh, termasuk mengeluarkan hak suara dalam RUPS yang diselenggarakan oleh Perseroan dan hak atas pembagian dividen. Hak-hak tersebut sesuai dengan UUPT, pasal 52 ayat 1.

PTAGUNGPODOMOROLANDTbk.KegiatanUsahaUtama: Bergerak dalam bidang usaha pengembangan, pengelolaan dan penyewaan properti terpadu yang meliputi apartemen, perhotelan, perkantoran, pertokoan, pusat perbelanjaan dan pusat rekreasi beserta fasilitasnya melalui Perseroan maupun Anak Perusahaan Berkedudukan di Jakarta, Indonesia KantorPusat: Podomoro City Jl. Let. Jend. S. Parman Kav. 28, Jakarta 11470 Telepon: +6221 5694 9727, Faksimili: +6221 5694 9717 website: www.agungpodomoroland.com RISIKO UTAMA YANG DIHADAPI PERSEROAN YAITU RISIKO BAHWA PERSEROAN DAPAT TERKENAIMBASDARIDAMPAKFLUKTUASIPADAINDUSTRIPROPERTIDIINDONESIA. RISIKOTERKAITDENGANKEPEMILIKANATASSAHAMPERSEROANYAITUTIDAKLIKUIDNYA SAHAMYANGDITAWARKANPADAPENAWARANUMUMINI,MENGINGATJUMLAHSAHAM YANGDITAWARKANPERSEROANTIDAKTERLALUBESAR,MAKATERDAPATKEMUNGKINAN SAHAMPERSEROANDIBURSAEFEKAKANMENJADITIDAKLIKUIDPERDAGANGANNYA. DENGANDEMIKIAN,PERSEROANTIDAKDAPATMEMPREDIKSIAPAKAHPASARDARISAHAM PERSEROAN DI BURSA EFEKAKANAKTIFATAU LIKUIDITAS SAHAM PERSEROANAKAN TERJAGA.

1

Perseroan adalah suatu perseroan terbatas yang didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya menurut dan berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku di Republik Indonesia, berkedudukan di Jakarta Barat. Perseroan didirikan berdasarkan Akta Pendirian Perseroan Terbatas No. 29 tanggal 30 Juli 2004, dibuat di hadapan Sri Laksmi Damayanti, S.H., sebagai pengganti Siti Pertiwi Henny Singgih, S.H., Notaris di Jakarta, yang telah memperoleh pengesahan dari Menteri Kehakiman dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia berdasarkan Surat Keputusan No. C-21538.HT.01.01.TH.2004 tanggal 26 Agustus 2004 dan telah didaftarkan dalam Daftar Perusahaan sesuai UUWDP dengan Tanda Daftar Perusahaan (TDP) No. 090217027994 di Kantor Pendaftaran Perusahaan Kodya Jakarta Barat No. 1589/BH.09.02/X/2004 tanggal 4 Oktober 2004, serta telah diumumkan dalam Tambahan No. 11289, Berita Negara Republik Indonesia No. 91 tanggal 12 Nopember 2004. Sejak pendirian, Anggaran Dasar Perseroan telah beberapa kali mengalami pengubahan. Pengubahan terakhir Anggaran Dasar Perseroan adalah sebagaimana termaktub dalam Akta Berita Acara Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa Perseroan No. 1 tanggal 2 Agustus 2010, dibuat di hadapan Yulia, S.H., Notaris di Jakarta Selatan yang isinya sehubungan dengan: (i) pengubahan nama Perseroan dari PT Tiara Metropolitan Jaya menjadi PT Agung Podomoro Land Tbk.; (ii) perubahan maksud dan tujuan Perseroan; dan (iii) perubahan status Perseroan dari perseroan tertutup menjadi perseroan terbuka. Akta tersebut telah memperoleh persetujuan dari Menkumham Republik Indonesia berdasarkan Keputusan No. AHU-39219.AH.01.02.Tahun 2010 tanggal 9 Agustus 2010, didaftarkan dalam Daftar Perseroan No. AHU-0959526.AH.01.09.Tahun 2010 tanggal 9 Agustus 2010 serta telah diterima dan dicatat di dalam database Sistem Administrasi Badan Hukum Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia berdasarkan Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar Perseroan No. AHU-AH.01.10-20461 tanggal 11 Agustus 2010, telah didaftarkan dalam Daftar Perseroan No. AHU-0060133.AH.01.09.Tahun 2010 tanggal 11 Agustus 2010 serta telah didaftarkan dalam Daftar Perusahaan sesuai dengan UUWDP dengan TDP No. 09.01.1.70.10424 tanggal 14 Januari 2010. Struktur permodalan dan susunan pemegang saham Perseroan pada saat Prospektus ini diterbitkan adalah sebagai berikut: ModalSaham Terdiri dari Saham Biasa Atas Nama dengan nilai nominal Rp100 (seratus Rupiah) setiap sahamKeterangan ModalDasar ModalDitempatkandanDisetorPenuh 1. IDFC 2. JLP 3. SGL 4. Trihatma Kusuma Haliman JumlahModalDitempatkandanDisetorPenuh SahamdalamPortepel N ilaiNominalRp100perSaham JumlahSaham 57.400.000.000 9.693.780.000 3.010.000.000 1.040.000.000 606.220.000 JumlahNilaiNominal 5.740.000.000.000,00 969.378.000.000,00 301.000.000.000,00 104.000.000.000,00 60.622.000.000,00 67,55 20,98 7,25 4,22 100,00 (%)

14.350.000.000 43.050.000.000

1.435.000.000.000,00 4.305.000.000.000,00

Seluruh saham yang ditawarkan dalam Penawaran Umum Perdana ini memiliki hak-hak yang sama dengan saham yang telah diterbitkan dan disetor sebelumnya, antara lain: hak untuk menerima dividen dan hak untuk memesan efek terlebih dahulu sesuai dengan ketentuan dalam UUPT dan UUPM. Dengan terjualnya seluruh saham yang ditawarkan pada Penawaran Umum Perdana ini kepada Masyarakat, maka struktur permodalan dan pemegang saham Perseroan sesudah Penawaran Umum Perdana ini, secara proforma menjadi sebagai berikut:

2

Keterangan ModalDasar ModalDitempatkandanDisetorPenuh 1. IDFC 2. Masyarakat 3. JLP 4. SGL 5. Trihatma Kusuma Haliman JumlahModalDitempatkandanDisetorPenuh SahamdalamPortepel

N ilaiNominalRp100perSaham JumlahSaham 57.400.000.000 9.693.780.000 6.150.000.000 3.010.000.000 1.040.000.000 606.220.000 JumlahNilaiNominal 5.740.000.000.000,00 969.378.000.000,00 615.000.000.000,00 301.000.000.000,00 104.000.000.000,00 60.622.000.000,00 47,29 30,00 14,68 5,07 2,96 100,00 (%)

20.500.000.000 36.900.000.000

2.050.000.000.000,00 3.690.000.000.000,00

Bersamaan dengan pencatatan saham yang berasal dari Penawaran Umum Perdana ini sebesar 6.150.000.000 (enam miliar seratus lima puluh juta) saham biasa atas nama atau sejumlah 30,0% (tiga puluh persen) dari modal ditempatkan dan disetor penuh setelah Penawaran Umum Perdana ini, maka Perseroan juga akan mencatatkan seluruh saham biasa atas nama pemegang saham sebelum Penawaran Umum Perdana sejumlah 14.350.000.000 (empat belas miliar tiga ratus lima puluh juta) saham. Dengan demikian, jumlah saham yang akan dicatatkan oleh Perseroan di BEI adalah sejumlah 20.500.000.000 (dua puluh miliar lima ratus juta) saham, atau sejumlah 100% dari jumlah modal ditempatkan atau disetor penuh sesudah Penawaran Umum Perdana ini. Berdasarkan Akta Berita Acara Rapat No. 65 tanggal 22 Juni 2010, dibuat oleh Yulia, S.H., Notaris di Jakarta Selatan, Perseroan meningkatkan modal ditempatkan dan disetor dari sebesar Rp150.000.000.000,00 (seratus lima puluh miliar Rupiah) menjadi sebesar Rp1.435.000.000.000,00 (satu triliun empat ratus tiga puluh lima miliar Rupiah). Dari seluruh saham baru yang diterbitkan tersebut telah disetor penuh oleh JLP, IDFC, Trihatma Kusuma Haliman dan SGL pada nilai nominal yaitu Rp1.000,00 (seribu Rupiah) per saham. Berdasarkan Akta Berita Acara Rapat No. 79 tanggal 25 Juni 2010, dibuat oleh Yulia, S.H., Notaris di Jakarta Selatan, Perseroan mengubah nilai nominal saham dari sebesar Rp1.000,00 (seribu Rupiah) menjadi sebesar Rp100,00 (seratus Rupiah). Dengan demikian seluruh saham yang ditempatkan dan disetor terkena lock-up saham selama 6 (enam) bulan sesuai dengan ketentuan Bapepam IX.A.6 tentang Pembatasan Atas Saham Yang Diterbitkan Sebelum Penawaran Umum. Program Management and Employee Shares Allocation (MESA) Dari jumlah saham baru yang akan ditawarkan, sebesar 1,0% (satu persen) akan dijatahkan secara khusus untuk program kepemilikan saham manajemen dan karyawan (Management and Employee Shares Allocation/MESA) Perseroan. Program MESA merupakan penawaran saham dengan penjatahan pasti dari Saham Yang Ditawarkan kepada Pemesan Khusus dimana dalam hal ini Perseroan akan memberikan sebesar 80,0% kepada manajemen dan sebesar 20,0% kepada karyawan yang masih menjabat atau bekerja pada saat implementasi Program MESA. Harga saham yang ditawarkan dalam program MESA adalah sama dengan harga saham yang ditawarkan pada saat Penawaran Umum. Program MESA diimplementasikan sesuai dengan Peraturan Bapepam No.IX.A.7. Tujuan utama Program MESA adalah agar manajemen dan karyawan Perseroan mempunyai rasa memiliki (sense of belonging) dan diharapkan dapat meningkatkan produktivitas kerja dari masing-masing karyawan yang pada akhirnya akan meningkatkan pula kinerja korporasi secara keseluruhan sehingga terdapat peningkatan nilai perusahaan yang dapat dinikmati oleh stakeholder Perseroan. Program Pemberian Opsi Pembelian Saham kepada Manajemen dan Karyawan (Management and Employee Stock Option Plan/MESOP) Berdasarkan RUPSLB pada tanggal 24 September 2010, Pemegang Saham menyetujui rencana Program Pemberian Opsi Pembelian Saham kepada Manajemen dan Karyawan (Management & Employee Stock Option Plan/ MESOP).

3

Program MESOP adalah pemberian hak opsi pembelian saham kepada peserta program untuk membeli saham baru yang akan dikeluarkan dari portepel Perseroan, sebanyak-banyaknya 10,0% (sepuluh persen) dari modal ditempatkan dan disetor Perseroan, berdasarkan Peraturan Bapepam No.IX.D.4. Mekanisme pelaksanaan MESOP akan dilakukan sesuai dengan Peraturan PT Bursa Efek Indonesia No.1.A yang akan dilaporkan kemudian. Penanggung jawab program MESOP adalah Direksi di bawah pengawasan Komisaris dan akan dilaporkan dalam RUPS. Manajemen dan karyawan yang berhak untuk mengikuti program MESOP terdiri dari: 1. Direksi dan Dewan Komisaris Perseroan dan Anak Perusahaan yang menjabat 14 hari sebelum tanggal pendistribusian hak opsi setiap tahapnya, kecuali Komisaris Independen dan anggota Komite Audit; Karyawan Perseroan dan Anak Perusahaan dengan jabatan supervisor atau lebih tinggi.

2.

Pelaksanaan program MESOP akan dilakukan dengan menerbitkan hak opsi dalam 2 (dua) tahap dengan rincian sebagai berikut: TahapPertama Jumlah hak opsi yang akan diterbitkan sebesar maksimum 50% (lima puluh persen) dari total hak opsi yang diterbitkan dalam Program MESOP dan akan diberikan kepada peserta Program MESOP pada bulan Januari 2011. TahapKedua Sebesar sisa dari hak opsi dalam Program MESOP akan diberikan kepada peserta Program MESOP pada bulan Februari 2012. Periode Pelaksanaan Hak Opsi akan ditetapkan di kemudian hari, sebanyak-banyaknya 2 (dua) periode pelaksanaan setiap tahunnya dan Harga Pelaksanaan akan ditetapkan dengan mengacu pada ketentuan yang termaktub dalam butir V.2.2 Peraturan I-A Lampiran I Keputusan Direksi PT Bursa Efek Jakarta No. Kep 305/BJ/07-2004 tertanggal 19 Juli 2004 yaitu sekurang-kurangnya 90,0% dari harga rata-rata penutupan saham Perusahaan Tercatat yang bersangkutan selama kurun waktu 25 (dua puluh lima) Hari Bursa berturut-turut di Pasar Reguler sebelum laporan akan dilaksanakannya Periode Pelaksanaan. Pelaksanaan Program MESOP akan dilakukan sesuai dengan syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan yang akan ditetapkan oleh Direksi Perseroan dengan memperhatikan Peraturan Perundang-undangan yang berlaku. PERSEROANTIDAKAKANMENGELUARKANATAUMENcATATKANSAHAMLAINDAN/ATAU EFEKLAINYANGDAPATDIKONvERSIMENJADISAHAMDALAMJANGKAWAKTU12(DUA BELAS)BULANSEJAKTANGGALPENAWARANUMUMPERDANAINIMENJADIEFEKTIF.

4

II. RENcANAPENGGUNAANDANADana yang diperoleh dari Penawaran Umum Perdana ini, setelah dikurangi dengan biaya-biaya emisi saham, seluruhnya akan dipergunakan oleh Perseroan: 1. Sekitar 30% (tiga puluh persen) akan digunakan untuk akuisisi dan pengembangan proyek baru, dengan rincian sebagai berikut: Sekitar 40% untuk pengembangan Proyek Green Lake Sunter yang terdiri dari Rp41,5 miliar untuk akuisisi 99,9% saham di PT Buana Surya Makmur (BSM) yang memiliki 12 bidang tanah dengan total luas sekitar 40,154 m2 dan sisanya sekitar Rp233,2 miliar untuk tambahan modal disetor pada BSM. Tanah tersebut akan dikembangkan menjadi superblok baru yang terdiri dari pusat perbelanjaan, apartemen, ruko, hunian dan hotel. Struktur permodalan BSM sebelum diakuisisi oleh PerseroanPemegangSaham 1. Tjen Hian Tjin 2. Vera Apandi Total ModalDitempatkandandisetor (nilainominalRp100.000/saham) 900 saham atau Rp90.000.000,100 saham atau Rp10.000.000,1.000sahamatauRp100.000.000,- UangMuka SetoranModal Rp37.350.000.000,Rp4.150.000.000,Rp41.500.000.000,- Persentase kepemilikan (%) 90,00 10,00 100,00 Keterangan

Tidak terafiliasi Tidak terafiliasi

Transaksi antara Perseroan dan para pemegang saham BSM: i. Akta Pengikatan Jual Beli Saham Bersyarat No. 53 tanggal 30 Agustus 2010 dan Adendum Pengikatan Jual Beli Saham Bersyarat No. 30 tanggal 21 September 2010, keduanya dibuat di hadapan Hadijah, S.H., Notaris di Jakarta. Sesuai dengan akta tersebut, Perseroan akan membeli: ii. 900 saham milik Tjen Hian Tjin dengan nominal Rp90.000.000,- dengan harga Rp262.165.140,-;dan 99 saham milik Vera Apandi dengan nominal Rp9.900.000,- dengan harga Rp28.838.165,-;

Akta Pengalihan Piutang (cessie) No. 54 tanggal 30 Agustus 2010 yang dibuat di hadapan Hadijah, S.H., Notaris di Jakarta. Sesuai dengan akta tersebut, terdapat pengalihan piutang berupa uang muka setoran modal dari: Tjen Hian Tjin kepada Perseroan senilai Rp37.350.000.000,- dengan harga Rp37.350.000.000,-; dan Vera Apandi kepada Perseroan senilai Rp4.108.500.000,- dengan harga Rp4.108.500.000,-.

Struktur permodalan BSM setelah diakuisisi oleh Perseroan adalah sebagai berikut:PemegangSaham 1. 2. Perseroan Trihatma Kusuma Haliman ModalDitempatkandandisetor (nilainominalRp100.000/saham) 415.584 saham atau Rp41.558.400.000,416 saham atau Rp41.600.000,416.000sahamatauRp41.600.000.000,- PersentaseKepemilikan (%) 99,90 0,10 100,00

Total

5

BSM menguasai 12 (dua belas) bidang tanah dengan total luas kurang lebih 40.154 m2, yang terletak di Daerah Khusus Ibukota Jakarta, Kotamadya Jakarta Utara, Kecamatan Tanjung Priok, Kelurahan Sunter Agung, dan masih mempunyai hutang pembayaran harga tanah dan hutang kepada pihak ketiga dengan total sebesar Rp233.208.805.500,-. Setelah Perseroan memberikan tambahan modal untuk membayar hutang Perseroan tersebut di atas, maka struktur permodalam BSM akan menjadi:PemegangSaham 1. 2. Perseroan Trihatma Kusuma Haliman ModalDitempatkandandisetor (nilainominalRp100.000/saham) 2.745.252 saham atau Rp274.525.200.000,2.748 saham atau Rp274.800.000,2.748.000sahamatauRp274.800.000.000,- PersentaseKepemilikan (%) 99,90 0,10 100,00

Total

Tanah tersebut akan dikembangkan menjadi superblok baru yang terdiri dari pusat perbelanjaan, apartemen, ruko, hunian dan hotel. Kegiatan usaha BSM adalah bergerak dalam bidang perdagangan umum, pembangunan, pengangkutan, agrobisnis, industri, pertambangan, percetakan, jasa dan perbengkelan, kecuali jasa bidang hukum dan pajak. Pada saat ini kegiatan utama Perusahaan adalah berusaha dalam bidang properti sebagai pengembang apartemen, pertokoan dan pusat perbelanjaan. Berikut merupakan ikhtisar data keuangan penting BSM untuk periode dari tanggal 26 April 2010 (tanggal pendirian) sampai dengan 30 Juni 2010 berikut diambil dari Laporan Keuangan yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Sugijadi, Kurdi & Riyono dengan Pendapat Wajar Tanpa Pengecualian.Keterangan Jumlah Aset Jumlah Kewajiban Jumlah Ekuitas Penjualan Bersih Beban Pokok Penjualan Rugi Kotor Beban Usaha Rugi Usaha Rugi Bersih (dalam miliaran Rupiah) 30Juni2010 275,8 234,6 41,2 (0,4) (0,4) (0,4)

Sisanya sekitar 60% untuk pelaksanaan proyek baru Perseroan di bidang properti dalam jangka waktu 2 (dua) tahun ke depan setelah Penawaran Umum Perdana. Pelaksanaan dari penggunaan dana ini apabila nantinya terkait dengan transaksi afiliasi dan benturan kepentingan serta transaksi material akan dilakukan sesuai dengan peraturan dan perundangan yang berlaku.

2. 3.

Sekitar 35% (tiga puluh lima persen) akan digunakan oleh Perseroan untuk penyelesaian konstruksi apartemen, hotel dan kantor di proyek Central Park; dan Sekitar 35% (tiga puluh lima persen) digunakan untuk pembayaran pinjaman bank Perseroan. Pelunasan seluruh pinjaman dari PT Bank Permata Tbk. sebesar Rp88 miliar atas fasilitas pinjaman jangka panjang sebesar Rp200 miliar untuk pembiayaan proyek Gading Nias. Pinjaman ini diperoleh sejak Desember 2008 dengan jangka waktu 40 bulan dan tingkat bunga sebesar 12,0% per tahun; Pelunasan seluruh pinjaman dari JP Morgan Chase Bank, N.A., Singapura sebesar US$20 juta atas fasilitas pinjaman sebesar US$20 juta (kurang lebih sebesar Rp181,7 miliar) untuk pendanaan restrukturisasi Perseroan. Pinjaman ini diperoleh sejak April 2010 dengan tingkat bunga 0,57% - 0,72% per tahun.

6

Sisanya digunakan untuk pelunasan sebagian secara pro-rata atas: Pinjaman sindikasi dari PT Bank Negara Indonesia (persero) Tbk., PT Bank Internasional Indonesia Tbk. dan PT Bank CIMB Niaga Tbk. atas fasilitas pinjaman jangka panjang sebesar Rp1.100 miliar untuk pembiayaan proyek Central Park. Pinjaman ini diperoleh sejak Juli 2009 dengan jangka waktu 75 bulan dan tingkat bunga 12,5% per tahun; dan Pinjaman dari PT Bank Negara Indonesia (persero) Tbk. atas fasilitas pinjaman jangka panjang sebesar Rp350 miliar untuk pembiayaan proyek Royal Mediterania Garden. Pinjaman ini diperoleh sejak Januari 2010 dengan jangka waktu 42 bulan dan tingkat suku bunga 12,5% per tahun.

-

Perseroan tidak memiliki hubungan afiliasi dengan pihak pemberi pinjaman. Persyaratan dan ketentuan terkait pembatasan hak-hak pemegang saham pada seluruh perjanjian pinjaman tersebut diatas telah diubah dan disesuaikan dengan rencana Penawaran Umum Perseroan. Seluruh pinjaman bank tersebut di atas dapat dilunasi lebih awal sesuai dengan ketentuan dan persyaratan pinjaman, baik untuk seluruh maupun sebagian dari saldo terhutang, dengan memperhatikan beberapa persyaratan tertentu seperti melakukan pemberitahuan tertulis terlebih dahulu dan sumber dana untuk pelunasan bukan dari pinjaman baru. Perseroan akan mempertanggungjawabkan realisasi penggunaan dana hasil Penawaran Umum secara berkala kepada Pemegang Saham dalam RUPS dan melaporkannya kepada Bapepam dan LK sesuai dengan Peraturan No. X.K.4 lampiran keputusan Ketua Bapepam No. Kep-27/PM/2003 tanggal 17 Juli 2003 tentang Laporan Realisasi Penggunaan Dana Hasil Penawaran Umum. Apabila Perseroan bermaksud mengubah penggunaan dana, maka rencana perubahan tersebut harus dilaporkan terlebih dahulu kepada Bapepam dan LK dengan mengemukakan alasan beserta pertimbangannya dan harus mendapatkan persetujuan tertulis terlebih dahulu dari para pemegang saham Perseroan dalam RUPS Perseroan. Dalam hal Perseroan akan melaksanakan transaksi dengan menggunakan dana hasil Penawaran Umum yang merupakan transaksi afiliasi dan benturan kepentingan transaksi tertentu dan/atau transaksi material, Perseroan akan memenuhi ketentuan sebagaimana diatur dalam Peraturan BapepamLK No.IX.E.1 tentang Transaksi Afiliasi dan Benturan Kepentingan dan/atau Peraturan Bapepam-LK No. IX.E.2 tentang Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha Utama. Pelaksanaan penggunaan dana hasil penawaran umum ini akan mengikuti ketentuan Pasar Modal yang berlaku di Indonesia. Sesuai dengan Surat Edaran yang diterbitkan oleh Bapepam dan LK No. SE-05/BL/2006 tanggal 29 September 2006 tentang Keterbukaan Informasi Mengenai Biaya yang Dikeluarkan Dalam Rangka Penawaran Umum Perdana, total biaya yang dikeluarkan oleh Perseroan adalah sekitar 2,99% dari nilai Penawaran Umum Perdana yang meliputi: Biaya jasa untuk Penjamin Pelaksana Emisi Efek 1,65% yang terdiri dari: biaya jasa penyelenggaraan (management fee) 1,15%; biaya jasa penjaminan (underwriting fee) 0,25%; biaya jasa penjualan (selling fee) 0,25%. Biaya Profesi Penunjang Pasar Modal 0,63% yang terdiri dari: biaya jasa Akuntan Publik sekitar 0,17%, biaya jasa Konsultan Hukum sebesar 0,38% dan biaya jasa Notaris sebesar 0,01% dan biaya jasa Penilai sebesar 0,06%. Biaya Lembaga Penunjang Pasar Modal 0,01% yang terdiri dari: biaya jasa Biro Administrasi Efek sebesar 0,01%. Biaya lain-lain (pencatatan di BEI dan pendaftaran di KSEI, percetakan, iklan dan public expose) sebesar 0,7%.

7

III.PERNYATAANHUTANGBerdasarkan Laporan Keuangan Konsolidasi Perseroan dan Anak Perusahaan untuk periode 6 (enam) bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2010, yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Osman Bing Satrio & Rekan (anggota dari Deloitte Touche Tohmatsu Limited), dengan Pendapat Wajar Tanpa Pengecualian, Perseroan dan Anak Perusahaan mempunyai kewajiban yang keseluruhannya berjumlah Rp3.414,2 miliar. Perincian lebih lanjut mengenai kewajiban tersebut adalah sebagai berikut:(dalam miliaran Rupiah) URAIAN Hutang usaha Hutang lain-lain Pihak yang mempunyai hubungan istimewa Pihak ketiga Hutang pajak Biaya yang masih harus dibayar Hutang bank Uang muka penjualan dan pendapatan diterima dimuka Hutang pembelian aset tetap Uang jaminan penyewa Kewajiban imbalan pasca kerja JUMLAHKEWAJIBAN JUMLAH 230,8 35,2 3,9 105,8 19,8 2.117,6 875,7 0,2 16,3 8,9 3.414,2

Penjelasan masing-masing kewajiban adalah sebagai berikut: 1. HUTANGUSAHA Hutang usaha merupakan hutang kepada kontraktor dengan jangka waktu kredit 30 sampai 60 hari dan tanpa jaminan. Tidak terdapat hutang usaha yang sudah jatuh tempo yang sampai sekarang belum dibayar oleh Perseroan dan Anak Perusahaan. Perincian hutang usaha berdasarkan mata uang adalah sebagai berikut:(dalam miliaran Rupiah) URAIAN Rupiah Dollar Singapura Jumlah JUMLAH 229,2 1,6 230,8

2. HUTANGLAIN-LAIN Pada tanggal 30 Juni 2010, hutang lain-lain terdiri dari hutang kepada pihak yang mempunyai hubungan istimewa sebesar Rp35.2 miliar dan kepada pihak ketiga sebesar Rp3,9 miliar. Hutang kepada pihak yang yang mempunyai hubungan istimewa terdiri dari hutang kepada PT Central Prima Kelola sebesar Rp12.4 miliar yang merupakan penerimaan terlebih dahulu pembayaran jasa pemeliharaan dari para penyewa Central Park Mall oleh Perseroan, dan hutang kepada IDFC sebesar Rp22,9 miliar yang merupakan pembayaran terlebih dahulu atas biaya-biaya Perseroan dan penerimaan pinjaman oleh Perseroan yang dilakukan tanpa dikenakan bunga dan jaminan. Hutang tersebut wajib di bayar kembali oleh Perseroan selambat-lambatnya tanggal 30 Juni 2013 dan dapat diperpanjang dengan persetujuan Para Pihak. Hutang lain-lain kepada pihak ketiga sebesar Rp3,9 miliar merupakan hutang atas kegiatan operasional.

8

3. HUTANGPAJAKURAIAN Pajak penghasilan final Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan Jasa konstruksi Sewa dan jasa pemeliharaan Pajak penghasilan lainnya: Pasal 21 Pasal 23 Pasal 26 Pajak pertambahan nilai bersih Jumlah (*) Di bawah Rp 0,05 miliar (dalam miliaran Rupiah) JUMLAH 97,2 2,6 0,9 0,5 0,3 0,0(*) 4,3 105,8

4. BIAYAYANGMASIHHARUSDIBAYAR Pada tanggal 30 Juni 2010, biaya yang masih harus dibayar sebesar Rp19,8 miliar terutama berasal dari beban bunga yang masih harus dibayar sebesar Rp7,3 miliar, estimasi retensi kontraktor sebesar Rp4,3 miliar, beban penjualan sebesar Rp4,9 miliar dan biaya yang masih harus dibayar lainnya sebesar Rp3,4 miliar. 5. HUTANGBANK Terdiri dari:URAIAN Rupiah Hutang Sindikasi PT Bank Pan Indonesia Tbk. PT Bank Negara Indonesia Tbk. PT Bank Permata Tbk. PT Bank CIMB Niaga Tbk. PT Bank Tabungan Negara Tbk. U.S. Dollar J.P. Morgan Chase Bank, N. A., Singapura Jumlah (dalam miliaran Rupiah) JUMLAH 1.098,5 333,5 254,6 162,6 52,0 34,6 181,7 2.117,6

Jadwal pembayaran kembali hutang bank adalah sebagai berikut:Uraian Dalam satu tahun Dalam tahun ke-2 Dalam tahun ke-3 Dalam tahun ke-4 Dalam tahun ke-5 Jumlah (dalam miliaran Rupiah) JUMLAH 431,4 479,3 477,9 500,0 229,0 2.117,6

a. HutangSindikasi Pada bulan Juli 2009, Perseroan memperoleh hutang sindikasi berupa pinjaman berjangka dari PT Bank Negara Indonesia Tbk. (BNI), PT Bank Internasional Indonesia Tbk. (BII) dan PT Bank CIMB Niaga Tbk. (CIMB), di mana hutang kepada BII dan CIMB merupakan pengalihan perpanjangan perjanjian yang diperoleh Perseroan pada periode sebelumnya. Maksimum pinjaman adalah sebesar Rp1.100,0 miliar, dengan bagian BNI sebesar Rp500,0 miliar dan BII dan CIMB masing-masing sebesar Rp300,0 miliar. Tingkat bunga per tahun sebesar 13,0% dan akan di review setiap saat untuk disesuaikan dengan tingkat bunga masing-masing bank kreditur.

9

Pinjaman ini berjangka waktu 75 bulan sampai dengan bulan Juli 2014 termasuk 21 bulan masa tenggang (grace period), dimana setelah masa tenggangnya harus dikembalikan dengan cicilan bulanan. Perjanjian pinjaman juga mencakup persyaratan tertentu untuk tidak melakukan hal-hal berikut tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari pihak bank, antara lain membatasi hak Perseroan untuk mengadakan merger, akuisisi, konsolidasi, menjual, mengalihkan, menyewakan atau melepaskan harta kekayaan Perseroan kecuali untuk transaksi-transaksi yang umum, mengubah anggaran dasar dan susunan direksi dan komisaris serta pemegang saham; mendapat pinjaman uang atau kredit dari pihak lain; memberikan pinjaman kepada pihak lain, termasuk tetapi tidak terbatas pada direksi, komisaris, pemegang saham, Anak Perusahaan dan/atau Perusahaan Afiliasinya; melakukan pembagian dividen; mengadakan penyertaan investasi pada perusahaan lain; serta mengharuskan Perseroan mempertahankan rasio keuangan tertentu yaitu: current ratio minimal 1, debt to equity ratio maksimal 2,7, debt service coverage minimal 100%, leverage ratio maksimal 3 dan gearing ratio maksimal 2,5. Pada tanggal 30 Juni 2010, Perseroan telah memenuhi rasio-rasio keuangan tersebut. Pada bulan Maret dan Juni 2010, Perseroan mengajukan permohonan kepada kreditur pinjaman sindikasi untuk memperoleh persetujuan dalam rangka melakukan beberapa hal tersebut di atas yang dibatasi oleh para kreditur. Perseroan telah menerima surat persetujuan dari BNI untuk melakukan Penawaran Umum Saham (IPO), melakukan restrukturisasi internal, perubahan susunan pemegang saham setelah IPO, perubahan anggaran dasar dan perubahan status Perseroan menjadi perusahaan terbuka. BNI juga melakukan pencabutan atas ketentuan dalam perjanjian kredit untuk dapat melakukan pembagian dividen dan memindahtangankan saham Perseroan baik antara pemegang saham maupun kepada pihak lain. Saldo terhutang untuk fasilitas ini pada tanggal 30 Juni 2010 adalah:(dalam miliaran Rupiah) URAIAN BNI BII CIMB Jumlah JUMLAH 499,5 299,5 299,5 1.098,5

b. PTBankPanIndonesiaTbk.(BankPanin) Hutang kepada Bank Panin merupakan fasilitas pinjaman yang diperoleh Perseroan dan Anak Perusahaan dengan perincian sebagai berikut:(dalam miliaran Rupiah) URAIAN Perseroan Kredit jangka panjang Anak Perusahaan Kredit jangka panjang ASA BSP Jumlah JUMLAH 116,0 113,3 104,2 333,5

Pada bulan November 2006, Perseroan memperoleh pinjaman jangka panjang dengan maksimum pinjaman sebesar Rp200,0 miliar. Jangka waktu pinjaman 48 bulan sampai dengan bulan November 2010, termasuk 12 bulan masa tenggang (grace period) di mana setelah masa tenggang harus dikembalikan dengan cicilan bulanan. Tingkat bunga per tahun sebesar tingkat bunga SBI 3 bulanan + 5,5%.

10

Pada bulan Oktober 2009, ASA memperoleh fasilitas kredit modal kerja jangka panjang dari Bank Panin dengan jumlah maksimum pinjaman sebesar Rp380,0 miliar. Jangka waktu pinjaman 72 bulan sampai dengan bulan September 2015, termasuk 24 bulan masa tenggang (grace period) di mana setelah masa tenggang harus dikembalikan dengan cicilan bulanan. Tingkat bunga untuk fasilitas kredit tersebut adalah 13,5% per tahun (floating). Pada bulan April 2010, BSP memperoleh fasilitas kredit pinjaman jangka panjang dari Bank Panin dengan jumlah maksimum sebesar Rp300,0 miliar yang digunakan untuk pelunasan hutang kepada pemegang saham dan pembiayaan proyek Festival CityLink Mall, Bandung. Jangka waktu pinjaman 84 bulan sampai dengan bulan Pebruari 2017, termasuk 24 bulan masa tenggang (grace period) di mana setelah masa tenggang harus dikembalikan dengan cicilan bulanan dan tingkat bunga 13,5% per tahun (floating). Seluruh perjanjian pinjaman dengan Bank Panin di atas, mencakup persyaratan tertentu untuk tidak melakukan hal-hal berikut tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari pihak bank, antara lain membatasi hak Perseroan dan Anak Perusahaan untuk mengadakan merger, akuisisi, konsolidasi, menjual, mengalihkan, menyewakan atau melepaskan harta kekayaan perusahaan kecuali untuk transaksi-transaksi yang umum, mengubah anggaran dasar dan susunan direksi dan komisaris serta pemegang saham; mendapat pinjaman uang atau kredit dari pihak lain; memberikan pinjaman kepada pihak lain, termasuk tetapi tidak terbatas pada direksi, komisaris, pemegang saham, anak perusahaan dan/atau perusahaan afiliasinya; melakukan pembagian dividen; serta mengadakan penyertaan investasi pada perusahaan lain. Berdasarkan Surat Bank Panin No. 0657/CIB/EXT/10 tanggal 11 Juni 2010, Perseroan telah memperoleh persetujuan dari Bank Panin sehubungan dengan rencana melakukan Penawaran Umum Saham (IPO), mengubah status Perseroan menjadi perusahaan terbuka, dapat melakukan pembayaran dividen dengan ketentuan bahwa seluruh persyaratan fasilitas kredit dipenuhi dan dapat melakukan perubahan struktur modal, pemegang saham dan pengurus. Berdasarkan Surat Bank Panin No. 0743/CIB/EXT/10 tanggal 30 Juni 2010, Perseroan telah memperoleh persetujuan dari Bank Panin sehubungan dengan peningkatan modal dasar serta modal ditempatkan dan disetor Perseroan. c. PTBankNegaraIndonesiaTbk.(BNI) Pada bulan Januari 2010, Perseroan memperoleh fasilitas kredit modal kerja jangka panjang sebesar Rp350,0 miliar, dengan jangka waktu 42 bulan sampai dengan bulan Juni 2013, termasuk 7 triwulan masa tenggang di mana setelah masa tenggang (grace period) harus dikembalikan dengan cicilan triwulanan dan tingkat bunga sebesar 12,5% per tahun (floating). Perjanjian pinjaman juga mencakup persyaratan tertentu untuk tidak melakukan hal-hal berikut tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari pihak bank, antara lain membatasi hak Perseroan untuk mengubah anggaran dasar dan susunan direksi dan komisaris serta pemegang saham; mendapat pinjaman uang atau kredit dari pihak lain; mengikatkan diri sebagai penjamin terhadap pihak lain; memberikan pinjaman kepada pihak lain; mengubah kegiatan usaha, bentuk atau status hukum Perseroan dan atau membuka usaha baru selain usaha yang telah ada; membubarkan Perseroan atau mengajukan pailit; melakukan pembagian dividen kas, dividen saham dan atau dividen bonus; melakukan penyertaan investasi pada perusahaan lain; melakukan merger, akuisisi, konsolidasi, menjual, mengalihkan, menghibahkan, menyewakan atau melepaskan hak atas harta kekayaan kecuali untuk transaksi kegiatan usaha. Pada bulan Juni 2010, Perseroan mengajukan permohonan kepada BNI untuk memperoleh persetujuan dalam rangka melakukan beberapa hal tersebut di atas yang dibatasi oleh Bank. Perseroan telah menerima surat persetujuan dari BNI sehubungan dengan rencana melakukan Penawaran Umum Saham (IPO), peningkatan modal dasar, penerimaan modal dasar, penerimaan pinjaman dan akuisisi Anak Perusahaan.

11

BNI juga melakukan pencabutan atas ketentuan dalam perjanjian kredit untuk dapat melakukan pembagian dividen dan memindahtangankan saham Perseroan baik antara pemegang saham maupun kepada pihak lain. d. PTBankPermataTbk.(BankPermata) Hutang kepada Bank Permata merupakan fasilitas pinjaman yang diperoleh Perseroan dan KUS dengan saldo terhutang sebagai berikut:(dalam miliaran Rupiah) URAIAN Perseroan KUS Jumlah JUMLAH 128,0 34,6 162,6

Pada bulan Desember 2008, Perseroan memperoleh fasilitas pinjaman jangka panjang sebesar Rp200,0 miliar dari Bank Permata dengan jangka waktu 40 bulan sampai dengan bulan Oktober 2011, termasuk 12 bulan masa tenggang (grace period) di mana setelah masa tenggang harus dikembalikan dengan cicilan bulanan dan tingkat bunga 11,5% per tahun. Perjanjian pinjaman juga mencakup persyaratan tertentu untuk tidak melakukan hal-hal berikut tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari pihak bank, antara lain membatasi hak Perseroan untuk menjaminkan harta kekayaan Perseroan; serta mendapat fasilitas dari institusi keuangan lain untuk pembiayaan proyek Gading Nias. Pada bulan Juni 2010, Perseroan mengajukan permohonan kepada Bank Permata untuk memperoleh persetujuan dalam rangka melakukan beberapa hal tersebut di atas yang dibatasi oleh Bank. Perseroan telah menerima surat persetujuan dari Bank Permata untuk melakukan Penawaran Umum Saham (IPO), melakukan restrukturisasi internal, perubahan susunan pemegang saham setelah IPO, perubahan anggaran dasar dan perubahan status Perseroan menjadi perusahaan terbuka. Bank Permata juga melakukan pencabutan atas ketentuan dalam perjanjian kredit untuk dapat melakukan pembagian dividen dan memindahtangankan saham Perseroan baik antara pemegang saham maupun kepada pihak lain. Pada bulan April 2010, KUS memperoleh fasilitas kredit pinjaman tetap angsuran dengan maksimum pinjaman sebesar Rp200,0 miliar jangka waktu pinjaman adalah selama 60 bulan sampai dengan bulan Maret 2015, termasuk 18 bulan masa tenggang (grace period) di mana setelah masa tenggang harus dikembalikan dengan cicilan bulanan. Pinjaman ini dikenakan bunga sebesar 12,0% (floating) per tahun dan akan dibayar secara bulanan. Perjanjian pinjaman juga mencakup persyaratan tertentu untuk tidak melakukan hal-hal berikut tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari pihak bank, antara lain membatasi hak KUS untuk mengubah struktur pemegang saham; melakukan merger, akuisisi, perubahan usaha, penjualan aset secara signifikan dan investasi pengeluaran modal dalam jumlah material; menjaminkan segala kewajiban dari perusahaan afiliasi, pemegang saham dan atau perusahaan terkait; mendapat tambahan pinjaman dari pihak lain; serta wajib menjaga beberapa rasio keuangan tertentu antara lain leverage ratio maksimal 2,5, debt service coverage ratio maksimal 1,25 dan loan to value maksimum 65%. Pada tanggal 30 Juni 2010, KUS telah memenuhi rasio-rasio keuangan tersebut.

12

e. PTBankcIMBNiagaTbk.(cIMB) Pada bulan April 2008, IBKP memperoleh fasilitas kredit pinjaman tetap angsuran dengan maksimum pinjaman Rp60,0 miliar dan jangka waktu pinjaman adalah selama 42 bulan sampai dengan bulan Oktober 2011, termasuk 15 bulan masa tenggang (grace period) di mana setelah masa tenggang harus dikembalikan dengan cicilan bulanan. Pinjaman ini dikenakan bunga sebesar 15,0% (floating) per tahun dan akan dibayar secara bulanan. Perjanjian pinjaman juga mencakup persyaratan tertentu untuk tidak melakukan hal-hal berikut tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari pihak bank, antara lain membatasi hak IBKP untuk mengubah struktur pemegang saham; melakukan merger, akuisisi, perubahan usaha, penjualan aset secara signifikan dan investasi pengeluaran modal dalam jumlah material; menjaminkan segala kewajiban dari perusahaan afiliasi, pemegang saham dan atau perusahaan terkait; mendapat tambahan pinjaman dari pihak lain; serta wajib menjaga rasio keuangan gearing ratio maksimal 3,5. Pada tanggal 30 Juni 2010, IBKP memenuhi rasio keuangan tersebut. f. PTBankTabunganNegaraTbk.(BTN) Pada bulan April 2010, KUS memperoleh fasilitas kredit pinjaman tetap angsuran dengan maksimum pinjaman sebesar Rp200,0 miliar dari BTN dengan jangka waktu pinjaman adalah selama 60 bulan sampai dengan bulan Maret 2015, termasuk 18 bulan masa tenggang (grace period) di mana setelah masa tenggang harus dikembalikan dengan cicilan bulanan. Pinjaman ini dikenakan bunga sebesar 12,5% (floating) per tahun dan akan dibayar secara bulanan. Perjanjian pinjaman juga mencakup persyaratan tertentu untuk tidak melakukan hal-hal berikut tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari pihak bank, antara lain membatasi hak KUS untuk mengubah anggaran dasar dan pengurus; melakukan merger atau akuisisi; mendapat tambahan pi