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Besuch einer Polnischen Delegation am 28.09.2006. Herzlich Willkommen in Berlin Referent: Dipl.-Ing. Thomas Sandner. Thema. Überblick über die Wertermittlungspraxis in der Bundesrepublik Deutschland. Einleitung. Grundstückswerte sind kein Selbstzweck . Sie sind Entscheidungshilfe und - PowerPoint PPT Presentation
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Besuch einer Polnischen Delegation Besuch einer Polnischen Delegation am 28.09.2006am 28.09.2006
Herzlich Herzlich
Willkommen in Willkommen in BerlinBerlin
Referent: Dipl.-Ing. Thomas SandnerReferent: Dipl.-Ing. Thomas Sandner
ThemaThema
Überblick über die Überblick über die Wertermittlungspraxis Wertermittlungspraxis in der Bundesrepublik in der Bundesrepublik
DeutschlandDeutschland
EinleitungEinleitung
Grundstückswerte sind kein Grundstückswerte sind kein SelbstzweckSelbstzweck..
Sie sind Entscheidungshilfe und Sie sind Entscheidungshilfe und wirtschaftlicher Faktor vor allemwirtschaftlicher Faktor vor allem
§§§§
SteuernSteuern
für Teilnehmer des Grundstücksmarktesin Verwaltungsverfahren
(insb. des Städtebaus)
in der Rechtsprechung für steuerliche Belange
EinleitungEinleitung
Wirtschaftssystem Wirtschaftssystem MarktwirtschaftMarktwirtschaft
MarktMarkt ist "Jedes Zusammentreffen ist "Jedes Zusammentreffen
von Angebot und Nachfrage,von Angebot und Nachfrage,
bei dem Käufe undbei dem Käufe und
Verkäufe stattfinden"Verkäufe stattfinden"
VerkäuferVerkäufer KäuferKäufer
NotarNotar
KaufobjekteKaufobjekteGrundstücke, ErbbaurechteGrundstücke, Erbbaurechte
EigentumswohnungenEigentumswohnungen
KaufvertragKaufvertrag PreisPreis
KaufobjekteGrundstückeErbbaurecht
Eigentumswohnung
Regelfall Baugesetzbuch
BauGBallgemeines
Städtebaurecht
keine PreislimitierungVertragsfreiheit
Sonderfall BauGB
besonderes Städtebaurecht
PreislimitierungEingriffe in Eigentum
KaufvertragKaufpreis
VerkäuferAngebot
KäuferNachfrage
Notar
GutachterausschussKaufpreissammlung
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
allgemeine Vertragsfreiheit
GrundbuchrechtFormvorschriften bei Immobilienverträgen
Eintragung ins Grundbuch
sonstige EinflüsseWirtschaftswachstum
InflationKonjunktur
ArbeitslosigkeitZinsniveau
Grundstückskaufmarkt
WertbegriffeWertbegriffe
PreisPreis
wird bestimmt durch wird bestimmt durch individuelle individuelle Wertvorstellungen der Wertvorstellungen der MarktteilnehmerMarktteilnehmer
- subjektiv-- subjektiv-
WertWert
ergibt sich aus der ergibt sich aus der allgemeinen allgemeinen Angebots- und Angebots- und NachfragesituationNachfragesituation
- objektiv -- objektiv -
"Der Preis einer Sache muss nicht ihrem Wert entsprechen""Der Preis einer Sache muss nicht ihrem Wert entsprechen"
Preis ?Preis ?
Wert ?Wert ?
Informationen über den Informationen über den GrundstücksmarktGrundstücksmarkt
Pflicht des Staates ?Pflicht des Staates ?
WertbegriffeWertbegriffe
VerkehrswertVerkehrswert oder "Gemeiner Wert"; bietet im oder "Gemeiner Wert"; bietet im normalen Geschäftsverkehr jedermann, normalen Geschäftsverkehr jedermann, eine klare objektive Wertvorstellung eine klare objektive Wertvorstellung (§ 194 BauGB)(§ 194 BauGB)
BeleihungswertBeleihungswert dient zur Absicherung von Hypotheken dient zur Absicherung von Hypotheken und Darlehen; er berücksichtigt und Darlehen; er berücksichtigt dauernde Eigenschaften und dauernde Eigenschaften und nachhaltige Erträge und ist i.d.R. nachhaltige Erträge und ist i.d.R. kleiner als der Verkehrswertkleiner als der Verkehrswert
EinheitswertEinheitswert ist Maßstab für eine gerechte ist Maßstab für eine gerechte Besteuerung bezogen auf den Besteuerung bezogen auf den Hauptfeststellungszeitpunkt für z.B. Hauptfeststellungszeitpunkt für z.B. die Grundsteuerdie Grundsteuer
GrundgesetzArtikel 14
Schutz des Eigentums, Wegnahme nur gegen Entschädigung
Baugesetzbuch
§ 192 ff (GAA = Marktbeobachtung)
Baugesetzbuch
§ 194(Verkehrswertbegriff)
Gesetzlicher Hintergrund
GutachterausschussGutachterausschuss
Grundstücksmarkt der Bundesrepublik war Grundstücksmarkt der Bundesrepublik war bis bis 1960 durch Preisstoppverordnung von 1936 1960 durch Preisstoppverordnung von 1936
geprägt, d.h. kein freier geprägt, d.h. kein freier GrundstücksmarktGrundstücksmarkt
1960 Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes 1960 Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes und und gleichzeitig Aufhebung der gleichzeitig Aufhebung der
PreisstoppverordnungPreisstoppverordnung
Erfordernis das nunmehr freie Erfordernis das nunmehr freie Marktgeschehen Marktgeschehen transparent zu machentransparent zu machen
Einrichtung von GutachterausschüssenEinrichtung von Gutachterausschüssen
BauGB§ 199
Ermächtigungen zum Erlass von Rechtsverordnungen
Bundesgesetzgeber
Wertermittlungsverordnung - WertV -
Landesgesetzgeber
Durchführungsverordnung zum Baugesetzbuch -
DVO-BauGB
Gesetzlicher Hintergrund
GutachterausschussGutachterausschuss
Unabhängiges Kollegialgremium aus Sachverständigen für dieUnabhängiges Kollegialgremium aus Sachverständigen für dieGrundstücksbewertungGrundstücksbewertung
Unabhängiges Kollegialgremium aus Sachverständigen für dieUnabhängiges Kollegialgremium aus Sachverständigen für dieGrundstücksbewertungGrundstücksbewertung
Sachverständige entstammen Sachverständige entstammen vor allem den Berufen:vor allem den Berufen:
• ArchitektArchitekt• BauingenieurBauingenieur• VermessungsingenieurVermessungsingenieur• Immobilienkaufmann/-frauImmobilienkaufmann/-frau• Bankkaufmann/-frauBankkaufmann/-frau• WirtschaftsingenieurWirtschaftsingenieur
und haben sich und haben sich auf dem Gebiet der Grundstücksbewertung vertieftauf dem Gebiet der Grundstücksbewertung vertieft
und besitzen Erfahrungund besitzen Erfahrung
Vorsitzender
ehrenamtliche weitere Gutachter
Bediensteter der Finanzbehörde
Zusammensetzung des Gutachterausschusses
GutachterausschussGutachterausschuss
Aufgaben:Aufgaben:
Führung der KaufpreissammlungFührung der Kaufpreissammlung Ermittlung von BodenrichtwertenErmittlung von Bodenrichtwerten MarktberichteMarktberichte Ableitung für die Wertermittlung Ableitung für die Wertermittlung
erforderlicher Datenerforderlicher Daten VerkehrswertgutachtenVerkehrswertgutachten
KaufpreissammlungKaufpreissammlung
§ 195 Baugesetzbuch§ 195 Baugesetzbuch
(1) (1) 1 1 Zur Führung der Kaufpreissammlung ist jeder Zur Führung der Kaufpreissammlung ist jeder
Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet,
Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt, auch im Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt, auch im
Wege des Tausches, zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu Wege des Tausches, zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu
begründen, von der beurkundenden Stelle in Abschrift dem begründen, von der beurkundenden Stelle in Abschrift dem
Gutachterausschuss zu übersenden...Gutachterausschuss zu übersenden...
Informationsfluss KaufpreissammlungInformationsfluss Kaufpreissammlung
Kaufpreis-sammlung
KaufverträgeKaufverträge
Informationen über den GrundstücksmarktInformationen über den Grundstücksmarkt
VergleichspreiseVergleichspreisefür die Verkehrs-für die Verkehrs-wertermittlungwertermittlung
§ 13 WertV§ 13 WertV
BodenrichtwerteBodenrichtwerte§ 196 BauGB§ 196 BauGB
Umrechnungs-Umrechnungs-koeffizientenkoeffizienten§ 10 WertV§ 10 WertV
Bodenpreis-Bodenpreis-indexreihenindexreihen§ 9 WertV§ 9 WertV
Liegenschafts-Liegenschafts-zinssätzezinssätze
§ 11 WertV§ 11 WertV
Bewirtschaftungs-Bewirtschaftungs-datendaten
§ 16 DVO-BauGB§ 16 DVO-BauGB
Marktanpassungs-Marktanpassungs-faktorenfaktoren
§ 7 WertV§ 7 WertV
Grundstücksmarkt-Grundstücksmarkt-berichteberichte
§ 20 DVO BauGB§ 20 DVO BauGB
1996 Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr - V F 43 -
... die Automatisierte KaufpreissammlungAKS MarktInfo - Berlin
Geschäftsstelle des Gutachterausschussesfür Grundstückswerte in Berlin 1
1Geschäftsstelle des Gutachterausschussesfür Grundstückswerte in Berlin
1996 Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr - V F 43 -
... die Automatisierte KaufpreissammlungAKS MarktInfo - Berlin
KauffälleKauffälle GeldumsatzGeldumsatz
in Mrd. €in Mrd. €
FlächenumsatzFlächenumsatz
in hain ha
GesamtumsatzGesamtumsatzBerlinBerlin
24.50624.506(18.708)(18.708)
9,1249,124(6,161)(6,161)
1.5701.570(1.027)(1.027)
Veränderung Veränderung gegenüber gegenüber
20042004
+31%+31%
+48%+48%
53%53%
Die Umsatzzahlen des Berliner Die Umsatzzahlen des Berliner Grundstücksmarktes für 2005Grundstücksmarktes für 2005
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Urkunden Anzahl Geldumsatz in Mio. EUR Flächenumsatz in ha
Entwicklung der Jahresumsätze Entwicklung der Jahresumsätze von 1999 bis 2005von 1999 bis 2005
Bebaute Grundstücke
25,1%
Wohnungs-/Teileigentum
62,2%
Unbebaute Grundstücke
12,7%
Verteilung der Kauffälle auf die einzelnen Verteilung der Kauffälle auf die einzelnen TeilmärkteTeilmärkte
BodenrichtwerteBodenrichtwerte
– Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für den Boden, bezogen auf den mLagewerte für den Boden, bezogen auf den m2 2
GrundstücksflächeGrundstücksfläche
– Bundesweit werden Bodenrichtwerte in Bundesweit werden Bodenrichtwerte in folgender Form angegeben:folgender Form angegeben:
Bodenrichtwert in €/mBodenrichtwert in €/m22
ZustandsmerkmaleZustandsmerkmale
– Bodenrichtwerte werden mit Hilfe des Bodenrichtwerte werden mit Hilfe des Preisvergleichs ermitteltPreisvergleichs ermittelt
y = 1E-08x3 - 0,0013x2 + 48,486x - 582121
R2 = 0,3011
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
4.000
23.04.1992 05.09.1993 18.01.1995 01.06.1996 14.10.1997 26.02.1999 10.07.2000 22.11.2001 06.04.2003 18.08.2004 31.12.2005
KP €/m²
Langzeitauswertung der Kaufpreise Langzeitauswertung der Kaufpreise für eine typ. GFZ von 2,5für eine typ. GFZ von 2,5
BodenrichtwerteBodenrichtwerte
BRW-Atlas in analoger FormBRW-Atlas in analoger Form
BRW-Atlas als CD-ROMBRW-Atlas als CD-ROM
Bodenrichtwerte in GAA OnlineBodenrichtwerte in GAA Online
DarstellungDarstellung
Auszug aus dem Bodenrichtwertatlas 1.1.2006
Die Internet-Adresse des Gutachterausschusses für Grundstückswerte
in Berlin
www.Gutachterausschuss-Berlin.dewww.Gutachterausschuss-Berlin.de
1Geschäftsstelle des Gutachterausschussesfür Grundstückswerte in Berlin
Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr - V F 43 -
Gründe für den InternetauftrittGründe für den Internetauftritt
Bundesweite Präsentation des GutachterausschussesBundesweite Präsentation des Gutachterausschusses Bereitstellung der Produkte des GutachterausschussesBereitstellung der Produkte des Gutachterausschusses Intensivierung der ÖffentlichkeitsarbeitIntensivierung der Öffentlichkeitsarbeit Erhöhung der Aktualität und der Tranzparenz des Erhöhung der Aktualität und der Tranzparenz des
GrundstücksmarktesGrundstücksmarktes Abruf von Grundstücksmarktinformationen rund um Abruf von Grundstücksmarktinformationen rund um
die Uhrdie Uhr Einfache Bezahlung über Online-PaymentEinfache Bezahlung über Online-Payment
1Geschäftsstelle des Gutachterausschussesfür Grundstückswerte in Berlin
Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr - V F 43 -
1Geschäftsstelle des Gutachterausschussesfür Grundstückswerte in Berlin
Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr - V F 43 -
1Geschäftsstelle des Gutachterausschussesfür Grundstückswerte in Berlin
Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr - V F 43 -
WertermittlungsverfahrenWertermittlungsverfahren
Wertermittlungsverordnung - WertVWertermittlungsverordnung - WertV
Vergleichs-Vergleichs-wertverfahrenwertverfahren
Ertragswert-Ertragswert-verfahrenverfahren
Sachwert-Sachwert-verfahrenverfahren
Die Auswahl eines dieser Wertermittlungsverfahren hängtDie Auswahl eines dieser Wertermittlungsverfahren hängtvon der Einzelfallgestaltung ab, außerdem müssen die Markt-von der Einzelfallgestaltung ab, außerdem müssen die Markt-gepflogenheiten beachtet werdengepflogenheiten beachtet werden
fürfür
Grund und Grund und BodenBoden, aber , aber auch geeignet für auch geeignet für Ertrags- undErtrags- undSachwertobjekte, Sachwertobjekte, falls Vergleichspreisefalls Vergleichspreisevorhandenvorhanden
Bebaute Grund-Bebaute Grund-stückestücke, die als , die als Geldanlage Geldanlage ErtragErtrag abwerfen sollen, z.B.abwerfen sollen, z.B.Mietwohnhaus-Mietwohnhaus-grundstücke,grundstücke,EinkaufszentrenEinkaufszentren
Bebaute GrundstückeBebaute Grundstücke,,die der die der EigennutzungEigennutzungdienen und keine Renditedienen und keine Renditeabwerfen oder die als Stand-abwerfen oder die als Stand-ort für einen gemeinnützigenort für einen gemeinnützigenZweck dienen, z.B. Kranken-Zweck dienen, z.B. Kranken-häuser, Einfamilienhausgrundstückehäuser, Einfamilienhausgrundstücke
ZusammenfassungZusammenfassung
Für die Preisfindung, insbesondere auf Für die Preisfindung, insbesondere auf dem Immobilienmarkt, sind dem Immobilienmarkt, sind
umfangreiche Kenntnisse über umfangreiche Kenntnisse über das das Marktgeschehen von Marktgeschehen von entscheidender entscheidender BedeutungBedeutung
Hierfür liefert der Gutachterausschuss Hierfür liefert der Gutachterausschuss wichtige Entscheidungshilfenwichtige Entscheidungshilfen
Vielen Dank für ihre Vielen Dank für ihre AufmerksamkeitAufmerksamkeit