ALTERNATIVES TO BANKRUPTCY & RELATED TOPICS2014 UPDATE

Presented by:

Benjamin S. Seigel, Esq.of Buchalter Nemer, 

a Professional Corporation

March 12, 2014

1

DISCLAIMER

This presentation is intended to inform those in attendance regarding general concepts of bankruptcy and certain alternatives to bankruptcy proceedings.  It is not intended to constitute legal advice nor does it necessarily express the opinion of Buchalter Nemer regarding its contents. Legal advice should be obtained from an attorney of your selection and nothing contained in this presentation should be considered such advice.

2

HISTORY OF BANKRUPTCY

• Deuteronomy‐Verse 15

• Chapter 11 enacted in 1978

• BAPCPA enacted in 2005

3

TOPICS NOT FOR DISCUSSION

• Chapter 13 (individuals with regular income)

• Chapter 12 (family farmers and fishermen)

• Chapter 9 (municipalities)

• Chapter 15 (ancillary and cross border bankruptcies

4

TOPICS FOR DISCUSSION

• Liquidation (Chapter 7)• Reorganization (Chapter 11) • Single Asset Real Estate Bankruptcies – Article Attached• Bankruptcy Code §363 & 1129• Stern v. Marshall and Bellingham Insurance – Article Attached• Receiverships• Bulk Sales• Foreclosures• Orderly Liquidation• Assignments for the Benefit of Creditors• Mediation

5

PURPOSE OF BANKRUPTCY

• Give an honest debtor a fresh start

‐ Reorganization

‐ Liquidation

6

LIQUIDATION

• PETITION

• TRUSTEE

• LIQUIDATION

• PAYMENT

7

REORGANIZATION

8

ONE JUDGE’S VIEW ON CHAPTER 11

In Re: Miners Oil Company:

“This decision recounts a cautionary tale about the inherent risks associated with a Chapter 11 case and the recriminations which fly when rosy expectations of a successful resolution of a multitude of serious interrelated financial issues are shattered and the businessman who started the process is left astounded by how quickly he has learned that one’s attempt to control events can come to grief in a reorganization case without the support of creditors. Filing a Chapter 11 case is something like a very sick man taking very potent medicine; it may restore him to health if it doesn’t kill him.” 

9

WHAT’S THE PROBLEM? 

• Takes too long (most of the time)

• Costs too much

• Too many professionals

• Law is complicated

• Different districts; different results

10

HOT AREAS 

• Section 363 Sales – Article Attached 

• Section 1129 Sales – Article Attached

• Pre‐packaged plans

• Bellingham Insurance

• Crowdfunding

• Bitcoins

• Supply Chain Finance11

RECEIVERSHIPS

• State or Federal Court proceeding

• Court appointed receiver operates the business

• Can be initiated by secured creditor

• Can be initiated by unsecured creditors

• Receiver must post a bond

• Court order defines the duties

• Consider impact on business12

INFORMAL WORKOUT COMPOSITIONS

• Workout plan‐like a Chapter 11 Plan

• Needs 90%+ approval

• Needs secured creditors cooperation

• Consider security interest for consenting creditors

• Consider a meeting and the dangers

• Consider an advisory committee

13

BULK SALES

•Article 6 of California UCC

•Deleted by most states

•Difficult to administer

•Could lead to involuntary bankruptcy

14

FRIENDLY FORECLOSURE

•Secured creditor forecloses on assets

•Sale to buyer‐relationship concerns

•Continuity of business

•Unsecured creditors not happy

•Risk of involuntary bankruptcy

•Risk of litigation, injunction, etc.15

ORDERLY SELF‐LIQUIDATION

•Self administered

•Secured creditor needs to cooperate

•Normally over an extended time period

•Good if very few assets and few unsecured creditors or few buyers

•Could lead to involuntary bankruptcy16

ASSIGNMENTS FOR THE BENEFIT OF CREDITORS

• Recover fraudulent transfers and preferences

• Enjoin eviction of Assignor

• Prosecute and defend claims

• Void personal property transfers

• Set aside unperfected security interests

• Terminate attachments and TPOs

• Avoid post‐assignment judgment liens

• Transfer liquor licenses

• Exempt from Bulk Sales law

• Article Attached 17

ASSIGNMENT & IMMEDIATE SALE

• FIRST THINGS TO DO: Get a lawyer, a buyer and an appraisal‐maybe two of them

• Get an Asset Purchase Agreement

• Get cooperation of secured creditor

• Get cooperation of prospective Assignee

• Right, title and interest, as is, where is without reps or warranties and with all faults

• Not free and clear; due diligence required

• Potential involuntary bankruptcy…but there is a great safety net to allow abstention and dismissal 18

MEDIATION

•Different than Arbitration

•Secured Lender/Borrower Negotiations

•Fast and Inexpensive  (Relatively)

•Benefit of experienced mediator (if you select the right one)

•Why Mediation Works & Why It Doesn’t19

QUESTIONS?

20

Why Mediation Works...And Why It Doesn’t: One Mediator’s Perspective Benjamin S. Seigel, Esq. 

 My  36  years  of  practicing  law  have  included  both  civil  and criminal litigation and engagements across many practice areas including;  corporate,  bankruptcy,  probate,  real  estate,  tax, intellectual  property  and  family  law.  I  have  used  that experience  of  late  to  act  in  a  wide  variety  of  matters  as  a mediator.   Looking back over those years and the matters that I have been privileged to mediate, I noted that when a matter settled in the course  of  a  mediation  I  spent  little  time  to  analyze  why  it settled.  I was  just happy  that  it did. However, when a matter did not settle in mediation I struggled with why I could not get the parties to come to an agreement. What did  I do, or fail to do as the mediator?    I have published several articles on mediation. After the recent publication  of  “Meltdown  Mediation,”1  a  reader  asked  why some  cases  settle  and others don’t.  Fortunately, more of my mediated matters settled than didn’t. In attempting to answer that question,  I came up with my own personal  laundry  list of “why” and “why not.”  When Mediation Works: the “Why It Does” Factors Preparation: Clients who have not been properly introduced to the mediation process  in most  instances cannot know what to expect when attending  the mediation conference. Some  think it will be  like a court proceeding complete with someone  in a black robe and a court reporter sitting  in front of a shorthand machine. Others think they might be called upon to testify, as in  a  deposition.  Still  others  are  unnecessarily  nervous  and intimidated by the process.  Attorneys unfamiliar with  the process,  to  some degree, often feel  as  their  clients  do.  They  either  have  not  had  the opportunity  to participate  in  a mediation, or have had  a bad experience with an untrained and inexperienced mediator.  One of the most important aspects of a successful mediation is the pre‐mediation preparation of both attorney and client. An attorney  with  little  or  no  mediation  experience  is  wise  to consult with a colleague with such experience,  read an article or two on the process, and speak with a friend who serves as a mediator. A pre‐mediation meeting with the client is essential. The client needs  to be briefed on  the mediator’s  instructions, the  presentation  that  will  be  made  by  the  attorney—and 

possibly  the  client—and  the  approach  to  settlement  that  the mediator is likely to take.  Mediation is the exploration of settlement options. Both client and attorney should feel free to set forth and explore as many options  as  can  be  created. Options  should  not  be  limited  to payment of money or turning over property. Solutions that are outside of the box often compel settlement. These may be an apology  printed  in  a  newspaper,  a  gift  to  the  other  side’s favorite charity, the purchase of goods at a special discount  in contemplation  of  future  business—anything  one  might imagine.  Developing  options  for  settlement  requires preparation by both the client and the attorney.  Experience: The level of experience of the selected mediator is also  an  important  factor. With  all  due  respect  to mediators fresh  from  judicial  retirement  who  have  not  had  mediation training, one should carefully select the mediator who has had a  degree  of  formal mediation  training  and  a  track  record  of experience.  Mediation  is  not  an  arbitration  in  which  the arbitrator  makes  a  decision.  Nor  is  mediation  a  judicial settlement  conference  in  which  a  judge  often  makes  a settlement recommendation and attempts to force the parties to agree. The ideal mediator has formal mediation training and experience  as  a  mediator.  The  mediator  need  not  have experience regarding the particular dispute nor be an expert on the law involved. Mediation skills apply to all disputes because the goal is to reach a settlement; not to decide on who is right or wrong under the law.  Attitude  &  Motivation:  When  both  client  and  counsel participate  in  mediation  with  the  idea  of  reaching  an agreement  that  resolves  the  dispute,  the  chances  of  a resolution  are  far  greater  than  when  they  approach  the mediation with the proverbial “chip” on their shoulders. Often a court will recommend, or, in some cases, order the parties to mediation. If the mediation is approached as merely attending in  compliance  with  such  a  recommendation  or  order,  the mediation session is over before it begins. Focusing on the legal issues  to  the  exclusion  of  the  practicalities  of  achieving  a settlement can cloud the vision of the participants.   A positive attitude that a settlement will be achieved, with both client and counsel motivated to accomplish that goal, will go a long way toward reaching it.  

Risk  Analysis:  An  important  aspect  of  litigation  is  the  cost involved.  Beyond  real  costs  for  attorneys,  expert  witnesses, court  reporters,  court  fees,  jury  fees  and  the  other  costs involved with  litigation, are  the human costs  involved as well. The  time  involved by  the parties,  the  emotional  attributes of litigation, and the effect on family members and friends, should all be considered.   Clients  who  take  these  parameters  into  consideration  and weigh  the  costs  of  continuing  litigation  against  the  costs  of settlement will achieve an appropriate result in mediation.  Forgive &  Forget:  Louis  Smedes,  a  theologian, wrote  a  book titled,  “Forgive  &  Forget,”  in  which  he  presented  numerous illustrations about the advantages of getting past the disputes that one faces in life. Clients who understand the advantage of getting  on  with  their  lives  and  getting  the  litigation  behind them  are  able  to  approach mediation  with  an  attitude  that leads to a resolution of the matter at hand. I often recommend the  book  to  parties  to  mediation  that  I  believe  need  the impetus the book provides.  Clients who are willing to approach mediation with the idea of forgiving  their  adversaries  and  getting on with  their  lives will have a much better chance of resolving the dispute than those who are unable to make  forgiveness a part of their mediation preparation.  Perseverance: One element  that  frustrates mediators  in many instances  is the unwillingness of clients and attorneys to press on  even  though  settlement  appears  to  be  impossible.  After several hours of private and group discussions when everyone is  starting  to  feel  that  no  resolution  is  possible,  those participants who want  to  give  it  one more  chance  are more likely to come to a resolution than those who want to pack up and go home. Taking a break, going for a walk, having a bite to eat, or even a cold beer, can change the atmosphere.   The  parties who  persevere  and  continue  to  explore ways  to resolve the dispute find their efforts rewarded. Pursuing every avenue that can lead to a resolution takes time and effort, but it pays off in achieving a solution to the matter.  When Mediation Doesn’t Work: the “Why Not” Factors As a starting point,  if the foregoing elements are missing—the parties are not prepared, they have selected an  inexperienced mediator,  they have a negative attitude or  lack motivation  to settle,  have  not  done  a  risk  analysis,  they  are  unwilling  to forgive  and  forget,  or  lack  the  desire  to  persevere—the mediation  is  doomed  at  the  outset.  Even when  some  “Why” factors  are present  there  are other  reasons  a mediation may not  be  successful.  The  five  “Why  Not”  factors  that  I  believe result in a failed mediation are:  

1. Ego, 2. Misunderstanding of the facts, 3. Misunderstanding of the law, 4. There being no incentive for settlement, and 5. Telephonic and video conferences  Ego: A significant “Why Not”  factor  for achieving resolution  in mediation  is the ego of the parties. Sometimes  it  is one party, or one  lawyer. Other  times,  it  is  everyone  in  the  room. Even when  every  element  of  the  “Why”  factors  points  toward resolution, when ego comes into play, the settlement prospects become severely diminished. When a party thinks that she will not  allow  her  opponent  to  get  the  best  of  her  or  that  a settlement might make her look foolish to her peers or she has a fixation on getting the matter to trial so a jury can decide that she  is  right  and  her  opponent  is  wrong,  mediation  will  not work.  One of the tasks that attorneys must undertake is to detect the ego factor early on, and take steps to eliminate it, if mediation is to be successful.  Misunderstanding  of  the  Facts  or  the  Law:  Attorneys  who represent  clients  in mediation  sometimes  have  a  disconnect between what the attorney understands to be the facts and the law  and  the  understanding  of  the  client. On  occasion,  in  the initial mediation conference when each side makes an opening presentation, a client will  turn  to his attorney and whisper, “I never knew about that!” Or on other occasions, the mediation briefs  of  the  parties  will  discuss  a  case  as  being  controlling when  the  case was  recently overruled. There may have been reliance by a party  that  the case was not only controlling but good law.  The  lesson here  is  that clients need  to  spend  some  time with their attorneys to review the facts and be certain that both the client  and  the  attorney  know  all  of  the  facts  and  that  every effort  has  been made  to  determine  the  facts  known  to  the opponent.   Knowing the controlling law is helpful as well. However, one of the  unique  advantages  of mediation  is  that  settlements  are often made notwithstanding the law and who is right or who is wrong. The attorney needs to be certain that the advice being given to the client as to the applicable law is not “off‐the‐cuff,” but is well researched so that embarrassment can be avoided.  No  Incentive  to  Settle:  There  are  occasions when  the  parties have  been  “encouraged”  by  a  judge  to  go  to mediation,  or mediation  is  a  contractual  pre‐requisite  to  litigation.  Since mediation is not binding unless a signed agreement is achieved, some clients and their attorneys will go through the motions of attending a mediation conference with no  interest  in working toward  a  resolution.  In many  court‐sponsored  programs  the 

mediators  are  unpaid  volunteers.  The  participants  have  no financial  investment  in getting their money’s worth. When the mediator  is  paid,  normally  in  advance,  there  is  a  financial investment in the activity and a greater incentive in seeing that the investment pays off by moving toward a settlement. There are those mediations sessions when the client and her counsel sit  and  stare  out  the window,  having  no  interest  in what  is being  said;  they  are  there  to  demonstrate  that  they  have participated in the mediation to satisfy the court or a mediation clause in a contract. No matter how hard a mediator may try to motivate the parties, when one or both parties has no incentive to participate  and  reach  an  agreement,  the mediation  simply ends with a frustrated mediator lying awake that night trying to analyze what could have been done to incentivize the parties.  Telephonic and Videoconference Issues: When the mediation is set  for  a  location  that  is  at  a  great distance  from one of  the parties  and  a  request  is made  to  conduct  the mediation  by telephone  conference  call or by  videoconference  the  chances of  success  are  greatly  diminished.  Face‐to‐face  mediations work best because  the mediator  can  caucus  individually with the parties, look at the them in the eye and use all manner and means of persuasion to achieve a settlement. That is not to say that  long‐distance mediations never work, but  they present a significant roadblock to negotiations when the mediator cannot take  a  participant  aside  for  a  confidential  discussion,  or  take the  lawyers  into an adjacent room and explain the facts of  life in a persuasive manner.    Conclusion There  are  certainly  other  factors  that might  influence why  a particular  mediation  doesn’t  result  in  an  agreement:  the mediation took place too early  in the  litigation when the facts had not been  fully ascertained, or  it  took place too  late when positions had hardened to the point of no compromise, or the room was too hot, or  it was too cold, or  it started too early  in the day or too late. Many factors influence the outcome of any dispute. However, the “Why” and “Why Not” factors discussed above play a significant part  in whether or not any mediation will be successful.  1 Seigel, Ben, “Meltdown Mediation,” Dispute Resolution Magazine, American Bar Association, Winter  2010,  Volume  16, Number  2, ADR  and  the  Financial Crisis   

 

Benjamin  S.  Seigel  is  a  Shareholder  in  the Firm’s  Insolvency  and  Financial  Solutions Practice Group  in  Los Angeles. He  serves as a mediator  for  the  Central  District  Bankruptcy Court  and  as  a  panel  mediator  for  Judicate West and the American Mediation Association, Inc.  He  can  be  reached  at  213.891.5006  or bseigel@buchalter.com. 

 

IMAGINATIVE SOLUTIONS IN MEDIATION: AVOIDING THE RISKS OF CLEAR CHANNEL AND  PHILADELPHIA NEWSPAPERS 

BENJAMIN S. SEIGEL  We all know that  litigation can be a costly process, especially  if the dispute  involves difficult  issues that may require resolution by  an  appellate  court.  In  contrast,  mediation  can  be  a  cost effective  and  efficient  vehicle  for  resolving  disputes—and  has the  added  benefit  of  being  able  to  provide  imaginative resolutions  that  courts  cannot:  an  apology  printed  in  a newspaper,  a  donation  to  a  favorite  charity,  a  cost  price accommodation  on  future  orders,  or  just  about  anything  else one can think of.  More  and  more,  courts  are  encouraging  disputing  parties  to engage in mediation, and it’s working. Approximately two‐thirds of matters submitted to California’s Central District Bankruptcy Court mediation  program were  settled,  generally  in  less  than one full day of mediation.  Two recent decisions arising out of bankruptcy cases prompted me  to  imagine  a  case  that might  lend  itself  perfectly  to  the mediation process. The case  law  is unsettled and to  litigate the imagined  issues  could prove  to be highly unsatisfactory  for  all concerned.  In 2008, the Bankruptcy Appellate Panel of the 9th Circuit Court of Appeals  (“BAP”)  affirmed  an order of  the bankruptcy  court that allowed the holder of a first  lien on real property to credit bid the amount of its debt in the course of a sale of the property pursuant to section 363 of the Bankruptcy Code. However, the BAP also  reversed part of  the bankruptcy court’s decision  that authorized the sale of the property free and clear of the  junior creditor’s lien. The case is Clear Channel Outdoor, Inc. v. Knupfer (In  re  PW,  LLC)  391  B.R.  25  (9TH  Cir.  BAP  2008)  (“Clear Channel”).  Clear Channel has been severely criticized as spelling the end of so‐called “363 sales” in those cases where the senior lien holder intends to credit bid the amount of its debt and there is a junior lien holder  in place on  the property  to be purchased.  (See  for example,  Lawrence  Peitzman,  Clear  Channel:  An  Appeal  for Reinterpretation, 30 Cal. Bankr. J 287.)  With Clear Channel being the law in the 9th Circuit, if a secured creditor  is  concerned  about  a  debtor  using  the  Section  363 vehicle to sell an asset of the estate, selling the asset through a plan  of  reorganization  under  Section  1129  of  the  Bankruptcy 

Code might be  the way  to proceed.  The  secured  creditor  just needs  to  convince  the  debtor  to  propose  a  plan  of reorganization  where  the  asset  will  be  sold  and  the  senior secured creditor will credit bid its debt and get the property free and clear of junior liens.  Along comes the 3rd Circuit 2010 opinion  in  In re: Philadelphia Newspapers, LLC 599 F.3d 298 (3d Cir. Mar 22, 2010), where the court held  that because  Section 1129 of  the Bankruptcy Code permits a debtor to proceed with any plan that provides secured lenders  with  the  “indubitable  equivalent”  of  their  secured interest  in  the assets and  contains no  statutory  right  to  credit bid,  the  secured  lender would be  required  to place a  cash bid and would not be permitted to credit bid.   Although a similar holding was made  in 2009 by the 5th Circuit in  In  re:  Pacific  Lumber  Co.,  584  F3d  229  (5th  Cir.  2009)  the Philadelphia  Newspapers  decision  has  also  been  severely criticized as being improperly decided. A senior secured creditor wishing to credit bid under Section 363 with a junior lien holder in  place,  and  not  being  able  to  under  a  plan  because  of  the purported Section 1129 language, has a problem.   Thus we have a dilemma; under Clear Channel, a senior secured creditor  cannot  credit  bid  in  a  363  sale.  Under  Philadelphia Newspapers, a senior secured creditor cannot credit bid in a sale pursuant to a plan of reorganization; it must come up with cash.   Although  in  In  re:  Jolan,  Inc.,  403  B.R.  928,  a  United  States Bankruptcy Court  for  the Western District of Washington held that neither the Clear Channel rule nor Section 363 precluded a sale free and clear of all  junior  liens, claims and encumbrances in the circumstances presented  in that case, a secured creditor would  be  fearful  that  another  court  might  not  be  so accommodating. In Re: Nashville Senior Living, 407 B.R. 222 (6th Cir.  B.A.P.  2009),  held  that  Clear  Channel was  an  aberration.1 Other courts might not agree.  So  what’s  a  secured  creditor  to  do  to  avoid  the  Clear Channel/Philadelphia Newspapers dilemma and avoid the risk of having to be required to put up all cash in order to be a bidder?  Consider the following situation drawn from the facts in several unrelated cases and the author’s imagination: 

M & E Properties,  LLC owns a  shopping center  in  Los Angeles, California. The first trust deed  is held by Banco Grande with an outstanding  principal  balance  of  $4  million.  Harry’s  Loan Company (“HLC”) holds the second deed of trust with a principal balance  of  $600,000.  The  center  is  anchored  by  an  upscale market  and a national  chain drug  store.  Five of  the  remaining tenants  are  in  place  and  current  on  their  rent.  Three  former tenants defaulted on the rent and have vacated. The remaining seven  retail  tenants  are  struggling  and  have  requested  rent reductions. Each of  the  seven  leases has  four  years  remaining with various renewal options.  M & E is three months behind on its payments to Banco Grande and HLC. M & E  is current on all of  its other obligations. Banco Grande  recorded a Notice of Default. M & E  filed Chapter 11. Banco Grande has offered  to purchase  the property  through a 363 sale by credit bidding  its $4 million debt. The value of  the property based on a  recent appraisal  is $3.9 million. However, Banco  Grande  is  concerned  about  the  consequences  of  Clear Channel which might result in the credit bid being accepted but not free and clear of the HLC debt. And although M & E is willing to file a plan of reorganization allowing Banco Grande to credit bid its claim, Banco Grande is fearful that HLC will object based on Philadelphia Newspapers.  M & E’s  lawyer  suggested  that  all of  the parties  go  through  a mediation  process  in  an  effort  to  restructure  the  1st  and  the 2nd  trust  deeds,  and work  out  something with  the  struggling tenants  to  keep  them  in  place.  An  ambitious  project  for  all concerned!  The parties agree on a mediator and after  two days of  intense mediation, the parties reach the following agreement:  1.   M & E would make  interest only payments on both the 1st and  2nd  trust  deeds  for  one  year  with  the  missed  principal payments  being  added  to  the  loans  and  the  maturity  dates extended for one year. The principals of M & E would personally guaranty the amount of the missed principal payments.  2.  The seven struggling tenants would be given temporary rent reductions so they would pay 60% of the rent under the existing leases for four months, 70% for the next four months and 80% for next  four months with  the  amount of  the  short payments added to the end of their respective leases. The shortfall would be  personally  guaranteed  by  the  principals  of  each  respective tenant.  

3.  The Notice of Default would be rescinded and the bankruptcy case would be dismissed.   This  resolution  allows  for  the  shopping  center  to  remain  in business with  a  nearly  full  complement  of  tenants  and Banco Grande avoids the possible consequences of Clear Channel and Philadelphia Newspapers.  Though  perhaps  not  ideal, with  the cooperation of everyone  involved, a reasonable resolution was reached through mediation.   The key point  is  that no court could  issue an order  that would provide the results achieved through mediation in this case.  Until Congress  addresses  this problem by  amendments  to  the Bankruptcy Code, which most observers believe  is not  likely  to happen  soon,  lenders  and  borrowers  must  come  up  with imaginative  solutions.  Often  the  services  of  a  trained  and experienced mediator can help craft a practical resolution for all concerned.  Tomorrow  I will  think of a way  to  resolve  the problems  in  the Middle East.  

Benjamin S. Seigel is a Shareholder in the Insolvency & Financial Solutions Practice Group in Los Angeles. He can be reached at (213) 891‐5006 or bseigel@buchalter.com.  

  1. Also, two 8th Circuit  cases held similarly: In Re Polaroid Corporation (2010 WL 2696748) and United States v. Asset Based Resource Group, LLC (2010 WL 2791364). 

www.buchalter.com 

ANNA NICOLE SMITH STRIPS BANKRUPTCY COURT JURISDICTION Benjamin S. Seigel, Esq.  Who is Anna Nicole Smith? Anna Nicole Smith was born  in 1967 and died  in 2007. After a troubled  childhood,  among  other  activities,  she  worked  as  a waitress in a fried chicken restaurant and held jobs at Wal‐Mart and Red Lobster. She became a stripper  in 1991, was Playmate of the Year  in 1993 and a model for Guess Jeans. Little did she know  that  she  would  gain  notoriety  for  initiating  legal proceedings  that would  result  in what  some  legal pundits and scholars believe to be a significant change  in one aspect of our country’s bankruptcy  laws. Did her actions strip the Bankruptcy Courts  of  jurisdiction  over matters  that  they  had  traditionally decided?  The Litigation History On June 23, 2011, in a 5/4 decision, the United States Supreme Court  decided  the  case  of  Stern,  Executor  of  the  Estate  of Marshall  v. Marshall,  Executrix  of  the  Estate  of Marshall,  546 U.S. _____ (2011), or simply, Stern v. Marshall. It involved a long running dispute between Vickie Lynn Marshall, better known to the world  as Anna Nicole  Smith,  and  her  deceased  husband’s son, Pierce Marshall over a purported trust that Vickie claimed was promised to her by her  late billionaire husband, J. Howard Marshall. The marriage took place approximately one year prior to J. Marshall’s death.   The  litigation against Pierce was commenced by Vickie prior to the death of  J. Howard at age 90 and worked  its way  through the State and Federal courts  in Louisiana, Texas and California. Two  of  those  courts,  a  Texas  state  probate  court  and  the Bankruptcy Court  for  the Central District of California,  reached contrary decisions on the merits. Vicky and Pierce both died  in the course of the  litigation so the  litigation continued between the representatives of their respective estates. Stern v. Marshall was  the  second  time  that  the  Supreme  Court was  faced with adjudicating the rights of Vickie and Pierce.  The  issue  before  the  Supreme  Court  this  time was whether  a Bankruptcy Court had the authority to enter a final judgment on a counterclaim filed by Vickie against Pierce in Vickie’s California bankruptcy  case.  Pierce  had  filed  a  proof  of  claim  in  the bankruptcy  proceedings,  claiming  that  she  had  defamed  him, and  Vickie  filed  a  counterclaim  against  Pierce  for  tortious interference with her rights to receive the purported trust. The Bankruptcy Court held that it could hear and decide the counter claim and awarded Vickie a bit under $450 million. The award 

was  reduced  to $88 million by  a District Court  Judge. The 9th Circuit Court of Appeals overruled  the District Court  reasoning that the federal courts  lacked  jurisdiction to overrule the Texas state court decision in favor of Pierce. The issue eventually came before the Supreme Court.  What the Supreme Court Decided In  a  38‐page  opinion  the  majority  held  that  although  the Bankruptcy Court had the statutory authority to enter judgment on Vickie’s counterclaim, it lacked the constitutional authority to do  so.  In  a  separate  2‐page  concurring  opinion,  Justice  Scalia stated, “The sheer surfeit of factors that the court was required to  consider  in  this  case  should  arouse  the  suspicion  that something  is  seriously  amiss  with  our  jurisprudence  in  this area.”   In  a  17‐page  dissenting  opinion,  Justice  Breyer,  joined  by Justices  Ginsburg,  Sotomayor  and  Kagan,  disagreed  with  the majority’s  constitutional  interpretation  and  predicted  dire consequences  stating,  “[A]  constutionally  required  game  of ping‐pong  between  the  courts  would  lead  to  inefficiency, increased  cost, delay  and needless  additional  suffering  among those faced with bankruptcy.”   So What? So, what’s  it all about? Well,  first of all, Bankruptcy Courts are created  under  Article  I  of  the  constitution,  the  administrative branch  of  government.  Those  courts  get  their  power  and authority  from  the  Article  3  courts,  or  the  judicial  branch  of government.  Some  matters  that  come  before  a  bankruptcy court  are  called  “core”  matters  and  are  defined  in  the Bankruptcy Code. If a matter comes before the bankruptcy court that is not a core matter, there are arguments both in favor and against  the  jurisdiction  of  the  bankruptcy  court  to  decide  the matter.  In  Stern  v. Marshall,  the  Supreme Court held  that  the counterclaim brought by Vicky against Pierce was based on his tortious  interference  with  her  right  to  receive  the  trust purportedly  promised  to  her  by  Pierce’s  father,  the  late  J. Howard Marshall, was not a core proceeding and could not be decided by the bankruptcy court.  Looking at the Law The law at issue is found in 28 USC §157(b) (2) (C) which states in pertinent part, “Core proceedings include, but are not limited to…counterclaims  by  the  estate  against  persons  filing  claims 

www.buchalter.com 

against  the  estate.”  The  Supreme Court majority opinion held that although the Bankruptcy Court had the statutory authority to  enter  judgment  on  Vicky’s  counterclaim,  it  lacked  the constitutional authority  to do  so. That decision was  supported by a lengthy dissertation on what powers had been given to the Bankruptcy Courts and what powers had not been so granted.  Some Comments Professor Dan Schechter of Loyola Law School, commenting on the  Supreme  Court  opinion,  indicated  that  the  effect  of  the opinion  is  to delete  §157(b)  (2)  (C)  from  the  statute  and  that Bankruptcy  courts  will  still  be  able  to  hear  and  decide counterclaims under another statutory provision, §157(c) (1) by issuing  proposed  findings  and  conclusions which will  then  be routinely  rubber‐stamped  by  a  district  court  judge—the  only change  being  the  additional  paper,  expense  and  time  delay. Schechter also raised the  long debated  issue of whether or not the  opinion  continued  what  some  believe  to  be  the “…continuing  and  inexplicable hostility of  some  judges  toward the  bankruptcy  bench….I  think  that  some  federal  judges  are simply worried about encroachments on their turf.”  Adam A. Lewis, Esq., a bankruptcy lawyer with the San Francisco office of Morrison & Forrester commented that the decision did not  resolve  the  compulsory  counterclaim  issue  and  how  it should  be  procedurally  resolved.  He  asks,  “Does  the  decision mean  that  the  claim  objection  remains  with  the  Bankruptcy Court,  but  that  the  debtor  has  to  bring  her  ‘compulsory’ counterclaim  in  the District Court? Could  the debtor bring  the compulsory  counterclaim with  the claim objection and ask  the District  Court  to  withdraw  the  reference?”  (A  term  used  to describe the referral of bankruptcy cases by the District Court to the Bankruptcy Court.)  Conclusion As  is  the  case with  all  controversial decisions of our  Supreme Court,  only  time  will  tell  if  this  decision  is  much  ado  about nothing or a  true and  significant  stripping of bankruptcy  court jurisdiction.   

Benjamin  S.  Seigel  is  a  Shareholder  in  the  Firm’s  Insolvency  &  Financial Solutions Practice Group in Los Angeles. He can be reached at 213.891.5006 or bseigel@buchalter.com. 

Real Estate Alert

Single Asset Real Estate Bankruptcies Revisited Benjamin S. Seigel, Esq., Michael A. Williamson, Esq., and Anthony Napolitano, Esq. 

 In  2005,  the  Bankruptcy  Abuse  Prevention  and  Consumer Protection  Act  made  substantial  changes  to  the administration of bankruptcy cases  that  involve  single asset real  estate  (“SARE”)  matters.  Most  notably,  the  2005  Act greatly expanded  the applicability of  the SARE  rules. Before the  2005  Act,  the  SARE  provisions  did  not  apply  if  the property’s  value  exceeded  $4  million.  The  2005  Act eliminated  this  $4  million  cap  and,  as  a  result,  the  SARE provisions  are  now  applicable  to  a  larger  number  of  real estate cases.   The  elimination  of  this  cap  coupled  with  the  economic downturn of 2007  to 2009 has  increased  the  importance of the  SARE  provisions  in  bankruptcy  cases.  Classifying  a debtor’s  bankruptcy  case  as  a  SARE  case  greatly  favors lenders  by  reducing  the  amount  of  time  the  debtor  can spend  in  chapter  11.  This  Alert  summarizes  the  key  SARE provisions and provides a framework for dealing with  issues that arise in SARE bankruptcy cases.  WHAT IS “SINGLE ASSET REAL ESTATE”? Real property constitutes “single asset real estate” when it is a single property or project, which generates substantially all of  the  debtor’s  gross  income.  SARE  generally  includes shopping centers, office buildings,  industrial and warehouse properties,  and  apartment  complexes,  provided  that  the debtor’s only business is operating the property and that the property generates  substantially all of  the debtor’s  income. SARE does not  include family farmers, residential complexes with  less  than  four units, or operating businesses  that have revenues  streams  independent  from  the  operation  of  the property.  For  example,  hotels,  resorts,  hospitals  or  other types of real estate with independent revenue streams (e.g., restaurants,  spas,  and  casinos)  typically  do  not  qualify  for SARE status.   Whether a particular real estate  interest constitutes a single “property” or “project”  is  frequently disputed  in bankruptcy cases.  Most  bankruptcy  courts  have  held  that  the  SARE provisions  can  apply  to  a  debtor  with  multiple  properties where  the  properties  are  linked  together  in  some  fashion, such  as  a  common  plan  or  scheme  involving  their  use.  For example,  courts have held  that a debtor  in  the business of acquiring  multiple  parcels  of  land  with  the  intent  of constructing and selling homes is a SARE debtor. Courts have 

also held that the properties do not need to be contiguous or even  geographically  proximate. Multiple  related  properties will not defeat the applicability of the SARE rules.  THE BENEFIT OF A “SINGLE ASSET REAL ESTATE” CLASSIFICATION Determination  of  SARE  status  benefits  secured  lenders  by significantly shortening the amount of time for the debtor to reorganize. Within  90  days  of  the  petition  date  or  30  days after determination of SARE status by  the court,  the debtor must  either  (i) file  a  plan  of  reorganization  that  has  a reasonable possibility of being confirmed within a reasonable period  of  time  or  (ii) commence monthly  payments  to  the secured  lender  in  an  amount  equal  to  interest  at  the  then applicable nondefault contract  rate of  interest on  the value of the creditor’s  interest  in the real estate. These payments can be made  from  rents or other  income generated by  the property. If the debtor fails to do either, the court shall grant the secured lender relief from the automatic stay so that the lender may exercise  its  rights and  remedies with  respect  to its collateral.  STRATEGIES FOR LENDERS DEALING WITH SARE CASES Most debtors seeking  to  reorganize want  to stay  in chapter 11  for  as  long  as possible.  Their primary motivation  is  that the  local  real  estate market  will  improve  or  that  rents  or other income derived from the property will increase thereby facilitating  their  reorganization.  Accordingly,  it  is  not uncommon  for a debtor  to willfully  fail  to check  the “single asset  real  estate” box on  their bankruptcy petition,  even  if there  is no  legitimate basis to assert that the SARE rules do not  apply.  In  that  event,  the  SARE  provisions  do  not  come into  play  unless  an  interested  party  seeks  a  determination from  the  court  that  the  bankruptcy  case  should  be administered as a SARE case.   If the debtor fails to check the SARE box, the secured lender should  promptly  file  a  motion  requesting  that  the  court determine whether  the  debtor’s  case  is  a  SARE  case.  This motion  should  be  brought  promptly  unless  additional evidentiary  support  is  required.  Such  evidence  can  be obtained  at  the  341(a)  Meeting  of  Creditors  which  is  an opportunity  for  any  creditor  to  question  the  debtor’s representative  under  oath.  Additionally,  lenders  should consider  including  within  their  loan  documents representations and warranties where the borrower confirms 

Real Estate Alert

Buchalter Nemer is a full‐service business law firm representing national and global clients in eight primary areas of practice: Bank and Finance, Corporate, Health Care, Insolvency & Financial Solutions, Litigation, Labor and Employment, Intellectual Property, Real Estate and Tax and Estate Planning. The firm has 

offices in Los Angeles, Orange County, San Francisco and Scottsdale. For more information, visit www.buchalter.com This article is published as a service to our clients and friends. The material contained here is provided for informational purposes only and is not intended to constitute advertising, 

solicitation or legal advice. 

that  its  asset(s)  constitute  “single  asset  real  estate” within the meaning  of  Section  101(51B)  of  the  Bankruptcy  Code. Lenders  should  also  include  a  covenant  that  the  borrower will consent to SARE treatment in a bankruptcy case.   Further,  real  estate  lenders will want  to  carefully  consider the  structure  of  their  debtors  and  assets  in  order  to  take advantage of the SARE provisions in bankruptcy. While most borrowers  will  establish  special‐purpose  entities  to  hold  a single property for tax or liability reasons, if a borrower does not plan on using such a structure,  the  lender may want  to insist  on  it  in  the  event  that  the  borrower  ends  up  in bankruptcy. A debtor with a number of disparate properties may be able  to stretch  its bankruptcy case out  for 12  to 15 months longer than a comparable SARE bankruptcy case.  Ultimately,  if the court determines that the SARE provisions apply,  then  the  debtor will  have  30  days  to  file  its  plan  or commence  making  interest  payments.  Since  the  interest payments  are  based  on  the  nondefault  contract  rate  of interest  on  the  value  of  the  creditor’s  interest  in  the property,  some  debtors  have  valued  their  properties substantially below the current fair market value  in order to decrease  the  amount  that  the  debtor  has  to  pay  to  the secured lender. This can buy the debtor additional time if the debtor  is  not  ready  to  proceed with  the  plan  confirmation process. To avoid this inequitable result, secured lenders can seek a valuation of the collateral under the Bankruptcy Code at any  time, which will  result  in an  increase  in  the monthly payment that the debtor is required to pay. Such an increase may be too much for the debtor to bear resulting  in a post‐petition default and ideally relief from the automatic stay.  Finally,  the  debtor’s  failure  to  comply  with  the  SARE provisions  is  just  one means  for  obtaining  relief  from  the automatic stay. Secured lenders may also seek relief from the automatic  stay  at  any  time  during  the  bankruptcy  case  for “cause,”  which  includes  lack  of  adequate  protection,  bad faith,  or  waste.  Lenders  may  also  seek  relief  from  the automatic stay  if  there  is no equity  in  the property and  the property is not necessary for an effective reorganization.   CONCLUSION The  2005  Act’s  elimination  of  the  $4 million  cap  for  SARE cases  and  the  recent  economic  downturn  have  brought single  asset  real  estate  cases  into  the  forefront  of  recent reorganization attempts. With proper planning, a  lender can take  advantage  of  the  SARE  provisions  to  minimize  the amount of time to administer the bankruptcy case.  While  this Alert highlights  some of  the key aspects of SARE cases,  it  is  not  a  complete  dissertation  on  the  subject  and 

should  not  be  construed  as  the  provision  of  legal  advice. Please  contact  us with  any  questions  or  if  you would  like more information.  

Ben Seigel, Shareholder Insolvency & Financial Solutions Practice Group 213.891.5006 bseigel@buchalter.com. 

   

Michael Williamson, Shareholder Real Estate Practice Group 213.891.5074 mwilliamson@buchalter.com. 

   

Anthony Napolitano, Senior Counsel Insolvency & Financial Solutions Practice Group 213.891.5109 anapolitano@buchalter.com. 

 

ASSIGNMENTS FOR THE BENEFIT OF CREDITORS: AN ALTERNATIVE TO BANKRUPTCY Benjamin S. Seigel, Esq.   INTRODUCTION In good economic times as well as bad some businesses prosper while others falter and close their doors. It is the latter group that often seeks to liquidate by resorting to bankruptcy proceedings under Chapter 7 of Title 11 of the United States Code (referred to in  this  article  simply  as  the  “code”).  Federal  bankruptcy  law requires  that  individuals  and  entities  follow  the  provisions established by the Code, the Rules of Bankruptcy Procedure, local bankruptcy court rules, guidelines of the United States Trustee, and  the procedural  rules established by  individual bankruptcy judges.  The  “debtor”  entity  must  complete  lengthy  detailed schedules, a complex statement of financial affairs and appear and  testify, under oath, at an examination by  the bankruptcy trustee  responsible  for  administering  the  case.  Although individual debtors in bankruptcy cases will be able to discharge their  unsecured  debts,  corporate  debtors  do  not  obtain  a discharge. 

 

AN ALTERNATIVE TO BANKRUPTCY If liquidation of the business is the goal, there is a faster, more efficient  and  less expensive process  known as a  common  law general assignment  for  the benefit of creditors  (which we will refer to simply as an “Assignment”.)  Each state has different laws regulating  Assignments.  This  article will  address  Assignments under California law.  An  Assignment  is  a  business  liquidation  device  available  to insolvent  debtors  as  an  alternative  to  formal  bankruptcy proceedings. It is analogous to a Chapter 7 liquidation proceeding under the Code. An Assignment vests title to all of the debtor's assets  in an Assignee who  liquidates the debtor's property  for cash and  then distributes  the cash to the debtor's creditors  in accordance with priorities established by California law.  

ECONOMIC CONSIDERATIONS The filing of a bankruptcy petition requires the payment of a filing fee. No filing fee is paid in an Assignment. Business debtors will generally retain the services of an attorney to guide them through the bankruptcy process. Fees charged by attorneys representing debtors in Chapter 7 cases vary greatly and can run from a few hundred dollars in the simplest cases to several thousand dollars in  cases  involving  the  preparation  of  extensive  and  complex documentation  to  support  the  schedules  and  statement  of financial affairs that must be filed with the court. Fees paid to attorneys  for  guidance  in  an  Assignment  also  vary  widely. However, after  the payment of a modest  retainer,  there  is no 

further out‐of‐pocket expense incurred; any fees over the retainer will, in most cases, be paid from the proceeds of the liquidation of the Assignment estate.   

ROLE OF THE ASSIGNEE An Assignment is administered by an “Assignee” who may be an individual or an institutional entity. The Assignee is charged with the responsibility of gathering all of the debtor's assets and selling the debtor's right, title and interest in those assets. The debtor, also known as the “Assignor” must turn over and assign all right, title and  interest  in  its assets  to  the Assignee  together with a complete listing of all creditors, their addresses and the amount of indebtedness shown on the debtor's books and records. The Assignee  is  required  to  give  notice  of  the  Assignment  to  the creditors and invite each creditor to file a claim in the Assignment estate. The notice must provide a “bar” date, by which all claims must be filed. After the bar date, the Assignee will reconcile the claims and object to those deemed to be improper.  

POWERS OF AN ASSIGNEE The Assignee may recover preferential transfers made within 90 days  preceding  the  Assignment  and  may  recover  insider preferences  made  within  one  year  of  the  assignment  in accordance with California law fashioned after similar provisions found in the Code. However, the Ninth Circuit Court of Appeals recently held that preference recovery under California law had been pre‐empted by the  federal bankruptcy  law. The case has been severely criticized and the California courts recognize and follow  the  preference  recovery  provisions  of  California  law. California case law has established that Bankruptcy case law can be used as precedent in Assignment cases.  California Assignees have the benefit of laws that will assist them in carrying out their obligations. For example, an Assignee can:  

• recover  fraudulent  transfers  in accordance with California law 

• enjoin  an  eviction  and  is  given  the  right  to  occupy  the debtor's business premises for a period of ninety (90) days after the assignment provided that the monthly rent is paid, 

• prosecute and defend claims, as the successor in interest to the Assignor, 

• void  transfers of personal property of  the Assignor which were made without  the  immediate delivery or  change of possession of the property, 

• set aside unperfected security interests in personal property, 

• terminate  attachments  and  temporary  protective  orders 

made within 90 days of the Assignment, 

• avoid a judgment lien obtained after the Assignment, 

• transfer a liquor license without violating the rules restricting such transfers, 

• avoid compliance with the California Bulk Sales Law found in the California Uniform Commercial Code, as Assignments are specifically exempt. 

 

RISK FACTORS One of the risks inherent in an Assignment is that three unsecured creditors  of  the  debtor might  file  an  involuntary  bankruptcy proceeding. In most cases the bankruptcy court will abstain from exercising  jurisdiction  over  the  case  and will  dismiss  it  if  the Assignee can establish that the Assignee's administration of the estate is competent and continued administration by the Assignee will best serve the interests of the creditors.  

LIQUIDATION OF ASSETS As a general rule, the Assignee will assemble the Assignor's assets and advertise an auction sale. The assets will be liquidated either piecemeal or in bulk; whichever will yield the highest price. The proceeds  are  then  distributed  in  accordance  with  applicable provisions of California law.   

ASSIGNMENT‐AND‐IMMEDIATE SALE OF ASSETS Circumstances may arise when a buyer exists for the entire asset pool and  the Assignee  is convinced that the price the buyer  is willing to pay reasonably exceeds that which can be obtained at auction or in a bankruptcy trustee's sale. A prudent Assignee will obtain at least one liquidation appraisal by a recognized appraiser and  if  the  sale  price  being  offered  exceeds  the  appraised liquidation value by a reasonable amount, the Assignment and immediate sale of the assets will go forward. This process often results in the continuation of the assignor’s operations as a going business,  continued  employment  for  the  employees  of  the business,  continued  source  of  supply  to  customers  and  a continued outlet for suppliers.   

FEES AND COSTS OF AN ASSIGNMENT Although  the  fees and costs  to  the Assignor  in an Assignment proceeding  are  minimal  when  compared  to  those  that  are associated  with  a  Chapter  7  bankruptcy  case,  an  attorney experienced  in  insolvency matters  should  be  retained  by  the Debtor  to evaluate  the  financial  situation of  the business and consider the various options available. If an Assignment is to be the  course  of  action,  an Assignee  is  selected  and Assignment documents  are  prepared,  generally  by  the  Assignee.  The Assignee's fees and costs are paid from the proceeds of the sale of the assets. 

 

RIGHT, TITLE AND INTEREST The purchaser of the assets will receive an Assignee's bill of sale establishing that the purchaser has received the Assignee's right, title and  interest  in the purchased assets. The purchaser at an Assignee's sale is best advised to obtain a thorough lien search before consummating such a purchase because the sale  is not free and clear of liens, claims and encumbrances as is the case when assets are purchased in a bankruptcy sale.  

CONCLUSION Although  an  Assignment  is  an  economical  alternative  to  a bankruptcy liquidation, not every insolvency situation calls for an Assignment proceeding. Each case must be judged based on the particular facts and circumstances that exist at the time. A trained and  experienced  insolvency  attorney  should  be  retained  to perform the required financial analysis and explore all available options.  

 Mr.  Seigel  is  a  Shareholder  in  Buchalter Nemer's    Insolvency and Financial Solutions practice group. He  is a  frequent writer and lecturer to accountants and attorneys on the subject  matter  of  this  article.  He  is  the principal draftsman of  legislation enacted  in California  in  1992  and  1999  regarding Assignments for the Benefit of Creditors.