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BILANCIO DI PREVISIONE

ESERCIZIO 2016

ALER Azienda Lombarda Edilizia Residenziale Milano

BILANCIO DI PREVISIONE

ESERCIZIO 2016

• Relazione degli Amministratori

• Conto economico

• Prospetti

• Piano Sicurezza

• Programma di Manutenzione del Patrimonio 2016

• Allegato Programma Triennale

Approvato con deliberazione presidenziale n. MI/066/15 del 22/12/2015

ORGANI SOCIALI DELL’ALER MILANO

Presidente Gian Valerio Lombardi Collegio Sindacale

Presidente Federica Moro

Sindaci effettivi Dott. Luigi Bartoli Dott. Maurizio Bocca

Direzione Generale

Direttore Lorella Sossi

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IL BILANCIO DI PREVISIONE PER L’ANNO 2016

RELAZIONE DELL’AMMINISTRATORE UNICO

Premessa

Il Bilancio Preventivo dell’anno 2016 è stato redatto sulla base:

1) dalle conclusioni relative alla Due Diligence effettuata sull’Azienda e sulle sue controllate;

2) dalle considerazioni facenti parte integrante del piano di risanamento presentato il

30/06/2014 e dalle richieste di modifica inviate in Regione Lombardia il 13/11/2015;

3) dai forti vincoli normativi, attualmente insuperabili, sul fronte delle entrate (canoni di

locazione e prezzi di vendita determinati ex L.R. 27/09);

4) dalla situazione economica nazionale che anche per il 2016 non sembra lasciare spazio a

significativi recuperi sul fronte della morosità, incidendo sempre più negativamente sulla

capacità economica e finanziaria dell’inquilinato nonostante le azioni straordinarie adottate

da Aler per fronteggiare la morosità.

I valori nella presente relazione sono espressi in migliaia di euro.

Il bilancio di previsione presenta un risultato in pareggio.

Le difficoltà sul fronte delle entrate, ordinarie e straordinarie, risultano ovviamente ancora più

rilevanti e significative in una realtà in crisi come quella di Aler Milano: l’ammontare

dell’esposizione per i mutui nei confronti delle banche, pari a circa 218.896 €/mille, rende ancora

più difficoltosa la situazione finanziaria di Aler.

Questo bilancio preventivo, che chiude in pareggio dal punto di vista economico, presenta ancora

criticità dal punto di vista finanziario che portano alla valutazione di allungamento del periodo del

piano di risanamento originariamente presentato a Regione Lombardia nel 2014.

Il risanamento dell’Azienda parte dall’auspicio che Regione Lombardia – in quanto titolare ope

legis delle funzioni sull’ERP - voglia assicurare, anche con un modello allargato da impiantare nel

nuovo contesto metropolitano, da un lato le entrate necessarie a bilanciare i mancati introiti (anche

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quelli irrecuperabili) e, dall’altro, la riforma ordinamentale dell’Aler Milano, per realizzare il

seguente percorso. Il piano si articolava nella:

- riduzione graduale del debito con risorse straordinarie, da spalmare su più esercizi finanziari;

- contenimento graduale dei costi aziendali, con riduzioni del personale e razionalizzazione dei

servizi da erogare;

- modifica della legislazione per tener conto delle diverse criticità dell’impianto normativo, che

provveda al coinvolgimento degli enti locali nelle spese, alla revisione dei canoni (anche con

meccanismi di perequazione e sostegno a carico del welfare), alla disciplina e al contrasto della

morosità, al contrasto delle occupazioni abusive, alla chiara e completa ridefinizione delle

responsabilità all’interno dell’azienda, al finanziamento per step certi della manutenzione

obbligatoria e non;

- approvazione piano di vendite con la espressa previsione di immediato utilizzo delle risorse e con

l’impegno che almeno la metà del ricavato venga destinato al prioritario ripiano dei debiti di ALER

e delle società controllate.

Per realizzare gradualmente gli obbiettivi suindicati Aler Milano, anche grazie al sostegno

dell’Assessorato e del Tavolo tecnico permanente, ha elaborato un piano articolato che ha previsto

un’importante riorganizzazione aziendale che è stata già parzialmente attuata e proseguirà anche

nel 2016 con una ulteriore rivisitazione.

La redazione del presente Bilancio Preventivo tiene conto di alcuni fattori fondamentali che si sono

manifestati dalla fine del 2014 a tutto il 2015 e che incideranno nel 2016.

Il primo fattore riguarda la presentazione nel corso del 2014 del predetto piano di risanamento

dell’Azienda che si sviluppava su tre esercizi (2015, 2016, 2017) e che, da quanto emerso dai

report sul 2015 non potrà essere portato a pieno compimento in quanto gli elementi fondamentali

di tale piano (avvio del piano straordinario delle vendite e avvio del piano straordinario di recupero

della morosità) non hanno potuto essere completamente raggiunti in quanto si è potuto dar corso

alla loro attuazione solo verso la metà del 2015.

Il secondo fattore riguarda l’erogazione da parte Regione Lombardia nel corso del 2014 e nel 2015

di € 66.000.000 di finanziamenti per la copertura delle spese di manutenzione ordinaria e delle rate

di mutuo accese in esercizi precedenti dall’Azienda per far fronte a tali impegni a seguito

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dell’approvazione del piano di risanamento. Tale erogazione farà sentire i suoi effetti dal punto di

vista finanziario anche nel 2016.

Il terzo, e sicuramente più rilevante, riguarda la proposta di allungamento del piano di risanamento

di due anni (2015, 2016, 2017, 2018, 2019 per quanto attiene la gestione ordinaria dell’azienda e

di un ulteriore anno per quanto riguarda la riduzione dei costi del personale).

Dal punto di vista finanziario l’allungamento del piano potrebbe consentire all’Azienda con molta

probabilità di superare, almeno in parte, le difficoltà che si sono manifestate in questi ultimi anni.

Le motivazioni che hanno portato proporre le modifiche al piano originario, a distanza di solo un

anno dalla presentazione dello stesso, sono riassumibili come di seguito evidenziato.

Nel primo anno di attuazione del Piano sono emerse una serie di criticità che ne hanno imposto

una rivisitazione nel contenuto e nella durata. Come è stato specificato nel documento presentato

il 13/11/2015 la mission di Aler Milano non permette di utilizzare metodologie e logiche tipiche del

mondo immobiliare privato per portarlo a compimento.

Le attività di Aler hanno infatti una ricaduta sociale di rilevante impatto sul territorio. Queste

oggettive valutazioni hanno condotto ad una rivisitazione delle cinque macro-aree su cui si regge

il Piano di Risanamento originario che sono:

- riduzione costi del personale e riorganizzazione

- recupero morosità;

- piano vendite straordinario;

- nuovo PRERP 2014/2016 recentemente approvato con D.G.R X/4142 dell’8/10/2015;

- riduzione generale dei costi.

Non da ultimo la prossima approvazione del P.d.L. di riforma della L.R. 27/2009 offrirà sicuramente

all’Azienda ulteriori strumenti fondamentali per il raggiungimento degli obiettivi prefissati.

Riduzione costi del personale e riorganizzazione

Dal punto di vista strutturale l’Azienda si è già, impegnata a effettuare una

riorganizzazione/ristrutturazione volta all’aumento della presenza sul territorio ma nel contempo

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che non mettesse a repentaglio l’azione di contenimento dei costi, in particolar modo quelli del

personale.

In questa fase di ristrutturazione pertanto è stata studiata la struttura organizzativa, applicata nel

2015, ma che verrà ulteriormente approfondita e sarà operativa nel 2016, che si sostanzia:

1) nell’ attivazione di uffici operativi dislocati nei quartieri con maggiori problematicità e di

presenza di patrimonio e di un servizio di “Filiale di quartiere”, con otto Filiali in Milano

(nelle vie Creta, Inganni, Lulli, Newton, Salemi, Saponaro, Stadera e Zante) e quattro in

Provincia (Legnano, Rho, Rozzano e Sesto San Giovanni);

2) nella creazione di una ulteriore Area (Area Amministrativa e Supporto Strategico alla

Presidenza) che conterrà al proprio interno le funzioni amministrative (contabilità) quelle di

controllo (controllo di gestione) quelle relative alla gestione del personale (Settore Risorse

umane) e la struttura che si occuperà dell’implementazione del progetto SIREAL

Il rapporto operatori/inquilini per essere dimensionalmente funzionale non dovrà tendenzialmente

superare i 500 inquilini per singolo operatore, per consentire comunque una efficiente risposta

all’utenza

Inoltre, l’Azienda ha già attivato una serie di iniziative finalizzate ad un maggior efficientamento

della propria attività, sia sul versante tecnico, con particolare riferimento alla riqualificazione degli

alloggi, sia per una più capillare presenza sul territorio.

La nuova organizzazione,attuerà anche un avvicendamento dei quadri, come richiesto dal piano

anticorruzione.

Per quanto attiene il personale, il primo Piano di risanamento prevedeva una graduale riduzione di

personale per arrivare alla fine del 2015 da n. 1.196 a 916 unità.

Pur prevedendo il sostanziale raggiungimento dell’obiettivo relativo al costo del personale al

31.12.2015, non si è potuto raggiungere l’obiettivo numerico.

Per raggiungere gli obiettivi di riduzione del costo e del numero dei dipendenti, si segnala che

nell’ambito delle azioni intraprese e da intraprendere, Regione Lombardia, con D.G.R. X/4090 del

25.9.2015, ha approvato l’accordo di collaborazione con il Comune di Milano, con il quale è stata

definita la procedura di assunzione da parte di Metropolitana Milanese S.p.A. fino ad un massimo

di n. 40 dipendenti di Aler. Già nelle prime settimane di attuazione dell’Accordo sono state

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trasmesse a MM S.p.A. n. 31 candidature volontarie, rispetto alla richiesta delle prime 12 posizioni

pervenute dalla società.

La proposta di allungamento del piano per quanto riguarda la riduzione dei costi del personale ha

lo scopo di evitare politiche drastiche di riduzione del personale stesso, facendo, affidamento sul

blocco del turn-over e su un maggior numero di pensionamenti che si realizzeranno nell’arco

temporale che copre fino all’anno 2020.

Così facendo, i costi del personale potranno essere ridotti progressivamente applicando altri istituti

(esempio contratti di solidarietà, riduzione dell’orario di lavoro) e tali riduzioni potranno essere

riparametrate qualora si dovessero verificare significative variazioni positive nell’attuazione degli

altri progetti aziendali.

Si evidenzia che l’obiettivo di portare a regime il personale dirigenziale ad otto unità è stato

raggiunto e nel 2016 si prevede di mantenere tale dato numerico come verrà indicato nel

prosieguo in maniera più dettagliata.

Ulteriore misura di efficientamento aziendale e di riduzione dei costi è rappresentata da un miglior

impiego del personale di custodia attraverso un progetto sperimentale che l’Azienda sta attuando.

In sintesi viene previsto l’utilizzo del lavoro dei custodi “idonei” per garantire la pulizia delle scale e

delle parti comuni anche di civici limitrofi, offrendo un compenso aggiuntivo e l’impiego dei custodi

“idonei con limitazioni” per il servizio di ritiro ed incasellamento posta di più civici limitrofi, senza

alcun compenso aggiuntivo. Ciò consentirebbe di ridurre il ricorso al lavoro esterno, con un

miglioramento del servizio di pulizia e di custodia, con un abbattimento dei costi sia per l’utenza

che per l’Azienda.

In aggiunta, le precedenti esperienze di assegnazione ad imprese esterne di piccoli interventi

manutentivi di costo contenuto, ma estremamente rilevanti per la vita quotidiana e per la sicurezza

degli inquilini, si sono dimostrate antieconomiche ed inefficienti. Infatti le imprese, che non hanno

un ritorno economico nell’eseguire tali piccoli interventi, spesso hanno difficoltà nel fornire in tempi

rapidi la prestazione stessa; inoltre il costo sostenuto da parte di Aler è nettamente superiore

rapportato al risultato ottenuto.

Chiaro esempio è costituito dall’intervento di sostituzione delle lampadine. Il risparmio derivante

dal ricorso al lavoro interno sarebbe pari a circa 600 €/mille. Analogamente a ciò i lavori di piccola

manutenzione ordinaria (sostituzione e/o riparazione di serrature elettriche di ingresso alle scale

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e/o al civico, sostituzione e/o riparazione di spingi porta, posizionamento di catene e/o lucchetti,

installazione di casellari postali e sostituzione di vetri) consentirebbe un risparmio di circa 300

€/mille annui.

L’azienda si è pertanto data l’obiettivo di sostituire gradualmente l’intervento delle ditte esterne con

l’intervento del personale interno che permetterebbe una maggiore efficienza ed una maggiore

percezione da parte degli inquilini della presenza e dell’interesse dell’Azienda sul territorio.

Anche in coerenza con le indicazioni pervenute dalla Società BDO a seguito delle Due Diligence

effettuata nel 2014 e coerentemente con quanto previsto nel piano di risanamento del 2014 e nelle

considerazioni evidenziate nella proposta di allungamento dello stesso, al fine di rendere più snella

la struttura organizzativa e ridurre così i costi del personale e le spese generali, è stato portato

avanti il riassetto Aziendale iniziato nel 2014.

Il nuovo organigramma Aziendale, che come detto, avrà efficacia dal 2016, oltre al significativo

accorpamento delle funzioni e delle attività effettuato nel 2014, che ha permesso di passare da 7

direzioni centrali a tre macro aree, (Gestionale, Tecnica e Affari Generali) prevede, come detto, la

creazione di una ulteriore Area (Area Amministrativa e Supporto Strategico) che conterrà al proprio

interno le funzioni amministrative (contabilità) quelle di controllo (controllo di gestione) quelle

relative alla gestione del personale (Settore Risorse umane) e la struttura che si occuperà

dell’implementazione del progetto SIREAL.

Tale nuova Area sarà alle dirette dipendenze della Presidenza in virtù anche delle nuove

attribuzioni di competenza previste dallo Statuto approvato nel luglio del 2015.

Il nuovo modello organizzativo ha già realizzato una notevole riduzione della catena di comando,

condizione indispensabile per una maggiore snellezza ed efficacia operativa.

La riorganizzazione ha previsto:

RIDUZIONE PERSONALE DIRIGENZIALE

Per i Dirigenti era stata prevista una riduzione dalle 15 unità presenti al 31/12/2013 alle 8 previste

per il 2016.. Per il 2016 si stima un costo complessivo di 1.336 €/mille.

PERSONALE IMPIEGATIZIO E DI CUSTODIA

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Per i dipendenti era prevista una significativa riduzione e, nel dettaglio, la dotazione organica

prevedeva una riduzione dei dipendenti del 23,5% circa (da 1.196 a 916) e dei costi del 26,9% (da

48,7 milioni di euro a 35,6 milioni di euro). Tale riduzione verrà posta in essere gradualmente nel

triennio (o nel quinquennio) in cui verrà attuato il piano di risanamento ma i suoi effetti potranno già

essere in parte visibili nel bilancio consuntivo 2015.

Come indicato nel piano di risanamento, le riduzioni potranno invece essere attenuate, laddove si

verificassero significative variazioni positive nel recupero della morosità.

Recupero morosità

Non deve mancare comunque il richiamo al fatto che il piano di risanamento aziendale si innesta

nel contesto più generale che evidenzia, come già sottolineato in passato, che la situazione

economico finanziaria dell’Azienda, caratterizzata da una preoccupante crisi di liquidità, è frutto

principalmente di una serie di debolezze endemiche al sistema legate alla limitata capacità

dell’Azienda di produrre reddito, aggravata dall’esito non favorevole della gestione economica e

finanziaria delle società partecipate.

L’analisi dell’andamento del risultato della gestione caratteristica di Aler, reso positivo negli anni

esclusivamente dalle entrate derivanti dalle alienazioni, rende infatti evidente l’incapacità di Aler di

ottenere dai canoni di locazione tutte le risorse necessarie a garantire l’ordinaria gestione, e la

necessità di dover fondare la totalità degli interventi di manutenzione straordinaria esclusivamente

sui proventi delle vendite o su fonti di finanziamento di Regione e Stato.

Questa situazione non consente purtroppo nemmeno una corretta pianificazione di interventi di

manutenzione ordinaria degli stabili al fine di consentire di prevenire l’obsolescenza del patrimonio

e di mantenerlo in condizioni di efficienza. Ciò è dimostrato anche dalla stima delle spese per

manutenzione che l’Azienda dovrebbe affrontare per rendere il proprio patrimonio adeguato alle

varie normative di sicurezza, per eliminare tutte le situazioni di pericolo e per affrontare la bonifica

dall’amianto nei manufatti.

Il contributo straordinario erogato a fine 2014 e nel 2015 ha permesso all’Azienda di sanare la

posizione debitoria accumulata nel confronti dei fornitori che hanno effettuato interventi di

manutenzione sugli immobili di proprietà ma, purtroppo, non ha permesso di effettuare

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quell’inversione di tendenza che consentirebbe all’azienda di poter pianificare gli interventi di

manutenzione prima che l’obsolescenza dei fabbricati obblighi a effettuare interventi solo in

presenza di guasti o situazioni di pericolo.

Ad aggravare la gestione caratteristica, la crisi economica che persiste sul Paese, nonostante

qualche piccolo segnale di ripresa venga sottolineato dal Governo, ha ulteriormente accentuato le

difficoltà dell’Azienda determinando una forte crescita della morosità che negli ultimi tre esercizi si

è più che raddoppiata rispetto ai valori storicamente registrati nel passato e considerabili fisiologici

nell’ambito dell’Edilizia Residenziale Pubblica.

E’ noto che la scarsa redditività del patrimonio è dovuta alla povertà sociale degli inquilini che

produce per l’Azienda un rilevante costo sociale, Il perdurare della crisi economica e la contestuale

mancata erogazione da parte dell’Azienda del contributo di solidarietà precedentemente sempre

stanziato, non hanno sicuramente contribuito alle azioni di riduzione della morosità.

In questa situazione di grave crisi economica, la causa principale dell’aggravarsi del fenomeno

della morosità deve purtroppo ascriversi alla mancata attivazione degli strumenti di sostegno alle

famiglie da parte dei Comuni, così come previsto all’articolo 35 della Legge Regionale 27/2009.

Occorre poi evidenziare che la morosità determina oltre alla mancata entrata di canoni e dei servizi

reversibili in misura consistente (circa 30%) e, l’esborso del costo dei servizi reversibili che in ogni

caso l’Azienda deve corrispondere ai fornitori con le risorse derivanti dall’attività caratteristica

(canoni di locazione).

Le azioni di contrasto della morosità, dovranno essere adeguate e funzionali alle diverse

caratteristiche di questo fenomeno di mancati pagamenti.

Gli indirizzi prioritari regionali di cui alla Dgr 1416/2014, prevedono una strategia differenziata di

recupero in base alla natura della morosità che sia incolpevole o colpevole.

Il progetto approvato pertanto muove dalla necessità di analizzare in modo approfondito le

motivazioni che spingono gli utenti di ALER Milano a non corrispondere quanto previsto dai

contratti di locazione degli alloggi stipulati con l'Azienda, differenziando le cause connesse alle

reali difficoltà dovute alla contingenza economica da quelle derivanti dalla volontarietà.

Le azioni di contrasto della morosità, ad oggi attivate, possono così riassumersi:

Adeguamento organizzativo.

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Accordo Sindacale per il recupero della morosità.

Commissione Morosità Incolpevole.

Utilizzo delle banche dati dell’INPS, dei diversi Comuni e dell’Agenzia delle Entrate ed

incrocio con le posizioni reddituali ed anagrafiche degli utenti.

Differenziazione della morosità tra “colpevole” ed “incolpevole” mediante l’utilizzo di Manager

del credito formati a tal fine ed esclusivamente dedicati a tale progetto.

Queste attività hanno consentito di attuare, già a partire dal 2015, le seguenti azioni:

i. Contrasto della morosità “colpevole” mediante l’attivazione di procedure esecutive, in

aggiunta allo sfratto per morosità, quali il pignoramento di stipendio o pensione;

ii. Valutazione sociale sulla morosità “incolpevole” attraverso la creazione di una banca dati

utilizzabile da Aler, Regione Lombardia e Comuni nell’ambito delle politiche del Welfare;

iii. nuovi accordi con i Sindacati dell’Utenza per attivare un piano di recupero crediti

straordinario.

Figura centrale della strategia adottata è quella del Manager del Credito (l’Azienda ha già formato

10 funzionari) che per il prossimo triennio si dedicheranno ai contatti diretti con gli inquilini in area

di protezione con difficoltà nei pagamenti.

Il Progetto è già stato sperimentalmente avviato nel mese di Luglio 2014 e consentirà di acquisire

una percezione diretta della condizione socio-economico-abitativa degli inquilini che risultano

inseriti in area di protezione. I funzionari di Aler avranno il compito di effettuare delle visite al

domicilio degli inquilini morosi, selezionati con criteri oggettivi per l’ottimizzazione dei tempi (sono

già stati individuati n. 1.878 inquilini con morosità superiore a € 10 €/mille ed appartenenti all’area

di protezione. Le attività si concluderanno entro il 30.06.2016) e gli esiti dei sopralluoghi

contribuiranno alla migliore individuazione della morosità incolpevole.

A seguito di un’attenta lettura delle condizioni economiche degli inquilini, tutti coloro che

risulteranno in situazioni di povertà sociale, tale da non consentire alcun piano di rientro, saranno

inseriti nella predetta banca dati, costantemente aggiornata, che ovviamente sarà oggetto di

valutazione e/o proposte con Regione Lombardia e i Comuni rispetto ad eventuali misure di

sostegno nell’ambito delle politiche del welfare.

Per quanto attiene i casi di morosità “colpevole” è stata affidata all’apposita struttura organizzativa

dedicata alla fase giudiziale del contenzioso, esercitata tramite legale esterni, il compito di

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procedere all’intimazione di sfratto per morosità ed il recupero del credito utilizzando anche i nuovi

strumenti forensi per le azioni esecutive quale ad esempio il Decreto Ingiuntivo per via telematica.

Questo nuovo strumento ha il vantaggio della rapidità che sarà ovviamente utilizzato per il

recupero dei crediti anche mediante il pignoramento presso terzi (stipendi/pensioni).

La struttura che presidia e gestisce questo processo, avrà inoltre il compito di denunciare alle

autorità competenti, eventuali casi di dichiarazioni false e mendaci rilasciate al fine di ottenere

ingiusti benefici.

Per affrontare al meglio la delicata tematica del recupero della morosità, Aler Milano e le

Organizzazioni Sindacali dell’Utenza in data 20.05.2015 hanno siglato un Accordo che prevede un

piano operativo di recupero della morosità a sostegno delle fasce di assegnatari in condizione di

fragilità e realmente impossibilitati a corrispondere il dovuto, mentre saranno rigorosamente

perseguiti invece i cosiddetti “morosi colpevoli”.

Per il triennio 2015-2016-2017 tutte le pratiche di inquilini morosi che non aderiranno ai piani di

rientro saranno affidate ai legali per le conseguenti azioni di recupero.

L’Accordo prevede piani di rientro personalizzati in relazione alle possibilità economiche e

verificata la sostenibilità del canone e delle spese accessorie

Un capitolo a parte è quello relativo al recupero della morosità accumulata da ex inquilini sloggiati

ed ex occupanti abusivi

Le previsioni di recupero di tale fenomeno sono storicamente difficoltose ed a volte impraticabili a

causa della irreperibilità degli interessati, ovvero particolari complessità delle procedure di

recupero.

In queste situazioni risultano sicuramente più efficienti le misure di esternalizzazione delle attività

mediante la cessione dei crediti pro-soluto.

Tramite una gara di appalto si individuerà, entro il 2016, una o più società specializzate nel settore

del recupero del credito mediante la formula del pro-soluto. Con questa modalità si cercherà di

cedere tali importi che peraltro conseguiranno un sicuro vantaggio nella diminuzione degli oneri

fiscali.

Piano vendite straordinario

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Al fine di conseguire il risanamento aziendale, ALER Milano ha approvato in deroga all’articolo 46,

comma 4, e all’articolo 47, comma 5, della legge regionale 4 dicembre 2009, n.27 (Testo unico

delle leggi regionali in materia di edilizia residenziale pubblica) un piano straordinario di vendite.

Tale piano ha previsto, per gli alloggi assegnati:

a) l’abbattimento del 30 per cento dell’importo del valore di mercato delle unità abitative

determinato mediante apposita perizia;

b) la facoltà di acquisto degli alloggi anche per i familiari non conviventi dell’assegnatario, nei limiti

dei parenti e degli affini entro il secondo grado, ferma l’applicazione della previsione di cui al

secondo periodo del comma 7 dell’articolo 46 della l.r.27/2009;

c) la comunicazione della proposta di vendita a un prezzo inferiore del 20 per cento del valore

determinato ai sensi della lettera a).

Aler Milano è infine stata autorizzata alla vendita di alloggi e relative pertinenze, liberi da inquilini,

mediane asta pubblica ponendo a base d’asta il valore di mercato dell’alloggio libero determinato

mediante apposita perizia, abbattuto sino al 30 per cento e nel caso di edifici condominiali in cui

detenga la quota di partecipazione di minoranza è consentita la vendita, in un unico lotto, degli

alloggi liberi rimasti invenduti nell’ambito del singolo edificio.

Come noto, i proventi derivanti dalle vendite previste dal piano straordinario, in base alla predetta

legge regionale, non possono essere utilizzati per finanziare spese correnti, e confluiscono nel

piano di risanamento di cui alla lettera b) del comma 3 dell’articolo 13 della legge 24/2014.

Pur risultando difficile conciliare il futuro dell’Azienda con la necessità di alienarne il patrimonio,

privandola nel tempo del presupposto stesso della sua esistenza, tale azione sembra ad oggi

essere uno dei cardini su cui basare, transitoriamente, il risanamento aziendale. Non si deve infatti

dimenticare che in assenza di azioni strutturali per consentire all’Azienda di recuperare il

differenziale tra un canone di ERP medio e un canone “standard” di mercato, la gestione operativa

della stessa non potrà sicuramente migliorare nonostante tutti gli sforzi che si metteranno in atto

per il contenimento dei relativi costi.

Tale situazione è infatti da considerarsi strutturale vista la mancanza di leve a disposizione di Aler

sul lato delle entrate per quanto attiene i canoni, determinati da Legge Regionale con attenzione

alla sostenibilità per l’inquilinato ma insufficienti per le necessità aziendali.

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L’ambizioso piano vendite straordinario prevedeva la vendita di complessive n. 5.950 unità

immobiliari E.R.P., 166 unità immobiliari Fuori E.R.P. e 572 unità con funzioni diverse da quelle

abitative (unità commerciali, box e posti auto) nel triennio.

Le attività intraprese dell’Azienda per raggiungere tale risultato sono state innovative ed adeguate.

Dal punto di vista organizzativo è stata istituita una struttura di 20 funzionari con il ruolo di

assistenza e supporto agli assegnatari interessati dal piano ed è stato istituito un call-center

specifico per la pianificazione degli appuntamenti tra i singoli nuclei familiari ed i suddetti funzionari

Ma la gestione del piano vendita straordinario è stata caratterizzata da una serie di criticità,

principalmente riferibili alla perdurante crisi del mercato immobiliare. Secondo valutazioni

qualificate di esperti del settore immobiliare un qualche segnale di ripresa del mercato comincia a

registrarsi ma solo per le tipologie che riguardano gli immobili di pregio. Una ripresa anche per le

altre tipologie potrebbe cominciare dal 2017 anche per le ipotizzate riduzioni di imposta per le

“prime case” che dovrebbero essere introdotte con la cosiddetta legge di stabilità.

Nella gestione delle vendite fin qui realizzata si sono verificate criticità di natura esogena e perciò

indipendenti dall’azione dell’azienda.

In effetti si sono registrati i seguenti ritardi e difficoltà :

i. la prevista agevolazione per i nuclei dell’area di protezione è stata formalizzata con D.G.R.

n. X/3576 del 14.5.2015 ed il decreto dirigenziale attuativo è stato pubblicato sul BURL solo

il 14.7.2015. Ciò ha di conseguenza, comportato lo slittamento delle procedure di vendita di

almeno sei mesi per una parte consistente di assegnatari;

ii. le difficoltà di accesso al credito hanno impedito una maggiore adesione da parte degli

interessati. Gran parte della nostra utenza rientra, infatti, in una fascia di età over 60 anni.

Sono in corso iniziative di collaborazione con Finlombarda S.p.A. per facilitare il ricorso al

credito, anche in virtù della L. 80/2014. Tuttavia ad oggi tali iniziative non hanno ancora

avuto un esito finale;

iii. difficoltà operative iniziali si sono riscontrate anche sull’iniziativa di conferimento al Fondo

Immobiliare Lombardia, attività avviata con la collaborazione della Direzione Generale

dell’Assessorato regionale alla casa.

Da ultimo si deve evidenziare la situazione di quanti non aderiscono alle vendite, soggetti verso i

quali la legge regionale riconosce il beneficio della mobilità. La questione è stata oggetto sin

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dall’inizio di una attenzione anche sindacale. Ovviamente la mobilità dei non aderenti all’acquisto

deve essere affrontata con grande senso di responsabilità e con il riconoscimento di tutele sociali

alle categorie meno abbienti. Nel caso degli aderenti l’Azienda aveva valutato le condizioni

economiche non necessarie di tutela sociale, poiché il costo del mutuo spesso è pari - o addirittura

inferiore - al canone richiesto per l’unità immobiliare in godimento. Per il prosieguo in caso di

difficoltà di accesso al credito per ragioni anagrafiche, l’Azienda avvierà vendite con rateizzazione

del prezzo per un periodo massimo di dieci anni. Ovviamente questa nuova modalità verrà attivata

solo dopo l’esperimento di tutte le altre possibili forme di vendita per evitare situazioni di disparità

di trattamento.

Ciò richiede un prolungamento della durata del Piano.

Rispetto al patrimonio proposto in vendita ed in base ai risultati del primo anno, il piano vendita

straordinario è stato quindi riparametrato nell’arco del quinquennio (attraverso la proposta di

rimodulazione del piano stesso) e per il 2016 vengono rideterminati i volumi e i valori previsionali di

vendita. Nello specifico:

per quanto riguarda gli alloggi di ERP è prevista la vendita di circa 700 unità immobiliari di

cui 500 affittate e 200 sfitte per un ricavo presunto pari ad 50.272 €/mille.

per quanto riguarda le unità immobiliari diverse (box, unità commerciali, unità immobiliari

strategiche) è prevista la cessione di n.260 unità per un ricavo presunto di 11.091 €/mille;

per la vendita degli alloggi del quartiere Pompeo Leoni (alloggi in proprietà differita)

l’obiettivo è quello di cedere n.35 unità per un ricavo presunto di 6.235 €/mille.

È prevista anche la vendita dell’immobile di Attendolo Sforza di proprietà di Asset per 8.300

€/mille qualora la stessa non riesca a portare a termine l’operazione prima della fusione per

incorporazione che avverrà nel 2016.

Le alienazioni del patrimonio immobiliare relative al 2016 si innestano nel più vasto ambito delle

previsioni effettuate con il piano di risanamento rimodulato, che può essere di seguito sintetizzato:

PROGRAMMA DI VENDITA DEL PATRIMONIO (Dati stimati in considerazione delle possibili

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adesioni all'acquisto)

2015 2016 2017 2018 2019 QUINQUENNIO 2015-

2019

TIPOLOGIA U.I. N° U.I. RICAVI

PREVISTI N° U.I. RICAVI

PREVISTI N° U.I.

RICAVI PREVISTI N° U.I.



RICAVI PREVISTI

ALLOGGI ERP LIBERI 200 16.800.000 200 16.800.000 300 25.200.000 300 25.200.000 300 25.200.000 1300 109.200.000

ALLOGGI ERP ASSEGNATI 350 23.430.750 500 33.472.500 300 20.083.500 300 20.083.500 250 16.736.250 1.700 113.806.500

ALLOGGI ERP TOTALI 550 40.230.750 700 50.272.500 600 45.283.500 600 45.283.500 550 41.936.250 3.000 223.006.500

ALLOGGI FERP 40 7.228.920 35 6.325.305 35 6.325.305 30 5.421.672 26 4.698.798 166 30.000.000

UNITA' IMMOBILIARI

DIVERSE 60 2.559.441 260 11.090.909 84 3.583.217 84 3.583.217 84 3.583.217 572 24.400.000

TOTALE 650 50.019.111 995 67.688.714 719 55.192.022 714 54.288.389 660 50.218.265 3.738 277.406.500

Nuovo PRERP 2014/2016 recentemente approvato con D.G.R X/4142 dell’8/10/2015.

La recente approvazione del P.R.E.R.P. contiene una serie di iniziative di grande valenza per la

riqualificazione del patrimonio, sia dal punto di vista urbanistico che degli impianti tecnologici.

Questa iniziativa va ovviamente ad integrare il precedente Piano di Risanamento, comportando

una rivisitazione temporale del Piano stesso.

Il piano di risanamento attuale richiede uno sviluppo su un arco temporale più ampio che

comprenda anche le annualità successive al 2018 per i significativi ed importanti provvedimenti

adottati da Regione Lombardia, con una dotazione economica rilevante, prossima a circa 168.000

€/mille. Tale valore rende necessario, fermo restando il Piano Triennale 2016/2018 previsto dalla

D.G.R. X/4142 dell’8.10.2015 per la Linea B, l’articolazione di un programma che comprenda

anche annualità sino al 2019 e oltre. Quanto precede tenuto conto che parte dei finanziamenti

ministeriali previsti sono candidati sull’annualità 2021 e che il programma POR-FERS, parimenti,

ha uno sviluppo temporale oltre il 2020.

La riprogrammazione del Piano di Risanamento in un arco temporale più lungo consentirebbe,

peraltro, una programmazione ed un impiego degli incassi delle vendite in misura crescente,

anche per le finalità di recupero e riqualificazione del patrimonio. Infatti gli interventi di recupero e

di efficienza del patrimonio di cui sopra saranno integrati anche con mezzi propri di bilancio

15

derivanti dalle vendite L.R. 27/2009 già attivate con il Piano di Risanamento approvato nel 2014,

che saranno quindi impiegati, oltre che a completamento dei quadri di spesa degli interventi del

PRERP per le quote non finanziate dai programmi regionali o ministeriali, anche per finanziare

interventi propri finalizzati ad affrontare stati di pericolo ed altre situazioni di forte criticità già noti o

imprevedibili. L’impiego di tali risorse sarà utilizzato in misura efficace tenendo conto della

programmazione che oggi prevede prioritariamente l’utilizzo delle risorse regionali sopracitate.

Tale rimodulazione influenzerà ovviamente anche il piano degli investimenti 2016.

Le previsioni per l’annualità 2016 ed il quadro che si determina presentano significativi e rilevanti

miglioramenti ed hanno consentito la redazione in tempi estremamente ristretti di oltre 100 progetti

presentati a Regione Lombardia per l’ottenimento di nuovi finanziamenti pari a circa 168.000

€/mille che riguardano il tema del Recupero, della Manutenzione Straordinaria e dell’Adeguamento

Normativo del patrimonio, nonché il riattamento del patrimonio sfitto, come da prospetto di seguito

riportato:

PROGRAMMA STATO REGIONE

PNEA 1 E 1 BIS - Q.RE LORENTEGGIO E MAZZINI € 7.891.480,11

FONDO ROTATIVO - D.G.R. X/2586/14 € 6.085.459,29

PRERP 2014 - 2016 - DGR X/3577/15 - RECUPERO

ALLOGGI TIPOLOGIA A - B € 17.587.500,23

PRERP 2014 - 2016 - DGR X/4142/15 - LINEE DI AZIONE

A, B, C, D, E € 86.282.920,41

POR FESR - Q.RE LORENTEGGIO E BOLLATE € 50.000.000,00

Totale complessivo € 167.847.360,04

Trattasi di importanti opportunità che consentono l’esecuzione di interventi volti ad affrontare le

situazioni di forte criticità e di prima emergenza, precisando che l’attuazione delle relative opere

sarà articolata nell’arco del triennio 2016 / 2018, con i primi e concreti esiti già nel 2016. Quanto

precede pur permanendo il quadro complessivo delle esigenze sul patrimonio, con particolare

riguardo al necessario adeguamento alla conformità normativa per assicurare la piena funzionalità

ed agibilità dei beni, tenuto conto che il patrimonio ha una dimensione tale per cui

necessiterebbero somme ingenti qualora si dovesse intervenire sulla totalità del patrimonio stesso.

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La consistenza e l’articolazione territoriale del patrimonio, nonché le caratteristiche costruttive dei

beni ed infine le criticità in essere circa lo stato conservativo dei beni, pongono in evidenza la

necessità di procedere con interventi/misure ed azioni diversificate per favorire ed ampliare il

processo di recupero e valorizzazione del patrimonio stesso.

Si inquadrano in tale strategia le attività in atto sulla base di quanto previsto dalla D.G.R. X/1979

del 26/06/2014 e successivo Decreto n. 9213 del 07/10/2014 - F.I.L. – in ordine al programma

Abit@rolling, per il quale sono state individuate n. 6 iniziative per n. 700 alloggi circa in Milano,

articolate in tre apporti del Fondo, oltre ad ulteriori a n. 243 alloggi di “riserva” in Milano. In merito,

a dicembre 2015 è stato presentato un documento di aggiornamento per l’attività del Fondo nel

suo complesso, con indicazioni per ulteriori sviluppi a seguito di decisioni della Cassa Depositi e

Prestiti.

A tal fine ed a seguito della decisione adottata dalla Cabina di Regia, è stata trasmessa al Comune

di Milano la proposta pervenuta da Investire Sgr riguardante alcuni ambiti specifici della città di

Milano in quanto tali ambiti sono compresi in programmi (C.d.Q.II e A.d.P.,), la cui titolarità è del

Comune di Milano.

Nel 2016 si prevede in linea generale ed in sintesi di procedere per:

1. lo sviluppo e completamento dei Programmi Complessi / Manutenzione Straordinaria del

Patrimonio;

2. il recupero di alloggi inagibili per una risposta alla emergenza sociale in atto e per la domanda

di alloggi in locazione e per la messa a reddito del patrimonio, oltre che per ridurre il

fenomeno delle occupazioni abusive;

3. la “messa in sicurezza degli edifici”, con particolare riguardo ai temi della Bonifica Amianto e

C.P.I. ed in misura assai limitata per rispondere a richieste di intervento da parte di Comuni ed

Enti competenti in materia, (A.S.L., Vigili del Fuoco, ecc…);

4. le attività e servizi tecnologici per gli impianti, anche ai fini della adozione di nuove modalità di

appalto dei servizi tecnologici stessi per misure di efficientamento con riduzione dei consumi e

dei costi.

17

1 – SVILUPPO E COMPLETAMENTO DEI PIANI COMPLESSI – MANUTENZIONE STRAORDINARIA DEL PATRIMONIO

A seguito della rimodulazione delle iniziative di cui ai Contratti di Quartiere II, del 2° Programma

Regionale Contratti di Quartiere e dei Programmi di Recupero Urbano, nonché a seguito

dell’approvazione dell’utilizzo delle economie derivanti dalla conclusione di alcuni interventi nel

2015, si è dato riavvio ad iniziative sospese e/o ferme comprese nei:

- C. di Q. II Molise/Calvairate;

- C. di Q. II Gratosoglio;

- C. di Q. II Mazzini;

- C. di Q.II San Siro;

- C. di Q. II Cernusco S/N;

- C. di Q. II Cinisello Balsamo;

- 2° Progr. C. di Q. Bollate e Sesto San Giovanni;

- P.R.U. Stadera;

Con D.G.R. n. X/4142 dell’8/10/2015 è stato approvato il Secondo programma di attuazione del

P.R.E.R.P. 2014-2016, che individua diverse linee di intervento, riportando di seguito le indicazioni

per quanto attiene le Linea B) D) ed E).

- Linea di Azione B) “Interventi per il sostegno alla realizzazione di piani di manutenzione

straordinaria del patrimonio di Edilizia Residenziale Pubblica delle Aler”: riguarda la

riqualificazione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica, con una specifica attenzione agli

interventi di riqualificazione integrale dei fabbricati che più necessitano di interventi urgenti di

manutenzioni straordinaria. Per tale linea di azione sono state presentate proposte per n. 21

interventi per complessivi n. 1792 alloggi sia in ambito cittadino che in Provincia per un importo

complessivo pari ad 43.698 €/mille, con ipotesi di avvio dei lavori per n. 6 iniziative entro il 2016.

Le iniziative oggetto di proposta sono al seguito riportate:

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COMUNE VIA CIVICO

MILANO - Q.RE MAZZINI VIA DEI PANIGAROLA 5

MILANO - Q.RE MAZZINI VIA MOMPIANI 4

MILANO - Q.RE VILLAPIZZONE P.ZA PREALPI 2

MILANO - Q.RE VITTORIA C.SO XXII MARZO 29

MILANO - Q.RE MARTESANA VIA STAMIRA D'ANCONA 24 - 3

MILANO - Q.RE GENOVA VIALE CONI ZUGNA 62

MILANO - Q.RE SOLARI VIA GIAMBELLINO 58-60

MILANO - Q.RE SOLARI VIA GIAMBELLINO/VIA BELLINI 64/15

MILANO - Q.RE ARDISSONE VIA FRANCESCO ARDISSONE 1/3

MILANO - Q.RE MAC MAHON VIA GRIGNA 20

MILANO - Q.RE CIALDINI VIA GRAN SAN BERNARDO 1

MILANO - Q.RE RIPAMONTI VIA RIPAMONTI 38

MILANO - Q.RE CASCINA ANNA VIA VINCENZO DA SEREGNO 48/50/54/56

PERO VIA DONATORI DEL SANGUE 2

CERRO MAGGIORE VIA CARSO 1

SAN DONATO MILANESE VIA MORO 30

SAN GIULIANO MILANESE VIA QUASIMODO 2-12

VIMODRONE VIA FIUME 73

SESTO SAN GIOVANNI VIALE EDISON 448



- Linea di Azione D “Interventi di completamento dei programmi di investimento previsti con

strumenti di programmazione negoziata”, finalizzata alla messa a disposizione di alloggi sociali,

attraverso il completamento di interventi attivati negli anni passati con Accordi di Programma,

Contratti di Quartiere e Accordi Quadro di Sviluppo Territoriale, sottoscritti da Regione

Lombardia, Comuni ed ALER Milano, ed attualmente sospesi o bloccati per l’indisponibilità della

copertura finanziaria della quota in capo ad ALER Milano. Nell’ambito di tale linea di azione

sono state avanzate proposte per le seguenti iniziative, per le quali, a seguito di ammissione a

finanziamento, si prevede il riavvio entro il 2016:

- A. di P. Sottotetti – Q.ri Friuli, Mazzini e Genova

- C. di Q. II Pioltello;

- P.R.U. Legnano;

Peraltro è stato richiesto il finanziamento straordinario per la copertura economica dell’Accordo

di Programma riguardante il Q.re Spaventa.

- Linea di Azione E) interventi per l’adeguamento dell’offerta abitativo pubblica alla domanda, a

completamento di investimenti previsti in strumenti di programmazione negoziata: per tale

Linea è stata presentata proposta per l’ammissione a finanziamento dell’iniziativa di cui alla

AQST Garbagnate per un importo di 2.124.€/mille.

Quale rilevante prospettiva in atto per ulteriori interventi di recupero del patrimonio si evidenzia che

19

a seguito della D.G.R. n. X/1916 del 30/5/2014 e della D.G.R. n. X/2692 del 21/11/2014 sono stati

sottoscritti atti con Regione Lombardia e Comune di Milano per dare attuazione al Programma

Comunitario 2014/2024 – POR, FESR ed FSE in coordinamento con il PON-Metro.

Atti che prevedono un intervento di rigenerazione urbanistica e di forte riqualificazione sociale al

Q.re Lorenteggio con un finanziamento significativo da parte di Regione a valere sul programma

comunitario per l’ERP di circa 45.000 €/mille.

Per lo stesso programma è altresì previsto che si dia attuazione ad analogo intervento in Comune

di Bollate – Via Turati 40 per una dotazione finanziaria di circa 5.000 €/mille ad integrazione ed a

completamento dell’attuale programma in essere – 2° Programma Contratti di Quartiere II.

Ai fini di integrare e/o favorire il Piano di Riqualificazione in atto al Q.re Mazzini e sostenere la

proposta formulata al Q.re Lorenteggio nell’ambito del programma comunitario sopraindicato, sono

stati predisposti progetti che sono stati ammessi al finanziamento da parte di Regione Lombardia

con nota prot. U.I. 0014090 del 22/07/2015 nell’ambito del Piano Nazionale di Edilizia Abitativa

approvato con D.P.C.M. 16 luglio 2009”, che prevedono il riattamento di complessivi n° 290 alloggi

a Canone Sociale in Milano con risorse complessivamente stanziate pari ad € 7.891.480,11 di cui:

n° 140 nel Q.re Mazzini per 3.691 €/mille;

n° 150 nel Q.re Lorenteggio per 4.201 €/mille.

Con riferimento al bando per la predisposizione del Piano Nazionale per la Riqualificazione

Sociale e Culturale delle aree urbane degradate di cui al D.P.C.M. del 15/10/2015 è stata inoltre

presentata proposta di Intervento nel Comune di Sesto San Giovanni, q.re Edison, viale Edison

448 per un importo complessivo di 1.037 €/mille.

Si forniscono di seguito migliori e più puntuali indicazioni in merito alla prosecuzione dei

programmi in corso.

- CONTRATTI DI QUARTIERE II

Proseguirà quindi nel 2016 l’attuazione delle iniziative di cui ai Contratti di Quartiere in

argomento, che riguarda n. 12 Comuni, per la riqualificazione sociale ed edilizia dei quartieri

E.R.P. individuati nel programma stesso, il cui costo complessivo è pari ad 263.614€/mille,

20

con il riavvio dei lavori in Comune di Milano per i quartieri Mazzini, San Siro e Spaventa ed in

Provincia per i Comuni di Legnano e Pioltello, nonché Cernusco Sul Naviglio – M.S. -, Sesto

San Giovanni per il completamento delle opere ed infine per Cinisello Balsamo per l’utilizzo

delle economie.

L’avanzamento medio al 31/12/2015 è stimato pari a circa l’85%.

In particolare si segnala che, con tali iniziative, viene adeguato il patrimonio interessato sotto il

profilo funzionale – tecnologico e prestazionale energetico, nonché alle norme di sicurezza ed

impiantistiche

Per il Q.re Gratosoglio si segnala altresì che sono ultimati i lavori con le economie/minori spese

derivanti dagli interventi ultimati, attraverso un secondo lotto di intervento – Lotto Sud Q.re

Gratosoglio – che prevede il rifacimento di facciate e coperture. Con le ulteriori economie

accertate è stato proposta al Comune di Milano per Regione Lombardia l’intervento di

Manutenzione Straordinaria della Torre 52 riguardante l'immobile nella sua interezza e che

includono quelle derivanti dagli “obblighi normativi” quali:

D.M.37/08 – adeguamento impiantistico;

L.257/92 – bonifica amianto;

DPR 151/2011 – Certificato di Prevenzione Incendi.

Per detta proposta sono in corso valutazioni con il Comune di Milano e Regione Lombardia in

ordine all’ammissibilità della stessa.

Per il CdQ II Rozzano è previsto il riavvio dell' opera 1.01, per il completamento della quale sarà

necessario reperire le risorse economiche già anticipate da Regione Lombardia.

- 2° PROGRAMMA REGIONALE CONTRATTI DI QUARTIERE II

Si procederà, a seguito delle attività sopra segnalate, per la prosecuzione dei lavori relativi alle

iniziative di seguito riportate:

Sesto San Giovanni: proseguiranno per il 2016 sia l’intervento di nuova costruzione per la

realizzazione di n° 46 alloggi, a seguito della demolizione dell’edificio denominato “Casa di

21

Plastica”, che l’intervento di Manutenzione Straordinaria e rifacimento della rete fognaria degli

stabili di via Catania;

Bollate: è stato avviato e proseguirà nel 2016 l’intervento in Comune di Bollate – Via Turati 40 –

per la riqualificazione edilizia e sociale dell’ambito e l’incremento abitativo.

- ACCORDI DI PROGRAMMA

Milano - q.re Spaventa: si evidenzia che proseguiranno i lavori di una delle due restanti

iniziative di cui all’Accordo stesso, a seguito di criticità inerenti i fallimenti e le risoluzioni

contrattuali con le precedenti imprese, anche a fronte del finanziamento straordinario di cui alla

citata Linea D) – D.G.R. X/4142/15.

P.R.U. Milano q.re Stadera: è’ stato completato in misura significativa il programma di recupero.

E’ stata avviata l’ultima delle iniziative previste e conclusiva del piano di riqualificazione del

quartiere.

- PROGRAMMI DI RECUPERO URBANO

Tali Programmi riguardano diverse località, per i quali si riportano le sintesi delle iniziative di

maggiore rilevanza:

A.d.P. P.R.U. Pieve Emanuele – Q.re Ex Incis – Comparto Ex Empam: l’attività di sviluppo è ad

oggi sospesa, fermo restando che proseguono le attività nell’ambito della Cabina di Regia .Si

prevede nel 2016 di giungere ad esito circa le valutazioni in atto, per procedere a individuazione

di nuove ipotesi di intervento su aree di proprietà Aler e Asset, anche in relazione a somme

trasferite ad Aler e spese sostenute. Con la sottoscrizione del protocollo di intesa tra Regione

Lombardia, Aler, Fondazione Cariplo, CDP Investimento SRG e Fondazione Housing Sociale,

sono in corso valutazioni da parte del Fondo di Investimento Lombardo in merito a questa

iniziativa.

P.R.U. Milano – Q.re Zama Salomone: l’attività ad oggi risulta sospesa a seguito degli elevati

oneri di bonifica necessari per la realizzazione del programma previsto per la realizzazione di n.

22

200 alloggi circa, segnalando che non sono ancora state assunte decisioni in merito al

proseguimento dell’intervento da parte del Collegio di Vigilanza. A seguito della comunicazione

del Presidente e del Comune di Milano si dovrà giungere a individuazione di una proposta circa

l’utilizzo dell’area e/o l’attuazione dell’ iniziativa, in relazione a somme trasferite ad Aler e spese

sostenute.

P.R.U. MI-San Siro: si è in attesa delle adesione da parte dei proprietari per l’iniziativa di Via

Mar Jonio 9, precisando che Regione Lombardia ha assicurato finanziamenti a copertura della

quota di Aler.

P.R.U. Legnano Q.re Robino: il riavvio ed il completamento dell’intervento di recupero del

patrimonio è previsto a seguito dell’ammissione a finanziamento nell’ambito del PRERP 2014-

2016 – D.G.R. X/4142/15 Linea di azione D).

2 – RECUPERO ALLOGGI SFITTI

Prosegue tale programma, che ha rilevanza strategica ed esito straordinario per l’interesse

pubblico che ne deriva, in quanto consente di rispondere alla forte domanda, per l’emergenza

abitativa in atto, di locazione di alloggi a canone sociale e consente peraltro la messa a reddito del

patrimonio. Il recupero del patrimonio sfitto consente inoltre di ridurre i rischi di occupazioni

abusive.

Si riepilogano di seguito i distinti programmi.

- LEGGE 222/07 - residui

L’intervento è stato avviato con le economie accertate dal finanziamento attribuito ad ALER

Milano nell’ambito del Piano Nazionale di Edilizia Abitativa di cui al D.L. 159/2007 convertito

con legge 222/2007 pari a 3.561 €/MILLE al fine di procedere al recupero di n° 105 alloggi sfitti

di edilizia residenziale pubblica nel Comune di Milano. Successivamente all’avvio dei lavori

avvenuto nell’ottobre 2014 sono stati aggiunti ulteriori 11 alloggi per un totale di 116 senza che

si determinino variazioni dei costi di realizzazione tecnica e relativi contratti attuativi dei singoli

lotti.

A seguito del mancato avvio dei lavori di uno degli otto lotti inserito nel Programma L. 222/2007,

23

l’ultimazione dell’iniziativa è stata prorogata al mese di febbraio 2016, precisando che entro il

31/12/2015 verranno ultimate n. 110 unità immobiliari.

- PIANO NAZIONALE EDILIZIA ABITATIVA

A seguito convenzione sottoscritta in data 23 gennaio 2015 sono stati aggiudicati gli appalti per

i lavori di cui al P.N.E.A. – D.P.C.M. 16 luglio 2009 e D.M. 8 marzo 2008 a valere sui

finanziamenti di cui alla D.G.R. n. IX/3511 del 23/05/2012 e L.R. 27/2009 art. 46, per il recupero

di n. 400 alloggi in Milano per un costo complessivo previsto di 10.643 €/mille.

Il programma, articolato in n. 22 lotti da 18 e 19 alloggi cadauno, è iniziato nel mese di agosto e

l’ultimazione è prevista entro dicembre 2016.

- PRERP 2014 – 2016 – PRIMO PROVVEDIMENTO ATTUATIVO – D.G.R. X/3577 DEL 14/5/2015

Con D.G.R. n. X/3577 del 14/05/2015, Regione Lombardia, in attuazione dell’art. 4 della Legge

n° 80/2014, ha approvato il programma annuale di attuazione per il 2015 del PRERP 2014-

2016, individuando le risorse finanziarie disponibili destinate al recupero di alloggi sfitti per due

linee di intervento:

Tipologia di intervento A): per interventi di lieve entità con spesa inferiore a 15 €/mille ad

alloggio;

Tipologia di intervento B): per interventi di ripristino di alloggi di risulta e di ms con un limite

massimo di spesa pari a 50 €/mille ad alloggio.

Regione Lombardia con Decreto n° 7551 del 18/09/2015 e successiva rettifica con Decreto n°

7706 del 23/09/2015, ha ammesso a finanziamento le iniziative proposte da Aler per un costo di

intervento pari ad 18.067 € /mille, con finanziamento di Regione pari ad 17.587 €/mille e quota

residua a carico di Aler pari ad 480 €/mille, per n° 947 alloggi da riattare così suddivisi:

o Tipologia d’Intervento A): riattamento di 540 alloggi per un costo complessivo di

intervento pari ad 7.615 €/mille ed un importo di finanziamento richiesto pari a

7.417 € /mille;

24

o Linea d’Intervento B): riattamento di 407 alloggi per un costo complessivo di

intervento pari ad 10.452 €/mille ed un importo di finanziamento richiesto pari a

10.170 €/mille.

Il Ministero ha quindi assegnato, con Decreto Ministeriale n. 9908 del 12/10/2015, le risorse per

gli interventi dichiarati ammissibili dalle Regioni ed ha comunicato il trasferimento entro il 2015

delle risorse relative alle prime due annualità.

Gli interventi coperti dalle risorse ministeriali effettivamente trasferite per le annualità 2014-2015

- 1.285 €/mille per Aler Milano - , riguardano la ristrutturazione di n° 102 alloggi – tipologia A, i

cui lavori sono stati avviati nel Dicembre 2015 con fine lavori prescritta entro il 2 febbraio 2016.

Per l’anno 2016 si prevede recupero dei restanti n° 313 alloggi in Milano di cui alla tipologia A

alloggi e l’avvio dei lavori per il riattamento dei n° 300 alloggi della tipologia B, mentre

l’attuazione dei restanti interventi di cui alla tipologia A e B in Milano e in Comune di Cinisello

Balsamo è prevista nelle annualità successive.

Proseguirà anche nel 2016 l’implementazione del progetto speciale “1000 alloggi” con la messa a

disposizione di ulteriori 1000 alloggi. , Attualmente Aler, con l’attuazione del progetto “1000

alloggi”, ha già escluso dall’E.R.P. n. 2.525 abitazioni e quindi esiste ancora margine per ulteriori

n. 3.475 alloggi

3 - ATTIVITÀ E SERVIZI TECNOLOGICI

Il quadro attuale derivante dai vincoli di bilancio e dalla forte contrazione delle risorse straordinarie

per l’attuazione del programma di riqualificazione ed adeguamento impiantistico determinerà

anche per il 2016 criticità nella fase gestionale. L’efficienza della gestione ordinaria degli impianti è

infatti strettamente correlata alla possibilità di assicurare gli interventi parimenti indispensabili dì

manutenzione straordinaria e di adeguamento normativo i cui oneri sono in capo alla proprietà .

Si deve però evidenziare che tale quadro prospetta ad oggi importanti miglioramenti per quanto

riguarda la possibilità di disporre di nuovi finanziamenti per recupero – Manutenzione Straordinaria

ed adeguamento normativo del patrimonio – di cui alla già citata D.G.R. X/4142 dell’8 ottobre

2015.

25

Sono stati quindi individuati gli interventi, per i quali sono pervenute all’Azienda ordinanze

Comunale e/o da parte dei VVF, e presentate le proposte nell’ambito della Linea di Azione B), già

citata al capitolo 2), per la realizzazione del Piano di Manutenzione Straordinaria del Patrimonio

ERP.

Gli interventi oggetto di proposta e relativi all’adeguamento impiantistico sono di seguito indicati:

Ubicazione

COMUNE QUARTIERE VIA CIVICO

MILANO CASCINA ANNA VIA VINCENZO DA SEREGNO 48-50-54-56

MILANO Mazzolari Don Primo Mazzolari dal 2 al 40 pari

MILANO Gratosoglio Michele Saponaro 34

MILANO Gratosoglio Michele Saponaro 32

ARLUNO Fanin 1 - 3

ARESE Monte Resegone 77

BAREGGIO Aosta 14

BINASCO Foscolo 11

BOLLATE Madonna 110

BOLLATE Via Po' 32 - 34 - 36-38

BRESSO Via Don Minzoni 55

CERNUSCO SUL NAVIGLIO Fontanile 4a - 4b

CINISELLO BALSAMO Brunelleschi 51

COLOGNO MONZESE Bergamo 7

COLOGNO MONZESE Lombardia 151

COLOGNO MONZESE Pirandello 1

CORMANO Bonarroti 1

CUSANO MILANINO Monte Grappa 12

CUSANO MILANINO Stelvio 37

GARBAGNATE MILANESE Trieste Toscanini Canova

58 2 11 21

INZAGO Gobetti 8

LACCHIARELLA Friuli 6

LOCATE TRIULZI Moro 8

LOCATE TRIULZI Moro 10

MAGENTA Allende 20-22-24-26

MELZO Carducci 81

MELZO Belgio 11-13

26

OPERA Lombardi 15

OPERA Di Vittorio 5

OPERA Dello Zerbo 1-3-5

PESSANO CON BORNAGO Gramsci 7

PAULLO Sacco e Vanzetti 58

SAN GIULIANO MILANESE Gorky 8 -10

SESTO SAN GIOVANNI Mincio 62 74

CESANO BOSCONE Varie

Quanto precede fermo restando che, pur tenendo conto del significativo e straordinario

finanziamento messo a disposizione da Regione con il quale si risolveranno le prime forti criticità e

si interverrà sul processo di obsolescenza tecnico-funzionale dei beni, la rilevanza delle

consistenze edilizie del patrimonio imporrebbe ingenti investimenti, oggi non disponibili, per la

totalità delle esigenze inderogabili derivanti da obblighi normativi, con particolare riguardo a:

DPR 151/2011 – C.P.I. Vigili del Fuoco;

D.M. 37/2008 – canne fumarie, impianti gas, caldaiette, impianti elettrici ed opere

impiantistiche connesse.

La D.G.R. X/4142 dell’8/10/2015 prevede inoltre, nell’ambito della Linea di Azione C) –

“Interventi di installazione di sistemi di video sorveglianza finalizzati in particolare a

scoraggiare il fenomeno delle occupazioni abusive” lo stanziamento per Aler Milano di risorse

finalizzate ad attivare un piano complessivo di monitoraggio dei quartieri ove è più diffuso il

fenomeno dell’abusivismo.

A tal fine è stato approvato il piano straordinario di sorveglianza di quartieri nel Comune di

Milano, costituito da 5 progetti preliminari predisposti dall’Area Tecnica – Settore Impianti - a

seguito dell’individuazione da parte del Gruppo Tutela Patrimonio degli interventi, per i quali è

stata anche definita la priorità di intervento.

L’importo totale dei 5 progetti ammonta ad 1.859 €/mille di cui 1.743 €/mille finanziati con la

DGR 4/4142/15 ed 116 €/mille finanziati da Aler con L.R. 27/2009 mentre una quota di 310

€/mille è stata accantonata per interventi, ammessi dalla D.G.R. X/2740 del 28/11/2014, di

presidio ed antintrusione degli alloggi.

27

I quartieri individuati in base alle risorse economiche attribuite sono i seguenti: Mazzini, Fulvio

Testi, Cascina Anna, Zama, Torrazza, Baggio Rismondo, Alzaia Pavese, San Siro, Genova,

Crescenzago e Solari.

A tali interventi verrà data attuazione nel corso del 2016.

Si forniscono di seguito indicazioni circa altre attività:

- ATTIVITA’ DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA

Con la DGR N. IV/2555 del 24/11/2011, la Regione Lombardia ha concesso agli enti pubblici la

facoltà di avvalersi dei propri tecnici dipendenti interni per la certificazione energetica degli

edifici del proprio patrimonio a tempo indeterminato.

Prosegue l’attività di certificazione per la quale è stato costituito apposito Settore.

- TELERISCALDAMENTO E SERVIZIO CALORE

Ad oggi risulta allacciato alla rete di teleriscaldamento circa un terzo del patrimonio residenziale

– pari a circa 22.000 alloggi .

Si evidenzia che è in fase di verifica il contenuto della convenzione con A.M.A. per il servizio di

teleriscaldamento di circa 6000 alloggi nel Comune di Rozzano il cui obiettivo è:

- migliorare il servizio, riqualificando la rete esistente di Aler e le sottostazioni;

- rivedere le tariffe del teleriscaldamento in relazione all’ investimento per una riduzione dei

costi di gestione.

Per il 2016 si sta altresì predisponendo l’appalto del servizio calore per le circa 160 centrali

termiche di Aler, con nuove e diverse modalità che recepiscono i criteri innovativi di cui al

“Contratto Servizio Energia” ai sensi del DLgs 115/2008.

28

- C.P.I – D.P.R. 151/2011

A seguito del censimento del patrimonio in attuazione di quanto prescritto dal DPR 1 agosto

2011 N.151, si riporta il numero dei fabbricati, centrali termiche ed autorimesse interessati:

n. 680 fabbricati coinvolti

n. 157 di sole centrali termiche

n. 292 di sole autorimesse

n. 339 di soli fabbricati di altezza tale da essere ricompresa nella norma.

per un costo di investimento stimato in 27.000 €/mille.

Si precisa inoltre che per quanto riguarda le Centrali Termiche le stesse risultano nella quasi

totalità dotate di C.P.I., mentre per quanto riguarda i fabbricati e le autorimesse essi sono in

generale sprovvisti di C.P.I., tranne gli edifici di recente costruzione.

Per il 2016 si prevede di procedere con l’avvio dei lavori per la sede di Viale Romagna,

nonché, previo reperimento di ulteriori risorse economiche, per i seguenti civici:

- Bollate – Via Turati n° 40

- Bollate – Via Verdi 36-42.

- IMPIANTI FLUIDI – MECCANICI E IMPIANTI AUTONOMI DI RISCALDAMENTO

In continuità con quanto già avvenuto nel 2015 si prevede di proseguire le attività di:

Messa a norma di impianti termici al D.M. 37/2008 in ottemperanza alle Ordinanze ed

Ingiunzioni Comunali;

Completamento dei lavori già avviati:

Tali attività vengono svolte tenendo conto della procedura in vigore per quanto attiene la

gestione amministrativa e legale delle Ordinanze ed Ingiunzioni stesse che pervengono

all’Azienda da Comuni, ASL, ed Enti competenti.

4) - PIANO BONIFICA AMIANTO

29

Anche per il 2016 si condurrà la campagna ricognitiva di “Monitoraggio e controllo ” dei materiali

contenenti Amianto a partire da quelli in matrice friabile sul patrimonio Aler. I campionamenti

eseguiti di tipo ambientale hanno ad oggi restituito un quadro generale aggiornato e

soddisfacente sotto il profilo dei limiti imposti dalla normativa di riferimento. Dagli stessi si è

potuto riscontrare che nonostante i materiali friabili destino criticità maggiori di lastre e pannelli

in genere, non si trovano, salvo manomissioni o azioni non controllate, in condizioni tali da poter

rilasciare in modo spontaneo fibre negli ambienti in cui sono localizzati.

Per tale attività nel 2016 si predisporrà nuovo affidamento, essendo il precedente in scadenza,

a imprese specializzate del settore.

Il Programma generale degli interventi di bonifica amianto messo a punto da Aler, studiato e

condiviso per le modalità operative e di intervento con Regione Lombardia D.G. Casa e Sanità

oltre ad Asl Milano, ha risentito delle forti e citate difficoltà economiche, data la rilevanza

dell’investimento stimato in residui circa 69.000 €/mille.

Il bando promosso da Regione Lombardia che ha costituito un fondo presso Finlombarda s.p.a.

riservato al finanziamento di iniziative volte al risanamento ambientale ed alla riqualificazione

energetica del patrimonio di edilizia residenziale pubblica, di cui alla D.G.R. n. IX/3756 del

11/07/2012 modificata con D.G.R. n. X/2586 del 31/10/2014 ha permesso di soddisfare una prima

parte del fabbisogno riferito alla priorità 1 per un valore complessivo pari ad euro 6.116 €/mille.

Vengono indicati di seguito gli interventi individuati in Priorità 1 comprese le Ordinanze che

sono stati inseriti in tale programma.

LOCALIZZAZIONE INTERVENTO

CODICE FABBRICATO via comune n. edifici n. alloggi

1

192100U00 VIA SOLFERINO 4 BUCCINASCO 1 70

115500U00 VIA GIUSEPPE BOLOGNA 6

BRESSO 1 50

120800U00 VIA PIERO DELLA FRANCESCA 6

CORMANO 1 28

2

167600U00 VIALE EUROPA 48 MELZO 1 24

30

192600100 VIA GENOVA 4 CASSANO D'ADDA 1 22

116400U00 VIA PIETRO GOBETTI 8 INZAGO 1 24

122300U00 VIA GIOSUE' CARDUCCI 25

MELZO 1 26

3

126500200 VIA SACCO E VANZETTI 56

PAULLO 1 33

118100100 VIA RONCO 1 PAULLO 1 27

118100200 VIA RONCO 3 PAULLO 1 26

126500100 VIA SACCO E VANZETTI 58

PAULLO 1 27

4

144600U00 VIA DANTE ALIGHIERI 75A

PIOLTELLO 1 35

115600U00 VIA GIORGIO AMENDOLA 2A

PIOLTELLO 1 50

118800U00 VIA TRIESTE 2 CASSINA DE' PECCHI 1 60

5

122000U00 VIA FERRUCCIO PARRI 15

RHO 1 48

122000U00 FERRUCCIO PARRI 13/15

RHO 1 48

123700100 VIA ARNO 1 CESATE 1 32

163300200 VIA BENEDETTO CROCE 2

CASTANO PRIMO 1 10

121601200 VIA MARTIN LUTHER KING 2

CASTANO PRIMO 1 34

6 -

VIA

Cre

ta 013300100 VIA CRETA 17 MILANO -Q.re FF.AA 1 164

013300200 VIA CRETA 13 MILANO -Q.re FF.AA 1 95

7 -

GR

AT

OS

OG

LIO

006604100 VIA MICHELE SAPONARO 2

MILANO Q.re Gratosoglio

1 98

006604400 VIA COSTANTINO BARONI 1


1 100



1 80



1 100



1 60

31



1 120

8 -

LO

RE

NT

EG

GIO

LO

TT

O 1

00430060C VIA EMANUELE ODAZIO 6

MILANO -Q.re Lorenteggio

1 24

00430080C VIA DEGLI APULI 2 MILANO -Q.re Lorenteggio

1 24


1 4


1 73


1 61

9 -

LO

RE

NT

EG

GIO

LO

TT

O 2

00430010A VIA ANGELO INGANNI 6 MILANO -Q.re Lorenteggio

1 33

00430010D VIA ANGELO INGANNI 2 MILANO -Q.re Lorenteggio

1 40


1 23


1 26

00430040A VIA ANGELO INGANNI 6 MILANO -Q.re Lorenteggio

1 32


1 45


1 46

10 -

SO

LA

RI

2100200 VIA GIAMBELLINO 58 MILANO -Q.re Solari 1 44







32

11 -

CE

SA

NO

BO

SC

ON

E -

LO

TT

O 1

007101100 VIA ANTONIO GRAMSCI 19

CESANO BOSCONE 1 64

007101300 VIA DON GIOVANNI MINZONI 17

CESANO BOSCONE 1 80

007101400 VIA ANTONIO GRAMSCI 27

CESANO BOSCONE 1 65

007101600 VIA PIETRO GOBETTI 1 CESANO BOSCONE 1 64

In ordine agli interventi di cui alla priorità 1 Aler sta perfezionando gli atti per accedere ai

finanziamenti che sono stati previsti con la già citata D.G.R. n. X/4142 del 08/10/2015 - Linea

d’Azione A “Interventi di completamento dei programmi di rimozione dell’amianto dagli immobili di

Edilizia Residenziale Pubblica delle Aler” nel quale è stanziata una quota pari a circa 11.000

€/mille per cosi dare completamento a tale priorità.

Vengono indicati di seguito gli interventi individuati per l’inserimento in tale programma:

Comune nome lotto Indirizzo

MILANO LORENTEGGIO

LOTTO 3 Via Giambellino, 140 / Via Apuli, 5

MILANO LORENTEGGIO

LOTTO 4 Via Giambellino 144 / Via Apuli, 9

MILANO LORENTEGGIO

LOTTO 5 Via Giambellino142 / Via Apuli, 7

MILANO LORENTEGGIO

LOTTO 6 Via Paolo Segneri, 4

MILANO LORENTEGGIO

LOTTO 7 Via Paolo Segneri, 6 Via Paolo Segneri, 8

MILANO LORENTEGGIO

LOTTO 8 Via Giambellino, 146 Via Giambellino, 146/A Via Giambellino, 148

MILANO ALZAIA PAVESE

LOTTO 1 Via E. Gola, 27 Via G. Borsi, 14

33


LOTTO 2 Via E. Gola, 23 Via G. Borsi, 10


LOTTO 3

Via E. Gola, 7 Via M. Pichi, 1 Via M. Pichi, 3

MILANO SAN SIRO LOTTO 1

Via Daniele Ricciarelli, 24 (scale B, C, D, E, F) Via Daniele Ricciarelli, 22 (scale A, D, E, F) Via Daniele Ricciarelli, 22 (scale A, B, C) Via Daniele Ricciarelli, 16 (scale A, B, C, D, F)


Via Matteo Civitali, 2 (scale A, B, C) Via Matteo Civitali, 2 (scale D, E, F) Via Matteo Civitali, 2 (scale E, F, G, H, I) Via Matteo Civitali, 4 (scale G, H) Via Matteo Civitali, 4 ( scale A, B, C, D)


Via Mario Morgantini, 1 (scale C, D, E, F, G) Via Mario Morgantini, 1 (scale A, B) Via Tracia, 3 (scale A, B, C) Via Tracia, 3 (scale D, E, F)


Via Pier Alessandro Paravia, 80 (scale A, D, G, H) Via Pier Alessandro Paravia, 80 (scale A, B, C) Via Preneste, 6 (scale A, B, C) Via Preneste, 6 (scale D, E, F) Via Matteo Civitali, 30 (scale A, B, G)

CESANO BOSCONE CESANO LOTTO 2

Via Gramsci, 1 - 7 Via Gramsci, 11 - 15 Via Gramsci, 2 - 8 Via Gramsci, 12 - 16 Via Kuliscioff, 1 - 7 Via Kuliscioff, 2 - 8 Via Kuliscioff, 12 - 16 Via Turati, 5 - 9 Via Don Minzoni, 1 - 7 Via Don Minzoni, 11 - 15

MILANO LOTTO UNICO Via San Dionigi 48 C.T. Via S. Dionigi 30-42 Via Legnano 20

34

5) - ELIMINAZIONE BARRIERE ARCHITETTONICHE

Nel 2016 non si prevede possibilità di procedere per interventi rispondenti a tali finalità, non

disponendo di finanziamenti straordinari da destinare a tale aspetto. Si potranno completare

iniziative già in corso con fondi residui di cui alla L.R. 27/09 e si potrà prevedere, nelle attività di

recupero alloggi, una quota seppur marginale di unità da adeguare a tal fine.

6)- INTERVENTI DI MANUTENZIONE DEL PATRIMONIO – LEGGE 27/2009

Si interverrà per alcune principali emergenze di Manutenzione del Patrimonio ed a tal fine sono

state finanziate per un ammontare complessivo di 2.205 €/mille iniziative riguardanti interventi di

Eliminazione Barriere Architettoniche, di Adeguamento impianti autonomi, caldaiette, canne

fumarie e C.P.I. - D.P.R. 151/2011.

7) - AUTOCOSTRUZIONI

Le iniziative hanno riguardato n° 4 Comuni:

BAREGGIO

PADERNO DUGNANO

TREZZO SULL’ADDA

VIMODRONE

Sono ferme le iniziative in Comune di Trezzo sull’Adda e Vimodrone in quanto a seguito del

fallimento dell’ATI - Imprese Alisei / Innosense Consulting S.r.l., non sono state definite le

condizioni economiche per potersi procedere al completamento dei lavori.

Per quanto riguarda l’iniziativa in Comune di Bareggio resta tuttora da definire con il Comune

l’utilizzo dell’area per la stessa destinazione d’uso sopra indicata.

8) – PROCEDIMENTI DI CUI ALL’ART. 13 L.R. 27/2009 (ex art. 5 bis della L.R. 13/1996)

35

Prosegue l’attività per la conclusione delle iniziative di edilizia residenziale pubblica

sovvenzionata, di cui alla Legge 457/78 1° ÷ 7° biennio e Quadriennio 1992÷95, risultando ad

oggi concluse n° 196 iniziative su un totale di 259.

Per le restanti n° 63 iniziative, di cui n° 5 di Aler Milano e n° 58 di competenza dei Comuni,

proseguiranno le attività nel corso del 2016 per la conclusione dei procedimenti amministrativi.

Riduzione generale dei costi

Nell’ambito del contenimento/efficientamento dei costi di particolare importanza la scelta di

operare una decisa riduzione delle consulenze e delle prestazioni professionali, sostituendole con

un maggiore investimento nella formazione del personale interno.

Sono state, inoltre, realizzate nel corso del 2015 altre economie sulle spese correnti per esempio

con il ricorso a fondi europei per le attività di formazione del personale ma non sufficienti a

riportare in equilibrio la gestione, se il pareggio dei conti dovrà avvenire con le sole entrate

ordinarie. Negli ultimi anni l’equilibrio finanziario era stato ottenuto anche con il ricorso alle vendite

del patrimonio, autorizzate da Regione Lombardia. Ma lo squilibrio dei conti dipende oggi quasi

esclusivamente dalla morosità nonché dal mancato pagamento dei servizi che è pari quasi ad un

terzo delle entrate da canoni.

Per esercizio tecnico si potrebbe affermare che se tutti gli inquilini pagassero il canone ad Aler

Milano, l’azienda avrebbe i conti in equilibrio. Ma è stato evidenziato che il recupero dei canoni e la

gestione della morosità – nonostante l’impegno dell’azienda su tale fronte – non possono

realizzarsi col semplice ricorso alla giustizia civile, posto che il recupero sarebbe in molti casi

impossibile per la totale mancanza di risorse di parte dell’inquilinato moroso e aggraverebbe

ulteriormente i costi aziendali con le spese legali. E’ chiaramente un problema che riguarda il

welfare e che deve necessariamente essere gestito in quest’ottica. Se poi le Aler fossero esentate

dal pagamento delle imposte, l’Azienda potrebbe essere in grado di sostenere la manutenzione e

di riassegnare gli alloggi sfitti, tornando, con le sue forze, alla completa normalità. A tal proposito,

già dal 2015 Regione ha effettuato un notevole sforzo con l’azzeramento dell’IRAP. Rimarrebbe da

definire il carico fiscale derivante dalle imposte locali (IMU e TASI soprattutto) poiché, nonostante

la previsione nel 2014 dell’esenzione per IMU degli alloggi sociali, mantiene comunque un livello di

36

tassazione non agevolato la TASI (previsto esborso 2016 pari a circa 9.000 €/mille). E’ da

sottolineare che prudenzialmente l’Azienda ha considerato nel bilancio preventivo anche il costo

per la TASI nonostante sia in corso di approvazione la Legge di Stabilità che dovrebbe prevedere

l’esclusione dalla TASI delle prime abitazioni. Poiché al momento dell’approvazione del presente

bilancio preventivo non è ancora noto il testo definitivo della legge di stabilità, non si è ritenuto

opportuno eliminare tale costo. Ovviamente, se il testo prevedesse anche l’abolizione della TASI

per gli alloggi sociali (di norma equiparati alle prime case di abitazione dei soggetti privati), il

risparmio si tradurrà in un beneficio importante per l’Azienda e per la propria capacità di sostenere

i costi di funzionamento.

Il meccanismo di determinazione delle imposte statali (IRES) infine, comporta un esborso per

l’Azienda che si attesta sui 10.000 €/mille l’anno.

Se si pone l’attenzione anche sui contenziosi che l’Azienda deve (o dovrà) affrontare in tema di

imposte locali in quanto in passato la norma ha dato adito a interpretazioni contrastanti sulla

modalità di applicazione (soprattutto per quanto attiene la revisione effettuata delle imposte locali).

Gli appositi accantonamenti sono stati effettuati nei precedenti bilanci ma la manifestazione

finanziaria in caso di soccombenza si manifesterebbe negli esercizi futuri.

La proposta di rivisitazione del piano prevede anche che vengano adottati, a partire dal 2016 e con

priorità per la gestione del servizio calore, data l’importanza ed il valore della commessa, nuovi

modelli di capitolati d’appalto che tengano conto delle innovazioni previste dalla legge in tema di

finanza di progetto, in modo da far confluire parte dei profitti che l’Azienda appaltatrice produrrà in

investimenti per una maggiore efficienza degli impianti stessi, ottenendo nel contempo anche un

ritorno sull’inquilinato grazie ad una riduzione dei costi del consumo, e quindi una ricaduta positiva

a cascata sulla riduzione della morosità.

Il progetto, in fase di definizione, che definisce il nuovo appalto “gestione calore” sul patrimonio di

Aler si caratterizza per i diversi aspetti innovativi introdotti rispetto all’appalto tradizionale in corso,

coniugando nell’ambito “Gestione Calore” sia gli interventi di mantenimento che di miglioramento e

di efficientamento/riqualificazione impiantistica del patrimonio, oltre che la gestione del Servizio

Calore.

La conoscenza derivante dall’analisi dei dati storici del patrimonio ci consente di delineare il profilo

ed i confini dell’appalto, identificando puntualmente le tipologie di interventi e conseguentemente i

37

servizi richiesti, definendo così in modo compiuto le attività previste nel “canone” finalizzate al

mantenimento in efficienza degli impianti, e quelle previste per la riqualificazione impiantistica e

l’efficientamento del servizio riscaldamento.

I costi dei servizi delle autogestioni sono diversi tra loro. E’ buona prassi mantenere il buon livello

qualitativo delle prestazioni proponendo però alle autogestioni capitolati standardizzati a cui le

stesse si dovranno attenere. Sarà così possibile ottenere dei costi standard, che potranno

costituire un riferimento per gli operatori.

Per il 2016 è previsto il termine per la chiusura definitiva di tutte le società partecipate.

ASSET S.R.L.

La società è stata posta in liquidazione il 25.3.2015. Nel 2016 verrà depositato il progetto di

fusione per incorporazione della Società in Aler Milano, già delineato dal Liquidatore.

Nel contempo vengono comunque effettuate le attività finalizzate alla cessione di quote del

patrimonio immobiliare di proprietà di Asset per consentire il rientro, almeno parziale,

dall’esposizione finanziaria. Il patrimonio che non sarà valorizzato prima della fusione, sarà

oggetto di incorporazione in Aler.

E’ stata, inoltre, già attuata la riduzione dei costi della governance con la nomina del liquidatore e

l’istituzione del Sindaco unico al posto del Collegio Sindacale.

Nel bilancio preventivo di Aler si è previsto che l’effetto della fusione parta dal 2016, e pertanto

sono stati inclusi nei costi e nei ricavi gli importi complessivi dei costi del personale Asset che

verrà incorporato in Aler e i costi per interessi su mutui nonché i ricavi da canoni di locazione.

CSI S.R.L.

La società è stata posta in liquidazione il 15/9/2014 ed è stato nominato Commissario Liquidatore il

Direttore Generale di Aler, senza alcun compenso aggiuntivo.

Il 30.6.2015 la società ha cessato definitivamente l’attività operativa e le relative attività sono state

progressivamente ricondotte all’interno di Aler.

Nel contempo sono stati interrotti i rapporti di lavoro a tempo indeterminato con i dipendenti - che

hanno tuttavia presentato ricorso. Le cause sono in via di definizione e si prevede di completare

38

l’iter (anche conciliativo) nel 2016.

VIVERE INSIEME S.R.L.

Per tale società, partecipata da Aler al 35%, sono state attivate le procedure per la cessione delle

quote. A tal fine è stata acquisita la perizia del valore attuale della quota detenuta da Aler nella

società ed è stato pubblicato il bando pubblico per la cessione della quota Aler, andato deserto. E’

stato indetto un nuovo bando, prevedendo, in sede di seconda gara, una riduzione al prezzo di

cessione originariamente fissato.

PIEVE ENERGIA S.R.L.

La società è stata posta in liquidazione il 10.12.2014. La procedura di cessazione e di

cancellazione dal Registro delle Imprese è in fase di conclusione.

INARCHECK S.P.A.

E’ in corso il tentativo di offrire la quota di partecipazione di Aler nella Società, pari allo 0,033%, in

opzione agli altri soci.

C.L.S. S.r.l. - Società partecipata da Asset S.r.l.

C.L.S. S.r.l. segue le vicende di Asset S.r.l..

Infine, si segnala che il sistema informatico di Aler Milano deve rappresentare uno strumento

strategico grazie al quale l’Azienda persegue l’obiettivo di acquisire una maggior conoscenza delle

dinamiche del territorio per poter quindi essere efficace ed efficiente negli interventi e dare risposta

alle istanze degli utenti.

Coerentemente con la scelta di Regione Lombardia di unire tutte le Aler lombarde nel sistema

informatico del Sireal, Aler Milano si sta interfacciando con Lombardia Informatica S.p.A. per

lavorare alla realizzazione di un progetto che unisca le best-practice di Sireal e di Aler Milano.

A tale proposito è stato definito un piano operativo che, oltre a creare le basi di un largo consenso

39

sul progetto, deve permettere la risoluzione delle prioritarie criticità esistenti.

Lo sviluppo di questo progetto è partito dall’analisi dell’ambiente e dalla raccolta delle informazioni

di base e arriverà ad uno studio di fattibilità che identifichi e definisca chiaramente gli obiettivi

generali tramite un system-design.

La dimensione del progetto comporterà necessariamente un piano pluriennale, con obiettivi

intermedi e di chiusura e momenti di verifica. Il primo ambito di intervento sarà mirato all’utilizzo da

parte di Aler Milano del server-farm di Lombardia Informatica S.p.A., la rivisitazione del processo di

fatturazione e la sostituzione della piattaforma del protocollo.

In conclusione, la sinergica combinazione di tali azioni, insieme al sostegno della Regione, dovrà

determinare una decisa inversione di tendenza tale da interrompere il flusso negativo sin qui

registrato per rimettere in marcia il cammino regolare dell’Azienda.

Con questo percorso è possibile ipotizzare un graduale rientro alla normalità e restituire all’azienda

– nel tempo – la naturale funzione propulsiva nella gestione dell’edilizia residenziale pubblica, in

coerenza con la politica abitativa regionale.

40

Aspetti Economici/finanziari su cui si basa il presente Bilancio Preventivo 2016

Come indicato nelle premesse il presente Bilancio preventivo si deve leggere nell’ambito del più

ampio piano di previsione triennale in base al quale è stato incentrato il piano di risanamento.

Il Preventivo 2016 è il secondo bilancio del triennio (o del quinquennio qualora venga approvata la

rimodulazione dello stesso) “straordinario”.

Vengono di seguito riassunti gli aspetti della gestione operativa di previsione 2016 che,

ovviamente, è fortemente legate alle azioni previste dal piano di risanamento.

a) Alienazione immobili

Come già evidenziato nel preventivo 2015, coprire gli squilibri della gestione con le vendite del

patrimonio – se ha attenuato i contingenti problemi di cassa tramite l’utilizzo di parte dei ricavi per

la copertura delle perdite pregresse, delle imposte sulla cessione degli immobili e dei costi del

personale addetto alle vendite ex Legge 27/2009 – non ha portato, significativi risultati di sistema.

Peraltro negli ultimi tempi, complice anche la crisi economica generale, le vendite agli inquilini

assegnatari non hanno avuto la risposta sperata nonostante la diminuzione dei prezzi di vendita

attuati in base alle autorizzazioni regionali: mentre le aste degli immobili sfitti hanno registrato un

andamento migliore rispetto alle attese segnando un lieve recupero.

Il patrimonio immobiliare che si prevedeva di alienare nel triennio 2015-2017, attraverso il Piano

straordinario, ammontava a complessive 6.688 unità immobiliari, di cui:

5.950 Unità immobiliari ERP (alloggi sociali);

commerciali, box e posti auto).

In relazione alle vendite effettuate nel 2015, si è rivista la previsione di vendita in circa 500 alloggi

ERP agli assegnatari per un incasso stimato di circa 33 milioni di euro e 200 alloggi sfitti (tramite

aste) per un importo stimato di circa 17 milioni di euro.

Per cercare di incentivare l’acquisto nonostante il periodo difficile per l’economia, si segnalano

anche gli interventi che Regione Lombardia ha messo in atto per facilitare l’acquisto degli immobili

degli assegnatari di ERP; il principale ostacolo attualmente vissuto da parte dei possibili acquirenti

è infatti costituito dalle difficoltà vissute sul mercato del credito e per tale problematica si costituirà

41

un apposito fondo di garanzia nei confronti degli acquirenti, le spese di rogito e le relative imposte

a carico degli acquirenti saranno sostenute da Regione con appositi contributi.

Altre alienazioni preventivate sono quelle delle unità immobiliari non residenziali nonché quelle che

riguardano il patrimonio fuori erp di Legnano, Milano via Rubattino, Milano via Pompeo Leoni

Milano Muggiano e Milano Q.re del Sarto. La cessione di questo patrimonio, ipotizzato per un

valore di circa 30 milioni nel triennio 2015/2017, potrebbe però essere influenzata dall’andamento

del mercato immobiliare ed essere difficilmente realizzabile sulla base dei valori oggi presenti in

Bilancio. Andrà valutata, stante l’attuale ed impellente fabbisogno di liquidità, la possibilità di

cedere tali immobili ad un valore inferiore rispetto a quello fino ad oggi ipotizzato.

Prudenzialmente, per quanto attiene il 2016, l’ipotesi di incasso è stata limitata a circa 17.000

€/mille prevedendo la vendita di circa 260 tra box e unità destinate ad attività commerciali (per

11.000 €/mille circa) e 35 unità immobiliari FERP, con relative pertinenze (per circa 6,325 €/mille).

Si è ipotizzata inoltre, la cessione dell’immobile di Via Attendolo Sfroza (ex Asset) qualora la

società non effettuasse la cessione prima della fusione (importo stimato circa 8.000 €/mille).

b) Canoni, servizi e morosità

Come indicato anche nel Piano di Risanamento economico finanziario di Aler Milano, per quanto

riguarda il capitolo relativo alle criticità provenienti dagli inquilini, le considerazioni e le previsioni

vengono effettuate in base alla legislazione vigente.

Attualmente il costo sociale che Aler registra per dette criticità riguarda principalmente le voci della

morosità e dell’abusivismo e della poca redditività degli affitti.

Gli stessi, come indicato più dettagliatamente nella parte ove si evidenziano gli Aspetti

Amministrativo Contabili, si prevede siano pari a circa 115.349 €/mille, in diminuzione di circa

4.000 €/mille rispetto a budget 2015.

A tale importo si deve aggiungere la somma relativa al rimborso dei servizi che per il 2016 si stima

possa essere pari a circa 91.329 €/mille in linea con quanto preventivato per il 2015 (91.590

€/mille).

Anche per il 2016, pertanto, se la morosità si attestasse sul 28%, potrebbe causare mancati introiti

che finanziariamente peserebbero per circa 57.700 €/mille. Ciò inoltre, come già detto, in aggiunta

all’esborso per l’acquisto dei servizi dai fornitori.

42

Pertanto, le azioni di contrasto della morosità, dovranno essere adeguate e funzionali alle diverse

caratteristiche di questo fenomeno di mancati pagamenti.

Si evidenzia, come indicato nelle premesse che gli indirizzi prioritari regionali di cui alla Dgr

1416/2014, prevedono una strategia differenziata di recupero in base alla natura della morosità

che sia incolpevole o colpevole.

Il progetto muove dalla necessità di analizzare in modo approfondito le motivazioni che spingono

gli utenti di ALER Milano a non corrispondere quanto previsto dai contratti di locazione degli alloggi

stipulati con l'Azienda, differenziando le cause connesse alle reali difficoltà dovute alla contingenza

economica da quelle derivanti dalla volontarietà.

Le azioni di contrasto della morosità attivate possono così riassumersi:

Incrocio con le posizioni reddituali ed anagrafiche degli utenti.

Differenziazione della morosità tra “colpevole” ed “incolpevole” mediante l’utilizzo di

Manager del credito formati a tal fine ed esclusivamente dedicati a tale progetto.

Queste attività, già avviate nel 2014 e perfezionate nel 2015, consentiranno prevedibilmente di

recuperare la morosità attraverso le seguenti azioni:

Linea “dura” contro la morosità “colpevole” con attivazione di procedure esecutive in

aggiunta allo sfratto per morosità quali il pignoramento di stipendio o pensione;

Valutazione sociale sulla morosità “incolpevole”:

Creazione di una banca dati utilizzabile da Aler, Regione Lombardia e Comuni nell’ambito

delle politiche del Welfare..

Ovviamente sarà negoziata una garanzia di recupero del credito di Aler attraverso la cessione del

quinto dello stipendio; la rateizzazione del debito sulla base degli accordi già sottoscritti con le

OO.SS. dell’utenza, anche attraverso la riduzione degli interessi e delle spese legali.

Una ulteriore azione che l’Azienda potrà porre in essere per ridurre la morosità è quella legata

all’esternalizzazione del recupero di una parte dei crediti mediante individuazione, tramite gara di

appalto, di uno o più fornitori specializzati nel settore.

L’obiettivo previsto dall’Azienda consiste nella riduzione di circa il 10% del tasso di morosità

registrato nell’esercizio precedente.

43

Questa previsione è evidentemente prudenziale e tiene conto dell’attuale situazione socio-

economica.

A fronte di tali previsioni di recupero e in relazione anche alla possibilità fornita dal legislatore di

passare a perdita (a meri fini contabili e fiscali) i crediti con anzianità maggiore di sei mesi e

inferiori a euro 5.000 il presente Budget contempla un accantonamento prudenziale a fondo

svalutazione crediti per importi che al 31.12.2016 risulteranno potenzialmente inesigibili rispetto al

monte crediti, pari a 18 milioni di euro.

c) Lotta all’abusivismo

Le occupazioni abusive di appartamenti sono ormai diventati una piaga sociale, in particolare in

una realtà metropolitana come Milano. Il fenomeno provoca pesanti ricadute sulla percezione della

sicurezza nelle periferie e gravose perdite economiche sulle casse dell'Aler.

Per prevenire e contrastare il fenomeno occorre, in realtà, l’attenzione di tutte le istituzioni sul

territorio cittadino, posto che sono notevoli e negative le conseguenze dell’abusivismo sulla qualità

della vita e sull’ordine pubblico di Milano. Proprio per corrispondere alle attese della città, ALER ha

creato una speciale task force, pienamente operativa dal mese di giugno, con il compito di vigilare

e segnalare le diverse criticità.

La questione era stata a suo tempo affrontata con ottimi risultati con la sottoscrizione del Patto per

la Riqualificazione e la Sicurezza nei Quartieri di ERP in attuazione della L.R. 27/2007 del

16.04.2008 tra Prefettura, Regione Lombardia, Provincia di Milano, Comune di Milano, Questura di

Milano e Aler.

Con tale Patto erano state concordate diverse iniziative finalizzate alla prevenzione e al contrasto

delle occupazioni abusive negli alloggi pubblici.

Nell’ambito delle intese concordate si era condivisa una stabile collaborazione istituzionale dei

soggetti interessati e la previsione di interventi per la riqualificazione urbana, nonché nuove

misure di rafforzamento del welfare e di potenziamento della vigilanza anche urbana sul territorio.

I risultati ottenuti con l’azzeramento delle nuove occupazioni abusive nel corso degli anni

2010/2011, sono la testimonianza di come un’adeguata sinergia e una buona collaborazione di

tutte le istituzioni coinvolte possano contenere il fenomeno, evitando le strumentalizzazioni di tipo

mediatico.

I punti salienti dell’accordo erano due:

1. Intervento in flagranza entro 24 ore per ogni nuova occupazione, col coinvolgimento di tutte le

44

componenti del sistema (ALER, Comune, Servizi sociali, Forza pubblica)

2. Calendarizzazione dell’allontanamento degli abusivi “storici” con un numero di interventi,

concordato con le autorità locali competenti in modo da non creare ricadute sociali.

Le due misure, e specialmente la prima, avevano sostanzialmente eliminato il fenomeno perché

era stato chiaro a tutti che occupare non dava alcun risultato.

In realtà l’occupazione abusiva è ancora un illecito penale e anche la recente conversione del

decreto legge governativo è la riprova di una volontà del Paese di combatterne gli effetti.

Nel 2014 si è tenuto un nuovo tavolo coordinato dalla Prefettura con la partecipazione di tutte le

istituzioni coinvolte nella guerra all’abusivismo che ha portato alla sottoscrizione, avvenuta in data

18.11.2014 del “Piano Operativo di Azione per la prevenzione ed il contrasto alle occupazioni

abusive di alloggi di Edilizia Residenziale Pubblica” tra Prefettura di Milano, Regione Lombardia,

Comune di Milano e Aler, contenente strumenti più incisivi nell’ambito di:

azioni di prevenzione e riqualificazione di quartieri di edilizia residenziale pubblica della città di

Milano;

interventi di prevenzione e controllo dei quartieri;

potenziamento all’attività degli ispettori ed operatori sociali di Aler e Comune;

modalità di assegnazione degli alloggi;

messa in sicurezza degli alloggi;

sgomberi programmati;

sgomberi in flagranza.

Inoltre Aler nel mese di agosto 2014 aveva presentato a Regione Lombardia un progetto

sperimentale di attacco all’abusivismo, che, vista la gravissima situazione ha previsto il

potenziamento dell’organico del Gruppo Tutela Patrimonio, che ha raggiunto il numero di 35 unità

tra personale ispettivo e personale amministrativo, con in dotazione un numero adeguato di

autovetture con logo ALER per essere chiaramente individuabili nei quartieri.

Il Gruppo Tutela Patrimonio ha una sede centrale e uno sportello, collocato in uno dei quartieri con

la maggior tensione socio-abitativa ed il numero più elevato di occupazioni, allo scopo di essere

anche punto di riferimento facilmente raggiungibile dagli utenti della zona. E’ necessario poter

aprire ulteriori sportelli nelle zone della città maggiormente a rischio di occupazione abusiva, in

modo da avere un controllo ed una visibilità ancora più incisivi.

Su tutto il patrimonio verrà garantita la presenza continuata del personale ispettivo 7 giorni su 7,

45

festivi compresi, mediante l’effettuazione di turni dalle ore 8.00 alle ore 22.00 ed un servizio di

reperibilità notturna (dalle ore 22.00 alle ore 8.00), nonché un servizio di reperibilità diurno durante

le festività da calendario.

Per poter dar seguito a quanto previsto dal Piano Operativo di Azione è stato già approvato da

Regione Lombardia un finanziamento straordinario, a titolo sperimentale, per l’importo di 533

€/mille che è stato erogato nel 2015 e che ha consentito di meglio affrontare tale emergenza.

Ulteriore azione per il contrasto alle occupazioni abusive, oltre quelle già poste in atto in attuazione

al “Piano Operativo di Azione per la prevenzione ed il contrasto alle occupazioni abusive di alloggi

di Edilizia Residenziale Pubblica” sottoscritto il 18.11.2014 da Prefettura, Regione Lombardia,

Comune di Milano e Aler Milano, è stato trasmesso alle Aziende fornitrici delle utenze, in

attuazione a quanto previsto dall’art. 5 del D.L. 28.3.2014 n. 47, convertito in L. 23.5.2014 n. 80,

l’invito a verificare l’esistenza di contratti di somministrazione con occupanti abusivi e ad astenersi

dalla stipula di nuovi contratti. L’ufficio anagrafe del Comune di Milano è stato, inoltre, formalmente

invitato a precludere l’acquisizione della residenza a coloro che vivono in alloggi occupati

abusivamente, in attuazione alla suddetta norma.

E’ in fase di predisposizione un progetto, finanziato da Regione Lombardia con DGR X/4142

dell’8/10/2015 – Linea C, che prevede interventi per l’installazione di sistemi di videosorveglianza

finalizzati in particolare a scoraggiare il fenomeno delle occupazioni abusive.

Il progetto prevede tre livelli di controllo: quartiere – civico – singolo alloggio con sistemi di allarme

che consentono agli operatori di intervenire immediatamente in caso di intrusione.

Per la predisposizione del progetto sono stati presi in esame i quartieri più esposti al rischio di

occupazioni e degrado come di seguito specificato:

Lorenteggio;

Alzaia Pavese;

San Siro;

Torrazza;

Mazzini;

Calvairate;

Crescenzago;

Zama-Salomone.

46

Per far fronte a particolari situazioni legate alle problematiche della città metropolitana si sta anche

provvedendo a predisporre specifici servizi di vigilanza per meglio proteggere singoli alloggi o

fabbricati.

Ai fini di un maggior contrasto alle occupazioni abusive verrà applicato in forma sistematica il

modello sperimentato in questo ultimo anno della pre-assegnazione che consiste nel procedere

all’assegnazione dell’alloggio prima che i lavori di ristrutturazione siano terminati.

Tale pratica, se capillare e coordinata coi tempi tecnici di ristrutturazione, prevede la visione

dell’alloggio quasi in concomitanza del termine di lavori, con una tempistica tale da consentire le

operazioni di pre assegnazione e di ottenere così un importante risultato in quanto durante i lavori

di ristrutturazione la sorveglianza è garantita dall’impresa e nei periodi successivi l’alloggio non

rimane vuoto in attesa di essere assegnato, con il rischio di essere occupato abusivamente.

In tal senso, al fine di accelerare ulteriormente la tempistica di pre assegnazione, le operazioni di

visione dell’alloggio offerto saranno effettuate da un gruppo di operatori creato appositamente

(Gruppo Operativo Visioni), con il compito di accompagnare l’assegnatario, illustrando le

caratteristiche dell’alloggio e recependo direttamente in loco l’accettazione dell’alloggio visionato.

Dopo l’accettazione, quale deterrente contro il pericolo di occupazione abusiva, sulla porta

d’ingresso dell’alloggio con lavori in ultimazione sarà affisso un cartello con l’indicazione “Alloggio

pre assegnato con procedimento n° …..”.

d) Contenimento dei costi

Rispetto al preventivo 2015, il costo del personale di 43,252 milioni di euro sembrerebbe in

aumento di circa 2 milioni di euro.

Si evidenzia che tale aumento non è però da porre in relazione a nuove assunzioni o ad aumenti

contrattuali bensì al fatto che il preventivo 2015, per quanto attiene tale voce, era stato redatto

prevedendo di attuare azioni più incisive sull’organico e conseguentemente sui costi.

Il Piano di risanamento triennale prevedeva la riduzione di personale per arrivare alla fine del 2015

da n. 1.196 a 916 unità.

47

Tale riduzione non è stata raggiunta per quanto attiene il personale dipendente mentre l’obiettivo

di riduzione del personale dirigente è stato attuato.

A fronte di tale situazione, la previsione di spesa complessiva per il personale ammonta per il 2016

a 43.252 €/mille, rispetto ai 44.066 €/mille che si prevede di imputare come costo nel 2015, di cui:

1. salari e stipendi 31.413 €/mille

2. oneri sociali, 9.225 €/mille

3. accantonamento del trattamento di fine rapporto 2.613 €/mille

I costi sopra riportati sono esposti al lordo dei costi relativi al personale di custodia, rimborsati al

90% dagli inquilini come servizi reversibili, pari a 4.514 €/mille e dei costi per i custodi sociali,

attualmente rimborsati in base a una convenzione siglata con il Comune di Milano, pari a 315

€/mille.

Sono inoltre previsti 1.166 €/mille per altri costi del personale (rimborso chilometrico, tickets e

varie) che sono inclusi tra le spese generali e non nella presente voce.

Il numero dei dipendenti previsto al 31.12.2016 è pari a 1.050, ivi comprese le unità part-time e i

dipendenti attualmente contrattualizzati dalla società Asset S.r.l.. in relazione al fatto che tale

società controllata dovrebbe essere fusa per incorporazione in Aler.

La pianificazione della riduzione del costo del personale ha previsto da un lato la riduzione delle

figure dirigenziali attualmente presenti in azienda, da 15 a 8 (dal 2013 al 2015).

In aggiunta a tale intervento è previsto che nel 2016 non vi sia ricorso a lavoratori interinali e ad

assunzioni se non nel rispetto delle normative vigneti per quanto attiene le assunzioni obbligatorie

(es. categorie protette) o assunzioni di personale il cui costo viene rimborsato.

I costi per servizi, rispetto ai valori del 2015 diminuiscono di circa 800 €/mille (da 134.057 €/mille a

133.219 €/mille).

Per quanto attiene le consulenze, passate da 1.205 €/mille di euro del consuntivo 2013 a 450

€/mille del consuntivo 2014, si prevede siano in lieve aumento nel 2016 rispetto a quanto

preventivato per il 2015 (527 €/mille) a 541 €/mille.

Nei costi per servizi è compreso anche l’importo per il servizio di elaborazione paghe per 684 €

48

/mille

Complessivamente i tagli sui costi per servizi hanno comportato ulteriori riduzioni per circa

837 €/mille dei costi preventivati tra il 2015 e il 2016. Per un maggiore dettaglio si rimanda

all’analisi degli aspetti economici relativi al presente bilancio preventivo.

Anche per il 2016, altrettanto prudenziale è stata la stima dell’impatto che la legge di stabilità 2016

potrà avere sulle risorse aziendali; l’incertezza della normativa (abolizione della TASI ), ha indotto

a mantenere la stima delle imposte locali di 14,950 €/mille comprensiva di circa 9.000 €/mille di

TASI.

Per imposta di Bollo e di Registro l’Azienda prevede di dover sopportare un gravame di circa 4.3

milioni di cui solo una parte imputabile agli inquilini (50% dell’imposta di registro sui contratti di

locazione). L’importo si stima in aumento anche in virtù di nuove assegnazioni di alloggi sfitti che si

ipotizza possano più che compensare le vendite.

Tra le riduzioni preventivate vi sono risparmi nella gestione del sistema informativo, nel costo dei

ticket restaurant, nei costi per servizi delle società controllate, nelle spese per servizi in alloggi

sfitti, e nelle spese per servizi reversibili.

Nonostante tali significative riduzioni, ed in attesa di una riforma organizzativa complessiva di Aler

che potrebbe consentire ulteriori risparmi, il presente bilancio di previsione chiude in pareggio sotto

il profilo economico.

Il risultato non esaurisce però le necessità finanziarie di Aler Milano; sotto il profilo economico il

risultato, infatti, non prende in considerazione alcune poste; un esempio molto significativo è quello

delle manutenzioni straordinarie capitalizzate, che, seppur determinando uscite di cassa, non

trovano evidenza nel conto economico.

Si fornisce pertanto il prospetto 1 che evidenzia il fabbisogno finanziario.

Al fine quindi di recuperare e mantenere nel tempo il ruolo di attore principale nel campo

dell’edilizia residenziale pubblica occorrono sia immediati interventi finanziari a sostegno del

welfare indebitamente sostenuto dall’Azienda, necessari per superare il momento contingente di

particolare crisi vissuto dal paese, sia interventi legislativi che modifichino la normativa di

riferimento, tanto per la determinazione dei canoni di locazione quanto per le forme di sostegno

all’inquilinato e per le procedure di alienazione del patrimonio, tali da creare condizioni di effettiva

49

sostenibilità del sistema dell’ERP.

Regione ha pertanto, in tale ottica, iniziato a finanziare le aziende in crisi come Aler Milano con

nuove risorse a fondo perduto in aggiunta al prestito erogato inizialmente da Finlombarda in due

tranche (2013 e 2014) per cercare di ridurre il fabbisogno finanziario necessario per fronteggiare i

debiti vs fornitori.

Di seguito il prospetto 1 citato.

50

ALER MILANO - CASH FLOW PREVENTIVO ESERCIZIO 2016

Flussi importo

1. RICAVI VENDITE 67.688.714,00

2. CANONI DI LOCAZIONE 165.921.825,65

3. RIMBORSO ANTICIPAZ. DIVERSE 2.136.213,06

4. RIMB.PROV.AMM.NE STABILI 419.853,76

5. RIMB.PROV.MANUTEN.STABILI 187.000,00

6. CORRISPETTIVI DIVERSI 120.000,00

7. RIMBORSI ATTIVITA' TEC. 481.705,00

8. PROVENTI DIVERSI 1.551.218,53

9. RIMBORSO F.DO INTEGR.QUIESCENZA PENSIONATI 2.010.140,00

11. COMPENSO COM. MILANO/ TERZI 3.492.061,87

12. COFIN.REG/COM/ENTI/STATO 43.775.839,35

Totale entrate operative 287.784.571,22

A. ATTREZZ. E MAT. DI CONSUMO 310.400,00

B. SPESE GENERALI 9.917.699,50

C. SPESE AMMINISTRATIVE 12.467.268,00

D. SPESE MANUTENZIONE 18.483.599,00

E. SPESE SERVIZI A RIMBORSO 80.594.490,00

F. SPESE INTERVENTI EDILIZI 779.647,20

G. LOCAZIONE PASSIVA 530.484,00

H. SALARI E STIPENDI 25.601.187,69

I. SALDO IVA a debito/a credito 9.725.565,54

L. TFR 2.613.767,23

M. IMPOSTE E TASSE 25.228.090,00

R. IRES-IRAP 9.986.155,00

T. DEB.PREV-FISC-TERZI 20.931.565,06

V. IMMOBILIZZAZ. MATERIALI 31.473.011,90

Z. IMMOBILIZZAZ. IMMATERIALI 818.500,00

J. CONTRIBUTO SOLIDARIETA' -

X. VERSAMENTO B.ITALIA -

Totale uscite operative 249.461.430,11

CASH FLOW OPERATIVO 38.323.141,11

10. PROVENTI FINANZ. DIVERSI 3.351.000,00

14. GIROFONDI -

Totale entrate non operative 3.351.000,00

N. INTER./ALTRI ONERI FINANZ. 1.053.000,00

O. INTERESSI SU ALTRI DEBITI 3.052.100,00

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P. RATE MUTUI-INT.PREAMM.TO 19.567.224,00

Q. ALTRI ONERI STRAORDINARI 15.266.574,00

W. RIMBORSO CREDITI DI TERZI 7.333.552,00

Totale uscite non operative 46.272.450,00

TOT. GESTIONE ENTRATE 291.135.571,22

TOT. GESTIONE USCITE 295.733.880,11

CASH FLOW DI GESTIONE -4.598.308,89

presunto debito residuo vs. fornitori al 31-12-2015 - 58.760.560,23

Risultato -63.358.869,12

e) Gestione immobili commerciali

Gli obiettivi da perseguire nel 2016 per la gestione degli immobili commerciali perseguono una

maggior redditività del patrimonio. Tale obiettivo si scontra però con le difficoltà create dalla crisi

economica che ha fatto registrare una flessione negativa delle attività commerciali in essere e con

lo stato manutentivo degli immobili commerciali. L’impegno dell’Azienda è comunque quello di

perseguire una politica di riduzione dei tempi di rassegnazione delle unità immobiliari che non

avranno esito di vendita.

I canoni di locazione per le nuove assegnazioni verranno stabiliti in base ai parametri relativi a

tipologia di immobile e zona come previsto dalla delibera del Consiglio di Amministrazione

dell’Azienda che sono vicini all’indice di redditività di mercato, pur in considerazione della crisi in

atto da qualche anno nel settore della piccola e ora anche media distribuzione.

In considerazione dello stato manutentivo degli immobili sono state studiate iniziative sperimentali

volte al coinvolgimento del conduttore nell’esecuzione dei lavori da porre in compensazione con i

successivi canoni.

Sono state previste nuove iniziative per rivitalizzare i quartieri in funzione delle quali si prevede

anche di locare a titolo gratuito a particolari categorie di utenza un numero limitato di immobili

Verrà effettuata nel 2016 la rilevazione a tappeto del patrimonio immobiliare ad uso commerciale

per verificare la presenza di amianto delegando poi il compito della rimozione al locatario ed

52

effettuando il rimborso tramite compensazioni sul canone

Per gli immobili commerciali e per i box è prevista come già indicato in precedenza l’alienazione di

circa 260 unità immobiliari. I box oggetto di vendita saranno quelli non collegati alle unità

residenziali in vendita come “pertinenza” ma quelle sfitte o contrattualizzate come secondi box.

f) Gestione immobili Fuori ERP

Anche nell’anno 2016 continuerà l’attività di diversificazione dell’offerta abitativa per il patrimonio

non ERP relativo alla gestione di 3773 unità immobiliari che comprendono anche quelle che

verranno escluse dall’ERP nel corso dell’anno (si prevede la esclusione per 149 unità immobiliari

di ERP)..

Uno degli obiettivi da raggiungere è l’assegnazione degli alloggi con patto di futura vendita che

rientrano negli interventi finanziati dal P.O.R. Regionale (Comune di Abbiategrasso, Canegrate e

Rho) per le quali, a causa di domande insufficienti a coprire le disponibilità e nonostante l’indizione

di nuovi bandi con parametri molto più favorevoli per i richiedenti, non si è raggiunto il

completamento delle assegnazioni. Nell’eventualità che l’obiettivo di locazione con patto di futura

vendita non venga raggiunto, si promuoverà la locazione semplice ai sensi della L. 431/1998,

soluzione già applicata con successo alle unità immobiliari di Cologno Monzese purtroppo rimaste

invendute..

Prosegue l'attività ordinaria di gestione amministrativa per le convenzioni in corso con la

Fondazione ATM e l’Azienda Ospedaliera Fatebenefratelli, nonché con le Associazioni Onlus.

Permane e dovrà essere risolta, la criticità riferita al mancato rinnovo (con modifiche) delle

convenzioni che regolano la locazione temporanea, scadute ormai dal luglio 2013. Il Settore è

fortemente impegnato per addivenire alla sottoscrizione con il Comune di Milano ad un nuovo

accordo.

A seguito della decisione di ALER Milano di procedere alla chiusura (tramite fusione per

incorporazione) della controllata al 100% ASSET srl, verrà preso in carico il patrimonio abitativo ad

uso residenziale non E.R.P., precedentemente gestite dalla stessa.

Pertanto al patrimonio non E.R.P., si aggiungeranno circa 460 unità immobiliari più posti auto e

box situati a Pieve Emanuele e Garbagnate Milanese.

L’obiettivo è di razionalizzare l’utilizzo di tale patrimonio promuovendone la vendita, con tutti gli

53

strumenti possibili quali aste, bandi o avvisi di manifestazione di interesse,.

L’anno 2016 dovrebbe vedere il completo recupero delle numerose unità immobiliari sfitte,

prevedendo nel caso di invenduto una collocazione in locazione ai sensi della L. 431/1998.

Per quanto riguarda la valorizzazione e l'utilizzo del patrimonio in Milano sfitto, si è proceduto con

avvisi di rilevanza pubblica a recuperare gli alloggi al q.re Stadera ed al q.re Muggiano; nei primi

mesi del 2016 saranno contrattualizzati, azzerando completamente lo sfitto delle due iniziative.

L’Azienda è impegnata da tempo nel favorire la messa a disposizione di immobili in favore di

Università Milanesi con apposite convenzioni o attraverso la gestione diretta di residenze per

rispondere alle domande di alloggi da parte di studenti universitari. In particolare sono in uso :

Residenza di Via Attendolo Sforza n. 6 - Milano- n. 176 posti letto in uso esclusivo

all’Università degli Studi di Milano tramite convenzione.

Residenza Martinitt di Via Pitteri n. 56 - Milano – n. 440 posti letto di cui n.350 convenzionati

con il Politecnico di Milano e n. 56 con l’Accademia delle Belle Arti di Brera, i restanti n. 34

posti letto vengono utilizzati per ricercatori universitari, professori ospiti delle Università e

per garantire il servizio richiesto di foresteria.

La struttura mantiene un buon livello di qualità dei servizi resi con il riconoscimento delle

Università, che hanno confermato il gradimento con il rinnovo delle Convenzioni in essere.

A seguito della scadenza della Convenzione Consip ed in considerazione delle scelte aziendali di

indire gare pubbliche per l’attribuzione di alcuni servizi (pulizie, portierato/custodia e cambio

biancheria) nonché procedere per gli altri (verde/giardinaggio, riscaldamento, manutenzione dei

servizi tecnici,ecc.) con incrementi dei contratti aziendali in essere, si è raggiunto l’obiettivo di

ridurre sensibilmente i costi di gestione.

Sottotetti destinati a studenti universitari: si tratta di n. 57 alloggi completamente arredati,

locati in collaborazione con l’Agenzia UNI del Comune di Milano. In conseguenza della crisi

finanziaria aziendale, è doveroso evidenziare la mancata piccola manutenzione delle unità

immobiliari che dovrà essere risolta, pena la rinuncia al contratto da parte dello studente.

Residenza RUISA, residenza universitaria situata al q.re Stadera per complessivi n.110 posti

letto, gestione Cooperativa Quadrifoglio, attualmente inutilizzata, a seguito della disdetta

della Convenzione da parte di CIDiS (Consorzio Pubblico Interuniversitario per la gestione

degli interventi per il Diritto allo Studio Universitario).

È in corso il tentativo di riapertura della struttura, il Settore è fortemente impegnato verso il

54

Gestore, per superare le criticità manutentive e di sostenibilità finanziaria, che hanno portato alla

sua temporanea chiusura.

g) Organizzazione e sistemi informativi

La crisi finanziaria che ha colpito l’azienda comporterà anche per il 2016 con molta probabilità il

persistere di una situazione di criticità comportando di conseguenza instabilità, labilità ed

incertezza nei rapporti con i Fornitori, iniziative di riduzione (o addirittura di ritiro) di forza lavoro,

minacce (sempre più reiterate, quasi sistematiche) di non esecuzione, di blocco, di subordinazione

ad acconti e/o rientri finanziari. Ciò avrà ripercussioni pregiudizievoli non solo sullo svolgimento

ordinato delle attività, ma anche e soprattutto, di una loro minimamente attendibile pianificazione.

Molti servizi potranno essere garantiti solo attraverso un loro oculato utilizzo anche da parte di

tutte le Strutture aziendali, pena una loro anticipata sospensione ed una rivitalizzazione a carico di

altre parti di Bilancio.

A fronte delle sempre più pressanti esigenze dell’Azienda, è stata posta particolarissima

attenzione alla predisposizione di un preventivo contenuto, come già detto idoneo solo a sostenere

economicamente la conclusione nell’attivazione di tecnologie e di applicativi aziendali (già in casa):

il che pone in “ standby” delicate e rilevanti questioni di tenuta, di adeguamento ed anche di

economicità di esercizio di non poche componenti del vasto “Portafoglio applicativo”, e del

rilevante insieme di infrastrutture tecnologiche e Servizi integrati che oggi caratterizzano a 360

gradi l’operatività di Aler Milano.

Le attività saranno caratterizzate dalla necessità di garantire il necessario mantenimento operativo

e prestazionale, sufficiente per la sopravvivenza dell’Azienda e la realizzazione degli obiettivi

strategici definiti nel piano di risanamento (Trattamento e Recupero del Credito, Piano Vendita

Straordinario).

Gli investimenti nell’area informatica non sono previste, anzi, sono espressamente escluse da

disposizioni Regionali, nonostante la incombente obsolescenza di sistemi e applicazioni

consiglierebbe il contrario.

Argomento di primaria importanza del 2016 sarà il piano di convergenza verso il sistema regionale

per le Aler ( SIREAL ) che vedrà impegnato il Settore Applicazioni in tutte le sue componenti e.

h) Formazione

55

La pianificazione delle attività di Formazione Specialistica, si pone come obiettivo per il 2016 la

possibilità di garantire al personale adeguata formazione di “accompagnamento” al ruolo che i

dipendenti svolgono nell’esercizio delle proprie funzioni e competenze e formazione di “sostegno”

ai ruoli che i dipendenti andranno a ricoprire sui progetti strategici dell’Azienda. L’analisi dei

fabbisogni formativi aziendali al fine di pianificare le attività per il 2016 si è svolta attraverso

incontri e approfondimenti con i Direttori di Area e loro delegati.

Sono state utilizzate al massimo le opportunità formative offerte dalla formazione finanziata, che

ha coinvolto larga parte del personale su tematiche di particolare interesse aziendale.

ASPETTI AMMINISTRATIVI E CONTABILI

Come indicato in premessa il preventivo economico per l’anno 2016 è stato redatto tenendo conto

delle disposizioni previste dal Testo Unico dell’Edilizia Residenziale Pubblica (Legge Regionale 4

dicembre 2009 n. 27) che fissa i criteri generali per la determinazione dei canoni degli alloggi di

Edilizia Residenziale Pubblica.

Nel redigere il preventivo 2016 si è tenuto conto delle direttive del Regolamento di contabilità

approvato con delibera del Consiglio di Amministrazione n. MI 169/04 dell’11/10/2004.

I valori nella presente relazione sono espressi in migliaia di euro.

Il bilancio di previsione presenta un risultato in pareggio..

In esso sono state rappresentate anche le previsioni evidenziate nel piano di risanamento

presentato nel 2014 e nella proposta di rimodulazione dello stesso in cinque anni anziché in tre.

Si è provveduto a ipotizzare l’importo complessivo dei ricavi per canoni di competenza 2016 in

base ad una proiezione calcolata sulla fatturazione del 2015 integrata dalle possibili applicazioni

delle risultanze dei ricorsi e delle verifiche effettuate che avranno incidenza nel 2016.

La rappresentazione e la distribuzione preventivata degli assegnatari nelle fasce di reddito è

evidenziata nel prospetto allegato n. 7.

Ciò premesso, si rileva che il conto economico riporta una differenza positiva tra il valore della

produzione e i costi della produzione 15.355 €/mille in quanto:

il Valore della Produzione ammonta a 277.290 €/mille e, rispetto alla previsione

dell’esercizio 2015, pari a 278.490 €/mille, risulta superiore di 5.645 €/mille. Tale differenza

56

positiva trova la principale motivazione nella variazione, per il preventivo 2016, della

previsione di vendita degli immobili che, se da una parte mantiene le stesse previsioni di

vendita di alloggi ERP liberi e affittati (rispettivamente 200 u.i e 500 u.i) dall’altra, prevede

una aumento delle vendite di immobili ad uso abitativo FERP e delle vendite di immobili

commerciali e strategici (compreso l’immobile di Attendolo Sforza che si prevede passi ad

Aler con la fusione della società controllata Asset) in relazione al piano vendite

straordinario. Inoltre sono stati imputati come ricavi anche i canoni di locazioni stimati

derivanti dal patrimonio Asset presupponendo che la fusione abbia effetto dall’1.1.2016..

o Ricavi da cessione immobili:

Si evidenzia che nell’importo dei ricavi stimati di vendita di immobili per il 2016

(complessivamente pari a 75.988 €/mille) sono compresi:

a) N. 500 immobili che si prevede di cedere agli assegnatari per 33.472 €/mille ex

art. 46 L.R. 27/2009;

b) N. 200 alloggi sfitti da cedere per 16.800 €/mille per che si prevede di cedere

tramite aste ex art. 47 L.R.27/2009;

c) N. 35 immobili di FERP (principalmente Milano Pompeo Leoni/Rubattino,) per

6.325 €/mille;

d) N. 260 immobili commerciali, box e unità immobiliari strategiche per 11.091

€/mille;

e) immobile di Attendolo Sforza (ex Asset) per circa 8.000 €/mille.

L’incremento degli immobili posti in vendita, e di cui si stima l’effettiva cessione,

deriva dal fatto che in base alle nuove norme emanate da Regione Lombardia per

consentire all’Azienda di affrontare la crisi finanziaria in atto, sono stati rivisti i prezzi

base di cessione che, nonostante la crisi del mercato immobiliare, si stima possano

essere oggetto di acquisto in quanto particolarmente appetibili. Essendo gli immobili

di ERP destinati ad un settore particolare (soprattutto agli inquilini che oggi hanno in

locazione gli immobili) si ritiene che la crisi del mercato immobiliare non debba

influenzare negativamente le previsioni di vendita. Allo stesso tempo, poiché la

fascia di acquirenti cui gli stessi immobili sono offerti in vendita, può risentire della

crisi economica generale, si stima di poter raggiungere gli obiettivi di vendita

57

prefissati solo nel momento in cui vi sia una agevolazione per l’accesso al credito

nei confronti di tali soggetti.

o Ricavi da locazione immobili:

Nell’ambito del Valore della Produzione, si annoverano i ricavi della gestione delle

unità immobiliari ad uso abitativo di ERP e non ERP (convenzioni), di quelle

commerciali e di quelle ad uso diverso (esempio gestione residenze universitarie).

L’andamento dei canoni di locazione ERP e moderato, rispetto al 2015, è stimato in

diminuzione da 93.519 €/mille (al netto della quota di risconto del canone

dell’immobile di Attendolo Sforza locato all’Università Statale) a 90.201 €/mille. Tale

diminuzione si basa sull’effetto combinato tra applicazione degli incrementi Istat e

canoni derivanti da nuovi alloggi (ristrutturati) che saranno messi a reddito nel 2016

ma anche dalla diminuzione delle unità immobiliari in relazione al piano vendite

straordinario e alla diminuzione del canone applicato in base alla fascia di reddito in

cui gli inquilini verranno collocati. L’importo tiene conto anche dell’incremento dei

canoni derivanti dalla scadenza dell’accordo sindacale per la vetustà degli immobili.

I canoni non ERP si prevedono in aumento rispetto al 2015 di circa 900 €/mille (da

9.100 €/mille a 10.000 € /mille). In aggiunta, come detto in precedenza, si sono

preventivati i ricavi per canoni del patrimonio Asset per circa 600 €/mille

Per quanto attiene i canoni di locazione di immobili commerciali, si stima che gli

stessi abbiano una contrazione rispetto al preventivo 2015 (11.478 €/mille

(comprensivo del risconto del canone di Attendolo Sforza anziché 13.478 €/mille)

anche in relazione alle cessioni preventivate come da piano straordinario di vendita.

Gli altri canoni di locazione (esempio quelli derivanti dalla gestione delle Residenze

per Studenti, Martinitt, e dalle cosiddette “Quattro Corti”) si stimano in linea rispetto

al preventivo 2015 (2.420 €/mille).

o Ricavi da amministrazione immobili per conto terzi:

Questa voce resta sostanzialmente stabile (155 €/mille nel 2015 e previsione 2016

di 165€/mille). In essa trovano accoglimento solo i ricavi per la gestione degli

immobili di quei comuni per i quali si prevede la gestione del patrimonio per il 2016.

o Ricavi per fornitura servizi reversibili:

58

Viene stimato in leggera diminuzione rispetto al preventivo 2015 (meno 261 €/mille).

o Ricavi diversi compresi nelle categoria Ricavi delle Vendite e delle

prestazioni:

I ricavi maggiori riguardano le spese generali e di amministrazione addebitate agli

inquilini di ERP (6.300 €/mille rispetto a 6.875 €/mille del 2015 allineato all’ultimo

fatturato 2015 disponibile e rettificato comunque per tener conto delle vendite

preventivate) come pure i rimborsi derivanti da anticipazione per imposta di registro

e di bollo (2.500 €/mille rispetto a 2.305 €/mille del 2015). I ricavi relativi a compensi

tecnici per interventi di manutenzione straordinaria su stabili di terzi, sono stimati in

aumento (481 €/mille anziché 265 €/mille del 2015). Trattasi dei compensi pattuiti

con il Comune di Milano di competenza del 2016 per le attività di MS oggetto di

convenzione

I compensi per attività amministrative diverse che comprendono i ricavi di gestione

degli immobili dei Comuni della provincia sono stati preventivati in diminuzione

rispetto al preventivo 2015 (820 €/mille rispetto a 969 €/mille del 2015). In tale voce

vengono evidenziati anche i ricavi per recupero dei costi per MAV e per stampa e

invio delle comunicazioni per consentire agli utenti il pagamento delle competenze

dovute per circa 700 €/mille. Tale voce nel bilancio consuntivo non viene esposta

tra i ricavi ma viene attribuita ai costi per bollettazione per compensare la spesa.

o Variazione delle rimanenze prodotti finiti (immobili):

E’ stata indicata in tale voce la variazione delle rimanenze relativa alla cessione

degli immobili in piano vendite che si prevede ragionevolmente di alienare nel 2016.

L’importo di 23.012 €/mille è in netto rispetto ai valori preventivati per il 2015 in

relazione al numero e all’importo delle vendite che si prevede di realizzare nel 2016

(valore di cessione pari a 75.988 €/mille contro i 66.512 €/mille preventivati nel

2015). Il valore della variazione delle rimanenze 2015 era infatti pari a € 22.969

€/mille. Rispetto al valore del preventivo 2015 si evidenzia che il valore storico

dell’immobile di Attendolo sforza (che sarà acquisito da Aler in relazione alla fusione

per incorporazione di Asset) nel 2015 era stato preventivato essere pari a 12.200

€/mille ma lo stesso è stato oggetto di svalutazione nei bilanci di Asset a 6.600

€/mille.

59

Vengono stimati in diminuzione i compensi per interventi costruttivi (500 €/mille

contro 700 €/mille del preventivo 2015) in funzione di quanto rilevato anche nel

consuntivo 2014; tale voce non è un da considerare un incasso effettivo ma, in base

ai principi contabili, è il valore dei costi delle risorse umane interne direttamente

imputabile ad incremento del valore degli immobili per le attività di progettazione e

direzione lavori eseguite dal personale tecnico..

I recuperi per dipendenti si limitano all’importo che il Comune di Milano riconosce

ad Aler per i custodi sociali in convenzione (pari a circa 315 €/mille) non vi sono

infatti più recuperi per costi del personale nei confronti del Comune di Milano o per

personale comandato...

o Contributi in conto esercizio:

Sono stimati in aumento rispetto a quelli preventivati per il 2015 poiché trattasi della

quota di risconto che viene imputata annualmente a bilancio in relazione a contributi

erogati principalmente da Regione legati agli interventi di manutenzione

straordinaria o di nuova costruzione di immobili. In considerazione degli investimenti

previsti dal piano di risanamento per il 2016 è atteso un aumento degli stessi a

6.000 €/mille. L’importo non è pari ai contributi erogati da regione nell’anno in

quanto gli stessi, se relativi a interventi di manutenzione straordinaria o a nuove

costruzioni, all’atto dell’incasso vengono contabilizzati nello stato patrimoniale tra i

Risconti passivi e solo quando un intervento è concluso e viene avviato

l’ammortamento dei beni che sono stati oggetto di manutenzione straordinaria

finanziata, vengono imputati a conto economico in base al periodo di

ammortamento del bene cui si riferiscono.

E’ stato contabilizzato in questa voce anche l’importo relativo agli interessi passivi

che saranno oggetto di pagamento tramite il residuo contributo straordinario di

66.000 €/mille erogato nel 2014/2015.

Il Costo della Produzione ammonta a complessivi 263.135 €/mille, presentando una

diminuzione di 6.881 €/mille rispetto al 2015 in cui si aera attestato a 270.016. €/mille.

Tale diminuzione è dovuta principalmente a:

60

1) alla diminuzione degli accantonamenti a fondo svalutazione crediti (passati da €

30.000 €/mille del 2015 a 18.000 €/mille del 2016) per tener conto del

miglioramento della percentuale di svalutazione dei crediti irrecuperabili (anche

l’ultimo bilancio consuntivo approvato ha rilevato un accantonamento pari a

circa 20.000 €/mille rispetto ai 30.000 €/mille del 2013);.

2) non effettuazione di accantonamenti per rischi ambientali (amianto in

particolare) in funzione dei finanziamenti regionali che verranno erogati allo

scopo;

3) Alla diminuzione di € 2.000 €/mille per ammortamento degli immobili in relazione

alla vendite effettuate nel 2015 e che verranno effettuate nel 2016;

4) All’aumento degli oneri diversi di gestione per previsione per tener conto di

eventuali aumenti di aliquote per IMU e TASI; si evidenzia che al momento della

approvazione del presente bilancio preventivo non è ancora stata approvata

definitivamente la legge di stabilità 2016 che dovrebbe contenere anche

l’eliminazione della TASI per le prime abitazioni. Poiché gli alloggi sociali sono

stati equiparati alle prime case di abitazione l’esenzione TASI potrebbe

riguardare anche il patrimonio di ERP. Prudenzialmente si è optato per

mantenere la previsione della TASI onde evitare problemi di disponibilità

finanziaria qualora gli alloggi ERP non venissero coinvolti dall’esenzione.

5) Alla contrazione dei costi della produzione anche in relazione all’intervento che

l’Azienda sta portando avanti sui costi d’esercizio (costi per servizi previsti in

diminuzione di circa 837 €/mille);

6) All’accantonamento per il 2016 dei proventi derivanti dalle vendite ai fini del

reinvestimento ex Legge 27/2009. Per tener conto dell’indisponibilità di tali

risorse per la copertura dei costi generici di bilancio. Gli stessi sono stimati in

30.235 €/mille

Costi per servizi

I costi per servizi vengono preventivati complessivamente in diminuzione rispetto alle

previsioni 2016 di circa 837 €/mille in funzione della somma algebrica di costi in

aumento e costi in diminuzione. Si evidenziano le più rilevanti variazioni

61

aumento dei compensi degli amministratori e sindaci soprattutto in relazione

alla richiesta di pareri sul piano di risanamento;, lieve aumento delle spese

per manutenzione uffici, costi per pubblicità, cancelleria e stampati;

Lieve aumento delle spese correnti per costi gestione automezzi strumentali

e non strumentali,

Lieve aumento dell’importo delle consulenze da 527 €/mille a 541 €/mille

riclassifica del costo per servizi di gestione delle paghe di 684 €/mille in

precedenza incluso tra costi per servizi forniti da società controllate qualora

la fusione di Asset venisse realizzata nel 2016;;,

azzeramento dei costi per personale interinale (meno 201 €/mille);

azzeramento , costi per servizi da società controllate (meno 2.192 €/mille),

Gestione sistema informativo meno 180 €/mille

Spese per alloggi sfitti meno 160 €/mille in relazione alle vendite stimate e

alle nuove assegnazione di immobili riattati; tale riduzione è compensata da

un incremento stimato (più 350 €/mille) delle spese per gli sfitti in

condominio dovuto anche all’aumento dei costi per servizi degli stabili in

condominio;

Aumento delle spese bancarie a seguito di nuova convenzione di cassa (più

400 €/mille);

Aumento delle spese per manutenzione ordinaria;

Diminuzione delle spese per servizio riscaldamento meno 2.500 €/mille.

o Risultano preventivati in aumento, invece, i costi per amministrazione alloggi in

condominio (più 200 €/mille), in diminuzione i costi per sfratti per recupero morosità

(200 €/mille), in aumento i costi per tutela occupazioni abusive (più 250 €/mille), in

aumento le spese per alloggi sfitti in condominio (più 350 €/mille), in diminuzione le

quote di manutenzione alloggi in condominio (meno 100 €/mille) e in aumento le

spese per recupero alloggi sfitti (più 500 €/mille).

o Le spese per manutenzione immobili non reversibili sono stimate in linea con quelle

del preventivo 2015.

Costi per godimento beni di terzi

o sono stimate in diminuzione di circa 100 €/mille rispetto al preventivo 2015. Trattasi

delle spese di gestione del Campus Martinitt e delle locazioni passive di immobili.

62

Costi del personale

o in relazione alle politiche di riduzione dei costi del personale dovuta alle difficoltà

finanziarie che l’azienda sta attraversando, sono previste riduzioni più “soft” del

costo del personale. Rispetto al preventivo 2015 si rileva un aumento del costo di

circa 2.000 €/mille in quanto tale preventivo era stato redatto presupponendo di

poter effettuare azioni più incisive sulla riduzione del numero dei dipendenti che non

è stato possibile attuare. Nel 2016 non è più previsto l’utilizzo di personale

interinale.

Ammortamenti e svalutazioni

o Gli ammortamenti di immobilizzazioni immateriali (software e migliorie beni di terzi)

si stima siano in aumento nel 2016 per poter garantire la funzionalità dell’azienda;

o Gli ammortamenti per immobilizzazioni materiali si stimano pari a circa 13.485

€/mille in diminuzione rispetto ai 15.400 €/mille del 2015. Gli stessi risentiranno di

un effetto combinato di diminuzione in relazione alle cessioni di immobili e un effetto

in aumento derivante dall’avvio degli ammortamenti delle spese incrementative.

Svalutazione dei crediti compresi nell’attivo circolante

o Con la previsione del 2016, è stato ipotizzato un importo di accantonamento a

fondo svalutazione crediti di 18.000 €/mille per tener conto dell’andamento della

potenziale irrecuperabilità dei crediti verso gli utenti rispetto al totale monte crediti al

31.12.2016. Si segnala infatti che rispetto alle stime effettuate per il bilancio

preventivo 2015 (accantonamento a fondo svalutazione crediti pari a 30.000 €/mille)

l’importo attualmente stanziato tiene conto di una possibile diminuzione delle

posizioni da considerare irrecuperabili.

Accantonamenti per rischi

o Si prevede che per il 2016 gli accantonamenti per rischi (cause passive) possano

limitarsi a 1.500 €/mille ;

Altri accantonamenti

o Nella voce altri accantonamenti viene rilevata la quota dei ricavi (netti) delle vendite

ex legge 27/2009 da destinare a reinvestimento per € 30.288 €/mille.

Oneri diversi di gestione

63

o Gli oneri diversi di gestione comprendono i costi stimati per imposta di bollo, di

registro, altre imposte e tasse (non sul reddito) Imu e Tasi .

Sono preventivati in aumento rispetto al preventivo 2015 di circa 700 €/mille in

quanto tale voce potrà risentire di pesanti variazioni in funzione dei meccanismi di

applicazione della IUC (imposta unica Comunale)...

Nello specifico, Per quanto attiene l’imposta di bollo si è preventivata una spesa in linea con

il preventivo 2015;

Per l’imposta di registro si prevede un aumento di 600 €/mille in relazione

alla possibile ri assegnazione di immobili resisi disponibili a fronte della loro

ristrutturazione;

Le altre imposte e tasse contengono anche la previsione di spesa relativa

alla IUC (imposta unica comunale).

Per quanto attiene l’IMU la previsione di spesa del 2016, si attesta a

5.000 €/mille ed è stimata solo sulle unità immobiliari diverse dagli

alloggi regolarmente assegnati;

Per la TASI (tassa sui servizi indivisibili dei comuni), che è a carico

sia del proprietario che dell’inquilino qualora l’immobile sia locato,

comporterà per Aler una spesa che si aggira sui 9.000 €/mille;

l’aliquota applicata dalla stragrande maggioranza dei comuni, in

passato è stata quella massima del 2,5 per mille; la quota a carico

del proprietario è stata pari al 90%; tale voce potrebbe essere

oggetto di soppressione in sede di approvazione della legge di

stabilità anche per gli alloggi sociali oltre che per le prime case di

abitazione;

La TARI, sostituendo la TARES (ex TARSU) costituisce un costo per

l’Azienda in quanto produttrice di rifiuti. Il meccanismo di tassazione

si prevede possa essere peggiorativo rispetto alla precedente

tassazione.

La differenza tra Valore della Produzione e Costi della Produzione, pari a 15.355 €/mille

(positiva) è in aumento rispetto a quello preventivato per il 2015 (pari a 2.829 €/mille ).

64

La gestione finanziaria si stima in peggioramento rispetto alla precedente previsione

effettuata per l’esercizio 2015 (meno 9.168 €/mille rispetto a meno 8.114 del 2015) per le

seguenti motivazioni :

o a seguito della previsione che i tassi di interesse siano stabili è stato stimato

l’importo di 4.162 €/mille per interessi su mutui contratti da Aler cui si aggiunge

l’importo di 1.253 €/mille per interessi passivi su mutui contratti da Asset che si

prevede verranno pagati da Aler nel momento in cui Asset sarà fusa per

incorporazione); si evidenzia che una parte degli interessi passivi evidenziati (quelli

relativa mutui contratti per effettuare manutenzioni sul patrimonio immobiliare di

Aler) saranno oggetto di compensazione con il contributo straordinario regionale

che prevede l’utilizzo anche per il pagamento delle rate di mutuo (vedasi

commento ai paragrafo contributi in conto esercizio e in conto capitale);

o Gli altri interessi, tra cui sono inclusi, quelli sugli scoperti di tesoreria, quelli vs

fornitori e sulle anticipazioni bancarie, in relazione alle variate condizioni contrattuali

applicate dal Tesoriere dopo l’espletamento della nuova gara d’appalto 2014 per il

servizio sono preventivati in linea con quelli del 2015 e pari a circa 4.105 €/mille.

Svalutazioni

o non sono preventivate svalutazioni delle partecipazioni

La gestione straordinaria prevede una differenza positiva di 3.800 €/mille, data da:

o corrispettivi per il riscatto di diritti di prelazione per 800 €/mille (in linea con il

preventivo 2015);

o l’imputazione a Conto Economico dell’esercizio del totale dei risconti relativi alle

vendite degli immobili in diritto di superficie per i quali si interrompe il processo di

ammortamento finanziario (6.000 €/mille in aumento di 1.000 €/mille rispetto al

preventivo 2015) non implica un incasso effettivo;

o tra gli oneri straordinari, sono stati considerati gli oneri derivanti presumibili

sopravvenienze passive (essenzialmente per ricalcolo di canoni di locazione ed

imprevisti per 3.000 €/mille);

o non sono state imputate plusvalenze in quanto in relazione al piano straordinario di

vendita, tutti gli immobili inclusi in tale piano verranno classificati tra le rimanenze.

65

Il risultato ante imposte è pari a 9.986 €/mille (in aumento di 16.511 €/mille rispetto al

preventivo 2014) cui va aggiunto il carico fiscale delle imposte sul reddito. Per il 2016 è

stata preventivata solo l’IRES in quanto Regione Lombardia ha azzerato l’IRAP dovuta

dalle Aler

Al fine di una più approfondita analisi delle singole voci del presente documento, si espone quanto

segue, mantenendo, per chiarezza, il riferimento dell’ordine e della numerazione del prospetto di

Conto Economico.

A) VALORE DELLA PRODUZIONE

La previsione è pari a complessivi 278.490 €/mille.

1) Ricavi delle vendite e prestazioni per 289.267 €/mille

Ricavi di vendita per edilizia agevolata/convenzionata: non sono previste vendite di tali stabili

Canoni di locazione alloggi

Per totali 115.349 €/mille così suddivisi:

Canoni ERP:

sociale 87.500 €/mille

moderato 1.501 €/mille

Indennità di occupazione (lucro cessante

+ danno emergente pagato) 1.200 €/mille

Quota annua canoni riscossi

anticipatamente per Milano Attendolo sforza 478 €/mille

Canoni Unità abitative non ERP+

Canoni ex Asset 1.200 €/mille

Canoni Unità immobiliari diverse 11.000 €/mille

Affitti delle aree 50 €/mille

Altri Canoni 12.420 €/mille

Il gettito dei canoni previsto per il 2016 tiene conto dell’applicazione della L.R. 27/2009 e

dell’entrata in reddito di nuove costruzioni. L’importo del canone moderato è stato

quantificato sulla base della proiezione nel 2016 delle unità immobiliari esistenti nel 2015

Rettificate per tener conto delle vendite, delle nuove assegnazioni e del patrimonio di

66

Asset. L’indennità di occupazione è calcolata con riferimento al lucro cessante, determinato

sulla base della rendita catastale, e del danno emergente fatturato dopo il ricevimento

dell’incasso (a fronte delle richieste di indennità di occupazione bollettata) per circa .200

€/mille.

L’importo dei canoni delle unità abitative non ERP è composto da 10.000 €/mille per la

locazione temporanea, 2.420 €/mille si riferisce a quelli per il Campus Martinitt e per la

Residenza RUISA, 600 €/mille alle residenze universitarie e altri 600 €/mille derivanti dai

canoni degli immobili ex Asset;.

L’importo dei canoni derivanti dagli immobili commerciali è paria a 11.000 €/mille.

Ricavi per amministrazione alloggi

Sono stati ipotizzati ricavi per compensi di amministrazione degli stabili di proprietà Aler e

di Terzi per un totale di 315 €/mille.

Inoltre è stato stimato per il 2016 l’importo di 6.300 €/mille quale rimborso della quota di

spese generali riferita ai “compensi” di Aler per la gestione amministrativa dei servizi

accessori del canone, in applicazione della delibera della Giunta Regionale n° 7/19904 del

16/12/2004 modificata con delibera n° 8/298 dell’8/7/2005.

Ricavi per rimborsi per imposta di registro e bollo

Sono stimati in 2.500 €/mille in aumento rispetto al preventivo 2015 in relazione alle

registrazioni dei contratti di locazione. .

Rimborsi per procedimenti legali

Sono stimati in 410 €/mille e in linea con il preventivo 2015.

Ricavi per servizi a rimborso

Ammontano a 91.329 €/mille, di cui:

a) 87.028 €/mille per i servizi in appalto,

b) 4.151 €/mille per il rimborso del costo del servizio di custodia

c) 150 €/mille per rimborso tasse sui passi carrai da addebitare agli inquilini.

L’importo è al netto dei costi per servizi reversibili riferibile alle unità immobiliari sfitte per

2.927 €/mille.

67

2) Variazione delle rimanenze di prodotti in corso di lavorazione, semilavorati e finiti

L’importo negativo di 23.012 €/mille si riferisce alla variazione delle rimanenze di beni immobili

inseriti nel piano vendite straordinario.

4) Capitalizzazione costi attività tecnica

Sono stati preventivati 500 €/mille per capitalizzazione di costi del personale interno per

interventi costruttivi e MS.

5) Ricavi e proventi diversi

Le voci principali sono

recuperi per stipendi custodi sociali 315 €/mille

rimborsi da assicurazioni per danni 215 €/mille

B) COSTI DELLA PRODUZIONE

Ammontano a 263.135 €/mille.

Si evidenziano di seguito i costi maggiormente significativi.

6) Costi per materie prime e materiali

Sono pari a 368 €/mille per attrezzature e materiali di consumo nonché beni di consumo

informatici. L’importo è in aumento rispetto a quello preventivato per il 2015 di 240 €/mille.

7) Costi per servizi

Sono pari a 133.220 €/mille così suddivisi:

Spese generali

Le più significative sono rappresentate dalle spese per:

Indennità e compensi amministratori e sindaci 398 €/mille

servizi e manutenzione della sede e degli uffici 2.500 €/mille

postali e bollettazione (recuperate tramite

riaddebito agli inquilini ) 1.148 €/mille

gestione macchine ufficio e sistema informativo 1.265 €/mille

altri oneri del personale (ticket, rimborsi chilometrici e varie) 1.779 €/mille

consulenze e prestazioni professionali 541 €/mille

costi per la gestione delle paghe (in precedenza

inclusi tra i costi per servizi forniti da società

68

controllate) 684 €/mille

rappresentanza e pubblicità 107 €/mille

o tale voce risulta in diminuzione rispetto al preventivo 2015 per circa 20 €/mille

bancarie 1.006 €/mille

o tale voce risulta in aumento di circa 400 €/mille

in relazione alla tariffe applicate nella convenzione di cassa

cancelleria, stampati e pubblicazioni 114 €/mille

gestione automezzi 553 €/mille

contributi associativi e convegni 288 €/mille

o tale voce risulta in aumento rispetto al preventivo 2015 per circa 20 €/mille

Altre spese generali ed eventuali sanzioni 257 €/mille

Canoni di noleggio 102 €/mille

Spese di amministrazione stabili

Le più significative sono rappresentate dalle spese per:

procedimenti legali relativi al contenzioso con l’utenza 1.961 €/mille

quote da versare agli amministratori esterni per gli alloggi di proprietà ALER in condominio e autogestione

o spese di amministrazione 4.500 €/mille o servizi e riscaldamento in alloggi non locati a carico

ALER 2.997 €/mille

assicurazione del patrimonio 2.000 €/mille

Spese per manutenzione ordinaria

Sono previste spese per 18.583 €/mille comprensive di spese di manutenzione alloggi in

condominio per 1.900 €/mille e 144 €/mille per manutenzione rimborsata in stabili

autogestiti oltre a spese diverse non reversibili per 499 €/mille

In aggiunta sono previste spese per tutela patrimonio per prevenzione occupazioni abusive,

mobilità e sfratti per recupero morosità interventi di escomio, custodia per 1.460 €/mille.

Spese per servizi a rimborso

La spesa prevista è così suddivisa:

servizi ambientali 18.732 €/mille

69

energia elettrica 6.398 €/mille

riscaldamento 38.328 €/mille

servizi e riscaldamento alloggi in condominio 9.700 €/mille

servizi e riscaldamento alloggi in autogestione 7.377 €/mille

acqua potabile 9.420 €/mille

a dedurre

giro conto per servizi alloggi sfitti - 2.997 €/mille

Spese per interventi edilizi

progettazioni esterne 188 €/mille

direzione e assistenza lavori 205 €/mille

consulenze, commissioni, collaudi

e varie spese tecniche 264 €/mille

indagini amianto 165 €/mille

Spese per servizi da società controllate

Non sono previste spese per società controllate. L’importo è in diminuzione di 2.192 €/mille

rispetto al dato del preventivo 2015, in relazione alla cessazione delle attività di CSI ed ASSET.

Spese collegate al piano vendite

Sono previste 95 €/mille per l’ottenimento delle certificazioni energetiche per poter procedere

alle vendite degli alloggi.

Spese per protesto effetti e altre spese

Ammontano a 595 €/mille le spese di protesto e richiamo effetti e spese per istruttoria pratiche

diverse.

Spese diverse non reversibili

Sono previsti costi per circa 578 €/mille che si riferiscono, tra gli altri, a costi di manutenzione di

alloggi sotto forma di contributo agli inquilini che effettuano direttamente tali lavori.

Costi per godimento di beni di terzi

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Sono stati previsti sotto questa voce i costi per affitto di Uffici e strutture decentrate a seguito

della riorganizzazione territoriale delle filiali per circa 1.646 €/mille..

Sono state ivi incluse anche le spese di gestione del Campus Martinitt per 1.064 €/mille.

9) Costo del Personale

La previsione di spesa complessiva per il personale ammonta per il 2016 a 43.252 €/mille,

rispetto ai 44.066 €/mille che si prevede di spendere nel corso del 2015, di cui:

salari e stipendi 31.413 €/mille

oneri sociali 9.225 €/mille

accantonamento del trattamento

di fine rapporto 2.613 €/mille

I costi sopra riportati sono esposti al lordo dei costi relativi al personale di custodia, rimborsati

al 90% dagli inquilini come servizi reversibili, pari a 4.514 €/mille e dei costi per i custodi

sociali, attualmente rimborsati in base a una convenzione siglata con il Comune di Milano, pari

a 315 €/mille.

Sono inoltre previsti 1.166 €/mille per altri costi del personale (rimborso chilometrico, tickets e

varie) che sono inclusi tra le spese generali e non nella presente voce.

Il numero dei dipendenti previsto al 31.12.2016 è pari a 1.050, ivi comprese le unità part-time e

i dipendenti attualmente contrattualizzati dalla società Asset S.r.l.; le incidenze di costo sono

dettagliate nel prospetto n° 9, che “fotografa” il numero di dipendenti al 31.12.2016.

10) Ammortamenti e svalutazioni

Sono stati previsti stanziamenti per 900 €/mille per ammortamento di beni immateriali

(software in licenza d’uso e ammortamento migliorie beni di terzi), 300 €/mille per

ammortamento migliorie su beni di terzi e per 13.485 €/mille per ammortamento beni materiali.

Inoltre sono stati stanziati al Fondo Svalutazione Crediti 18.000 €/mille per rischi su crediti per

canoni di locazione per far fronte al rischio di mancato pagamento dei canoni di locazione. La

diminuzione rispetto al preventivo 2015 (30.000 €/mille) deriva dal fatto che è stata

preventivata una minore rischiosità di insoluti rispetto al monte crediti al 31.12.2016 anche in

virtù delle azioni di recupero del credito che verranno implementare nel 2016. Il dato è in

diminuzione anche con riferimento all’ultimo consuntivo 2014 approvato (20.000 €/mille circa).

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11) Variazione delle rimanenze

Non sono state previste variazioni nelle rimanenze.

12) Accantonamenti per Rischi

E’ stato prudenzialmente stanziato a fondo rischi vari l’importo di 1.500 €/mille a copertura di

sinistri assicurativi sotto franchigia (per i quali Aler sarà chiamata a corrispondere l’indennizzo

in quanto non coperto dalla compagnia di assicurazione in esercizi successivi al 2016) e per

coprire il rischio per cause legali.

13) Altri accantonamenti

Tra gli altri accantonamenti è stato incluso l’importo derivante dal reinvestimento derivante

dalle vendite ex legge regionale 27/2009, art. 46 e 47, per 30.235 €/mille .

14) Oneri diversi di gestione

Risulta una previsione di 20.228 €/mille per far fronte al imposte indirette e ad altre spese

così dettagliate:

imposta di bollo 1.534 €/mille

(circa il 100% dell’imposta di bollo sui contratti di locazione è recuperato dagli utenti)

imposta di registro 2.744 €/mille (circa il 50% di tale somma è recuperato dagli utenti a seguito registrazione contratti

di locazione)

altre imposte e tasse (TASI ) 9.000 €/mille

imposta municipale propria 5.000 €/mille

l’importo stanziato per Imposta municipale propria è stato preventivato in relazione alle

modifiche introdotte che prevedono il pagamento della stessa per immobili diversi dalle

abitazioni regolarmente assegnate

imposte e tasse diverse 950 €/mille

C) PROVENTI ED ONERI FINANZIARI

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16) Altri proventi finanziari

Sono stati previsti proventi finanziari per 351 €/mille, rappresentati per la maggior parte da

interessi di mora su dilazioni di pagamento di canoni e spese (300 €/mille) e da altri interessi.

17) oneri finanziari

Sono stati previsti oneri finanziari per 9.520 €/mille di cui 4.162 €/mille per interessi su mutui

contratti da Aler e 1253 €/mille su mutui contratti da Asset che entreranno tra i debiti verso

banche di Aler all’atto della fusione per incorporazione di Asset in Aler..

Sono preventivati anche 4.105 €/mille di oneri finanziari per utilizzo di scoperti di conto

corrente di tesoreria e anticipazioni bancarie.

Lo sbilancio negativo tra proventi ed oneri finanziari è pari a 9.168 €/mille.

Rispetto al preventivo 2015, gli interessi passivi risultano in aumento di circa 1.000 €/mille.

19) svalutazione di partecipazioni

non sono previste svalutazioni delle partecipazioni in quanto le stesse sono state effettuate

con la previsione di azzeramento del loro valore registrato nel preventivo 2015.

E) PROVENTI ED ONERI STRAORDINARI

20) proventi straordinari

I proventi straordinari previsti per 6.800 €/mille, sono rappresentati da:

contributi riscontati per vendite di immobili in diritto di superficie per 6.000 €/mille;

corrispettivi per riscatto di diritti di prelazione per 800 €/mille.

Non sono state rilevate plusvalenze in relazione alla cessione di immobili in quanto si presume

che in relazione al piano straordinario delle vendite, tutte le unità immobiliari oggetto di potenziale

cessione siano contabilizzate tra le rimanenze;

Non sono stati imputati, prudenzialmente, importi per recuperi di maggiori canoni a seguito di

verifiche di autocertificazioni e sopravvenienze varie.

CONTO ECONOMICO

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BILANCIO DI PREVISIONE ESERCIZIO 2016 - aler.mi.it · report sul 2015 non potrà essere portato a pieno compimento in quanto gli elementi fondamentali ... a seguito della D.G.R. n