BÁO CÁO NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN KHU CÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

BAO CAO NGANH BÂT ĐÔNG SAN KHU

CÔNG NGHIÊP VIÊT NAM

2020

TRUNG TÂM NGHIÊN CỨU CSI – BP PHÂN TÍCH NGÀNH

CTCP CHƯNG KHOAN KIÊN THIÊT VIÊT NAM

BAO CAO NGANH BĐS KCN CSI Research

Bô phân phân tich nganh va cô phiêu

MUC LUC

I. Cac yêu tô trong yêu tac đông tơi nganh BĐS KCN ............................................................................ 1

1. Yếu tố kinh tế vi mô ............................................................................................................................ 1

2. Yếu tố vôn đâu tư nươc ngoai (FDI).................................................................................................. 1

3. Yếu tố cơ sơ ha tâng ............................................................................................................................ 3

4. Yếu tố luật pháp – chính sách ............................................................................................................ 4

5. Yêu tô chiên tranh thương mai .......................................................................................................... 4

6. Yếu tố dịch bệnh – Tac đông cua Covid-19 ...................................................................................... 5

II. Thưc trang thi trương bât đông san khu công nghiêp tai Viêt Nam ................................................. 6

1. Tông quan ban đô KCN Viêt Nam .................................................................................................... 6

2. Xu hương thi trương BĐS KCN gân đây .......................................................................................... 7

3. Thưc trang thi trương BĐS KCN miên Băc ..................................................................................... 9

4. Thưc trang thi trương BĐS KCN miên Nam ................................................................................. 10

III. Tông hơp cac doanh nghiêp đâu nganh cua nganh BĐS KCN ...................................................... 11



TÔNG QUAN BAO CAO

I. Luận điểm đầu tư

Nganh bât đông san khu công nghiêp đang nhân đươc nhiêu sư chu y vơi tiêm năng tăng

trương dai han nhơ tinh hinh vi mô thuân lơi.

Khi chiên tranh thương mai diên ra, hang rao thuê ma My ap lên hang hoa nhâp khâu tư

Trung Quôc lam kiêm chê tiêu dung, tư đo lam giam nhu câu vê kho bai đê lưu trư hang

hoa, cac nha san xuât đang tim cach rơi khoi Trung Quôc nhăm tiêt kiêm chi phi san xuât.

Thêm vao đo, viêc Viêt Nam đa va đang kiêm soat tôt đai dich Covid-19 đa tao tiêng vang

trên thê giơi, khăng đinh môt môi trương kinh doanh an toan cho cac doanh nghiêp. Công

thêm nhưng lơi thê hâp dân như: chi phi lao đông thâp va lưc lương lao đông tre lơn; nên

kinh tê ôn đinh va tăng trương nhanh; vi tri đia ly thuân lơi; xu hương toan câu hoa manh

me vơi cac hiêp ươc thương mai chiên lươc đươc ky kêt gân đây (AFTA, EVFTA, CPTPP);

khuôn khô nha nươc tao điêu kiên khi nha nươc đang cai thiên môi trương đâu tư ngay cang

minh bach va công băng; đa giup thuc đây nhiêu doanh nghiêp san xuât lơn rơi Trung Quôc

va thanh lâp nha may mơi tai Viêt Nam.

Quy đât mơ rông co thê sư dung cho khu công nghiêp tinh tư quy 2 năm 2020 la 1.890 ha,

phân lơn ơ cac tinh miên Nam như Binh Dương. Cac doanh nghiêp co nguôn đât co săn se

hương lơi trưc tiêp khi nha xương cac nươc chuyên vao Viêt Nam.

II. Rủi ro ngành

Rủi ro khi các yếu tố kinh tế vĩ mô thay đổi (lãi suất, tỷ giá, lạm phát) ảnh hướng đến chi

phí vốn sản xuất kinh doanh bât đông san và khả năng tiêu thụ của thị trường.

Rủi ro vê phap ly va môi trương kinh doanh: so vơi cac nươc Đông Nam A khac thi môi

trương kinh doanh mơi mơ cưa tai Viêt Nam con chưa tao điêu kiên tôt nhât cho cac doanh

nghiêp nươc ngoai.

Rui ro vê dich bênh Covid-19: đây la dich bênh năng nhât trong lich sư va tac đông xâu đên

toan bô nên kinh tê. Cho đên hiên tai, vân chưa co vacxin phong bênh nay nên cuôc chiên

vơi Covid-19 vân chưa co hôi kêt.

III. Doanh nghiệp tiêu biểu

Tông Công ty Phat triên Đô thi Kinh Băc (KBC).

Công ty cô phân Sonadezi Châu Đưc (SZC).


1


BAO CAO NGANH BÂT ĐÔNG SAN KHU CÔNG NGHIÊP

(8/2020)

I. Cac yêu tô trong yêu tac đông tơi nganh BĐS KCN

1. Yếu tố kinh tế vi mô

Sư tăng trương GDP trong thời gian qua cho thấy nền kinh tế Việt Nam đang dần hồi phục. Kinh

tê Viêt Nam năm 2019 tiêp tuc đanh dâu 1 năm khơi săc trong bôi canh tinh hinh kinh tê thê giơi

tăng trương châm lai. Mưc tăng trương năm 2019 tuy thâp hơn mưc tăng 7,08% cua năm 2018

nhưng cao hơn mưc tăng cua cac năm 2011-2017. Năm 2019, Viêt Nam cung đat đươc nhiêu thanh

tưu lơn trong viêc ky kêt cac hiêp đinh thương mai tư do.

(Nguồn: GSO)

2. Yếu tố vôn đâu tư nươc ngoai (FDI)

Cuc Đâu tư nươc ngoai cho biêt, giai ngân vôn FDI năm 2019 đat con sô cao ky luc tư trươc tơi

nay vơi 20,38 ty USD, tăng 6,7% so vơi cung ky năm 2018.

Theo sô liêu thông kê tam tinh đến ngày 20/12, lượng vôn đăng ky mơi đạt gần 17 ty USD, vôn

điêu chinh va tăng thêm đạt 5,8 ty USD, va lượng vôn gop mua cô phân đạt 15,47 ty USD.

Trong bưc tranh chung vê vôn FDI, điêu đang chu y la giai ngân FDI đa đat con sô ky luc, vơi sô

giai ngân 20,38 ty USD. Theo Cuc Đâu tư nươc ngoai, trong bôi canh suy giam chung cua dong

FDI toan câu, viêc Viêt Nam vân duy tri đươc mưc tăng trương vôn thưc hiên la thanh qua đang

khich lê. Tinh chung năm 2019, cac nha đâu tư nươc ngoai đa đâu tư vao 19 nganh linh vưc.

Trong đo, lương vôn đâu tư tâp trung nhiêu nhât vao linh vưc công nghiêp chê biên, chê tao vơi

tông sô vôn đat 24,56 ty USD, chiêm 64,6% tông vôn đâu tư đăng ky. Đây cung la linh vưc chiêm

8.5%

6.2%

5.3%

6.8%5.9%

5.0%5.4%

5.9%6.7%

6.2%6.8% 7.08% 7.02%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Tăng trương GDP Việt Nam qua các năm


2


ty trong lơn trong vôn đăng ky ca vê đăng ky vao cac dư an đâu tư mơi, dư an đâu tư mơ rông va

gop vôn, mua cô phân; Linh vưc hoat đông kinh doanh bât đông san đưng thư hai vơi tông vôn đâu

tư 3,88 ty USD, chiêm 10,2% tông vôn đâu tư đăng ky; Tiêp theo la cac linh vưc ban buôn ban le,

hoat đông chuyên môn khoa hoc – công nghê,…

Sang năm 2020, nguôn vôn FDI vao Viêt Nam trong quy đâu giam ca sô lương lân gia tri , đat 8,55

ty USD (giam 20,9% so vơi cung ky năm 2019). Gia tri giai ngân tuy giam nhưng vân giư mưc ôn

đinh vơi 3,85 ty USD (93,4% so vơi cung ky năm 2019).

(Nguôn: JLL)

Theo đôi tac đâu tư, năm 2019 ghi nhân 125 quốc gia và vùng lãnh thổ đầu tư tại Việt Nam. Trong

đó, Hàn Quốc vẫn dẫn đầu với tổng vốn đầu tư 7,92 tỷ USD, chiếm 20,8% tổng vốn đầu tư. Hồng

Kông đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư 7,87 tỷ USD (trong đó, có 3,85 tỷ USD mua cổ phần vào

Công ty TNHH Vietnam Beverage tại Hà Nội, chiếm 48,9% tổng vốn đầu tư của Hồng Kông),

Singapore đứng thứ ba với tổng vốn đầu tư đăng ký 4,5 tỷ USD. Tiếp theo là Nhật Bản, Trung

Quốc…


3


(Nguồn: Cục Đầu tư Nước ngoài)

Như vây, vôn FDI đô vao Viêt Nam du co chiu anh hương cua dich Covid-19 nhưng vân cô găng

duy tri ơ mưc kha va linh vưc bât đông san khu công nghiêp tiêp tuc duy tri vi tri top 2 linh vưc thu

hut nhiêu vôn FDI nhât.

3. Yếu tố cơ sơ ha tâng

Viêt Nam đang đây manh đầu tư vào cơ sở hạ tầng giao thông để thu hút thêm nhiều nhà đầu tư

nước ngoài. Theo Ngân hàng Phát triển Châu Á, đầu tư cơ sở hạ tầng tại khu vực công và khu vực

tư nhân của Việt Nam trong những năm gần đây đạt 5,7% GDP, cao nhất ở khu vực Đông Nam Á.

Các nước trong khu vực như Indonesia và Philippines chi ít hơn 3% GDP cho việc đầu tư cơ sở hạ

tầng, Malaysia và Thái Lan thì chỉ chi dưới 2% GDP. Nhằm mục đích hỗ trợ các dự án cơ sở hạ

tầng trong giai đoạn 2015-2020, Chính phủ Việt Nam đang đẩy mạnh chương trình hợp tác công

tư (PPP) để thu hút vốn cho các dự án này.

20.80%

20.67%

11.80%

46.73%

Vốn FDI theo đối tác đầu tư

Hàn Quốc

Hồng Kông

Singapore

Con lại


4


(Nguồn: ADB)

4. Yếu tố luật pháp – chính sách

Sự ổn định của hệ thống chính trị, luật pháp, chính sách của một quốc gia có ảnh hưởng rất nhiều

đến sự ổn định và khả năng phát triển của các ngành kinh tế nói chung. Ngành thép Việt Nam cũng

không nằm ngoài sự tác động đó. Trong Quyết định số 55/2007/QĐ−TTg phê duyệt Danh mục 10

ngành công nghiệp ưu tiên, mũi nhọn giai đoạn 2007− 2010, tầm nhìn đến năm 2020, ngành thép

cũng nằm trong danh sách các ngành công nghiệp được ưu tiên phát triển. Trong Quyết định số

694/QĐ−BCT ngày 31/01/2013 về Quy hoạch phát triển hệ thống sản xuất và hệ thống phân phối

thép giai đoạn đến 2020, có xét đến năm 2025, Chính phủ đặt ra kế hoạch đầu tư chi tiết, ưu tiên

phát triển ngành thép thành ngành kinh tế mạnh.

Hiệu lực từ tháng 7 năm 2018, Mỹ áp dụng chính sách bảo hộ bằng cách áp dụng mức thuế suất

nhập khẩu 25% đối với các mặt hàng thép. Những quốc gia bị ảnh hưởng tiêu cực trực tiếp đó là

Canada, Mexico, Thổ Nhĩ Kỳ và các quốc gia thuộc khối EU. Các nhà sản xuất thép nội địa của

Mỹ và các nhà sản xuất có nhà máy đặt tại các quốc gia được miễn giảm thuế sẽ được hưởng lợi từ

chính sách bảo hộ. Chính sách bảo hộ ngành thép của Mỹ sẽ không có ảnh hưởng trực tiếp trọng

yếu tới ngành thép Việt Nam, vì lượng thép xuất khẩu trực tiếp từ Việt Nam sang Mỹ là không

đáng kể đối với tổng lượng xuất nhập khẩu thép. Tuy nhiên, những ảnh hưởng gián tiếp do lượng

thép xuất khẩu từ các quốc gia và khu vực khác chuyển hướng có thể sẽ tác động tiêu cực tới ngành

thép Việt Nam – đặc biệt từ Hàn Quốc, Trung Quốc hoặc Nhật Bản.

5. Yêu tô chiên tranh thương mai

Khi chiên tranh thương mai diễn ra, hàng rào thuế mà Mỹ áp lên hàng hóa nhập khẩu từ Trung

Quốc là một chi phí tăng thêm nhằm kiềm chế tiêu dùng, từ đó làm giảm nhu cầu về kho bãi để lưu

trữ hàng hóa. Vì vậy, các nhà sản xuất đang tìm cách rời khỏi Trung Quốc nhằm tiết kiệm chi phí

sản xuất. Điều này sẽ thúc đẩy nhiều doanh nghiệp sản xuất lớn đến và thành lập nhà máy mới tại

Việt Nam.

6.8%

5.7%

2.7% 2.6% 2.3% 2.3%1.9% 1.7%

0%

2%

4%

6%

8%

Trung

Quốc

Việt Nam Indonesia Myanmar Singapore Philippines Malaysia Thái Lan

Việt Nam đứng thứ 2 trong khu vực về đầu tư CSHT


5


Bên cạnh đó, Việt Nam sở hữu những lợi thế hấp dẫn, bao gồm vị trí chiến lược tại khu vực châu

Á và đường biên giới đất liền với Trung Quốc – thuận lợi cho lưu thông đường bộ. Ngoài ra, Việt

Nam không có khu công nghiệp nào nằm sâu trong đất liền và các cụm khu công nghiệp chính

được kết nối với cảng biển bởi hệ thống đường lớn, đường cao tốc đang được tăng cường đầu tư.

Mặt khác, môi trường kinh doanh cải thiện đáng kể khi Việt Nam nhảy vọt 24 bậc trong ba năm,

lên vị trị 69 theo World Bank. Chi phí lao động trung bình tại Việt Nam ước tính thấp hơn 43% và

10% so với Thái Lan và Indonesia.

6. Yếu tố dịch bệnh – Tac đông cua Covid-19

Vê dai han, Viêt Nam se hương lơi:

Viêt Nam đa tao tiêng vang trên thê giơi vê đây lui thanh công Covid-19 đơt 1, kiêm soat

kha tôt trong đơt bung phat dich trơ lai đang diên ra va đang xuât khâu măt na y tê như môt

hinh thưc quang ba thương hiêu quôc gia.

Bên canh đo, doanh nghiêp tư My va cac nươc trên thê giơi co xu hương rut vôn khoi Trung

Quôc: Nhât Ban đa chi hơn 2 ty USD đê hô trơ doanh nghiêp ra khoi Trung Quôc do đai

dich Covid-19 lam gian đoan chuôi cung ưng giưa 2 nươc.

Bên canh đo, Viêt Nam đang tham gia môt loat hiêp đinh thương mai tư do (FTAs), bao

gôm EVFTA, hưa hen se đem lai nhiêu lơi ich trong dai han.

Tuy nhiên, trong ngăn han va đăc biêt năm 2020, doanh nghiêp hoat đông trong linh vưc BĐS

KCN se găp không it kho khăn do:

Hoat đông kinh tê thê giơi đinh trê do đai dich, đây nhiêu doanh nghiêp vao kho khăn. Cac

dư an đâu tư buôc phai ngưng lai do ap lưc tai chinh va tinh hinh vi mô kho dư bao.

Tiên đô thi công cac công trinh bi gian đoan trong 2020 do gian cach xa hôi.

Vi vây, it nhât trong nưa đâu 2020, doanh thu trong linh vưc BĐS KCN se giam manh.

Đê đôi pho vơi dich Covid-19 va hô trơ doanh nghiêp, Chinh phu đa tiên hanh:

Vê chinh sach tiên tê, Ngân hang nha nươc (NHNN) đa liên tuc căt giam lai suât tư thang 9

năm 2019 (ca lai suât cho vay va huy đông cua ngân hang thương mai). Tăng trương tin

dung ươc tinh đat khoang 10% trong 2020.

Chinh phu đa đây manh đâu tư công đê thuc đây tăng trương vơi goi kich thich 700.000 ty

đông vao năm 2020. Đông thơi, kich hoat goi hô trơ kinh tê 600.000 ty đông tương đương

10% GDP.

Đâu tư cơ sơ ha tâng se đươc thuc đây sau 3 năm tri trê, trươc hêt gơ bo “nut thăt cô chai”

trong quan hê đôi tac công – tư (PPP) bao gôm đê ra hanh lang phap ly cho cac dư an PPP

va thao gơ phan ưng cua quân chung đôi vơi chi phi đương bô,vv.

Đam bao tăng trương GDP cao (trong trương hơp thuân lơi dư tinh tăng trương GDP đat

5%), tinh hinh kinh tê ôn đinh bao gôm lam phat va ti gia hôi đoai.


6


II. Thưc trang thi trương bât đông san khu công nghiêp tai Viêt Nam

1. Tông quan ban đô KCN Viêt Nam

KCN đươc châp thuân bơi chinh phu:

Sô lương: 327 KCN

Tông diên tich: 96,100 ha

Trong đo, KCN đang hoat đông:

Sô lương: 256 KCN

Diên tich: 67,600 ha

Ty lê lâp đây: 75%

12 FTAs co hiêu lưc, bao gôm:

Hiêp đinh Đôi tac Toan diên va

Tiên bô xuyên Thai Binh Dương

(CPTPP)

Eu – Viet Nam (EVFTA)

ASEAN – Hong Kong

(AHKFTA)

KCN lơn miên Băc:

Diên tich đât công nghiêp:

8.942 ha

Ti lê lâp đây: 91,4%

Gia thuê: US $65 – US $260

Đô thi loai 1: Ha Nôi, Băc

Ninh, Hưng Yên, Hai Dương,

Hai Phong

Đô thi loai 2: Thai Nguyên,

Vinh Phuc, Băc Giang, Quang

Ninh, Ha Nam, Thai Binh,

Nam Đinh, Ninh Binh

KCN lơn miên Nam:

Diên tich đât công nghiêp:

30.678 ha

Ti lê lâp đây: 78,9%

Gia thuê: US $80 – US $300

Đô thi loai 1: TP.HCM, Binh

Dương, Long An, Đông Nai

Đô thi loai 2: Binh Phươc,

Tây Ninh, Ba Ria – Vung Tau


7


Tinh Sô lương KCN Diên tich (ha)

Miên Băc

Băc Ninh 13 4.217

Hai Phong 19 3.292

Ha Nôi 19 1.710

Vinh Phuc 9 1.859

Quang Ninh 11 1.609

Hưng Yên 10 1.392

Miên Trung

Quang Ngai 8 10.138

Quang Nam 8 4.331

Huê 6 2.393

Phu Yên 8 2.215

Binh Đinh 8 1.961

Đa Năng 6 1.160

Khanh Hoa 4 854

Miên Nam

Binh Dương 28 10.931

Đông Nai 31 9.813

Ba Ria - Vung Tau 15 7.488

Hô Chi Minh 16 4.206

Long An 22 3.415

Tây Ninh 7 2.328

Binh Phươc 13 1.182

(Nguôn: CBRE)

2. Xu hương thi trương BĐS KCN gân đây

Chiên tranh thương mai My – Trung va đai dich Covid-19 ơ Trung Quôc đa đây manh sư chuyên

dich cua cac công tư nươc ngoai ra khoi Trung Quôc vao Viêt Nam, bao gôm:

Samsung, LG va nhiêu nha san xuât Nhât Ban đa rơi xương khoi Trung Quôc vao Viêt

Nam.

Foxconn va bên cung ưng cho Apple suppliers đa tuyên bô ho co y đinh đăt san xuât ơ

Viêt Nam trong vai năm tơi.

Google lên kê hoach chuyên môt vai bô phân cua chuôi san xuât điên thoai Pixel 4A va

Pixel 5 phones vao Viêt Nam trong 2020-2021.

Microsoft co kê hoach chuyên chuôi san xuât may tinh Surface vao Viêt Nam trong năm

2020-2021.


8


Nintendo, môt công ty game, đa chuyên san xuât bang điêu khiên game Switch Lite vao

Viêt Nam.

Komatsu, do dich Covid-19 đa rơi chuôi san xuât khung va bô điêu khiên ô tô tư Trung

Quôc vê Nhât Ban va Viêt Nam.

Cac công ty khac như TCL (điên tư – Trung Quôc), Goertek (điên tư – Trung Quôc),

Lenovo (điên tư, may tinh), Sharp (điên tư, may anh – Nhât Ban), Kyocera (may in,

photocopy – Nhât Ban), Asics (giây – Nhât Ban), vv… la môt vai tên tuôi đang dư đinh vao

Viêt Nam.

Quy đât mơ rông co thê sư dung cho KCN tinh tư quy 2/2020 la 1.890 ha, phân lơn ơ cac tinh miên

Nam như Binh Dương. Cac doanh nghiêp co nguôn đât co săn se hương lơi trưc tiêp khi nha xương

chuyên vao Viêt Nam.

(Nguôn: CSI tông hơp)


9


3. Thưc trang thi trương BĐS KCN miên Băc

Thi trương BĐS KCN miên Băc:

Không co KCN mơi đươc mơ vao quy 1/2020. Băc Ninh va Hai Phong vân la thi trương

lơn ơ miên Băc. Ti lê lâp đây trung binh đat 72%.

Khu vưc miên Băc vơi cơ sơ ha tâng phat triên va đia ly gân Trung Quôc, se hương lơi tư

xu hương chuyên nha may ra khoi Trung Quôc.

Theo JLL, gia đât trung binh quy 1/2020 vao khoang 99 USD/m2 vơi môi chu ky thuê, tăng

6,5% cung ky.

Nhu câu đât công nghiêp se tiêp tuc duy tri ơ mưc cao trong quy 1/2020 nhơ hê thông cơ

sơ ha tâng hoan thiên. Tuy nhiên, khi dich Covid-19 bung phat, chuôi cung ưng bi gian

đoan khiên nhiêu nha đâu tư, đăc biêt nha đâu tư nươc ngoai, kho co thê tiên hanh giam sat

hoăc lam viêc trưc tiêp vơi nha thâu KCN.


10


4. Thưc trang thi trương BĐS KCN miên Nam

Thi trương BĐS KCN miên Nam:

Gia thanh cao va thiêu quy đât săn sang cho thuê ơ môt sô tinh dân đên ti lê hâp thu thâp

trong môt vai ngay gân đây. Tinh trang thiêu đât sach la do kho khăn trong viêc giai quyêt

đên bu măt băng ơ cac KCN tai Đông Nai va TP.HCM. Ti lê lâp đây: 82%.

1.890 ha KCN mơi đươc dư tinh mơ trong năm 2020 ơ miên Nam, phân lơn tâp trung ơ

Binh Dương do vung săp can kiêt nguôn đât.

Giao thông vân tai va cơ sơ ha tâng con chưa đap ưng đươc nhu câu cua nha đâu tư mơi.

Ngoai ra, gia thanh cao ơ môt sô tinh khiên nha đâu tư chuyên sang cac vung lân cân.

Theo như JLL, gia đât trung binh đat 101 USD/m2 cho tưng chu ky thuê, tăng 12,2% cung

ky so vơi Q4/2019.


11


III. Tông hơp cac doanh nghiêp đâu nganh cua nganh BĐS KCN

(Nguôn: Fiinpro, VNCS tông hơp)

Xem xet cac chi sô tai chinh trong bang trên, chung tôi nhân đinh răng hai cô phiêu KBC va SZC

la hai cô phiêu đang quan tâm va đâu tư nhât cua nganh bât đông san khu công nghiêp. Sau đây,

chung tôi se điêm qua nhưng net chinh vê hai cô phiêu nay.

Mã

CK

Sô CP

lưu hanh

binh quân

(Triêu CP)

Vôn hoa

(Ty VND)

BV

(VND)

EPS

(VND)

P/E

(Lân)

P/B

(Lân)

ROE

(%)

Nơ/

VCSH

(Lân)

Khối lượng

trung bình

3 tháng

(Ngày GD:

2020-08-21)

(Cô phiêu)

Giá trị

trung bình 3

tháng

(Ngày GD:

2020-08-21)

(Triêu VND)

BCM 1.035 31.153,50 13.898 1.817 12,53 1,98 12,35% 1,91 34.841 954

KBC 470 6.482,69 20.305 1.107 12,47 0,68 4,99% 0,74 2.800.841 40.066

SIP 69 6.334,69 27.052 9.472 9,69 3,39 35,17% 5,84 58.664 5.066

IDC 300 5.850,00 11.247 1.332 14,64 1,73 9,49% 2,52 281.902 5.311

ITA 938 3.959,72 11.250 216 19,52 0,38 0,33% 3,59 14.433.377 66.671

TID 200 3.460,00 8.475 199 87,13 2,04 1,25% 3,30 242.101 4.493

NTC 16 3.430,98 39.345 15.361 13,96 5,45 39,73% 5,51 60.041 11.576

SZC 100 2.740,00 12.034 2.116 12,95 2,28 17,97% 1,77 1.474.067 33.828

LHG 50 1.260,30 23.819 3.229 7,81 1,06 13,53% 1,14 513.413 10.435

VC3 47 976,25 11.405 1.086 14,74 1,40 9,04% 0,85 718.606 11.635

TCT PT ĐÔ THI KINH BĂC (KBC – HSX) CSI Research


Khuyến nghị: KHA QUAN

Giá mục tiêu (VND): 15.200

Tiềm năng tăng giá: 10%

Cổ tức: 10%

Lợi suất cổ tức: 7,2%

KBC – KY VONG SƠM PHUC HÔI SAU DICH COVID-19

Một số chỉ tiêu kinh doanh của TCT Phát triển đô thị Kinh Bắc – KBC

Luận điểm đầu tư:

Với 14 khu công nghiệp (KCN) có vị trí chiến lược trên toàn quốc, KBC

giữ vị thế hàng đầu trong ngành bất động sản khu công nghiệp. Về phát triển dự án,

KBC quản lý hơn 5.278 ha cho phát triển KCN, chiếm khoang 5,5% tổng diện

tích đất KCN của cả nước, quỹ đất này đảm bảo cho sự phát triển của KBC trong

dài hạn.

Doanh thu thuần, lợi nhuận sau thuế và biên lợi nhuận sau thuế của KBC

liên tục tăng trưởng kha tích cực trong 5 năm gần đây với tỷ lệ tăng trương kép

bình quân của doanh thu thuần là 22,3%/năm và của lợi nhuận sau thuê là

15%/năm.

Trong năm 2020, KBC cân trong đăt muc tiêu doanh thu tương đương

2019 va lơi nhuân giam 21,6% so vơi năm 2019. Tuy nhiên, do tinh hinh dich bênh

Covid-19 căng thăng vơi 2 lân bung phat tai Viêt Nam, KBC vân đang phai chiu

nhiêu anh hương tiêu cưc khiên kêt qua kinh doanh 6 thang đâu năm cua KBC

chưa đươc như mong đơi.

Tình hình tài chính lành mạnh khi tổng tài sản và vốn chủ sở hữu của KBC

đều có xu hướng tăng trưởng trong những năm gần đây và tỷ lệ tổng nợ/tổng tài sản

và tổng nợ/vốn chủ sở hữu luôn duy trì mức thấp hơn trung bình ngành.

Rủi ro của Công ty:

Rủi ro chung khi các yếu tố kinh tế vĩ mô thay đổi (lãi suất, tỷ giá, lạm

phát) ảnh hưởng đến chi phí vốn kinh doanh BĐS và khả năng tiêu thụ của thị trường.

Rủi ro về pháp lý và môi trường kinh doanh: so với các nước Đông Nam

Á khác thì môi trường kinh doanh mới mở cửa tại Việt Nam con chưa tạo điều kiện

tốt nhất cho các doanh nghiệp nước ngoài.

Rui ro vê dich bênh Covid-19: đây la dich bênh rât năng va tac đông xâu

đên toan bô nên kinh tê.

Khuyến nghị: Bằng phương pháp P/E, chúng tôi ước tính thị giá hợp lý của cổ phiếu

KBC là 15.200 VNĐ/CP. Mức định giá này của chúng tôi cao hơn 10% so với thị

giá hiện tại của KBC là 13.800 VNĐ/CP. Do vậy, chúng tôi khuyến nghị KHẢ

QUAN đối với cổ phiếu KBC cho mục tiêu đầu tư trung và dài hạn trong 6-12 tháng

tới.

Biến động giá cổ phiếu 6 tháng

Thông tin cổ phiếu 25/8/2020

Giá hiện tại (VND) 13.800

Số lượng CP niêm yết 475.711.167

Vốn điều lệ (tỷ VND) 4.757,11

Vốn hóa TT(tỷ VND)

Khoảng giá 52 tuần

(VND)

6.365,25

10.400-

16.400

% Sở hữu nước ngoài 21,06%

% Giới hạn sở hữu NN 49%

Chỉ số tài chính:

Chỉ tiêu 2017 2018 2019

EPS (vnd) 1.229 1.569 1.931

BV (vnd) 17.423 18.992 19.935

Cổ tức(%) 10%

ROA(%) 3,84 4,57 5,51

ROE(%) 6,62 7,91 9,08

Hoạt động chính

Công ty CP Phát triển Đô thị Kinh Bắc

(KBC) hoạt động từ T4/2003 với chức

năng là đầu tư, xây dựng và kinh doanh

Cơ sở hạ tầng Khu đô thị - Thương mại –

Khu công nghiệp – Dịch vụ đa năng.

Nguồn: VNCS tổng hợp

Chỉ tiêu 2017 2018 2019 2020F

Doanh thu thuần (tỷ vnđ) 1.260 2.506 3.210 3.200

Tăng trưởng doanh thu -36,1% 98,9% 28,1% -0,3%

Lợi nhuận gộp (tỷ vnđ) 650 1.467 1.847 1.320

Biên lợi nhuận gộp 51,6% 58,5% 57,5% 41,3%

Lợi nhuận sau thuế (tỷ vnđ) 619 810 1.041 816

Tăng trưởng LNST -12,9% 30,9% 28,5% -21,6%

Biên LNST 49,1% 32,3% 32,4% 25,5%

EPS (vnđ) 1.229 1.569 1.931 118

CTCP SONADEZI CHÂU ĐƯC (SZC – HSX) CSI Research


Khuyến nghị: PHU HƠP

THI TRƯƠNG

Giá mục tiêu (VND): 29.500

Tiềm năng tăng giá: 6%

Cổ tức: 8%

Lợi suất cổ tức: 2,9%

SZC – DUY TRI PHONG ĐÔ TRONG KHO KHĂN

Một số chỉ tiêu kinh doanh của CTCP Sonadezi Châu Đưc (SZC)

Luận điểm đầu tư:

SZC sơ hưu diên tich khu công nghiêp rât lơn – tiêm năng phat triên dai

han. Khu công nghiêp đươc quy hoach vơi diên tich 1.556 ha, trong đo diên tich đât

cho thuê la 1.109 ha.

Đôi vơi phân khu KDC Phươc Hưu co diên tich 41 ha: hoan tât hô sơ điêu

chinh quy hoach 1/500, hoan tât công tac xin chu trương phân lô ban nên. Chung tôi

đanh gia hoat đông kinh doanh đât nên co thê thưc hiên tư 2021 va se mang lai

lơi nhuân đôt biên tư năm 2021 trơ đi.

Năm 2020, SZC dư kiên cân gân 1542 ti đông cho kinh phi bôi thương giai

phong măt băng va đâu tư xây dưng cơ ban nên SZC đa đăt muc tiêu kinh doanh

tăng nhe so vơi năm 2019.

Luy kê 6 thang đâu năm 2020, doanh thu thuân đat 273,7 ty đông – tăng

151% so vơi cung ky năm 2019, hoan thanh 737,7% kê hoach năm. LNST đat 125

ty đông – tăng 155,5% so vơi nưa đâu năm 2019, vươt 8,7% kê hoach năm. Như

vây, SZC đa đat hiêu qua kinh doanh rât cao trong nưa đâu năm 2020 măc du đai

dich Covid-19 đang tac đông xâu đên toan bô nên kinh tê.

Rủi ro của Công ty:

Rủi ro chung khi các yếu tố kinh tế vĩ mô thay đổi (lãi suất, tỷ giá, lạm

phát) va dich bênh Covid-19 ảnh hưởng đến chi phí vốn kinh doanh BĐS và khả

năng tiêu thụ của thị trường.

Rủi ro về pháp lý và môi trường kinh doanh: so với các nước Đông Nam

Á khác thì môi trường kinh doanh mới mở cửa tại Việt Nam con chưa tạo điều kiện

tốt nhất cho các doanh nghiệp nước ngoài.

Khuyến nghị:

Bằng phương pháp P/E, chúng tôi ước tính thị giá hợp lý của cổ phiếu SZC là 29.500

VNĐ/CP. Mức định giá này của chúng tôi cao hơn 6% so với thị giá hiện tại của SZC

là 27.750 VNĐ/CP. Do vậy, chúng tôi khuyến nghị PHU HƠP THI TRƯƠNG với

cổ phiếu SZC cho mục tiêu đầu tư trung và dài hạn trong 6-12 tháng tới.

Chỉ tiêu 2017 2018 2019 2020F

Doanh thu thuần (tỷ vnđ) 26.149 34.441 28.035 28.000

Tăng trương doanh thu 46,1% 31,7% -18,6% -0,1%

Lợi nhuận gộp (tỷ vnđ) 4.418 3.977 3.199 3.866

Biên lợi nhuận gộp 16,9% 11,5% 11,4% 13,8%

Lợi nhuận sau thuế (tỷ vnđ) 1.332 409 361 400

Tăng trương LNST -11,4% -69,3% -11,7% 10,8%

Biên LNST 5,1% 1,2% 1,3% 1,4%

EPS (vnđ) 4.841 1.106 878 900

Biến động giá cổ phiếu 6 tháng

Thông tin cổ phiếu 25/8/2020

Giá hiện tại (VND) 27.750

Số lượng CP niêm yết 100.000.000

Vốn điều lệ (tỷ VND) 1.000,00

Vốn hóa TT(tỷ VND)

Khoảng giá 52 tuần

(VND)

2.780,00

12.600-

28.200

% Sở hữu nước ngoài 0,83%

% Giới hạn sở hữu NN 49%

Chỉ số tài chính:

Chỉ tiêu 2017 2018 2019

EPS (vnd) 727 974 1.341

BV (vnd) 11.182 11.564 11.959

Cổ tức(%) 8

ROA(%) 3,62 4,07 4,73

ROE(%) 6,59 8,56 11,40

Hoạt động chính

Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đưc hoat

đông tư ngay 26/06/2007 vơi linh vưc

hoat đông chu yêu la xây dưng va kinh

doanh bât đông san.

Nguôn: VNCS tông hơp



LIÊN HỆ TRUNG TÂM NGHIÊN CỨU CSI: [email protected]

Người thực hiện: Trân Vu Phương Liên

Chuyên viên phân tích

Email: [email protected]

TRUNG TÂM NGHIÊN CỨU CSI

Đỗ Bảo Ngọc

Phó Tổng giám đốc & Giám đốc trung tâm nghiên cứu


Bộ phận Phân tích Kinh tế Vĩ mô và Thị trường Chứng khoán Bộ phận Phân tích Ngành và Doanh

nghiệp Lưu Chí Kháng

Phó Phòng Phân tích Kinh tế Vĩ mô và Thị trường Chứng khoán


Trần Vũ Phương Liên



Đỗ Thị Hường

Chuyên viên bộ phận Kinh tế Vĩ mô và Thị

trường Chứng khoán


Vũ Thùy Dương



Hệ Thống Khuyến Nghị: Hệ thống khuyến nghị của CTCP Chứng khoản Kiến Thiết Việt Nam (CSI) được xây dựng

dựa trên mức chênh lệch của giá mục tiêu 12 tháng và giá cổ phiếu trên thị trường tại thời điểm đánh giá,

Xếp hạng Khi (giá mục tiêu – giá hiện tại)/giá hiện tại

MUA >=20%

KHẢ QUAN Từ 10% đến 20%

PHÙ HỢP THỊ TRƯỜNG Từ -10% đến +10%

KÉM KHẢ QUAN Từ -10% đến - 20%

BÁN <= -20%

Tuyên bố miễn trách nhiệm: Bản quyền thuộc về Công ty Cổ phần Chứng khoán Kiến Thiết Việt Nam (CSI), Những thông tin sử dụng trong báo cáo được thu thập từ những nguồn đáng tin cậy và CSI không chịu trách nhiệm về tính

chính xác của chúng, Quan điểm thể hiện trong báo cáo này là của (các) tác giả và không nhất thiết liên hệ với quan điểm chính thức của CSI, Không một thông tin cũng như ý kiến nào được viết ra nhằm mục đích quảng cáo hay

khuyến nghị mua/bán bất kỳ chứng khoán nào, Báo cáo này không được phép sao chép, tái bản bởi bất kỳ cá nhân

hoặc tổ chức nào khi chưa được phép của CSI. TRỤ SỞ CSI

Tầng 11 Tòa Nhà Diamond Flower, số 48 Lê Văn Lương, Phường Nhân Chính, Quận Thanh Xuân, Hà Nội ĐT: + 84 24 3926 0099 Webiste: https://www.vncsi.com.vn

mailto:[email protected]






Documents

BÁO CÁO NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN KHU CÔNG NGHIỆP VIỆT NAM