BGH-Entscheidung BGH-Entscheidung zu zu

SchönheitsreparatSchönheitsreparaturenuren

RA/StB/vBP Dr. Marcel M. Sauren, Aachen RA/StB/vBP Dr. Marcel M. Sauren, Aachen

Schönheitsreparaturen

Was zählt zu den Was zählt zu den SchönheitsreparatSchönheitsreparat

uren?uren?Was genau unter Schönheitsreparaturen fällt, ist Was genau unter Schönheitsreparaturen fällt, ist im Bürgerlichen Gesetzbuch nicht definiert. Die im Bürgerlichen Gesetzbuch nicht definiert. Die Rechtsprechung orientiert sich allerdings an § 28 Rechtsprechung orientiert sich allerdings an § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV (Verordnung über Abs. 4 Satz 3 II. BV (Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz). Danach umfassen Zweiten Wohnungsbaugesetz). Danach umfassen Schönheitsreparaturen:Schönheitsreparaturen:

Tapezieren, Anstreichen oder kalken der Wände Tapezieren, Anstreichen oder kalken der Wände und und DeckenDeckenStreichen der FußbödenStreichen der FußbödenStreichen der Heizkörper und HeizungsrohreStreichen der Heizkörper und HeizungsrohreStreichen der Innentüren, (Holz-)Fenster und Streichen der Innentüren, (Holz-)Fenster und Außentüren Außentüren von innenvon innen

Alles, was hier nicht aufgelistet ist, muss beim Alles, was hier nicht aufgelistet ist, muss beim Auszug Auszug auch auch nicht renoviert werden.nicht renoviert werden.Dazu gehören:Dazu gehören:

das Abschleifen oder Versiegeln von Parkettböden das Abschleifen oder Versiegeln von Parkettböden (BGH, (BGH, Urteil Urteil vom 13.01.2010, Az. VIII ZR vom 13.01.2010, Az. VIII ZR 48/09)48/09)das Erneuern eines zerschlissenen Teppichbodensdas Erneuern eines zerschlissenen Teppichbodensdas Streichen von Sockel- und Fußleistendas Streichen von Sockel- und Fußleisten

Änderung durch den Änderung durch den BundesgerichtshofBundesgerichtshof

Wenn Vermieter eine Wohnung Wenn Vermieter eine Wohnung unrenoviert an Mieter übergeben, sind unrenoviert an Mieter übergeben, sind Klauseln im Mietvertrag zu fälligen Klauseln im Mietvertrag zu fälligen Schönheitsreparaturen ungültig. Mieter Schönheitsreparaturen ungültig. Mieter müssen in diesen Fällen weder während müssen in diesen Fällen weder während der Mietzeit noch beim Auszug die der Mietzeit noch beim Auszug die Wohnung renovieren oder für unterlassene Wohnung renovieren oder für unterlassene Renovierungen Schadensersatz zahlen, wie Renovierungen Schadensersatz zahlen, wie der Bundesgerichtshof entschied der Bundesgerichtshof entschied (vom 18. März 2015 AZ. VIII ZR 185/14 u. (vom 18. März 2015 AZ. VIII ZR 185/14 u. a. ).a. ).

Das Gericht in Karlsruhe stoppte Das Gericht in Karlsruhe stoppte damit die Praxis von Vermietern, in damit die Praxis von Vermietern, in Ballungsräumen wie etwa Berlin, die Ballungsräumen wie etwa Berlin, die die Kosten für Schönheitsreparaturen die Kosten für Schönheitsreparaturen unrenovierter Wohnungen oftmals auf unrenovierter Wohnungen oftmals auf Mieter abwälzen. Laut BGH ist es eine Mieter abwälzen. Laut BGH ist es eine unangemessene Benachteiligung des unangemessene Benachteiligung des Mieters, wenn er die Kosten für die Mieters, wenn er die Kosten für die Beseitigung von Gebrauchsspuren Beseitigung von Gebrauchsspuren tragen soll, die nicht er, sondern ein tragen soll, die nicht er, sondern ein Vormieter verursacht hat.Vormieter verursacht hat.

Damit wird das Übergabeprotokoll Damit wird das Übergabeprotokoll besonders wichtig: besonders wichtig: Beim Einzug ist ein ausführliches Beim Einzug ist ein ausführliches schriftliches Protokoll des schriftliches Protokoll des Wohnungszustandes anzufertigen, Wohnungszustandes anzufertigen, dass gemeinsam unterschrieben dass gemeinsam unterschrieben wird. Das wird für die Frage, ob Sie wird. Das wird für die Frage, ob Sie beim Auszug renovieren müssen beim Auszug renovieren müssen oder nicht, entscheidend sein. oder nicht, entscheidend sein. Ansonsten muss nach dem BH der Ansonsten muss nach dem BH der Mieter beweisen, dass die Wohnung Mieter beweisen, dass die Wohnung nicht renoviert war beim Einzug. nicht renoviert war beim Einzug.

BestellerprinzipBestellerprinzipImIm

MaklergeschäftMaklergeschäft

RA/StB/vBP Dr. Marcel M. Sauren, Aachen RA/StB/vBP Dr. Marcel M. Sauren, Aachen

1. Hintergrund1. Hintergrund

In dem Mietrechtsnovellierungsgesetz wurde In dem Mietrechtsnovellierungsgesetz wurde neben der Mietpreisbremse auch das sogenannte neben der Mietpreisbremse auch das sogenannte „Bestellerprinzip“ für die Kosten eines Maklers „Bestellerprinzip“ für die Kosten eines Maklers neu geregelt. Nach der Bundesregierung soll es neu geregelt. Nach der Bundesregierung soll es bisher so sein, dass gerade in Ballungsgebieten, bisher so sein, dass gerade in Ballungsgebieten, in denen Mietwohnungen knapp sind, freie in denen Mietwohnungen knapp sind, freie Mietobjekte häufig nur noch über Mietobjekte häufig nur noch über Wohnungsmakler angeboten werden. Wohnungsmakler angeboten werden. Wohnungssuchende haben oftmals keine Wohnungssuchende haben oftmals keine realistische Chance auf eine Wohnung, wenn sie realistische Chance auf eine Wohnung, wenn sie den Makler nicht bezahlen. Das allgemein den Makler nicht bezahlen. Das allgemein geltende Prinzip, „Wer bestellt, der bezahlt“, soll geltende Prinzip, „Wer bestellt, der bezahlt“, soll künftig sicherstellen, dass derjenige, der den künftig sicherstellen, dass derjenige, der den Makler beauftragt und in dessen Interesse der Makler beauftragt und in dessen Interesse der Makler überwiegend tätig wird, ihn auch bezahlt; Makler überwiegend tätig wird, ihn auch bezahlt; in der Praxis ist dies bislang meist der Vermieter. in der Praxis ist dies bislang meist der Vermieter. Eine von dem künftig geltenden Prinzip Eine von dem künftig geltenden Prinzip abweichende Vereinbarung wird unwirksam sein. abweichende Vereinbarung wird unwirksam sein. Zudem wird ein Verstoß bußgeldbewehrt sein.Zudem wird ein Verstoß bußgeldbewehrt sein.

2. Neuregelung2. Neuregelung

Entgegen dieser angeblich bislang Entgegen dieser angeblich bislang üblichen Praxis zahlt ab dem 1. Juni 2015 üblichen Praxis zahlt ab dem 1. Juni 2015 derjenige die Kosten des derjenige die Kosten des Wohnungsmaklers, der ihn beauftragt hat. Wohnungsmaklers, der ihn beauftragt hat. Dabei kommt es auf das Zustandekommen Dabei kommt es auf das Zustandekommen des Maklervertrages, also nicht auf den des Maklervertrages, also nicht auf den Zeitpunkt des Mietvertrages an. Bei Zeitpunkt des Mietvertrages an. Bei Maklerverträgen, die ab dem 1. Juni 2015 Maklerverträgen, die ab dem 1. Juni 2015 abgeschlossen wurden, greift das abgeschlossen wurden, greift das Bestellerprinzip. Ist der Mietvertrag nach Bestellerprinzip. Ist der Mietvertrag nach dem 1. Juni 2015 unterschrieben, der dem 1. Juni 2015 unterschrieben, der Kontakt mit dem Makler aber vor diesem Kontakt mit dem Makler aber vor diesem Datum erfolgt, wird nach der bislang Datum erfolgt, wird nach der bislang gültigen Praxis verfahren.gültigen Praxis verfahren.

3. Wie soll verhindert werden, dass Vermieter die 3. Wie soll verhindert werden, dass Vermieter die Kosten für den Makler nicht auf andere Weise Kosten für den Makler nicht auf andere Weise auf den Mieter übertragen?auf den Mieter übertragen?

Es gibt keinen Beleg dafür, dass Vermieter Es gibt keinen Beleg dafür, dass Vermieter tatsächlich über andere Wege die Kosten des tatsächlich über andere Wege die Kosten des Maklers an den Mieter weiterreichen werden und Maklers an den Mieter weiterreichen werden und können. Der Vermieter kann zum Beispiel nicht können. Der Vermieter kann zum Beispiel nicht Einrichtung oder Inventar zu überhöhten Preisen Einrichtung oder Inventar zu überhöhten Preisen verkaufen, um so die Kosten wieder verkaufen, um so die Kosten wieder „hereinzuholen“;, in einem solchen Fall ist die „hereinzuholen“;, in einem solchen Fall ist die Entgeltvereinbarung schon im geltenden Entgeltvereinbarung schon im geltenden Wohnraumvermittlungsrecht unwirksam, soweit der Wohnraumvermittlungsrecht unwirksam, soweit der Preis in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert Preis in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert steht. Die Möglichkeit eines Aufschlags auf die steht. Die Möglichkeit eines Aufschlags auf die Miete wird künftig auch dadurch beschränkt, dass Miete wird künftig auch dadurch beschränkt, dass bei einer Wiedervermietung in Gebieten mit bei einer Wiedervermietung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Steigerung nur angespanntem Wohnungsmarkt die Steigerung nur auf maximal zehn Prozent über die ortsübliche auf maximal zehn Prozent über die ortsübliche Vergleichsmiete erfolgen darf.Vergleichsmiete erfolgen darf.

MietpreisbremsMietpreisbremse e

RA/StB/vBP Dr. Marcel M. Sauren, Aachen RA/StB/vBP Dr. Marcel M. Sauren, Aachen

1. Wann und wo gilt die 1. Wann und wo gilt die Mietpreisbremse?Mietpreisbremse?

Am 1. Juni 2015 ist das Am 1. Juni 2015 ist das Mietrechtsnovellierungsgesetz in Mietrechtsnovellierungsgesetz in Kraft getreten, in dem die Kraft getreten, in dem die Begrenzung der Begrenzung der Wiedervermietungsmieten Wiedervermietungsmieten („Mietpreisbremse“) geregelt ist. („Mietpreisbremse“) geregelt ist. Darüber hinaus will das Land Darüber hinaus will das Land Nordrhein-Westfalen zum 01. Juli Nordrhein-Westfalen zum 01. Juli oder später eine entsprechende oder später eine entsprechende Rechtsverordnung erlassen. Diese Rechtsverordnung erlassen. Diese soll in 21 Städten, u. a. in Aachen, soll in 21 Städten, u. a. in Aachen, gelten.gelten.

2. Wann unterfällt ein Mietvertrag 2. Wann unterfällt ein Mietvertrag zeitlich zeitlich der Mietpreisbremse?der Mietpreisbremse?

Es kommt darauf an, wann der Es kommt darauf an, wann der Mietvertrag zustande kommt. Es gilt das Mietvertrag zustande kommt. Es gilt das Datum der letzten Unterschrift unter dem Datum der letzten Unterschrift unter dem Mietvertrag. Wird diese nach dem Mietvertrag. Wird diese nach dem Zeitpunkt der Rechtsverordnung Zeitpunkt der Rechtsverordnung geleistet, findet die Mietpreisbremse geleistet, findet die Mietpreisbremse grundsätzlich Anwendung. Nicht zu grundsätzlich Anwendung. Nicht zu verwechseln ist dieser Zeitpunkt mit dem verwechseln ist dieser Zeitpunkt mit dem im Mietvertrag vereinbarten Beginn des im Mietvertrag vereinbarten Beginn des Mietverhältnisses, der häufig später liegt.Mietverhältnisses, der häufig später liegt.

3. In welchen Fällen ist die 3. In welchen Fällen ist die Mietpreisbremse Mietpreisbremse inhaltlich anwendbar?inhaltlich anwendbar?

Sie gilt bei neuen Mietverträgen in Sie gilt bei neuen Mietverträgen in bestehenden Gebäuden bei den sogenannten bestehenden Gebäuden bei den sogenannten Wiedervermietungsmieten. Mietverträge für Wiedervermietungsmieten. Mietverträge für neu errichtete Wohnungen, die nach dem 1. neu errichtete Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, fallen nicht unter die werden, fallen nicht unter die Mietpreisbremse. Auch Mieten nach Mietpreisbremse. Auch Mieten nach umfassender Modernisierung sind von der umfassender Modernisierung sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Für Mietpreisbremse ausgenommen. Für bestehende Mietverhältnisse hat die bestehende Mietverhältnisse hat die Mietpreisbremse keine Bedeutung, auch dann Mietpreisbremse keine Bedeutung, auch dann nicht, wenn die Miete bereits über der Zehn-nicht, wenn die Miete bereits über der Zehn-Prozent-Kappungsgrenze liegt. Der Vermieter Prozent-Kappungsgrenze liegt. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Miete abzusenken.ist nicht verpflichtet, die Miete abzusenken.

4. 4. Ist eine Rückforderung zu viel Ist eine Rückforderung zu viel gezahlter gezahlter Miete möglich, wenn Miete möglich, wenn der Mietvertrag der Mietvertrag unterschrieben unterschrieben und die Miete ohne und die Miete ohne Vorbehalt Vorbehalt gezahlt worden ist?gezahlt worden ist?

Eine spätere Rückforderung überhöhter Miet ist Eine spätere Rückforderung überhöhter Miet ist grundsätzlich möglich. Entscheidend ist jedoch, grundsätzlich möglich. Entscheidend ist jedoch, dass die überhöhte Miete gegenüber dem Vermieter dass die überhöhte Miete gegenüber dem Vermieter „qualifiziert“ gerügt wird. Eine Rückforderung „qualifiziert“ gerügt wird. Eine Rückforderung überzahlter Miete ist ab dem Zeitpunkt möglich, an überzahlter Miete ist ab dem Zeitpunkt möglich, an dem gerügt worden ist. Der Zugang der Rüge sollte dem gerügt worden ist. Der Zugang der Rüge sollte nachweisbar sein, es empfiehlt sich also eine nachweisbar sein, es empfiehlt sich also eine Zustellung per Einschreiben, Einwurf unter Zeugen Zustellung per Einschreiben, Einwurf unter Zeugen oder E-Mail mit Lesebestätigung. Die Rüge muss oder E-Mail mit Lesebestätigung. Die Rüge muss begründet serden, also z. B. die zulässige Miete begründet serden, also z. B. die zulässige Miete anhand eines Gutachtens für die betroffene anhand eines Gutachtens für die betroffene Wohnung zuzüglich des Zehn-Prozent-Zuschlags Wohnung zuzüglich des Zehn-Prozent-Zuschlags ermittelt und dargelegt werden.ermittelt und dargelegt werden.

5.5. Wie wird die zulässige Wie wird die zulässige Miethöhe Miethöhe ermittelt?ermittelt?

Als Faustregel gilt: ortsübliche Als Faustregel gilt: ortsübliche Vergleichsmiete (nettokalt, Vergleichsmiete (nettokalt, ohne Betriebs- und ohne Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen) Heizkostenvorauszahlungen) plus zehn Prozent.plus zehn Prozent.

6. 6. Das Mietrechtsnovellierungsgesetz Das Mietrechtsnovellierungsgesetz nimmt nimmt Wohnungen mit umfassender Wohnungen mit umfassender Modernisierung Modernisierung von der neuen von der neuen gesetzlichen Regelung aus. Was gesetzlichen Regelung aus. Was versteht man darunterversteht man darunter

Nach einer „umfassenden Modernisierung“ findet die Nach einer „umfassenden Modernisierung“ findet die Mietpreisbremse keine Anwendung. Bei der ersten Mietpreisbremse keine Anwendung. Bei der ersten Vermietung nach der umfassenden Modernisierung Vermietung nach der umfassenden Modernisierung kann der Vermieter die Miethöhe frei bestimmen, kann der Vermieter die Miethöhe frei bestimmen, unabhängig von der Zehn-Prozent-Grenze. Eine unabhängig von der Zehn-Prozent-Grenze. Eine umfassende Modernisierung wird angenommen, wenn umfassende Modernisierung wird angenommen, wenn die Modernisierungsinvestitionen mehr als ein Drittel die Modernisierungsinvestitionen mehr als ein Drittel des notwendigen Aufwandes für eine vergleichbare des notwendigen Aufwandes für eine vergleichbare Neubauwohnung betragen. Bei der zweiten und jeder Neubauwohnung betragen. Bei der zweiten und jeder weiteren Vermietung nach eine umfassenden weiteren Vermietung nach eine umfassenden Modernisierung ist die Mietpreisbremse zwar Modernisierung ist die Mietpreisbremse zwar grundsätzlich wieder anwendbar. Aber hier dürfte oft grundsätzlich wieder anwendbar. Aber hier dürfte oft der Ausnahmetatbestand greifen, wonach der Vermieter der Ausnahmetatbestand greifen, wonach der Vermieter das Niveau der Miete aus dem vorangegangenen das Niveau der Miete aus dem vorangegangenen Mietverhältnis nicht zu unterschreiten braucht, auch Mietverhältnis nicht zu unterschreiten braucht, auch wenn die Miete über der Zehn-Prozent-Grenze liegt.wenn die Miete über der Zehn-Prozent-Grenze liegt.

7. Und worin unterscheiden sich die 7. Und worin unterscheiden sich die nicht von der Regelung nicht von der Regelung ausgenommenen Modernisierungen ausgenommenen Modernisierungen im Sinne des § 555 d BGB?im Sinne des § 555 d BGB?

Erreichen Modernisierungen nicht den Erreichen Modernisierungen nicht den Kostenrahmen einer „umfassenden Kostenrahmen einer „umfassenden Modernisierung“, wie in der letzten Frage Modernisierung“, wie in der letzten Frage erläutert, dann ist die Mietpreisbremse erläutert, dann ist die Mietpreisbremse anwendbar, allerdings mit Einschränkungen. anwendbar, allerdings mit Einschränkungen. Hat der Vermieter innerhalb der letzten drei Hat der Vermieter innerhalb der letzten drei Jahr vor dem Mietvertragsabschluss Jahr vor dem Mietvertragsabschluss modernisiert, darf er auf die ortsübliche modernisiert, darf er auf die ortsübliche Vergleichsmiete der nicht modernisierten Vergleichsmiete der nicht modernisierten Wohnung zuzüglich der zehn Prozent Wohnung zuzüglich der zehn Prozent Wiedervermietungszuschlag die Wiedervermietungszuschlag die Modernisierungsumlage addieren, also jährlich Modernisierungsumlage addieren, also jährlich elf Prozent der Modernisierungskosten.elf Prozent der Modernisierungskosten.

8. Welche Bedeutung hat der in dem 8. Welche Bedeutung hat der in dem Mietrechtsnovellierungsgesetz Mietrechtsnovellierungsgesetz verankerte Auskunftsanspruch?verankerte Auskunftsanspruch?

Der Mieter kann vom Vermieter Auskunft über Der Mieter kann vom Vermieter Auskunft über diejenigen Tatsachen verlangen, die für die diejenigen Tatsachen verlangen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich und nicht allgemein zugänglich sind. Existiert und nicht allgemein zugänglich sind. Existiert ein qualifizierter Mietspiegel, kann der Mieter ein qualifizierter Mietspiegel, kann der Mieter die ortsübliche Vergleichsmiete in der Regel die ortsübliche Vergleichsmiete in der Regel eigenhändig ermitteln und der eigenhändig ermitteln und der Auskunftsanspruch dient allenfalls der Auskunftsanspruch dient allenfalls der Überprüfung, ob eine gerichtliche Überprüfung, ob eine gerichtliche Rückforderung erfolgreich sein wird. Keinesfalls Rückforderung erfolgreich sein wird. Keinesfalls ist das Auskunftsbegehren Voraussetzung für ist das Auskunftsbegehren Voraussetzung für die gegebenenfalls gerichtliche Durchsetzung die gegebenenfalls gerichtliche Durchsetzung des Rückforderungsanspruchs einer überzahlten des Rückforderungsanspruchs einer überzahlten Miete.Miete.

Vielen Dank für Vielen Dank für Ihre Ihre

AufmerksamkeitAufmerksamkeit